Отчетный доклад председателя правления

1
Отчетный доклад председателя правления ЖСК-1189
на Общем собрании 8.04.2012 года.
Нынешнее собрание у нас двойное – собрание членов ЖСК и собрание
собственников. Собрания ЖСК мы проводим 26 лет, и к ним все привыкли.
Собрание собственников квартир мы проводим потому, что такое
требование есть в жилищном кодексе – собственники должны проводить Общее
собрание ежегодно. Несколько первых лет после принятия Кодекса мы считали
таким собранием собрание членов ЖСК. Но у нас не все собственники являются
членами ЖСК. Кого-то исключили за долги, кто-то купил квартиру и не стал
вступать в ЖСК. В результате 11-12 процентов жильцов у нас не члены ЖСК.
Большинство собственников, не вступивших в ЖСК, спокойно живут,
оплачивают коммунальные услуги, и с ними нет никаких проблем. Но некоторые
должники-нечлены на судах по взысканию долгов заявляют, что они лишены
возможности услышать отчет о деятельности ЖСК, высказать свое мнение,
голосовать и поэтому они якобы не должны оплачивать коммунальные услуги.
Вот чтобы они не могли такого говорить, мы и должны проводить каждый год
собрание собственников.
В июне мы провели собрание собственников заочно, путем голосования по
бюллетеням. Заочное собрание отнимает много времени у организаторов, требует
печати большого количества листов, нудных подсчетов, зато результаты очень
наглядны и легко проверяемы.
Наше летнее заочное собрание пыталась опротестовать через суд Хорошко
из 138 квартиры. Районный суд ей отказал, городской суд оставил решение
районного суда в силе.
Если на сегодняшнее собрание собственников кворум не наберется, мы
проведем его позже заочно. Сразу провести заочное собрание жилищный кодекс с
прошлого года не разрешает. В кодекс были внесены изменения - надо сначала
попытаться провести очное собрание, а если не наберется более 50 процентов
собственников, можно проводить заочное с той же повесткой дня.
О ремонтах и обслуживании домовых сетей.
По мере необходимости проводится ремонт водопровода и системы
отопления. Летом были заменены несколько задвижек в наших теплоцентрах.
Предстоит поменять еще несколько задвижек.
По мере возникновения ликвидируются свищи в трубах в общедомовой
системе водоснабжения и отопления.
Предстоит замена общедомового счетчика холодной воды. Просто сдать
его в поверку его уже нельзя, т.к. Водоканал требует установки другого счетчика
- с возможностью дистанционного снятия показаний через модем.
В прошедший Новый год не было звонков о том, что отсутствует холодная
вода на девятом этаже, потому что с разрешения Водоканала были открыты
сразу два ввода холодной воды в дом – основной и резервный. Надеюсь, что и
дальше эта мера поможет, поскольку установка насоса в подвале нашего дома, о
2
которой мы говорили раньше - это нарушение СНИП (строительных норм и
правил), которые не разрешают устанавливать насосы под жилыми
помещениями. А то установим насосы, жильцы первого этажа начнут
жаловаться на гудение, нас оштрафуют и заставят отключить насосы.
Несколько раз ко мне обращались с жалобами на то, что из холодного крана
идет горячая вода. Это проблема старая, хорошо известная, но трудно решаемая,
поскольку она не постоянная и неизвестно, в какой квартире причина.
Причины могут быть разные, но все они связаны с нарушениями в одной из
квартир стояка, а именно:
- установка электрического водогрея без обратного клапана. Водогрей –
фактически труба между горячим и холодным стояками. Если забыли
перекрыть входной вентиль горячей воды, ничто не мешает горячей воде через
водогрей перетекать в холодный стояк.
- установка гигиенического душа без обратного клапана. Уточню: это не душ
над ванной, а отдельный маленький душ на шланге возле унитаза. Когда
смеситель открыт, а кнопка на ручке душа перекрывает воду, это тоже просто
труба между горячим и холодным стояками.
- повреждение Ф-образной прокладки старого смесителя типа «елочка», но
таких кранов уже мало осталось
- особенность конструкции некоторых одноруких смесителей, когда при
неполном закрытии вода наружу уже не льется, а внутри остается отверстие
между горячей и холодной трубами.
- засорение сеточки-насадки на изливе крана-смесителя.
Давление горячей воды у нас гораздо выше, чем холодной, поэтому при
возникновении нештатного соединения стояков горячей и холодной воды через
неправильно подключенные устройства горячая вода перетекает в холодный
стояк и распространяется по нему вверх и вниз, в соседние квартиры.
Повторяю: неисправность внутри одной из квартир, т.е. виновник – один из
жильцов. Но неисправность временная: попользовались гигиеническим душем
– есть перетекание, выключили – перетекание прекратилось. Чтобы найти, у
кого причина, нужно обойти все квартиры этого стояка и проверить
оборудование, а потом еще долго доказывать виновнику, что неисправность
именно у него, что мне и приходилось не раз делать. Наличие счетчиков воды
облегчает поиск виновника и доказательство, т.к. при таком перетекании воды
при всех закрытых кранах счетчик горячей воды крутится в прямом
направлении, а счетчик холодной – в обратном.
В прошлом году я отмечал в своем докладе, что «ВодоканалВодоотведение» закладывает в договора возможность взимания с нас платы за
дождь. Недавно президентом Медведевым подписан закон «О водоснабжении и
водоотведении». В нем определено, что платить за отведение и очистку талых и
дождевых вод будут жильцы. То есть через некоторое время плата за
канализацию увеличится. Для начала плата за дождь, вероятно, будет
рассчитываться по площади крыши и по данным Гидрометцентра о количестве
осадков, а потом потребуют установки канализационных счетчиков. Для нас
3
проблема в том, что счетчики дорогие, а нужно их много - 13 штук, потому что
столько канализационных труб выходят из дома. Хорошо еще, что у нас нет
приватизированной земли, а то и за стоки с территории платили бы.
Тарифы на коммунальные услуги с 1 января не увеличились. Увеличатся
они с первого июля, а потом еще раз с первого августа.
Год назад в моем докладе была фраза: «Назревает необходимость замены
электропроводки в подъездах. Старая алюминиевая разводка работает плохо:
металл мягкий, контакты ослабевают и начинают искрить и греться.»
Так вот, проблема созрела и встала перед нами в полный рост. В конце марта изза скачка напряжения в третьем подъезде в нескольких квартирах вышли из строя
телевизоры, компьютеры и другая техника. В скачке напряжения виновата старая
проводка и перегрузка сетей мощными потребителями, из-за которой произошло
«отгорание» нулевого провода. Расходы пострадавших на ремонт аппаратуры
будут компенсированы за счет ЖСК и компании, осуществляющей техническое
обслуживание. Заявления пострадавшие мне передали, теперь жду от них
квитанции о ремонте.
Надо менять проводку. На это нужны дополнительные деньги, потому что
это относится уже к капитальному ремонту, а не к текущему, за который вы
платите ежемесячно. О размере и способе платежей мы поговорим, когда будем
обсуждать смету на год. Ориентировочно это обойдется каждой квартире в 3-4
тысячи рублей.
Но не дожидаясь замены проводки, каждый может защитить свою квартиру
от перенапряжения, купив за 1500 р и установив в электрощитке рядом со своими
автоматами небольшое устройство под названием УЗМ-50 или УЗМ-51. Есть и
другие модели. При повышении напряжения свыше 265 вольт это устройство
отключает квартиру, тем самым защищая электроаппаратуру. Через шесть минут
оно автоматически включается, если входное напряжение пришло в норму.
Есть и защитные устройства, включаемые в розетку – они защищают от
перенапряжения отдельно компьютер, телевизор и т.д.
Эти устройства можно купить в специализированных магазинах
электротоваров, например, в магазине ЭТМ на Ленинском проспекте возле
платформы «Ленинский проспект».
Напоминаю, что входные автоматы и пакетные переключатели в щитках на
этажах проработали 26 лет и лучше их тоже заменить. Поскольку они относятся к
квартирному оборудованию, замена – за счет жильцов и по инициативе жильцов,
а не ЖСК.
В августе у нас была смонтирована система видеонаблюдения в подъездах и
во дворах по обе стороны дома. И с первых же дней ко мне обращаются жильцы и
милиция, чтобы получить записи с камер. Например, возле четвертого подъезда
одна машина, разворачиваясь, задела другую. Этот эпизод был переписан на диск
и отдан хозяйке пострадавшей машины для поиска виновников.
4
В третьем подъезде на жильца нашего дома напали двое, ударили по
голове железяками. Момент их прихода и ухода из подъезда был зафиксирован
камерами, диски с записью были переданы пострадавшему.
Был зафиксирован и момент нападения на девушку во дворе (напавший
пытался вырвать сумку). Но это было далеко от камеры, и лица нападавшего было
не рассмотреть.
Были и другие обращения – по поводу царапин на машинах , например.
Для сведения: информация хранится в накопителе примерно 10-12 дней,
потом самая старая автоматически стирается и записывается новая. То есть, если
вы хотите знать, кто задел вашу машину, обращаться за получением информации
нужно в течение недели. Называете точное время или диапазон времени, который
нужно переписать – например, с 20 часов вечера до 8 утра. Я переписываю вам
эти 12 часов (или 2 раза по 12, если с двух камер) на диск, а просматриваете их вы
дома, на своем компьютере.
О домофонах. Более года наши двери с домофонами обслуживает фирма
Цифрал-Сервис. Обслуживает нормально. Меняют доводчики, заменили три
видеокамеры, отремонтировали электромагнит. В прошлом году все двери были
ими бесплатно покрашены. Но некоторые двери уже разрисованы хулиганами.
На табличках над домофонами указаны телефоны, по которым любой из вас
может позвонить и сообщить о неисправности домофона. Можно и через меня, но
быстрее – напрямик.
У «Цифрал-сервиса» можно заказать и магнитные ключи от домофона,
причем это будут настоящие ключи, а не подделка, которую вам сделают, если
обратитесь в мелкие мастерские по изготовлению ключей. Они копируют код
вашего магнитного ключа, но не полностью, поэтому некоторое время ключ
работает, а потом перестает.
Недавно по дому ходили какие-то люди, звонили по квартирам пожилых
людей, даже называли жильцов по имени-отчеству, говорили, что они от
социальной службы. Не верьте, не открывайте им дверь. Социальные службы
просто так не ходят по квартирам. Это были мошенники. Впустите – рискуете
быть обворованными.
Узнать, как зовут жильцов, любой мошенник может, купив компьютерную базу
данных хоть на рынке «Юнона», хоть прямо в метро.
О телевидении. 40 каналов кабельного телевидения работают с хорошим
качеством и достаточно устойчиво. Если телевизор вдруг стал плохо показывать,
чаще всего виновен или старый кабель от щитка к телевизору, или сам телевизор.
Вы всегда можете вызвать специалистов по телефону, указанному в каждом
подъезде, чтобы они проверили качество сигнала до вашей квартиры – это
бесплатно. Телевизоры они не ремонтируют и кабель в квартире не меняют, разве
что вы с ними персонально договоритесь, но это уже за деньги.
Иногда бывают кратковременные, на несколько секунд или минут,
пропадания сигнала по всем каналам. Дело в том, что кабель проходит транзитом
по многим домам, где стоят усилители, и отключение электричества в каком-то
отдаленном доме может вызвать пропадание сигнала у нас. Например, недавно
5
было обесточено много домов в районе. У нас электричество тогда не пропало,
но телевизионного сигнала не было часа два.
О лифтах. Нашим лифтам уже 26 лет, формально они выработали свой
ресурс. Год назад была проведена экспертиза лифтов, которая продлила их срок
эксплуатации на три года. Экспертиза обошлась нам в 260 тысяч. Денег на нее мы
с жильцов не собирали, использовали имеющуюся на счете экономию, платили в
рассрочку.
Из-за того, что у нас нет достаточного резерва денег, мы не можем получить
от администрации района компенсацию за экспертизу лифтов, потому что
администрация установила такой порядок оформления компенсации: сначала мы
должны нанять экспертов, полностью оплатить экспертизу, а потом оформлять
документы на компенсацию. И все это нужно успеть в первые 3-4 месяца года,
потому что потом деньги у администрации кончаются. Мы же из-за отсутствия
денег на счете платили за экспертизу в течение 6-7 месяцев, по мере поступления
платежей за коммунальные услуги.
По результатам экспертизы нам было предписано установить в лифтах УБЛ
– устройства безопасности лифтов. Они предотвращают движение лифта с
открытой дверью. Эти устройства стали обязательными после ряда несчастных
случаев с лифтами – когда коляска с ребенком была раздавлена поехавшим
лифтом, когда люди вылезали из лифта, остановившегося между этажами, а лифт
поехал и задавил человека. УБЛ были установлены, это обошлось нам в 140 тысяч
рублей.
Было предписано также произвести косметический ремонт лифтовых
машинных отделений, установить дополнительную громкую связь между
машинными отделениями, кабинами и приямком. На все это тоже будут
потрачены дополнительные деньги.
О незаконно установленных дверях. Два года подряд пожарная инспекция
штрафовала ЖСК за эти двери на 10 тысяч рублей, эту сумму по решению
собрания раскидывали на хозяев квартир, отгородивших себе по 10 квадратных
метров площадки, и на этом все успокаивались.
В этом году ситуация резко обострилась. В связи с изменением кодекса об
административных правонарушениях многократно возросли суммы штрафов.
Пожарная инспекция штрафует или ЖСК на 150 – 200 тысяч, или руководителя
на 18 тысяч.
В этом году я согласился с тем, чтобы оштрафовали меня. При этом я
рискую уголовной ответственностью в случае пожара в этих отгороженных
квартирах.
Естественно, эта сумма должна быть опять взыскана с виновников, т.е. с
тех, кто отгородил себе общую собственность и не подчиняется предписанию
пожарной инспекции.
Через год ЖСК будет оштрафован уже на 150-200 тысяч. Это получается по
5000-6000 на каждую отгороженную квартиру. Вряд ли их хозяевам это
понравится. Кроме того, у ЖСК просто нет столько лишних денег на штрафы,
чтобы платить за чьё-то нарушение законов.
6
Чтобы не платить такие суммы каждый год, собственники этих квартир
должны оформить эти двери, то есть изменение проекта дома в установленном
порядке: заказать проект этого изменения, согласовать проект с пожарной
инспекцией, с другими службами, с межведомственной комиссией. Тогда
пожарная инспекция не будет штрафовать нас. Заниматься этим должны сами
собственники, то есть договориться между собой, кто непосредственно будет
заключать договор с проектной организацией, согласовывать его в инстанциях,
платить за все это.
Времени на это – полгода, т.к. в январе следующего года будет снова
проверка пожарной инспекции и неизбежный штраф 150-200 тысяч.
Или все-таки придется подавать еще 32 иска в суд, чтобы выполнить
предписания пожарного инспектора о снятии этих дверей. Хотя нам и так хватает
исков к должникам. Иногда даже в один день в разных судах проходят
заседания.
Борьба с должниками ведется непрерывно. В прошлом году я говорил, что
по искам, которые мы выиграли, исполнительные листы были переданы судебным
приставам. Но почти год деньги с должников приставами не взыскивались.
Чтобы взыскать долги по исполнительным листам, мне пришлось
подтолкнуть судебных приставов, выйдя аж на центральное телевидение. Мне
удалось получить приглашение на передачу «Открытая студия» Пятого канала. На
этой передаче присутствовал главный судебный пристав Петербурга. На пару
минут слово предоставили мне, и я сказал, что в течение года судебные приставы
не взыскивают для нас долги с трех квартир на общую сумму 250 тысяч.
Результат последовал незамедлительно. Через три дня судебные приставы
явились арестовывать имущество должников – Стуловых, кв.33, Бочариных, кв.6,
Ильиных, кв.107, еще через пару дней Стуловы и Бочарины оплатили всю сумму
долга приставам, а приставы перевели ее нам. Ильиным предписано платить
постепенно.
Перехваткины (кв.100) погасили долг в сумме130 тысяч. Гасят и остатки
другого долга, на взыскание которого мы не подавали иск в суд.
Разыскали одну должницу, которая здесь не проживает, но владеет
небольшой долей квартиры 226. Мировой суд Василеостровского района взыскал
с нее долг с пенями и судебные издержки в сумме 21 тысяча руб, долг получен
через судебных приставов Василеостровского района. Должница выводов не
сделала, опять не платит. Значит, в итоге опять заплатит больше после нового
иска.
Заключено мировое соглашение с Захариной кв.126. Она погасила свой долг
и полностью оплачивает текущие квитанции.
Было заключено мировое соглашение о выплате долга с сыном Дорониной
кв.41. До конца 2011 года он постепенно гасил долг и платил текущие платежи,
потом перестал платить. Придется обращаться к судебным приставам для
взыскания остатка долга по мировому соглашению, а через некоторое время опять
подавать на них иск.
По одному иску к Хорошко кв.138 часть долга получить не удалось. За
время слушания она погасила большую часть долга, суд принял решение взыскать
7
оставшиеся 20000. Однако городской суд по апелляции Хорошко вернул дело на
рассмотрение другим составом суда, а другая судья нам отказала.
Поданы 4 новых иска в Красносельский суд. Это - Стуловы кв.33, иск на 90
тыс., Воробьев 91 кв, иск на 148 тыс., Сухоручкин кв.93, иск на 85 тыс, , Ильины
кв.107, иск на 80 тыс.
29 марта было первое заседание по всем искам. Воробьев кв.91 оплатил весь
долг с пенями и судебными издержками и принес на заседание суда квитанцию
об оплате.
По трем искам заседания перенесены на май, т.к. должники не явились. Это
просто затягивает решение вопроса, но не избавит должников от
ответственности. Сухоручкину кв. 93 я передал повестку, и он написал заявление
в суд, что с иском согласен, так что суд в мае автоматически примет решение
взыскать с него весь долг.
Есть и другие должники. Следующие иски будут поданы на Бочариных,
кв 6, Яковлеву, кв.94, Жукову, кв.224, если они не погасят долги.
Есть и еще ряд долгов в пределах 20-30 тысяч
Несмотря на большой суммарный долг жильцов, ЖСК вовремя и
полностью платит поставщикам воды, тепла, обслуживающим организациям. Это
удается благодаря финансовой политике, принятой несколько лет назад и
подтверждаемой на каждом собрании – что все начисления в доме производятся
по городским тарифам, а с поставщиками воды и тепла мы рассчитываемся по
общедомовым счетчикам и имеем возможность экономию по одним статьям
перебрасывать на другие, по которым получается перерасход. Таким образом,
экономия тратится на нужды дома и на плату за должников.
Напомню, что согласно закону об энергоэффективности, принятому в 2009
году, счетчики воды и газа должны быть установлены в каждой квартире. По
срокам были изменения – счетчики воды должны быть установлены в квартирах
до 1 июля нынешнего года.
Думаю, скоро уже будет опубликовано постановление правительства об
увеличении тарифов «без счетчиков».
В доме еще более сотни квартир без счетчиков. Я никого не уговариваю
устанавливать счетчики. Но статистика говорит о том, что счетчики
подавляющему большинству выгодны, несмотря на то, что их надо поверять через
4 года (горячая вода) и через 6 лет (холодная вода).
В квартирах, установивших счетчики раньше всех, в 2005-2006 годах,
счетчики горячей воды уже заменены два года назад после моих напоминаний.
Подошел срок замены первых счетчиков холодной воды. Обязанность
отслеживать этот срок лежит на самих жильцах, а ЖСК имеет право не принимать
показания просроченных счетчиков и начислять плату за воду по нормативам. Не
затягивайте с заменой счетчиков.
8
В правление поступило заявление – требуют спилить дерево, растущее
слишком близко к окнам. Для того, чтобы оформить все по закону, нам
пришлось заплатить 3500 руб за вызов инспектора Садово-паркового
хозяйства для обследования и составления протокола, потом долго и
мучительно оформлять порубочный билет через Управление садовопаркового хозяйства. Документы получены, теперь предстоит спилить это
дерево возле шестого подъезда. В апреле во время субботника по уборке
территории рассчитываю спилить это дерево и еще несколько, на которые
указал инспектор – они растут слишком близко к фундаменту и корнями
могут повредить его.
Техническое обслуживание дома по договору с ЖСК осуществляет
компания СУ-31, предоставляя услуги сантехника, электрика, плотника, в том
числе аварийное обслуживание.
Аварийных вызовов сантехника не было, хотя аварии были. Я ближе,
поэтому звонили мне, воду или отопление перекрывал
Приведу примеры недавних аварийных ситуаций в разных квартирах:
- протечка в туалете из-за того, что спьяну разбит бачок унитаза, и
спьяну же вода в квартире после этого не перекрыта.
- включена и оставлена без присмотра вода на кухне, а слив забился –
залита половина своей трехкомнатной квартиры, вода потекла ниже через
отверстие для электропроводки люстры в маленькой комнате.
- образовалась течь в соединении труб за кухонной мебелью. Пока
отключили стояк – вода просочилась на пару этажей ниже.
При заливе квартиры по требованию пострадавших составляется акт
комиссией во главе с председателем с участием представителя СУ-31 и
отражает сам факт залива, без оценки ущерба. Если пострадавшему с
виновником залива договориться не удается, то для оценки ущерба нужно
обратиться в экспертную организацию, заплатить ей, получить акт
экспертизы, а потом обращаться в суд для взыскания ущерба с виновника.
В случаях залива верхними соседями хорошо помогает страховка от
залива. В этом случае страховая компания сама оценивает и выплачивает
пострадавшим ущерб, и сама взыскивает ущерб с виновника.
Напоминаю, что в подъездах вывешены объявления с номером
телефона диспетчера по обслуживанию дома, и чтобы вызвать сантехника,
электрика, плотника нужно звонить именно диспетчеру, а не мне. Я могу
только передать ваш вызов тому же диспетчеру, но это получается лишнее
звено и потеря времени. А вот если сантехник или электрик не являются по
вызову или их работа почему-либо вас не устраивает, сообщайте мне – будем
разбираться с СУ-31, которые предоставляют нам этих специалистов.
Аварийная служба по воде и электричеству в рабочее время вызывается
по телефону диспетчера, в выходные дни и ночью – по другому телефону,
который тоже указан в объявлениях в подъездах.
9
Телефоны председателя и бухгалтера – домашние и мобильные вывешены во всех подъездах. Заявки на форму 9 или другие справки можно
подать и по телефону, не обязательно ждать вторника и приходить в
правление.
Если вы звоните мне домой и слышите сообщение автоответчика
«Оставьте сообщение после сигнала» - назовите номер своей квартиры.
Придя домой, я прослушиваю сообщения и перезваниваю. Для этого нужно
знать ваш телефон, поэтому я и спрашиваю у всех номера домашнего и
мобильного телефонов.
Кстати, о домашних телефонах. Ростелеком, от которого у нас
телефонная сеть, постепенно переводит все свои АТС на современное
оптоволоконное оборудование. Дошла очередь и до нас. Нас просто ставят
перед фактом, что через некоторое время старая аппаратура АТС будет
демонтирована, и кто не подключится к новой – останется без квартирного
телефона. В этом году планируется сделать разводку оптики по подъездам,
подключение квартир будет позже. Возможно, какое-то время медная и
оптическая сети будут работать параллельно.
В этом году Теплосети планируют работы по замене труб горячего
водоснабжения в квартале, то есть будет перерыт весь квартал. Они заменят
свои трубы и в подвале нашего дома до наших теплоцентров. Для нас это
бесплатно.
Горячие стояки должны менять мы сами, но на это пока денег у вас не
просим, да они и не в таком уж плохом состоянии.
В 2010 году вышел «Стандарт раскрытия информации организациями,
осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными
домами». В соответствии с этим стандартом информация о нашем ЖСК
размещена в Интернете, на сайте вычислительного центра, который печатает
нам квитанции. Все желающие могут увидеть там как общие сведения о
нашем доме и ЖСК, об обслуживающих нас организациях, так и наши отчеты
о выполнении смет доходов и расходов, принятые бюджеты, тарифы, по
которым производится начисление квартплаты.
После Общих собраний мы выложим на этом сайте протоколы
собраний.
Адрес сайта infocit.ellis.ru указан в каждой квитанции на квартплату.
Спасибо за внимание.
Председатель правления ЖСК-1189
Мацукевич Ю.М.