Поддержка Советов ТиПО

Международная профессиональная академия «Туран-Профи»
Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе»
Исабеков М.У., Цой В.И., Шреккенбах Л.Ф.
МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА:
УПРАВЛЕНИЕ, СОДЕРЖАНИЕ, РЕМОНТ,
МОДЕРНИЗАЦИЯ
Учебно-методическое пособие
Астана 2014
1
УДК 624.05
ББК 38.711
Рецензенты:
А.Ш. Шайкежан – докт. техн. наук, профессор, Карагандинский
государственный технический университет.
В.Н. Кучин – канд. техн. наук, профессор, ТОО «Темір мен мыс».
Многоквартирные дома: управление, содержание, ремонт, модернизация:
Учебно-методическое пособие / М.У. Исабеков, В.И. Цой, Л.Ф. Шреккенбах.
Астана: Международная профессиональная академия «Туран-Профи». – 2014 –
296 с.
ISBN 978-601-7313-50-0
В данном учебно-методическом пособии изложены материалы немецкоказахстанского проекта государственно-частного партнёрства «Разработка и реализация
учебного курса «Менеджмент энергосберегающей санации зданий» в Международной профессиональной академии «Туран-Профи». Пособие содержит информацию о реализации
данного проекта, учебный план и модульную программу учебного курса «Многоквартирные
дома: управление, содержание, ремонт, модернизация».
Пособие рекомендуется советам жильцов, руководителям и специалистам органов
управления объектов кондоминиума, работникам местных исполнительных органов, жилищных инспекций, коммунальных предприятий и сервисных компаний, учащимся колледжей и
вузов строительных, экономических и управленческих специальностей.
УДК 624.05
ББК 38.711
ISBN 978-601-7313-50-0
© Международная профессиональная
академия «Туран-Профи», 2014
2
СОДЕРЖАНИЕ
Введение ................................................................................................................................. 5
Информация о проекте .......................................................................................................... 6
Описание модульной структуры учебного курса ............................................................. 14
Учебная программа «Многоквартирные дома: управление, содержание, ремонт,
модернизация» ..................................................................................................................... 16
Модуль 1 - Управление многоквартирным жилым домом. Содержание и
обслуживание. ...................................................................................................................... 26
Тема 1.1. Управление МЖД как социокультурным субъектом ............................. 35
Тема 1.2. Управление МЖД как правовым субъектом ........................................... 49
Тема 1.3. Управление МЖД как хозяйствующим субъектом ................................ 64
Литература ................................................................................................................. 119
Модуль 2 – Организация капитального ремонта и термомодернизации ..................... 120
Тема 2.1. Нормативное правовое обеспечение текущего и капитального ремонта,
термомодернизации МЖД...................................................................... 121
Тема 2.2. Обследование жилых зданий, разработка проектно-сметной
документации, планирование и финансирование капитального ремонта
(подготовительный этап) ..................................................................... 130
Тема 2.3. Организация ремонтно-строительных работ, контроль и надзор за
выполнением капитального ремонта (реализационный этап) ........... 143
Тема 2.4. Приемка в эксплуатацию жилых зданий после капитального ремонта
(завершающий этап) ............................................................................... 148
Тема 2.5. Капитальный ремонт и модернизация жилых домов в Германии ...... 156
Литература ................................................................................................................. 169
Модуль 3 – Типовые виды ремонтных работ ................................................................. 170
Тема 3.1. Ремонт подвала и инженерных сетей ..................................................... 171
Тема 3.2. Ремонт подъезда ....................................................................................... 179
Тема 3.3. Ремонт кровли .......................................................................................... 185
Тема 3.4. Ремонт стен и балконов ........................................................................... 188
Тема 3.5. Ремонт лифтов .......................................................................................... 191
Тема 3.6. Текущий ремонт ....................................................................................... 193
3
Тема 3.7. Функции хаусмастера .............................................................................. 196
Литература ................................................................................................................. 201
Модуль 4 - Энергоаудит ................................................................................................... 202
Тема 4.1. Энергетическое обследование МЖД ..................................................... 203
Тема 4.2. Инструментальное обеспечение энергообследования МЖД .............. 209
Тема 4.3. Схема расчета теплопотребления и определения класса
энергоэффективности МЖД................................................................... 214
Тема 4.3. Экспертное заключение по энергоаудиту (пример отчета) ................. 219
Модуль 5 – Коммуникация, взаимодействие участников термомодернизации.......... 233
Тема 5.1. Роль собраний и управленческого профессионализма ........................ 235
Тема 5.2. Типы управленческого поведения .......................................................... 239
Тема 5.3. Культура общения и коммуникации ...................................................... 242
Тема 5.4. Модели коммуникации и принятия коллективных решений .............. 247
Литература ................................................................................................................. 255
Модуль 6 – Пилотные проекты (практические примеры) ............................................. 256
Тема 6.1. Пилотный проект «Капитальный ремонт с термомодернизацией МЖД
по ул. Күйші Дина-37, Астана» ............................................................. 257
Тема 6.2. Пилотный проект «Капитальный ремонт и модернизация МЖД по ул.
Мустафина-26, Караганда» .................................................................... 266
Тема 6.3. Пилотный проект «Энергоэффективный многоквартирный дом по ул.
Ермекова, 9-5, Караганда»...................................................................... 273
Тема 6.4. Пилотный проект МЖД «Максат-12/2», Алматы ................................. 277
Тема 6.5. Пилотный проект МЖД КСК «Айнур», Астана ................................... 282
Тема 6.6. Пилотный проект КСК «Сары-Арка, 7», Астана .................................. 284
Тема 6.7. Пилотный проект МЖД «Степной 4, № 8», Караганда ....................... 286
Тема 6.8. Пилотный проект в Таллине МЖД «Палдиское шоссе - 171» ............ 288
Литература ................................................................................................................. 292
4
Введение
Учебно-методическое пособие разработано в рамках немецкоказахстанского проекта (2011-2013 гг.) государственно-частного партнёрства
«Разработка и реализация учебного курса «Менеджмент энергосберегающей
санации1 зданий» на базе Международной профессиональной академии «ТуранПрофи».
Учебный курс предназначен для подготовки, повышения квалификации
специалистов и менеджеров по управлению, содержанию, организации капитального ремонта и модернизации многоквартирных жилых домов.
Координатором настоящего проекта выступило объединение частных и
государственных партнеров, содействующее развитию жилищного хозяйства и
строительного сектора в Восточной Европе - Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (ИВО), Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa,
(IWO) e.V.
Исполнителями проекта с казахстанской стороны являются Международная профессиональная академия «Туран-Профи», Казахстанский центр развития и модернизации ЖКХ, представители проектов Программы развития Организации Объединенных Наций (ПРООН) и Глобального Экологического Фонда
(ГЭФ): «Устранение барьеров для повышения энергоэффективности коммунального теплоснабжения» и «Энергоэффективное проектирование и строительство в жилищном секторе Казахстана».
Проект предусматривал:
 стажировку казахстанских экспертов в Германии;
 разработку и совершенствование учебного плана в рамках учебных
семинаров, проведенных в 5-ти регионах Казахстана;
 курсов повышения квалификации;
 круглых столов, конференций для разных категорий субъектов ЖКХ;
 создание учебного кабинета;
 разработку учебно-методического пособия.
Модульная структура разработанного учебного курса позволяет использовать его в различных модификациях по содержанию и продолжительности – в
зависимости от целевой группы обучаемых и их заказов.
Авторы выражают благодарность немецким экспертам - Альтманну О.,
Кристоф-Шмит-Дегенхарту М., Меркелю В., Райнхарду М., Фогдту Ф., Хилленбергу Р., Шварцу Б., а также казахстанским специалистам – Абылкаировой Б., Айтжанову Р., Байбосинову А., Белому А., Друзь Н., Есенгабулову С.,
Исламову Е., Савенко Г., Энтину А., Каменеву А., Маслову С., Махметовой Б.,
Абдрахманову Р., Осипову А. за предоставление необходимых информационных, методических и материалов, нормативных документов, рекомендаций,
участие в ряде учебных семинаров и круглых столов.
1
Энергосберегающая санация зданий (energetische Gebädesanierung) – немецкий термин, соответствующий термину «термодернизация»
5
Информация о проекте
Цели проекта:
 разработка и реализация в Республике Казахстан курса повышения
квалификации «Менеджмент энергосберегающей санации зданий»; компетенции и уровень квалификации специалистов, освоивших данных учебный курс,
дают возможность принимать участие в подготовке и проведении комплексной
энергосберегающей санации зданий с учётом финансовых, хозяйственных, технических и социальных аспектов;
 использование немецкого «ноу-хау» энергосберегающей санации зданий и управлении жилой собственностью;
 повышение квалификации специалистов-проектировщиков, строителей, представителей органов управления объектов кондоминиума, государственных органов, субъектов сервисной деятельности, проектных организаций,
общественных объединений по энергосберегающей модернизации зданий, разработка и подготовка пилотных проектов;
 проведение консультаций по энергосберегающей модернизации для
собственников квартир, объединений собственников жилья, управляющих компаний, энергоаудиторов, проектировщиков, сотрудников государственных органов;
 создание в Казахстане контактной сети специалистов, имеющих квалификацию по организации и проведению энергосберегающей модернизации зданий.
Информация о партнёрах проекта
Федеральное министерство экономического сотрудничества и развития
Германии (BMZ) разрабатывает основные направления и концепции немецкой
политики развития. Определяет долговременные стратегии сотрудничества со
странами-партнёрами и правила их реализации. Разрабатывает совместные проекты со странами-партнёрами и международными организациями. Ориентиром
деятельности служат Цели развития Тысячелетия ООН.
Sequa gGmbH - общественная организация экономического сотрудничества и развития, программы и проекты которой финансируются за счет государственных и частных средств.
Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального
хозяйства РК создан Правительством Республики Казахстан в 2009 г. с целью
реализации государственной политики по модернизации, повышению инвестиционной привлекательности инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства.
Международная профессиональная академия «Туран-Профи» разрабатывает и реализует инновационные подходы и методы обучения, повышения квалификации менеджеров, государственных служащих, проводит практические
6
семинары и тренинги для предпринимателей регионального и республиканского уровня.
Программа развития Организации Объединенных Наций (ПРООН) - глобальная сеть ООН в области развития, выступающая за позитивные изменения
в жизни людей путем предоставления странам-участницам доступа к источникам знаний, опыта и ресурсов. В Казахстане вместе с Правительством РК реализуются несколько проектов энергоэффективности в секторе ЖКХ и строительства, финансируемых Глобальным Экологическим Фондом (ГЭФ).
Промышленная группа «Viessmann Werke GmbH Co & KG» - крупнейший
производитель оборудования для систем теплоснабжения мирового уровня,
имеет ряд первоклассных решений и разработок, которые делают ее технологическим лидером в своей отрасли.
profine RUS (International Profile Group) в Казахстане – международная
группа профильных брендов, ведущий производитель пластиковых профилей
для окон и входных дверей. Предприятие возникло в 2003 г. путем объединения
профильных предприятий HT TROPLAST (KBE, KÖMMERLING, TROCAL).
Lacufa GmbH (группа предприятий «Caparol») – крупнейший в Европе
производитель лаков и красок. Компания предлагает полный спектр строительных покрытий, материалов для ремонта, защитных элементов из бетона, изолирующих материалов для фасадов и теплоизоляционных систем.
Некоммерческая организация «Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» – объединяет интересы ряда частных и государственных организаций, научных, проектных, образовательных, производственных и коммерческих предприятий, содействует развитию жилищного хозяйства и строительного сектора в Восточной Европе.
Информация о проекте размещена на сайте академии «Туран-Профи» по
адресу: http://www.turan-profi.kz
Мероприятия по реализации проекта
а) стажировка казахстанских специалистов и экспертов в Германии
В начале 2012 г. состоялась 4-хнедельная стажировка 15-ти казахстанских
специалистов и экспертов в ряде ведущих научных, образовательных и производственных центров Германии:
- Берлинский технический университет;
- Европейский образовательный центр, г. Бохум;
- Торгово-промышленная палата г. Берлина;
- Марцан-Хеллерсдорф - район массовой санации г. Берлина;
- Инженерно-проектное бюро ООО «IPB.B», г. Берлин;
- Viessmann Werke GmbH Co & KG, г. Аллендорф;
- Научно-образовательный центр «Innung SHK», г. Берлин;
- Profine RUS (International Profile Group) в Казахстане , г. Алматы;
7
8
- Микрорайон «Hammer Park», г. Бохум;
- Институт жилищной экономики, недвижимости INWIS, г. Бохум;
- Управляющая компания «Wohnungsverein Herne eG», г. Херне;
- Lacufa GmbH – группа предприятий «Caparol», г. Берлин;
- Юридическая компания «Doktor Köhler und Partner», г. Берлин;
- Кооператив «Charlottenburger Baugenossenschaft», г. Берлин;
- Жилищная управляющая компания «Vegis», г. Берлин;
- Немецкий институт нормирования DIN, г. Берлин.
Организатор стажировки - координатор проекта, некоммерческая организация «Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе».
Цели стажировки: изучить опыт Германии в управлении жилой недвижимостью, энергосберегающей санации многоквартирных домов, применения новых энергосберегающих технологий и материалов, собрать материалы для разработки инновационного учебного курса «Менеджмент энергосберегающей санации зданий».
В результате стажировки казахстанские специалисты установили деловые
партнерские связи с ведущими проектировщиками, инженерами, управленцами,
экспертами и консультантами, профессионально занимающихся проблемами
управления, содержания, ремонта и модернизации многоквартирных жилых
домов.
В настоящее время казахстанские специалисты, прошедшие повышение
квалификации, позиционируют себя в качестве экспертов-консультантов в области управления, организации капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов, разработки и организации соответствующих инновационных учебных курсов для субъектов сферы ЖКХ Республики Казахстан.
Информация о стажировке в Германии размещена на сайте
академии «Туран-Профи» по адресу:
http://www.turanpro.kz/proj/innovac-razdel/stazhirovka
9
б) Проведение семинаров, круглых столов, конференций в Казахстане
Были проведены пять 10-тидневных, четыре 2-хдневных, четыре 3хдневных, два 5-тидневных учебных семинаров на тему «Менеджмент энергосбережения и содержания многоквартирных домов» в гг. Астана, Алматы, Павлодар, Костанай, Караганда.
Семинары проводились с ориентацией на решение конкретных задач
профессиональной практики. Участники семинаров дискутировали, проводили
анализ образцов санации домов, моделировали способы взаимодействия субъектов ЖКХ, получали консультации экспертов и практиков, выезжали на объекты санации зданий, посещали управляющие компании, ставили проблемы,
разрабатывали предложения и рекомендации уполномоченным государственным органам.
На семинарах использовались инновационные методы игрового и схематического моделирования взаимодействия субъектов, функциональностоимостного анализа ситуаций, разрабатывались проекты энергосберегающей
санации с использованием современных инженерных методов.
В рамках проекта также проводились круглые столы, конференции в городах Астана, Алматы, Павлодар, Костанай, Караганда по разъяснению механизмов и популяризации энергосберегающей санации зданий в Казахстане. Активное участие в семинарах и круглых столах принимали немецкие специалисты, работники АО «КазЦентрЖКХ» и ПРООН.
Мероприятия по пилотным проектам термомодернизации жилых домов:
 Круглый стол на тему «Энергоэффективность в жилых зданиях: строительные нормы и пилотные проекты», г. Астана;
 Совещание с руководителями КСК г. Алматы на тему «Как начать и
реализовать энергоэффективный проект в многоквартирном доме?»;
 Круглый стол в управлении ЖКХ акимата г. Алматы на тему «Казахстанский и европейский опыт термомодернизации жилых зданий:
комплексный подход - максимальная экономия энергии»;
 Совещание в ТОО «Алматинские тепловые сети» на тему «Автоматический тепловой пункт, как важный элемент термомодернизации: выгоды и возможности применения в секторе многоквартирных жилых
домов г. Алматы»;
 Круглый стол «Значение пилотных проектов: различные подходы к
термомодернизации жилых домов на примере пилотных объектов из
гг. Алматы и Караганда. Вопросы организации менеджмента пилотных проектов», г. Астана;
 Cовещание с представителями Министерства регионального развития
РК и КазЦентра ЖКХ по вопросам сотрудничества в сфере управления жильём и проведению совестных казахстанско-немецких пилотных проектов по санации зданий к EXPO 2017, г. Астана;
10
 Круглый стол на тему «Необходимые условия и предпосылки продвижения энергоэффективности в секторе коммунального теплоснабжения: результаты и выводы проектов ПРООН/ГЭФ. Значение пилотных проектов по санации жилых зданий – комплексная санация»,
г. Караганда.
Мероприятия по управлению жилой недвижимостью, энергосбережению
в зданиях:
 Международная конференция на тему «Комплексная энергосберегающая санация и модернизация зданий: опыт Германии», г. Астана;
 Республиканская конференция на тему «Профессиональное управление многоквартирными жилыми домами – ключ к энергосбережению», г. Астана;
 Семинар на тему «Жизненный цикл здания – современный подход к
энергоэффективному планированию и строительству зданий. Дома с
нулевым потреблением энергии и пассивные дома», гг. Астана, Павлодар;
 Круглый стол на тему «Перспективы дальнейшего совершенствования
управления и продвижения энергосбережения в жилых многоквартирных зданиях в Казахстане» в г. Астана.
По заказу Министерства регионального развития РК совместно с Казахстанским центром развития и модернизации ЖКХ в 2013 г. проведены 39 учебных семинаров (3-х, 5-тидневных) в гг. Астана, Алматы для представителей
жилищно-коммунальной сферы по следующим темам:
 комплексная энергосберегающая санация и модернизация зданий: опыт
Германии;
 менеджмент энергосбережения и содержания многоквартирных домов;
 организация капитального ремонта и термомодернизации МЖД;
 организационные, правовые, финансовые и энергосберегающие аспекты управления общим имуществом объекта кондоминиума;
 энергосбережение в жилых зданиях: эффективное управление и применение энергосберегающих технологий.
с) создание учебного кабинета в академии «Туран-Профи»
При поддержке партнёров проекта в академии «Туран-Профи» создан
учебный кабинет энергосберегающей санации зданий. Кабинет предназначен
11
для демонстрации и использования при решении учебно-практических задач
прогрессивного инженерно-технологического оборудования, материалов, способов проведения ремонта и энергосберегающей санации в зданиях.
В Программе модернизации ЖКХ РК на 2011-2020 гг. определены типовые виды ремонтных работ МКД: «подвал – подъезд – кровля - стены», «лифт»,
«текущий ремонт». Согласно этим видам работ немецкие фирмы-партнеры оказали содействие в соответствующем материально-техническом обеспечении
кабинета:
Партнеры проекта
Виды ремонта
Viessmann
Werke GmbH
Co & KG
Lacufa
GmbH
profine
RUS

–

–
–
–

–

–

–


–

–
–
–
–

«Подвал»
«Подъезд»
«Кровля»
«Стены»
«Лифт»
«Текущий ремонт»
«Энергосберегающая модернизация»
Кабинет оснащен специализированным оборудованием, полноразмерными моделями и демонстрационными стендами. Имеются интерактивная доска,
видеопроектор, компьютер.
12
13
Описание модульной структуры учебного курса
Цель учебного курса состоит в том, чтобы слушатели, участники семинаров и тренингов освоили современные управленческие и инженерные технологии содержания, ремонта и модернизации многоквартирных жилых домов
(МЖД), получили комплексное представление о процессе термомодернизации
домов с учетом технических, финансовых, организационных и финансовых аспектов.
Учебный курс состоит из 6-ти последовательно дополняющих друг друга
тематических модулей общей продолжительностью 3 месяца (рисунок 1):
 1 модуль – «Управление многоквартирным жилым домом. Содержание и обслуживание»;
 2 модуль – «Организация капитального ремонта и термомодернизации»;
 3 модуль – «Типовые виды ремонтных работ»;
 4 модуль – «Энергоаудит»;
 5 модуль – «Коммуникация, взаимодействие участников термомодернизации»;
 6 модуль – «Пилотные проекты (практические примеры)».
При необходимости или привязке к условиям отдельного региона, города,
жилого дома учебная программа может быть дополнена другими модулями.
Модульная структура учебного курса позволяет желающим планировать
последовательное его освоение в связи с соответствующими, возникающими в
профессиональной практике затруднениями. Курсы или семинары повышения
14
квалификации могут формироваться по желанию заказчика из тем модулей или
различных комбинаций модулей.
Первый модуль предполагает разработку и согласование проектов взаимодействия, совместной деятельности, организации капитального ремонта и
термомодернизации конкретных МЖД, формирование проектных команд по их
реализации. Поэтому предпочтительными вариантами проведения данного модуля являются проблемно-разработческие семинары-тренинги, проходящие в
форме игромоделирования.
Второй модуль раскрывает вопросы организации термомодернизации
зданий, функции участников и их взаимодействие на всех этапах капитального
ремонта дома.
Третий модуль содержит информацию о типовых видах ремонтных работ
согласно Программе модернизации ЖКХ РК на 2011 - 2020 гг.
Четвертый модуль дает представления о проведении энергоаудита в многоквартирных домах.
Пятый модуль предполагает освоение участниками культуры организации и проведения собраний, принятия логичных и взаимовыгодных решений,
связанных с управлением, содержанием, ремонтом и термомодернизацией
МЖД.
В шестом модуле представлены сведения о реализованных пилотных
проектах капитального ремонта и термомодернизации.
В содержании учебных модулей использованы материалы о немецком
опыте энергосберегающей санации зданий, полученный в рамках мероприятий
немецко-казахстанского проекта ГЧП «Менеджмент энергосберегающей санации».
Данный учебный курс может быть использован как элективная учебная
дисциплина в колледжах и высших учебных заведениях при обучении студентов старших курсов строительных, коммунальных, экономических и управленческих специальностей, в институтах повышения квалификации – в качестве
дополнительной специализации.
Категории обучаемых:
 представители инициативных групп собственников жилья;
 члены советов собственников объектов кондоминиума;
 руководители и специалисты органов управления объектами кондоминиума;
 работники местных исполнительных органов, жилищных инспекций;
 сотрудники коммунальных предприятий и сервисных компаний;
 представители проектных организаций;
 студенты колледжей и вузов.
15
Учебная программа «Многоквартирные дома: управление,
содержание, ремонт, модернизация»
В таблице 1 приведена рекомендуемая
учебного курса.
продолжительность модулей
Таблица 1 – Модули учебной программы
№
Наименование модулей
Продолжительность,
ч
1
Управление многоквартирным жилым домом. Содержание и
обслуживание.
24
2
Организация капитального ремонта и термомодернизации
24
3
Типовые виды ремонтных работ
24
4
Энергоаудит
24
5
Коммуникация, взаимодействие участников
термомодернизации
24
6
Пилотные проекты (практические примеры)
24
Всего:
144
Учебный курс имеет практико-ориентированную направленность. В таблице 2 приведены содержание и ожидаемые результаты освоения каждого модуля - личностные и профессиональные компетенции участников.
Таблица 2 – Темы, содержание модулей, формируемые компетенции
Тема
Содержание
Личностные и
профессиональные
компетенции
Модуль 1 – Управление многоквартирным жилым домом. Содержание и обслуживание.
1.1 Управление МЖД
как социокультурным
субъектом
 Актуальность профессиональ-  Различать основные поняного управления многоквартия социокультурного
тирными жилыми домами.
взаимодействия.
 Понятия: МЖД, объект, субъ-  Проводить системный
ект, социальный и культурный
анализ ситуации, ставить
субъект, собственник, заказчик,
проблемы и задачи социопозиция, профессия, должкультурного взаимодейность, управленец, исполниствия.
тель, проект деятельности,
 Организовывать бесконуправление, функциональное
фликтное социальное взавзаимодействие.
имодействие, проводить
 Культура мышления, согласособрания жильцов, исвания и взаимодействия, схепользовать средства кульматическое моделирование и
туры мышления и соглапроигрывание ситуаций взаисования точек зрения в
модействия.
коммуникации, взаимо Концептуальные ориентиры
действии с жильцами и
16
Тема
1.2 Управление МЖД
как правовым субъектом
Содержание
Личностные и
профессиональные
компетенции
коллегами.
улучшения ситуации в МЖД.
 МЖД как системный объект.
Инфраструктура и логика социально-экономической модернизации МЖД.
 Основные факторы улучшения
ситуации в МЖД.
 Информационное обеспечение
жильцов.
 Использование интеллектуального, культурного, профессионального потенциала, других
возможностей жильцов для
решения вопросов управления,
содержания, ремонта и модернизации МЖД.
 Понятия: норма, типы норм,
 Различать основные понясобственность, типы собствентия, используемые для
ности, кондоминиум, объект
описания МЖД как правокондоминиума.
вого субъекта.
 МЖД как правовой субъект.
 Обеспечивать правовые
 Основные нормативные правоусловия проведения совые акты.
браний, организовывать и
 Собрание собственников, учаоформлять договорные
стие собственников в управлеотношения.
нии жилой недвижимостью.
 Регулировать договорные
 Регистрация объектов кондоотношения с собственниминиумов.
ками жилья, арендатора Основные положения из Земи, обслуживающими ормельного кодекса РК.
ганизациями, организовы Управление объектом кондовать деятельность органов
миниума.
управления ОК в рамках
 Организация деятельности
существующих нормативКСК.
ных правовых актов.
 Функциональная ответственность субъектов за общедомовую собственность.
 Функциональная ответственность субъектов за инженерные
коммуникации.
 Схемы договорных отношений.
 Законодательное и нормативное регулирование жилищнокоммунальной сферы.
 Регулирование договорных
отношений с собственниками
жилья, арендаторами, обслуживающими организациями.
 Хозяйственные договоры в
17
Тема
Содержание










1.3 Управление МЖД как
хозяйствующим субъектом





жилищно-коммунальной сфере.
Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, КСК, УК.
Организационные структуры.
Жизненный цикл и варианты
управления МЖД.
Функции и модель деятельности управляющей компании.
Годовой план управления домом.
Организация предоставления
жилищных услуг. Конкурсный
отбор подрядных организаций.
Обслуживание и документационное обеспечение объекта
кондоминиума.
Организация предоставления
коммунальных услуг.
Оформление земельного участка под МЖД.
Определение производственной программы выполнения
работ, связанных с содержанием и ремонтом жилищного
фонда.
Расчет доли в общем имуществе каждого собственника,
участие в содержании общего
имущества.
Расчёт оплаты собственниками
за получение коммунальных и
жилищных услуг. Работа с
должниками (предупреждение
задолженности, её взыскание).
Определение расходов на содержание и ремонт жилищного
фонда. Расчет платы за содержание и ремонт жилищного
фонда.
Предпринимательская деятельность хозяйствующего субъекта. Коммерческое использование мест общего пользования.
Контроль за выполнением пла-
18
Личностные и
профессиональные
компетенции
 Различать основные понятия, используемые для
описания МЖД как хозяйствующего субъекта.
 Управлять домом как хозяйственным субъектом.
 Оформлять хозяйственную документацию.
 Управлять персоналом
органа управления.
 Мобилизовать жильцов с
целью выполнения общих
хозяйственных работ по
дому.
 Оценивать сметы, проверять расчеты.
 Выявлять издержки, использовать ресурсы МЖД
для их устранения.
 Планировать деятельность
по содержанию, обслуживанию, ремонту МЖД,
принимать оперативные
решения в аварийных ситуациях.
 Принимать стратегические
решения по управлению
ОК.
Тема
Содержание




Личностные и
профессиональные
компетенции
нов, качеством коммунальных
и жилищных услуг, производством капитального и текущего
ремонта, сбором денежных
средств.
Полномочия жилищной инспекции.
Программа модернизации
ЖКХ РК на 2011-2020 гг.
Порядок присоединения инженерных сетей. Внешние и
внутренние границы инженерных сетей МЖД.
Инновационные технологии в
управлении, содержании, ремонте и модернизации МЖД.
Модуль 2 – Организация капитального ремонта и термомодернизации
2.1 Нормативное правовое
обеспечение текущего
и капитального ремонта,
термомодернизации МЖД
2.2 Обследование жилых
зданий. Разработка проектно-сметной документации. Планирование и финансирование капитального ремонта
 Этапы восстановления эксплу-  Знать этапы жизненного
атационных характеристик жицикла МЖД. Различать
лого дома.
виды ремонтов и восста Закон РК «О жилищных отноновительных работ МЖД.
шениях», 1997 г.
 Знать основные положе Программа модернизации
ния об управлении и соЖКХ РК на 2011-2020 гг.
держании МЖД в законах
 Закон РК «Об энергосбережеРК «О жилищных отнонии и повышении энергоэфшениях», «Об энергосбефективности», 2012 г.
режении и повышении
энергоэффективности»,
программы модернизации
ЖКХ на 2011-2020 гг.
 Знать функции органа
управления МЖД, жилищной инспекции.
 Обследование жилых зданий.
 Обследовать состояние
 Разработка проектно-сметной
зданий и инженерных седокументации.
тей.
 Планирование и финансирова-  Составлять акт обследование капитального ремонта.
ния технического состоя Виды ремонтов.
ния, дефектную ведо График организации и провемость.
дения капитального ремонта.
 Знать исходные данные
для расчета и состав ПСД
и органы согласования
ПСД.
 Знать и уметь составлять
алгоритм организации и
проведения капитального
ремонта.
19
Тема
Содержание
 Организация ремонтно
2.3 Организация ремонтностроительных работ.
строительных работ. Кон-  Контроль и надзор за выполнетроль и надзор за выполнием капитального ремонта.

нением капитального ремонта
2.4 Приемка в эксплуатацию жилых зданий после
капитального ремонта
2.5 Капитальный ремонт и
модернизация жилых домов в Германии
 Требования к приемки в эксплуатацию государственными
приемочными комиссиями.
 Обязанности членов государственной приемочной, приемочной и рабочей комиссий.
 Порядок приемки объекта.
 Прием и подписания акта приемки.
 Текущий и капитальный ремонт. Модернизация жилых
домов.
 Концепция правительства Германии по энергосбережению.
 Принципы немецкой стратегии
энергосберегающей санации.
 Постановление по энергосбережению (EnEV).
 План-график проведения и
распределение функций участников санации.
 Проекты модернизации
«Шпандаувег», «Шарлоттенбургер» (г. Берлин)







Личностные и
профессиональные
компетенции
Контролировать ход выполнения ремонтных работ.
Организовывать участие
собственников в контроле
сроков и качества ремонтных работ.
Знать функции приемочных комиссий, этапы и
сроки их работ.
Принимать и составлять
акты приемки ремонтных
работ.
Знать алгоритм приема и
подписания акта приемки
капитального ремонта.
Сопоставлять Программу
модернизации ЖКХ РК на
2011-2020 гг. и Концепцию правительства Германии по энергосбережению.
Знать программы финансирования банка развития
Германии.
Составлять план-график
капитального ремонта и
термомодернизации и
функциональную диаграмму с участниками.
Оценивать результаты
проектов модернизации.
Модуль 3 – Типовые виды ремонтных работ
3.1 Ремонт подвала и инженерных сетей
3.2 Ремонт подъезда
 Осушка, очистка подвального
помещения, побелка стен.
 Материалы для гидроизоляции.
 Примеры использования дренажных сооружений.
 Ремонт инженерных сетей.
 Установка общедомового прибора учета.
 Установка теплового пункта.
 Автономное теплоснабжение.
 Установка пластиковых окон.
 Замена подъездных дверей.
 Установка домофона, поквартирных приборов учёта, систем
видеонаблюдения.
 Побелка, покраска стен.
20
 Знать основные элементы
инженерных сетей в подвале.
 Организовать ремонтные
работы в подвале.
 Контролировать установку
общедомового прибора
учета и теплового пункта.
 Знать способы автономного теплоснабжения МЖД.
 Знать порядок и требования к установке пластиковых окон, дверей, домофона, поквартирных приборов учёта, систем видеонаблюдения и контро-
Тема
Содержание
 Реконструкция, изменение
конструкции кровли с плоской
на скатную.
 Утепление кровли теплоизоляционными материалами.
 Конструкции кровель в жилищном строительстве.
Личностные и
профессиональные
компетенции
лировать монтаж.
 Знать конструкцию скатной кровли.
 Знать этапы реконструкции плоской кровли на
скатную и правила техни3.3 Ремонт кровли
ки безопасности.
 Контролировать качество
выполнения работ и сроки
ремонта, реконструкции
кровли.
 Заделка швов.
 Знать технологии и мате Штукатурка стен.
риалы, используемые при
 Побелка и покраска стен.
ремонте стен, балконов.
 Утепление стен. Тонкослойные  Контролировать качество
3.4 Ремонт стен и балконов
штукатурные фасадные систевыполнения работ, сроков,
мы.
выполнения правил тех Ремонт балконов.
ники безопасности при
ремонте стен и балконов.
 Ремонт лифтовых шахт.
 Знать основные этапы и
 Ремонт и замена лифтового
требования к ремонту
оборудования.
лифтовых шахт и лифтового оборудования.
 Контролировать качество
3.5 Ремонт лифтов
выполнения работ, сроков,
выполнения правил техники безопасности при
ремонте лифтовых шахт и
лифтового оборудования.
 Фундаменты и стены подвала,  Знать перечень работ,
цокольного этажа. Стены. Певыполняемых при текурекрытия. Крыши.
щем ремонте.
 Оконные и дверные заполне Планировать и организония, светопрозрачные конвывать текущий ремонт
струкции.
МЖД на основании годо Перегородки. Лестницы, балвых смет.
коны, крыльца. Полы. Внут Контролировать качество
3.6 Текущий ремонт
ренняя, наружная отделка.
результатов текущего ре Центральное отопление. Венмонта, выполнения сротиляция. Водопроводов и канаков, правил техники безлизация, горячее водоснабжеопасности.
ние.
 Организация комиссион Электротехнические и слабоной приемки текущего реточные устройства.
монта.
 Внешнее благоустройство.
 Обязанности хаусмастера.
 Инвентаризация функций
3.7 Функции хаусмастера
 Документы хаусмастера.
по содержанию МЖД.
 Каталог услуг хаусмастера.
 Оценивать возможность
21
Тема
Содержание
Личностные и
профессиональные
компетенции
объединения функций содержания МЖД.
Модуль 4 – Энергоаудит
4.1 Энергетическое обследование (нормативные
положения)
4.2 Энергетический паспорт как форма отчета по
энергоаудиту
4.3 Инструментальное
обеспечение при
энергообследовании
4.4 Техника энергетических обследований
 Виды обследований.
 Знать основные положе Требования к энергоаудиторам.
ния об энергоаудите, тре Сервисные организации по
бования к энергоаудитоэнергоаудиту.
рам и перечень организа Потенциал энергосбережения
ций для проведения энерМЖД.
гоаудита, имеющих раз Системы добровольной сертирешения и сертификаты.
фикации.
 Знать источники и пути
поступления энергии в
МЖД и места её расходования и потерь. Знать критерии оценки и уметь оценить потенциал энергосбережения МЖД.
 Структура энергетического
паспорта.
 Оценить состояние и по Порядок заполнения.
тенциал энергосбережения
 Регистрация паспорта.
МЖД на основе данных
 Использование паспорта при
энергетического паспорта.
очередных обследованиях.
 Знать основные методы и
 Анализ методов инструменприборы для энергообслетальных измерений.
дования.
 Требования метрологии.
 Определить перечень не Замеры различных параметров
обходимых приборов и
энергоносителей (расход, давзамеряемых параметров
ление, температура и др.)
для энергообследования
 Работа с приборами.
конкретного МЖД.
 Знать последовательность
 Алгоритм проведения обследоэтапов энергообследовавания МЖД и его график.
ния конструктивных эле Формирование бригад и коорментов здания, сетей тепдинация их работы.
лоснабжения, электриче Энергетические обследования
ских, водоснабжения и восетей теплоснабжения.
доотведения.
 Энергетические обследования  Составить график основэлектрических сетей.
ных этапов обследования
 Энергообследование водоМЖД на основе значений
снабжения и водоотведения.
нормативной продолжительности.
Модуль 5 – Коммуникация, взаимодействие участников термомодернизации
5.1 Роль собраний и
управленческого профес-
 Социокультурные и рыночные
требования к взаимодействию
22
 Знать и уметь систематизировать типовые проти-
Тема
сионализма
5.2 Типы управленческого
поведения
5.3 Культура общения и
коммуникации
Содержание
субъектов.
 Противоречия и проблемы в
общении и согласовании взаимовыгодных решений жильцов
МЖД.
 Основные факторы, от которых
зависит эффективность проведения собраний, принятие взаимоприемлемых решений.
 Директивный тип управленческого поведения;
 Анархический тип управленческого поведения.
 Демократический тип управленческого поведения.
 Особенности общения.
 Функциональная сторона отношений.
 Согласование людей и точек
зрения.
 Язык схематических изображений точек зрения.
 Позиции и функции в схеме
организованной коммуникации.
 Простая коммуникация.
 Культурно-организованная
5.4 Модели коммуникации
коммуникация.
и принятия коллективных
 Критерии культуры в 5-ти
решени
коммуникативных позициях.
23
Личностные и
профессиональные
компетенции
воречия и проблемы в общении и согласовании
взаимовыгодных решений
жильцов МЖД.
 Знать и уметь создавать
необходимые организационные и правовые условия
проведения собраний.
 Осознавать степень адекватности своих управленческих знаний и способностей современным требованиям.
 Знать типы управленческого поведения.
 Уметь различать и квалифицировать типы поведения.
 Демонстрировать навыки
демократического типа
управленческого поведения.
 Различать общение, коммуникацию и согласование,
мнения и точки зрения.
 Уметь контролировать и
управлять своим эмоциональным состоянием.
 Иметь навыки лаконичного изложения своей точки
зрения в коротких предложениях, понимания точек
зрения других людей.
 Различать функции и
действия, понимание и
псевдопонимание, критику
и критиканство.
 Знать и уметь применять в управлении концептуальные схемы теории деятельности.
 Знать и уметь применять
схему организованной коммуникации.
 Иметь навыки организатора коммуникации.
 Иметь способности по
построению содержательных и коммуникативно-
Тема
Содержание
Личностные и
профессиональные
компетенции
позиционных рамок дискуссии.
 Иметь способности к
самоорганизации, самоанализу, самокритике и самонормированию в позиции
организатора коммуникации.
Модуль 6 – Пилотные проекты (практические примеры)
 Знать содержание подготовительных к капитальному ремонту работ.
 Использовать алгоритм,
 Система управления и содерграфик организации и
жания объекта кондоминиума.
проведения ремонтных
6.1 Пилотный проект
 Алгоритм организации реработ в управляемых
«Капитальный ремонт с
монтных работ и модели взаиМЖД.
термомодернизацией
модействия участников.
 Анализировать расчетные
МЖД «Күйші Дина-37»
 Функции совета жильцов
и фактические показатели
МЖД.
ПСД.
 Результаты и оценка проекта.
 Организовать функционирование Совета собственников в управляемых
МЖД.
 Энергосервисная компания
 Знать функции ЭСКО.
(ЭСКО). Модель работы.
 Оценка предлагаемых
6.2 Пилотный проект
 Результаты энергоаудита.
мероприятий по энер«Капитальный ремонт и
 Мероприятия по энергоэффекгоэффективности.
модернизация МЖД «Мутивности.
 Оценивать результаты
стафина-26»
 Оценка результатов.
пилотного проекта.
 Расчет тепловых потерь через
 Рассчитывать тепловые
окна.
потери через окна.
 Оценивать проектные
6.3 Пилотный проект
 Энергоэффективное проектиэнергоэффективные реше«Энергоэффективный мнорование жилых зданий.
ния.
гоквартирный дом в г. Ка-  Проектные энергоэффективные
 Оценивать результаты
раганда, ул. Ермекова, 9-5»
решения.
пилотного проекта.
 Анализировать исходное
 Энергетический баланс.
состояние МЖД.
6.4 Пилотный проект
 Экономия энергии.
 Оценивать энергетический
МЖД «Максат-12/2»
 Модель финансирования «Все
баланс МЖД.
расчеты через КСК»
 Оценивать результаты
пилотного проекта.
 Вовлечение собственников
 Анализировать исходное
квартир в процесс управления
состояние МЖД.
6.5 Пилотный проект
теплоснабжением МЖД.
 Использовать фонд энер«МЖД КСК «Айнур»
 Установка систему автоматигосбережения.
ческого регулирования расхода  Оценивать результаты
24
Тема
Содержание
тепла в тепловых узлах.
6.6 Пилотный проект
«КСК «Сары-Арка, 7»
6.7 Пилотный проект
«МЖД «Степной – 4/8»
6.8 Пилотный проект
«МЖД «Палдиское шоссе
- 171»
Личностные и
профессиональные
компетенции
пилотного проекта.
 Установка системы автомати Анализировать исходное
ческого регулирования теплосостояние МЖД.
вого потока .
 Составлять схему тепло Организации учета тепловой
снабжения.
энергии для эффективного
 Оценивать результаты
управления теплопотреблением
пилотного проекта.
в здании.
 Анализировать исходное
 Установка системы автоматисостояние МЖД.
ческого регулирования тепло Составлять схему реконвого потока.
струкции узла ввода теп Организации учета тепловой
ловой энергии.
энергии для эффективного
 Оценивать результаты
управления теплопотреблением
пилотного проекта.
 Оценивать исходное со Функции руководителя проекта
стояние объекта санации и
при энергосберегающей санаего составляющих.
ции.
 Определять основные
 Виды работ при санации.
этапы и виды работ сана Стоимость и финансирование
ции.
санации.
 Оценивать стоимость са Рекомендации по комплексной
нации и потоки финансисанации.
рования.
25
Модуль 1 - Управление многоквартирным жилым домом.
Содержание и обслуживание.
Данный модуль предназначен для председателей кооперативов собственников квартир (КСК), управляющих компаний (УК), специалистов и менеджеров по эксплуатации и обслуживанию многоквартирных жилых домов, обеспечивающих организацию их капитального ремонта и модернизацию.
Модуль содержит 3 темы, представленных на рисунке 1.1.
Рисунок 1.1 – Темы модуля
Темы модуля могут быть интересны членам инициативных групп собственников, Советов жильцов многоквартирных домов, Ассоциаций КСК, руководителям и специалистам Акиматов, жилищных инспекций, коммунальных
предприятий, сервисных компаний.
Проблемы обеспечения эффективного использования многоэтажных, а
точнее многоквартирных жилых домов (МЖД), в основном, связаны с отсутствием надежных методологических ориентиров и культуры взаимодействия
различных субъектов ЖКХ.
Цель модуля: формирование качественно новых управленческих компетенций - базовых представлений, управленческих умений и навыков как главного фактора обеспечения эффективного ремонта и термомодернизации МЖД.
26
Задачи каждого занятия:
 осмысление и уточнение основных понятий управленческой деятельности;
 анализ типичных ситуаций взаимодействия субъектов ЖКХ, выявление
и систематизация затруднений;
 изучение и использование способов преодоления затруднений в управлении и взаимодействии субъектов ЖКХ;
 анализ и оценка эффективности занятия.
Примерный план и регламент каждого занятия (90 мин.):
 актуализация темы – 5 мин.;
 согласование способа совместной работы – 5 мин.;
 диалог по теме занятия – 20 мин.;
 разбиение на группы по позициям, выполнение практических заданий,
оформление групповых результатов – 40 мин.;
 презентация и согласование результатов групповых дискуссий, подведение итогов, анкетирование участников – 20 мин.
Актуальность профессионального управления многоквартирными
жилыми домами
По данным Агентства РК по статистике общая площадь жилищного фонда по республике составляет 283,9 млн. кв. м., общее количество домов по республике – 1 932 483 единиц, в том числе: индивидуальных – 1 558 084 единиц,
многоквартирных 374 399 единиц или 19,4 %.
Уровень обеспеченности жилых домов коммунальными системами недостаточен:
- газоснабжения – 87 %;
- центрального водоснабжения – 55 %;
- канализации – 45 %;
- центрального отопления – 39 %;
- горячего водоснабжения – 34 %.
Износ инженерных коммуникаций достиг следующих значений:
- тепловые сети – 65 %;
- электрические сети – 73 %;
- водонасосные станции – 58 %;
- очистные сооружения – 74,2 %.
Потери ресурсов в сетях составляют:
- тепловой энергии – 35 %;
- воды – 32 %.
На обогрев здания в РК требуется в 2 раза больше тепла, чем в развитых
странах с аналогичным климатом, около 40 % тепла теряется при доставке по
теплосетям.
Можно сказать, что плачевное состояние МЖД, разбитые входные двери,
обшарпанные, изрисованные стены, лестничные марши без перил, латаные ин27
женерные коммуникации–зеркальное отражение так называемого «субъективного фактора»: бесхозяйственного отношения жильцов к общедомовой собственности, низкого уровня управленческого профессионализма субъектов
ЖКХ (рисунок 1.2).
Рисунок 1.2 – Состояние ЖКХ
В начале постсоветской «перестройки», с целью повсеместного создания
эффективных собственников и рыночных отношений, государством была объявлена компания приватизации общенародной собственности. В частности, было принято решение о приобретении хозяевами квартир в многоквартирных
жилых домах в стопроцентное частное владение, распоряжение и пользование,
а крыш, подвалов, придомовых территорий, подъездов, лифтов, внутридомовых
инженерных коммуникаций – в долевое. В таком случае по статусу они становились бы собственниками и индивидуальной (квартирной) собственности и,
пропорционально площади квартир - коллективной (общедомовой).
В советский период функцию содержания МЖД, общедомового имущества выполнял государственный коммунально-эксплуатационный орган, кото28
рый имел право требовать от жильцов соблюдения определенных правил социального поведения. При этом он нес основную юридическую ответственность
за состояние подъездов, лестниц, лифтов, крыш, чердаков, подвалов и т.д., т.е.
за управление, эксплуатацию и обеспечение сохранности жилищного фонда. В
настоящее же время основные функции по управлению общедомовым имуществом должны выполнять сами собственники помещений, квартир МЖД. Однако соответствующие права собственности и ответственность за реализацию
данных функций должны быть закреплены за ними юридически. С этой целью
законодательством были введены понятия кондоминиума и объекта кондоминиума (ОК), предусматривается государственная регистрация МЖД в статусе
ОК.
К сожалению, до сих пор большинство МЖД в Республике Казахстан не
зарегистрированы в качестве объектов кондоминиума. Соответственно, ни собственники помещений, квартир, ни сам МЖД не могут считаться полноценными правовыми субъектами.
Но не только отсутствие юридического права не повлияло на формирование хозяйственного отношения жильцов к МЖД, из-за чего общедомовая собственность во многих случаях превратилась в бесхозную. Стратегически просчет состоит в игнорировании того факта, что подавляющая часть людей, проживающих в МЖД, не имела и сейчас не имеет достаточной культуры согласования разносторонних интересов и взаимовыгодных норм совместного использования общей собственности.
Преобладающей формой управления многоквартирными домами в Казахстане являются кооперативы собственников квартир. Даная форма закреплена
законодательно, наряду с жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). Согласно Закону РК «О жилищных отношениях» после завершения строительства
жилого дома ЖСК приобретает статус жилищного кооператива. Некоторое
время ЖСК себя оправдывали - когда люди, не имевшие жилья, собирались в
кооператив, участвовали в строительстве многоквартирного дома, а затем, после выплаты кредитов на строительство, становились собственниками квартир
в нем. В настоящее время форма ЖСК редко используется.
Институт КСК во многих случаях себя дискредитировал, требует серьезного обновления. Понятие кооператива предполагает совместное управление,
принятие решений через согласование точек зрения его членов. Из-за отсутствия согласовательной культуры граждан управление постепенно свелось к
единоличному принятию решений председателем КСК. И в результате, само
понятие КСК для большинства населения стало ассоциироваться с органом
управления МЖД.
Потребительское отношение жильцов, с одной стороны, и самостоятельный характер управления председателей КСК, с другой, нередко становятся
причиной конфликтов между ними. Когда председатель КСК не является жильцом дома и берет на обслуживание другие дома, его деятельность выпадает из
поля зрения жильцов, становится непрозрачной и бесконтрольной. Когда об29
служивающий персонал имеет низкий уровень квалификации, материальнотехническая оснащенность недостаточна, когда проявляется односторонний
коммерческий интерес руководства КСК, а с другой стороны, население имеет
низкий уровень платежеспособности, характер взаимодействия еще более
обостряется.
Возникающие в МЖД инициативные группы или Советы жильцов затрудняются выбирать орган управления, управляющую компанию. Некоторые
дома вообще не имеют ни Советов жильцов, ни органов управления. Из-за того,
что собственники квартир не осознают себя собственниками дома в целом, они
всегда остаются в проигрыше во взаимодействии с руководством КСК. На фоне
пассивности жильцов многих председателей устраивает существующая низкая
оплата за услуги управления – до 25 тенге за 1 м2 жилой площади. Поступающих платежей им хватает, чтобы, не особенно утруждая себя, получать зарплату.
Подобная ситуация, безусловно, сдерживает появление и вхождение на
рынок жилой недвижимости профессиональных управляющих компаний.
По инициативе государственных органов власти созданы Ассоциации
КСК разного уровня. Продолжает формально работать директивная связка:
Акимат Ассоциации КСК КСК многоквартирных домов.
Инициативные группы жильцов большинства МЖД озадачены, главным
образом, ремонтными работами, благоустройством придомовой территории.
Некоторые осознают необходимость регистрации объектов кондоминиума и
создания Советов собственников ОК (СС ОК), но при этом испытывают большие затруднения из-за безразличия некоторых жильцов, разобщенности, непрозрачности деятельности председателей КСК, неэффективности проводимых собраний, неспособности собственников согласовываться и др. Некоторые председатели КСК осознанно противятся регистрации ОК, понимая, что дальнейшая
их деятельность станет подконтрольной СС ОК, увеличится их ответственность, манипулировать общедомовой собственностью и финансовыми ресурсами жильцов станет сложнее.
Расходы, связанные с регистрацией ОК(на составление техпаспорта, выдачу различных справок и проч.), законодательно возложены на местные бюджеты, однако денежные средства выделяются с задержками. Из общего количества МЖД всего в Казахстане зарегистрировано на 01.08.2013 г. около 10 %
объектов кондоминиума.
Как правило, МЖД не имеют проектов управления, содержания, ремонта
и модернизации.
Формальное калькирование организационных, управленческих форм и
решений в сфере ЖКХ европейских стран, например, создание управляющих
компаний безотносительно реального повышения управленческого профессионализма работников вряд ли изменит ситуацию. К сожалению, пока достаточно
размытыми, малоопределенными остаются управленческие функции, механиз30
мы рыночного взаимодействия субъектов ЖКХ. В анализе ситуации и постановке проблем управленцы в основном используют количественный, а не качественный подход. В результате продолжают констатироваться негативные явления хозяйственной деятельности, являющиеся следствием непрофессионального управления.
Концептуальные ориентиры улучшения ситуации в МЖД
Не секрет, что многие КСК возглавляют непрофессиональные руководители. В большинстве своем они недостаточно подготовлены к организации работ по модернизации сетей, капитальному ремонту МЖД, игнорируют социальную работу с жильцами. Семинары по повышению управленческой квалификации для председателей КСК на систематической основе стали проводиться
в Казахстане недавно – с 2010 года.
В обществе назрела необходимость проведения круглых столов и открытых дискуссий по темам:
 состояние МЖД в Казахстане: причины и следствия;
 функции и проблемы взаимодействия субъектов сферы ЖКХ;
 правовые предпосылки формирования гражданского и рыночного сознания собственников МЖД;
 упрощенный механизм регистрации ОК;
 культурные, правовые, социальные и экономические предпосылки создания профессиональных управляющих компаний и др.
Требуется системный подход к управлению МЖД, созданию активного
профессионального сообщества в сфере ЖКХ, разработке и реализации эффективных мер энергообеспечения и энергопотребления. МЖД следует рассматривать как системный объект, совмещающий субъектную и объектную части.
Причем предопределяющую роль играет субъектная часть, к которой относятся
жильцы (потребители товаров и услуг), собственники, заказчики, управленцы,
хозяйственники, юристы и другие субъекты профессиональной деятельности.
Соответственно МЖД как системный объект рассматривается в логике причинно-следственных функциональных связей в следующей последовательности:
социокультурный субъект – правовой субъект – хозяйствующий субъект и,
лишь в последнюю очередь, как инженерно-строительный объект (рисунок 1.3).
31
Рисунок 1.3 - Инфраструктура и логика социально-экономической
модернизации МЖД
Ключевым звеном, от которого зависит эффективность, качество проживания жильцов в МЖД, являются сами собственники МЖД как объекта кондоминиума. Так предусмотрено Законом РК «О жилищных отношениях» и Программой модернизации ЖКХ на 2011-2020 годы [1, 2]. Для изменения реальной
ситуации необходимы дополнительные мероприятия по становлению эффективного собственника, регистрации объектов кондоминиума, проведению учебно-разработческих семинаров по созданию в каждом городе проектов управления, содержания, ремонта и модернизации каждого МЖД, отдельных кварталов
и районов, соответствующих проектных команд. Причем собственники должны
занять активную позицию заказчиков по отношению к содержанию и отбору
лучших проектов и проектных команд, управляющих и сервисных компаний
(рисунок 1.4).
32
Рисунок 1.4 - Основные факторы улучшения ситуации в МЖД
Лозунг сегодняшнего дня: каждому многоквартирному жилому дому –
проект управления, содержания, ремонта и модернизации, превращения МЖД в
«зеленый» дом!
Согласно создаваемой в стране Национальной системе квалификаций на
основе анализа реальной практической ситуации во всех отраслях должны разрабатываться профессиональные стандарты (ПС), а на их основе – формироваться образовательные стандарты (ОС). Если в ПС содержится описание типовых производственных задач и заказ на соответствующие личностные и профессиональные компетенции работников, то в ОС – педагогические технологии
и учебно-производственные задачи, выполнение которых будет способствовать
формированию у участников семинаров и тренингов данных компетенций (рисунок 1.5).
33
Рисунок 1.5 - Модель разработки и презентации проектов управления,
содержания, ремонта и модернизации МЖД
С учетом наблюдаемых типовых затруднений в сфере ЖКХ учебноразработческие семинары могут иметь как минимум 2 формата:
а) семинары-тренинги по взаимодействию и кооперации субъектов (представители жилищных инспекций, советов жильцов, КСК, УК, коммунальных
предприятий и др.);
б) тематические семинары для целевых групп (по тепло-, водо-, газоснабжению, энергосбережению, ремонту, правовому обеспечению и др.).
В результате семинаров-тренингов предполагается разрабатывать и согласовывать проектные задания, создавать проектные команды. Тематические
семинары должны планироваться и проводиться на основании проектных заданий под конкретные заказы управленцев и специалистов ЖКХ из их практической деятельности. Семинары должны быть ориентированы на создание проектов управления, содержания, ремонта и модернизации конкретных МЖД, отдельных кварталов или районов города.
По окончании семинаров участники делают презентацию своих проектов
с применением слайдов, получают соответствующие рекомендации от тренеров-консультантов и своих коллег по их доработке.
В дальнейшем, с целью создания конкурентной рыночной среды и повышения качества предоставляемых населению услуг, предстоит создать действующую на постоянной основе систему повышения квалификации и аттестации всех работников сферы ЖКХ. Разработанные проекты будут использоваться в процедурах аттестации управленческих работников, а также в конкурсных
процедурах выбора органов управления собраниями собственников МЖД.
34
Тема 1.1. Управление МЖД как социокультурным субъектом
Краткое содержание
План раскрытия темы:
- различие МЖД и объекта кондоминиума;
- типы собственности в ОК;
- органы управления ОК;
- база данных о жильцах;
- отношения между субъектной и объектной частями МЖД;
- функциональная связь заказчиков, управленцев и исполнителей в МЖД;
- требования к профессиональной подготовке работников ОУ;
- МЖД как социальный и культурный субъект;
- принципы функционирования и культурное обеспечение МЖД;
- требования теории деятельности к нормам управленческой практики;
- схематическое моделирование и проигрывание ситуаций взаимодействия;
- системный подход к культурно-нормативному обеспечению управленческой практики;
- факторы обеспечения устойчивого функционирования МЖД.
Особенности проживания в МЖД как объекте кондоминиума
В целом, всякий многоквартирный жилой дом можно представить как социально-административную единицу страны или, условно, «маленькую страну», население которой имеет свои уникальные особенности совместного проживания.
Каждый МЖД должен быть зарегистрирован в органах юстиции в качестве объекта кондоминиума. Понятие кондоминиума (сondominium) происходит
от латинского сon– «вместе» и dominium – «владение». Кондоминиум - форма
собственности на недвижимость, при которой помещения МЖД находятся в
раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Особенности проживания в кондоминиуме обусловливаются совмещением 2-х типов собственности – поквартирной (долевой) и общедолевой. Общедолевая собственность или собственность общего пользования (крыша, подвал,
лестничные площадки, нежилые помещения, подъезды, внутридомовые инженерные коммуникации, придомовая территория) предполагает необходимость
согласования и подчинения всех жильцов дома общим правилам совместного
проживания.
Каким образом можно обеспечить принятие, а далее и соблюдение правил
общего поведения?
Теоретически, при небольшом числе жильцов, обладающих культурой
общения, согласования и самоуправления, возможны принятие и соблюдение
взаимовыгодных решений и правил общего поведения. Однако на практике это
35
встречается довольно редко. Как правило, управленческие функции по многоквартирному дому реализуются выборными или назначаемыми органами
управления (ОУ) – председателями КСК, управляющими компаниями (УК) и
др. Орган управления объектом кондоминиума(ОУОК) - физическое или юридическое лицо, осуществляющее функции по управлению объектом кондоминиума. Качество жизни в МЖД, проведение ремонтных работ, модернизация,
главным образом, предопределяются уровнем профессионализма органов
управления.
Кооператив собственников помещений (квартир) - некоммерческая организация, создаваемая собственниками помещений (квартир) для совместного
управления общей долевой собственностью участников одного (нескольких)
кондоминиума (кондоминиумов).
Управленческие работники должны рассматривать МЖД, в первую очередь, как социальный субъект. Это конкретные жильцы разной национальности, возраста, пола, профессий, имеющие разные ценности, потребности, привычки, интересы, возможности, уровень культуры. Соответственно, нужно
иметь как можно большую информацию, базу данных о жильцах. По каждому
дому нужно иметь список собственников квартир (таблица 1.1) и таблицу категорий жильцов (таблица 1.2). Это позволит учитывать при принятии управленческих решений все многообразие интересов и возможностей жильцов.
Таблица 1.1
Список собственников квартир
Квартира
ФИО
собственника
Место
работы
Должность
Телефон,
e-mail
Таблица 1.2
Таблица категорий жильцов
Категории жильцов
Год рождения
ФИО
Дети дошкольного
возраста
Учащиеся
Дееспособные
Многодетные матери
Безработные
Арендаторы
36
Квартира
Телефон,
e-mail
Инвалиды
Пенсионеры
В деятельности управленцы должны различать2 части - субъектную и
объектную, должны понимать, что субъектная часть выступает базовой. Субъектная часть деятельности по содержанию и обслуживанию ОК включает 3 типовые взаимосвязанные позиции - заказчик, управленец и исполнитель(рисунок
1.6). Заказчиками на данную деятельность выступают жильцы, в частности,
собственники ОК. Хотя на практике не все это осознают (например, дети) и,
тем более, не совершают соответствующих данной позиции действий. Некоторым управленцам (например, председателям КСК) это на руку, так как их деятельность становится бесконтрольной. Но, с другой стороны, когда жители осознают себя только потребителями, не встают в позицию заказчиков, это проявляется в иждивенческом, бесхозяйственном отношении к ОК, что не может не
раздражать управленцев.
Рисунок 1.6 – Функциональная связь заказчиков, управленцев
и исполнителей
В таблице 1.3 представлены предмет, функции и проблемы основных
субъектов ЖКХ - собственников МЖД, органов управления, Акиматов и поставщиков коммунальных услуг.
37
Таблица 1.3
Субъект
Собственники ОК
ОУ
Акиматы
Поставщики
Предмет
Функции
деятельности
объект
кондо-  формирование и мониторинг реаминиума
лизации заказа ОУ, Акиматами,
поставщиками и сервисными компаниями;
 выполнение принятых норм и
решений.
взаимодействие  анализ ситуации, фиксация ресурсобственников,
сов, затруднений, постановка пропоставщиков
блем, разработка и согласование
способов решения проблем с ССОК,
принятие решений;
 организация взаимодействия
ССОК и поставщиков, мониторинг
реализации принятых решений.
взаимодействие  анализ ситуации, фиксация ресурвсех региональ- сов, затруднений, постановка проных субъектов
блем, разработка и согласование
способов решения проблем с отв.
исполнителями, принятие НПА;
 организация взаимодействия
субъектов, мониторинг реализации
принятых НПА.
взаимодействие  анализ ситуации, фиксация ресурисполнителей по сов, затруднений, постановка пропредоставлению блем, разработка и согласование
услуг СОК
способов решения проблем с отв.
исполнителями, принятие НПА;
 организация взаимодействия исполнителей, мониторинг реализации принятых НПА.
Проблемы
Непрофессионализм
собственников
как
заказчиков,
отсутствие
профессионального ССОК
управленческий
непрофессионализм,
отсутствие механизма
трансформации
КСК в УК
управленческий
непрофессионализм
управленческий
непрофессионализм
МЖД как социальный субъект
МЖД как социальный субъект рассматривается двояко:
– с точки зрения взаимодействия жильцов, жильцов и ОУ, совета собственников и ОУ;
- с точки зрения взаимодействия представителей МЖД и внешних организаций – государственных органов управления (ГОУ), поставщиков и др.
Таким образом, специфика МЖД как социального субъекта, предопределяет основные трудности в управленческой деятельности, связанные с обеспечением бесконфликтных отношений и кооперативного взаимодействия с различными категориями жильцов и субъектов деятельности. В этой связи управленческим работникам следует особое внимание уделять фиксации, анализу и
инвентаризации разнообразных ситуаций взаимоотношений и взаимодействия,
освоению соответствующей культуры общения и согласования точек зрения
сторон.
38
МЖД как социальный субъект требует от управленческого работника
знания основ психологии (общей, возрастной, национальной и др.), социологии,
конфликтологии и педагогики, соответствующих умений и навыков общения и
взаимодействия. Управленец как социальный аналитик и педагог выступает в
качестве системообразующего фактора нейтрализации разнообразных противоречий между жильцами, мобилизации социальной энергии для создания взаимоприемлемой среды проживания.
МЖД как социокультурный субъект
МЖД как социокультурный субъект - это коллективный социальный
субъект (проживающие в одном доме жильцы разной национальности, возраста, пола, профессий, с различными ценностями, потребностями, интересами,
возможностями), демонстрирующий определенную культуру поведения, совместного проживания и взаимодействия. Требования построения открытого
гражданского общества, в первую очередь, требуют от всех граждан освоения
высокой культуры социальных отношений и взаимодействия в эксплуатации
ОК. От этого зависит сохранность, срок службы и здания, и инженерных коммуникаций.
В условиях рыночных отношений МЖД должен функционировать согласно культурным принципам самоорганизации, самоуправления и самофинансирования. Это накладывает требования, прежде всего, к членам ССОК и
ОУ. Они должны иметь профессиональную культуру рыночного мышления и
согласования точек зрения. Недостаток данной культуры предопределяет социальные конфликты, правовые, хозяйственные и экономические издержки. Соответственно требуется налаживание устойчивой системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации членов советов жильцов и управляющих компаний. Попытки разрабатывать нормативные правовые акты, производить реформы в сфере ЖКХ без учета недостаточного управленческого профессионализма, освоения культуры диалога и коммуникации логически не могут привести к желаемым результатам.
Анализ показывает, что управленческая практика нередко имеет бессистемный характер. ОУ преимущественно зациклены на решении ситуационных
организационно-хозяйственных и финансовых вопросов – «латании дыр» в
ущерб разработке и реализации мер стратегического характера. Совершенствование способов принятия совместных решений в коллективных формах мало
осознается как объективная необходимость. Не осознается системообразующий
характер проблем управленческого мышления, согласования и построения логических механизмов реализации норм в виде конкретных визуальных схем
действий и взаимодействия субъектов.
Малоосознаваемой проблемой остается и пассивная гражданская позиция
населения. В этом контексте в статье Президента Казахстана Н.А. Назарбаева
«Социальная модернизация Казахстана: двадцать шагов к обществу всеобщего
труда», опубликованной в 2012 г., отмечены соответствующие проблемы и
предложены концептуальные ориентиры [3]. В частности, говорится, что серь39
езным барьером на пути социальной модернизации в Казахстане является инфантилизм граждан. Недостаточно развиты механизмы регулирования, предупреждения и профилактики трудовых споров и конфликтов. Недостаточна правовая ответственность за провоцирование социально-трудовых конфликтов.
Президент отмечает, что целесообразно принять законы и правовые нормы предупреждения, регулирования и разрешения конфликтных ситуаций, создать механизм внесудебного урегулирования споров и конфликтов. Наряду с
этим следует развивать самоорганизующие начала в жизни казахстанцев, в том
числе органы местного самоуправления, «осовременить» институты гражданского общества, которые должны стать действенными инструментами реализации социальных инициатив граждан.
Остается лишь конкретизировать данные концептуальные ориентиры.
Например, нужно ответить на вопрос – какие нужно использовать методологические подходы и принципы, чтобы гарантировать успешность преодоления
социального инфантилизма граждан, разрешения социальных и трудовых конфликтов, эффективность диалоговых площадок?
Имеющиеся технологические формы согласования версий и точек зрения
сторон обладают низкой степенью эффективности из-за отсутствия механизмов
нейтрализации логических ошибок в мышлении и взаимодействии субъектов. В
этом отношении созданная методологами теория деятельности позволяет представить все управленческие нормы в виде логических схем [4]. Схемы отвечают
таким критериям практики, как:
 зримость, следовательно, прозрачность;
 логичность, следовательно, убедительность;
 позиционная и функциональная полнота, следовательно, возможность
однозначного понимания и выполнения конкретными субъектами конкретных
действий.
Благодаря схематической прозрачности различных процедур мышления,
согласования и реализации тех или иных норм обеспечиваются нейтрализация
субъективного произвола и нормирование разнообразной практики на единой
организационно-методологической основе.
Построенные схемы взаимодействия субъектов задают функциональную
однозначность, позволяют быстро обнаруживать и устранять отклонения в
практике, моделировать последствия принимаемых решений и даже приходить
к согласию без постановки вопросов на голосование. Именно логические функциональные схемы выступают средствами организации и экономичного использования всех ресурсов – финансовых, материальных, трудовых, энергетических. В частности, очевидно, что к энергосбережению в сфере ЖКХ нужно
подходить системно. Значит, нужно вводить понятие энергоэффективной деятельности и, с точки зрения максимально эффективного их взаимодействия уточнить и согласовать позиции и функции всех субъектов ЖКХ (рисунок 1.7).
40
С этой целью целесообразно периодическое проведение во всех регионах
страны семинаров-тренингов по теме: «Совершенствование механизмов взаимодействия субъектов ЖКХ». На подобных семинарах желательно присутствие
представителей всех ведущих региональных субъектов ЖКХ - руководителей и
специалистов КСК, коммунальных предприятий, жилищных инспекций, Акиматов, представителей научных, проектных, консалтинговых, образовательных
организаций. Постоянно совершенствуя схемы взаимодействия, можно с максимальной результативностью добиваться эффективного управления и энергоэффективной эксплуатации МЖД.
Рисунок 1.7 – Схематическое обеспечение энергоэффективной
деятельности
Схематическое моделирование и проигрывание ситуаций взаимодействия
Принципиальная особенность строящихся схем состоит в том, что они
имеют деятельностный характер - в них обозначаются позиции, предметы,
средства, функции, действия, промежуточные и конечные продукты и проч.,
процессы мышления, согласования, взаимодействия и реализации норм. Это
служит основанием экспериментальной проверки версий норм, нормативных
положений путем схематического моделирования и проигрывания вариантов
взаимодействия соответствующими реальными субъектами.
Игромоделирование взаимодействия происходит в 4-х слоях практики:
мышления, согласования, оформления и реализации норм деятельности (рисунок 1.8).Причем затруднения в практике рассматриваются в качестве главных
факторов функциональной кооперации и взаимодействия субъектов различных
сфер деятельности (рисунок 1.9).
Благодаря схематической прозрачности строящихся моделей деятельностных процедур обеспечивается однозначность функционального понимания
41
и согласования субъектов, быстрого обнаружения и устранения отклонений в
практике, моделирования последствий принимаемых решений, прихода к согласию без постановки вопросов на голосование.
Рисунок 1.8 – Типовые затруднения в практике деятельности
Рисунок 1.9 – Модель функциональной кооперации субъектов деятельности
С применением методологических новаций Международная профессиональная академия «Туран-Профи» начиная с 2010 года проводит пяти- и десятидневные семинары-тренинги для субъектов ЖКХ в различных городах Ка42
захстана[5]. Применяются методы организованной коммуникации, игромоделирования, функционально-стоимостного анализа, язык схематических изображений и др.
В семинарах принимают участие специалисты местных исполнительных
органов, коммунальных предприятий, управляющих и сервисных компаний,
председатели КСК и др. В основу семинаров-тренингов, проходящих по теме:
«Схематическое моделирование и совершенствование механизмов взаимодействия субъектов ЖКХ с целью повышения эффективности управления и энергосбережения», положена гипотеза о том, что разработка и реализация более
совершенных механизмов взаимодействия приводит к снижению энергетических, финансовых и материальных издержек.
Участники семинаров выделяют из своего опыта и анализируют типичные реальные образцы, систематизируют проблемные ситуации, строят более
эффективные схемы функционального взаимодействия. Основным ориентиром
в этих построениях являются интересы жильцов многоквартирных домов. Подчеркиваются такие проблемы, как незыблемость сложившихся иждивенческих
стереотипов отдельных жильцов, бесхозяйственное отношение некоторых собственников к объекту кондоминиума, низкая культура проведения собраний,
непрозрачность деятельности и тарифной политики предприятиймонополистов, непрофессионализм персонала органов управления и др.
Большие дискуссии вызывают обсуждение предметов деятельности Акиматов, коммунальных предприятий и КСК, определение границ собственности
и эксплуатационной ответственности. Однако договориться в отношении их
содержания и модернизации при ограниченной платежеспособности и нередко
полярных интересах собственников, застройщиков, управляющих компаний и
др. субъектов бывает крайне трудно. Как правило, всеми констатируются проблема согласования точек зрения и необходимость совершенствования существующих схем взаимодействия, уточнения функций не только КСК, коммунальных предприятий, Акиматов, но и субъектов интеллектуальной инфраструктуры ЖКХ – научных, проектных, консалтинговых, образовательных институтов.
Участники не отрицают версии, а перекладывают их в логические схемы
действий тех или иных субъектов, сравнивают, обсчитывают, выявляют последствия, оценивают результаты. В результате дискуссий участники вырабатывают рекомендации - по разработке и составлению социальных и технических паспортов домов, разработке критериев, механизмов и методики проведения собраний жильцов, выбору и мониторингу деятельности управляющих
компаний, взаимодействию Советов жильцов с председателями КСК или УК и
др. Подчеркивается необходимость создания банка всевозможных моделей самоуправления, хозяйственной деятельности и взаимодействия субъектов ЖКХ.
Особое значение уделяется формированию профессиональных Советов жильцов и персонала управляющих компаний.
43
Общий вывод состоявшихся семинаров состоял в том, что главным фактором успешной модернизации, повышения эффективности управления и энергоэффективности системы ЖКХ, соответствующего повышения комфортности
проживания в МЖД, является повышение управленческого профессионализма
и совершенствование механизмов взаимодействия субъектов на единой методологической основе. Подчеркивалось, что строящиеся схемы мышления и
деятельности позволяют моделировать и с высокой степенью надежности предвидеть последствия принимаемых решений. Одновременно решаются проблемы обеспечения «прозрачности» нормативных правовых актов, легализации
«теневых» финансовых, документационных и материальных потоков. В проекции на бизнес можно строить визуальные «дорожные бизнес-карты» развития
предприятий, на которых - отслеживать, рассчитывать и контролировать движение товарно-денежных потоков.
Системный подход к культурно-нормативному обеспечению управленческой практики
Системный подход предполагает рассмотрение МЖД как логического системного объекта. Системообразующим «ядром» являются жильцы дома. Последовательно принимаются социальные, культурные, правовые, хозяйственные, экономические нормы взаимоотношений, деятельности и взаимодействия
субъектов МЖД. Далее на их основе и с учетом существующих государственных стандартов рассматриваются и принимаются нормы инженернотехнического обеспечения дома как объекта кондоминиума (рисунок 1.10).
44
Рисунок 1.10 – Факторы устойчивого функционирования МЖД
Формальная регистрация МЖД как ОК еще не означает, что жильцы дома
одномоментно превращаются в социальных и культурных субъектов и по хозяйски относятся к общедомовой собственности. Поэтому и предлагается логический порядок принятия и реализации норм, обеспечивающий последовательную трансформацию МЖД в полноценный объект кондоминиума. Каждая последующая норма (из приведенных видов) удерживает в себе предыдущие, становится более сложной для выполнения. С другой стороны, в рамках представленного логического цикла значимость каждой последующей нормы снижается.
Наибольший «вес» имеют социальные нормы. Поэтому, с точки зрения эффективного функционирования МЖД, если социальные и следующие за ними
культурные нормы не выполняются, то формальная регистрация ОК фактически не превращает жильцов в эффективных собственников.
Рассмотрим подробнее цикл нормативно-правового обеспечения МЖД.
Вначале согласуются индивидуальные представления жильцов и порождаются
общие для всех нормы социального типа. Затем привлекаются понятия и категории культуры, ужесточающие требования к социальным нормам, благодаря
соответствующей реконструкции они становятся социокультурными. Через
призму социокультурных требований рассматриваются и принимаются с соответствующими уточнениями нормы существующего права. Функционирование
МЖД в рамках социокультурных и правовых норм должно учитывать и ситуационно возникающие хозяйственные и экономические вопросы. Поэтому появляется необходимость в согласовании хозяйственных, экономических и инженерно-технических норм.
Подобное системное нормативное обеспечение превращает МЖД в полноценный ОК. Благодаря такому представлению ОУОК всегда имеет возможность проводить системный анализ ситуации. К примеру, при эксплуатации ОК
могут возникать разногласия во взаимодействии собственников, управленцев,
поставщиков. Причины разногласий руководитель ОУ может обнаружить в
недоработанности и/или в несоблюдении ранее принятых норм того или иного
типа. Управленческие действия должны быть направлены, прежде всего, на
устранение выявленных причин.
Вопросы для закрепления:
1. Чем отличается жилой дом от объекта кондоминиума?
2. Особенности проживания в кондоминиуме?
3. Какими качествами должны обладать работники ОУ ОК?
4. Что представляет собой МЖД как социальный субъект?
5. Что представляет собой МЖД как социокультурный субъект?
6. Каковы проблемы управленческого мышления?
7. Что представляют собой нормы управленческой практики с позиции
инновационной теории деятельности?
8. Что дает схематическое моделирование и проигрывание ситуаций
взаимодействия?
45
9. Каковы факторы обеспечения устойчивого функционирования МЖД?
Примеры
Анализ и реконструкция ситуации взаимодействия КСК с ГОУ по
установке общедомового прибора учета теплоэнергии
Типичная ситуация взаимодействия ГОУ и КСК
ГОУ: Еще до 2009 года в каждом МЖД должны были быть установлены
приборы теплового учета. И Вы (КСК) должны заниматься вопросами их установки, т.к. непосредственно работают с жильцами и должны убеждать их в
необходимости установки счетчиков. Тем более, сейчас разработана программа
модернизации ЖКХ до 2020г., что предполагает большой объем работы.
КСК: Мы не можем этого сделать, потому что жильцы не хотят нести финансовые затраты.
ГОУ: Но есть же программы установки теплосчетчиков в кредит. Вам же
показали, что надо делать… Первое, нужно зарегистрировать кондоминиум,
потом - составить списки на получение жилищной помощи и т.д.
КСК: Для регистрации кондоминиума необходимо собрать 100% подписей жильцов, мы не можем их собрать. Также как и деньги на оплату и установку счетчиков.
ГОУ: Сейчас мы должны провести модернизацию, установить счетчики в
тех домах, в которых есть согласие жильцов, а потом в принудительном порядке поставим и в остальных домах. И если будут зарегистрированы кондоминиумы, то достаточно будет 75% подписей. Оставшиеся 25% жильцов обязаны
будут внести оплату через решения суда.
КСК: Жильцы не уверены в экономической целесообразности установки
приборов учета, говорят, что на практике они не обеспечивают сохранение
энергии, что счетчики выгодны сервисным компаниям, а не им. Что через 12
лет на установку нового счетчика опять надо будет собирать 450000 тенге и
даже больше. Нам не достает аргументов для мотивации жильцов.
ГОУ: Мы должны объединиться и вместе уговаривать жильцов, проводить совместную рекламную кампанию.
КСК:А кто тогда будет оплачивать расходы на рекламу? …
Квалификация ситуации
Ранее, в условиях административно-командных отношений подобные
решения принимались центральными органами управления и в виде предписаний доносились для исполнения всем субъектам ЖКХ. В условиях рыночных
отношений МЖД рассматриваются в качестве самоуправляемых хозяйствующих субъектов. Органы управления (КСК) должны работать, в первую очередь,
с жильцами, но при этом учитывать рекомендации государственных органов.
Особенность ситуации состоит в том, что фактически МЖД не реализуют
функции хозяйствующих рыночных субъектов. Госорганы обеспокоены состоянием сферы ЖКХ, принимают соответствующие административные меры
внешнего управленческого воздействии. При этом КСК ставятся в позицию ис46
полнителей, но как «исполнителей»их не снабжают необходимыми ресурсами.
На первое место выдвигается необходимость выполнения государственных задач модернизации, вопросы недостаточной платежеспособности и мотивации
жильцов отходят на второй план. Образуется противоречие между административными методами воздействия и статусом самоуправления субъектов МЖД,
не обладающих необходимыми ресурсами.
Тем не менее, требования ГОУ все же остаются обязательными для нижестоящих органов в управленческой иерархии, вплоть до председателей КСК и
приобретают операционно-исполнительский характер. При этом ГОУ не могут
в полной мере спросить с КСК за невыполнение поставленных задач, т.к. с точки зрения права эти субъекты сами должны принимать решения. В итоге, данная двойственная ситуация МЖД («исполнительства» и «самоуправления»)
разрешается формальным реагированием на «управленческие меры» или игнорированием внешних управленческих усилий.
В данной ситуации можно зафиксировать следующие затруднения:
1. недостаточность способностей ГОУ «управлять» самоуправляемыми
субъектами;
2. недостаточность способностей управленцев понять и согласовать заказ
на свою деятельность с другими субъектами ЖКХ;
3. недостаточность управленческих способностей придать общедомовым
приборам учета теплоэнергии статус рыночного товара, т.е. такого, который
имел бы реальный потребительский спрос;
4. недостаточность управленческих способностей к совместному анализу
ситуации и принятию взаимовыгодных решений.
Реконструкция ситуации
Для сохранения позиций МЖД как самоуправляемых хозяйствующих
субъектов ЖКХ административный стиль управления ГОУ (одностороннее
принятие решений) должен быть изменен на рыночный (неформальное согласование интересов всех заинтересованных сторон).
Должны быть определены позиции и функции каждого субъекта взаимодействия. На уровне жильцов (заказчиков) – это выражение своих потребностей, необходимостей и возможностей, мониторинг качества предоставляемых
товаров и услуг. На уровне председателя КСК – это разработка, согласование с
жильцами и реализация проектов модернизации МЖД. ГОУ должны создавать
организационно-правовые условия, способствующие достижению высокого качества и снижению стоимости проектов модернизации ЖКХ, формированию
развитой инфраструктуры ЖКХ, обеспечивать эффективное взаимодействие
научных, проектных образовательных институтов, консалтинговых и предпринимательских организаций, КСК и др.
Практические задачи
47
Задача 1.Опишите в форме диалога типичную ситуацию взаимодействия
председателя КСК с жильцами по поводу проведения капремонта и термомодернизации МЖД. Дайте квалификацию и реконструкцию ситуации.
Задача 2. Опишите в форме диалога типичную ситуацию взаимодействия
председателя КСК с поставщиками коммунальных услуг. Дайте квалификацию
и реконструкцию ситуации.
Задача 3. Подготовьте и сделайте презентацию Ваших предложений для
собственников квартир по ремонту и модернизации МЖД.
Задача 4.Постройте формулу взаимозависимости функций ССОК, ОУОК,
ГОУ, использования инженерных энергосберегающих технологий.
Задача 5. Опишите типовые затруднения в практике деятельности (рисунок 1.8). Приведите примеры из своей практики.
Задача 6. Опишите модель функциональной кооперации субъектов деятельности (рисунок 1.9). Приведите с использованием модели примеры культурного взаимодействия Акимата, коммунальных предприятий, ССОК, ОУ ОК
и жильцов.
48
Тема 1.2. Управление МЖД как правовым субъектом
Краткое содержание
План раскрытия темы:
 основные нормативные правовые акты;
 МЖД как правовой субъект;
 понятия кондоминиума, объекта кондоминиума;
 регистрация объекта кондоминиума;
 основные положения из Земельного кодекса Республики Казахстан;
 формы управления объектом кондоминиума;
 особенности проживания в МЖД на условиях аренды;
 организация деятельности КСК;
 функциональная ответственность субъектов за общедомовую собственность МЖД;
 функциональная ответственность субъектов за инженерные коммуникации МЖД.
МЖД как правовой субъект. Объект кондоминиума.
МЖД как правовой субъект функционирует в соответствии с законами
страны и имеет право принимать в рамках существующего законодательства
собственные правила, регулирующие отношения и взаимодействие жильцов,
порядок содержания и использования общедолевой собственности. Глубинным
же основанием правового субъекта выступает социокультурное поведение
жильцов МЖД.
МЖД как правовой субъект функционирует в рамках следующих основных нормативных правовых актов:
1. Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая часть, с изменениями и дополнениями по состоянию на 01.03.2011 г.).
2. Земельный кодекс Республики Казахстан (с изменениями и дополнениями по состоянию на 04.07.2013 г.).
3. Постановление Правительства Республики Казахстан от 22.12.1997г.
№ 1813 «Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам кондоминиума)».
4. Приказ Министра Юстиции Республики Казахстан «О государственной регистрации объекта кондоминиума» от 27.04.1998 г.
5. Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства Республики Казахстан от 07.12.2000 г. № 1822.
6. СНиП РК 01-01-2001 «Государственные нормативы в области архитектуры, градостроительства и строительства. Основные положения».
7. Закон Республики Казахстан «О некоммерческих организациях» от
16.01.2001 г.
49
8. Закон Республики Казахстан от 8 мая 2001 года № 197-II
«О потребительском кооперативе (с изменениями и дополнениями по состоянию на 24.12.2012 г.)».
9. СН РК 1.04-04-2002 «Обследование и оценка технического состояния зданий и сооружений».
10. ПР РК 1.04-22-2002 «Техническая эксплуатация и содержание жилищного фонда».
11. РДС РК 1.04-15-2004 «Правила технического надзора за состоянием
зданий и сооружений».
12. СН РК 1.04-26-2004 «Реконструкция, капитальный и текущий ремонт
жилых зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения».
13. СТ РК-1.1.2005 «Государственная система технического регулирования Республики Казахстан. Стандартизация. Термины и определения».
14. Правила пользования тепловой энергией, утвержденные приказом
Министра энергетики и минеральных ресурсов Республики Казахстан от
24.01.2005 г. № 10.
15. Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество» от 26.07.2007 г. № 310-III.
16. СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания».
17. Правила государственной регистрации объекта кондоминиума,
утвержденные приказом и.о. Министра юстиции РК от 24.08.2007 г. № 241 (с
изменениями и дополнениями по состоянию на 21.06.2011 г.).
18. Правила предоставления жилищной помощи, утвержденные постановлением Правительства РК от 30.12.2009 г. № 1729.
19. Закон РК «О жилищных отношениях» от 29.05.2010 г.
20. Приказ Председателя АДС и ЖКХ от 15.10.2009 г. № 124. «Об
утверждении Типовых форм протокола собрания собственников помещений
(квартир) и листа голосования при проведении письменного опроса собственников помещений (квартир), отчета по управлению объектом кондоминиума».
21. Методика по организации деятельности КСК и органов управления
объектом кондоминиума, утвержденная приказом и.о. Председателя Агентства
РК по делам строительства и ЖКХ от 29.12.2010 г. № 606.
22. Программа модернизации ЖКХ РК на 2011-2020 годы. Постановление Правительства Республики Казахстан от 30.04.2011 г. № 473.
23. Приказ Председателя АДС и ЖКХ от 12.12.2011 г. № 479. «Об
утверждении Методики расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума».
24. Приказ Председателя Агентства Республики Казахстан по делам
строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 13.09.2011 года № 338
«Об утверждении Типовой формы договора управления объектом кондоминиума».
25. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума,
утвержденные постановлением Правительства РК от 1.12.2011 г. № 1421.
50
26. Приказ Председателя Агентства РК по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 21.12.2011 г. № 514 «Об утверждении Типового положения о жилищной инспекции».
Ключевым вопросом в правовых отношениях субъектов МЖД выступает
отношение к собственности.
Жизнедеятельность в многоквартирном доме невозможна без вспомогательных элементов (лестниц, лифтов и прочего). Поэтому одновременно с приобретением права собственности на жилое и нежилое помещение у жильцов
возникает право общей собственности на коридоры, крыши, внутридомовые
инженерные сети, подвалы и др. С учетом этого жилищным законодательством
РК введены следующие понятия.
Кондоминиум -особая форма собственности (иного права) на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной
(индивидуальной) собственности (ином праве) физических и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, в том числе и земельный участок, принадлежат им на праве общей
долевой собственности (ином общем праве) и не отделимы от прав на части недвижимости, находящейся в раздельной (индивидуальной) собственности
(ином праве).
Объект кондоминиума - имущественный комплекс, состоящий из земельного участка (земельных участков), первичных и вторичных объектов, на который устанавливается в соответствии с законодательством Республики Казахстан собственность на недвижимое имущество в форме кондоминиума.
Предполагается, что при приобретении помещения (квартиры), собственник должен одновременно вступить в правовые отношения с объектом кондоминиума.
Соответственно, собственники помещений (квартир) обязаны участвовать
во всех расходах по содержанию общего имущества и дома, нести ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности.
Государственная регистрация ОК осуществляется на основании Правил
государственной регистрации объекта кондоминиума, утвержденных приказом
и. о. министра юстиции Республики Казахстан от 24.08.2007 года № 241 (далее
- Правила) и Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество» от 26.07.2007г.
Согласно п. 1 ст. 32 Закона РК «О жилищных отношениях», МЖД должен
быть зарегистрирован в территориальных органах юстиции, осуществляющих
государственную регистрацию по месту нахождения недвижимого имущества,
в качестве объекта кондоминиума. Только с этого момента он становится правовым субъектом.
Кондоминиум образуется в жилых домах, где проживает 2 и более собственников помещений (квартир). И кондоминиум может быть прекращен лишь
при переходе прав собственности на все помещения и общее имущество в жи51
лом доме к одному собственнику (физическому, юридическому лицу, государству), либо при принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд или повреждении (разрушении) большей части жилого дома в
результате чрезвычайной ситуации.
Порядок подготовки к регистрации объекта кондоминиума следующий:
а) проведение собрания и оформление протокола о решении собственников квартир (помещений) зарегистрировать ОК;
б) оформление Соглашения собственников на регистрацию ОК с приложением расчета долей собственности соразмерно площади в общей собственности (приложение 1.1);
в) изготовление земельного акта;
г) изготовление технического паспорта на ОК (оригинал, копии);
д) предоставление в органы юстиции: заявления по форме, протокола, соглашения, земельного акта(если до момента регистрации ОК право на земельный участок не было зарегистрировано), технического паспорта, удостоверения
личности и РНН доверенного лица (оригинал, копии), квитанции об оплате госпошлины.
При первоначальной регистрации кондоминиума изготовление технического паспорта на ОК производится за счет бюджетных средств.
Ставка сбора за регистрацию объекта кондоминиума согласно ст.456
Налогового Кодекса РК составляет 1 МРП.
В соответствии с п. 13. Правил и ст. 39 Закона РК для государственной
регистрации ОК заявители или их уполномоченные представители представляют документы в регистрирующий орган (через Центры обслуживания населения).
Уполномоченными представителями признаются:
- лицо, избранное на общем собрании участников кондоминиума;
- орган управления объектом кондоминиума, если такие полномочия
представлены ему учредительными документами, договором на управление ОК
или общим собранием участников кондоминиума;
- любой участник кондоминиума, если размеры долей в общем имуществе
определяются в порядке, предусмотренном законодательным актом о жилищных отношениях.
Согласно ст. 42 Закона РК «О жилищных отношениях» не позже чем через месяц после регистрации ОК собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с ОК как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники
отвечают солидарно.
До регистрации ОК сделки с общим имуществом не приобретают юридической силы, за исключением случаев, когда сделка с долей в общей собственности считается совершенной при совершении сделки с имуществом, находящимся в индивидуальной (раздельной) собственности (ином вещном праве).
52
Основные положения из Земельного кодекса Республики Казахстан
Согласно Земельному кодексу РК земельные участки, застроенные жилыми зданиями, могут находиться в частной собственности граждан[6]. Причем
собственник(и) земельного участка осуществляет права владения, пользования
и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений госорганов. Он вправе совершать любые сделки, не запрещенные законодательными актами РК в отношении своего земельного
участка без изменения его целевого назначения, в частности, вправе сдавать
земельный участок во временное пользование на основе договора о временном
пользовании земельным участком (в форме договора аренды или договора о
безвозмездном пользовании).
Право собственности на здания автоматически влечет за собой и право
собственности на земельный участок, который занят данными зданиями. Если
указанный участок является неделимым, он переходит к приобретателю недвижимости полностью.
Отчуждение права собственности либо права постоянного или права временного землепользования на земельный участок, который занят зданиями без
соответствующего отчуждения указанной недвижимости, а равно отчуждение
недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который
занят указанной недвижимостью, не допускаются.
Земельный участок, на котором размещается МЖД, переходит в общую
долевую собственность собственников, входящих в состав объекта кондоминиума.
Деление земельного участка, входящего в состав ОК допускается с письменного согласия всех участников.
Доля каждого собственника в общем имуществе не отделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение. Размер доли определяется отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей
всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре (идеальная доля).
Порядок пользования земельным участком, расположенным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарногигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных и других
норм.
Земельный участок при здании может быть предоставлен в раздельную
собственность участникам кондоминиума в случаях необходимости обеспечения технологических нужд функционирования нежилых помещений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания и его
использование не будет противоречить условиям эксплуатации земельного
участка, входящего в состав ОК.
53
Переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу
влечет переход к приобретателю соответствующей доли в праве на земельный
участок.
Управление объектом кондоминиума
Управление ОК лежит в плоскости гражданско-правовых отношений, поэтому все возникающие в процессе управления отношения регулируются Гражданским кодексом РК. Выбор формы управления ОК определяется соглашением его участников.
В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую
систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума.
Формы управления объектом кондоминиума:
1) непосредственное управление всеми собственниками, если их число не
превышает 4-х;
2) кооператив собственников помещений (квартир) – КСК или потребительский кооператив – ПК;
3) управление третьими физическими (управляющий жилым домом) или
юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);
4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
Объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых по договору службе оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг либо управляющему жилым домом, определяется договором.
Собственники помещений вправе заключать и отдельные договоры об
оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с теми организациями, которые предоставляют такие услуги.
Решением большинства собственников помещений (квартир) форма
управления объектом кондоминиума может быть изменена.
Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одним кооперативом собственников помещений, вправе по решению, принятому большинством, выйти из состава этого кооператива и образовать свой отдельный кооператив либо применить иную форму управления
объектом кондоминиума.
Кондоминиум в некоторых случаях применяется также и для управления
государственным жильем. В жилых домах и помещениях, относящихся к государственной форме собственности, государство как один из собственников в
лице местного исполнительного органа или государственного предприятия является участником кондоминиума и членом учрежденного объединения собственников для совместного управления ОК.
54
Наиболее распространенной формой управления ОКв Республике Казахстан является КСК. КСК - некоммерческая организация, юридическое лицо, создаваемое собственниками квартир (помещений) для совместного управления
общей долевой собственностью участников одного (нескольких) кондоминиума
(кондоминиумов). Органами управления кооператива являются: общее собрание (высший орган), правление или председатель (исполнительный орган), ревизионная комиссия или ревизор (контрольный орган).
Собственники помещений (квартир), объединенные в КСК или ПК, имеют ряд неоспоримых преимуществ, среди которых:
а) право всех членов принимать активное участие в делах, затрагивающих
их общие интересы;
б) юридическая защита их законных прав (в соответствии с Уставом
КСК);
в) уточнение их прав и обязанностей, включая финансовые обязательства
по отношению к другим собственникам жилых и нежилых помещений в том же
здании;
г) эффективные и действенные меры принуждения к выполнению общих
обязательств собственников;
д) работоспособный и понятный механизм принятия своевременных решений, связанных с ремонтом и эксплуатацией зданий и отдельных квартир;
ж) возможность рационального использования энергоресурсов, участвуя
в принятии решений в управлении жильем;
и) возможность определенного выбора, в том числе на конкурсной основе, поставщиков и подрядчиков услуг.
Совместная собственность не может быть разделена по требованию одного собственника. Большинство объектов общей собственности не подлежит отчуждению и передаче в пользование. К ним относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, вестибюли, тамбуры, технические этажи, несущие и ограждающие ненесущие конструкции,
механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца. К ним также относятся участки подъездных путей, пешеходных дорожек, бельевых, развлекательно-спортивных площадок, других мест общего
пользования, отчуждение или передача в пользование которых ограничивают
реализацию прав жителей многоквартирного дома.
КСК может создаваться на базе одного или нескольких объектов кондоминиума, может заниматься хозяйственной деятельностью, но прибыль должна
направляться на улучшение состояния жилищного фонда. Распределение прибыли между членами КСК не допускается, за исключением случаев ликвидации
КСК.
КСК может участвовать в инвестиционных проектах, к примеру –в пристройке к зданию дополнительных жилых и прочих помещений, надстройке
55
мансардных этажей, смене системы теплоснабжения дома (переходе с зависимой на независимую систему отопления), устройстве паркингов и т.д.
Потребительским кооперативам законодательством предоставлено право
распределять доходы от предпринимательской деятельности между своими
участниками. Таким образом, ПК занимает промежуточное положение между
коммерческими и некоммерческими организациями.
В соответствии с Законом РК «О жилищных отношениях», не позже чем
через месяц после регистрации ОК, собственники квартир (помещений) должны решить вопрос о форме управления ОК.
Для обеспечения качественного обслуживания МЖД на общем собрании
члены кооператива решают вопрос – самим выполнять управленческие функции (самоуправление), делегировать их профессиональным управляющим компаниям (УК) или индивидуальным предпринимателям (ИП). Во втором случае
собственники выбирают соответствующую УК (или ИП) и председатель правления кооператива заключает с ней договор.
Важно понять правовые границы между ГОУ и ОУ ОК. Государственные
органы имеют право содействовать становлению культуры самоуправления
МЖД, но не имеют права понуждать ОУ ОК к заключению договоров или исполнению работ по реализации государственных программ.
Особенности проживания в МЖД на условиях аренды
Если у МЖД имеется один собственник (государство или частный владелец), жильцы становятся арендаторами. В этом случае минимизируется необходимость согласовательных процедур между ними. Собственнику выгодно выбрать на конкурсной основе профессиональный ОУ, делегировав ему право
распоряжаться МЖД с условием выполнения мероприятий, обеспечивающих
поддержание или повышение рыночной стоимости дома.
ОУ вырабатывает соответствующую стратегию, формы взаимодействия с
жильцами, правила пользования общедомовой собственностью, включая инженерные сети и придомовую территорию, и на этой основе заключает либо, в
случае нарушения принятого порядка, расторгает соответствующие договоры с
жильцами-арендаторами квартир.
Организация деятельности КСК
Инициатива по созданию КСК принадлежит собственникам квартир и
помещений МЖД. При этом инициативная группа собственников должна познакомиться с правовыми основами создания КСК, целью его деятельности.
Для создания КСК собственники должны провести как минимум 2 собрания организационное и учредительное. Основным результатом учредительного собрания является решение об учреждении КСК, а также принятие Устава и
Учредительного договора (последний документ не является обязательным, однако его наличие является желательным и не противоречит законодательству
Республики Казахстан). Данные документы готовятся членами инициативной
56
группы. Наличие Учредительного договора оказывает позитивное влияние на
дальнейшую деятельность КСК, так как на учредительном собрании помимо
собственников жилых и нежилых помещений (физические лица) могут принимать участие представители коммунальной, государственной и иных форм собственности. Формы рекомендуемого протокола учредительного собрания собственников помещений и учредительного договора приведены в Приложении
1.2 и Приложении 1.3.
Помимо обсуждения вопросов о техническом состоянии и содержании
дома на собрании решается вопрос о расчете долей общей собственности всех
собственников этого дома. При этом конкретизируется перечень объектов общей собственности, имеющий 2 части:
а) системы жизнеобеспечения дома, не подлежащие отчуждению;
б) системы жизнеобеспечения дома, подлежащие отчуждению (их конкретное целевое использование возможно по соглашению собственников помещений дома).
При невозможности обеспечить кворум на организационном и учредительном собраниях рекомендуется использовать метод письменного опроса
собственников в соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных
отношениях». Форма опросного листа приведена в Приложении 1.4.
Порядок организации и деятельности КСК определены Законом РК «О
жилищных отношениях».
Примерный Устав КСК приведен в Приложении 1.5.
Существующие КСК, как правило, делегируют функции управления
председателям - частным физическим лицам, и практически не контролируют
их деятельность. Руководствуясь прагматическими интересами извлечения
максимальных доходов председатели КСК стараются брать в свое управление
другие МЖД. Действительно, с точки зрения оптимизации издержек в управлении и хозяйственной деятельности возможно объединение домов с единой дворовой системой, общим вводом тепловой сети, водоснабжения, водоотведения,
энергообеспечения и др. Однако примеры функционирования крупных КСК в
городах Астана и Алматы, имеющих в своем управлении от 25 до 80 жилых
домов, показывают, что качество их работы оставляет желать лучшего. КСК, по
сути, становятся автономными производственными управлениями, на которых
жители домов не могут оказать какого-либо влияния. Поэтому не рекомендуется создавать КСК с общим количеством квартир более 800.
Функциональная ответственность субъектов за общедомовую
собственность МЖД
Для выбора способа эффективного управления собственностью предварительно нужно определиться в вариантах правовых отношений между различными собственниками (собственниками ОК, ОУ, коммунальными предприятиями, региональными органами управления и др.). С другой стороны, само понятие собственности предполагает реализацию по отношению к ней трех функций: владение, распоряжение и пользование. Владеть собственностью может
57
одно лицо, распоряжаться - другое, а пользоваться - третье. Следовательно,
нужно разграничивать и определять ответственность каждого субъекта за реализацию каждой из этих функций.
Возможные варианты функциональной ответственности субъектов за общедомовую собственность МЖД за исключением инженерных коммуникаций
приведены в следующей таблице.
Функциональная ответственность субъектов
за общедомовую собственность МЖД
№
1
2
3
владение
собственники ОК
Акимат
частный собственник
распоряжение
ОУ
ОУ
ОУ
пользование
жильцы
жильцы
жильцы
Наиболее распространенным в настоящее время является 1-й вариант, когда согласно Закону вся общедомовая собственность выделена в кондоминиум
и принадлежат на праве частной долевой собственности жильцамсобственникам ОК, а право распоряжаться ими делегировано ОУ. Вследствие
«распыленности» интересов и мнений многочисленных собственников-жильцов
желаемого контроля с их стороны за деятельностью ОУ нет. Много нареканий
и со стороны ОУ к жильцам в отношении безответственного отношения к общедомовому имуществу.
Согласно 2-му варианту право владения общедомовой собственностью
принадлежат государству (Акимату). Акимат может выбрать на конкурсной основе профессиональный ОУ, делегировав ему право распоряжаться МЖД с
условием повышения или поддержания его высокой рыночной стоимости. В
этом случае ОУ может вырабатывать по согласованию с жильцами соответствующую стратегию, принимать «устав общежития», правила пользования
общедомовой собственностью, включая инженерные сети и придомовую территорию, и на этой основе, может иметь право заключать соответствующие договоры с собственниками квартир.
3-й вариант аналогичен 2-му с тем лишь отличием, что владельцем общедомовой собственности может быть частный собственник (физическое или
юридическое лицо).
Возможные варианты функциональной ответственности субъектов за инженерные коммуникации МЖД приведены в следующей таблице.
№
1
2
3
4
Функциональная ответственность субъектов
за инженерные коммуникации МЖД
владение
распоряжение
пользование
собственники ОК
ОУ
жильцы
КП
ОУ
жильцы
КП
КП
жильцы
частный собственник
ОУ (КП)
жильцы
58
Согласно 1-му, наиболее распространенному варианту, все коммуникации также принадлежат на праве частной долевой собственности жильцам
(собственникам ОК), а право распоряжаться ими делегировано ОУ. Как и в случае с общедомовой собственностью, вследствие закрепления функций владения
за многочисленными жильцами, а распоряжения – за ОУ, согласование схем их
подготовки, эксплуатации, ремонта и сохранности затруднено, а управляемость
инженерными коммуникациями малоэффективна.
Согласно 2-му, более редкому варианту инженерные коммуникации принадлежат коммунальным предприятиям (КП), но право распоряжаться ими
также делегировано ОУ. В этом случае стороны также часто не находят общих
решений и предъявляют претензии друг другу в отношении рациональных
форм хозяйствования.
В 3-м варианте право владения и распоряжения инженерными коммуникациями закреплено за специализированными КП.
Инженерные коммуникации могут быть запитаны от региональных централизованных источников или замкнуты на автономные источники питания.
Поскольку они представляют собой сложные инженерно-технологические комплексы, то с точки зрения обеспечения обслуживания, качества предоставляемых услуг, безопасности, надежности, сохранности, экономичности, модернизации, автоматизации, ремонтопригодности и других эксплуатационных требований,
целесообразно
передать
их
в
собственность
(на
баланс)специализированным КП.
4-й вариант предполагает, что владельцем источников питания и инженерных коммуникаций является частный собственник. Как правило, это относится к автономным системам. В этом случае владельцу целесообразней заключить договор на обслуживание коммуникаций с профессиональными УК или
соответствующими КП.
Анализ приведенных вариантов функциональной ответственности субъектов за общедомовую собственность и инженерные коммуникации МЖД показывает, что с точки зрения минимизации издержек, предоставления жильцам
более качественных коммунальных услуг, не столь важно, кто является их владельцем, сколько – за кем закрепляется право распоряжаться ими.
Вопросы для закрепления:
1. Дайте определение МЖД как правовому субъекту.
2. В чем отличие кондоминиума от объекта кондоминиума?
3. Назовите основные нормативные правовые акты, которыми следует
руководствоваться ОУОК.
4. Как определяется размер доли каждого собственникав общем имуществе ОК?
5. Какими преимуществами обладают собственники помещений (квартир), объединенные в КСК или ПК?
59
6. Имеют ли юридическую силу сделки с общей собственностью до регистрации ОК?
7. Какими факторами определяется выбор формы управления ОК?
8. Опишите модель деятельности управляющей компании.
9. Каков лучший вариант функциональной ответственности субъектов
ЖКХ за общедомовую собственность и инженерные коммуникации
МЖД?
Примеры анализа и реконструкции ситуаций взаимодействия субъектов ЖКХ по правовым вопросам
1. Типичная ситуация взаимодействия ГОУ и КСК
В Акимат от жильцов МЖД поступают жалобы на неэффективную работу некоторых председателей КСК. По закону в течение 10 дней Акимат должен
отреагировать на каждую жалобу. При этом установленные правовые отношения позволяют ГОУ только давать рекомендации в адрес председателей КСК. У
Акимата нет полномочий выдавать предписания, выписывать штрафы, организовывать переназначение председателей. Как правило, Акимат просто рекомендует жильцам подавать в суд на председателя КСК.
Некоторые ГОУ убеждены в том, что должны быть внесены изменения в
законодательную базу в отношении прямого регулирования и контроля за деятельностью председателей КСК.
В реальной практике происходит противостояние между ГО и председателями КСК, заканчивающееся в некоторых случаях судебными разбирательствами, но чаще - решение проблем жильцов откладывается на неопределенный
срок. Законные меры по изменению данной ситуации отсутствуют и некоторые
председатели КСК продолжают своевольничать.
Квалификация ситуации
Рыночные отношения предполагают, что жильцы являются заказчиками
на деятельность председателей КСК (выполняющих функции органов
управления), и имеют полное право отказаться от услуг, если они не
выполняют свои обязанности на должном уровне. Если этого не происходит, то
вероятны следующие затруднения:
1. неосознавание жильцами своей позиции заказчиков и/или незнание
соответствующих функций;
2. отсутствие механизма отбора и коррекции жильцами деятельности
председателя КСК;
3. отсутствие механизма партнерского взаимодействия ГОУ и председателей КСК по совместному решениювопросов жильцов.
Реконструкция ситуации
Для обеспечения должного уровня профессионализма работников КСК
необходимо, чтобы ГОУ, как организации, ответственные за преодоление си60
стемных затруднений, инициировали организацию соответствующих курсов
повышения квалификации. Результатом обучения на этих курсах должны быть
не только повышение квалификации участников (в том числе освоение проектного менеджмента), но и проекты модернизации конкретных МЖД.
Должны быть разработаны, согласованы и введены правила взаимодействия ГОУ и ОУМЖД по поводу преодоления типовых затруднений собственников МЖД.
2. Типичная ситуация взаимодействия АКСК, ГОУ и КП(2)
АКСК (ассоциация КСК): Вопрос к ГОУ - нельзя ли приглашать представителей КСК на рассмотрение и утверждение правил предоставления коммунальных услуг многоквартирным жилым домам?
ГОУ: Мы размещаем объявления в газетах о проведении слушаний. Кто
считает нужным, тот приходит.
АКСК: Нельзя ли официально приглашать на слушания, хотя бы наших
(АКСК) представителей?
ГОУ: Повторяю, у нас принято публиковать объявления в газетах.
КП (коммунальное предприятие): В чем необходимость присутствия на
слушаниях представителей АКСК и КСК?
АКСК: Мы считаем, что можем и должны вносить изменения в нормативные документы, т.к. имеем данные о реальных проблемных ситуациях
жильцов. Мы считаем, что не всегда и не все интересы жильцов учитываются.
КП: Но мы же не можем каждый пункт документа согласовывать. У нас
это просто не получится сделать. Если по 70% пунктов Вы согласны, значит,
документ должен утверждаться. Нет необходимости в Вашем присутствии. Заполняйте лист разногласий по факту утверждения и направляйте в Акимат. Там
будут дальше решать, что с этим делать.
АКСК: Мы считаем, что Акимат может и должен организовывать диалоговые площадки, где мы можем выступать в качестве одних из экспертов. Акимат же приглашает сторонних экспертов для разработки тех или иных нормативных документов…Мы тоже можем быть одними из экспертов.
Сейчас Акимат напоминает структуру по приему жалоб от жильцов. Возможно, количество жалоб могло бы сократиться, если бы АКСК и председатели
КСК принимали участие в обсуждениях.
Квалификация ситуации
В данной ситуации МЖД, являющийся, по сути, субъектом
самоуправления, рассматривается в качестве исполнителя, которому доносятся
решения ГОУ.
Согласованию тех или иных норм, решений предшествует их разработка,
проектирование. В данной ситуации в разработке норм участвуют только два
субъекта – ГОУ и КП.Остальныеприглашаются для согласования, которое
нередко происходит формально.
61
Можно
констатировать
отсутствие
взаимодействия ГОУ, КСК, КП, АКСК.
механизма
партнерского
Реконструкция ситуации
Для согласования трех и более сторон, необходимо, чтобы одинаково
понимался общий повод взаимодействия. В сфере ЖКХ – это потребности и
затруднения конкретных жильцов. И во время согласования все рассуждение
должно быть в залоге преодоления данных затруднений. Принятие или
непринятие того или иного решения должно происходить не по критериям
трудоемкостипроцедур,сложности вопросов, а по критерию необходимости их
решения. В таком подходе могут ставиться и проблемы, требующие
дополнительного анализа ситуации. Но при этом сложные вопросы не могут
игнорироваться только из-за невозможности сторонам договориться здесь и
теперь.
Основные выводы
1. Для обеспечения эффективной модернизации ЖКХ важно, чтобы все
субъекты ЖКХ имели предварительную подготовку к согласованию точек зрения. Они должны уметь вставать и мыслить в позициях собственников, управленцев, поставщиков и др. субъектов, одинаково понимая предмет и функции
каждой стороны. Привлекать в сложных ситуациях взаимодействия профессиональных экспертов и консультантов.
2. Для повышения эффективности деятельности КСК можно ввести проектное управление. Это значит, что руководитель КСК (УК) разрабатывает и
делает презентацию проекта своей деятельности, связанного с преодолением
типовых затруднений в конкретных МЖД.
3. ГОУ должны инициировать организацию курсов повышения квалификации, способствующих разработке данных проектов и их эффективной реализации. Должны выступить инициаторами разработки механизмов согласования
нормативных документов с учетом мнений всех субъектов ЖКХ, быть организаторами данных согласовательных процедур.
Практические задачи
Задача 1.Приведите аналогичные примеры анализа и реконструкции ситуации взаимодействия субъектов ЖКХ по правовым вопросам из своей практики – по разделам: ситуация взаимодействия, квалификация ситуации,
реконструкция ситуации.
Задача 2. Постройте схему, опишите модель деятельности органа управления МЖД применительно к своей ситуации, дайте соответствующую правовую оценку.
Задача 3. Определите правомерность претензий жильцов к деятельности
председателя КСК, изложенных в Приложении 1.6.
Задача 4.Дайте правовую оценку следующему заявлению собственника:
62
Руководителю ИП «М», выполняющей
функции органа управления ЖК «Вариант»
Копии: Директору ТОО «Астана-ЕРЦ»
Уважаемая М.!
Я, …, являясь собственником квартиры № … в ЖК «Вариант» вот уже 3й год не могу от Вас получить информацию о правовой основе существования,
содержания и обслуживания нашего дома. В этой связи я уведомляю Вас о прекращении оплаты за «эксплуатационные расходы КСК» в Ваш адрес до тех пор,
пока Вы не подпишите со мной соответствующий договор.
Для подписания договора, т.е. делегирования Вам определенных хозяйственных полномочий и ведения прозрачной деятельности, прошу ознакомить
меня (и других собственников дома) - как собственника не только квартиры, но
и совладельца общедомовой собственности с:
1. планом Вашей работы, в частности, с мероприятиями по регистрации
объекта кондоминиума;
2. техническим паспортом дома, актом на землю, актом государственной
приемочной комиссии, поэтажными планами и другими документами на жилой
комплекс «Вариант»;
3. договорами, заключенными Вами с обслуживающими компаниями;
4. документами, подтверждающими закрепленность всех встроенных помещений за теми или иными собственниками;
5. перечнем квартир, сдаваемых в аренду, и лиц, временно там проживающих (чтобы исключить саму возможность неправомерного использования
собственности в криминальных целях – нелегальный бизнес, проституция,
наркомания и прочее).
Предлагаю Вам ознакомить с данными документами всех собственников
дома не на общем собрании, когда Вам не удается обеспечить спокойную обстановку и организованную коммуникацию, а провести несколько встреч с
группами жильцов численностью не более 10 человек каждая.
__________________________
«___» ____________ 2013 г.
63
Тема 1.3. Управление МЖД как хозяйствующим субъектом
Краткое содержание
План раскрытия темы:
 МЖД как хозяйствующий субъект;
 организация деятельности кооператива собственников;
 основные положения Программы модернизации ЖКХ РК на 20112020 годы;
 организационно-хозяйственный механизм проведения ремонта общего имущества субъектов кондоминиума;
 позиция и функции собственников МЖД и субъектов в контексте экономической деятельности;
 предпринимательская деятельность хозяйствующего субъекта;
 минимизация затрат с позиции жизненного цикла МЖД.
Варианты управления МЖД
МЖД как хозяйствующий субъект нуждается в четком функциональном
распределении прав и обязанностей собственников, органов управления (ОУ) и
различных сервисных компаний. Это значит, что каждый субъект должен знать
и профессионально выполнять свой цикл функций, вписанный в целое системного взаимодействия всех субъектов МЖД.
Потребительский кооператив или КСК от имени участников кондоминиума выступает в роли заказчика и на конкурсной основе выбирает УК для обслуживания и эксплуатации МЖД. КСК производит контроль за качеством исполнения договорных обязательств УК. Если в МЖД выбирается совет собственников ОК (ССОК), он также может выполнять функции заказчика по отношению к УК, которая занимается обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом
МЖД.
Управляющая компания (управляющий домом/домами) в любых вопросах, относящихся к эксплуатации ОК и его жизнеобеспечению должна сотрудничать с органами местной власти, поставщиками коммунальных и иных услуг.
Цели управления жилищным фондом могут быть различны в зависимости
от интересов собственников и их финансовых возможностей. К таким целям
можно отнести следующие:
1) создать и обеспечить комфортные условия проживания в МЖД;
2) сохранить существующее состояние имущества;
3) улучшить состояние общего имущества (или его отдельных частей) в
объекте кондоминиума и повысить его рыночную стоимость;
4) обновить, модернизировать или реконструировать общее имущество
(или его отдельные части) ОК;
5) обеспечить, например, за счет внедрения ресурсосберегающих мероприятий, снижение расходов на содержание имущества и/или оплату коммунальных услуг;
64
6) обеспечить безопасность проживания собственников ОК и другие.
Возможны разные варианты управления и обслуживания МЖД. В первом
случае управление осуществляется УК на основании договора управления ОК.
Обслуживание и ремонт осуществляются штатным персоналом УК (рисунок
1.11).
Рисунок 1.11 - Делегирование управленческих функций УК
Во втором случае управлением занимается также управляющая компания,
однако для ремонта и обслуживания она привлекает и заключает договоры с
подрядчиками (рисунок 1.12).
Рисунок 1.12 - Привлечение для ремонта и обслуживания подрядчиков
В первом случае УК должна иметь большой штат и собственную материально-техническую базу для содержания и ремонта МЖД. Во втором случае
она имеет возможность оказывать услуги неограниченному количеству заказчиков (органов управления объектами кондоминиума) - вне зависимости от их
территориального расположения. Выбор формы управления и хозяйствования
определяется, главным образом, двумя факторами: уровнем профессионализма
команды УК и наличием материально-технической базы.
Основная задача УК - повышение рыночной стоимости недвижимости
путем эффективного управления домом и своевременного проведения необходимого текущего и капитального ремонта.
65
При привлечении к управлению МЖД управляющей компании функции
между ней и ОУ ОК распределяются следующим образом.
ОУ ОК обеспечивает участие собственников квартир (помещений) в
управлении многоквартирным домом, отвечая за:
 согласование интересов собственников;
 принятие решений в отношении размеров общих расходов;
 накопление средств на содержание дома на текущем и сберегательным расчетном счетах ОУ ОК;
 выбор УК по критерию оптимального соотношения цена/качество;
 формирование заказа на обслуживание МЖД;
 контроль за исполнением договоров с оплатой УК «по результату».
ОУ ОК рекомендуется проводить совместно с жилищной инспекцией мероприятия по разъяснению прав, обязанностей и ответственности собственников ОК, планов и задач по ремонту МЖД, распространению положительного
опыта обслуживания и эксплуатации домов.
УК отвечает за профессиональное исполнение следующих функций:
 оценка технического состояния дома и потребностей в работах, ремонтах/модернизации;
 текущее и перспективное планирование работ по обслуживанию и ремонту, в том числе капитальному;
 подготовка предложений для собственников по вариантам обслуживания и ремонта с оценкой финансовых затрат и их эффективности, по способам финансирования капитального ремонта (модернизация, ресурсосбережение), включая привлечение кредитных ресурсов;
 организация исполнения работ, выбор субподрядчиков и контроль за
их работой;
 оформление заказа и контроль за качеством коммунальных услуг.
УК имеет в своем распоряжении ресурсы 4-х типов: интеллектуальные
(личностные и профессиональные компетенции жильцов МЖД), финансовые
(денежные поступления собственников и собственные), технологические (материалы, комплектующие, инструменты, спецодежда и др.), трудовые (личностные и профессиональные компетенции работников).
Эффективность хозяйствования определяется профессионализмом персонала УК – умением правильно расставлять приоритеты, знанием государственных нормативных правовых актов, строительных норм и правил, способностями вести переговоры, согласовывать точки зрения с собственниками, умениями
правильно оформлять решения, подбирать и организовывать работу персонала
и многими другими качествами. УК формируют партнерские отношения со
специализированными сервисными компаниями - для проведения капитального
ремонта, различных трудоемких работ по обслуживанию дома.
66
УК могут иметь различную организационно-правовую форму – частное
учреждение, индивидуальное предпринимательство, товарищество, акционерное общество и др.
В штате УК могут быть менеджеры, юристы, экономисты, энергетики,
строители и других специалисты, что позволяет системно подходить к анализу
ситуаций и принимать правильные решения. УК могут иметь свои сервисные
хозяйственные звенья и, соответственно - обслуживать большее количество
жилых домов, чем КСК.
УК стремятся учитывать интересы всех категорий жильцов (дети, учащиеся, работающие, многодетные матери, безработные, неполные семьи, инвалиды, пенсионеры и др.), согласование и реализация оптимальных норм совместного существования. В этих целях они тесно контактируют с СС ОК, формируют проектные команды (ПрК) специалистов по обслуживанию МЖД (рисунок
1.13).
Рисунок 1.13 –Модель деятельности управляющей компании
ПрК формируются на основе предварительно разрабатываемых совместно с СС ОК функциональных моделей деятельности. Помимо традиционных
электриков, сантехников, лифтеров, охранников, дворников, бухгалтеров в ПрК
могут входить психологи, менеджеры по социальной работе, которые содействуют оказанию помощи многодетным семьям, уходу за инвалидами и пенсионерами, присмотру за детьми, созданию клубов по интересам, организации
семинаров, круглых столов и т.д.
67
Главными контролерами деятельности УК являются СС ОК и ревизионные комиссии каждого МЖД. Советы собственников образуются из старших по
подъездам (по этажам), избираемых, в свою очередь, жителями каждого подъезда.
УК стремятся обеспечивать собственникам доступность и прозрачность
всей документации (через интернет и доски объявлений), предлагать жильцам
недорогие, но качественные социальные и коммунальные услуги. Издержки
минимизируются за счет качественного проведения профилактических и ремонтных работ, применения инновационных инженерных технологий, установки в домах, подъездах, лифтах видеокамер. Высокий профессионализм сотрудников УК обусловливается постоянным повышением их квалификации.
При планировании работ УК должны учитывать следующие направления:
а) текущие работы по содержанию и эксплуатации ОК;
б) меры по эффективному использованию энергии в МЖД;
в) мероприятия в связи с возможными аварийными ситуациями и срочными заявками собственников ОК.
При этом необходимо руководствоваться ПР РК 1.04-22-2002 «Техническая эксплуатация и содержание жилищного фонда» и другими нормативными
документами.
Содержание объектов кондоминиумов
УК должны быть заинтересованы в том, чтобы собственники МЖД сорганизовались, согласовали и приняли некие Правила (Устав) содержания дома.
С этими «Правилами» должны быть ознакомлены все жильцы и собственники
помещений дома, включая арендаторов. «Правила» должны периодически обновляться с учетом изменяющейся ситуации, мнений жильцов.
В деталях в «Правилах» оговариваются следующие вопросы: время отдыха, уборка снега и очистка от льда придомовой территории, использование общих помещений (прачечная, сушилка, помещение для велосипедов и детских
колясок и др.), обязанности жильцов по уборке лестничных маршей, площадок
и др.МЖД как инженерно-строительный объект - это строение, расположенное
на определенной территории, имеющее общие и раздельные (квартиры) места
пользования, оснащенные различным оборудованием и инженерными сетями
(электрическими, телекоммуникационными, гидравлическими, вентиляционными и проч.).
В процессе эксплуатации зданий жилых домов необходимо руководствоваться требованиями СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания», СНиП РК 04-152004 «Правила технического надзора за состоянием зданий и сооружений» и
иными нормативными документами.
При техническом обслуживании и ремонте строительных конструкций,
сложных инженерных систем МЖД первостепенными являются:
68
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и
аварийное;
б) осмотры;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
г) текущий ремонт;
д) капитальный ремонт.
Также важна уборка мест общего пользования (лестничные клетки, лифты, коридоры и т.п.), мест придомовой территории, ухаживание за зелеными
насаждениями.
ОУ ОК могут выбрать на рынке услуг специализированную (обслуживающую) организацию. При этом учитываются:
а) требования нормативных актов (некоторые специфические работы по
обслуживанию и ремонту могут производиться только специализированными
организациями, имеющие соответствующую лицензию; к ним относятся обслуживание лифтов, сетей газоснабжения и т.п.);
б) расходы (основное внимание уделяется соотношению цены и качества); например, если скоростной водонагреватель (бойлер) приходится постоянно ремонтировать, либо он требует постоянного сервиса, потребитель несет
финансовые потери, связанные с техническим обслуживанием оборудования;
при этом, существует вероятность того, что бойлер является неэкономичным и
излишне расходует электроэнергию; в данном случае возможно выгоднее приобрести новый бойлер.
в) уровень квалификации работников, материальная база организации по
обслуживанию и ремонту зданий и сооружений, применение современных технологий;
г) детальное описание работ, с указанием уровня качества и сроков;
д) перечень материалов, которые должны быть использованы при проведении работ и др.
Необходимо исходить из принципа реальности выполнения планируемых
видов ремонтных работ. Излишне завышенные требования могут привести к
увеличению цены или даже повлечь невыполнение работ. Безусловно, ОУОК
не должен разрабатывать до деталей спецификацию работ. Часто достаточно
определить ремонт с точки зрения функциональности конструкций - например,
устранить протекание крыши, а техническое решение предоставить подрядчику. ОУ принимает решение на основании выбора вариантов с учетом интересов
собственников.
Необходимо разграничивать ответственность субъектов с учетом границ
собственности:
- какие инженерные системы, оборудование и структурные элементы
подлежат эксплуатации и ремонту за счет КСК;
- какие инженерные системы, оборудование и структурные элементы являются сферой ответственности индивидуальных собственников помещений и
подлежат эксплуатации и ремонту за их счет.
69
Правила распределения ответственности фиксируется в Учредительном
договоре и Уставе. Граница ответственности должна быть указана как можно
точно, чтобы исключить возможность неоднозначного толкования.
Согласно «Правилам предоставления коммунальных услуг» утвержденных постановлением Правительства РК от 07.12.2000г. № 1822, граница эксплуатационной ответственности между ОК (потребителем) и энергопередающей или энергоснабжающей организацией определяется по последнему разделительному фланцу входных задвижек узла управления (элеватора).
Граница эксплуатационной ответственности между КСК и собственником
квартиры (помещений) устанавливается по месту резьбового соединения отвода
с радиатором отопления. Ответственность за герметичность соединения несёт
КСК.
Аналогично устанавливаются границы по всем инженерным сетям объекта кондоминиума; электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, строительным конструкциям, дворовой территории.
Типовая форма договора управления ОК приведена в приложении 1.7.
Перечень работ по управлению ОК (образец) приведен в приложении 1.8.
Договор о найме управляющего (образец) приведен в приложении 1.9.
Договор на обслуживание, эксплуатацию и ремонт жилого дома и придомовой территории приведен в приложении 1.10.
Квалификационные требования, предъявляемые к рекомендуемой жилищной инспекцией кандидатуре председателя правления КСП (КСК), приведены в приложении 1.11.
Государственный контроль в области жилищного фонда осуществляется
жилищной инспекцией (ЖИ) местных исполнительных органов. В соответствии
с Законом РК «О жилищных отношениях» к ее полномочиям относятся:
1) организация и участие в техническом обследовании объектов кондоминиума, оформление и выдача соответствующего акта;
2) определение перечня и очередности проведения отдельных видов капитального ремонта общего имущества ОК;
3) согласование сметы расходов на проведение отдельных видов капитального ремонта общего имущества ОК, представленной ОУ ОК, финансируемых с участием жилищной помощи;
4) контроль за состоянием, соблюдением порядка содержания, эксплуатации и ремонта ОК, установкой общедомовых приборов учёта потребления тепловой и электрической энергии, газа и воды, подготовкой МЖД к сезонной
эксплуатации, выполнением принятых решений и предписаний по устранению
выявленных нарушений;
5) участие в комиссиях по приемке выполненных работ по отдельным видам капитального ремонта общего имущества ОК.
Данный перечень может быть дополнен функциями контроля:
- за выполнением законодательных и нормативных актов в области технической эксплуатации МЖД, инженерного оборудования и сетей;
70
- целевым использованием жилищного фонда;
-предоставлением жилищных и коммунальных услуг населению;
- своевременным и качественным рассмотрением обращений и жалоб
граждан по вопросам проживания в МЖД и др.
Должностные лица ЖИ имеют право:
1) предъявляя служебное удостоверение, посещать проверяемые объекты;
2) запрашивать при проведении проверки необходимую информацию,
оригиналы документов, относящиеся к предмету проверки.
Полномочия ЖИ могут быть расширены с учетом повсеместных затруднений различных субъектов ЖКХ во взаимодействии: между жильцами, жильцами и ОУ МЖД, МИО и др. При должной подготовке они могли бы выступать
профессиональными консультантами в урегулировании многих социальных и
хозяйственных споров.
Основные положения Программы модернизации ЖКХ РК на 2011-2020
годы, утвержденной Постановлением Правительства РК от 30.04.11 г. № 473.
Данная Программа является основным документом, в рамках которого
должна вестись вся хозяйственная деятельность МЖД.
Функции управления и содержания общего имущества ОК разделяются
между ОУ ОК и субъектами сервисной деятельности.
За ОУ ОК остаются функции созыва и организации собраний жильцов,
контроля за сохранностью общего имущества, подписания договоров на управление, разработки и распоряжения схемами использования средств МЖД.
Большая роль при этом принадлежит самим жильцам. От их правовой грамотности, решительности, зависит правильное выстраивание отношений с руководством ОУ. Но многие граждане не хотят участвовать в содержании общедомовой собственности, в деятельности ОУ, отказываются от оплаты услуг. Чтобы поменять такие настроения, самим ОУ надо активно вести разъяснительную
работу, проводить беседы, семинары по разъяснению правовой ответственности.
Согласно Закону о жилищных отношениях:
- субъект сервисной деятельности – физическое или юридическое лицо,
осуществляющее деятельность по содержанию объекта кондоминиума;
- содержание ОК – совокупность организационных и технических мероприятий, реализуемых субъектом сервисной деятельности в соответствии с договором, заключаемым с органом управления объекта кондоминиума.
Субъекты сервисной деятельности обеспечивают проведение ремонта
общего имущества ОК, который должен включать элементы энергосбережения
и термомодернизации - строительные работы, улучшающие теплотехнические
характеристики зданий (за счет утепления полов, стен, кровли дома и др.). При
комплексной модернизации зданий должны устанавливаться автоматизированные системы учета и регулирования теплопотребления.
71
Типовые виды ремонтных работ: «подвал», «подвал-подъезд», «подвал –
подъезд-кровля», «подвал – подъезд – кровля-стены», «лифт», «текущий ремонт».
Жители выбирают отдельные виды ремонта: подвал, подъезд, кровля или
стены. При этом обязательным требованием для всех видов работ является
установка общедомового прибора учета тепловой энергии и автоматической
системы регулирования теплопотребления
Ремонт общего имущества ОК производится по следующему механизму.
Из республиканского бюджета выделяются целевые трансферты МИО, которые
направляются на капитализацию специализированной уполномоченной организации (СУО) с участием государства. МИО проводят до начала ремонтных работ энергоаудит МЖД.
Формирование бюджетной заявки для капитализации СУО производится
на основании финансово-экономического обоснования (ФЭО) с приложением
заключения экономической экспертизы.
На начальном этапе решение о проведении ремонта принимают собственники квартир. Данное решение может быть ими же отменено. В процессе
многократных общих собраний меняются также решения о выборе видов ремонта и объемах затрат на их выполнение. Уточненные затраты определяются
только после утверждения проектно-сметной документации общим собранием.
Между органом управления ОК, собственниками помещений (квартир) и
СУО, которая является генподрядчиком, заключается договор на проведение
ремонта общего имущества ОК.
При определении субподрядной организации в состав конкурсной комиссии СУО включает представителей собственников помещений (квартир). Выбор субподрядчиков для выполнения ремонтных работ согласуется с общим
собранием собственников помещений (квартир).
СУО своими силами и (или) с привлечением субподрядчиков производит
различные виды ремонта общего имущества.
ОУ ОК открывает на каждый ОК сберегательный счет в банке второго
уровня для накопления средств собственниками помещений (квартир). Эти
средства орган управления использует для внесения первоначального взноса и
для оплаты ремонтных работ, выполненных СУО.
В течение срока, установленного договором, собственники помещений
(квартир) производят ежемесячные взносы на сберегательный счет ОУ ОК в
банке второго уровня с целью накопления сумм на ремонт общего имущества
МЖД.
Размер платежей за выполненные работы за 1 м2 полезной площади помещения (квартиры) в месяц определяется на собрании собственников. Он не
должен быть меньше 0,02-кратного месячного расчетного показателя, установ72
ленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском
бюджете в расчете на 1 м2 полезной площади жилого (нежилого) помещения
(около 30 тенге по состоянию на 2013 г.). Установлены следующие размеры
предварительного взноса:2013 год – 3%; 2014 год – 5%; с 2015 года – не менее
7%.
В первоначальный взнос кроме денежных средств включаются затраты на
регистрацию ОК, проведение технического аудита и разработку дефектной ведомости, разработку и проведение государственной экспертизы ПСД и прочие
затраты, связанные с ремонтом общего имущества ОК.
Суммы, возвращенные жителями, СУО использует на ремонт других ОК.
В перспективе роль СУО возьмут на себя также предпринимательские
структуры, а их финансирование - специализированные финансовые институты
(агентства) и банки второго уровня.
Для реализации данного механизма субъекты Программы должны выполнять следующие функции.
МИО:
 формирование перечня домов по заявкам собственников помещений
(квартир);
 организация технического обследования общего имущества ОК;
 организация проведения энергетического аудита жилого дома;
 согласование проектно-сметной документации (ПСД);
 разработка ФЭО для увеличения уставного капитала СУО;
 проведение экономической экспертизы ФЭО;
 направление бюджетной заявки с ФЭО и заключением экономической
экспертизы в КДСиЖКХ;
 обеспечение контроля хода ремонтных работ и мониторинга возврата
средств от собственников помещений (квартир);
 организация выплаты жилищной помощи малообеспеченным гражданам.
СУО:
 заключение договоров с органами управления и собственниками помещений (квартир) на выполнение ремонтных работ;
 совместно с представителями собственников помещений (квартир)
проведение конкурса по выбору субподрядной организации;
 выполнение ремонтных работ и прием платежей в соответствии с договором;
 организация судебного взыскания задолженностей с собственников
помещений (квартир) – участников договора.
Орган управления ОК:
 регистрация ОК;
 открытие в банках второго уровня текущего и сберегательного счетов;
73
 организация технического аудита общего имущества ОК и разработки
дефектной ведомости;
 организация разработки ПСД и проведения её государственной экспертизы;
 подписание договора с СУО;
 участие в приемке выполненных работ;
 организация судебного взыскания задолженностей с собственников
помещений (квартир), отказавшихся от выполнения решения общего
собрания и не участвующих в договоре.
Общее собрание собственников помещений (квартир):
 принятие решение о проведении ремонта общего имущества объекта
кондоминиума;
 выбор видов ремонтных работ, утвержденных КДСиЖКХ;
 утверждение сметы расходов на первоначальный взнос;
 выбор представителей для участия в конкурсной комиссии по выбору
субподрядной организации;
 согласование выбора субподрядной организации;
 утверждение ПСД на ремонт общего имущества ОК;
 утверждение суммы расходов на первоначальный взнос и ремонт общего имущества ОК, возлагаемую на каждую квартиру (помещение),
которая определяется отношением полезной площади жилых и (или)
не жилых площадей, находящейся в индивидуальной (раздельной)
собственности, к сумме полезных площадей всех жилых и площадей
всех нежилых помещений, находящейся в данном объекте кондоминиума;
 о размере ежемесячных взносов на счет в банке второго уровня;
 подписание договора с СУО;
 выбор представителей для участия в приемке выполненных работ.
В приемке выполненных работ участвуют жилищные инспекции МИО,
ОУ ОК и представители собственников помещений (квартир).
Малообеспеченным семьям (гражданам) за счет средств местного бюджета оказывается жилищная помощь для оплаты расходов на содержание жилого
дома (жилого здания) в соответствии с Правилами предоставления жилищной
помощи, утвержденными постановлением Правительства Республики Казахстан от 30.12.2009 г. № 2314.
В результате реализации Программы модернизации ЖКХ предполагается
сформировать хозяйское отношение к МЖД как к собственному жилью и бережливое отношение к энергии. Предполагается в течение 10-ти лет обеспечить
почти 50-процентное обновление сетей тепло-, электро- и газоснабжения, отремонтировать более 11,5 тысяч МЖД. Тем самым, предполагается, что доля объектов, требующих капитального ремонта, снизится к 2015 году с 32 до 22%, а к
2020 году этот показатель уменьшится до 10 %.
74
Вместе с тем, обнаружилось, что при реализации Программы через СУО
возникли следующие проблемы:
- создание СУО в качестве генподрядчика и оператора в едином лице
противоречит принципам конкурентной среды и приводит к возможным финансовым потерям;
- капитализация СУО как генподрядчика в долгосрочном плане бесперспективна.
В этой связи, с целью внедрения механизма возвратного финансирования
принято решение о создании отраслевого финансового института АО «Фонд
развития ЖКХ» (далее - Фонд), который окажет влияние на развитие конкурентной среды и государственно-частного партнерства.
Соответственно предложен иной механизм реализации Программы. МИО
совместно с Фондом создают региональные фонды развития ЖКХ (далее - региональные фонды) с долей участия 51 % и 49 % соответственно.
Фонд финансирует региональные фонды согласно договорам под 2 % годовых на 7 лет.
Региональные фонды разрабатывают критерии и отбирают проекты для
финансирования ремонта общего имущества ОК. Затем на основании заявок
заключают договоры с органами управления и собственниками ОК (3хсторонние договоры) на финансирование под 4 % годовых на 7 лет.
Собственники ОК на общем собрании выбирают генподрядчика, виды
ремонта, утверждают смету расходов и график ежемесячных взносов (возврата
заемных средств), избирают инициативную группу для принятия выполненных
работ, предоставляют право подписи своему представителю.
Идея создания Фонда обусловлена тем, что банки второго уровня пока не
готовы включиться в реализацию механизма возвратного финансирования ремонта МЖД, относя его к рисковому в связи со сложностью взаимодействия с
жильцами МЖД. Тем более, что большинство жильцов квартир еще не в полной мере осознает себя собственниками ОК.
Предпринимательская деятельность хозяйствующего субъекта
МЖД как хозяйственный субъект нуждается в рациональном распределении и распоряжении имеющимися ресурсами. И здесь его деятельность нужно
рассматривать в логике предпринимательского подхода.
Основные вопросы, всегда интересующие жильцов МЖД – какие будут
тарифы на коммунальные услуги и каковы основания их утверждения? Этот
перечень можно расширить – какова методика расчета тарифов, кто ее разрабатывает и утверждает, могут ли в этом принимать участие собственники МЖД и,
если да, то каким образом?
По мнению Лилии Рогозян, советника председателя Агентства РК по регулированию естественных монополий (Kapital.kz 16.03.2013 г.), «основными
причинами увеличения тарифов являются рост стоимости электроэнергии на
75
электростанциях, повышение тарифов на воду (затраты на электроэнергию достигают 30%), а также вынужденные меры для того, чтобы обеспечить обновление основных объектов естественных монополий, сохранить качество
услуг.На тарифы оказывают влияние и другие факторы, которые складываются
как на внутреннем, так и внешнем рынке. Это рост стоимости сырья, материалов, топлива».
Как следует из текста, автор высказывает точку зрения из позиции услугодателя. Жильцов, собственников МЖД такой ответ не может устроить, так
как «стоимость электроэнергии на электростанциях, обновление основных объектов естественных монополий» от них не зависят. С их потребительской позиции они хотят воспринимать только ответы, связанные с повышением качества
коммунальных услуг и снижением тарифов. Управленцы и специалисты монополий должны находиться, в первую очередь, в позиции производителей, которые всегда озабочены простой формулой – искать и разрабатывать меры по
снижению всевозможных издержек производства и предоставления услуг населению. Установленная верхняя граница тарифов должна быть для них табу. И
основной причиной того, что монополисты такие меры не принимают, повидимому, является отсутствие должного мониторинга за их деятельностью.
Ссылки на «рост стоимости сырья, материалов, топлива», экономический
кризис и прочие внешние факторы также не состоятельны. Но поскольку они
упоминаются, это свидетельствует о недостаточности научного потенциала,
инженерного, управленческого и предпринимательского профессионализма
коммунальных предприятий.
Рыночный инфантилизм населения вполне устраивает монополистов.
Чтобы обеспечить баланс интересов, в том числе экономических, нужны меры
по формированию активной социальной позиции граждан. Недостаточно активно пока проявляется в Казахстане роль общественных организаций. С другой стороны, нужен профессиональный мониторинг деятельности услугодателей со стороны государственных органов. К примеру, Агентство по регулированию естественных монополий (АРЕМ) выступило в 2013 г. с предложением
обязать коммунальные организации установить за свой счет в многоквартирных
домах приборы учета потребляемых ресурсов. Взяв эти приборы на свой баланс, монополисты должны будут и содержать их.
Но можно пойти и дальше – передать на баланс монополистов все коммунальные инженерные сети и оборудование, находящиеся в подвальных помещениях МЖД. Это рационально, как минимум, с 3-х позиций:
- с инженерной, технологической позиции, когда предмет обслуживания
становится целостным (источник ресурсов – магистральные линии – подвальные коммуникации МЖД – магистральные линии – источник ресурсов);
- с социальной позиции, когда необходимые ресурсы будут поставляться
жильцам непосредственно в квартиры;
76
- с экономической позиции, когда более высокое качество обслуживания
сетей и оборудования, а при необходимости и их модернизация, обеспечат
снижение эксплуатационных издержек.
Рыночная ориентация экономических преобразований предъявляет ко
всем субъектам, в том числе, субъектам ЖКХ- требование обязательного знания и применения понятия предпринимательской деятельности (рисунок 1.14).
Данное понятие объясняет логику формирования издержек, достижения тех или
иных экономических результатов.
Рисунок 1.14– Полный цикл предпринимательской деятельности
Полный цикл предпринимательской деятельности (ПЦПД) состоит из последовательного ряда следующих основных функций субъекта по получению
дохода: бизнес-образование, маркетинг, генерация идеи продукта и/или самой
деятельности, построение бизнес-проекта, обеспечение финансами, средствами
производства, работниками, организация производства конечного продукта потребления, реклама и реализация продукта, анализ и коррекция осуществленной деятельности, распределение дохода [4].
В упрощенной форме ПЦПД включает производство продукта с обеспечивающими и реализационным рынками. К обеспечивающим относятся рынки:
интеллектуальных товаров и услуг (РИТУ), финансовых средств (РФ), средств
производства (РСП), труда (РТр). К реализационному относится рынок сбыта
(РСб).
77
Схема наглядно демонстрирует последовательную трансформацию знаний и способностей субъекта в его доход. Вначале он создает интеллектуальный товар ТИ(знания, способности, бизнес-идея, бизнес-проект), затем привлекает соответствующие денежные средства Д1, закупает все необходимое для
производства и реализации материального товара Тм, создает его, продает и получает доход Д2. Таким образом, размер дохода, в первую очередь, зависит от
уровня образованности, интеллекта, прозорливости субъекта, «интеллектуальной емкости» его товара, а во вторую - от стабильности законодательства, политической и социально-экономической ситуации, надежности партнеров, качества привлекаемых средств, степени организации всего цикла: ТИ - Д1 - ТМ Д2 .
Движимость и развитие цикла обусловливается эффективностью взаимодействия субъекта с другими субъектами на рыночных площадках (рисунок
1.15). Причем предопределяющую роль в развитии играет рынок интеллектуальных товаров и услуг.
Рисунок 1.15– Рыночное взаимодействие субъектов деятельности
Обеспечивая «выравнивание» предпринимательских потенциалов благодаря согласованию взаимовыгодных схем деятельности, рынок реализует идею
взаимодополнения и взаиморазвития сторон. Согласование может быть эффективным, если субъекты будут иметь развитые согласовательные способности, а
их мышление будет оперировать универсальным понятийно-категориальным
аппаратом теории деятельности и языком схематических изображений. Это являются решающим условием прихода к взаимовыгодным договоренностям и
развития бизнес-среды, в целом.
78
Таким образом, знание ПЦПД позволяет органу управления МЖД расставлять приоритеты в логике неслучайного достижения наилучших социальных и экономических результатов.
Вся полнота жизненного цикла МЖД представлена на рисунке 16. На нем
можно проследить последовательность и причинно-следственные связи между
всеми основными процессами создания, функционирования и сноса дома.
МЖД – многоэтажный жилой дом;
СС – Совет собственников объекта кондоминиу
УК – управляющая компания.
Рисунок 1.16– Жизненный цикл МЖД
С позиции минимизации всех затрат – материалов, труда, денег, энергии,
становится очевидным первостепенное значение фазы проектирования МЖД.
Уже на этой фазе будущие собственники могут выступать заказчиками, определяя для проектировщиков в техническом задании исходные требования - социальные, экономические, эксплуатационные. Теоретически они могли бы создавать инициативную группу или совет собственников, делегируя им право производить мониторинг проектной деятельности, последующего строительства и
сдачи в эксплуатацию – наподобие частного заказчика строительства отдельного коттеджа. Тем самым, в зависимости от уровня платежеспособности и потребительских притязаний будущих жильцов, в проектно-сметную документа79
цию закладывались бы соответствующие материалы, оборудование, социальные и инженерные технологии, будущие траты жильцов на содержание дома.
С другой стороны, уже на этой фазе формировалось бы и хозяйское (по
понятию) отношение к общедомовой собственности. Формируемые требования
к содержанию и обслуживанию МЖД являлись бы основанием неспешного выбора собственниками профессиональной управляющей компании.
Представленный жизненный цикл МЖД содержит и фазу ремонта или
санации, предполагающей улучшение потребительских характеристик дома,
термомодернизацию – с учетом новейших технологических достижений.
С целью обеспечения зримости картины МЖД как хозяйствующего субъекта органам управления рекомендуется строить жизненные и предпринимательские циклы каждого дома, отражая на них позиции собственников и субъектов деятельности, необходимые процессы, функции, предметы, время, денежные доходы и расходы, цели и результаты.
Для обеспечения надлежащего управления, содержания и обслуживания
современных МЖД от органа управления требуетсяприменение системного
подхода к организации разнообразных социальных, культурных, правовых и
хозяйственных процедур. С этой целью ОУ должен разрабатывать бизнеспроект, включающий стратегические и ситуационные (тактические) цели и задачи, разделы социальной, культурной, правовой, хозяйственной, экономической деятельности.
К примеру, в разделе «социальная работа» определяются мероприятия по
анкетированию собственников с целью выявления потребностей в дополнительных услугах, оперативному обеспечением информацией, проведению
встреч с ветеранами, пенсионерами, проведению круглых столов по урегулированию социальных конфликтов, улучшению межличностных отношений между
жильцами и др.
В разделе «культурная работа» определяются мероприятия поповышению
квалификации персонала, проведению учебных семинаров для разных категорий жильцов, спортивных игр, созданию дворовых клубов по интересам, и др.
В разделе «правовая работа» определяются мероприятия по разъяснению
положений нормативных правовых актов, страховому обеспечению и др.
В разделе «хозяйственная работа» определяются мероприятия по анализу
и оценке инженерно-технического состояния дома, разработке должностных
обязанностей работников и инструкций, сетевых графиков реализации проекта,
благоустройству территории, подготовке к зиме, проведению энергоаудита
МЖД, ремонту общего имущества и др.
В разделе «экономическая деятельность» определяются мероприятия по
оценке платежеспособности жильцов, оценке рыночной стоимости имущества
объекта кондоминиума, моделированию вариантов оптимизации всевозможных
издержек, структуры расходов, оценке рисков и принятию соответствующих
80
управленческих и экономических решений, разработке плана доходов и расходов, плана денежных поступлений и выплат, смет, технико-экономических
обоснований, экономическому стимулированию хозяйственного отношений
собственников к общей долевой собственности и др.
Успешная реализация Программы модернизации ЖКХ РК на 2011-2020
годыво многом зависит от мотивации и готовности жильцов МЖД вкладывать
свои средства в ремонт общей долевой собственности. Поэтому важно производить экономические расчеты, демонстрирующие выгоду вложения средств не
только с точки зрения улучшения качественных характеристик, но и - энергосбережения. Мероприятия по повышению комфортности проживания наряду с
энергосбережением, приводящие к снижению оплаты за коммунальные услуги
(тепловую энергию, горячую воду и др.), увеличению рыночной цены собственности - лучшие аргументы в пользу реализации Программы.
Вопросы для закрепления:
1. Опишите МЖД как хозяйствующий субъект.
2. Назовите основные факторы эффективного хозяйствования в МЖД.
3. Опишите особенности и основные факторы профессиональной деятельности УК.
4. Каковы основания разработки и принятия Программы модернизации
ЖКХ РК на 2011-2020 годы?
5. Назовите основных субъектов реализации Программы.
6. Каков механизм проведения ремонта общего имущества ОК?
7. В чем отличие механизмов финансирования капитального и текущего
ремонтов МЖД?
8. Составьте план первоочередных мероприятий по проведению ремонтных работ и термомодернизации МЖД.
9. Составьте на свой дом смету затрат на проведение типовых видов ремонтных работ: подвал, подъезд, кровля, стены, лифт, текущий ремонт.
10. Опишите МЖД как хозяйствующий субъект с позиций собственников,
застройщиков, сервисных компаний, органа управления.
11. Приведите основные причины повышения тарифов на коммунальные
услуги.
12. Объясните связь между повышением качества коммунальных услуг и
снижением тарифов.
13. Назовите основные функции Агентства по регулированию естественных монополий РК.
14. Опишите полный цикл предпринимательской деятельности.
15. Опишите жизненный цикл МЖД.
Примеры
1. Правила внутреннего распорядка, совместного проживания в
МЖД в Германии (предоставлен некоммерческой организацией «Инициатива
«Жилищное хозяйства в Восточной Европе», (IWO,Berlin, www.iwoev.org)
81
Обязанность содержания МЖД
Входная дверь в подъезд и ворота всегда быть должны закрытыми. Между 22.00 и 6.00 утра эти двери должны закрываться на ключ. Аналогично должны быть закрытыми ворота гаража,принадлежащего дому. Подъезды к гаражу
и парковочной стоянке всегдадолжны быть свободными.
Через сточные трубы ванных комнат, кухонь и туалетов ни в каком случае не должны сбрасываться остатки пищи, отходы, жир и другие предметы,
которые могут привести к закупорке стока жидкостей. Эти предметы должны
выноситься и распределяться по соответствующим контейнерам сбора и вывоза
мусора, пищевых отходов, бумаги и др.
Не разрешается хранить в квартирах, подвале, коридорах быстровоспламеняющиеся, взрывоопасные и ядовитые вещества.
При обнаружении неполадок лифта, прорывов и утечек в водопроводноканализационной системе, появлении влажности в подвале и чердачном помещении и др.жильцы, съемщики жилья должны быстро проинформировать об
этом собственника жилья/управляющего.
Время отдыха
Жильцы дома обязаны вести себя так, чтобы не нарушать покой других
жильцов, не обременять их шумом, музыкой, игрой на музыкальных инструментах и тому подобное.
В частности:
a) каждый должен сохранять общий покой в доме с 13.00 до 15.00 и с
22.00 до 7.00 утра, а также в воскресные и праздничные дни; в эти часы
запрещается любая деятельность, причиняющая шум;
b) работы по ремонту должны быть также ограничены и производиться
по будним дням с 8.00 до 13.00 и с 15.00 до 20.00; это же касается и игры на
музыкальных инструментах;
c) на лестничной клетке, площадке, коридорах и в подземном гараже
запрещается играть и шуметь;
d) телевизор, радио, музыкальные инструменты необходимо настраивать
на громкость в пределах помещения;
e) нарушающие
покой
шумы,
вызываемые
домашними
электроприборами, а также шумы в системе водопровода, отопления следует
устранять или сообщать о них управляющему;
f) использование стиральных и посудомоечных машин разрешается с
7.00 до 22.00 вечера;
g) желательно пользоваться ванной в период с 22.00 до 7.00 утра;
h) время покоя распространяется также и на игровые детские площадки с
13.00 до 15.00.
Уборка
Уборка мест общего пользования и дворовых дорог осуществляется самими жильцами.
82
Уборка лестничных пролетов, площадок, окон на лестничных площадках,
мойка входных дверей подъезда и подвала должны производиться еженедельно,
по очереди самими жильцами.
Жильцы дома/подъезда/этажа получают «график уборки», который последовательно после уборки передается следующему по списку жильцу.
Тротуар перед домом убирается жильцами поочередно (здесь также используется «график уборки»).
Чистота
a) запрещается производить выбивание ковров, одеял, одежды и прочих
вещей на лестничных площадках, через балкон или через окна;
b) не разрешается мыть балконы или террасы так, чтобы вода стекала за
их пределы, наружу; цветочные ящики должны быть так закреплены на
балконе, чтобы они не могли упасть; при поливке цветов на балконах/террасах
следует избегать нарушения покоя/обременения соседей; запрещается
выбрасывать что-либо через балкон или форточку; кормить птиц нужно таким
образом, чтобы не были ущемлять интересы соседей, не загрязнять
балконы/террасы;
c) мусор и пищевые отбросы следует выносить в специальные
маркированные контейнеры; ящики из картона перед выбрасыванием в
контейнеры для бумаги следует измельчать; упавшие на землю клочки бумаги,
картона, другие предметы следует подобрать и бросить в контейнер; такие
предметы, как мебель, электроприборы и т.п., подлежащие выбросу, запрещено
складывать на площадках перед контейнерами для мусора и бумаги - для этого
следует сделать соответствующую заявку в муниципалитет на их вывоз;
d) не разрешается вбрасывать через входную дверь почтовые и
рекламные материалы;
e) если управляющий затрудняется нанять лицо для уборки лестничных
клеток, коридоров, то каждый собственник жилья или съемщик обязан
выполнять вмененную ему работу; загрязнения мест общего пользования,
вызванные посетителями, поставщиками или домашними животными надлежит
устранять самому лицу, к которому приходили посетители, поставщики,
хозяину домашних животных.
Мусор
Жильцы дома поочередно выносят и ставят перед домом контейнеры с
мусором в дни их вывоза и после опорожнения возвращают их на прежние места. Площадка для контейнеров должна содержаться в чистоте или самими
жильцами или лицом, ответственным за уборку и содержание в чистоте мест
общего пользования.
Необходимо строго соблюдать ведомственные предписания о сортировке
и разделении мусора, отходов.
Уборка снега и очистка от льда
Очистка ото льда и уборка снега производится поочередно жильцами дома. Должны строго соблюдаться законодательные предписания, в особенности
выполнение работ в установленные часы. Если кто-то из жильцов не может
83
осуществить уборку снега и очистку ото льда проезжей/прохожей части двора,
он обязан немедленно уведомить об этом управляющего или представить вместо себя другое лицо.
Управляющий (хаусмастер) составляет «график уборки снега» и передает
его жильцу первой квартиры первого этажа, который будет ответственным за
уборку снега; после расчистки снега этот жилец передает «график» следующему жильцу и т.д.
Лестничная клетка и коридор подвала
На лестничной клетке и в подвалах коридора не разрешается содержание
велосипедов, мопедов. Детские коляски могут храниться только в отведенных
для них местах на лестничных площадках.
Окна лестничных клеток, чердаков и подвала должны быть закрытыми во
время ветра, дождя или снега.
Входные/подъездные двери, двери в квартиры, таблички со звонками
Как правило, по указанию управляющего хаусмастер или соответствующая фирма устанавливает переговорные устройства, оборудованные квартирными звонками и табличками с именами жильцов, а также общий почтовый
ящик с почтовыми ячейками для каждой квартиры.
Прачечная/сушка
Использование прачечной разрешается поочередно по мере надобности с
8.00 утра и до 22.00 вечера. Если между жильцами не достигается согласие,
вступает в силу «график стирки», разработанный управляющим.
Гриль
Гриль на балконе разрешается только в случае, когда это разрешено законом. Гриль на прилежащей к дому свободной территории категорически запрещен.
Семейные праздники
В случае празднования дней рождения, свадеб и др. следует предупредить
об этом соседей, например, через вывешивание объявления на домовой доске
объявлений. Соседи в таком случае должны быть терпимыми.
Использование сада
В многоквартирных домах съемщик может пользоваться садом или его
частью, если, согласно договору найма, он имеет на это право, или, если сад
находится в распоряжении всех съемщиков/жильцов.
Уход за садом
Собственник, сдающий жилье в наем, обязан заботиться за уходом сада
сам. Затраты по содержанию сада могут быть распределены на съемщиков дома. Съемщик жилья обязан ухаживать за садом, если это предусмотрено договором - стричь газоны, ухаживать за клумбами, устранять сорняки.
Дети
Если сад сдается в наем вместе с жильем, дети съемщиков и их друзьям
разрешается в нем играть.
84
Я, жилец квартиры № ___ ____________________ , согласен и обязуюсь
выполнять данные Правила.
Место, дата
Подпись
2. Выявление рисков, постановка вопросов по их нейтрализации или
снижению
Профессиональная управленческая деятельность предусматривает обязательное проведение анализа внутренних и внешних факторов, потенциально
способных помешать достижению намеченных целей. В этой связи приведены
примеры рисков, связанных с предполагаемыми причинами невыполнения
Программы модернизации жилищно-коммунального хозяйства Республики Казахстан на 2011-2020 годы.
Риск № 1:отсутствие надежных партнерских связей.
Высокая динамика рыночных отношений, отсутствие на рынках строительных, жилищных и коммунальных услуг постоянных и достаточно профессиональных игроков, устойчивых механизмов кооперативного взаимодействия
предопределяют риск естественного или умышленного банкротства, смены
профиля деятельности тех или иных субъектов. Поэтому нужно предвидеть ситуации, когда, к примеру, работы будут проведены за счет средств собственников ОК или кредитных средств, собственники будут рассчитывать на качественное выполнение сервисными организациями ремонта и дальнейшую эксплуатацию МЖД в течение гарантийного срока, однако их ожидания не будут
оправданы. Раньше срока начнет проседать фундамент, в здании появятся трещины, начнут выходить из строя инженерные коммуникации и проч.
Возникают вопросы – если застройщик или та или иная подрядная организация исчезли с рынка, перестали существовать, кто будет нести ответственность и дополнительные расходы по ремонту МЖД, восстановлению сетей и
проч.? С другой стороны, как минимизировать вероятность появления таких
ситуаций, снизить проектные, организационно-управленческие, инженерные,
экономические, финансовые риски?
Риск № 2:игнорирование стереотипов сознания жильцов.
Массовая частичная приватизация собственности (квартир) в МЖД не
привела к появлению эффективных собственников. Жильцы не испытывают
желания, не имеют специальной подготовки в совместном управлении общедомовым имуществом и сложными инженерными сетями. Низкая активность собственников жилья в реализации принятой Программы модернизации ЖКХ –
следствие доминирования советских иждивенческих стереотипов, недоверия
КСК, коммунальным предприятиями некоторым государственным органам
управления.
Риск № 3:необоснованное повышение тарифов на коммунальные услуги.
85
Многие госорганы, коммунальные и другие предприятия, еще с советских
времен монополизировавшие право принимать решения за население, избегают
публичных слушаний, совместного глубокого анализа ранее принятых нереализованных программ, широкого обсуждения предлагаемых реформ. Поэтому не
удивительно, что собственники квартир в МЖД демонстрируют пассивную
гражданскую позицию. К примеру, до сих пор большинство населения мирится
с ежегодным повышением тарифов на коммунальные услуги, традиционно
оправдываемым поставщиками износом сетей и оборудования. Со стороны же
общественных организаций и народных избранников отсутствует должная требовательность к исполнительным органам власти и монополистам в отношении
модернизации коммунального хозяйства, гарантированно обеспечивающей
снижение себестоимости работ и тарифов.
Риск № 4:низкий уровень платежеспособности населения.
Низкий уровень платежеспособности населения не позволяет решиться на
дополнительные расходы, связанные с ремонтом и модернизацией МЖД. Финансовая помощь государства (кредиты) на возвратной основе (на 7 лет под 0,1
% годовых) на фоне ненадежности обязательств других собственников, непрофессионализма органа управления, инфляции, нестабильной тарифной политики, вероятности остаться без работы и других факторов многими рассматривается как втягивание в финансовую кабалу.
Темпы роста цен значительно превышают темпы роста платежеспособности жителей, проживающих в требующих капитального ремонтаМЖД.После
вступления РК в ВТО вырастут цены на газ, соответственно вырастут цены на
эксплуатацию зданий.
Риск № 5:непрозрачность финансовых потоков, вероятность коррупции.
Деньги, выделяемые из государственного бюджета в качестве финансовой помощи на капремонт МЖД, проходят через нескольких посредников –
СПК, председателя КСК, подрядные организации и др. Есть вероятность несогласованных действий, организационных проволочек, коррупционных сделок.
Риск № 6:отсутствие дифференцированного подхода.
Капитальному ремонту должны подлежать преимущественно дома старой
застройки, в которых в основном проживают пенсионеры и малоимущее население. Выделяемая жилищная помощь может оказаться недостаточной для проведения ремонта.
Риск № 7:вероятность финансового злоупотребления или даже «побега»
недобросовестных председателей со всей наличностью КСК.
Риск № 8:отсутствие у собственников помещений (квартир) критериев
выбора эффективных управляющих и сервисных компаний.
Практические задачи
86
Задача 1. Опишите и просчитайте риски по организации капитального
ремонта и термомодернизации Вашего МЖД согласно Программе. Заполните
следующую форму:
Наиме
нование
риска
Вероятность
наступления риска,
%
Ущерб от
наступления
риска
Стоимость
риска,
тыс. тг
Мероприятия по снижению
рисков
МероприяОтветственный
тия
участник
Вероятность наступления риска и величина ущерба определяется следующими методами:
 метод экспертных оценок;
 нормативный метод (на основе нормативных и методических документов);
 метод аналогий (анализ аналогичных инвестиционных проектов);
 статистический метод и другие.
Стоимость каждого риска определяется посредством перемножения вероятности наступления на величину ущерба от наступления риска.
Задача 2. Определите критерии выбора подрядной строительной организации для проведения ремонта и термомодернизации МЖД.
Задача 3. Конкретизируйте действия ОУ, предусмотренные Программой
модернизации ЖКХ РК на 2011-2020 гг. и укажите степень затруднений (в %):
 регистрация ОК;
 открытие в банках второго уровня текущего и сберегательного счетов;
 организация технического аудита общего имущества ОК и разработки
дефектной ведомости;
 организация разработки ПСД и проведения её государственной экспертизы;
 подписание договора с СУО;
 участие в приемке выполненных работ;
 организация судебного взыскания задолженностей с собственников
помещений (квартир), отказавшихся от выполнения решения общего собрания
и не участвующих в договоре.
Задача 4. Конкретизируйте действия ОУ, связанные с проведением общего собрания собственников и укажите степень затруднений (в %):
 принятие решения о проведении ремонта общего имущества объекта
кондоминиума;
 выбор видов ремонтных работ, утвержденных АДС и ЖКХ;
 утверждение сметы расходов на первоначальный взнос;
 выбор представителей для участия в конкурсной комиссии по выбору
субподрядной организации;
 согласование выбора субподрядной организации;
 утверждение ПСД на ремонт общего имущества ОК;
87
 утверждение суммы расходов на первоначальный взнос и ремонт общего имущества ОК, возлагаемую на каждую квартиру (помещение), которая
определяется отношением полезной площади жилых и (или) не жилых площадей, находящейся в индивидуальной (раздельной) собственности, к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящейся в данном объекте кондоминиума;
 подписание договора с СУО;
 выбор представителей для участия в приемке выполненных работ.
Задача 5. Приведите пример расчета жилищной помощи малообеспеченным семьям (гражданам) за счет средств местного бюджета - для оплаты расходов на содержание жилого дома (жилого здания) в соответствии с Правилами
предоставления жилищной помощи, утвержденными постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 декабря 2009 года № 2314.
Задача 6. Изучив нижеприведенный образец дефектной ведомости, проведите обследование своего МЖД и заполните подобный документ.
Дефектная ведомость (образец)
Дефектная ведомость №______________________________________________
Заказчик экспертизы: _________________________________________________
Наименование объекта: _______________________________________________
Адрес объекта: ______________________________________________________
Предмет экспертизы: _________________________________________________
По состоянию на: «___» __________2013 г.
Сводная таблица ремонта (контроля качества строительства)
по результатам обследования МЖД (пример)
Конструкции,
элементы
помещения
Физический
износ, %
Фундаменты,
отмостка
10
Стены, перегородки
35
Необходимый и рекомендуемый ремонт
Для отвода воды от стен здания и исключения замачивания фундаментов требуется выполнить устройство новой отмостки по периметру здания шириной 1,0 м с предварительной подсыпкой и
уплотнением грунта на участках просадок и обратных уклонов.
Выполнить инъецирование трещин в кладке стен и перегородок
полимерными растворами, перед ремонтом отделки выполнить
просушку помещений, имеющих замокание стен. Карнизные плиты на участках разрушениями бетона необходимо заменить на новые (ориентировочно 60-80% плит). Требуется выполнить перекладку разрушенных участков наружных стен. Перекладку аварийного участка стен 3-го этажа в осях «Е-Ж/5-6» выполнять после установки страховочных опор под плиты перекрытия (начать
незамедлительно). Перекладку разрушенных участков вести с анкеровкой новой и старой кладки. Необходимо выполнить восстановление защитного слоя бетона перемычек, карнизных плит с
усилением корродирующей арматуры, имеющую сильную степень
88
Перекрытия
и покрытие
5
Полы
41-60
Лестницы
10
Крыша
5,0
Инженерные
системы
65-100
Подвал
-
Общедомовые элементы
-
Балкон
20
коррозии, путем приварки дополнительных стержней. Выполнить
замену перемычки оконного проема 3-го этажа в осях «К/3-4»,
имеющую расслоение. Все имеющиеся оконные сливы заменить
на новые, установить отсутствующие (100%). Выполнить ремонт
отделки цоколя (100%). Выполнить ремонт внутренней отделки
стен. В помещениях с сыростью стен до работ по отделке требуется выполнить просушку помещений.
Поврежденные коррозией стержни арматуры монолитных участков и плит необходимо освободить от разрушающегося защитного
слоя бетона. Арматуру зачистить от продуктов коррозии, обработать ингибиторами коррозии, покрыть полимерцементными защитными составами. Выполнить затирку швов перекрытий с
предварительной очисткой и расшивкой швов.
Выполнить замену половых покрытий здания на всех этажах и
гидроизоляцию пола.
Требуется выполнить ремонт сколов ступеней и затирку трещин,
произвести замену покрытия поручней. Для улучшения внешнего
вида лестничных площадок и маршей настелить новое половое
покрытие из керамической плитки.
Выполнить проклейку одиночных вздутий. На участках замены
карнизных участков предусмотреть замену кровельного покрытия.
Рекомендуется выполнить полную замену всех инженерных систем.
Выполнить просушку всех помещений подвала. Выполнить гидроизоляцию стен и пола подвала с последующим устройством санирующей штукатурки. Выполнить ремонт внутренней отделки
стен, установить новые перегородки и дверные заполнения.
С целью исключения замачивания вентиляционных каналов и
стен, в которых они расположены, предотвращения разрушения
кладки вентиляционных коробов установить защитные зонты после перекладки кирпичных вытяжек на крыше здания. Выполнить
ремонт всех крылец здания с устройством нового основания, гидроизоляции, покрытий, ограждений. Заменить все оконные, дверные заполнения на энергоэффективные. Утеплить стальные двери.
Провести прочистку вентиляционных каналов в кладке стен.
Установить новый молниеотвод. Выполнить ремонт прилегающей
территории (асфальтовые проезды, дорожки). Заменить изношенные стальные решетки окон первого этажа на новые.
Поврежденные коррозией стержни арматуры монолитных участков и плит освободить от разрушающегося защитного слоя бетона,
зачистить и обработать арматуру ингибиторами коррозии, покрыть полимерцементными защитными составами. Заменить
ограждения балконов.
Задача 7. Выберите МЖД и постройте его жизненный цикл.
Задача 8. Постройте предпринимательский цикл конкретного МЖД, отразив на нем позиции собственников, субъектов деятельности, время, основные
89
процессы (функции), предметы, денежные доходы и расходы, цели и результаты.
90
Приложение 1.1
СОГЛАШЕНИЕ
собственников жилых и нежилых помещений на регистрацию объекта кондоминиума, расположенного по адресу:
__________________________________________________________________ (образец)
№№
1
2
3
4
5
6
7
8
…
…
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Ф.И.О.
…
…
№ кв.
1
2
3
5
6
7
8
9
…
…
14
15
16
17
18
20
Тех. помещение (подвал)
Лестничные клетки
Коридор
4
19
ТОО, учреждения
ИТОГО
Площадь кв-ры
141,9
103,0
141,6
141,5
102,7
141,1
103,2
141,2
…
…
142,2
102,5
141,0
101,3
141,1
141,4
516,7
189,4
178,6
102,7
194,5
454,8
3965
Кол-во чел.
2
1
4
4
1
4
2
1
…
…
4
1
2
2
1
2
2
2
91
% доли общей площади
3,5
2,7
3,7
3,7
2,6
3,6
2,5
3,6
…
…
3,6
2,6
3,6
2,5
3,5
3,6
12,9
4,8
4,5
2,6
4,9
11,2
100
Подпись
…
…
Приложение 1.2
Протокол учредительного собрания (образец)
Адрес: г. ________________, ул. ____________________________________________,
д. № ______________________
Дата проведения собрания: «____» ________ ____ г.
Место проведения собрания: ________________________________________________
Время: _______________________________
Присутствовало ________________ чел.
Из них собственников жилых и нежилых помещений _______________ чел.
Председатель собрания ____________________________________________________
Секретарь собрания _______________________________________________________
Повестка дня:
1. Создание кооператива собственников помещений (квартир).
2. Рассмотрение Устава и Учредительного договора.
По повестке дня выступили: ______________________________________________
_______________________________________________________________________
Постановили:
1.
Создать на безе жилого дома, расположенного по адресу:___________________
кооператив собственников помещений (квартир).
За создание КСК __________ голосов, против ___________ голосов.
2. Утвердить Устав и Учредительный договор кооператива собственников помещений (квартир).
3. Поручить ________________________ обратиться в соответствующие организации
города с просьбой о регистрации кооператива. Оплатить необходимые расходы для регистрации кооператива. Подготовить документы для регистрации.
Председатель собрания _________________________________________
Секретарь собрания ____________________________________________
92
Приложение 1.3
Учредительный договор
Кооператива собственников жилых и нежилых помещений
жилого дома(образец)
Мы, собственники жилых и/или нежилых помещений жилого дома, расположенного
по адресу: г. _________, ул. _____________, д. _______, корп. _________, договорились о
нижеследующем.
1.
Создать кооператив собственников (далее - КСК) в многоквартирном жилом
доме с целью обеспечения согласия и взаимодействия собственников жилых и нежилых помещений, юридических и физических лиц, в процессе реализации ими своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью.
Предмет деятельности и цели КСК подробно изложены в разделе ____ Устава КСК.
Настоящий Учредительный договор вступает в силу с момента его подписания и может быть прекращен в любое время по соглашению членов КСК - собственников не менее
______________% общей площади жилых и нежилых единиц в доме.
2.Учредительный договор подготовлен в соответствии с Законом РК «О жилищных
отношениях» г.________________ № _______ от «____» _______________ 20___г.
«________________________» (наименование).
3. Реквизиты и статус КСК
3.1.
Наименование
КСК
________________________________________________________________________________
___________
3.2. Местонахождение и юридический адрес КСК: г. ___________________, ул.
_________________, д. __________, корп. _______.
3.3. КСК является юридическим лицом по законодательству РК. КСК приобретает
права юридического лица с момента его государственной регистрации.
4. К Учредительному договору прилагается список всех договаривающихся сторон, с
указанием реквизитов собственности, долей участия в собственности и общих расходах на
объекты совместного пользования, количества голосов, принадлежащих каждой квартире
или нежилому помещению.
4.1. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме происходит в соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (далее Закон), ст. _________________________.
4.2. Каждый член КСК обладает количеством голосов, пропорциональным доле его
участия в праве общей собственности.
5. Платежи, связанные с текущими расходами КСК и расходами на капитальный ремонт объектов общей собственности, устанавливаются на основании технических нормативов и действующих тарифов и осуществляются в соответствии с бюджетом КСК, утвержденным общим собранием его членов. Превышение размеров текущих расходов возможно с согласия общего собрания КСК, предусмотренных п. 5.2. Устава.
Расходы по создания и регистрации КСК делятся пропорционально доле участия каждого из членов КСК.
6. Границы жилых и нежилых помещений, описание объектов совместного пользования, в том числе придомовых территорий, определяются согласно Приложениям к Учредительному договору на основании:
- копии технического паспорта;
93
- поэтажных планов с описанием границ и составных частей каждой квартиры (в том
числе № квартиры, ее расположение, площадь жилых комнат, нежилых помещений, оборудование квартиры);
- описания объектов совместного пользования и ограниченного совместного пользования, подготовленного в соответствии со специальными распоряжениями (постановлениями) местных органов власти.
- плана земельного участка КСК, на котором расположено здание и придомовая территория.
7. Помещение, принадлежащее члену КСК на праве собственности, используются в
соответствии с действующим законодательством для проживания в нем члена КСК, его семьи, родственников, гостей и т.д.
Ни один из членов КСК не вправе изменить назначение жилого или нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, иначе как в соответствии с действующим законодательством.
8. Ограничения по использованию жилых помещений.
8.1. Члены КСК, их родственники, арендаторы помещений обязаны соблюдать тишину внутри домовладения, не производить ненужного шума, следить за уровнем громкости
телевизоров, радио, видео- и аудиоаппаратуры, музыкальных инструментов и другой аппаратуры.
В период между 23.00 и 7.00 внутри домовладения должна соблюдаться полная тишина.
8.2. В случае, если в квартире собственника в его отсутствие длительное время будут
проживать гости либо квартира будет сдана в аренду, член КСК должен уведомить об этом
Правление.
8.3 Поливка растений растущих на балконах должна осуществляться без ущерба для
собственников живущих этажами ниже.
Сушка белья осуществляется на специально отведенной площадке (при наличии).
Строго запрещается выброс мусора, чистка половиков, белья и т.п. из окон, с балконов и лоджий, а также лестничных площадок. Запрещается сбрасывать пепел при курении из
окон, с балконов и лоджий.
9. Ограничения по использованию объектов совместного пользования.
Объекты совместного пользования предназначены для обеспечения домовладельцев
определенными услугами. Использование их в других целях возможно по решению Общего
собрания. При этом запрещается размещать велосипеды, детские коляски и другое имущество, мешающее проходу другим членам КСК.
10. Ограничения по использованию придомовых территорий. Член КСК не может использовать придомовую территорию для возведения на ней гаражей, установления на ней
«ракушек» для машин и строительств хозяйственных построек, разведения огородов без согласования с Правлением КСК.
Запрещается парковка и мойка транспортных средств на газонах, детских площадках,
в местах расположения противопожарного оборудования. В случае нанесения ущерба общей
собственности при пользовании транспортными средствами владелец обязан компенсировать
ремонт поврежденных объектов общей собственности.
Разрешается выгуливать собак только в специально отведенных для этого местах.
11. Порядок действий при обнаружении неисправностей инженерного оборудования.
11.1 Утечка воды внутри помещения:
-перекрыть поступление воды в неисправный участок трубы либо трубопровода;
- если отсутствует возможность остановить утечку воды, немедленно сообщить об
этом сантехнику;
- не открывать неисправный кран, пока он не будет отремонтирован;
- не производить самостоятельно ремонтные работы;
11.2 Затопление помещения извне:
94
- установить источник затопления;
- уведомить о факте затопления Правление.
11.3 Неисправность электросети:
- установить при возможности причину неисправности и вызвать аварийную службу.
11.4 Утечка газа:
- при появлении запаха газа немедленно сообщить об этом в аварийную службу для
предотвращения аварии.
11.5 В случае обнаружения неисправности в работе сантехнического, электрического
или иного оборудования необходимо немедленно сообщить об этом в Правление КСК.
Если неисправность оборудования наступила в результате небрежного обращения к
нему, либо злоупотребления со стороны члена КСК, последний обязан оплатить ремонт оборудования за собственный счет.
12 Модернизация, реконструкция, строительство.
12.1 Ни один собственник квартиры не может производить ни каких модернизаций,
усовершенствований, переделок и дополнительного строительства как на территории объектов совместного пользования, так и
внутри квартиры, если таковые модернизации, усовершенствования, переделки и дополнительное строительство нарушают структурную целостность или систему механического и электрического оборудования здания или любой части здания. Заявки на проведение
таких модернизаций, усовершенствований, переделок и дополнительного строительства
должны подаваться в Правление в письменной форме собственником квартиры и должны
содержать копии всех планов и спецификаций относительно предлагаемых модернизаций,
усовершенствований, переделок и дополнительного строительства. Правление КСК, кроме
того, обязано согласовывать этот вопрос с жилищной инспекцией и уполномоченным государственным органом. Правление дает свой ответ в течение___ дней.
12.2 Собственнику квартиры не требуется согласие Правления для проведения модернизации, усовершенствования, переделки и дополнительного строительства в его квартире в
случаях, не подпадающих под действие положений пункта 12.1.
12.3 Вся реконструкция и дополнительное строительство, производимые собственником квартиры, должны осуществляться в соответствии с планом и спецификацией, одобренными Правлением КСК и межведомственной комиссией, и только за счет собственника квартиры. Заявки на данные работы должны сопровождаться одновременным уведомлением тех
собственников квартир, чьи интересы могут быть затронуты. Собственник квартиры должен
возместить КСК все затраты, потери и расходы, вызванные в связи с проводимыми им работами.
12.4 Перенос границ между квартирами.
При условии соблюдения ст. 12.1 настоящего раздела границы между смежными
квартирами могут быть перенесены посредством внесения поправки в учредительные документы после подачи заявления в Правление КСК собственниками смежных квартир. К такому заявлению должен быть приложен план переноса границ и обусловленные им предложения по пересмотру долей участия в собственности.
После подачи заявления о разделе границы между смежными квартирами Правление
рассматривает его в течение___ дней и в случае отсутствия оснований для отказа выносит
положительное решение, готовит и регистрирует необходимые поправки к учредительным
документам. Заявители несут все расходы по подготовке и регистрации поправок к учредительным документам.
12.5 Собственник квартиры может разделить квартиру на две или более квартир, при
условии соблюдения требований и процедур, изложенных в п. 12.4. Сумма долей участия,
закрепленных за каждой квартирой, образовавшихся в результате каждого такого деления,
должна быть равной доле участия разделенной квартиры. Раздел квартир разрешается только
в том случае, если каждая вновь образованная квартира будет иметь кухню, ванную, санузел.
95
Правление может запретить раздел любой квартиры, если будет обнаружено, что одна из
вновь образованных квартир, или обе не имеют отдельного входа или устройство входов
может причинить неудобство жителям других квартир пользованию объектами общего пользования.
12.6 Число квартир в здании может быть увеличено путем нового строительства или
перестройки объектов общего пользования по решению собрания. В этом случае доли участия в КСК должны быть пересмотрены. Поправки к Учредительному договору должны
быть внесены в соответствии с п.13 настоящего Учредительного договора.
13. Поправки в Учредительный договор могут вноситься при согласии собственников
квартир, располагающих в сумме___ % долей участия в собственности и в общих расходах.
Любая поправка к Учредительному договору регистрируется таким же образом, как и сам
Учредительный договор, и вступает в силу только после ее регистрации.
Перечень документов, прилагаемых к Учредительному договору:
- выписка из протокола учредительного собрания с бюллетенем по результатам голосования;
- копия технического паспорта домовладения;
- поэтажные планы;
- описание объектов совместного пользования и ограниченного совместного пользования;
- план земельного участка, на котором расположено здание;
- заявление от собственников помещений о намерении вступить в члены КСК;
- копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев - собственников
помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным лицом.
96
Приложение 1.4
ОПРОСНЫЙ ЛИСТ (АНКЕТА)
1.
Адрес жилого дома:
__________________________________________________________________________
2.
Ф.И.О. собственника квартир
__________________________________________________________________________
дом. тел. ____________________________ сот. тел. ______________________________
3.
Предлагается
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
Ваше мнение: ___________________________________________________________
Да
Нет (подчеркнуть)
4. В настоящее время ежемесячные обязательные взносы на «эксплуатационные расходы» в КСК «_____________» составляют _____ тенге за 1 м2.
В 20__ году предлагаем на Ваше утверждение увеличить тариф на ____ тенге за 1 м 2,
т.е. установить в сумме - ____ тенге за 1 м2 площади(смета доходов и расходов прилагается).
Да
Нет (подчеркнуть)
5. Ваша оценка работы правления и технических работников КСК «____________».
Удовлетворительно
Неудовлетворительно (подчеркнуть)
6. Ваши замечания - предложения по улучшению качества обслуживания зданий жилых домов и придомовых территорий__________________________________________
________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
7. Ваши предложения по вопросу содержания и выгула домашних животных (собак,
кошек и др.) _____________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
Убедительная просьба: заполненные анкеты сдать в офис КСК «_________________»
до ____________ 20____ г.
Подпись собственника квартиры __________________________________________
97
Приложение 1.5
УТВЕРЖДЕН:
Решением собственников помещений (квартир) в МЖД
Протокол № ____ от «____» _________ 20__г.
УСТАВ
КООПЕРАТИВА СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИР
И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (образец)
Статья 1. Общие положения
1.1 Кооператив собственников квартир и нежилых помещений, именуемый в дальнейшем КСКНП, создан в соответствии с Конституцией Республики Казахстан, Гражданским
кодексом Республики Казахстан, Законами Республики Казахстан «О жилищных отношениях» и «О защите прав потребителей», другими законодательными актами, регулирующими
хозяйственную деятельность и настоящим уставом на добровольных началах собственниками квартир, жилых и нежилых помещений является формой управления объектом кондоминиума, образованного в жилых домах по адресу ___________________________________ в
городе___________ и действует на принципах полного хозрасчета, самоокупаемости и самофинансирования путем объединения его членами имущественных взносов.
1.2 Объект кондоминиума собственников помещений жилого дома, вместе с другими
домами, управляется одним кооперативом собственников помещений, который вправе по
решению, принятому большинством, выйти из состава этого кооператива и образовать свой
отдельный кооператив, либо применить иную форму управления объектом кондоминиума,
только в случае 100% оплаты ежемесячных начисленных обязательных платежей.
1.3 КСКНП является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс, расчетный и
сберегательный счета в банке второго уровня и других кредитно-финансовых учреждениях, а
также круглую печать и штамп. Права и обязанности юридического лица КСКНП приобретает с момента его регистрации в порядке, установленном действующим законодательством
Республики Казахстан.
1.4 КСКНП является некоммерческой организацией и не преследует извлечение чистого
дохода в качестве основной цели своей деятельности. При этом, чистый доход не может распределяться между участниками (членами), а направляется на уставные цели. КСКНП вправе
заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку это соответствует его
уставным целям.
1.5 КСКНП создан с целью удовлетворения материальных и иных потребностей его членов, в частности - надлежащего содержания, эксплуатации и управления жилыми помещениями, местами общего пользования, зданием и придомовой территорией в целом; осуществления взаимодействия с поставщиками коммунальных и иных услуг, государственных органов,
учреждений и организаций всех видов и форм собственности для обеспечения высокого
уровня жизни; представительства и защиты прав и законных интересов членов «КСКНП» потребителей коммунальных и иных услуг в области жилищных отношений, быть истцом и
ответчиком в суде и арбитраже.
1.6 Полное наименование «КСКНП» на русском языке - кооператив собственников квартир и нежилых помещений, краткое КСКНП «________________».
1.7 Местонахождение «КСКНП»: Республика Казахстан, город ___________, район
__________________ ,ул. _______________
1.8 КСКНП создается на неопределенный срок и может прекратить свою деятельность в
порядке, установленном действующим законодательством Республики Казахстан и настоящим Уставом в любое время.
98
Статья 2. Предмет деятельности КСКНП
2.1 В соответствии с уставными целями, КСКНП «_____________»:
- обеспечивает содержание жилого дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии;
- самостоятельно определяет подрядчиков или предприятия, организации и иные хозяйствующие субъекты, для эксплуатации и ремонта дома, заключает с ними соответствующие
договоры;
- обеспечивает участие собственников квартир - членов КСКНП, а также других собственников, нанимателей и арендаторов жилых помещений во всех расходах, связанных с
содержанием и эксплуатацией дома в долях, соответствующих количеству занимаемой площади и количеству членов его семьи, а также расходов по пользованию общим имуществом,
связанных с осуществлением ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью;
- заключает договоры, с физическими и юридическими лицами, не являющимися членами КСКНП, на участие в общих эксплуатационных расходах на содержание дома, придомовой территории и мест общего пользования, а также инженерно - технических сооружений и
коммуникаций, по нормам и тарифам, определяемым решением общего собрания членов
КСКНП;
- может выступать заказчиком на коммунальные услуги, заключать договоры с соответствующими снабжающими организациями и предприятиями на оказание этих услуг, при невыполнение договорных обязательств со стороны подрядчика обращаться в государственные
уполномоченные органы для применение санкций;
- сдает в аренду или наем другим организациям и частным лицам свободные нежилые
помещения, относящиеся к местам общего пользования и находящиеся в здании жилого дома;
- приобретает и владеет на праве частной собственности оборудование, материалы, технику и другое имущество, необходимое для выполнения уставных целей;
- осуществляет предпринимательскую и иную хозяйственную деятельность в целях получения дополнительных финансовых и материальных ценностей для обеспечения деятельности КСКНП в порядке, предусмотренном действующим законодательством;
- осуществляет иную, не запрещенную законом деятельность, направленную на обеспечение и защиту прав членов КСКНП и выполнение уставных целей;
- может организовывать и учреждать в КСКНП, ТОО, иные юридические формы по обслуживанию и ремонту жилого фонда;
- объекты кондоминиума собственников помещений жилого дома, вместе с другими домами управляется одним КСКНП, отдельные дома вправе выйти из состава этого кооператива и образовать свой отдельный кооператив, либо применить иную форму управления объектом кондоминиума, для чего необходимо:
1. Владельцы квартир которого решили о выходе из действующего КСКНП, на общем
собрании жильцов дома с оформлением протокола собрания, создают инициативную группу
на ведение организационной работы о выходе;
2. Инициативная группа передает в правление заявление жильцов дома с требованием
проведения общего собрания КСКНП, по вопросу о выходе из состава КСКНП, с подписями
не менее 20 % владельцев квартир данного дома.
3. Правление КСКНП выносит заявление жильцов на общее собрание КСКНП, для принятия решения, согласно уставу КСКНП;
4. При положительном решении общего собрания КСКНП о выходе, инициативная группа сообщает правлению действующего КСКНП о сроке, дате и месте проведения общего собрания жильцов дома, не менее чем за 10 дней. Председатель и члены правления действующего КСКНП, приглашаются на это собрание.
99
5. Для принятия решения о выходе из КСКНП, общее собрание жильцов дома должно
быть правомочным, то есть, в его работе должны участвовать не менее 51 % владельцев
квартир.
Статья 3. Имущество и средства КСКНП
3.1. Собственностью КСКНП является его имущество, необходимое для материального обеспечения уставной деятельности, а также деньги, которые формируются из текущих
вступительных взносов, относящихся к разряду обязательных платежей на содержание и
эксплуатацию дома и придомовой территории, а также целевых взносов, устанавливаемых
решением общего собрания займов, кредитов, безвозмездных пожертвований, доходов от
предпринимательской деятельности и иных поступлений, не запрещенных законодательством.
3.2. Имущество принадлежит КСКНП на праве собственности.
3.3. Обязательные взносы на обслуживание, ремонт дома и содержание придомовой территории осуществляются в размерах, обеспечивающих покрытие всех общественно необходимых затрат на указанные виды работ и услуг, включая отчисления на капитальный ремонт
дома. Размер и порядок оплаты таких взносов определяются решением Правления КСКНП в
соответствии со сметой расходов. Обязательные взносы производятся ежемесячно. При просрочки членами КСКНП обязательных взносов с опозданием на 3 месяца в аварийном случае, жильцы дома не обслуживаются, а пеня начисляется на ___ % на 1 кв. метр площади.
Если просрочка более 6 месяцев, пеня начисляется в размере ___ %. Задолженность взыскивается в принудительном, законодательном порядке. Ежегодный размер обязательных взносов определяется правлением КСКНП согласно действующим техническим нормативам и
утверждается общим собранием КСКНП.
3.4. По решению общего собрания данного дома могут осуществляться целевые взносы
на приобретение сырья, материалов и оборудования, проведение ремонтных работ, а также
создаваться дополнительные материальные фонды (фонд благоустройства, премирования и
др.)
3.5. КСКНП отвечает по своим обязательствам, принадлежащим ему имуществом, и не
отвечает по обязательствам своих членов, а члены КСКНП не отвечают по его обязательствам.
3.6. При возникновении убытков в деятельности КСКНП, его члены обязаны покрыть эти
убытки путем внесения дополнительных взносов в срок не более __ месяцев после утверждения итогов финансово-хозяйственной деятельности КСКНП.
Статья 4. Членство в КСКНП, права и обязанности членов
4.1. Членами КСКНП «__________» могут быть граждане, достигшие 18-летнего возраста, из числа настоящих и будущих собственников квартир в г. _______, признающие и выполняющие требования настоящего Устава, выплачивающие обязательные взносы на содержание и эксплуатацию жилого дома, мест общего пользования и придомовой территории.
4.2. Члены КСКНП осуществляют свои права в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан.
4.3. Учредители КСКНП считаются принятыми в члены кооператива с момента регистрации КСКНП. Граждане, вновь вступающие в КСКНП, принимаются общим собранием
по их заявлению, к которому прилагается копия правоустанавливающего документа на квартиру.
4.4. Правление КСКНП обязано выдать каждому члену КСКНП в течение месяца со дня
приема членскую книжку или другой документ, к которому прилагается копия правоустанавливающего документа на квартиру.
4.5. Член КСКНП вправе осуществлять действия через представителя, имеющего нотариально удостоверенную доверенность.
100
4.6. Член КСКНП, виновный в неисполнении своих обязанностей, предусмотренных
настоящим уставом, может быть лишен временно или постоянно льгот и преимуществ,
предусмотренных для членов кооператива по решению Правления КСКНП.
4.7. Члены КСКНП имеют право:
- избирать и быть избранными в руководящие и контролирующие органы КСКНП;
- получать полную информацию о деятельности КСКНП, включая право ознакомления с
протоколами собраний, бухгалтерской документацией и другой информацией, относящейся
к деятельности КСКНП;
- обращаться в органы управления и контроля КСКНП с заявлениями и предложениями,
касающимися деятельности КСКНП;
- пользоваться имуществом КСКНП;
- обращаться в руководящие органы КСКНП за содействием и представительством в решении своих проблем защиты прав и интересов перед государственными, судебными и иными органами власти в области жилищных отношений;
- принимать личное участие в проведении общих собраний по любым вопросам деятельности КСКНП, а также в заседаниях Правления и Ревизионной комиссии по вопросам, касающимся их лично;
- оспаривать решение общего собрания КСКНП, правление и ревизионной комиссии в
суде;
- в любое время выйти из состава КСКНП, подав об этом письменное заявление в Правление КСКНП, уплатив долги, согласно предъявленному акту.
4.8. Члены КСКНП обязаны:
- выполнять требования настоящего Устава, решения общих собраний и Правления
КСКНП;
- соблюдать законы, уважать права и законные интересы других членов КСКНП;
- использовать занимаемое им жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания дома и придомовой территории;
- своевременно осуществлять уплату обязательных взносов на содержание и эксплуатацию дома, мест общего пользования и придомовой территории;
- средства, внесенные членами КСКНП на проведение ремонта дома, включая капитальный ремонт, а также в другие цели согласно уставу и решением правления КСКНП возврату
не подлежат. Задолженность лица, выбывшего из КСКНП по платежам КСКНП, взыскивается в установленном законном порядке;
- возмещать в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан
ущерб, причиненный КСКНП -порча жилого дома собственниками квартир и членами их
семьи, их гостями и др.;
- нести ответственность за нарушения правил гражданского общежития, затрудняющие
проживание в доме другим людям.
Статья 5. Органы управления и контроля
5.1. Высшим органом управления кооператива собственников квартир и нежилых помещений является общее собрание, проводимое не реже одного раза в год и не позже 60 дней
после окончания финансового года.
5.2. Внеочередные общие собрания созываются Председателем Правления КСКНП, по
инициативе Правления, а также по требованию в письменной форме членов КСКНП, обладающих 20 и более процентами голосов, или по требованию Ревизионной комиссии. О предстоящем общем собрании и повестке дня члены КСКНП должны быть уведомлены не менее
чем за 10 дней.
5.3. Общее собрание признается правомочным, если на нем присутствует не менее 51%
общего числа членов КСКНП (или доверенных лиц).
101
5.4. Если на собрании присутствует менее половины членов КСКНП, собрание признается несостоявшимся. О созыве повторного собрании каждый член КСКНП извещается не менее чем за пять дней до намеченного дня созыва. Повторное собрание признается состоявшимся, независимо от числа его участников.
5.5. Общее собрание ведет Председатель Правления кооператива, а в его отсутствие один из членов Правления.
5.6. Решения на общем собрании принимаются простым большинством голосов членов
КСКНП, присутствующих на собрании. Для принятия решений по вопросам внесения дополнений и изменений в Устав КСКНП, прекращения его деятельности требуется не менее
двух третей голосов членов КСКНП присутствующих на собрании.
5.7. К исключительной компетенции общего собрания кооператива собственников квартир относятся:
1) установление необходимости внесения изменений в государственный акт о регистрации объекта кондоминиума, а также настоящий Устав, изменение и принятие других правил
и положений;
2) избрание Председателя и членов Правления, а также членов Ревизионной комиссии,
установление размера выплаты им вознаграждения и предоставления льгот;
3) утверждение ежегодного отчета КСКНП годового бюджета и годовой сметы расходов
и доходов;
4) образование в банке накопительных и других специальных фондов КСКНП;
5) решение вопроса о заключении КСКНП договора со службой оказания жилищноэксплуатационных и коммунальных услуг;
6) привлечение по договору управляющего жилыми домами со стороны, включая юридическое лицо;
7) выдача согласия на получение кредита на сумму, превышающую, двадцать пять процентов расходной части сметы, на данный год;
8) прекращение деятельности «Кооператива».
Решения по вопросам 1,2,6,7,8 принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа
голосов КСКНП. По остальным - большинством голосов присутствующих на общем собрании членов КСКНП или их доверенных лиц присутствующих на собрании.
5.8. Решение, принятое общим собранием членов КСКНП, является обязательном для
всех, в том числе для тех, кто не принимал участие в голосовании, независимо от причин.
5.9. Общее собрание членов кооператива может рассматривать любые вопросы деятельности КСКНП, если это будет признано необходимым решением простого большинства голосов присутствующих на этом собрании. На общем собрании могут приниматься решения
только по вопросам повестки дня, объявленном в уведомлении.
5.10. Правление КСКНП.
В период между собраниями всей деятельностью КСКНП руководит Правление в количестве ____ человек, избираемое общим собранием сроком на ___ года. Правление осуществляет все полномочия КСКНП, за исключением тех, которые относятся исключительно
к компетенции общего собрания. Очередные заседания Правления проводятся не реже 1 раза
в 3 месяца. Внеочередное собрание Правления созывается Председателем по требованию не
менее половины членов Правления. Заседание Правления признается правомочным при участии в нем большинства членов Правления.
5.11. В компетенцию правления входит:
- контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных обязательных платежей и взносов.
- составление годового бюджета кооператива, смет и отчетов, представление их на
утверждение общему собранию.
- заключение договоров от имени кооператива.
- управление объектом кондоминиума или заключение договоров на управление объектом кондоминиума.
102
- наем рабочих и служащих для обслуживания объекта кондоминиума и увольнение их.
- ведение списка членов кооператива, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности.
- созыв и организация проведения общего собрания.
- выполнение иных обязанностей.
Члены Правления избираются на __ года по решению общего собрания, их полномочия
могут быть прекращены досрочно.
5.12. Правления КСКНП не вправе превысить расходы более чем на 20 % годового бюджета в связи с затратами, не предусмотренными годовым бюджетом без решения общего
собрания КСКНП.
В случае если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от
него, размеры долей в общем, имуществе пересчитываются.
5.13. Должностные лица Правления КСКНП:
Главным должностным лицом КСКНП, избираемым непосредственно общим собранием
(не менее 2/3 голосов), является Председатель Правления.
Председатель руководит работой общего собрания и Правления КСКНП, председательствует на них, а также организует работу Правления и располагает всеми полномочиями и
обязанностями, вытекающими из статуса КСКНП как юридического лица.
- действуют от имени Правления КСКНП, и представляет его в гражданском обороте, в
государственных и судебных органах;
- от имени Правления подписывает договора, в том числе и трудовые;
- выдает доверенности;
- пользуется правом распоряжения деньгами и материальными средствами КСКНП (в соответствие с уставными целями по основной деятельности КСКНП);
- решает другие вопросы, не относящиеся к исключительной компетенции общего собрания или Правления КСКНП;
5.14. Решением Правления вопросы, относящиеся к компетенции Правления, могут быть
делегированы председателю Правления.
5.15. Председатель правления избирается общим собранием сроком на __ года, по решению общего собрания его полномочия могут быть прекращены досрочно.
5.16. Действия Правления КСКНП или его председателя могут быть обжалованы на общем собрании.
5.17. Заместитель Председателя избирается из членов Правления КСКНП, заменяет
Председателя и исполняет его обязанности во всех случаях, когда председатель отсутствует
или не может выполнять функции. В случаях, когда ни Председатель, ни заместитель Председателя не могут исполнять свои обязанности, Правление назначает кого-либо из своих
членов для временного выполнения функций Председателя. Заместитель Председателя исполняет так же другие обязанности, которые могут быть возложены на него Правлением или
Председателем.
5.18. Секретарь ведет протоколы всех общих собраний КСКНП и Правления. Секретарю
может вменяться в обязанность ведение той документации, которую назначит Правление.
Секретарь заверяет подписи и документы за подписью Председателя при внесении изменений в Устав и организует их своевременную регистрацию.
5.19. Бухгалтер КСКНП назначается Председателем Правления КСКНП. Бухгалтер ведет
всю финансовую и бухгалтерскую документацию КСКНП; представляет бухгалтерскую, финансовую и статистическую отчетность в соответствующие подразделения исполнительных
органов.
5.20. Председатель Правления, заместитель Председателя, секретарь-кассир и бухгалтер
осуществляют свою деятельность в КСКНП, как правило, на возмездной основе.
5.21. Ревизионная комиссия. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной
деятельностью правления КСКНП и его исполнительных органов, общее собрание избирает
Ревизионную комиссию в количестве ____ членов КСКНП сроком на ___ года. Члены Реви-
103
зионной комиссии не могут входить в состав Правления. На заседании Ревизионной комиссии из ее состава избирается председатель.
Ревизионная комиссия:
- контролирует выполнение требований законодательства и настоящего Устава исполнительными органами - Правлением и его председателем, а также другими работниками аппарата управления КСКНП;
- проверяет состояние финансово-хозяйственной деятельности КСКНП постановку учета, отчетности и контроля, исполнение решений общего собрания и Правления;
- привлекает в случае необходимости к своей работе специалистов для участия в проведении проверок и ревизий, дачи консультаций и заключений, с оплатой услуг за счет средств
КСКНП;
- вносит предложения и дает рекомендации общему собранию, Правлению по результатам проверок ревизии;
- участвует в работе общих собраний и Правления по вопросам, вынесенным на рассмотрение ревизионной комиссией с правом совещательного голоса;
- проверяет своевременность рассмотрения и принятия решений по заявлениям и жалобам членов КСКНП;
- осуществляет иную контролирующую деятельность по решению общего собрания или
Правления КСКНП;
5.22. Ежегодно Ревизионная комиссия рассматривает на своих заседаниях итоги финансово - хозяйственной деятельности КСКНП и дает по ним свои заключения.
Статья 6. Прекращение деятельности КСКНП
6.1. Деятельность КСКНП прекращается в случаях:
- при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных нужд;
- по решению, принятому собственниками помещений о переходе на другую форму
управления объектом кондоминиума;
- по решению, принятому собственниками помещений, не восстанавливать поврежденные (разрушенные) части жилого здания при повреждении (разрушенные) более 50% здания,
вследствие пожара, землетрясения или иного бедствия;
- при прекращении кондоминиума;
- при прекращении деятельности КСКНП, имущество, оставшееся после погашения долгов, распределяется между его членами, соразмерно их долям в общем имуществе.
- ликвидация КСКНП считается завершенной, а КСКНП прекратившим свою деятельность с момента внесения записи об этом в единый государственный регистр юридических
лиц.
- устав кооператива собственников квартир и нежилых помещений «________», краткое
КСКНП «______», написан на государственном и русском языках и имеет одинаковую юридическую силу.
Председатель КСКНП __________________________
Секретарь ______________________________________
104
Приложение 1.6
ПЕРЕЧЕНЬ ПРЕТЕНЗИЙ
собственников квартир ЖК «Вариант» к деятельности ИП «М», выполняющей функции органа управления в МЖД
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
Социальная работа
Непонимание М. того, что ее главная функция состоит в установлении тесного контакта с собственниками дома как заказчиками на ее
услуги
М. не представляет жильцам информацию о том, за какими собственниками закреплены встроенные помещения и на каком основании,
какие квартиры сдаются в аренду и кто там временно проживает, не имеет даже копии технического паспорта
Вместо культурного, социального поведения наблюдается нервное, гипер эмоциональное реагирование М. и ее помощника А. на некоторые замечания и предложения жильцов по содержанию дома
«Собрания» превращены в шумные «разборки» с пристрастием, в результате чего жильцы дома разделились на противоборствующие
лагеря; проводятся с нарушением регламента – протоколы не ведутся, все проходит сумбурно, стоит непрерывный крик, одновременно
кричит несколько человек; М. и ее помощник А. крайне несдержанны, позволяют некорректные выражения, оговаривают и оскорбляют отдельных жильцов
Отсутствует информационный щит о работе органа управления
Из-за потери доверия некоторые жильцы перестали оплачивать обще домовые нужды
Правовая работа
Отсутствие документов о наделении ИП «М» полномочиями органа управления
Игнорирование М. требований собственников дома заключить общий или с каждым из них договор на предоставление услуг ИП с
указанием прав и обязанностей с каждой стороны
Непонимание со стороны М. необходимости регистрации объекта кондоминиума
Отсутствие технического паспорта, акта на землю, акта государственной приемочной комиссии, поэтажного плана и других документов на жилой комплекс «Вариант»
Отсутствие договоров, заключенных ею с сервисными компаниями по вывозу мусора, лифтам, водо и энергообеспечение и др.
Хозяйственная работа
Лифты скрипят, грохочут, шатаются, часто ломаются, с ребенком страшно ездить
Нет пожарных рукавов
Зимой в квартирах очень жарко, несмотря на то, что краны на батареях закрыты и работают только стояки.
Полы и стены в подъездах грязные
Ручки у дверей отпилены
В некоторых квартирах отсутствует вытяжка, так как вентиляционные шахты разрушены
Снаружи и в подъездах дома видны трещины. Никто не составляет соответствующий акт
105
19. Отсутствует прозрачность в планировании, ведении документации, расходовании денежных средств и др.
20. Жильцы не знают, какие площади сдавались в аренду, на какие цели шли или идут доходы, на основании каких нормативов устанавливаются те или иные цены
Уровень управленческого профессионализма ИП «М»
21. Отсутствие согласованного с жильцами графика работы, нахождения М. и бухгалтера в офисе
22. Психическая неустойчивость М. и ее помощника А., частая потеря контроля за своей речью и действиями
23. Недостаточный моральный облик: оскорбления, наговоры на отдельных жильцов, разнесение сплетен по дому
24. Неграмотность в оформлении объявлений, протоколов, смет расходов, писем в инстанции и др. документов
25 Недостаточные организаторские способности, неумение проводить собрания
26 Отсутствие культуры согласования разных позиций и точек зрения жильцов
27 Неспособность разрешать конфликтные ситуации
Выводы:
1. Как следствие, жильцы (условно) разделились на 3 группы: 1) заинтересованные в обеспечении правовых отношений между всеми
субъектами дома, реализации прав собственников объекта кондоминиума (соответственно в выборе органа управления на конкурсной основе), зарегистрировавшие потребительский кооператив собственников; 2) заинтересованные в существующем положении дел, затягивании
регистрации объекта кондоминиума - с целью длящегося перераспределения границ общей долевой собственности; 3) безразличные к способу хозяйствования относительно общей долевой собственности.
2. Отсутствие документов о наделении ИП «М» полномочиями органа управления, а также технического паспорта, акта на землю, акта государственной приемочной комиссии, поэтажного плана и других документов на ЖК «Вариант».
3. Застройщику, а также ИП «М» не выгодна регистрация ОК. В этом случае в доме появится постоянный Совет собственников объекта кондоминиум, который может взять под свой контроль работу ИП и действия застройщика, сможет на полном основании требовать
прозрачности и подконтрольности их действий.
4. В условиях отсутствия информации у жильцов, а возможно и самой М. о том, за какими собственниками закреплены встроенные
помещения и на каком основании, какие квартиры сдаются в аренду и кто там временно проживает, нельзя исключать варианты неправомерного использования помещений в криминальных целях – нелегальный бизнес, проституция, наркомания и др.
5. Многие жильцы потеряли доверие к ИП «М», перестали платить ОДН, зреет социальный конфликт между жильцами.
6. В данной ситуации Акимат и жилищная инспекция района … бездействуют, не руководствуются в своей деятельности и препятствуют реализации действующих нормативных правовых актов в ЖК«Вариант».
Председатель потребительского кооператива собственников ЖК«Вариант» __________________________
106
Приложение 1.7
Утверждена
приказом Председателя Агентства
Республики Казахстан по делам
строительства и жилищно-коммунального
хозяйства
от 13 сентября 2011 года № 338
Типовая форма договора управления объектом кондоминиума
Город ___________
№ _______
«____»__________ 20 __ г.
Собственник ______________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество), серия, номер документа, удостоверяющего личность,
_______________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
когда, кем выдан; наименование юридического лица,
________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
реквизиты свидетельства о госрегистрации / перерегистрации помещения, квартиры)
_______________________________________________________________________________
(номер квартиры, расположение нежилого помещения, наименование и реквизиты документа, подтверждающего право собственности)
________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
расположенного в объекте кондоминиума, расположенного по адресу:
______________________________________________________________________________,
в лице _______________________________________________________________________
, действующего на основании
______________________________________________________
_______________________________________________________________________________ ,
(доверенности, протокола решения общего собрания собственников)
именуемый в дальнейшем «Собственник», и
______________________________________________________________________________ ,
(наименование органа управления объектом кондоминиума)
именуемый в дальнейшем «Орган управления объектом кондоминиума», в лице __________
_______________________________________________________________________________ ,
(фамилия, имя, отчество)
действующего на основании Устава, в дальнейшем именуемые «Стороны», заключили
настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет и цель договора
1. Настоящий договор заключен в целях реализации Закона Республики Казахстан «О
жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года, а также в целях организации и планирования управления объектом кондоминиума.
Перечень работ по управлению объектом кондоминиума, предоставляемых согласно
настоящему договору, указан в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора.
2. Передача объекта кондоминиума в управление сопровождается предоставлением
Собственником Органу управления объектом кондоминиума информации, включающей:
107
общую характеристику, состав передаваемого в управление общего имущества объекта кондоминиума (по каждому объекту отдельно с указанием адреса), включая перечень инженерного оборудования каждого из объектов и данные о площадях территории, прилегающей к объекту кондоминиума;
техническое состояние каждого из передаваемых объектов, территории, прилегающей
к объекту кондоминиума, инженерного оборудования и сетей в границах эксплуатационной
ответственности, отражающихся в акте оценки технического состояния объекта;
количественные характеристики потребляемых коммунальных услуг каждым из объектов, фиксируемые на момент передачи.
3. Орган управления объектом кондоминиума организует надлежащее содержание и
ремонт его инженерных систем и оборудования, мест общего пользования и территории,
прилегающей к объекту кондоминиума, предоставление Собственнику коммунальных услуг.
4. Срок действия договора - ________ лет.
2. Основания заключения Договора управления объектом кондоминиума
5. Основанием заключения настоящего Договора является решение собственников помещений (квартир) ___________ № ________ от «_____» ______________ 20 __ г.
3. Обязанности сторон
6. Общие обязанности Сторон:
1) содержать общее имущество объекта кондоминиума, его инженерное оборудование,
территории прилегающей к объекту кондоминиума и элементы благоустройства;
2) создать необходимые условия для благоприятного проживания собственников квартир
и функционирования организаций, расположенных в нежилых помещениях объекта кондоминиума.
7. Обязанности Собственника:
1) использовать помещения, находящиеся в собственности, исключительно по назначению;
2) оплачивать Органу управления объектом кондоминиума услуги, установленные пунктом 3 настоящего договора, в размере, утвержденном общим собранием собственников, согласно выставленному счету в срок до ______ числа месяца, следующего за расчетным;
3) допускать в принадлежащее на праве собственности помещение (квартиру) должностных лиц организаций, имеющих право проведения профилактических и ремонтных работ с
установками электро -, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, для устранения аварий,
осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля;
4) получать разрешение на установку, подключение и использование электробытовых
приборов и машин мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой
сети, дополнительных секций приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру,
изменение имеющихся схем учета поставки коммунальных услуг, использование теплоносителя в системах отопления не по прямому назначению (произведение слива воды из системы
и приборов отопления).
8. Обязанности Органа управления объектом кондоминиума:
1) организовывать проведение собраний, письменных опросов собственников помещений (квартир);
2) заключать и контролировать исполнение договоров с субъектом сервисной деятельности;
3) оформлять протоколы собраний Собственников помещений (квартир) и листы голосования при проведении письменных опросов;
4) организовывать выполнение решений собраний Собственников помещений (квартир);
5) представлять интересы Собственников помещений (квартир) по вопросам общего
имущества объекта кондоминиума;
108
6) осуществлять сбор взносов посредством выдачи квитанции на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума, размеры которых утверждены собранием
собственников помещений (квартир) от Собственника, арендаторов;
7) обеспечить для всех Собственников, во всех доступных для обозрения местах, размещение на стендах информации об организациях (название, контактные телефоны, телефоны
аварийных служб), осуществляющих обслуживание и ремонт помещения, а также общего
имущества, а также об организациях-поставщиках коммунальных услуг;
8) принимать меры по обеспечению бесперебойной работы санитарно-технического и
инженерного оборудования объекта кондоминиума;
9) предоставлять Собственнику ежеквартально в письменной форме в первую декаду месяца, следующего за отчетным периодом, отчет, в котором отражены расходы, связанные с
использованием общего имущества;
10) обеспечивать учет договоров, заключенных для выполнения условий данного Договора;
11) уведомлять Собственника о предстоящем капитальном ремонте общего имущества
объекта кондоминиума, ремонте мест общего пользования в объекте кондоминиума за два
месяца, об отключении, испытании или ином изменении режима работы инженерных сетей за двое суток, кроме случаев возникновения аварийных ситуаций;
12) открывать текущие и сберегательные счета на объект кондоминиума.
4. Права сторон
9. Собственник имеет право:
1) требовать от Органа управления объектом кондоминиума перерасчета платежей за
предоставленные услуги в связи с некачественным или несвоевременным предоставлением
таких услуг, исходя из положений настоящего договора;
2) требовать возмещения убытков, понесенных по вине Органа управления объектом
кондоминиума;
3) получать ежеквартальный отчет в течение первой декады месяца, следующего за отчетным периодом.
10. Орган управления объектом кондоминиума имеет право:
1) заключать договоры с физическими и юридическими лицами на выполнение работ,
услуг в целях исполнения обязанностей, предусмотренных настоящим договором;
2) требовать возмещения убытков, понесенных им в результате нарушения Собственником обязательств по платежам, и убытков, причиненных Собственником из-за невыполнения
условий настоящего договора;
3) в случае возникновения аварийной ситуации в квартире или помещении, находящемся
в собственности физических или юридических лиц, грозящей повреждением имущества других Собственников (при отсутствии Собственников, сведений о месте их работы, постоянном месте жительства либо нахождении в момент аварии), ликвидировать ее собственными
силами и всеми возможными средствами;
4) требовать от Собственника возмещения затрат на ремонт поврежденного по его вине
общего имущества;
5) на условиях, определенных общим собранием собственников помещений (квартир),
пользоваться переданными служебными помещениями и другим имуществом в соответствии
с их назначением;
6) использовать денежные средства, находящиеся на текущем и (или) сберегательном
счете объекта кондоминиума, в соответствии с их целевым назначением и решением собрания собственников, оформленным в соответствии с требованием жилищного законодательства Республики Казахстан.
5. Ответственность сторон
11. Ответственность Собственника:
109
1) при нарушении Собственником требований подпункта 1 пункта 7 настоящего договора или систематическом нарушении им прав и интересов других Собственников помещений
(квартир) Орган управления объектом кондоминиума через 30 календарных дней после предупреждения Собственника вправе обратиться в жилищные инспекции при местных исполнительных органах для применения мер, предусмотренных жилищным и административным
законодательством Республики Казахстан;
2) в случае невыполнения Собственником обязательств, предусмотренных подпунктом 4)
пункта 7 настоящего договора, последний несет ответственность перед Органом управления
объектом кондоминиума и третьими лицами за все последствия, возникшие в результате аварийных и (или) чрезвычайных ситуаций в помещении (квартире);
3) при невнесении платы в сроки, указанные в подпункте 2 пункта 7 настоящего договора, Собственник уплачивает пеню в размере _______ от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного настоящим договором срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
12. Ответственность Органа управления объектом кондоминиума:
Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 8
настоящего договора, влечет ответственность Органа управления объектом кондоминиума,
установленную жилищным и административным законодательством Республики Казахстан.
6. Особые условия
13. Орган управления объектом кондоминиума приступает к выполнению настоящего
договора с момента его подписания.
14. Затраты, связанные с выполнением Органом управления объектом кондоминиума не
оговоренных настоящим договором работ, в том числе возникших по объективным причинам, связанных с изменением тарифов, аварийными и (или) чрезвычайными ситуациями,
происшедшими не по вине Органа управления объектом кондоминиума, возмещаются Собственником дополнительно.
15. Изменение перечня услуг и работ по управлению объектом кондоминиума возможно
по согласованию Сторон и подлежит оформлению в виде дополнительного соглашения к
настоящему договору.
16. Споры между Сторонами разрешаются путем переговоров, в случае не достижения
согласия в судебном порядке.
7. Подписи и адреса сторон
Собственник
__________________________
__________________________
__________________________
Орган управления объектом кондоминиума
__________________________
__________________________
__________________________
(должность, Ф. И. О., адрес,
расчетный счет)
МП (для юридического лица)
МП
110
Приложение 1.8
Перечень работ по управлению объектом кондоминиума
№
Наименование работ
1
Организация осмотра технического состояния конструкций и инженерного оборудования объекта
кондоминиума.
2
Организация работ по обследованию объекта кондоминиума (объектов) с целью определения их технической готовности к эксплуатации (в том числе
сезонной), необходимости проведения текущего и
капитального ремонта общего имущества.
Планирование работ по содержанию и ремонту переданного в управление общего имущества объекта
кондоминиума.
Планирование финансовых и технических ресурсов,
заключение договоров с подрядными организациями.
Осуществление систематического контроля за качеством услуг, работ подрядных организаций, субъектов сервисных деятельностей в рамках заключенных
договоров.
Финансирование работ и услуг подрядчиков, субъектов сервисных деятельностей (участников процесса производства работ, услуг) в соответствии с заключенными договорами.
Ведение технической документации на переданный
в управление объект кондоминиума, а также бухгалтерского, финансового, налогового и статистического учета и отчетности, связанных с управлением и
содержанием объекта кондоминиума, в соответствии с жилищным законодательством Республики
Казахстан.
Работа с населением (собственниками), в том числе
рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания.
Открытие банковского текущего (на содержание и
текущий ремонт общего имущества) и сберегательного счетов (на капитальный ремонт общего имущества) на объект кондоминиума.
Выполнение функций, связанных с регистрацией
(перерегистрацией) объекта кондоминиума.
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, ведение юридической и финансовой работы с поставщиками за оказанные коммунальные
111
Периодичность
проведения
В соответствии с графиком
(планом), утвержденным на
общем собрании Собственников помещений
В соответствии с графиком
(планом), утвержденным на
общем собрании Собственников помещений
Постоянно
Постоянно
Постоянно
В соответствии с договорными обязательствами
Постоянно
Постоянно
После регистрации (перерегистрации) объекта кондоминиума
Через месяц после образования органа управления
объектом кондоминиума
По решению общего собрания Собственников помещений
12
13
14
15
16
17
18
19
20
услуги.
Заключение договоров с субъектами сервисной деятельности по содержанию объекта кондоминиума.
Регистрационный учет Собственников квартир (помещений), а также нанимателей (арендаторов) по
месту проживания.
Расчет размера платежей, для каждого Собственника квартиры (помещения) в соответствии с его долей
в общем имуществе объекта кондоминиума.
Документальное оформление управленческих решений, действий; организация документооборота;
упорядочение и хранение документации в соответствии с жилищным законодательством Республики
Казахстан.
Осуществление функций Заказчика (орган управления объектом кондоминиума) при выполнении работ по текущему и капитальному ремонтам общего
имущества объекта кондоминиума.
Обеспечение Собственников квартир (помещений),
а также нанимателей (арендаторов) информацией о
нормативных показателях качества предоставленных коммунальных услуг.
Выявление Собственников квартир (помещений),
имеющих задолженность по платежам за предоставленные коммунальные услуги, принятие мер по
взысканию задолженности, в том числе через судебные органы, проведение работы с судебными приставами по исполнению решений суда.
Подготовка отчета по управлению объектом кондоминиума и представление Собственникам помещений (квартир) в письменной форме.
Организация и проведение собраний Собственников, в том числе путем письменного опроса, оформление итогов собрания в виде протокола.
112
После образования органа
управления объектом кондоминиума или расторжения договора с предыдущей
сервисной компанией
Постоянно
По решению общего собрания Собственников помещений
Постоянно
Постоянно
Постоянно
Постоянно
Каждый квартал в первую
декаду месяца, следующего
за отчетным периодом
По инициативе органа
управления объектом кондоминиума либо Собственников помещений, либо
местных исполнительных
органов
Приложение 1.9
УТВЕРЖДЕН
протоколом правления КСК
от «____» ________ 20__ г., № ___
Договор о найме управляющего (образец)
Кооператив собственников помещений (квартир) «______», именуемый в дальнейшем
«КСК», в лице председателя, действующего на основании Устава, с одной стороны и именуемый в дальнейшем «Управляющий», действующий на основании доверенности №____
«_____» __________ г., с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:
1. Предмет договора
КСК поручает Управляющему, а Управляющий принимает на себя обязанности профессионально выполнять управленческие функции по организации надлежащего содержания
и ремонта объекта кондоминиума на условиях, определенных данным договором.
2. Права и обязанности сторон
КСК предоставляет Управляющему все имеющиеся проектные и технические документы, планы, спецификации, акты, действующие договоры на ответственное хранение.
КСК обязуется своевременно оплачивать все утвержденные расходы и вознаграждения Управляющему.
Права и обязанности Управляющего ограничены местами общего пользования (согласно акту раздела эксплуатационной ответственности) и не включают управление отдельными квартирами, за исключением случаев, когда это делается по прямому указанию КСК.
Управляющий обязан:
1. Проверять общее состояние имущества (с составлением акта), отмечая недостатки
или проблемы, которым требуется уделять внимание в дальнейшем, проводить инвентаризацию общих частей зданий, офисного оборудования, эксплуатационного инструмента и материалов.
2. Следить за поддержанием здания и прилегающей территории согласно «Составу
работ». Затраты по каждому отдельному виду ремонта не должны превышать сметной стоимости, за исключением случаев, когда КСК даст на то особое письменное разрешение, либо
устранения аварий, которые угрожают жизни и собственности членов КСК.
В случае превышения расходов при устранении аварий Управляющий обязан немедленно довести это до сведения правления КСК.
3. С одобрения и утверждения КСК, на основании доверенности, заключать контракты на частичное или полное техническое обслуживание (организовать самообслуживание с
помощью наемного персонала).
4. На основании утвержденных смет и должностных инструкций от имени КСК нанимать и увольнять персонал, выдавать зарплату, осуществлять надзор за выполнением работ.
5. Осуществлять контроль за количеством и качеством предоставления коммунальных
услуг.
6. Ежемесячно предоставлять письменные отчеты о проделанной работе, проводить
проверки по неполадкам в обслуживании и эксплуатации, докладывать о серьезных дефектах
правлению КСК.
7. Обеспечить ведение бухгалтерского учета, организовать работу с банком. Ежемесячно предоставлять Правлению финансовый отчет.
113
8. За 2 месяца до начала финансового года предоставлять правлению проект сметы на
новый финансовый год.
9. Оплачивать из средств на текущем счете КСК:
- суммы утвержденных текущих расходов, включая оплату по договорам,
- вознаграждение персоналу,
- налоги и обязательные платежи с ведением отчетности,
- иные расходы по письменному указанию правления.
10. Немедленно расследовать и письменно докладывать правлению обо всех несчастных случаях или требованиях к КСК о возмещении убытков.
11. По доверенности защищать интересы КСК в судах, государственных, коммунальных и иных организациях.
12. Незамедлительно приводить свою деятельность в соответствие с требованиями
действующего законодательства, письменно извещать правление обо всех поступивших
предписаниях и требованиях.
13. Совместно с бухгалтером готовить от имени КСК все виды отчетности, требуемые
законом.
14. По поручению правления вступать в договорные отношения с поставщиками коммунальных услуг.
15. Обеспечивать, при необходимости, поиск и выбор субъектов сервисной деятельности для качественного обслуживания, эксплуатации и ремонта общего имущества дома и
придомовой территории.
Документально подтвержденные расходы Управляющего, связанные с исполнением
его обязанностей перед КСК, производить за счет кооператива.
Управляющий открывает банковский счет и имеет право снимать со счета средства
как агент КСК для осуществления любых выплат или расходов в соответствии с данным договором.
Вознаграждение, положенное Управляющему за выполнение им обязанностей в соответствии с данным договором, составляет _____ тенге в месяц.
Управляющему предоставляется ежегодный оплачиваемый отпуск размером ______
календарных дней.
Управляющему устанавливается регламент работы с ____ часов по _____ часов при
____ дневной рабочей неделе.
Управляющий несет полную материальную ответственность за сохранность и целевое
использование денежных и материальных средств.
При увольнении Управляющий обязан представить правлению полный письменный
отчет по утвержденной форме.
3. Срок действия договора
Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Срок окончания договора «____» _______ года.
Договор может быть пролонгирован на следующие сроки с согласия сторон.
Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке с письменным уведомлением другой стороны не менее чем за 30 дней. Споры, не предусмотренные в данном договоре,
решаются путем переговоров, а в случае не достижения согласия разрешаются в судебном
порядке.
4. Юридические адреса сторон
ПОДПИСИ СТОРОН
114
Приложение 1.10
Договор на обслуживание, эксплуатацию и ремонт
жилого дома и придомовой территории (образец)
Кооператив собственников помещений (квартир) « ____________________________
______________________________________________________________________________ »,
(наименование КСК)
именуемый в дальнейшем «Заказчик», в лице председателя правления
_____________________________________________________________________________ ,
Ф.И.О.
действующего на основании Устава, и ______________________________________
_____________________________________________________________________________ ,
(наименование организации)
именуемая
в
дальнейшем
«Подрядчик»,
в
лице
руководителя,
____________________________________________________________________________ ,
Ф.И.О.
действующего на основании ______________ , заключили договор о нижеследующем.
1. Цель и предмет договора
1.1. Целью договора является качественное обслуживание мест общего пользования и
инженерного оборудования жилого дома, поддержание их в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
1.2. Предметом договора является передача Заказчиком функций по содержанию и
эксплуатации жилого дома и придомовых территорий по следующему адресу
____________________________________.
1.3. Передача дома осуществляется по акту, который является неотъемлемой частью
настоящего договора.
1.4. Подрядчик должен осуществлять обслуживание и эксплуатацию дома в соответствии с правилами, нормативами и распоряжениями, действующими на данной территории.
2. Права и обязанности Заказчика
2.1. Обязанности Заказчика
Заказчик производит все выплаты Подрядчику, предусмотренные данным договором
(включая компенсацию инфляции), в соответствии с условиями договора.
Заказчик оценивает качество выполненных Подрядчиком работ путем регулярного
обследования состояния придомовых территорий и дома.
Заказчик должен обеспечить Подрядчика проектно-сметной документацией.
Заказчик предоставляет Подрядчику список имен, адресов и телефонов всех арендаторов нежилых помещений в жилых домах.
В случае получения жалоб от жильцов Заказчик в течении ___ суток знакомит с ними
Подрядчика и определяет срок их устранения.
2.2. Права Заказчика
Подрядчик предоставляет Заказчику копии своих договоров с субподрядными организациями на выполнение отдельных видов работ по настоящему договору (если таковые имеются).
Заказчик имеет право применять к Подрядчику штрафные санкции за несвоевременно
или некачественно выполненные работы.
115
По договоренности сторон Заказчик может предоставить Подрядчику в безвозмездное
пользование на время действия договора служебные складские и производственно - хозяйственные помещения.
3. Права и обязанности Подрядчика
3.1. Обязанности Подрядчика
Подрядчик в соответствии с настоящим договором осуществляет следующие виды
работ по содержанию и ремонту дома и придомовых территорий:
- текущий ремонт инженерных коммуникаций и конструкций жилых домов;
- сезонную подготовку отопительных систем внутри жилых домов;
- уборку придомовых территорий и мест общего пользования:
- работы по ремонту электросетей и электрооборудования внутри жилого дома;
- благоустройство жилого дома, в том числе уход за зелеными насаждениями;
- работы по ликвидации аварийных ситуаций в квартирах и местах общего пользования;
- работы по дератизации и дезинсекция.
Подрядчик оплачивает коммунальные услуги за предоставленные ему помещения не
позднее 10 - го числа каждого месяца на общих основаниях.
3.2. Права подрядчика
Подрядчик имеет право:
участвовать в проводимых Заказчиком проверках качества выполненных работ по ремонту и содержанию жилого дома и придомовых территорий;
заключать договоры с субподрядными организациями на определенные виды работ по
ремонту и содержанию жилого дома и придомовых территории;
по отдельному договору с Заказчиком Подрядчик производит следующие виды работ:
- капитальный ремонт дома;
- техническое обслуживание систем удаления дыма и противопожарной автоматики;
- установку и техническое обслуживание антенн, реклам и др.
4. Оплата работ, выполненных Подрядчиком
4.1.Общая стоимость работ (услуг) Подрядчика по настоящему договору составляет
_______________________________________ тенге.
Стороны обязуются при изменении тарифов пересматривать стоимость работ (услуг)
по настоящему договору.
Ежемесячный взнос на содержание и текущий ремонт составляет в размере
___________________________________________ тенге с 1 кв.м.
4.2. На выполнение работ (услуг) по настоящему договору стороны ежегодно составляют смету, являющуюся неотъемлемой частью настоящего договора.
4.3. В смете расходов предусматривается фонд оплаты труда Подрядчика, налоги,
накладные и другие расходы по содержанию и ремонту жилого фонда и придомовых территорий.
4.4. Подрядчик по согласованию с Заказчиком вправе вносить в смету постатейных
расходов изменения в пределах общей стоимости работ.
4.5. Заказчик перечисляет платежным поручением на расчетный счет или оплачивает
в кассу Подрядчика ежемесячно до _____ числа текущего месяца средства в размере стоимости выполненных по договору работ.
4.6. За нарушение Заказчиком сроков оплаты, предусмотренных настоящим договором, Заказчик уплачивает Подрядчику неустойку, пени в размере ____% от подлежащей перечислению суммы за каждый день просрочки. 4.7. Оплата работы Подрядчика может быть
выполнена в размере, указанном в договоре, уменьшена или увеличена.
116
4.7.1. Оплата работы увеличивается на _____% от стоимости всех работ по результатам проверки, которые показывают, что Подрядчик выполняет все работы с превышением
условий договора (по времени, объему работ и качеству).
4.7.2. Оплата по Договору уменьшается на ________ % от стоимости договора по
следующим основаниям: не выдерживают сроки выполнения текущего или аварийного ремонтов; нарушаются графики профилактических ремонтов; отчеты не точны или несвоевременны; расходы превышают смету; дома содержатся в неудовлетворительном санитарном
состоянии; от жильцов поступают обоснованные жалобы.
Решение об увеличении или уменьшении выплат принимается Правлением КСК по
согласованию с Подрядчиком.
5. Прекращение договора
5.1. Договор может быть прекращен по соглашению сторон.
5.2. Договор может быть прекращен при ликвидации одной или обеих сторон и при
отсутствии правопреемников.
5.3. Кооператив собственников помещений имеет право расторгнуть договор в случае
постоянного неудовлетворительного качества выполнения работ Подрядчиком. Прекращение договора не должно иметь место до тех пор, пока не будут исчерпаны все возможности
со стороны Заказчика и Подрядчика по устранению недостатков.
5.4. Подрядчик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае
регулярного невыполнения условий договора. При этом Подрядчик обязан информировать
Заказчика не менее чем за 30 дней до момента окончания работ.
6. Ответственность сторон.
6.1. Подрядчик в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения им своих обязательств обязан возместить Заказчику убытки, в том числе от штрафных санкций, за плохое
содержание придомовых территорий и другие нарушения правил содержания жилого дома и
придомовых территорий.
6.2. Заказчик в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения им своих обязательств обязан возместить Подрядчику возможные убытки.
6.3. Договор может продлеваться по решению сторон.
6.4. Никакие другие ранее имеющиеся заявления, соглашения и договоренности устного или письменного характера, противоречащие условиям данного договора, не имеют
силы.
6.5. Данный договор составлен в _______ экземплярах, имеющих равную юридическую силу.
7. Юридические адреса и реквизиты сторон
Заказчик
______________________
(наименование КСК)
Подрядчик
____________________________
(наименование Управляющей компании)
_______________________________
(подпись Председателя Правления)
____________________________
(подпись руководителя)
м.п.
117
Приложение 1.11
Утверждены
приказом Председателя Агентства
Республики Казахстан по делам строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
от 29 мая 2012 года № 215
Квалификационные требования,
предъявляемые к рекомендуемой жилищной инспекцией кандидатуре
председателя правления кооператива собственников помещений (квартир)
Председатель правления кооператива собственников помещений (квартир) должен отвечать следующим требованиям:
1) высшее (или после вузовское) образование по соответствующей специальности;
2) стаж работы на руководящих должностях в организации не менее 5-ти лет и (или)
опыт работы в сфере обслуживания объектов кондоминиума не менее двух лет;
3) наличие степени «Магистр делового администрирования» или дополнительного
образования в области управления (менеджмента);
4) знание действующего законодательства РК (Гражданский кодекс РК от 27 декабря
1994 года, Гражданский кодекс РК(Особенная часть) от 1 июля 1999 года, Кодекс РК об административных правонарушениях от 30 января 2001 года, Трудовой кодекс РК от 15 мая
2007 года, Законы РК«О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года, «О естественных
монополиях и регулируемых рынках» от 9 июля 1998 года, «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК» от 16 июля 2001 года, Правила предоставления
коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительством РК от 7 декабря 2000
года № 1822, Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума, утвержденные
постановлением Правительством РК от 1 декабря 2011 года № 1421, иные нормативнотехнические документы в сфере управления объектом кондоминиума);
5) навыки оперативного принятия и реализации управленческих решений, планирования работы и контроля, ведения деловых переговоров, публичных выступлений, анализа и
прогнозирования последствий принимаемых управленческих решений, организации работы
по взаимодействию с государственными органами и поставщиками коммунальных услуг,
практического применения нормативных правовых актов, разработки организационнораспорядительных документов, работы со служебными документами, владения компьютерной и другой организационной техникой.
118
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Литература
Закон РК «О жилищных отношениях» от 29.05.2010 г.
Программа модернизации ЖКХ РК на 2011-2020 годы, утверждена постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 апреля 2011
года № 473.
«Социальная модернизация Казахстана: двадцать шагов к обществу
всеобщего труда» - статья Президента Казахстана Н.А. Назарбаева,2012 г.
Цой В.И. Теоретические схемы управленческого мышления. - Учебное
пособие. – Астана: МПА «Туран-Профи», 2006 – 89 с.
Цой В.И. О методологии в практике. - Строительный вестник, № 14
(405), 16.04.2012 г.
Земельный кодекс Республики Казахстан (с изменениями и дополнениями по состоянию на 04.07.2013 г.).
Модуль 2 – Организация капитального ремонта и
термомодернизации
Тема 2.1. Нормативно-правовое обеспечение
текущего и капитального ремонта, термомодернизации
Тема 2.2.
Обследование МЖД,
планирование, финансирование ремонта, разработка ПСД
МЖД
МЖД
Тема 2.3. Организация работ,
контроль, надзор
Тема 2.4. Прием выполненных
работ
Тема 2.5. Капитальный ремонт и модернизация жилых домов
в Германии
Рисунок 2.1 - Структура модуля «Организация ремонта МЖД»
Данный модуль предназначен для председателей КСК, управляющих
компаний (УК), специалистов и менеджеров по эксплуатации и обслуживанию
многоквартирных жилых домов, обеспечивающих организацию их капитального ремонта и термомодернизацию.
Информация может быть полезна также для членов инициативных групп
собственников, Советов жильцов многоквартирных домов, Ассоциаций КСК,
руководителей и специалистов Акиматов, жилищных инспекций, коммунальных предприятий, сервисных компаний.
Цель модуля: формирование базовых представлений и отдельных умений
для организации, проведения и контроля ремонтно-строительных работ текущего и капитального ремонтов МЖД.
120
Тема 2.1. Нормативное правовое обеспечение текущего и
капитального ремонта, термомодернизации МЖД
Закон РК
«О жилищных отношениях»
Программа модернизации ЖКХ РК
на 2011-2020 гг.
Закон РК «Об энергосбережении и
повышении энергоэффективности»
Рисунок 2.2 - Нормативные правовые акты, регламентирующие ремонт и
термомодернизацию МЖД
При восстановлении эксплуатационных характеристик жилого дома выделяют текущий, капитальный ремонт и реконструкцию.
Текущий ремонт общего имущества жилого дома - восстановление исправности или работоспособности жилого дома, замена или восстановление его
составных частей.
Капитальный ремонт МЖД - замена или восстановление строительных
конструкций МЖД или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена или восстановление систем и сетей
инженерно-технического обеспечения МЖД или их элементов, а также замена
отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или
иные улучшающие показатели таких конструкций.
Реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества
этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение
объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление
несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за
исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные
или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов.
121
Закон РК «О жилищных отношениях», 1997 г. (по состоянию на
24.12.2012 г.).
Жилищное законодательство Республики Казахстан регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц, государственных органов, связанные с … обеспечением сохранности и ремонта жилищных фондов.
Расходы на содержание жилого дома - обязательная сумма расходов собственников помещений, квартир посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания, на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка, расходы на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку обще домовых приборов учета
потребления коммунальных услуг, расходы на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также
взносы на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт
общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов.
Орган управления объектом кондоминиума обязан открывать на каждый
объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы собственников на содержание и текущий ремонт общего
имущества данного объекта кондоминиума.
Собственники квартир для накопления средств на капитальный ремонт
общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере,
определяемом на собрании собственников квартир, но не менее размера 0,02кратного МРП, в расчете на один квадратный метр полезной площади помещения МЖД.
Орган управления объектом кондоминиума обязан открыть на каждый
объект кондоминиума сберегательный счет в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума.
Жилищная инспекция осуществляет полномочия по:
1) организации технического обследования общего имущества объекта
кондоминиума;
2) определению перечня, периодов и очередности проведения отдельных
видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума;
3) согласованию сметы расходов на проведение отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, представленной
органом управления объекта кондоминиума, финансируемых с участием жилищной помощи;
4) принятию участия в комиссиях по приемке выполненных работ по отдельным видам капитального ремонта.
Обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников …
требуют следующие вопросы: … изменения (расширения, модернизации, технического перевооружения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта) жилого дома; связанные с принятием решения о проведении капитального
ремонта … или определением суммы ежемесячных взносов на накопление де-
122
нег на сберегательном счете; утверждения сметы расходов на проведение капитального ремонта.
Затраты на ремонт общего имущества определяют сами собственники
квартир, на основании ПР РК 1.04-22-2002 и СН и П РК 1.04-01-2002 - см. ответ
Председателя Агентства РК по делам строительства и ЖКХ от 15 июля 2010 г.
Программа модернизации ЖКХ РК на 2011-2020 гг. (по состоянию на
20.04.2012 г.).
Ремонт общего имущества объектов кондоминиума должен включать в
себя элементы термомодернизации - вида строительных работ по улучшению
теплотехнических характеристик ограждающих конструкций зданий за счет
утепления полов, стен, кровли дома. При комплексе работ по термомодернизации здания устанавливаются автоматизированные системы регулирования теплопотребления.
В результате проведения текущего ремонта с элементами термомодернизации достигается экономия теплопотребления до 10 процентов, в результате
проведения капитального ремонта - до 30 процентов.
В 2011-2012 годах текущий и капитальный ремонт общего имущества
объектов кондоминиума будет производиться по двум следующим механизмам.
После завершения ремонта общего имущества объектов кондоминиума и
прохождения отопительного периода местные исполнительные органы проводят повторный энергетический аудит для оценки энергоэффективности данного
ремонта.
В целях реализации государственной политики энергосбережения одним
из условий проведения ремонта общего имущества с использованием бюджетных средств будут являться улучшение его теплотехнических характеристик,
установка обще домового прибора учета тепловой энергии и автоматизированной системы регулирования теплопотребления.
Решение этих задач возможно через разработку пред проектной и проектной документации на основе следующих типовых видов ремонтных работ.
Первый вид «Подвал», включает в себя работы по ремонту обще домовых
сетей теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения,
установку общедомового прибора учета тепловой энергии и автоматизированной системы регулирования теплопотребления в зависимости от температуры
наружного и внутреннего воздуха, проведение энергосберегающего освещения,
ремонт стен, потолка и пола подвала.
Второй вид «Подвал-подъезд» включает в себя все ремонтные работы
первого вида и дополнительно установку энергосберегающих подъездных окон
и дверей, ремонт подъезда, установку домофона, почтовых ящиков и прочего
подъездного оборудования.
Третий вид «Подвал-подъезд-кровля» включает в себя все ремонтные работы первого и второго видов и дополнительно ремонт и утепление кровли
энергосберегающими материалами, при этом возможно изменение конструкции
кровли с плоской на скатную.
123
Четвертый вид «Подвал-подъезд-кровля-стены» включает в себя все ремонтные работы первого, второго и третьего видов и дополнительно ремонт и
утепление стен, изменение внешнего вида жилого дома.
В целях повышения энергоэффективности по решению общего собрания
собственников квартир при производстве первого, второго, третьего и четвертого видов ремонтных работ устанавливается обще домовой прибор учета тепловой энергии и автоматизированная система регулирования теплопотребления.
Пятый вид «Лифт» включает в себя работы по ремонту либо замене лифтов и лифтового оборудования.
Шестой вид «Текущий ремонт» включает в себя выборочный текущий
ремонт отдельных элементов и конструкций зданий.
С 2013 года финансирование и ремонт общего имущества объектов кондоминиума будет производиться по следующей модели (рисунок 2.3).
Республиканский бюджет
трансферт
Акимат
капитализация
Генподрядчик
оплата
работ
оплата
в рассрочку
до 12 лет
Орган управления
МЖД (заказчик)
первоначальный
взнос
Сберегательный счет
размещение
заказа
Субподрядчик
ремонтностроительные
работы
Собственники
квартир
накопления
Рисунок 2.3 - Схема финансирования капитального ремонта МЖД
Из республиканского бюджета будут выделены целевые трансферты
местным исполнительным органам областей, городов Астана и Алматы, которые будут направлены на капитализацию специализированной уполномоченной
организации с участием государства.
Формирование бюджетной заявки для капитализации специализированной уполномоченной организации производится на основании финансовоэкономического обоснования (ФЭО) с приложением заключения экономиче-
124
ской экспертизы и актов технического обследования общего имущества объектов кондоминиума.
Местные исполнительные органы областей, городов Астана и Алматы
при необходимости используют средства местного бюджета для реализации
указанного механизма.
Между органом управления объектом кондоминиума, собственниками
помещений (квартир) и специализированной уполномоченной организацией,
которая является генподрядчиком, заключается договор на проведение ремонта
общего имущества объекта кондоминиума.
При определении субподрядной организации специализированная уполномоченная организация в состав конкурсной комиссии включает представителей собственников помещений (квартир) ремонтируемых объектов кондоминиума.
Специализированная уполномоченная организация производит различные
виды ремонта общего имущества с возможностью привлечения субподрядчиков.
Орган управления объектом кондоминиума открывает на каждый объект
кондоминиума сберегательный счет в банке второго уровня для накопления
средств собственниками помещений (квартир).
Эти средства орган управления объектом кондоминиума использует для
внесения первоначального взноса и оплаты ремонтных работ, выполненных
специализированной уполномоченной организацией.
В течение срока, установленного договором, собственники помещений
(квартир) производят ежемесячные взносы на сберегательный счет в банке второго уровня.
Для малообеспеченных семей (граждан) размер платежей за выполненные
работы за 1 кв. метр полезной площади помещения (квартиры) в месяц не должен превышать 3% от МРП. Исходя из данного размера платежей определяется
срок исполнения договора собственниками помещений (квартир).
Размер предварительного взноса, накапливаемого собственниками помещений (квартир), устанавливаются в следующем порядке:
с 2013 года - 3 %;
с 2014 года - 5 %;
с 2015 года - не менее 7 %.
В первоначальный взнос кроме денежных средств включаются затраты на
регистрацию объекта кондоминиума, проведение технического аудита и разработку дефектной ведомости, разработку и проведение государственной экспертизы проектно-сметной документации (ПСД), а также иные, связанные с ремонтом общего имущества объекта кондоминиума.
125
Рисунок 2.4 - Схема организации и проведения капитального ремонта МЖД
В приемке выполненных работ принимают участие жилищные инспекции, органы управления объектом кондоминиума и представители собственников помещений (квартир) ремонтируемых объектов.
Малообеспеченным семьям (гражданам) за счет средств местного бюджета будет оказана жилищная помощь для оплаты расходов на содержание жилого дома (жилого здания) в соответствии с Правилами предоставления жилищной помощи, утвержденными постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 декабря 2009 года № 2314.
Закон РК «Об энергосбережении и повышении энергоэффективности», 2012 г.
Экспертиза энергосбережения и повышения энергоэффективности проводится в целях оценки энергоэффективности архитектурно-строительных и технических решений, связанных с использованием энергетических ресурсов и оптимизацией затрат потребителей на энергообеспечение, при строительстве зданий, строений, сооружений, а также при проведении их реконструкций, капитального ремонта.
Термомодернизация – мероприятие по улучшению теплотехнических характеристик здания, строения и сооружения, приводящее к снижению в них потерь тепловой энергии;
В проектах МЖД предусматриваются обязательное использование энергосберегающих материалов, установка общедомовых приборов учета тепловой
энергии и поквартирных приборов учета электрической энергии, холодной и
горячей воды, газа, а также приборов-регуляторов в отопительных системах,
автоматизированных систем регулирования теплопотребления.
Не допускается приёмка в эксплуатацию новых объектов, потребляющих
энергетические ресурсы, которые не оснащены соответствующими приборами
учёта энергетических ресурсов и автоматизированными системами регулирования теплопотребления.
Потребители производят оплату за потребленную тепловую энергию по
тарифам, дифференцированным в зависимости от наличия или отсутствия приборов учета тепловой энергии.
Проектируемые и строящиеся (реконструируемые, капитально ремонтируемые) здания, строения, сооружения должны соответствовать требованиям
законодательства РК об энергосбережении и повышении энергоэффективности.
Требования по энергоэффективности зданий, строений, сооружений
должны включать в себя:
1) показатели, характеризующие удельную величину расхода энергетических ресурсов в здании, строении, сооружении;
2) требования к влияющим на энергоэффективность зданий, строений,
сооружений архитектурным, объёмно-планировочным, технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям;
3) требования к используемым в зданиях, строениях, сооружениях инженерным системам и технологическому оборудованию;
4) требования к включаемым в проектную документацию и применяемым
при строительстве (реконструкции, капитальном ремонте) зданий, строений,
сооружений технологиям и материалам, позволяющие исключить нерациональный (необоснованный) расход энергетических ресурсов.
Выполнение требований по энергоэффективности при вводе в эксплуатацию зданий, строений, сооружений возлагается на застройщика.
Требуемый класс энергоэффективности указывается в задании заказчика
на разработку проекта строительства (реконструкции, капитального ремонта) и
указывается в техническом паспорте построенного и введенного в эксплуатацию объекта при регистрации прав на недвижимое имущество после ввода завершённого строительством (реконструкцией, капитальным ремонтом) объекта
в эксплуатацию.
В целях энергосбережения и повышения энергоэффективности не допускается: … использование технологий и материалов, не соответствующих требованиям, установленным законодательством Республики Казахстан об энергосбережении и повышении энергоэффективности, в строящихся (реконструируемых, капитально ремонтируемых) зданиях, строениях, сооружениях; … использование в целях коммерческого учета счетчиков электрической энергии с
классом точности 2,5 (с 1.01.2014 г.).
Обязательной экспертизе энергосбережения и повышения энергоэффективности подлежат проектно-сметная документация строительства новых или
расширения (капитальный ремонт, реконструкция) существующих зданий,
строений и сооружений с размером потребления энергетических ресурсов, эквивалентном пятисот и более тонн условного топлива за один календарный год.
Вопросы для закрепления:
1. Какое количество счетов в банке должен иметь орган управления объектом кондоминиума? Фактически сколькими счетами в банке обходиться орган управления?
2. Каковы способы приглашения жилищной инспекции к участию в
техническом обследовании, определению перечня, периодов и очередности отдельных видов ремонта, согласованию сметы расходов и приеме выполненных
работ?
3. За счет каких видов работ в МЖД достигается снижается теплопотребление дома до 10 %, 30 %?
4. Из каких статей расходов состоит предварительный взнос на капремонт?
5. Какие факторы, влияющие на проведение капремонта, необходимо
учитывать при увеличении размера предварительного взноса с 3 % до 7 % и
более, накапливаемого собственниками?
6. Каковы максимальный и минимальный пределы компенсации малообеспеченным семьям расходов на капремонт средствами жилищной помощи?
7. К какому классу энергоэффективности относятся обслуживаемые Вами МЖД?
128
8. Возможно ли использование для освещения подъездов МЖД ламп
накаливания мощностью боле 25 Вт?
Примеры.
 В Казахстане около 162 тыс. многоквартирных жилых домов, из которых 51,8 тыс. нуждаются в капитальном ремонте (2013 г.).
 В г. Алматы 7 700 МЖД, из них требующих ремонта – 4 400. В 2013 г.
из местного бюджета выделено 687 млн. тенге. Половина из них пойдет на модернизацию лифтов, остальная часть – на замену крыш, фасадов, инженерных
сетей и ремонт подъездов.
 Жилищно–коммунальное хозяйство страны потребляет около 40 %
вырабатываемой тепловой энергии и более 22 % - электроэнергии (2013 г.).
 Согласно закону РК «О жилищных отношениях» минимальная сумма
накопленных средств на капитальный ремонт общего имущества в год собственника квартиры площадью 60 м2 исчисляется в размере 24 926 тенге = 0,02
 1 731 тенге (МРП на 2013 г.)  60 м2  12 мес.
 Тонна условного топлива - единица измерения энергии, равная
2,93•1010 Дж; определяется как количество энергии, выделяющееся при сгорании 1 тонны топлива с теплотворной способностью 7000 ккал/кг (соответствует
типичной теплотворной способности каменного угля).
Практические задачи.
Задача 1. Нарисовать примерную круговую или столбиковую диаграмму
структуры и величины расходов на содержание конкретного МЖД.
Задача 2. Определить во сколько раз текущая величина тарифа на обслуживание меньше или больше минимальной суммы накопленных средств на капитальный ремонт общего имущества по закону «О жилищных отношениях».
Задача 3. Рассчитать срок окупаемости установленного в МЖД общедомового прибора учета тепловой энергии за счет разницы в тарифах.
Задача 4. Рассчитать сумму предварительного взноса на капремонт дома
с однокомнатной квартиры при стоимости ПСД – 53 млн. тенге.
Задача 5. Сопоставить нормативную и фактическую суммы предварительного взноса на капремонт дома.
Задача 6. Рассчитать размер потребления энергетических ресурсов конкретного МЖД в тоннах условного топлива за один календарный год. Определить подлежит ли обязательной экспертизе энергосбережения и повышения
энергоэффективности проектно-сметная документация капитальный ремонт
указанного МЖД.
129
Тема 2.2. Обследование жилых зданий, разработка проектно-сметной
документации, планирование и финансирование
капитального ремонта (подготовительный этап)
Дефектная
ведомость
Обследование
МЖД
Проектносметная док.
Разработка
ПСД
Планирование,
финансирование
Рисунок 2.5 - Подготовительный этап проведения ремонта МЖД
Обследование жилых зданий. После принятия собственниками решение
о капитальном ремонте и термомодернизации МЖД производиться обследование общего имущества объекта кондоминиума с составлением дефектной ведомости.
Для этого орган управления:
1) нанимает специализированную организацию или самостоятельно осуществляет техническое обследование и проводит полный осмотр общего имущества в МЖД и фиксирует характеристики его технического состояния в акте
обследования технического состояния общего имущества объекта кондоминиума, в котором отражаются характеристики состояния всех конструктивных,
инженерных и других элементов дома;
2) проводит анализ возможных причин нарушений и повреждений, определяются фактические причины и пути их устранения. Устанавливается приоритетность и сроки исполнения, начиная с самых простых и заканчивая более
сложными видами работ. Параллельно с решением задач по устранению неисправностей, необходимо принимать решения по возможной модернизации как
самого дома, так и отдельных его участков, внедряя наиболее приемлемые и
экономически выгодные ресурсо- и энергосберегающие технологии (светодиодные лампы, реле времени для освещения, АТП и т.д.).
3) обращается в специализированные организации за проведением энергоаудита с целью выявления потерь тепла в жилом здании, на основании которого можно будет спланировать и провести энергосберегающие мероприятия;
4) составляет дефектную ведомость.
Результат технического обследования дома – дефектная ведомость составляется в разрезе составляющих объекта кондоминиума (кровля, подъезды,
130
чердачное помещение, подвальное помещение, системы канализации, водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, придомовая территория), которые необходимо разделить отдельно друг от друга, что позволит в дальнейшем определиться с очерёдностью их ремонта.
Дефектная ведомость - является обоснованием сметных расходов строительства. Служит как, основной документ в обосновании сметных расходов.
Дефектная ведомость или сводная таблица ремонтов с определение объемов и
названия дефекта (при восстановительном ремонте) по сметной классификации
дает заказчику (собственникам) неоспоримые преимущества в обосновании затрат, а также включать в сметы дополнительные объемы. Особые ситуации могут возникнуть при необходимости обоснования затрат неопределенного характера. В частности в случаях обнаружения скрытых дефектов конструктивных
элементов таких как, разрушение фундаментов, коррозии бетона и металлов
выявленные в процессе обследования строительных конструкций и обнаруженные вне визуального поля (скрытые). Такие дефекты требуют увеличения сметной стоимости (то есть, сверх запланированного бюджетом) и немедленного
устранения по аварийной схеме.
С целью определения полноты видов и объемов работ по капитальному
ремонту дома, непосредственно связанных с финансовыми возможностями собственников квартир, необходимо провести очередное общее собрание, где рассмотреть и утвердить полученную дефектную ведомость капитального ремонта
дома. Окончательное решение собственников по видам и объемам работ по капитальному ремонту в виде утвержденной дефектной ведомости является основой для разработки ПСД, которая определяет планирование финансового обеспечения мероприятий по проведению капитального ремонта и модернизации
МЖД.
В акте выполнения работ по техническому обследованию указывается:
– список участников группы, которой проведены работы по техническому
обследованию;
– описание выявленных дефектов и нарушений;
– рекомендации.
В дефектном акте для проведения отдельных видов работ капитального
ремонта или комплексного ремонта с элементами термомодернизации общего
имущества объекта кондоминиума указывается список ремонтных работ по результатам обследования здания с графами:
– конструкции, элементы, помещения;
– физический износ, % (с учетом года постройки);
– необходимый и рекомендуемый ремонт.
Условно, дома по степени износа делятся на 6 категорий:
I. Незначительный износ до 10%. Требуется текущий ремонт.
II. Износ до 20%. Незначительные повреждения инженерного оборудования, крыши, фасадов, благоустройства. Требуется текущий ремонт отдельных
элементов и систем.
131
III. Износ до 30%. Значительные повреждения окон, дверей, полов.
Остальные повреждения носят локальный характер или незначительны. Требуется капитальный ремонт с восстановлением неисправных элементов.
IV. Износ до 40%. Фундаменты, стены, крыша, перегородки имеют значительные локальные повреждения. Остальные элементы имеют значительные
повреждения по всему зданию. Требуется капитальный ремонт с восстановлением или частичной заменой элементов фундамента, стен, перекрытий, перегородок, инженерного оборудования.
V, VI. Дома, находящиеся в аварийном или предаварийном состоянии,
требующем немедленного прекращения их эксплуатации и проведения реконструкции.
Разработка проектно-сметной документации. Орган управления на основании согласованной с собственниками дефектной ведомости обращается в
специализированную организацию, которая составляет проектно-сметную документацию.
Разработка проектной документации на капитальный ремонт зданий осуществляется при наличии технического заключения по результатам обследования здания, иных предпроектных проработок, договора (включая задание на
проектирование), материалов инженерных изысканий и архитектурнопланировочного задания, выданного по заявке заказчика местными органами
(службами) архитектуры и градостроительства, технических условий на проектирование инженерных коммуникаций.
Материалы проектно-сметной документации, передаваемые заказчику,
должны быть подписаны:
– общая пояснительная записка - на титульном листе директором и главным инженером (архитектором) генпроектировщика, главным инженером (архитектором) проекта, исполнителями - в конце каждого раздела записки;
– чертежи - главным инженером (архитектором) проекта, начальником
мастерской (отдела), руководителями бригад (секторов), исполнителями;
– другие материалы проекта - начальником мастерской (отдела), главным
инженером (архитектором) проекта, исполнителями;
– сметная документация - должностными лицами, указанных в соответствующих формах этих документов.
Проект на капитальный ремонт жилых зданий состоит из следующих разделов:
– общая пояснительная записка;
– архитектурно-строительные решения;
– технологические решения по встроенным, встроенно-пристроенным
нежилым помещениям:
– решения по инженерному оборудованию;
– охрана окружающей среды;
– организация капитального ремонта (при необходимости);
– техническая эксплуатация здания;
132
– сметная документация (при необходимости);
– сводная ведомость потребности основных строительных материалов,
изделий и конструкций.
Для определения сметной стоимости ремонта зданий составляется сметная документация в соответствии с положениями и формами, приводимыми в
нормативно-методических документах
Состав сметной документации, разработанной на стадии проект, должен
содержать:
– сводные сметные расчеты стоимости и при необходимости, сводку затрат;
– объектные и локальные сметные расчеты;
– сметные расчеты на отдельные виды затрат (в т. ч. на проектные и
изыскательские работы, проведение экспертизы).
В составе рабочей документации приводятся объектные и локальные сметы.
После получения проекта ПСД на капитальный ремонт и модернизацию
МЖД, необходимо обратиться в организацию для получения соответствующего
заключения по ПСД.
Проект ПСД с полученным заключением государственной экспертизы
направляется органом управления в местный исполнительный орган - жилищную инспекцию для её согласования. Жилищная инспекция в пределах своих
полномочий рассматривает представленную смету расходов на капитальный
ремонт и в случае ее согласования определяет очередность проведения капитального ремонта и модернизации МЖД.
После согласования с жилищной инспекцией сметы расходов на капитальный ремонт и модернизацию МЖД необходимо вновь провести общее собрание собственников квартир, на котором принять решение по следующим
вопросам:
1) рассмотрение и утверждение сметы расходов на капитальный ремонт
дома;
2) определение приоритета и порядка очередности проведения капитального ремонта дома;
3) определение расчета суммы, необходимой к оплате каждым собственником на капитальный ремонт дома;
Расчет сумм, необходимых к оплате каждым собственником на капитальный ремонт и модернизацию МЖД, начинается с суммы, указанной в смете
расходов на капитальный ремонт. Она делится на общую площадь квартир и
помещений, находящихся в доме (именно квартир и помещений без учёта подвальных, чердачных и подъездных помещений), затем умножается на общую
площадь квартиры конкретного собственника.
Планирование и финансирование капитального ремонта. Планирование текущих или капитальных ремонтов МЖД – задача органа управления. Основой для составления предложений органа управления по очередности, прио133
ритетности ремонтов является фактическое состояние объектов общего имущества и его соответствие или степень несоответствия законодательным требованиям, предъявляемым к безопасности и состоянию объектов жилой недвижимости (технических регламентов).
Все ключевые решения по вопросам управления многоквартирным домом, в том числе о проведении капитального ремонта и модернизации, принимает не орган управления, а собственники объекта кондоминиума. Для того
чтобы собственники осознанно и взвешенно приняли решение о ремонте, им
необходима не только информация о фактическом состоянии общего имущества и объективной потребности в ремонте. Срок проведения ремонтов, приоритеты по видам ремонтов должны согласовываться с финансовыми возможностями собственников, экономическими и другими эффектами, которые возникнут после ремонта.
Для принятия решения собственникам необходимы следующие сведения:
– какую пользу получат собственники, если ремонт будет выполнен в
ближайшее время (улучшение условий проживания, снижение расходов на текущее и аварийное обслуживание, снижение потребления коммунальных ресурсов и, как следствие, снижение расходов на их оплату и т.д.);
– каковы могут быть последствия того, что ремонт будет отложен на следующий год (на более длительный срок), включая прогнозируемое увеличение
стоимости ремонта в связи с ростом цен на материалы и работы, возможные
финансовые потери на ликвидацию аварийных ситуаций, компенсацию возможного ущерба общему имуществу или личному имуществу собственников и
др.;
– сколько стоит каждый вид ремонтных работ (стоимость определяется на
основе смет или исходя из уровня договорных цен на рынке) и какие затраты
понесет каждый собственник;
– есть ли возможность получить финансирование на выполнение комплекса работ или отдельного ремонта и на каких условиях; требования государственной Программы ЖКХ, направленные на поддержку собственников жилья
при выполнении капитального ремонта, и каковы возможности, условия участия в Программе ЖКХ и смогут ли получить дополнительную помощь собственники жилья с низкими доходами.
Задача органа управления МЖД подготовить и представить собственникам всю необходимую информацию, предложить несколько вариантов проведения ремонта или реконструкции отдельных частей дома, всесторонне обосновать и согласовать их с собственниками.
При планировании капитального ремонта жилых домов необходимо, чтобы объем работ устанавливался с учетом производственной мощности ремонтно-строительной организации, а задания по сдаче домов после капитального
ремонта определялись на основе подрядных договоров, заключенных до начала
планируемого года с обязательным обеспечением их качественной проектно-сметной документацией и материально-техническим снабжением.
134
Целесообразно для оценки производственной и хозяйственной деятельности ремонтно-строительных организаций использовать следующие критерии:
1) соблюдение установленных сроков сдачи в эксплуатацию важнейших
объектов комплексного капитального ремонта и строительства;
2) снижение их сметной стоимости за счет сохранения конструкций вместо их замены (без снижения эксплуатационных характеристик) и увеличения
использования возвратных материалов;
3) сокращение сроков продолжительности строительства и капитального
ремонта;
4) строгое соблюдение сметной стоимости нового строительства;
5) выполнение заданий, предусмотренных планом, по рентабельности и
прибыли.
Организация капитального ремонта зданий состоит из следующих этапов:
1) обследование зданий и изготовление ПСД;
2) экспертиза проектно-сметной документации;
3) ремонтно-строительные работы по восстановлению или замене изношенных элементов зданий;
4) утепление здания (работы по повышению теплозащитных свойств
ограждающих конструкций);
5) замена инженерных сетей, находящихся на балансе собственника;
6) переустройство невентилируемых совмещенных крыш на вентилируемые;
7) авторский и технический надзор за проведением капитального ремонта.
Капитальный ремонт жилых домов включает следующие мероприятия:
 по учету потребления ресурсов - установка общедомовых счетчиков
потребления тепла, горячей и холодной воды, установка газовых счетчиков,
установка счетчиков потребления холодной и горячей воды в квартирах, замена
устаревших электрических счетчиков, установка АТП;
 по теплоизоляции зданий - восстановление межпанельных герметизирующих швов и гидроизоляция стен, теплоизоляция чердачных помещений,
технических этажей и подвалов, изоляция теплосетей и сетей горячего водоснабжения, установка рефлекторов на радиаторах отопления, нанесение теплоотражающей пленки на окна, герметизация и уплотнение оконных и дверных
проемов, при необходимости – замена, внешняя теплоизоляция стен и перекрытий зданий (капитальный ремонт фасада и кровли), замена оконных и балконных стекол на менее теплопроводящие;
 по модернизации системы теплоснабжения - модернизация индивидуальных тепловых пунктов, регулировка системы теплоснабжения путем установки запорных кранов и наладки установленного оборудования, установка
кранов термостатов на радиаторах;
 другие виды работ - ремонт подвалов, подъездов, лестничных маршей,
лифтового оборудования и шахт, инженерных систем с заменой устаревших
135
элементов, ремонт изношенных конструктивных элементов, благоустройство
территории.
Повышение энергоэффективности многоэтажного жилого дома достигается комплексными мероприятиями, включающими следующие элементы
термомодернизации:
замена приборов учета с высоким классом точности и дистанционным
снятием показаний;
 установка автоматизированных тепловых пунктов (АТП);
 ремонт и теплоизоляция крыши;
 ремонт и утепление подъездов;
 термоизоляция фасадов;
 ремонт и утепление подвалов;
 капитальный ремонт и замена инженерных сетей;
 применение энергосберегающего освещения (светодиодные, LED лампы).
При проведении ремонта инженерных сетей дома необходимо учитывать
факторы, влияющие на повышение энергосбережения, качества поставляемых
услуг и противопожарной безопасности:
 в электроснабжении: замена проводки и кабелей, сечением предусматривающим фактическое потребление жителями электроэнергии, которое составляет 10-15 кВт, так как 70% домов построены в советский период и имеют
проектную мощность энергопотребления 5 кВт;
 в теплоснабжении: покрытие современными изоляционными материалами отводящих и подводящих труб теплоснабжения;
 в водоснабжении: планируется индивидуальный подход при замене
выпусков канализации к каждому дому в зависимости от грунтовых вод;
 приборы учета устанавливаются с дистанционным снятием показаний и
передачей данных.
При производстве работ планируется применять современные технологии
и материалы, прошедшие соответствующие сертификацию и стандартизацию,
применяемые для теплоизоляции труб тепло-, водо-, газоснабжения, обладающими антикоррозийными свойствами и способствующими снижению тепловых
потерь и промерзанию стен и фасадов.
Вышеуказанные мероприятия позволяют сэкономить до 49 % энергоресурсов.
Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей нормальную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его
строительства, реконструкции, капитального ремонта до момента постановки
на очередной капитальный ремонт, реконструкцию. При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания.
136
Собственники
квартир
Органы управления
СУО (СПК, ТОО)
Утверждение
ПСД
Составление
заявки
Сбор заявок
Подписание
договора
Подписание
договора
Заключение
договора
Выбор
подрядчика
Подрядчик
Акимат, жилищная
инспекция
Включение в план
финансирования
Организация
тендера
Предоставление
документов
Заключение
договора
Подписание
договора
Выбор
подрядчика
Выплата
аванса
Контроль
Подписание
акта
Контроль
Поэтапное выполнение работ
Контроль
Составление акта
приемки
Подписание
акта
Контроль
Подписание
акта
Подписание
акта
Исполнение гарантх обязат-в
Возврат денежных
средств (ежемес.)
Рисунок 2.6 - Алгоритм организации и проведения капитального ремонта с
элементами термомодернизации МЖД
Мероприятия
Январь
…
Продолжительность, недели
Апрель
Май
Июнь
Июль
Проведение общего собрания собственников № 1 (решение о капремонте)
Проведение общего собрания собственников № 2 (состав инициативной группы, финансируемая
организация, выбор проектной
организации)
Техническое обследование МЖД
(дефектный акт, ведомость)
Разработка ПСД
Проведение общего собрания собственников № 3 (согласование
дефектной ведомости, ПСД, выбор
подрядчика)
Проведение экспертизы ПСД
Проведение ремонтностроительных работ
Приемка выполненных работ
Рисунок 2.7 – Примерный график организации и проведения
капитального ремонта МЖД
137
Август
Текущий ремонт должен выполняться по годовым сметам. Годовые сметы должны составляться с учетом результатов осмотров зданий, разработанной
оценочной описью на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и
объектов к эксплуатации в сезонных условиях.
Приемка законченного текущего ремонта жилых зданий должна осуществляться комиссией.
При капитальном ремонте следует учитывать, что параллельно не выполняются следующие виды работ:
1. Смена наружных коммуникаций и ремонт фасада здания.
2. Ремонт фасада здания и ремонт крыши.
3. Устройство фундаментов нельзя совмещать с ремонтом фасада здания
и ремонтом крыши.
4. Санитарно-технические и монтажные работы внутренних систем с
внутренними отделочными работами.
Финансирование капитального ремонта МЖД возможно как за счет
собственников, так и бюджетных средств, выделенных единовременно и возврат которых распределен во времени, максимально на 12 лет.
Собственники жилья должны будут выбрать один из способов формирования фонда капремонта: они смогут хранить и накапливать капитал на специальном банковском счете своего дома или на счете органа управления.
Работы по капитальному ремонту делятся на две группы:
- комплексный капитальный ремонт, при котором производится восстановление всех изношенных конструктивных элементов, сетей, систем,
устройств и инженерного оборудования;
- выборочный капитальный ремонт, при котором производится смена или
ремонт отдельных конструктивных элементов, частей здания, отдельных участков систем, сетей, коммуникаций и устройств, инженерного оборудования, вышедшего из строя.
По характеру организации капитальный ремонт разделяется на плановый
(комплексный и выборочный) и неплановый (аварийный).
Вид капитального ремонта зависит от технического состояния зданий,
назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени благоустройства.
Комплексный капитальный ремонт, предусматривает в основном замену
инженерных систем, сетей и оборудования, а также приведение в технически
исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по
повышению благоустройства. При проведении ремонта следует применять материалы, обеспечивающие нормативный срок службы ремонтируемых конструкций и систем. Состав работ должен быть таким, чтобы после проведения
капитального ремонта жилой дом полностью удовлетворял всем эксплуатационным требованиям.
Комплексный капитальный ремонт с перепланировкой помещений
предусматривает изменение планировки жилых зданий, с улучшением основных технико-экономических показателей. При этом виде ремонта жилых домов,
138
исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, могут выполняться надстройки, пристройки, встройки, повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей (кроме магистральных), производится замена изношенных и морально устаревших конструкций, инженерного и санитарно-технического оборудования на современное, более надежное и эффективное, улучшающие эксплуатационные свойства
зданий, выполнение мероприятий, повышающих архитектурную выразительность зданий, благоустройство прилегающих к зданию территорий.
Выборочный капитальный ремонт назначается для выполнения необходимых работ, которые не могут быть приурочены к очередному комплексному ремонту. При выборочном капитальном ремонте производится ремонт фасада, кровли, ремонт и замена отдельных участков инженерных коммуникаций,
систем и сетей, отдельных видов оборудования.
Аварийный неплановый ремонт выполняется для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов здания, оборудования, сетей и коммуникаций, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями и др.
Комплексный и выборочный капитальный ремонт жилых зданий осуществляется на основании долгосрочных и годовых планов.
Периодичность комплексного капитального ремонта установлена равной
30 годам для всех зданий независимо от группы их капитальности.
Минимальные сроки между очередными выборочными ремонтами должны приниматься равными 5 годам. При этом следует совмещать выборочный
ремонт отдельных конструкций и инженерных систем, межремонтный срок
службы которых истек к данному моменту, с целью исключения частых ремонтов в здании.
Правительством РК утверждена программа модернизации ЖКХ на 20112020 годы, среди основных направлений которой — ремонт многоквартирных
домов. Эту задачу намечено решить с привлечением средств собственников
квартир. Ремонт многоквартирных жилых домов предлагается производить параллельно по двум механизмам финансирования.
По первому механизму из республиканского бюджета Акиматам выделяются средства для вложения в cоциально-предпринимательские корпорации
(СПК) — бизнес - структуры государственно-частного партнёрства, созданные
в РК ещё в 2006-2007 годах, прибыли которых вкладываются в социальные и
экономические проекты того региона, где они созданы.
Затем между КСК, подрядчиком и СПК заключается договор о капремонте. Жильцы вносят в КСК первоначальный взнос в размере 15 % от стоимости
ремонта. Остальные 85 % подрядчику выплачивает СПК, позднее для возврата
этих средств жильцы будут уплачивать ежемесячные взносы на специальный
сберегательный счёт. Возвращённые суммы СПК использует на ремонт других
домов. В перспективе роль данных корпораций возьмут на себя банки второго
уровня.
139
По второму механизму из республиканского бюджета Акиматам выделят займы под 0,1 % годовых на 7 лет. На эти средства в 2011-2012 годах Акиматы создадут специализированные уполномоченные организации — ТОО или
АО со 100 % участием государства. С 2013 года между КСК и этими ТОО
начнётся заключение договоров о капремонте.
По согласованию с общим собранием жильцов ТОО выбирает субподрядчиков для выполнения ремонтных работ. Жильцы вносят в КСК первоначальный взнос в размере 15 % от общей стоимости ремонта, 85 % вносит ТОО.
Жильцы домов, как и в первом механизме, возвращают постепенно эти 85 %. В
перспективе роль ТОО возьмут на себя предпринимательские структуры.
Вопросы для закрепления:
1. Чем отличается дефектный акт от дефектной ведомости?
2. Как формируется и когда избирается инициативная группа от собственников квартир для текущего контроля и приемки ремонтных
работ?
3. Может ли разработку ПСД выполнить собственник, проживающий
в данном МЖД, или разработку ПСД выполняют только специализированные организации?
4. Какая информация необходима собственнику для принятия решения о капитальном ремонте МЖД?
5. Какие критерии для оценки деятельности ремонтно-строительных
организаций (подрядчик) можно использовать?
6. Выделите подготовительные, основные и заключительные этапы
организации капремонта МЖД?
7. Какова продолжительность проведения ремонтно-строительных работ МЖД?
Примеры
 Текущий и капитальный ремонт в Германии производятся за счёт обязательного ежемесячного отчисления (отдельно на текущий ремонт, отдельно
на капитальный ремонт) собственниками квартир или арендаторами квартир.
Размер отчислений зависит от конструктивных особенностей жилого дома, и
рассчитывается управляющей компанией (ЖК, ЖСК), утверждается правлением ЖК, ЖСК или общим собранием совместного домовладения.
 Модернизация жилых домов в Германии производится за счёт собственника. Для совместных домовладений – по решению общего собрания за
счёт собственников квартир, при этом собственник квартиры либо платит собственные средства, либо самостоятельно берёт кредит в банке. Для привлечения кредита на модернизацию (комплексную санацию с улучшением характеристик дома) допускается регистрация жилищного кооператива, который и является получателем кредита.
140
 В Алматы около 7 000 многоквартирных домов, 4 446 из этого числа
требуют отдельных видов капитального ремонта. Из республиканского бюджета по программе модернизации ЖКХ для этих целей выделено более 600 млн.
тенге. Половина этих средств предназначена для капитального ремонта кровли,
фасадов и коммуникаций домов. Остальное — для модернизации лифтов. Деньги, выделяемые государством на ремонт, возвратные. Жильцы обязаны будут
выплачивать их в течение 7 лет под 0,1%. Инвалидам, одиноким пенсионерам и
многодетным семьям будут выплачивать около 2 000 тенге ежемесячных жилищных пособий для погашения.
 В 2013 году на реализацию Программы модернизации ЖКХ в
г. Алматы государством выделено 1 млрд. 625 млн. тенге. На эти деньги можно
отремонтировать 200-400 многоквартирных домов в зависимости от видов
строительных работ, которые будут проводиться. На 2013 год уже подано порядка 250 заявок на участие в программе. Реально готовы начать ремонт 50 домов - здесь подготовлены протоколы общего собрания кондоминиума, утверждена проектно-сметная документация на ремонт. Для сравнения, в 2012 году в
Алматы по программе было отремонтировано 66 домов. По данным Управления жилья, в южной столице насчитывается порядка 8 тыс. многоквартирных
домов, из которых 4,5 тыс. требуют капитального ремонта и могут принять участие в программе, ещё 1,5 тыс. домов не подлежат ремонту, они отнесены к
аварийному жилью и будут снесены Акиматом в течение нескольких ближайших лет, http://krisha.kz/content/articles/2012/kapremont_2013.
 Путём государственно-частного финансирования за десять лет будет
отремонтировано 11 624 дома.
 Расчет размера жилищной помощи:
– два собственника с общим доходом 60 тыс. тенге;
– сумма сметы расходов на капитальный ремонт дома 10 млн. тенге;
– общая площадь квартир и помещений 2500 м2;
– общая площадь квартиры конкретного собственника 44,6 м2;
– расходы на 1 м2 квартиры 4000 тенге;
– сумма денежных средств, должен заплатить собственники за капитальный
ремонт - 178 400 тенге (10 млн. тенге /2500 м2  44,6 м2);
– норма площади – 36 м2 (18 м2  2 чел), то есть 36 из 44,6 м2 обеспечивается
жилищной помощью (согласно Закону РК о "Жилищных отношениях", норма
площади жилья на каждого члена семьи составляет 18 м2. Норма площади
жилья для одиноко проживающих граждан в многокомнатных квартирах - 30
м2. Норма площади жилья для одиноко проживающих граждан в однокомнатных квартирах вся площадь квартиры);
– норма предельно-допустимых расходов в месяц 6000 тенге (60 000 тенге  10
%);
– сумма жилищной помощи 138 000 тенге (36 м2  4000 тенге - 6000 тенге).
В результате 40 400 тенге выплачивают собственники из своих средств единовременно или ежемесячно за выполненный капитальный ремонт.
141
На жилищную помощь не могут рассчитывать семьи, имеющие в собственности более одной квартиры или сдающие комнаты в наем, а также если неработающий член семьи трудоспособного возраста, который не зарегистрирован в центре занятости и не является: инвалидом (I, II, III группы),
учащимся или студентом по дневной форме обучения, лицом, занятым по уходу
за детьми до 3-х лет, служащим в армии.
Практические задачи
Задача 1. Определить степень физического износа МЖД по времени эксплуатации, построенного в 1980 г.
Задача 2. Составить план проведения технического обследования конкретного МЖД.
Задача 3. Рассчитать трудозатраты в человек о  часах на проведение
технического обследования конкретного МЖД.
Задача 4. Рассчитать средний износ всех МЖД по сроку эксплуатации,
управляемых вашим органом управления. Определить категорию износа.
Задача 5. Определить сумму денежных средств выплаты на капитальный
ремонт дома для конкретного собственника при следующих условиях: сумма
сметы расходов на капитальный ремонт дома – 50 млн. тенге; общая площадь
квартир и помещений, находящихся в доме – 2 500 м2; общая площадь квартиры конкретного собственника – 44,6 м2.
Задача 6. Нарисовать циклическую диаграмму проведения капремонта
МЖД.
Задача 7. Нарисовать циклическую диаграмму проведения теплоизоляции
зданий.
142
Тема 2.3. Организация ремонтно-строительных работ, контроль и
надзор за выполнением капитального ремонта (реализационный этап)
Организация
работ
Ремонтно-строительные
работы
Контроль,
надзор
Рисунок 2.8 - Реализационный этап проведения ремонта МЖД
Организация работ. Жилые здания классифицируются по степени капитальности ограждающих конструкций, этажности, техническому состоянию
(физическому износу), соответствию нормативным требованиям к планировке и
уровню инженерного благоустройства (моральному износу).
Классификация жилых зданий по степени капитальности ограждающих
конструкций устанавливается с учетом материала несменяемых (основных)
конструктивных элементов, срок службы которых в зданиях является наибольшим (фундаменты, стены, каркасы, перекрытия).
Техническое состояние жилого здания или его элементов характеризуется
физическим износом, т.е. степенью утраты первоначальных эксплуатационных
свойств. Физический износ определяется путем обследования элементов здания
визуальным способом, инструментальными методами контроля и испытания.
Физический износ, установленный по данным органов технической инвентаризации, при разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт
уточняется проектной организацией.
Подрядное предприятие обязано установить на ремонтируемом объекте
указатель с названием организации, выполняющей работы, адрес ремонтируемого объекта и установленные сроки окончания работ.
На стендах в подъезде и перед подъездом должен быть указан перечень
работ, которые будут проходить в доме.
Во время ремонта дома жильцы должны получать конкретные ответы на
все вопросы, касающиеся проведения ремонта, от работников органа управления МЖД и подрядной организации.
Для безопасного проведения капитального ремонта жилых домов подрядная организация выполняет работы по устройству предохранительных козырьков-настилов над проездами, проходами, наружными входными дверями; освещенностью мест производства работ, лестничных клеток, проходов, проездов и
т.п.
143
Выполнение работ по ремонту зданий должно производиться с соблюдением действующих правил техники безопасности, охраны труда, правил противопожарной безопасности.
При производстве ремонтных работ надлежит руководствоваться техническими условиями, указаниями на производство ремонтных и строительных
работ, утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документацией, правилами приемки выполненных работ при ремонте и строительстве
зданий, и другими нормативными документами.
Подрядные предприятия выполняют работы в строгом соответствии с
утвержденной документацией, графиками и технологической последовательностью производства работ в сроки. Как правило, должна предусматриваться посекционная сдача законченных работ.
Контроль и надзор за выполнением капитального ремонта. Заказчик
(собственники квартир) и орган, в управлении которого находится здание
должны осуществлять контроль за выполнением работ в соответствии с утвержденной технической документацией и техническими условиями.
Технический надзор – это комплекс экспертно-проверочных мероприятий, осуществляемых с целью обеспечения точного соблюдения определяемых
проектом стоимости, сроков, объемов и качества производимых работ и строительных материалов.
Цели технического надзора:
 обеспечение выполнения проекта без превышения сметной стоимости
капитального ремонта;
 обеспечение применения строительных материалов, указанных в проекте капитального ремонта;
 обеспечение выполнения строительства в заданные сроки и в заданном объеме;
 обеспечение высокого качества строительства.
В журнале производства работ следует отмечать все замеченные нарушения технологических процессов, правил техники безопасности и выполнение
работ не в соответствии с технической документацией, требовать своевременного устранения недостатков.
Проверку объемов выполненных работ заказчик, представленный составом инициативной группы, должен осуществлять совместно с органом управления и подрядчиком, а при необходимости - с представителем проектной организации.
Актирование скрытых работ производится с участием представителей
проектной организации, заказчика, производителя работ и представителя органа управления.
В случаях, когда в процессе производства работ обнаруживается необходимость изменения объемов работ против предусмотренных сметами, составляется соответствующий акт, подписываемый четырьмя вышеуказанными сторо144
нами, после чего подрядчик может приступить к проведению дополнительных
работ.
В целях улучшения качества, снижения стоимости ремонтностроительных работ и повышения ответственности проектной организации за
качеством проектно-сметной документации осуществляется авторский надзор.
Лица, осуществляющие авторский и технический надзор обязаны:
- контролировать соответствие выполнения работ рабочим чертежам и
следить за качеством производства работ;
- выявлять в процессе производства работ возможность дальнейшего
снижения стоимости и улучшения качества работ, разрабатывать конкретные
мероприятия и вносить в ходе работ в рабочие чертежи необходимые изменения и уточнения для улучшения качества производимых работ и уменьшения
стоимости ремонта;
- своевременно разрешать все технические вопросы, возникающие по
проектно-сметной документации;
- не допускать отступлений от рабочих чертежей, ухудшающих качество
работ;
- участвовать в составлении актов на скрытые работы;
- принимать участие в работе комиссий по приемке объектов.
Лица, осуществляющие авторский и технический надзор, имеют право:
- требовать устранения выявленных нарушений и исправления недоброкачественных работ;
- прекращать работы в случае невыполнения требований по устранению
дефектов или отступлений от проекта;
- сообщать заказчику и финансирующей организации о случаях отступления от проекта и недоброкачественно выполненных работах для прекращения
финансирования.
Журнал производства работ должен быть прошнурован, страницы его
пронумерованы, храниться на объекте и являться обязательным документом,
предъявляемым при сдаче работ.
Линейный персонал, производящий работы, обязан:
- выполнять требования надзора: автора проекта, технадзора заказчика,
представителя эксплуатирующего предприятия об устранении выявленных
нарушений и отступлений от рабочих чертежей, технологии производства и исправлять недоброкачественные работы;
- вносить в журнал записи о выполнении указаний надзора;
- не включать недоброкачественно выполненные работы в акт, до соответствующего их исправления или переделки.
Рассмотрение разногласий, возникающих на объекте между представителем технического или авторского надзора и подрядного предприятия, в 3хдневный срок производится вышестоящей организацией с участием заинтересованных лиц.
Подрядчик имеет право в процессе производства работ выявлять возможность улучшения проектных решений, направленных на снижение стоимости
145
работ и улучшение качества ремонта, с обязательным согласованием этих мероприятий с проектной организацией.
Качество ремонтных работ зависит также от строгого соблюдения технологии ремонтных работ. Нарушения технологии нередко становятся причиной
брака, переделок части выполненных работ, затягивания сроков производства
ремонтов. Затягиванию работ способствует и то, что на многих объектах к ремонту приступают без соответствующих проектов организации работ либо не
придерживаются их основных положений. Поэтому работники органов управления МЖД и собственники должны усилить контроль за ремонтными работами.
Полезно установить для капитального ремонта и реконструкции зданий
такое положение, при котором мощности ремонтно-строительных организаций
использовались бы только по назначению без отвлечения на другие цели, так
как на практике указанные работы в планах ремонтно-строительных организаций часто не превышают 30-35%. Например, указывать в технологических картах проведения работ количество задействованных работников и необходимое
оборудование.
Проблем с капитальным ремонтом в доме будет значительно меньше, а,
может не быть совсем, если каждый жилец дома:
 заранее будет знать телефоны "горячих линий", по которым можно пожаловаться на недостатки проведения капитального ремонта в доме;
 будет знать телефоны и ФИО руководителей организации, выполняющей капремонт, а также их точное название, фактический, почтовый и юридический адрес, БИН и банковские реквизиты;
 будет иметь типовые образцы жалоб в различные инстанции на недостатки проведения капремонта;
 будет иметь доступ к цифровому фотоаппарату и оперативно снимать
любые недостатки капремонта;
 будет оперативно отправлять жалобы на недостатки проведения капитально ремонта;
 будет делать устные замечания как рабочим, выполняющим капитальный ремонт, так и их руководителям;
 будет записывать дату, время, ФИО работников, виновных в тех или
иных недостатках при проведении капитального ремонта и характер недостатков.
Капитальный ремонт надо воспринимать как улучшение условий проживания.
Вопросы для закрепления:
1. Перечислите
последовательность
выполнения
ремонтностроительных работ капитального ремонта МЖД.
2. Какие документы, информацию подрядчик должен предоставить
органу управления и инициативной группе собственников перед
началом ремонтных работ?
146
3. Какие меры безопасности должен принять подрядчик перед началом работ?
4. В какой последовательности осуществляется контроль за процессом
и результатам ремонтных работ?
Примеры
 Панельный 5-ти этажный дом с общей отапливаемой площадью - 4430
м , количество подъездов - 6, количество квартир - 98, кровля – мягкая, потребление тепловой энергии - 3 612 Гкал/год. По данному дому произведены расчеты энергоэффективности здания при применении современных материалов.
При термоизоляция фасада экономия тепловой энергии составляет - 217,2
Гкал/год, ремонта кровли – 86,8 Гкал/год, установка металлических утепленных
дверей - 132 Гкал/год, установка энергосберегающих ламп – 1,49 Гкал/год, теплоизоляция элеваторного узла - 6,98 Гкал/год, установка энергосберегающих
выключателей – 1,09 Гкал/год, энергомониторинг с установкой прибора учета
тепловой энергии – 9,36 Гкал/год, установка автоматической системы регулирования тепловым потоком - 65,6 Гкал/год. Общая экономия тепловой энергии
составляет – 402 Гкал/год или 1,125 млн. тенге при вложении средств на термомодернизацию - 30,4 млн. тенге, окупаемость составляет 12,2 года. При этом
экономия средств с одного квадратного метра жилья составит 254 тенге в год.
2
Практические задачи
Задача 1. Составить таблицу распределения обязанностей членов иницативной группы собственников на период капитального ремонта.
Задача 2. Составить формы отчетов членов инициативной группы, ответственных за инженерные сети и оборудование, ремонт подвала, ремонт подъездов ремонт и теплоизоляцию крыши, ремонт и утепление фасада и балконов.
Задача 3. Составить объявление для информирования жильцов о начале
ремонта, основных датах, функциях инициативной группы.
Задача 4. Составить перечень действий членов инициативной группы в
случаях: отсутствия работников подрядной организации или количества работников, не соответствующего регламенту работ; отставания ремонтных работ
от графика; нарушения техники безопасности; возможной угрозы жизни и
имуществу проживающих.
Задача 5. Составить таблицу с указанием учреждений или мест хранения
и наличия документов по капитальному ремонту МЖД:
№
Наименование документа
1. Свидетельство о регистрации ОК
2. …
Оригинал
Копии
Задача 6. Составить график приема выполнения ремонтных работ (по видам) конкретного МЖД.
147
Тема 2.4. Приемка в эксплуатацию жилых зданий после
капитального ремонта (завершающий этап)
Ремонтно-строительные
работы
МЖД
Приемка в
эксплуатацию
Рисунок 2.10 - Завершающий этап проведения ремонта МЖД
Закон "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан" закрепляет требование к приемки в эксплуатацию
государственными приемочными комиссиями всех объектов, строящихся
(построенных) за счет государственных инвестиций либо с их участием. Независимо от источников финансирования приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями также подлежат:
 отдельно стоящие объекты гражданского (общественного) и коммунального назначения, относящиеся к технически сложным объектам;
 объекты производственного назначения, за исключением предприятий
малого бизнеса (индивидуального предпринимательства);
 многоквартирные жилые дома (здания);
 и пр.
Государственная приемочная комиссия - временный или постоянный
коллегиальный орган, принимающий построенный объект в эксплуатацию. Состав постоянной государственной приемочной комиссии изменяется по мере
необходимости органом государственного управления, назначившим комиссию.
В зависимости от значимости или стоимости строительства принимаемого в эксплуатацию объекта государственная приемочная комиссия назначается:
 Правительством Республики Казахстан по представлению центральных исполнительных органов или акимов областей (городов республиканского
значения, столицы);
 центральными исполнительными органами Республики Казахстан;
 акимами областей (городов республиканского значения, столицы);
 акимами районов (городов областного значения).
Государственные приемочные комиссии назначаются заблаговременно:
 при приемке в эксплуатацию объектов производственного назначения
- не позднее чем за три месяца до намеченного срока начала работы комиссии;
148
 при приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского и коммунального назначения - не позднее чем за тридцать календарных дней до
намеченного срока начала работы комиссии.
При этом устанавливается дата начала и окончания работы комиссии по
данному объекту.
В обязанности государственной приемочной комиссии входят:
 проверка устранения выявленных рабочей комиссией недоделок, отклонений от проекта, строительных норм и правил;
 оценка прогрессивности архитектурно-строительных, инженерных и
технологических решений, а также объекта в целом;
 проверка соответствия вводимой в действие проектной мощности
(вместимости) объекта (комплекса);
 проведение в необходимых случаях контрольного опробования и испытаний технологического оборудования и инженерных систем;
 представление в инстанцию, назначившую комиссию, мотивированного заключения о непригодности к эксплуатации объекта с предложениями по
привлечению в установленном законодательством порядке к ответственности
должностных лиц, допустивших некачественное выполнение проектноизыскательских и (или) строительно-монтажных работ. При этом копии заключения должны быть направлены заказчику (застройщику) и генеральному подрядчику.
Объекты, строящиеся без участия государственных инвестиций, не затрагивающие интересы других собственников, не изменяющие конструктивные
элементы и не связанные с перепрофилированием жилых и нежилых помещений в существующих зданиях, а также не создающие потенциальную опасность
для окружающей среды и не подверженные воздействиям негативных природных факторов подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями
(статья 76 Закона).
В обязанности приемочной комиссии входят:
 установление и документальное подтверждение готовности законченного строительством объекта;
 установление действий исполнителя работ по соблюдению нормативных требований утвержденного проекта либо по наличию отклонений и согласования их в установленном государственными нормативами порядке;
 установление соответствия вводимой в действие мощности (вместимости, пропускной способности) объекта утвержденным в проекте показателям;
 возврат документации, полученной от заказчика (инвестора, застройщика) или генерального подрядчика после завершения полномочий.
В обязательный состав приемочной комиссии включаются:
 заказчик (инвестор, застройщик) либо ответственный представитель
заказчика (инвестора, застройщика), который является председателем приемочной комиссии;
 представитель органа государственного архитектурно-строительного
контроля и надзора, который является заместителем председателя комиссии;
149
 представители генерального подрядчика, субподрядных организаций,
генерального проектировщика либо разработчика проектной (проектносметной) документации, субпроектировщиков (разработчиков разделов проекта), местных исполнительных органов архитектуры и градостроительства, органов государственной противопожарной службы, государственного санитарноэпидемиологического надзора, эксплуатационных организаций (предприятий,
учреждений), других заинтересованных государственных органов в зависимости от профиля (назначения) вводимого в эксплуатацию объекта.
Порядок приемки объекта приемочной комиссией. После выполнения
на объекте всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории,
обеспеченности оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами генеральный подрядчик извещает заказчика (инвестора,
застройщика) о готовности объекта к сдаче.
Заказчик (инвестор, застройщик) не позднее чем в пятидневный срок после получения письменного извещения от генерального подрядчика о готовности объекта к процедуре приемки в эксплуатацию создает приемочную комиссию.
Заказчик (инвестор, застройщик) назначает дату начала работы приемочной комиссии и не позднее семи рабочих дней до начала приемочных процедур
письменно извещает всех членов приемочной комиссии о дате начала работы
приемочной комиссии с письменным подтверждением о получении данного
извещения членами комиссии.
Продолжительность процедуры приемки построенного объекта в эксплуатацию (сроки приемки) приемочной комиссией устанавливается заказчиком
(инвестором, застройщиком) в зависимости от сложности и функциональной
предназначенности построенного объекта, его технологических и эксплуатационных характеристик и параметров.
Генеральный подрядчик представляет приемочной комиссии документы,
необходимые для осуществления приемки в эксплуатацию построенного объекта.
Заказчик (инвестор, застройщик) при получении заключения от приемочной комиссии о непригодности объекта к эксплуатации или некачественном
выполнении строительно-монтажных работ обращается в соответствующие
государственные органы для привлечения к ответственности участников строительства, допустивших нарушение, а также принимает меры в соответствии с
Гражданским кодексом Республики Казахстан за ненадлежащее исполнение
договорных обязательств.
Приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией оформляется по установленной форме акта. Акт приемочной
комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию подписывается
председателем и всеми членами комиссии. Подписание председателем и членами комиссии акта приемочной комиссии с замечаниями или особыми мнениями
не допускается. Датой ввода объекта в эксплуатацию, принятого приемочной
комиссией, считается дата подписания акта о вводе объекта в эксплуатацию.
150
Акт приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию, подписанный всем составом приемочной комиссии, является исключительным исходным документом при регистрации имущественного права на готовую строительную продукцию, подтверждающий ввод объекта в эксплуатацию.
Порядок приемки объекта рабочей комиссией. Рабочая комиссия создается не позднее чем в пятидневный срок после получения письменного извещения генерального подрядчика о готовности объекта к процедуре приемки в
эксплуатацию.
Рабочая комиссия назначается решением (приказом) заказчика (инвестора, застройщика).
Генеральный подрядчик представляет рабочей комиссии документы, необходимые для осуществления проведения комплексной оценки полной готовности объектов.
Дата начала и окончания работы рабочей комиссии устанавливается заказчиком. Заказчик не позднее семи рабочих дней до начала приемочных процедур письменно извещает всех членов рабочей комиссии о дате начала работы
рабочей комиссии с письменным подтверждением о получении данного извещения членами рабочей комиссии.
Результаты работы рабочей комиссии оформляются по установленной
форме заключения. Заключение рабочей комиссии подписывается председателем и всеми членами после устранения всех недоделок. Подписание председателем и членами рабочей комиссии заключения рабочей комиссии с замечаниями или особыми мнениями не допускается.
При получении замечаний о неготовности объекта к началу эксплуатации
заказчик (инвестор, застройщик) направляет замечания в адрес генерального
подрядчика. Генеральный подрядчик составляет план мероприятий по устранению замечаний. При устранении замечаний генеральный подрядчик представляет заказчику (инвестору, застройщику) результаты об их устранении.
После окончания всех ремонтных работ по капитальному ремонту в жилом доме и устранения замечаний, выявленных рабочей комиссией, подрядное
предприятие предъявляет к сдаче объект приемочной комиссии. Комиссия по
приемке работ созывается председателем комиссии на основании справки заказчика об окончании всех работ и предварительной приемки их от подрядного
предприятия рабочей комиссией в составе представителей заказчика, проектной
организации, подрядчика, органа управлении и др.
Комиссия по приемке законченных работ капитального ремонта дома созывается председателем комиссии в составе представителей:
- инициативной группы собственников МЖД;
- органа управления МЖД;
- генерального подрядчика;
- субподрядчика;
- жилищной инспекции;
- Акимата;
151
- поставщиков коммунальных услуг.
Приемка зданий в эксплуатацию после капитального ремонта начинается
с ознакомления с исполнительной технической документацией, в которой
должны быть:
 договор и дополнительные соглашения на производство работ проекты
с указанием фактического положения дел;
 сметы с отметкой о выполненных работах в соответствии с принятыми
к оплате банком актами;
 справки подрядной организации о получении из банка сумм за выполненные работы с приложением копий актов приемки работ;
 акты на оборудование или ремонт систем центрального отопления, водопровода, канализации, газооборудования, электросиловых и осветительных
сетей;
 акты на скрытые работы, замененные или дополнительные работы;
 акт теплотехника городского (районного) жилищного управления о
приемке на тепловой эффект системы центрального отопления или отопительных печей при пробной топке;
 акт Госгортехнадзора о приемке котлов и лифтовых установок;
 паспорт на окраску фасадов, согласованный с городским (районным)
архитектором;
 справки на присоединение к городским сетям домовых коммуникаций.
Рисунок 2.11 - Прием и подписания акта приемки капитального ремонта
Комиссия должна установить соответствие выполненных работ технической документации и действующим техническим условиям (с вскрытием при
необходимости отдельных конструкций), опробовать работу инженерного оборудования. При соответствии выполненных работ предъявленной технической
документации и отсутствии дефектов дается общая оценка ремонту и составля152
ется акт в трех экземплярах о сдаче и приемки дома, который подписывают все
члены комиссии.
Подрядчик предъявляет комиссии проекты с внесенными в ходе ремонта
изменениями, сметы, договор на производство работ, журнал производства работ, технического и авторского надзора, справку об устранении недоделок, выявленных рабочей комиссией.
После приемки дома в эксплуатацию документы комиссии передаются
органу управления жилого здания и подрядному предприятию.
После приемки дома в эксплуатацию на основании исполнительной документации орган управления МЖД предоставляет в центры недвижимости для
внесения изменений в технический паспорт жилого дома, включая пересчет физического износа.
Принятые в эксплуатацию после капитального ремонта жилые дома
должны особенно тщательно осматриваться в первые годы их эксплуатации.
Обнаруженные дефекты, снижающие эксплуатационные свойства помещений, долговечность конструкций, надежность работы инженерного оборудования, допущенные подрядчиком, устраняются им безвозмездно в течение гарантийного срока до 7 лет.
Вопросы для закрепления:
1. Какова последовательность процедур приемки в эксплуатацию МЖД
после капремонта на примере вашего дома?
2. Какова последовательность шагов внесения изменений в технический
паспорт здания после проведения капремонта?
3. Какова функция рабочей комиссии?
4. В чем отличие государственной приёмочной комиссией и приемочной
комиссией?
5. В каком количестве экземпляров составляется акт приема-сдачи?
6. Кем назначается приемочная комиссия?
7. Какая из сторон (кроме субподрядчика), подписывающая акт приемасдачи, располагает наиболее полным представлением о процессе и результатах
капремонта?
Примеры
 «Помимо всего, плюсы ремонта по данной программе в том, что
жильцы имеют полное право участвовать в ремонте на любой стадии, вплоть до
выбора подрядных организаций, которые непосредственно выполняют работы.
И после завершения ремонтных работ собственники квартир принимают актом
приемки выполненные работы, и если акт не будет подписан собственниками
квартир, считается, что ремонт еще не завершен и платить за него пока необязательно» - А. Сулейменов (УК "Астана-Қызмет"), май 2013 г.
 «Давать оценку ремонту сразу после его завершения просто наивно.
Нужно обождать хотя бы эту зиму, а потому уже говорить – правильно ли потратили деньги или нет» - С. Оспанов, экономический обозреватель «МК в Казахстане», 2011 г.
153
 Актобе, март, 2013 г. Одной зимы оказалось достаточно, чтобы потолки и стены квартир покрылись желтыми пятнами, а после замены труб до верхних этажей не доходит тепло. При этом в жилищной инспекции уверены, ремонт был сделан на совесть, а люди просто не хотят за него платить. Декоративный фасад - единственное, чем довольны жильцы. В остальном изменений
мало, говорят они. Напротив, появились новые проблемы. Крыша стала протекать, а балконы обваливаться. По плану, должны были заменить электропроводку, газовые и канализационные трубы, но ничего не сделано. Ежемесячно
люди должны платить за кредит от государства в среднем по семь тысяч тенге.
И в течение 10 лет ежеквартально собирать справки о подтверждении дохода.
По их словам, их никто об этом не предупреждал. В жилищной инспекции объяснили, новые положения о документации были приняты накануне. Ремонт же
был сделан качественно. Работу принимали сами жильцы и госкомиссия, и тогда нареканий не было. Модернизация этому дому (4 этажа, 3 подъезда) обошлась в 42 миллиона тенге. Но люди уверены, ремонт был сделан наполовину.
Если не будет сделан перерасчет либо новый ремонт за счет подрядной фирмы,
платить жильцы отказываются. В жилищной инспекции на доводы людей не
реагируют. При отказе от оплаты за ремонт проблема будет решаться в судебном порядке, http://www.1tv.kz/ru/news/video/27032013/jkh.
 Жители павлодарского микрорайона «Усольский» сначала с энтузиазмом отнеслись к идее отремонтировать дом в долг, но когда узнали все условия,
от предложения отказались. Их многоэтажка по улице Ткачова,13 по градостроительным меркам не такая уж старая, была сдана в 1992 году. Беспокоила
только прохудившаяся крыша. На собрании люди из Акимата объяснили, что на
реконструкцию крыши нашего двухподъездного дома они планируют потратить миллион семьсот тысяч тенге. Мы, когда услышали эту сумму, просто
опешили. По подсчетам жильцов, на перекрытие самым дорогостоящим кровельным материалом ушло бы не более 500 тысяч тенге. Сказали, деньги за ремонт мы будем возвращать в течение семи лет, а гарантию на работу фирма,
которую нашел все тот же Акимат, дает всего на пять лет. Получается, у нас
уже крыша износится, а мы все еще должны останемся. Собрание на такую
авантюру не согласилось. Но через какое-то время представители КСК начали
ходить по квартирам и объявлять, что две трети жильцов желают ремонта, а с
остальными разговор будет короткий. Меня заставили взять кредит, — возмущен Александр. — В итоге ремонт сделали. А когда жильцы пошли принимать
работу, увидели, что недоделок слишком много. Как объяснили в КСК «Форнакс», акт выполненных работ все-таки был подписан позднее. Теперь Акимат
будет считать, кто сколько должен, и заключать договоры с жителями дома,
http://www.yk.kz/news/show/13283.
Практические задачи
Задача 1. Перечислить наименования документов, необходимые для проведения приемки объекта.
154
Задача 2. Перечислить варианты действий органа управления в случае
отказа собственников квартир принимать работы вследствие их неудовлетворенности качеством произведенных работ.
Задача 3. Составить график работы приемочной комиссии и подписания
акта приема-сдачи 9-ти этажного дома после капремонта.
Задача 4. Предложить пути решения ситуации, которая описана стороной
субподрядчика: «Наша организация провела капитальный ремонт дома по заказу генподрядчика. Дом был сдан в срок для проверки, акт приемочной комиссии подписали все государственные органы и все стороны кроме инициативной
группы жителей дома. Жители этого дома придираются ко всему. Мы постоянно все исправляем за свой счёт, а они находят все новые причины не подписывать акт приемки. Вот как теперь их заставить подписать данный акт приемки
имеются ли рычаги воздействия законные и юридические? Дело в том, что из-за
инициативной группы жителей, которые не подписывают акт. Мы не сдали
объект в срок, и генподрядчик выставляет нам пеню за дни не сдачи объекта!»
Задача 5. Рассчитать условно трудозатраты по категориям участников рабочей и приемочной комиссии.
Задача 6. Составить список предметов оценки и анализа приемочной комиссии по степени значимости.
155
Тема 2.5. Капитальный ремонт и модернизация жилых домов в
Германии
Текущий и капитальный ремонт – производятся за счёт обязательного
ежемесячного отчисления (отдельно на текущий ремонт, отдельно на капитальный ремонт) собственниками квартир и (или) арендаторами квартир. Размер
отчислений зависит от конструктивных особенностей жилого дома, и рассчитывается управляющей компанией (ЖК, ЖСК), утверждается правлением ЖК,
ЖСК или общим собранием совместного домовладения (для членов кооператива и совместных домовладений). Для арендаторов – является обязательным отчислением, но регулируется только договором найма, т.е. не согласовывается с
арендаторами квартир.
Модернизация жилых домов – производится за счёт собственника. Для
совместных домовладений – по решению общего собрания за счёт собственников квартир, при этом собственник квартиры либо платит собственные средства, либо самостоятельно берёт кредит в банке. Для привлечения кредита на
модернизацию (комплексную санацию с улучшением характеристик дома) допускается регистрация жилищного кооператива, который и является получателем кредита – юридическое лицо со своим расчетным счетом.
Объектом залога для банка, как правило, является земля или один многоквартирный жилой дом.
В исключительных случаях объектом залога для банка может быть квартира в совместном домовладении (квартира и часть земельного участка неотделимы друг от друга). При создании совместного домовладения земельная книга
на общий земельный участок «уничтожается» и заводятся «квартирные земельные книги», в которые вносятся отдельные собственники и их доля общего
участка земли.
Для проведения модернизации своих жилых домов ЖК или ЖСК может
продать один или несколько домов с целью использования этих средств на
«комплексную санацию» - но это происходит очень редко, чаще привлекается
банковский кредит.
Концепция правительства Германии по энергосбережению.
Основные политические цели по энергосбережению:
- до 2020 г. сокращение потребности в тепловой энергии (первичной
энергии) на 20 %;
- до 2020 г. увеличение доли возобновляемых источников энергии в общем потреблении тока до 35 % (до 2050 г. эта доля должны составлять 80 %),
увеличение доли возобновляемых источников энергии в общем объёме энергопотребления до 14 %;
- до 2020 г. сокращение выбросов углекислого газа на 40 % по сравнению
с 1990 г.;
- до 2050 г. планируется достичь сокращения потребности в первичной
энергии на 80 % и перейти к строительству полностью климатически нейтральных зданий (за счет сокращения потребности в тепловой энергии).
156
Для достижения этих целей необходимо удвоить долю энергосберегающей санации зданий в год. Ежегодно в Германии санируют 1 % фонда всех
зданий. Необходимо санировать 2-2,5 %, чтобы за 40-50 лет энергетически санировать все здания и тем самым достичь экономии первичной энергии порядка 80 % до 2050 г.
В техническом плане Германия строит уже сегодня климатически
нейтральные здания в соответствии с высокоэффективными стандартами, но
они ещё дорогостоящи для массового строительства.
Немецкая стратегия энергосберегающей санации зданий базируется
на принципах:
 политики принуждения, законодательные основы, например:
 положение об энергосбережении – EnEV;
 закон о возобновляемой энергии;
 политики поощрения, финансовые поддержки, например:
 банковской группой КФВ - KfW Bankengruppe;
 программы финансирования федеральных земель и муниципалитетов;
 информирования и консультирования, информационные кампании,
например:
 публикация статей, брошюр, книг;
 обширная информация в интернете, по телевидению;
 проведение мероприятий – конференций, круглых столов, диспутов;
 научное исследование и инновационные разработки, финансовая поддержка исследований, разработки инноваций.
Постановление по энергосбережению (EnEV).
EnEV определяет показатели для энергетического строительства (для новостроек, для санируемых и модернизируемых зданий). Качество санации
определяется в первую очередь параметрами: «первичным потреблением энергии Qp» и «трансмиссионными потерями тепла H´T».
Развитие постановления по энергосбережению с 70-ых годов характеризуется регулярным ужесточением условий по теплозащите зданий:
- Предписание по теплозащите для зданий WSVO 1977, 1984, 1995;
- Постановление по энергосбережению EnEV 2002;
- EnEV 2007 – 40% больше экономии энергии, чем в году 2002г.;
- EnEV 2009 - 30% больше экономии энергии, чем в году 2007г.;
- Запланировано дальнейшее ужесточение закона EnEV 2012 – 30-40%
больше экономии энергии, чем в году 2009 г.
Современный норматив потребления тепловой энергии 100 кВт/м2 в год.
В рамках EnEV регулируются вопросы, связанные с обязательными энергетическими паспортами домов:
- для новых жилых зданий с 2007 г.;
- для существующих зданий:
- с июля 2008 г. для жилых домов до 1965 г. постройки;
157
- с января 2009 г. для всех жилых домов;
- с июля 2009 г. для коммерческой недвижимости.
Энергетические паспорта составляются на основе фактического и на основе расчётного потребления энергии.
Пример из программы Банка развития Германии (KfW Bank) – «Энергосберегающая санация» на 2011 г.
Не только возрастание сознательного отношения к охране окружающей
среды и потребности в жилищном комфорте, отвечающим современным требованиям ведут к повышению интереса населения в энергосберегающей санации
жилых домов, а также всё возрастающие цены на энергию и связанные с этим
затраты на жильё являются убедительным аргументом для энергосберегающей
санации жилья.
Преимущества энергосберегающей санации:
- повышенный жилищный комфорт за счёт теплоизоляции дома;
- значительное снижение потребления энергии;
- значительное снижение выброса парниковых газов;
- значительное снижение затрат на отопление и горячую воду;
- сохранение здания (строительных конструкций) на продолжительное
время;
- повышение стоимости здания, квартир.
Собственникам при энергосберегающей санации зданий и увеличения
инвестиционного капитала будущим собственникам, которые желали бы приобрести не санированную недвижимость и её санировать, правительство Германии через программу «Энергосберегающая санация» предлагает финансовые
поддержки - выгодные кредиты и дотации к предполагаемым инвестициям. Для
того чтобы санация проводилась на солидной основе, со знаком качества можно
получить дополнительную поддержку для консультаций по энергосберегающей
санации перед началом проведения мероприятий по санации или для профессионального сопровождения проекта санации со стороны специалиста.
Правовые основы – принцип поддержки. Основное правило: Чем выше
экономия энергии в результате санации зданий, тем выше субсидии!
Качество санации определяется в первую очередь параметрами: «первичным потреблением энергии Qp» и «трансмиссионными потерями тепла H´T».
Для этих двух величин в соответствии с постановлением по энергосбережению
2009 Германии (EnEV 2009) определены верхние границы значений, которые
новостройка не должна превышать.
При сравнении этих верхних границ значений со значениями, которые
будет иметь дом после проведения энергосберегающей санации, происходит
его отнесение к определённому стандарту KfW – поддержки. Например, здание,
которое после санации имеет значение потребления первичной энергии 115 %
по отношению со сравнимой новостройкой – это означает 15% больше – будет
отнесено к стандарту «KfW - энергоэффективный дом 115» и на его санацию
будут выделены, соответствующие этому классу, субсидии. Санированный
«KfW - энергоэффективный дом 55» использует только 55 % энергии от объёма
158
потребления сравнимой новостройки и поэтому поддержка будет соответственно выше.
Для энергосберегающей санации зданий старого жилищного фонда, на
которые были поданы строительные заявки до 1995 года, выделятся поддержка
в форме кредита с низкими процентами в сочетании с поддержкой на погашение процентов или прямая поддержка специально для собственников, которые
непосредственно используют свой дом для собственного проживания
Кредит (KfW программа 151)
Кто может получить кредит? Собственники и арендаторы жилья могут
получить поддержку в форме кредита для энергосберегающей санации. Помимо
этого на этот кредит может быть куплено санированное жильё.
Для чего предоставляется кредит? Поддержка в форме кредита выделяется на все энергосберегающие мероприятия, которые направлены на достижения
соответствующего стандарта энергоэффективного дома. Должно быть предъявлено заключение эксперта, что этот стандарт достигнут. В случае покупки жилья в договоре должны быть указаны энергосберегающие параметры дома.
Поддержка в форме кредита выделятся для зданий, которые были построены до
1995 года (точнее - на которые были поданы строительные заявки до 1995 года).
Какую сумму кредита можно получить? Финансирование предоставляется до 100% инвестиционных затрат (тех затрат, которые поддерживаются по
программе), включая дополнительные затраты, максимально 75.000 € на одну
жилую единицу (напр., дом или квартира). KfW гарантирует поддержку по погашению кредита, размер которой зависит от энергетического стандарта купленного или санированного дома.
К кому обращаться? Заявка на кредит подаётся перед началом энергосберегающей санации или перед покупкой дома в местном отделении любого банка или сберегательной кассе.
Субсидия (KfW программа 430)
Кто может получить субсидию? Физические лица (также объединения
собственников жилья) могут получить субсидию для энергосберегающей санации жилого здания или при покупке энергетически санированного жилого дома.
Для чего даётся субсидия? Поддержка в форме субсидии выделяется на
все энергосберегающие мероприятия, которые направлены на достижения соответствующего стандарта энергоэффективного дома. Должно быть предъявлено заключение эксперта, что этот стандарт достигнут. В случае покупки жилья
в договоре должны быть указаны энергосберегающие параметры дома. Поддержка в форме кредита выделятся для зданий, которые были построены до
1995 г. (точнее - на которые были поданы строительные заявки до 1995 г.).
Какую сумму можно получить? Может быть выдана субсидия до 13 125 €
на жилую единицу , если достигнут стандарт энергоэффективного дома. Возможно субсидирование до двух жилых единиц.
159
К кому обращаться? Заявка на субсидию подаётся перед началом энергосберегающей санации или перед покупкой дома непосредственно в KfW банк.
Возможности пользования программой «Энергосберегающая санация» для объединений собственников жилья.2 Описанные выше финансовые
поддержки оформляются и выплачиваются через обслуживающие (коммерческие банки) клиентов. В случае с объединениями собственников жилья роль
обслуживающего банка берёт на себя, как правило, земельный банк, где упрощён порядок приёма заявок на KfW-кредит, упрощена процедура проверки бонитета (платёжеспособности) и не требуется занесения о величине и продолжительности кредита в поземельную книгу. Поэтому объединений собственников
жилья должны перед взятием кредита проверить возможности и предложения
по программе санации на региональном уровне в земельных банках. Эти предложения различны в зависимости от земли Германии, и они развиваются очень
динамично, что означает - часто появляются новые предложения, которые в довольно короткие сроки меняются по своему содержанию.
Объединение собственников жилья имеет две возможности подать заявку
на кредит по программам KfW:
- управляющий объединением собственников жилья подаёт заявку от
имени объединений собственников жилья;
- каждый собственник подаёт заявку для себя в соответствии с частью
своей собственности от общей собственности.
Рисунок 2.12 - План-график проведения санации
2
Рисунки 2.12 – 2.15 предоставлены экспертом немецко-казахстанского проекта ГЧП «Менеджмент
энергосберегающей санации зданий» Ральфом Хилленбергом, директором Инженерно-проектного бюро ООО
«IPB.B», г. Берлин
160
Модернизация включает 9 этапов общей продолжительностью около 5
лет, из которых строительные работы завершаются через 1,5 года.
Рисунок 2.13 - Участники санации
Ральф Хилленберг,
директор IPB.B
Рисунок 2.14 - Структура менеджмента проекта
161
Рисунок 2.15 - Связь функций менеджера и управляющего проектом
162
Рисунок 2.16 - Диаграмма распределения функций участников
и продолжительность выполнения санации
Проект модернизации «Шпандаувег» (г. Берлин)
Объем работ: 148 квартир в 7 жилых блоках (дома 190/191/192). Общая
жилая площадь: 7´552 м², занимаемая территория: 12´217 м². Год постройки:
1955, 1957 и 1974. Количество этажей: 3 и 2.
Время и продолжительность проекта модернизации: с апреля по декабрь
2010 г.
Масштаб проекта модернизации:
Бюджет строительства: 6 млн евро.
Стандарт модернизации: KfW 70 (Программа кредитования строительства) в соответствие EnEV 2007 (Предписание экономии энергии 2007 г.).
Нормы нового строительства - стандарт 30%.
Выполненные мероприятия:
- дополнительное утепление фасадов теплоизоляцией 14- 18 см;
- дополнительное утепление крыши теплоизоляцией 26 см;
163
- замена всех окон на новые с двойным и тройным остеклением, как в
квартирах, так и на лестничной клетке;
- замена дверей, дверных звонков и домофонов;
- дополнительное утепление подвальных перекрытий теплоизоляцией 6-8
см;
- восстановление, облицовка плиткой пола и стен балкона;
- ремонт лестничной клетки
- обустройство прилегающей территории.
Центральное отопление и установка комбинированного производства тепла и электроэнергии. Монтаж системы теплоснабжения, включая
центральное горячее водоснабжение, а так же установка энергосберегающего
блока теплоэлектростанции на природном газе для совместной выработки тепла
и электричества фирмой Берлинского энергетического агентства. Мощность
теплоэлектростанции составляет 48 кВт электроэнергии и 97 кВт тепловой
электроэнергии. Общее количество генерируемой энергии: около 630 МВт
электрической и тепловой энергии в год, в т.ч. около 420 МВт/ч тепла, около
210 МВт/ч электроэнергии. Дополнительно для теплоснабжения служат 3 конденсационных газовых котла пиковой нагрузки, каскадного включения (общей
мощностью 300 кВт).
Солнечные батареи. Берлинское энергетическое агентство взяла в аренду площади на крыше домов для установки солнечных электрических батарей.
Солнечные батареи: 351 модулей поликристаллического с выходной мощностью 70 кВт (пик).Производимая электроэнергия: 64 МВт в год.
Результаты модернизации. Уменьшение энергопотребления на 78% –
около 178 кВт/м² до 49 кВт/м². Уменьшение выбросов СО2 почти на 60% – около 281 т/год до 187 т/год (без учёта солнечных батарей).
Влияние модернизации на квартирную плату. Дополнительная плата
за модернизацию: 0,84 €/м² жилой площади в месяц, Снижение стоимости предоплаты за счёт экономии: 0,87 €/м² жилой площади в месяц (64%). Размер
квартирной платы для вселяющихся: 5,90 €/м ² жилой площади в месяц.
Проект модернизации «Шарлоттенбургер» (г. Берлин)
Тип здания: жилой дом 1957 года постройки, 6 отдельных блоков, всего
132 квартиры на 3 этажах. Отапливаемая жилплощадь: 6 844 м²
Schwendyweg 15-47,
Cautiusstraße 36,
Berlin-Spandau.
164
Характеристика здания: не утепленная оболочка здания, разные окна (в
основном двойные с простым остеклением), минимальное утепление крыши
(теплая крыша), неконтролируемая вентиляция через окна и двери, автономное
производство тепла через газовый бойлер.
Основные цели модернизации:
 экологически чистое энергоснабжение;
 сохранение неизменной квартплаты с учетом отопление;
 выгодное финансирование.
Технические цели:
 термическая модернизация оболочки здания для сокращения потребления тепла;
 увеличение инженерно-технического потенциала экономии;
 интеграция возобновляемой энергии согласно закону о возобновляемой энергии и тепле (солнечная тепловая энергия, центральное теплоснабжение
или блочная ТЭЦ)
Технические предварительные предложения для оптимального варианта
выполнения работ:
1. Централизация производства тепла за счет установки новой, высокоэффективной ТЭЦ с высшей теплотой сгорания (термический каскад).
2. Дополнение этой теплоцентрали через блочную ТЭЦ или установку по
производству солнечной теплоэнергии (центральное теплоснабжение отсутствует).
Технико-экономические факторы использования блочной ТЭЦ и солнечной теплоэнергии:
 переоснащение жилого комплекса на стандарт KfW-70, чтобы использовать выгодные условия финансирования → низкий коэффициент использования первичной энергии является предпосылкой;
 расчетный коэффициент использования первичной энергии при блочной ТЭЦ 0,565, при солнечной теплоэнергии около 1,0;
 экономия расходов на электричество достигается только с блочной
ТЭЦ;
 блочная ТЭЦ обеспечивает значительно большее сокращение выбросов
CO2;
 исследование крыши показало строительно-техническую проблему для
инсталлирования солнечных коллекторов
Энергетические и экономические трудности использования блочной ТЭЦ
в жилом доме:
 производственные риски (время простоя, расходы на обслуживание и
текущий ремонт);
 рентабельность только при достижении полной нагрузки и потреблении электричества арендаторами;
 менеджмент арендаторов как потребителей электричества (клиенты);
165
 кооператив без опыта эксплуатации
блочного ТЭЦ и энергоснабжения.
Концептуальные предложения Берлинского энергетического агентства;
 основная нагрузка производства
энергии обеспечивается газовой блочной
ТЭЦ с высшей теплотой сгорания, предоставленной энергетическим агентство;
 энергетическое агентство берет на
себя экономические риски и финансирование;
 требование: расходы на тепло из
блочной ТЭЦ ≤ производственные расходы
новой, высокоэффективной теплоцентрали
Берлинское энергетическое агентство дополняет теплоцентраль строительного кооператива Шарлоттенбургер блочным ТЭЦ за свой счет и снабжает
здания недорогой энергией:
 уменьшение низких расходов на собственной тепло максимальной
нагрузки еще на 7 %;
 покрытие 70 % необходимой годовой потребности в тепле жилого комплекса через блочную ТЭЦ;
 производство порядка 240.000 кВт-ч тока (использование преимущественно на объекте);
 продажа тока пользователям: 10 % дешевле, чем базовый тариф от Ваттенфалл;
 покрытие потребности в домашнем
токе (коммунальные расходы): 10 % дешевле, чем в договоре между Ваттенфалл и
Шарлоттенбургер строительный кооператив.
Показатели блочной ТЭЦ: мощность
48 kWel/97 kWth, 5.000 часов максимальной
нагрузки в год, 2 резервных аккумулятора
емкостью 1.500 л каждый, дистанционное
управление резервными аккумуляторами и
оптимальным регулированием блочной ТЭЦ.
Инженерное оборудование:
 централизация отопления и приготовления горячей воды, гидравлическое выравнивание системы распределения до квартир;
 теплоцентраль Шарлоттенбургер строительного кооператива с особенно глубоко моделируемым каскадом из трех терм с высшей теплотой сгорания
(~ 300 кВт-ч);
 основная нагрузка производства энергии обеспечивается предоставленной блочной ТЭЦ и резервными аккумуляторами;
166
 централизация электроснабжение для обеспечения током блочной ТЭЦ
в пределах здания;
 контроль и регулирование производства тепла за счет дистанционной
автоматизированной системы управления зданием;
 дополнительное установка фотовольтаической установки (345 модулей) Берлинским энергетическим агентством на крышах жилых домов (около
60.000 кВт-ч в год для подачи электроэнергии в местную сеть).
Рисунок 2.17 - Схема производства, управления, распределения
и потребления тепловой энергии в доме
Результаты модернизации здания с апреля по сентябрь 2010 г. Комплексное термическое улучшение всех строительных элементов внешней оболочки согласно требованиям EnEV 2009 (EnEV 2007 - 30 %). Изоляция крыши,
фасада и перекрытий подвала утеплителем толщиной 26 cм. Новые окна с
двойным остеклением (частично тройным) для квартир и подъездов. Независимая от пользователя минимальное вентилирование за счет зависимых от давления щелей для пропуска наружного воздуха, интегрированных в окна.
Открытие 6 полностью модернизированных домов старой постройки.
Выгодное финансирование через KfW-банк за счет низкого коэффициента
использования первичной энергии блочного ТЭЦ.
За счет комплекса мероприятий по сокращению коммунальных расходов
при одновременном инвестировании в энергосберегающую модернизацию выполняются требования к новому строительству EnEV 2009 через финансирование с сохранением неизменной квартплаты с учетом отопления.
167
Рассчитанные расходы на производства тепла для отопления и горячей
воды составляют дo санации 1,36 €/м² в месяц, после санации 0,49 €/м² в месяц,
экономия 0,87 €/ м² в месяц:
 1-комнатная квартира с жилплощадью 28,94 м²:
экономия около 28,94 м2  0,87 € = 25,18 € в месяц,
доплата за модернизацию около 0,80 €/м2 в месяц (23,15 € в месяц);
 2,5- комнатная квартира с жилплощадью 62,03 м²:
экономия около 62,03 м2  0,87 € = 53,97 € в месяц,
доплата за модернизацию около 0,78 €/м2 в месяц (48,38 € в месяц).
Общая плата за пользование изменяется незначительно. Санация сохраняет неизменной квартплату с учетом отопления.
Вопросы для закрепления:
1. Что означает сокращение потребности в первичной энергии?
2. Каковы особенности энергосберегающей санации?
3. На каких принципах основывается немецкая стратегия энергосберегающей санации?
4. Каков в Германии средний норматив потребления тепловой энергии в
год?
5. От каких показателей зависит величина субсидий KfW-поддержки?
6. Кто подаёт заявку от объединения собственников жилья на кредит по
программам KfW?
7. Из каких этапов состоит энергосберегающая санация?
8. Чем отличаются функции менеджера и управляющего проектом?
9. Как влияют расходы модернизации на величину оплаты за квартиру?
10. Каковы размеры ежемесячной экономии от модернизации?
168
Литература
1. Программа модернизации ЖКХ РК на 2011-2020 гг.
2. Закон РК "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан" N 1328 от15 октября 2001 г.
3. СН РК 1.04-26-2011 Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых и общественных зданий.
4. ВСН 41-85 Инструкция по разработке проектов организации и проектов
производства работ по капитальному ремонту жилых зданий
5. РДС РК 1.04-07-2002 Правила оценки физического износа зданий и сооружений.
6. СНРК 1.04-03-2001 Организация и проведение реконструкции, ремонта
и технического обслуживания жилых зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения.
7. СНРК 1.04-03-2002 Приемка в эксплуатацию законченных капитальным
ремонтом жилых, гражданских зданий (или отдельных их элементов) и объектов коммунального назначения.
8. СНРК 1.04-04-2002 Обследование и оценка технического состояния зданий и сооружений в развитие РДС РК 1.04-07-2002 (РДС РК 07.7-99)
9. СНРК 1.04-10-2003 Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов.
10. СН РК Приемка в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом
жилых, общественных зданий и объектов коммунального назначения.
11. ПР РК Техническая эксплуатация и содержание жилищного фонда.
12. РДС РК Правила оценки физического износа зданий и сооружений.
13. РДС РК Методические указания по проведению обследования технического состояния лифтов, отработавших нормативный срок службы.
14. РДС РК Правила технического надзора за состоянием зданий и сооружений.
15. СП РК Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых зданий и
объектов коммунального и социально-культурного назначения.
16. Материалы сайта www.charlotte-bau.de.
169
Модуль 3 – Типовые виды ремонтных работ
Тема 3.3. Ремонт кровли
Тема 3.5. Ремонт лифтов
Тема 3.4. Ремонт стен и
балконов
Тема 3.6. Текущий ремонт
Тема 3.2. Ремонт
подъезда
Тема 3.7. Функции
хаусмастера
Тема 3.1. Ремонт подвала и
инженерных сетей
Рисунок 3.1 - Структура модуля «Типовые виды ремонтных работ МЖД»
Данный модуль предназначен для председателей КСК, управляющих
компаний (УК), специалистов и менеджеров по эксплуатации и обслуживанию
многоквартирных жилых домов, обеспечивающих организацию их капитального ремонта и термомодернизацию.
Информация может быть полезна также для членов инициативных групп
собственников, Советов жильцов многоквартирных домов, Ассоциаций КСК,
руководителей и специалистов Акиматов, жилищных инспекций, коммунальных предприятий, сервисных компаний.
Цель модуля: формирование базовых представлений и отдельных умений
для организации, проведения и контроля ремонтно-строительных работ текущего и капитального ремонтов МЖД.
170
Тема 3.1. Ремонт подвала и инженерных сетей
Программой модернизации ЖКХ РК на 2011-2020 гг. предусмотрены
следующие типовые виды ремонта, сгруппированные в пакеты:
Объекты и виды
ремонта
Подвал
Пакет
№1
Пакет
№2
Пакет
№3
Пакет
№4
Пакет
№5
Пакет
№6
Инженерные сети
Подъезд
Кровля
Стены, балконы
Лифты
Текущий ремонт
В состав пакета № 1 «Подвал + Инженерные сети» включены следующие
виды работ:






Осушка подвального помещения;
Очистка подвального помещения;
Ремонт стен, потолка и пола подвала;
Проведение энергосберегающего освещения;
Побелка стен;
Ремонт общедомовых сетей теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения;
 Установка общедомового прибора учета тепловой энергии с дистанционной передачей показаний;
 Установка автономного теплового пункта с автоматизированной системой регулирования теплопотребления в зависимости от температуры
наружного и внутреннего воздуха.
Виды работ по ремонту подвала
№
1
Виды работ
Осушка подвального помещения
Задачи
1. Устранение грунтовых вод.
2. Восстановление гидроизоляции
(вскрытие подземной части подвала с
внешней стороны, очищение поверхности от остатков старого гидроизоляционного слоя, прокладка новой гидроизоляции, капитальный ремонт систем дренажа и водоотвода).
3. Нанесение антигрибкового покрытия.
4. Расшивка и заделка трещин и выемок в стенах подвала, замена деревянных частей здания.
171
Технологии, материалы
1. Дренаж (внешний, внутренний).
2. Инъецирование стен подвала гидроактивной смолой
или гелем.
3. Покрытие материалом,
который при застывании
полностью заполняют все
микротрещины и другие
повреждения конструкции,
образуя прочный водонепроницаемый монолит.
4. Нанесение 3-
2
3
Очистка подвального помещения
Побелка стен
Кладка прижимной стенки из кирпича
(при необходимости).
5. Восстановление отмостки, утрамбовка и укрепление грунта возле дома
(при просадке).
Выполняется сотрудниками органа
управления МЖД
хкомпонентной жидкой резины
Известковое молоко, известковые краски
Материалы для гидроизоляции подвалов, используемые в Германии (DIN
18195-2 [6]):
Рабочая поверхность
Рейсмус, шпаклевочные и литейные
массы
Вспомогательные
материалы
- рулонный изоляционный материал на
битумной и полимерно-битумной основе;
- рифленые металлические полосы;
- самоклеющийся (в холодном состоянии) рулонный изоляционный материал
на битумной основе;
- изоляционный рулонный материал
(искусст. материалы и эластомеры);
- самоклеющийся эластомерный изоляционный рулонный материал;
- асфальтовая мастика и литой асфальт;
- вязкие битумные покрытия с добавками искусственных материалов;
- клеящие массы и средства для нанесения покровного слоя
- полимерные дисперсии;
- минеральные изоляционные шламы;
- реактивные смолы («жидкие искусственные материалы»),
например, материалы
для предварительного покрытия;
- защитные слои и прослойки.
Группы материалов:
 Материалы на битумной основе
 рулонный материал;
 мастики;
 Искусственные материалы
 рулонный материал;
 жидкие искусственные материалы;
172




Минеральные материалы
минеральные изоляционные шламы;
водонепроницаемый бетон;
бетонит.
Требования к несущему основанию:
 наружные углы должны быть срезаны;
 внутренние – закруглены.
Примеры использования дренажных сооружений перед стенами : с минеральными смесями (a) или с дренажными элементами (b) в соотв. с DIN 4095
[29]:
Схема расположения дренажных труб:
173
Ремонт инженерных сетей
№
1
Виды работ
Замена аварийных
сетей теплоснабжения
2
Замена аварийных
сетей водоснабжения
3
Замена аварийных
сетей канализации
4
Установка общедомового
прибора
учета
тепловой
энергии с дистанционной передачей
показаний
Задачи
1. Смена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулировочной
арматуры.
2. Установка (при необходимости)
воздушных кранов.
3. Утепление труб, приборов, расширительных баков.
4. Промывка радиаторов (по стояку)
и в целом системы центрального
отопления.
5. Регулировка и наладка систем
центрального отопления.
6. Уплотнение соединений, устранение течи, утепление, укрепление
трубопроводов.
7. Смена отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, трапов.
8. Восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов.
9. Гидравлическое испытание системы.
1. Ремонт труб водопровода до стояков для поквартирной разводки воды.
2. Замена фильтровального оборудование.
3. Ремонт насосного оборудования.
4. Ремонт запорной арматуры, замена
задвижек.
5. Замена приборов учета расхода
воды.
6. Восстановление и исправление
лотков и горловин колодцев.
7. Замена люковых крышек.
1. Замена канализационных стояков.
2. Замена выпусков (от стояков до
наружной сети).
3. Замена ревизий и прочисток.
4. Установка обратных клапанов.
5. Ремонт смотровых колодцев.
1. Обследование МЖД и разработка
проекта узла учета тепловой энергии.
2. Подбор оборудования, контрольно-измерительных приборов, теплосчетчика.
3. Согласование с поставщиком теп-
174
Технологии, материалы
Теплоизоляционные материалы: минеральная вата,
пенополиуретан, пенопласт или пенополистирол,
пеноизол, вспененный полиэтилен, теплоизоляционная краска.
Теплосчетчики:
- электромагнитные;
- вихревые;
- ультразвуковые;
- тахометрические;
- переменного перепада
5
Установка
автономного теплового
пункта с автоматизацией режима теплопотребления
в
зависимости
от
температуры
наружного воздуха
ловой энергии.
4. Монтаж узлов учета тепла: врезка
(модулей, запорной арматуры в трубопроводы), электромонтажные работ, подключение расходомеров и
датчиков к вычислителю, запуск вычислителя для учета тепловой энергии.
5. Наладка узла учета тепловой энергии: программирование вычислителя, проверка работоспособности системы учета.
6. Сдача узла учета тепла согласующим сторонам на коммерческий
учет, осуществляемый специальной
комиссией от лица теплоснабжающей компании.
7. Организация мониторинга учета и
дистанционный съем информации с
теплосчетчиков (диспетчеризация
узлов учета) для объединения нескольких узлов учета в единую диспетчерскую сеть.
1. Обследование системы теплоснабжения.
2. Разработка принципиальных схем,
согласование оборудования с заказчиком.
3. Разработка и оформление проектной документации.
4. Получение технического задания
на разработку раздела по энергоэффективности объекта.
5. Разработка разделов по энергоэффективности.
6. Выдача строительных заданий.
7. Монтаж теплового пункта.
8. Проведение пусконаладочных работ.
9. Сервисное обслуживание установленного оборудования.
давления;
- комбинированные.
- индивидуальный;
- центральный;
- блочный;
- малый (от 20 до 100 кВт)
Тепловой пункт (ТП) - комплекс устройств, расположенный в обособленном помещении, состоящий из элементов тепловых энергоустановок, обеспечивающих присоединение этих установок к тепловой сети, их работоспособность,
управление режимами теплопотребления, трансформацию, регулирование параметров теплоносителя и распределение теплоносителя по типам потребления.
Наиболее распространённый ТП с закрытой системой горячего водоснабжения и независимой схемой присоединения системы отопления.
175
Теплоноситель, поступающий в ТП по подающему трубопроводу теплового ввода, отдает свое тепло в подогревателях систем ГВС и отопления, а также поступает в систему вентиляции потребителей, после чего возвращается в
обратный трубопровод теплового ввода и по магистральным сетям отправляется обратно на теплогенерирующее предприятие для повторного использования.
Часть теплоносителя может расходоваться потребителем. Для восполнения потерь в первичных тепловых сетях на котельных и ТЭЦ существуют системы
подпитки, источниками теплоносителя для которых являются системы водоподготовки этих предприятий.
Рисунок 3.2 - Принципиальная схема теплового пункта
Водопроводная вода, поступающая в ТП, проходит через насосы ХВС,
после чего часть холодной воды отправляется потребителям, а другая часть
нагревается в подогревателе первой ступени ГВС и поступает в циркуляционный контур системы ГВС. В циркуляционном контуре вода при помощи циркуляционных насосов горячего водоснабжения движется по кругу от ТП к потребителям и обратно, а потребители отбирают воду из контура по мере необходимости. При циркуляции по контуру вода постепенно отдает своё тепло и для
того, чтобы поддерживать температуру воды на заданном уровне, её постоянно
подогревают в подогревателе второй ступени ГВС.
Система отопления также представляет замкнутый контур, по которому
теплоноситель движется при помощи циркуляционных насосов отопления от
ТП к системе отопления зданий и обратно. По мере эксплуатации возможно
возникновение утечек теплоносителя из контура системы отопления. Для вос176
полнения потерь служит система подпитки теплового пункта, использующая в
качестве источника теплоносителя первичные тепловые сети.
Автономное теплоснабжение в многоквартирных домах. Повышенные
требования к теплопроизводительности отопительных котлов для многоквартирных домов, жилых микрорайонов, общественных зданий, школ и других
крупных сооружений обусловливает особые требования к конструкции таких
котлов. Котлы средней и большой производительности фирмы Viessmann
убеждают здесь не только своей мощностью, но и своей экономичными, надежными параметрами, а также оптимальным решением экологических вопросов.
Полный ассортимент производимой продукции охватывает низкотемпературные и конденсатные котлы мощностью до 5900 кВт, теплогенераторы низкого и
высокого давления мощностью до 19500 кВт.
Газовые котлы конденсационного типа работают не только на газовом,
но и на жидком топливе. Принцип действия газовых конденсационных котлов
позволяет максимально эффективно и экономно расходовать топливо. Если
подключить данное оборудование в низкотемпературную систему, то потребление газа заметно снизится (приблизительно на 20 % в год).
Водогрейные газовые котлы являются оборудованием, которое нагревает
теплоноситель (воду) с целью отопления помещения. Котел может устанавливаться в коттеджах и многоквартирных домах. В ассортименте фирмы
Viessmann представлены котлы Vitogas, имеющие мощность от 72 до 140 киловатт, а также многокотловые установки, обладающие мощностью до 420 киловатт.
Солнечные коллекторы компании Viessmann дают возможность сократить
расходы на горячую воду и отопление на 35 % в год. В данном случае не имеет
значения, какой тип отопительного оборудования у Вас установлен: котлы на
основе жидкого, газового, древесного топлива или системы тепловых насосов.
Viessmann производит солнечные коллекторы, которые подходят для совместной работы с любым видом отопительных устройств.
Вопросы для закрепления:
9. Какие способы приемлемы для осушки подвалов домов, обслуживаемых вами?
10. Какую долю составляют затраты на ремонт подвала в общей стоимости проектно-сметной документации на капитальный ремонт?
11. Назовите сервисные компании по монтажу и обслуживанию тепловых
пунктов.
12. Какие функциональные требования возникают у органа управления
при установке автоматизированного теплового пункта в доме?
Примеры
 ТОО «Алматинские тепловые сети» выполняет установку общедомовых приборов учета (ОПУ) на ответхранение на период до 3-х месяцев. В тече177
ние этого времени жители дома могут удостовериться в фактическом потреблении тепловой энергии на основании показаний ОПУ. Однако в квитанциях об
оплате за коммунальные платежи расчеты по прибору учета включаться не будут. По истечении срока по желанию собственников квартир прибор учета может быть установлен в соответствии с заключенным договором. В качестве
эксперимента ТОО «Алматинские тепловые сети» установили ОПУ на группу
обычных многоквартирных жилых домов, чтобы выяснить: выгодно ли для
населения платить по ОПУ или по утвержденным нормативам. В декабре 2012
года в домах, где установлены общедомовые приборы учета анализ показал,
что оплата за отопление по ОПУ и по сниженному тарифу по всем домам была
бы ниже, чем оплата по нормам. Экономия составила от 5, 3% до 47% (от 9, 54
до 85, 45 тенге с квадратного метра жилья), http://www.alts.kz.
 ТОО «Алматинские тепловые сети» предоставляет рассрочку, сроком
до двенадцати месяцев потребителям по оплате за прибор учета. Стоимость работ по установке составляет 399 900,00 тенге. В указанную сумму включена в
зависимости от выбранной компании (подрядчика) - стоимость теплосчетчика
в комплекте, разработка проекта, сварочных работ, работ по монтажу и наладке
прибора учета с системой дистанционной передачи данных (2013 г.),
http://www.alts.kz.
Практические задачи
Задача 1. Составить общую схему подвала и инженерных коммуникаций
одного из обслуживаемых домов.
Задача 2. Составить перечень характерных для ваших домов дефектов в
подвалах по уровню материало- и трудоемкости их устранения.
Задача 3. Соотнести суммы затрат на установку общедомового прибора
учета тепловой энергии и оплаты за теплоэнергию собственниками отдельного
дома за отопительный сезон и месяц.
Задача 4. Рассчитать трудоемкость замены аварийных сетей водоснабжения в отдельном доме.
Задача 5. Подвал дома заливает канализационными стоками. В подъезде
невозможно дышать. На все заявки председатель отвечает, что не будет ничего
делать, пока наш дом полностью не погасит долги по эксплуатационным расходам. Предложите порядок действий для собственника.
178
Тема 3.2. Ремонт подъезда
В состав пакета № 2 «Подвал + Подъезд» включены следующие виды работ:
 работы пакета № 1;
 установка пластиковых окон и замена подъездных дверей;
 установка поквартирных приборов учета с дистанционной передачей показаний;
 побелка, покраска стен и замена перил;
 установка домофона, почтовых ящиков и видеонаблюдения.
№
1
2
3
4
5
Виды работ
Задачи
Установка пластиковых 1. Замер оконных проемов
окон в подъезде
(ширина, высота) и заказ окон.
2. Демонтаж старых окон,
очистка оконных проемов от
грязи и пыли, выполнение контрольных замеров.
3. Установка пластиковых окон
с помощью строительных шурупов или монтажных пластин.
4. Герметизация внутренних и
внешних монтажных швов.
Замена подъездных две- 1. Замер дверных проемов, зарей
каз дверей.
2. Доставка новых дверей.
3. Демонтаж старых дверей.
4. Установка новых дверей.
Установка домофона
1. Установка в двери запирающего устройства и панели вызова (клавиатура, считыватель,
коммутатор) на подъездной
двери или рядом на стене.
2. Прокладка проводов по
подъезду.
3. Установка в квартирах абонентских устройств.
Установка поквартирных Электроэнергия
приборов учета с дистан- Газ
ционной передачей пока- Вода (холодная, горячая)
заний
Побелка, покраска стен
1. Зачистка панелей от старой
покраски и штукатурки.
2. Грунтовка и штукатурка
очищенных мест.
3. Шпаклевка стен (не менее 2
раз).
4. Побелка потолка (закрыть
179
Технологии, материалы
1. При установке используются строительные шурупы или монтажные пластины.
2. Штукатурные растворы,
герметики, пароизоляционные ленты, пеноутеплитель.
3. Петли защищают крышечками, а технологические и водоотводящие отверстия - заглушками.
1. Пила «болгарка», газовый резак.
1. Запирающее устройство
электромагнитное или
электромеханическое
Масляная краска, шпаклевка, валик, тара под
раствор, краскопульт
6
7
8
полы и двери картоном).
5. Зашкурить зашпаклеванные
места на стенах.
6. Покраска панелей (2 раза) и
фрагментов лестничного марша.
7. Покраска окон (при необходимости) и фрагментов перил
(2 раза).
Замена перил
1. Срезка поврежденных участков или разборка перильного
ограждения, очистка от бетона
арматуры консольных свай
лестничного марша.
2. Установка (приварка) закладные детали ли новые элементы перильного ограждения
3. Окраска установленных элементов перильного ограждения
(два слоя).
4. Поврежденная поверхность
лестничного марша ремонтируется путем укладки полимерцементного или цементного
бетона на поверхность, обработанную 10 % латексной эмульсией.
Установка
почтовых 1. Заказ новых почтовых ящиящиков
ков.
2. Демонтаж старых ящиков.
3. Установка новых почтовых
ящиков (1 день).
4. Раздача ключей (по 2 ключа).
Установка системы ви- 1. Определение необходимости
деонаблюдения
и возможности установки видеонаблюдения в МЖД.
2. Заказ и поставка оборудования.
3. Монтаж оборудования системы видеонаблюдения (видеокамер на улице, в помещении, микрофонов, прокладка
кабеля).
4. Обслуживание оборудования
системы видеонаблюдения.
5. Техническое обслуживание
системы видеонаблюдения.
180
2-х-, 4-х- и 6тисекционные почтовые
ящики с горизонтальным
расположением секций.
Щелевые почтовые ящики
Деревянные оконные рамы:
Стальные оконные рамы:
Пластиковые оконные рамы:
Многокамерные рамы:
- пластиково-алюминиевые окна
- деревянно-многокамерные окна с изолирующими слоями
181
Улучшение коэффициента теплопередачи (U-Wert) с помощью многокамерных окон (пластиковые рамы)
«profine» – международная группа профильных брендов KBE,
KÖMMERLING и TROCAL, ориентированных на будущее, является лидером в
Европе в отрасли производства пластиковых оконных профилей на основе бессвинцовой рецептуре «greenline».
Рисунок 3.3 - Оконный профиль КВЕ «Эксперт»
Основные характеристики оконного профиля КВЕ «Эксперт» (рисунок 3):
182








Монтажная глубина – 70 мм;
Максимальная толщина стеклопакета – 42 (58) мм;
Количество камер – 5 рама / 5 створка / 4(3) импост;
Максимальные размеры створок:
 окно 150 см 150 см;
 балконная дверь 90 см  235 см;
Удаление фурнитурного паза – 13 мм;
Коэффициент сопротивления теплопередаче – 0,81(0,78);
Ударная вязкость – 44,2 кДж/м2;
Долговечность (условных лет) – не менее 40.
Коэффициент сопротивления теплопередаче энергосберегающего пакета
без заполнения инертным газом составляет 0,56 (т.е. при наружной температуре
- 26 С температура стеклопакета со стороны комнаты составит + 14,5 С), а с
инертным газом - уже 0,67 (внутренняя температура + 16 С).
Ошибки монтажа окон с пластиковыми рамами приводят к образованию
плесени на откосах из-за избыточной конденсируемой влаги по следующим
причинам:
1. Отсутствие пароизоляции монтажного шва;
2. Неполное запенивание монтажного шва (продувание, промерзание);
3. «Мостик холода», когда окно попадает в холодную, иногда даже в отрицательную температурную зону (промокание, промерзание откосов);
4. Продувание через конструкцию стены, например, кирпичной. Через
пустые швы – «пустошовку». С таким явлением можно столкнуться в
домах с незаполненными вертикальными швами;
5. Широкий подоконник препятствует конвекции теплого воздуха от радиатора в оконном проеме. В этом случае лучше всего предусмотреть
вентиляционные решетки в подоконнике, через которые в оконную
нишу будет поступать теплый воздух.
Требования к внешним дверям в жилищном строительстве:
 повышенная нагрузка атмосферных воздействий (требования к герметичности (тест Blower-Door) и водонепроницаемости при сильном дожде (аналогично окну);
 взломостойкие сооружения рам, замков и дверных приборов;
 обеспечение безбарьерного доступа с удобством для инвалидов, если
необходимо (предписано в жилищном строительстве многоэтажного
здания);
 звукоизоляция: нормативно регулируемый уровень минимальной изоляции.
Вопросы для закрепления:
1. Какие меры предосторожности необходимо предпринять при замене окон в подъездах?
183
2. Какие информационные объявления необходимо подготовить перед
ремонтом подъезда?
3. В каком месте подъезда необходимо устанавливать почтовые ящики?
4. Каким образом происходит дистанционная передача показаний с
поквартирных приборов учета?
5. Как формируется и как долго храниться архив записей системы видеонаблюдения?
6. Жильцы хотят установить в подъезде дверь с домофоном. Всего 15
квартир, две из них отказались от домофона. Может ли большинство принудительно взыскать деньги с отказавшихся?
Примеры
 В результате проверки выявлено, что организация незаконно навязала
15 тысячам уральцев договора на обслуживание домофонов, ежемесячная плата
по договору составляла 300 тенге в месяц. Если квартира задолжала эту плату,
то фирма отключала домофонную связь. Это незаконно, так как при установке
железной двери и домофонной связи жители уже оплатили его стоимость, то
есть стали законными владельцами. Руководство домофонной компании, в которой проводили проверку, утверждает, что взимаемый сбор необходим для
ремонта домофонной системы с электронным замком. Но ведь поломка может
произойти через год, а может и вообще не случиться, а плата производится
ежемесячно. После проверки антимонопольной инспекции по ЗКО, материалы
по этому делу были направлены в Агентство по защите конкуренции. В Астане
дело рассматривала специальная комиссия, которая также усмотрела, что
уральская домофонная компания нарушает антимонопольное законодательство.
http://www.uralskweek.kz/2013/04/09/v-uralske-nezakonno-sobirali-platu-zadomofony/.
Практические задачи
Задача 1. Составить последовательность и график выполнения работ
(диаграмму Ганта) по ремонту подъезда 10-тиэтажного дома с 4 квартирами на
этаже.
Задача 2. Рассчитать количество видеокамер и определить место размещения регистратора в 9-тиэтажном доме Г-образной формы с 3-мя подъездами.
Задача 3. Рассчитать расходы на установку домофонов в 5-тиэтажном
доме с 4-мя подъездами (4 квартиры на площадке) силами органа управления и
величину ежемесячной оплаты за оказание услуг.
184
Тема 3.3. Ремонт кровли
В состав пакета № 3 «Подвал + Подъезд + Кровля» включены следующие
виды работ:
 Работы пакетов № 1 и 2;
 Реконструкция, возможное изменение конструкции кровли с плоской
на скатную;
 Утепление кровли теплоизоляционными материалами.
№
1
2
Виды работ
Задачи
Реконструкция, измене- 1. Обследование строительных
ние конструкции кровли конструкций и выдача заклюс плоской на скатную
чения о состоянии и несущей
способности стен и фундаментов здания, а также о состоянии
грунтов основания.
2. Разработка проекта реконструкции кровли и согласование проекта фасада здания с
отделом архитектуры.
3. Выполнение работ по реконструкции кровли, утепление
кровли энергосберегающими
материалами, остекление окон
технического этажа.
Утепление кровли тепло- 1. Наружное утепление плосизоляционными матери- кой крыши.
алами
1.1 Поверх несущей конструкции установить сплошное панельное основание.
1.2 Установить теплоизоляционные плиты.
1.3 Монтаж пенополистирольных плит.
1.4. Укрепить гвоздями специальную полиэтиленовую пленку.
2. Внутреннее утепление плоской крыши.
3. Утепление пола нежилого
чердачного помещения
4. Утепление скатов крыши
Конструкции кровель в жилищном строительстве:
 скатная;
 плоская (одно- и двухслойная).
185
Технологии, материалы
Минераловатные плиты,
кровельная супердиффузионная мембрана, рулонные материалы, насыпные
материалы и мембраны
Конёк
Элементы продольной
жесткости
Рисунок 3.4 - Скатная кровля
Гидроизоляция
HWL-плиты
Полистирол
Поток
тепла
Лёгкий бетон
Пористый бетон
Рисунок 3.5 - Однослойная невентилируемая кровля
186
Угловой элемент
Боковая плита
Плита перекрытия
Балка с желобом
Фасадная плита
Опора
Рисунок 3.6 - Двухслойная вентилируемая кровля
Уплотнительные материалы для кровли:




водонепроницаемый бетон;
битумные покрытия;
битумные полотна;
полиуретановые покрытия.
Вопросы для закрепления:
1. Каков порядок обследования строительных конструкций и кто выдает заключение о состоянии и несущей способности стен и фундаментов здания?
2. Какими преимуществами обладает скатная кровля?
3. Перечислите основные элементы скатной кровли.
4. В каких местах утепляется скатная кровля?
Примеры
 Скатные крыши состоят из двух основных конструкций - несущей и
ограждающей (кровли). Несущие элементы скатной крыши принимают нагрузку от собственной массы, массы снега, а также давления ветра, предавая эти
нагрузки на стены и отдельные опоры. Поэтому несущие элементы должны
быть достаточно прочными. В фермовой конструкции стропила делятся на два
типа: наслонные, опирающиеся концами и средней частью на стены здания, и
висячие, опирающиеся только концами на стены здания (без промежуточных
опор).
Практические задачи
Задача 1. Рассчитать уклон и высоту скатной кровли для прямоугольного
5-тиэтажного жилого дома шириной 18 м, диной 62 м.
Задача 2. Составить схему утепления скатной кровли жилого дома из
предыдущей задачи.
Задача 3. Составить последовательность и график выполнения работ
(диаграмму Ганта) по установке скатной кровли и её утепления.
187
Тема 3.4. Ремонт стен и балконов
В состав пакета № 4 «Подвал + Подъезд + Кровля + Стены» включены
следующие виды работ:
 работы пакетов № 1, 2 и 3;
 заделка швов;
 штукатурка стен;
 побелка и покраска стен;
 утепление стен.
№
1
2
3
4
Виды работ
Заделка швов
Задачи
Технологии: первичная, со вскрытием,
вторичная, ремонтновосстановительная.
1. Очистка поверхностей от краски,
загрязнений, отслоившихся частей панелей. Удаление старого утеплителя и
герметика. Расшивку трещин.
2. Шов заполняется полиуретановым
герметиком.
3. Установка утеплителя, который имеет вид пустотелых трубок. Утеплитель
укладывается на незастывший герметик.
4 Заделка швов герметизирующей мастикой.
Штукатурка стен 1. Подготовка поверхности.
2. Выравнивание поверхности стен с
помощью выравнивающей штукатурки.
3. Нанесение декоративной штукатурки.
4. Нанесение шпаклевки на ровное основание.
5. Шлифовка шпаклевки до блеска.
Побелка и по- 1. Нанесение на поверхность одного
краска стен
слоя грунтовки.
2. Нанесение текстурной краски на стену.
3. Создание текстуры на стенах.
Утепление стен
1. Монтаж утеплителя с помощью специальных крепежных элементов “зонтов”.
2. Заполнение щелей между стеной и
утеплителем (по периметру) монтажной
пеной.
3. Устройство откоса, на верхней кромке утеплителя, для предотвращения попадания воды между стеной и утеплителем.
4. Оштукатуривание утеплителя по фасадной сетке.
188
Технологии, материалы
Трубчатый пенополиуретановый герметик.
Монтажная пена.
Герметизирующей мастикой.
Штукатурные станции.
Терки, шпатели, сокол
штукатурный.
Леса, подмостки, подвешенные люльки.
Грунтовка.
Водно-дисперсионная акриловая краска.
Штукатурный шпатель.
Минераловатные, пенополистирольные плиты и
блоки.
5
5. Нанесение специальной устойчивой,
гидроизоляционной краски (колерованной под цвет фасада).
Ремонт балконов 1. Наружная отделка балкона.
2.Утепление балкона.
3. Остекление балкона.
Пластиковые панели, сайдинг, гофрированные
оцинкованные листы, виниловый сайдинг.
Утепление стен дома. К одним из наиболее востребованных теплоизоляционных методов ограждающих конструкций следует отнести навесные фасадные системы. Фасадная система подразумевает комплексную конструкцию, которая состоит из несущей конструкции, теплоизоляционного материала и декоративного слоя. Все фасадные конструкции, предназначенные для сохранения
тепла, следует классифицировать на несколько основных категорий – навесные
системы и осуществленные за счет тонкослойной штукатурки. Как правило, в
качестве декоративного материала для навесных систем используется сайдинг,
термопанели или фиброцементные панели.
Рисунок 3.7 - Теплоизоляционная система для фасада
с использованием тонкослойной штукатурки
Характерная особенность тонкослойных штукатурных фасадных систем
заключается в том, что технология допускает нанесение декоративного слоя
непосредственно на теплоизоляционный материал, тем самым, исключая выполнения монтажа каких-либо каркасных конструкций, которые необходимо
устанавливать по периметру фасада.
Теплоизоляционные системы ООО «Капарол» обладают очень привлекательным внешним видом и имеют множество вариантов внешней отделки фасадов. В осенне-весенний период, когда очень часто происходят процессы замораживания-оттаивания воды, незащищенные стены здания подвергаются
разрушению. Стена трескается, в трещины попадает вода, когда она замерзает,
образовавшийся лед способствует расширению трещин, кроме того, происходит коррозия арматуры.
189
Рисунок 3.8 - Теплоизоляционная система «Caparol»:
1 – клей, 2 - теплоизолирующий материал, 3 – дюбели,
4 - армирующий слой, 5 - штукатурка.
В итоге все эти пагубные процессы приводят к разрушению несущих
стен. Система «Capatect» защищает несущую стену. Все атмосферные воздействия приходятся на слой высококачественного фасадного покрытия.
Вопросы для закрепления:
1. Какие меры безопасности должны быть предприняты при организации ремонта стен жилого дома?
2. В какой последовательности проводится ремонт стен жилого дома?
3. Какие существуют способы утепления стен?
Примеры
 Использование элементов IsoBouw, разработанных немецкой фирмой
«IsoBouw Daemmtechnik GmbH» позволяет достичь коэффициента теплопередачи в промежутке от 0,30 Вт/ (м2•°К) до 0,20 Вт/ (м2•°К). Первая из названных
величин обеспечивается при толщине теплоизоляционных плит от 120 до 156
мм. Второе из названных значений теполопроводности достигается при применении теплоизоляционных плит толщиной от 195 до 231 мм. Соединение элементов IsoBouw друг с другом производится посредством специальной системы
пазов и гребней, благодаря чему обеспечивается дополнительная защита от
«мостиков холода».
Практические задачи
Задача 1. Составить последовательность и график выполнения работ
(диаграмму Ганта) по ремонту стен и балконов.
Задача 2. Написать текст объявления для жильцов дома о предстоящем
ремонте стен и балконов.
Задача 3. Составить перечень предметов оценки, показателей приемки
выполненных работ по ремонту стен жилого дома для составления акта.
190
Тема 3.5. Ремонт лифтов
Работы по ремонту и замене лифтов включены в пакет № 5.
№
1
2
Виды работ
Ремонт лифтовых шахт
Задачи
1. Проектирование, изготовление, наращивание, монтаж
лифтовой шахты.
2. Устройство проемов и машинных помещений.
3. Устройство шин заземления,
обрамление дверных проемов,
отделка нержавеющей сталью,
сайдингом, деревом, необходимые гидроизоляционные работы.
4. Утилизация лифтов.
Ремонт и замена лифто- 1. Ремонт или замена главного
вого оборудования
привода, станции и системы
управления, вызывного и приказного аппаратов.
2. Ремонт или замена электродвигателя привода дверей кабины, а также редуктора лебедки главного привода, тормозного устройства, подшипников
электродвигателя, преобразователя частоты, трансформатора
и выпрямительного устройства,
электропроводки, релейноконтакторной электростанции
управления.
3. Ремонт станции управления
лифтами на микропроцессорных устройствах.
Технологии, материалы
Оборудование и комплектующие фирмпроизводителей лифтов
Оборудование и комплектующие фирмпроизводителей лифтов
При эксплуатации лифт должен подвергаться осмотрам, техническому
обслуживанию, ремонту и модернизации в соответствии с документацией по
эксплуатации, поставляемой с лифтом. Модернизация лифта должна проводиться по проекту. Техническое обслуживание, ремонт и модернизация лифта
должны осуществляться лифтовой службой владельца лифта или специализированной лифтовой организацией.
Осмотр лифта или контроль за работой лифта посредством устройства
диспетчерского контроля при его наличии, осуществляются лифтовой службой
владельца лифта или эксплуатирующей, специализированной лифтовой организацией. Не допускается эксплуатация лифта по истечению назначенного срока
службы, указанного изготовителем в паспорте лифта.
Лифт должен подвергаться персоналом лифтовой службой владельца
лифта или эксплуатирующей, специализированной лифтовой организацией:
191
1) полному техническому освидетельствованию - после монтажа;
2) периодическому техническому освидетельствованию - не реже одного
раза в 12 месяцев;
3) частичному техническому освидетельствованию после:
 замены или установки устройств безопасности;
 замены или ремонта редуктора, канатоведущего шкива, тормозного
устройства, тяговых канатов;
 изменения принципиальной электрической схемы;
 замены шкафа (устройства) управления.
Вопросы для закрепления:
1. Лифты каких фирм-производителей эксплуатируются в МЖД, которыми вы управляете?
2. Перечислите организации, которые обслуживают лифты в домах,
которыми вы управляете?
3. Какие требования к безопасности предъявляются при эксплуатации
и ремонте лифтов?
Примеры
 Все работы по покупке и установке лифта обходятся около 5,5 млн.
тенге. В стоимость входит демонтаж старого оборудования и монтаж нового, а
также изготовление индивидуальных ключей. В последующем, оплата распределяется не на всех собственников квартир, а на тех, кто живет выше с 4 по 9
этажи. В среднем жители девятиэтажного дома должны будут заплатить за
установку лифта 229 тыс. тенге с квартиры. Учитывая, что срок возврата
средств составит 10 лет, сумма ежемесячного взноса будет равна 1 тыс. 909
тенге. Дешевле установка лифта обойдется жителям домов малосемейного типа. Так, если на этаже расположено по 12 квартир, то размер беспроцентного
кредита для каждой из них составит 76 тыс. 388 тенге, а ежемесячный взнос –
636 тенге (Петропавловск, 2013).
 В ответ на обращение жительницы Астаны, которая пожаловалась
акиму на сломанный лифт, он отметил, что лифт - это «коллективное транспортное средство собственников квартир» (2012).
Практические задачи
Задача 1. Рассчитать расходы на обслуживание лифтов одного дома и их
долю от всех коммунальных и эксплуатационных расходов на 1 жилой дом.
Задача 2. Составить перечень действий руководителя органа управления
МЖД при простое лифта в течение 1-го дня, 1-го месяца.
Задача 3. Составить план мероприятий для полной замены одного лифта
в 3-х подъездном 10-тиэтажном доме с 4 квартирам на этаже.
192
Тема 3.6. Текущий ремонт
Работы по проведению текущего ремонта, выборочного текущего ремонта отдельных элементов и конструкций зданий включены в пакет № 6.
В соответствии с СН 1.04-26-2004 «Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых зданий и объектов коммунального и социально-культурного
назначения» текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей нормальную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства, реконструкции, капитального ремонта до момента постановки на очередной капитальный ремонт, реконструкцию. При этом должны
учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания.
Текущий ремонт должен выполняться по годовым сметам. Годовые сметы должны составляться с учетом результатов осмотров зданий, разработанной
оценочной описью на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и
объектов к эксплуатации в сезонных условиях. Приемка законченного текущего
ремонта жилых зданий должна осуществляться комиссией.
Перечень работ, выполняемых при текущем ремонте зданий приведен в
следующей табличной форме:
193
Фундаменты и стены подвала,
цокольного этажа
1. Заделка и расшивка стыков, швов, трещин,
восстановление местами облицовки стен,
подвала, цоколей.
2. Устранение местных деформаций путем
усиления стен.
3. Восстановление отдельных участков гидроизоляции стен подвальных и цокольных
помещений.
4. Пробивка (заделка) отверстий.
5. Усиление фундаментов под оборудование
(вентиляционное, насосное и т.п.).
6. Устройство (заделка) вентиляционных
отверстий.
7. Ремонтов приямков, входов в подвал.
8. Замена участков отмостки здания.
9. Герметизация вводов трубопроводов в
подвальные и цокольные помещения.
10. Установка маяков на стенах для наблюдения за деформациями.
11. Очистка и дезобработка подвалов.
Стены
1. Заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки и перекладка отдельных
участков площадей до 2 м2 кирпичных самонесущих стен.
2. Герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин и трещин
на поверхности блок и панелей.
3. Пробивка (заделка) отверстий.
4. Укрепление, утепление, конопатка пазов,
смена участков обшивки деревянных стен.
5. Восстановление отдельных простенков,
перемычек, карнизов.
6. Постановка на раствор отдельных выпавших камней.
7. Утепление промерзающих участков стен в
отдельных помещениях.
8. Прочистка и ремонт вентиляционных каналов и вытяжных устройств.
Перекрытия
1. Частичная замена или усиление элементов
деревянных перекрытий. Антисептирование
и противопожарная защита древесины.
2. Заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий.
3. Заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях.
4. Дополнительное утепление чердачных
перекрытий.
Крыши
1. Усиление элементов деревянной стропильной системы.
2. Антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций.
3. Все виды работ по устранению неисправных стальных, асбестоцементных и других
кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая узлы примыкания к конструкции покрытия парапетов,
стояков, вентшахт и т.д.
4. Укрепление и замена водосточных труб и
мелких покрытий архитектурных элементов.
5. Частичная замена рулонного ковра кровли.
6. Замена (восстановление) отдельных участков безрулонных кровель.
7. Укрепление, замена пожарных лестниц,
стремянок, ограждений, крыш, устройств
заземления, крепление радио- и телеантенн
для радио- и телестоек и др.
8. Устройство, восстановление защитного
слоя рулонных и безрулонных кровель.
9. Замена и ремонт выходов на крышу, слуховых окон и специальных люков.
Оконные и дверные заполнения,
светопрозрачные конструкции
1. Смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных,
витражных или витринных заполнений (деревянных, металлических и др.).
2. Постановка пружин, упоров и пр.
3. Смена оконных и дверных приборов.
4. Замена разбитых стекол, стеклоблоков.
5. Врезка форточек.
Перегородки
1. Укрепление, усиление, смена отдельных
участков деревянных перегородок.
2. Заделка трещин в плитных перегородках,
перекладка отдельных их участков.
3. Улучшение звукоизоляционных свойств
перегородок (заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.).
Лестницы, балконы, крыльца, козырьки
над входами в подъезды, балконами
верхних этажей
1. Заделка выбоин, трещин ступеней и площадок.
2. Замена отдельных ступеней.
3. Частичная замена и укрепление металлических перил. Балконных решеток, экранов
балконов и лоджий.
4. Частичная замена элементов деревянных
лестниц.
5. Заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных плит.
6. Восстановление покрытия пола.
7. Восстановление или замена отдельных
элементов крылец, козырьков над входами в
подъезды, балконов верхних этажей.
8. Частичная или полная замена поручней
лестничных и балконных ограждений.
системы, ликвидация засоров, прочистка
дворовой канализации, дренажа.
2. Смена отдельных водоразборных кранов,
смесителей, душей, запорной арматуры.
3. Утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаках.
4. Замена отдельных участков и удлинение
водопроводных наружных выпусков для поливки дворов и улиц.
5. Замена внутренних пожарных кранов.
6. Ремонт и замена отдельных насосов и
электромоторов малой мощности.
7. Прочистка дворовой канализации, дренажа.
8. Антикоррозийное покрытие, маркировка.
9. Ремонт или замена регулирующей арматуры.
10. Промывка системы водопровода, канализации и теплоснабжения.
11. Замена контрольно-измерительных приборов.
12. Регулировка, наладка приборов учета
воды.
Электротехнические и слаботочные
устройства
1. Замена неисправных участков электрической сети здания, а также устройство новых.
2. Замена поврежденных участков внутриквартирной групповой линии питания стационарных электроплит.
3. Замена вышедших из строя выключателей,
штепселей, розеток, предохранителей, переключателей
водно-распределительных
устройств, щитов и т.д.
4. Замена и установка фотовыключателей,
реле времени и других устройств автоматического и дистанционного управления освещением здания.
5. Замена электродвигателей и отдельных
узлов
электроустановок
технических
устройств.
6. Замена приборов учета.
7. Замена и установка автоматических систем
контроля за работой центрального отопления, внутридомовых сетей связи и сигнализации и др.
8. Подключение технических устройств диспетчерских.
9. Защита от коррозии металлических труб
системы центрального отопления и водоснабжения.
Внешнее благоустройство
Ремонт,
восстановление
разрушенных
участков тротуаров, проездов, дорожек, отмостки ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных и др. площадок, навесов
для контейнеров-мусоросборников и др.
Полы
1. Замена отдельных участков полов.
2. Гидроизоляция полов в отдельных санитарных узлах.
3. Заделка выбоин, трещин в бетонных, асфальтовых полах и основаниях под полы.
Внутренняя отделка
1. Восстановление облицовки стен керамической или другой плиткой.
2. Восстановление и укрепление архитектурных деталей.
3. Штукатурно-малярные работы во всех
помещениях.
Наружная отделка
1. Очистка, промывка, окраска фасадов.
2. Восстановление участков штукатурки и
плиточной облицовки.
3. Укрепление или снятие с фасада угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей,
восстановление архитектурных деталей.
4. Окраска окон, дверей, ограждений балконов, парапетных решеток и т.п.
5. Восстановление домовых знаков.
Центральное отопление
1. Смена отдельных участков трубопроводов,
секций, отопительных приборов, запорной и
регулирующей арматуры.
2. Установка (при необходимости) воздушных кранов.
3. Замена электромоторов для насосов.
4. Восстановление разрушенной тепловой
изоляции.
5. Гидравлическое испытание и промывка
системы.
6. Промывка отопительных приборов (по
стояку) и, в целом, систем отопления.
7. Регулировка и наладка систем отопления.
8. Регулировка и наладка приборов учета
тепла.
Вентиляция
1. Смена отдельных участков и устранение
неплотностей вентиляционных коробов.
2. Замена вентиляторов, воздушных клапанов
и другого оборудования.
3. Ремонт и замена дефлекторов, оголовков
труб.
4. Ремонт и наладка систем автоматического
пожаротушения, дымоудаления.
Водопроводов и канализация, горячее
водоснабжение (внутридомовые системы)
1. Уплотнение соединений, устранение течи,
утепление и укрепление трубопроводов, смена отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, сифонов, трапов, ревизий;
восстановление разрушенной теплоизоляции
трубопроводов, гидравлическое испытание
195
Тема 3.7. Функции хаусмастера
Хаусмастер дословно переводится как «мастер по дому». На первом этапе
хаусмастер являлся "универсалом" и выполнял все задания, связанные с ремонтом, уборкой, соблюдением чистоты в доме. С ростом сложности инженернотехнических систем, используемых в жилых зданиях (отопление, водоснабжение, электричество, вентиляция), возлагаемые на хаусмастера обязанности стали превышать его профессиональные способности. Технически сложные ремонтные работы стали отдавать в руки более квалифицированных специалистов. Задания хаусмастера были каталогизированы, а по отдельным пунктам
даже отрегулированы на законодательном уровне.
В Германии хаусмастер - не профессия. Обычно кандидаты на должность хаусмастера обучаются одной или нескольким профессиям (маляр, сантехник, электрик), так как в рамках своих обширных обязанностей они должны
владеть знаниями по сантехнике, отоплению, электричеству, вентиляции и т.д.
К главным обязанностям хаусмастера относятся: обеспечение порядка и
чистоты в жилом доме и обслуживание инженерно-технических систем, а также
замена лампочек, снятие показаний счетчиков учета потребления (электричество, вода, газ), обеспечение безопасности проживания.
Хаусмастер работает либо на самостоятельной основе, либо в обслуживающей организации, либо как сотрудник совместного домовладения. Спектр
выполняемых услуг в обязательном порядке регулируется отдельным договором.
В зависимости от заказа членов совместного домовладения, хаусмастер
выполняет лишь задания, указанные в «каталоге услуг хаусмастера», либо этот
каталог расширяется и включает в себя дополнительные услуги, например:
 уборка помещений общего пользования,
 уборка придомовой территории,
 уход за зелеными насаждениями (стрижка и полив газонов, уход за деревьями).
Расширение каталога услуг обязательно должно быть зафиксировано в
договоре, и стоимость каждой услуги указанна по отдельности. Это необходимо для подготовки годового финансового отчёта, который каждый собственник
жилого помещения получает в обязательном порядке.
Хаусмастер - правая рука управляющего и его важнейший подчинённый.
В обязанности самого управляющего входит постоянный контроль и посещение
объектов (не менее одного раза в месяц, чаще даже еженедельный контроль).
Но основная непосредственная ответственность лежит на хаусмастере. Он обязан проводить еженедельный осмотр и контроль общего состояния жилого дома
и технического оборудования.
Выполненную работу хаусмастер обязан еженедельно протоколировать.
Эти протоколы ежемесячно прикладываются к счёт-фактуре за услуги хаусмастера и дают управляющему возможность проконтролировать выполненную
работу (в частности: были ли выполнены работы согласно подписанному договору и оговоренному каталогу услуг).
Вторым не менее важным для работы хаусмастера документом является:
«сообщение о поломках». В этом документе хаусмастер указывает обнаруженные им недостатки, поломки; когда они были установлены; где именно были
выявлены недостатки (в подъезде, на лестничной площадке, в квартире) и т.д.
Также хаусмастер указывает, была ли поломка им устранена, или есть необходимость привлечь к этой работе специализированную фирму. В тех случаях,
когда хаусмастер не в состоянии устранить дефект самостоятельно, «сообщение
о поломках» немедленно передаётся управляющему, который на основе полученной информации передает заказ на ремонт специализированной фирме.
При авариях или аварийных ситуациях (разрыв труб, поломка котла
отопления и т.д.) хаусмастер уполномочен и даже обязан самостоятельно (немедленно) вызвать необходимые фирмы или аварийные службы, и лишь после
этого поставить в известность управляющего.
Разнообразие заданий хаусмастера и ответственность, которую он несёт,
требуют от него уверенности в своих действиях и обширных технических знаний. Трудолюбие и надёжность - это качества, которыми должен обладать каждый хороший хаусмастер.
Неофициальная, но очень важная роль хаусмастера – быть «доброй душой дома»; предвидеть возможные проблемы и устранять их; являться связующим звеном между собственниками квартир и управляющим; консультировать собственников квартир и жильцов дома по техническим вопросам.
Каталог услуг хаусмастера:
1. Контроль жилищно-коммунального обслуживания (в рамках годовых
финансовых отчетов по жилищно-коммунальным расходам);
2. Услуги по ремонту;
3. Административные работы;
4. Специальные услуги.
1. Контроль жилищно-коммунального обслуживания (еженедельно)
1.1 Контроль технического состояния оборудования:
- трубы центрального отопления и горячего водоснабжения,
- трубы холодного водоснабжения и канализации,
- лифты,
- центральная система замков,
- мусоропровод (если таковой имеется),
- другое техническое оборудование (например: ворота в подземные гаражи),
- нумерация подъездов и их освещение.
1.2 Контроль физического состояния объекта:
- обеспечение безопасности и предотвращение угроз и инцидентов в следующих местах:
197
• подъезды, крыши и чердаки,
• лестницы, коридоры на этажах, подвалы,
• помещения для общего пользования,
• гаражи и запасные выходы.
1.3 Контроль за надлежащим освещением:
• у входа в дом,
• в коридорах и подвальных лестницах,
• на прилегающих объектах (гаражи, беседки и т.д.),
• в подземных гаражах.
- контроль исправности:
• противопожарного оборудования,
• других систем безопасности (например, датчики дыма,
аварийное освещение и т.д.).
- одинаково выполненная подпись почтовых ящиков, электрических счетчиков, звонков.
- изменение имени жильцов на почтовых ящиках при переезде.
- перекрытие на зимний период труб для полива газонов.
- уборка двора (частично).
1.4. Контроль выполнения заказанных работ и услуг. Хаусмастер
должен принимать осуществлённые работы и проводить контроль качества их выполнения и соответствия условиям заказа.
Для этого управляющий предоставляет хаусмастеру полную техническую документацию. Контроль осуществляется за:
• уборкой дома,
• уборкой мусора,
• обслуживанием придомовой территории, зеленых насаждений,
• ремонтом,
• обслуживанием субподрядчиком отдельных инженернотехнических систем.
1.5 Уборка придомовой территории. Хаусмастер обязан таким образом обслуживать придомовую территорию, чтобы она круглый
год находились в порядке. Уборка наружных сооружений включает следующие услуги:
• очистка тротуаров, переходов, переездов,
• уборка лестниц и подвалов (в зависимости от объема работ обговоренных в договоре),
• очистка мусорных площадок.
2. Услуги по ремонту. Ликвидация небольших дефектов (небольшие ремонтные работы в рамках услуг по контролю). Услуги включают в себя
мелкие ремонтные работы длительностью до 30 минут:
- замена дефектных лампочек и предохранителей,
- освещение звонков,
- освещение дома,
198
- устранение мелких санитарных проблем,
- очистка фильтров для воды,
- мелкий ремонт и настройка окон и дверей,
- герметизация окон и дверей,
- регулирование освещения на лестнице (автоматический / непрерывный свет),
- смена замков на почтовых ящиках,
- регулирование домофона,
- установка замков на шкафах для счетчиков, на входных дверях
в подвал и на крышу.
О повреждениях, которые не могут быть устранены хаусмастером
или попадают под гарантийное обслуживание, немедленно сообщается
управляющему/председателю.
3. Административные работы. Хаусмастер, как помощь и поддержка
управляющего, обязан контролировать соблюдение правил проживания в
жилом доме, а при несоблюдении информировать управляющего, который принимает решение о дальнейших действиях. Хаусмастер поддерживает управляющего при решении следующих задач:
- контроль соблюдения правил внутреннего распорядка,
- услуги по считыванию показаний счетчиков,
- доставка писем к арендаторам, собственникам,
- принятие квартир от арендаторов,
- уход за гостевыми квартирами.
4. Специальные услуги:
- аварийная служба,
- выполнение работ в нерабочее время,
- другие услуги по заказу.
Вопросы для закрепления:
1. Кто принимает решение о необходимости проведения текущего ремонта МЖД?
2. Кем рассчитывается смета на текущий ремонт?
3. Каковы способы финансового обеспечения текущего ремонта?
4. В каком порядке проводится текущий ремонт?
5. Какие необходимо провести согласования с другими субъектами
ЖКХ при проведении текущего ремонта?
6. Каким образом производится контроль проведения и выполнения
текущего ремонта?
7. Могут ли в текущем ремонте принять участие собственники МЖД?
8. В какой период времени года необходимо произвести текущий ремонт?
9. Какое количество хаусмастеров понадобилось бы для обслуживания МЖД, закрепленных за вами?
199
Примеры
 Текущий ремонт здания, объекта – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей.
 Средние затраты на текущий ремонт жилищного фонда должны
планироваться в пределах 0,4 - 0,55 % восстановительной стоимости жилых
домов в расчете на год (с учетом соотношения составляющих частей комплекса работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного
фонда как 0,8:1 - 0,9:1). Строительные нормы «Техническая эксплуатация и
содержание жилищного фонда», ПР РК 1.04-22-2010.
Практические задачи
Задача 1. Составить приблизительную смету на проведение текущего ремонта в подъезде 5-тиэтажного дома 1985 года постройки.
Задача 2. Составить план подготовки и проведения собрания с собственниками по вопросу проведения текущего ремонта наружных стен МЖД и прилегающей территории (внешнего благоустройства).
Задача 3. Составить план работы приемочной комиссии по приемке текущего ремонта крыши и центрального отопления 9-тиэтажного дома.
Задача 4. Составить план проведения текущего ремонта на будущий год в
жилом доме, которые вы обслуживаете.
Задача 5. Рассчитать средние затраты на текущий ремонт для отдельного
МЖД в зависимости от восстановительной стоимости жилого дома в расчете
на год (с учетом соотношения работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда как 0,8:1 - 0,9:1).
Задача 6. Составить таблицу функций хаусмастера и специалистов, которые их выполняют в вашем органе управления МЖД.
200
Литература
1. ВСН 41-85 Инструкция по разработке проектов организации и проектов производства работ по капитальному ремонту жилых зданий.
2. СН 1.04-26-2004 «Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения».
3. СНРК 1.04-03-2001 Организация и проведение реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий и объектов коммунального и
социально-культурного назначения.
4. СНРК 1.04-03-2002 Приемка в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых, гражданских зданий (или отдельных их элементов) и
объектов коммунального назначения.
5. СНРК 1.04-04-2002 Обследование и оценка технического состояния
зданий и сооружений в развитие РДС РК 1.04-07-2002 (РДС РК 07.7-99)
6. СНРК 1.04-10-2003 Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов.
7. СН РК Приемка в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом
жилых, общественных зданий и объектов коммунального назначения.
8. ПР РК 1.04-22-2010. Техническая эксплуатация и содержание жилищного фонда.
9. РДС РК Правила оценки физического износа зданий и сооружений.
10. РДС РК Методические указания по проведению обследования технического состояния лифтов, отработавших нормативный срок службы.
11. РДС РК Правила технического надзора за состоянием зданий и сооружений.
12. СП РК Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых зданий
и объектов коммунального и социально-культурного назначения.
13. Учебные материалы Франка У. Фогдта, профессора кафедры строительной физики и строительных конструкций Берлинского технического университета, разработанные для немецко-казахстанского проекта государственночастного партнёрства «Менеджмент энергосберегающей санации зданий»,
2011-2013 гг.
14. Управление капитальным ремонтом многоквартирного дома в системе
ЖКХ. Гассуль В. А. М.: «Феникс», 2013 г.
15. Стандарты управления многоквартирным домом в сфере ЖКХ. Гассуль В. А. – М.: «Феникс», 2013 г.
16. Типы жилых зданий. Учебное пособие Г. У. Козачун. – М.: «Феникс»,
2011 г.
17. Экономика многоквартирного дома. Коробко В.И., 2011 г.
18. Технический регламент «Требования к безопасности лифтов», утвержден постановлением Правительства Республики Казахстан от 3 марта 2010
года № 172.
201
Модуль 4 - Энергоаудит
Тема 4.1. Энергетическое
обследование МЖД
Тема 4.4. Экспертное заключение
энергоаудита
МЖД
Тема 4.2. Инструментальное
обеспечение
Тема 4.3. Расчет теплопотребления МЖД
Рисунок 4.1 - Структура модуля энергоаудит МЖД
Данный модуль предназначен для председателей КСК, управляющих
компаний (УК), специалистов и менеджеров по эксплуатации и обслуживанию
многоквартирных жилых домов, обеспечивающих организацию их капитального ремонта и термомодернизацию.
Информация может быть полезна также для членов инициативных групп
собственников, Советов жильцов многоквартирных домов, Ассоциаций КСК,
руководителей и специалистов Акиматов, жилищных инспекций, коммунальных предприятий, сервисных компаний.
Цель модуля: формирование базовых представлений и отдельных умений
для организации, проведения и контроля работ по энергетическому обследованию МЖД, расчету теплопотребления, определения класса энергоэффективности здания и разработки мероприятий по энергосбережению.
202
Тема 4.1. Энергетическое обследование МЖД
Требования
Э/аудиторские
компании
Э/аудиторы
Э/обследование
1) сбор исходных данных
2) инструментальное обследование
3) систематизация и анализ данных
4) формирование отчета
МЖД
Эталонная
модель
МЖД
Объем
потребления
э/ресурсов
Эталонное
потребление
э/ресурсов
Показатель
э/эффективности
Потенциал
э/сбережения
Рисунок 4.2 - Этапы и результаты энергетического обследования МЖД
Энергетическое обследование производится для оценки эффективности
использования в МЖД всех видов топливно-энергетических ресурсов (ТЭР), а
также вторичных энергоресурсов.
Под показателем энергоэффективности понимается абсолютная, удельная
или относительная величина потребления, использования или потерь энергетических ресурсов.
Энергоаудит МЖД начинается со сбора исходных данных о состоянии
теплоэнергетического хозяйства: теплотехнические характеристики стен, перекрытий, окон, дверей. Выполняется обмер наружных поверхностей отапливаемой части здания, выделяются площади оконных проемов, устанавливается состав каждого наружного ограждения и рассчитывается его приведенное сопротивление теплопередаче.
Итоги энергоаудита содержат также информацию об энергопотребляющих системах здания, системе отопления, номинальной и фактической мощности, средствах авторегулирования.
При централизованной системе снабжения для системы горячего водоснабжения измеряются температура и давление воды в подающем трубопроводе на вводе в здание и температура воды в циркуляционных стояках секционных узлов перед подключением их к магистрали. Необходимы также данные о
203
состоянии внутреннего микроклимата в помещениях, замер кратности воздухообмена, температуры и влажности.
С помощью тепловизора в реальном времени можно с точностью до
0,1 °C получить картину распределения температуры на поверхности объекта.
После компьютерной обработки данных оценивается температурный режим и
плотность теплового потока через ограждающие конструкции, определяются
места интенсивных теплопотерь.
Эти данные позволяют просчитать, устранить выявленные дефекты и рассчитать параметры дополнительного утепления. Типичные «слабые места», через которые происходит утечка тепла из дома, - это стыки стеновых панелей,
оконные и дверные проемы, цоколь, подвальные окна, температурные швы на
кровле здания, участки трубопровода с некачественной или отсутствующей
теплоизоляцией.
Энергетическое обследование МЖД включает:
1. Сбор исходных данных:
 о здании и его конструктивных особенностях;
 о договорных нагрузках электро -, тепло-, водоснабжения МЖД;
 о системах энерго -, ресурсоснабжения здания;
 о лифтовом, силовом, осветительном оборудовании;
 о приборах учета;
 о потреблении энергоресурсов и воды;
 о количестве постоянно зарегистрированных жителей;
 об арендаторах и сторонних потребителях, подключенных к МЖД;
2. Проведение инструментальных обследований:
 тепловизионное обследование ограждающих конструкций здания и
вводно-распределительных устройств;
 анализ качества электрической энергии;
 инструментальное обследование внутренних систем теплоснабжения;
 замеры уровня освещенности мест общего пользования;
3. Анализ и систематизация данных
Анализу и систематизации подлежат следующие данные:
 годовое потребление и распределение энергоресурсов;
 используемое оборудование с учётом его технических и технологических характеристик, технического состояния, продолжительности и режимов
эксплуатации;
 общие схемы распределения энергетических ресурсов и расположения
объектов ЖКХ;
 существующая система учета энергоресурсов - на предмет соответствия проектной документации;
 информация по тарифам на ТЭР, по режимам эксплуатации оборудования и систем распределения энергоресурсов жилого фонда;
 договорные отношения с поставщиками энергоресурсов и воды;
204
 состояние систем электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения,
водоотведения;
 состояние строительных конструкций жилого фонда;
 существующая система освещения объектов ЖКХ;
 возможности экономии ТЭР, выявление систем и установок, имеющих
потенциал для энергосбережения;
 данные проведенных приборных обследований объектов ЖКХ, полученные в соответствии с согласованной программой энергоаудита.
4. Оформление отчета об энергетическом обследовании
Отчет включает следующие разделы:
 общие сведения об объекте;
 теплоизоляционные характеристики ограждающих конструкций объекта;
 структура энергоснабжения и энергопотребления, баланс потребления
энергетических ресурсов;
 удельные расходы ТЭР;
 состояние приборного учета;
 система электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, газоснабжения объекта;
 инструментальное обследование;
 перечень энергоэффективных проектов;
 перечь проектов по экономии энергетических ресурсов и воды.
Требования к энергоаудиторам
Согласно закону РК «Об энергосбережении и повышении энергоэффективности» (2012) правом проведения энергоаудита обладают юридические лица, получившие свидетельство об аккредитации по данному виду деятельности.
По результатам энергоаудита составляется заключение по энергосбережению и
повышению энергоэффективности. Заключение энергоаудита выдается на фирменном бланке юридического лица, осуществлявшего энергоаудит.
Проводить энергообследования и оформлять энергопаспорта объектов
могут только квалифицированные энергоаудиторы (энергоаудиторские компании).
Доказательством знаний сотрудников в области проведения энергетических обследований является диплом о высшем техническом образовании и свидетельство о прохождении курсов повышения квалификации в области энергоаудита.
Сервисные организации по энергоаудиту в Казахстане:
1. ТОО «Казахстанский научно-технический центр развития ЖКХ»
(г. Астана);
2. ТОО «Казахэнергоэкспертиза» (г. Астана);
3. ТОО «Практика энергосбережения» (г. Павлодар) и др.
205
Потенциал энергосбережения МЖД
Потенциал энергосбережения - количество ТЭР, которое можно сберечь в
результате реализации технически возможных и экономически оправданных
мер, направленных на эффективное их использование и вовлечение в хозяйственный оборот возобновляемых источников энергии при условии сохранения
или снижения техногенного воздействия на окружающую и природную среды.
Потенциал (резерв) энергосбережения – реальный объем энергии, который возможно экономить при полном использовании имеющихся ресурсов с
помощью проведения комплекса специальных мер.
Под понятием «потенциал энергосбережения» понимается разница между
текущим уровнем энергоэффективности и результатами применения наилучших практик или нормативами.
Потенциал энергосбережения МЖД – это реальный объем энергетического ресурса, энергии, который возможно экономить после реализации мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности дома при полном использовании имеющихся ресурсов с помощью проведения комплекса
специальных мер.
Потенциал энергосбережения может определяться как по каждому виду
энергетических ресурсов отдельно, так и как сумма по всем потребляемым
энергоресурсам. Потенциал энергосбережения дома измеряется по каждому виду энергоресурса в соответствующих единицах. Общий потенциал энергосбережения определяется как сумма потенциалов энергосбережения по каждому
виду энергоресурса, приведенного к условному топливу.
Определение энергетического потенциала дома (Пк) заключается в сравнении существующего объема потребления энергоресурсов (Ерк) с тем, который
может быть получен в результате реализации мероприятий программы по энергосбережению и повышению энергоэффективности (Еэк):
Пк = Ерк – Еэк,
где: Пк - потенциал энергосбережения;
Ерк - объем потребляемых энергоресурсов до реализации мероприятий
по энергосбережению и повышению энергетической эффективности –
фактический объем энергоресурсов потребляемых домом;
Еэк
объем
потребляемых
энергоресурсов после
реализации мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической
эффективности – объем энергоресурсов, принятый за эталон –
эталонный объем энергоресурсов потребляемых домом.
Величина объема потребляемых энергоресурсов после реализации мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности дома (Еэ) определяется как сумма потенциалов энергосбережения по
каждому виду энергоресурса, потребляемых домом – тепловая и электрическая
энергия, газ для бытовых нужд, топливо для индивидуальной котельной или
поквартирного отопления.
206
Эталонный объем потребляемых домом энергоресурсов определяется по
аналогии с аналогичными домами, в которых уже проведены все возможные
мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности.
Допускается определить эталонный объем потребляемых домом энергоресурсов экспертно, исходя из общеизвестных результатов типовых мероприятий по энергосбережению в многоквартирных домах. Например, установка автоматического регулирования теплопотребления в зависимости от температуры
наружного воздуха, времени суток и дней недели может сэкономить до 25% потребления тепловой энергии. При этом следует иметь в виду, что установка узлов коммерческого учета сама по себе не дает экономии энергоресурсов.
Вопросы для закрепления:
1. В каких целях проводится энергоаудит МЖД?
2. Какими нормативными документами регламентируется проведение
энергоаудита?
3. Перечислите требования к энергоаудитору. Как подтверждается квалификация энергоаудитора?
4. Перечислите организации, оказывающие услуги по проведению энергоаудита?
5. Назовите критерии оценки потенциала энергосбережения МЖД.
6. Перечислите требования закона РК об энергосбережении и повышении энергоэффективности, которые распространяются на ваш объект
управления – МЖД.
Примеры
 «В 2011 году проведено энергетическое обследование в 415 зданиях.
Основные проблемы, выявленные при проведении энергоаудита, - это теплопотери через ограждающие конструкции в жилых домах, особенно в цокольных
этажах, протекание крыши, крайне плачевное состояние инженерных систем
(отопления, водоснабжения, водоотведения). До 2014 года мы планируем ежегодно проводить энергетическое обследование 360 зданий». Нокин С., АДС
РК.
 Стоимость энергоаудита для зданий с общей площадью до 5 000 м 2 –
от 320 000 тенге, от 5 000 м2 до 10 0000 м2 – от 450 000 тенге.
 Среднее удельное потребление тепла составило 273 кВт/ч на 1 м2,
вместо предполагаемых 240 кВт/ ч на 1 м2. Это недопустимо много. Эксперты
подсчитали – за счет утепления труб, стен и крыш можно снизить потери до 178
кВт/ч на 1 м2. АО «КЦ ЖКХ», 2010 г.
 В 2010 году было обследовано 150 зданий в 9 городах Казахстана, а
также 55 километров теплосетей в рамках программы паспортизации объектов
ЖКХ. На эти цели было затрачено 210 млн. тенге. В 2011 г. на эти меры планируется затратить 360 млн. тенге и провести энергоаудит уже в республиканском
масштабе. АО «КЦ ЖКХ», 2010 г.
207
Практические задачи
Задача 1. Заполнить таблицу с указанием мест поступления тепловой
энергии в МЖД (1 колонка) и её потерь (2 колонка).
Поступление энергии в МЖД
Места потерь энергии
Задача 2. Перечислить основные требования закона РК "Об энергосбережении и повышении энергоэффективности" (2012), относительно содержания и
обслуживания МЖД.
Задача 3. Рассчитать абсолютный, удельный показатели энергоэффективности потребления и использования энергетических ресурсов в отдельном
МЖД.
Задача 4. Рассчитать потенциал энергосбережения отдельного МЖД по
тепловой энергии.
Задача 5. Рассчитать суммарные расходы на проведение энергоаудита
управляемых вами МЖД.
208
Тема 4.2. Инструментальное обеспечение энергообследования МЖД
Тепловизионное
обследование
ограждающих
конструкций
Анализ
качества
э/энергии
Замеры уровня
освещенности
вводнораспределительных
устройств

Обследование
систем
теплоснабжения
Рисунок 4.3 - Виды инструментального обследования МЖД
Инструментальное энергообследование представляет собой трудоемкий
этап энергетического аудита. Такое обследование требуется тогда, когда нет
возможности установить нормы энергопотребления и энергопотерь контрольным путем с помощью приборов.
Целью инструментального обследования является обнаружение мест с
очевидными энергопотерями. Как правило, это:
 непрозрачные ограждающие конструкции (стены, пол, потолок);
 светопрозрачные ограждения (окна, фонари);
 вентиляционные каналы;
 участки с плохой теплоизоляцией;
 чрезмерная освещенность и пр.
Инструментальное энергообследование является важным этапом, на котором закладывается основа для всех последующих дальнейших действий и
выводов энергоаудиторской компании. Особенно большую роль инструментальное обследование имеет в случае частичного или полного отсутствия данных, которые нужно восполнять с помощью ручных замеров. Если все необходимые данные можно получить от стационарных измерительных приборов, инструментальное обследование становится необязательным.
Минимальный состав приборов портативной измерительной лаборатории
энергоаудитора должен включать:
 ультразвуковой расходомер жидкости, позволяющий проводить измерения скорости, расхода и количества жидкости, протекающей в трубопроводе
без нарушения его целостности и снятия давления;
 электрохимический газоанализатор, определяющий содержание кислорода, окиси углерода, температуру продуктов сгорания;
209
 электроанализатор, измеряющий и регистрирующий токи и напряжения в 3-х фазах, активную и реактивную мощности, потребленную активную и
реактивную электроэнергию;
 бесконтактный (инфракрасный) термометр;
 набор термометров с различными датчиками: воздушными, жидкостными (погружными), поверхностными (накладными, контактными и др.);
 люксметр;
 анемометр;
 гигрометр;
 накопитель данных для записи переменных сигналов.
Для выполнения работ по энергоаудиту применяется и используется специальное оборудование:
 тепловизор для проведения тепловизионной съёмки исследуемого
объекта;
 компрессионно-депресионная установка для определения характеристик воздухообмена здания;
 анемометр для определения скорости и температуры воздушных потоков.
Рекомендуемый перечень измерительных приборов для проведения энергетических аудитов (энергоаудитов):
1. Токовые клещи
2. Анализатор качества электрической энергии
3. Тепловизор
4. Ультразвуковой расходомер жидкости
5. Бесконтактный (инфракрасный) термометр с диапазоном измерения от
0 до 600° С.
6. Тепломер или измеритель тепловых потоков
7. Анемометр.
8. Гигрометр.
9. Люксметр.
10. Лазерный дальномер.
11. Толщиномер (если нет этой функции в расходомере).
12. Контактный термометр.
13. Манометр.
14. Газоанализатор.
Тепловизионное обследование многоквартирных домов позволяет:
 найти утечки тепла по фасаду здания;
 выявить неплотно закрывающиеся и неутепленные оконные системы;
 выяснить причину пониженной температуры в квартире;
 предотвратить образование грибка и выяснить причину появления
сырости;
 проверить качество заделки межпанельных швов зданий;
210
 оценить состояние канализационных стояков на предмет засоров;
 обнаружить скрытые дефекты в системе водо и теплоснабжения;
 выявить перегрев контактов, болтовых соединений, перекос фаз в
электрических щитах;
 обнаружить места плохой изоляции теплотрасс.
Тепловизор - это устройство для наблюдения за распределением температуры исследуемой поверхности. Распределение температуры отображается на
дисплее (или в памяти) тепловизора как цветовое поле, где определённой температуре соответствует определённый цвет.
Тепловизор позволяет:
 выявить мостики холода, дефекты монтажных швов и прочие скрытые дефекты теплоизоляционных работ. Через данные участки будут выявлены повышенные тепловые потоки, что говорит об увеличенных теплопотерях;
 определить превышение фактических теплопотерь по сравнению с
расчетными параметрами;
 определить места выпадения конденсата (точки росы) - на данных
участках вследствие замокания поверхности стен, тепловизионное обследование выявит увеличенные теплопотери. Так как термическое сопротивление воды и сухого воздуха очень сильно отличается по своим значениям;
 распознать места прохождения скрытых коммуникаций в стенах и
полах. Нечасто, но случаются ошибки в монтаже или проекте, которые
приводят к тому, что заказчик вынужден, что называется «отапливать
улицу»;
 выявить трещины на дымовых трубах, выпадение кирпичей в печах,
полости в бетоне. Через данные дефектные участки будет проходить повышенный (пониженный) тепловой поток.
Тепловизионная диагностика состоит из двух этапов – тепловизионной
съемки и обработки снимков, анализа аномалий и дефектов. Проводится интерпретация снимков, определение температур объектов и анализ причин отклонения температуры от нормативной, которая определяется по расчетам, СН и
Пам, ГОСТам).
Для проведения тепловизионной съемки необходимы следующие условия:
– разница между температурой в помещении и температурой окружающей среды должна быть не меньше 15 °C или температура наружного воздуха
не выше +10°С. Именно по этой причине тепловизионную съемку проводят в
зимний или осеннее - весенний период.
– поддержание постоянным температурного режима стен в течение 5-10
дней перед проведением обследования. Это условие предполагает, что дом (помещение) является постоянно отапливаемым.
– для проведения тепловизионной съемки снаружи важно также, чтобы:
211
а) обследуемые поверхности находились вне зоны прямого солнечного
света не менее чем в течение 3-х часов до проведения съёмки. Желательна во время съемки значительная облачность;
б) во время съемки отсутствовали осадки, туман, задымленность, сильный ветер и сквозняк;
в) обследуемые поверхности должны быть очищены от грязи, плесени,
наледи, снега и других налетов несвойственных материалам исследуемых конструкций.
– для проведения тепловизионной съемки внутри помещения важно, чтобы обследуемые стены были не менее чем за сутки освобождены от посторонних предметов и мебели. Стены должны быть максимально доступны для проведения съемки.
Результатом тепловизионной диагностики является отчет с корректно обработанными снимками, анализом причин аномалий и дефектов.
Кроме обследования непосредственно зданий и сооружений при помощи
исследования тепловизором можно определить теплопотери и у инженерных
коммуникаций, которые вызываются нарушением теплоизоляции последних, а
также прорывами.
Заключение по тепловизионному обследованию также нередко становится доказательством своей позиции в споре с недобросовестным проектировщиком или застройщиком в судебной тяжбе.
Вопросы для закрепления:
1. Перечислите основные методы и приборы инструментального энергообследования МЖД.
2. В какой период года возможно проведение тепловизионной съемки
для климатических условий вашего региона?
3. Перечислите необходимые условия для проведения тепловизионной
съемки.
Примеры
Пример 1. Результаты съемки представлены в виде термограмм и сопутствующего изображения в виде фотографии для идентификации. Выявленные
дефекты ограждающих конструкций могут быть вызваны нарушением теплоизоляции ограждающих конструкций внутри помещения до температур ниже
допустимых, нарушения режимов эксплуатации объекта, дефектами изготовления или монтажа светопрозрачных ограждающих конструкций и дверей.
212
Пример 2. Максимальный размер матрицы, тепловизоров доступных на
рынке составляет 640480 пикселей. Стоимость таких приборов начинается от
30 000 евро.
Практические задачи
Задача 1. Составить перечень необходимых приборов и замеряемых параметров для энергообследования конкретного МЖД.
Задача 2. На общем плане, фасаде и боковых проекциях жилого дома указать места и фрагменты коммуникация для тепловизионной съемки.
213
Тема 4.3. Схема расчета теплопотребления и определения класса
энергоэффективности МЖД
Схему расчета теплопотребления и определения класса энергоэффективности МЖД рассмотрим на примере отчета по результатам энергообследования
МЖД в г. Костанае, выполненного специалистами ТОО «Казахстанский научно-технический центр развития ЖКХ» в 2012 г.
1. Расчетные условия
Расчетная температура внутреннего воздуха (21 °С)
Расчетная t наружного воздуха (-35 °С)
Расчетная t теплого чердака
Расчетная t техподполья
Продолжительность отопительного периода (214)
Средняя t наружного воздуха за отопительный период ( -8,1 С)
Градусо-сутки отопительного периода (214(21-(-8,1) = 6 227)
2. Геометрические показатели
Общая площадь наружных ограждающих конструкций здания (4 266 м2)
Площадь отапливаемых помещений (4 682 м2)
Площадь жилых помещений и кухонь (3 172 м2)
Отапливаемый объем здания (7 682 м3)
Коэффициент остекленности здания (0,31)
Показатель компактности здания (4266/7682 = 0,56)
3. Теплотехнические показатели
Приведенное сопротивление теплопередаче стен (1,11), окон и балконных дверей (0,44), чердачных перекрытий (1,25), перекрытий над неотапливаемыми
подвалами (1,43)
Приведенный трансмиссионный коэффициент теплопередачи здания (0,96
Вт/(м2· °С))
Кратность воздухообмена здания за отопительный период (1,24)
Приведенный (условный) инфильтрационный коэффициент теплопередачи здания (0,57 Вт/(м2 °С))
Общий коэффициент теплопередачи здания (1,53 Вт/(м2·°С))
214
Расчетные условия:
Энергообследование
МЖД
Геометрические показатели:
- Расчетные температуры
внутр. и наружн. воздуха,
теплого чердака, техподвала
- Продолж-ть отопит. периода
- Средняя температура наружн.
воздуха за отопит. период
- Градусо-сутки отопит. периода
МЖД
- Общая площадь огражд. конструкций
- Площадь отапливаемых помещений
- Площадь жилых помещений и кухонь
- Отапливаемый объем здания
- Коэффициент остекленности здания
- Показатель компактности здания
Приведенное сопротивление (R)
теплопередаче стен,
окон и балконных дверей,
чердачных перекрытий,
перекрытий над неотапл. подвалами
Приведенный трансмиссионный
коэффициент теплопередачи здания
Приведенный инфильтрационный
коэффициент теплопередачи здания
Коэффициенты:
- энергетич. эффективности
систем теплоснабжения;
- эффективности авторегулирования;
- учета влияния встречного
теплового потока;
- учета дополн. теплопотребления
Общие
теплопотери
Потребность в полезной
ТЭ на отопление
Фактический расход
ТЭ на отопление
Площадь
отапливаемых  Градусо-сутки
помещений
Расчетный
удельный расход ТЭ
Фактический
удельный расход ТЭ
Нормативный удельный расход ТЭ
СН РК 2.04-21-2004 (2006)
х%y%
менее
-50 %
А
Б
В
0%
Г
Общий коэффициент
теплопередачи здания
Д
Теплопоступления
Классы ЭЭ
Е
Ж
Рисунок 4.4 - Схема расчета теплопотребления и определения класса энергоэффективности МЖД
свыше 120 %
Теплопередача (U) и теплосопротивление (R)
Теплопередача
Элемент
ограждающих
конструкций
Площадь (м2) жилого дома

разница
температур
(К)
U
Тепловой
поток
Q (Вт)
R
Тепловое
сопротивление
Поступление
тепла
Потери тепла
Нормативные параметры:
- температуры;
- освещения;
- вентиляции и пр.
Потери тепла
Потери тепла
Рисунок 4.5 - Виды инструментального обследования МЖД
4. Энергетические показатели
Общие теплопотери через ограждающую оболочку здания за отопительный период (0,08641,5362274266=311928 МДж).
Удельные бытовые тепловыделения в здании (16,7 Вт/м2).
Бытовые теплопоступления в
(0,086416,72146227=980 369 МДж).
здание
за
отопительный
период
Теплопоступления в здание от солнечной радиации за отоп-ый период
(322 912 МДж).
Потребность в полезной тепловой энергии на отопление здания (3 379 396
МДж).
5. Коэффициенты
Расчетный коэффициент энергетической эффективности систем отопления и централизованного теплоснабжения здания (0,5).
Расчетный коэффициент энергетической эффективности поквартирных и
автономных систем теплоснабжения здания от источника теплоты (0,85).
Коэффициент эффективности авторегулирования (0,5).
Коэффициент учета влияния встречного теплового потока (0,8).
Коэффициент учета дополнительного теплопотребления (1,13).
6. Комплексные показатели
Расчетная удельная потребность в полезной тепловой энергии на отопление здания, кДж/(м2·°С·сут):
qhdes = 1000  Qhy /( Аh  Dd) = 1000  3379396/(4682  6227) = 116.
Фактический расход тепловой энергии на отопление зданий за отопительный период определен при проведении энергетических обследований зданий, кДж/(м2·°С·сут):
qhfact = 1000  Qhy /(Аh  Dd) = 1000  4008442/(4682  6227) = 137.
Классификация энергетической эффективности зданий
(по величине отклонения расчетного значения удельной потребности в
тепловой энергии на отопление здания от нормативного)
Нормативный расход тепловой энергии
для зданий (СН РК 2.04-21-2004 (2006))
менее -50% -50%  -10%
-9% 
0%
q hreq
1%  25%
A
Б
В
Г
Д
Е
Ж
qhde
s

qhfa
26%  75%
76% 
120%
свыше
120%
29%  52%
ct
Расчетный расход тепловой энергий qhdes , fact сравнивается с нормативным
показателем для таких зданий: согласно таблице 6 СН РК 2.04-21-2004 (2006)
20
q hreq = 90 кДж/(м С·сут).
217
Класс энергоэффективности здания
A
Б
В
Г
Д
Д
Е
Ж
Расчетный удельный расход тепловой энергии на отопление зданий за
отопительный период составляет 116 кДж/(м2·С·сут), что на 29 % превышает
нормативные значения.
Фактический удельный расход тепловой энергии на отопление зданий за
отопительный период составляет 137 кДж/(м2·С·сут), что на 52 % превышает
нормативные значения.
Данное здание относится к классу энергоэффективности - Д (Низкое).
Вопросы для закрепления:
1. В чем отличие параметров теплопередачи и теплосопротивления элемента стены МЖД ?
2. В чем заключается отличие А и Б классов энергоэффектинвости?
3. Каково предназначение параметра «градусо-сутки» расчетных условий?
4. Каково предназначение параметра «приведенное сопротивление теплопередаче стен» теплотехнических показателей?
5. Как влияет значение общих теплопотерь здания на потребность в полезной тепловой энергии на отопление?
Примеры
Привести примеры использования различных методик в расчете параметров теплопотребления МЖД.
Практические задачи
Задача 1. Определить класс энергоэффективности для 5-тиэтажного жилого дома с расчетным удельный расходом тепловой энергии на отопление за
отопительный период 85 кДж/( м2·С·сут) и фактическим удельным расходом
тепловой энергии на отопление за отопительный период 125 кДж/(м2·С·сут).
Задача 2. Определить тепловое сопротивление стены из кирпича толщиной 25 см.
Задача 3. Определить значение параметра «градусо-сутки» для условий г.
Астаны: расчетная температура внутреннего воздуха (** °С), продолжительность отопительного периода (** сут.), средняя температура наружного воздуха
за отопительный период (** °С).
218
Тема 4.3. Экспертное заключение по энергоаудиту (пример отчета)
Экспертное
заключение
энергоаудитора
Вводная
часть
данные объекта энергоаудита, энергоаудитора,
номер договора
Отчетная
часть
1) расчетные условия;
2) показатели геометрические;
3) показатели теплотехнические;
4) показатели вспомогательные;
5) удельные характеристики;
6) коэффициенты;
7) комплексные показатели ЭЭ;
8) энергетические нагрузки здания.
Заключительная
часть
рекомендации и выводы
Рисунок 4.6 - Структура экспертного заключения по энергоаудиту
По результатам энергоаудита составляется заключение по энергосбережению и повышению энергоэффективности на фирменном бланке юридического лица, осуществлявшего энергоаудит, и утверждается его руководителем.
Заключение энергоаудита состоит из 3-х основных частей:
1) вводная часть, в которой указывается данные объекта энергоаудита,
энергоаудитора, номер заключенного договора;
2) отчетная часть (приложение 2);
3) заключительная часть с рекомендациями и выводами.
Отчетная часть заключения энергоаудита состоит из следующих разделов:
1. расчетные условия;
2. показатели геометрические;
3. показатели теплотехнические;
4. показатели вспомогательные;
5. удельные характеристики;
6. коэффициенты;
7. комплексные показатели энергоэффективности;
8. энергетические нагрузки здания.
В рекомендациях приводятся мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности жилого дома с указанием сроков их выполнения, в выводах – общая оценка деятельности заказчика в области энергосбере-
219
жения и повышения энергоэффективности, возможный потенциал энергосбережения объекта.
Содержание отчета об энергоаудите рассмотрим на примере отчета по результатам энергообследования МЖД в г. Костанае, выполненного специалистами ТОО «Казахстанский научно-технический центр развития ЖКХ» в 2012г.
Разделы отчета об энергоаудита МЖД:
1. Введение
2. Организация проекта
3. Стандарты и руководящие документы
4. Характеристика объекта и существующих инженерных систем
4.1 Данные о здании
4.2 Стены
4.3 Окна в подъездах и в квартирах
4.4 Подъездные двери
4.5 Кровля, чердачное помещение (при наличии)
4.6 Пол подвала
4.7 Система отопления
4.8 Система горячего водоснабжения
4.9 Электрическая часть
4.9.1 Электрощитовая
4.9.2 Система освещения (подъезд)
4.9.3 Система освещения (подвал)
4.9.4 Наружное оборудование
5. Энергопотребление объекта
6. Расчетный потенциал сохранения энергии
7. Внедрение
8. Свод по расчетам экономии энергии
Отчетная часть заключения энергоаудита (жилые и общественные здания)
заполняется в обязательном энергетическом паспорте, который должен содержать следующие данные о здании:
– общую информацию;
– условия расчетные климатические;
– показатели геометрические;
– показатели теплозащитные ограждающих конструкций;
– показатели теплоэнергетические;
– коэффициенты, характеризующие отдельные технические решения;
– удельный показатель тепловой энергетической эффективности;
– показатели тепловой энергетической эффективности;
– удельные характеристики здания (теплозащитную, вентиляционную,
бытовых тепловыделений, теплопоступлений в здание от солнечной радиации);
– расходы энергии и ресурсов годовые;
– пояснительную записку.
220
Фрагменты отчета по энергоаудиту МЖД
1.
Введение
Для определения энергетической эффективности и класса здания произведен энергетический аудит многоквартирного 5-ти этажного жилого дома,
находящегося в городе Костанай, по адресу ул. Герцена д. 42/1. Здание типовое,
фундамент - железобетонный, стены здания крупнопанельные, крышасовмещенная, подвальное перекрытие из железобетонных плит, технический
этаж находится над не отапливаемым помещением, подвальное помещение заглубленное. Здание принято в эксплуатацию в 1986 году. Отапливаемая площадь здания составляет 4682 м2. Отапливаемый объем – 7682 м3. В жилом доме
-113 квартир (230 жилых комнат), Энергопотребление здания по годам не стабильное, и превышает нормативное. Энергопотребление в 2010 году составило:
электрической энергии – 124 170 кВтч; тепловой энергии - 1 113 456 кВтч;
ГВС – 221 727 кВтч; всего – 1 459 353 кВтч.
Данные по потреблению энергии предоставлены ТОО «Костанайский
Энерго Центр» и ГКП «Костанайская теплоэнергетическая компания». Фактический удельный расход тепловой энергии составляет 137 кДж/м2∙˚С∙сут, расчетный удельный расход тепловой энергии составляет 116 кДж/м2∙˚С∙сут, что
превышает нормируемый показатель для данного типа зданий 90
кДж/м2∙˚С∙сут. Приведенные цифры позволяют классифицировать энергетическую эффективность здания: по расчетному и фактическому показателю как
низкую (класс Д). С целью повышения энергетической эффективности здания
221
необходимо выполнить ряд мероприятий, лучше одновременно с реконструкцией здания.
2. Организация проекта
ул. Герцена, дом №42/1
«Арман»
Мухлыгина В.В.
87142-56-04-93
Адрес
Управляющая компания (КСК)
Председатель/директор
Контактные данные
ТОО «КазНТЦР ЖКХ»
Энергосберегающая компания
Контактное лицо
Адрес
Контактные данные
г. Астана, ул. Сыганак, 29, 18 этаж, каб. 1803
79-64-11, 8-705-801-68-57
3. Стандарты и руководящие документы
Инструкция по проведению сканирования, энергоаудита и энергомониторинга в зданиях» утверждена приказом Председателем ГУ «Агентство Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства»
от 29 декабря 2010 года № 606.
ГОСТ 31168-2003. Здания жилые. Метод определения удельного потребления тепловой энергии на отопление и др.
4. Характеристика объекта и существующих инженерных систем
Таблица 1 - Средняя температура в жилом доме
Средняя температура в жилом доме
Измеренные
Температура воздуха в подвале №1
(измерение возле входа в подвал °C)
Температура воздуха в подвале №2
(измерение возле входа в подвал °C)
Температура воздуха в подвале№1 (между
входом и крайней стеной подвала °C)
Температура воздуха в подвале№2 (между
входом и крайней стеной подвала °C)
Температура воздуха в тамбуре подъезда (при
наличии) №1 (°C)
Температура воздуха в подъезде №1 (°C)
Температура воздуха в подъезде №2 (°C)
Температура воздуха в чердачном помещении
(°C) (при наличии)
+7
Температура
наружного
воздуха
–5
+8
–5
+4
+11
–5
+4
+12
–5
+4
+6
–5
+14
+18
+19
–4
–5
–5
–5
+16
+16
+14
Нормы, 0С
+4
Таблица 2 – Приборы учета
Установленные
общедомовые счетчики
Теплоэнергии
Электроэнергии
Место
расположения
В подвале
В подъезде
222
Наименование/Tип
Серийный номер
«Эльф»
СА4-И672М,
91013310
16768
4.1 Характеристика здания (согласно техническому паспорту)
Таблица 3 – Характеристика здания
Габариты здания:
Длина:
Ширина:
Высота:
Жилая площадь, м²
93,46
13,06
14,00
2542,1
Общий объем, м³
17088,2
Высота
внутреннего
помещения, м
Количество квартир,
шт
Количество входов в
подвал (высота  ширина)
Отапливаемая площадь, м²
4 682
Количество этажей
5
2,3
Количество подъездов
6
90
Количество жильцов (по данным КСК)
Количество вентиляционных
окон (высоташирина)
1 (2,1 х 0,9)
288
60
(0,850,87)
4.2 Стены
Таблица 4 – Характеристика стен
Общая площадь, м2
Материал стен
1258
ж/б
панель
Коэффициент теплопроводности
U (среднее) Вт/м2 K
0,9
Толщина наружных стен, мм
400
Стены здания панельные, оштукатуренные сложным раствором. Мостики
холода в местах сопряжения конструкций не наблюдаются.
Общая площадь стен стороны А составляет 1308 м2, с вычетом окон квартир 501м2, дверей 499 м2;
 стороны Б составляет 182 м2;
 стороны В, составляет 1308 м2, с вычетом окон квартир 392 м2;
 стороны Г, составляет 182 м2;
Стороны А, Б, В, Г (по схеме) соответственно обозначить направлениями
(ориентациями) северо-запад, юго-запад, юго-восток, северо-восток.
4.3 Окна в подъездах и в квартирах
Таблица 5 – Характеристика окон
Общая площадь (м²)
Подъездные окна
Общая площадь (м²)
Квартирные окна
Тип материала
Тип рамы/коробки
Тип остекления
47
Коэфф. теплопров. U (среднее) Вт/м2K [4]
2,3
519
Коэфф. теплопров. U (среднее) Вт/м2K [4]
2,25
Д – дерево, П – пластик
О - одинарный, Дв – двойной
1ос – одинарное остекление, 2ос – двойное остекление
223
Окна в подъездах в деревянных переплетах с двойным остеклением в раздельных переплетах. Состояние приемлемое, на тепловизионных снимках существенные потери не наблюдаются.
Итого
Коэф. т.п. , U
Вт/м2 K [4]
ЮВ
Тип остекл.
1,2ос
47
13
54
70
15
60
Тип рамы
(О, Дв)
2,1462
2,1462
2,1462
1,708
1,708
2,1462
Тип материала
(Д, П,..)
Количество
шт
СЗ
Общая площадь
м²
Площадь одного
м²
1,461,47
1,461,47
1,461,47
1,461,17
1,461,17
1,461,47
Ориентация
Размер (a  b)
М
Таблица 6 - Квартирные и подъездные окна
100,9
27,9
115,9
119,6
25,6
128,8
519
Д
П
Д
Д
П
Д
Дв
О
Дв
Дв
О
Дв
1ос
2ос
1ос
1ос
2ос
1ос
2,3
1,8
2,3
2,3
1,8
2,3
4.4 Подъездные двери
Общая площадь,
м²
Тип материала
Ориента
ция
Размер
(a  b),
СЗ
м
2,10,9
11,34
Коэф. тепл. U (среднее) Вт/м2 K
[4]
9,1
Ж– железные
Площадь
одной
двери,
м²
1,89
Количество,
Общая
площадь,
Тип
материала,
Коэф. тепл.,
К
шт
6
м²
11,34
11,34
(Ж …)
Ж
-
Всего
Двери утепленные металлические с доводчиком. На каждом подъезде
установлен домофон.
4.5 Кровля, чердачное помещение (при наличии)
Таблица 8 – Характеристика кровли
Общая площадь, м²
1221
Коэф. тепл. U (среднее), Вт/м2 K
224
0,8
Тип крыши К1
Крыша
непосредствен
но над
отапливаемым
помещением
Сред. темпер.
черд. помещ.
(°C)
Размеры (м)
Высота (м)
Чердак; Тип крыши К2
Чердак; Тип крыши К3
Чердак; Тип крыши К4
H
H
H
2
H
1
-4
93,4613,06
1,8
H1
H2
Тип крыши
(К1, К2 …)
Размеры,
м
Площадь,
м²
Толщина,
м
Конструкция,
тип (К1, …)
Коэф. тепл., U
Вт/м2 K
Плита крыши
Чердачное
помещение
Вход на чердак
(люк)
93,513,1
1220,6
0,22
К2
0,68
93,513,1
1220,6
0,22
К2
0,68
Люк
0,70,7
0,49
0,015
-
-
Кровля в данном здании представляет собой покрытия из железобетонных
плит. Чердачное перекрытие выполнено из пустотных железобетонных плит,
утепленных керамзитом.
4.6. Пол подвала
Таблица 9 – Характеристика пола первого этажа (потолок подвала)
Общая площадь
(м²)
1221
Коэф. тепл. U (среднее)
Вт/м2 K [4]
Тип пола Пл1
Настил на земле
Тип пола Пл2
Неотапливаемый
подвал
Высота пов-ти пола над уровнем наружн.
грунта (м)
Высота пола подвала под уровнем наружн.
грунта (м)
Высота подвального помещения (м)
Площадь свободных помещений
Площадь занятых помещений
0,7
Тип пола Пл3
Отапливаемый
подвал
1
1,8
1,8
976,5
244,1
Подвал в этом здании представляет собой цокольный этаж дома, в нем
225
находится элеваторный узел. Подвал не отапливаемый. Пол между подвалом и
первым этажом состоит из стандартного бетонного межэтажного перекрытия
0,22 м и стяжки 0,05 м, дощатый, сверху линолеум.
4.7. Система отопления
Таблица 10 – Характеристика системы отопления
Тип системы
Центральное теплоснабжение
Количество вводов в здание
1
Диаметр входных труб
80
Теплоснабжение здания осуществляется от системы централизованного
теплоснабжения. Состояние оборудования приемлемое. Подвод системы теплоснабжения в здание осуществляется посредством трубопровода, проходящего
транзитом по подвалу в продольном направлении через ответвление наружным
диаметром условным 80 мм.
Система распределения
Разводка трубопровода
Материал, диаметр и
трубопровода
Тепловая изоляция
Однотрубная
Нижняя
длина сталь/пласт.
Диаметр
Длина
Материал
Сталь
Длина
Вид и количество запорной Вид
арматуры (указать диаметр трубы,
на котором установлен)
Сталь
80
50
Ватин
50
200
Ватин
20
100
30с41нж
(80)
30с41н
ж
(50)
Шк
(32)
Шк
(20)
2
4
4
96
Количество
–
Балансировочные краны
Система отопления – однотрубная с нижней разводкой. Трубопроводы
системы отопления частично заизолированы хлопчатобумажным ватином.
Трубопровод и элеваторные узлы по всей длине требует качественной
изоляции – зафиксированы значительные теплопотери.
Рекомендуется заменить существующую теплоизоляцию распределительного трубопровода, на теплоизоляционные трубки STK-Flex,w=9 мм.
Таблица 11 – Система теплоотдачи
Отопительные приборы
Система теплоотдачи
Кол-во в
Мощ-ть
подъездах,
(кВт/ч)
шт
12
44,136
226
Кол-во в
квартирах, шт
Мощ-ть
(кВт/ч)
172
738,052
4.8. Система горячего водоснабжения
Таблица 11 – Система ГВС
Открытая
365
Тип системы
Период пользования
Система распределения
тариф
2,9
кВтч
25,3
Договорная нагрузка
(по
предоставленной
информации
теплоснабжающей организации)
Материал, диаметр и длина трубопровода
сталь/пласт.
Диаметр
Длина
Расположение
ватин
Вид
Материал тепловой изоляции
Вид и количество запорной арматуры
(указать диаметр трубы, на котором
установлен)
сталь
50
210
Подвал
Длина
210
30с41нж(50)
Количество
Материал тепловой изоляции
Насос (марка, мощность) (при наличии)
тенге
73,4
4
-
-
Таймер для
рециркуляции
-
4.9. Электрическая часть
4.9.1. Электрощитовая
Электроснабжение жилых помещений осуществляется по (стоякам), через
устройства защитного отключения (УЗО). В свою очередь к питающим стоякам
подключаются этажные распределительные щитки, образующие групповую
сеть электропитания по квартирам.
4.9.2. Система освещения (подъезд)
Осветительные
приборы
Лампы накаливан.
Итого
Мощность
(Вт)
100
100
Кол-во
(шт)
36
36
Время работы
(час в день)
12
12
Итого
(кВт)
3,6
3,6
4.9.3. Система освещения (подвал)
Осветительные
приборы
Лампы накаливан.
Итого
Мощность
ламп
(Вт)
Кол-во ламп
(шт)
100
100
4
4
Время
работы
(час в
день)
3
3
Итого
(кВт)
0,4
0,4
Эксплуатация
Договор о приобретении электрической энергии, заключаемый между
собственником жилого помещения энергоснабжающей организацией, находится за рамками действия жилищного законодательства, которое регулирует отношения предоставления коммунальных услуг и их оплаты.
227
Обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений в многоквартирном доме, или указанными собственниками самостоятельно, если договором
с энергоснабжающей организацией не предусмотрено иное.
4.9.4. Наружное оборудование
Наружное оборудование
Мощность
ламп (Вт)
Кол-во
ламп
(шт)
ч/нед.
нед/год
500
2
84
52
Наружное освещение
Лампы накаливания
Время работы
Коммента
рии
-
5. Энергопотребление объекта
Таблица 15 - Базовые данные по энергопотреблению
Электроэнергия
Централ.
теплоснабжение
ГВС
Всего
Энергопотребление, (кВт-ч/год)
124 170
1 113 456
221 727
1 459 353
Платежи за энергию, (тенге/год)
1 443 175
3 136 037
834 001
5 413 213
11,5
2,9
2,9
26,5
237,8
47,4
Поставщики
Текущая цена энергоносителя за
кВтч, (тенге/кВтч)
Удельное энергопотребление,
(кВтч/м2год)
311,7
Таблица 16 - Энергетический баланс
До внедрения ЭС
мероприятий
Измеренная
(кВтч/м2год)
До внедрения ЭС
мероприятий
Расчетная базовая
(кВтч/м2год)
После внедрения
ЭС мероприятий
Ожидаемая расчетная
(кВтч/м2год)
1. Отопление
237,8
203,3
162,4
2. Горячее водоснабжение
3. Освещение
47,4
47,9
37,8
3,6
0,9
23,1
23,1
277,8
224,1
Статья
4. Прочее оборудование
Всего
26,5
311,7
6. Расчетный потенциал сохранения энергии
Таблица 17 - Потенциал сохранения энергии
Здание: г. Костанай, ул. Герцена, дом 42/1
Инвес
Экспл.
Мероприятия по сохратиции
затр.
нению энергии
тенге
тенге.
228
Обогреваемая площадь: 4 682 м2
ОкупаеЧистая экономия
мость
[кВт-ч/год] [тенге в год]
[лет]
1. Замена ЛН на энергосберегающие лампы
2. Энергомониторинг
3.Теплоизоляция трубопроводов
4. Установка автоматической системы регулирования тепловым потоком
Итого
18 700
340
5 700
3,3
105 000
33 900
125 400
0,8
306 850
114 200
422 700
0,7
2 525 000
60 000
102 800
320 400
7,9
2 955 600
60 000
251 300
874 200
3,4
Расчеты выполнены с помощью экономической программы ENSI
Profitability
Таблица 18 - Обобщенная таблица энергосберегающего потенциала
Показатели потенциала
Все ЭС меры
Окупаемая экономия энергии, кВтч/год
343 800
Чистая экономия, тенге
874 200
Общие инвестиции, тенге
2 955 600
Общий срок окупаемости, лет
3,4
Процент экономии, %
24
8. Свод по расчетам экономии энергии
В данном отчете представлены данные потенциала энергосбережения для
жилого дома по адресу г. Костанай, ул. Герцена, дом 42/1.
Таблица 23 – Потенциал энергосбережения
Экономия энергии
Общие привлекаемые средства
Общий срок окупаемости
Экономия
Ед. изм.
кВтч/год
тг
год
%
Мероприятия
251 300
874 200
3,4
24
Таблица 24 - Энергетический потенциал для каждого мероприятия
по сохранению энергии
Потенциал сохранения энергии – энергетический аудит
Адрес: г. Костанай, ул. Герцена, дом 42/1 Обогреваемая площадь: 4 682 м2
Привлекаемые
Экономия
Срок окупаеМероприятия по сбесредства
мости
режению энергии
тенге
[тенге в год]
[лет]
[кВтч/год]
1. Замена ЛН на энерго18 700
340
5 700
3,3
сберегающие лампы
2. Энергомониторинг
105 000
33 900
125 400
0,8
3.Теплоизоляция трубо306 850
114 200
422 700
0,7
проводов
4. Установка автоматиче2 525 000
102 800
320 400
7,9
229
ской системы регулирования тепловым потоком
Итого
2 955 600
251 300
874 200
3,4
Привлекаемые средства по энергосберегающим мероприятиям определены
исходя из цен на 2012 из трех источников. Значения имеют точность +10-15 %.
При расчете чистой экономии использованы прогнозируемые тарифы на
2013 год:
отопление
- 4 303 тенге/Гкал
ГВС
- 4 303 тенге/Гкал,
электроэнергия - 16,8 тенге/кВтч.
Прогнозируемый тариф определили в результанте анализа увеличения тарифов за предыдущие годы. Увеличение тарифа на тепло составило в среднем 8
% в год, на электроэнергию 17 % в год
Вопросы для закрепления:
1. Как связаны между собой энергопаспорт здания и отчет энергоаудита?
2. В каких пределах заключены значения коэффициента теплопроводности элементов жилого дома?
3. Из каких элементов состоит система теплоотдачи жилого дома?
4. Какова структура энергетического баланса МЖД?
5. В чем заключен потенциал энергосбережения данного МЖД?
Примеры
Пример 1. Проведено энергообследование МЖД со следующими характеристиками:
№
Единицы
измерения
шт.
Наименование
Значение показателя
1
2
Год постройки
Этажность здания
3
Количество подъездов (секций) здания
шт.
4
4
Отапливаемый объем
м3
10763
5
Объем здания по наружному обмеру
м3
11169
Отапливаемая площадь
Расчетная площадь помещений
Чердак
Подвал
Площадь ограждающих конструкций здания, в т.ч.:
 наружных стен
10
 окон
 входных дверей
 перекрытий 1-го этажа
 чердачных перекрытий
м2
м2
-
3720,5
2954,9
холодный
холодный
3726,99
м2
м2
м2
м2
м2
1915,7
503,4
12,9
680
615
6
7
8
9
230
1989
5
В процессе выполнения работы были осуществлены:
 сбор, обработка, систематизация, верификация исходных данных;
 анализ энергопотребления многоквартирного жилого дома с определением общих и удельных показателей расхода электрической энергии, тепловой
энергии, требуемой на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение здания, и воды, включая визуально-инструментальное обследование;
 определение класса энергетической эффективности здания;
 оценка потенциала энергосбережения;
 разработка перечня мероприятий по энергосбережению и повышению
энергоэффективности, оценка их экономической эффективности.
Работа была выполнена по следующим инженерным системам:
 система электроснабжения, включая освещения мест общего пользования;
 система централизованного отопления и горячего водоснабжения;
 система холодного водоснабжения и водоотведения;
 ограждающие конструкции; вентиляция.
Весь объем работ по энергетическому обследованию многоквартирного
жилого дома занял один месяц – июнь 2012 года. В результате выполнения работы предложен перечень мероприятий по энергосбережению и повышению
энергоэффективности.
Итоги работы. Обследование системы теплоснабжения позволило выявить потенциал энергосбережения в системе отопления здания в 230,3 Гкал,
что составляет 32 % от расчетно-фактического потребления при нормативных
условиях.
Потенциал экономии холодной воды определен как разница между фактическим водопотреблением и расчетным водопотреблением за год: фактическое потребление холодной воды на 24 % ниже расчетного значения.
В системе электроснабжения на вводе были выявлены несимметрия
нагрузки и повышенное напряжение, приводящее к снижению срока службы
осветительных приборов и увеличению потребляемой электрической энергии.
Также были выявлены дефекты оборудования. Освещение помещений в жилом
многоквартирном доме обеспечивается лампами накаливания. На основе этого
были выработаны рекомендации по снижению электропотребления.
Термографирование ограждающих конструкций объекта выявил ряд
строительных дефектов (пример 1 предыдущей темы).
При наружном анализе объекта были выявлены многочисленные участки
с температурными аномалиями, а именно участки с повышенной температурой
в цокольной части здания, участки с эксфильтрацией теплового воздуха через
светопрозрачные ограждающие конструкции и двери, локальные участки с повышенной теплопередачей ограждающих конструкций.
При обследовании ограждающих конструкций внутри помещения были
выявлены участки с повышенными температурными перепадами, а также
участки с инфильтрацией холодного воздуха, которые классифицируются как
дефекты.
231
Практические задачи
Задача 1. Оценить состояние и потенциал энергосбережения МЖД на основе данных энергетического паспорта.
Задача 2. Определить соотношение из примера отчета коэффициентов
теплопроводности стен, окон квартир и подъездов, подъездных дверей, кровли
и пола подвала.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Литература
Методика проведения энергетического аудита гражданских зданий.
Агентство РК по делам строительства и ЖКХ, Астана, 2012 г.
В. Г. Лисиенко (под ред.) Хрестоматия энергосбережения 2 тома. М,
«Теплотехник».
Энергетические обследования – способ реального энергосбережения и
получения дополнительной прибыли. Методическое пособие (под ред. Т.
Е. Троицкого-Маркова, М. «Спорт и культура», 2002 г.)
Б. П. Варшавский, А. Н. Колесников, М. Н. Федоров. Энергоаудит объектов коммунального хозяйства и промышленных предприятий. Учебное
пособие. М, МИКСиС, 1998 г.
М. И. Яворский и др. Энергосбережение. Учебное пособие для дистанционного обучения, Томск, 2004 г.
Журнал "Энергоаудит". http://www.j-e-a.ru/www/?cat=3
Электронный журнал ЭСКО. http://esco-ecosys.narod.ru/
232
Модуль 5 – Коммуникация, взаимодействие участников
термомодернизации
Тема 5.1 Роль собраний
и управленческого
профессионализма
Тема 5.2 Типы
управленческого
поведения
Тема 5.3 Культура
общения
и коммуникации
Общее собрание,
совещание
Тема 5.4 Модели
коммуникации
и принятия
коллективных
решений
Совет
собственников
обслуживание
Строительная
организация
КСК, УК
термомодернизация
Рисунок 5.1 – Участники термомодернизации
и согласовательные площадки
Данный модуль предназначен для председателей кооперативов собственников квартир (КСК), управляющих компаний (УК), специалистов и менеджеров по эксплуатации и обслуживанию многоквартирных жилых домов (МЖД).
Материал по теме модуля также может быть полезен для членов инициативных групп собственников, Советов собственников объектов кондоминиума
(СС ОК), Советов жильцов многоквартирных домов, Ассоциаций КСК, руководителей и специалистов Акиматов, жилищных инспекций, коммунальных
предприятий, сервисных компаний и других субъектов сферы ЖКХ.
Модуль содержит 4 последовательно раскрывающиеся темы:
 роль собраний и управленческого профессионализма;
 типы управленческого поведения;
 культура общения и коммуникации;
 модели коммуникации и принятия коллективных решений.
Обеспечение эффективного содержания и использования МЖД во многом обусловлено культурой организации и проведения собраний и совещаний,
общения и коммуникации как субъектов ЖКХ, так и самих жителей. Недостаток данной культуры почти всегда осознается, но нужно признать, что пред-
233
определяющую роль в повышении качества взаимодействия должны играть
управленческие работники.
Цель модуля: формирование качественно новых управленческих компетенций - базовых представлений, умений и навыков общения и организации
коммуникации как факторов обеспечения эффективного взаимодействия субъектов при проведении собраний и деловых совещаний.
Задачи каждого занятия:
 осмысление и уточнение основных понятий управленческой деятельности;
 анализ типичных ситуаций взаимодействия субъектов, выявление и
систематизация затруднений;
 изучение и использование способов преодоления затруднений в
управлении и взаимодействии субъектов ЖКХ;
 анализ и оценка эффективности занятия.
Примерный план и регламент каждого занятия (90 мин.):
 актуализация темы – 5 мин.;
 согласование способа совместной работы – 5 мин.;
 диалог по теме занятия – 20 мин.;
 разбиение на группы по позициям, выполнение практических заданий,
оформление групповых результатов – 40 мин.;
 презентация и согласование результатов групповых дискуссий, подведение итогов, анкетирование участников – 20 мин.
234
Тема 5.1. Роль собраний и управленческого профессионализма
Чтобы стать тем, чем мы должны быть, как существа
разумные, свободные и нравственные, нам надо познать
несовершенство того, чем мы были и еще остаемся.
Н.Ф. Федоров
План раскрытия темы:
 социокультурные и рыночные требования к взаимодействию субъектов;
 противоречия и проблемы в общении и согласовании взаимовыгодных
решений жильцов МЖД;
 основные факторы, от которых зависит эффективность проведения
собраний, принятие взаимоприемлемых решений.
Культура рыночных отношений предполагает, что каждый субъект и, в
первую очередь, педагогические и управленческие работники, должны руководствоваться принципами самоконтроля, самодисциплины, самоорганизации,
самоуправления и самокоррекции. Эти принципы составляют основу культуры
рыночного мышления и взаимодействия людей. Недостаток внутренней культуры предопределяет внешние негативные проявления - социальные конфликты, правовые, хозяйственные, экономические и другие издержки.
Собственниками МЖД осознается необходимость ремонта и термомодернизации домов. Никто не возражает против улучшения эксплуатационных
характеристик зданий и инженерных сооружений в них, комфортности совместного проживания. Однако, в связи с этим у жильцов возникает множество
самых разных вопросов, игнорировать которые управленцам никак нельзя. Они
касаются необходимости учета в каждом конкретном случае особенностей сложившихся ситуаций, возможности дифференцированного подхода к разным
категориям жильцов, гарантий качественного управления, содержания, сроков
приемлемой эксплуатации домов и многого другого.
Всем должно быть очевидно, что попытки производить какие-либо преобразования в сфере ЖКХ или каждом конкретном МЖД без учета культурного
уровня привлекаемых участников почти всегда обречены на неудовлетворительные результаты. Живущие в одном доме люди разных возрастов, национальностей, профессий, социального статуса вынуждены обладать некими общими социокультурными нормами поведения. С одной стороны, этому должны
способствовать нормы Конституции, Гражданского и других кодексов, законов
Республики Казахстан, этические и правовые нормы, прививаемые человеку в
стенах учреждений образования. С другой стороны, социокультурное поведение жильцов каждого отдельного МЖД обусловливается их способностями
учитывать и согласовывать потребности, интересы, возможности друг друга. От
этого зависит, в какой мере многоквартирному дому может быть присвоен статус социокультурного субъекта, в целом.
Законом РК «О жилищных отношениях» предусмотрено проведение собраний собственников [1]. Они могут проводиться по инициативе самих жиль235
цов, государственных органов или органов управления МЖД (объектов кондоминиумов, КСК, потребительских кооперативов, управляющих компаний и
др.). Собрания являются формой индивидуального и коллективного волеизъявления по тем или иным вопросам совместного проживания в МЖД. Например,
обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещений (квартир) требуют вопросы, связанные с содержанием, ремонтом общедомового имущества, выбором или изменением формы управления объектом кондоминиума. Однако, реальная практика проведения собраний, как правило,
имеет далеко неутешительные результаты, требует самого пристального изучения системными аналитиками и социологами.
Механизм проведения собраний никакими нормативными документами
не оговорен, но, как правило, они проводятся в традиционной форме: определяется кворум, избираются председатель и секретарь, рассматриваются и утверждаются вопросы повестки дня и временной регламент обсуждения. После обсуждения вопросов предлагаемые решения ставятся на голосование. Как видим,
данная форма предусматривает возможность самовыражения участников собрания в определенных организационных рамках, но не учитывает саму процедуру согласования точек зрения. Не оговариваются процедуры трансформации
мнений в точки зрения, их понимания, критики и арбитражной оценки с привлечением логических подходов и принципов.
Проведение собраний оправдывается декларируемыми принципами гласности и демократии. Но когда собрания превращаются в сборища, где ценность
самовыражения явно доминирует над ценностью понимания точек зрения других людей, когда критика подменяется критикантством, когда мысль тонет в
криках и оскорблениях, когда человек уже не может обуздать свои эмоции,
многообразие различных подходов и мнений свидетельствует уже не столько о
гласности и демократии, сколько о социальной разнузданности, провоцирующей еще большее дистанцирование людей друг от друга. Подобная практика не
редкость и при отсутствии профессиональных управленцев она как-бы «замораживается» - на собрания выходят одни и те же бескультурные «крикуны»,
затмевающие голоса интеллигентов. Отрицательная энергетика, неэффективность проведения собраний увеличивает количество жильцов, открыто и
скрытно бойкотирующих принимаемых большинством решения, а в последующем игнорирующих участие и в управлении общедолевой собственностью.
При невозможности обеспечить кворум при проведении собраний рекомендуется, согласно Закону РК «О жилищных отношениях», проводить письменный опрос участников объекта кондоминиума. Однако и здесь, как показывает опрос, председатели КСК, преследуя свои интересы, находят способы
определенного влияния на жильцов, вплоть до сговора с некоторыми из них.
Пассивная позиция жильцов обусловливает бесконтрольность деятельности работников органов управления, выполнения решений собраний. Не удивительно, что многие председатели КСК оформляют протоколы по своему усмотрению, подтасовывают факты, а руководствуясь принципом «разделяй и властвуй», занимаются самоуправством. В таких ситуациях возникающие в МЖД
конфликтные ситуации становятся неизбежными.
236
Можно выделить следующие, наиболее очевидные факторы, от которых
зависит уровень организации, эффективность проведения собраний и деловых
совещаний, принятие взаимоприемлемых решений:
 профессионализм ССОК и ОУ ОК;
 нормативная и методическая обеспеченность споров и дискуссий;
 наличие помещений, оснащенных необходимыми организационнотехническими средствами для эффективных переговоров (столы, маркерные
доски, флипчатки, компьютер, проектор и др.).
Менее очевидна и осознаваем а необходимость в методологическом
обеспечении согласовательных процедур. Это объясняется тем, что не осознается сама проблема перевода мнений сторон в точки зрения, их логической доработки и последующего согласования. Существует стереотип согласования
людей, что в принципе невозможно – согласовывать можно только их точки
зрения. Приход к согласию зависит не столько от желания сторон договориться,
сколько от специальной предварительной подготовленности. Проблема согласования и прихода к взаимовыгодным решениям порождается отсутствием
культуры мышления и коммуникации.
Таким образом, если не изменить качество межиндивидуальных, межсубъектных отношений, проводимых собраний, не повысить роль Советов собственников в ОК, не наладить конструктивные партнерские отношения СС ОК
с органами управления, наивно ожидать качественного улучшения содержания
МЖД.
Современная ситуация настоятельно требует выделить и поставить во
главу угла профессионализм СС ОК и ОУ ОК. Члены советов собственников и
работники органов управления объектов кондоминиумов – ключевые категории, для которых на систематической основе должны проводиться специальные
круглые столы, семинары и тренинги. Целью этих семинаров и тренингов могут
быть не только апробация инновационных форм проведения собраний, совместный анализ, постановка проблем взаимодействия, повышение уровня социокультурного поведения, но и согласование по каждому МЖД проектов
управления, содержания, ремонта и модернизации.
В качестве организационного условия проведения собраний необходимы
соответствующие, оборудованные всем необходимым помещения. Почему бы
Советам жильцов, ассоциациям КСК и управляющих компаний не обратиться к
проектировщикам, застройщикам, государственным уполномоченным органам
с предложением предусматривать такие помещения при проектировании новых
МЖД? Их можно было бы использовать ив учебных целях, и в целях формирования социокультурных отношений между субъектами МЖД (разъяснительная,
психологическая, культурно-массовая работа и др.).
Таким образом, современный председатель КСК – в первую очередь, социальный работник и, лишь, во-вторую, хозяйственный.
237
Вопросы для закрепления:
1. Почему руководителям часто не удается проводить собрания, деловые
совещания, организовывать принятие взаимоприемлемых решений?
2. Каковы типовые противоречия и проблемы взаимодействия жильцов в
МЖД?
3. В каких формах проявляется некультурное поведение человека на собраниях?
4. Каков традиционный механизм проведения собраний?
Практические задачи
Задача 1. Опишите из своего опыта и дайте характеристику проводимых
Вами собраний. Выделите и систематизируйте свои затруднения.
Задача 2. Приведите наиболее характерные основания жильцов, выступающих за и против проведения ремонта и модернизации МЖД. Выделите логические основания прихода к взаимовыгодным решениям жильцов в отношении ремонта и модернизации МЖД.
Задача 3. Оцените по критериям правомерности, инновационности и эффективности следующие действия председателя КСК, который, учитывая «антагонистические» настроения и противоречия между жильцами дома:
- составил отдельные списки групп жильцов (численностью по 10-15 чел.)
по критерию общности их оснований в отношении управления, содержания,
ремонта и модернизации МЖД;
- подготовился и провел собрания (дискуссионно-согласовательного характера) с каждой из выделенных групп жильцов с учетом специфичности и
общности их оснований, оформил соответствующие протоколы с проектами
решений;
- организовал и провел общее собрание (информационного характера)
жильцов, на котором были оглашены проекты решений отдельных групп, проведено голосование, приняты общие окончательные решения, оформлен соответствующий протокол.
Задача 4. Составьте план проведения собрания жильцов с повесткой
«Проведение ремонта и модернизации МЖД».
238
Тема 5.2. Типы управленческого поведения
План раскрытия темы:
 типы управленческого поведения;
 директивный тип управленческого поведения;
 анархический тип управленческого поведения;
 демократический тип управленческого поведения.
Проведение собраний и деловых совещаний, главным образом, зависит от
культуры поведения управленческих работников. Будь то аким, председатель
жилищной инспекции, руководитель управляющей компании или председатель
КСК, пришедшие на собрание или совещание, в первую очередь, обращают на
него внимание как на ведущего, задающего тон, характер события.
В литературе по менеджменту достаточно широко представлены основные стили управления - директивный (авторитарный), либеральный (попустительский) и демократический (коллегиальный) [2]. Выделяются 2 противоположных стиля управления по способу взаимодействия руководителя с работниками: директивный и анархический (хаотический).
Под стилем чаще всего понимается индивидуальный способ использования в управлении тех или иных социальных и психологических технологий. В
практике не всегда стили руководства проявляются в чистом виде, ни один из
них не может претендовать на универсальность, применимость во всех без исключения условиях.
С позиций деятельностного, функционального подхода, а не психологического, нужно иметь представления не столько о стилях, сколько о типах
управления.
а) директивный тип управленческого поведения
Директивному типу свойственны жесткие функциональные методы
управления. Специфичными чертами этого типа выступают:
 безапелляционные, прямолинейные, не терпящие возражения, категорические высказывания руководителя;
 единоличное принятие им решений;
 требование к беспрекословному выполнению данных указаний;
 игнорирование руководителем мнений исполнителей;
 не посвящение руководителем исполнителей в планы работы;
 удержание руководителем исполнителей на установленной им «дистанции».
Директивный или авторитарный тип управления может быть эффективен
лишь в сугубо экстремальных, «авральных» ситуациях, в условиях «цейтнота»,
когда нет времени для продолжительных согласований. В этом случае руководитель берет всю ответственность за последствия на себя и требует от подчиненных неукоснительного выполнения принятых решений.
Руководитель, использующий преимущественно директивный тип управления, вынужден много времени уделять контролю за исполнителями. Недоверие руководителя сковывает инициативу, порождает пассивность исполните239
лей. Попытки преодолеть неадекватность исполнительских действий нередко
приводят к избыточным временным, финансовым, энергетическим и материальным затратам. Такой руководитель обычно все «тащит на себе» и становится
«незаменимым» в непривлекательном смысле этого слова. «Незаменимость» в
решении даже мелких вопросов ласкает самолюбие некоторых управленцев, но
делу, как правило, вредит.
б) анархический тип управленческого поведения
Данный тип управленческого поведения предполагает отсутствие субординации, «зеленый» свет инициативам и мнениям всех исполнителей. Его качественными характеристиками являются:
 нечеткая постановка цели и задач;
 отсутствие организатора при проведении собраний, совещаний;
 несоблюдение установленного регламента;
 рыхлость норм коммуникации участников;
 равнозначность мнений присутствующих;
 игнорирование профессионализма специалистов;
 небрежное оформление протоколов и другой документации;
 отсутствие контроля за реализацией решений и др.
Отсутствие или несоблюдение норм и правил в согласовательных процедурах приводит к высокой хаотичности взаимодействия участников, что затрудняет принятие логически выверенных и согласованных решений. Низкий
уровень организации проводимых собраний и деловых совещаний обусловливает психологический дискомфорт, порождает взаимные претензии, обиды,
оскорбления, враждебность и т.п.
Анархическая модель иногда осознанно применяется в проблемных ситуациях высокой неопределенности, когда допускается «мозговой штурм», требуются творческий подход, нестандартные решения.
в) демократический тип управленческого поведения
Демократическому типу (коллегиальной) модели свойственно снятие
крайностей автократического и анархического типов управления. Демократическая модель является наиболее перспективной, особенно в сложных формах
совместного (управленцы и исполнители) анализа.
Демократическая модель гармонично сочетает в себе:
 управление ведущего и самоуправляемость участников;
 строгость формы и возможности для самовыражения участников;
 требовательность к подчиненным и уважение к их мнению со стороны
управленца;
 ответственность руководителя и распределение ответственности среди исполнителей;
 соблюдение субординации наряду с учетом критики «снизу» и т.п.
Демократическая модель является оптимальной для большинства типов
проблемных и задачных ситуаций. Будучи наиболее организованной, она
наиболее комфортна для участников и результативна по критериям целедостижения и неформальности согласования. В коллективе складываются благопри240
ятный психологический климат, оптимальные взаимоотношения между управленцем и исполнителями, успешно решаются основные задачи и формируется
органичное, сплоченное целое коллектива - команда с признанным «командиром».
Вопросы для закрепления:
1. В чем отличие типов и видов управленческого поведения?
2. Каковы особенности директивного типа управленческого поведения?
3. Каковы особенности анархического типа управленческого поведения?
4. Каковы особенности демократического типа управленческого поведения?
Практические задачи
Задача 1.Приведите из своей практики примеры директивного, анархического и демократического типов управленческого поведения.
Задача 2. Назовите основные внутренние и внешние факторы, обусловливающие проявление различных типов управленческого поведения.
Задача 3. Подготовьте вариант выступления председателя КСК и сценарий проведения собрания жильцов дома по теме: «Анализ ситуации в МЖД как
социокультурном субъекте».
241
Тема 5.3. Культура общения и коммуникации
План раскрытия темы:
 особенности общения;
 функциональная сторона отношений;
 согласование людей и точек зрения;
 язык схематических изображений точек зрения;
 позиции и функции в схеме организованной коммуникации.
Всякое взаимодействие субъектов в деятельности сопряжено с общением,
а при необходимости и с согласованием.
Многие психологи строят типологии различных взаимодействий участников в ходе коммуникации и общения. Например, взаимодействия людей, играющих роли «родитель», «взрослый», «ребенок», введенных в свое время Э.
Берном [3]. В этом контексте деловое совещание предстает как та или иная позиционная схема типа «родитель-ребенок», «взрослый-взрослый» и т.п. На базе
этих схем рассматриваются различные позитивные и негативные варианты,
комбинации взаимодействия, исходя из совместимости и несовместимости данных ролей. Причем психологами справедливо замечено, что наиболее эффективное, бесконфликтное общение возникает между людьми в варианте взаимодействия «взрослый – взрослый».
Кроме того, в психологических исследованиях коммуникативных процессов большое внимание уделяется невербальным средствам общения, таким как,
язык поз, мимики, жестов и т.п. С помощью невербальных средств коммуниканты передают на бессознательном уровне важную информацию о своем психологическом состоянии, об отношении к собеседнику и т.п.
Существует множество наблюдений и рекомендаций, как правильно себя
вести в общении с другим: приветствовать партнера, улыбаться, не употреблять
отрицательных слов (нет, но и т.п.), подстраиваться под интонации, позы партнера, другими словами уподобляться ему. Есть ряд терминов, выражающих положительное эмоциональное общение, которые в обобщенном виде можно
представить как эмпатию. К. Роджерс, основоположник гуманистической психологии, определил эмпатическое понимание как «умение войти внутрь личного мира значений другого человека и увидеть правильно ли мое понимание» [4].
Способность к эмпатии (или к идентификации) является одним из основополагающих факторов эффективного общения.
В общении ведущим выступают эмоции, чувственное восприятие, сопереживание и т.п.. Положительный результат общения – эмоциональная удовлетворенность связанная с чувственным взаимопониманием субъектов общения
[5, 6, 7, 8]. Иллюстрация результата благоприятного общения – «Как приятно
мы побеседовали, как внимательны мы друг к другу, как тонко он чувствует
эмоциональное состояние ...» (внимание акцентируется на субъектах общения,
на их эмоционально-чувственной стороне).
242
Бесспорно, общенческий аспект в отношениях играет значительную роль.
Но есть и другая, функциональная сторона отношений, которая при проведении
деловых собраний и совещаний является ведущей. Речь идет о коммуникации.
Одним из критериев отличия общения от коммуникации является наличие в коммуникации цели. В развитом состоянии в коммуникативных взаимодействиях присутствует ряд норм, организующих процесс совместного мышления. Положительный результат коммуникации – согласованное представление
по заданной теме (согласованное видение главной проблемы, способ решения
проблемы и пр.). Результат конструктивной коммуникации можно проиллюстрировать следующими словами: «Мы согласовали наши представления по
теме разговора» (внимание обращается на объект, содержание разговора).
Перейдем к более детальному рассмотрению сущности коммуникации.
В общении доминирует психоэнергетический тип иррационального взаимодействия людей. Поэтому эффективность общения зависит от психотипов,
ситуационных потребностей, настроения, усталости, намерений, стереотипов
сторон, степени симпатии или антипатии друг к другу, состояния здоровья,
климата, погоды, ситуации в семье, изменений в политической или экономической обстановке и проч. Подобная зависимость общения от множества внутренних и внешних факторов делает его ненадежным инструментом в согласовательных процедурах, преследующих цель прихода к взаимоприемлемым нормам. Тем не менее, общение предшествует согласованию и от сторон требуется
определенная культура нейтрализации индивидуальных ощущений и стереотипов, случайных факторов. Такими нейтрализующими качествами обладает схема организованной коммуникации, приводимая в методологической теории деятельности [9]. Можно сказать, что подчинение мышления человека данной
схеме придает согласованию социокультурный характер (рисунок 5.2).
Рисунок 5.2 – Схема организованной коммуникации
Типичное затруднение в согласовании предопределено наивным полаганием понять человека, согласовать с ним ценности, идеалы, решения [10]. Тем
более, что этому способствует опыт удачного согласования на уровне простейших бытовых ситуаций. Когда же не удается придти к согласию, допустим, при
243
составлении управленцами планов работы, сметы расходов и прочее, люди
склонны к претензиям и взаимообвинениям. Предметом согласования при использовании схемы организованной коммуникации выступают точки зрения
сторон. Поэтому некорректно говорить о понимании, критике, согласовании
людей, нужно говорить о понимании, критике, согласовании их точек зрения.
Точки зрения зависят от оснований субъектов, способа их мышления.
Вместе с тем, они производны от позиций, которые субъект занимает в мышлении, часто того не осознавая.
Согласование осуществляется в 5-ти коммуникативных позициях: автор,
понимающий, критик, арбитр и организатор. Исходной, базовой является позиция организатора.
Каждой позиции присуща определенная функция. Цикл коммуникативных функций, обусловливающий логический приход субъектов к согласию, и
составляет культурный способ согласования точек зрения.
Управленец, находящийся в позиции организатора, обращает особое внимание на обеспечение мотивов согласующихся сторон, сохранение значимости
их индивидуальных состояний. Тем не менее, вводя тему и способ работы, он в
корректной форме обращает их внимание на обязательность подчинения логике
позиционного и межпозиционного существования, подчинения согласовательных действий требованиям коммуникативных функций. Тем самым организатор коммуникации демонстрирует приоритет теории по отношению к практике,
культурной нормы по отношению к ее реализации, формы дискутирования по
отношению к содержанию высказываний, большую ценность согласования способа взаимодействия по отношению к самим точкам зрения.
С другой стороны, после принятия сторонами способа работы организатор приобретает право на контроль за его реализацией и, при нарушении способа – на соответствующую коррекцию действий субъектов.
Запуская процесс согласования и рефлексивно отслеживая - кто, что и из
какой позиции говорит, организатор фиксирует процедуру формальносодержательного становления и разворачивания мысли. Единство мысли сохраняется и она принимает завершенную социокультурную и практикозначимую форму, если субъекты в позициях автора, понимающего, критика и арбитра выполняют следующие функции:
 в позиции автора - формирование, оформление и донесение точки зрения, значимой для других субъектов;
 в позиции понимающего - слушание, фиксация и, при необходимости,
«понимающая» реконструкция точки зрения автора; такая необходимость возникает, как правило, при невнимательном слушании либо в случаях затруднений автора в формировании, оформлении и донесении точки зрения на языке
понимающего субъекта; соответственно с целью реализации функции понимающего необходимо осуществить обратную связь, к примеру, задать вопрос
244
«правильно ли я понял, что … (далее следует реконструированная точка зрения
автора)?»;
 в позиции критика - реконструкция и проблематизация хода мысли и
точки зрения автора на основе нравственных и логических оснований, выдвижение альтернативных версий из других содержательных позиций; наибольшую конструктивность критика имеет при выявлении причин затруднений в
деятельности и оформлением проблем с использованием понятий теории деятельности;
 в позиции арбитра - поиск и построение в логике систематического
уточнения мысли общих исходных оснований, абстрактных, надпредметных
концепций, объясняющих природу конкретных «несогласуемых» точек зрения
сторон; следует подчеркнуть принципиальную необходимость перехода от индивидуально-смысловых содержаний сторон к однозначным, значениевым - от
индивидуализированных точек зрения к их абстрактным, обобщенным заместителям - понятиям, категориям и концепциям; для этого арбитр использует схематизируемые понятия теории деятельности.
Таким образом, при помощи арбитражных средств в коммуникации удается показывать нецелостность точек зрения сторон, выявлять меру их «истинности» или «ложности», согласовывать путем сравнения схематических конструкций и используемых логических переходов. Арбитражная функция, будучи устремленной к отысканию сущности через сопоставление и умножение
мнений автора и критиков в дискуссии, в конечном итоге, обеспечивает обновление или порождение новых понятий и категорий. Подобную технику арбитража демонстрировал еще Сократ. Он считал, что споры нужны, прежде всего,
для прихода к истине, а истина удерживается в согласуемых понятиях.
Добавим, что в управленческой деятельности лучше придерживаться тезиса, что абсолютная истина существует, но она не постигается сразу и окончательно. Поэтому важно все время находиться в поиске, в пути приближения к
истине. И на этом пути всякие согласуемые представления выступают относительными понятиями.
Важнейшим средством ускорения согласования сторон выступает визуализация точек зрения, т.е. схематическое изображение их на доске или листе бумаги. Точки зрения, выраженные в виде схем, зримо отражают суть
мысли, становятся конструктивными, подлежащими логической «доработке»
и согласованию.
Руководствуясь ценностью «правильной» реализации коммуникативных
функций, организатор переводит акцент с содержания высказываний на способ
их построения, на типовые способы достижения целей в позициях автора, понимающего, критика и арбитра. Для этого, в случае нарушения субъектами взаимодействия правил организованной коммуникации, он задает им вопросы, переводящие их в рефлексию согласовательных процедур. Типовыми вопросами
являются: «что Вы сейчас делаете?», «в какой позиции находитесь?», «как свя-
245
зана Ваша точка зрения с предыдущей?», «в чем Ваши затруднения?», «зачем
Вы это говорите?», «какой ценностью Вы руководствуетесь?», «каковы логические основания Вашей точки зрения?», «в чем причина Ваших затруднений?» и
другие. Каждый из подобных рефлексивных вопросов стимулирует субъектов к
самоанализу, самокритике, самооценке, самопроблематизации и соответствующему перенормированию.
Относительно длительное пребывание субъектов в условиях организованной коммуникации предопределяет формирование устойчивого интереса к
культурологическим средствам мышления и способностей к самоорганизации и
самоуправлению, согласованию кооперативных систем деятельности. Осознается возможность и необходимость освоения каждым субъектом культуры совмещения всех коммуникативных позиций как условия обеспечения социокультурного взаимодействия.
Вопросы для закрепления:
1. Что такое эмпатия и как ею пользоваться?
2. Что является предметом управленческой деятельности председателя
собрания?
3. Каковы необходимые и достаточные условия согласования точек зрения?
4. Как организовать фиксацию и согласование точек зрения?
5. Каковы логические связи между 5-ю позициями и соответствующими
функциями в схеме организованной коммуникации?
Практические задачи
Задача 1.Опишите при помощи схемы организованной коммуникации 4
типичных эпизода из Вашего опыта взаимодействия с субъектами ЖКХ: госорганами, коммунальными предприятиями, сервисными компаниями, жильцами.
Задача 2. Проведите анализ собственной практики проведения собраний
и деловых совещаний. Выявите и составьте иерархию типовых затруднений и
их причин.
Задача 3.Подготовьте вариант выступления председателя КСК и сценарий проведения собрания жильцов дома по теме: «Анализ ситуации в МЖД как
хозяйствующем субъекте».
246
Тема 5.4. Модели коммуникации и принятия коллективных решений
План раскрытия темы:
 простая коммуникация;
 культурно-организованная коммуникация;
 критерии культуры в 5-ти коммуникативных позициях.
Простая коммуникация
Коммуникация, как всякое деятельность, имеет свою форму и содержание. Содержание коммуникации - это предмет, тема обсуждения, то, о чем ведется речь. Неразличение формы значительно снижает эффективность коммуникативных процессов. Форма коммуникации проявляется, в первую очередь, в
соблюдении дискутирующими позиций: автора, понимающего, критика, организатора коммуникации и арбитра [2].
О коммуникации можно вести речь в том случае, когла есть человек, переводящий свое представление (или образ) в текст с помощью языковых
средств, и человек, переводящий (раскодирующий) этот текст в представление,
подобное авторскому.
В частном случае, понимающий текст может присутствовать лишь потенциально, например, в ситуации “писатель-читатель”. Из сказанного следует, что
автор и понимающий должны владеть языковой способностью по кодированию
и декодированию текста. Кроме того, для существенного, неформального понимания у понимающего и автора за словами должны стоять схожие смыслы.
Правильность понимания обусловлена не только добросовестной работой понимающего по реконструкции мысли автора, но и степенью ясности и логичности авторского изложения.
Простая коммуникация происходит, если есть автор, которому есть, что
сообщить, и заинтересованный в получении информации понимающий.
Культурно-организованная коммуникация
Если понимающий построил авторское представление, но имеет по этому
вопросу свою точку зрения, он имеет право перейти в другую коммуникативную позицию - позицию критика.
Критик указывает на недостатки точки зрения автора, ее неполноту, односторонность и проч., предлагает свой вариант коррекции. При этом важно
выделить два полярных типа критики - конструктивная критика и разрушительная критика. Критик-разрушитель «стирает» авторскую версию, как неудовлетворительную, и полностью заменяет ее своей. Конструктивная же критика предполагает сохранение позитива в авторском представлении и устранение имеющихся в нем недостатков.
Для организации взаимодействия коммуникантов в указанных позициях
необходима четвертая позиция - организатор коммуникации. В его функции
входят контроль и коррекция соответствия участников коммуникативным по-
247
зициям. Например, организатор может скорректировать выступающего, не понявшего мысль автора, но вышедшего в позицию критика.
Такая коммуникация называется сложноорганизованной (рисунок 5.1).
Подчеркнем, что простота выделенных позиций - иллюзорна. В реальном деловом совещании, без специальной подготовки, достаточно сложно соответствовать всем требованиям коммуникативных позиций. Обретение участниками
даже минимальных навыков действия в коммуникативных позициях на порядок
повышает результативность собраний.
Наличие на схеме всего четырех позиций вовсе не означает, что в коммуникации может участвовать всего 4 человека. На схеме обозначены лишь типовые функциональные места коммуникантов.
Например, в тот момент когда автор излагает свое сообщение позицию
понимающего могут занимать сразу несколько человек, которые реально слушают и стараются понять содержание сообщения автора. Так во время лекции в
позиции понимающего может оказаться вся аудитория, за исключением тех, кто
хотя натурально и находится в аудитории, но при этом не слушая лектора занимается своими делами. Или, например, если в момент сообщения один из коммуникантов активно продумывает свою мысль - он в это время вне позиции понимающего. В критическую позицию также могут войти все участники коммуникации, но, само собой, лишь по очереди. И это естественно, ведь автор не
может понимать одновременно две (и более) критические реплики. Он сможет
понять их лишь последовательно, по порядку. Вообще, участники культурной
коммуникации должны стараться говорить лишь по очереди иначе коммуникация легко перевоплощается в так называемую «коммуналку».
Существует множество вариантов последовательности шагов в принятии
собравшимися коллективных решений. Предлагается к рассмотрению и использованию следующая [2]:
- описание ситуации в рамках реализации существующих законов, принятых норм, констатация фактов;
- фиксация причинно-следственных связей в появлении затруднений в
общении, деятельности, взаимодействии субъектов;
 постановка проблем;
 формулировка ценностных оснований, логических схем, моделей деятельности, вариантов принятия коллективных решений;
 приведение ресурсов, необходимых для реализации решений – профессиональных, финансовых, технологических, организационных и др.;
 выявление альтернатив;
 оценка альтернатив;
 окончательный выбор.
При всем многообразии подходов к выделению этапов можно выделить
одну общую черту: начинается процесс принятия решения с оценки (постановки, диагностики и т.п.) проблемы. Чтобы управленца (к примеру, председателя
КСК) не обвинили в предвзятости, субъективном подходе, личностных предпо248
чтениях, рекомендуется описывать ситуацию, в которой возникли затруднения,
безоценочно. Это значит, что человеку нужно не только обеспечивать
нейтральность своей риторики, но и следить за беспристрастностью своего тона.
Критерии культуры в 5-ти коммуникативных позициях
Критерии культуры автора в коммуникации
Кто хочет быть во всем правым,
того не слушают.
Лао Цзы
 соответствие теме коммуникации
 лаконичность изложения
 наличие акцентов в мысли
 структурность изложения
 целостность (законченность) изложения
 соответствие правилам граматики и синтаксиса
языка в изложении
 логичность изложения частей высказывания;
 оптимальность степени обобщения в изложении
 учет уровня компетентности понимающего
Критерии культуры понимающего в
коммуникации
Понимание – начало согласия
Б. Спиноза
 эмоционально-чувственное принятие автора
 проверяемость правильности своего понимания
автора, с помощью вопросов на понимание
 организованность в построении авторского
представлениия
 стремление к целостному пониманию авторской
мысли
 контролируемость понимания авторской мысли
 ненавязывание своих смыслов автору
 умение выделять существенное в мысли автора
 неформальность соглашения с автором
249
Критерии культуры критика в коммуникации
Самое трудное в споре –
не столько навязать свою точку зрения,
сколькл иметь о ней четкое представление
Андре Моруа
 вхождение в позицию крититка только после
адекватного понимания автора (после проверки
понимания)
 исключение критиканства
 отношение к мысли автора, а не к личности
 критикуемость мысли автора, а не мысли
приписываемой ему
 критика с приведением своих оснований
 критика только существенного для автора
содержания
 переходимость к критики формы авторского
изложения только с согласия автора
 построение альтернативы точки зрения только по
существенным моментам
 контролируемость правильности соотнесение своей
альтернативной версии с версией автора
 соблюдаемость правил использования языка
 точность в подборе слов для выражения
критической мысли
Критерии культуры организатора коммуникации
Отдельный скрипач сам управляет собой,
оркестр нуждается в дирижере
К.Марке
 вводит тематические и процедурные рамки
коммуникации
 контролирует и корректирует соответствие
введеным рамкам
 контролирует и корректирует правильность
позиционного взаимодействия коммуникантов
 осуществляет коррекции коммуникантов с учетом
их психологических особенностей и состояния
 самоконтроль за своей организаторской функцией
 способности по коррекции коммуникантов при
выходе их за рамки коммуникативных позиции;
 способность контролировать движение
содержания;
 способность осуществлять контроль за
правильностью пронимания и отношения
коммуникантов к: теме, коммуникации и ее типовым
позициям.
250
Таблица 5.1
Ошибки и необходимые для коммуникации
личностные и профессиональные качества
Типы ошибок
Необходимые качества
Позиция автора в деловой коммуникации
чрезмерное самовыражение
 развитие навыка самовыражения в рамках
требуемого
 “выращивание” ценности выслушивания и
понимания точки зрения другого
 вскрытие и осознании зависимости уровня
понимания другим от формы авторского самовыражения
 стимулирование установки на облегчение (со
своей стороны) понимания другим авторской
версии
уход от темы
 формирование способности ясного видения
(привлечение опыта, мыслей и
тематических пределов
примеров, не соответствующих
 осознание значимости выражения мысли в
теме)
рамках темы
 обретение навыков соотнесения конкретных
мыслей с тематической рамкой
 приобретение умения контролировать и
управлять своим эмоциональным состоянием
отсутствие значимых приоритетов
 развитие навыков по выделению наиболее знав изложении
чимых частей в излагаемом содержании
 развитие способности к ораторскому (актерскому) акцентированию значимого в излагаемом
материале
отсутствие структурности в ав развитие интеллектуального качества по
торской версии
обобщению содержательного материала
 освоение техники структурной организации
содержательного материала
структурное, но целостно неорга освоение метода организации содержания донизованное представление;
клада по критерию целостности (тематической
однородности)
 развитие абстрактно-конкретного мышления
неаккуратный, неправильный
 осознание важности правильного подбора
подбор слов для изложения своей
слов для выражения своей мысли
мысли (нарушение правил грам овладение техникой адекватного выражения
матики и синтаксиса в высказысвоей мысли в словах
вании)
 приобретение качества по переходу в изложении на специфику лексики понимающих
 обретение навыка изложения своего представления в коротких предложениях
нелогичность изложения частей
 освоение техники логичного, последовательвысказывания;
ного изложения частей высказывания;
слишком абстрактное изложение
 осознание важности приведения конкретных
версии
примеров для облегчения понимания другими авторской мысли
251
 приобретение навыков конкретизации абстрактных положений
приведение примеров, не соответ развитие умения приведения примеров адекствующих тезису;
ватных введенному тезису
неучет степени компетентности
 овладение приемами диагностики компетенпонимающего
ции понимающего в тематическом содержании
 развитие качеств по идентификации с профессиональным уровнем понимающего
Позиция понимающего в деловой коммуникации
не принятие автора /личностная
 развитие качества снисходительности и
неприязнь, нежелание воспринитерпимости по отношению к другому
мать версию автора/
 формирование мотивации принятия другого,
таким, какой он есть
отсутствие у понимающего значе снятие психологического барьера по проверке
ний терминов, употребляемых авзначений авторских терминов
тором;
отсутствие у понимающего опыта
 формирование навыка по построению версии
по теме или опыта, соответствуавтора с опорой на элементы своего опыта
ющего авторскому;
 овладение методом поиска аналогии в своем
опыте
не структурированность смыслов,
 формирование способности сведения частей
построенных на основе авторского
авторской мысли в единую структуру
текста
 выращивание понимания важности отношеотношение понимающего лишь к
ния ко всем значимым для автора частям
части высказанного автором
 приобретение опыта выделения существенного в авторской мысли
невидение целостности построен освоение метода организации содержания
ных авторских представлений попонимания по критерию целостности
нимающим
отсутствие контроля понимания
авторской мысли понимающим
(формальность понимания)
перебивание автора
навязывание своих смыслов автору
неумение выделять существенное
в мысли автора
установка на заведомое знание авторской версии
формальное соглашение
установка на авторство
преждевременный выход в критическую позицию
 развитие мотивации на проверку правильности понимания автора
 организация навыка проверки понимания
точки зрения автора
 выращивание ценности по предоставлении
права на высказывание другим своей точки зрения
 формирование ценности адекватного понимания авторской версии
 приобретение навыка по выделению существенного в авторской мысли
 коррекция установки (на заведомое знание
авторской версии) в сторону понимания уникальности мысли другого
 снятие установки на формальное соглашательство
 осознание значимости мыслей других
 приход к пониманию важности своевременного выхода в критику
252
 овладение критериями законченности понимания
Позиция критика в деловой коммуникации
 преобразование критиканства в качество
критиканство
культурного критика
критика без понимания
 формирование ценности критики только после понимания автора
 осознание различия между критикой содеркритика не версии, а самой личжания высказывания и личностными качестваности автора
ми высказывания
 обретение умения по контролю своего отношения и овладение своими эмоциями
 формирование навыков адекватного понимакритика искаженной версии пония авторской версии
нимания автора
 приобретение установки на критическое отношение только к правильно понятой мысли автора
критика без приведения основа выращивание ценности критики с основаниний
ем
 формирование способности к обоснованной
критики
 приобретение навыка по выделению сущекритика несущественного в мысственного в авторской мысли
ли автора
 осознание значимости отношения только к
существенному в мысли автора
критика формы изложения в то
 операциональное овладение различием между
время, когда требуется обсуждать
формой и содержанием изложения автора
содержание
соавторство в функции критика
“цеплянье” за слова
не построение альтернативной
точки зрения
неправильное соотнесение своей
версии и версии автора
 обретение понимания различия между соавтором и критиком
 осознание важности отношения к представлению в отличие от отношения к словам, передающим представление
 освоение критериев культурной критики
 формирование способности по соотнесению
двух версий
неадекватно представленность
 формирование навыка по адекватному выформулировки критического теражению своей мысли в словах
зиса (нарушение правил грамматики)
Позиция организатора деловой коммуникации
 формирование способности различения соневидение формы обсуждения
держания и формы работы
не введение и не слежение за
 приобретение способности по построению сорамками обсуждения
держательной и коммуникативно-позиционной
рамок
вхождение в одну из коммуника формирование способности соответствовать
253
тивных позиций (например, автора, критика)
отсутствие самоконтроля за своей
организаторской функцией
отсутствие способности коррекции других при выходе их за рамки позиции
формальные придирки к способу
взаимодействия, тормозящие обсуждение
коррекции без учета психологического состояния другого
отсутствие коррекции безосновательности авторства и критики
неумение отслеживать и корректировать соответствие коммуникантов позициям;
неумение контролировать движение содержания
отсутствие контроля за самоопределением коммуникантов к теме,
согласованию, типовым позициям
позиции организатора коммуникации и удерживаться в этой позиции
 формирование рефлексивных способностей
 приобретение качеств самоорганизации в позиции организатора коммуникации
 формирование коррекционных способностей
по возврату других коммуникантов в рамки их позиций
 осознание различия позитивной и разрушающей коррекции к способу взаимодействия коммуникантов
 формирование навыка психотехнической коррекции другого
 формирование способности по различению тезиса и основания
 обретение навыков коррекции тезисов автора
и критика
 приобретение умения отслеживать и корректировать соответствие коммуникантов позициям
 развитие навыков по контролю движения содержания в коммуникации
 формирование способностей по контролю и
коррекции самоопределения коммуникантов к:
теме, коммуникации, типовым позициям
Вопросы для закрепления:
1. Каковы место и роль рефлексивных способностей в повышении управленческого профессионализма?
2. Каковы необходимые и достаточные условия согласования точек зрения?
3. Как организовать согласование точек зрения?
4. Как повысить культуру социальных отношений собственников ОК?
5. Каковы позиции и функции субъектов в простой коммуникации?
6. Каковы позиции и функции субъектов в культурно-организованной
коммуникации?
Практические задачи
Задача 1. Опишите председателя КСК как социокультурного работника.
Задача 2. Отметьте, используя таблицу 5.1, собственные ошибки в коммуникации и недостаточность необходимых качеств. Составьте мероприятия по
совершенствованию собственной культуры общения и коммуникации.
Задача 3. Составьте план проведения собрания жильцов с повесткой
«Проведение ремонта и термомодернизации МЖД». Сделайте презентацию организации и ведения собрания.
254
Литература
1. Закон РК «О жилищных отношениях» от 29.05.2010 г.
2. Верхоглазенко В.Н., Хлюнева М.В., Звезденков А.А. Эффективная
модель делового совещания // Консультант директора, 1998. - № 15.
3. Эрик Берн. Игры, в которые играют люди. Психология человеческих
взаимоотношений; люди, которые играют в игры. Психология человеческой
судьбы: пер. с англ./ Общ. ред. М.С. Мацковского. - СПб: Лениздат, 1992.
4. Роджерс К. К науке о личности //История зарубежной психологии.
М.: МГУ, 1986.
5. Зазыкин В.Г., Чернышев А.П. Менеджер: психологические секреты
профессии. - М., 1992.
6. Основы психотехнологии общения менеджера: Учебное пособие
М.:ИНФА-М; Новосибирск: НГАиЭ, 1998.
7. Самыгин С.И., Столяренко Л.Д. Психология управления: Учебное пособие Ростов н/Д.: Изд-во «Феникс»,1997.
8. Социальная психология и этика делового общения: Учеб. пособие для
вузов / В.Ю. Дорошенко, Л.И. Зотова, Н.А. Нартов и др.; под общей ред. проф.
В.Н. Лавриненко. М.: Культура и спорт, ЮНИТИ, 1995.
9. Анисимов О.С. Методологическая версия категориального аппарата
психологии. Новгород, 1990.
10. Анисимов О.С., Цой В.И. Теория и практика управленческого мышления: Учебное пособие. – Караганда: КарГТУ, 2002. – 164 с.
11. Цой В.И. Теоретические схемы управленческого мышления. - Учебное пособие. – Астана: МПА «Туран-Профи», 2006 – 89 с.
12. Анисимов О.С., Цой В.И., Исабеков М.У. Методологические схемы
управленческого образования. - Монография – Караганда, 2007. – 177 с.
13. Цой В.И., Омаров М.Е., Шайкежан А. Басқару ойын ұйымдастыру
құралдары. - Оқуқұралы. – Астана: «Тұран-Профи» ХКА, 2012 – 102 бет.
14. Bischof K.: Jedergewinnt. Die Methodener folgreicher Gesprächführung.
Praktische Hilfenfüreffiziente Besprechungen und Technikenzur Problemlösung.
Planegg, 1997. (Бишов К. Каждый выигрывает. Методы успешного ведения разговора. Практическая помощь для эффективного обсуждения и техника решения проблем. Планегг, 1997.
15. Gordon T.: Managerkonferenz. Effektives Führungstraining. München,
1999. (Гордон, Т.: Менеджер-конференция. Эффективный тренинг для руководящих работников. Мюнхен, 1999.
16. Günther U., Sperber W.: Handbuchfür Kommunikations und
Verhaltenstrainer. Psychologische und organisatorische Durchführung von Trainingsseminaren, München, 1993. (Гюнтер У., Шпербер В.: Руководство по коммуникационному тренингу. Психологическое и организационное проведение тренингов. Мюнхен, 1993.
255
Модуль 6 – Пилотные проекты (практические примеры)
Кровля
Стены
ПП «ЭЭ МЖД»
г. Караганда
Стены
Лифт
ПП «Күйші Дина-37»
(г. Астана)
ПП «Мустафина-26»
(г. Караганда)
ПП «Палдиское ш.-171»
(г. Таллин)
Подъезд
Подвал
АТП
ПП «МЖД КСК «Айнур»
(г. Астана)
ПП «Максат-12/2»
(г. Алматы)
ПП «КСК «Сары-Арка, 7»
(г. Астана)»
ПП «МЖД «Степной-4/8»
(г. Караганда)
Рисунок 6.1 - Предметы пилотных проектов
Данный модуль предназначен для руководителей КСК, управляющих
компаний (УК), специалистов и менеджеров по эксплуатации и обслуживанию
многоквартирных жилых домов, обеспечивающих организацию их капитального ремонта и термомодернизацию.
Информация может быть полезна также для членов инициативных групп
собственников, Советов жильцов многоквартирных домов, Ассоциаций КСК,
руководителей и специалистов Акиматов, жилищных инспекций, коммунальных предприятий, сервисных компаний.
Цель модуля: формирование базовых представлений и отдельных умений
для организации проектов по капитальному ремонту и термомодернизации
МЖД.
256
Тема 6.1. Пилотный проект «Капитальный ремонт с
термомодернизацией МЖД по ул. Күйші Дина-37, Астана»
Информация о МЖД по ул. Күйші Дина, 37 (г. Астана)
Наименование
Год постройки
Число этажей
Число квартир
Количество юридических лиц (магазины, офисы и т.д.)
Площадь застройки
Общая площадь квартир и нежилых помещений
Жилая площадь
Общая площадь двора
Описание
1987 г.
5 этажа, подвал
95
11
1631,3 м²
6712,5 м²
3 762,6 м²
6 145,7 м²
Цель проекта: внедрение эффективной системы управления и содержания объекта кондоминиума, путем апробации алгоритма организации ремонтных работ и модели взаимодействия участников жилищных отношений.
Задачи проекта:
– создание площадки для демонстрации выгод от проведения капитального ремонта МЖД с термомодернизацией (энергоэффективные и ресурсосберегающие мероприятия);
– отработка различных сроков возврата финансовых средств;
– создание системы организации и мониторинга ремонтных работ, разработка стандартов организации и мониторинга проведения ремонтных работ
МЖД;
– подготовка комплекса методических и практических рекомендаций по
созданию и развитию управляющих компаний и альбом стандартов деятельности управляющих компаний для последующего тиражирования.
– организация Совета жильцов жилого дома и вовлечение собственников
квартир на всех этапах принятия решений.
Ожидаемые результаты:
– сокращение расходов на оплату теплопотребления многоквартирного
дома;
– рост рыночной стоимости квартир жилого дома;
Управление проектом: ТОО «Управляющая компания «АстанаҚызмет».
Финансирование проекта осуществляется в рамках Программа модернизации ЖКХ РК на 2011-2020 гг. в сумме 73,7 млн. тенге.
Продолжительность реализации проекта: март-сентябрь, 2012 г.
Алгоритм организации и проведения ремонтных работ:
1. Регистрация объекта кондоминиума на основании заявления и соответствующего перечня документов в органах юстиции;
2. Открытие сберегательного счета.
257
3. Собственники квартир на общем собрании выбирают форму и орган
управления объектом кондоминиума;
4. Собственники квартир заключают договор с ТОО «Управляющая компания «Астана-Қызмет»;
5. Собственники квартир формируют и утверждают на общем собрании
Совет жильцов, который выражает и защищает их интересы в составе:
– управляющий домом;
– старшие по подъездам;
– представитель местного исполнительного органа;
– представитель жилищной инспекции;
6. На общем собрании утверждается решение о ремонте;
7. Проведение технического обследования жилого дома;
8. Проведение энергетического аудита;
9. Разработка, утверждение, согласование и проведение государственной
экспертизы проектно-сметной документации (ПСД);
10. Определение субподрядной организации;
11. Утверждение сметы расходов по проведению ремонта и размера ежемесячной платы;
12. Заключение договора на выполнение ремонтных работ;
13. Обеспечение контроля за ходом проведения ремонтных работ;
14. Приемка работ;
15. Выплата возвратных средств.
График реализации проекта
№
1
2
Виды работ
Обследование МЖД
4
Составление дефектного акта
5
Разработка ПСД
7
8
9
апр
Информационноразъяснительная работа с
собственниками квартир
Получение согласия собственников квартир на проведение ремонта
3
6
I кв.
март
Проведение энергетического
обследования
Согласование ПСД с собственниками, жилищной инспекцией и госэкспертизой
Разработка и согласование 3х сторонних договоров
Начало и проведение
ремонтных работ
258
II кв.
III кв.
май июнь июль авг
сент
Функции совета жильцов МЖД по организации капитального ремонта
указаны в Положении о совете жильцов многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г Астана, ул. Күйші Дина, 37 (рисунок 6.2):
 принимать к рассмотрению любые вопросы, не являющиеся исключительной компетенцией общего собрания собственников квартир (помещений) согласно закону РК «О жилищных отношениях»;
 рекомендовать органу управления объектом кондоминиума выбор подрядных (субподрядных) организации на выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества объекта кондоминиума;
 осуществлять оценку качества выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества объекта кондоминиума;
 выбирать управляющего домом;
 поднимать к обсуждению все необходимые вопросы по обслуживанию
жилого дома;
 контролировать своевременность и качество организации органом управления объектом кондоминиума заявок собственников квартир и коммерческих помещений по устранению аварий и повреждений общего имущества в МЖД.
до
после
Рисунок 6.2 - Капитальный ремонт МЖД «Күйші Дина-37»
Результаты и оценка проекта. Проект реализован в многоквартирном
жилом доме 1987 года постройки. В основу автоматизированной системы диспетчеризации проекта с капитальным ремонтом и термомодернизацией был положен открытый стандарт беспроводной связи для систем сбора данных и
управления ZigBee (рисунок 6.3).
Задача системы – обеспечение одновременного непрерывного контроля
технологических параметров всех видов коммунальных ресурсов (холодное и
горячее водоснабжение, тепло-, электро- и газоснабжение и др.) единым, поэтапно наращиваемым комплексным решением. За показаниями приборов
можно следить на расстоянии, в онлайн режиме и снимать их дистанционно.
259
Экономия до 25% теплопотребления дома возможна благодаря установленному
общедомовому прибору учета и автоматизированному тепловому пункту.
Выполненные виды работ на основе расчетных показателей ПСД
Наименование
Инженерные системы
Фасад
Кровля
Подвальное помещение
Подъезды
Прочие работы
ИТОГО:
Оплата физическими лицами
Оплата юридическими лицами
Норма расходов на 1 м2 собственников квартир
и помещений с учетом доли участия в объекте
кондоминиума
Сумма, тенге
14 462 583
17 081 213
8 549 272
11 818 390
14 215 708
7 563 194
73 690 340
49 109 156
24 581 184
10 978
Система диспетчеризации МЖД, созданная на базе Wi-Fi, поглощает несколько киловатт энергии в час, а основанная на ZigBee система позволяет делать это потребление в десятки, а иногда и в сотни раз меньше. Нет необходимости производить замеры температуры каждую секунду, достаточно одного
раза в течение пяти минут. Все остальное время источник питания находится в
«спящем режиме», отправляя данные по мере надобности. Таким образом, он
служит не месяц, как было раньше при бесперебойном режиме использования,
а порядка 8-9 лет.
Многоквартирный жилой дом по улице Күйші Дина, 37 состоит из 8
подъездов и 95 квартир, и по многим показателям является типовым. После запуска проекта произошла смена органа управления МЖД и созданы условия
для оптимального взаимодействия собственников квартир с управляющей и
сервисной компаниями. Собственники сами контролируют весь процесс по
управлению домом – от ремонтных работ до установления необходимой температуры в помещениях.
Расходы на капитальный ремонт дом составили 73 миллиона тенге. Финансовые средства выделены в рамках Программы модернизации ЖКХ, также
проект поддержали столичный Акимат и АО «Астана Innovations».
Собственники будут выплачивать беспроцентный заем в течение 15 лет,
что составляет в среднем 4000 тенге в месяц для 4-хкомнатной квартиры. По
данному проекту государство выделило жилищную помощь в размере 20,5
миллиона тенге.
Система диспетчеризации успешно работает, демонстрируя выгоды использования энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий при проведении капитального ремонта по Программе модернизации ЖКХ, создании
260
системы организации и мониторинга ремонтных работ, выработки механизмов
эффективного управления кондоминиумом.
Рисунок 6.3 - Система диспетчеризации МЖД «Күйші Дина-37»
Расчеты энергетических параметров и предложения для повышения
энергоэффективности МЖД «Күйші Дина-37» выполнены и предложены техническим экспертом
Ральфом Хилленбергом, директором Инженернопроектного бюро ООО «IPB.B», г. Берлин (рисунки 6.4-6.10)
261
Рисунок 6.4 - Немецкий энергетический паспорт до санации
МЖД «Күйші Дина-37»
Рисунок 6.5 - Немецкий энергетический паспорт при
проведении всех мероприятий по повышению энергоэффективности
Рисунок 6.6 - Немецкий энергетический паспорт при
проведении отдельных мероприятий
262
Рисунок 6.7 - Сопоставление затрат капитального ремонта
263
Рисунок 6.8 - Немецкий энергетический паспорт (вариант 2)
Рисунок 6.9 - Немецкий энергетический паспорт (вариант 2)
264
Рисунок 6.10 - Немецкий энергетический паспорт после проведения капитального ремонта «Күйші Дина-37»
Вопросы для закрепления
1. В чем отличие функций Совета жильцов и Совета собственников объекта кондоминиума МЖД?
2. Какие модели апробируются в данном пилотном проекте?
3. Между кем заключается трехсторонний договор перед началом проведения ремонтных работ?
Примеры
 Проекты модернизации «Шпандаувег», «Шарлоттенбургер» для жилых домов (г. Берлин) представлены в модуле № 2 «Организация капитального
ремонта и термомодернизации».
Практические задачи
Задача 1. Построить причинно-следственную диаграмму задач проекта.
Задача 2. Рассчитать среднюю сумму выплаты за ремонт дома с одной
квартиры.
Задача 3. Составить схему алгоритма организации и проведения ремонтных работ с указанием основных участников ремонта многоквартирного дома.
Задача 4. По каждому из 15-ти пунктов алгоритма проведения ремонта
укажите субъектов, которые должны выполнять указанные виды работ.
Задача 5. Распределить условно затраты на ремонт по месяцам, опираясь
на свой опыт. Выделить месяц максимальных затрат.
265
Тема 6.2. Пилотный проект «Капитальный ремонт и модернизация
МЖД по ул. Мустафина-26, Караганда»
Информация о многоквартирном доме по ул. Мустафина-26:
Наименование
Год постройки
Число этажей
Число квартир
Количество подъездов
Количество помещений
Физический износ
Материал стен
Объем здания
Количество юридических лиц (магазины, офисы и т.д.)
Площадь застройки
Общая площадь квартир и нежилых помещений
Жилая площадь
Отапливаемая площадь
Высота потолков
Площадь остекления
Вид окон
Описание
1959 г.
3 этажа, подвал
25
4
284
40 %
кирпич
10 791 м3
3
863,3 м²
2 648,3 м²
904,6 м²
1 772,9 м2
2,5 м
260,6 м2
с двойными деревянными
рамами (42 %) и однокамерные стеклопакеты (58 %)
Управление проектом модернизации дома осуществляет управляющая
компания «Шебер».
Впервые в Казахстане при поддержке ПРООН и Акимата Карагандинской
области в г. Караганде в 2009 г. создана частная энергосервисная компания
(ЭСКО) на базе ТОО НПФ «Эргономика». ЭСКО оказывает энергосервисные
услуги по отоплению зданий, сокращению теплопотребления, снижению оплаты потребителей за теплоэнергию и повышению надежности теплоснабжения
зданий.
ЭСКО выполняет полный цикл проектов по энергосбережению, включая
проектирование теплового узла, согласование его в установленном порядке,
монтаж оборудования и его сервисное обслуживание. Важный элемент работы
ЭСКО – взаимодействие с клиентами по определенным бизнес-моделям.
В 2011 г. ЭСКО на базе ТОО НПФ «Эргономика» выполнила энергоаудит жилого дома. В результате энергоаудита было предложено установить
автоматизированный тепловой пункт (АТП) с использованием теплообменника,
который позволяет получать тепло, поставляемое тепловыми сетями, по минимально возможной стоимости. Применение теплообменника позволяет снизить
давление во внутренней системе отопления (теплые полы, радиаторы) до минимально необходимого (возможно применять трубы, радиаторы, запорную
арматуру и другие материалы с рабочим давлением до 6 бар), а также сохранить
систему от загрязнений. Установка АТП позволит экономить до 15% потребляемой тепловой энергии.
266
Выводы по результатам энергоаудита:
1. Реальное (изношенное) состояние здания приводит к 1,5 кратному увеличению тепловой нагрузки по отношению к проектной (0,17 Гкал/час против
0,11 Гкал/час).
2. Реальная нагрузка здания больше в 2,3 раза, чем нормативная, по которой происходит оплата (0,17 Гкал/час против 0,075 Гкал/час).
3. При установке теплосчетчика (без термомодернизации) жильцы будут
платить в 2,3 раза больше.
4. Тепловые сети теряют из-за несовершенства метода начисления оплаты
и отсутствия теплосчетчика 480 Гкал/год или 1 070 400 тенге/год.
5. В случае выполнения всех мероприятий по термомодернизации здания
можно добиться уменьшение оплаты в 1,5 раза (0,05 Гкал/час против 0,075
Гкал/час).
6. В случае изменения нормы оплаты за отопление в г. Караганда с обязательным учетом проектной специфики здания срок окупаемости сократится в
1,5 раза.
7. В случае изменения нормы оплаты, позволяющей учитывать не только
проектную специфику дома, но и его фактическое состояние, сроки окупаемости мероприятий по термомодернизации сократятся в 2,5 раза.
8. Сроки окупаемости термомодернизации сократятся в 2,5 раза при переходе с нормативной оплаты на приборный учет, т.е. жильцы будут сразу же заинтересованы в термомодернизации здания.
9. В случае если стоимость теплоэнергии (Гкал) для жилого сектора и для
юридических лиц в г. Караганда сделать равной, то сроки окупаемости также
сократятся примерно в 2,5 раза.
10. Несмотря на неудовлетворительное состояние жилого дома, его малоэтажность и заниженный норматив, после комплексной термомодернизации
возможно окупить все затраты и уменьшить оплату за отопление.
Предлагаемые мероприятия по энергоэффективности:
 Теплоизоляция водопровода;
 Утепление крыши;
 Установка АТП и СТУ;
 Установка термостатических клапанов;
 Установка поквартирных теплосчетчиков;
 Установка балансировочных клапанов - гидравлическое уравнивание давления;
 Теплоизоляция стен;
 Замена окон.
Выполненные виды работ. В настоящее время в жилом доме за счет
средств ЭСКО установлен современный автоматизированный тепловой пункт и
локальный водогрейный пункт (рисунок 6.11).
Произведена полная замена трубопроводной и запорной арматуры в тепловом узле. Установлены счетчик тепловой энергии, регулятор температуры
ГВС прямого действия, циркуляционный насос на ГВС, присоединение контура
267
системы отопления к центральным тепловым сетям произведено по независимой схеме с установкой 2-х теплообменников, для отпуска расчетного количества тепловой энергии установлен регулирующий клапан с электроприводом. В
качестве управляющего системой принят электронный микропроцессорный регулятор с погодной компенсацией марки ECL200 с управляющей картой Р30.
При помощи инновационного оборудования в 25 квартирах происходит
автоматическая регуляция температуры в зависимости от уличной погоды, что
позволяет экономить около 30 % тепловой энергии.
Рисунок 6.11 - Тепловой узел и локальный водогрейный пункт
По Программе модернизации ЖКХ был произведен капитальный ремонт
кровли, фасада, систем водопровода и канализации подвала и подъездов. По
поддержке Проекта ПРООН/ГЭФ «Энергоэффективное проектирование и строительство жилых зданий» заменены окна.
Общая стоимость проекта 45,9 миллионов тенге.
Оценка результатов. Основными критериями оценки проведенных мероприятий по энергоэффективности и энергосбережению являются:
 экономический эффект (снижение потребления и стоимости энергоресурсов);
 экологический эффект (снижение выбросов парниковых газов);
 косвенные выгоды (повышение качественного уровня теплоснабжения).
 связанные выгоды (внимание к проблемам энергосбережения приводит к повышению озабоченности проблемами общей эффективности системы,
взаимоотношений потребителей и энергоснабжающих организаций, платежей и
ответственности в сфере ЖКХ, отношения к бюджету потребителей).
Экономический эффект за один отопительный сезон
Экономия тепловой энергии
%
Гкал
29,2
136,52
Сокращение выбросов парниковых газов, усл. тонн
73,4
268
Экономия денежных
средств, тенге
37799
Апробирована бизнес-модель работы ЭСКО с жилым сектором зданий,
которая предполагает заключение контракта с органом управления объектом
кондоминиума (КСК или управляющей компанией) на организацию оплаты
тепловой энергии собственниками квартир (рисунок 6.12).
Рисунок 6.12 - Модель работы ЭСКО с жилым сектором зданий
Вопросы для закрепления:
1. Почему использование теплообменника в АТП позволяет использовать тепловую энергию по возможно низкой стоимости?
2. Какие факторы по указанному жилому дому предопределяют
уменьшение оплаты за тепловую энергию?
3. Почему использование теплообменника в АТП предохраняет систему отопления жилого дома от загрязнения?
4. Почему при установке теплосчетчика жильцы дома будут платить в
2,3 раза больше?
5. По каким причинам фактическая тепловая нагрузка указанного жилого дома превышает проектную в 1,5 раза (0,17 Гкал/час против 0,11
Гкал/час)?
Примеры
 Определение тепловых потерь через окна.
В данном жилом доме 130 окон двух видов:
1. Окна с двойными деревянными рамами – 55 шт.;
2. Пластиковые однокамерные стеклопакеты – 75 шт.
Общая площадь остекления составляет 260,6 м2, что является 7,6% от
всей площади ограждающих конструкций.
Определим тепловые потери через окна по формуле:
269
Qокон = Sокон  qокна,
где: Qокон – тепловые потери здания через окна, Вт;
Sокон – площадьокон, м2;
qокна – теплопотери окна, Вт/м2.
Площадь остекления двойными деревянными рамами – 86,7 м2.
Площадь остекления однокамерными стеклопакетами – 119,9 м2.
Для определения тепловых потерь через окна, воспользуемся таблицей 1,
в которой приведены значения тепловых потерь окон различной конструкции.
Теплопотери окон различной конструкции при ΔТ = 29° С
(Тнар.воз .= - 7°С, Твнутр.= 22° С)
Тип окна
Теплопотери окна, Вт/м2
Используемые окна.
Окно с двойными деревянными рамами
78
Стеклопакет (толщина стекла 4 мм) 4-16-4
90
Предлагаемые окна на рынке РК
Двухкамерный стеклопакет 4-6-4-6-4
69
Двухкамерный стеклопакет 4-Ar6-4-Ar6-4
66
Двухкамерный стеклопакет 4-6-4-6-4К
55
Двухкамерный стеклопакет 4-Ar6-4-Ar6-4К
48
Двухкамерный стеклопакет 4-8-4-8-4
64
Двухкамерный стеклопакет 4-Ar8-4-Ar8-4
62
Двухкамерный стеклопакет 4-8-4-8-4K
53
Двухкамерный стеклопакет 4-Ar8-4-Ar8-4K
47
Двухкамерный стеклопакет 4-10-4-10-4
62
Двухкамерный стеклопакет 4-Ar10-4-Ar10-4
59
Двухкамерный стеклопакет 4-10-4-10-4K
50
Двухкамерный стеклопакет 4-Ar10-4-Ar10-4K
45
Двухкамерный стеклопакет 4-12-4-12-4
59
Двухкамерный стеклопакет 4-Ar12-4-Ar12-4
56
Двухкамерный стеклопакет 4-12-4-12-4K
46
Двухкамерный стеклопакет 4-Ar12-4-Ar12-4K
42
Двухкамерный стеклопакет 4-16-4-16-4
56
Двухкамерный стеклопакет 4-Ar16-4-Ar16-4
53
Двухкамерный стеклопакет 4-16-4-16-4K
45
Двухкамерный стеклопакет 4-Ar16-4-Ar16-4K
40
Тепловые потери через существующие окна составляют:
270
Qокон = (86,778) + (119,990) = 17 554 Вт = 17,6 кВт.
Таким образом, мощность тепловых потерь через установленные окна
оцениваются в 17,6 кВт (0,015 Гкал/час), что составляет примерно 14% от средней проектной нагрузки.
Согласно результатам тепловизионной съемки выявлено, что:
- уплотнения и запорные механизмы пластиковых окон не обеспечивают
герметичность в местах соприкосновения рамы окна и его створки;
- пространство между рамой окна и оконным проемом утеплено недостаточно, поэтому по периметру рамы окна наблюдаются мостики холода.
На термограммах пластиковых окон видно, что холодный воздух проникает в помещения по периметру створок окна из-за некачественных уплотнителя
и запорного устройства. Температура створки окна достигает 21° С, а в местах
поступления воздуха снижается до - 4° С.
На термограммах окон по периметру рамы виден мостик холода, образуемый вследствие недостаточного утепления пространства между рамой окна и
оконным проемом. Температура на мостиках холода опускается до 1,4° С.
В связи с некачественными элементами окон и их монтажа, происходят
дополнительные теплопотери по периметру рамы и створок окон. Общая площадь потерь тепла составляет примерно 11,7 м2.
271
По данным тепловизионной съемки, разница максимальной и минимальной
температуры, приведенной к средней температуре наружного воздуха (-7°С)
составляет примерно 15°С.
Количество дополнительных тепловых потерь определим по формуле:
Q = S ΔT α
где:
Q – потери тепла по периметру рам и створок окон, Вт;
S – площадь теплопотерь, м2;
ΔT – разница максимальной и минимальной температуры, °С;
α – коэффициент теплоотдачи от плоской стенки воздуху (17 Вт/м2°С).
Подставив известные значения, получим:
Q = 11,71517 = 2 895 Вт = 2,9 кВт.
Таким образом, общая мощность потери тепла через окна, некачественные
элементы окон, а также из-за недостаточной теплоизоляции пространства между рамой окна и оконным проемом составляет около 20 кВт (0,02 Гкал/час), что
составляет примерно 16 % от средней проектной нагрузки.
Для сокращения тепловых потерь через окна, рекомендуем заменить все
установленные окна. При замене окон на двухкамерный стеклопакет 4-16-4-164 K, после качественного выполнения монтажных работ тепловые потери
уменьшаются и составляют:
Qокон = 206,645 = 9 297 Вт = 9,3 кВт.
Вывод: при замене существующих окон на двухкамерные стеклопакеты 416-4-16-4 K, мощность тепловых потерь через окна уменьшается на 10,7 кВт
(0,009 Гкал/час), или примерно в 2 раза.
Ожидаемая экономия тепла за отопительный сезон при внедрении данного
мероприятия составляет:
Nэкон.=10,7 кВт  24 ч  30 дн  7 мес = 53 928 кВт  час ≈ 46,5 Гкал.
Практические задачи
Задача 1. Определить физический износ жилого дома по ул. Мустафина,
26 (г. Караганда) по сроку эксплуатации.
Задача 2. Определить величину затрат на ремонт на единицу жилой площади дома, отапливаемой площади
Задача 3. Определить срок окупаемости проекта термомодернизации жилого дома по ул. Мустафина, 26 (г. Караганда) при фактической экономии тепловой энергии 30 %.
272
Тема 6.3. Пилотный проект «Энергоэффективный
многоквартирный дом по ул. Ермекова, 9-5, Караганда»
В рамках проекта Правительства РК и Программы развития ООН «Энергоэффективное проектирование и строительство жилых зданий», предусматривающего сокращение эмиссии парниковых газов в жилищном секторе Казахстана, реализуется пилотный проект по строительству энергоэффективного жилого дома в г. Караганда.
Заказчик: Акимат г. Караганда.
Месторасположение: ул. Ермекова, микрорайон 9, блок 5.
Проектировщик: ТОО «Укспроект - 2006».
Основная цель: внедрение международного опыта энергоэффективного
проектирования жилых зданий для снижения энергоемкости здания и объема
выбросов парниковых газов, экономии эксплуатационных расходов.
Проектируемый жилой дом должен иметь класс энергетической эффективности «А» (очень высокий) либо быть не ниже класса «В» (высокий) в соответствии с действующими строительными нормами Республики Казахстан: СН
РК 2.04-21-2004 «Энергопотребление и тепловая защита гражданских зданий» и
МСН 2.04-02-2004 «Тепловая защита зданий».
Финансирование проектирования и строительства жилого дома осуществляется из бюджета г. Караганды в рамках государственной программы
по направлению повышения мобильности трудовых ресурсов «Программа занятости - 2020» для обеспечения жильем участников программы. Проект ПРООН по энергоэффективному строительству осуществляет софинансирование
пилотного объекта в части привлечения международных экспертов для разработки энергоэффективных мероприятий проектирования и строительства.
В качестве международной экспертной группы по проекту выступил научноисследовательский институт НИПТИС им. Атаева Республики Беларусь.
Основные характеристики объекта
Наименование
Количество этажей
Количество блок-секций
Конструктивная система
Количество квартир
Общая площадь квартир
Отапливаемая площадь здания
Высота этажа
Высота подвала
Описание
10
4
кирпичное здание
170
13676,3 м²
1764,7 м2
2,8 м
2,1 м
Приведенное сопротивление теплопередаче с утеплением наружных непрозрачных ограждений по зданию составляет:
- наружных стен
- окон
- чердачного перекрытия
- цокольного перекрытия
273
2,13 Вт/м2·0С
1,00 Вт/м2·0С
3,68 Вт/м2·0С
2,15 Вт/м2·0С



Проектные энергоэффективные решения
Теплоизоляция наружных ограждающих конструкций:
1. отсутствие смещения утеплителя по высоте кладки;
2. дополнительное утепление наружных стен чердака минераловатными плитами и в области примыкания перекрытий к наружным
стенам;
3. установка термовкладышей на высоту плиты из минераловатных
плит в торцевых зонах опирания плит;
4. утепление цокольного железобетонного перекрытия;
5. утепление совмещенного перекрытия лестнично-лифтового узла
по железобетонным плитам;
6. приведенное сопротивление теплопередаче окон 1,00 м²•°C/Вт.
Эффективная инженерная система:
1. система принудительной приточно-вытяжной вентиляции
с рекуперацией тепла;
2. оснащение отопительных приборов автоматическими терморегуляторами;
3. единая сеть систем мониторинга здания;
4. горизонтальная система разводки отопления;
5. поквартирная установка тепловых счетчиков;
6. автоматизированная система регулирования теплопотребления.
Расчетный удельный расход тепловой энергии на отопление здания за год
составляет 55,7 кДж/(м2°Ссут), что соответствует условию требуемого
для класса энергетической эффективности Б «высокий» удельного расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию при 64,836,0
кДж/(м2°Ссут).
Удорожание проекта за счет мероприятий по повышению энергоэффективности составляет около 10 %, экономия за счет мероприятий по повышению
энергоэффективности более 30 %.
По окончании строительства проектом ПРООН будет проводиться мониторинг снижения энергоемкости здания.
Этапы работ, выполняемые Институтом жилища (НИПТИС им. Атаева
С.С., Республика Беларусь):
1. Определить требуемый для энергоэффективного здания уровень теплозащиты ограждающих конструкций и эффективность рекуперации тепла удаляемого воздуха.
2. Выполнить расчеты теплопотерь помещений здания.
3. Выполнить технико-экономическое обоснование энергосберегающих
решений при проектировании здания.
4. Разработать раздел проектной документации энергосберегающих систем вентиляции с утилизацией тепла вентиляционных выбросов.
5. Разработать раздел проектной документации по автоматизации,
управлению и диспетчеризации систем здания.
274
6. Разработать теплоэнергетический паспорт объекта.
7. Разработать инструкцию для жильцов по эксплуатации и обслуживанию инженерного оборудования квартир
Вопросы для закрепления:
1. Каковы требования к зданиям класса энергетической эффективности
«А» (очень высокий)?
2. Какая связь между снижением энергоемкости многоквартирного дома
и объемом выбросов парниковых газов?
3. Какие дополнительные функции и виды работ возникнут у органа
управления при содержании и обслуживании многоквартирного дома
по адресу г. Караганда, ул. Ермекова, микрорайон 9, блок 5?
Примеры
 Установка вентиляционных систем с рекуперацией тепла при строительстве и реконструкции позволяет отказаться от значительной части отопительного оборудования.
Рекуперация тепла (от лат. recuperatio – воспроизводство, возвращение) это процесс, при котором тепло удаляемого из помещения воздуха используется для нагрева подаваемого воздуха. Нагретый воздух забирается под действием вентиляторов в наиболее влажных помещениях и через воздуховоды удаляется наружу здания. Однако прежде чем покинуть здание, он проходит через
теплообменник рекуператора, где оставляет большую часть тепла, которым
нагревается забираемый снаружи холодный воздух (он также проходит через
тот же теплообменник, но уже в противоположном направлении) и подаётся
внутрь.
Внедрять рекуперативную установку гораздо проще и дешевле на стадии
строительства. В уже эксплуатирующемся здании установить систему, отвечающую всем требованиям заказчика, будет намного сложнее, ведь придётся
нарушать отделку, менять дизайн и прокладку электросетей. Новая инженерная
система окупается за 6-10 лет.
 Двухтрубная система с горизонтальной поквартирной разводкой позволяет учитывать расход тепла для каждой отдельной квартиры и ограничить
возможность жильцов самостоятельно увеличивать мощность отопительных
приборов. Несмотря на более высокую стоимость компонентов, такая система
обладает целым рядом преимуществ:
- позволяет службе эксплуатации отключить только одну квартиру,
например, в случае аварии или при необходимости ремонта, замены отопительных приборов;
- может быть оборудована поквартирными теплосчетчиками, что позволяет установить наиболее экономичные параметры микроклимата. Например,
при длительном отсутствии можно понизить температуру в помещении и экономить энергию;
275
- независимость разводки от других квартир предполагает возможность
индивидуального проектирования отопления квартиры в зависимости от пожеланий ее владельца. К тому же отсутствие стояков в квартире и скрытая прокладка значительно улучшают внешний вид помещения;
- ремонтопригодность системы – скрытая прокладка в гофре позволит,
при необходимости, произвести замену поврежденного участка трубы без
вскрытия конструкции стены или пола.
 Годовой доход от экономии топлива в процессе эксплуатации проектируемого дома составит –7807 $, срок окупаемости энергоэффективных мероприятий – 8,6 лет.
Практические задачи
Задача 1. Рассчитайте годовой расход тепловой энергии проектируемого
многоквартирного дома.
Задача 2. Соотнесите удельный расход тепловой энергии на отопление
проектируемого здания за год и одного из многоквартирных домов, обслуживаемых вами.
Задача 3. Составить штатное расписание сотрудников и специалистов органа управления по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома по
адресу г. Караганда, ул. Ермекова, микрорайон 9, блок 5.
276
Тема 6.4. Пилотный проект МЖД «Максат-12/2», Алматы
Характеристика МЖД «Максат-12/2»
Наименование
Год постройки
Число этажей
Количество подъездов
Общая площадь
Число квартир
Число комнат
Проживает жильцов
Отапливаемая площадь
Конструкция
Описание
1969 г.
4 этажа, подвал
4
2686,4 м2
56
128
135 чел.
3 287 м2
сборная, панельная
железобетон с заполнением - керамзитобетон (0,22 м)
Наружные стены
Характеристики текущего состояния объекта:
 автоматическая система регулирования теплового потока тепла
(АСРТП) в проекте не были предусмотрены;
 отсутствует общедомовой прибор учета тепловой энергии;
 трубопроводы, по которым подается тепло внутри дома (в подвале), не
имеют теплоизоляции;
 фасад и крыша дома давно требуют капитального ремонта;
 технический персонал КСК имел недостаточные представления и навыки о возможностях эффективного использования тепловой энергии в жилом
доме;
 у жителей дома, как и практически жителей всего КСК, имеется слабое
представление о возможностях проведения энергоэффективных проектов в жилых зданиях;
 для жителей дома с низким достатком расходы на тепло и горячую воду
при постоянной тенденции их повышения являются обременительными, а стоимость мероприятий по эффективному использованию энергии в жилом доме
чрезвычайно дорогой или непосильной для бюджета семьи.
Расчетное и измеренное значения энергопотребления до и после внедрения мероприятий по сохранению энергии обобщены в следующем энергетическом балансе.
277
Система отопления. Тепловой узел оборудован элеватором для смешения греющей воды с нижним розливом, в качестве обогревательных приборов
применены чугунные радиаторы марки М-90 (рисунок 6.13). Подача тепла в
здание осуществляется от тепловых сетей города по зависимой схеме через водоструйный элеватор на вводе без регулятора теплового потока на отопление.
Система горячего водоснабжения осуществляется по открытой схеме и также
без фиксации температуры подаваемой горячей воды. Эксплуатация систем
находится на крайне низком уровне.
Рисунок 6.13 - Термомодернизация МЖД «Максат - 12 мкр., № 2»
Выполненные мероприятия
1. Смонтирован блочный тепловой пункт (БТП), позволяющий в автоматическом режиме регулировать теплопотребление жилого дома в зависимости
от фактической температуры наружного воздуха. Горячее водоснабжение при
этом переведено на закрытую систему (будет функционировать в зимнее время,
когда технологически возможна циркуляция теплоносителями от центральных
тепловых сетей).
2. Элеватор, обеспечивающий до проекта подключение этого жилого дома к тепловым сетям не демонтирован. Наряду со смонтированным БТП его
планируется использовать в качестве экспозиционного объекта при проведении
разъяснительной работы среди собственников и КСК города для тиражирования подобных проектов.
3. На каждый стояк внутренней разводящей системы отопления здания
установлен балансировочный клапан, что позволит распределять теплоноситель
более равномерно с учетом экспозиции размещения дома (солнечная и теневая
стороны).
4. Установлен общедомовой прибор учета тепловой энергии с системой
дистанционной передачи данных по мобильной связи.
5. Утеплены разводящие трубы в подвальном помещении.
278
6. В летний период КСК «Максат» произвёл замену окон в подъездах, а
также за счет накопленных средств от экономии организована замена окон в
квартирах на энергосберегающие конструкции.
7. Проводится оценка возможностей для проведения полного утепления
фасада и крыши этого жилого дома за счет Программы модернизации ЖКХ.
Для этого отрабатываются варианты использования утеплителя – минеральная
вата, пенополистирол, энергосбергающая краска.
Результаты
Экономия энергии. По результатам проведенного энергоаудита сокращено потребление тепловой энергии зданием примерно на 20-25 % от базовой
линии.
В результате модернизации в здании жилого дома не только полностью
устранены «недотопы», но и значительно снижен уровень «перетопов». Средняя экономия теплоэнергии составила 11,8 % (рисунок 6.14).
Удельное теплопотребление
объекта в год, кВтч/м2
до
после
240,6
149
Экономия,
кВтч/м2 в год
91,6
Класс
энергоэффективности
до
после
Е
Г
Q расчетное
80,00
Q фактическое
60,00
Гкал/мес
40,00
20,00
0,00
20.10.11 - 1.11.11. 1.12.11 1.01.12 30.10.11 г. 30.11.11 г. 31.12.11 г. 19.01.12 г.
Рисунок 6.14 - Сравнительный анализ потребления тепловой энергии
Затраты и источники финансирования. Капитальные затраты на техническую часть демонстрационного проекта составили:
 22 768 долларов - стоимость и установка БТП,
 около 5 000 долларов - замена окон в подъездах на энергосберегающие,
 примерно 18 000 долларов - замена окон в квартирах собственников
на заемной основе из фонда энергосбережения КСК.
 операционные расходы по обслуживанию установленного оборудования в тепловом узле составят примерно 1000 долларов в год.
279
Основная задача пилотного проекта - устранение барьеров для организации работы револьверного фонда энергосбережения в КСК.
Для этого проектом ПРООН/ГЭФ была разработана модель финансирования «Все расчеты через КСК» (рисунок 6.15). Для реализация этой модели
был заключен договор между КСК «Максат» и АО «Алматинские тепловые
cети» для централизованного (через КСК «Максат») расчета за потребленную
теплоэнергию жилым домом. Договором предусмотрено, что после модернизации теплового пункта дома № 2 микрорайона № 12 и ввода в действие прибора
учета тепловой энергии, КСК «Максат» будет оплачивать ТОО «Алматинские
тепловые сети» за потребленную энергию, согласно показаниям счетчика. Собственники же квартир будут платить в КСК «Максат» как и ранее – по установленным тарифам ТОО «Алматинские тепловые сети» до тех пор, пока оборудование по модернизации теплового пункта не окупится, о чем есть протокол
между собственниками квартир и КСК «Максат». Средства, полученные в результате этой экономии, будут аккумулироваться на специальном счете в КСК
«Максат» - револьверном фонде и будут использоваться по решению жителей
(комиссии по энергосбережению) на другие мероприятия для повышения энергоэффективности этого дома, а в дальнейшем – других домов этого КСК.
Рисунок 6.15 – Модель «Все расчеты через КСК»
В рамках проекта предусматривается:
 Разработать программный продукт, позволяющего включать в единые
счета-извещения оплату теплоэнергии для жителей дома с учетом капитализации достигнутой экономии;
 Разработать механизм выдачи ссуд для жителей пилотного дома на
замену обычных окон в квартирах на энергосберегающие с использованием
средств револьверного фонда энергосбережения;
 Организовать работу револьверного фонда энергосбережения КСК
«Максат» с привлечением комиссии по энергосбережению для контроля расходования этих средств.
280
Вопросы для закрепления:
1. Каковы преимущества закрытой системы теплоснабжения?
2. Для чего устанавливается балансировочный клапан в системе отопления?
3. Какой вид утеплителя - минеральная вата, пенополистирол, энергосберегающая краска, приемлем для стен дома, обслуживаемого вами?
4. В чем сходство и отличие револьверного фонда от сберегательного
счета объекта кондоминиума?
Пример
 Мероприятия по энергосбережению - утепление фасада здания теплоизоляционной краской фирмы «Изолат» или «Фонкор» позволит сократить теплопотери через ограждающую конструкцию. (Отчет по энергоаудиту дома № 2,
микрорайон 12, г. Алматы, 2010 г. ТОО «Центр эффективности и чистого производства»).
Практические задачи
Задача 1. Рассчитать физический износ дома по сроку эксплуатации.
Задача 2. На основе энергетического баланса рассчитать суммарный эффект экономии энергоресурсов в процентном выражении от энергосберегающих мероприятий.
Задача 3. С учетом затрат указанного проекта, мероприятий по модернизации и характеристик многоквартирного дома рассчитайте затраты на модернизацию отдельного многоквартирного дома, обслуживаемого вами.
Задача 4. Выбрать мероприятие по энергосбережению с максимальным
экономическим эффектом и соотнести с затратами на его реализацию.
281
Тема 6.5. Пилотный проект МЖД КСК «Айнур», Астана
Цель проекта: демонстрация сокращения тепловой энергии на отопление
и горячее водоснабжение двух жилых многоквартирных домов за счет эффективной организации управления теплопотреблением собственниками квартир.
Задачи:
1. Вовлечь собственников квартир в процесс управления теплоснабжением МЖД;
2. Установить систему автоматического регулирования расхода тепла в
тепловых узлах зданий.
Финансирование и управление проектом: Проект ПРООН / ГЭФ
«Устранение барьеров для повышения энергоэффективности коммунального
теплоснабжения» КСК «Айнур».
Затраты на проект в 2-х зданиях составили 7,6 млн. тенге.
Исходная ситуация в 2-х многоквартирных домах:
 отсутствовала система учета тепловой энергии на отопление и горячее
водоснабжение;
 жители при любом теплопотреблении платили одинаково;
 замечания со стороны энергоснабжающей организации – отсутствие
ряда элементов тепловой автоматики, ненадлежащая наладка параметров горячего водоснабжения, настройка элементов системы автоматического регулирования теплового потока и др.;
 в тепловых пунктах, подвалах зданий, установленная компанией застройщиком тепловая автоматика не работала, требовалась ревизия и наладка
оборудования, большинство узлов требовало замены.
Выполненные работы:
 собственники квартир проинформированы и обучены действенным
способам сбережения тепловой энергии и получению различных типов выгод,
повышена их ответственность за надлежащей состояние жилого дома и его инженерных сетей;
 обеспечена автоматическая регулировка расхода тепла на обогрев и
горячее водоснабжение здания с учетом реальных температур наружного воздуха приходящего теплоносителя;
 обеспечены условия для поддержания комфортной температуры в помещениях;
 сотрудники КСК обучены поиску необходимых ресурсов для реализации энергосбережения, в т.ч. и посредством создания и функционирования
фонда для энергосбережения за счет сэкономленных средств по оплате за потребленную тепловую энергию;
 собственники квартир вовлечены в необходимые процессы по управлению объектом кондоминиума через КСК для обеспечения эффективного содержания жилья с целью повышения энергетической эффективности зданий.
282
Результаты
За 13 месяцев 2010-2011 гг. работы оборудования в 2-х домах КСК «Айнур» обеспечена экономия 325,6 Гкал тепловой энергии.
Общая экономия жильцов по оплате за тепловую энергию 2-х зданий за
13 месяцев работы оборудования составила 918,4 тыс. тенге.
В КСК «Айнур» создан фонд энергосбережения, в котором накапливавается средства, полученные в результате экономии тепловой энергии. Размер
сборов в фонд составляет в среднем 700-1500 тенге с одной квартиры в месяц
отопительного сезона.
В марте 2011 г. за счет средств фонда энергосбережения были смонтированы энергосберегающие (светодиодные) лампы освещения и датчики звука в
подъездах. Выполнен капитальный ремонт трубопроводов в подвалах зданий, в
т.ч. с использованием средств фонда энергосбережения.
Вопросы для закрепления:
1. Какие мероприятия обеспечивают достижение цели проекта?
2. Какова функция фонда энергосбережения КСК «Айнур»?
3. Как контролируется расходование средств фонда энергосбережения?
Практические задачи
Задача 1. Составить схему накопления денежных средств в фонд энергосбережения КСК «Айнур» и их расходования.
Задача 2. Рассчитать в денежном выражении экономию тепловой энергии
в 2-х домах КСК «Айнур» за 13 месяцев 2010-2011 гг.
Задача 3. Разработать модель фонда энергосбережения вашего КСК.
283
Тема 6.6. Пилотный проект КСК «Сары-Арка, 7», Астана
Цель проекта: демонстрация сокращение потребления тепловой энергии
в многоквартирном доме за счет установки системы автоматического регулирования теплового потока и организации соответствующего учета тепловой энергии для эффективного управления теплопотреблением на уровне здания.
Ожидаемые результаты: сократить потребление тепловой энергии здания как минимум на 20 %, устранить перегрев обратной сетевой воды, повысить комфорт в квартирах, обучить КСК управлять теплопотреблением здания,
повысить осведомленность собственников.
Финансирование и управление проектом: проект ПРООН / ГЭФ
«Устранение барьеров для повышения энергоэффективности коммунального
теплоснабжения».
Затраты на проект составили 4,3 млн. тенге. Обслуживание оборудования - 122 тыс. тенге в год.
Исходная ситуация в многоквартирном доме:
 занижена площадь нагрева теплообменников из-за ошибок в проектировании и строительстве здания;
 устаревший и неработающий прибор учета тепловой энергии;
 не обеспечено расчетное теплоснабжение дома;
 ненадлежащий температурный режим в квартирах;
 оплата за теплоснабжение и горячее водоснабжение по существующим нормативам, а не по факту потребления тепловой энергии;
 замечания энергоснабжающей организации по поводу перегрева обратной сетевой воды;
 нерегулируемое теплопотребление увеличивало потребности здания в
тепловой энергии.
Выполненные работы
 Полная реконструкция теплового узла жилого дома. Замена существующего прибора учета тепловой энергии с установкой датчиков давления и
оборудования по передаче данных в энергоснабжающую организацию. Прибор
учета тепла укомплектован 2-мя расходомерными устройствами, тепловычислителем и комплектом термопреобразователей, установленных на подающем и
обратном трубопроводах.
 Установлена автоматическая система регулирования теплопотребления в зависимости от погоды и режимов теплоносителя. Используется электронный двухканальный микропроцессорный регулятор с погодной
компенсацией марки ECL300 с управляющей картой С62. Регулирование температуры и расхода теплоносителя в контуре отопления производится на основании сигналов датчиков температуры теплоносителя и наружного воздуха, регулирование температуры горячей воды – на основании сигнала датчика температуры, установленного на выходе ГВС от потребителя. Подбор теплообменни-
284
ков произведен из расчета 2100 % проектной тепловой нагрузки каждый. Расчет пропускной способности регулирующего клапана произведен согласно максимальной часовой тепловой нагрузке на контур отопления, температурному
графику работы теплосети и фактическому напору на входе. Произведена замена расширительного бака, обеспечивающего компенсацию температурных расширений теплоносителя во внутреннем контуре системы отопления.
 Заменены теплообменники на ГВС. Подключение контура горячего
водоснабжения произведено по двухступенчатой смешанной схеме, что позволяет обеспечить экономию тепловой энергии на подогрев горячей воды. Установлен теплообменник ГВС 1-ой ступени. Произведена замена регулятора температуры горячей воды, обеспечивающего поддержание температуры горячей
воды в соответствии с санитарными нормами. Расчет пропускной способности
клапана произведен в соответствии с расчетными максимально-часовыми тепловыми нагрузками на контур ГВС, температурным графиком работы тепловой
сети и фактическим располагаемым напором на вводе в межотопительный период при температуре срезки 70-440 С. Для обеспечения корректной работы исполнительного ГВС и поддержания нормируемой температуры горячей воды
(55 – 600 С) в любой точке водоразбора восстановлена работоспособность циркуляционной линии ГВС путем замены насоса в циркуляционной насосной
группе.
 Персонал КСК обучен эффективному содержанию общедомовых
инженерных коммуникаций, ограждающих конструкций в целях предотвращения тепловых потерь и создания условий для рационализации теплопотребления.
 Жители многоквартирного дома проинформированы о процессах
энергосбережения для создания стимулов к эффективному управлению потреблением тепловой энергии в МЖД.
Результаты. Общая экономия жильцов по оплате за тепловую энергию за
весь период работы оборудования составила 909892 тенге.
Вопросы для закрепления:
1. В результате каких мероприятий сокращено потребление тепловой
энергии здания?
2. Каковы причины перегрева обратной сетевой воды?
3. Перечислите основные задачи для управления теплопотреблением
здания?
Практические задачи
Задача 1. Составить схему теплоснабжения МЖД «Сары-Арка, 7».
Задача 2. Разработать план мероприятий для информирования собственников квартир об энергосбережении в конкретном МЖД и стимулировании их
к эффективному управлению потреблением тепловой энергии.
285
Тема 6.7. Пилотный проект МЖД «Степной 4, № 8», Караганда
Информация о многоквартирном доме в
микрорайоне Степной-4, № 8
Наименование
Год постройки
Конструкция стен
Число этажей
Число квартир
Общая площадь квартир и нежилых помещений
Система отопления
Прибор учета тепла
Нормативное теплопотребление, при расчётной температуре наружного воздуха -7,5°С
Описание
1980 г.
панельная
9 этажей, подвал
72
4 200 м²
элеваторный узел
отсутствует
0,0303 Гкал/м2месяц
Финансирование и управление проектом: проект ПРООН / ГЭФ
«Устранение барьеров для повышения энергоэффективности коммунального
теплоснабжения».
Цель проекта: демонстрация сокращения потребления тепловой энергии
в многоквартирном доме за счет установки системы автоматического регулирования теплового потока и организации соответствующего учета тепловой энергии для эффективного управления теплопотреблением.
Исходная ситуация:
 прибор учета тепловой энергии отсутствует;
 присоединение контура ГВС к центральным тепловым сетям произведено по открытой тупиковой схеме;
 циркуляция воды в системе горячего водоснабжения не обеспечена,
контур отопления присоединен к тепловым сетям по зависимой схеме через водоструйный элеватор;
 установленное в узле ввода тепловой энергии оборудование не позволяет регулировать отпуск теплоносителя на нужды отопления и горячего водоснабжения.
Выполнена реконструкция узла ввода тепловой энергии:
 Узел учета тепловой энергии. На вводе тепловой сети произведена
установка системы теплового учета. Прибор учета тепла укомплектован 2-мя
расходомерными устройствами (для измерения расхода теплоносителя по подающему и обратному трубопроводам), тепловычислителем и комплектом термопреобразователей, осуществляющих контроль температуры теплоносителя в
подающем и обратном трубопроводах.
 Узел присоединения системы горячего водоснабжения (ГВС). Подключение контура горячего водоснабжения осталось неизменным (непосредственный водоразбор из подающего трубопровода центральных тепловых сетей). При этом произведена установка регулятора температуры ГВС прямого
действия, обеспечивающего поддержание температуры горячей воды в соответ286
ствии с санитарными нормами. Для обеспечения постоянного омывания датчика температуры и как следствие корректной работы регулятора температуры
ГВС предусмотрен циркуляционный насос.
 Узел присоединения системы отопления. Присоединение контура
отопления к центральным тепловым сетям произведено по зависимой схеме с
установкой проходного регулирующего клапана (регулятора расхода) с электроприводом и циркуляционной насосной группы на смешение потоков.
 Программное управление элементами системы. В качестве управляющего системой контроллера принят электронный микропроцессорный регулятор с погодной компенсацией марки ECL200 с управляющей картой Р30. Регулирование температуры и расхода теплоносителя в контуре отопления производится на основании сигналов от датчиков температур теплоносителя и
наружного воздуха. Электронный регулятор температуры, настраивается с помощью карты управления. Регулятор обеспечивает режим поддержания температуры воздуха в помещении (комфортный, пониженный), защита от замерзания, погодная компенсация температуры, возможность коррекции параметров
теплоносителя по температуре возвращаемого теплоносителя.
 Реконструкция системы отопления здания. Для обеспечения равномерного распределения потока теплоносителя во внутреннем контуре системы
отопления предусмотрена установка балансировочных клапанов на каждом
стояке системы.
Вопросы для закрепления
1. Перечислите основные компоненты узла ввода тепловой энергии?
2. Каково предназначение балансировочного клапана?
Практические задачи
Задача 1. Составить реконструированную схему теплоснабжения МЖД
«Степной – 4/8».
Задача 2. Определить физический МЖД «Степной – 4/8» по сроку эксплуатации.
Задача 3. Рассчитать нормативное теплопотребление МЖД «Степной –
4/8» за отопительный сезон.
287
Тема 6.8. Пилотный проект в Таллине МЖД «Палдиское шоссе 171»
В рамках проекта BEEN (Baltic Energy Efficiency Network for the Building
Stock – Сеть энергосбережения для жилищного фонда стран Балтийского моря)
к концу 2007 г. была завершена реконструкция МЖД, расположенного в г. Таллине по адресу Палдиское шоссе, 171, в качестве образцового проекта.
Информация о доме:
 год постройки 1977 г.;
 5 этажей, 4 подъезда, 60 квартир;
 отапливаемая площадь 3144 м²;
 управление домом: квартирное товарищество ТСЖ;
 потребление тепла в 2005 г., включая горячую воду 527 МВтч.
Работы, проведенные перед комплексной санацией:
 2002 г. - на средства ТСЖ утеплены торцовые стены пенополистиролом (10 мм);
 2003 г. - экспертиза кровли;
 2004 г. - замена подъездных дверей, экспертиза конструкций, проектировочные условия для надстройки 6-го этажа;
 2005 г. - энергоаудит, термоэнергоаудит, в результате которых
установили, что при комплексной санации можно сэкономить до 50
% тепловой энергии.
В 2004-2005 гг. на собрании жильцов не удалось получить необходимого
большинства голосов на санацию. В 2006 г. большинство собственников поддержало комплексную санацию при выделении субсидии, полученной по конкурсу «Сделай свой квартирный дом более экономичным» в рамках проекта
BEEN.
Для организации работ по комплексной санации был приглашен руководитель проекта. Руководитель проекта организовывал все мероприятия по проекту, контролировал качество выполнения работ от имени ТСЖ. Привлечение
руководителя проекта имеет большое значение для обеспечения качества работ
при выполнении комплексной термомодернизации.
В 2006 г. была разработана проектная документация:
 капитального ремонта и утепления крыши и обновлению вентиляционной системы;
 реконструкции фасадов;
 модернизации системы отопления.
Выполненные работы 2006-2007 гг.:
 крышу утеплили стекловатой (200 мм) и покрыли двухслойным
материалом SBS;
288
 установили 47 оконных, дверных комплектов для балкон и лоджий,
52 металлопластиковых окна с микровентиляцией для квартир и 20
- для лестничных площадок.
 бетонные балконные панели заменили закалённым стеклом, балконы застеклили безрамными стеклянными системами. Поскольку в
некоторых квартирах окна были уже заменены, замену окон не
стали финансировать за счет ремонтного фонда. С каждым собственником квартиры отдельно заключили график выплаты расходов на замену окон – собственники квартир могли заплатить за окна сразу или в рассрочку (кредит от квартирного товарищества);
 внешние стены утеплили пенополистиролом (100 мм), покрыли
тонким слоем штукатурки, дополнительная отделка и покраска
торцовых стен;
 заменили однотрубной двухтрубную систему отопления;
 произвели ремонт теплового узла. Циркуляционный нанос заменили насосом меньшей мощности, оборудованным частотным преобразователем;
 установили современные радиаторы;
 установили электронную систему учёта потребления тепла, датчики на отопительные приборы.
Стоимость реконструкции составила 6 306 128 крон / 420 408 €, в т.ч.:
 руководство проектом, строительный надзор 120 000 кр / 7 669 €
 проектирование
93 220 кр / 5 958 €
 реконструкция:
 крыша
818 714 кр / 52 325 €
 окна, двери
730 132 кр / 46 664 €
 застекление балконов
1 688 735 кр / 107 930 €
 утепление фасада
1 870 807 кр / 119 566 €
 системы отопления
808 040 кр / 51 643 €
 системы индивидуального учёта
теплопотребления
176 480 кр / 11 279 €
Общая стоимость инвестиций – 2 006 кр/м2 (138 евро/м2). Жители платят
после санации за тепловую энергию в среднем 7,5 кр/м2/мес (2009 г.) почти
наполовину меньше в сравнении с аналогичным не санированным домом (14
кр/м2/мес). Разница 6,5 кр/м2/мес позволяет погашать 20-летний кредит в размере 3,3 млн. крон, использованный для санации дома.
Финансирование реконструкции:
 накопленные средства ТСЖ 600 000 кр / 38 000 €
 субсидия в рамках проекта BEEN 1 017 млн. кр / 64 998 €
 субсидии от Эстонского государства 507 000 кр / 32 403 €
289
 кредит в Swedbank в размере 4,2 млн. крон,
процентная ставка 7% (зафиксирована на 5 лет)
 выплата по кредиту на дом составляет 39.590 кр/мес – 2.530 €/мес
Результаты проекта:
 утеплённый дом с современным внешним видом и системой индивидуального учёта потребления тепла (рисунок 6.16);
 46% - экономии энергии по окончанию первого после реновации
отопительного сезона;
 цена на энергию выросла за этот год в два раза, жильцы платят за
тепловую энергию только на 25% больше.
Рисунок 6.16 – МЖД «Палдиское шоссе - 171» после санации
Отношение жильцов к термомодернизации изменилось в ходе рабочего
процесса, по мере появления результатов термомодернизации. Собственники
квартир высоко ценят изменения во внешнем виде своего дома и существенные
улучшения в системе отопления: возможность регулировки согласно индивидуальным потребностям.
Сведения о теплопотреблении в доме за 2005 – 2009 гг.
ЕЕК – эстонская крона (1 € = 15,6 эстонских крон, 2013 г.)
290
Рекомендации по комплексной санации:
 Комплексная реконструкция жилого дома представляет собой процесс, а не однократное действие – посвятите достаточное время
подготовке и планированию этого процесса;
 Помните, что ограждающие конструкции, система отопления и система вентиляции образуют единое целое;
 Достижение хороших результатов при реконструкции предполагает
точную оценку текущей ситуации – закажите экспертизу или энергоаудит здания;
 Все делопроизводство заказчика перед реконструкцией доверьте
специалисту - наймите руководителя проекта и услугу надзора собственника;
 Проект реконструкции следует составить в объеме, который позволит правильно определить стоимость строительства, выполнить работы согласно этой стоимости и организовать надзор собственника;
 В ходе конкурса предложений сделайте оптимальный выбор, учитывая стоимость работ по реконструкции, предполагаемое качество
работ и гарантии, предоставляемые строительными организациями;
 Не всегда получается так, как было изначально запланировано. Запланируйте стоимость санации с превышением для учета непредвиденных расходов и запас времени в пару месяцев;
 Старайтесь как можно больше информировать собственников квартир о рабочем процессе, и начните это делать уже на начальном
этапе.
Пример
 Результаты проекта BEEN (Baltic Energy Efficiency Network for the
Building Stock – Сеть энергосбережения для жилищного фонда стран Балтийского моря) описаны в практическом пособии «Как начать широкомасштабную
энергосберегающую санацию панельных домов?», которое размещено по адресу www.been-online.net.
291
Литература
1. Программа модернизации ЖКХ РК на 2011-2020 гг.
2. Информация о пилотных проектах АО «КазЦентрЖКХ». http://zhkhcenter.kz/www.zhkh-center.kz/page_id=156
3. «Реформы ЖКХ», специальный выпуск газеты «Строительный вестник», 2012-2013 гг.
4. Информация о капитальном ремонте с термомодернизацией МЖД
«Күйші Дина, 37», УК «Астана-Қызмет». http://msk.zhkh.kz/
5. Материалы сайта Проекта ПРООН/ГЭФ «Устранение барьеров для повышения энергоэффективности коммунального теплоснабжения».
http://www.eep.kz/
6. Материалы сайта Проекта ПРООН/ГЭФ «Энергоэффективное проектирование и строительство жилых зданий».
http://www.eep.kz/ru/epszhz/
7. Материалы сайта управляющей компании «Шебер». www.sheber.kz
8. Материалы Результаты проекта BEEN (Baltic Energy Efficiency
Network for the Building Stock – Сеть энергосбережения для жилищного фонда стран Балтийского моря www.been-online.net
292
293
294
295
296
297