Северная столица - Аукцион
реклама
Агентство оценки «Северная столица» ОТЧЕТ № 1115/03-2014 ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ дебиторской задолженности (задолженности потребителей перед поставщиком услуг) ЗАО «Север-Вод» для целей принятия управленческого решения Заказчик: Закрытое акционерное общество «Север-Вод» Исполнитель: ООО «Агентство оценки «Северная столица» Дата оценки 03.02.2014 г. Дата составления отчета 07.03.2014 г. Санкт-Петербург 2014 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 1. Сопроводительное письмо ООО «Агентство оценки «Северная столица» Г-ну Салите С. Е. Санкт-Петербург, Спасский пер., д. 14/35, оф. 625 тел: (812) 643-66-71; e-mail: [email protected] Уважаемый Станислав Евгеньевич! Согласно Договору № 680/01-2014 от 29.01.2014 г. специалистами ООО «Агентство оценки «Северная столица» произведена оценка рыночной стоимости объекта оценки (дебиторской задолженности (задолженности потребителей перед поставщиком услуг) ЗАО «Север-Вод». Дата проведения оценки 03.02.2014 г. Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для принятия управленческого решения. Оценка выполнена в соответствии с требованиями Федерального Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (ФСО №№1-3), утвержденных Приказами Минэкономразвития №№ 254-256 от 20.07.2007, Стандартами и правилами оценочной деятельности Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (в редакции, утвержденной решением Совета Партнерства от 23 июля 2009 года, протокол № 4). Обращаем Ваше внимание, что это письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения. На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке Оценщики пришли к заключению, что рыночная стоимость дебиторской задолженности (задолженности потребителей перед поставщиком услуг) ЗАО «Север-Вод», по состоянию на 03.02.2014 г. составляет округленно: 9 445 744 (Девять миллионов четыреста сорок пять тысяч семьсот сорок четыре) рубля. Основная информация и анализ, использованные для оценки стоимости, отражены в соответствующих разделах отчета. В случае необходимости Оценщиками могут быть даны дополнительные разъяснения и комментарии. Генеральный директор ООО «Агентство оценки «Северная столица» ________________/А. В. Королева 2 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 СОДЕРЖАНИЕ 1. СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО .............................................................................................................. 2 2. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ...................................................................................................................................... 4 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ................................................................................................................... 4 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ............................................................................................................................ 5 ИНФОРМАЦИЯ О ПРИВЛЕКАЕМЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ И ПОДГОТОВКЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ СТОРОННИХ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ ...................................................................................................... 5 2.4. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ ............................................................... 5 2.5. ОСОБЫЕ ДОПУЩЕНИЯ ................................................................................................................................ 6 2.6. ОСНОВАНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ........................................................................................................... 6 2.7. ЦЕЛЬ, ЗАДАЧИ И НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ ..................................................................................................... 6 2.8. СОСТАВ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ ................................................................................................................... 6 2.9. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ: ........................................................................................... 6 2.10. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ.............. 7 2.11. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ .................................................................................................. 7 2.12. ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ТЕРМИНОВ .............................................................................................. 8 2.1. 2.2. 2.3. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ........................................................................................................ 12 3. 3.1. 3.2. СУТЬ И ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ....................................................................................... 12 ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ, ПЕРИОДЫ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ И СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА: ....................... 12 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .............................................................................................................. 13 4. 4.1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ............................................................................................................................... 13 АНАЛИЗ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ .......................... 14 5. 5.1. АНАЛИЗ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В РОССИИ........................................................................ 14 5.2. АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ В ЯНВАРЕ – ДЕКАБРЕ 2013ГОДА ............................................................................................................................................................... 16 6. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДЕБИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ........ 23 7. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ............................................................ 35 8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА .............................................................................................. 37 9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ............................................................................................................. 41 10. СЕРТИФИКАТ СТОИМОСТИ ..................................................................................................................... 42 ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 «ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ» .............................................................................................. 43 ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 «ДОКУМЕНТЫ ОЦЕНЩИКОВ» ................................................................................... 45 ПРИЛОЖЕНИЕ № 3 «ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ» .......................................... 55 3 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 2. Общие сведения 2.1. Основные факты и выводы Заказчик Собственник (правообладатель) Оцениваемые права Оценщик Ответственные исполнители (лица, подписавшие отчет) Табл. 1 Основные факты и выводы I. Исходные данные Закрытое акционерное общество «Север-Вод» юридический адрес: 183053, Мурманская обл., г. Мурманск, ул. Копытова, 49 А ОГРН 1025100851346 от 31.10.2002 г., ИНН 5190406238, р/сч. 40702.810.9.41000104887, БИК 044705615, к.сч. 30101.810.3.00000000615 ЗАО «Север-Вод» Право собственности Общество с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Северная столица» Юридический/фактический адрес:190031, г. Санкт-Петербург, Спасский пер., д. 14/35, оф. 625 ИНН 7838454894 КПП 783801001 ОГРН 1117847022370 от 27 января 2011 г. р/с № 40702810600000025654 в ОАО «БАЛТИНВЕСТБАНК» БИК 044030705 ИНН 044030705 к/с 30101810500000000705 в ГРКЦ ГУ ЦБ РФ по С-Пб Телефон: (812) 643-66-71 Адрес эл. почты: [email protected] Адрес в Интернет: www.sevstolica.com Страховой полис № 433-191-082288/13 от 06.11.2013 г. выдан ОСАО «Ингосстрах» Филиал ОСАО «Ингосстрах» в г. СанктПетербург. Лимит ответственности страховщика (размер страховой суммы) составляет 10 000 000 (Десять миллионов) рублей. Период страхования: с 14.11.2013 г. по 13.11.2014 г. А. В. Королева, А. А. Чудновец А. В. Королева включена в реестр членов СПО 20.11.2009 за регистрационным № 0132. Страховой полис: № 433-191-002985/14 от 20.01.2014 г., выдан Сведения о выписки из реестра ОСАО «Ингосстрах» Филиал ОСАО «Ингосстрах» в г. Санктсаморегулируемой организации Петербург до 12.02.2015 г. оценщиков, сведения о страховании А. А. Чудновец включен в реестр членов СПО 15.02.2011 за деятельности регистрационным № 0421. Страховой полис: № 433-191-082308/13 от 06.11.2013 г., выдан ОСАО «Ингосстрах» Филиал ОСАО «Ингосстрах» в г. СанктПетербург с 10.11.2013 г. по 09.11.2014 г. А. В. Королева: диплом о профессиональной переподготовке по Сведения о специальном программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» профессиональном образовании ПП № 616005 от 16.04.2004г./ оценщик, более 10 лет оценщиков/ стаж работы в оценочной А. А. Чудновец: диплом о профессиональной переподготовке по деятельности программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП-I № 050979 от 24.06.2008 г./ оценщик, более 6 лет Основание для проведения оценки Договор № 680/01-2014 от 29.01.2014 г. Вид отчета об оценке Полный повествовательный отчет дебиторская задолженность (задолженность потребителей перед Объект оценки поставщиком услуг) ЗАО «Север-Вод» Сведения об обременениях (ограничениях) Сведения отсутствуют Дата оценки (дата проведения оценки, дата 03.02.2014 г. определения стоимости) Дата осмотра 03.02.2014 г. 4 Агентство оценки «Северная столица» Срок проведения оценки Дата составления отчета Вид определяемой стоимости Цели и задачи оценки Ограничения и пределы применения полученного результата Допущения и ограничения, на которых основывалась оценка Применяемые стандарты оценки Рыночная стоимость Объекта оценки Отчет № 1115/03-2014 I. Исходные данные с 29.01.2014 г. по 07.03.2014 г. 07.03.2014 г. Рыночная стоимость Определение рыночной стоимости Объекта оценки для принятия управленческого решения Результаты расчета могут применяться исключительно в указанных выше целях и с учетом указанных в отчете допущений. Эффективный срок оценки – в течение шести месяцев с даты составления отчета Представлены в соответствующих разделах отчета Положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №№ 254, 255, 256; Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» II. Результаты расчета 9 445 744 (Девять миллионов четыреста сорок пять тысяч семьсот сорок четыре) рубля 2.2. Сведения о Заказчике Закрытое акционерное общество «Север-Вод». юридический адрес: 183053, Мурманская обл., г. Мурманск, ул. Копытова, 49 А; ОГРН 1025100851346 от 31.10.2002 г., ИНН 5190406238, р/сч. 40702.810.9.41000104887, БИК 044705615, к.сч. 30101.810.3.00000000615. 2.3. Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке сторонних организациях и специалистах Непосредственно к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке никакие сторонние организации и специалисты (в том числе оценщики) не привлекались. Обращение к сторонним организациям или специалистам происходило лишь в рамках использования их баз данных и знаний в качестве источников информации. Сведения обо всех специалистах (организациях), информация от которых была получена и использована в настоящем Отчете (в качестве консультирования), указаны далее по тексту в соответствующих разделах Отчета. Квалификация привлекаемых специалистов (работников организаций), используемая только в целях получения открытой информации, признается достаточной – соответственно, данные специалисты (работники организаций) могут быть привлечены в качестве источников информации, обладающей необходимой степенью достоверности. 2.4. Основные предположения и ограничивающие условия Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета: 5 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. 2. Оценка прав на объект оценки выполнялась строго в соответствии с заданием на проведение оценки. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого Объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме как оговоренных в отчете. 3. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости прав на объект оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение самих объектов, а также экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость Объекта оценки. 4. При оценке Оценщик имеет право использовать все методы оценки, а также их производные, не противоречащие теоретическим основам анализа и оценки. 5. От Оценщиков не требуется появляться или свидетельствовать в суде по поводу произведенной оценки иначе как по официальному вызову суда. 6. Оценщик не проводил аудиторскую или иную финансовую проверку предоставленной информации, используемой в настоящем отчете. В обязанности оценщика, в рамках оказания услуг по Договору, не входит юридическая экспертиза подлинности полученных документов, поэтому оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность предоставленных данных. 2.5. Особые допущения 1. Запрещается публикация отчета целиком или по частям или публикация ссылок на отчет, данных, содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщиков без их письменного согласия. 2. Оценщик не проводил юридической экспертизы полученных документов и будет исходить из собственного понимания их содержания и влияния на оцениваемую стоимость. 3. Оценщик не будет нести ответственность за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но, в праве ссылаться на документы, которые являлись основанием для внесения суждений о составе и качества прав на Объект оценки. 2.6. Основание проведения оценки Основанием проведения данной оценки является договор № 680/01-2014 от 29.01.2014 г. на проведение оценки имущества между сторонами: ЗАО «Север-Вод» и ООО «Агентство оценки «Северная столица». 2.7. Цель, задачи и назначение оценки Целью и задачами оценки является определение рыночной стоимости Объекта оценки, назначение – для принятия управленческого решения. Отчет достоверен лишь для указанной в нем цели и назначении. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам. 2.8. Состав оцениваемых прав Оценке подлежит право собственности на объект оценки (дебиторская задолженность (задолженность потребителей перед поставщиком услуг) ЗАО «Север-Вод»). 2.9. Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики Объекта оценки: Задание на оценку; 6 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Заявление ЗАО «Север-Вод» (оригинал); Оборотно-сальдовая ведомость от 31.01.2013 г. (на электронном носителе – CD-диске). 2.10. Подходы и методы оценки Объекта оценки, используемые при проведении оценки По приведенной в Федеральных стандартах оценки ФСО № 1 (Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256 об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1») классификации и терминологии: Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Согласно п.20 Федеральных стандартов оценки ФСО № 1, Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. На основе полученных в рамках каждого из использованных подходов к Оценке результатов определяется итоговая величина стоимости Объекта оценки. Использование или отказ от использования подходов, а так же методы оценки, используемые в рамках каждого их подходов, представлены в соответствующих главах Отчета. 2.11. Перечень используемой литературы Нормативно-правовая база 1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Часть 1 от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.) // Консультант Плюс: Версия Проф. Режим доступа: [www.consultant.ru]; 2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Часть 2 от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) // Консультант Плюс: Версия Проф. Режим доступа: [www.consultant.ru]; 3. Налоговый Кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 31.06.1998 № 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 17.06.1998) // Консультант Плюс: Версия Проф. Режим доступа: [www.consultant.ru]; 4. Налоговый Кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 № 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) // Консультант Плюс: Версия Проф. Режим доступа: [www.consultant.ru]; 5. Земельный Кодекс российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) // Консультант Плюс: Версия Проф. Режим доступа: [www.consultant.ru] 7 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 6. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (принят ГД ФС РФ 17.07.1998) // Консультант Плюс: Версия Проф. Режим доступа: [www.consultant.ru]; 7. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20.07.2007 № 256 // Консультант Плюс: Версия Проф. Режим доступа: [www.consultant.ru]; 8. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20.07.2007 № 255 // Консультант Плюс: Версия Проф. Режим доступа: [www.consultant.ru]; 9. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» от 20.07.2007 № 254 // Консультант Плюс: Версия Проф. Режим доступа: [www.consultant.ru]; Специальная литература 10. Грибовский С.В. Оценка стоимости М.: Интерреклама, 2003. – 704 с.; недвижимости: Учебник для вузов. – 11. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. – СПБ.: МКС, 2003. – 426 с.; 12. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. – СПб.: МКС, 2007. – 536 с.; 13. Оценка стоимости недвижимости / С.В.Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева. – М.: Интерреклама, 2003. – 704 с. 14. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие; Под. ред. д.э.н., проф. М.А. Федотовой – М.: КНОРУС, 2007. – 344 с. Периодические издания 15. Основные экономические показатели РФ // Экономическая экспертная группа. Режим доступа: [www.eeg.ru]; 16. Экономический обзор РФ // Экономическая экспертная группа. Режим доступа: [www.eeg.ru]; 17. Социально-экономическое развитие Санкт-Петербурга // Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли. Режим доступа: [http:// www.cedipt.spb.ru]; 18. Информация об исполнении основных параметров бюджета Санкт-Петербурга // Комитет финансов Администрации Санкт-Петербурга Режим доступа: [www.fincom.spb.ru]; 19. Описание Адмиралтейского района // Официальный портал администрации СанктПетербурга. Режим доступа: [http://www.gov.spb.ru]; 20. Санкт-Петербург в цифрах // Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области (Петростат). Режим доступа: [petrostat.gks.ru]; 21. Индикаторы денежного рынка // Эксперт. Режим доступа: [www.expert.ru]. 2.12. Определения используемых терминов В данном разделе даются определения используемых терминов, иное толкование которых невозможно. Активы предприятия - 1) любое имущество, имеющее стоимость, принадлежащее предприятию; собственность юридического лица (предпринимателя), 2) название раздела в балансе предприятия, отражающего балансовую стоимость имущества. Баланс предприятия - активы и пассивы предприятия в разбивке по установленной форме на определенную дату 8 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Бухгалтерская (балансовая) стоимость. В отношении активов – капитализированные затраты на создание/приобретение данного актива за вычетом накопленной амортизации материальных и нематериальных активов и истощения невоспроизводимых ресурсов, - как это представлено в бухгалтерских документах бизнеса. В отношении бизнеса – разница между суммарными активами (за вычетом амортизации материальных и нематериальных активов и истощения невоспроизводимых ресурсов) и суммарных обязательств бизнеса – как они показаны в балансе. В данном случае бухгалтерская стоимость соответствует понятиям бухгалтерской стоимости чистых активов, чистой ценности и акционерного капитала. Дата оценки – календарная дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, это дата личного осмотра Оценщиком объекта оценки. Дебет – термин бухгалтерского учёта. Происходит от лат. debet, что означает «он должен». В латинском языке для этого термина используется слово debitum — «долг» Дебетовый оборот – хозяйственные операции за промежуток времени, приведшие к увеличению имущества/имущественных прав или уменьшению источника формирования имущества, которые учитываются на рассматриваемом счёте Дебетовый остаток – состояние имущества или имущественных прав предприятия, учитываемых на счёте, остаток которого мы смотрим, на некий момент времени Дебиторская задолженность – права требования, принадлежащие продавцу (поставщику) как кредитору по неисполненным денежным обязательствам покупателем (получателем) по оплате фактически поставленных по договору товаров, выполненных работ или оказанных услуг. Дисконтная ставка – ставка отдачи (доходности), используемая для приведения денежной суммы, принадлежащей выплате или получению в будущем, в нынешнюю стоимость. Долгосрочная дебиторская задолженность – задолженность, платежи по которой согласно условиям договора ожидаются в течение срока, превышающего 12 месяцев Должник – организация-покупатель (получатель), не исполнившая денежное обязательство перед продавцом (поставщиком) по оплате фактически поставленных по договору товаров, выполненных работ или оказанных услуг. Доходный подход – общий путь расчета показателя стоимости бизнеса, доли в бизнесе или ценной бумаги с использованием одного или нескольких методов, в которых стоимость определяется посредствам конверсии ожидаемых выгод в капитализированную стоимость. Исковой давностью признается срок для защиты прав по иску лица, право которого нарушено Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Капитализация. Обращение чистого дохода или серии чистых поступлений, как фактических, так и ожидаемых на протяжении некоторого периода в эквивалентную стоимость капитала по состоянию на заданную дату. При оценках бизнеса этот термин обозначает структуру капитала бизнеса организации При оценках бизнеса этот термин так же может обозначать признание затрат как капитального актива, а не как расходов за период. Кредиторская задолженность – заемные денежные средства, временно привлеченные предприятием, организацией и подлежащие возврату. 9 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Ликвидность – возможность актива переводиться в денежное выражение в установленные сроки. Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей. Недвижимое имущество (недвижимость) – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним», статья1). Оценка – наука о стоимости, часть экономического анализа, опирающаяся на определенные научные принципы и методологическую базу. Является сочетанием математических методов и субъективных суждений оценщика, основанных на его профессиональном опыте. Подход к оценке – обычно путь расчета стоимости с использованием одного или нескольких конкретных методов оценки. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Собственность – юридическое понятие, представляющее собой совокупность прав владения. Для того чтобы различать собственность как материальное понятие и собственность как юридический термин, как правило, к юридическому термину добавляется: право собственности. Слово “собственность”, употребляемое без дополнительных уточнений, может относиться как к движимому, так и недвижимому имуществу. Срок исковой давности – начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права Ставка дисконтирования – ставка отдачи, используемая для преобразования в приведенную стоимость денежной суммы, подлежащей уплате или получению в будущем. Теоретически она должна отражать альтернативные издержки привлечения капитала, т.е. ставку отдачи, которую капитал может принести, если будет вложен в другие варианты использования с аналогичным риском. Также называется ставкой доходности. Ставка капитализации – любой делитель (обычно в процентах), который используется для обращения дохода в стоимость. 10 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Стоимость балансовая – стоимость основных фондов, учитываемая в балансе основных фондов по данным бухгалтерского учета о наличии и движении основных средств. Балансовая стоимость представляет, как правило, смешанную оценку основных фондов, т.к. часть инвентарных объектов числится на балансах по восстановительной стоимости на момент последней переоценки, а основные фонды, введенные в последующий период, учтены по первоначальной стоимости (стоимости приобретения). Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. Чистая стоимость реализации – расчетная цена продажи в рамках обычного ведения бизнеса за вычетом затрат на завершение работы и предполагаемых затрат, необходимых для продажи (МСФО 2, п. 6). Чистая стоимость реализации относится к чистой сумме, которую организация ожидает получить от продажи своих запасов в рамках обычного ведения бизнеса. Чистые активы – суммарные активы минус суммарные обязательства. 11 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 3. Порядок проведения оценки 3.1. Суть и основные этапы процесса оценки Оценка – это совокупность логических процедур и расчетов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости объекта. По сути, это моделирование представлений потенциальных рационально мыслящих и свободных в действиях покупателей и продавцов о полезности имущества, зависимости таковой от его свойств и об их готовности приобрести данную полезность (расстаться с ней) за уместную (по их представлениям) сумму денег. Строго говоря, предметом оценки всегда является не само имущество, а те или иные права на него (полное право собственности или совокупность частичных прав). Методы и технологии оценки фиксируются в форме тех или иных стандартов оценки. Дебиторская задолженность - права требования, принадлежащие продавцу (поставщику) как кредитору по неисполненным денежным обязательствам покупателем (получателем) по оплате фактически поставленных по договору товаров, выполненных работ или оказанных услуг. Оценка дебиторской задолженности, как вид оценочной экспертизы, предполагает определение действительной рыночной стоимости дебиторской (кредиторской) задолженности предприятия с учетом сроков ее формирования, планируемых сроков погашения, юридических оснований, по которым возникла задолженность, обремененности задолженности штрафами или пеней. Как показывает практика, необходимость оценки задолженности возникает при проведении анализа финансовой эффективности предприятия, при переуступке прав требования, а так же при судебном и внесудебном урегулировании взаимных требований предприятий. Основные этапы проведения оценки: • анализ экономической ситуации отрасли предприятия дебитора, • проведение корректировки баланса, • проведение финансового анализа, • определение периода дисконтирования, • обоснование и расчет ставки дисконтирования, • расчет рыночной стоимости прав требований дебиторской задолженности. 3.2. Дата проведения оценки, периоды выполнения работ и составления отчета: Дата оценки (проведения, определения стоимости) – 03.02.2014 г. Срок проведения оценки – с 29.01.2014 г. по 07.03.2014 г. Дата составления отчета – 07.03.2014 г. 12 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 4. Описание объекта оценки 4.1. Описание Объекта Объект оценки представляет собой дебиторскую задолженность потребителей коммунальных услуг перед поставщиком ЗАО «Север-Вод». (задолженность Должниками являются физические лица, собственники жилых помещений, проживающие в жилых домах, обслуживаемых ЗАО «Север-Вод». Перечень должников и суммы задолженности приведены в оборотно-сальдовой ведомости от 31.01.2013 г., представленной на электронном носителе – CD-диске – в файле формата Adobe Acrobat 7.0 (.pdf), и в рамках настоящего отчета не приводится. Общая сумма задолженности потребителей перед ЗАО «Север-Вод» по состоянию на 03.02.2014 г. составляет 19 113 521,86 рублей. Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для принятия управленческого решения. Объект оценивается по состоянию на 03.02.2014 г. 13 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 5. Анализ сегмента рынка, к которому относится Объект оценки 5.1. Анализ макроэкономической ситуации в России Основные события 1. Инфляция за период за период с 6 по 11 ноября 2013 г. составила 0,1%, с начала ноября – 0,2%, с начала года – 5,5% (в 2012 г.: с начала месяца – 0,2%, с начала года – 5,9%, в целом за ноябрь – 0,3%). За годовой период показатель инфляции сохранился на уровне предыдущей недели и составил 6,3%. На картофель рост цен высокий (+1,5% за две недели ноября после +7,5% в октябре). Несколько снизились темпы роста цен на молоко и молочную продукцию, сыры, масло сливочное, яйца. На сахар цены сезонно снижаются. На хлеб и хлебобулочные изделия цены стабилизировались. На бензин цены на прошедшей неделе не изменились. 2. 13 ноября 2013 года цена на нефть Urals составила 106,3 доллара США за баррель, увеличившись за последнюю неделю (с 6 ноября по 13 ноября) на 1,2 доллара США за баррель. С начала года по 13 ноября средняя цена составила 107,6 доллара США за баррель. 3. Экспорт товаров в январе-сентябре 2013 г. составил 382,8 млрд долларов США, по сравнению с соответствующим периодом 2012 г. экспорт снизился на 1,3 процента. Экспорт товаров в сентябре 2013 г., составил 44,5 млрд долларов США, по сравнению с сентябрем 2012 г. экспорт вырос на 3,3%, относительно августа 2013 г. экспорт увеличился на 5,6 процента. По данным ФТС России, в сентябре текущего года по сравнению с сентябрем прошлого года экспорт нефти в физическом выражении вырос на 2,3%, нефтепродуктов – на 7,0%, газа природного – на 29,7%, угля – на 29,0 процента. В январе-сентябре 2013 г. относительно соответствующего периода прошлого года экспорт угля вырос на 10,5%, нефтепродуктов – на 9,6%, газа природного – на 8,1%, экспорт нефти снизился на 1,3 процента. 4. Импорт товаров в январе-сентябре 2013 г. составил 249,2 млрд долларов США, по сравнению с соответствующим периодом 2012 г. импорт вырос на 3,4 процента. Импорт товаров в сентябре 2013 г. составил 28,8 млрд. долларов США, по сравнению с сентябрем 2012 г. импорт вырос на 5,3%, относительно августа 2013 г. увеличился на 1,7 процента. По предварительным данным таможенной статистики, в январе – октябре 2013 года импорт товаров из стран дальнего зарубежья в стоимостном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2012 года увеличился на 1,7 процента. В октябре 2013 года относительно октября 2012 года импорт из стран дальнего зарубежья сократился на 4,0 процента. Сократились закупки машиностроительной продукции на 6,4%, химической продукции – на 6,2%, при этом увеличились поставки текстильных изделий и обуви на 2,9% и продовольственных товаров – на 1,0 процент. В октябре 2013 года стоимостной объем импорта товаров из стран дальнего зарубежья по сравнению с сентябрем 2013 года вырос на 7,8 процента. При этом импорт продовольственных товаров и сырья для их производства увеличился на 22,1%, химической продукции – на 8,9%, машиностроительной продукции – на 6,7%, а импорт текстильных изделий и обуви снизился на 15,5 процента. 5. В конце первой – начале второй декады ноября курс рубля еще несколько ослаб: стоимость бивалютной корзины к 15 ноября увеличилась на 0,28 рубля по сравнению со 14 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 значениями недельной давности (до 37,79 руб. против 37,51 руб.). При этом за неделю официальный номинальный курс доллара США к российскому рублю повысился на 0,95% (неделей ранее – также на 0,95%), составив 32,69 руб. за доллар США по состоянию на 15 ноября, курс евро к рублю – повысился на 0,5%, составив 44,02 руб. за евро (неделей ранее – снизился на 0,35 процента). 6. По состоянию на 8 ноября международные резервы России составили 510,8 млрд долл., уменьшившись за неделю на 3,1 млрд долларов. При этом отрицательная валютная переоценка резервов, номинированных в евро, фунтах стерлингов, йенах, канадских и австралийских долларах составила 2,22 млрд. долл. из-за ослабления курса единой европейской валюты, японской йены, а также австралийского доллара по отношению к доллару США. С начала ноября уменьшение международных резервов составило 13,48 млрд долл., с начала текущего года – 26,82 млрд долларов. 7. Объем денежной базы в широком определении, характеризующей денежное предложение со стороны органов денежно-кредитного регулирования, за октябрь сократился на 1,8%, а в целом за январь-октябрь – на 9,1% (на 6,9% за первые десять месяцев годом ранее) и составил по состоянию на 1 ноября текущего года 8 952 млрд рублей. Совокупная расчетная сумма дохода от размещения средств Фонда национального благосостояния на счетах в иностранной валюте в Банке России за период с 15 января по 31 октября 2013 г. составила 4,4 млрд рублей. За январь-октябрь текущего года курсовая разница от переоценки остатков средств на указанных счетах составила 149,9 млрд рублей и от переоценки средств фонда, размещенных на депозитах в долларах США во Внешэкономбанке – 10,6 млрд рублей. Основные показатели развития экономики Табл. 2 Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года) 2012 Показатель январьсентябрь сентябрь сентябрь 1) ВВП 102,9 104,0 102,91) Индекс потребительских цен, на конец 105,6 100,5 100,5 окт. периода2) янв.-окт. окт. Индекс промышленного производства 3) 102,0 102,9 102,0 Обрабатывающие производства4) 103,3 104,5 103,3 Индекс производства продукции сельского 91,4 97,1 91,4 хозяйства Инвестиции в основной капитал 99,7 109,6 99,7 Объемы работ по виду деятельности 94,8 102,3 94,8 «Строительство» Ввод в действие жилых домов 92,8 102,6 92,8 Реальные располагаемые денежные доходы 105,3 103,8 105,3 населения Реальная заработная плата 104,7 109,2 104,7 Среднемесячная начисленная номинальная 25996 25686 25996 заработная плата, руб. Уровень безработицы к экономически 5,0 5,0 активному населению Оборот розничной торговли 105,3 106,9 105,3 Объем платных услуг населению 102,6 103,7 102,6 Экспорт товаров, млрд. долл. США 43,1 387,9 43,1 Импорт товаров, млрд. долл. США 27,4 241,1 27,4 2013 январьсентябрь 104,0 105,6 янв.-окт. 102,9 104,5 сентябрь 102,91) 100,5 окт. 102,0 103,3 97,1 91,4 109,6 99,7 102,3 94,8 102,6 92,8 103,8 105,3 109,2 104,7 25686 25996 5,0 106,9 103,7 387,9 241,1 105,3 102,6 43,1 27,4 15 Агентство оценки «Северная столица» Показатель Отчет № 1115/03-2014 2012 январьсентябрь сентябрь 110,4 110,9 окт. янв.-окт. сентябрь 2013 январьсентябрь 110,9 янв.-окт. сентябрь Средняя цена за нефть Urals, долл. 110,4 110,4 США/баррель окт. окт. 1 Оценка Минэкономразвития России. 2 Август и сентябрь - в % к предыдущему месяцу, январь-сентябрь - в % к декабрю предыдущего года. 3 Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С учетом поправки на неформальную деятельность. 4 С учетом поправки на неформальную деятельность. 5 Оценка Росстата. При подготовке обзора использовалась информация, размещенная на официальном сайте Министерства экономического развития РФ (http://www.economy.gov.ru). 5.2. Анализ социально-экономической ситуации в Мурманской области в январе – декабре 2013года 1 Промышленное производство В 2013 году индекс промышленного производства составил 100,6 % относительно 2012 года (в среднем по России – 100,3 %). В декабре по сравнению с декабрем 2012 года уровень производства увеличился на 2,1 % (в среднем по России - на 0,8 %). По отношению к предыдущему месяцу объем промышленного производства вырос на 25 % (в среднем по России - на 4,3 %). 1 http://minec.gov-murman.ru/content/devel_mo/sub01/sub01/2013 16 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Добыча полезных ископаемых В 2013 году в добывающей промышленности отгружено товаров собственного производства на сумму 92,4 млрд. рублей (117,1 % к 2012 году в действующих ценах). Индекс производства составил 102,6 % к 2012 году (в среднем по России – 101,2 %). Ввод первой очереди нового горно-обогатительного комбината ЗАО «СЗФК» обеспечил рост выпуска апатитового концентрата на 4,2 % по сравнению с 2012 годом. В отчетном периоде увеличилось производство лопаритового концентрата (111,4 %), нерудных строительных материалов (106 %). В то же время снизился выпуск железорудного (99,6 %) и нефелинового (91,5 %) концентратов. Обрабатывающие производства В 2013 году в обрабатывающей промышленности отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами на сумму 83,4 млрд. рублей (89 % к 2012 году в действующих ценах). Основное влияние на формирование показателя оказала негативная ситуация в металлургии – снижение производственных показателей, падение цен на цветные металлы на мировом рынке относительно 2012 года. Индекс производства в обрабатывающих производствах составил 98,7 % к 2012 году (в среднем по России – 100,1 %). Уровень металлургического производства в 2013 году снизился на 1,9 % к 2012 году. Сократились объемы выпуска никеля, алюминия, готовых металлических изделий, при этом увеличилось производство меди. Индекс производства пищевых продуктов, включая напитки, в отчетном периоде составил 114,4 %. Увеличились объемы производства колбасных изделий (104 %), рыбы мороженой (кроме сельди) (128,3 %), филе рыбного мороженого (102,6 %), морепродуктов (136,1 %), консервов (126,5 %) и пресервов (110,2 %) рыбных. При этом сократился выпуск мяса и субпродуктов (78,8 %), мясных полуфабрикатов (97,8 %), сельди всех видов обработки (83,5 %), рыбы соленой (кроме сельди) (75,3 %), муки (94,2 %), хлеба и хлебобулочных изделий (92,1 %), комбикормов (81,4 %), пива (86,8 %). Индекс производства транспортных средств и оборудования по данным Мурманскстата составил 81,7 %. Основная причина снижения – сокращение объемов судоремонта. Негативная динамика деятельности предприятий судоремонта сложилась, главным образом, в результате особенностей учета выполненных работ: за счет длительного срока подписания актов приемкисдачи со стороны Минобороны РФ на заводах растут объемы «незавершенного производства», не учтенного в отгруженной продукции. Производство и распределение электроэнергии, газа и воды В сфере производства и распределения электроэнергии, газа и воды объем отгрузки продукции в отчетном периоде составил 53,6 млрд. рублей (110,2 % к 2012 году в действующих ценах). Индекс производства – 98,4 % (в среднем по России – 98,2 %). В отчетном периоде выработка электроэнергии сократилась на 1,7 %, производство тепла на 3,6 %. Потребление электроэнергии составило 12,3 млрд. кВт. ч (98,4 % к 2012 году). Сельское хозяйство Объем продукции сельского хозяйства в 2013 году составил 3008,3 млн. рублей, индекс сельскохозяйственного производства – 80,8 %. 17 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 На столь значительное падение индекса сельхозпроизводства повлияло сокращение выпуска яиц почти в два раза по сравнению с уровнем 2012 года по причине перехода одного из птицеводческих предприятий от птицеводства яичного направления к мясному; производства скота и птицы на убой (в живом весе) на 18,5 % в связи с существенным удорожанием комбикормов, которое при недостатке собственных средств предприятий привело к уменьшению порций при кормлении и снижению привеса животных; молока – на 2,4 % вследствие снижения валового надоя на 2,4 % в сельскохозяйственных организациях, несмотря на сохранение поголовья коров (100,1%). В связи со сложившейся ситуацией из областного и федерального бюджетов предоставлены субсидии сельскохозяйственным товаропроизводителям, осуществляющим производство свинины, мяса птицы и яиц, на возмещение части затрат, связанных с удорожанием приобретенных кормов, в размере 38,12 млн рублей (в том числе из областного бюджета – 7,6 млн рублей, из федерального – около 30,52 млн рублей). В целом по итогам 2013 года объем субсидирования сельхозтоваропроизводителей сложился выше уровня предыдущего года на 5,6 % и составил 570,01 млн. рублей. Транспорт За 2013 год крупными и средними предприятиями транспорта перевезено 33,7 млн тонн различных грузов, что на 4,4 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение наблюдается на всех видах транспорта: автомобильном – на 9,2 % в связи с завершением отдельных дорожно-строительных работ в 2012 году, морском - на 12,9% из-за падения в 2,4 раза объемов перевозок на экспорт апатитового концентрата, что обусловлено перераспределением перевозок данного груза в пользу железнодорожного транспорта, где, однако, также наблюдается падение (на 2,7 %) по причине снижения на треть перевозок цветной руды. Рыболовство По оперативным данным Мурманского филиала ФГБУ «Центр системы мониторинга рыболовства и связи», рыболовными организациями Мурманской области за 2013 год выловлено 697,3 тыс. тонн водных биоресурсов, что на 22,1 % выше уровня добыто в 2012 году. Больше выловлено трески (130,8 % к уровню соответствующего периода прошлого года), доля которой в общем улове составляет практически половину, наиболее значительное увеличение добычи наблюдается по вылову прочих водных биологических ресурсов (в 1,5 раза), путассу (в 1,4 раза) и мойвы (111,8 %). Следует отметить, что в 2013 году Мурманская область сохранила первую позицию среди всех регионов Российской Федерации по объему отгруженной продукции в стоимостном выражении по виду деятельности «Рыболовство, рыбоводство». Строительство и инвестиции За 2013 год объем инвестиций в основной капитал по крупным организациям, по оценке, составил 79,6 млрд рублей, или 106,4 % к уровню 2012 года. Увеличение физического объема инвестиций в основной капитал обусловлено исполнением инвестиционных программ предприятиями рыбохозяйственного комплекса (строительство морозильного траулера, крупнотоннажного судна и рыбофабрики). За 2013 год выполнено работ и услуг собственными силами по виду деятельности «Строительство» на 21,7 млрд. рублей, или 93,5 % к уровню 2012 года, что связано с уменьшением объемов строительных работ крупными предприятиями области. В 2013 году введено 24 496 кв. м общей площади жилья, или 468 новых квартир (в 2012 году – 436). Индивидуальными застройщиками построено 2,6 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, или 10,5 % от общего объема жилья, введенного в эксплуатацию в 2013 году. 18 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Демография Комплекс мер, направленный на стимулирование позитивных моделей репродуктивного и самосохранительного поведения, способствовал формированию положительных трендов естественного движения населения в регионе. По предварительным данным Мурманскстата в январе-ноябре 2013 года в регионе отмечен естественный прирост населения (+613 человек), коэффициент естественного прироста населения - 0,8 человека на 1000 населения. За одиннадцать месяцев 2013 года коэффициент рождаемости сложился на уровне январяноября 2012 года и составил 11,8 родившихся на 1000 населения. Общий коэффициент смертности сократился с 11,3 умерших на 1000 населения в 2012 году до 11,0 в 2013 году (на 2,7 %). Вместе с тем отмечен рост смертности от некоторых инфекционных и паразитарных болезней (на 16,8 %), новообразований (на 3,8 %). Уровень младенческой смертности снизился на 6 % и составил 6,3 умерших в возрасте до 1 года на 1000 родившихся против 6,6 в 2012 году. Среди причин младенческой смертности преобладают внутриутробные инфекции у детей. В 2013 году сохранялась тенденция увеличения миграционного оборота населения. За январь-ноябрь прошлого года общее число прибывших и выбывших граждан возросло на 3,9 % по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. Миграционная убыль населения составила 9 066 человек, что выше показателя 2012 года на 26,7 %. Уровень жизни населения В регионе продолжает сохраняться позитивная динамика темпов роста денежных доходов населения. По предварительным данным Мурманскстата в 2013 году среднедушевые денежные доходы населения составили 31,7 тыс. рублей в месяц против 28,6 тыс. рублей в 2012 году, их реальное наполнение возросло на 4,2 %, что обусловлено следующими факторами: во-первых, увеличением заработной платы работников бюджетной сферы (в 16,6 %) за счет проведения индексаций оплаты труда в октябре 2012 и 2013 годов принятием мер по повышению уровня оплаты труда в целях реализации Указа Российской Федерации от 07 мая 2012 года № 597 «О мероприятиях по государственной социальной политики»; среднем на и в связи с Президента реализации во-вторых, увеличением заработной платы во внебюджетных секторах экономики, на которые приходится основная доля среднесписочной численности работников (наиболее значительные темпы роста в следующих видах деятельности: обрабатывающие производства – на 14,2 %, добыча полезных ископаемых - на 12,5 %, транспорт и связь – на 10,4 %, производство и распределение электроэнергии, газа и воды – на 9,5 %). Среднемесячная заработная плата по полному кругу организаций в январе-ноябре сложилась в размере 38488 рублей, по сравнению с уровнем предыдущего года увеличилась на 10,6 %, в реальном исчислении прирост составил 4 % за счет опережающей динамики роста номинальной заработной платы по отношению к росту потребительских цен в среднегодовом исчислении (106,3 %). Объем просроченной задолженности по заработной плате на 1 января 2014 года сложился из-за отсутствия в организациях собственных средств и составил 51,9 млн. рублей. Снижение просроченной задолженности по заработной плате на 7,4 % (на 4,1 млн. рублей) по сравнению с предыдущим отчетным периодом обусловлено погашением задолженности в 3 организациях. 19 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Заработную плату в установленный срок не получили 589 работников в 7 организациях. На 4 организации, в которых введено конкурсное производство, пришлось 62 % объема просроченной задолженности по заработной плате. Потребительский рынок В 2013 году на потребительском рынке сохранялась стабильная ситуация. Рост реальной заработной платы, развитие крупных участников потребительского рынка в регионе способствовали ускоренному росту потребительского спроса населения. Оборот розничной торговли в сопоставимых ценах на 5 % превысил уровень предыдущего года. В 2013 году, также как в предыдущем, потребительские предпочтения склонялись в сторону промышленных товаров, в результате чего объемы продаж непродовольственных товаров сложились выше продовольственных (соответственно, 106 % и 104 % к уровню 2012 года). Розничная торговля приобретает все более «стационарный» характер. В 2013 году удельный вес объема продаж товаров на вещевых, смешанных и продовольственных рынках в общем объеме оборота розничной торговли уменьшился до 5,6 % против 7,2 % в 2012 году. Индекс физического объема оборота общественного питания составил 102,8 % к уровню 2012 года. По предварительным данным Мурманскстата в 2013 году населению области оказано платных услуг на сумму 49,9 млрд.рублей. Индекс физического объема платных услуг населению составил 100,2 % к уровню 2012 года. Наиболее значительно увеличились физические объемы санаторно-оздоровительных услуг (на 15,6 %), физической культуры и спорта (на 8,3 %). Инфляция В 2013 году уровень потребительской инфляции формировался под влиянием высокого роста цен на продовольственные товары (включая алкогольные напитки), платные услуги населению и сдержанных темпов роста цен на промышленные товары. По данным Мурманскстата в декабре 2013 года индекс потребительских цен на товары и платные услуги составил 106,5 % к декабрю 2012 года, что выше уровня предыдущего года на 0,9 процентного пункта и соответствует среднероссийскому уровню. Среди всех регионов СЗФО темпы роста потребительских цен на товары и услуги в целом, также как и на продовольственные товары, ниже, чем в нашем регионе, сложились только в Ленинградской области. За 2013 год цены на продовольственные товары возросли на 7,3 % (в 2012 году - на 6,0 %), платные услуги населению - на 6,5 % (в 2012 году - на 6,4 %) и промышленные товары – на 6,0 % (в 2012 году - на 4,6 %). Следует отметить, что в 2013 году на ряд продовольственных товаров отмечено снижение цен: на чеснок – на 27 %, гречневую крупу – на 11 %, мясо птицы – на 10 %, виноград и печень говяжью - на 7 %, мороженую неразделанную рыбу – на 6 %. На 38 % увеличились цены на куриное яйцо, на 15-34 % - на овощи, на 27 % - икру лососевых рыб, на 24 % - манную крупу, на 17 % - соленые и копченые деликатесные продукты из рыбы, сыр, на 14 % - сливочное масло, на 12 % - молоко и молочную продукцию, на 9-10 % пшено, горох и фасоль, мороженое, овсяную и перловую крупы. Из числа алкогольных напитков существенно подорожали водка (на 21 %), коньяк (на 15 %) и виноградные вина (на 10 %). Стоимость услуг общественного питания возросла на 7,8 %. Из числа промышленных товаров наибольшее увеличение стоимости в 2013 году зарегистрировано на табачные изделия (на 30 %), хлопчатобумажные ткани и спички (на 15 %), резиновую обувь (на 14 %), велосипеды (на 13 %), мужскую одежду (на 12 %), фарфоро20 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 фаянсовую посуду, ювелирные изделия и бельевой трикотаж (на 11 %), полотенца, женскую одежду и дизельное топливо (на 10 %), галантерею, шелковые ткани, детскую обувь и белье для детей ясельного возраста (на 9 %). Среди платных услуг населению наиболее высокие темпы роста цен и тарифов сложились на услуги гостиниц и прочих мест проживания (134 %), услуги культуры (120 %), ритуальные услуги (118 %), услуги среднего образования, проводного вещания, в сфере зарубежного туризма, железнодорожного транспорта, бань и душевых (111 %), услуги почтовой связи и городского пассажирского транспорта (110 %). Финансовый результат деятельности организаций В январе–ноябре 2013 года сальдированный финансовый результат деятельности крупных и средних организаций области сформировался в сумме 42 млрд рублей с ростом к аналогичному периоду 2012 года на 30,2 %, или 9,7 млрд рублей. Прибыль прибыльных организаций составила 47,6 млрд рублей, превысив аналогичный показатель 2012 года на 21 % (8,2 млрд рублей), убытки убыточных организаций - 5,6 млрд рублей (снижение на 21,1 %, или 1,5 млрд рублей). Прирост прибыли и сальдированного финансового результата по отношению к соответствующему периоду 2012 года по-прежнему, как и на протяжении всего второго полугодия 2013 года, достигнут только предприятиями по добыче полезных ископаемых (в 1,5 и 1,6 раза, соответственно) в результате роста средних цен на апатитовый и железорудный концентрат, и транспорта и связи (в 1,8 и 3 раза) вследствие роста объемов отгруженной продукции в стоимостном выражении предприятиями вспомогательной и дополнительной транспортной деятельности, а также получения прибыли, вместо убытка в прошлом году, предприятием водного транспорта. В 1,2 раза возросла прибыль прибыльных организаций по производству и распределению электроэнергии, газа и воды, за счет прироста прибыли предприятий теплоснабжающего комплекса в результате превышения темпа роста тарифов на тепловую энергию над темпами роста цен на нефтепродукты и железнодорожные перевозки и увеличения на 20,7 % объема субсидий, предоставляемых теплоснабжающим организациям из областного бюджета на компенсацию выпадающих доходов. В целом по данному виду деятельности сальдированный финансовый результат – убыток, превышающий в 3,7 раза отрицательный результат прошлого года по причине получения значительного убытка одной из бывших энергосбытовых компаний против прибыли годом ранее. По остальным основным видам экономической деятельности наблюдалось снижение финансовых результатов по отношению к соответствующему периоду 2012 года до получения отрицательного сальдо в сельском хозяйстве и строительстве вместо сальдо-прибыли в 2012 году. За январь-ноябрь 2013 года удельный вес убыточных предприятий составил 38,0 % от общего числа организаций (32,2 % за аналогичный период 2012 года). Наибольшая деятельности: – – – – – доля убыточных организаций в следующих видах экономической сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство - 66,7 % (в январе-ноябре 2012 года - 16,7 %); производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 53,3 % (57,8 %); транспорт и связь – 48,7 % (35,9 %); операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг – 52,5 % (44,3 %); строительство – 53,3 % (40,0 %). 21 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Тенденции основных показателей социально-экономического развития области за январь-декабрь 2013 года По итогам 2013 года отмечаются следующие тенденции по основным показателям, характеризующим социально-экономическое положение области: Тенденция показателя Рост объемов промышленного производства Рост объемов производства в добыче полезных ископаемых Снижение объемов производства в обрабатывающих производствах Снижение объемов производства в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды Рост объемов вылова водных биоресурсов Снижение сельскохозяйственного производства Рост объемов инвестиций в основной капитал (по крупным организациям, в сопоставимых ценах) Снижение объемов выполненных работ в строительстве (в сопоставимых ценах) Рост среднедушевых реальных денежных доходов населения Снижение официально зарегистрированной безработицы (на конец периода) Рост объемов прибыли прибыльных организаций Рост потребительских цен (к декабрю 2012 года) К январю-декабрю 2012 года 100,6 102,6 98,7 98,4 122,1 80,8 106,4* 93,5 104,2 1,5 122,6* 106,5 Состояние *оценка 22 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 6. Процедура оценки рыночной стоимости дебиторской задолженности Методики определения рыночной стоимости дебиторской задолженности В настоящее время не существует общепринятой методики оценки стоимости дебиторской задолженности. Использование при оценке стоимости дебиторской задолженности зарубежного опыта практически невозможно, в силу различия общепринятых правил ведения бухгалтерского учета, составления отчетности, а также потому, что залоговые обязательства иностранных компаний существуют, как правило, в форме векселей, облигаций и других ценных бумаг, свободно обращающихся на биржевом или внебиржевом рынке. Нельзя сказать, что до сих пор в теории и практике российской оценочной деятельности не предпринималось никаких попыток разработать методику оценки дебиторской задолженности. На сегодняшний день можно насчитать примерно 10 российских методик и методических рекомендаций по оценке дебиторской задолженности, среди которых есть разработки государственных структур, таких как Российский фонд федерального имущества; саморегулирующихся общественных организаций: Российского общества оценщиков, Национальной коллегии оценщиков; есть и авторские методики; бартерная методика Круглова М.В., сценарная методика Юдинцева С.П., методика альтернативных сценариев Прудникова В. И., методика оценки рисковых долговых обязательств, разработанная авторским коллективом специалистов Центра профессиональной оценки под руководством проф. Федотовой М. А., методика оценки ликвидационной стоимости дебиторской задолженности при реализации в рамках конкурсного производства, разработанная экспертами-оценщиками ООО «Центр экспертизы собственности». Все известные методики можно подразделить на ведомственные (часто существующие в форме проекта и поэтому имеющие многочисленные недостатки) и авторские, разработанные практикующими экспертами-оценщиками. Общей чертой всех методик является то, что оценка дебиторской задолженности предполагает проведение финансового анализа, позволяющего «очистить» обязательства от безнадежных, агрегировать их по различным критериям и, применив определенные понижающие коэффициенты разной степени сложности, привести исходную величину долговых обязательств к рыночной или ликвидационной стоимости. При этом все ведомственные методики стремятся к унификации расчетов стоимости долговых обязательств и направлены на массовую, зачастую экспресс-оценку. Это приводит к «усредненной оценке», не позволяющей учесть специфические характеристики конкретного портфеля долговых обязательств. В свою очередь, авторские методики, разработанные на основе конкретного фактического материала учитывают отличительные черты оцениваемого объекта, но достаточно сложны в расчетах и могут использоваться ограниченно. Оценка дебиторской задолженности методом дисконтированных денежных потоков Согласно данной методике стоимость дебиторской задолженности определяется на основе принципа изменения стоимости денег во времени по формуле: где: PV – текущая стоимость долгового обязательства; I – процентный доход, приносимый данным долговым обязательством; 23 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 R – ставка дисконтирования; F – номинальная стоимость долгового обязательства, которая должна быть уплачена должником к определенному сроку погашения; N – количество периодов (лет) до момента погашения долгового обязательства; t – количество периодов (лет) с момента оценки до момента уплаты процентного дохода. В зависимости от типа долгового обязательства указанная формула может изменяться, но принцип ее работы останется неизменным. Так, например, если не предусматривается выплата периодического процентного дохода, то стоимость такого денежного обязательства определяется по формуле: В случае оценки стоимости дебиторской задолженности с периодической выплатой процентов, но без обязательного погашения основного долга (например, бессрочных облигаций), применяется формула капитализации процентных выплат: При применении данной методики основным вопросом является расчет ставки дисконта. Основной сферой применения метода дисконтированных денежных потоков является оценка непросроченной дебиторской задолженности, оформленной ценными бумагами (векселями, облигациями), оценка выданных коммерческими банками кредитов. Основным условием применения данной задолженности является непросроченность долговых обязательств. Среди преимуществ рассматриваемой методики можно отметить относительную простоту ее применения. Основным недостатком методики является узкая область ее применения. В настоящее время в РФ подавляющая часть оцениваемой дебиторской задолженности является просроченной, поэтому на практике применить данную методику удается достаточно редко. Методика РОО Российским обществом оценщиков совместно со специалистами ЗАО «РОСЭКО» в 1998 г. был разработан проект «Методических рекомендаций но анализу и оценке прав требований, принадлежащих организации-должнику как кредитору по неисполненным денежным обязательствам третьих лиц по оплате фактически поставленных товаров, выполненных работ или оказанных услуг (дебиторской задолженности) при обращении взыскания на имущество организаций-должников» Расчет рыночной стоимости дебиторской задолженности в соответствии с данной методикой состоит из следующих этапов: Проведение инвентаризации дебиторской задолженности предприятия с выделением из общей суммы задолженности, дебиторской задолженности безнадежной для взыскания и дебиторской задолженности длительностью более 3х месяцев. Проведение финансового анализа дебиторов на предмет соответствия коэффициента текущей ликвидности и коэффициента обеспеченности собственными средствами предприятиядебитора установленным нормативным значениям. В случае признания структуры баланса дебитора неудовлетворительной рекомендуется применить дополнительные методы финансового анализа для подтверждения или опровержения неплатежеспособности дебитора. 24 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Определение рыночной стоимости дебиторской задолженности, для чего должен быть рассчитан дисконт (Д) по формуле: где: Д — дисконт (или скидка от величины дебиторской задолженности в соответствии с данными баланса), с которым может быть реализована дебиторская задолженность; Сумма задолженности – дебиторская задолженность в соответствии с бухгалтерским учетом и актом сверки расчетов. Текущая стоимость задолженности определяется по формуле: где: ТС — текущая стоимость дисконтирования будущей стоимости; дебиторской задолженности, определенная путем БС — будущая стоимость дебиторской задолженности, то есть та сумма дебиторской задолженности, которая подлежит выплате в соответствии с договорами; i — ставка дисконтирования, n — число периодов, по прошествии которых ожидается выплата дебиторской задолженности. Авторами методики было предложено определять ставку дисконтирования кумулятивным методом путем прибавления к безрисковой ставке (предлагалось использовать доходность рублевых векселей Сбербанка РФ) надбавок за риски (риски, учитывающие отраслевые и региональные особенности предприятия-дебитора, и риски с учетом финансового состояния предприятия-дебитора). Последний пункт проекта методики был посвящен анализу «старения» прав требования (дебиторской задолженности) в зависимости от срока ее возникновения. Для его расчета рекомендуется определять коэффициент дисконтирования с учетом сроков возникновения задолженности. Тогда рыночная стоимость (РС) дебиторской задолженности за соответствующий период рассчитывается по формуле: PC = коэффициент дисконтирования x балансовая стоимость задолженности . Положительным моментом методики РОО является то, что в ней рассматриваются такие факторы, как экономическая ситуация в стране, регионе, отрасли, более подробно предлагается проводить финансовый анализ дебитора. Вместе с тем проекту присуща внутренняя противоречивость, что можно объяснить скорее всего тем, что рассматриваемая методика является именно проектом, а не законченным руководством. Например, не определена сфера применения дисконта (Д), остается неясным вопрос о применении коэффициента старения дебиторской задолженности — применять ли его к уже дисконтированной стоимости прав требований, использовать ли отдельно и в каких случаях. Таким образом, данный проект методических указаний требует дальнейшей существенной доработки. 25 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Методика Национальной коллегии оценщиков Особенностью данной методики является использование при определении стоимости дебиторской задолженности трех основных подходов к оценке: затратного, доходного и сравнительного. Основными этапами применения данной методики являются: Анализ финансового состояния предприятия-дебитора, который авторы методики предлагают проводить в соответствии с Методическими положениями по оценке финансового состояния предприятий и установлению неудовлетворительной структуры баланса (Распоряжением ФУДН №31 от 12.08.1994 г.). Применение трех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного. Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке. Затратный подход Затратный подход применительно к оценке дебиторской задолженности сводится к балансовому. За стоимость дебиторской задолженности в рамках балансового подхода принимается ее номинальная стоимость, которая подлежит корректировке с учетом сроковвозникновения. Стоимость дебиторской задолженности по затратному подходу определяется по формуле: Сз = N * K1 где: Сз — стоимость дебиторской задолженности согласно затратному подходу; К1 — коэффициент корректировки, определяемый в зависимости от числа месяцев (t) просрочки по формуле: Критическое значение параметра t устанавливается авторами методики равной 4 месяцам, т.к. суммы неистребованной кредитором задолженности по обязательствам, связанным с расчетами за поставленные по договору товары (выполненные работы, оказанные услуги), подлежат списанию по истечении четырех месяцев со дня фактического получения предприятиемдолжником товаров (выполнения работ или оказания услуг) как безнадежная дебиторская задолженность на убытки предприятия-кредитора, за исключением случаев, когда в его действиях отсутствует умысел. Доходный подход При применении доходного подхода к оценке стоимости дебиторской задолженности анализируется возможность объекта генерировать определенный доход и определяется текущая стоимость этого дохода. Предлагаемая методика предусматривает учет роста суммы долга с учетом пени за просрочку. Для определения рыночной стоимости дебиторской задолженности в рамках доходного подхода следует выбрать подходящую ставку дисконтирования и среднее число месяцев, необходимое для ее погашения. За ставку дисконтирования авторы предлагают принять действующую на дату оценки ставку рефинансирования Банка России. Период погашения определялся путем добавления к периоду оборачиваемости (М) кредиторской задолженности 26 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 должника (рассчитывается на основе финансовой отчетности дебитора), выраженному в годах время (t), прошедшее с момента образования права требования, определяемого по последнему счету-фактуре, до даты оценки. Тогда, коэффициент дисконтирования (К) определяется по формуле: Коэффициент дисконтирования определяется с учетом вероятности платежеспособности или неплатежеспособности дебитора, за которую авторами методики предлагается принимать коэффициент восстановления платежеспособности (Квп). Коэффициент восстановления платежеспособности в соответствии с Распоряжением ФУДН № 31 от 12.08.1994 г. определяется по формуле: где: К1ф — фактическое значение (в конце отчетного периода) коэффициента текущей ликвидности; К1н — значение коэффициента текущей ликвидности в начале отчетного периода; К1норм — нормативное значение коэффициента текущей ликвидности, К1норм = 2; 6 — период восстановления платежеспособности в месяцах; Т — отчетный период в месяцах. Коэффициент восстановления платежеспособности, принимающий значение больше 1, рассчитанный на период, равный 6 месяцам, свидетельствует о наличии реальной возможности у предприятия восстановить свою платежеспособность. Коэффициент восстановления платежеспособности, принимающий значение меньше 1, рассчитанный на период, равный 6 месяцам, свидетельствует о том, что у предприятия в ближайшее время нет реальной возможности восстановить платежеспособность. Коэффициент дисконтирования определяется по формуле: R — ставка дисконтирования. За ставку дисконтирования авторы методики предлагают принять, действующую на дату оценки ставку рефинансирования Банка России. Сравнительный подход Обосновывая возможность применения сравнительного подхода, авторы предлагают использовать информацию о ценах на долговые обязательства различных предприятий (MFDинфоцентр, RBC и др. агентства). Если нет котировок на обязательства данного дебитора, то необходимо найти аналоги, причем авторы предлагают в качестве предприятия-аналога взять любого кредитора-дебитора, обосновывая это тем, что потенциальные покупатели находятся среди должников дебитора (его 27 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 дебиторов), т.к. они заинтересованы в покупке с дисконтом долга дебитора для взаимного погашения долгов с дебитором. В случае отсутствия у оценщика информации можно в качестве кредитора-аналога взять системообразующие энергопредприятия, которым должны многие промышленные предприятия в РФ. Методика согласования результатов, полученных различными подходами, строится на модели сегментации рынка, которая, в свою очередь, основана на типовой мотивации потенциальных покупателей. Таким образом, данная методика может быть наиболее обоснованно применена для оценки стоимости дебиторской задолженности предприятий при ее реализации в рамках процедур банкротства или в рамках исполнительного производства. Такое применение обусловлено тем, что в расчетах используются параметры, установленные законодательными и нормативными актами. Преимуществом методики НКО является заложенный в ней принцип использования трех подходов, что соответствует требованиям Стандартов оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности. Представляет интерес и предложенный авторами методики принцип согласования результатов, полученных различными подходами к оценке. Основным недостатком методики является ее ориентация на параметры, установленные нормативными актами (списание дебиторской задолженности при невзыскании ее в течение 4-х месяцев, критическое значение коэффициента платежеспособности, равное единице). Применение данных критериев при оценке дебиторской задолженности большинства российских предприятий приведет только к списанию дебиторской задолженности, что не отражает ее реальную стоимость. Таким образом, совершенствования. рассмотренная методика требует дальнейшего существенного Методика, основанная на расчете кумулятивного коэффициента уменьшения Данная методика была разработана коллективом кафедры «Оценочная деятельность и антикризисное управление» Финансовой академии при Правительстве РФ и Института профессиональной оценки в 2001 г. Предлагаемая авторами методика оценки рыночной стоимости дебиторской задолженности предполагает следующие этапы расчетов: Сбор и анализ информации в отношении должника. Описание процесса сбора информации, необходимой для оценки дебиторской задолженности, приведено в параграфе. Определение суммы оцениваемой дебиторской задолженности по состоянию на дату проведения оценки, которое должно проводиться с учетом начисленных пени и штрафных санкций за просрочку платежа. Расчет величины скидки с полной суммы требований (кумулятивный коэффициент уменьшения, «φ»). Вывод итоговой стоимости долга с учетом дополнительных поправок. Кумулятивный коэффициент уменьшения может быть рассчитан для дебиторской задолженности конкретного дебитора или для каждой отдельной группы относительно идентичных долгов. Группировка обычно производится по таким параметрам, как: долгосрочные и краткосрочные, просроченные и непросроченные, по группам должников или по отдельным должникам (дебиторам). Расчет величины кумулятивного коэффициента уменьшения (φ) проводится на основе анализа следующих факторов, определяющих рыночную стоимость дебиторской задолженности: Финансовое положение дебитора. Обеспечение по задолженности (анализ проводится, главным образом, при оценке дебиторской задолженности коммерческих банков). 28 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Влияние деловой репутации дебитора на стоимость прав требования. Временная характеристика задолженности. Для расчета значения самого φ, его элементам должны быть приданы соответствующие веса в зависимости от того, какой из факторов является наиболее достоверным с точки зрения наличия информации и размера вероятной погрешности, а также в соответствии со значимостью для расчета рыночной стоимости оцениваемой дебиторской задолженности. После учета основных факторов, осуществляются дополнительные применяемые для корректировки кумулятивного коэффициента уменьшения. поправки, К таким поправкам относят поправку на перспективность региона предприятия-должника и поправку на вынужденность продажи. Суть поправки на перспективность региона заключается в том, что риск вложений в долговые обязательства в нашей стране может существенно колебаться в зависимости от особенностей региона. Менее рисковыми считаются инвестиционно привлекательные регионы и предприятия в этих регионах. Таким образом, рассчитав все элементы, входящие в формулу кумулятивного коэффициента уменьшения, мы получили значение, которое можно применить как скидку со стоимости долга при его продаже. Затем к полученной стоимости можно применить дополнительные поправки, такие как поправка на регион и/или поправка на быструю продажу долга. Преимуществом данной методики является сделанный в ней акцент на выделении основных факторов, влияющих на стоимость дебиторской задолженности, входящих в кумулятивный коэффициент φ. Недостатком данной методики является то, что предлагаемый алгоритм расчета требует наличия у оценщика большого количества информации о должнике, что в большинстве случаев труднодостижимо на практике, особенно, когда должник и кредитор находятся в процессе судебного разбирательства по поводу оцениваемой задолженности. Коэффициентная методика определения стоимости дебиторской задолженности Сущность данного способа состоит в том, что стоимость дебиторской задолженности уменьшается на определенный коэффициент, в зависимости от срока неплатежа. Расчет стоимости дебиторской задолженности в соответствии с данной методикой состоит из следующих этапов: Вычленение из общей массы дебиторской задолженности предприятия безнадежной задолженности, стоимость которой принимается равной нулю. суммы Разбиение оставшейся части возможной к взысканию дебиторской задолженности на группы, в зависимости от сроков ее возникновения. Умножение каждой дебиторской задолженности (группы задолженности) на соответствующий коэффициент дисконтирования. В экономической литературе можно встретить несколько шкал коэффициентов дисконтирования (Шкала коэффициентов дисконтирования, разработанная для экспресс-анализа финансового состояния предприятий, проводимого ФСФО РФ. Шкала коэффициентов дисконтирования, составленная на основе вероятности безнадежности долгов и другие) Кроме указанных выше коэффициентов дисконтирования, оценщик может использовать коэффициенты дисконтирования, рассчитанные на основе процентов резерва, созданного предприятием-кредитором в отношении дебиторской задолженности. Применение таких коэффициентов (в случае создания предприятием резерва на покрытие безнадежных долгов) представляется более предпочтительным, так как они рассчитаны на основе прошлого опыта хозяйственной деятельности и текущего состояния дебиторской задолженности конкретного предприятия. 29 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Основной сферой применения коэффициентной методики является оценка стоимости дебиторской задолженности в рамках оценки стоимости бизнеса затратным подходом, а также оценка стоимости дебиторской задолженности с небольшим сроком давности. Среди преимуществ рассматриваемой методики можно отметить простоту ее применения, отсутствие необходимости сбора специальной информации. Однако методика имеет ряд серьезных недостатков, среди которых можно отметить: экспертный характер коэффициентов дисконтирования; монофакторный характер расчета стоимости дебиторской задолженности, когда единственным фактором, учитываемым в процессе оценки, является срок неплатежа; неприменимость методики для дебиторской задолженности с большими сроками возникновения, так как ее использование приведет только к списанию дебиторской задолженности. Однако, несмотря на указанные существенные недостатки, коэффициентная методика является самой распространенной методикой оценки стоимости дебиторской задолженности в РФ. Методика В.И. Прудникова Оценка стоимости дебиторской задолженности может преследовать разные цели. Глубоко анализируя процесс формирования стоимости дебиторской задолженности, исследователь В.И. Прудников выделяет 4 типа цели оценки дебиторской задолженности. Первый тип: Оценка дебиторской задолженности единым потоком, когда определяется рыночная стоимость актива как одна из составляющих стоимости бизнеса, формируемой на основе затратного подхода (метод накопления актива). Вся задолженность оценивается в целом, т. к. точная оценка каждой отдельной дебиторской задолженности, как правило, нецелесообразна. Это обусловлено, с одной стороны, тем, что резко дорожают сами оценочные исследования, а с другой — действием «эффекта больших чисел». Анализируя каждую дебиторскую задолженность отдельно, мы как бы «вырываем» этот элемент из системы бизнеса и концентрируем исследования на особенностях именно этого элемента. Между тем оценка стоимости его является лишь составляющей задачи более высокого уровня — оценки бизнеса. В.И. Прудников подчеркивает, что «при формировании стоимости этого актива в целом важно учесть общие тенденции бизнеса, которые, строго говоря, в силу свойств эмерджентности системы не есть простая сумма тенденций каждого элемента». Акцент в данном случае должен делаться именно на этих общих тенденциях, а не, например, политике руководства в отношении выплат долгов, т. к. оно при продаже бизнеса может смениться, или каком-то другом единичном (частичном) факторе. Более важными факторами являются финансовое положение дебитора и динамика оборота задолженности. При данном подходе оценка стоимости производится по стандарту инвестиционной стоимости, в качестве конкретного инвестора выступает как бы сама система бизнеса: какова ценность данной дебиторской задолженности как единого актива именно для данного бизнеса. Второй тип: Предварительная оценка задолженности для нынешнего владельца актива с целью принятия решения о целесообразности ее продажи. Она также может носить массовый характер, но здесь речь идет уже о каждой конкретной задолженности и сравнении ее реальной полезности в системе существующего бизнеса и возможных выгод при ее продаже. Однако уровень агрегированности оценок стоимости достаточно высок, т. к. важен порядок, точнее соотношение инвестиционной и обоснованной рыночной стоимости. В общем случае решается вопрос о том, что делать с данной задолженностью: продолжать с ней работать или просто «списать» в силу ее не рентабельности, не проводя никаких затрат на реализацию. Данный тип оценки позволяет владельцу актива выбрать наиболее эффективную стратегию экономической деятельности в сфере оперирования дебиторской задолженностью. 30 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Если по итогам предварительной оценки признано целесообразным провести продажу задолженности, то следует оценить ее реальную рыночную стоимость. Прибегают к 3 типу оценки. Третий тип: Оценка стоимости дебиторской задолженности как товара для продажи на рынке по стандарту обоснованной рыночной стоимости. Сюда же включается и задача определения цели предложения актива на аукционах, а также минимальной цены реализации. Решение таких задач требует очень глубоких проработок особенностей, подчеркивает В.И. Прудников, каждой конкретной задолженности с учетом правовых аспектов собственности. Оценщик должен смоделировать общепринятые требования к активу, к оценке его полезности для потенциального покупателя, проанализировать специфические особенности каждой предлагаемой к продаже цессии для получения оценок ее стоимости, которые бы не вызывали сомнений в достоверности и обоснованности ни у продавца, ни у покупателя. Как видим, данный вид оценки во многом ориентирован на потенциального покупателя, его финансово-экономические интересы и условия. Следует отметить, что этот вид оценки на сегодняшний день еще не достаточно исследован и требует теоретического осмысления. Четвертый тип: Оценка полезности приобретения данной дебиторской задолженности для конкретного инвестора — заказчика исследования. Конфиденциальная оценка той предельной цены, которую данный инвестор готов заплатить за актив с учетом всех, возможно, эксклюзивных его интересов и условий дальнейшего использования актива. Используемый стандарт оценки — инвестиционная стоимость, складывающаяся под влиянием названных выше факторов. Особенности данной постановки задачи заключаются в том, что упор в большей степени делается на особые интересы инвестора, связанные со специфическим дальнейшим использованием задолженности, например, как метода контроля над бизнесом дебитора. Задача оценки в этом случае, как правило, максимально корректна и конкретна. Кроме того, существует возможность консультации с покупателем — заказчиком, что позволяет несколько снизить трудности исследования, касающиеся специфических особенностей анализируемого актива. Если сравнить третий и четвертый типы оценки, то можно выделить их сходство в том, что оба они ориентированы на покупателя, но четвертый тип, и это его сущностная особенность, принимает в расчет не покупателя вообще, а конкретного субъекта в конкретных рыночных условиях. С достаточной степенью уверенности можно утверждать, что стоимость дебиторской задолженности, определенная по четвертому типу, будет, как правило, выше, и даже может превышать величину дебиторской задолженности, т. к. на нее влияет фактор экономического интереса покупателя. Поскольку рыночные отношения далеки от неизменных, то указанные В.И. Прудниковым четыре типа оценки дебиторской задолженности не являются единственно возможными и постоянными и, безусловно, с развитием экономических отношений и впредь будут видоизменяться. Следует сделать два замечания, которые касаются постановок всех анализируемых типов задачи оценки: в отношении дебиторской задолженности использование стандартов обоснованной рыночной стоимости и инвестиционной стоимости в основном определяется, соответственно, анализом ее как самостоятельного товара — вне системы бизнеса, и как элемента в системе существующего или будущего бизнеса; оценка этого актива «оптом» не означает оперирование с суммарной бухгалтерской величиной дебиторской задолженности. Наиболее целесообразным является анализ некоторых однородных групп дебиторов. Говоря о трех классических подходах к оценке, необходимо отметить, что наиболее целесообразным и распространенным применительно к дебиторской задолженности является доходный подход с использованием методов дисконтирования величины потока возврата долгов. 31 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Это объясняется тем, что затратный подход для данного актива неприемлем, т. к. теоретически его применение даст оценку задолженности, равную ее балансовому значению. А рыночный подход, основанный на информации по аналогичным продажам, достаточно затруднен из-за отсутствия именно такой информации. Поэтому в дальнейшем изложении мы будем оперировать с доходным подходом, но это не означает, что в каждой конкретной оценке нет необходимости анализа рыночной информации для максимально возможного ее учета при формировании стоимости оцениваемого актива, хотя бы в качестве проверочных расчетов. Непосредственные технологии формирования оценки стоимости исследуемого актива существенно зависят от характеристики бизнеса должника. Условно все предприятия-дебиторы подразделяются исследователями на шесть основных групп, в каждой из которых применяются соответствующие методы, учитывающие специфику данной группы. Группа I — «мелкие» дебиторы с задолженностью менее 500 минимальных размеров оплаты труда, для которых нет законных оснований возбуждения дела о банкротстве. Основными вариантами методик расчета рыночной стоимости такой задолженности являются анализ тенденции прошлого оборота и оценки возможности погашения долга через суд без возбуждения дела о банкротстве. Группа II — дебиторы, находящиеся в процессе арбитражного управления, в том числе и банкроты, когда оценка стоимости практически полностью определяется финансовым анализом предприятия и рыночной стоимостью его активов. Группа III — дебиторы, зависимые от кредитора — продавца дебиторской задолженности. В основном это дочерние организации и предприятия, деятельность которых практически полностью определена кредитором. В этом случае расчет рыночной стоимости более связан с деятельностью кредитора, нежели самого должника. Группа IV — «нормальные» дебиторы с постоянным оборотом и функционирующим бизнесом. Именно эту группу в дальнейшем следует принимать во внимание при исследованиях по определению рыночной стоимости дебиторской задолженности. Дебиторы этой группы весьма схожи с предприятиями группы I. Последние отличаются лишь абсолютной величиной задолженности, что учитывается при реализации предлагаемых методов оценки практически в одном аспекте: существует или нет правовая основа для обращения кредитора в арбитражный суд. Группа V — дебиторы с нулевым оборотом в течение финансового года и более. В зависимости от причин такого положения, возможны разные варианты расчета стоимости. Из практики следует, что наиболее вероятным путем погашения таких обязательств является обращение в арбитражный суд. Поэтому методика расчета стоимости будет довольно близка к методике дебиторов группы II с соответствующими корректировками. Однако это суждение не безусловно. Группа VI — «новые» дебиторы, по которым пока еще не было возврата задолженности или нельзя сделать вывод об интерполяции такого возврата как сформировавшейся тенденции. В данном случае нужен дополнительный анализ таких дебиторов с целью обоснования отнесения их к одной из первых пяти групп. Следует согласиться с мнением о том, что представленная классификация дебиторов позволяет полно и обоснованно проводить анализ конкретной задолженности, что существенно влияет на определение ее рыночной стоимости. Однако она весьма условна, поэтому в практике следует, применяя приведенную классификацию, учитывать, кроме уложенных в ней, специфические особенности каждого конкретного дебитора, а также реальные условия его функционирования на экономическом рынке региона. 32 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Методика С.П. Юдинцева Методика, предлагаемая арбитражным управляющим С.П. Юдинцевым базируется на доходном подходе к оценке стоимости дебиторской задолженности, базирующемся на исчислении текущей стоимости спрогнозированного тем или иным способом будущего потока платежей, которые могут быть сгенерированы, если правообладатель избирает тот или иной способ получения долга. В частности, могут быть исследованы следующие альтернативные сценарии. Сценарий № 1. Следование «естественному» ходу событий, без инициирования дальнейших арбитражных судов, целью которых было бы увеличение суммы долга за счет начисления процентов за использование средств. Модель будущего потока платежей по данному сценарию основана на равномерном непрерывном потоке платежей, в результате которого долг гасится в зафиксированной сумме за период, равный величине оборота кредиторской задолженности должника. Расчет стоимости дебиторской задолженности проводится по формуле: где S — сегодняшняя стоимость будущего потока платежей, S0 - фиксированная сумма долга, R — ставка дисконтирования, T — период оборачиваемости кредиторской задолженности должника (лет). Сценарий № 2. Использование для оценки дебиторской задолженности модели ценообразования опционов (OPM — Option Pricing Model). В том случае, если рассматривать собственный капитал фирмы как колл-опцион, который акционеры, возвращая долг, будут выкупать у своих кредиторов, если деятельность компании будет успешной, то может быть применена известная модель Блэка-Шоулза, из которой берется только одна часть, описывающая цену исполнения опциона. Цена исполнения опциона может быть интерпретирована как сегодняшняя стоимость долга Ex, срок возвращения которого наступит через некоторое время t. Модель будет выглядеть следующим образом где: P — активы фирмы за минусом убытков и с минусом корректировок по безнадежным долгам и переоценкам некоторых активов; E — балансовая стоимость кредиторской задолженности (в балансе оцениваемого дебитора) на момент необходимости ее возврата; R — безрисковая процентная ставка; σ— вариация стоимости активов фирмы. Сценарий № 3. Инициирование процедуры арбитражного управления (конкурсное производство). В этом случае расчет текущей стоимости долга, выплачиваемого в форме разового платежа в будущем, проводится по формуле: 33 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 где: j — количество периодов начисления % в году, n — срок дисконтирования (лет). Сценарий № 4. Инициирование арбитражного управления в виде конкурсного производства, но в результате суд принимает решение о введении процедуры внешнего управления. В этом случае расчеты проводятся по формуле, приведенной в сценарии № 3, только срок дисконтирования в этих двух сценариях будет различаться. После этого автор предлагает назначить веса сценариев и применить стандартную процедуру согласования результатов. Кроме того, он отмечает, что количество возможных сценариев развития событий может меняться и дополняться. Рассмотренная выше методика, разработанная ее автором в процессе его работы в ликвидационной комиссии ОАО «Архангельскпромстройбанк», может успешно применяться при оценке стоимости дебиторской задолженности, собственник которой еще не определился в своих намерениях по способу взыскания данной задолженности, т. е. когда возможны альтернативные варианты развития событий. Преимуществом рассмотренной методики является использованный в ней принцип альтернативных сценариев, что позволяет учесть максимальное количество факторов, влияющих на оцениваемую дебиторскую задолженность. Представляет особый интерес и использование при оценке дебиторской задолженности модели ценообразования опционов. К недостаткам данной методики следует отнести достаточно схематичный характер описания используемых оценочных процедур. Таким образом, при оценке дебиторской задолженности эксперт-оценщик имеет возможность выбрать ту или иную методику в зависимости от целей, информационной базы, временного периода и специфических характеристик оцениваемого объекта. 34 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 7. Анализ наиболее эффективного использования Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «Наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта. Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для настоящего Объекта оценки способов использования. Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству. Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу Объекта оценки. Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. Гражданский кодекс РФ трактует понятие обязательства следующим образом (ст. 307): «в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности». В ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» дается определение денежных обязательств (ст. 2) «обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовому договору и по иным основаниям, предусмотренным ГК РФ». Кроме того, в более узком смысле, долговое обязательство – это документ, выдаваемый заемщиком кредитору при получении ссуды. В данной работе под долговыми обязательствами будут понимать денежные обязательства по оплате должником (предприятием) его кредитору (предприятию или кредитно-финансовому учреждению) сумм задолженности, возникших в результате предшествующих взаимоотношений. В настоящее время, на качественно новом этапе развития экономики, в условиях налаженных хозяйственных и финансовых связей встает вопрос об определении рыночной стоимости проблемной дебиторской задолженности, просроченных кредитов, векселей третьих лиц и даже обязательств надежных партнеров. Наиболее эффективным использованием дебиторской задолженности в таких случаях является факторинг дебиторской задолженности. Факторинг – это деятельность специализированного учреждения (факторинговой компании или факторингового отдела банка), которая заключается с переуступкой этому учреждению клиентом – поставщиком неоплаченных платежах требований (счетов-фактур) за предоставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги. При этом факторинговая компания (или отдел банка) за определенную плату получает от предприятия право взыскивать и зачислять на его счет причитающиеся ему от покупателей суммы 35 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 денег, тем самым факторинговая компания кредитует оборотный капитал клиента и принимает на себя его кредитный и валютный риски. В основе возникновения факторинговых операций лежит явление коммерческого кредита – предоставление продавцом покупателю кредита в виде отсрочки платежа за уже проданные товары. Помимо кредитной функции факторинг включает элементы ин-формационного, юридического, страхового, бухгалтерского обслуживания поставщика. Факторинговое обслуживание наиболее эффективно для малых и средних предприятий, увеличивающих объемы производства, но испытывающих финансовые затруднения из-за несвоевременного погашения долгов дебиторами, чрезмерных товарных запасов и низкой рентабельности. Как правило, на факторинговое обслуживание не принимаются: • предприятия с большим количеством должников с небольшими суммами задолженности; • поставщики нестандартной и узкоспециализированной продукции; • предприятия, реализующие свою продукцию на условиях послепродажного обслуживания или по бартеру; • строительные и другие фирмы, работающие с субподрядчиками; • предприятия, реализующие свою продукцию по долгосрочным контрактам и выставляющие счета поэтапно или получающие авансовые платежи. Кроме того, переуступке не подлежат долговые обязательства предприятий, объявленных неплатежеспособными, физических лиц, а также филиалов или отделений предприятий. Учитывая цель оценки, в рамках данной работы оценка дебиторской задолженности проводилась в рамках текущего использования. 36 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 8. Определение стоимости объекта Дебиторская задолженность – комплексная статья, включающая расчеты: • с покупателями и заказчиками: • по векселям к получению; • с дочерними и зависимыми обществами; • с участниками (учредителями) по взносам в уставный капитал; • по выданным авансам; • с прочими дебиторами. На возникновение и увеличение дебиторской задолженности влияют следующие факторы: 1) стремление к максимизации денежных потоков предприятия; 2) желание снизить издержки фирмы; 3) получение дебитором неявного бесплатного кредита. Если дебиторская задолженность рассчитана на погашение в течение 12 месяцев, то она считается нормальной, в случае превышения указанного срока она является ненормальной, или просроченной. Объем дебиторской задолженности зависит от многих факторов: вида продукта, емкости рынка, степени его наполняемости данной продукцией, системы расчетов с покупателями и т.д. В условиях нестабильной экономики России основной формой расчетов стала предоплата (частичная предоплата), влекущая за собой взаимные неплатежи, а также бартерный обмен и, как следствие, рост дебиторской задолженности. В настоящее время не существует общепринятой методики оценки стоимости дебиторской задолженности. Использование при оценке стоимости дебиторской задолженности зарубежного опыта практически невозможно, в силу различия общепринятых правил ведения бухгалтерского учета, составления отчетности, а также потому, что залоговые обязательства иностранных компаний существуют, как правило, в форме векселей, облигаций и других ценных бумаг, свободно обращающихся на биржевом или внебиржевом рынке. Таким образом, проблема оценки стоимости дебиторской задолженности стоит для российских оценщиков особенно остро. Нельзя сказать, что до сих пор в теории и практике российской оценочной деятельности не предпринималось никаких попыток разработать методику оценки дебиторской задолженности. На сегодняшний день можно насчитать примерно 10 российских методик и методических рекомендаций по оценке дебиторской задолженности, среди которых есть разработки государственных структур, таких как Российский фонд федерального имущества; саморегулирующихся общественных организаций: Российского общества оценщиков, Национальной коллегии оценщиков; есть и авторские методики; бартерная методика Круглова М.В., сценарная методика Юдинцева С.П., методика альтернативных сценариев Прудникова В.И., методика оценки рисковых долговых обязательств, разработанная авторским коллективом специалистов Центра профессиональной оценки под руководством проф. Федотовой М.А., методика оценки ликвидационной стоимости дебиторской задолженности при реализации в рамках конкурсного производства, разработанная экспертами-оценщиками ООО «Центр экспертизы собственности». Все известные методики можно подразделить на ведомственные (часто существующие в форме проекта и поэтому имеющие многочисленные недостатки) и авторские, разработанные практикующими экспертами-оценщиками. Общей чертой всех методик является то, что оценка 37 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 дебиторской задолженности предполагает проведение финансового анализа, позволяющего «очистить» обязательства от безнадежных, агрегировать их по различным критериям и, применив определенные понижающие коэффициенты разной степени сложности, привести исходную величину долговых обязательств к рыночной или ликвидационной стоимости. При этом все ведомственные методики стремятся к унификации расчетов стоимости долговых обязательств и направлены на массовую, зачастую экспресс-оценку. Это приводит к «усредненной оценке», не позволяющей учесть специфические характеристики конкретного портфеля долговых обязательств. В свою очередь, авторские методики, разработанные на основе конкретного фактического материала учитывают отличительные черты оцениваемого объекта, но достаточно сложны в расчетах и могут использоваться ограниченно. В рамках данной работы применялся метод дисконтированных денежных потоков. Согласно данной методике стоимость дебиторской задолженности определяется на основе принципа изменения стоимости денег во времени по формуле: где: PV – текущая стоимость долгового обязательства; I – процентный доход, приносимый данным долговым обязательством; R – ставка дисконтирования; F – номинальная стоимость долгового обязательства, которая должна быть уплачена должником к определенному сроку погашения; N – количество периодов (лет) до момента погашения долгового обязательства; t – количество периодов (лет) с момента оценки до момента уплаты процентного дохода. В зависимости от типа долгового обязательства указанная формула может изменяться, но принцип ее работы останется неизменным. Так, например, если не предусматривается выплата периодического процентного дохода, то стоимость такого денежного обязательства определяется по формуле: В случае оценки стоимости дебиторской задолженности с периодической выплатой процентов, но без обязательного погашения основного долга (например, бессрочных облигаций), применяется формула капитализации процентных выплат: При применении данной методики основным вопросом является расчет ставки дисконта. Общая сумма задолженности потребителей перед ЗАО «Север-Вод» по состоянию на 03.02.2014 г. составляет 19 113 521,86 рублей. 38 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Определение ставки дисконтирования В рамках настоящего отчета определение ставки дисконтирования проводилось методом кумулятивного построения Метод кумулятивного построения – способ последовательного наращивания первой составляющей ставки отдачи на капитал, при котором в качестве базовой берётся безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такие как неликвидность, расходы на инвестиционный менеджмент и прочее. Математическое выражение метода кумулятивного построения: Yo = Yrf+Yr+Yl+Yfm, где Yrf – безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и индекс «расчетной» инфляции; Yr – премия за основной пакет рисков, характерных для проектов, связанных с недвижимостью, кроме рисков низкой ликвидности (премия Yl) и рисков принятия инвестиционно-финансовых решений (премия Yfm), которые обособляются для того, чтобы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других типов финансовых инструментов. В качестве «базовой» ставки для определения ставки дисконтирования методом кумулятивного построения принята средневзвешенная ставка доходности по облигациям федерального займа (ОФЗ). По данным еженедельника «Эксперт» № 5 (884)2 от 27 января 2014 г., эффективная доходность ОФЗ к погашению составила 7,25%. Поправки на риск определяются на основе анализа факторов, приведённых ниже в таблице. Табл. 3 Поправки на риск Характеристика риска Премия (%) Коэффициент финансовой устойчивости должника отражает вероятность возврата в краткосрочной перспективе суммы требований с точки зрения 1. Поправка на финансово-экономического положения должника, то есть с его помощью финансовое 0-10 отражается кредитоспособность должника. положение Расчет данного коэффициента опирается на предварительно проведенный финансовый анализ предприятия-должника Следующим расчетным элементом кумулятивного коэффициента является коэффициент обеспечения долговых обязательств. Источники погашения ссуд подразделяются на первичные и вторичные: 2. Поправка на 1. Первичным источником является выручка от реализации продукции, работ, обеспечение услуг, производимых должником; 0-10 долговых 2. Вторичными источниками являются: залог имущества (объектов обязательств недвижимости, оборудования, товаров в обороте, ценных бумаг и т.д.), залог прав, уступка прав требования, гарантии и поручительства, страхование. Наиболее распространенной формой обеспечения задолженности в российской практике является залог имущества Одной из важнейших характеристик прав требований долговых обязательств 3. Поправка на является деловая репутация предприятия-должника. деловую По общепринятым банковским методикам на стоимость оцениваемых прав 0-10 репутацию требований долговых обязательств существенное влияние оказывают такие должника факторы, как: участие заемщика в рискованных проектах, кредитная история заемщика, заинтересованность банка в сотрудничестве с заемщиком и другие Риски 2 http://expert.ru/ratings/indikatoryi-denezhnogo-ryinka8/ 39 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Риски Характеристика риска Премия (%) При оценке величины данного коэффициента для обоснования длительности 4. Поправка на прогнозируемых временных характеристик долга учитываются материалы временные кредитных соглашений, договоров на поставку товаров, оказание услуг и характеристики других договоров, из которых вытекает срок и возможность пролонгации 0-10 долгового задолженности, а также, по необходимости, материалы арбитражного суда, обязательства исполнительные листы, дополнительные соглашения и другие документы, влияющие на продолжительность срока возврата кредита Базовые значения для расчета ставки дисконтирования приведены в таблице: Табл. 4 Расчет ставки дисконтирования Премия за риск Премия за риск, % 7,25% Обоснование Безрисковая ставка 1. Поправка на финансовое положение 2. Поправка на обеспечение долговых обязательств 3. Поправка на деловую репутацию должника 4. Поправка на временные характеристики долгового обязательства Итого премия за риск Ставка дисконтирования Так как должниками являются физические лица, то провести анализ их финансового состояния не представляется возможным. На основании вышесказанного данный риск является высоким Должниками являются физические лица, большая часть которых имеют постоянный доход в виде заработной платы или социальных выплат в виде пенсий и пособий. Таким образом, на указанные доходы возможно наложить взыскания. Учитывая вышесказанной настоящий риск принят на среднем уровне Учитывая, что потребители услуг своевременно не оплачивают потребленные услуги, тем самым сформировав оцениваемую задолженность, поправка на деловую репутация принята на максимальном уровне Так как указанная задолженность формировалась долгое время, то настоящий риск принят на максимальном уровне 8,00% 7,00% 10,00% 10,00% 17,00% 42,25% Значение ставки дисконтирования составляет 42,25%. Определение периода до момента погашения долгового обязательства Учитывая тот факт, что размер долговых обязательств по каждому потребителю в большинстве случаев не превышает 50 тысяч рублей, срок погашения задолженности не будет превышать двух лет. Таким образом, период до момента погашения долговых обязательств составляет 2 года. Расчет стоимости Объекта оценки Расчет стоимости Объекта оценки осуществлялся путем дисконтирования величины дебиторской задолженности с применением полученной выше ставки дисконтирования. Результаты расчета стоимости Объекта оценки в следующей таблице. Табл. 5 Расчет стоимости Объекта оценки Показатель Дебиторская задолженность, руб. Ставка дисконтирования Период до момента погашения долгового обязательства, лет Стоимость объекта оценки, руб. Значение 19 113 521,86 42,25% 2 9 445 744 Таким образом, дебиторской задолженности (задолженности потребителей перед поставщиком услуг) ЗАО «Север-Вод», по состоянию на 03.02.2014 г. составляет 9 445 744 рубля. 40 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 9. Согласование результатов В этом разделе отчета сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делается заключение относительно стоимости объекта оценки. В настоящей работе расчет стоимости объекта оценки осуществлялся только с помощью метода дисконтированных денежных потоков. Поэтому полученный результат является итоговым значением рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, рыночная стоимость дебиторской задолженности (задолженности потребителей перед поставщиком услуг) ЗАО «Север-Вод», по состоянию на 03.02.2014 г. составляет: 9 445 744 (Девять миллионов четыреста сорок пять тысяч семьсот сорок четыре) рубля. 41 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 10. Сертификат стоимости Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными и согласно нашим профессиональным знаниям: изложенные в данном отчете факты достоверны, соответствуют действительности; произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими личными непредвзятыми профессиональными мнениями и выводами; мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющимся предметом данного отчета, мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон; наше вознаграждение ни в коей степени не связано с предварительным согласованием заранее предопределенной стоимости, или тенденцией в определении стоимости в пользу Заказчика или его клиента, с достижением заранее оговоренного результата; задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены; этот отчет составлен в соответствии с законом « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №№ 254, 255, 256; расчетная стоимость признается действительной на дату оценки. На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном отчете об оценке Оценщики пришли к заключению, что рыночная стоимость дебиторской задолженности (задолженности потребителей перед поставщиком услуг) ЗАО «Север-Вод», по состоянию на 03.02.2014 г. составляет округленно: 9 445 744 (Девять миллионов четыреста сорок пять тысяч семьсот сорок четыре) рубля. Оценщик ______________/А. А. Чудновец Генеральный директор ООО «Агентство оценки «Северная столица» ______________/А. В. Королева 42 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Приложение № 1 «Задание на оценку» 43 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 к Договору № 680/01-2014 от 29.01.2014 г. ЗАДАНИЕ НА ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ г. Санкт-Петербург 29.01.2014 г. Заказчик Исполнитель Закрытое акционерное общество «Север-Вод» ООО «Агентство оценки «Северная столица» Объект оценки дебиторской задолженности (задолженности потребителей перед поставщиком услуг) ЗАО «Север-Вод» Имущественные права на Объект оценки Цель оценки Предполагаемое использование результатов оценки Вид стоимости Дата оценки Срок проведения оценки Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка Прочие условия Право собственности Определение рыночной стоимости объекта оценки принятие управленческого решения Рыночная 03.02.2014 г. с 29.01.2014 г. по 07.03.2014 г. В рамках проведения оценки по Договору, Оценщик не будет проводить юридическую экспертизу полученных документов и будет исходить из собственного понимания их содержания и влияния такого содержания на оцениваемую стоимость. Оценщик не будет нести ответственность за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но вправе ссылаться на документы, которые являлись основанием для внесения суждений о составе и качестве прав на Объект оценки. Право на Объект оценки считается достоверным и достаточным для рыночного отбора данного имущества. - Исполнитель: Заказчик: Генеральный директор _______________ /Королева А. В. м.п. _______________ /ЗАО «Север-Вод» м.п. 44 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Приложение № 2 «Документы Оценщиков» 45 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 46 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 47 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 48 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 49 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 50 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 51 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 52 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 53 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 54 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 Приложение № 3 «Документы, представленные Заказчиком» 55 Агентство оценки «Северная столица» Отчет № 1115/03-2014 56
