Сделки с недвижимостью

Сделки с недвижимостью
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия
граждан и юридических лиц, направленные на установление,
изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и
односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в
соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон
необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения
договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя
сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка).
Сторонами гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом могут
выступать различные субъекты. Основными участниками таких сделок выступают
граждане и юридические лица.
В некоторых случаях совершать сделки с недвижимостью могут города и иные
муниципальные образования, а также Российская Федерация, ее субъекты в лице
соответствующих органов, например, при продаже муниципального или
государственного имущества.
Граждане, выступающие сторонами сделок с недвижимостью, должны
обладать полной дееспособностью. То есть они должны достичь 18-летнего
возраста. Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с
недвижимым имуществом, должны обладать правоспособностью, которая возникает
с момента государственной регистрации юридического лица. Следует иметь в виду,
что для государственных и муниципальных предприятий распоряжение
недвижимостью возможно только с согласия собственника. Если юридическое лицо
относится к некоммерческим организациям, необходимо отражение в
учредительных документах возможности совершения таких сделок. Иногда
требуется согласие собственника либо иная специальная процедура согласования
такой сделки.
Для признания сделок с недвижимым имуществом действительными
требуется соблюдение целого ряда условий. Необходимо, чтобы содержание сделки
не противоречило закону. Наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
Необходимо, чтобы недвижимое имущество принадлежало отчуждателю на праве
собственности. Волеизъявление участника сделки соответствовало его
действительной воле, то есть, должно быть правильное понимание результатов
сделки, а ее совершение должно быть добровольным. Именно форма сделки
обнаруживает намерение, делает волю «выраженной», «изъявленной».
Сделки с недвижимым имуществом, согласно законодательству, требуют
письменного оформления. Как правило, необходима обязательная государственная
регистрация по месту расположения недвижимости. Если сделка направлена на
отчуждение одной стороной недвижимости и, соответственно, приобретение другой,
то право собственности у приобретателя возникает с момента государственной
регистрации. Одновременно с возникновением права собственности на
приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимого
имущества. Если приобретается право собственности на недвижимость в
многоквартирном доме, то лицо становится сособственником фундамента, крыши,
лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право
пользования придомовой территорией.
При отсутствии названных условий сделка считается недействительной.
Сделка недействительна в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой.
Например,
сделки,
совершенные
ограниченно
дееспособными
либо
несовершеннолетними от четырнадцати до восемнадцати лет (ст. 175 и 176 ГК РФ),
совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст.179 ГК РФ). Сделка,
недействительная вне зависимости от судебного решения, является ничтожной.
Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими
четырнадцати лет (ст.171 и 172 ГК РФ), сделки совершенные без намерения создать
соответствующие правовые последствия (п.1 ст.170 ГК РФ).
Статья 165 ГК РФ (последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и
требования о ее регистрации) предусматривает, что в случаях, установленных
законом, несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее
ничтожность: такая сделка недействительна с момента заключения, независимо от
признания ее недействительной судом. Тем самым имеется ввиду, что
государственная регистрация договора, если это предусмотрено законом,
представляет собой непременную стадию его заключения.
Начальник Первомайского отдела
В.К.Пугачева