Французское право в области недвижимости

Серж Паско∗
Французское право в области недвижимости
Уважаемые дамы и господа, уважаемые профессора, юристы, судьи, дорогие коллеги,
Мне выпала высокая честь получить приглашение на участие в международном
коллоквиуме, организованном в Екатеринбурге для того, чтобы отметить одновременно
двухсотлетний юбилей Французского Гражданского кодекса и десятилетний юбилей
Российского Гражданского кодекса.
Организаторы этого мероприятия попросили меня осветить чрезвычайно обширную тему,
так как речь идет о французском праве в области недвижимости, его истории и современном
развитии. Несмотря на сложности изложения такого сюжета в рамках тридцати минут
времени, я благодарю за оказанное мне доверие. Это для меня большая честь.
На мой взгляд, право в области недвижимости может быть определено как совокупность
правил, предметом которых является определение и регулирование либо отношений между
личностью и недвижимостью (в юридическом смысле термина, то есть построенной или не
построенной), либо отношения между несколькими лицами, когда их обязательства касаются
недвижимости.
В отношениях первого типа можно выделить:
- право собственности,
- вещные права, входящие в состав права собственности, такие как узуфрукт, т.е. право
осуществлять лишь некоторые правомочия, составляющие право собственности, а именно,
право пользоваться недвижимостью или извлекать из нее доходы, и право собственника,
которое дает его владельцу правомочия распоряжаться недвижимостью, например, уступить
ее возмездно или безвозмездно,
- сервитуты: речь идет о праве владельца недвижимостью пользоваться рядом удобств
соседней недвижимости, например, право прохода через соседнюю недвижимость, забора
воды и так далее,
- право лицензиата шахты или водопада,
- право суперфиция, которое действует в том случае, если недвижимость разделена между
двумя лицами, одно из которых осуществляет свое право на землю и недра, другой на все,
что находится на земле, на насаждения и постройки,
- эмфитевзис: речь идет об аренде сроком от восемнадцати до девяноста девяти лет, которая
налагает на собственника лишь минимум обязательств и передает застройщику (арендатору)
очень широкие правомочия непосредственно в отношении недвижимости, оправданные
сроком аренды, а также долгосрочными работами, которые как правило осуществляются в
течение срока этой аренды,
- аренда с обязательством застройки, при которой застройщик (арендатор) обязуется
возвести постройки и обслуживать их в течение всего срока аренды, который составляет от
восемнадцати до девяноста девяти лет. До окончания срока аренды застройщик является
владельцем возведенных им сооружений.
Французские юристы объединяют эти права в категорию вещных прав, в отличие от личных
прав, которые охватывают отношения между одним лицом, активным субъектом обладателем права, и другим лицом, пассивным субъектом, должником по обязательству.
∗
Нотариус г. Парижа (Франция)
-2-
Так, арендатор является обладателем личного права в отношении собственника, который
обязался предоставить в его распоряжение арендуемую вещь, в отличие от узуфруктария,
который осуществляет прямое право в отношении имущества.
Поэтому узуфрукт относится к категории вещных прав, в то время как право аренды
относится к категории личных прав.
Вы согласитесь со мной, что в рамках моего доклада невозможно рассмотреть все
многочисленные аспекты права в области недвижимости.
Поэтому я предлагаю вам рассмотреть эволюцию французского права в области
недвижимости под углом его основной составляющей, а именно, права собственности, а
затем привести вам несколько наиболее значимых примеров участия нотариусов в
разработке права в области недвижимости, то есть в его современном развитии.
Изначально, собственность на землю была коллективной: имущество принадлежало клану,
племени, а затем семье.
Именно римское право придало земельной собственности явно выраженный
индивидуалистический характер. Право собственности является практически абсолютным:
это исключительное доминирование личности над вещью. Оно подразумевает право делать с
вещью все, что угодно и, напротив, право препятствовать другим что-либо делать с ней. Это
исключительное право смягчается лишь ограничениями, налагаемыми в общественных
интересах в пользу государства.
Во времена королевского строя юридический статус земельной собственности значительно
исказился. Полнота полномочий собственника распадается и уступает место
многочисленным правам, относящимся к одному и тому же имуществу, без наличия понятия
неделимости в юридическом смысле этого термина. Происходит расчленение собственности
на землю. Землевладельцы приходят к тому, что начинают уступать нечто вроде узуфрукта.
Это право, относимое к разряду "землепользования" влекло за собой право обрабатывать
землю и собирать урожай, в отличие от права "землевладения", которое позволяло
помещикам получать трансфертный налог в случае перехода имущества, а также арендную
плату.
Накануне Великой Французской революции этот режим подвергался единодушной критике.
Борьба против права абсолютного землевладения закончилась в ночь на четвертое августа
тысяча семьсот восемьдесят девятого года: дворянство отказалось от своих привилегий, а
значит и от своего права абсолютного землевладения.
Провозглашая свободу личности, утверждая права человека, революционеры естественным
образом обратили право собственности в частное и абсолютное право. В статье семнадцать
Декларации прав человека и гражданина сказано: "собственность является
неприкосновенным и нерушимым правом...".
Определение, данное редакторами статьи пятьсот сорок четыре Гражданского кодекса,
воспроизводит революционную концепцию, подчеркивая абсолютный характер права
собственности. Статья пятьсот сорок пять добавляет: "никто не может быть принужден
уступить свою собственность, если это не вызвано общественной пользой и без
справедливой предварительной компенсации".
Однако статья пятьсот сорок пять предусматривает и ограничение этого абсолютного
характера: собственник не должен применять свое право для "использования, запрещенного
законами или правилами".
Французская революция привела к исчезновению очень крупных землевладельцев. Поэтому
законодательной власти не понадобилось вмешиваться в процесс раздела владений, в то
время как многие другие страны были вынуждены принимать аграрные законы.
-3-
Со времени принятия Гражданского кодекса, ограничения, которые испытывает
верховенство собственности на землю, аккумулируются во всех направлениях, и право
собственности, объявленное незыблемым, сокращается день за днем, так, что некоторые
авторы квалифицировали это явление как социализацию права собственности.
Собственник более не свободен действовать по своему усмотрению, распоряжаться своим
имуществом по своей собственной воле. Он должен учитывать не только общественный
интерес, но в некоторых случаях также и частные интересы.
Таким образом, его правомочия уменьшаются в пользу лиц, которым он передал право
использования и эксплуатации своей вещи. Появились новые права в пользу арендаторов для
коммерческого использования, сельскохозяйственных пользователей и арендаторов жилых
помещений. Эти права позволяют коммерсантам и фермерам оставаться в арендуемых
местах даже против воли собственника, а арендаторам жилья и фермерам осуществлять
право преимущественной покупки в случае продажи имущества собственником.
Собственник должен также учитывать ограничения, установленные в общественных
интересах. Таким образом, появились средства, необходимые для обустройства территории,
такие как экспроприация по причине общественной пользы, права преимущественной
покупки, а также градостроительные правила, определяющее и регулирующее возможности
использования земли и разделения участков.
Все эти ограничения породили появление новых и самостоятельных юридических
дисциплин, таких как строительное право, градостроительное право, право в области охраны
окружающей среды и другие.
Роль нотариусов в появлении строительного права и градостроительного права вполне
ощутима.
Появление этих двух разновидностей права связано с восстановлением страны после второй
мировой войны.
Какова была роль нотариусов в разработке строительного права?
Во Франции после окончания второй мировой войны не существовало университетов,
обучающих строительному праву. Эта дисциплина появилась в шестидесятые годы.
Основополагающую роль в этой области сыграл знаменитый профессор университета Роже
Сент-Алари.
Начиная с пятидесятых годов, нотариусы столкнулись с кризисом жилья, связанным с
ростом населения в результате так называемого "беби-бума", с массовым переселением из
деревень в города и с проблемами в связи с реконструкцией зданий, поврежденных во время
войны. Нотариусы, работая с договорами и являясь должностными лицами, призванными
обеспечить эффективность заверяемых ими актов, очень быстро установили партнерство с
рядом университетов для проверки и повышения надежности договорной практики.
Кроме того, они участвовали в составлении законодательных и нормативных положений
совместно с чиновниками Министерства юстиции в эпоху, когда Министерство
оборудования и жилья не играло той роли, которую оно играет в настоящее время, и когда
тексты разрабатывались главным образом Министерством юстиции.
Эти слова можно проиллюстрировать множеством примеров.
-4-
ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
Гражданский кодекс отводил лишь одну статью зданиям, разделенным на этажи: статью
шестьсот шестьдесят четыре. Для составителей кодекса речь шла о юридическом признании
уже реально существующих фактических ситуаций (здания, разделенные на этажи или на
квартиры уже существовали в дореволюционном французском праве во многих городах,
например, в Гренобле, Рене, Лионе), но не было и речи о проведении в жизнь коллективной
формы собственности, в отношении которой они были настроены враждебно.
Таким образом, общая собственность рассматривалась как простое наложение личных
собственностей, а закон ограничивался регулированием вопроса расходов по ремонту и
реконструкции.
Начиная с конца девятнадцатого века, теория и судебная практика пришли в соответствие.
Было принято, что элементы здания общего использования, такие как несущие стены,
крыша, межэтажные перекрытия и лестницы необходимы для использования всеми, и никто
не может потребовать их раздела. Эти элементы считаются вечно нераздельными, а общая
собственность устанавливается независимо от воли собственника. Специалисты, к которым
относятся и нотариусы, оказали помощь, разработав - с целью закрыть лакуны в законах "регламент общей собственности", призванный придать юридические рамки отношениям
между сособственниками.
Нотариусы во многом способствовали принятию действующего до сих пор закона от
десятого июля тысяча девятьсот шестьдесят пятого года, определяющего статус общей
собственности на построенные здания. Мэтр Тибиерж, юрист с высокой репутацией,
посвятил многие работы этому тексту. Отчет, представленный Мэтром Тибиержем на
Пятьдесят пятом съезде нотариусов Франции, явился базовым документом для этого закона.
В настоящее время нотариусы принимают участие в работе Комиссии по общей
собственности, заседающей в Министерстве юстиции. Эта комиссия регулярно публикует
различные "рекомендации".
ПРОДАЖА ПОД БУДУЩУЮ ЗАСТРОЙКУ
Продажа под будущую застройку также является одним из достижений нашей профессии.
Все нотариусы с самыми известными именами, в том числе Мэтр Барон и Мэтр Тибиерж,
участвовали в разработке закона от тринадцатого июля тысяча девятьсот шестьдесят
седьмого года.
Можно полагать, что законодатели, сделавшие обязательной нотариально заверенную форму
договора о продаже под застройку, сознательно оставили нотариусам задачу дополнить и
обогатить этот договор.
Так, сегодня невозможно себе представить, чтобы акт мог быть составлен без упоминания о
наличии разрешения на проведение строительных работ и о возможности апелляции. Хотя
законодательные и нормативные тексты не требуют никакой обязательной информации по
этому поводу.
Точно также, договор о продаже своими положениями регулирует интересы покупателя,
подрядчика и банка.
Банк играет первостепенную роль в большинстве операций по строительству, финансируя
такие операции и гарантируя их окончание. За это он обязывает продавца разместить всю
выручку от продажи на специальном счету, открытом в этом банке. В обязанности нотариуса
входит перечисление банку части стоимости, оплаченной в момент продажи.
Для платежей, которые должны осуществляться после подписания акта о продаже, основную
роль играет информирование покупателя. Нотариус должен уведомить его о том, что любой
платеж, осуществленный не на указанный счет, не является погашающим обязательства, и
-5-
что если покупатель осуществляет эти платежи непосредственно продавцу-застройщику,
банк может потребовать от него повторных платежей.
Спустя почти сорок лет, наряду с высоким качеством редакции упомянутого текста,
необходимо отметить очень малое число спорных дел. Большая часть программ по
договорам застройки осуществляется на основании закона от тысяча девятьсот шестьдесят
седьмого года.
ПРОДАЖА ЗДАНИЙ ПОД РЕКОНСТРУКЦИЮ
Совершенство правил, принятых законом от тысяча девятьсот шестьдесят седьмого года,
естественным образом привела к их расширению на другие договоры, такие как договоры о
продаже зданий под реконструкцию. Во Франции явление реконструкции старых зданий
приняло особый размах в восьмидесятые годы прошлого века.
На съезде нотариусов Франции в тысяча девятьсот восемьдесят первом году Четвертая
комиссия рекомендовала, чтобы продажи реконструируемых зданий подчинялись статусу
закона от шестьдесят седьмого года.
Эта рекомендация не получила тогда законодательного закрепления.
В связи с тем, что судебные прецеденты были немногочисленными и неопределенными,
нотариусы постарались выделить критерии, направленные на подчинение продаж зданий под
реконструкцию праву продаж под будущую застройку.
В тысяча девятьсот девяносто седьмом году Первая комиссия съезда нотариусов Франции
сочла, что продажа имущества, заключенного в здании, являющемся предметом операции по
реконструкции, должна осуществляться при соблюдении положений права продаж под
будущую застройку. Если инвестор покупает это имущество до его завершения в плане
статьи тысяча шестьсот один, дефис два (1601-2) Гражданского кодекса (т.е. оно не может
быть использовано по своему будущему назначению), он перечисляет денежные суммы до
этого завершения, а продавец берет по договору обязательство осуществить работы по
изменению структуры здания.
РАЗДЕЛЕНИЕ ПО ОБЪЕМУ
Разделение по объему является одной из современных техник, позволяющих проводить
многочисленные строительные операции. Одной из наиболее примечательных техник,
поскольку она является ключевой в современном градостроительстве, облегчающей
строительство новых кварталов и высотных зданий. В отличие от деления на общую
собственность, которая является предметом законодательных рамок, деление по объему
является исключительно договорной техникой.
Сразу после окончания второй мировой войны нотариусы, в частности Председатель
Тибиерж, который работал вместе с профессором Сент-Алари и профессором Саватье,
обеспечили современную адаптацию права суперфиция, узаконенного судебной практикой
девятнадцатого века.
Традиционно право суперфиция состояло в праве собственности на сооружения или
насаждения, находящиеся на участке, принадлежащем другому лицу. Два отдельных
физических лица являются соответственно владельцами собственности на недра и
собственности на здания, находящиеся на поверхности. Вещное разделение между этими
двумя правами осуществляется по горизонтальной плоскости, которая проходит по
периметру фундамента здания или корней деревьев. Собственник недр владеет частью,
расположенной под этой плоскостью.
Техника объемов состоит во включении понятия пространства, не ограничивая право
суперфиция несколькими метрами выше или ниже уровня земли.
В соответствии с этой техникой собственник земельного участка может продать кубические
метры пространства выше или ниже уровня своего участка. Эти кубические метры
определены на чертежах по вертикали и горизонтали.
-6-
Любопытно, что юристы публичного права сегодня открывают для себя эту технику,
разработанную специалистами по гражданскому праву. Этот интерес оправдан, потому что
крупные операции объединяют частных застройщиков и местные органы управления,
которые подчиняются различным правилам либо по причинам организационного характера,
либо по причинам имущественного характера.
ПЯТИДЕСЯТИЛЕТИЕ ФРАНЦУЗСКОГО СТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА
Две тысячи четвертый год стал юбилейным годом для французских юристов. Во-первых, это
год двухсотлетия Гражданского кодекса, но также и год пятидесятилетия французского
Строительного кодекса.
Французская Ассоциация по строительному праву, в настоящее время возглавляемая
профессором Перине-Марке, посвятило этому свой ежегодный коллоквиум. Работы этого
коллоквиума касались развития Строительного кодекса и его будущего. Заключительное
слово произнес г-н Добресс, Государственный секретарь по вопросам жилья.
Нотариусы также участвовали в этом мероприятии.
Во-первых, г-жа Божиро, Директор Центра нотариальных исследований, информации и
документации города Парижа, в числе других участвовала в разработке тематики этого
коллоквиума.
Во-вторых, Мэтр Пизани, Председатель Палаты нотариусов Парижа, вел круглый стол с
участием представителя Министерства оборудования и жилья, журналистов и
университетских работников.
Рассмотрим теперь роль нотариусов в создании градостроительного права
Нотариусы играют определяющую роль в создании градостроительного права:
До семидесятых годов прошлого века работы по этой теме практически отсутствовали.
Центры нотариальных исследований, информации и документации, созданные нотариусами,
стояли у истоков создания первых документов.
Более конкретно, г-н Вигье, Директор одного из пяти Центров, совместно с профессором
Кателино осуществил первую систематизацию, в результате чего родилась первая работа,
репутация которой на сегодняшний день неоспорима, а доработка которой в настоящее
время осуществляется адвокатом г-ном Корнием, кстати, бывшим сотрудником этого самого
исследовательского центра.
Работы съезда нотариусов Франции под председательством Мэтра Валлю, посвященные
градостроительству и сроительству, официально закрепили роль нотариусов, которые вновь
стали основными партнерами Министерства оборудования и жилья.
Мэтр Валлю в настоящее время является членом комиссии Пелетье. В задачу этой комиссии
входила разработка реформы градостроительных разрешений, к числу которых можно
отнести разрешение на строительные работы, разрешение на снос и прочие.
Мэтр Пелетье, руководящий работой этой комиссии, был Директором центра нотариальных
исследований, информации и документации города Парижа.
-7-
Нотариусы играют важную роль в практике градостроительного права:
Я хочу проиллюстрировать эту роль несколькими примерами:
Первый пример: градостроительное свидетельство
Несмотря на то, что градостроительные правила часто являются предметом обязательной
публикации, этого не всегда достаточно для того, чтобы предоставить владельцам
соответствующих зданий или их возможным покупателям знания и особенно оценку
значимости градостроительных требований, которые к ним применимы.
Поэтому одновременно с развитием градостроительного регламента, нотариусы приняли
практику перед любой продажей недвижимого имущества запрашивать администрацию о
характере и содержании применимых градостроительных сервитутов.
Ответ администрации давался в форме градостроительной справки, которая впоследствии
получила название градостроительного свидетельства.
Эта исключительно нотариальная практика была признана и закреплена прежде всего
административными циркулярами, а затем и законом.
Градостроительное свидетельство сегодня имеет законодательную основу и наделяет
правами за счет гарантии, которую оно обеспечивает на случай изменения нормативов.
Второй пример: Право преимущественной покупки
Для решения различных задач государственной земельной политики, Кодекс
градостроительства предоставляет местным органам управления возможность прибегнуть к
особой технике - праву преимущественной покупки.
Эта процедура государственного приобретения земли, менее болезненная для собственников,
чем экспроприация, позволяет местным органам управления в приоритетном порядке
приобретать в определенных географических зонах имущество, выставляемое на продажу
его владельцем.
Чтобы продажа такого имущества могла законным образом состояться, нотариус,
отвечающий за составление акта, должен убедиться в том, что местные органы управления,
имеющие право преимущественной покупки, явно или молчаливо отказались от
осуществления этого права.
Третий пример: разбивка на участки
Разбивка на участки - это операция, состоящая в разделении земельного участка на
несколько лотов, предназначенных для застройки.
Раньше владелец мог свободно осуществлять разбивку своего участка.
Сегодня эта операция подчинена строгому регламенту, а нотариусы, если они участвуют в
процедуре продажи участка под застройку, который является частью более крупной
собственности, обязаны под свою ответственность удостовериться в том, что регламент был
должным образом соблюден.
***
В заключении хотелось бы отметить, что все сказанное мною, не является актом восхваления
нотариусов.
Конечно же, нотариусы остаются важными партнерами государственной власти.
-8-
Однако же, в результате нынешнего ослабления властей, в результате практики
экономического лоббирования, профессия уже не имеет того влияния на редакцию и
легитимность законодательных текстов.
Понимая эту ситуацию, Палата нотариусов Парижа на протяжении многих лет проводит
политику международного сотрудничества.
В отношении России эта политика должна выражаться в заключении договоров о
сотрудничестве, во-первых, с Палатой нотариусов города Екатеринбурга, а во-вторых, с
Центром нотариальных исследований при Государственной Палате нотариусов Российской
Федерации.
Благодарю вас за внимание и передаю вам слово. Спасибо.