Анализ рынка земли г. Саратова и области
advertisement
Анализ рынка земельных участков Саратовской области В отличие от рынка жилой и коммерческой недвижимости, рынок земли в Саратовской области является наиболее консервативным в своём развитии. Во многом этому способствуют значительные проблемы в области земельного законодательства, многочисленные ограничения на свободный оборот земельных участков, отсутствие должной инвентаризации и учёта земельных участков, а так же закрытость рыночных сделок с землёй для публичного обозрения. Анализ рынка земельных участков рассмотрен в русле общих тенденций рынка недвижимости. Земельные участки, приобретаемые для других целей, таких как - ведение сельскохозяйственных работ, добыча и разработка полезных ископаемых и природных ресурсов, в рамках данного анализа не рассматриваются, так как практически отсутствуют на открытом рынке продаж, кроме этого анализу не подвергались участки, выставляемы на аукционы с целью продажи права аренды или пользования под строительство объектов недвижимости. В рамках этого анализа были рассмотрены земельные участки, расположенные на территории районов Саратовской области и города Саратова. В рамках исследования рынка земельных участков экспертами аналитического отдела «Оценочного Агентства «Эксперт» проанализированы все представленные на открытом рынке земельные участки, находящиеся в собственности и/или на праве аренды, расположенные на территории города и области по состоянию на 2008 год. Анализ предложений на рынке земельных участков Основная масса предложений земельных участков расположилась в нескольких основных секторах – непосредственно в черте г.Саратова, Саратовский район, другие административные центры районов и территории прибрежной зоны р. Волга. Основное предназначение земельных участков, представленных на обозрение: - поселковые участки, расположенные в области; - дачные и садово-огородные товарищества, организуемые с целью удовлетворения возросших запросов дачников — представителей низшей части среднего класса. Размер участка – около 6 соток; - коттеджные поселки, построенные для удовлетворения запросов представителей среднего класса. Размер участка – до 10 соток, красивый вид, обычно рядом с водоемами; - усадьбы — резиденции для уик-эндов и летнего (зимнего) проживания семей, предлагаемые наиболее обеспеченным людям среднего класса. Участки расположены в живописных местах, центром и завершением которых является дом (дополнительное преимущество — отсутствие соседских домов в непосредственной близости). Размер участка – около 20-30 соток; - земли для производства сельскохозяйственной продукции. С них можно не только получать урожаи, но и использовать в качестве Структура предложений земли по Саратов ской залогового актива. Эти земли остаются в области, % сельхозобороте либо продаются. Аналитики Оценочного Агентства «Эксперт» отмечают, что в целом Саратов ская область, структура предложений коррелирует со 22% структурой спроса на земельные участки, г.Саратов , 46% но в то же время ликвидность земли как товара - величина дифференцированная и Саратов ский зависит от многих факторов, таких как: район, 32% экономическая обстановка в районе, сезонные колебания, инфраструктура района и др. Наиболее широко на рынке представлены земельные участки расположенные в непосредственной близости от города Саратова и внутригородских посёлках (Юбилейный, Пугачёвский, Солнечный, Елшанка, Жасминный, Соколовый, Тепличный). Значительный интерес, проявленный инвесторами и потенциальными покупателями загородной недвижимости к коттеджному строительству в направлении трассы на Усть-курдюм вызвали инициирование целого ряда проектов по строительству коттеджных посёлков в этом районе (п. Зональный, п. Пристанный, п. Волжские дали, п. Долгий буерак, с.х. Весна) – этот факт спровоцировал значительный рост предложений участков в этом районе. Выгодной особенностью района является его достаточно хорошая транспортная доступность, приближенность к городу (положительное влияние оказывает не только относительно свободная от автомобильных пробок современная магистраль, но и высокое качество дорожного покрытия) и экологическая обстановка, а также наличие в непосредственной близости р. Волга. Кроме того, местность электрифицирована и газифицирована, что не часто встречается в других районах. Для саратовцев со средним уровнем дохода, стремящихся купить дачу или дом за городом , наиболее актуальны два вопроса: экологическая ситуация и время, которое займет поездка из загородного дома на работу или из дома на дачу. Вопросы транспортной доступности значительно влияют на цену земли, так как именно этот фактор влияет на спрос участков в не летний период. Структура предложения по площади участка В настоящий момент на рынке представлен достаточно широкий спектр участков, покупателю предлагаются Диференциация предложений земельных участков по площади, % участки, как минимальной площади (от 1 сотки), так и весьма значительные до 5 соток, Более 20 10-20 соток, 7% земельные наделы (до 100 соток). В соток, 1% 30% частности в черте населённых пунктов в большинстве представлены участки площадью до 5 соток, предложения 5-10 соток, загородных наделов колеблются от 62% стандартных дачных 6-ти соток до весьма распространённых крупных сельских участков площадью около 20 соток. йо н ки й За ра во йо дс н ко й Во ра й лж он ск ий ра п. йо Ю н би Ку ле йн мы ый сн ая по ля п. на Ж ас ми нк п. а К ом п. ба П йн ол ив ан ов п. ка А га фо но вк а п. Ел ш ан ка ра кт яб рь с ск ий О зе н ру н Ф Ле н ин ск ий ра й он Ценовой анализ предложения земельных участков Детальный ценовой анализ, Стоимость сотки земли в г. Саратов, руб./сотка проведенный экспертами аналитического отдела Оценочного Агентства «Эксперт» 1 000 000 показал, что основная часть предложений (до 900 000 800 000 80 %) располагается в интервале до 100 000 700 000 рублей/сотку. 600 000 Основная доля предложений (примерно 500 000 50 %) приходится на участки в черте города, 400 000 300 000 стоимость которых колеблется от района к 200 000 району в широком диапазоне: так самая 100 000 0 дорогая земля находится в Волжском, Октябрьском и Фрунзенском районах, где стоимость достигает 600 – 800 тыс. руб. за сотку, менее всего ценится земля в Са р ны й п. К ра с ат щ ик ов ск ий ра йо н т. б. Во лг а п. Те кс ти ль За то н ок ол С п. е но уб ки Д п. ли да п. П ри ие ст ан ны й п. В ол жс к ль ю м Зо на п. Ку рд ь- ст п. У п. Ч ар д ым Поливановке, Жасминке и на Кумысной поляне цены порядка 70 000 рублей за сотку. Надо отметить, что активизация Стоимость сотки земли в Саратовском районе, руб./сотка проектов по строительству коттеджных посёлков привела к выбросу на рынок 200 000 весьма крупных земельных наделов 180 000 160 000 ориентированных под застройку. При этом, 140 000 в зависимости от местоположения, цена за 120 000 100 000 сотку земли на таких участках колеблется в 80 000 интервале от 50 000 до 100 000 рублей (в 60 000 40 000 наиболее привлекательных местах на 20 000 берегу Волги), кроме этого, в отдельных, 0 наиболее живописных местах, цена за сотку небольших (10-15 соток) участков может достигать 100-200 тысяч рублей за сотку. Значительную часть земель предлагаемых к продаже составляют земли по своему целевому назначению относящиеся к землям поселений и землям сельскохозяйственного назначения. По функциональному назначению на продажу предлагаются земли, предназначенные для ведения Стоимость сотки земли по Саратовской области, руб./сотка сельскохозяйственных работ, личного подсобного хозяйства и др. 200 000 Незначительную долю (порядка 20 %) 180 000 160 000 составляют земельные участки 140 000 расположенные на территории остальных 120 000 100 000 районов Области (Воскресенский, 80 000 60 000 Татищевский, Энгельский, 40 000 Екатериновский, Балашовский, Аткарский, 20 000 0 Новоузенский, Перелюбский…). Однако а а а с а е а о н ак вк вк ль вк йк ко ев их йо ер зо ге ро щ ло ьс ме щ я ра н с е и л у Бу т а а В предложения по этим районам единичны, р нд Э й а а Р р Ш Т и с Т к не ек нс Ге Ал се так как спроса на эти участки значительной ре к с Во удалённости от г. Саратова фактически нет. Вывод Рынок земельных участков в Саратовской области находится на стадии активного формирования, рынок достаточно гибко реагирует на растущий спрос предлагая участки в наиболее привлекательных местах разнообразных по площади и характеристикам, но действительно привлекательных участков не так уж и много, да и стоимость их не сопоставима с аналогичными объектами. Также на рынке в основном предлагаются участки в непосредственной близости от Саратова - зоне активного спроса, или в близлежащих районах. Рынок также активно реагирует на возрастающий спрос на загородную недвижимость предлагая значительные по площади земельные наделы. По нашим прогнозам, земля в Саратовской области будет неизменно дорожать. Назовем основные предпосылки роста стоимости земельных участков: - общая положительная тенденция экономического развития России. Стабильно высокие цены на нефть; - отсутствие свободных территорий для обширного строительства в Саратове; - привлекательность покупки земли с точки зрения надежности инвестиций, особенно для российского капитала. Существенное увеличение наличной денежной массы приводит к появлению все новых областей для их вложения и инструментов для их приумножения, тем более что цены в столице Поволжья достигли максимумов и требуются новые инвестиционные направления; - становление института ипотеки имеет все шансы сделать землю более ликвидной. В частности, земли теперь можно использовать и в качестве залога для финансирования инвестиционных проектов; - рост интереса инвесторов к вложениям в землю в расчете на спекулятивный доход и развитие территорий; - надежность предмета инвестиций: даже во время кризисов цена земли не упала, хотя ее рост временно остановился; - развитие туристического бизнеса в прибрежной зоне Волги, благоприятные природные условия: очень хорошая экологическая обстановка; - активность девелоперов, приводящая к улучшению инфраструктуры; - увеличение рентабельности сельскохозяйственного производства, ориентированного на город. По данным аналитического отдела Агентства Независимой Оценки «АЛЬФА»
