Анализ кадастровой оценки земли города Челябинска

В.М. Аксенов, Г.П. Левада
ЗАО «Уральский институт оценки и маркетинга»
АНАЛИЗ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ ГОРОДА ЧЕЛЯБИНСКА
В городе Челябинске население составляет 1 107 000 чел. В нем 7 районов.
В каждом из них от 100 тыс. до 200 тыс. жителей. Территория города 500 км2,
из них (см.рис.1):
 87 кв. км. – жилая застройка
 145 кв. км. – производственная территория
 43 кв. км. – коллективные сады
 38 кв. км. – территории лесных массивов
 97 кв. км. – акватория озер и водохранилищ
С 1994 года территория города разделена на 136 зон по градостроительной
ценности. По этим зонам определяются дифференцированные ставки
земельного налога и другие земельные платежи.
В городе около 190 000 физ. лиц (собственники ИЖС, коллективных
садовых участков), 2 700 юридических лиц - плательщиков земельного налога,
более 1 000 юридических лиц - арендаторов земли. Несколько десятков
земельных участков выкуплены.
В 2000 – 2002 годах в городе была выполнены работы по Государственной
кадастровой оценке земель. Одновременно на протяжении последних
нескольких лет налогоплательщики платили налог на землю по
дифференцированным ставкам земельного налога. Необходимо отметить, что
как дифференцированные ставки, так и кадастровая стоимость земли
рассчитывались на единой методической основе (метод остатка).
В работе выполнен сравнительный анализ кадастровой стоимости земли и
дифференцированных ставок земельного налога как индикатора возможной
стоимости земли. Результаты этого анализа по одному из районов города
приведены в таблице 1 и на рис.1.
Таблица 1
Анализ различий кадастровой стоимости земли и дифференцированных ставок
земельного налога.
Дифференцированная
ставка земельного, налога
№
зоны
М1
Наименование зоны
"Каштакский бор"
Значение,
руб/м2
Отношение к
максимально
й, %
23,80
100,0
Кадастровая стоимость
земли
Отношение
к
Значение,
максималь
руб/м2
ной, %
28,4
1746,98
М2
М3
М4
М5
М6
М7
М8
М9
М10
М11
М12
М13
М14
М15
М16
М17
М18
М19
"сады "Металлург"
"сады "Дружба"
"отстойник ЧМК"
"северные лесные
массивы"
"Аэропорт "
"пос. Аэропорт"
"поворот на ЧМК"
"Электродный завод"
"Городская свалка"
"Старое Першино"
"Першино"
"кинотеатр "Союз"
"больница ЧМК"
"детский парк
Металлургического
района"
"санзона ЧМК"
"ЧМК"
"Строительная"
"рынок
Металлургического
района"
12,67
9,14
11,74
53,2
38,4
49,3
33,2
16,0
31,5
2046,58
983,54
1942,6
12,56
52,8
6,2
382,34
20,74
13,25
12,24
12,10
11,23
13,10
14,90
21,46
17,46
87,1
55,7
51,4
50,8
47,2
55,1
62,6
90,2
73,4
30,4
37,0
1,5
24,4
43,8
54,1
85,2
100,0
37,8
1869,73
2281,74
91,84
1501,35
2697,56
3330,93
5249,12
6159,45
2329,52
18,90
79,4
84,5
5204,15
16,31
16,24
13,46
68,5
68,2
56,6
78,8
44,2
53,0
4854,11
2721,78
3265,84
21,74
91,4
98,3
6052,76
Разность отношений к
максимальному значение, раз
40,00
35,00
30,00
25,00
20,00
15,00
10,00
5,00
0,00
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Номер зоны
Рис.1. Диаграмма отличий расчетов кадастровой стоимости земли от
дифференцированных ставок земельного налога.
Выводы: значительное расхождение относительных данных (до 35 раз)
свидетельствует о
1. Необходимо доработать методику массовой оценки кадастровой
стоимости земли поселений.
2. Полученные результаты по городу Челябинску по методике
Росземкадастра кадастровой оценки земли дают большие расхождения по
периферийным районам.
3. Полученные результаты, к сожалению, не позволяют получить
предполагаемые налоги по каждому налогоплательщику, а это в свою
очередь не позволяет органам муниципальной власти и власти субъектов
федерации формировать достоверный бюджет при введении в действие
предложений Росземкадастра РФ.