Середа А.В - Финансовый Университет при Правительстве РФ

ПЕРСПЕКТИВЫ ВВЕДЕНИЯ В РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ИНСТИТУТА СУПЕРФИЦИЯ
Середа А.В.
Научный руководитель:
ассистент кафедры «Гражданское право» Якимова Е.С.
Финансовый университет при Правительстве
Российской Федерации
Действующее
гражданское
и
земельное
законодательство
РФ
не
предоставляет широкого выбора ограниченных вещных прав на земельные
участки. Таковых выделяется всего три:1
- право постоянного (бессрочного) пользования – оно предоставляется для
строго ограниченного законом круга субъектов (ст. 20 ЗК РФ), а также для
государственных академий наук и созданных ими учреждений2;
- право пожизненного наследуемого владения, которое предоставлялось
гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001 г.);
- сервитут, который по своей природе не может быть установлен в целях
строительства зданий и сооружений на чужом земельном участке.
Исходя из характеристики данных ограниченных вещных прав, можно
сделать вывод о том, что единственным способом приобретения земельного
участка с целью дальнейшей его застройки является заключение договора
аренды. При этом по истечении срока аренды арендодатель должен получить
тот же предмет договора: иными словами, арендатор, заключая договор аренды
недвижимости с целью строительства, в большинстве случаев изначально не
предполагает возвращать арендодателю земельный участок, надеясь в
дальнейшем приобрести на него право собственности. На этом недостатки
правовой конструкции договора аренды при его использовании для указанных
А. Демкина. Ограниченные вещные права в проекте ГК // ЭЖ-Юрист. 2012. №48 /
СПС «КонсультантПлюс»
2
П. 2.3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001,
N 44, ст. 4148
1
1
целей не исчерпываются, поскольку в случае принудительного расторжения
договора по инициативе работодателя арендатор лишается возможности
достроить объект незавершенного строительства.3
Очевидно, что подобное положение не может удовлетворять потребностям
хозяйствующих субъектов, в связи с чем законодателем в «Концепции развития
гражданского законодательства РФ» и Проекте Федерального закона N 47538-6
"О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую
Гражданского
кодекса
Российской
Федерации,
а
также
в
отдельные
законодательные акты Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ в I чтении
27.04.2012, далее - Проект) была выдвинута идея о правовом закреплении
нового вида ограниченных вещных прав на земельные участки - права
застройки (суперфиции).
В соответствии с вышеназванным проектом, под правом застройки
(суперфицием) понимается право владения и пользования чужим земельным
участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей
эксплуатации. Данное право будет обладать целым рядом особенностей,
которые требуют детального рассмотрения. Зарубежный опыт свидетельствует
о
возможности
распространения
суперфициальных
отношений
на
строительство и эксплуатацию объектов, расположенных под поверхностью
земельного участка.4 Иными словами, право застройки может предоставляться
только для строительства объектов, имеющих неотрывную связь с землей;
установление суперфиция для иных целей (например, прокладки проводов)
невозможно.5
Определенный интерес вызывает и субъектный состав договора об
установлении права застройки. Предлагаемая редакция ст. 300. 1 ГК РФ
подразумевает возможность установления множественного суперфиция в
См., например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от
10.07.2013 по делу N А40-109277/12
4
См.: Cornelius Van Der Merwe, Alain-Laurent Verbeke. Op. cit. P. 411, 496.
5
М.В.Свистунова. право застройки и сфера его применения // Актуальные проблемы
российского права. 2013. №11 / СПС «КонсультантПлюс»
3
2
отношении одного участка, например, в том случае, если на праве застройки
предоставляется большой по размеру земельный участок. Каждый из
суперфициаров заключает отдельный договор с собственником данного
участка, однако при заключении и составлении таких договоров необходимо
соблюсти
баланс
интересов
всех
контрагентов,
чтобы
не
допустить
«наложения» прав. В качестве одного из возможных средств такой защиты
предлагается индивидуализировать предмет договора по аналогии с предметом
договора купли-продажи земельного участка (ст. 554 ГК РФ), подробно описав
характеристики
и
будущее
местоположение
возводимого
здания
или
сооружения: в ст. 300.2 проекта ГК РФ они указаны в качестве существенных
условий данного договора. В то же время, возможность исключения условия о
характеристиках возводимого здания или сооружения из числа существенных в
том случае, если собственником земельного участка является публичноправовое образование, полагается допустимой только в том случае, когда
договор о праве застройки в отношении земельного участка заключается только
с одним лицом, в случае же множественности таких договоров данное условие
должно оставаться в числе существенных.
Иным существенным условием договора о праве застройки будет являться
плата
за
право
застройки6,
порядок
внесения
которой
императивно
урегулирован положениями Проекта. Введение в действие данной статьи
потребует внесения соответствующих изменений в статью 65 Земельного
кодекса РФ, содержащую закрытый перечень видов платы за землю, в который
должна быть включена и плата за право застройки (названная римскими
цивилистами «solarium»7).
См. ст. 300.2, 300.4 проектной редакции части первой Гражданского кодекса РФ //
Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую,
третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные
законодательные акты Российской Федерации" (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении
27.04.2012)
7
Франчози Дж. Институционный курс римского права / Перевод с итальянского; Отв.
Ред. Л.Л.Кофанов. – М: Статут. 2004. С. 376
6
3
Срок установления суперфиция также был включен законодателем в число
существенных
условий
договора
об
установлении
права
застройки.
Устанавливается как предельно допустимый минимальный срок заключения
договора об установлении права застройки – 50 лет, так и предельный
максимальный
срок
–
100
лет.
Несоблюдение
минимального
срока
рассматриваемого договора может рассматриваться и как несогласование
одного из существенных условий договора, что влечет его незаключенность,
равно как и заключение договора аренды на установленный в договоре срок.
Судьба такой сделки будет определяться ее субъектным составом: если в
качестве собственника земельного участка будет выступать физическое либо
юридическое лицо, данный договор можно будет квалифицировать как
арендное соглашение; если же собственником является публично-правовое
образование, данная сделка будет считаться оспоримой как нарушающая
требования закона, поскольку Проект не содержит положения о признании
такой сделки ничтожной.8
Определенные
дискуссии
вызывает
и
предусмотренные
Проектом
основания и последствия права застройки. В частности, предусмотрена
возможность досрочного расторжения договора по требованию суперфициара в
связи с существенными изменениями обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Однако,
практическое применение данной статьи видится затруднительным в том числе
и потому, что сложившаяся судебная практика по данному вопросу исключает
из числа таких обстоятельств различные макроэкономические процессы
негативного характера: финансовые кризисы, неблагоприятную экономическую
ситуацию и высокий уровень инфляции.9 При этом представляется возможным
разрешить сторонам вносить изменения в условия о размере платы за право
застройки раз в пять лет, основываясь на возможности более оперативного
Ст. 168 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994
N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
9
Определение ВАС РФ от 05.08.2011 N ВАС-9569/1 [Электронный ресурс] // Режим
доступа:http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=211085;fld=134;dst=4
294967295;rnd=0.028948926366865635
8
4
изменения условий договора под влиянием внешних факторов, что позволит
стабилизировать гражданский оборот в данной сфере, а также снизит
количество дел, передаваемых на рассмотрение в суд.
В соответствии с Проектом, окончание срока договора о предоставлении
права застройки влечет за собой переход всех построенных на земельном
участке зданий и сооружений в собственность землевладельца. Данное
положение не обеспечивает должного уровня защиты интересов суперфициара,
который
не
только
лишается
своего
имущества,
но
и
не
имеет
преимущественного права на заключение договора на новый срок. Несмотря на
наличие аналогичных норм в зарубежной законодательстве,10представляется
более верным наделить собственника постройки возможностью закрепить за
собой право на нее путем наделения его правом преимущественного: продления
права суперфиция; заключения договора аренды построенного объекта и
участка земли, необходимой для его использования;
приобретения в
собственность земельного участка вместе с находящимся в собственности
застройщика зданием или сооружением.
Для обеспечения данных прав предлагается ввести в ГК РФ норму об
обязательном уведомлении застройщиком собственника земельного участка за
год до истечения срока договора об установлении права застройки о своем
желании продлить договор либо заключить иной договор с целью дальнейшего
использования построенного объекта недвижимости. При этом в случае, если
собственник земельного участка необоснованно откажет суперфициару в таком
продлении, у последнего (по аналогии с существующими нормами о договоре
аренды) появляется право понудить собственника к продлению путем передачи
дела в суд в том случае, если собственник в течение года со дня истечения
срока договора с застройщиком заключил договор об установлении права
суперфиция с другим лицом.
А. П. Анисимов, А. Ю. Чикильдина. Суперфиций в России: теория и практика //
Власть закона. 2010. №1. С. 14 - 26
10
5
Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что само по себе
правовое
закрепление
законодательной
мерой
института
по
суперфиция
регулированию
видится
фактически
адекватной
сложившихся
общественных отношений. В то же время, проведенный анализ норм Проекта
ГК РФ показывает целый ряд существенных недостатков и недоработок,
которые должны быть доработаны в процессе дальнейшего рассмотрения
законопроекта в Государственной Думе Федерального Собрания Российской
Федерации.
6