Недействительные сделки

закон
Недействительные
сделки:
Сурова Любовь Викторовна
генеральный директор
ООО «Центр недвижимости и права
«Аристократ», член Ассоциации
юристов России
гражданско-правовые
последствия
1. Несоблюдение нотариальной
формы сделки
Одна из самых больших проблем, которая может
подстерегать покупателя объекта недвижимости, –
искусственное признание бывшим собственником
уже совершённой сделки недействительной
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
N 122-ФЗ, вступившим в силу с 31 января 1998 г., обязательное нотариальное удостоверение совершаемых
гражданами сделок с недвижимостью
жилого назначения – квартирами,
комнатами, жилыми домами, а также с
земельными участками, отменено.
После вступления в действие 1 января 1996 г. части второй Гражданского
кодекса Российской Федерации не требуется обязательного нотариального
удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения.
Созданная в соответствии с этим
законом система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана
обеспечить создание механизма эффективного государственного воздействия на рынок недвижимости в целях
защиты конституционных прав собственников и иных прав на объекты
недвижимости, предоставления любому заинтересованному лицу достоверной информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого
имущества.
Единственным доказательством собственности субъекта на недвижимое
имущество стала государственная регистрация права и сделки.
В соответствии со ст.165 ГК РФ
несоблюдение нотариальной формы
сделки или требования закона о её государственной регистрации влечёт
её ничтожность. Части 2, 3 вышеуказанной статьи предусматривают возможность избежать недействительности незарегистрированной сделки
в случае, если одна из сторон полностью или в части исполнила сделку,
а другая, приняв исполнение, уклоняется от государственной регистрации последней. В данном случае сделка может быть зарегистрирована по
решению суда.
Данным пробелом в законодательстве умело пользуются мошенники,
предлагающие вместо договора купли-продажи заключить договор дарения, который является безвозмездным.
В данной ситуации договор дарения будет считаться заключённым с соблюдением формы, а фактический продавец,
36
губернский город | октябрь, 2011
не получив деньги за недвижимость, откажется от госрегистрации последней.
В этом случае недобросовестный приобретатель может обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны к
регистрации совершенной сделки.
2. Мнимые и притворные сделки
Действующее законодательство мнимой признаёт сделку, совершённую
для вида, без цели создать какие-либо юридические последствия. Притворная сделка – это сделка, которая совершена с целью прикрыть
другую сделку. Обе сделки, согласно Гражданскому кодексу, являются
ничтожными.
Самым распространенным примером может являться вышеописанная
сделка дарения, совершаемая вместо
купли-продажи, то есть безвозмездная
сделка вместо возмездной. Достаточно
часто данные сделки применяются во
избежание преимущественного права
покупки.
При недействительности сделки каждая из сторон
обязана возвратить другой всё полученное по сделке.
Действует принцип двусторонней реституции. Опасность
заключается в том, что ваша недвижимость может
быть перепродана несколько раз до признания сделки
недействительной, если во время не будет наложен запрет
на совершение регистрационных действий по последующим
сделкам
Повсеместно на рынке недвижимости встречается занижение реальной
цены договора для освобождения от
уплаты налога. Опасность заключается в
том, что при наличии иного договора в
дополнение к договору купли-продажи
– инвестирования, займа и т.д., основной договор купли-продажи признается
недействительным. В результате продавцу возвращается объект недвижимости
в натуральном выражении, а покупателю – сумма, указанная в договоре, во
много раз меньше, чем уплачено.
К наиболее распространенным на
рынке недвижимости мнимым сделкам относится оформление объекта
недвижимости на подставное лицо и
фиктивная продажа.
К иным основаниям признания сделок недействительными относятся: несоответствие сделки закону; сделки с
пороком дееспособности одного из её
участников; сделки с несоответствием
волеизъявления истинной воле; сделки, совершенные неуполномоченным
лицом; сделки с неисполненным обязательством.
3. Последствия признания сделки
недействительной
В случае признания сделки недействительной встаёт вопрос об исполнении судебного решения. Согласно
ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечёт юридических послед-
ствий, за исключением тех, которые
связаны с её недействительностью, и
недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке.
Действует принцип двусторонней
реституции. Опасность заключается в том, что ваша недвижимость может быть перепродана несколько раз
до признания сделки недействительной, если во время не будет наложен
запрет на совершение регистрационных действий по последующим сделкам. Бывший собственник, выигравший иск, восстанавливается в правах
на объект недвижимости, а последний владелец, как правило, является
добросовестным приобретателем, его
права защищает ст.302 ГК РФ. Как результат – двустороннюю реституцию
применить невозможно, а вы в итоге
остаетесь без своей недвижимости.
К сожалению, в большинстве случаев граждане, оказавшиеся в сложной
ситуации в результате незаконных действий третьих лиц, слишком поздно обращаются к юристам. Во избежание
подобных случаев не экономьте на квалифицированной юридической помощи
– впоследствии выйдет дороже!