5.1. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки

ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
ОТЧЕТ
№ 64/7-14
Об оценке рыночной стоимости земельного участка,
кадастровый номер 51:20:0002057:39,
находящегося в собственности ОАО «АМИГЭ» и
расположенного по адресу:
Мурманская область, город Мурманск, улица Карла Маркса, на
земельном участке расположено здание № 19.
Заказчик - Открытое акционерное общество «Арктические морские
инженерно-геологические экспедиции»
Исполнитель - Общество с ограниченной ответственностью
«Профессиональная оценка»
X
X
Трегубова И.А.
Директор
Алексакндрович К.В.
оценщик
город Мурманск
2014г.
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
СОДЕРЖАНИЕ
С О П Р О В О Д И Т Е Л Ь Н О Е П И С Ь М О ............................................................3
ЧАСТЬ 1.КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ .............4
1.1.Основные факты и выводы.............................................................................................4
1.2.Задание на оценку..............................................................................................................5
1.3. Информация о заказчике и оценщике ..........................................................................5
1.4. Допущения и ограничительные условия. ....................................................................6
1.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности. .................................................7
1.6. Общие понятия и определения. .....................................................................................9
1.7. Содержание и объем работ, использованных при проведении оценки. ..............11
1.8. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с
указанием источников их получения ................................................................................12
ЧАСТЬ 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ...............................................................13
2.1. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с
указанием источников их получения. ...............................................................................13
2.2 Фотографии объекта оценки .........................................................................................15
2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. ............................16
ЧАСТЬ 3. АНАЛИЗ РЫНКА. ..............................................................................................19
3.1 Социально-экономическое положение Мурманской области в 2010 году. ..........19
3.2 Анализ месторасположения объекта оценки. ............................................................21
3.3 Анализ рынка земельных участков Мурманской области. ...................................26
ЧАСТЬ 4. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ
ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ. ...............................................42
4.1. Затратный подход. ..........................................................................................................43
4.2. Сравнительный подход. ................................................................................................44
4.3. Доходный подход. ...........................................................................................................48
ЧАСТЬ 5. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. ....54
5.1. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом. .........54
5.2. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом. ..................59
5.3. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом. ....................59
5.4. Согласование результатов расчета различными подходами. ...............................59
ЧАСТЬ 6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ..........................61
ЧАСТЬ 7. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ. ...............................................................62
Перечень использованных при проведении оценки объекта источников данных: .63
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 .............................................................................................................64
2
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО
Генеральному директору
ОАО «АМИГЭ»
Бондареву В.Н.
Уважаемый Владимир Николаевич!
В соответствии с договором № 40 от 10 июля 2014 года1 было проведено
определение рыночной стоимости находящегося в собственности ОАО «АМИГЭ»
земельного участка с кадастровым номером 51:20:0002057:39, расположенного по адресу:
Мурманская область, город Мурманск, улица Карла Маркса, на земельном участке
расположено здание № 19, с целью оспаривания кадастровой стоимости.
Оценка проведена по состоянию на 01 января 2011 года2.
Исследования, приведенные в отчете, были сделаны с 10 июля 2014 года по 22
июля 2014 года.
Оценка проведена после анализа информации, полученной от Заказчика в устной и
письменной форме. Оценщиком не проводилась полная проверка наличия оцениваемых
прав представленного к оценке имущества и их надлежащее оформление.
Некоторые части настоящей оценки не могут трактоваться отдельно, а только в
связи с полным текстом настоящего Отчета, принимая во внимание все содержащиеся там
допущения и ограничения. Проведенные исследования и анализ позволяют сделать
следующий вывод.
Рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером
51:20:0002057:39, определенная по состоянию на 01 января 2011 года, с округлением
составляет:
2 490 000 (два миллиона четыреста девяносто тысяч) рублей.3
Выводы, содержащиеся в Отчете, базируются на расчетах, заключениях и
информации, основанной на опыте и профессиональных знаниях Оценщика, на деловых
встречах, в ходе которых были получены определенные данные. Источники информации
и методика расчетов и заключений отражены в соответствующих разделах Отчета.
Оценка была проведена в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральными
стандартами оценки (ФСО № 1- № 3), Стандартами СРО «Российское общество
оценщиков» (ССО РОО 2-05-2010).
Если у Вас возникнут какие - либо предложения по оценке бизнеса, недвижимости,
оборудования или инвестиционных проектов, пожалуйста, обращайтесь непосредственно
ко мне.
С уважением,
Директор
Трегубова И.А.
Приложение №1
Рыночная стоимость при оспаривании КС определяется на дату определения КС ФЗ № 135 ст. 24.19, установленной согласно
Постановлению Правительства Мурманской области №425-ПП от 28.08.2012г.
3
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации
товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. Операции по реализации земельных участков (долей в них) не
признаются объектом налогообложения по НДС в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ.
1
2
3
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
ЧАСТЬ 1.КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И
ВЫВОДОВ
Объект оценки
Цель и задачи оценки
Местоположение объекта
оценки
Дата определения
стоимости
Дата осмотра
Дата составления отчета
Собственник объекта
оценки
Имущественные права на
объект оценки
Оцениваемые права
Балансовая стоимость
объекта оценки, руб.
Основание для
проведения оценки
Применяемые стандарты
оценки
Результаты оценки
1.1.Основные факты и выводы
Земельный участок с кадастровым номером
51:20:0002057:39.
Площадь участка – 2150 кв. м.
Категория - земли населенных пунктов.
Вид разрешенного использования – под лабораторнопроизводственное здание.
Кадастровая стоимость – 21 116 6124 рублей.
Определение рыночной стоимости объекта оценки с целью
оспаривания кадастровой стоимости.
Мурманская область, город Мурманск, улица Карла Маркса,
на земельном участке расположено здание № 19.
01 января 2011 года5
16 июля 2014 года6
22 июля 2014 года
Открытое акционерное общество «Арктические морские
инженерно-геологические экспедиции»
Адрес: 183025, город Мурманск, улица карла Маркса, дом
19.
ИНН 5199000024 КПП 519001001
ОГРН 1035100184811 от 29.08.2003 года
тел.: (8152) 45-23-72, 45-90-79
Собственность
Право собственности.
401 300 рублей
Договор № 40 от 10 июля 2014 года
- ФЗ РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации»
- Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1- № 3).
- Стандарты СРО «Российское общество оценщиков» (ССО
РОО 2-05-2010).
Рыночная стоимость:
Затратный подход – не применялся;
Сравнительный подход – 2 490 000 рублей;
Доходный подход – не применялся;
Итоговая величина рыночной стоимости – 2 490 000
рублей.
4
http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/
Рыночная стоимость при оспаривании КС определяется на дату определения КС ФЗ № 135 ст. 24.19, установленной согласно
Постановлению Правительства Мурманской области №425-ПП от 28.08.2012г.
6
Осмотр объекта проводился после даты определения КС, т.к. Договор об оказании услуг заключен позже.
5
4
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
1.2.Задание на оценку.
Объект оценки
Местоположение объекта
оценки
Цель оценки
Вид стоимости
Предполагаемое
использование
результатов оценки и
связанные с этим
ограничения
Имущественные права на
объект оценки
Оцениваемые права
Дата оценки
Срок проведения оценки
Основание для
проведения оценки
Допущения и
ограничения, на которых
должна основываться
оценка.
Земельный участок с кадастровым номером
51:20:0002057:39.
Площадь участка – 2150 кв. м.
Категория - земли населенных пунктов.
Вид разрешенного использования – под лабораторнопроизводственное здание.
Кадастровая стоимость – 21 116 6127 рублей.
Мурманская область, город Мурманск, улица Карла Маркса,
на земельном участке расположено здание № 19.
Определение рыночной стоимости
Рыночная стоимость.
Для оспаривания кадастровой стоимости. Ни Оценщик, ни
заказчик не могут использовать отчет или его часть иначе,
чем это предусмотрено отчетом.
Собственность
Право собственности.
01 января 2011 года.
С 10 июля 2014 года по 22 июля 2014 года
Договор № 40 от 10 июля 2014 года
Оценка должна быть проведена согласно Законодательству
об оценочной деятельности. Настоящий отчет достоверен
только в полном объеме и лишь для указанных в его тексте
целей. Итоговая величина стоимости объекта оценки,
указанная в отчете об оценке, может быть признана
рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами
оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты
совершения сделки с объектом оценки или даты
представления публичной оферты прошло не более 6
месяцев.
Отчет должен соответствовать требованиям
Требования к отчету об
Законодательства об оценочной деятельности, Договору №
оценке
40 от 10 июля 2014 года и заданию на оценку8.
1.3. Информация о заказчике и оценщике
Открытое акционерное общество «Арктические морские
Заказчики оценки
инженерно-геологические экспедиции»
Адрес: 183025, город Мурманск, улица карла Маркса, дом
19.
ИНН 5199000024 КПП 519001001
ОГРН 1035100184811 от 29.08.2003 года
тел.: (8152) 45-23-72, 45-90-79
Общество с ограниченной ответственностью
Исполнитель оценки
«Профессиональная оценка»
7
8
http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/
Приложение №1
5
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Оценщик
Привлекаемые лица
183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д. 38, кв. 11,
тел. 70-40-70. ИНН 5190009512, КПП 519001001
ОГРН 1125190011055 от 03.07.2012 года.
Александрович Ксения Владиславовна
Паспорт гражданина РФ серии 47 11 № 333179, выдан
12.10.2011 г. Отделом УФМС России по Мурманской
области в Октябрьском АО города Мурманска.
Адрес: 183025, город Мурманск, улица Полярные Зори,
д.43, корпус 1, квартира 28.
Трудовой договор с ООО «Профессиональная оценка» б/н
от 20.05.2013 года.
Диплом о профессиональной переподготовке 240009116 от
30.04.2013 г. Член СРО ООО «Российское Общество
Оценщиков», регистрационный номер 008915, дата
внесения в реестр 28.02.2014г.
Страховой полис № 433-066-006413/14 гражданской
ответственности профессиональной деятельности Оценщика
выдан 31.01.2014 г. Мурманским филиалом ОСАО
«Ингосстрах», страховая сумма 3 млн. руб. Стаж работы в
оценочной деятельности - 1 год.
Не привлекались
1.4. Допущения и ограничительные условия.
Отчет подготовлен в соответствии со следующими условиями и допущениями:
1.Настоящий отчет достоверен только в полном объеме и лишь для указанных в его
тексте целей.
2.Оценщик обязан сохранять конфиденциальность информации, полученной от
заказчика.
3. Оценщик исходит из достоверности правоустанавливающих документов на
объект оценки, считает, что объект находится в полной собственности и свободен от
каких - либо претензий и ограничений, кроме оговоренных в отчете.
4. Оценщик исходит из того, что информация, полученная от Заказчика, сторонних
организаций, физических лиц, достоверна. Оценщик не берет на себя ответственность за
точность этих сведений.
5.Ни заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет или его часть иначе, чем
это предусмотрено отчетом. При этом предполагается, что данный отчет может быть
использован с целью оспаривания кадастровой стоимости объекта оценки.
6.Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение экономических,
социальных, физических и юридических факторов, которые могут произойти после даты
оценки и повлиять на стоимость объекта.
7.Расчет рыночной стоимости земельного
улучшений, расположенных на данном участке.
участка
проводится
без
учета
6
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
8.Предполагается, что такие улучшения земельного участка, как асфальтовые
покрытия, коммуникации, ограждения и т.п., относятся к объектам капитального
строительства и при расчете соответствующих налогов учитываются в составе объектов
капитального строительства.
9.Оценщик исходит из того, что от даты оценки до даты осмотра с объектом не
произошли существенные изменения, которые могли повлиять на итоговые результаты.
10.Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно
обнаружить при обычном визуальном осмотре. При проведении оценки предполагалось
отсутствие каких-либо скрытых факторов, способных повлиять на стоимость объекта.
11. Все улучшения земельного участка в виде покрытий, подземных и надземных
коммуникаций, ограждений и т.п. в настоящем отчете не учитываются в целях
исключения двойного налогообложения. До принятия соответствующих рекомендаций и
разъяснений предполагается, что данные улучшения относятся к объектам капитального
строительства и при расчете соответствующих налогов (т.е. при возможной оценке
объекта капитального строительства в целях налогообложения) требуется учитывать эти
неучтенные объекты в составе объектов капитального строительства.
1.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности.
Оценка рыночной стоимости объектов оценки производилась на основании и в
соответствии с действующими нормативными документами в области оценочной
деятельности: Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от
29.07.98 г. (с последующими изменениями), Федеральными стандартами оценки (ФСО №
1- № 3) и Стандартами СРО «Российское общество оценщиков» (ССО РОО 2-05-2010).
Законность применения ФСО №1, №2 и №3 вытекает из текстов самих стандартов,
утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли РФ от 20
июля 2007 года, номера приказов – 256, 255 и 254 от 22 октября 2010 года соответственно,
Стандартов СРО РОО из ст. 15 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в РФ».
Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным
законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №
2), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255.
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости»
(ФСО № 2) гласит следующее:
1. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.
Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для
совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении
сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании,
внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении
финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий,
разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.
2. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной
деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется
предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной
деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
7
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
3. При определении рыночной стоимости объекта оценки понимается наиболее
вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату оценки
на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо
стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки
представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть
достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из
достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых
по разумным соображением цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной
степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки,
наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом
информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки
имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения
совершить сделку.
4. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих
случаях:
- при изъятии имущества для государственных нужд;
- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых
обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров
(наблюдательного совета) общества;
- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный)
капитал;
- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
5. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами
массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с
законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая
стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
8
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
1.6. Общие понятия и определения.
При определении рыночной стоимости объекта оценки используются следующие
понятия:
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в
гражданском обороте.
При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая,
запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или
планируемой сделки.
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены
объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом
стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием
для установления его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта
оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования
(обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к
оценке.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является
дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных
общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур,
позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить
стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки
является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно
пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством
Российской Федерации установлено иное.
При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов,
требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную
покупателем за объект оценки.
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки
определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет
наибольшей.
При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность
мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки
требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и
договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации,
обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от
использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов
стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов
оценки.
9
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый
рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Сопоставимые данные - данные, используемые в анализе оценки для разработки
расчетных величин стоимости. Сопоставимые данные относятся к объектам имущества,
которые имеют характеристики, аналогичные характеристикам оцениваемого имущества:
продажные цены, ставки аренды, доходы и расходы, а также полученные по данным
рынка ставки капитализации и доходности.
Элементы сравнения - конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые
приводят к вариациям в ценах; включают в себя: передаваемые имущественные права,
условия финансирования, условия продажи, условия рынка, местоположение, физические
и экономические характеристики.
Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества,
которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо,
финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную
величину стоимости.
Имущественные права - права, которые связаны с собственностью на имущество и, как
правило, связаны публичными или частными ограничениями.
Здания - вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий
архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий
(защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья, социально-культурного
обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве
основных конструктивных элементов стены и крышу (цокольная часть электростанций на
открытом воздухе относится к зданиям).
Сооружения – инженерно-строительные объекты, назначением которых является
создание условий, необходимы для осуществления процесса производства путем
выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета
труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный
объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость.
Аренда - договорное соглашение, по которому права пользования и владения передаются
от титульного собственника имущества (арендодателя) в обмен на обещание другого лица
(арендатора) выплачивать арендную плату, как это предписано в договоре аренды.
Рыночная арендная плата: расчетная денежная сумма, за которую имущество или
пространство в пределах объекта имущества было бы сдано в аренду на дату оценки в
коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях между заинтересованным
арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в
которой каждая сторона действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без
принуждения. В тех случаях, когда указывается размер рыночной арендной платы,
следует также приводить «надлежащие условия» аренды, которые отражает эта арендная
плата.
10
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Договорная арендная плата или фактическая (переходящая) арендная плата: арендная
плата, определенная в конкретном соглашении об аренде; хотя данная контрактная
арендная плата может быть равной рыночной арендной плате, на практике они могут
существенно различаться.
Риски - обстоятельства, уменьшающие вероятность получения определенных доходов в
будущем и снижающие их текущую стоимость.
1.7. Содержание и объем работ, использованных при проведении оценки.
Данный отчет является повествовательным отчетом по оценке рыночной стоимости
объекта, отвечающим требованиям стандартов, с применением существующих методов
оценки. В процессе работы были собраны данные и проведен необходимый анализ для
того, чтобы прийти к заключению о стоимости, применяя метод оценки по затратам, по
сравнимым продажам и капитализации дохода. Окончательная величина стоимости была
получена путем согласования величин стоимости, полученных на основании различных
подходов к оценке.
Процедура оценки включала:
1. Заключение с Заказчиком договора об оценке.
2. Получение от Заказчика необходимых для проведения оценки документов.
3. Осмотр объекта оценки, установление количественных и качественных
характеристик Объекта, изучение его фактического состояния и сбор прочей информации
об Объекте оценки.
4. Сбор общих и специальных данных и их анализ:
- природные, экономические и др. факторы, влияющие на стоимость объекта в
конкретном районе;
- анализ сегмента рынка в районе местонахождения Объекта оценки.
- о ставках земельного налога.
5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования с учетом
существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района
расположения объекта оценки.
6. Рассмотрение трех подходов оценки стоимости: затратного,
сравнительного.
доходного,
7. Согласование полученных результатов и вывод итоговой величины стоимости
Объекта оценки.
8. Составление Отчета об оценке и передача его Заказчику.
11
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
1.8. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с
указанием источников их получения
Заказчиком представлены документы, устанавливающие количественные и качественные
характеристики объекта оценки9:
-
9
Ксерокопия свидетельства о государственной регистрации права на земельный
участок, заверенная в установленной форме;
Ксерокопия кадастрового паспорта земельного участка, заверенная в установленной
форме;
Ксерокопия свидетельства о государственной регистрации права на улучшения,
заверенная в установленной форме.
(Приложение №1)
12
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
ЧАСТЬ 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.
2.1. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с
указанием источников их получения.
Описание объекта оценки проведено на основании его осмотра, а также исходя из
сведений, содержащихся в свидетельстве о государственной регистрации права на
земельный участок, кадастровом паспорте земельного участка, свидетельстве о
государственной регистрации права на улучшения. Объект оценки расположен по адресу:
Мурманская область, город Мурманск, улица Карла Маркса, на земельном участке
расположено здание № 19. Выделен в натуре, зарегистрирован, имеет преимущественно
ровный рельеф местности. Преобладающая застройка микрорайона представлена жилыми
домами, административными зданиями, магазинами. Расстояние до остановок
общественного транспорта примерно 200 метров. На участке расположено офисное
здание. Имеются: электроэнергия, водоснабжение, канализация. Зарегистрированное
право – собственность.
Источники получения
Наименование
Сведения
информации
Объект оценки
Земельный участок
Кадастровый номер
51:20:0002057:39
http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/
Адрес ориентира
Мурманская область, город
Мурманск, улица Карла
Маркса, на земельном
участке расположено
здание № 19
http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/,
кадастровый паспорт № 20/07-21515 от 31.07.2007 года
Свидетельство о государственной
регистрации права серии 51 АВ №
007699, выдано 11.05.2007 года
http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/,
кадастровый паспорт № 20/07-21515 от 31.07.2007 года
http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/,
кадастровый паспорт № 20/07-21515 от 31.07.2007 года
Имущественные права на
объект оценки
Собственность
Категория
Земли населенных пунктов
Разрешенное
использование
Под лабораторнопроизводственное здание
Документы, на
основании которых
зарегистрировано право
собственности
Передаточный акт
имущественного
комплекса, обременений
(ограничений) имущества,
прав и обязательств ОАО
«Научноисследовательский
институт морской
геофизики», подлежащих
передаче при
присоединении к ОАО
«АМИГЭ» с приложениями
Свидетельство о государственной
регистрации права серии 51 АВ №
007699, выдано 11.05.2007 года
Фактическое
использование
офисное здание
Данные осмотра
Количественные характеристики
Размер (площадь), кв. м
2150
Источники получения
информации
http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/,
13
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Качественные характеристики
Местоположение,
ориентир
Окружающая застройка
Наличие коммуникаций
Мурманская область, город
Мурманск, улица Карла
Маркса, на земельном
участке расположено
здание № 19
Жилые дома,
административные здания,
магазины
Электроэнергия,
водоснабжение,
канализация
Источники получения
информации
http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/,
кадастровый паспорт № 20/07-21515 от 31.07.2007 года
Данные осмотра
Данные осмотра
Транспортная
доступность, расстояние
Хорошая, 200 метров
Данные осмотра
до остановок транспорта.
Существующие
ограничения
Кадастровый паспорт № 20/07-2Отсутствуют
(обременения) права,
1515 от 31.07.2007 года
сервитуты
Информация о
территориальных зонах с
Кадастровый паспорт № 20/07-2Отсутствует
особым режимом
1515 от 31.07.2007 года
использования
Устаревания
Устареваний нет
Количественные и
качественные
характеристики
элементов, входящих в
состав объекта оценки,
Не имеется
Данные осмотра
которые имеют
специфику, влияющую
на результаты оценки
объекта оценки.
Другие характеристики
элементов, относящиеся
к объекту оценки,
Не имеется
Данные осмотра
существенно влияющие
на его стоимость.
Описание улучшений земельного участка10
Здание лабораторно-производственного
Наименование
корпуса
Информация о текущем использовании
Объекта оценки
Офисное здание
Площадь, м.кв.
4123
Вид права
Собственность согласно свидетельству о
государственной регистрации права серии 51АВ № 092499, выданному 15.10.2008 года
Управлением Федеральной регистрационной
10
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права (Приложение №1)
14
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Собственник
службы по Мурманской области, на основании
решения Арбитражного суда Мурманской
области от 28.04.2008 года
Открытое акционерное общество «Арктические
морские инженерно-геологические
экспедиции»
Адрес: 183025, город Мурманск, улица карла
Маркса, дом 19.
ИНН 5199000024 КПП 519001001
ОГРН 1035100184811 от 29.08.2003 года
тел.: (8152) 45-23-72, 45-90-79
Существующие ограничения
(обременения)
не зарегистрировано
2.2 Фотографии объекта оценки
15
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а
несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта
недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед
проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим
(НЭИ).
Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает
такое использование, которое из всех физически осуществимых, финансово-приемлемых,
должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет
своим результатом максимально высокую текущую стоимость собственности.
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей
предпосылкой стоимости.
Для определения наиболее эффективного способа использования исследуется
выполнимость четырех перечисленных критериев:
Физическая возможность: рассмотрение физически и технологически реальных в
данной местности и для данного участка способов использования.
Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые
разрешены действующим законодательством и не противоречат распоряжениям о
зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным,
санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т. п.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое
и легальное использование, являясь также разумно обоснованным, будет приносить доход
владельцу объекта.
Максимальная
эффективность
(оптимальный
вариант
застройки):
рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных, финансово
16
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
оправданных и рациональных вариантов использования объекта будет приносить
максимальный чистый доход или приводить к максимальной текущей стоимости объекта.
Анализ земельных участков как условно свободных.
Физическая осуществимость. Под физической осуществимостью предполагается
такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту
земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или
возможность их прокладки.
Учитывая местоположение земельного участка, его форму и ландшафт можно
сделать вывод, что физические характеристики не накладывают существенных
ограничений на способ их застройки. Т.е. с точки зрения физической осуществимости
возможна реализация любой функции - возведение жилого, офисного, торгового,
производственного и складского объектов.
Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не
противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и
памятниках, экологическим нормативам законодательства.
Разрешенное использование объекта оценки – под лабораторно-производственное
здание. Поскольку здание используется как офисное, данный земельный участок следует
рассматривать согласно его фактическому использованию, как земельный участок под
объектами офисного назначения.
Финансовая оправданность: рассмотрение того, какой из физически
осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта
будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Анализируя местоположение оцениваемого земельного участка, близлежащие ориентиры,
социальную значимость возводимых объектов, их коммерческую привлекательность,
уровень развития и информативность рынка аренды и продажи недвижимости, Оценщик
пришел к выводу, что строительство объектов офисного назначения финансово оправдано
для собственника, т.е. может приносить доход.
Максимальная текущая стоимость: допустимый с точки зрения закона порядок
использования объекта должен обеспечить максимальный чистый доход собственнику
либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
С этой точки зрения земельный участок объекта оценки позволяет возведение на
нем зданий, которые по своим характеристикам и назначению приносили бы
максимальный доход или отвечали цели достижения максимальной стоимости. Учитывая
местоположение земельного участка и его назначение (разрешенное использование)
такими могут быть объекты недвижимости офисного назначения.
Анализ земельного участка с существующей застройкой.
С точки зрения физической возможности, объект оценки можно использовать в
качестве офисных, торговых, жилых, производственных и складских помещений.
С точки зрения правомочности, объект оценки может быть использован в качестве
объекта промышленного назначения.
С точки зрения финансовой осуществимости, возможными являются объекты
офисного назначения.
Максимально эффективный способ использования. Поскольку объектом оценки
является объект офисного назначения и используется в этом качестве, максимально
эффективный способ использования – текущий.
17
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Результаты анализа ННЭИ оцениваемого объекта
Физически
возможные
способы
использования
Правомочные способы использования
Финансово
осуществимые
способы
использования
Максимально
эффективный
способ
использования
Офисное,
торговое,
жилое,
складское,
производственное.
Объекты промышленного назначения
Объекты офисного назначения
Текущий
ВЫВОД: учитывая правовую ситуацию, цель и назначение оценки, для оцениваемого
объекта принимается наилучшее и наиболее эффективное использование текущее
использование - в качестве объекта офисного назначения.
18
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
ЧАСТЬ 3. АНАЛИЗ РЫНКА.
3.1 Социально-экономическое положение Мурманской области в 2010 году.
По данным Территориального органа Федеральной службы государственной
статистики «Мурманскстат» (http://murmanskstat.gks.ru) социально-экономическое
положение Мурманской области характеризуется следующими показателями.
Основные экономические и социальные показатели Мурманской области
в январе – июне 2010 года1)
2010
Индекс промышленного производства2)
организаций (без субъектов малого
предпринимательства), средняя численность
работников которых превышает 15 человек
Индекс цен производителей промышленных
товаров
Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности “Строительство”,
млн.руб.
Ввод в действие жилых домов, тыс.кв.м общей
площади
Объем продукции сельского хозяйства,
млн.руб.
Производство продукции животноводства
скот и птица на убой (в живом весе), тыс.т
молоко, тыс.т
яйца, млн.шт.
Индекс производства по виду экономической
деятельности “Рыболовство”
Объем перевозок грузов, млн.т
Оборот розничной торговли, млн.руб.
Оборот общественного питания, млн.руб.
Объем платных услуг населению, млн.руб.
Среднедушевые денежные доходы населения3),
руб. в месяц
Реальные располагаемые среднедушевые
денежные доходы4)
Среднемесячная заработная плата одного
работника (январь-ноябрь2010 года), руб.
номинальная
организаций (без субъектов малого
предпринимательства), средняя численность
работников которых превышает 15 человек
реальная
организаций (без субъектов малого
предпринимательства), средняя численность
работников которых превышает 15 человек
Индекс потребительских цен
Численность официально зарегистрированных
безработных (на конец декабря2010 года),
тыс.чел.
2010 в % к
2009
Декабрь2010в % к
декабрю
ноябрю
2009
2010
Справочно:
2009 в % к
2008
х
104,0
97,4
105,4
94,4
х
104,6
97,4
105,1
94,6
х
131,2
133,6
99,1
95,9
17417,7
97,9
80,3
126,9
92,2
27,8
125,9
181,3
в 5,9 р.
в 2,4 р.
3009,0
98,9
102,8
104,7
100,7
12,4
28,1
144,9
113,8
96,5
80,7
135,3
99,3
77,5
113,1
110,7
105,3
104,8
98,8
106,5
х
40,6
102865,0
5921,7
40611,4
98,7
110,4
103,0
99,6
98,9
198,1
94,0
105,8
102,7
102,0
84,3
90,9
133,0
113,5
103,5
109,1
93,6
97,0
97,1
98,0
23413,1
110,7
122,9
180,9
112,7
х
102,8
114,4
180,5
100,0
28008,4
108,15)
107,66)
101,47)
112,28)
29497,7
х
109,05)
99,65)
107,76)
99,06)
101,67)
100,67)
113,18)
99,18)
х
х
100,45)
108,5
99,16)
108,6
100,77)
100,7
99,98)
112,9
13,3
х
79,2
98,0
133,39)
Абсолютные данные в стоимостном выражении приведены в фактически действовавших ценах, темпы роста (индексы физического
объема) – в сопоставимых ценах.
По видам экономической деятельности “Добыча полезных ископаемых”, “Обрабатывающие производства”, “Производство и
распределение электроэнергии, газа и воды”.
3)
Темпы роста приведены в фактически действовавших ценах.
4)
Доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен.
5)
Январь-ноябрь2010 года к январю-ноябрю2009 года.
6)
Ноябрь2010 года к ноябрю2009 года.
7)
Ноябрь2010 года к октябрю2010 года.
8)
Январь-ноябрь2009 года к январю-ноябрю2008 года.
9)
Декабрь2009 года к декабрю2008 года.
1)
2)
19
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Уровень жизни населения
Основные показатели, характеризующие уровень жизни населения:
в том
числе
декабрь
2010
Денежные доходы (в среднем на
душу населения)1), руб. в месяц
Реальные располагаемые
среднедушевые денежные доходы1),
%
Среднемесячная начисленная
заработная плата одного работника
в январе-ноябре, ноябре2)
номинальная, руб.
реальная, %
В%к
соответствующему
периоду 2009
2010
декабрь
2010
Декабрь
2010
в%к
ноябрю
2010
Справочно:
2009 в % к
2008
23413
40150
110,7
122,9
180,9
112,7
х
х
102,8
114,4
180,5
100,0
28008
х
28876
х
108,13)
99,63)
107,64)
99,04)
101,45)
100,65)
112,23)
99,13)
Данные за 2010 год являются предварительными.
За январь-ноябрь, ноябрь 2010 года – данные предварительные.
Январь-ноябрь к январю-ноябрю предыдущего года.
4)
Ноябрь к ноябрю предыдущего года.
5)
Ноябрь 2010 года к октябрю 2010 года.
1)
2)
3)
Денежные доходы и расходы населения
Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных
платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в 2010 году по сравнению
с 2009 годом, по оценке, увеличились на 2,0% (в 2009 году по сравнению с 2008 годом
уменьшились на 0,8%).
Динамика денежных доходов и расходов населения:(миллионов рублей)
В%к
январь
февраль
март
I квартал
апрель
май
июнь
II квартал
I полугодие
июль
август
сентябрь
III квартал
январь-сентябрь
октябрь
ноябрь
декабрь
IV квартал
год
соответствующему периоду
предыдущего года
2009
2010
105,1
104,4
105,6
96,7
101,4
103,3
103,9
101,1
98,8
93,0
98,9
92,0
94,0
97,1
97,3
93,9
100,3
97,4
95,0
110,5
89,4
106,5
98,0
100,1
94,2
105,6
98,5
99,8
99,2
106,9
98,9
97,2
104,2
113,6
101,2
107,1
99,2
102,0
предыдущему
периоду
2009
54,7
133,3
100,2
85,2
103,6
97,8
86,5
106,4
х
88,1
93,7
116,5
80,0
х
108,0
101,5
154,3
139,6
99,2
2010
54,7
123,6
106,9
85,2
93,5
96,8
91,2
98,8
х
100,3
90,3
109,4
89,8
х
115,3
92,3
180,5
141,7
102,0
В соответствии с Регламентом разработки, корректировки и публикации данных о денежных доходах и расходах населения,
утвержденным Росстатом 20.09.2006, данные приведены: за 2009 год – по расчету денежных доходов и расходов населения,
утвержденному Росстатом 22.11.2010; за январь-сентябрь 2010 года – по расчетам денежных доходов и расходов населения за I,
II, III кварталы 2010 года; за октябрь-декабрь 2010 года – по месячной оценке.
2)
Данные за 2010 год являются предварительными.
1)
20
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Демография
Численность постоянного населения Мурманской области на 1 декабря 2010 года
(по предварительной оценке) составила 830,2 тыс. человек и уменьшилась с начала года
на 6,5 тыс. человек (на 0,8%).
Показатели естественного движения населения:
Человек
январь-ноябрь
2009
2010
Родившихся
Умерших
в том числе
детей в возрасте до 1 года
Естественная убыль (-)
Браков, ед.
Разводов, ед.
1)
2)
На 1000 человек
населения1)
январь-ноябрь
2009
2010
Справочно:
на 1 000 человек
населения в целом за
2009
8231
9267
8464
8734
10,7
12,0
11,1
11,4
10,8
12,0
58
-1036
6777
5298
43
-270
6788
4535
6,92)
-1,3
8,8
6,9
5,12)
-0,3
8,9
5,9
7,32)
-1,2
8,9
7,0
Показатели помесячной оперативной отчетности приведены в пересчете на год.
На 1 000 родившихся.
3.2 Анализ месторасположения объекта оценки.
Мурманская область – один из наиболее крупных и экономически развитых
регионов Европейского Севера России. Область расположена на Кольском полуострове,
омываемом Баренцевым и Белым морями. Почти вся её территория находится за
полярным кругом. Продолжительность полярного дня на севере области – девять недель,
на юге – четыре, а полярной ночи соответственно пять недель и полторы недели.
Максимальная протяженность с севера на юг составляет 400 км, с запада на
восток – 500 км. Мурманская область граничит с двумя государствами – Норвегией и
Финляндией на западе, на юге - с Республикой Карелия и входит в состав Баренцева
Евро-Арктического региона.
Мурманская область относится к атлантико-арктической зоне умеренного
климата с преобладанием теплых воздушных потоков с севера Атлантики и холодных из
атлантического сектора Арктики. Средняя многолетняя температура воздуха в январе
составляет – 5,3˚ С, в июле + 14,5˚С. Среднегодовая температура воздуха уменьшается от
00С на побережье Баренцева и Белого морей до – 20С в центральной части Кольского пова и до -3-40С в горных районах.
Среднегодовой объем выпадения осадков – от 350 до 1000 мм. Количество
выпадающих осадков повсеместно превышает их испаряемость примерно в 1,4 - 1,6 раза,
поэтому территория полуострова испытывает избыточное увлажнение и относится к
области с холодным влажным климатом.
Рельеф области отличается большой пересечённостью, представляя собой систему
впадин и возвышенностей. Большая часть поверхности (около 80%) характеризуется
высотными отметками от 100 до 350 м над уровнем моря.
Почвы области весьма своеобразны, что связано с особенностями климата и
рельефа, и относятся, в основном, к подтипу иллювиально-гумусовых подзолов, для
которых характерно наличие слоя слабо - гумифицированной лесной и моховой
подстилки.
Мурманская область – один из развитых горнорудных регионов России. Запасы
большинства полезных ископаемых имеют общероссийское, а по апатитонефелиновым,
кианитовым рудам, редким металлам – мировое значение.
21
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
На Кольском полуострове проживает 836,7 тыс. человек. Большинство населения
области - русские. Коренное население области - саамы, в прошлом кочевой, а нынче
полностью оседлый народ.
В структуре занятости населения наибольший удельный вес занимают отрасли
промышленности, работающие на местном сырье, - рыбная, горнодобывающая, лесная и
др. Важнейшей отраслью животноводства является оленеводство.
Город Мурманск — административный центр Мурманской области11.
Мурманск — наиболее крупный город мира за Полярным кругом. Численность
населения - 325,1 тысячи человек на 1 января 2005 года. Административно город разделен
на три округа — Ленинский, Октябрьский и Первомайский. Начальники управления
округов одновременно являются заместителями мэра.
Общая площадь города — 15055 гектаров, в том числе — часть акватории
Кольского залива площадью 1357 гектаров.
Экономический потенциал
Основные
отрасли
промышленности:
рыбодобывающая
и
рыбоперерабатывающая, морской транспорт, судоремонт, морские, железнодорожные и
автомобильные перевозки, металлообработка, пищевая промышленность, морская
геология, геологоразведочные работы на шельфе арктических морей.
Мурманск — крупный железнодорожный узел. Акватория торгового и рыбного
порта не замерзает круглый год. Здесь находится база обслуживания атомных ледоколов.
Есть база для обслуживания морских буровых судов и платформ.
Основные хозяйствующие субъекты различных форм собственности:
Мурманский траловый флот, Мурманское морское пароходство, Мурманрыбпром,
Мурманская судоверфь, Мурманский судоремонтный завод Минморфлота, СРЗ
«Севморпуть», предприятие «Арктикмортефтегазразведка», научно-производственное
предприятие «Моргео» и др. Основные виды выпускаемой продукции: изделия из рыбы,
консервы, металлоизделия, промысловое оборудование, тара, упаковочный материал.
Наука, образование, обществeнная жизнь
11
http://www.b-port.com/.
22
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
В Мурманске находится резиденция губернатора области, работает правительство
региона, действуют другие областные организации, несколько федеральных
представительств и управлений. Основные учреждения науки: Полярный научноисследовательский институт рыбного хозяйства и океанографии (ПИНРО), Мурманский
морской биологический институт РАН (ММБИ), Полярный геофизический институт
Кольского научного центра РАН. Наиболее значимые учреждения образования:
Мурманский государственный технический университет (МГТУ), Мурманский
государственный педагогический университет (МГПУ), 26 других высших учебных
заведений либо их филиалов, отделений и учебно-консультационных пунктов. Средние
профессиональные учебные заведения: морской колледж, кооперативный техникум,
Мурманский техникум информатики, музыкальное училище, педагогическое училище,
медицинское училище.
В городе более 70 профтехучилищ, школ, гимназий, лицеев. Основные
учреждения культуры: областной театр драмы, областной Дворец культуры, областной
краеведческий музей, музей Северного флота, областная универсальная научная
библиотека, театр Северного флота, областной театр кукол, областная филармония,
Мурманский океанариум, детские и юношеские дома и центры творчества и досуга.
Наиболее влиятельные средства массовой информации: ежедневные (выходящие
пять раз в неделю) газеты — «Вечерний Мурманск» и «Мурманский вестник", старейшая
газета «Полярная правда» (четыре раза в неделю); одна государственная (ГТРК
«Мурман») и две коммерческие телерадиокомпании («Северо-Западное вещание» и
«Блиц»). Действует около 10 FM-радиостанций. Выходит несколько рекламноинформационных изданий. Работают издательско-полиграфическое предприятие «Север»,
несколько рекламно-полиграфических предприятий, оказывающих услуги по изданию
брошюр, буклетов, афиш и т. д.
Здесь находятся региональные правления нескольких творческих союзов — двух
объединений
писателей,
областных
организаций
журналистов,
художников,
композиторов, театральных деятелей.
В городе более 10 гостиниц. Самые крупные — «Арктика», «Полярные Зори»,
«Меридиан». Работают спортивные сооружения: два стадиона, Дворец спорта с
искусственным льдом, плавательный бассейн, закрытый теннисный корт, лыжный
стадион «Долина Уюта», где ежегодно в конце зимы (март - апрель) проходят Праздники
Севера.
Туристические фирмы Мурманска предлагают рыболовную и экологическую
формы отдыха. Мурманское морское пароходство ежегодно летом проводит круизы на
атомных ледоколах в район Северного полюса (арктический туризм)12.
С изделиями местных народных промыслов можно ознакомиться в Центре
народных промыслов, краеведческом музее, в некоторых магазинах областного центра.
Особой популярностью и спросом пользуются саамские народные изделия из оленьего
меха, поделки из местных декоративных и полудрагоценных пород камня, картины
флористов, работы, выполненные в технике «каменной крошки»13.
Международные и межрегиональные связи
12
13
http://www.b-port.com
http://www.b-port.com
23
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Мурманск имеет договоры о побратимстве и сотрудничестве с зарубежными
городами. Городами-побратимами Мурманска в разные годы стали Вадсе и
Тромсе(Норвегия), Лулео (Швеция), Рованиеми (Финляндия), Джексонвилл (США),
Гронинген (Голландия), Аккрейри (Исландия) и Щецин (Польша)14.
Действует Представительство МИД РФ, Генеральное консульство Норвегии,
отделения генеральных консульств Финляндии и Швеции. В городе работает несколько
совместных предприятий. Ежегодно здесь проводятся международные семинары,
конференции, встречи, выставки.
Мурманск — один из важных деловых центров Баренцева Евро-Арктического
региона, в который входят северные области России, Норвегии, Финляндии и Швеции.
Город участвует в международном туристическом проекте «Баренцев Путь». У
Мурманска давние дружеские и партнерские отношения с Минском (Республика
Беларусь), Воронежем, Воркутой, со всеми городами и районами Кольского полуострова.
Мурманск входит в Союз российских городов Заполярья и Крайнего Севера.
Город-герой Мурманск активно участвует в шефстве над кораблями Северного
флота, имеет подшефный сторожевой пограничный корабль «Мурманск»15.
Справки
Администрация города Мурманска:
тел.: 45-81-60, 45-81-61, 45-55-72.
Пресс-центр администрации города Мурманска:
тел.: 45-80-56, 47-65-07, 45-93-62.
Почтовый адрес администрации города:
183006 город Мурманск, проспект Ленина, 75, администрация города Мурманска.
Достопримечательности города
Проспект Ленина
Эта главная улица города пересекает весь центр с севера на юг. Здесь
расположены самые красивые здания Мурманска. Летом проспект украшен цветущей
сиренью (из-за холодного климата она цветет обычно в конце июля — начале августа),
зимой — россыпью ярких огней электрогирлянд, фонарей и разноцветных рекламных
вывесок. История проспекта Ленина началась в начале 1930 года с того места, где сейчас
стоит областной театр драмы. На морошковом болоте была проведена первая разметка
будущей главной улицы. А уже в 1934 году на проспекте появились первые каменные
здания — 7-этажные жилые дома. В одном из них сейчас расположен магазин
"Сувениры", в другом — салон мобильной связи "ММС". Следом за ними появились
здания педучилища (ныне корпус физико-математического факультета МГПИ) и школы
№ 2, несколько 4- и 5-этажных жилых домов. Первоначальные планы застройки нарушила
война, во время которой проспект Ленина сильно пострадал. Однако в послевоенные годы
разрушенные здания были восстановлены. За два года возник квартал двухэтажных домов
между улицами Октябрьской и Карла Либкнехта. К 1951 году на всем протяжении
14
15
http://emigrant-ussr.ru
http://2004.murman.ru
24
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
проспекта был уложен асфальт. В 1962 году по проспекту Ленина прошел первый
троллейбус. Год спустя принял первых зрителей Областной театр драмы.
Именно на проспекте Ленина расположены главные административные здания
Мурманска, в том числе администрации Мурманской области и города Мурманска.
В последние годы облик проспекта Ленина стал еще краше. Отремонтированы по
современным технологиям старые дома, радуют новыми сочными красками фасады.
Кусты сирени в полярную ночь украшены сотнями маленьких огней электрогирлянд. На
проспекте открылось множество больших и маленьких магазинов, в которых можно
купить все что угодно: от хлеба до экзотических фруктов, одежду, обувь, игрушки,
сувениры, цветы, инструменты, современную бытовую технику, мебель. Ждут
посетителей десятки кафе и ресторанов. Да и просто прогуляться по этой главной
городской улице одно удовольствие.
Центр города
Образован самыми старыми улицами города — Ленинградской, Пушкинской,
Самойловой, Воровского, Шмидта, Комсомольской, Володарского, Октябрьской,
Коминтерна и другими. В истории этих улиц часто встречаются слова "первый",
"впервые". На улице Ленинградской в 1927 году появился первый памятник Мурманска,
посвященный жертвам интервенции 1918-1920 годов. Напротив была построена первая
гостиница. В 1927 году на улице Ленинградской появились первые деревянные тротуары,
а в 1939 году — асфальтированные. На улице Коминтерна было построено первое
каменное здание, в котором сейчас расположен Художественный музей. По этой улице
прошел первый автобусный маршрут, связавший Жилстрой и улицу Карла Либкнехта. На
улице Челюскинцев в 1924 году открылась первая школа, размещавшаяся в трех бараках.
На улице Шмидта в 1920 году был заложен первый в Мурманске сквер, названный
Комсомольским садом.
Сейчас центр — излюбленное место отдыха мурманчан. Зеленые улицы, тихие
скверы, множество магазинов, кафе, ресторанов располагают к неспешным прогулкам и
отдыху.
Транспорт
Автотранспорт обслуживает внутригородские перевозки и перевозки между
всеми городами Мурманской области. Существует регулярное автобусное сообщение,
которое связывает Мурманск с Финляндией (Ивало-Рованиеми) и Норвегией (Киркенес).
Основная дорога области: Санкт-Петербург - Петрозаводск - Мурманск. Все
города области связаны с Мурманском дорогами с твердым покрытием.
Две дороги ведут из Мурманска к Государственной границе к контрольнопропускным пунктам международного значения: Лотта/Рая — Йосеппи на границе с
Финляндией и Сторгског/Борисоглебский на границе с Норвегией. Дорога к Рая –
Йосипиоткрыта ежедневно. Печенгская дорога через Заполярный к Борисоглебску зимой
часто бывает закрыта из-за снежных заносов. Всем автомобильным дорогам недостает
комплекса сервиса: кемпингов, остановок для отдыха, автозаправочных станций и
станций технического обслуживания автотранспорта, придорожных кафе и магазинов,
торговли сувенирами и предметами первой необходимости, наличия почтово-телефонной
25
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
связи и дорожной
путешественникам).
информации
(знаки,
путеводители,
практические
советы
3.3 Анализ рынка земельных участков Мурманской области.16
По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Мурманской области (http://to51.rosreestr.ru) состоянии и
использовании земель в Мурманской области характеризуется следующими показателями.
Земельный фонд Мурманской области
Земли, находящиеся в пределах Мурманской области, составляют земельный
фонд Мурманской области.
Земельный фонд Мурманской области по состоянию на 01.01.2011 г. составляет
14490,2 тыс.га.
Специфические
физико-географические
условия
определяют
качественный состав земель. Значительная часть территории области расположена в
тундровой и лесотундровой зонах.
Растительные ресурсы в Мурманской области интенсивно используются в целях
оленеводства и для заготовки древесины. Эксплуатация оленьих пастбищ и лесных
территорий вносит существенные изменения в распределение ресурсов и их состояние,
особенно в связи с крайне низкой способностью растительного покрова к возобновлению,
что обусловлено суровыми климатическими условиями региона.
Распределение земельного фонда по категориям земель
Земельный фонд Мурманской области распределен по категориям земель
следующим образом17:
тыс. га
Состав земель
1.Земли сельхоз. назначения
2. Земли населенных пунктов
3. Земли промышленности, транспорта, связи
и пр.
4.Земли особо охраняемых территорий
5. Земли лесного фонда
6. Земли водного фонда
7.Земли запаса
Итого земель в административных границах
Общая площадь
2856,9
60,5
451,9
322,3
9510,6
77,3
1210,7
14490,2
%
19,7
0,4
3,1
2,2
65,7
0,5
8,4
100
16
http://to51.rosreestr.ru
17http://to51.rosreestr.ru/about/plans/analitik_statistinfa/doclad_zemlya
26
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Распределение земель в Мурманской области по формам собственности и
принадлежности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации и
муниципальным образованиям18.
На территории Мурманской области в государственной и муниципальной
собственности находятся 14479,6 тыс. га земель, в собственности граждан – 7,3 тыс. га,
юридических лиц – 3,3 тыс. га. По сравнению с прошлым годом не разграниченная
государственная собственность уменьшилась на 0,5 тыс.га.
В соответствии с информацией о государственной регистрации прав собственности
Российской Федерации, на 01.01.2011 г. за Российской Федерацией зарегистрировано
право собственности на земельные участки, общей площадью 10163,8 тыс. га, что
составляет 70,1% от общей площади области. В 2010 году за Российской Федерацией
зарегистрировано право собственности на земельные участки площадью 1,8 тыс. га, из
них на земли сельскохозяйственного назначения – 0,4 тыс. га, земли населенных пунктов
– 0,2 тыс. га, земли обороны – 0,2 тыс. га и на земли автомобильного транспорта – 0,1
тыс. га. Кроме того, площадь земель, находящихся в федеральной собственности, в 2010
году увеличилась в результате уточнения площадей «Лапландского государственного
природного биосферного заповедника», на 0,9 тыс. га.
В текущем году на основании ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» оформлено право
собственности РФ на участки земель сельскохозяйственного назначения, используемые
ОАО «Центр судоремонта «Звездочка» в Кольском районе, на участки земель
автомобильного транспорта под объектом «Автомобильная дорога Санкт-Петербург Мурманск» в границах муниципального образования г. Мончегорск с подведомственной
территорией, на земли обороны в Кольском районе и на подведомственных территориях
городам Оленегорск и Кандалакша, в городах Мурманск, Мончегорск, Оленегорск под
зданиями, строениями, находящимися в федеральной собственности.
18
http://to51.rosreestr.ru
27
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
За отчетный год собственность Мурманской области на земельные участки
увеличилась на 0,5 тыс. га и составляет 5,3 тыс. га, из них 3,1 тыс. га расположены на
землях сельскохозяйственного назначения, 0,5 тыс.га - в границах населенных пунктов,
1,5 тыс. га – на землях автомобильного транспорта, 0,1 тыс. га – на землях иного
специального назначения и на землях рекреационного назначения – 0,1 тыс. га.
Общая площадь земель, находящихся в муниципальной собственности на территории
Мурманской области, составляет 690 га и расположена в основном в границах
населенных пунктов.
Основанием для государственной регистрации права собственности субъекта РФ и
муниципальных образований на земельные участки являлось право собственности на
здания и строения, расположенные на соответствующих земельных участках, а также
наличие в пользовании у унитарных предприятий земельных участков, согласно пп. 2, 3
ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие
земельного кодекса Российской Федерации».
тыс. га
Состав земель
Земли сельхоз.
назначения
2. Земли населенных пунктов
3.
Земли
промышленности
,
транспорта, связи и пр.
4.Земли
особо
охраняемых
территорий
5. Земли лесного фонда
6. Земли водного фонда
7.Земли запаса
8. Итого земель в административных
границах
Общая
площадь
В
собствен
ности
граждан
В
собственно
сти
юридическ
их лиц
В государственной
и муниципальной
собственности
в том числе:
в
собственно
сти РФ
в
собственно
сти
субъекта
2856,9
7,1
0,9
2848,9
4,9
3,1
В
муниципал
ьной
собственно
сти
-
60,5
451,9
0,2
-
1
1,4
59,3
450,5
8
381,3
0,5
1,6
0,6
0,1
322,3
-
-
322,3
314
0,1
-
9510,6
77.3
1210,7
14490.2
7.3
3,3
9510,6
77.3
1210,7
14479,6
9455,6
10163,8
5,3
0,7
Сделки по продаже государственных и муниципальных земель19.
Органами государственной власти и местного самоуправления в 2009 году
совершено 605 сделок по продаже земельных участков общей площадью 373,219 га, в том
числе:
- гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства в населенных
пунктах - 78 сделок (7,578 га);
- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества,
животноводства: в населенных пунктах – 78 сделок (7,446 га), вне населенных пунктов 407 сделок (39,67 га);
- гражданам для других целей в населенных пунктах - 24 сделки (2,175 га);
- юридическим лицам для использования в целях промышленности и иного специального
назначения: в населенных пунктах - 5 сделок (189,385 га), вне населенных пунктов - 2
сделки (108,89 га);
- юридическим лицам для других целей: в населенных пунктах - 7 сделок (6,505 га), вне
населенных пунктов - 2 сделки (1,428 га);
- крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным предприятиям, другим
организациям для сельскохозяйственного производства: вне населенных пунктов - 2
сделки (10,142 га).
19
http://to51.rosreestr.ru
28
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Количество сделок по продаже земельных участков органами государственной
власти и местного самоуправления в 2010 году на территории Мурманской области
увеличилось по сравнению с 2009 годом на 29 сделок. Общая площадь по сделкам
продажи земельных участков органами государственной власти и местного
самоуправления в 2010 году меньше, чем в предыдущем, на 687,881 га.
Сделки по аренде и продаже прав аренды государственных и муниципальных
земель20.
В 2010 году количество договоров аренды государственных и муниципальных
земель составляет 31879, в том числе 4525 договоров, заключенных в отчетном году.
Общая площадь земельных участков, переданных в аренду, составляет 2 792 234,374 га. В
черте населенных пунктов количество договоров аренды земельных участков - 30617
(7122,751 га). Вне населенных пунктов – 1262 договора аренды земельных участков
общей площадью 2 785 111,623 га, в том числе: 339 договоров аренды земельных участков
промышленности и иного специального назначения общей площадью 35472,597 га, 87
договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения общей
площадью 2747949,5 га (без земель граждан).
По категориям арендаторов сделки по договорам аренды земли в 2010 году
распределены следующим образом:
1) по землям населенных пунктов:
Категория арендаторов
Предприятия, организации, учреждения:
промышленности, транспорта, связи, строительства
Количество
арендаторов,
ед.
Площадь,
га
Средняя арендная
плата 1 кв.м, руб.
1630
937
5 076,494
223,872
18,05
63,97
17
182,53
2,49
1023
809,971
19,14
737
77,015
2,92
1264
84,186
0,53
25009
668,683
15,20
-
- торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания
- крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные и другие организации
за земли сельскохозяйственного назначения и использования
- другие
Граждане и их объединения, использующие земельные участки для:
- жилищного и дачного строительства
- личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства
- других целей
2) по землям вне населенных пунктов:
Категория арендаторов
Предприятия, организации, учреждения:
промышленности, транспорта, связи, строительства
Площадь, га
Средняя арендная
плата 1 кв.м, руб.
339
35 472,597
5,02
7
1,61
16,58
87
2 748 190,814
0,0002
0
0,0
0,0
48
125,063
1,88
14
7,441
2,43
-
- торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания
- крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные и
организации за земли сельскохозяйственного назначения и использования
Количество
арендаторов,
ед.
другие
- лесохозяйственные и лесопромышленные предприятия за земли лесного фонда
- другие
Граждане и их объединения, использующие земельные участки для:
- жилищного и дачного строительства
20
http://to51.rosreestr.ru
29
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
- личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства
- других целей
690
1209,845
0,46
77
104,253
2,74
Количество сделок по аренде государственных и муниципальных земель
увеличилось в 2010 году в сравнении с предыдущим годом на 577 сделок (31879-31302).
Площадь переданных в аренду земельных участков увеличилась на 5179,074 га
(2792234,374-2787055,3).
Среднее значение ставки арендной платы в 2010 году по землям населенных пунктов
уменьшилось по сравнению с 2009 годом на 0,5 % или на 0,09 руб./кв.м (18,58-18,67), по
землям вне населенных пунктов - увеличилось в 3,5 раза или на 0,05 руб./кв.м (0,07-0,02).
Цена земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной
собственности при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений21.
Законом Мурманской области «О цене земли в Мурманской области» от 26.10.2007
№ 893-01-ЗМО до 1 января 2012 года установлена цена земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, в размере двух с половиной
процентов их кадастровой стоимости при продаже:
- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся
собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений,
сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной
или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных
участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся
собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений,
сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных
участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной
или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
гражданам
и
некоммерческим
организациям,
являющимся
собственниками
расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право
собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до
вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными
законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения
земельных участков в собственность.
При продаже земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, лицам, не указанным выше и являющимся
собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, цена земельных
участков установлена в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу
площади земельного участка.
Таблица 1. База Росреестра о сделках купли-продажи земельных участков в 2010
году.22
Кадастр
овый
квартал
Площадь
, кв.м.
Дата
сделки
Цена сделки/
предложения
, руб.
Удельна
я цена
сделки/
предлож
ения,
руб./кв.м
.
Средн
яя
цена за
кв.м
Назначе
ние/Кате
гория
земель
Разрешенное
использование
Субъект
Город
Улица
21
http://to51.rosreestr.ru
Приложения 7, 8, 11 к отчету об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов №1-2012 от 26.06.2012г.,
выполненный ООО НПФ "Недра",http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_fdgko?report_id=2281
22
30
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
51:01:24
01020
51:01:19
01001
51:01:14
03002
51:01:24
01020
51:01:24
06006
51:02:00
10304
51:12:00
20107
51:12:00
20202
51:12:00
20202
51:18:00
20108
51:28:00
80001
51:01:24
04001
51:01:24
04001
668,00
892,00
1015,00
613,00
445,00
471,00
448,00
1150,00
708,00
1211,00
4316,00
39308,00
39308,00
05.2010
08.2010
09.2010
05.2010
07.2010
11.2010
12.2010
04.2010
06.2010
12.2010
08.2010
02.2010
02.2010
552500,00
1615000,00
500000,00
552500,00
150000,00
200000,00
67049,00
350000,00
300000,00
150000,00
480580,00
25000000,00
9300000,00
Земли
сельскох
озяйстве
нного
назначен
ия
827,10
1810,54
492,61
901,31
337,08
874
Земли
населенн
ых
пунктов
Земли
сельскох
озяйстве
нного
назначен
ия
Земли
сельскох
озяйстве
нного
назначен
ия
Земли
сельскох
озяйстве
нного
назначен
ия
424,63
Земли
населенн
ых
пунктов
149,66
Земли
населенн
ых
пунктов
304,35
Земли
населенн
ых
пунктов
423,73
326
123,86
111,35
636,00
236,59
316
Земли
населенн
ых
пунктов
Земли
населенн
ых
пунктов
Земли
населенн
ых
пунктов
Земли
промыш
ленности
,
энергети
ки,
транспор
та
Земли
промыш
ленности
,
Для ведения
гражданами
садоводства и
огородничеств
а
Для ведения
гражданами
садоводства и
огородничеств
а
Мурманска
я область
Мурм
аши
Мурманска
я область
Тайбо
ла
Для ведения
гражданами
садоводства и
огородничеств
а
Мурманска
я область
Шонг
уй
Для ведения
гражданами
садоводства и
огородничеств
а
Мурманска
я область
Кола
Мурманска
я область
Мурм
аши
Мурманска
я область
Ловоз
еро
Ручьев
ая
Мурманска
я область
Олене
горск
Мира
Мурманска
я область
Олене
горск
Перво
майск
ая
Мурманска
я область
Олене
горск
Перво
майск
ая
Под объекты
промышленног
о назначения
Мурманска
я область
Канда
лакша
3-я
Под объекты
промышленног
о назначения
Мурманска
я область
Поляр
ные
Зори
Котел
ьная
Под объекты
промышленног
о назначения
Мурманска
я область
Мурм
анск
Под объекты
промышленног
о назначения
Мурманска
я область
Мурм
аши
Для ведения
гражданами
садоводства и
огородничеств
а
Для
размещения
объектов,
характерных
для
населенных
пунктов
Для
размещения
объектов,
характерных
для
населенных
пунктов
Для
размещения
объектов,
характерных
для
населенных
пунктов
Для
размещения
объектов,
характерных
для
населенных
пунктов
31
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
энергети
ки,
транспор
та
51:20:00
3211:00
16
51:20:00
3211:00
14
51:01:01
02001
2752,00
16308,00
5367,00
03.2010
03.2010
07.2010
1721
3876000
2300000,00
Земли
населенн
ых
пунктов
625,00
238,00
428,54
51:01:24
04001
39308,00
02.2010
5000000,00
127,20
51:20:00
01310
888,00
07.2010
1329630,00
1497,33
51:01:02
01001
10578,00
11.2010
11000000,00
1039,89
1268
Земли
населенн
ых
пунктов
Земли
населенн
ых
пунктов
Земли
промыш
ленности
,
энергети
ки,
транспор
та
Земли
населенн
ых
пунктов
Земли
населенн
ых
пунктов
Мурманска
я область
Мурм
анск
Мурманска
я область
Мурм
анск
Нижне
Рости
нское
шоссе
Нижне
Рости
нское
шоссе
Мурманска
я область
Кола
Приво
кзальн
ая
Под объекты
промышленног
о назначения
Мурманска
я область
Мурм
аши
Под торговый
центр
Мурманска
я область
Мурм
анск
Шабал
ина
Под торговый
центр
Мурманска
я область
Мурм
аши
Прича
льная
Под объекты
промышленног
о назначения
Под объекты
промышленног
о назначения
Здание
деревообрабат
ывающего
цеха
Согласно данным Росреестра23цены продаж земельных участков в Мурманской области
составляет:
Вид разрешенного Средняя цена 1
использования
кв.м (руб.)
Минимальная цена Максимальная цена
Под
промышленными
объектами
316
111
636
Под жилую
застройку
326
149
425
Под торговыми
центрами
1268
1039
1497
Под садоводства и
огородничество
874
337
1811
Данные сайта www.rio-murmansk.ru за 2010 год:
Земельные участки торгового назначения:
23
Приложения 7, 8, 11 к отчету об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов №1-2012 от 26.06.2012г., выполненный ООО НПФ
"Недра",http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_fdgko?report_id=2281
32
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Земельные участки промышленного назначения Мурманск:
33
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
34
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Земельные участки промышленного назначения Мурманская область:
35
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Таблица 2. Цены на земельные участки.
№
п/п
Место
расположения
аналога
Площадь,
кв. м
Стоимость
участка,
руб.
Стоимость,
руб./кв. м
Вид права
Вид
разрешенного
использования
2
г. Мурманск, р-н
"Пилигрим"
1 400
2 000 000
1429
собственность
под торговые
объекты
3
г. Мурманск,
р-н ул.
Г.Рыбачьего, 6
2 000
2000000
1000
собственность
под торговые
объекты
4
г. Мурманск,
Первомайский
район
7 000
7 000 000
1000
собственность
под торговые
объекты
5
г. Мурманск, ул.
Серафимовича,
1 660
1 300 000
783
собственность
6
г. Мурманск,
Первом. Р-н, ул.
Кооперативная
2 500
1 100 000
440
аренда
7
г.Мурманск, ул.
Фадеев Ручей
28 791
5 416 000
188
собственность
2 000
1 000 000
500
собственность
5 000
1 650 000
330
аренда
11 740
1 650 000
141
собственность
4 100
970 000
237
аренда
30 000
4 500 000
150
собственность
8
9
10
11
12
г.Мурманск, ул.
Транспортная,
10
г. Мурманск,
Ленинский
район
г.Мурманск, ул.
Достоевского, 4
г. Мурманск,
Первомайский
район
г. Мурманск, рон гипермаркета
"Твой"
13
Мурманская
область, г. Кола
4 000
2 000 000
500
собственность
14
Мурманская
область, г. Кола
1 200
400 000
333
собственность
15
Мурманская
область, г. Кола
2 000
1 200 000
600
собственность
16
Мурманская
область, г. Кола
4 038
2 500 000
619
собственность
17
Мурманская
область,
Кольский район,
пос. Молочный.
15 000
1 600 000
107
собственность
Среднее
значение,
руб./м.кв.
1 143
под
промышленные
объекты
под
промышленные
объекты
под
промышленные
объекты
под
промышленные
объекты
под
промышленные
объекты
под
промышленные
объекты
под
промышленные
объекты
под
промышленные
объекты
под
промышленные
объекты
под
промышленные
объекты
под
промышленные
объекты
под
промышленные
объекты
под
промышленные
объекты
346
432
Источник
информации
www
.rio.murmansk.r
u от 21.12.2010
www
.rio.murmansk.r
uот 21.09..2010
www
.rio.murmansk.r
uот 21.12..2010
www
.rio.murmansk.r
u от 28.12.2010
www
.rio.murmansk.r
u от 21.12.2010
Договор
куплипродажи от
31.08.2010
www
.rio.murmansk.r
uот 16.02.2010
www
.rio.murmansk.r
u от 07.12.2010
www
.rio.murmansk.r
u от 02.03.2010
www
.rio.murmansk.r
u от 19.10.2010
www
.rio.murmansk.r
u от 23.03.2010
www
.rio.murmansk.r
u от 24.12.2010
www
.rio.murmansk.r
u от 24.12.2010
www
.rio.murmansk.r
u от 26.10.2010
www
.rio.murmansk.r
u от 27.04.2010
тел. 458800,
89522955020
скрин-шот
21.12.2010
Так как объект недвижимости, расположенный на земельном участке и земельный
участок представляют собой единый объект, вид объекта недвижимости и вид
разрешённого использования земельного участка напрямую влияют на стоимость
земельного участка. Ниже приведен анализ цен предложений офисных и торговых зданий,
36
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
из которого следует, что цена торговых и офисных зданий располагаются в одном
ценовом интервале.
Выписка из сайта www.rio-murmansk.ru:
37
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Цены на отдельно стоящие здания.
Объект
Площадь
Стоимость
Цена за кв.м
Административное здание
440
7250000
16477
Административное здание
189,3
4000000
21130
Административное здание
210
4800000
22857
Торговое здание
110
2190000
19909
Торговое здание
175
4800000
27429
Торговое здание
115
2800000
24348
Торгово-офисное здание
235
4450000
18936
Исходя из того, что цены на административные и торговые здания находятся в
одном ценовом диапазоне, Оценщик вправе предположить, что цены на земельные
участки, предназначенные для размещения торговых и офисных зданий, также будут
находиться в одном ценовом интервале.
38
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Изменение уровня цен на земельные участки в сегменте ИЖС в 2010 году24.
Предложения по продаже земельных участков под индивидуальное жилищное
строительство25 позволяют определить среднее значение цены за кв.м. земельного участка
под ИЖС на начало каждого квартала.
Данные по кварталам позволяют определить изменение цен на земельные участки
по месяцам в течение всего года:
24
25
Месяц
Цена за кв.м., руб.
январь
февраль
март
апрель
май
июнь
июль
август
сентябрь
октябрь
ноябрь
декабрь
28.12.2010
350
353
356
359
357
356
354
357
360
363
363,5
364
364
Изменение цен по
отношению к
концу года, %
4
3,1
2,2
1,4
2
2,2
2,8
2
1,1
0,3
0,1
0
Диаграмма построена на основании анализа данных сайта www.rio.murmansk.ru за 2010 год (Приложение № 1)
Приложение № 1
39
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Выводы.
Согласно данным http://to51.rosreestr.ru о распределении земельных участков26по
категориям земли населённых пунктов составляли 0,4% от общего земельного фонда
Мурманской области. Площадь земельных участков населённых пунктов составляет 60,5
тысяч Га, из которых в собственности граждан находится 0,2 тысячи Га (0,3%), в
собственности юридических лиц 1 тысяча Га (1,65%). Данные Росреестра27 «Доклад о
состоянии использовании земель в Мурманской области в 2010 году» содержат только
информацию о ценах продаж земельных участков государством гражданам и
юридическим лицам. Эта информация не может служить основой для определения
рыночной стоимости, поскольку не является рыночной, а исчисляется в процентах от
кадастровой стоимости. Информация о сделках физических и юридических лиц
размещена на сайте Росреестра28, а также в СМИ и интернет-сайтах. В ходе работы
Оценщик проанализировал информацию сайта Росреестра29, популярных изданий СМИ и
интернет-сайтов, публикующих объявления о продаже земельных участков:
http://rio.murmansk.ru, http://www.rieltnet.ru, http://www.dom51.ru, http://rielt.nwportal.ru,
http://www.hibiny.com, http://www.avito.ru и др. Поскольку между датой размещения о
продаже и датой проведения оценки существует временной промежуток около трех лет,
Оценщику не удалось уточнить данные по всем опубликованным объявлениям. В
результате анализ рынка земли коммерческого назначения был проведен на основе
данных по шестнадцати незастроенным земельным участкам. В том числе три –
торгового, восемь – промышленного назначения, находящихся в Мурманске и пять –
промышленного назначения, находящихся в Мурманской области. Анализ позволяет
сделать выводы о том, что:
- цены предложений земельных участков предназначенные для размещения
торговой недвижимости располагаются в пределах 1000-1429 руб./кв. м, средняя цена –
1143 руб./кв. м;
- цены предложений земельных участков для промышленного использования в
городе Мурманске, располагаются в интервале от 141 руб./кв. м до 783 руб./кв. м,
средняя цена – 346 руб./кв. м,
- цены предложений земельных участков для промышленного использования в
Мурманской области, располагаются в интервале от 107 руб./кв. м до 619 руб./кв. м,
средняя цена – 432 руб./кв. м.
- цены предложений земельных участков для промышленного использования
площадью свыше 1 Га в Мурманской области, располагаются в интервале от 107 руб./кв.
м до 188 руб./кв. м, средняя цена – 147 руб./кв. м; цены предложений земельных участков
для промышленного использования площадью менее 1 Га в Мурманской области,
располагаются в интервале от 237 руб./кв. м до 783 руб./кв. м, средняя цена – 568 руб./кв.
м.
- цены на земельные участки административного назначения располагаются в
одном ценовом диапазоне с ценами земельных участков торгового назначения;
- цены предложений не зависят от вида права на земельные участки;
- цены предложений не позволяют выявить различия внутри вида разрешенного
использования (например, цены земельных участков для размещения торговых центров и
цены земельных участков для размещения АЗС, автосервиса и проч.)
Стр.26-28 Отчёта
to51.rosreestr.ru›about/plans/analitik…doclad
28
https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hPd68AD293QwP3QB8DA09nl2DDAEdzA4MAI_1wk
A48Kgwg8gY4gKOBvp9Hfm6qfkF2dpqjo6IiAGGp0WM!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfNEMwSUo5UzM0VjIwRjBJUDI4S1NVSD
JHMjM!/
29
https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hPd68AD293QwP3QB8DA09nl2DDAEdzA4MAI_1wk
A48Kgwg8gY4gKOBvp9Hfm6qfkF2dpqjo6IiAGGp0WM!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfNEMwSUo5UzM0VjIwRjBJUDI4S1NVSD
JHMjM!/
26
27
40
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Анализ изменения уровня цен земельных участков проведён на основании
земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, так как достаточное
количество предложений земельных участков в данном сегменте позволяет провести
выборку и судить об изменениях уровня цен на земельные участки. В течение 2010 года
наблюдался рост уровня цен. Небольшой спад цен наблюдался в летние месяцы. В
среднем за год цены на земельные участки увеличились на 4%, за последний квартал 2010
года цены практически не менялись.
41
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
ЧАСТЬ 4. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В
ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ.
Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную
границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики,
отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной
регистрации прав на землю.
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на
категории (Земельный кодекс РФ, ст.7): земли поселений; земли сельскохозяйственного
назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного
специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; лесного
фонда; водного фонда; земли запаса.
Права аренды также как и права собственности являются имущественными
правами, а, следовательно, могут быть предметом сделок.
Рыночную стоимость имеют земельные участки, способные удовлетворять
потребности пользователя в течение определенного времени.
Рыночная стоимость земельного участка:
1. Зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов
и покупателей;
2. Не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта
эквивалентной полезности;
3. Изменяется во времени и определяется на конкретную дату;
4. Зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода за
определенный период времени при наиболее эффективном использовании (земельной
ренты) без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному
участку для предпринимательской деятельности;
5. Зависит от местоположения и внешних факторов, целевого назначения,
разрешенного использования, прав иных лиц на участок, разделения имущественных прав
на земельный участок;
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из принципов
полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния,
изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной
стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от
06.03.2002 г. № 568-р.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и
вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени
при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов
производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской
деятельности (далее – земельной ренты), принцип ожидания.
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее
эффективного использования, то есть, наиболее вероятного использования земельного
участка,
являющегося
физически
возможным,
экономически
оправданным,
соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в
42
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
результате которого расчетная величина
стоимости земельного участка будет
максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом
возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами,
видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не
совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во
внимание:
- целевое назначение и разрешенное использование;
- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности
оцениваемого земельного участка;
- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
- текущее использование земельного участка.
При определении стоимости земельного участка обычно используют три основных
подхода:
затратный подход;
сравнительный подход;
доходный подход.
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения
объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта
оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с
использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания
аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на
дату оценки.
В чистом виде затратный подход для оценки земельных участков не применяется.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения
улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта
оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Сравнительный подход
основывается на систематизации и сопоставления информации о ценах продажи
аналогичных земельных участков, т.е. принципе замещения.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. На
доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод
предполагаемого использования.
4.1. Затратный подход.
Метод оценки земель поселений исходя из затрат на воспроизводство
инфраструктуры.
43
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
При оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать
величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной
инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый
земельный участок. К затратам на воспроизводство относятся расходы на магистральные
сети головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения.
Электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Поскольку на практике в
условиях инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство
инфраструктуры, то проще определить стоимость замещения инфраструктуры города по
укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость
создания аналогичной системы улучшения городских земель исходя из современных
стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат
по землям многоэтажной жилой застройки.
Метод оценки стоимости земельных участков по условиям инвестиционных
контрактов.
Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах.
Метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего
раздела построенного за счет средств инвестора объекта между городом – собственником
земли и инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного участка. Типичными
условиями инвестиционных контрактов является переход части площадей построенного
объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки
права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме.
Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади здания и той
нагрузки на инфраструктуру, которую она создает.
Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за
землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта.
4.2. Сравнительный подход.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения,
метод распределения.
Метод сравнения продаж
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и
(или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков,
не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных
земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с
земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии
информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен
предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:


определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с
объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий
каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
44
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70



определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,
соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого
земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога,
сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения
скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы,
изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на
рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:





местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный
участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения
к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:




условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение
собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж
денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный
участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты,
аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
изменение цен на земельные участки за период от даты заключения сделки с
аналогом, до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка
устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого
аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет
совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными
участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для
цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены
аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном
выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга
только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким
образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
45
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70




прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от
друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации
разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента
сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и
определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной
рыночной стоимости земельного участка;
определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения,
по которому аналог отличается от объекта оценки;
экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
Метод выделения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:


наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости,
аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый
земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается
использование цен предложения (спроса);
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному
использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:







определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами
- аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий
каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,
соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого
объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога,
сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый
земельный
участок,
путем
обоснованного
обобщения
скорректированных цен аналогов;
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений
оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из
рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости
воспроизводства улучшений земельного участка.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с
использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.
46
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие
параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели
по комплексам и видам работ.
К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки,
используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.
Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном
на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень
цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения
стоимости строительства.
Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных
показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсноиндексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании
в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых
для создания улучшений.
При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует
учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за
инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может
рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных
объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его
наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.
При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается
величина накопленного износа улучшений.
Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении
как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к
улучшениям.
Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением
их физических свойств.
Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная
несоответствием объемно - планировочного решения, строительных материалов и
инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или
других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым
к данному типу улучшений.
Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости,
обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.
Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми.
Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является
устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта
недвижимости в результате его устранения.
47
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Метод распределения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:



наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости,
аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый
земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается
использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной
стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному
использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:






определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами
- аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий
каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,
соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого
объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога,
сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый
земельный
участок,
путем
обоснованного
обобщения
скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения
рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного
участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
4.3. Доходный подход.
Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому
потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от
ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения объектом
недвижимости. Рыночная стоимость недвижимости при использовании доходного
подхода определяется путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых
собственностью, в настоящую стоимость. То есть, стоимость недвижимости определяется
величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые
данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.
Доходный подход отражает мотивацию типичного покупателя недвижимости,
который не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость
будущих доходов. Основное достоинство доходного подхода заключается в его
48
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
нацеленности в будущее, в том, что при правильном применении он позволяет учесть все
будущие выгоды. Но из-за того, что при его использовании приходится оперировать в
основном прогнозными данными, подход достаточно сложен для корректного
применения.
Оценка любого объекта зависит, прежде всего, от ожидающих его перспектив.
Очень важно, когда собственник будет получать доходы, и с каким риском они связаны.
При расчете величины стоимости объекта методами доходного подхода эти факторы
учитываются.
Наиболее приемлем к оценке доходный подход при наличии у какоголибо субъекта отношений инвестиционных мотивов. Ведь при вложении денег, например,
в объект коммерческой недвижимости или в предприятие, инвестор покупает не набор
активов, состоящий из зданий, сооружений, оборудования и т.д., а поток будущих
доходов, который позволит окупить вложенные средства и получить прибыль.
Таким образом, доходный подход всегда применяется при определении
инвестиционной стоимости объекта и очень часто – для определения обоснованной
рыночной стоимости.
Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого
земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:



расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной
ренты;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной
ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения
оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым
темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем
деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на
определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход
от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Основными способами определения коэффициента капитализации являются:


деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену
их продажи;
увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск,
связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
49
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при
наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по
депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по
государственным ценным бумагам).
Метод остатка
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка
улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:





расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих
наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за
определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за
определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или
замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов
от улучшений;
расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от
единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого
операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период
времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной
ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:




расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих
наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за
определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации
чистого операционного дохода за определенный период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной
стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или
замещения улучшений.
Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и
операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются
только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и
потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи
всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от
невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за
пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок
50
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки
может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине
ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений
также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход
включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений
недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий
сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются
на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости,
переменные – зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и
расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок
использования улучшений в целом (далее – элементов с коротким сроком использования).
В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по
недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком
использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов
улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов
целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для
замены элементов с коротким сроком использования.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо
от того, кто управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий.
При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка
следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее
вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости
улучшений – учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).
Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом,
приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:


определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для
использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее
эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного
участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части,
отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного
использования земельного участка;
51
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70



определение величины и временной структуры операционных расходов,
необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования
земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска
инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и
расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих
доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке
дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки
используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на
капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование
земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка
или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет
дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Выбор метода оценка.
В данном случае объектом оценки является земельный участок, предназначенный
под здание офисного назначения. Предложений к аренде подобного рода объектов в
достаточном для целей оценки количестве в Мурманске нет. Использовать же данные
рынка аренды иных объектов для определения дохода в силу ряда причин некорректно. В
связи с этим применять метод остатка и метод предполагаемого использования нельзя.
Метод капитализации земельной ренты использовать также не предоставляется
возможным в силу отсутствия рынка аренды земли в Мурманске. Арендные ставки для
земельных участков устанавливаются решением Совета депутатов города, а не являются
рыночными. На этих основаниях Оценщик принял решение об отказе от использования
доходного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Оба метода затратного подхода для определения стоимости нашего земельного
участка неприменимы, поскольку они применяются только для специфических целей.
Поэтому затратный подход для определения стоимости объекта оценки не применялся.
Методы выделения и распределения используются для оценки земельных участков
с типовой застройкой, по которым имеются продажи объектов-аналогов на рынке. Это
существенно ограничивает сферу их применения.
Так, метод выделения предполагает наличие развитого рынка застроенных
участков, причем улучшения земельного участка должны быть сопоставимы с
улучшениями объекта оценки. Кроме того, возникает проблема сопоставимости площади
земельных участков объекта оценки и объектов аналогов. В данном случае объектом
оценки является земельный участок, предназначенный под здание офисного назначения.
Предложений к продаже подобного рода объектов оценщик не обнаружил.
Главный недостаток метода распределения — сложность определения доли
стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости. Эта доля может
зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости,
местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их
52
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
этажности и других факторов. Исходя из этого, в мировой практике считается, что данный
метод не дает достоверных результатов и рекомендуется в качестве вспомогательного.
Основным методом сравнительного подхода является метод сравнения продаж.
Методы выделения и распределения применяются в условиях отсутствия продаж
незастроенных земельных участков и считаются менее надежными по сравнению с
методом сравнения продаж. Так как на рынке Мурманска и Мурманской области есть в
достаточном для целей оценки незастроенные земельные участки, расчёт рыночной
стоимости объекта оценки проведён методом сравнения продаж.
53
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
ЧАСТЬ 5. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА.
5.1. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.
Информация о земельных участках – объектах сравнения.
Рынок земли Мурманска и Мурманской области является депрессивным. Однако
на рынке присутствуют предложения о продаже земельных участков в достаточном для
применения сравнительного подхода количестве.
Согласно анализу рынка30 оценщик сделал вывод, что цены на земельные участки
административного назначения располагаются в одном ценовом диапазоне с ценами
земельных участков торгового назначения. В связи с отсутствием существенного роста
цен на рынке недвижимости в 2010 году, Оценщик выбрал в качестве аналогов три
участка под объектами торгового назначения, предложенные к продаже в 2010 году,
наиболее близкие по основным параметрам к объекту оценки. Информация об аналогах
была получена в достаточном для целей оценки объёме.
Информация об объектах-аналогах использована из архива сайта www.riomurmansk.ru. Вся дополнительная информация получена Оценщиком при осмотре
объектов-аналогов, от агентов (контактные телефоны с сайта), а также от собственников
объектов недвижимости, расположенных вблизи объектов-аналогов.
При выборе единицы оценки Оценщик опирался на принцип максимальной
адекватности и устойчивой связи между единицей сравнения и стоимостью объекта
оценки. Так как, оцениваемым объектом является земельный участок, в качестве единицы
сравнения Оценщик выбрал 1 кв. м, который является публичной единицей, одинаково
понимаемой всеми субъектами рынка.
30
п. 3.3. Отчета, стр. 37
54
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Таблица 3. Описание Объектов-аналогов.
Параметры
объект оценки
Адрес объекта
г. Мурманск,
Октябрьский АО, ул.
Карла Маркса, 19
Аналог 1
г. Мурманск,
Первомайский АО,
ул. Шевченко. 300 м
от пивоварни
"Пиллигрим"
Аналог 2
Аналог 3
г. Мурманск,
Первомайский АО,
ул. Кооперативная
г. Мурманск,
Первомайский АО,
р-н ул. ГероевРыбачьего, 6
www.riomurmansk.ru, тел.
70-17-49, скрин-шот
05.11.2010
www.riomurmansk.ru тел. 4530-26, 89021316253,
скрин-шот
21.09.2010
Источник
информации
данные осмотра
www.rio-murmansk.ru,
скрин -шот от
21.12.2010 тел. 55-2530, 75-44-49
Вид права
собственность
собственность
собственность
собственность
Общая площадь
2 150,00
1 400,00
7000
2000
Застройка района
Жилые дома,
административные
здания, магазины
гаражи, склады,
жилые здания
Жилые дома,
складские
сооружения,
торговые центры
Жилые дома,
административные
здания, магазины
Транспортная
доступность
хорошая
хорошая
хорошая
хорошая
Электроэнергия,
водоснабжение,
канализация
под лабораторнопроизводственное
здание
Электроэнергия,
водоснабжение,
канализация
Электроэнергия,
водоснабжение,
канализация
Под объектами
торгового
назначения
Не
зарегистрированы
Электроэнергия,
водоснабжение,
канализация
Под объектами
торгового
назначения
Не
зарегистрированы
Коммуникации
Разрешенное
использование
Под объектами
торгового назначения
Сервитуты
Не зарегистрированы
Не зарегистрированы
Наличие
улучшений на
участке
условно свободен
свободен
свободен
свободен
разработан
разработан
2 000 000
разработан
7 000 000
разработан
2 000 000
Состояние
Стоимость, руб.
Таблица 4. Расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж.
Параметры
Стоимость, руб./кв.
м
Тип сделки
Корректировка, %
Откорректированная
стоимость, руб./кв. м
Дата
предложения/сделки
Корректировка, %
Откорректированная
стоимость, руб./кв. м
Вид права
Корректировка, %
объект оценки
январь 2011 года
собственность
Откорректированная
стоимость, руб./кв. м
Сервитуты
Корректировка, %
Откорректированная
стоимость, руб./кв. м
Наличие
улучшений на
Не зарегистрированы
условно свободен
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
1 429
1 000
1 000
Предложение
Предложение
Предложение
-11,9%
-11,9%
-11,9%
1 259
881
881
декабрь 2010
ноябрь 2010
сентябрь 2010
0,0%
0,0%
1,1%
1 259
881
891
собственность
0
собственность
0
собственность
0
1 259
881
891
Не
зарегистрированы
0%
Не
зарегистрированы
0%
Не
зарегистрированы
0%
1 259
881
891
свободен
свободен
свободен
55
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
участке
Корректировка, руб.
Откорректированная
стоимость, руб./кв. м
Площадь, кв. м
Корректировка на
масштаб, %
Откорректированная
стоимость, руб./кв. м
2 150,00
Местоположение
г. Мурманск,
Октябрьский АО, ул.
Карла Маркса, 19
0
0
0
1 259
881
891
1 400,0
7 000,0
2 000,0
-4%
11%
-1%
1 213
974
885
г. Мурманск,
Первомайский АО,
ул. Шевченко. 300 м
от пивоварни
"Пиллигрим"
г. Мурманск,
Первомайский АО,
ул. Кооперативная
г. Мурманск,
Первомайский АО,
р-н ул. ГероевРыбачьего, 6
Корректировка, %
13%
13%
13%
Откорректированная
стоимость, руб./кв. м
1 371
1 101
1 000
Электроэнергия,
водоснабжение,
канализация
0%
Электроэнергия,
водоснабжение,
канализация
0%
Электроэнергия,
водоснабжение,
канализация
0%
1 371
1 101
1 000
хорошая
хорошая
хорошая
Корректировка, %
0%
0%
0%
Откорректированная
стоимость, руб./кв. м
1 371
1 101
1 000
Под объектами
торгового
назначения
Под объектами
торгового
назначения
Под объектами
торгового
назначения
Корректировка, %
0%
0%
0%
Откорректированная
стоимость, руб./кв. м
1 371
1 101
1 000
3
3
4
28,9
35,9
27,0
0,35
0,28
0,37
Коммуникации
Корректировка, %
Откорректированная
стоимость, руб./кв. м
Транспортная
доступность
Вид разрешенного
использования
Электроэнергия,
водоснабжение,
канализация
хорошая
под лабораторнопроизводственное
здание
Количество
корректировок
Валовая величина
корректировок
Вес аналога
Откорректированная
стоимость, руб./кв. м
1 158
Стоимость
земельного участка,
руб.
2 490 000
Расчет весовых коэффициентов
Расчет весовых коэффициентов был произведен математическим способом. Для
этого был рассчитан параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по
каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем
меньше весовой коэффициент и наоборот). Расчет был произведен по следующей
формуле:
K
1 /( S1... n  1)
1 /( S1  1)  1 /( S 2  1)  ...  1 /( S n  1)
Где,
К – искомый весовой коэффициент;
n –номер аналога
56
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
S 1... n - сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;
S1 - сумма корректировок 1 –го аналога;
S 2 - сумма корректировок 2-го аналога;
S n - сумма корректировок n-го аналога.
𝐾1 =
1/(28,9 + 1)
= 0,35
1⁄(28,9 + 1) + 1⁄(35,9 + 1) + 1⁄(27,0 + 1)
𝐾2 =
1/(35,9 + 1)
= 0,28
1⁄(28,9 + 1) + 1⁄(35,9 + 1) + 1⁄(27,0 + 1)
𝐾3 =
1/(27,0 + 1)
= 0,37
⁄
(28,9
1
+ 1) + 1⁄(35,9 + 1) + 1⁄(27,0 + 1)
аналог 1
сумма корректировок
Вес
аналог 2
28,9
35%
аналог 3
35,9
28%
сумма
27,0
37%
91,8
100%
Обоснование корректировок.
Корректировки на категорию земель, транспортную доступность, наличие
улучшений, вид права, сервитут, вид разрешенного использования, коммуникации
приняты равными нулю, поскольку в качестве аналогов нами выбраны участки, данные
параметры которых не имеют существенных отличий.
Корректировки на тип сделки величиной по -11,9% применены к стоимостям
первого, второго и третьего аналогов, согласно данным Справочника оценщика
недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки под редакцией
Л.А. Лейфера, издания 2011 года31для земельных участков офисно-торгового назначения.
Корректировка на дату сделки/предложения величиной +1,1% применена к
стоимости третьего аналога, в связи с изменением уровня цен в течение года. Данные
корректировки применены на основании анализа изменения уровня цен 32.
Корректировки на масштаб величиной -4%, +11% и -1% были применены к
стоимостям первого, второго и третьего аналогов соответственно, поскольку удельная
стоимость сопоставимых участков меньшей площади больше аналогичных участков
большей площади. Корректировка рассчитана как соотношение коэффициентов
зависимости площади аналога и объекта оценки: Км = (Coo/Coa-1)*100%, где Coo –
расчетное значение коэффициента удельной стоимости земельного участка на размер его
площади для объекта оценки, а Соа-расчетное значение коэффициента удельной
стоимости земельного участка на размер его площади для объекта-аналога. При этом
Со=1,8359*S^(-0,0853). Источник информации: А.Д. Власов «Проблемы кадастровой
оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях». Журнал
«Имущественные отношения в Российской Федерации», №1 (40) 2005г.
Соo=1,8359*2150^(-0,0853)=0,9541;
Соа1=1,8359*1400^(-0,0853)=0,9897;
Соа2=1,8359*7000^(-0,0853)= 0,8627;
Соа3=1,8359*2000^(-0,0853)= 0,96.
31
32
Справочник опубликован на основе данных, собранных за 2009-2010 год.
Раздел 3.3 отчёта.
57
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Тогда
Км1=0,9541/0,9897-1=-0,04;
Км2=0,9541/0,8627-1=+0,11;
Км3=0,9541/0,96-1=-0,01.
Корректировки на местоположение величиной по +13% были применены к
стоимостям первого, второго и третьего аналогов, поскольку данные аналоги
расположены в Первомайском АО, в отличие от объекта оценки, который располагается в
Октябрьском АО, который является более привлекательным с коммерческой точки
зрения.
Расчёт данной корректировки проведён методом парных продаж на основе средних
арендных ставок коммерческой недвижимости, расположенных в Первомайском и
Октябрьском АО.
Выписки из сайта www.rio-murmansk.ru:
Октябрьский АО
Адрес объекта
Арендная плата
за 1 кв.м
улица Полярные Зори
565
улица Софьи Перовской
500
Улица Полярной Правды
500
Ср. арендная плата
за 1 кв.м
522
Первомайский АО
Адрес объекта
Арендная плата
за 1 кв.м
проспект Кольский
487
улица Олега Кошевого
500
улица Бабикова
400
Ср. арендная плата
за 1 кв.м
462
Корректировки (Ц1/Ц2-1)
Октябрьский/Первомайский
Понижающая
Повышающая
-11
+13
Для того чтобы влияние каждого из выбранных объектов-аналогов в полной мере
отвечало действительному состоянию на рынке, каждому из выбранных аналогов
необходимо придать вес.
58
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Учитывая примерно одинаковую степень информированности по каждому из
аналогов, можно сделать вывод, что степень влияния каждого из выбранных аналогов на
величину рыночной стоимости примерно одинакова.
Однако в ходе расчетов к объектам-аналогам было применено разное количество
корректировок, и их величины также были различны.
Так, к стоимостям первого и второго аналогов было применено по три
корректировки, а к стоимости третьего аналога было применено четыре корректировки. В
связи с тем, что вероятность ошибок возрастает в зависимости от количества и величины
примененных корректировок, Оценщик придал первому аналогу вес, равный 0,35,
второму – 0,28, а третьему аналогу - 0,37, применив математический способ расчета
весовых коэффициентов.
Итоговая величина рыночной стоимости определена как взвешенная величина
стоимости аналогов.
Таким образом, стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым
номером 51:20:0002057:39, определенная методом сравнения продаж, по состоянию на 01
января 2011 года, с округлением составляет:
2 490 000 (два миллиона четыреста девяносто тысяч) рублей.
5.2. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом.
«Методические рекомендации по определению стоимости земельных участков»,
утв. Распоряжением Минимущества РФ №568 от 06.03.2002г. не содержат
рекомендованных методов затратного подхода, которые возможно применять для
определения рыночной стоимости земельных участков в качестве самостоятельных,
поэтому затратный подход для определения стоимости объекта оценки не применялся.
5.3. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом.
В данном случае объектом оценки является земельный участок, предназначенный
под здание офисного назначения. Предложений к аренде подобного рода объектов в
достаточном для целей оценки количестве в Мурманске нет. Использовать же данные
рынка аренды встроенных помещений или иных объектов для определения дохода в силу
ряда причин некорректно. В связи с этим применять метод остатка и метод
предполагаемого использования нельзя. Метод капитализации земельной ренты
использовать также не предоставляется возможным в силу отсутствия рынка аренды
земли в Мурманске. Арендные ставки для земельных участков устанавливаются
решением Совета депутатов города, а не являются рыночными. На этих основаниях
Оценщик принял решение об отказе от использования доходного подхода для
определения рыночной стоимости объекта оценки
5.4. Согласование результатов расчета различными подходами.
Заключительным
элементом
аналитического
исследования
ценностных
характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей,
полученных при помощи использованных классических методов оценки. Целью сведения
результатов всех используемых методов является определение наиболее вероятной
стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание
преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются
по следующим критериям:
59
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой
проводится анализ;
2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя или
продавца, прочие реалии спроса и предложения;
3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка
финансов и инвестиций (включая риски);
4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов,
специфичных для объекта оценки.
Сравнительный подход при наличии достаточного количества аналогов наилучшим
образом отражает рыночную стоимость.
Доходный подход больше соответствует инвестиционной, чем рыночной стоимости.
Затратный подход применительно к оценке земельных участков имеет ограниченное
применение в рамках специальных методов.
В данной работе был применен только один – сравнительный подход, как
единственно возможный, в связи с чем, ему присвоен вес, равный единице.
60
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
ЧАСТЬ 6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В соответствии с договором № 40 от 10 июля 2014 года было проведено
определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером
51:20:0002057:39, расположенного по адресу: Мурманская область, город Мурманск,
улица Карла Маркса, на земельном участке расположено здание № 19, с целью
оспаривания кадастровой стоимости.
Оценка проведена по состоянию на 01 января 2011 года. Исследования,
приведенные в отчете, были сделаны за период с 10 июля 2014 года по 22 июля 2014 года.
Проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод.
Рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером
51:20:0002057:39, определенная по состоянию на 01 января 2011 года, с округлением
составляет:
2 490 000 (два миллиона четыреста девяносто тысяч) рублей.33
33
в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации
товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. Операции по реализации земельных участков (долей в них) не
признаются объектом налогообложения по НДС в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ.
61
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
ЧАСТЬ 7. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ.
Оценщик настоящим удостоверяет, что:
1. Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.
2. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат эксперту по
оценке и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений,
являющихся частью настоящего Отчета.
3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в
оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к
участвующим сторонам.
4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также
тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или
третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.
5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с ФЗ №135-ФЗ от 29
июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ»; Федеральными стандартами оценки:
ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, кодексом этики и профессиональными стандартами,
разработанными и утвержденными саморегулируемой организацией оценщиков ООО
«Российское общество оценщиков» (ССО РОО – 2010).
6. Никакие иные лица, за исключением указанных в отчете, не оказывали
профессиональной помощи при подготовке настоящего Отчета.
Директор
И.А.Трегубова
Оценщик
К.В. Александрович
62
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Перечень использованных при проведении оценки объекта
источников данных:
1. Перечень данных, использованных в настоящей Оценке и источники их
получения:
- Ксерокопия свидетельства о государственной регистрации права на земельный
участок, заверенная в установленной форме;
- Ксерокопия кадастрового паспорта земельного участка, заверенная в установленной
форме;
- Ксерокопия свидетельства о государственной регистрации права, заверенная в
установленной форме;
- Ксерокопия справки о балансовой стоимости земельного участка.
2. Перечень нормативно-методических материалов и источников информации.
- Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» с изменениями.
- Федеральные стандарты оценки (ФСО №№ 1-3).
- Стандарты СРО «Российское общество оценщиков» (ССО РОО 2-05-2010).
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земель
населённых пунктов. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.02г. №568.
- Результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Мурманской
области.
- Решение Совета депутатов города Мурманска от 3 декабря 2012 г. № 55-747 «О
внесение изменений в Решение Совета депутатов города Мурманска от 25 мая 2007 г. N
37-445 (в редакции решения Совета депутатов город Мурманска от 24.06.2008 № 51-641).
3. Перечень используемой литературы :
- В.В. Григорьев «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические
аспекты», 1997 г.
- Грибовский С. В. «Оценка доходной недвижимости», 2001 г.
- Кузина Г. П., Григорьев В. В. «Оценка недвижимости». М., 2005 г.
- А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. «Оценка недвижимости». М., 2005 г.
- В.И. Петров. «Оценка стоимости земли» М., 2005 г.
- Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового
консалтинга и оценки под редакцией Л.А. Лейфера, издания 2011 года.
4 Интернет-сайты:
www.rio.murmansk,
www.rieltnet.ru, www.gcn-murmansk.ru,
www.tce.ru, www.rielt.nwportal.ru и др.
63
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
1.
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1
Копия Свидетельства члена СРО ООО «Российское Общество Оценщиков».
64
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
2. Копия страхового полиса ОСАО «ИНГОССТРАХ».
65
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
66
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
3.
Копии квалификационных документов Оценщика.
67
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
4. Ксерокопии свидетельств ИНН и ОГРН.
68
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
69
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
5. Ксерокопии свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок
и кадастрового паспорта земельного участка, заверенные в установленной форме.
70
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
71
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
6. Ксерокопия свидетельства о государственной регистрации права на улучшения,
заверенная в установленной форме.
72
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
7. Ксерокопия справки о балансовой стоимости земельного участка.
73
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
8. Ксерокопия задания на оценку (договор № 40 от 10.07.2014 года)
74
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Аналитические данные для расчета корректировки на дату предложения (сделки)
2010 год
Источник
информации
Дата
предложения
283
riomurmansk.ru
12.01.2010
500000
500
riomurmansk.ru
12.01.2010
400
200000
500
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Кильдинское"
1500
550000
367
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, п.
Магнетиты
1400
420000
300
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Заречное"
1000
300000
300
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Кильдинское"
1500
500000
333
riomurmansk.ru
12.01.2010
600
250000
417
riomurmansk.ru
12.01.2010
Адрес объекта
Площадь
Стоимость
Мурманская
область п.
Шонгуй
600
170000
Мурманская
область, ДНТ
"Кильдинское"
1000
Мурманская
область 9-й км
автодороги в
аэропорт
Цена за
кв.м
Январь
Мурманская
область, ДНТ
"Кильдинское"
Мурманская
область, п.
Верхнетуломски
й
Мурманская
область, п.
Зверосовхоз
1500
450000
300
riomurmansk.ru
12.01.2010
2000
400000
200
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, СОТ
"Медик"
600
190000
317
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, СОТ
"Медик"
600
250000
417
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, СОТ
"Репка"
600
220000
367
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, СОТ
"Репка-3"
600
270000
450
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, СОТ
"Юркино"
600
270000
450
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, СОТ
"Юркино"
600
150000
250
riomurmansk.ru
12.01.2010
350
75
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Мурманская
область, СОТ
"Юркино-3"
600
160000
267
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, 21 км
Верхнетуломско
го шоссе
2000
800000
400
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, 25 км
дорога КолаГосграница
1000
210000
210
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, на р.
Пак
600
300000
500
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, СПбЛотта
1700
350000
206
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область, 7 км
Серебрянское
шоссе
620
230000
371
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область 9-й км
автодороги в
аэропорт
1020
400000
392
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область 9-й км
автодороги в
аэропорт
450
140000
311
riomurmansk.ru
12.01.2010
Мурманская
область 9-й км
автодороги в
аэропорт СОТ
"Дорожник"
1000
350000
350
riomurmansk.ru
12.01.2010
апрель
Мурманская
область 9-й км
автодороги в
аэропорт
400
160000
400
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, СОТ
"Родники"
400
140000
350
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, СОТ
"Медик"
600
200000
333
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, п.
Кильдинстрой
1500
500000
333
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, п.
Восмус
1500
600000
400
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, СОТ
"Медик"
600
190000
317
riomurmansk.ru
13.04.2010
359
76
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Мурманская
область, ДНТ
"Лапландия"
1400
560000
400
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Заречное"
1000
200000
200
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, г. Кола
1200
450000
375
riomurmansk.ru
13.04.2010
2000
400000
200
riomurmansk.ru
13.04.2010
1600
350000
219
riomurmansk.ru
13.04.2010
600
190000
317
riomurmansk.ru
13.04.2010
600
270000
450
riomurmansk.ru
13.04.2010
600
150000
250
riomurmansk.ru
13.04.2010
600
250000
417
riomurmansk.ru
13.04.2010
600
250000
417
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, СОТ
"Репка-3"
600
250000
417
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, СОТ
"ПАК"
600
300000
500
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, СОТ
"Юркино"
600
240000
400
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, СОТ
"Юркино"
600
300000
500
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, 21 км
Верхнетуломско
го шоссе
1000
350000
350
riomurmansk.ru
13.04.2010
2000
600000
300
riomurmansk.ru
13.04.2010
600
210000
350
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Кильдинское"
Мурманская
область, п.
Верхнетуломски
й
Мурманская
область, СОТ
"Родники"
Мурманская
область, п.
Юркино
Мурманская
область, п.
Юркино-3
Мурманская
область, СОТ
"Зелёный
огонёк"
Мурманская
область, СОТ
"Медик"
Мурманская
область, 21 км
Верхнетуломско
го шоссе
Мурманская
область, СОТ
"Зелёный
огонёк"
77
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Мурманская
область, 40 км
Ленинградское
шоссе
600
150000
250
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область 9-й км
автодороги в
аэропорт
500
300000
600
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, СОТ
"Репка"
600
200000
333
riomurmansk.ru
13.04.2010
Мурманская
область, СОТ
"Медик"
600
190000
317
riomurmansk.ru
13.04.2010
июль
Мурманская
область 9-й км
автодороги в
аэропорт
400
160000
400
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, СОТ
"Медик"
600
150000
250
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, п.
Кильдинстрой
1500
400000
267
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, СОТ
"Восмус"
1500
600000
400
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Лапландия"
1500
600000
400
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, г. Кола
1200
500000
417
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Кильдинское"
1200
300000
250
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Кильдинское"
700
300000
429
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Кильдинское"
1000
500000
500
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, ДНТ
"УЮТ"
1200
550000
458
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, п.
Зверосовхоз
1000
300000
300
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, п.
Магнетиты
900-2000
270000600000
300
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, п.
Шонгуй
900
230000
256
riomurmansk.ru
06.07.2010
354
78
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Мурманская
область, СОТ
"Родники"
600
170000
283
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, СОТ
"Родники"
600
180000
300
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, оз.
Кильдинское
3000
600000
200
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, п.
Магнетиты
600
250000
417
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, СОТ
"Восмус"
850
255000
300
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, СОТ
"Заполярные
просторы"
700
150000
214
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, СОТ
"Лазурный"
874
280000
320
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, СОТ
"Медик"
600
250000
417
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, СОТ
"Репка"
600
340000
567
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, СОТ
"Пак"
600
300000
500
riomurmansk.ru
06.07.2010
Мурманская
область, СОТ
"Родники"
700
250000
357
riomurmansk.ru
06.07.2010
октябрь
Мурманская
область, СОТ
"Медик"
600
150000
250
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, п.
Кильдинстрой
1500
400000
267
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Лапландия"
1500
600000
400
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, г. Кола
1200
420000
350
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, ДНТ
"УЮТ"
1200
550000
458
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, п.
Выходной
1500
600000
400
riomurmansk.ru
05.10.2010
363
79
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Мурманская
область, п.
Лопарская, СОТ
"Созидатель"
800
350000
438
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, СОТ
"Родники"
600
180000
300
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, СОТ
"Родники"
600
190000
317
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, п.
Магнетиты
600
250000
417
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Лотта"
4000
1800000
450
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Берёзка"
400
160000
400
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Берёзка-2"
800
220000
275
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, СОТ
"Восмус"
1500
600000
400
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, СОТ
"Восмус"
850
170000
200
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, СОТ
"Дорожник"
800
330000
413
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, СОТ
"Медик"
600
250000
417
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, СОТ
"Черёмушки"
450
200000
444
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, СОТ
"Юркино"
720
300000
417
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, 21 км
Верхнетуломско
го шоссе
1000
350000
350
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, СОТ
"Заполярные
просторы"
700
150000
214
riomurmansk.ru
05.10.2010
1500
290000
193
riomurmansk.ru
05.10.2010
600
210000
350
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Кильдинское"
Мурманская
область, СОТ
"Зелёный
огонёк"
80
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Мурманская
область, ДНТ
"Берёзки"
600
280000
467
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Дорожник"
600
290000
483
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, ДНТ
"Наши зори"
500
160000
320
riomurmansk.ru
05.10.2010
Мурманская
область, СОТ
"Репка"
600
250000
417
riomurmansk.ru
05.10.2010
декабрь
Мурманская
область, г. Кола
Мурманская
область, г. Кола
riomurmansk.ru
riomurmansk.ru
1200
400000
333
1200
370000
308
Мурманская
область, ДНТ
"УЮТ"
1200
550000
458
riomurmansk.ru
28.12.2010
Мурманская
область, п.
Кильдинстрой
1500
370000
247
riomurmansk.ru
28.12.2010
Мурманская
область, СОТ
"Медик"
600
150000
250
riomurmansk.ru
28.12.2010
Мурманская
область,
Кольский район
1000
640000
640
riomurmansk.ru
28.12.2010
Мурманская
область, СОТ
"Садовник"
400
230000
575
riomurmansk.ru
28.12.2010
Мурманская
область, СОТ
"Родники"
600
190000
317
riomurmansk.ru
28.12.2010
Мурманская
область, п.
Магнетиты
600
250000
417
riomurmansk.ru
28.12.2010
Мурманская
область, п.
Магнетиты ДНТ
"Лапландия"
1600
640000
400
riomurmansk.ru
28.12.2010
Мурманская
область, СОТ
"Родники"
800
240000
300
riomurmansk.ru
28.12.2010
Мурманская
область, 21 км
Верхнетуломско
го шоссе
1000
350000
350
riomurmansk.ru
28.12.2010
Мурманская
область, СОТ
"Дорожник"
600
270000
450
riomurmansk.ru
28.12.2010
Мурманская
область, ДНТ
"УЮТ"
900
450000
500
riomurmansk.ru
28.12.2010
364
28.12.2010
28.12.2010
81
ООО «Профессиональная оценка» ИНН 5190009512, ОГРН 1125190011055
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.38, кв. 11, т/ф 70-40-70, 8-911-300-40-70
Мурманская
область, ДНТ
"Кола"
Мурманская
область, ДНТ
"Репка"
Мурманская
область, 45 км
Туломской
дороги
Мурманская
область, 25 км
Туломской
дороги
Мурманская
область, 25 км
Кола-Госграница
Мурманская
область, СОТ
"Родники"
2000
650000
325
riomurmansk.ru
28.12.2010
600
250000
417
riomurmansk.ru
28.12.2010
900
300000
333
riomurmansk.ru
28.12.2010
1200
252000
210
riomurmansk.ru
28.12.2010
1000
210000
210
riomurmansk.ru
28.12.2010
1000
230000
230
riomurmansk.ru
28.12.2010
82