Генеральный план — научно обоснованный перспективный план

Тема: «Планирование развития объектов недвижимости».
1. Генеральный план развития территории города.
2. Градостроительный кодекс (изучается самостоятельно).
1. Генеральный план развития территории города.
Генеральный план — научно обоснованный перспективный план развития города или любого
другого населенного пункта. Согласно Градостроительному кодексу РФ, является одним из
основных документов территориального планирования муниципального уровня. Он определяет
перспективу развития, общую планировочную структуру, характер застройки, направление
мероприятий по инженерной подготовке городских территорий, планировке, благоустройству и
озеленению, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной
инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного
наследия и особо охраняемых природных территорий. В генеральном плане указывается
очередность строительства исходя из удобства - жизни в городе.
Цель разработки генерального плана – создание действенного инструмента управления
развитием территории в соответствии с федеральным законодательством. Главная задача
современного генерального плана – определить путь последовательного преобразования
существующих городов и поселений.
Генеральный план является правовым актом территориального планирования, на основании
которого юридически обоснованно осуществляются последующие этапы градостроительной
деятельности на территории муниципального образования:
1) разработка и утверждение плана реализации генерального плана;
2) разработка и утверждение планов и программ комплексного развития систем коммунальной
инфраструктуры;
3) подготовка проекта и принятие нормативного правового акта градостроительного зонирования правил землепользования и застройки с установлением градостроительных регламентов;
4) подготовка и утверждение документации по планировке территорий первоочередного и
последующего освоения;
5) подготовка градостроительных планов земельных участков обязательных при проведении
инвестиционных торгов и подготовки проектной документации для строительства.
Согласно действующему законодательству генеральными планами муниципальных
образований и городских округов устанавливаются и утверждаются:
1) функциональное зонирование территории округа;
границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства муниципального
уровня;
границы зон с особыми условиями использования территорий местного значения.
2) cодержатся или могут содержаться предложения по установлению на уровне субъекта РФ:
- границ земель, относящихся к категории «земли сельскохозяйственного назначения»;
- границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального
уровня;
- границ зон с особыми условиями использования территорий регионального значения.
3)содержатся или могут содержаться предложения по установлению на уровне РФ:
- границ категорий земель, относящихся к компетенции федеральных органов;
- границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального
уровня;
- границ зон с особыми условиями использования территорий федерального значения.
Генеральный план города включает в себя графическую часть и пояснительную
записку. В графической части в обобщенном виде на уровне технического проекта представляется
планировка новых, реконструкция существующих районов, вертикальная планировка и
инженерная подготовка территорий, прокладка подземных коммуникаций, организация отвода
поверхностных вод, озеленение, транспортная система, схема освещения. В пояснительной
записке дается описание принятых решений, технико-экономические обоснования и расчеты.
Материалы генерального плана города являются основополагающими для дальнейшей подробной
проработки проектных решений на уровне рабочих чертежей, по которым ведется строительство и
реконструкция. В генеральном плане города заложена главная идея, удовлетворяющая насущные
проблемы общества на ближайшую перспективу.
Проектирование новых и реконструкцию существующих городских и сельских поселений
проводят по СНиП 2.07.01-89* с учетом МДС-30-1.99 «Методические указания по разработке схем
зонирования территорий города», ГОСТ 21.508–93, СПДС «Правила выполнения рабочей
документации генеральных планов предприятий, сооружений и жилых городских объектов» и
ГОСТ 21.108-78. При проектировании новых или реконструкции существующих внутри городских
и поселковых районов, микрорайонов, комплексов и зданий в комплект чертежей первым
проектным документом входит генеральный план (генплан) объекта.
Генплан содержит сведения обо всех аспектах планировочных решений на отведенной под
строительство или реконструкцию территории:
• о расположении и ориентации проектируемых и существующих зданий и сооружений
(разбивочный план);
• проектируемых проездах, площадках, их назначении, системе пешеходных дорожек,
ландшафтном дизайне, используемых для озеленения породах деревьев, кустарников, газонных
трав и цветочных растений (план озеленения);
• малых архитектурных формах, устройствах вертикальной планировки и их плоскостных
размерах (план благоустройства территории).
На генплане выполняют вертикальную и горизонтальную привязки проектируемых
объектов к существующим зданиям или к границам отведенных под застройку участков. На
основе генплана составляют план организации рельефа местности, который включает в себя
вертикальную планировку, план земляных работ, сводный план инженерных сетей.
По предварительным исследованиям существующего состояния участка, предназначенного
для строительства, составляют геоподоснову, которая содержит сведения о рельефе местности,
существующих подземных и наземных коммуникациях, дорогах, площадках, сооружениях,
зеленых насаждениях. Чертежи генпланов выполняют в строго определенных масштабах:
1:500,1:1000,1:2000. Генплан содержит сведения о проектируемом объекте в завершенном виде.
На нем изображают объекты в тех размерах, которые они занимают на уровне земли по внешнему
периметру стен. Вокруг зданий располагают отмостку шириной 3 мм независимо от масштаба.
Ориентация зданий фиксируется с помощью розы ветров, которую располагают в правом верхнем
углу чертежа с обязательным указанием стрелкой направления на север.
На генплане показывают проектное решение благоустройства территории, выполняемое
для повышения эффективности ее использования, улучшения внешнего вида и экологического
состояния, охраны окружающей среды и с учетом функционального обеспечения социальных
условий ее эксплуатации. Проектируемые проезды должны быть соединены с существующей
транспортной сетью города, поселка или с загородными трассами. Проезды подводят к каждому
подъезду или к основным входам в здания. Около входов проектируют свободные площадки,
площадь которых зависит от назначения зданий по нормам. У подъездов жилых зданий
организуют свободные проходы для движения жителей, внесения мебели. Около входов в
общественные здания (кинотеатры, выставки, учебные заведения, государственные учреждения)
проектируют свободные площадки для ожидания, встреч, движения больших потоков людей.
Улицы и проезды располагают не ближе 6 м к зданиям. Радиусы поворотов улиц и
проездов определяют из условий безопасности движения, беспрепятственного проезда пожарных
машин, видимости для водителей и пешеходов. Вдоль улиц и проездов длиннее 100 м
проектируют тротуары. Свободную территорию функционально зонируют и используют для
расположения площадок и пешеходных дорожек. Площадки размещают соответственно их
назначению в тихой, активной или хозяйственной зонах. Их стремятся территориально
изолировать. Улицы, проезды, тротуары и площадки – плоскостные сооружения – разграничивают
бортовым и бордюрным камнями, которые на генплане показывают одинарными линиями.
По всем плоскостным сооружениям проводят непрерывные размерные линии в двух
направлениях. Их привязывают размерами к границам участка, проезжей части улиц или к осям
зданий. Для проектируемых зданий показывают и обозначают крайние оси. По ним привязывают
проектируемые здания в двух взаимнопер-пендикулярных направлениях к существующим
зданиям или к границам участка (горизонтальная привязка).
Существующий рельеф местности обозначают черными горизонталями, которые не
проходят по проектируемым зданиям и плоскостным сооружениям. Для проектируемых зданий
осуществляют вертикальную привязку к рельефу местности. Результат вертикальной привязки
фиксируют на чертеже в виде записи отметок на специальных вынесенных полочках по углам
зданий и в середине каждого проектируемого здания в прямоугольнике. В соответствии с
выявленными черными отметками неизменяемого рельефа участка или проектными отметками
изменяемого рельефа вдоль сторон здания стрелочками показывают направления стока
поверхностных вод.
Озеленение проектируют исходя из назначения объекта. Существующие зеленые
насаждения сохраняют лишь в случае их хорошего состояния и обоснованного местоположения.
Все проектируемые деревья и кустарники на генплане имеют свои условные обозначения и места
посадки, привязанные размерами к границам озелененных территорий, с указанием пород,
количества, возраста.
Составные элементы генплана обозначают цветом отмывки, штриховкой, цифрами.
Чтобы чертеж подробно прочитать совместно с генпланом, наносят условные обозначения,
экспликацию зданий и сооружений, баланс территории, узлы сечений по озеленению и покрытия.
В пояснительную записку включают раздел «Описание генплана». В нем подробно
излагают конкретное решение всех перечисленных выше проблем с указанием цифровых данных.
В заключение приводят технико-экономические показатели генплана: площадь застройки (га),
площадь асфальтового покрытия (м2), площадь плиточного мощения (м2), площадь озеленения
(м2), а также плотность застройки, плотность населения «нетто» и «брутто» для крупных объектов.
На сводном плане инженерных сетей показывают прокладку всех существующих и
проектируемых постоянных подземных коммуникаций. Их расположение учитывают при
проектировании вертикальной планировки, малых архитектурных форм и озеленения, на
состояние которого подземные сети могут оказать вредное воздействие. Возведение объекта
начинают только после утверждения проекта, который перед этим подвергается независимой
всесторонней (экономической, технической, экологической) экспертизе.
Контрольные вопросы:
1. Что представляет собой генеральный план? Цели его создания?
2. Что может утверждаться в составе генплана?
3. Что показывают на генплане?