традиционные инструменты ипотечного кредитования
advertisement
[ ТРАДИЦИОННЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Содержание лекции ¾ Определение инструментов ипотечного кредитования ¾ Рассмотрение типологизации и видов инструментов ипотечного кредитования ¾ Особенности основных инструментов ипотечного кредитования ¾ Кредит с фиксированной процентной ставкой – аннуитетный кредит ¾ Кредит с переменной процентной ставкой ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Определение инструментов ипотечного кредитования механизм расчета платежей заемщика по кредиту способы погашения основного долга и уплаты процентов форма организации денежного потока по ипотечному кредиту ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Типология ипотечных жилищных кредитов по типу применяемой процентной ставки по характеру платежей по ипотечном у кредиту кредиты с фиксированной процентной ставкой кредиты с переменной процентной ставкой аннуитетные кредиты кредиты с изменяющимися размерами платежей ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Виды инструментов ипотечного кредитования ¾ Традиционные инструменты 9Стандартный ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (аннуитетный кредит) 9Ипотечные кредиты с переменными выплатами Размеры платежей определяются сразу при заключении кредитного договора Фиксируются правила изменения величины платежей ¾ Альтернативные инструменты ипотечного кредитования с использованием индексирующих коэффициентов ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Стандартный ипотечный жилищный кредит аннуитетный ипотечный кредит (Fixed Rate Mortgage - FRM) ¾ установление фиксированной процентной ставки по кредиту на весь срок кредита ¾ равные постоянные (как правило, ежемесячные) платежи по кредиту ¾ платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту ¾ платеж определяется с учетом коэффициента дисконтирования, позволяющим определить приведенную (современную) стоимость потока платежей (учитывается фактор времени при оценке доходов от потока платежей по ипотечному кредиту) ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Расчет величины платежа по стандартному ипотечному кредиту R= 1− P ⋅ r 100 1 (1 + r 100 ) n где R — размер месячного платежа по кредиту P — сумма ипотечного кредита n — общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев) r — процентная ставка по кредиту за месяц (%). ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА Ежемес. платежи (долл.) Процентный платеж за месяц (долл.) Платеж в счет долга за месяц (долл.) Баланс долга на конец месяца (долл.) 0 198 188 10 14 990 1 198 186 11 14 871 2 198 184 13 14 722 3 198 182 15 14 548 4 198 180 18 14 347 5 198 177 21 14 113 6 198 173 24 13 841 7 198 169 28 13 526 8 198 165 33 13 160 9 198 160 38 12 736 10 198 154 44 12 243 11 198 147 51 11 671 12 198 138 59 11 007 13 198 129 69 10 236 14 198 118 80 9 341 15 198 105 93 8 303 16 198 90 107 7 097 17 198 73 125 5 698 18 198 53 145 4 074 19 198 29 168 2 188 20 198 2 195 0 ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА Срок кредита – 20 лет Год (на конец) Процентная ставка – 15% План амортизации стандартного ипотечного кредита Сумма кредита - $ 15 000 [ [ График погашения стандартного ипотечного кредита 250 200 150 100 50 0 1 13 25 37 49 61 73 85 97 109 121 133 145 157 169 181 193 205 217 229 0 0 0 0 0 Процентный платеж за месяц (долл.) Платеж в счет долга за месяц (долл.) ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Ипотечные кредиты с переменными выплатами ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Ипотечные кредиты с фиксированной выплатой основной суммы (Springfield Mortgage «пружинные» кредиты) ¾ равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга ¾ начисление и выплата процентов на оставшуюся часть долга ¾ изменяемые (уменьшающиеся) по месяцам платежи ¾ разновидность: выплатам основной суммы предшествуют несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ План амортизации «пружинного» кредита Год (на конец) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Ежемес. Процентн Платеж в Баланс платежи ый платеж счет долга на (долл.) за месяц долга за конец (долл.) месяц месяца (долл.) (долл.) 250 188 63 14 938 241 179 63 14 250 232 170 63 13 500 223 160 63 12 750 213 151 63 12 000 204 141 63 11 250 195 132 63 10 500 185 123 63 9 750 176 113 63 9 000 166 104 63 8 250 157 95 63 7 500 148 85 63 6 750 138 76 63 6 000 129 66 63 5 250 120 57 63 4 500 110 48 63 3 750 101 38 63 3 000 91 29 63 2 250 82 20 63 1 500 73 10 63 750 63 1 63 0 Сумма кредита – 15 000 долл . Срок – 20 лет Процентная ставка – 15% ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ График погашения «пружинного» кредита 300 250 200 150 100 50 0 1 13 25 37 49 61 73 85 97 109 121 133 145 157 169 181 193 205 217 229 0 0 0 0 0 Процентный платеж за месяц (д олл.) Платеж в с чет д олга за мес яц (д олл.) ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Кредиты с переменными выплатами, по которым фиксируются правила изменения величины платежей ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой (Adjustable Rate Mortgage – ARM) (1) ¾ Процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или др. финансовому индексу ¾ Риск изменения процентной ставки перекладывается на заемщика ¾ Расчеты платежей по кредиту проводятся по формуле аннуитетного кредита; платежи пересчитываются каждый раз при изменении ставки процента ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой (2) ¾ Для повышения привлекательности для заемщика используется механизм регулирования процентной ставки: 9 устанавливаются ограничения на максимальный уровень процентной ставки ¾ Разновидность: канадский «ролл-овер» - через заранее установленные промежутки времени кредит переоформляется на новый с текущей рыночной процентной ставкой ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Пример расчета графика погашения ипотечного кредита с переменной процентной ставкой Исходные условия • Сумма кредита — $ 30 000 • Срок кредита — 20 лет • Первоначальная процентная ставка — 13% годовых • Процентная ставка меняется в зависимости от изменения уровня инфляции, но не чаще одного раза в год ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ План амортизации ипотечного кредита с переменной процентной ставкой Год (на конец) Ежемес. платежи (долл.) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 351 332 331 313 311 295 294 294 294 282 281 281 281 272 271 271 271 271 268 268 268 Процентный Платеж в платеж за счет долга месяц за месяц (долл.) (долл.) 325 299 292 265 258 231 222 214 206 178 167 156 145 118 104 90 75 59 37 20 2 26 34 38 48 54 65 72 80 88 103 114 124 136 154 167 181 196 212 232 248 266 Баланс долга на конец месяца (долл.) Сумма платежей на конец месяца (долл.) Процентная ставка, % годовых 29 974 29 641 29 207 28 692 28 081 27 368 26 538 25 622 24 609 23 456 22 147 20 716 19 150 17 406 15 473 13 380 11 113 8 657 5 986 3 097 0 351 4 102 8 069 11 930 15 667 19 308 22 837 26 366 29 895 33 348 36 715 40 082 43 448 46 763 50 018 53 274 56 529 59 785 63 021 66 237 69 453 13% 12% 12% 11% 11% 10% 10% 10% 10% 9% 9% 9% 9% 8% 8% 8% 8% 8% 7% 7% 7% ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ График погашения ипотечного кредита с переменной процентной ставкой 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1 13 25 37 49 61 73 85 97 109 121 133 145 157 169 181 193 205 217 229 0 0 0 0 0 Процентный платеж за месяц (долл.) Платеж в счет долга за месяц (долл.) ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Проблемы применения ипотечного кредита с переменной процентной ставкой ¾ Не все индексы процентной ставки верно отражают реальную стоимость ресурсов ¾ Частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным для заемщика, сужая тем самым круг потенциальных потребителей ипотечных кредитов ¾ Изменения платежей по кредиту могут быть несопоставимы с денежными доходами заемщика, что увеличивает кредитный риск ¾ Данный кредитный инструмент достаточно сложен, так как требуется обосновывать для заемщика необходимость пересмотра процентной ставки и ее нового уровня ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Практическое занятие с использованием финансового калькулятора ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Правила работы с финансовым калькулятором ¾ Включение и выключение калькулятора: клавиша ON ¾ Очистка экрана калькулятора: последовательное нажатие клавиш f CLEAR CLX ¾ Выбор необходимого количества знаков после запятой: f далее цифровая клавиша, соответствующая количеству необходимых знаков (так, для выбора 4-х знаков после запятой 0,000 нажимаются клавиши f 4) ¾ Изменение знака числа: CHS (при расчетах устанавливаются разные знаки для параметров, характеризующих денежные потоки разного направления движения) ¾ Осуществление простых математических действий (сложение, вычитание, умножение и деление) с использованием клавиши ENTER. Порядок действий: набирается первое число, нажимается клавиша ENTER, набирается второе число, нажимается клавиша, соответствующие математическому действию, на экране появляется результат ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Определение будущего значения суммы по формуле простых процентов • • • • • • • • • • • FV = PV (1+ni) PV - современное (текущее) значение i - ставка процента за период времени n - количество периодов Пример: определите значение суммы депозита в $500 через 1 год с процентной ставкой 8% годовых Действия на финансовом калькуляторе: f CLEAR CLX 500 CHS PV 8i 1n FV = 540 ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Определение будущего значения суммы по формуле сложных процентов FV = PV(1+i)n • Пример. Определите будущее значение суммы депозита $500 сроком 1 год при ежемесячном начислении процентов по ставке 8% годовых • Действия на финансовом калькуляторе: • f CLEAR CLX • 500 CHS PV •8gi •1gn • FV = 541,5 ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Определение будущего значения потока денежных платежей (1+i)n - 1 FV= PMT • • • • • • • • ------------i PMT - сумма ежемесячного платежа (взноса) Пример: Определите будущее значение денежного потока из равновеликих ежемесячных взносов в $150 в течение 4 лет при условии ежемесячного начисления процентов в размере 9% годовых Действия на финансовом калькуляторе: f CLEAR CLX 150 CHS PMT 9g i 4gn FV = 8 628 ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Накопительный депозит с первоначальным вкладом • • • • • • • • Пример: Определите полученную в конце накопительного периода сумму целевого жилищного накопительного вклада с первоначальным взносом $2 000, ежемесячными равными взносами в $160, сроком 2 года, процентной ставкой 8% годовых (ежемесячное начисление процентов, капитализация) Действия на финансовом калькуляторе: f CLEAR CLX 2 000 PV 160 PMT 8gi 2gn FV CHS=6 495 ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Определение ежемесячного аннуитетного платежа по ипотечному кредиту • Пример: Определите ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту на сумму $20 000 сроком 10 лет по процентной ставке 15% • • • • • • Действия на финансовом калькуляторе: f CLEAR CLX 20 000 CHS PV 10 g n 15 g i PMT=322,67 ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Определение срока кредитования • • • • • • • • • • • • Пример: Определите приемлемый срок кредитования для клиента с учетом следующих условий: совокупный месячный доход - $ 1 500 доля платежа по кредиту в доходе - 30% процентная ставка по кредиту - 15% сумма кредита - $ 18 000 Действия на финансовом калькуляторе: f CLEAR CLX 1 500 ENTER 30 % CHS PMT 15 gi 18 000 PV n = 56 (месяцев) ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Определение процентной ставки по кредиту • • • • • • • • • • • • Пример: Определите процентную ставку по кредиту клиенту с учетом следующих условий: совокупный месячный доход - $ 1 200 доля платежа по кредиту в доходе - 35% срок кредита - 7 лет сумма кредита - $ 20 000 Действия на финансовом калькуляторе: f CLEAR CLX 1 200 ENTER 35% CHS PMT 7 gn 20 000 PV i = 1,5 (месячный), 18% годовых ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА [ Определение допустимой суммы кредита • • • • • • • • • • • • Пример: Определите допустимую сумму кредита для клиента с определенным совокупным месячным доходом при условии: совокупный месячный доход - $ 1 400 срок кредита - 10 лет процентная ставка - 15% годовых доля платежа по кредиту в доходе - 30% Действия на финансовом калькуляторе: f CLEAR CLX 1 400 ENTER 30 % CHS PMT 15 gi 10 gn PV = 26 033 ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА
