по этой ссылке - Яковлев и Партнеры

москва | юридический аспект
РЕКОМЕНДОВАНО
PROверить С
САМЫМ «ОТВЕТСТВЕННЫМ» В ПРОЦЕССЕ
ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ СЧИТАЕТСЯ
МОМЕНТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА. ОДНАКО ВОПРЕКИ
ЭТОМУ РАСПРОСТРАНЕННОМУ МНЕНИЮ САМЫМ
ВАЖНЫМ ЭТАПОМ ЯВЛЯЕТСЯ ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ:
ОСМОТРИТЕЛЬНОСТЬ, ЗНАЕТЕ ЛИ, НИКОГДА НЕ
ПОМЕШАЕТ, УТВЕРЖДАЕТ КОЛУМНИСТ ПОСТОЯННОЙ
РУБРИКИ, АДВОКАТ МОСКОВСКОЙ КОЛЛЕГИИ АДВОКАТОВ
«ЯКОВЛЕВ И ПАРТНЕРЫ» ЕВГЕНИЙ ПУГАЧЕВ
54 | Салонъ Недвижимости
амым важным в процессе приобретения объекта недвижимости является подготовительный
этап оформления документов
для заключения сделки купли-продажи
о приобретении объекта недвижимости.
Заключается он в тотальной и самой тщательной проверке юридической истории
приобретаемого объекта недвижимости.
Каждый покупатель просто обязан проверять правоустанавливающие документы на объект недвижимости, намеченный
к покупке: когда, у кого, на основании
чего и при каких обстоятельствах он
был приобретен. Эту первостепенную задачу, призванную выявить юридические
пороки приобретаемого объекта недвижимости, которые впоследствии могут
привести к проблемам, а,возможно, даже
и к утрате приобретенного объекта недвижимости, следует поручить квалифицированным юристам.
юридический аспект | москва
НА ЗАМЕТКУ ПРИОБРЕТАТЕЛЮ
При проверке правоустанавливающих документов необходимо в первую очередь
проверить, соответствует ли сделка по
приобретению продавцом объекта недвижимости требованиям действующего
законодательства. Так, если, например,
продавец земельного участка приобрел
его по договору, не соответствующему
обязательным императивным требованиям закона, то такую сделку можно оспорить. При этом, соответственно, возникает риск того, что и последующая сделка
может быть также оспорена.
Однако несоответствие предыдущей
сделки императивным требованиям законодательства вовсе не означает, что
такая сделка вообще будет оспариваться
или что такую сделку в принципе можно
оспорить. Отсюда вытекает второе обстоятельство, на которое в обязательном
порядке необходимо обращать внимание,
а именно: когда продавцом объекта недвижимости была совершена сделка по
его приобретению. Если предыдущая
сделка была совершена несколько лет назад, то вероятность того, что она может
этих изменений, являются оспоримыми,
то есть может быть признана недействительной судом, если законом прямо не
установлено, что такая сделка является
ничтожной, то есть недействительной с
момента ее совершения и не требующей
ее оспаривания в суде. Следствием изменений в законодательстве стал факт
«перехода» основной части порочных,
недействительных сделок из разряда ничтожных в разряд оспоримых.
При этом временной срок на оспаривание каждого из видов недействительной
сделки остался прежним: для ничтожных
сделок – 3 года, для оспоримых – 1 год
– именно это обстоятельство является
наиважнейшим при оценке правоустанавливающих документов. Поясним. Если
объект недвижимости был приобретен по
оспоримой сделке, например, в сентябре
2013 года, то на данный момент с высокой
степенью вероятности можно говорить,
что признать недействительной такую
сделку не получится, а, соответственно,
для последующего приобретателя риски
утраты объекта недвижимости являются
минимальными/незначительными. Одна-
АНАЛИЗ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ
В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ,
ПРЕДПОЛАГАЕМОГО К ПРИОБРЕТЕНИЮ, НА ПРЕДМЕТ
СООТВЕТСТВИЯ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ
ДОКУМЕНТОВ ТРЕБОВАНИЯМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И
КВАЛИФИКАЦИИ ВЫЯВЛЕННЫХ НАРУШЕНИЙ ИМЕЕТ
СУЩЕСТВЕННОЕ ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ ВЫЯВЛЕНИЯ И ОЦЕНКИ
РИСКОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИОБРЕТЕНИЕМ ТАКОГО
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.
быть оспорена, является минимальной. В
этой связи необходимо напомнить, что законодательством Российской Федерации
установлен такой правовой институт, как
срок исковой давности, который представляет собой временной рубеж, при
пересечении которого лицо утрачивает
возможность реальной защиты своего
права, несмотря на то, что оно было нарушено. Другими словами: если срок истек,
то и возможность юридически оспорить
совершенную сделку у заинтересованных
лиц утрачивается.
С сентября 2013 года вступили в
силу изменения в Гражданском кодексе РФ, которые значительным образом
трансформировали правила оспаривания
сделок. Их суть заключается в том, что
все сделки, которые совершены с нарушением закона после вступления в силу
ко в то же время, если сделка, по которой
продавец приобрел данный объект недвижимости, является ничтожной, риски
для последующего приобретателя многократно возрастают, так как такая сделка
может быть оспорена в течение 3 лет с
момента ее совершения.
ПРОДАВЕЦ. ПРАВА И ПОЛНОМОЧИЯ
Еще одна категория обстоятельств, которым необходимо дать оценку при проверке правоустанавливающих документов, – это полномочия и правомочия
продавца.
Отметим, что нередки ситуации, когда от имени продавца договор заключает
его представитель. В этом случае полномочия представителя на совершение
сделки должны быть оформлены надлежащим образом. Так, если продавцом
Салонъ Недвижимости
|
55
москва | юридический аспект
выступает физическое лицо, то полномочия представителя должны быть подтверждены нотариально оформленной
доверенностью; доверенность, оформленная от имени гражданина в простой
письменной форме, не является надлежащим подтверждением полномочий на
совершение любого юридического действия, в том числе совершение сделки.
Если продавцом выступает юридическое лицо, то к проверке полномочий
лица, ее заключившего, необходимо относиться еще более внимательно. Так,
по общему правилу, руководитель организации (генеральный директор, директор и т. д.) может выступать от
имени общества и, не оформляя доверенности, в том числе при совершении
любых юридически значимых действий,
включая сделки. Однако, как правило,
уставом общества полномочия директора
на совершение сделок ограничиваются,
особенно в отношении дорогостоящих
активов компании, к которым относятся
и объекты недвижимости. В практике
встречаются случаи, когда учредительными документами общества сделки в
отношении абсолютно любых объектов
недвижимости, вне зависимости от их
стоимости, совершаются только лишь
на основании решения совета директоров или общего собрания участников
(акционеров) общества. Поэтому при
оценке правоустанавливающих документов необходимо осуществлять проверку
полномочий лица на заключение соответствующего договора: если, к примеру,
полномочия директора на совершение
сделок ограничено, в обязательном порядке проверить наличие корпоративного одобрения (согласования) совершения
сделки со стороны компании.
У юридических лиц правомочия на
совершение сделок возникают с момента
государственной регистрации юридического лица в Едином государственном
реестре юридических лиц. Проверку
правомочий организации следует проверять,, когда есть подозрения, что продавцом выступает несуществующая компания. В ситуациях же, когда продавцом
выступает гражданин, к проверке его
правомочий на совершение сделки и заключение договора купли-продажи объекта недвижимости следует относиться
еще более внимательно.
СПОРЫ – ПРИЧИНЫ И ПОСЛЕДСТВИЯ
Сейчас в судах рассматривается огромное количество споров, в которых родственники продавцов оспаривают совершенные ими сделки на основании
того, что продавец совершил эту сделку
в состоянии психического расстройства
и, соответственно, не мог осознавать
значение своих действий. По статистике, количество сделок, оспоренных по
таким основаниям, не уступает количеству сделок, которым отказано в признании их недействительными. То есть
процент оспоренных сделок достаточно
высок, а значит, высок и риск признания недействительной и последующей
сделки.
Для минимизации рисков юристыпредлагают обратить внимание приобретателя прежде всего на возраст
продавца. Практика показывает, что в
ситуациях, когда продавцом выступал
гражданин в «почтенном» возрасте, в 90
процентах заключений сделок необходимо запрашивать информацию о психическом состоянии продавца на момент
совершения сделки. В этой связи сегод-
ня вполне распространенной стала практика обмена продавцом и покупателем
медицинскими справками перед началом
оформления сделок. Такие документы,
содержат заключение специализированной медицинской организации об отсутствии у сторон сделки психических
заболеваний и наличии способности в
полной мере осознавать значение своих
поступков.
Необходимо проверять правомочия
гражданина на совершение сделки и в
случае подписания договора купли-продажи представителем продавца по доверенности: в этой ситуации предстоит
выяснить обстоятельства, по которым
сам продавец не заключает договор.
Бывают ситуации, когда документ подписывает представитель продавца, потому что продающая сторона, к примеру,
постоянно проживает за границей или
находится на длительном лечении и не
может присутствовать лично при совершении сделки. Но в реальной жизни нередки и случаи, когда продавец
– выдал доверенность на заключение
договора, не осознавая правовых последствий своих действий, в основном,
вследствие злоупотребления алкоголем
или психотропными веществами –, а
представитель, злоупотребляя предоставленными полномочиями, совершает
сделку по отчуждению объекта недвижимости, реального поручения на то от
продавца не имея.
В ситуации подписания договора
представителем по доверенности всегда
важно знать, что действия представителя
по совершению сделки соответствуют волеизъявлению самого продавца, а представитель действовал в рамках поручения
своего доверителя.
РЕЗЮМЕ
Совершение действий по проверке правоустанавливающих
документов необходимо не
только для оценки самих правоустанавливающих документов;
в последующем, при возможном возникновении судебного
спора, действия, предпринятые
покупателем по выяснению обстоятельств заключения сделки, предшествующей приобретению им объекта недвижимости, будут свидетельствовать о
добросовестности покупателя.
При рассмотрении споров суды
всегда оценивают добросовест-
56 | Салонъ Недвижимости
ность приобретателя, которая
заключается в проявлении им
разумной осмотрительности
при заключении сделки. Судом
одобряются все действия, предпринимаемые гражданином для
выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.
В правоприменительной
практике существует термин
«стандарт среднего разумного
и осмотрительного поведения»,
который можно объяснить простым русским словом «добросовестность». В практике судов это представление судьи о
том, как именно средний нормальный и разумный человек
обычно ведет себя при покупке
объекта недвижимости. Сегодня покупатели особенно пристально изучают документы
продавца. Процесс, как правило,
начинается с выяснения документальной основы продавца,
а заканчивается документацией, устанавливающей момент
возведения самого здания.
Ситуация, на первый взгляд
кажущаяся почти абсурдной, в
свете существующих правовых
и правоприменительных реалий
является вполне компетентным
поведением стороны приобретателя, ибо проведение столь
масштабной правовой проверки правоустанавливающих документов для покупателя является необходимым, так как
в последующем позволит, при
возникновении судебного спора, признать его – покупателя
– добросовестным приобретателем. У которого, между прочим, как известно, истребовать
приобретенный им объект недвижимости можно лишь в исключительных случаях.