подводные камни при приобретении недвижимости в германии

Правовые вопросы
ПОДВОДНЫЕ КАМНИ
ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ
НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ
Н.ЗИНОНОВА
Юрист адвокатского бюро «Groll»
Ключевые слова: недвижимость, Германия, строительный подряд,
земельный участок, публичные торги
Адрес для корреспонденции: info@anwalt-groll.de
Приобретение недвижимости за границей —
это всегда ответственное решение, которое
требует взвешенного подхода и материального
достатка. Недвижимость в Германии всегда являлась привлекательным объектом финансовых
инвестиций для россиян, благодаря развитой
стабильной экономике страны, надежной юридической защищенности и низких кредитных
ставок.
Решение о приобретении недвижимости в
Германии принято, что же дальше? Как найти
продавца и правильно оформить сделку, избежав подстерегающих при покупке недвижимости подводных камней?
Процедура покупки недвижимости в ФРГ во
многом сходна с процедурой ее приобретения в
России. Приобрести недвижимость в собственность можно различными способами: при покупке нового жилья, жилья на вторичном рынке, на торгах, а также в процессе строительства.
В каждом из указанных способах существуют
свои особенности и юридические нюансы.
Покупка готовой недвижимости
Маклер. Заниматься поиском недвижимости
можно cамостоятельно или обратиться к услугам маклера. Работа маклера, естественно,
не бесплатна. Его гонорар составляет в зависимости от Земли 3,57-7,14% от стоимости
объекта. Однако согласно § 652 гражданского
кодекса (ГК) Германии он вправе требовать
гонорар только в том случае, если между покупателем и маклером был заключен договор
на осуществление маклерской деятельности.
При этом маклер должен действительно найти
покупателю квартиру или дом, в отношении
которых впоследствии будет заключен договор
купли-продажи в нотариальном порядке (BGH
NJW 1992, 2819).
Строительный специалист. Не рекомендуется покупать недвижимость без ее осмотра,
полагаясь только на фотографии дома и описание продавца. Без осмотра будущего дома очень
трудно представить его месторасположение, состояние, планировку, наличие инфраструктуры
и т.д. Причем важен не только личный осмотр
объекта недвижимости, но и присутствие
строительного специалиста, который мог бы
указать на возможные недостатки дома, а также оценить расходы на проведение ремонта,
смены системы отопления и т.д. Иначе даже
относительно низкая стоимость дома может
обернуться значительными затратами на его ремонт. А в случае, если дом является памятником
архитектуры, то возможность его перестройки
или изменения очень ограничена и возможна
только с разрешения администрации (§§ 6 и
11 закона о защите памятников архитектуры
Баварии; §§ 5 и 11 закона о защите памятников
архитектуры в Берлине и т. д.).
Если Вы уже подобрали дом, который вполне
отвечает Вашим представлениям, жизненным
потребностям и финансовым возможностям,
Вам предстоит подписать договор куплипродажи.
Нотариус. В отличие от России, в Германии
договор купли-продажи недвижимости заключается с обязательным участием нотариуса,
который и составляет договор (aбз. 1 § 311b ГК
Германии). Стороны, прежде чем обратиться
к нотариусу, должны обсудить между собой
основные моменты: цену, сроки оплаты, движимое имущество, собственность на которое
переходит по договору купли-продажи недви-
Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование
103 № 3 (44) октябрь’2010
жимости (например кухня, садовый инвентарь)
и т.д. Таким образом, можно сэкономить на
второй встрече с нотариусом. Нотариальная
пошлина оплачивается покупателем и составляет около 1,5% от стоимости недвижимого
имущества, включая регистрацию перехода
права собственности в Поземельной книге.
Размер нотариальной пошлины рассчитывается
согласно Положению об оплате нотариальных
пошлин.
Адвокат. Как правило, договор куплипродажи составляется нотариусом на немецком языке, поэтому при отсутствии языковых
знаний необходимо участие переводчика (§ 5
Закона о нотариальном заверении). Но знание юридической терминологии в этом деле
недостаточно, необходимо знание законов
Германии. Поэтому после получения проекта
договора от нотариуса, который представляет
интересы обеих сторон договора, рекомендуется обратиться к адвокату, представляющему
только Ваши интересы. Тем более, что законодатель предусмотрел 14-дневный срок для ознакомления с договором и его проверки обеими
сторонами договора (№ 2 aбз. 2 § 17 Закона о
нотариальном заверении). Адвокат проверит
юридическую чистоту договора и скорректирует его в Ваших интересах. Включение адвоката на этой стадии снизит возможные риски
и предупредит появление дальнейших проблем
с продавцом, например, в случае продажи недвижимости с существенными недостатками,
при наличии задолженности по данному недвижимому имуществу или при наличии других
собственников. Только до подписания договора
пункты, которые не соответствуют Вашим интересам, можно еще изменить или исключить.
Регистрационное ведомство. После того
как договор сторонами подписан, налог на приобретение недвижимого имущества оплачен
и произведены денежные расчеты по сделке,
нотариус отправляет информацию о продаже
недвижимости в регистрационное ведомство.
104
Регистрационное ведомство в течение 2-3 мес.
выдает свидетельство новому собственнику. Но
фактически передача владения происходит сразу
после подписания договора купли-продажи.
Важно знать, что переход права собственности
происходит не в момент подписания договора
купли-продажи, а после внесения нового собственника в Поземельную книгу (aбз. 1 § 873 ГК
Германии). Поскольку между заключением договора купли-продажи и официальным изменением прав собственности могут пройти несколько
недель, сразу же после подписания договора
следует в Поземельной книге сделать отметку о
предстоящем приобретении недвижимости (§
883 ГК Германии). Такая запись будет служить
покупателю гарантией безопасности сделки.
Доверенность. Полная процедура покупки
недвижимости и ее регистрации на нового
собственника занимает несколько месяцев.
Если покупатель приехал в Германию по туристической визе, а процесс оформления сделки
и ее регистрация затягиваются, приобретение
объекта недвижимости возможно и по специально оформленной на представителя покупателя доверенности (§ 164 ГК Германии).
Единственное, что оформление ипотечного
кредита в немецком банке по доверенности
невозможно, необходимо физическое присутствие получателя в Германии. Проценты по
ипотечному кредиту в Германии по сравнению
с Россией низкие и вариируются в зависимости
от банка. Рассмотрение заявки (обработка,
получение заключения эксперта о стоимости
квартиры и т.д.) длится 4-6 нед.
Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Германии:
• маклерский гонорар — 3,57-7,14% стоимости недвижимости;
• нотариальная пошлина — 1,5% стоимости
недвижимости;
• налог на приобретение недвижимости
— от 3,5% стоимости недвижимости в
зависимости от Земли (Гамбург, Берлин,
Саксен-Анхальт — 4,5%; другие Земли также
планируют повышение налога);
• адвокатский гонорар на проверку юридической чистоты сделки — от 1% стоимости
недвижимости;
• гербовый сбор регистрационного ведомства
— 0,5% стоимости недвижимости;
• заявка на кредит в банке — примерно 1%
стоимости недвижимости.
Строительство нового жилья
Другая возможность приобретения нового дома
— это его строительство.
Архитектор. Процедура строительства
начинается с поиска архитектора, который не
только спланирует дом, но и поможет подыскать
земельный участок, сделает калькуляцию расходов, а также окажет содействие в организации
работ, например, при получении разрешения
на строительство в соответствующем государ-
Правовые вопросы
ственном органе. Надо отметить, что разрешение на строительство действительно только в
течение определенного времени, как правило,
3 лет. Сроки устанавливаются Положением о
строительстве и зависят от соответствующей
Земли. Например, в Нидерсаксен, Саарланд —
3 года, в Баварии и Райланд-Пфальц — 4 года.
За определенную плату разрешение на строительство можно продлить еще на 2-4 года (в
зависимости от Земли). Строительство должно
быть начато в течение данного срока, причем
перерыв в строительстве не должен превышать
1 года. Иначе разрешение на строительство
утратит свою силу.
После обсуждения объема услуг, предоставляемых архитектором, заказчик подписывает с
ним договор. Содержание договора определяется сторонами свободно. Но договор должен
соответствовать положениям ГК Германии. В
нем обязательно указание на объем услуг архитектора и оплату этих услуг заказчиком (§ 631
ГК Германии). Хотя закон не предусматривает
для договора обязательную письменную форму,
рекомендуется заключать договор в письменной форме на случай предъявления требований
к архитектору в судебном порядке. Как правило,
архитектор предоставляет к подписанию уже
готовую форму договора.
Гонорар архитектора расчитывается на
основании «Положения об оплате гонорара архитекторам и инженерам» и зависит от объема
выполненных им работ. Например, примерный гонорар архитектора за предоставление
им услуг при строительстве дома, стоимость
которого не превышает 200 000 евро, может
составлять от 23 745 евро до 29 471 евро. При
этом гонорар архитектора распределяется на
отдельные виды предоставляемых им услуг следующим образом (§ 33 «Положения об оплате
гонорара архитекторам и инженерам»):
• первая консультация (выяснение основных
обстоятельств) — 3%;
• предварительное планирование и оценка
расходов — 7%;
• планирование проекта и составление сметы
расходов — 11%;
• получение разрешений на строительство
— 6%;
• приведение в исполнение планирования
— 25%;
• подготовка объекта к передаче (составление
списка выполненных работ) — 10%;
• участие в передаче объекта строительства,
включая составление сметы произведенных
расходов — 4%;
• контроль за строительством и расходами на
его проведение — 31%;
• обслуживание объекта строительства и
ведение документации — 3%.
Право на гонорар возникает у архитектора
только в случае, если был заключен договор
и договор является действительным. Договор
может быть расторгнут архитектором при
наличии важных причин, например, если заказчик не оплачивает задаток или не выполняет
взятых на себя обязательств (§§ 632а, 643 ГК
Германии). Заказчик может расторгнуть договор в любое время, но он должен будет оплатить
уже выполненную работу архитектора (§§ 649
ГК Германии).
Предварительная цена строительства дома
рассчитывается архитектором по статистическим показателям, поэтому в некоторых
случаях реальные затраты могут превышать
планируемые.
Договор строительного подряда. Договор
с подрядчиком должен обязательно соответствовать «Положению о маклере и подрядчике».
Особенно это касается оплаты. В случае если
подрядчик требует с заказчика уплаты задатка,
то согласно абз. 1 § 3 вышеуказанного Положения, должны быть выполнены следующие
условия:
• договор должен быть заключен и быть действительным;
• для исполнения договора должны быть в
наличии все необходимые разрешения на
строительство;
• для защиты права приобретателя на передачу ему в собственность дома в Поземельной
книге должна быть произведена предварительная запись об этом. Это действует
также для случая, если строительство по
каким-либо причинам не будет завершено.
Даже если все условия соблюдены, подрядчик не вправе требовать от заказчика уплаты
задатка, размер которого существенно превышает размер конкретных строительных работ
(§ 632а ГК Германии). В этом случае положение
договора об уплате задатка может быть признано недействительным.
Договор строительного подряда считается
заключенным только в том случае, если он был
нотариально заверен. Это касается также плана
и описания строительства, если в договоре есть
ссылка на них. Индивидуальные договоренности между подрядчиком и заказчиком также
подлежат нотариальному заверению для их
действенности.
Например, соглашение о резервировании
дома за определенным покупателем, если размер задатка за резервирование может оказать
давление на покупку данного земельного
участка. Конкретный размер задатка за резервирование земельного участка не установлен.
Критической границей считается размер задатка, составляющий 10% маклерского гонорара.
Например, при цене недвижимости 300 000
евро и маклерским гонораром в размере 3,46%
критический размер задатка за резервирование
— 1211 евро.
Пример: одна семейная пара приметила дом
недалеко от Мюнхена и в страхе, что этот дом
может приобрести кто-то другой, подписала
договор резервирования дома и заплатила
2500 евро. При покупке дома эта сумма должна
Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование
105 № 3 (44) октябрь’2010
была быть вычтена из цены недвижимости. В
договоре указывалось: «В случае если договор
купли-продажи не будет заключен, сумма в размере 2500 евро не возвращается». Покупатели
решили все-таки купить другой дом, но задаток
обратно они уже не получили. Если договор о
резервировании дома был бы признан недействительным из-за высокого размера задатка,
то задаток можно было вернуть, но опять же в
судебном порядке.
«Покупка дома по чертежу» — это большое
вложение денег, связанное с риском, которое
можно сравнить с покупкой «кота в мешке». Его
нельзя заранее ни осмотреть, ни оценить качество постройки. Поэтому следует внимательно
прочитать и проверить договор строительного
подряда, чтобы впоследствии избежать неприятных сюрпризов.
Договоры строительного подряда не составляются в одинаковой форме, и содержание их различается. Разумеется, подрядчик
попытается включить в договор только те положения, которые, в первую очередь, выгодны
для него. Например, обязанности подрядчика
в зависимости от положений в договоре могут
ограничиваться передачей земельного участка
с незавершенным строительством. В этом случае оставшиеся работы придется доделывать
самостоятельно.
Прежде чем подписать договор следует проверить строительную организацию на предмет
ее финансового состояния, опыта работы на
рынке строительства и серьезности. Почти
ежедневно в прессе публикуются сообщения о
банкротстве строительных фирм. В этих случаях покупатель в лучшем случае получит часть
внесенных им денег, а в худшем случае потеряет
все внесенные заранее деньги.
Даже серьезная строительная фирма может стать банкротом. Чтобы защитить себя
и свои вложения от возможного банкротства
строительной организации, рекомендуется
потребовать от подрядчика поручительство.
Хотя редко когда строительные фирмы идут на
это. Единственно, что еще можно посоветовать
в этом случае, это не переплачивать задаток
и осуществлять платежи в рассрочку. Размер
задатка должен соответствовать стоимости
произведенных строительных работ.
Нотариус. Договора строительного подряда, как правило, составляются подрядчиком. В
некоторых случаях он поручает их составление
нотариусу. И в том, и в другом случаях договор,
в основном, отражает интересы подрядчика.
После получения проекта договора от нотариуса рекомендуется обратиться к адвокату.
Он скорректирует договор с соблюдением
интересов заказчика. Как правило, подрядчик
заинтересован в продаже дома по причине недостающего финансирования, поэтому пойдет
на уступки.
Заключение договора, как правило, происходит у нотариуса в присутствии обеих сторон
106
договора. Но возможно также заключение
договора «по частям», если, например, местонахождение подрядчика не совпадает с местом
строительства. Покупатель заключает договор
у одного нотариуса, подрядчик — у другого. Но
проблема в том, что нигде не урегулировано, в
течение какого срока покупатель или подрядчик должны нотариально заверить договора.
Поэтому рекомендуется указать в договоре
сроки, в течение которых договор подлежит
нотариальному заключению.
Выписка из Поземельной книги. При заключении договора строительного подряда покупатель покупает не только здание или квартиру,
но и земельный участок, на котором стоит дом.
Что находится под землей, покупатель, как
правило, не видит. Поэтому до обращения к
нотариусу рекомендуется ознакомиться с информацией о земельном участке в Поземельной
книге. Раздел II Поземельной книги может содержать запись, которая впоследствии может
ограничить права покупателя по пользованию
данным земельным участком.
Пример: После приобретения дома и
земельного участка покупатель решил осуществить мечту своей жизни и вырыть в саду
бассейн. Но как раз на том самом месте, где
должен был быть бассейн, под землей был проведен кабель к соседнему земельному участку.
Это «сервитутное» право было закреплено в
Поземельной книге. Но при приобретении земельного участка покупатель даже не подумал,
что это может означать. Чтобы избежать таких
разочарований, рекомендуется поинтересоваться, какие ограничения по пользованию
земельным участком внесены в поземельную
книгу и что они могут означать.
Размер земельного участка. В Поземельной
книге указывается размер земельного участка.
Но это не дает гарантии, что приобретенный
земельный участок действительно имеет такой
размер.
Поэтому до заключения договора в нотариальном порядке рекомендуется обратиться в кадастровое ведомство за выпиской из кадастра.
В ней будет указан точный размер земельного
участка.
Налог на приобретение земли. Особенностью договора строительного подряда является то, что заказчик приобретает вместе с
построенным домом и земельный участок.
Поэтому приобретатель обязан уплатить налог
на приобретение земли, который составляет
3,5% (в некоторых Землях, например Берлин,
Саксен-Анхальт, этот налог составляет 4,5%.
Другие Земли также планируют повышение
данного налога).
Если заказчик приобретает вместе с домом
встроенную кухню, мебель, еще не приклеенные ковровые покрытия и т.д., то рекомендуется
в договоре стоимость этих предметов указывать
отдельно, чтобы с них не платить налог на приобретение земли.
Правовые вопросы
Чтобы уменьшить налоговую базу, рекомендуется также заключить два отдельных договора: договор строительного подряда и договор
на куплю-продажу земельного участка. Тогда
налог будет взыматься только со стоимости
земельного участка. Но, к сожалению, финансовое ведомство рассматривает эти два договора как одно целое, если они были заключены
одновременно или с небольшим промежутком
времени. В случае заключения двух договоров
необходимо учитывать риск, если вдруг один
из договоров будет признан действительным,
а другой — недействительным.
Финансовое ведомство сообщает нотариусу
об уплате этого налога. И только после этого
нотариус передает все документы в регистрационное ведомство, которое уже вносит информацию о новом собственнике в Поземельную
книгу.
Как правило, заказчик дома получает на
него 5-летнюю гарантию, и если в этот период
проявятся строительные недостатки, строительная фирма будет обязана устранить их
бесплатно (§§ 634а ГК Германии). К сожалению,
иногда качество новых домов оставляет желать
лучшего, что объясняется стремлением некоторых фирм снизить стоимость строительства
за счет низкосортных материалов или использования низкоквалифицированной рабочей
силы. Поэтому, прежде чем подписать договор
на строительство жилья, необходимо проконсультироваться у адвоката на предмет проверки
составленного строительной фирмой договора.
Приобретение
недвижимости на торгах
Чаще всего для приобретения своего жилья
рассматриваются две возможности: строительство нового или же покупка готовой недвижимости. Третьей возможностью, до сих
пор малоизвестной, но в то же время чаще
всего более дешевой альтернативой является
приобретение недвижимости на торгах. Однако
специфические особенности приобретения недвижимости на торгах без участия специалиста
для неопытного человека могут привести к
финансовому фиаско.
Приобретение жилья на торгах имеет свои
плюсы:
• отсутствуют расходы на нотариуса;
• отсутствует комиссионный сбор маклера;
• покупная цена лежит, как правило, ниже
рыночной стоимости — при определенных
обстоятельствах ниже 50%.
Серьезным недостатком аукциона является
полное отсутствие каких-либо гарантий. Купив
таким образом недвижимое имущество и обнаружив позже недостатки, покупатель не сможет
предъявить требования по их устранению или
отказаться от покупки.
Таблица 1. Цены на недвижимость в городах Германии на апрель 2010 г.
Площадь, м2
Мюнхен
Берлин
Гамбург
Штутгарт
Дрезден
Фрайбург
Гармиш
БаденБаден
Франкфурт
До 40
1000-7514
768-5013
691-2795
1097-2826
528-2330
882-3341
1219-4688
1531-6552
1000-2973
40-80
1254-7990
403-5950
652-5379
819-4211
417-3462
981-4037
942-2466
740-4029
621-5070
80-120
1220-8854
412-7328
860-5931
900-4474
610-3604
1085-5943
1278-4563
671-5051
629-5484
От 120
1323-11486
404-11500
929-10592
696-6427
532-3769
1000-5940
1531-6057
1150-5220
1006-9863
155000-
15900-
39500-
239000-
15000-
187000-
119000-
199000
185000-
455165
282749
495000
315000
244900
217000
249000
121900-
505932-
95000-
134900-
50000-
139600-
225969-
150000-
134900-
880000
649900
650000
584400
795000
530500
680000
1300000
469000
159765-
80000-
76200-
169000-
70000-
151500-
159765-
159765-
159765-
2090000
894000
1250000
1027000
689000
695000
860000
599000
943000
309000-
100000-
149000-
239000-
100000-
238000-
240000-
188000-
275000-
5335000
3500000
4250000
3500000
3950000
2500000
3600000
2950000
5250000
До 300
212-898
109-290
179
26-690
137-749
29-500
360-403
—
25
300-600
468-1996
21-1789
274-1064
30-1300
16-675
29-683
82-1100
230-367
25-553
600-1200
104-1928
37-1486
114-893
22-952
14-463
470-556
85-900
185-366
68-1385
От 1200
50-1036
11-1667
104-1111
38-1243
21-748
283-295
64-979
199-1375
22-770
Квартиры
Дома
До 100
100-140
140-180
От 180
449000
Земельные участки
Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование
107 № 3 (44) октябрь’2010
Даже если приобретатель не несет
расходы на нотариуса и маклера при
приобретении недвижимости с публичных торгов, на его плечи ложатся
расходы на регистрацию приобретения собственности на недвижимость
в Поземельной книге, на наценку при
покупке недвижимости с публичных
торгов, проценты, расходы по обеспечению надежности предложенной
цены и более поздние типичные обязательства собственника. Покупатель
должен будет оплатить предложенную им на аукционе цену, как правило, через 4-6 нед. после приобретения
недвижимости с публичных торгов.
Кроме того он должен уплатить налог
на приобретение земельного участка
в собственность, который составляет
3,5%, а в Землях Берлин, Гамбург и
Саксен-Анхальт — 4,5%.
Подробный отчёт о недвижимости доступен в окружном суде, к которому относится объект (§ 1 Закона о
продаже недвижимости с публичных
торгов). Он составлен независимыми
экспертами. Из него можно узнать о
реальной рыночной цене объекта, а
также о доходах, которые он может
принести, о недостатках самого объекта. К отчету, как правило, прилагаются
план строения и фотографии. Рекомендуется ознакомиться с этим отчетом.
Сроки продажи недвижимости с
публичных торгов официально объявляются участковыми судами, как
правило, за 3-4 мес. до проведения публичных торгов (абз. 1 § 39 Закона о
продаже недвижимости с публичных
торгов). Нередко торги отменяются
незадолго до их проведения, поэтому
рекомендуется сначала осведомиться
в участковом суде, будут ли торги
проводиться в назначенное время.
При определенных обстоятельствах
срок проведения публичных торгов
может откладываться или отменяться
окончательно.
Для участия в публичных торгах
необходимо предъявить документ,
удостоверяющий личность. Если сам
приобретатель не может лично присутствовать на публичных торгах, то
лицо, представляющее его интересы,
должно предъявить нотариально заверенную доверенность на участие
в публичных торгах от имени приобретателя. Представители юридического лица должны подтверждать
свои представительские полномочия
заверенной выпиской из торгового
реестра за последнюю дату. Кроме
того, участник аукциона должен предоставить гарантию по требованию,
оплатив, как правило, 10% обычной
стоимости продаваемой с публичных
торгов недвижимости (§ 68 Закона
о продаже недвижимости с публичных торгов). Эти 10% не могут быть
оплачены наличными, они должны
быть своевременно переведены в
кассу суда (абз. 1 § 69 и абз. 2 § 70).
Приходный кассовый ордер необхо-
Underlying potential problems while making a real estate purchase
in Germany
N. Zinоnova, LL.M., Firm of attorneys “Groll”
The article is devoted to the different aspects of the choice, real property purchase
and registration, housebuilding and the real estate purchase peculiarities at the
public auctions in Germany.
Key Words: real estate, Germany, construction contract, land, public auction
Correspondence address: info@anwalt-groll.de
108
димо принести к сроку проведения
торгов. Участник публичных торгов
также может уплатить вышеуказанную сумму, передав чек федерального
банка или расчетный чек другого действующего в Германии банка (абз. 2 §
69). Третьим вариантом является банковское поручительство (абз. 3 § 69).
Рекомендуется до участия на аукционе посетить для пробы несколько
других аукционов и понаблюдать за
происходящим со стороны. Одновременно можно спланировать тактику
поведения. Также необходимо заблаговременно обговорить с банком
условия кредитования объекта недвижимости.
После приобретения недвижимого имущества на публичных торгах
покупатель становится его новым
собственником и может требовать
от бывшего собственника освободить
недвижимость. По отношению к
съемщикам и арендаторам покупатель имеет особое право расторжения договора. При этом действуют
положения жилищного права, так
что новый собственник может расторгнуть договор только при наличии
правомочного интереса, например,
при «собственной потребности» (§
57 Закона о продаже недвижимости
с публичных торгов и № 2 абз. 2 § 573
ГК Германии).