Лебединский Владимир Игоревич

Так как велась стенограмма (аудиозапись) данного выступления, приносим свои
извинения за некоторые неточности и сокращения, которые могут быть отражены
в ниже приведенном выступлении:
Сегодня одна из основных позиций Росимущества - это развитие своих
территориальных управлений в регионах. Есть такой 134 приказ, по которому происходит
максимальное делегирование полномочий по экспертизе отчетов много по оценке
недвижимости и немногие по оценке бизнеса. В самое ближайшее время мы постараемся
сделать так, чтобы все территориальные управления получили такие полномочия, т.е.
объекты недвижимости в соответствии с новым осуществлением функций будут
проверяться на местах. Соответственно, мы стараемся поднять уровень наших
территориальных управлений, в настоящий момент происходит обучение в Москве. От
вас хотелось бы, чтобы вы максимальную поддержку нашим гос. органам оказывали,
учитывая все потребности, которые у них есть. Соответственно, объекты недвижимости,
которые касаться будут аренды, МУПОВ, облГУП, мы будем в однозначном порядке
направлять в ваши территориальные управления. Основная задача оставить в центральном
аппарате Роимущества только стратегические предприятия, объем активов которых
составляет более 1 млрд. рублей. Стоит задача по развитию регионов. Сегодня, те люди,
которые осуществляют проверку, это такие же оценщики, что и вы, сейчас по тем
замечаниям, которые возникают при проверке отчетов есть позиция трактовать в пользу
оценщика. Но какие есть основные проблемы. Посмотрев огромное количество отчетов,
могу констатировать, что подавляющее большинство отчетов очень низкого, плохого
качества. 90-95% заключений, которые исходят от Роимущества не потому что кто-то
пытается найти какие-то ошибки, а просто, потому что, кто читал отчеты своих коллег,
попадаются, наверняка встречал ошибки, которые делают. Мы открыли для общения, конечно условного общения, т.к. людей не хватает, рабочий день круглосуточный, телефон, он выложен на сайте, есть на www.appraiser.ru,
есть на нашем сайте
Росимущества (2985580), если существуют вопросы сложного характера, прежде всего
нужно обращаться в саморегулируемую организацию, но когда задачка не решается,
можно по e-mail направить вопрос, у нас сидит специальный человек, который занимается
только ответами на вопросы по телефону и по e-mail. Здесь мы стараемся работу вести.
Как уже было озвучено у нас сегодня в Росимуществе открыта возможность по изданию
каких-то нормативных документов, методических материалов, поэтому мы осуществляем
эту работу на другого рода деятельность - мы разрабатываем технические задания. У нас
стоит в планах более 60 техзаданий разработать, по сути техзадания это те же
методические рекомендации. Сегодня законы и стандарты, но этого недостаточно,
поэтому мы пытаемся сформировать некие типовые требования к отчетам, какие они
должны быть. Надеюсь все уже ознакомились на сайте Росимущества, www.appraiser.ru, с
методическими рекомендациями по оценке недвижимости г. Москвы. Сегодня мы
стараемся все материалы, которые у нас есть, передавать на сайты, чтобы была
информация, хотелось бы от вас получать обратную связь, поэтому если есть какие-то
предложения, мы готовы сотрудничать. Хотя несмотря, на то, что выложены
методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, обратного отклика мы не
получили, что очень неприятно, либо все равнодушны, либо ничего не понимают. Будут
разработано техзадание в том числе по аренде, потому что будет грандиозная работа, к
которой нужно готовиться особенно тем, кто прошел конкурс Росимущества по отбору
организаций. Сегодня существует указание руководителя Росимущества о том, что все
объекты, которые будут сдаваться в аренду должны будут в обязательном порядке пройти
оценку. Это огромная работа.
Еще один элемент развития методической части. Мы осуществляем подготовку
специалистов – стажировку - наиболее сильных региональный компаний. Если есть
желание, вы можете к нам обратиться, направить по e-mail свое резюме, свои лучшие
2
работы, мы вас возможно пригласим (вероятность этого будет определяться той
квалификацией, которую вы покажете).
Какие мы сегодня видим причины того, что качество отчетов низкое. Как не
прискорбно это констатировать, когда я впервые перешел на государственную службу и
мне дали почитать 5-6 отчетов, я очень удивился и думал, что это шутка. Отчеты
невероятно плохого качества, причем каждый из вас думает, что это наверняка не про него
а про его соседа. Те регионы, которые варятся в своем соку и сохраняют какое-то свое
ноу-хау, которое они считают только у них, по сути оказываются просто их личными
ошибками особенными, отличными от других. Отсутствие обмена – это одна из причин
которую я могу привести потому что из одного и того же региона приходят ошибки
совершенно уникальные, совершенно разные, грубейшего характера, конечно качество
отчетов оно сегодня ужасное. И мне особенно неприятно это сознавать, поскольку я
пришел также как и вы из оценки. Но даже сильнейшие московские компании делают
тоже существеннейшие ошибки. Не далее как вчера мы с Мариной Алексеевной
Федотовой присутствовали на комитете в РАО ЕС и казалось бы там сильнейшие
компании, но предоставляют отчет на согласование в котором разница в подходах
составляет в 5 раз. Оценщик даже не задумался о причине такого расхождения. Вроде бы
известные компании такие отчеты предоставляют и даже сами не задумываются о
причинах такого расхождения.
Второй момент – это низкое качество обучения. Я с этим столкнулся лично,
поскольку каждый второй, кто посылает отчет, говорит что он преподаватель, много лет в
оценке и тем не менее, приходится сталкиваться с невероятными вещами. В качестве
примера одной из ошибок: берем условно сарай в центе города, начинаем его оценивать,
рассчитываем доходным подходом, потом берем затратный подход и начинаем считать
этот объект, как сарай, в результате доходный выскакивает огромная цифра – один объект
оценки, затратным – сарай, результаты у нас расходятся в 10-ки раз, считают что это
нормально, когда преподаватель сильнейшего ВУЗа мне такой ответ представил, и с
удивлением спрашивал меня почему так? Я ему объяснил, после этого он через два месяца
пришел ко мне, долго благодарил. Если такое в Москве, что же творится в регионах.
Проблема с заказухой, т.е заказными отчетами, особенно неприятно по
федеральной собственности. Особенно неприятно сталкиваться мне, когда я насквозь
вижу, где что спрятано и зарыто. Сегодня политика Росимущества не просто наблюдать со
стороны как проводится, жесткая политика по отношению к федеральной собственности.
Сегодня здесь такие работы не проходят, хотелось бы чтобы эта практика
распространилась и территориальные управления перекрыли возможность заказной
оценки, отчетам, которые как штамповка идут каждый день, за три копейки сделанные.
Буквально вчера я написал положительное заключение на отчет, который с восьмого раза
прошел. Что мешает оценщику прекратить работать под заказчика, сказать, давайте делать
серьезные работы, платить серьезные деньги. По крайне мере Росимуществу удалось эту
проблему переломить. Быстро и дешево – качественные отчеты быть не могут. Если вы
будете посылать свои отчеты на экспертизу в Росимущество, стандартные сроки
прохождения – 1 месяц, отчет имеет право послать на экспертизу только заказчик . Узнать
о состоянии дел по рассмотрению вы можете всегда по телефону, узнать когда отчет
пришел, какой входящий номер, когда он будет рассмотрен, вся информация открыта и
сегодня специальный человек сидит только на данной работе.
Перейдем к ошибкам, наиболее типичным. Ошибки (наиболее типичные) мы
выложили на сайте Росимущества, наиболее распространенные – по оценке
недвижимости. Как не странно, ошибки висят, но по-прежнему продолжают приходить
отчеты с такими же ошибками. Я понимаю, что многие из вас много лет работают,
создавали рынок и каждый ощущает себя знающим все, но лучше лишний раз
перепроверить, прочитать ошибки, проверить себя. Случай из практики – пришел отчет
очень уважаемой компании, мы написали замечания, звонит тут же директор и говорит,
3
как же так, у нас эксперт клянется всем на свете, что он все правильно сделал. Мы
говорим, подготовьте обобщенные ответы, либо вы считаете, что мы некорректно сделали
заключение, может мы ошибаемся, объем работ был очень большой, не исключено, что
что-то было неправильно нами принято, подготовьте на каждое замечание ответ, мы
рассмотрим, и если мы не правы, снимем. Прошло две недели, они собрали внутренний
совет компании, отдали другим независимым экспертам для дополнительной экспертизы,
после этого, все вопросы, которые там были сняли, более того, сняли не потому что
эксперты сказали – не спорьте.
Сегодня институт экспертизы в Росимуществе наверное первый и единственный в
России, где мы постарались собрать сильнейшие компании, они предоставили нам своих
экспертов.
Присылают иногда такие отчеты, где, первое надо перечитать закон об оценочной
деятельности:
Первое – дата оставления отчета. Слово – дата составления отчета должно быть
написано в отчете где-то, т.е. если вы ставите дату оценки, или периоды какие-то, если
элементов формальных не присутствует, ваш отчет легко можно признать
несоответствующим действительности. Перечитайте еще раз закон и попробуйте
соблюсти формальные требования. Где-то не подписывают, где-то не прошивают, в
документе хозяйственного значения формальные признаки должны быть учтены.
Второй пример – секрет успеха, кроме того, чтобы писать отчет, его нужно еще и
читать. Где-то кусок старого отчета вставили, где-то не там пришил страничку, что-то
еще, какой-то контроль качества должен быть.
Теперь по общим вопросам, методической части, первое, что касается описание
объекта. Объект должен быть описан настолько, чтобы любой сторонний человек,
находясь в другом регионе, прочитав описание, понял бы о чем идет речь. Адрес,
функциональное назначение, все характеристики, как химические, так и экономические
все должны быть. Во многих отчетах отсутствуют те обязательные описания, которые бы
стороннему эксперту были понятны. Пример если мы оцениваем акции – это какой-то
конкретный пакет, потому что одна акция в пакете 100% будет отличаться стоимость от
одной акции в 25% пакете………………Структура капитала – очень часто
распространенное замечание………………
Дальше – по недвижимости. Наиболее эффективное использование. Тоже сегодня –
ключевой фактор.
Есть 4 основные характеристики, которые определяют хороший детальный анализ.
Первое - большой физический износ. Второе - незавершенка. Третье - несоответствие
аналогов. Четвертая характеристика – этажность….
Функциональные износы, как их считать……
Должны быть аналоги……
Цифры должны быть обоснованы и понятны не только оценщику, но и
чиновнику……
Не общаются между собой, своеобразное ноу-хау, но в итоге это ноу-хау
ошибок…..
Момент: используются непроверенные данные информационных агентств.
Теперь по бизнесу:
- описание
- прогнозирование финансовых потоков
- факторы развития предприятия
- берут по балансу те активы, которые очевидно брать нельзя.
Вопрос к ЛебединскомуВ.И.: как формировать приложения к отчету?
Ответ: читать закон, согласно закону вы обязаны сделать ссылки на те
документы, на основании которых вы делали отчет, вы не обязаны вкладывать сами
4
документы. Но очевидно, что проще проверять,
документы.
если в приложениях есть ключевые
Вопрос к ЛебединскомуВ.И.: при проверке отчета, который делался при процедуре
банкротства контролирующий орган говорит, что объект подлежит оценке рыночной
стоимости. На самом деле при процедуре банкротства сокращенные сроки реализации
активов, надо учитывать сроки ликвидации имущества, определению подлежит в ряде
случаев ликвидационная стоимость. Ряд активов в очень плохом состоянии, надо
определять утилизационную стоимость, но контролирующий орган говорит, что в законе
написано – рыночную стоимость. При определении утилизационной стоимости, если мы
вместо нее рыночную, нужно применять все три подхода.
Ответ: Это недоработка нашего законодательства. Все знают, что в отношении
государственной собственности никакая другая кроме рыночной не пройдет. Вы сами
прочитав, это должны сделать. Очевидно – что сроки сокращенные, первую вы должны
посчитать рыночную, вторую сами определяйте, назовите, как считаете нужным и дайте
рекомендации, по стоимости. Это действительно проблема, которую решить мы не
можем.
Вопрос к ЛебединскомуВ.И.: после 8-го согласования насколько изменилась
стоимость объекта в упомянутом вами отчете об оценке?
Ответ: все замечания, которые пишет сегодня Росимущество направлено, влияет
на изменение стоимости. Оценщики пытаются обосновать нереальные вещи. В нашем
случае повысилась стоимость. У меня был случай в 150 раз после пятого исправления
увеличилась стоимость. Изменение стоимости в 2-3 раза обычное дело. Если у меня такие
отчеты, я сделаю все возможное, чтобы заказчик узнал что оценщик такие отчеты делал,
которые будут создавать проблемы в ликвидации имущества поэтому я к вам обращаюсь –
давайте дружить.
Вопрос к ЛебединскомуВ.И.: Сформулированные на первом этапе замечания, они
могут увеличиться в последующем рассмотрения?
Ответ: Существует такая проблема, очень неприятная для нас – это когда дают
замечания, все устраняется, приходит отчет, оценщик делает новые «накрутки», и тогда на
них могут быть новые замечания…..
Вопрос к ЛебединскомуВ.И.: По вашему примеру с сараем, как считать
сравнительный подход?
Ответ: По этому примеру считается метод наиболее эффективного
использования, определяете, что у вас сарай под снос, поэтому с этого момента объектом
оценки для вас становится земельный участок с обременением в виде сарая под снос.