Янковая А.Ю. Порядок заключения договора доверительного
реклама
A.YU. YANKOVAYA, the lawyer of legal department of Administration of the Seashore edge, magistrant, is 2 courses of separation of city council of the Legal institute of the Far-Eastern state university ORDER OF CONCLUSION OF TREATY OF CONFIDING IMMOVABLE PROPERTY MANAGEMENT AND HIS FORM In this article the review of legal problems is presented and done recommendation in relation to the features of agreement of confiding immovable property management, based on judicial practice, which specifies on to, that on the row of questions single approaches were formed to the estimation of debatable aspects of confiding immovable property management. Perfection of legislation is required at the same time, regulative position about a confiding immovable property management, taking into account the features of this agreement and queries of practice. Key words: objects of confiding immovable property management, sale the real estate contract, receipt of aktsept, state registration, the Single state register is right. А.Ю. ЯНКОВАЯ, юрист правового департамента Администрации Приморского края, магистрант 2 курса отделения магистратуры Юридического института Дальневосточного государственного университета ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ И ЕГО ФОРМА В данной статье представлен обзор правовых проблем и сделаны рекомендации относительно особенностей договора доверительного управления недвижимым имуществом, основанные на судебной практике, которая указывает на то, что по ряду вопросов сформировались единые подходы к оценке спорных аспектов доверительного управления недвижимым имуществом. Вместе с тем требуется совершенствование законодательства, регулирующего положения о доверительном управлении недвижимым имуществом, с учетом особенностей данного договора и запросов практики. Ключевые слова: объекты доверительного управления недвижимым имуществом, договор продажи недвижимости, получение акцепта, государственная регистрация, Единый государственный реестр прав. Недвижимость является одним из самых значимых, ценных и распространенных объектов доверительного управления и гражданского оборота в целом. В последние годы услуги доверительных управляющих в сфере недвижимости становятся более актуальными и востребованными. Согласно п. 1 ст. 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), по договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Действующим законодательством предусмотрены правила, регламентирующие особенности доверительного управления недвижимым имуществом. Так, существует особый порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, однако данный порядок, предусмотренный законодателем, на практике порождает ряд спорных ситуаций, для устранения которых требуется совершенствование механизма правового регулирования этих отношений. В связи с этим полагаем, что необходимо выявить противоречия и предложить варианты их устранения. В силу положений ст. 1017 ГК РФ договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Несоблюдение формы договора влечет за собой его недействительность (п. 3 ст. 1017 ГК РФ). Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, следовательно, в такой же форме должен быть заключен договор доверительного управления недвижимым имуществом. Таким образом, при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом исключается схема заключения договора между отсутствующими, когда стороны обмениваются письмами, телеграммами и их волеизъявления не совпадают во времени1. Кроме того, в договор доверительного управления недвижимым имуществом могут быть внесены изменения или дополнения, которые должны быть заключены в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ), т.е. в письменной форме. Л.Ю. Михеева в этой связи отмечает: «…поскольку в силу требования закона договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами, следовательно, какие-либо иные документы не могут быть приняты судом во внимание, в том числе административный акт-распоряжение собственника, содержащий в себе все существенные условия договора, не может рассматриваться в качестве оферты, попытку акцептовать которую предприняла сторона»2. Для решения вопросов, связанных с правовыми последствиями договора большое значение имеет момент, в который договор признается заключенным. Общее правило об этом содержится в п. 1 ст. 433 ГК РФ, в силу которой договор считается заключенным в момент получения акцепта оферентом. Дополнением к нему в той же ст. 433 ГК РФ установлено, что если для договора необходима и передача имущества, то он считается заключенным с момента, когда в соответствии с законом (ст. 223 ГК РФ) произведена передача, а если договор подлежит государственной регистрации – с момента ее совершения. Как правило, гражданско-правовые договоры, в которых объектом является недвижимое имущество (договор купли-продажи недвижимого имущества, договор аренды недвижимого имущества и т.д.), – это консенсуальные договоры. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг (книга 3). М.: Издательство «Статут», 2002 (издание исправленное и дополненное). 2 Михеева Л.Ю. Практика доверительного управления недвижимым имуществом // Недвижимость. Строительство. Право. 2006. № А. 1 Однако в Гражданском кодексе РФ содержатся специальные правила, касающиеся момента заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом, в силу которых данный договор считается заключенным не с момента его подписания сторонами, а после передачи имущества управляющему, которая подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ)1. Сказанное свидетельствует о том, что данный договор является реальным. На реальный характер договора доверительного управления указано в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 17 декабря 2002 г. № 5861/022. Отсутствие же факта реального исполнения данной сделки может рассматриваться как основание для признания ее недействительной3. Учитывая вышесказанное, полагаем, что целесообразно дополнить гл. 53 ГК РФ положениями, которыми будет прямо установлено, что передача недвижимого имущества в доверительное управление осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Пунктом 2 ст. 1017 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. По смыслу указанной правовой нормы государственной регистрации подлежит не сам договор, а только передача имущества в доверительное Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 апреля 2008 г. по делу № А43-7040/2007-21-163; Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 июня 2007 г. по делу № Ф03-А73/07-1/1656; Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 апреля 2007 г. по делу № Ф09-2494/07-С6. 2 Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17 декабря 2002 г. № 5861/02 по делу № А56-32315/01. 3 Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 января 2008 г. по делу NА49-2407/06-84/24; Постановление Федерального арбитражного суда ВолгоВятского округа от 11 апреля 2008 г. по делу № А43-7040/07-21-163. 1 управление. В связи с этим нельзя согласиться с мнением Е.А. Суханова о том, что государственной регистрации подлежит сам договор доверительного управления недвижимостью1. Более того, в соответствии со ст. 1 и 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» доверительное управление подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права, что соответствует положениям ст. 131 ГК РФ. Фактически же запись об обременении может стать известной заинтересованным участникам гражданского оборота только при их обращении к Единому государственному реестру прав, что может порождать проблемы, связанные с необходимостью предоставления доверительным управляющим доказательств свершившейся государственной регистрации. Поскольку свидетельство о праве собственности или ином вещном праве выдается правообладателю при регистрации вещного права на объект недвижимого имущества, а договор доверительного управления недвижимостью государственной регистрации не подлежит, в качестве доказательств осуществления государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, по мнению Л.Ю. Михеевой, может стать «проставление штампа регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание договора доверительного управления имуществом»2. Следовательно, целесообразно закрепить в законодательстве норму, требующую проставления на оригинале договора доверительного управления надписи, свидетельствующей о свершившейся регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Данное обстоятельство имеет важное значение и потому, что Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации, Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право: Учебник (том 4) / Под ред. Е.А. Суханова. М: Волтерс Клувер, 2008. 2 Михеева Л.Ю. Указ. соч.№ А 2006 апрель 1 таким образом, в данном случае с государственной регистрацией закон связывает условие действительности сделки (п. 1 ст. 165 ГК РФ) 1. Однако при заявлении требования о признании сделки недействительной в силу ничтожности по причине отсутствия доказательств, свидетельствующих о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление, необходимо учитывать, что договор доверительного управления недвижимого, и государственной может движимого регистрации быть заключен имущества, передачи в в отношении отношении недвижимого и которого имущества не требуется, а в силу положений ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части2. Также стоит учитывать, что для третьих лиц (например, арендаторов) договор вступит в силу только с момента государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет собственник, а не доверительный управляющий. Кроме того, нужно принимать во внимание, что стороны договора доверительного управления недвижимым имуществом не лишены права продлить действие данного договора, тем самым изменив одно из его существенных условий, однако в действующем законодательстве не предусмотрена обязанность сторон договора доверительного управления обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением об изменении срока действия обременения. В связи с этим предлагаем дополнить нормы законодательства положениями, закрепляющими обязанность доверительного управляющего и учредителя Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 июля 2007 г. Дело № Ф09-7656/07-С3; Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 марта 2006 г. Дело № А08-5000/05-21. 2 Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 5 декабря 2005 г. Дело № А10-2072/05-Ф02-5609/05-С2. 1 управления обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с соответствующим заявлением. Поскольку целью передачи недвижимого имущества в доверительное управление является извлечение прибыли и стремление переложить все дела по управлению имуществом на профессионалов, наиболее часто доверительные управляющие прибегают к такому способу управления имуществом, как сдача переданного им в доверительное управление имущества в аренду. Однако на практике именно при сдаче в аренду имущества, находящегося в доверительном управлении, наиболее часто возникают спорные ситуации. В частности, спорным является вопрос о возможности заключения доверительными управляющими договоров аренды, срок действия которых значительно превышает срок действия договора доверительного управления недвижимым имуществом, который в соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК РФ не превышает пять лет. С нашей доверительного точки зрения, управления при наличии недвижимым заключенного договора имуществом (если переход недвижимого имущества в доверительное управление был зарегистрирован) доверительный управляющий, в силу положений ст. 1012, 1020 ГК РФ, имеет правомочия на распоряжение имуществом, в том числе, путем сдачи имущества в аренду, кроме того, согласно ст. 1024 ГК РФ, доверительный управляющий не обязан передавать имущество учредителю без изменений или обременений (за исключением отдельных оговорок в договоре), а потому вправе сдавать имущество в аренду на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления недвижимым имуществом. В настоящее относительно доверительным время вопроса о уже сформировалась возможности управляющим на заключения срок, судебная договора превышающий практика аренды договор доверительного управления имуществом. Большинство судов различных инстанций придерживаются позиции, в силу которой заключение договора аренды на срок, превышающий срок действия доверительного управления, не является незаконным распоряжением имуществом, нарушающим интересы собственника, поскольку осуществлено в период действия договора доверительного управления и не связано с отчуждением данного имущества1. Однако суды в обязательном порядке принимают во внимание, включено ли в договор доверительного управления условие, запрещающее доверительному управляющему заключать договоры аренды на срок, превышающий срок доверительного управления, а также указано ли в данном договоре доверительного управления имуществом на необходимость получения согласия учредителя управления на передачу имущества во временное владение и (или) пользование третьим лицам на более длительный срок. Суды учитывают и то, имело ли место прямое одобрение данной сделки учредителем доверительного управления, либо одобрение сделки было выражено путем принятия учредителем доверительного управления исполнения по оспариваемой сделке, которое свидетельствовало о том, что сделка была одобрена непосредственно учредителем управления2, либо путем совершения разрешительной записи в договоре аренды, которая означает согласие учредителя управления на заключение данной сделки3. Аналогичная позиция была выражена в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 апреля 2009 г. № 4379/09 по делу № А283145/2008-115/17, в котором суд указал, что, поскольку доверительный управляющий был уполномочен на заключение такого рода договоров и заключил спорный договор аренды в период срока действия договора доверительного управления, а учредитель одобрил сделку посредством принятия платежей по договору аренды, у суда не имелось основание для Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 декабря 2008 г. по делу № А28-5391/2008-200/31; Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 мая 2008 г. № Ф09-2829/08-С6. 2 Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 декабря 2008 г. по делу № А28-3145/2008-115/17. 3 Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 апреля 2008 г. по делу № А28-8483/2007-236/22. 1 признания договора аренды недействительным на основании ст. 174 ГК РФ даже при наличии в договоре условия о возможности передачи имущества во владение и (или) пользование третьим лицам только до окончания действия договора доверительного управления, а также условия о том, что передача имущества на более длительный срок возможна лишь с согласия учредителя управления1. Но, несмотря на возможность заключения договора аренды имущества, переданного в доверительное управление за пределами срока договора доверительного управления недвижимым имуществом, полагаем, что значительная продолжительность взятых доверительным управляющим обязательств может представлять для учредителя управления неудобства. В связи с этим рационально все-таки включать в договор доверительного управления условия, в соответствии с которыми передачу недвижимого имущества во временное владение и (или) пользование третьим лицам допустимо осуществлять без письменного согласия учредителя только на срок, дата окончания которого совпадает с днем истечения срока действия договора доверительного управления . Между тем стремление некоторых учредителей поставить под четкий контроль деятельность управляющих по передаче недвижимости в аренду посредством предварительных согласований, к сожалению, не гарантирует собственникам того, что указанные объекты не окажутся переданными в аренду нежелательным лицам. Этот вывод основан на содержании ст. 183 и п. 2 ст. 1020 ГК РФ, где регламентируются последствия заключения сделок с превышением управляющим предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений. Если он не согласует с учредителем кандидатуру арендатора или заключит договор аренды вопреки его воле, учредитель не имеет правовых оснований требовать в суде признания его недействительным. Согласно специальной норме п. 2 ст. 1020 Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22 апреля 2009 г. по делу № 4379/09. 1 ГК РФ, обязательства по такой сделке будет выполнять доверительный управляющий, если арендатор не знал и не должен был знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях. Самое большее, на что может рассчитывать в этой ситуации учредитель, – возмещение понесенных убытков. Выше были рассмотрены ситуации, когда имущество в момент заключения договора доверительного управления еще не передано третьим лицам в аренду, однако зачастую имущество передается в доверительное управление, будучи обремененным арендными обязательствами. В данной ситуации в целях оптимизации договорных отношений целесообразно заключить дополнительные соглашения о перемене лиц в обязательстве к договорам аренды, если же они были заключены на срок более одного года, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды1. Библиографический список: 1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг (книга 3). М.: Издательство «Статут», 2002 (издание исправленное и дополненное). 2. Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право: Учебник (том 4) / Под ред. Е.А. Суханова. М: Волтерс Клувер, 2008. 3. Михеева Л.Ю. Практика доверительного управления недвижимым имуществом // Недвижимость. Строительство. Право. 2006. № А. 4. Ситникова Е. Доверительное управление недвижимостью // Консультант. 2005. № 3. 1 Ситникова Е. Доверительное управление недвижимостью // Консультант. 2005. № 3.
