Аренда в морском порту «Большой порт Санкт

Выступление заместителя директора Санкт -Петербургского филиала
по экономике и финансам А.В. Коновальчукова на конференции
«Перспективы развития морского порта «Большой порт Санкт-Петербург»
2 июня 2010г.
Актуальные вопросы заключения долгосрочных договоров аренды
причалов со стивидорными компаниями в порту Большой порт СанктПетербург.
Для начала – краткая историческая справка. (Слайд 2)
До 2004 года договоры аренды на причалы морского порта СанктПетербург
были
заключены
со
стивидорными
компаниями
Морской
администрацией порта. Вопрос приведения арендных отношений в соответствие
с законом остро встал после образования Санкт-Петербургского филиала ФГУП
«Росморпорт» в феврале 2004 года, в то время когда причалы были переданы с
баланса «Морской администрациии порта Санкт-Петербург» на баланс ФГУП
«Росморпорт». При этом в договорах аренды была соответственно заменена
сторона Арендодателя с ГУ «МАП СПб» на ФГУП «Росморпорт».
К моменту передачи договоры аренды, заключенные в соответствии с
Постановлением Совета Министров
1299)
(- Правительства Российской Федерации от 17 декабря 1993 г. N
"Об организации управления морскими портами", исполнялись сторонами
уже от 5 до 10 лет. За прошедшее время законодательная база изменилась. В
2004
году уже
Федерации
(от
25
действовало
сентября
2002
Постановление Правительства Российской
г.
N
705)
государственного управления морскими
«О совершенствовании системы
(торговыми и специализированными)
портами»,
которое аннулировало пункт 4 постановления № 1299 Совета Министров,
дававший
право
морским
администрациям
государственное имущество.
-1-
портов
сдавать
в
аренду
Назрела необходимость внесения в арендные отношения существенных
корректировок. В этот период Росморречфлотом и Росимуществом вплоть до
2006 года предпринимались попытки совместно создать нормативную базу по
сдаче государственного имущества в морских портах в аренду, однако
постановление в установленном порядке так и не вышло, не была проведена
регистрация
в
Министерстве
Юстиции,
таким
образом,
ситуация
принципиально не изменилась.
В марте 2006 года заместителем прокурора Санкт-Петербурга было
предъявлено 13 исков в защиту интересов Федерального агентства по
управлению федеральным имуществом (впоследствии ФАУФИ в исках было
заменено на КУГИ) о признании сделки недействительной и применении
последствий недействительности ничтожной сделки в отношении договоров
аренды причалов в порту.
Критериями недействительности сделок были указаны следующие:
1. в
соответствии
государственным
со
ст.298
Гражданского
учреждением,
не
кодекса
вправе
было
МАП,
являясь
распоряжаться
закрепленным за ним имуществом, в том числе и сдавать имущество в
аренду. Представитель собственника федерального государственного
имущества не издавал распоряжения об изъятии имущества и его
передаче третьим лицам;
2. при заключении дополнительного соглашения о замене стороны
арендодателя не было получено согласие Министерства имущественных
отношений РФ на передачу имущества в аренду;
3. в нарушение постановления Правительства «О мерах по обеспечению
поступления
в
федеральный
бюджет
доходов
от
использования
федерального имущества» (от 30.06.1998 № 685) не были проведены конкурсы на
заключение договоров аренды;
-2-
Кроме того, в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в РФ»
от 29.07.1998 № 135-ФЗ
при заключении договора аренды проводится оценка рыночной
стоимости имущества, чего при заключении спорных договоров сделано не
было, и в результате арендная плата могла была занижена.
В 2007 году были удовлетворены 3 иска прокуратуры и выданы предписания
расторгнуть договоры аренды: с ЗАО «Нева-Металл», с ЗАО «Четвертая
стивидорная компания» и ООО «Инфлот-Порт».
В удовлетворении 8 исков о применении последствий недействительности
ничтожной сделки в связи с пропуском срока исковой давности в отношении
договоров было отказано (это были договоры с ЗАО «Первая стивидорная компания»; с ЗАО «Портовый флот»; с ЗАО
«Первый контейнерный терминал»; с ОАО «Балтийский балкерный терминал»; с ОАО «Морской порт Санкт-Петербург»)
Тем не менее, мотивировочная часть решений по всем делам содержала
указание на ничтожность договоров аренды.
Иски прокуратуры опять подняли вопрос легитимизации арендных
отношений в порту и в 2007 году с новой силой закипела работа в Росморпорте,
Росморречфлоте, Минтрансе и Росимуществе по установлению новых правил
заключения договоров аренды в морских портах.
(Слайд 3)
В это же время с большими трудностями, через многотомную переписку,
проведение
большого
количества
совещаний
в
Росимуществе,
в
Росморречфлоте, в КУГИ Ленинградской области, в КУГИ СПб, в Комитете по
транспортно-транзитной политике, при неоднократном рассмотрении вопроса
на Морском совете при Губернаторе Санкт-Петербурга были заключены 3 (три)
договора аренды (№ РМП-2 от 06.10.2004) с ООО «Инфлот Порт» на срок 15 лет, (№ РМП-24
от 01.12.2007 г.)
25.12.2007 г.)
с ЗАО «Первый контейнерный терминал» на срок 15 лет и
(№ 74/ДО от
с ОАО «Лесной терминал «Фактор» на срок 5 лет, которые действуют
и на сегодняшний день. Остальные договоры пока оставались заключенными по
старой форме и срочно требовали действий по перезаключению – с учетом
требований суда по искам прокуратуры.
-3-
В ноябре 2007 года после вступления в силу долгожданного Федерального
закона
(№ 261-ФЗ)
«О МОРСКИХ ПОРТАХ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ…»
был достигнут существенный прогресс в упорядочении процедуры оформления
договоров аренды недвижимого имущества в морских портах, процедуры
определения арендатора, в снятии бюрократических препятствий. Статья 31
закона прямо регламентировала порядок предоставления причалов морских
портов в аренду, правда, пока не давая ответов на многие технические вопросы
– как именно проводить оценку, каков регламент конкурсных мероприятий, как
должно выглядеть техническое задание на оценку и т.д. Эти вопросы были
проработаны позже и вошли в порядок оформления договоров аренды,
утвержденный Приказом Минтранса РФ.
В
настоящее
недвижимое
время
федеральное
порядок
оформления
имущество
в
морских
договоров
портах
аренды
на
окончательно
регламентирован Приказом Минтранса РФ от 02 ноября 2009
(№ 191)
«Об
утверждении порядка сдачи в аренду федерального имущества, расположенного
в морском порту, находящегося в хозяйственном ведении федеральных
государственных унитарных предприятий, подведомственных федеральному
агентству морского и речного транспорта».
Теперь о том, как происходит процесс сдачи в аренду причалов в порту
Санкт-Петербург в соответствии с этим постановлением. Договоры аренды
оформляются ФГУП «Росморпорт» на основании заявления потенциального
арендатора в установленном приказом Минтранса порядке. Срок договора
аренды может быть установлен до 49 лет. Цена договора аренды определяется
независимым лицензированным оценщиком по рыночной ставке аренды.
Арендатор определяется по установленным правилам, при этом учитывается
наличие у организации-претендента недвижимого имущества, неразрывно
связанного с объектом аренды по техническим характеристикам, месту
нахождения и назначению.
-4-
При наличии подобного имущества у претендента на право аренды,
договор аренды оформляется с ним на основании письма Росморречфлота,
оформляемого в соответствии с экспертным
заключением ФГУ «Дирекция
государственного заказчика программ развития морского транспорта» о
подтверждении неразрывной связи. При отсутствии такой неразрывной связи –
договор аренды заключается на основании конкурса или аукциона, при этом
стартовая ставка аренды определяется на основании все того же отчета об
оценке.
Оформленный
долгосрочный
в
договор
соответствии
аренды
с
требованиями
федерального
законодательства
недвижимого
имущества
регистрируется подразделением Федеральной регистрационной службы по
Санкт-Петербургу.
(Слайд 4)
По состоянию на сегодня, Санкт-Петербургским филиалом ФГУП
«Росморпорт» сдано в аренду 60 причалов. Общая длина причальной стенки
арендованных причалов составляет более 10 тысяч метров.
Сейчас заключено 17 договоров аренды на 61 гидротехническое
сооружение (это и причалы, и берегоукрепления).
13 договоров из них на 57 ГТС заключены по новой форме: (Слайд 5)
1. с ЗАО «Первый контейнерный терминал»
4 причала, 15 лет, зарегистрирован.
2. С ОАО «Морской порт СПб»
2 причала, 49 лет, зарегистрирован;
3. С ЗАО «Первая стивидорная компания»
16 причалов, 49 лет, зарегистрирован;
4. С ЗАО «Вторая стивидорная компания»
8 причалов, 49 лет, зарегистрирован;
5. 2 договора с ЗАО «Четвертая стивидорная компания»
зарегистрирован;
3 причала, 49 лет,
(Слайд 6)
6. С ОАО «Лесной терминал фактор»
1 причал, 5 лет, зарегистрирован (до закона)
7. С ЗАО «НЕВА-МЕТАЛЛ»
4 причала, 49 лет, находится на регистрации
8. С ОАО «Петролеспорт»
9 причалов, 49 лет, зарегистрирован.
9. 2 договора с ЗАО «Петербургский нефтяной терминал»
7 объектов ГТС, 49 лет
10. С ОАО «Балтийский балкерный терминал» 2 причала, 49 лет, готовится к регистрации)
11. С ООО «Инфлот-Порт» 1 причал, 15 лет, зарегистрирован в ФРС по СПб и ЛО. (до закона)
-5-
Таким образом, закреплённые за Санкт-Петербургским филиалом ФГУП
«Росморпорт» причалы находятся во владении и пользовании у стивидорных
компаний по 17 договорам аренды, из которых 4 заключено до вступления в
силу и без учета требований
Федерального закона от «О морских портах в
РФ…». Сейчас как раз ведется работа по приведению этих 4 договоров в
соответствие с законом.
(12 причал – Портофлот, 87 причал берегоукрепление, торец 41 причала ОАО Морпорт, 112
причал ПНТ).
В соответствии с « Законом о морских портах…» в 2009 году в заключено
10 договоров, передано в аренду 51 гидротехническое сооружение в Большом
порту Санкт-Петербург. С оформлением договоров по новой форме прекращено
незаконное пользование в отношении 10 нелегитимных договоров.
-6-
Актуальные вопросы.
Нельзя сказать, что сегодня аренда федеральной недвижимости в морских
портах происходит без проблем, все противоречия сняты и все вопросы решены.
Например, при заключении ряда долгосрочных договоров пункт об
обязательстве Арендатора поддерживать глубины у арендованных причалов
был сформулирован таким образом:
В случае изменения глубин у причалов, указанных в Приложении № 2 к
Договору, Арендатор обязан за свой счет восстановить эти глубины в районе
причальной зоны. В Приложении к Договору даны фактические глубины,
которые сами по себе величина переменная. Таким образом, в договорах не
оговорена ширина зоны поддержания проектных глубин, арендатору не вменено
в обязанность за свой счет устранять изменения проектных глубин у причалов а
это величина постоянная.
Вопрос возник по причине изменения глубин у причала при работе винтов
швартующегося или отходящего судна, за соблюдение работы которых, по идее,
отвечает арендатор. Сейчас этот вопрос как раз находится в работе и после
установления
общих
правил
соответствующими
дополнительными
соглашениями этот неразрешенный на настоящий момент вопрос будет
урегулирован.
-7-
С какими вопросами сталкиваля СПб филиал при заключении новых
договоров аренды? (Слайд 7)
1. Проблема – долгая регистрация в Федеральной регистрационной службе
(Оценка действует 6 месяцев по закону об оценочной деятельности.)
2. Проблема – долгое согласование и документооборот со стивидорами.
Из-за большого числа согласующих структур при заключении договора
достаточно сложно взаимодействие. Любой вопрос решается в
переписке стивидора-филиала-ЦА-Росморречфлота (пример – 21 причал).
3. Сложность сбора материала для оценщика по международным
стандартам - он может запросить ту статистику, которая у нас не
ведется. Оценка может подлежать критике со стороны стивидоров,
поскольку
каждый
причал
уникален
по
своим
свойствам
и
характеристикам.
Но если посмотреть на огромный пласт проблем, которые были решены с
выходом закона о морских портах и порядка сдачи причалов в аренду, то все
сегодняшние рабочие проблемы кажутся несущественными.
В конце своего доклада хотел бы перечислить, какие же преимущества у
долгосрочных договоров аренды?
В общем, все они лежат на поверхности – (Слайд 8)
1. У стивидоров появилась возможность долгосрочных инвестиций в
инфраструктуру морского порта, в том числе, с использованием
заемных средств
2. Арендатор заинтересован в поддержании хорошего текущего
состояния арендованного имущества
3. Прозрачные и понятные условия взаимодействия стивидоров и
государства – снижение риска для арендаторов
4. Создаются широкие возможности для государственно-частного
партнерства
5. Все это в конечном счете приводит к росту конкурентоспособности
Большого порта Санкт-Петербург
-8-