покупаем объекты

БИЗНЕС
РЕСУРС
Покупаем объекты
цена на два объекта остановилась, на один
продолжает падать
Для вас представлены объекты, которые выставлены на
продажу в нашем журнале через виртуальный аукцион
по голландской системе. Это значит, что каждый номер
цена этих объектов будет понижаться на один шаг - 200
тысяч рублей. Так будет продолжаться, пока цена не упадет
до минимальной, на которую согласны собственники
объектов. Никто: ни покупатель, ни редакция журнала
«Недвижимость. Аренда и Продажа. Rent&Sale» - не
знает, какую цену продавец считает для себе минимально
приемлемой и по какой цене готовы купить ваши
конкуренты.
Вам важно не упустить момент определения нижней планки
цены интересующего вас объекта, поскольку согласно
голландской системе, после достижения «ценового дна»
цена на него будет повышаться каждый номер на тот же
самый шаг - 200 тысяч рублей.
Адрес: г. Самара, ул. Победы 96а/ ул. Ново-Вокзальная.
Площадь: 1 812,8 кв. м
Описание:
объект расположен в оживленной части города и имеет хорошую
транспортную доступность, а именно: в 5-минутной доступности
расположены остановки общественного транспорта и метро.
Здание просматривается с улицы Победы и имеет хорошую
парковку. Внутреннее пространство выполнено в одном уровне и
поделено на просторные залы. Имеется 4 отдельных входа, в том
числе место погрузки-выгрузки. В данный момент в помещение
используется как ДК «Самарец»
Тип сделки: продажа
46 млн 600 тыс. руб.
Повышение стоимости объекта несомненно изменит
вышеприведенные показатели в сторону уменьшения
инвестиционной привлекательности. Именно поэтому
считаем повышение цены после продолжительного
снижения нецелесообразным.
С учетом налога на
недвижимость
Без учета налога
на недвижимость
Ставка капитализации объекта
12,42%
12,42%
Срок выхода на безубыточность вложений
1,11 года
0,75 года
Срок вложения инвестиций
7 лет
7 лет
Горизонт планирования
12 лет
12 лет
Объем заемных средств
Не более 70%
Не более 70%
Среднегодовая доходность
в среднесрочной перспективе
20,94%
23,62%
Партнер проекта:
24
RS № 17 (64) 2011 3 - 17 октября
БИЗНЕС РЕСУРС
NEW
Адрес: г. Самара, Кировский р-н, ул. Строителей, 22/ Гвардейская
Площадь: 108,4 кв. м
Описание:
нежилое помещение, расположено на 1-ом этаже жилого 4-х
этажного кирпичного дома. Помещение имеет свободную
планировку и представляет собой 2 зала. Имеется возможность
произвести перепланировку и адаптировать его под любой
вид деятельности. В помещении есть все центральные
коммуникации, 2 отдельных входа, высота потолков -3 м,
парковка. Густонаселенный район
Тип сделки: продажа
Без учета налога на недвижимость
3,7 млн руб.
3,5 млн руб.
Ставка капитализации объекта
14,22%
Срок выхода на безубыточность вложений
Сейчас
Срок вложения инвестиций
7 лет
Горизонт планирования
12 лет
Объем заемных средств
Не более 70%
Среднегодовая доходность в среднесрочной
перспективе
4,80%
Адрес: : ул. Студенческий переулок, 2б (Ленинский район)
Площадь: 124,0 кв. м
Описание:
нежилое помещение расположено на цокольном этаже (уровень
1-го этажа) жилого 4-х этажного дома, находится на праве
собственности у юридического лица на основании свидетельства
о государственной регистрации права. Помещение обладает
следующими техническими характеристиками: перекрытия –
железобетон; высота потолков - 3 м; фундамент – железобетон;
центральное отопление; водопровод; канализация. Помещение
имеет хороший ремонт под салон красоты, удобную планировку.
Имеется отдельный вход рядом с паспортным столом
Ленинского района
Тип сделки: продажа
8,9 млн руб.
Данный объект будет эффективным лишь при 100%-ом
инвестировании собственных средств.
Пояснения к расчетам
Срок выхода на безубыточность владения - срок, по истечении
которого объект выходит на самообслуживание вложенного
смешанного капитала.
Срок вложения инвестиций - соответствует типичному сроку
привлечения кредитных средств.
Горизонт планирования - предельный срок, на который стоит
С учетом налога на
недвижимость
Без учета налога
на недвижимость
Ставка капитализации объекта
8,65%
8,65%
Срок выхода на безубыточность вложений
Сейчас
Сейчас
Срок вложения инвестиций
7 лет
7 лет
Горизонт планирования
12 лет
12 лет
Объем заемных средств
Не рекомендуется
Не рекомендуется
Среднегодовая доходность
в среднесрочной перспективе
4,73%
6,96%
рассчитывать окупаемость вложений в объект.
Среднегодовая доходность в среднесрочной перспективе
- дополнительная доходность от владения объектом
недвижимости при условии сохранения экономической ситуации.
Пропорциональная величина дохода за весь срок вложения
инвестиций.
* Изменившиеся условия экономики и условия инвестирования капитала в значительной мере повлияли на привлекательность данных
объектов. Сегодня вследствие снижения цены срок выхода на рыночные показатели в значительной мере сократился. Срок инвестирования
капитала рассматривается в пределах 7 лет, а горизонт планирования – 12 лет. В этом случае оставшийся срок владения позволяет
инвестору спокойно извлекать доход в собственную пользу. Короткий срок убыточного владения объектами подразумевает их высокую
инвестиционную привлекательность. Незначительный шаг снижения никак не влияет на расчетные показатели инвестиционной
привлекательности.
Данные показатели рассчитаны при отсутствии темпа роста арендных ставок
Вопросы и пожелания о покупке представленных объектов направляйте на электронный адрес redaktor@rs63.ru или звоните в редакцию (846) 276-64-04
Партнер проекта:
RS № 17 (64) 2011 3 - 17 октября
25