Лекция № 6 Тема: «Операции и сделки с недвижимым

Лекция № 6 Тема: «Операции и сделки с недвижимым имуществом».
1.
Понятие, виды и форма сделок.
2. Форма сделок. Письменная сделка. Устная сделка. Нотариальная
сделка.
3..Государственная регистрация сделок.
4. Недействительность сделок. Оспоримые и ничтожные сделки.
5.
Недействительность
мнимой
и
притворной
сделок.
Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения.
6.Договор купли-продажи, договор мены, договор пожизненной ренты.
7.Особенности сделок.
Статья 153. Понятие сделки
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц,
направленные на установление, изменение или прекращение гражданских
прав и обязанностей.
Статья 154. Договоры и односторонние сделки
1. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и
односторонними.
2. Односторонней считается сделка, для совершения которой в
соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон
необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
3. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли
двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон
(многосторонняя сделка).
Статья 158. Форма сделок
1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или
нотариальной).
2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной
и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.
3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях,
предусмотренных законом или соглашением сторон.
Статья 159. Устные сделки
1. Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена
письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно.
2. Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться
устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением
сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок,
несоблюдение простой письменной формы которых влечет их
недействительность.
3. Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме,
могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит
закону, иным правовым актам и договору.
Статья 160. Письменная форма сделки
1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем
составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом
или
лицами,
совершающими
сделку,
или
должным
образом
уполномоченными ими лицами.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами,
установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут
устанавливаться
дополнительные
требования,
которым
должна
соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы,
скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения
этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются
последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1
статьи 162).
2.
Использование
при
совершении
сделок
факсимильного
воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного
копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога
собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке,
предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением
сторон.
3. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или
неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе
сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна
быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом,
имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием
причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее
собственноручно.
Однако при совершении сделок, указанных в пункте 4 статьи 185
настоящего Кодекса, и доверенностей на их совершение подпись того, кто
подписывает сделку, может быть удостоверена также организацией, где
работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или
администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он
находится на излечении.
Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме
1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением
сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в
десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в
случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
2. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок,
которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть
совершены устно.
Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы
сделки
1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны
права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на
свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и
другие доказательства.
2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон,
несоблюдение
простой
письменной
формы
сделки
влечет
ее
недействительность.
3. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической
сделки влечет недействительность сделки.
Статья 163. Нотариально удостоверенные сделки
1. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем
совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160
настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим
должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное
действие.
2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону
для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Статья 164. Государственная регистрация сделок
1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат
государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных
статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок
с движимым имуществом определенных видов.
§ 2. Недействительность сделок
Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим
Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо
независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может
быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
.
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без
намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью
прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны
действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются
относящиеся к ней правила.
Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином,
признанным недееспособным
1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным
недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все
полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах.
Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне
понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или
должна была знать о недееспособности другой стороны.
2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие
психического расстройства, совершенная им сделка может быть по
требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена
к выгоде этого гражданина.
Статья 174. Последствия ограничения полномочий на совершение
сделки
Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором
либо полномочия органа юридического лица - его учредительными
документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в
законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой
совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за
пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом
недействительной по иску лица, в интересах которого установлены
ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в
сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Статья
175.
Недействительность
сделки,
совершенной
несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от
четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей,
усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в
соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом
недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.
Если такая сделка признана недействительной, соответственно
применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта
1 статьи 171 настоящего Кодекса.
2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки
несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными.
Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином,
ограниченным судом в дееспособности
1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия
попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие
злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами,
может быть признана судом недействительной по иску попечителя.
.
Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием
заблуждения
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего
существенное значение, может быть признана судом недействительной по
иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием
обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной
стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств
1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы,
злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой
стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить
вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя
условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может
быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
§ 2. Недействительность сделок
Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим
Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо
независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может
быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной
сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд
вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности
сделки
1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за
исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и
недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить
другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить
полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в
пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге)
возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия
недействительности сделки не предусмотрены законом.
3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть
лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку
недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей закону или
иным правовым актам
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых
актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима,
или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью,
противной основам правопорядка и нравственности
Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам
правопорядка или нравственности, ничтожна.
При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения
сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все
полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с
другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное
ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.
При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все
полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а
полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного
взыскивается в доход Российской Федерации.
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без
намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью
прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны
действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются
относящиеся к ней правила.
Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином,
признанным недееспособным
1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным
недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все
полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах.
Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне
понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или
должна была знать о недееспособности другой стороны.
2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие
психического расстройства, совершенная им сделка может быть по
требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена
к выгоде этого гражданина.
Статья
172.
Недействительность
сделки,
несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет
совершенной
1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим
четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила,
предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171
настоящего Кодекса.
2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по
требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом
действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и
другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в
соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.
Статья 173. Недействительность сделки юридического лица, выходящей
за пределы его правоспособности
Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями
деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах,
либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие
соответствующей
деятельностью,
может
быть
признана
судом
недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя
(участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или
надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая
сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.
Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином,
ограниченным судом в дееспособности
1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия
попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие
злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами,
может быть признана судом недействительной по иску попечителя.
.
Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не
способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но
находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был
способен понимать значение своих действий или руководить ими, может
быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных
лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее
совершения.
.
Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием
заблуждения
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего
существенное значение, может быть признана судом недействительной по
иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием
обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной
стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств
1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы,
злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой
стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить
вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя
условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может
быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованию о применении последствий
недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока
исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда
началось исполнение этой сделки.
Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких
смыслах.
Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, являющиеся по
существу одним понятием «жилое помещение», могут быть и
самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены,
дарения, завещания и иных.
Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений
является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности — это
предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и
пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа,
принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в
органах государственного управления.
В силу Жилищного кодекса жилой дом — здание, в котором более
половины площади занято жилыми помещениями.
Жилое помещение — помещение, предназначенное и пригодное для
проживания граждан.
Жилой дом может состоять из одной квартиры, двух или нескольких
квартир (многоквартирный жилой дом).
Квартирой считается жилое помещение, состоящее из одной или
нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в
которое организован с придомовой территории или из вспомогательных
помещений жилого дома. Квартира является частью здания, в которой
проживает семья различного численного состава или один человек. По
общему правилу, квартира содержит жилые и подсобные помещения, имеет
отдельный выход на лестничную клетку, в коридор или наружу.
Комната — это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По
своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и
др.) и вспомогательные (коридоры, кухни, ванную и туалетную комнаты,
кладовые).
Изолированная жилая комната — жилая комната, вход в которую
организован непосредственно из подсобного помещения. Подсобные
помещения — помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного
жилого дома) и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд
проживающих. К их числу отнесены коридоры, санузлы, кладовые, прихожие,
кухни и другие нежилые помещения.
Жилой дом или квартира могут иметь балконы, веранды, лоджии,
служащие для отдыха в летнее время и повышающие их комфортность и
благоустройство.
Не подлежат продаже:
• жилые помещения в общежитиях;
• служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах
колхозов, совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих
хозяйствах или проживающим в данной местности;
• жилые помещения социального пользования;
• жилые помещения в специальных домах;
• жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с
привлечением льготного кредита, до полного его погашения.
Сделками с жилыми помещениями признаются действия граждан и
юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей. Наиболее распространенным видом сделок с
жилыми помещениями является договор.
Сделки с жилыми помещениями могут заключаться путем оформления
договора купли-продажи, мены, дарения, аренды, ренты, залога, обмена
жилыми помещениями, найма жилых помещений, договора безвозмездного
пользования.
Сделки с жилыми помещениями могут быть возмездными (купля-продажа)
или безвозмездными (дарение).
Договоры с жилыми помещениями могут быть основными или
предварительными. По предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем договор (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной
законодательством для основного договора, а если форма основного договора
не установлена, то в письменной форме.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также другие существенные условия основного
договора.
Купля-продажа жилых домов и квартир является одной из распространенных сделок, направленных на отчуждение объектов недвижимости
в жилищной сфере.
Договор купли-продажи квартир (домов) является двусторонним и
порождает двусторонние правоотношения: одновременно возникает право
собственности у покупателя и прекращается у продавца.
Граждане и юридические лица негосударственной формы собственности
могут иметь на правах собственности жилые дома и квартиры и иные жилые
помещения без ограничения их количества и размеров.
Согласно положению о порядке купли-продажи квартир (домов) продажа
квартир гражданами производится с письменного согласия всех
совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с собственником и
имеющих право пользования жилым помещением.
Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние
члены семьи собственника этого помещения, допускается только с согласия
органа опеки и попечительства.
Граждане могут продавать свои жилые дома и квартиры также и
юридическому лицу в установленном законодательством порядке.
Объектами купли-продажи могут быть:
• незаселенные и освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду;
• квартиры, построенные для продажи;
• жилые дома, не завершенные строительством, если они не являются
объектами приватизации;
• квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной
формы собственности;
• квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности;
• жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с
привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня
погашения этого кредита.
Жилые дома, не завершенные строительством, и дома, подлежащие
реконструкции, могут являться объектом продаж только после отселения всех
проживающих в них граждан и при условии, что их строительство
(реконструкция) будет завершено, а сами помещения использованы по
назначению.
Договор купли-продажи жилых домов и квартир совершается в письменной
форме, определенной для договоров купли-продажи недвижимого имущества.
Однако в отличие от договора продажи недвижимости, по которому
государственной регистрации подлежит переход права собственности на
недвижимость к покупателю, здесь государственной регистрации подлежит
сам договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или
квартиры.
Договор купли-продажи между гражданами, между гражданами и
юридическими лицами должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован. Граждане и юридические лица приобретают право собственности
на купленные квартиры после регистрации договора купли-продажи в органе
регистрации и технической инвентаризации.
2.7. Договор купли-продажи, пожизненная рента, договор
дарения
При урегулировании сделок купли-продажи жилых помещений законодатель
особое внимание уделяет обеспечению защиты жилищных прав граждан.
Согласно Гражданскому кодексу переход права собственности на жилой дом
или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права
пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В
этой связи существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры,
части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие
в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым
помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих
лип с указанием их прав на пользование продаваемым ] жилым помещением.
Такими лицами могут быть: члены семьи продавца, проживающие вместе с
ним, наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним
граждане, наниматель данного жилого помещения, заключивший договор с
продавцом (такое лицо независимо от договора купли-продажи имеет право
проживания в жилом помещении до окончания срока договора найма).
Отсутствие в договоре условия о сохранении за указанными лицами права
пользования жилым помещением дает право новому собственнику требовать
их выселения без предоставления другого жилого помещения.
На куплю-продажу жилых помещений распространяется правило
Гражданского кодекса, согласно которому отчуждение жилого помещения,
где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника
помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Нарушение этого условия влечет признание договора недействительным.
Договор купли-продажи жилых домов (квартир) должен содержать
данные, позволяющие определенно установить предмет договора. В
договоре указываются полный адрес жилого дома (квартиры), общая и
жилая площадь, количество комнат и подсобных помещений, этажей или
этаж — для продаваемой квартиры. При отсутствии этих данных в
договоре условие о жилом доме (квартире) считается несогласованным, а
сам договор незаключенным.
Договор продажи недвижимости считается незаключенным, если в
тексте договора отсутствует условие о цене недвижимости.
Согласно Кодексу передача квартиры (жилого дома) продавцом и
принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами
передаточному акту или иному документу о передаче.
Если продаваемая квартира (жилой дом) полностью соответствуют
условиям договора, но одна из сторон уклоняется от подписания документа
о передаче недвижимости, считается, что продавец в одностороннем
порядке отказался от передачи квартиры (жилого дома) или покупатель —
от обязанности принять данное имущество.
По согласованию сторон оплата жилого помещения может производиться в кредит: с отсрочкой или рассрочкой платежа. Согласно
Кодексу жилое помещение, проданное в кредит и переданное покупателю,
признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения
покупателем его обязанности по оплате товара. Данное положение
позволяет осуществить защиту прав продавца жилого помещения.
Как правило, расчеты между сторонами по договору купли-продажи
жилого помещения производятся до его подписания и нотариального
удостоверения.
Возможны ситуации, когда стороны производят расчеты в присутствии
нотариуса.
По общему правилу покупатель здания, сооружения или другой
недвижимости приобретает одновременно с правом собственности права на ту
часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима
для ее использования.
Собственники жилых домов (квартир) могут быть участниками договоров
мены и обмена жилыми помещениями. Употребляемые термины «обмен» и
«мена» рассматриваются как идентичные, но существует мнение, что для сделок
с недвижимым имуществом нужно более точно разграничивать данные
договоры. Так, термин «обмен» чаще употребляется в нормах жилищного
законодательства, когда сторонами сделки выступают наниматели жилых
помещений в домах государственного и иных фондов. Термин «мена»
применяется к тем случаям обмена жилыми помещениями, когда они
принадлежат гражданам на праве собственности.
Договор мены жилых помещений в практике встречается не часто. Обычно
он заключается в связи с переездом собственников жилых помещений в
другие населенные пункты. Договор же обмена жилых помещений
традиционно является одним из способов улучшения жилищных условий
граждан.
Сторонами в договоре мены являются собственники жилья. Договор мены
— это практически тот же договор купли-продажи жилых помещений,
находящихся в частной собственности граждан, где ценовой эквивалент —
жилые помещения.
Сторонами в договоре обмена выступают наниматели (арендаторы) жилых
помещений в домах государственного жилого фонда.
Обмен и мена жилыми помещениями урегулированы Жилищным
кодексом.
Договор пожизненной ренты — самостоятельный договор об отчуждении
недвижимого имущества. Чаще всего таким имуществом выступает жилой
дом, квартира.
В соответствии с Гражданского кодексом пожизненная рента может быть
установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под
выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
Пожизненная рента — это денежная сумма, регулярно выплачиваемая
получателю ренты в течение его жизни.
Предусмотрено, что пожизненная рента выплачивается по окончании
каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.
Получателем ренты может быть только гражданин или несколько граждан.
Размер пожизненной ренты, определенный в договоре, не может быть меньше
размера базовой величины в пересчете на месяц.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на
получение ренты переходит к пережившим его другим получателям ренты,
если договором не предусмотрено иное.
Договорные обязательства по выплате пожизненной ренты могут быть
прекращены по соглашению сторон. Они подлежат расторжению по
требованию получателя ренты в одностороннем порядке, если плательщик
ренты допускает существенные нарушения договора. В этих случаях
получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа или
расторжения договора и возмещения убытков.
Договор пожизненной ренты с иждивением сочетает в себе обязанности
плательщика ренты по содержанию получателя ренты с его пожизненным
иждивением.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты
передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или
иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется
осуществить пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или)
указанного им третьего лица. Плательщик ренты в силу договора становится
частным собственником переданного ему объекта недвижимости и обязуется
предоставить бывшему собственнику такого имущества пожизненное
содержание с иждивением. Такое содержание включает обеспечение
потребностей в жилище, питании, одежде, а также уход за гражданином, если
того требует состояние его здоровья.
Основанием прекращения пожизненного содержания с иждивением
является:
• смерть получателя ренты;
• существенное нарушение плательщиком ренты свои договорных
обязанностей.
По договору дарения жилого помещения одна сторона (даритель) передает
или обязуется передать другой стороне (одаряемому) квартиру (жилой дом) в
собственность.
Договор дарения является безвозмездным. В случае встречной передачи
вещи или права договор не признается дарением.
Данный договор должен быть заключен в письменной нотариальной форме
и зарегистрирован в обязательном порядке органом государственной
регистрации и инвентаризации.
Не допускается дарение жилых помещений:
• от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, — их
законными представителями;
• работникам лечебных, воспитательных учреждений социальной защиты и
друтих аналогичных учреждений — гражданами, находящимися в них на
лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих
граждан;
• государственным служащим в связи с их должностным положением или в
связи с исполнением ими служебных обязанностей;
• в отношениях между коммерческими организациями.
В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить
дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Новой разновидностью дарения является пожертвование. Пожертвованием
признается дарение вещи или права в общеполезных целях.
Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным
учреждениям, учреждениям социальной защиты, благотворительным,
научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям
культуры, общественным, религиозным и иным некоммерческим
организациям.
Пожертвование жилого помещения должно быть обусловлено
жертвователем использованием этого имущества по определенному
назначению. Если же такое условие отсутствует, то имеет место обычный
договор дарения.
При заключении сделок с жилыми помещениями нотариусами проверяется
дееспособность и правоспособность участников сделки, устанавливается
соответствие воли и волеизъявления, а также истребуются необходимые
материалы.
3.2. Особенности сделок с недвижимостью
Способность физических лиц к участию в сделке определяется на
основании норм гражданского законодательства.
Одним из условий признания сделки с недвижимостью действительной
необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и
прекращается его смертью. Под гражданской дееспособностью понимается
способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять
гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять
их. Дееспособность в полном объеме возникает с наступлением
совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста.
Граждане, достигшие 16-летнего возраста, получили право на
эмансипацию. При эмансипации гражданина или вступлении его в брак до
достижения 18-летнего возраста гражданин приобретает дееспособность в
полном объеме соответственно с момента принятия решения об эмансипации
или со времени вступления в брак, и такие несовершеннолетние граждане
имеют право совершать сделки с недвижимостью наравне с лицами,
достигшими совершеннолетия.
Сделки за несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетних), а также
граждан, признанных судом недееспособными, могут совершать от их имени
законные представители — родители, усыновители или опекуны.
Попечительство устанавливается над гражданами, ограниченными судом
в дееспособности вследствие злоупотребления ими спиртными напитками,
наркотическими средствами, психотропными веществами. Такие граждане не
вправе самостоятельно совершать сделки, попечители дают согласие на
совершение сделки гражданином, ограниченным в дееспособности. В
соответствии с законом без предварительного разрешения органа опеки и
попечительства опекун не вправе совершать, а попечитель — давать согласие
на совершение сделок по отчуждению недвижимости, сделок, которые влекут
отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его недвижимого
имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих
уменьшение имущества подопечного.
Условием действительности сделки является соответствие воли и
волеизъявления.
Воля — это мотивированное желание достижения поставленной цели
(вступить в сделку), т.е. психическое состояние субъекта.
Волеизъявление - это выражение воли лица вовне, благодаря которому она
становится доступной восприятию других лиц. Если волеизъявление
участника сделки не соответствует его воле, то такая сделка может быть
признана недействительной ввиду пороков воли. При этом содержание воли
участника сделки не соответствует действительным его намерениям, хотя
внешне имеет место совпадение воли и волеизъявления. Примерами таких
сделок могут служить сделки, совершенные в результате ошибки, заблуждения,
под влиянием угрозы, обмана, насилия. Воля и волеизъявление составляют
сущность сделки.
Для действительности сделки нужно, чтобы она отвечала требованиям
закона, касающимся формы. В форме сделки проявляются способы
выражения и закрепления воли участников сделки.
К сделкам с объектами недвижимости, находящимися в собственности
граждан, законодательство предъявляет более жесткие требования по
сравнению с другими видами имущества. В большинстве случаев обязательна
письменная форма. Договор продажи недвижимости заключается в
письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами. Составление такого договора путем обмена документами
посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной
связи при купле-продаже недвижимости не предусмотрено.
Кроме общих условий, предусмотренных для сделок, существуют
требования, конкретизирующие и дополняющие общие условия совершения
сделок с недвижимым имуществом граждан и устанавливающие порядок
заключения и осуществления таких сделок, включая недвижимое имущество,
подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном
участке либо в составе другого недвижимого имущества. Поэтому собственник
недвижимости или уполномоченное им лицо обязаны предъявить документы
на домовладение, садовый дом, дачу, земельный участок, гараж: технический
паспорт, справку органа регистрации и технической инвентаризации,
государственный акт на земельный участок или другой документ,
предусмотренный
законодательством.
Предусмотрена
обязательная
регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость,
ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения.
В случаях, предусмотренных законодательством, наряду с государственной
регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет
отдельных видов недвижимого имущества.
Формой регистрации является регистрация сделок с недвижимыми вещами.
В отдельных наиболее сложных случаях в целях осуществления
государственного контроля за переходом прав по сделке, а также за самой
сделкой с недвижимостью предусмотрена государственная регистрация как
самой сделки, так и права по этой сделке.
Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
выполняет ряд функций. Она гарантирует устойчивость прав владельцев
недвижимости, дает возможность государству контролировать переход прав на
нее, расходование средств на приобретение недвижимости, помогает
приобретателю дома, дачи, иного недвижимого имущества убедиться в
надежности партнера по сделке.
Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить любому лицу
необходимую информацию о произведенной регистрации прав на конкретный
объект недвижимости и сделок с ним. Обобщенная информация о
принадлежащих гражданину или юридическому лицу правах на недвижимое
имущество предоставляется только
в
случаях,
предусмотренных
законодательными актами. Отказ в государственной регистрации права на
недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от
регистрации могут быть обжалованы в суд.
Государственная регистрация возникновения и перехода прав на
недвижимое имущество осуществляется путем включения записей с его
первичной регистрации в Единый государственный регистр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Проведенная регистрация
удостоверяется регистрационным удостоверением о регистрации прав и
совершением специальной регистрационной надписи на документе,
подтверждающем право. Право, зарегистрированное раньше по времени, имеет
приоритет над другим правом, зарегистрированным позже.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд
вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации
сделки. В этом случае сделка регистрируется соответствии с решением суда.
При заключении и исполнении сделок со зданиями или сооружениями в
качестве обязательного документа для регистрации перехода права
собственности или права пользования такими объектами на практике
требуется передаточный акт или иной документ о
передаче.
Контрольные вопросы
1. В чем сложность классификации объектов недвижимости?
2. Как осуществляется техническая экспертиза объектов недвижимости?
3. Составьте описание объекта оценки.
4. Дайте описание земельного участка и описание здания.