Тема 8. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Тема 8. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
Цель – исследование методов и сфер применения результатов оценки
недвижимости в рамках затратного подхода
Задачи:
Изучить общую характеристику затратного подхода;
Систематизировать методы расчета восстановительной стоимости;
Проанализировать особенности расчета стоимости строительства;
Уяснить виды износов объекта недвижимости и методы их расчета.
Желаемый результат: раскрыть принципы и методы затратного подхода,
случаи его применения, методы оценки, входящие в группу методов затратного
подхода.
Показать
последовательность,
рекомендованную
Российским
обществом оценщиков, проведения оценки недвижимости затратным методом.
Вопросы:
1. Сущность затратного метода
2. Области применения затратного метода
3. Процедура оценки недвижимости затратным методом
1. Сущность затратного метода. В основе методов затратного подхода лежит
принцип замещения – покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за
объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности либо
доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые
сроки.
В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для
создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии
или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной
стоимости этого объекта.
Общая формула для оценки объекта недвижимости методами затратного
подхода:
СО = СЗ +ИЗПР+ИЗНАКЛ+ПП - ИНАК
где СЗ – стоимость земельного участка
ИЗПР - прямые издержки строительства (непосредственно связанные со
строительством)
ИЗНАКЛ
–
накладные
издержки
строительства
(необходимые
для
организации и сопровождения строительства)
ПП – прибыль предпринимателя (прибыль за риск вложения в конкретный
объект недвижимости)
ИНАК – накопленный износ
2. Области применения затратного метода. Применение затратного подхода
предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
1. Ощущается недостаток информации для использования других
подходов.
2. Необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.
3. Необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка.
4. Требуется оценка уникальных объектов недвижимости не имеющих
аналогов.
5. Для целей оценки в целях страхования недвижимого имущества.
6. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения.
3. Процедура оценки недвижимости в рамках затратного подхода. Оценка
объектов недвижимости затратным методом включает следующие этапы.
1.Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от
улучшений и доступного для наилучшего использования.
2.Определение
восстановительной
или
замещающей
стоимости
улучшений объекта недвижимости.
3.Определение общего накопленного износа зданий и сооружений.
3.1 Физический износ
3.2 Функциональный износ
3.3 Внешний износ
от
Рассчитанные проценты износа недвижимости могут быть рассчитаны в
стоимостном выражении
4.Оценка стоимости улучшений с учетом износа
5.Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости
земли
Резюме по теме:
Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что
покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство
заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы.
Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь
идет о новых или относительно новых зданиях.
Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для
проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко. При
этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как
разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного
замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли
Вопросы для самопроверки:
1. В каких ситуациях используется затратный метод оценки недвижимости?
2. Перечислите
этапы
применения
затратного
метода
оценки
недвижимости?
3. Какие методы могут быть использованы для оценки восстановительной
стоимости объектов недвижимости?
4. Какие достоинства и недостатки присущи методу сравнительной
единицы;
поэлементному
способу;
сметному
способу
расчета
восстановительной стоимости.
5. Дайте классификацию методов оценки физического износа объектов
недвижимости.
6. В чем суть метода оценки износа на основе «номинальной стоимости»?
7. Можно ли рассчитывать функциональный износ при оценке стоимости
замещения и почему?
8. Как оценить функциональный износ оборудования?
9. Как оценить внешний износ оборудования?
10. Как оценить износ на основе срока жизни объекта недвижимости?
Список литературы:
Основная
1. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/под общ.
ред. Н.Г. Грабового. – Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс». – 2006.
2. Экономика недвижимости. Учебное пособие. / под ред. В.И. Ресина. – М.:
Дело. – 2005. – 328 с.
Дополнительная
3. Оценка
недвижимости:
учебник/под
ред.
А.Г.
Грязновой,
М.А.
Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: «Финансы и статистика»,
2007. – 560 с.
4. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. – М.: Юнити, 2004. – 463 с.