О внесении изменений в Градостроительный кодекс в части

О внесении изменений в Градостроительный кодекс в части осуществления
реконструкции, капитального ремонта и выдачи разрешения на
строительство
18
июля
2011
года
подписаны
три
федеральных
закона,
предусматривающих внесение изменений в Градостроительный кодекс
Российской Федерации. Вносимые поправки направлены на совершенствование
отношений в сфере реконструкции и капитального ремонта объектов
капитального строительства, выдачи разрешения на строительство.
1. Федеральные законы от 18.07.2011 № 215-ФЗ и № 243-ФЗ «О внесении
изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации» регулируют вопросы, связанные с
осуществлением реконструкции и капитального ремонта объектов капитального
строительства. Впервые в базовом законе о градостроительной деятельности
введено понятие «капитальный ремонт». До этого понятие «капитальный ремонт»
содержалось в отдельных специальных законах и различалось по содержанию, что
вызывало трудности в правоприменительной практике, в том числе при
разграничении понятий «капитальный ремонт» и «реконструкция». Ранее, из
положений части 1 статьи 4 Кодекса следовало, что к сфере регулирования
градостроительного законодательства относится тот капитальный ремонт, при
проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики
надежности и безопасности объектов капитального строительства. Введенное в
пункт 14.2 статьи 1 Кодекса определение «капитальный ремонт объектов
капитального строительства (за исключением линейных объектов)» (далее –
капитальный ремонт, «капитальный ремонт») позволяет сделать вывод о
принципиально ином подходе к разграничению капитального ремонта от других
видов деятельности в строительной сфере. За основу взяты такие признаки, как
объект (часть объекта), в отношении которого проводятся работы, а также
характер работ (расширение, замена, восстановление и т.д.).
Понятие «капитальный ремонт» содержащееся в пункте 14.2 статьи 1
Кодекса, содержит исчерпывающий перечень частей (элементов) здания,
строения, сооружения, а также инженерной инфраструктуры, являющихся
объектами проведения капитального ремонта. Капитальный ремонт проводится в
отношении:
отдельных элементов несущих строительных конструкций;
2
-строительных конструкций и их элементов, не являющихся несущими
строительными конструкциями;
-систем инженерно-технического обеспечения;
-сетей инженерно-технического обеспечения.
Вторым квалифицирующим признаком капитального ремонта является
характер работ, проводимых в отношении объекта капитального строительства, а
именно замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов. При
этом при строительстве – это создание зданий, строений, сооружений, а при
реконструкции – изменение параметров здания или его частей - надстройка,
перестройка, расширение, а также замена и восстановление несущих
строительных конструкций.
Подробнее соотношение квалифицирующих признаков основных
строительных видов деятельности представлены в таблице:
Вид деятельности
Квалифицирующий признак
Виды объектов, в
отношении которых
проводятся работы
Характер работ
Строительство
-здание;
-строение;
-сооружение
-создание
Реконструкция
-здание, его часть;
-строение, его часть;
-сооружение, его часть;
-несущие
строительные
конструкции
-надстройка,
-перестройка,
-расширение,
-замена и (или) восстановление
несущих
строительных
конструкций
Капитальный ремонт
-отдельные
элементы
несущих
строительных конструкций;
-строительные конструкции и их элементы,
не являющиеся несущими строительными
конструкциями;
-системы
инженерно-технического
обеспечения;
сети инженерно-технического обеспечения
-замена
и
(или)
восстановление строительных
конструкций, не являющихся
несущими конструкциями;
-замена отдельных элементов
несущих
конструкций
на
аналогичные
или
иные
улучшающие показатели таких
конструкций элементы и (или)
восстановление
таких
элементов
3
При проведении капитального ремонта упрощены административные
процедуры. Теперь, в соответствии с Федеральном законом от 18.07.2011 № 243ФЗ, при капитальном ремонте:
1) требуется заполнение только отдельных разделов проектной
документации (ч. 1 статьи 48);
2) не проводится государственная экспертиза разделов проектной
документации, подготовленных для проведения капитального ремонта, за
исключением проектной документации, подготовленной для проведения
капитального ремонта автомобильных дорог общего пользования (ч. 3 статьи 49);
3) не проводится государственный строительный надзор (ч. 1 статьи 54), и
соответственно, в его рамках государственный пожарный надзор,
государственный санитарно - эпидемиологический надзор, государственный
экологический надзор;
3) не требуется получение разрешения на строительство (ч. 17 статьи 51);
4) не требуется получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию
(ч. 1 статьи 55);
5) не проводится государственная экологическая экспертиза проектной
документации федерального и регионального уровней (части 1 статей 11 и 12
Федерального закона от 23.11.1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе»).
Однако документация на капитальный ремонт опасного производственного
объекта подлежит экспертизе промышленной безопасности (ч. 1 статьи 8
Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности
опасных производственных объектов».
Следует отметить, что, несмотря на отсутствие необходимости получения
разрешения на строительство, осуществление работ по капитальному ремонту,
включенных в Перечень видов работ, которые оказывают влияние на
безопасность объектов капитального строительства, утвержденных Приказом
Минрегиона России от 30.12.2009 № 624, требуют наличия выданного
саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким работам.
Соответствующее разъяснение по данному вопросу содержится в письме
Комитета Государственной Думы Российской Федерации по строительству и
земельным
отношениям
от
28.09.2011
№
3.31-22/810
(см. Бюллетень НОСТРОЙ № 9, 2011).
4
Одновременно расширен объем работ, выполняемых при реконструкции.
Теперь к реконструкции относятся работы по расширению объектов капитального
строительства. Ранее в отдельных законах - в Гражданском кодексе, Земельном
кодексе, Налоговом кодексе, в Федеральном законе от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об
инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»,
в Федеральном законе от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности
опасных производственных объектов» расширение объектов капитального
строительства было выделено в отдельный вид деятельности1. К реконструкции
помимо надстройки, перестройки, расширения объектов капитального
строительства, относятся также работы по замене и (или) восстановлению
несущих
строительных
конструкций.
Административные
процедуры,
необходимые для проведения реконструкции (получение разрешения на
строительство,
на
ввод
объектов
в
эксплуатацию
и т. д.), остались прежними. Кроме того, в соответствии с п. 2 части 2 статьи 7
Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости» сведения о кадастровом номере объекта недвижимости, в
результате реконструкции которого, был образован другой объект недвижимости,
подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.
В статью 1 Кодекса вносятся также понятия «реконструкция линейных
объектов» и «капитальный ремонт линейных объектов».
Понятие «реконструкция линейных объектов» введено, в том числе, в целях
реализации норм, установленных в части 1 статьи 51 и части 1 статьи 55,
определяющих, что при выдаче разрешения на строительство и разрешения на
ввод объектов в эксплуатацию проверяется соответствие проектной документации
на строительство и реконструкцию линейного объекта не градостроительному
плану земельного участка, а проекту планировки территории и проекту
межевания территории. Понятие «капитальный ремонт линейных объектов»
также введено в целях уточнения видов документации по планировке территории,
подготовка которых осуществляется при проведении капитального ремонта
линейных объектов.
При этом следует отметить, что в статье 280 Гражданского кодекса по-прежнему оставлены
понятия и «расширение» и «реконструкция», что вероятно связано со сложностью процедуры
внесения изменений в Гражданский кодекс.
1
5
2. Федеральный закон от 18.07.2011 № 224-ФЗ «О внесении изменений в
статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации» регламентирует вопросы,
связанные с выдачей разрешения на строительство. В части 5 статьи 51
устанавливается компетенция органов государственной власти, органов местного
самоуправления,
уполномоченной
организации,
осуществляющей
государственное управление использованием атомной энергии и государственное
управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой,
изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических
установок военного назначения (далее - уполномоченная организация) по выдаче
разрешений на строительство, реконструкцию отдельных объектов капитального
строительства, таких как объекты капитального строительства на земельном
участке, расположенном в границах особой экономической зоны, объектов
капитального строительства на земельном участке, предоставленном
пользователю недр, объектов использования атомной энергии и др.
Разрешение на строительство, реконструкцию на остальные объекты
капитального строительства, не указанные в части 5 статьи 51, выдается:
- уполномоченным федеральным органом исполнительной власти – в
случае, если строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в
том числе линейного объекта, расположенного на территории закрытого
административно-территориального образования, границы которого не совпадают
с границами субъектов Российской Федерации, планируется осуществлять на
территориях двух и более субъектов Российской Федерации;
- органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае,
если строительство, реконструкцию объектов капитального строительства
осуществляется на территории двух и более муниципальных образований;
-органом местного самоуправления в случае, если строительство,
реконструкцию объекта капитального строительства планируется осуществить на
территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах
муниципального района.
Пунктом 2 части 7 статьи 51 устанавливается, что для принятия решения о
выдаче разрешения на строительство линейных объектов вместо проекта
планировки территории и проекта межевания территории достаточно предъявить
реквизиты указанных документов.
6
Указанный закон вводит подробную регламентацию вопросов досрочного
прекращения действия разрешения на строительство. Ранее данный вопрос не был
урегулирован, что создавало трудности в правоприменительной практике в
случаях, когда застройщик утрачивал права на земельный участок по основаниям,
предусмотренным земельным законодательством.
В соответствии с частью 19 статьи 51 Кодекса разрешение на строительство
выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства, за
исключением случаев, если разрешение выдается на отдельные этапы
строительства, реконструкции. По общему правилу, установленному в части 21
статьи 51 Кодекса срок действия разрешения на строительство при переходе
права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
Однако в случаях, предусмотренных частью 21.1 статьи 51 Кодекса действие
разрешения на строительство прекращается досрочно. Этими случаями являются:
-принудительное прекращение права собственности и иных прав
собственности на земельные участки;
-отказ от права собственности и иных прав на земельные участки;
-расторжение договора аренды и иных договоров, на основании которых
возникли права на земельные участки;
-прекращение права пользования недрами (в случае, когда разрешение на
строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального
строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр).
Кроме того, частью 21.4 статьи 51 предусмотрены иные случаи, при
наступлении которых уполномоченные на выдачу разрешения на строительство
орган или уполномоченная организация, принимают решение о прекращении
действия разрешения на строительство. Такими случаями являются уведомление
исполнительного органа государственной власти или органа местного
самоуправления, принявших решения о прекращении прав на земельный участок
или о прекращении права пользования недрами.
В иных случаях физическое или юридическое лицо, которое приобрело
права на земельных участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию
объекта капитального строительства в соответствии с разрешением на
строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. При
этом необходимо внести изменения в разрешение на строительство в порядке,
предусмотренном частями 21.10-21.16 статьи 51 Кодекса.
7
При этом в случае объединения земельных участков физическое или
юридическое лицо, у которого возникло право на образованный земельный
участок вправе осуществлять строительство, реконструкцию на условиях,
содержащихся в выданном ранее разрешении на строительство.
В
случае
образования
земельных
участков
путем
раздела,
перераспределения или выдела, физическое или юридическое лицо, у которого
возникло право на образованные земельный участок, вправе осуществлять
строительство, реконструкцию на условиях, содержащихся в выданном ранее
разрешении на строительство, но с соблюдением требований к размещению
объектов капитального строительства, установленных Кодексом или земельным
законодательством. В этих целях требуется получение градостроительного плана
образованного земельного участка, а ранее выданный градостроительный план
земельного участка, из которого образованы новые земельные участки,
утрачивает силу со дня выдачи градостроительного плана на один из
образованных земельных участков.
Если земельные участки были образованы в границах зон размещения
линейного объекта, то внесение изменений в разрешение на строительство не
требуется, но лишь в том случае, если при получении разрешения на
строительство была представлена проектная документация, разработанная на
основании планировки территории и проекта межевания территории.
Новый пользователь недр при переоформлении лицензии на пользовании
недрами также вправе осуществлять строительство, реконструкцию на земельном
участке, предоставленном пользователю недр в соответствии с ранее выданным
разрешением на строительство.
Части 21.10-21.16 статьи 51 Кодекса устанавливают порядок внесения
изменений в разрешение на строительство.
Новые правообладатели земельных участков и пользователи недр обязаны
уведомить в письменной форме соответствующие органы, уполномоченную
организацию, в компетенцию которых входит выдача разрешения на
строительство, о переходе к ним прав на земельные участки, права пользования
недрами. При этом требуется указание реквизитов правоустанавливающих
документов, решения об образовании земельного участка, градостроительного
плана
земельного
участка,
образованного
в
результате
раздела,
перераспределения или выдела из земельных участков, решения о предоставления
8
права пользования недрами. Указанные лица вправе представить не только
реквизиты, но и копии указанных документов. В случае, если копии не
представлены, то органы, уполномоченные на выдачу разрешения на
строительство, обязаны запросить такие документы или сведения, содержащиеся
в них, в соответствующих органах государственной власти или органах местного
самоуправления. Причем норма, устанавливающая обязанность уполномоченных
органов запрашивать указанные документа или сведения, вступает в силу с 1
октября 2011 года. До этого времени в соответствии со статьей 5 Федерального
закона от 18.07.2011 № 224-ФЗ заинтересованные лица обязаны представлять
копии документов. Непредставление копий документов, указанных в части 21.10
статьи 51 Кодекса, будет являться основанием для отказа во внесении изменений
в разрешение на строительство. Однако эта норма фактически распространяется
только на случаи, когда решение о внесении изменений в разрешение на
строительство принимается федеральным органом исполнительной власти (если
для принятия решения не требуются документы и информация, находящиеся в
распоряжении органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации
или органа местного самоуправления), а также уполномоченной организацией.
В случаях же, когда решение о внесении изменений разрешение на
строительство принимается государственным органом исполнительной власти
субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или
федеральным органом исполнительной власти (на основании документов,
принятых государственным органом исполнительной власти субъекта Российской
Федерации, органа местного самоуправления), то есть когда для принятия
решения о внесении изменений в разрешение на строительство требуется
межведомственное
информационное
взаимодействие,
то
норма
о
необязательности представления копий документов, перечисленных в части 21.10
статьи 51 Кодекса, вступает в силу только с 1 июля 2012 года. До этого времени
представление копий документов является обязательным, и их непредставление
является основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на
строительство.
Решение о внесении изменений в разрешение на строительство принимается
в срок не более чем 10 рабочих дней со дня получения уведомления о переходе
прав на земельный участок. При этом в статье 21.15 дается исчерпывающий
перечень оснований для отказа в принятии решения о внесении изменений в
9
разрешение на строительство. Органы, осуществляющие государственный
строительный надзор, органы, осуществляющие государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также застройщик (при
внесении изменений в разрешение на строительство) информируются о принятых
решениях о прекращении действия разрешения на строительство и о внесении
изменений в разрешение на строительство в течение 5 рабочих дней со дня
принятия соответствующих решений. Копии указанных решений подлежат также
включению в дела о застроенных или подлежащих застройке земельных участках,
которые
ведутся
в
рамках
информационных
систем
обеспечения
градостроительной деятельности в соответствии и со статьей 56 Кодекса.