3. Граевская Р.Р. Особенности налогообложения при

Эл ек тро н но е на уч н о е из да н ие «Т р уды М ЭЛ И: эл ек тро н ны й ж ур на л»
Граевская Р.Р., аспирант МЭЛИ
Особенности налогообложения при доверительном
управлении коммерческим недвижимым имуществом
Аннотация
В статье рассматриваются особенности налогообложения
в рамках доверительного управления коммерческим недвижимым
имуществом, а также предложения по внесению изменений в
действующее законодательство по вопросам налогообложения и
лицензирования данного вида деятельности.
Ключевые слова
Недвижимое
имущество,
налогообложение, лицензирование.
доверительное
управление,
Доверительное
управление
имуществом
является
сравнительно новым институтом в экономике России. В силу ряда
причин развитие рынка услуг доверительного управления было
несколько замедленным и неоднородным. В последние годы
услуги доверительных управляющих в сфере недвиж имости
становятся все более востребованными. Одно из центральных мест
среди возможных объектов доверительного управления занимают
такие производные объекты недвижимости, как здания и
сооружения.
Сущность договора доверительного управления состоит в
том, что одна его сторона передает другой на определенный срок
имущество. При этом доверенные лица обязуются осуществлять
управление им в интересах собственника. Оговариваемая
договором передача имущества не влечет перехода права
собственности на него к доверительному управляющему.
Последний приобретает только возможность совершать в
отношении этого имущества любые юридические (например,
аренда) и фактические (ремонт и т.п.) действия в интересах
"хозяина" - причем в пределах, обусловленных договором и
законом. Договор доверительного управления заключается в
Гр ае вс ка я Р .Р . Осо б е н но с т и н а ло го о б ло же н и я пр и до вер и те л ь но м упр а в ле н и и
ко м м ер чес к им не д в и ж и м ым им уще с тво м .
Эл ек тро н но е на уч н о е из да н ие «Т р уды М ЭЛ И: эл ек тро н ны й ж ур на л»
письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст.
1017 ГК РФ).
Сделки
с
переданным
в
доверительное
управление
имуществом управляющий совершает от своего имени. В самом же
договоре распоряжения имущест вом он обязан указать, что
действует именно в таком качестве, а не в собственных интересах.
Фактически это требование исполняется путем информирования
других сторон по сделке распоряжения имуществом, если сделка
совершается устно, либо путем проставления в письменных
документах после имени или наименования доверительного
управляющего пометки "Д.У.".
Особо следует отметить регламентацию ответственности
доверительного управляющего, так как ему передается имущество
собственника, в отношении которого управляющи й может
производить широкий спектр различных действий. ГК РФ
использует понятие, которую обязан проявить управляющий. В
случае невыполнения этого условия доверительный управляющий
должен возместить выгодоприобретателю, которым может быть и
учредитель
управления,
упущенную
выгоду
за
время
доверительного
управления имуществом, а также убытки,
причиненные утратой или повреждением имущества с учетом его
естественного износа.
Если в результате использования имущества доверительным
управляющим возникают долги, то они подлежат погашению за
счет имущества, переданного в доверительное управление. Если
этого имущества не хватает для погашения долгов, то взыскание
может
быть
обращено
на
имущество
доверительного
управляющего, а при недостаточности и этого имущества - на
средства учредителя управления, которые не переданы в
доверительное управление .
В связи с тем, что передача имущества в доверительное
управление не влечет перехода права собственности на него к
доверительному управляющему, то за учредителем управления
(доверительным собственником) сохраняются все обязанности по
уплате налогов и сборов, связанных с владением имуществом: налог
на имущество, налог на прибыль .
Гр ае вс ка я Р .Р . Осо б е н но с т и н а ло го о б ло же н и я пр и до вер и те л ь но м упр а в ле н и и
ко м м ер чес к им не д в и ж и м ым им уще с тво м .
Эл ек тро н но е на уч н о е из да н ие «Т р уды М ЭЛ И: эл ек тро н ны й ж ур на л»
Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от
другого имущества ? как у учредит еля управления, так и у доверительного
управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего
на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.
Доверительный управляющий представляет учредителю управления отчет о
своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором
доверительного управления имуществом.
Доверительный управляющий не вправе, если иное не
предусмотрено
договором
доверительного
управления,
использовать находящееся в управлении имущество в личных
целях, а также присваивать себе плоды и доходы от управления.
Остановимся отдельно на обязанностях управляющего,
касающихся уплаты необходимых налогов и сборов. Дело в том,
что несвоевременная уплата налогов, сборов и платежей в
бюджеты различного уровня может привести к потере
недвижимого имущества, находящегося в управлении,
и
дополнительным финансовым расходам учредителя.
Пунктом 1 статьи 174.1 НК РФ на доверительного
управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика по
исчислению и уплате налога на добавленную стоимость при
совершении операций по договору доверительного управления. В
декларации по НДС управляющий указывает НДС по операциям,
связанным с доверительным управлением и НДС по основному
виду деятельности, не связанного с доверительным управлением.
Исчисление
же
налога
на
прибыль
доверительным
управляющим осуществляется только в случае, если по условиям
договора ему предусмотрено вознаграждение .
Обязанности начисления и уплаты налогов в рамках договора
доверительного управления представлены в табл. 1:
Таблица 1
Налогоплательщик
Учредитель
управления
Управляющий
Налоговые обязательства
Налог на
НДС
прибыль
нет
да
да
нет
Налог на
имущество
да
нет
Гр ае вс ка я Р .Р . Осо б е н но с т и н а ло го о б ло же н и я пр и до вер и те л ь но м упр а в ле н и и
ко м м ер чес к им не д в и ж и м ым им уще с тво м .
Эл ек тро н но е на уч н о е из да н ие «Т р уды М ЭЛ И: эл ек тро н ны й ж ур на л»
Сущность действий доверительного управляющего состоит в
оказании услуги. Соответственно он обязан производить лишь
обязательные
платежи,
связанные
с
получением
им
вознаграждения за оказание услуг, и не более того. В случае если
обязанность уплатить связанные с управлением имуществом
налоги и сборы прямо не возложена на управляющего договором
доверительного управления, соответствующие фискальные органы
не имеют права требовать от него указанных платежей (даже и на
основании того, что управляемое имущество учитывается
управляющим на отдельном балансе и в сделках с имуществом он
выступает от своего имени).
В связи с изложенным, при рассмотрении вопроса о
доверительном управлении фискальным органам очень сложно
проконтролировать полноту уплаты налогов и сборов в бюджет.
Также сложно проконтролировать учредителю управления, нет ли
задолженности по налогам и сборам в бюджет у управляющего,
каковы риски потери своего имущества.
Для того чтобы обезопасить данный вид деятельности от
недобросовестных управляющих, необходим контроль со стороны
государства. Для этого необходимо внести корректировки в
действующее законодательство и определить, что плательщиком
налога на добавленную стоимость, помимо налога на прибыль и
налога на имущество, должен являться учредитель. А также
ввести
лицензирование
для
компаний,
занимающихся
управлением недвижимым имуществом. При этом необходимо
установить критерий
по выдаче
лицензий,
включаю щий
следующие требования к претендентам на роль управляющей
организации:
 юридические
лица, которые зарегистрированы, как
налогоплательщики не менее 3 лет;
 предоставлен положительный баланс;
 остаточная стоимость собственного имущества не менее
5000 МРОТ;
 предприятие (организация) является добропорядочным
налогоплательщиком.
Лицензия может быть выдана на срок не более 5лет.
Гр ае вс ка я Р .Р . Осо б е н но с т и н а ло го о б ло же н и я пр и до вер и те л ь но м упр а в ле н и и
ко м м ер чес к им не д в и ж и м ым им уще с тво м .
Эл ек тро н но е на уч н о е из да н ие «Т р уды М ЭЛ И: эл ек тро н ны й ж ур на л»
Вышеизложенные меры помогут выявить и обеспечить
участие профессионалов в сфере организации и управления
недвижимым имуществом, а также пополнить федеральный
бюджет за счет полного поступления налогов и продажи
лицензий.
Гр ае вс ка я Р .Р . Осо б е н но с т и н а ло го о б ло же н и я пр и до вер и те л ь но м упр а в ле н и и
ко м м ер чес к им не д в и ж и м ым им уще с тво м .