Вопросы государственного регулирования и контроля
реклама
В настоящее время оценка находится в стадии перехода от государственного регулирования к саморегулированию оценочной деятельности. Вместе с тем мы считаем переход к саморегулированию преждевременным. Прежде всего, это определяется качеством составляемых отчетов. Опыт работы Территориального управления в сфере оценочной деятельности свидетельствует о том, что случаи некачественной оценки не уменьшились. Речь идет не только о формальных нарушениях, присутствующих в отчетах (таких как отсутствие балансовой стоимости объектов, даты составления отчета, сведений о лицензии на осуществление оценочной деятельности), так и грубых нарушениях искажающих, итоговую величину рыночной стоимости объектов в несколько раз. Изменятся характер нарушений. Если сегодня можно утверждать, что формальных нарушений в отчетах стало меньше, то возросли нарушения методологического характера, использование оценщиками в отчетах недостоверных, противоречивых сведений. За 3,5 года работы Управления в сфере оценочной деятельности проведены 37 плановых и внеплановых проверок деятельности оценщиков. По итогам проверок вынесено 20 предупреждений, действие 5 лицензий на осуществление оценочной деятельности приостановлено (возобновлено действие 1 лицензии), 9 лицензиатам направлены уведомления об устранении нарушений. На наш взгляд, система контроля в рамках саморегулируемых организаций будет носить более субъективный характер к деятельности оценщиков, чем система государственного контроля. В связи с чем необходимо детально проработать критерии оценки саморегулируемой организации. Важнейшим критерием должно стать наличие эффективной внутренней системы контроля качества работы ее членов. Во-первых, целесообразно выработать и определить критерии экспертизы отчетов об оценке, выполняемые саморегулируемыми организациями. Т.е. необходимо четко установить, что в отчете будет являться объектом экспертизы. Например, выполняемые сегодня большинством саморегулируемых организаций края экспертизы отчетов об оценке, не являются по-нашему мнению экспертизой в полном смысле слова. Т.е. в заключениях эксперты указывают наличие или отсутствие в отчете параметров, установленных в ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности, т.е. по сути являются заключениями на соответствие отчета требованиям законодательства по формальным признакам. Это приводит к тому, что при наличии в отчете методологических нарушений, таких как двойной счет износа, применении неверных аналогов объекта оценки, отсутствии расчета стоимости прав на земельный участок при расчете стоимости недвижимости, - выдаются заключения о том, что отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности соответствует. Отчасти это определяется тем, что в нормативных документах четко не прописаны требования к содержанию отчета об оценке. Стандарты оценки 2 определяют требования к проведению оценки, а не требования к содержанию отчета. И по сути все нарушения методологического характера можно фиксировать основываясь только на одной фразе ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности: отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Поэтому мы предлагаем внести изменения в Стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, и прописать там не только процедуру оценки, но и требования к содержанию отчета. Как вариант, возможно, утвердить на уровне постановления Правительства типовую форму отчета об оценке, включающую в себя основные разделы, которые должные содержаться в отчете. При этом должны быть установлено не просто наименование разделов, но и то что в разделах должно содержаться. Например, в разделе анализ рынка должно быть указано, что включает этот раздел: анализ и динамику цен на аналоги объекта оценки в регионе местонахождения объекта оценки, востребованность объекта на рынке, основные факторы определяющие стоимость на рынке и др. Сегодня оценщик пишет, при оценке автомобиля, ситуацию на волжском автозаводе, о том что завод выпустил новую марку автомобиля и ставит точку. Ни слова о ценах на автомобили в регионе, о его востребованности и привлекательности. Называет этот раздел анализ рынка. И т.к. нигде нормативно не регламентировано, что должен включать анализ рынка, достаточно трудно доказать, что то что написано в отчете анализом рынка не является. Второй пример. Является очевидным, что оценка рыночной стоимости объектов должна производиться исходя из наиболее эффективного его использования. Однако, наличие этого раздела в отчетах снова не предусмотрено законодательно, как не предусмотрено и что должен включать раздел. Поэтому в лучшем случае оценщик пишет, что, по его мнению, наиболее эффективное использование такое-то и не приводит каких-либо мотивировок. На наш взгляд, наличие нормативно установленной типовой формы отчета позволит, как оценщику составлять более квалифицированные отчеты, так и эксперту составлять мотивированные заключения по экспертизе отчетов с указанием конкретных норм закона, которые были нарушены оценщиком. Второй аспект перехода к саморегулированию требует разработку системы контроля за деятельностью экспертных советов в регионах. То, что заключения делаются членами саморегулируемой организации на отчеты об оценке членов той же саморегулируемой организации вносит определенную долю субъективизма. Известны случаи из практики, когда экспертный совет дает заключение, что отчет об оценке содержит незначительные мелкие нарушение, никак не влияющие на итоговый результат величины стоимости, а повторная экспертиза отчета в экспертном совете в Москве, показывает, что в отчете имеется значительный объем нарушений, искажающих итоговую стоимость объекта оценки. 3 Таким образом, до перехода к саморегулированию должна быть сформирована четкая система контроля качества работы членов СРО. Нам видится это в двухуровневой системе контроля, с одной стороны экспертиза должна проводиться экспертными советами СРО в регионе осуществления деятельности оценщиком. Это позволит учесть экспертам особенности рынка объекта оценки, учесть фактически сложившийся уровень цен и т.д., т.к. данные эксперты сами осуществляют оценочную деятельность в этом регионе. С другой стороны экспертиза отчета должна проводиться экспертными советами СРО, расположенными в других субъектах Федерации, чтобы исключить субъективный подход к составлению заключений. Кроме того, считаем предложенную в рамках проекта закона О внесении изменений и дополнений в закон об оценочной деятельности меру персональной ответственности каждого оценщика за составляемый отчет необходимой и соответствующей реалиям современной действительности. Имеют место случаи, когда фирме приостанавливают действие лицензии, оценщики открывают новую фирму и продолжают работать дальше на рынке оценочных услуг. Т.е. каждый конкретный оценщик должен лично отвечать за качество составляемых им отчетов и в случае неоднократных или грубых нарушений при составлении отчетов должен терять право осуществлять оценочную деятельность. Считаем также, что необходимо законодательно установить критерии, по которым выявленные в ходе проверки нарушения относятся к грубым или к негрубым. Сегодня, несмотря на то, что в ходе проверок встречаются отчеты, в которых допускаются нарушения, приводящие к искажению стоимости в десятки раз, первоначально оценщику дается срок для устранения нарушений (и оценщик при этом продолжает работать на рынке) и уже, после того как оценщик не исправляет выявленные нарушения, осуществляется приостановление лицензии. Законодательно необходимо установить вид нарушений, после которых следует немедленное приостановление действия лицензии до момента устранения оценщиком выявленных нарушений. Установление более жестких требований контроля качества отчетов об оценке определяется ростом востребованности независимой оценки стоимости и расширением сфер применения услуг оценщиков. Например, в 2004 году при сдаче в аренду имущества государственной собственности был осуществлен переход на расчет величины арендной платы с помощью определения ее независимыми оценщиками. Активно используются услуги оценщиков при приватизации госимущества, его продаже, использовании в качестве предмета залога. На данном этапе государственное регулирование оценочной деятельности пока еще является важным фактором развития рынка оценки. Контроль за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий служит адекватным инструментом установления обратной связи между качеством работы оценщика и его востребованностью на рынке. 4 Сегодня практически единственной формой наказания к оценщику является приостановление лицензии, которое осуществляется Росимуществом России. Однако, регулярно повторяющиеся ошибки в отчетах об оценке, допускаемые оценщиками, требуют усиления контроля. На наш взгляд, период, когда контролирующие органы выполняли функции образовательных учреждений (в части обучения оценщиков надлежащему составлению отчетов) закончился. И сегодня Территориальное управление желает работать с квалифицированными специалистами, добросовестно выполняющими свои обязанности. Оценщики неоднократно допускающие ошибки в отчетах не должны работать в сфере оценки государственного имущества. Что касается лицензирования оценочной деятельности, то сегодня полномочия по выдаче лицензий сосредоточены в Росимуществе России. Терорганы агентства осуществляют только функции по контролю за соблюдением оценщиками лицензионных требований и условий. Сегодня наступил период, когда заканчивается срок действия лицензий, выданных в 2001 - начале 2002 г.г. На территории края закончилось действие 39 лицензий на осуществление оценочной деятельности. Наличие большого количества лицензий, требующих переоформления или выдачи новых лицензий, привело к тому, что Федеральным агентством не выдерживались сроки и многие оценщики оставались без работы. По ряду фирм переоформление лицензии занимало от 6 до 8 месяцев. Чтобы получить переоформленную лицензию люди были вынуждены лично лететь в Москву, обращаться в Федеральное агентство через саморегулируемые организации. Иногда документы терялись и через достаточно большой промежуток времени лицензиаты узнавали, что документы утеряны. В случае если соискателем лицензии был представлен неполный пакет документов, документы просто откладывались в сторону и заявитель об этом никак не уведомлялся. Отсутствие с Росимуществом телефонной связи, когда невозможно было дозвониться и узнать судьбу отправленных документов ни оценщикам, ни специалистам Теруправлений создавал конфликтные ситуации. Рядом специалистов оформлялись отчеты вне правового поля (в период отсутствия у них лицензии). В связи со сложившейся ситуацией считаем целесообразным осуществить передачу функций по выдаче лицензий на места, чтобы ускорить процесс: в регионах можно производить сбор и обработку документов, формирование пакета перед его отправкой в Росимущество. Считаем также возможным делегирование Росимуществом Теруправлениям полномочий по переоформлению лицензий по фирмам, не имеющим нарушений в отчетах об оценке в период действия лицензий на осуществление оценочной деятельности.
