Обзор рынка нового строительства за 9 месяцев 2004 года

Рынок нового жилищного строительства Санкт-Петербурга в 2005 г.
Источники информации:
• «Недвижимость. Жилой фонд». Приложение к газете «Ведомости» №29/20.02.06;
• «Недвижимость и строительство Петербурга» №3/30.01.06;
• «Строительный Еженедельник» №3/30.01.06, №7/27.02.06;
• данные корпорации «Петербургская Недвижимость»(http://elita-spb.ru/RealEstate/Analytics)
Объем и структура ввода жилья
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга в 2005 г. введено в эксплуатацию
2 млн 273 тыс. кв. м жилой площади. Это на 12% больше, чем в 2004 г. Положительная
динамика в жилищном строительстве наблюдается в Санкт-Петербурге с 1999 г. (см. рис. 1).
2500 (план)
Площадь, тыс. кв. м
2600
2273
2400
2032
2200
2000
1758
1800
1600
1400
1200
1214
1073
1081
1118
1000
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Рис. 1. Ввод жилья в Санкт-Петербурге по годам
Всего по итогам 2005 г. в эксплуатацию введено 507 жилых домов на 33 190 квартир.
Половина объема сдачи – 1 122 тыс. кв. м – пришлась на четвертый квартал. В декабре
строители сдали 760 000 кв. м. В планах на текущий год – 2,5 млн кв. м жилья.
За счет средств городского бюджета в прошлом году было построено 10 жилых домов (1 713
квартир).
За 2005 г. около 100 компаний построили 165 многоквартирных жилых зданий и 328
объектов индивидуального строительства, реконструировали 14 домов. Безусловным
лидером строительной отрасли по итогам года в очередной раз стала холдинговая компания
«ЛенСпецСМУ», сдавшая около 280 тыс. кв. м жилья. Все объекты построены
генподрядными компаниями, входящими в состав холдинга. Второе место – у корпорации
«ЛЭК». Эти компании заметно опережают остальных участников рынка, их суммарная доля
составила около 20% общего количества жилья. Крупные компании постепенно усиливают
влияние на рынок.
Как видно из диаграммы на рис. 2, доля нового многоквартирного строительства в общем
объеме сданного жилья составила 93,5%, на реконструкцию пришлось 2,3%,
на индивидуальное строительство – 4,2%.
Реконструкция
2,3%
ИЖС
4,2%
Новое
строительство
93,5%
Рис. 2. Доли нового строительства, реконструкции и ИЖС
(по данным Комитета по строительству на 01.01.06)
Объемы ввода жилья по районам Санкт-Петербурга (с учетом реконструированных домов
и ИЖС) представлены на рис. 3.
Кронштадский
1966,8
Адмиралтейский
14005,2
Петродворцовый
14160,6
Курортный
49916,0
Красносельский
50220,3
Центральный
50556,0
Павловск и Пушкин
56446,8
Колпинский
63380,9
Петроградский
80892,1
Василеостровский
98318,4
Фрунзенский
143173,8
Невский
147488,0
Красногвардейский
158584,9
Кировский
159255,2
Московский
212319,3
Калининский
224291,8
Выборгский
335194,2
Приморский
413211,8
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
Объем ввода жилья, кв. м
Рис. 3. Объемы жилья, законченного строительством и реконструкцией в 2005 г.
по районам С.-Петербурга (по данным Комитета по строительству на 01.01.06)
Лидером по количеству введенного в 2005 г. жилья стал Приморский район (413 211,8 кв. м),
удерживающий первое место на протяжении многих лет. Его доля в общем объеме составила
18,2% (см. рис. 4).
Фрунзенский
6,3%
Василе остр.
4,3%
Другие
16,8%
Приморский
18,2%
Не вский
6,5%
Красногвард.
7,0%
Выборгский
14,7%
Кировский
7,0%
Московский
9,3%
Калининский
9,9%
Рис. 4. Доли районов в общем объеме введенного жилья
(по данным Комитета по строительству на 01.01.06)
На втором месте – Выборгский район (335 194,2 кв. м и 14,7% общего объема). Третью
позицию занял Калининский – 224 291,8 кв. м и 9,9%. Далее с небольшим отставанием
следует Московский район (212 319,3 кв. м и 9,3%). По 7,0% пришлось на долю Кировского
(159 255,2 кв. м) и Красногвардейского (158 584,9 кв. м) районов. Близки итоги по Невскому
(147 488 кв. м) и Фрунзенскому (143 173,8 кв. м) районам – 6,5% и 6,3% соответственно.
За ними следуют Василеостровский (98 318,4 кв. м, 4,3%) и Петроградский районы
(80 892,1 кв. м, 3,6%).
От 2,8 до 2,2% общего объема составляют доли Колпинского района, Павловска и Пушкина,
а также Центрального, Красносельского и Курортного районов. Менее 1% пришлось
на Петродворцовый, Адмиралтейский и Кронштадский районы. В Ломоносове жилье
в прошлом году вообще не сдавалось.
В структуре ввода по конструктивным типам домов можно отметить резкое (более чем в три
раза) сокращение доли кирпичных домов (см. рис. 5).
Монолит
57,9%
Панель
24,2%
Кирпич
7,5%
Монолит- М/этаж.
панель
2,8%
6,4%
Реконстр.
1,2%
Рис. 5. Структура городских новостроек по конструктивным типам домов
(по данным Корпорации «Петербургская Недвижимость»)
Монолитные и монолитно-кирпичные объекты занимают практически 2/3 объема. Возросла
доля панельных и монолитно-панельных домов.
Структура ввода жилья по типам квартир практически соответствует сложившемуся спросу:
около 50% приходится на однокомнатные квартиры.
Анализ предложения строящегося жилья
По данным корпорации «Петербургская Недвижимость», с начала 2005 г. объем первичного
рынка медленно сокращался и к концу полугодия составил 5,68 млн кв. м. Это было вызвано
дефицитом у девелоперов подготовленных земель, законодательными рисками
и недостатком средств для реинвестирования в новые объекты (см. рис. 6).
Площадь, млн кв. м
6,5
5,92
6,0
5,68
5,85
5,87
5,31
5,5
5,0
5,76
4,87
4,59
4,5
4,0
3,5
3,0
I кв.04
II кв.04 III кв.04 IV кв.04 I кв.05
II кв.05 III кв.05 IV кв.05
Рис. 6. Суммарная площадь квартир в строящихся домах в 2004–2005 гг.
(по данные корпорации «Петербургская Недвижимость»)
С конца лета активизация рынка привела к изменению объема предложения. Во втором
полугодии застройщики интенсивно выводили новые объекты, объем первичного рынка
начал постепенно возрастать и к концу года достиг 5,87 млн кв. м.
По оценкам специалистов корпорации «Петербургская Недвижимость», к середине 2005 г.
произошло сокращение объема строящегося жилья, находящегося в продаже (чистого
предложения) до 3,13 млн кв. м (см. рис. 7).
Площадь, млн кв. м
3,5
3,24
3,0
3,25
3,26
3,13
3,11
2,77
2,40
2,5
2,07
2,0
1,5
1,0
I кв.04
II кв.04. III кв.04 IV кв.04 I кв.05
II кв.05 III кв.05 IV кв.05
Рис. 7. Оценка объемов предложения строящегося жилья в 2004–2005 гг.
(по данным корпорации «Петербургская Недвижимость»)
В третьем квартале наметился рост – 3,26 млн кв. м. Однако к концу года, благодаря
высокому спросу осенних месяцев, произошло сокращение до 3,11 млн кв. м, что
соответствует 53% общего объема первичного рынка. В течение первых трех кварталов этот
показатель оставался на уровне 55%, и его снижение к концу года стало индикатором
растущего спроса.
Заметную долю рынка составляют сданные объекты, в которых продолжается продажа
квартир. Доля непроданных квартир в сданных домах в течение 2004–2005 гг. непрерывно
увеличивалась, достигнув к середине прошлого года средней по рынку величины 15%.
На отдельных объектах этот показатель превышал 30%. К концу года активизация спроса
привела к сокращению доли непроданных квартир до 10–12%.
В объеме рынка, как и в объеме ввода, последние два года быстро снижалась доля
кирпичных домов. В несущих конструкциях кирпич вытеснен монолитным каркасом,
а в качестве материала стен все больше используется газобетон, вентилируемые фасады
и различные варианты комбинированных конструкций.
В территориальной структуре предложения в прошедшем году наблюдался рост доли
Фрунзенского района, которая временами приближалась к доле Приморского. Сократился
объем предложения в Выборгском районе, и на третье место вышел Московский.
В структуре предложения по типам квартир в 2002 г. увеличилась доля однокомнатных
квартир и квартир-студий. По итогам года структура ввода, предложения и спроса стала
практически идентичной, что говорит о сбалансированном развитии рынка.
Анализ спроса
2005 г. начался при достаточно низкой активности спроса, который колебался на уровне
ниже или сопоставимом с уровнем рыночного равновесия. В мае сезонное снижение спроса
привело к минимуму активности продаж. Однако с конца июля спрос на первичном рынке
начал резко возрастать. Это могло быть обусловлено реализацией значительного объема
отложенного спроса, образовавшегося в период стагнации рынка, а также колебаниями цен
и неопределенностью перспектив.
В результате активизации рынка объем продаж строящегося жилья в III квартале оценивался
аналитиками корпорации «Петербургская Недвижимость» в 500,3 тыс. кв. м, а к концу года –
в 714,2 тыс. кв. м (см. рис. 8).
Объем продаж, тыс. кв.
800
714,2
700
600
500
467,9
459,0
500,3
461,8
397,1
400
300
315,9
268,6
200
100
0
I кв.04 II кв.04. III кв.04 IV кв.04 I кв.05 II кв.05 III кв.05 IV кв.05
Рис. 8. Оценка объемов продаж строящегося жилья в 2004–2005 гг.
(по данным корпорации «Петербургская Недвижимость»)
В структуре запросов покупателей по-прежнему преобладали однокомнатные квартиры.
Увеличение объема спроса в значительной степени происходило за счет недорогих объектов:
студий, однокомнатных квартир, квартир в домах с невысокой ценой квадратного метра.
По мнению аналитиков «Петербургской Недвижимости», такая ситуация на рынке
свидетельствует о некоторой его неустойчивости, поскольку этот сегмент потребителей
весьма чувствителен к колебаниям цен.
Устойчивым спросом у покупателей пользуется новое жилье в Московском, Выборгском,
Кировском районах, а также на части Приморского и Калининского районов.
Сегодня на рынке жилищного строительства наблюдается дефицит ликвидного,
экономичного жилья – это однокомнатные и малогабаритные двухкомнатные квартиры
в удачно расположенных жилых домах. Характерно, что на аукционе по приобретению
жилья для расселения домов в зоне КАД, организованном Фондом имущества, была
закуплена только половина от требуемых 800 квартир.
Потребительский спрос, безусловно, набирает силу, однако не следует забывать, что
на рынке жилищного строительства будет появляться все больше объектов, заложенных
после 1 апреля 2005 г., когда начал действовать федеральный закон о долевом участии
в строительстве многоквартирных домов. Высокие риски работы в рамках этого закона
вынуждают застройщиков искать обходные схемы привлечения средств граждан, которые
неизбежно окажут дестабилизирующее воздействие на рынок.
Динамика цен нового строительства
С начала 2005 г. на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга происходило снижение цен,
которое продолжалось до июля (см. рис. 9).
Стоимость жилья, $/кв. м
1040
1034
1030
1019
1020
1019
1014
1019
1008
1010
1009
1000
1002
1006
1001
993
995
990
984
980
дек.04 янв.05 фев.05 мар.05 апр.05 май.05 июн.05 июл.05 авг.05 сен.05 окт.05 ноя.05 дек.05
Рис. 9. Динамика цен на жилье массового спроса в 2005 г.
(по данным корпорации «Петербургская Недвижимость»)
Начавшаяся затем активизация спроса позволила застройщикам повысить цены, что привело
к росту среднерыночной цены на 0,5–1% в месяц. К концу осени цены вышли на уровень
2004 г., с которого началось их снижение, а в декабре превысили его.
По большинству объектов рост цен составил 10–20% за полугодие, по отдельным объектам
(преимущественно элитным) цены за этот период выросли на 30–35%.
Выводы и прогнозы
К началу 2006 г. рынок жилья характеризовался растущим спросом. Можно прогнозировать
сохранение темпов роста спроса и в текущем году.
В 2005 г. в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 2 млн 273 тыс. кв. м жилой площади,
что превысило показатель 2004 г. на 12%. В текущем году строители планируют ввести
2,5 млн кв. метров жилья.
По мнению председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Романа
Филимонова, никакого кризиса, обещанного некоторыми участниками строительного рынка
на 2007 г. после упразднения инвестиционно-тендерной комиссии и перехода на систему
распределения участков под строительство по результатам аукционов Фонда имущества
Санкт-Петербурга, ожидать не следует.
На начало 2006 г. на учете в Комитете по строительству Санкт-Петербурга состоит 2 180
объектов, находящихся на различных стадиях строительства – это около 14 млн кв. м жилья.
За счет средств городского бюджета в текущем году предполагается построить около
150 тыс. кв. м.
Земельная политика последнего периода подразумевает компактное расположение
значительного количества новых объектов, которые будут выводиться на рынок практически
одновременно, располагаясь в далеко не самых популярных зонах и на неосвоенных
территориях. Как следствие этой тенденции аналитики рынка прогнозируют усиление
ценовой дифференциации объектов в зависимости от местоположения. В популярных
районах цены в среднесрочной перспективе будут расти более активно, чем на окраинах
города и в зонах избыточного предложения. До конца первого полугодия цены могут
вырасти на 5–10%.
Если вывод на рынок новых объектов сохранится на уровне 2005 г., а рост спроса
продолжится, то уже во втором полугодии текущего года может возникнуть дефицит
предложения. Такое развитие событий может привести к росту среднерыночной цены
во втором полугодии до 15%. В противном случае рост останется в тех же пределах.