3 mistake in RE investing

Real Estate Ivestment
May 2014
3 ОШИБКИ ИНВЕСТОРОВ В
НЕДВИЖИМОСТЬ
Как вкладывать, чтобы не разориться.
Инвестирование в недвижимость - один зи наиболее привлекательных инструментов для
многих людей. Многочисленные книги, семинары, тренинги на каждом шагу призывают
вкладывать деньги в квартиры, офисы, склады, таунхаусы, земельные участки и обещают
богатство и большой поток наличности. A
Во многом это правильные обещания. Действительно, недвижимость - отличный инструмент
для получения постоянного потока наличности или существенной доходности от
инвестирования. Однако есть ряд классических ошибок, которые допускают большинство инвесторов в
квадратные метры, гектары и даже промышленные комплексы. A
Такие ошибки являются критическими - с ними любое, даже самые выгодное, инвестирование
«умрет» на корню, принеся только расходы и убытки инвестору. Потому знать их, а значит избегать, необходимо каждому, кто вступает на рынок недвижимости в качестве инвестора. A
!
Ошибка №1. Будущая ликвидность объекта.5
Ликвидность - понятие абсолютное. Его нельзя трактовать как-то двузначно. Способность
вашего актива превратиться в наличные - ликвидность. A
Для недвижимости можно ввести специальное определение, которым я пользуюсь в работе с
клиентами. Ликвидность - срок (в днях, иногда - в месяцах), за который ваша недвижимость
может быть продана по текущим на момент продажи рыночным ценам. Другими словами,
сколько времени вам потребуется продать вашу квартиру, офис, склад, чтобы получить
наличные и при это не продешевить. A
Поразительно, как такой очевидный параметр как ликвидность не учитывается многими
инвесторами, особенно начинающими. Все видят только доход от аренды или лизинга,
который можно получить прямо сейчас. A
1
Real Estate Ivestment
May 2014
А что будет с вашей инвестиционной недвижимостью через
2, 5 или даже 7 лет? Сможете ли вообще ее продать и если да,
по какой цене? A
Типичный пример - приобретение складского помещения
для сдачи в аренду. Сегодня эта недвижимость единственная в этом районе с данными характеристиками и
потому нет проблем с получением рентного дохода. A
Роман Храпов
Сертифицированный
Риэлтор с 2001 года.
Независимый Финансовый
Советник с 2010 года.
Владелец консалтинговой
компании в сфере
недвижимости и ряда
обучающих проектов, в
том числе и в сфере
управления личными
финансами.
В настоящее время Роман
проживает как в России,
так и в Европе, управляя
активами клиентов в
России.
Но просчитали ли вы ситуацию, когда через 3 года рядом
появиться другой, более современный скадской комплекс,
где уровень сервиса и набор предлагаемых опций будет на
более высоком уровне? Что станет с вашим складким
комплексом? Какие показатели будут влиять на ваши
решение о продажи данной инвестиции? Сколько займет
времени продажа? Ведь чем дольше вы продаете
недвижимость, тем больше ваши потери. A
Ошибка №2. Налоги и дополнительные расходы. 5
Типичная ошибка начинающего инвестора - не учесть всех
расходов по владению недвижимости. Что приводит к
снижению доходности вложений, а зачастую - и вовсе к
убыткам.A
Давайте возьмем пример из жилой недвижимости. Весной
2
Real Estate Ivestment
May 2014
вы покупаете блок таунхаусов для сдачи каждого по отдельности в аренду. Хорошее
расположение, удачные планировки, внешние и внутренни коммуникации и инфраструктура
раойн в полном порядке. A
Но вот приходит зима и начинаются проблемы. Там отвалилась штукатурка, здесь
прекратилась подача тепла потому что замерзли трубы. В другой вашей недвижимости
требуется почти капитальный ремонт, так как с приходом морозов начинается появляться
подтеки на стенах. И все это наваливается на вас и требует немедленного вложения денег.
Иногда - очень боольших денег. Такие траты стоило бы заложить в свой бюджет еще при планировании и расчета доходности
инвестирования в ту или иную недвижимость. А затем, на этапе рассмотрения конкретных
вариантов, провести полную и всестороннюю инспекцию дома или таунхауса, которая дала бы
ответ не только на вопрос «В каком состоянии данная недвижимость сейчас? » и но и
предсказала возможные проблемы с изменением климатических условий. A
Еще одна часть второй ошибки - налоги. На первый взгляд, здесь трудно ошибиться. Есть
налоги и они известны. Ставки и налогооблагаемая база понятны. Рассчитывай налог и
закладывай в свой план инвестирования. A
Но жизнь - это всегда непредсказуемость. И налоги на владение недвижимостью, как и налоги
на доходы от управления недвижимостью, меняются часто. Причем, меняется не только
ставка или размер налогов, но и их форма и порядок начислений. A
В России за последние 3 года было существенно изменен подход к налогообложению
недвижимости и сделок с ней. И большинство изменений не в пользу инвесторов. 2015 год
обещает быть еще более радикальным в этом отношении. И теперь инвесторы вынуждены
пересматривать свои инвестиционные планы и продавать все или часть своих объектов. А
срочная продажа - это всегда продажа ниже текущих рыночных цен.A
Предсказать изменения налоговой системы трудно, но увидеть тенденции и сыграть на
опережение - обязанность любого инвестора, в том числе и при вложениях в недвижимость. A
!
Ошибка №3. Недооценка фактора сезонности.5
Любой инвестор в недвижимость обязан знать коэффициенты работы своих объектом.
Основных показателей немного и коэффициент сезонности - один из них. Сезонность - фактор, присущий любому объекту недвижимого имущества. И который, тем не
менее, не учитывается многими инвесторами. A
Вы купили квартиру для получения рентного дохода в будущем. Знаете ли вы, еще до
подписания первого договора аренды, каков коэффициент сезонности вашей недвижимости?
Сколько дней в году ваша квартира будет пустовать и не приносить вам ничего, кроме
расходов? Умеете ли вы рассчитывать и прогнозировать загруженность вашего объекта по
сезонам, по месяцам? A
3
Real Estate Ivestment
May 2014
В гостичном бизнесе сезонность - один из главных факторов расчет бизнес-модели. Точно
такую же роль она должна занимать в планах большинства инвесторов в недвижимость.
Офисы, склады, загородные дома и квартиры подвержены сезонности. A
При расчете доходности, еще до траты первого рубля, вы просто обязаны учесть этот фактор
и посмотреть как уменьшится ваша расчетная доходность. И стоит ли после этого вкладывать
свои средства в данный актив прямо сейчас? Или лучше провести дополнительные
переговоры с продавцом и снизить цену приобретения и, таким образом, повысить свою
будущую доходность от данной недвижимости? A
!
Вместо заключения. 5
Простота изложенного выше материала не должна вводить вас в зааблуждение. Легко читать
про все эти ошибки. Трудно на практике не поддаться соблазну и не уточнить лишний раз
будущую доходность с учетом всех факторов, настоящих и будущих. Слишком выгодным
кажется вложение в ту или иную недвижимость, чтобы тратить время на дополнительные
расчеты и прогнозы. Но очень часто подобная спешка приводит к таким результатам инвестирования в столь
перспективный сектор экономики, как недвижимость, что открытие депозита в банке было
более удачным вложением ваших денежных средств. Поэтому учитывайте все факторы и принимайте взвешанное решение. Всегда. Везде.A
!
Роман Храпов. *
4