Против квартирного рейдерства

Против квартирного рейдерства
Учитывая правовую некомпетентность судей, полицейских, прокуроров, которые плюют на законы
и постановления высших судов
Ввести в статью 246 ГК РФ часть 3:
Участник долевой собственности, выдел доли в натуре в которой невозможен, реализует свои
права по распоряжению долей с соблюдением при ее отчуждении правил, предусмотренных
статьями 133, 252 настоящего Кодекса, путём выплаты ему остальными собственниками
компенсации.
Дополнить статью 250 ГК РФ пунктом 6.
Правила настоящей статьи не применяются при отчуждении невыделенной доли в натуре.
ИСТОРИЯ КВАРТИРНОГО РЕЙДЕРСТВА
Квартирное рейдерство, использующее схему захвата городской квартиры через покупку доли в
праве на квартиру, появилось в России в начале двухтысячных. И, в большей степени, оно
распространено в двух столицах, в Москве и Сант-Петербурге, где цены на недвижимость
стабильно высокие.
К концу 90-х годов, после вступления в 91 году в силу закона о приватизации, на рынке
недвижимости все 90-ые годы процветали криминальные схемы отъёма квартир, ставших
собственностью граждан.
Но к началу нового века, практически все коммунальные квартирыв центре городов были
расселены. Часто для расселения этих квартир использовались убийства, поджоги, вывоз в
отдалённые деревни собственников, люди просто исчезали. Не гнушались поддельными
дарственными и завещаниями.
Все отдельные квартиры, где жили одинокие люди и алкоголики, тоже стали редкостью. И тоже
были давно прибраны к рукам ушлыми риэлторами и компаниями недвижимости. Покупать
квартиры в новостройках люди не очень хотели – как из-за высокой стоимости, проблем с
получением свидетельства о собственности на такую квартиру, так и из-за неудобства при
вселении, ведь ремонты квартир там могли идти годами, а это и постоянный шум, и постоянный
строительный мусор. Вторичный рынок был предпочтительнее для покупателей.
У большинства же граждан остались в общей собственности квартиры, где они были долевыми
собственниками, приватизированные или купленные семьёй.
В СССР с 1962 года все квартиры проектировались для проживания одной семьи, с одной кухней,
ванной комнатой и туалетом. Именно такими квартирами и владеют в России люди. Сегодня,
согласно закону, в таких квартирах доли нельзя продать, так как выделить долю в помещении, где
нельзя сделать ещё один выход и разделить места общего пользования тоже по закону нельзя.
Невыделенная доля в недвижимости вообще продаже не полежит. Рынок недвижимости встал.
Срочно риэлторам, компаниям недвижимости надо было искать выход. И он был найден.
В 2001 – 2002 году компания ИНКОМ-недвижимость начала агрессивную компанию по
кабельному телевидению и в СМИ. Юристы компании убеждали собственников отдельных
квартир в том, что они легко помогут совладельцам разъехаться и разменять квартиры, а
юридическую поддержку в судах, нотариате, росреестре они обеспечат и все риски возьмут на
себя, выкупив невыделенную долю в отдельной квартире.
На самом деле юристы компании вводили людей в заблуждение, пользуясь их правовой
безграмотностью. Но надо отдать должное тому, что они сумели убедить буквально всех, что
можно продать невыделенную долю, руководствуясь частью 2 статьи 246 Гражданского Кодекса
РФ и статьёй 250, хотя это общие статьи, которые имеют отношение к имуществу с выделенными
долями. В этих статьях не уточняется вид имущества. Оно может быть движимым, недвижимым,
делимым, неделимым. Это может быть акционерное общество или многоквартирный дом, где
таким выделенным фрагментом является квартира, или другое имущество в виде ценных бумаг,
денег, коллекций.
Например, все владельцы квартир в многоквартирном доме являются его долевыми
собственниками и владеют совместно такими местами общего пользования, как лестницы, лифты,
подвалы, крыши, придомовая территория. Как видно из этих статей, в них не указано, о каком
именно виде имущества идёт речь.
В статье 246 ГК РФ написано, что:
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по
соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать,
отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее
возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статья 250 ГК РФ гласит, что:
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники
долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за
которую она продается. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных
участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с
указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой
собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности
на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в
течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник
долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке
перевода на него прав и обязанностей покупателя.
(Хотя судьям, на самом деле, наплевать и на преимущественное право покупки. Они всё равно не
переводят права на совладельца квартиры и всё равно делают квартиру коммунальной. Рейдеры
не заинтересованы в том, чтобы семья выкупила долю у своего родственника: они тогда останутся
без прибыли.)
Ещё рейдеры и примкнувшие к ним пособники из правоохранительных органов очень любят
цитировать статью 209 ГК:
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему
имущества любые действия…
тут их цитирование прекращается, хотя дальше идёт такой текст:
не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые
законом интересы других лиц.
Люди, ставшие жертвой квартирных рейдеров, намеренно обращались во все инстанции с целью
получить вразумительный ответ от правоохранительных органов. Но во всех ответах тиражируется
ссылка на статью 209, 246, 250 ГК РФ.
Таким образом, в оборот на рынке недвижимости были введены невыделенные доли в
квартирах!
Вот такие у нас в России крутые юристы! Они всерьёз считают, что одни статьи Гражданского
Кодекса могут наделять человека правом нарушать другие статьи Гражданского Кодекса.
На самом деле такие объекты как квартира, выдел доли в которой невозможен в натуре, являются
неделимыми вещами. И собственник доли в такой квартире может получить компенсацию за эту
долю только другими сособственникам этой квартиры по статье 252 ГК.
Нельзя продать такую недвижимость, у которой отсутствуют границы. Это чётко указано в статье
554 ГК РФ – «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по
договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем
земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем
передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается
заключенным».
Никакое постороннее лицо, не являющееся членом семьи, не может появиться в отдельной
квартире НИКОГДА!
Вот так квартирные рейдеры обошли закон, уверяя всех и бесконечно тиражируя в СМИ то, что
закон плох, и закон позволяет превращать отдельные квартиры в коммунальные, в бараки и
общежития.
На самом деле, по закону, продажа невыделенной доли и передача прав на долю постороннему
лицу не только нарушает права совладельцев квартиры, но и препятствуют осуществлению
членами семьи их законных прав, они содержат в себе все признаки уголовного преступления.
Ведь рейдер приобретает право на долю, принадлежащее только членам семьи, именно путём
обмана и злоупотребления доверием, а это уже уголовная статья - мошенничество.
Дальнейшие действия рейдера – угрозы, создание невыносимых жилищных условий для
совладельцев с целью заставить их совершить невыгодную сделку - классифицируется как
вымогательство.
Если лет десять назад занимающихся квартирным рейдерством представителей бизнеса, таких,
как компании недвижимости и банки, специализирующиеся на вторичном рынке жилья, было
немного, то сейчас очень многие агентства недвижимости и частные инвесторы массово подсели
на квартирное рейдерство.
Суть рейдерства состоит в том, чтобы получить материальную выгоду, не оплачивая реальную
рыночную цену за недвижимость. Вообще квартирное рейдерство характеризуется особым
цинизмом, так как оно направлено против граждан, которые зачастую не имеют личных юристов,
более того, цена вопроса – крыша над головой.
Характерно использование рейдерами для реализации своих преступных планов регистраторов
росреестра, судов и сотрудников правоохранительных органов. Ведь мало просто захватить
имущество, надо еще получить его в собственность.
При захвате квартир рейдеры пользуются низкой грамотностью населения и выбирают жертву
исходя из того, что в суде объект агрессии не сможет в должной мере воспользоваться своими
правами, а потому судья вынесет решение в пользу захватчиков, которые смогут различными
способами, включающими взятку судье, протащить свою противозаконную позицию.
Это ещё очень и очень выгодно. Схема квартирного рейдерства простая.
У совладельца доли в квартире, который намерен расстаться со своими сособственниками, за
смехотворные деньги покупается доля. Иногда используется ложное оформление договора
дарения доли, чтобы избежать осведомлённости других собственников квартиры о том, что доля
продаётся.
Договор дарения или купли-продажи доли оформляется у нотариуса, как правило, своего. Затем
этот договор несут в росреестр на регистрацию этой сделки.
ВНИМАНИЕ!!! Именно в росреестре происходит легализация незаконного договора куплипродажи доли!
Именно здесь совершаются действия, придающие документу юридическую силу. Покупателю
выдают свидетельство о собственности на долю в праве на квартиру на основании
незаключённого договора.
Дело в том, что регистрация права собственности происходит в два этапа: сначала регистрируют
сам договор купли-продажи, а потом, после того как имущество будет вручено покупателю и
составлен акт передачи этого имущества, регистратор регистрирует право собственности на
недвижимость.
Регистратор обязан проверить сделку на юридическую чистоту. Он обязан отказать
регистрировать договор купли-продажи доли, в котором отсутствует предмет договора. Более
того, законом предусмотрена только продажа квартиры или части квартиры, но не доли. Однако
регистратор регистрирует даже продажу 1/100 доли в квартире и даже 100 человекам. Создаёт и
множит коммунальные квартиры и бараки.
Например, Тольяттинец подарил свою долю в квартире 100 людям.
Каждый человек получил от 1,5 до 8 квадратных сантиметров жилплощади.
Прокуратура Автозаводского района Тольятти занялась ликвидацией очередной "резиновой
квартиры". Предприимчивый житель Автограда Александр Ермаков умудрился прописать на
своей жилплощади более 100 человек.
У мужчины в собственности было примерно 2,9 квадратных метров жилья в квартире. На
свою долю он заключил 102 договора дарения на посторонних граждан. Каждый из них получил
от 1,5 до 8 квадратных сантиметров жилплощади. Все сделки были официально
зарегистрированы. Благодаря этим сантиметрам люди получали право на прописку в
квартире. За это Александру Ермакову выплачивалось от 1500 до 8000 рублей.
На данный момент суд уже расторг 75 договоров дарения. Еще более 20 исков прокуратуры
находятся на рассмотрении, сообщает пресс-служба регионального надзорного ведомства.
http://www.kp.ru/online/news/1491215/
Далее действия рейдеров различны и зависят от того, к какой группе они принадлежат.
Представители компаний недвижимости предпочитают действовать с помощью суда и судебных
приставов. Выждав несколько месяцев, они подают в суд на то, что якобы совладельцы квартиры
препятствуют их проживанию в квартире, не впускают, не дают пользоваться своей
собственностью. На этом основании они просят определить порядок пользования квартирой и
вселить их туда, не чинить им препятствий. И совладельцы квартиры только в суде узнают о том,
что доля продана или подарена постороннему лицу, квартира превратилась в коммунальную по
факту, но осталась юридически отдельной.
Для людей начинается настоящий ад, хождение по судам, обращение в правоохранительные
органы, боязнь оставить квартиру и детей, ощущение абсолютной беззащитности перед
рейдерами, на стороне которых стоят и суды, и правоохранительные органы, не желающие
вмешиваться и разбираться. Полиция ссылается на то, что рейдеры имеют право на всё, так как у
них есть это самое свидетельство о собственности на долю, хоть 1/1000, выданное росреестром.
Рейдеры, действующие, как правило, в группе людей с криминальным прошлым, под
руководством юридически грамотного лица, которым часто бывает адвокат, без суда и приставов
спиливают дверь и врываются в квартиру. Они уверены в своей безнаказанности и в том, что
полиция не будет вмешиваться.
Следующий шаг – это склонить совладельцев квартиры к продаже всей квартиры целиком, при
этом поделив деньги согласно доле каждого. Прибыль создаётся за счёт финансовых потерь
продавца доли, который первым продал свою долю рейдерам. Рентабельность такой
мошеннической схемы очень высока – от 50% до 300 % вложенных средств. Доля ведь покупается
как неликвид, то есть актив очень плохого качества.
Если рейдерам не удаётся мирно обмануть совладельцев, то используются уже другие средства,
такие, как принуждение к совершению сделки путём запугивания, избиения, угрозами жизни и
здоровью совладельца и его близким.
Меняется и цель: вымогать уже начинают не согласие на продажу всей квартиры, а на покупку у
них их доли по завышенной цене или принуждают продать им остальные доли по явно
заниженной цене.
Как пишут столкнувшиеся с квартирным рейдерством, не верно полагать, что на удочку
квартирных рейдеров могут попасть только одинокие, не имеющие наследников пенсионеры. На
практике потерять собственность может любой человек, например, из-за конфликта в семье. Для
этого нужно только, чтобы обстоятельства сложились нужным образом и хотя бы один из
участников общей долевой собственности на фоне конфликта потерял бы желание использовать
свою долю.
Общая долевая собственность обычно возникает во время раздела имущества супругов или же в
процессе наследования объекта недвижимости несколькими людьми. Лицо, продавшее свою
долю, получает за неё небольшие деньги и избавляется от надоевшего родственника, с которым у
него произошёл конфликт, по существу «заказывает» своего родственника рейдерам. Рейдер же
надеется со временем получить в собственность всю квартиру, причём по цене, намного меньшей
рыночной.
Таким образом, оставшийся в квартире участник общей долевой собственности получает на свою
голову соседа, который всеми силами пытается создать для него абсолютно невозможные для
проживания условия.
По наиболее типичному сценарию в дальнейшем ситуация развивается следующим образом: в
связи с тем, что рейдерство происходит на территории родного дома, выдержать его практически
не представляется возможным. Более того, выбирая жертву, квартирные рейдеры тщательно
собирают о ней всю возможную информацию. Доведенный до крайнего отчаяния человек
принимает единственное, как ему кажется, возможное решение, а именно – продать, и как можно
скорее, свою долю. Однако, к сожалению, найти покупателя с подобным соседом практически
невозможно. Спустя некоторое время собственник понимает, что его долю в квартире реально
готов выкупить только его новый сосед и, естественно, практически за бесценок, полученных от
такой сделки средств, в самом благоприятном случае, хватит на комнату в неликвидном районе
города. Альтернативой в данном случае может быть лишь выкуп доли у рейдера, однако цена
этой доли будет сильно превышать рыночную.
Квартирные рейдеры воздействуют на психику собственников огромным количеством способов.
Они могут менять замки или сдавать принадлежащую им долю в аренду, а также прописывать к
себе различных людей в любом количестве: в этом случае купленная рейдером доля может
делиться на абсурдно малые части и продаваться заинтересованным лицам. Хотя это всё
незаконно, но полиция не вмешивается – она всегда на стороне рейдера.
Общественная палата РФ ещё в 2006 году предупредила о том, что квартирное рейдерство
угрожает жизни граждан и "по сговору с рейдерами может быть вынесено заведомо
неправосудное судебное решение в пользу рейдеров".
Люди, их дети и близкие беззащитны, так как у рейдеров есть "законный" доступ в квартиру.
Попытка защититься может закончиться для владельцев квартиры сфабрикованным уголовным
делом.
Люди попадают в экстремальные условия существования. А неизбежное следствие экстремальных
ситуаций – это разрушение базовой потребности человека – потребности в безопасности. Это
приводит к тяжёлым последствиям: стрессу, невротизации, депрессии, потере веры в
справедливость, в себя, в государство.
Ученые из США выяснили, что нерешенность квартирного вопроса приводит к снижению
иммунитета у человека. В исследовании ученых приняли участие 152 человека в возрасте от 18
до 55 лет. Анализ показал, что каждый год жизни, прожитый в съемном не своем жилье,
увеличивал заболеваемость на 9%.
Согласно Конституции РФ, государство выступает гарантом безопасности человека и гражданина.
Его охрана и спасение от кого-либо или чего-либо жизненно неприятного, враждебного, опасного
реализуется на основе действия соответствующего аппарата государственной власти и
представляет собой систему организационно-правовых мер.
Но мы наблюдаем совсем иное: рядовой гражданин не может найти защиту своих прав нигде!
Странно, что права одних собственников государство защищает – квартирных рейдеров, которые
создают социальную напряжённость. Права добросовестных собственников, которые не хотят
превращать свои квартиры в коммунальные, государство защищать не желает.
И даже обвиняет их в злонамеренном злоупотребление своими правами.
Хотя все мы понимаем на бытовом уровне, что порядочный и добросовестный гражданин не
будет лезть жить в чужую семью, в незнакомый дом и пользоваться семейными ссорами для того,
чтобы нажиться.
Зачем судебная власть вводит нас в заблуждение? Почему суды в лице государства насильно
принуждают жить нас в одной квартире с рейдерами, подвергая нашу жизнь смертельной
опасности? Зачем государство в лице судов превращает добротные квартиры в коммунальные?
Обесценивая, таким образом, нашу собственность? Почему бездействует прокуратура и полиция?
Кому выгодно разрушать семьи? Зачем превращать отдельные квартиры в криминальную точку, в
«резиновые» и способствовать социальной нестабильности? Кому выгоден оборот долей в праве
на неделимое имущество, и кто запустил в оборот невыделенные доли в квартирах?
Почему все, кто столкнулся с этим кошмаром, ощущают сильнейшее противодействие со стороны
власти, нежелание отвечать по существу, молчание и отписки.
Почему исполнительную власть не волнует то, что эта практика противоречит заявленному ею
курсу на искоренение коммунальных квартир.
Почему столь наглая и прозрачная схема рейдерства до сих пор, несмотря на многочисленные
жалобы, не привлекла внимания исполнительной власти. Как и то, что правовым нигилизмом
страдают, в первую очередь те, кто обязан защищать наши права. Безусловно, наши жалкие
метры – это не заводы, дворцы, пароходы. Но кому-то и они очень, и очень нужны.
Наличие собственного жилья – это основа и критерий качества жизни народа. Собственный дом –
это самая священная собственность!
Жилище, плохие жилищные условия во все времена являлись одной из основных причин,
приводивших к взрыву недовольства населения.
Традиционно считается, что дом нужен для создания семьи, для продолжения рода, личной
безопасности, неприкосновенности частной и семейной жизни, повышения качества жизни.
Прежде чем заниматься профессией, человек должен иметь жилище, одежду, еду…. Это
ключевой вопрос, это показатель отношения государства к гражданину. Это показатель
социальной эффективности государства. Все социальные революции начинались с недовольства
ужасающими условиями жизни людей.
Наше государство с этим не только не справляется, но и постоянно и планомерно создаёт эти
ужасающие условия для людей. Результат –демографический кризис, разводы в семьях, отказ от
рождения детей.
К нам теперь могут подселить больного туберкулёзом, болотной лихорадкой, проказой, опасного
психопата, штук 20 мигрантов…
Почему Следственный Комитет отсылает наши жалобы на неправосудные решения о вселении
рейдеров к нам в дома, обратно в суд, и там их без зазрения совести подшивают в эти же дела?
Почему СК не считает нужным проводить антикоррупционную экспертизу схемы квартирного
рейдерства? И без разъяснений и не по существу отвечает нам, что не находит коррупционной
составляющей в действиях рейдеров, судей и бездействии полиции, хотя это очевидно даже на
бытовом уровне и явление квартирного рейдерства признано официально на основе анализа
поступающей информации от граждан в Общественную палату РФ.
Почему государство не в состоянии понять простую истину: бездействие в отношении квартирного
рейдерства, признание возможности государством принуждать граждан жить в одном жилище с
посторонними людьми нарушает не только законы РФ, но и статью 8 Конвенции о защите прав и
основных свобод человека, право на уважение его личной и семейной жизни и его
корреспонденции. Такое вмешательство со стороны публичных властей недопустимо. Оно
допускается только в интересах государственной безопасности, общественного порядка, защиты
прав других лиц.
Получается, что три ветви власти дружат против народа, а борьба с коррупцией – фикция. Как и
плач судебной власти о своей независимости. Видимо, речь идёт о её независимости от народа.
Президент считает, что моральный авторитет государства – это базовое условие развития России.
Но когда гражданин на уровне основного права на жильё сталкивается с противодействием со
стороны государства в реализации этого права и прямое нарушение закона, об авторитете власти
говорить не приходится.
Социальное напряжение в связи с квартирным рейдерством нарастает.