УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ И СОБСТВЕННИК

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ
И СОБСТВЕННИК:
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ И ПОЛНОМОЧИЙ
СОБСТВЕННАЯ И НЕЗАВИСИМАЯ
УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ:
РАЗЛИЧИЕ КОНЦЕПЦИЙ РАБОТЫ И ЭКОНОМИЧЕСКИХ МОДЕЛЕЙ
ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Распределение ответственности и полномочий между
собственником и управляющей компанией определяется
формой сотрудничества и рамками договорных отношений
Asset Management (AM)
Property Management (PM)
Facility Management (FM)
KnightFrank.ru
ASSET MANAGEMENT (AM)
AM – это стратегическое управление активом с целью систематического
увеличения показателей доходности в течение всего жизненного цикла
актива. Asset Management подразумевает управление финансовыми потоками
собственника недвижимости и включает в себя:
 Привлечение средств от инвестора
 Поиск и покупку новых активов
 Разработку концепции развития
 Осуществление операционной деятельности (РМ и FM)
 Продажу объекта недвижимости
KnightFrank.ru
PROPERTY MANAGEMENT (PM)
PM включает в себя осуществление коммерческого и административноправового управления объектом, а именно:
 Коммерческое управление
 Юридическое сопровождение
 Бухгалтерское сопровождение
 Управление рекламой и маркетингом
 Администрирование и т. д.
KnightFrank.ru
FACILITY MANAGEMENT (FM)
FM – это управление инфраструктурой объекта, обеспечение нормального
функционирования объекта недвижимости с технической и сервисной точек
зрения. FM включает в себя:

Техническое обслуживание и эксплуатацию

Создание условий безопасности на объекте

Организацию комплексной уборки и обеспечение санитарноэпидемиологической безопасности

Благоустройство и обеспечение комфортных условий

Проведение отделочных и ремонтных работ

Осуществление закупок и т. д.
KnightFrank.ru
PROPERTY MANAGEMENT (PM)
Коммерческое управление:
ведение арендных отношений, организация мероприятий по контролю и увеличению доходности
объекта, планирование, ведение управленческого учета.
Юридическое сопровождение:
работа со всеми видами договоров, ведение переговоров с контрагентами, досудебное и судебное
урегулирование споров, анализ рисков, страхование, государственная регистрация сделок.
Бухгалтерское сопровождение:
ведение бухгалтерского и налогового учета, контроль за исполнением договоров аренды,
проведение индексации арендной платы, выставление счетов по договорам аренды, контроль за
своевременным поступлением арендных платежей.
Управление рекламой и маркетингом:
планирование и выполнение маркетинговых и рекламных мероприятий, организация внутреннего и
внешнего рекламного пространства объекта.
Администрирование:
организация работы с арендаторами и посетителями объекта, взаимодействие с внешними
контролирующими органами, контроль и координация процессов эксплуатации объекта.
KnightFrank.ru
РЫНОК УПРАВЛЕНИЯ
ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
СТРУКТУРА РЫНКА УСЛУГ УК.
РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 2013 Г.
95
объектов
45
объектов
69%
торговых
площадей
31%
торговых
площадей
Доля торговых центров под управлением
профессиональных УК
Доля торговых площадей под управлением
Собственников объектов
Доля торговых центров под управлением
Собственников объектов
Доля торговых площадей под управлением
профессиональных УК
На долю 45-ти торговых центров, находящихся под управлением профессиональных УК, приходится 69%
объема качественных торговых площадей. В то время как на долю 95 объектов, собственники которых
самостоятельно занимаются текущей работой с арендаторами и продвижением, приходится около 31%.
Данный факт свидетельствует о том, что крупноформатные торговые центры находятся под управлением
профессиональных УК.
KnightFrank.ru
НЕЗАВИСИМЫЕ И СОБСТВЕННЫЕ
УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ
95%
Доля торговых площадей под управлением
аффилированных с Собственниками УК
Доля торговых площадей под управлением
независимых УК
KnightFrank.ru
УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ.
СИСТЕМНЫЙ ПОДХОД
ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ ПО УПРАВЛЕНИЮ
ОБЪЕКТОМ
 Обеспечение высокого и стабильного дохода
 Обеспечение максимально эффективного использования арендных площадей
 Обеспечение планов сбора арендной платы
 Создание дополнительных источников дохода от использования объекта
 Продвижение и создание положительного имиджа объекта
 Реализация рекламных и маркетинговых мероприятий, направленных на создание положительного образа объекта и
повышения его узнаваемости
 Создание комфортной и привлекательной среды для потребителей услуг
 Создание режима благоприятствования: взаимодействие с органами государственной власти, административными
органами
 Оптимизация затрат, связанных с долгосрочным функционированием объекта
 Разработка и внедрение единой системы планово-предупредительного обслуживания и ремонта с целью
поддержания жизнедеятельности объекта недвижимости
 Подбор подрядных организаций с оптимальным соотношением цена/качество по предоставляемой услуге/товару и
контроль качества работы
 Обеспечение высокого качества предоставляемых услуг
Ключевым фактором для качественного выполнения таких задач является
системный подход к управлению объектом
KnightFrank.ru
РЕСУРСЫ
 Персонал
 Выстроенная система обучения и стажировки, в том числе на действующих
возможность получение опыта в разных проектах;
объектах,
 Возможность привлечения дополнительного квалифицированного персонала в сложные
периоды жизни объекта (подготовка к открытию, реконструкция, масштабные праздничные
мероприятия и т. п.)
 Доступ к информации по рынку
 Партнерские взаимоотношения с поставщиками товаров и услуг
 Программное обеспечение, позволяющее автоматизировать процессы
управления
KnightFrank.ru
ТЕХНОЛОГИИ (KNOW HOW)
 Стандарты, процедуры, регламенты
 Выстроенные взаимоотношения с Арендаторами
 Отработанные принципы и технологии взаимодействия между участниками
процессов управления объектом
Качественные ресурсы и наличие отработанных технологий, позволяют
обеспечить системный подход и направить максимум усилий команды на
выполнение основных задач по управлению объектом
KnightFrank.ru
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ИЛИ
СОБСТВЕННИК?
Управляющая компания
Собственник
м
Уровень профессионализма
м
м
Концентрированный опыт
м
м
Централизация управления
м
м
Лояльность/мотивация
м
м
Легкость взаимодействия
м
м
Быстрота реакции
м
KnightFrank.ru
УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ.
СТОИМОСТЬ УСЛУГИ
СТОИМОСТЬ PM УСЛУГИ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ
УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
СТОИМОСТЬ,
$/ КВ.М. GLA В ГОД
ВИД ЗАТРАТ
ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА УРОВЕНЬ ЗАТРАТ
GLA, тыс. кв. м.
GLA, тыс. кв. м.
GLA, тыс. кв. м.
От 10 до 20
От 20 до 40
От 40 и выше
•
Фактические затраты
PROPERTY MNAGEMENT
15 - 25
10 - 15
5 - 10
•
•
•
•
•
Фактические затраты
FACILITY MANAGEMENT
85 - 110
50 - 85
30 - 60
•
•
Вознаграждение УК
KnightFrank.ru
20 - 30
15 - 20
10 - 15
•
•
•
•
Штат (квалификация, количество штатных единиц,
возможность использования ресурса головного офиса,
уровень з/п);
Количество арендаторов объекта;
Детальный состав PM услуги;
Удаленность объекта.
Штат обслуживающего персонала;
Уровень услуг /товаров (по соотношению
цена/качество);
Особенности объекта (срок эксплуатации, этажность,
количество входов, инженерные системы и
оборудование, конструктивные элементы и т. д.);
Режим работы объекта и якорных арендаторов.
Регион;
Конкурентная среда;
Концепция и структура объекта;
Техническое состояние здания, инженерных систем и
оборудования.
ФОРМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ УК
 % от (Доход – Эксплуатационные расходы,
контролируемые УК)
МОСКВА
РЕГИОНЫ РОССИИ
от 1,5 % до 3%
от 3% до 5%
 % от (Доход – Эксплуатационные расходы, контролируемые УК) +
Вознаграждение за превышение цели по Доходу
ПРЕВЫШЕНИЕ ЦЕЛИ ПО ДОХОДУ
% ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ ЗА ПРЕВЫШЕНИЕ
ЦЕЛИ ПО ДОХОДУ
до 5 %
5% - 10%
от 5 % до 10 %
10% - 15%
от 10 %
15% - 20%
KnightFrank.ru
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ
И СОБСТВЕННИК.
РАЗГРАНИЧЕНИЕ ПОЛНОМОЧИЙ
PM УПРАВЛЕНИЕ.
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПОЛНОМОЧИЙ
Управляющая компания
Собственник
м
Согласование и утверждение
Управление доходами и расходами
м
Управление рекламой и маркетингом
м
Административное управление
м
Юридическое обслуживание
м
м
Бухгалтерское обслуживание
м
м
Контроль
KnightFrank.ru
ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
 Избавление от непрофильных видов деятельности и участия в рутинных
процедурах;
 Повышение инвестиционной привлекательности и рост капитализации
объекта;
 Пожелания кредитных организаций;
 Неудовлетворенность текущим положением, осознание необходимости
изменений;
 Потребность в квалифицированных специалистах;
 Недопущение столкновения интересов при наличии нескольких
акционеров;
 Пожелания пользователей объекта (арендаторов).
KnightFrank.ru
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ
Дмитрий
Атопшев
Управляющий директор,
Партнер Knight Frank PM
Тел:+7 (495) 981 0000
Факс: +7 (495) 981 0011
KnightFrank.ru