Оптимальная структура для владения зарубежной недвижимостью с точки зрения обслуживания,

Оптимальная структура для владения
зарубежной недвижимостью с точки
зрения обслуживания,
налогообложения и передачи в
наследство.
INTERNATIONAL
APARTMENTS & HOUSES SHOW
2016
1
Общие положения о покупке
недвижимости за рубежом
Все права на недвижимое имущество, находящееся на территории
Украины, подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 4
Закона Украины “О государственной регистрации имущественных прав на
недвижимое имущество и их обременений).
А регистрация (приобретение) имущественных прав на недвижимое
имущество, находящееся за рубежом, осуществляется по законодательству
той страны, на территории которой оно расположено.
Форма договора (нотариальная или простая письменная), предметом
которого
является
недвижимое
имущество,
определяется
правом
государства, в котором находится это имущество (п. 2 ст. 31 Закона Украины
“О международном частном праве”).
Защита права собственности и других имущественных прав на
недвижимость осуществляется также в соответствии с правом государства, в
котором это имущество размещено (п. 2 ст. 42 Закона Украины “О
международном частном праве”).
2
Покупка недвижимости за границей путём
инвестирования
Согласно законодательству Украины, резидент, который собирается
приобрести недвижимость за рубежом, должен получить индивидуальную
лицензию Национального банка Украины (ст. 5 Декрета КМУ «О системе
валютного регулирования и валютного контроля»).
Порядок получения индивидуальной лицензии Национального банка
Украины на осуществление инвестиции за рубеж регулируется Инструкцией
НБУ «О порядке выдачи индивидуальных лицензий на осуществление
инвестиций за рубеж».
3
Получение индивидуальной лицензии НБУ для
инвестирования за рубеж
Для получения индивидуальной
предоставить следующие документы:
лицензии
в
НБУ
необходимо
1.
Заявление о получении лицензии установленной формы
2.
Оригинал или нотариально заверенная копия договора покупкипродажи объекта недвижимости и/или других документов, на основании
которых приобретается недвижимое имущество.
3.
Оригинал или нотариально заверенная копия документов о регистрации
объекта недвижимости за рубежом (для РФ – свидетельство о
государственной регистрации права собственности на жилое помещение и т.
д.).
Срок рассмотрения документов НБУ — не более 25 рабочих дней с
момента их поступления.
Лицензия выдается на срок, необходимый резиденту для осуществления
инвестиции. Как правило, этот срок согласовывается с обязательствами
покупателя по договору купли-продажи.
4
Получение индивидуальной лицензии НБУ для
открытия счёта за рубежом
Порядок
открытия
валютного
счета
в
зарубежном
банке
регулируется
Положением о порядке
выдачи Национальным банком
Украины
индивидуальных
лицензий
на
размещение
резидентами
(юридическими и физическими лицами) валютных ценностей на счетах за
пределами Украины.
По закону граждане Украины имеют право беспрепятственно открывать
счета в иностранных банках во время пребывания за рубежом. Уведомление
об открытии счета за рубежом направлять в Национальный банк не нужно.
Это требование отменено.
Если по возвращению в Украину физическое лицо — резидент желает
оставить счет за границей и продолжать размещать на нем средства, он
обязан получить индивидуальную лицензию Национального банка. Срок, в
течение которого нужно получить лицензию, поставлен в зависимость от
длительности пребывания за рубежом.
5
Получение индивидуальной лицензии НБУ для
открытия счёта за рубежом
Физическое лицо должно получить лицензию в течение:
1.
2.
2 месяцев, если срок пребывания за рубежом не превышал 183 дней подряд
24 месяцев, если срок пребывания за рубежом превысил 183 дней подряд.
На протяжении этого времени (2 месяца для непродолжительного
пребывания и 24 месяца для длительного) на счет физического лица в
зарубежном банке могут зачисляться любые поступления средств за
исключением переводов из Украины.
6
Получение индивидуальной лицензии НБУ для
открытия счёта за рубежом
Для получения лицензии физическому лицу необходимо отослать в
адрес Национального банка следующий комплект документов:
1.
2.
3.
4.
5.
заявление о выдаче лицензии установленного образца;
справка уполномоченного украинского банка о наличие счета заявителя, с
которого он планирует отправлять/получать средства на счет/со счета в
иностранном банке
справка иностранного банка с информацией о номере, типе открытого у него
заявителем счета и валютных ценностях, которые на нем учитываются
(подается в случае наличия открытого счета за рубежом)
копии всех заполненных страниц паспорта
копию документа, виданного налоговым органом, который свидетельствует о
регистрации физического лица в государственном реестре физических лиц –
плательщиков налогов (идентификационный код)
Срок рассмотрения
обращения.
документов
–
25
рабочих
дней
с
момента
7
Варианты оплаты за недвижимость
Покупка недвижимости
вариантов расчётов:
1.
2.
за
рубежом
предусматривает
несколько
Перевод средств с украинского банковского счёта на зарубежный счёт
продавца (агентства недвижимости или нотариуса);
Перевод средств с украинского банковского счёта на собственный счёт за
рубеж с последующей оплатой за недвижимость.
В первом случае необходимо получать лицензию НБУ на осуществление
инвестиций за рубеж.
Во втором случае необходимо дополнительно получить лицензию на
открытие счёта за рубежом.
8
Способы вывоза средств за рубеж
Способы вывоза средств за рубеж:
1.
С помощью пластиковой (кредитной карточки) и снятие с неё денег в стране
покупки недвижимости;
2.
Провести наличные средства через границу;
3.
Приобретение дорожных чеков;
4.
Воспользоваться международными платёжными системами, такими как
Western Union, MoneyGram, Migom и т.д.
9
Использование оффшорных компаний
Покупка недвижимости за рубежом с помощью оффшорной компании:
Преимущества:
I.
Конфиденциальность - контролирующие органы Украины не смогут
определить реального владельца оффшорной компании;
II.
Вам не придётся получать никаких разрешительных документов и лицензий;
III.
В некоторых странах минимизация затрат обуславливается уменьшением
некоторых налогов (В Испании покупатель недвижимости платит 7% налога;
16% налога для коммерческих объектов и земельных участков; для
резидентов оффшорных зон этот налог снижен до 5%).
10
Покупка недвижимости без получения
лицензии

Покупка недвижимости за рубежом без получения индивидуальной лицензии
НБУ:

Необходимая сумма денег перевозится через границу;

На данные деньги покупается недвижимость за рубежом.
Недостатки:
Осуществление
покупки
недвижимости
за
рубежом
резидентами Украины с нарушением соответствующего законодательства
тянет за собой уплату штрафа в размере, эквивалентном сумме указанных
валютных ценностей, что предусмотрено ч.2 п.2. ст.16 Декрета КМУ «О
системе
валютного
регулирования
и
валютного
контроля».
Эта
сумма
пересчитывается в валюту Украины по обменному курсу Национального
банка Украины на день таких операций.
11
Классическая схема структурирования владения
коммерческой недвижимости в Европе
Оффшор
Кипр
Германия
Объект
недвижимости
12
Основные проблемы

Основные проблемы, возникающие при приобретении
недвижимости за рубежом:
-
-
сложность в получении индивидуальной лицензии НБУ;
сложность
процедуры
доказывания
легальности
происхождения
денежных средств для покупки недвижимости в Европе.
13
Болгария
Наибольшим спросом в Болгарии сейчас пользуются квартиры, которые
можно сдавать посуточно. В Варне можно найти студию в заселенном
комплексе от 15 тысяч евро, в Солнечном берегу — от 25 тысяч евро.
Новострои: от 27 тысяч евро, поскольку предлагают больше инфраструктуры
(например, закрытый бассейн).
Расходы на оформление сделки составят от 2 до 4 тысяч евро. При
покупке надо будет заплатить еще 3% от кадастровой стоимости.
Обслуживание — 8–12 евро в год за один квадратный метр.
Ежегодный налог на недвижимость оплачивается с кадастровой
стоимости — в среднем 50–70 евро в год. То есть после покупки расходы на
содержание апартаментов (налоги плюс обслуживание) уложатся в 400 евро,
плюс придется оплатить воду/электричество.
14
Венгрия
Венгрия — единственная европейская страна, где вид на жительство не
зависит от суммы, инвестированной в недвижимость. За 40 тысяч евро можно
найти студию на окраинах городов.
Сделка заключается у местного адвоката, а не у нотариуса, как в
большинстве стран ЕС. Он и должен получить на нее разрешение у местных
властей.
Формальности на оформление занимают 1–1,5 месяца.
После выбора недвижимости нужно подписать договор купли-продажи и
внести предоплату.
Затем адвокат получает от мэрии разрешающие документы на покупку,
доплачивает остальную часть суммы, и жилье записывается на нового
владельца. После чего надо выплатить госпошлину при покупке — около 2
тысяч евро (4% от кадастровой стоимости). Обслуживание жилья обойдется в
30–40 евро/месяц. Ежегодного налога на недвижимость в Венгрии пока нет,
кроме курортных мест (Балатон/Хевиз).
15
Испания
В Испании до 40 тыс. евро можно подыскать квартиру на вторичном
рынке в крупных городах. Это, например, могут быть небольшие
апартаменты с одной спальней в центре Аликанте или Торревьеха. К тому же
местные банки сейчас распродают залоговую недвижимость, так что можно
найти что-нибудь по-настоящему выгодное.
К сумме сделки надо добавить еще 5 % — расходы на оформление через
агента (иного не предусмотрено). Плюс передаточный налог — 7% от
стоимости, заявленной в основном договоре, и муниципальный (на него
влияет возраст недвижимости, количество лет владения предыдущим
собственником и др.). Обслуживание недвижимости обходится достаточно
дорого — 800–1000 евро в год плюс затраты на ремонт вторичной
недвижимости.
Плюс налоги: для квартир и жилых домов — 7%, для коммерческой
недвижимости и земельных участков без строений — 16% от стоимости. И
еще 0,5% от стоимости — налог на документальное оформление.
16
Турция
Курортную недвижимость за 40 тысяч евро в Турции можно подобрать
на расстоянии от 600 метров от линии моря. Это будет студия или даже
квартира с одной спальней и гостиной.
Pасходы за оформление сделки составят от 2 до 3 тысяч евро.
Обслуживание — 50–100 евро плюс ежегодный налог в размере 0,1–0,2% от
кадастровой стоимости (устанавливают муниципалитеты). В целом затраты
на содержание составят 500–600 евро в год.
Наибольшим спросом пользуются апарт-отели с бассейнами, фитнесзалами, детскими и спортивными площадками. Если сдать в аренду своей же
управляющей компании, она берет от 10 до 20% вашего дохода за услуги, но
это позволит получать до 7% дохода в год, поскольку сезон здесь
практически круглогодичный.
17
Чехия
В Чехии можно купить комфортное жилье даже от 10 тысяч евро. На
севере Чехии в маленьких курортных городах двухкомнатную квартиру в
отреставрированных панельных домах можно подыскать по цене 10–13
тысяч евро, в самой Праге можно найти от 40 тысяч евро.
Продавец/покупатель платит 4% от стоимости сделки (по кадастровой
стоимости). Ежегодный налог — приблизительно 10 крон/квадратный
метр/год, то есть 60 квадратных метров — 600 крон в год. Это около 600
грн.
В чешских новостроях есть особенность: все равно, когда входишь в
проект, на начальной стадии или на финале, цена одинакова. Однако
дешевой ее назвать сложно — цена от застройщика в полтора-два раза выше
киевской.
Из плюсов — иностранцев в Чехии кредитуют на равных с местными :
при уплате 50 процентов стоимости — от 2,7–6% годовых. Аренда в Праге —
от 400 евро в месяц.
18
Как нас найти?
www.amondsmith.ua
Офис в Украине (Киев)
Адрес: Украина, 01024, Киев,
ул. Шелковичная, д. 10, оф. 17
Тел.
+38 (044) 498-28-79
Факс
+38 (044) 254-08-08
сайт
http://amondsmith.ua
e-mail
[email protected]
Основные контактные лица:
Кузнецов Денис Владимирович, Управляющий
партнер
e-mail: [email protected]
19