Комментарии к Федеральному закону №214-ФЗ

Комментарии к Федеральному закону №214-ФЗ
С 1 апреля 2005 года вступил в силу принципиально новый в нашем жилищном
законодательстве и один из самых важных (по значимости уступающий только Жилищному
и Градостроительному кодексам РФ) нормативных актов – 214 закон. Полное наименование Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации».
В основе нового закона заложена защита граждан при участии их в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Данная защита выражается прежде
всего в том, что договоры долевого участия в строительстве подлежат обязательной
государственной регистрации и считаются заключенными с момента таковой.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом
строительстве) представляет собой попытку ввести надлежащее правовое регулирование
договорных отношений, получивших широкое распространение на территории Российской
Федерации.
Оценивая Закон о долевом строительстве в целом, можно отметить, что, с одной стороны,
его положения представляют собой, в некотором смысле, результат обобщения сложившейся
договорной практики и практики судов, как общей юрисдикции, так и арбитражных,
по разрешению споров, связанных с подобными договорами.
С другой — значительная часть его норм абсолютно нова для российского гражданского
права и явно отражает стремление законодателя установить определенный баланс между
правами участников этих отношений и обеспечить защиту интересов «слабой стороны».
Такой стороной законодатель считает любое лицо (в особенности гражданина), передающее
свои денежные средства другому лицу в целях приобретения жилых и нежилых помещений
в строящихся зданиях.
Природа договора участия в долевом
строительстве
Вопрос о природе договора долевого участия в строительстве весьма сложен. Названия этому
договору стороны давали самые разные: договор инвестирования, договор долевого участия
в строительстве, договор совместной деятельности (простого товарищества), договор куплипродажи будущей недвижимости, договор строительного подряда и т.д.
Закон о долевом строительстве закрепляет не только наименование договора («договор
участия в долевом строительстве»), но и дает его определение: «по договору участия
в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется
в предусмотренный договор срок своими силами и (или) с привлечением других
лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после
получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий
объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона
(участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену
и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости» (ч. 1 ст. 4).
Форма и государственная регистрация
договора участия в долевом строительстве
Согласно ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор должен быть заключен
в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Правило о государственной
регистрации договора участия в долевом строительстве соответствует норме п. 3 ст.
433 Гражданского кодекса РФ: «договор, подлежащий государственной регистрации,
считается заключенным с момента его регистрации». Данное правило призвано исключить
возможность заключения застройщиком с разными участниками долевого строительства
нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства.
К сожалению, практика заключения нескольких договоров на одно строящееся жилое
или нежилое помещение имела распространение не только на территории Ростовской
области, но и на всей территории России. Наличие в Едином государственном реестре прав
записи о регистрации одного договора участия в строительстве на одно помещение
исключает возможность регистрации второго договора на то же помещение.
Кроме того, следует отметить, что при государственной регистрации договора производится
и одновременная государственная регистрация законной ипотеки, которой обеспечивается
исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства.
В соответствии с абзацем 2 п. 1 ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» «государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки
в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона».
Как указано в ст. 17 Закона о долевом строительстве, договор участия в долевом
строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которого
привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке,
предусмотренном Законом о государственной регистрации. Помимо государственной
регистрации договора участия в долевом строительстве, государственной регистрации также
подлежат изменения, вносимые в этот договор, и соглашения об уступке прав требований
по такому договору.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть
«юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии
с Гражданским кодексом РФ».
Стороны договора участия в долевом
строительстве
Сторонами договора согласно Закону о долевом строительстве являются застройщик
и участник долевого строительства. Согласно определению, приведенному в п. 1 ст. 2 Закона,
застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы
или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды
земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства
в соответствии с Законом для строительства (создания) на этом земельном участке
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного
разрешения на строительство.
В силу ч. 1 ст. 2 и ч.ч. 1 и 2 ст. 3 Закона право привлекать денежные средства на основании
договоров участия в долевом строительстве, то есть собственно право выступать в этих
договорах застройщиком, имеет только юридическое лицо или индивидуальный
предприниматель:

имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок;

имеющий разрешение на строительство;
опубликовавший и (или) разместивший проектную декларацию.

Закон о долевом строительстве четко определяет, с какого момента и при выполнении каких
условий могут заключаться договоры участия в строительстве: «Застройщик вправе
привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после
получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или)
размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности
или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства
(создания) многоквартирного дома» (ч. 1 ст. 3 Закона).
Существенные условия договора участия
в долевом строительстве
Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ «существенными являются условия
о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах
как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».
В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона договор участия в долевом строительстве должен
содержать:
1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства
в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения
им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого
строительства;
3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. гарантийный срок на объект долевого строительства.
О том, что эти условия законодатель рассматривает как существенные условия договора,
свидетельствует положение ч. 5 ст. 4 Закона, согласно которому при отсутствии в договоре
указанных условий договор считается незаключенным.
Но помимо этих условий существенными для конкретного договора участия в строительстве
могут быть и иные условия. Во-первых, как указано в данной норме Закона, «Правительство
Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его
заключении и исполнении» (ч. 2 ст. 4). Следовательно, нельзя исключать, что в этих
правилах, если они будут изданы, будут определены еще некоторые существенные условия
данного вида договора. Во-вторых, это те условия, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 18 Закона «застройщик использует денежные средства, уплачиваемые
участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства
(создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии
с проектной документацией.
Обязательство уплатить застройщику предусмотренную договором участия в долевом
строительстве цену составляет основное обязательство участника долевого строительства.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа «участник долевого
строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой
ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день
исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки» (ч.
6 ст. 5 Закона).
Но установления Законом неустойки за просрочку исполнения участником долевого
строительства обязательства по внесению предусмотренных договором платежей
недостаточно для того, чтобы защитить права застройщика и других участников долевого
строительства.
Закон также предоставляет застройщику право требовать в судебном порядке расторжения
договора, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться
участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа,
при просрочке внесения участником долевого строительства платежа более чем три месяца
(ч. 4 ст. 5).
В Законе о долевом строительстве нет никаких правил, регламентирующих изменение
условия о сроке передачи объекта долевого строительства по требованию участника долевого
строительства. Тем не менее, такое изменение в принципе возможно также в порядке,
установленном ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и при наличии
для этого оснований, предусмотренных ст. 450 и 451 ГК РФ.
Гарантийный срок на объект долевого
строительства
В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона гарантийный срок для объекта долевого строительства
устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Гарантийный срок
исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого
строительства, если иное не предусмотрено договором.
Прекращение обязательств по договору
участия в долевом строительстве,
его расторжение и изменение
Договор участия в долевом строительстве представляет собой новый самостоятельный
вид гражданско-правового договора. Поскольку какие-либо специальные правила
о прекращении обязательств, вытекающие из этого договора, в Законе отсутствуют,
следовательно, применяются общие правила Гражданского кодекса РФ о прекращении
гражданско-правовых обязательств.
В соответствии с правилами ГК РФ расторжение и изменение договора может быть
осуществлено:

по соглашению сторон;

по требованию одной из сторон по решению суда;
во внесудебном порядке при одностороннем отказе стороны договора от его

исполнения полностью или частично.
Кроме Закона о долевом строительстве, еще несколько оснований для отказа от исполнения
договора предусмотрены Законом о защите прав потребителей. Но эти основания могут
применяться только в отдельных случаях. В частности, когда на отношения, возникающие
между застройщиком и гражданином в рамках договора участия в долевом строительстве,
заключенного гражданином «исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд,
не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности», в соответствии с п.
9 ст. 4 Закона о долевом строительстве распространяется законодательство РФ о защите прав
потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.
В отличие от участника договора, застройщику Закон не предоставляет право
в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора ни по каким
основаниям. Но Закон в то же время не запрещает включать в договор условие о праве
застройщика отказаться от исполнения договора и об основаниях для такого отказа. В силу
же положений ст. 310 ГК РФ договором такие основания могут быть предусмотрены, только
если соответствующие обязательства между сторонами возникли из предпринимательской
деятельности.
Помимо правил о договорах участия в долевом строительстве значительное место в Законе
о долевом строительстве занимает еще ряд норм, в том числе о законной ипотеке,
обеспечивающей права участников долевого строительства, о государственном
регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства, а также иные нормы.
Необходимость принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации» была обусловлена активным
жилищным строительством и развитием рынка ипотечного кредитования граждан. Только
в Ростовской области в 2004 году было построено и введено в эксплуатацию более миллиона
квадратных метров жилья. И это не предел. Темпы жилищного строительства увеличиваются
с каждым годом.
Ежегодно в России заключаются сотни тысяч сделок, связанных с долевым участием
в строительстве. Граждане, участвуя в долевом строительстве, привлекают как собственные,
так и заемные средства, и до введения в действие данного закона они несли риск потерять
все деньги, вложенные в строительство. Фирмы и организации, выдающие себя
за застройщика строительства (зачастую это были фирмы-однодневки), никто не проверял,
и граждане, вложившие свои сбережения в так называемую «стройку», могли в одночасье
остаться и без денег, и без квартиры.
Новый Закон кардинальным образом меняет положение и закрывает этот пробел в жилищном
законодательстве.