Непосредственное управление: плюсы и минусы

Непосредственное управление: плюсы и минусы
Непосредственное управление — одна из трех возможных форм
управления домом,являющаяся старейшей, а посему и простейшей. Помимо
человечьей недвижимости, аналогичным методом управляются различные лисьи норы,
медвежьи берлоги, птичьи гнезда.
Некоторые умники-философы любят рассуждать: дескать, животные умнее. Спорный
вопрос.
По крайней мере, у братьев наших меньших хватает ума не разводить в собственной
недвижимости коррумпированного ЖКХ, от которого нет никакого прока. Впрочем, так же
мыслят и люди, живущие в индивидуальных домовладениях.В многоквартирных
домах некоторых городов и поселений, особенно в сельской местности,
непосредственное управление стало весьма распространенным вариантом. А в
ростовских МКД такая форма встречается редко. Хотя приличных управляющих компаний
в городе острый дефицит, а товарищество в силу различных причин удается создать
далеко не в каждом доме.В подобной ситуации есть смысл попробовать
непосредственное управление — наиболее упрощенный вариант для содержания
жилья,«как в частном секторе».
Оглавление.
I. Непосредственное управление: суть идеи.
II. Система прохождения квартплаты
при непосредственном управлении.
III. Организационные моменты:
1.
2.
3.
4.
Совет дома.
Прямые договоры.
Подрядчики.
Как перейти на непосредственное управление.
IV. Оргвыводы.
I. Непосредственное управление: суть идеи
Многие из нас, гневно потрясая многотысячными счет-квитанциями, любят риторически
вопрошать о результате. Ежемесячно выкладывая круглые суммы, жилец зачастую
годами не видит результатов в виде различных ремонтов в своем доме. При этом всю или
большую часть средств он платит по единой квитанции за квартплату, услуга
по содержанию
и ремонту жилья, в соответствии с которой и должен ремонтироваться дом, занимает
меньшую часть расходов.
Однако «содремжил» также представляет собой целый пакет из десятков жилищных
услуг. Часть из них относится к операциям не по содержанию, а управлению
домом. Между тем
в ряде случаев собранный для дома месячный бюджет управляющих компаний пожирают
одни расходы на управление: работа с поставщиками коммунальных ресурсов и сбор
квартплаты.
Причиной тому служит имеющееся в доме юрлицо в лице управляющей компании.
Формально через нее проходят все договоры с монополистами, а также платежи за
коммунальные услуги. Разобраться, куда и сколько денег ушло, имелись ли в таком-то
месяце средства на текущий ремонт или же их разворовали,
в царящем хаосе проблематично.
А тем временем в Ростове в моду вошло: продаешь квартиру, покупаешь просторный дом
и говоришь пришедшим на новоселье гостям: «Вы на ЖКХ за свою
шестидесятиметровую «трешку» тысяч пять тратите? А я дом двухэтажный купил и
содержу его за те же деньги».
Главная причина сему экономическому парадоксу — в непосредственном управлении.
Такой вариант оказывается самым дешевым, поскольку он — самый простой.
II. Система прохождения платежей при непосредственном управлении
Главные преимущества непосредственного управления — прямые договоры жильцов
монополистами. Правда, в последние годы появилась возможность заключать такие
договоры и при управлении домом ТСЖ/управляющей компанией.
Но в случае выбора этих форм, присутствующие в доме юрлица даже при прямом
договоре все равно отвечают рублем перед монополистами за поставку и сбор
коммунальных платежей со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Впрочем,
есть здесь и другие негативные нюансы.
Для большей ясности и наглядности мы решили сравнить три системы прохождения
платежей при «коррумпированной УК», вступившей в сговор с чиновниками,
«добросовестном ТСЖ» (или компактной некоррумпированной УК с адресным подходом к
каждому дому)
и непосредственном управлении.
В доме —
коррумпированная
управляющая
компания
Сбор квартплаты
производится по
единой квитанции
расчетным центром
(обычно МУП ЕИРЦ и
др. не имеющими
отношения к дому
структурами).
В доме ТСЖ
(или независимая от
властей
некоррумпированная
В доме —
УК с адресным
непосредственное
подходом)
управление
Сбор квартплаты
производится ТСЖ по
единой квитанции,
деньги поступают на
его счет, остаются «в
доме».
Жильцы не знают,
что такое
«квартплата». За газ
они платят
напрямую
«газовикам»,
за электричество —
электросетям»,
за воду –
водоканалу, за
тепло —
«теплосети».
Деньги, собранные
на содержание
жилья, сразу же
направляются
В доме —
коррумпированная
управляющая
компания
В доме ТСЖ
(или независимая от
властей
некоррумпированная
В доме —
УК с адресным
непосредственное
подходом)
управление
непосредственно
на эти цели.
Собранные в
«единый мешок» по
счет-квитанции
деньги необходимо
«расщеплять»:
отдельно — за воду,
отдельно — за газ,
отдельно — за
электричество, тепло,
содержание дома. За
эту услугу
подконтрольные
местным властям
расчетные центры
заламывают высокие
комиссионные.
Собранные деньги
также необходимо
расщеплять и отделять
расходы на «нужды
дома»
от внутриквартирного
потребления ресурса,
чем занимается
непосредственно ТСЖ
(зарплата
бухгалтеру+покупка
программного
обеспечения).
Операция
отсутствует
за ненадобностью,
поскольку платежи
расщеплены в
процессе сбора.
А тем временем и
наша
«коррумпированная
УК»,
и «добросовестное
ТСЖ» вынуждены
выполнять
идиотскую работу,
сперва «сливая»
платежи в единый
котел, а затем —
вновь разделяя их
на составляющие.
Чтобы получить
платежи,
руководитель
коррумпированной УК
должен идти к
директору расчетного
центра «на поклон», в
смету ложатся
расходы на «борзых
щенков» и прочие
нюансы.
При этом
разворовать платежи
могут как расчетный
центр, так и
управляющая
компания (или сразу
обе инстанции).
Проблема отсутствует,
риск воровства со
стороны председателя
ТСЖ — низкий, так как
в отдельно взятом
доме экономика
достаточно прозрачна.
Проблема
полностью
отсутствует: все
абсолютно
прозрачно да и
воровать нечего.
Управляющая
компания несет
ответственность
перед поставщиками
коммунальных услуг
ТСЖ несет
ответственность перед
поставщиками
коммунальных услуг за
их своевременную
За неимением
юрлица проблема
возникает только у
самих должников
перед поставщиками
В доме —
коррумпированная
управляющая
компания
В доме ТСЖ
(или независимая от
властей
некоррумпированная
В доме —
УК с адресным
непосредственное
подходом)
управление
за своевременную
оплату. Компенсация
долгов
неплательщиков
производится из
средств
«содремжила». Если
задолжников в доме
нет, собранный
«содремжил»
направят на
компенсацию
неплатежей других
домов,
у управляющей
компании их сотни.
оплату. Суды с
задолжниками, услуги
коллекторов, пени
приходится
компенсировать
из «содремжила».
коммунальных
ресурсов.
На оставшиеся
средства (а вернее,
крохи) с
«содремжила»
управляющая
компания обязана
содержать дом по
стандартам,
предусмотренным
федеральным
законодательством.
Но в результате она
ничего не сделает, а
оставшиеся «крохи»
уйдут на штрафы или
взятки проверяющим
инстанциям.
Добросовестное ТСЖ
содержит дом на
существенно
поредевшие средства.
При
непосредственном
управлении
проблема одна на
что тратить
собранные деньги и
какого подрядчика
нанять для их
освоения. Впрочем,
если нет
надобности,
подрядчика можно
не нанимать, начав
самостоятельный
ремонт,
и просто купить
стройматериалы.
Дополнительные нюансы
▪ При непосредственном управлении формально «крайними» остаются сами жильцы, но
на самом деле таковых в доме нет, поскольку они не юрлица. В отличие от УК или ТСЖ,
собственника 30-й квартиры не обанкротишь, если за воду или тепло не платит его сосед
из 20-й квартиры.
▪ Отдельного собственника жилья даже не оштрафуешь на десятки тысяч рублей за
захламленный чердак или подъезд. Административные наказания за подобное для
физлиц весьма символичны, в такой дом просто не придут проверяющие инстанции.
▪ ТСЖ, как и любая организация, должна иметь хотя бы
40–50-тысячный месячный бюджет, чтобы платить налоги, зарплаты, обслуживание счета
в банках. Оплачивают все это также жильцы из «содремжила».
III. Организационные моменты
1)
Совет дома
При непосредственном управлении наличие совета дома, а также председателя совета
дома обязательно. За неимением юрлица законодательство позволяет наделить
председателя совета полномочиями решения ряда проблем в органах власти,
ресурсоснабжающих организациях, подрядных предприятиях. При этом с точки зрения
административной ответственности, председатель совета дома — должность весьма
номинальная, на занимаемом месте он не наживет себе больших неприятностей, нежели
остальные собственники жилья.
В соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ, если в многоквартирном доме
не создано ТСЖ и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники
помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет
дома. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления
или иных органах не осуществляется.
Сам совет может состоять как из одного председателя, так и сразу всех собственников
жилья. Различные организационные услуги по управлению домом, равно как и
содержанию (ремонту) жилья могут предоставляться как председателем совета дома, так
и остальными жильцами.Разумеется, в отличие от председателя ТСЖ председатель
совета дома не получает зарплату. Но, возвращаясь к аналогии, приведенной в начале
статьи: жильцам индивидуальных домов также никто ничего не платит за то, что они
заключают договоры с ЖКХ плюс ремонтируют собственное жилье.
2) Прямые договоры с монополистами
Важный нюанс – расчет энергоресурса на нужды дома при непосредственном управлении
придется также производить монополисту, будь то показания счетчиков или же норматив
потребления коммунальной услуги. Другое дело, ресурсоснабжающая организация не
будет отвечать за техническое состояние сетей, расположенных в доме, за границами
ответственности. Для этих целей придется либо подрядчика нанимать, либо содержать
их самостоятельно.
При непосредственном управлении возможны только прямые договоры
с монополистами, о чем гласит статья 164.2 ЖК РФ: «Договоры горячего водоснабжения,
холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том
числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе
поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым
собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление
многоквартирным домом, от своего имени».
При этом на основании статьи 164.3 Жилищного кодекса РФ, председатель совета
дома полномочен заключить договор от имени всех собственников, что существенно
упрощает жизнь: «… от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с
третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме
или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в
письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком
доме».
Интересно, что в большинстве своем монополисты вроде бы стали даже стали
приветствовать непосредственное управление — после того, как различные
управляющие компании и расчетные центры ряда российских городов обокрали их на
сотни миллионов.
В Ростове для заключения прямых договоров при непосредственном управлении обычно
просят:
▪ Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа
управления домом — непосредственного управления.
▪ Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного
лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех
собственников (или об избрании председателя совета дома).
▪ Копию технического паспорта на многоквартирный дом.
▪ Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.
Возможно, на имя председателя совета дома каждому из собственников жилья (или
большинству собственников) придется оформить доверенность у нотариуса.
Как показывает практика, в Ростове препятствуют заключению прямых договоров лишь
поставщики централизованного отопления. Главным тормозом является компания
«ЛУКОЙЛ-ТТК», относящаяся к непосредственному управлению весьма паранервически.
Выход — пишем и регистрируем заявление руководителю о заключении прямых
договоров, а в случае игнорирования — пишем жалобы в прокуратуру, управление ФАС,
городскую администрацию.
3) Подрядчики
Если в доме двенадцать квартир и менее, при непосредственном управлении жильцы
вправе ни с кем не заключать договор на содержание общего имущества. Такое жилье
может ремонтироваться, как индивидуальный дом. Под чьей подушкой или в чьей шляпе
собираются деньги на стройматериалы — личные проблемы хозяев помещений.
Если же в доме более 12 квартир, в соответствии с пунктом 9.1. статьи 161
Жилищного кодекса РФ: «непосредственное управление многоквартирным домом
может быть выбрано и реализовано собственниками помещений при заключении с
управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по
содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».
Заключаемый договор оказания услуг может быть достаточно номинальным документом.
Как гласит пункт 12 Постановления Правительства РФ №491: «Собственники
помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту
общего имущества,
за исключением действий, указанных в подпункте ―д-д1″ пункта 11».
А к таковым работам относится лишь вывоз мусора. В документ не включили даже
обслуживание лифтов, которое не может производить отдельный человек, не
организация.
При непосредственном управлении договоры можно заключать и сразу с несколькими
подрядчиками. Об этом свидетельствует пункт 32 Постановления Правительства РФ
№491: «при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками
помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует
размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными
собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими
работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений».
Определиться с перечнем необходимых работ можно, заглянув в список обязанностей
управляющей компании. Из него однозначно следует вычеркнуть дорогостоящие
«управленческие» мероприятия. А затем — в соответствии с оставшимися
потребностями, подобрать одного или нескольких подрядчиков.
И далее — оплата подрядчикам ежемесячно производится на основании актов
выполненных работ, принимаемых и подписываемых председателем совета дома.
Платежи начисляются каждой организацией отдельно каждому из жильцов в
соответствии с его площадью квартиры – пропорционально общей площади всех квартир
и общей стоимости сметы. Таким образом,
в качестве подрядчика в доме может даже быть скверная УК: при неудовлетворительном
производстве работ она не получит вознаграждения, а существующая система не даст ей
возможности разворовывать чужие деньги.
4) Как перейти на непосредственное управление
▪ Проголосовать за непосредственное управление большинством голосов собственников
жилья, выбрать председателя совета дома.
▪ В течение года после выполнения задачи №1 заключить прямые договоры
с монополистами.
▪ В течение года после выполнения задачи №1 заключить договор с подрядчиком
(хотя бы номинальный) — если в доме более 12 квартир.
Примечание. Если выбранная форма управления в течение года не реализована
собственниками жилья, городские власти должны искать дому управляющую
компанию.
IV. Оргвыводы
▪ Качественное содержание основной части небольших многоквартирных домов возможно
только путем непосредственного управления. Создание ТСЖ в 5-8-квартирном МКД
сродни стрельбе из пушек по воробьям. Что же касается «коррумпированной
управляющей компании», квартплата жильцов столь компактного объекта в
существующем бардаке неизбежно растечется у нее меж пальцами. Скорее всего,
управляющая даже сама не сможет сказать, когда и на чем обокрала собственников.
▪ Непосредственное управление позволяет отсечь от многоквартирного дома основных
экономических клещей в лице расчетного центра, управляющей компании и поставщиков
коммунальных ресурсов, косвенно перекладывающих на ремонтный бюджет дома (через
УК или ТСЖ) расходы на борьбу с собственными должниками.▪ За счет привлечения
подрядных организаций и совета дома непосредственное управление можно воплотить и
в относительно крупных объектах, резко снизив расходы на содержание недвижимости.▪
Если в доме 100 квартир или больше, непосредственное управление уже не пройдет.
У такого жилья слишком много хозяев плюс слишком много приходится выполнять
различных работ. Со всеми жильцами не договоришься, работы между ними не
поделишь.Но в существующей ситуации возникает целесообразность создания ТСЖ,
когда менее активные собственники официально делегируют полномочия более
активным, работающим за зарплату. Большая часть ростовских многоквартирных домов,
формально обслуживаемых управляющими, на деле уже давно пребывает в
непосредственном управлении. Жильцы годами исправно оплачивают содержание жилья,
но в ответ ничего не получают.От безысходности многие начинают сами ремонтировать
подъезды, трубы и кровли, мести и мыть лестничные марши. Но к таким собственникам
возникает логический вопрос: зачем вы еще и платите за эти услуги?
ИСТОЧНИК