Одни в доле, другие – в гараже
реклама
26 НЕДВИЖИМОС ТЬ ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | МАРТ 2015 Одни в доле, другие – в гараже ВАРИАНТЫ РЕШЕНИЯ КВАРТИРНОГО ВОПРОСА ПРИ ОТСУТСТВИИ ДЕНЕГ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ ПОРОЙ УДИВЛЯЮТ И РАДУЮТ РАЗНООБРАЗИЕМ И ИЗОБРЕТАТЕЛЬНОСТЬЮ. РАССМОТРИМ НЕКОТОРЫЕ ИЗ НИХ – ОТ ТРАДИЦИОННЫХ ДО ЭКЗОТИЧЕСКИХ АХ ТЫ ДОЛЯ, МОЯ ДОЛЯ! ногие, не имея возможности приобрести квартиру целиком, покупают лишь её долю. Это позволяет решить проблему с пропиской, а также обрести хоть и небольшую, но свою жилплощадь. Как пишет автор ресурса dom.vse42.ru Мария Бочарова, приобретение жилых помещений в общую собственность уже давно стало распространённым явлением. Это и неудивительно: имея право собственности, пусть даже только на долю в квартире, человек чувствует себя М уверенно. Эта уверенность подкреплена и на законодательном уровне. В Гражданском кодексе говорится, что собственник может самостоятельно распорядиться своей долей: продать её, получив определённую денежную сумму, подарить, завещать, сдать по договору найма или аренды. Однако стоит различать совместную и долевую собственность. Совместная собственность предусмотрена для супругов и крестьянского фермерского хозяйства. В таком случае каждый собственник имеет полное право на всю жилплощадь или зе- мельный участок сразу, без выделения долей. Но в то же время он не может распорядиться этой собственностью по своему усмотрению, не получив согласия других владельцев. Несколько иначе обстоят дела с долевой собственностью. При таком раскладе каждый собственник имеет право распоряжаться лишь своей долей. Зачастую размер доли каждого собственника определяется при покупке или же наследовании недвижимости. Если размер не определён, то доли считаются равными. Так, например, если брат и сестра ку- НЕДВИЖИМОС ТЬ ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | МАРТ 2015 пили квартиру пополам, она окажется в их общей долевой собственности, если же жильё приобрели супруги – то это совместная собственность. Сейчас на отечественном рынке недвижимости заключается много сделок с долевой собственностью, причём чаще всего такие сделки совершаются, так сказать, в кругу семьи. Доли распределяются между наследниками или же супругами и их несовершеннолетними детьми. Этого обычно требуют органы опёки. Говоря о долевой собственности, необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идёт о юридическом делении права собственности на квартиру, а не о физическом делении самой жилплощади. Допустим, однокомнатная квартира принадлежит двум владельцам на праве общей долевой собственности в равных долях. Это значит, что они оба в отношении данной квартиры имеют равные права и обязанности, но при этом никакого физического деления жилых помещений в действительности не происходит. То есть не устанавливается, какая половина помещений квартиры принадлежит одному собственнику, а какая – другому. К тому же расходы по содержанию общего жилья – платежи за коммунальные услуги, расходы на ремонт, уплата налогов и так далее – распределяются между участниками долевой собственности соразмерно с принадлежащими им долями. «Как правило, размер доли не влияет на порядок пользования собственностью, – комментирует ситуацию адвокат Андрей Стрижак. – Существует даже разъяснение арбитражным судам, что в случае определения порядка пользования собственностью руководствоваться точным разделением жилплощади по долям не стоит. Однако почему-то иногда суды эту поправку игнорируют. В моей практике был случай, когда при разводе супруги столкнулись с такой проблемой: делили квартиру между тремя собственниками – мужем, женой и их несовершеннолетним ребёнком. Согласно плану квартиры, отцу отводилась одна комната, но её метраж был меньше, чем тот, который соответствовал доле. И суд такой порядок пользования квартиры не принял, ссылаясь на то, что он ущемляет права мужчины». Вообще, размер доли в собственности зачастую влияет лишь на степень дохо- да или же затрат собственника. Так, при продаже владелец доли получит ровно ту сумму, в которую оценивается только его доля, а не вся квартира в целом. То же касается и доходов от аренды или найма. ВЗЯТЬ ВСЁ И ПОДЕЛИТЬ, ПОТОМ ПРОДАТЬ тоит сказать ещё об одном праве участника долевой собственности. Так, собственник может в судебном порядке потребовать выделения своей доли из общего имущества. В данном случае речь идёт именно о выделении доли в натуре, то есть в виде реальных квадратных метров. Но здесь нужно иметь в виду, что, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле, при выделении доли собственнику должны быть переданы соответствующие части не только жилых, но и всех других помещений. Однако выделение доли в натуре практически невозможно сделать в городской квартире. Так как в таком случае просто нет физической возможности оборудовать отдельный вход, кухню и санузел. Поэтому в условиях города дольщики могут рассчитывать либо на продажу своей доли, либо на компенсацию. Выплата компенсации вместо квадратных метров допускается с согласия того, кто хочет получить свою долю. Но если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет суще- С Среди преимуществ такого вида собственности можно отметить относительно невысокую цену на жилые квадратные метры, экономию на коммунальных платежах, а вот все минусы сосредоточены вокруг человеческого фактора 27 28 НЕДВИЖИМОС ТЬ Продавец доли должен в письменной форме известить остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует также указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи ственного интереса в использовании общего имущества, то суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. А с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Одним из главных нюансов при продаже доли квартиры является тот факт, что для этой сделки не требуется согласие остальных собственников. Однако, как продолжает автор ресурса dom.vse42.ru, продавая или покупая долю в общей собственности, надо иметь в виду, что остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому продавец доли должен в письменной форме известить остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует также указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи. Если после получения извещения сособственники в течение месяца не приобретут эту долю, то продавец вправе продать её любому лицу, причём по той же ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | МАРТ 2015 цене, что была предложена другим дольщикам. Если стоимость будет выше или ниже хоть на одну копейку, сделку можно будет оспорить. Следует также отметить, что преимущественное право покупки продаваемой доли квартиры имеют только сами участники долевой собственности. Уступить или предоставить это преимущественное право другим лицам долевые совладельцы квартиры не могут. К тому же покупателю доли перед совершением сделки следует удостовериться в том, что указанное извещение всех остальных долевых собственников состоялось фактически (причём в письменной форме), и они либо отказались её приобретать, либо не выразили такого согласия. В противном случае любой другой участник долевой собственности, не получивший соответствующего извещения о продаже доли квартиры, получает право в течение трёх месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя доли. К слову, квартиру, принадлежащую нескольким долевым собственникам, можно приобрести и по долям, и целиком, причём разными способами, в зависимости от наличия у покупателя денежных средств, а также достигнутой с каждым из собственников договорённости. Можно приобретать такую квартиру по частям, постепенно скупая доли каждого из собственников, или купить сразу, заключив со всеми продавцами соответствующий договор. «Во всем остальном при продаже доли действуют общие правила, регламентирующие порядок сделок с любыми объектами недвижимости, – рассказывает Андрей Стрижак. – Договор составляется в письменной форме, по желанию сторон удостоверяется у нотариуса и в обязательном порядке подлежит государственной регистрации». Исходя из всего вышесказанного можно убедиться, что у долевой собственности ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | МАРТ 2015 есть как свои плюсы, так и минусы. Среди преимуществ такого вида собственности можно отметить относительно невысокую цену на жилые квадратные метры, экономию на коммунальных платежах, а вот все минусы сосредоточены вокруг человеческого фактора. Совместное владение имуществом может перерасти в личные конфликты, уладить которые можно будет только в судебном порядке. НА 38 КОМНАТОК ВСЕГО ОДНА УБОРНАЯ упить или продать комнату в коммунальной квартире – ещё один глубоко бюджетный способ стать собственником жилья. Но какие неприятности вас ожидают в данном случае? Как пишет автор ресурса biznes-help.ucoz.ru, до 1998 г. коммунальную квартиру могли приватизировать только все жильцы одновременно. Отмена этого «крепостного права», произошедшая после внесения соответствующих дополнений в Закон «О приватизации…», создала у коммунальщиков иллюзию свободы. Тем не менее специфические проблемы при оформлении сделок остались. Если прочие обитатели коммуналки числятся по ордеру нанимателями, их мнение по поводу предстоящей продажи соседской комнаты можно игнорировать. А если их жильё также находится в собственности, то на основании ст. 250 ГК РФ они как сособственники имеют преимущественное право покупки доли (то есть освобождающейся комнаты) в своей «коммуне». Отказ от этого преимущества должен быть оформлен надлежащим образом. Извещённые о планируемой сделке соседи часто не располагают необходимой суммой для выкупа комнаты, зато порой обладают приличным запасом «коммунальной вредности». Нелегко бывает убедить их К 29 дойти до нотариальной конторы и оформить там письменный отказ от преимущественного права покупки с разрешением продать комнату третьим лицам. Тем более не хотят они тратить время на визит в орган опёки при муниципальном образовании, в случае если в составе владельцев их доли есть несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети. А ведь согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ, родители и иные законные представители «не вправе без предварительного разрешения органов опёки и попечительства» (ООП) «совершать… или давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав» (в том числе и права преимущественной покупки). Практика, предусмотренная для защиты интересов детей в случае раздела жилплощади внутри семьи, нелепа в отношении коммуналок. Если у родителей нет денег на выкуп соседского жилья, то откуда они возьмутся у ребёнка? Но данное требование закреплено федеральным законодательством. Если согласия из соседей не вырвать, приходится использовать механизм, предусмотренный п. 2 все той же ст. 250 ГК РФ: «Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий… Если остальные участники… не приобретут продаваемую долю… в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу». И покупателям комнаты с «вредными» соседями придётся исхитриться известить их так, чтобы получение ими предложения было подтверждено. Оптимально сделать это заказным письмом с уведомлением, указав в нём рыночную стоимость, на которую претендуют продавцы. А затем выждать месяц до нотариата и еще какое-то время, прежде чем Росреестр зарегистрирует такой договор. Есть другой путь, прельщающий возможностью быстрого оформления без ведома и участия соседей: через договор дарения. Подарить своё имущество собственник может кому угодно, и никто ему не воспрепятствует. Но с юридической точки зрения такой вариант оформления сделки (если в реальности комната продаётся 30 НЕДВИЖИМОС ТЬ за деньги) попросту незаконен. «Одаряемый покупатель» в этом случае может оказаться совершенно беззащитным перед инициативными соседями и грамотным адвокатом. Сделка будет аннулирована, как только в суде докажут её притворный характер. Поскольку, согласно ст. 170 ГК РФ, «притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна». В нашем же случае безвозмездная сделка дарения совершается с целью прикрытия возмездной сделки купли-продажи. Как же быть в ситуациях, когда есть сособственники, но нет возможности связаться с ними, уведомить о предстоящей сделке? Например, выехали на постоянное место жительства, приватизировав комнату, и не оставили адреса для рождественских поздравлений. Порой (и только в самом крайнем случае) практикуется двухступенчатая схема оформления. Суть её в том, что вначале продавец дарит покупателю малую долю своего недвижимого имущества. И с этого момента будущий приобретатель становится таким же собственником, как и другие, и наравне с ними получает преимущественное право покупки. После регистрации договора дарения продавец и покупатель заключают договор купли-продажи на остальную, большую часть жилья на как бы совершенно законных основаниях. И хотя такие сделки в принципе регистрируются, хитрость эта шита белыми нитками. По закону всё вроде бы безупречно, поскольку не существует «очерёдности сособственников». Главное, что один из них воспользовался своим правом. «Прокатить» эта «двухходовка» может только тогда, когда действительно не ущемляет ничьих интересов, и связь с отсутствующими соседями реально утрачена. Но всё равно схема эта рискованная и по суду легко оспаривается. ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | МАРТ 2015 ТВОЙ ДОМ – ГАРАЖ! ообще-то, мода на «гаражные таунхаусы» началась в первопрестольной несколько лет назад. Но если в ту пору обустраивать гаражи под постоянное жильё было чисто московским трендом, то сегодня так пробуют жить в самых разных городах России, и в Ярославле в том числе. Авторы сайта inmsk.ru совместно с коллегами из РИА Новости провели исследование данного сегмента рынка жилья. Авторы приводят в пример типичного гаражного обитателя новейших времен. Олег Мудренко, 41-летний директор московского филиала крупной чешской машиностроительной компании, ежедневно по утрам выходит из своего гаража на улице Москворечье и едет на работу в центр Москвы. На работу он добирается на общественном транспорте. А в гараже хранит свой верный уазик и там же живёт – на втором этаже. В НЕДВИЖИМОС ТЬ ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | МАРТ 2015 ООО "Газстройпроект" «У меня есть квартира в Подмосковье, но оттуда ездить далеко, – говорит Олег. – Если руки есть, то сделать свой гараж жилым вполне реально». Отапливается гараж с помощью электрических и газовых отопительных приборов. Зимой Олег замёрзнуть не боится и собирается провести тут весь сезон. Водопровод тоже удалось организовать. «Сначала хотел сделать скважину, но оказалось, что проще поставить на крышу баки. Питьевую воду приходится завозить канистрами, а для технических нужд достаточно дождевой, которую потом Мудренко пропускает через фильтр. «Для двух-трёх человек воды вполне хватит», – говорит Олег. Он любит собирать у себя друзей, для которых его гараж давно превратился в подобие дачи. Прямо на территории гаражного кооператива есть столовая и магазин – многие Многие гаражные кооперативы Москвы превратились в жилые кварталы 31 гаражные кооперативы Москвы превратились в жилые кварталы. Вот и сам Олег говорит, что по соседству с ним в таких же условиях живёт ещё человек пять. При этом свой двухэтажный «таунхаус» в 15-ти минутах ходьбы от метро Олег приобрёл всего за 430 тыс. руб. Олег действительно вовсе не единственный, кто превратил свой гараж в жильё. Похоже, что это становится новой тенденцией. Достаточно прийти в любой гаражный кооператив вечером или в выходной, чтобы заметить – здесь кипит жизнь. Владельцы гаражей специально надстраивают над капитальными гаражами вторые этажи, в которых можно просто отдохнуть от возни с автомобилем или посидеть с друзьями. Остаётся ли после этого человек ночевать, или он вообще там живёт, и даже в каком количестве там живут люди – охрана за этим не следит. НЕДВИЖИМОС ТЬ Главный минус гаражей – плохая вентиляция, ведь окно на втором этаже, как правило, всего одно. Летом душно, приходится гонять воздух вентилятором. Зимой жильцы приносят в свои гаражи тепловые пушки. Владелец ещё одного гаража, давший объявление о его сдаче в аренду, рассказывает следующее. «Каркас гаража утеплён пенополиуретаном. Утеплены пол, стены, потолок, ворота. Получается полностью герметичный контур. Гараж реально очень тёплый. Когда на улице –25 градусов, внутри, если включить тепловую пушку, через полчаса будет +20. Затем пушку выключаешь – плюсовая температура в гараже держится очень долго, за сутки падает примерно до +5. Придя с работы, можно снова прогреть свое жильё. Но сперва придётся помёрзнуть или снаружи, или внутри». ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | МАРТ 2015 Главный минус гаражей – плохая вентиляция, ведь окно на втором этаже, как правило, всего одно Впрочем, отопление – не единственная проблема, которую приходится решать жильцам гаражей. «Стираю вещи в стиралке, душ принимаю в душе, где у меня есть электрокотёл, – смеётся Олег Мудренко. – Для этого провёл собственную канализацию». Но канализацию под фекальные воды организовать, по словам Мудренко, «в сто раз сложнее». Поэтому он решил обойтись биотуалетом, отходы из которого приходится вывозить. Банкеты Свадьбы Корпоративы Выпускные европейская, японская кухня, итальянская пицца, новое гриль-меню на открытом огне Кто-то стирает в тазиках, кто-то отвозит грязное бельё знакомым или в свои подмосковные квартиры. Ещё одной проблемой остается безопасность – ночью в гаражах много подозрительных личностей, а вызвать полицию по адресу, которого нет, невозможно. На такие экстремальные условия согласится не каждый. Среди обитателей гаражей много приезжих. Хотя есть и уроженцы Москвы и Подмосковья, Праздник вашей жизни! Ярославль, ул. Кирова, 10/25 Тел.: (4852) 30-35-06, 8 (905) 630-35-37 https://vk.com/club1880434 ИП Паламарь А.В. 32 ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | МАРТ 2015 которые используют гаражи не как временное пристанище, а как основное жильё. Особенно это удобно для тех, чья работа связана с автомобилями или мелким ремонтом. На первом этаже можно организовать мойку или автосервис, или какую-нибудь ремонтную мастерскую, а жить на втором. Путь от работы до жилья занимает секунд 20 – только подняться по лестнице. Представитель сайта бесплатных объявлений Авито.Ру Татьяна Стародубцева рассказывает, что за последний год предложений «жилых гаражей» на их сайте стало гораздо больше. «В прошлом году мы воспринимали такие гаражи как диковинку, и все замечали, что появился жилой гараж: посмотрите, мол, какой санузел и евроремонт. А сегодня уже нет», – говорит Стародубцева. По статистике запросов, которые делают посетители сайта, формулировка «жилой гараж» тоже встречается всё чаще, утверждает Стародубцева. Особенно популярно такое жильё на юге России, в Краснодарском крае. «Всего в нашей базе сейчас 1500 жилых гаражей, из них по Москве – от сорока до сотни», – поясняет Татьяна Стародубцева. Корреспонденты РИА Новости так описывают обстановку в одном из гаражных кооперативов Москвы: «Вторые этажи украшены пластиковыми окнами с занавесочками и цветочными горшками. На первых этажах – мастерские: здесь моют, чинят и красят машины, рядом – столярные и слесарные боксы. Портит впечатление грязная грунтовая дорога, соединяющая гаражи с большим миром». Обитатель ещё одного кооператива, построивший гараж специально, чтобы в нем жить («снимать жильё надоело, а купить нереально»), вспоминает, что за пять лет у него ни разу не было проблем ни с администрацией кооператива, ни с представителями властей. «Никакие законы не нарушены. Никто не может ограничивать собственника железного кубика в его праве находиться внутри этого кубика или складировать в нём разные предметы и жидкости», – настаивает он. Впрочем, на всякий случай он построил своё жильё из двух модулей «на случай сноса гаражей или проблем с окружением». «Возникнут проблемы – погружу модули краном на грузовик, и переехал», – рассказывает он. Между тем юристы подтверждают, что сдавать гаражи как обычные квартиры незаконно, пишет «КП». Хотя бы потому, что это нежилое помещение, и оно не соответствует необходимым для проживания людей нормам. А если эта аренда ещё и никак не была оформлена документально – ещё и уклонение от уплаты налогов. По закону, для собственника гаража это может потянуть на штраф от 100 тысяч рублей или даже на год лишения свободы. Таким образом, получается, что любой вариант очень экономного, самого низкобюджетного решения «квартирного вопроса» несёт в себе массу дополнительных сложностей. Правда, все они уравновешиваются, а порой и перевешиваются главным козырем – наличием этого самого собственного жилья, пусть в виде доли, комнаты в коммуналке или даже простого русского гаража. НЕДВИЖИМОС ТЬ РАШИД ЗАРИПОВ, директор агентства недвижимости «Терра» КРИЗИС НА ДВОРЕ Ждали, ждали и дождались! Кризис на дворе, как жить дальше?! Что будет с ценами на квартиры, продавать или покупать? Можно по-всякому относиться к существующей экономической ситуации, но жилищные проблемы никто не отменял. Кому-то надо расшириться, кому-то поменять район проживания или даже город. С начала года значительно снизилась активность на рынке недвижимости, это отмечают все риелторы. Однако цены не рухнули, они постепенно снижаются, и совсем даже не равномерно. По-прежнему востребованы однокомнатные квартиры во всех районах города, менее востребованы большие и дорогие квартиры. На рынке нового и строящегося жилья застройщики и девелоперы предлагают скидки и рассрочки. Что удивительно: ипотеку граждане берут смело под 16%, правда, суммы кредитов незначительные. Так что в целом рынок недвижимости скорее жив, он просто замирает, снижается интенсивность! Скорее всего, тренд на снижение стоимости продолжится и дальше, но катастрофического падения цен ожидать не следует. Появляются, что называется, «кризисные» продажи как в жилом сегменте, так и в коммерческом. Поэтому есть смысл достать сбережения и воспользоваться ситуацией, чтобы получить прибыль или разместиться в недвижимости с прибыльностью выше инфляции и банковского депозита. Иногда бывают и совсем сказочные варианты, но долго они не «выстаиваются». Всех своих клиентов настраиваю на оптимизм и конструктивность, всегда буду рад помочь! Рашид Зарипов, директор Агентства недвижимости «Терра» +7 902 333 46 62 тел.: (4852) 93-46-62 e-mail: [email protected], www.yargildia.ru 33
