КРЕДИТЫ

КРЕДИТЫ
Тема «как приобрести себе квартиру», наверное, уже вызывает приступы нервной
дрожи у тех, кому она актуальна. Темпы роста заработной платы не поспевают за
ростом цен на жилье, это стало очевидно. Даже жилищные кредиты при средней
зарплате 600-800 тыс. эту проблему коренным образом решить не могут. Если Вы в
свое время не взяли кредит на строительство, то сейчас даже за самую скромную
однокомнатную квартирку придется платить более 500 тыс. рублей в месяц. А
первоначальный взнос составит как минимум 4,5тыс. долларов. Это платежи по
льготному кредиту, по кредиту на общих основаниях – и того более. И все же жилье
было и остается востребованным. Кредиты на жилье сегодня – на первом месте среди
всех категорий кредитов, выдаваемых банками. Ведь цены на аренду квартир растут, и
250 долларов в месяц за однокомнатную квартиру на окраине становятся нормой.
Поскольку жилищное кредитование – многогранная и сложная тема, то в данном
обзоре остановимся лишь на некоторых вопросах.
Льготные кредиты на жилье
Настоящий монстр в жилищном кредитовании – это, конечно, Беларусбанк. Он
проводит в жизнь политику государства по обеспечению жильем малоимущих граждан,
многодетные и «молодые» семьи и другие льготные категории населения. Сумма
выданных льготных кредитов на жилье увеличивается ежегодно на 40%. Только за
январь - сентябрь текущего года Беларусбанк, по заявлению его пресс-службы,
предоставил такие кредиты в размере более 807 млрд. рублей.
Выдача льготных кредитов происходит на основании так называемых списков
очередности нуждающихся граждан, утверждаемых исполкомами, и регламентируется
Указом Президента Республики Беларусь от 14.04.2000 г. № 185 «О предоставлении
гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение
жилых помещений». Это основополагающий документ. В 2004 году в него были
внесены изменения, касающиеся особых условий предоставления льготных кредитов
многодетным семьям. Теперь такие семьи после ввода в эксплуатацию строящегося
жилья получают беспрецедентную финансовую помощь государства – от 50 до 100%
от задолженности по кредиту.
А в сентябре 2007 года был принят Указ №414, упрощающий процедуру
оформления льготных кредитов. Раньше пресловутые «списки нуждающихся граждан»
ходили по инстанциям месяцами: после утверждения в райисполкоме их переправляли
в облисполком, затем обратно, и только потом они поступали в соответствующий
филиал Беларусбанка. В данный момент эти «списки» из районного исполкома должны
сразу поступать сразу в банк, где рассмотрение заявки на кредит происходит
значительно быстрее. В Беларусбанке комментируют, что готовый пакет документов
рассматривается в течение 3 дней.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
В общем, суть льгот сводится к следующему:
1. Более длительный срок кредита. Льготный кредит предоставляется на 20, а то и
на 40 лет (многодетным семьям и сельским жителям, которые живут и работают в
населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек). В то время как
кредиты на общих основаниях ограничены максимум 15 годами.
2. Низкая процентная ставка по кредиту (3-5% в белорусских рублях против 1619% по кредитам на общих основаниях). Льготные кредиты предоставляются только в
белорусских рублях.
3. Кредит погашает 90-95% стоимости строительства льготно-кредитуемой
площади жилья, из расчета 20кв.м. на человека для горожан и 30 кв.м. - для сельских
жителей. Кредиты же на общих основаниях погашают не более 75-80% от стоимости
квартир.
Здесь есть свои особенности. Если семья из 4-х человек строит, к примеру, в
Минске квартиру площадью 86 кв.м., то норматив льготно-кредитуемой площади
составляет 4 х 20 = 80 кв.м. То есть именно от стоимости 80 метров будет выдаваться
кредит в размере 90%. Если же членам этой семьи уже принадлежит на праве
собственности квартира площадью 48 кв.м., то льготируемая площадь соответственно
уменьшится и составит всего 80 – 48 = 32 кв.м. За остальной метраж придется платить
самим. Исключение составляют молодые и многодетные семьи, проживающие
совместно с родителями в их собственной квартире. Таким категориям льготников
кредит выдается без учета жилплощади родителей. Для остальных существует иной
компромиссный вариант – норматив льготируемой площади не уменьшится, если
кредитополучатель обязуется после ввода в эксплуатацию своего нового жилья,
построенного с использованием льготного кредита, продать уже имеющуюся в
собственности квартиру. Средства от продажи квартиры в размере ее оценочной
стоимости должны быть направлены на досрочное погашение льготного кредита.
4. Для многодетных и молодых семей при рождении детей предусмотрены
дополнительные льготы в виде погашения задолженности по кредиту. Так, при
рождении первого ребенка помощь государства составляет 10% от суммы
задолженности по кредиту; второго ребенка – 20 %; при наличии троих
несовершеннолетних детей – 50%; четверых – 70%; пятерых и более детей – 100%.
Естественно, что такие условия делают льготные кредиты весьма
привлекательными. Думаю, поводов предостаточно, чтобы задуматься, если Вы
имеете право на ту или иную льготу, но пока не воспользовались ею.
Прибавьте к этим преимуществам принцип аннуитета (уплата долга по кредиту
равными долями), применяющийся при погашении задолженности по кредиту.
Распределенная равномерно финансовая нагрузка с течением времени становится
незначительной. По кредитам, выданным в начале двухтысячных годов, когда
приличная 3-х комнатная квартира в кирпичном доме стоила чуть больше 20
тыс.долларов, сейчас платежи (основной долг плюс проценты) составляют порядка 100
долларов в месяц. Кроме того, средства, потраченные на приобретение жилья и
проценты по кредиту, вычитаются из налогооблагаемой базы, что позволяет
сэкономить на подоходном налоге.
Единственное «но» - существование очереди на получение льготного кредита. То
есть, встав на очередь в исполкоме, нельзя рассчитывать получить кредит в банке
моментально. По заверениям сотрудников Беларусбанка в Минске сейчас получают
льготные кредиты по очередности 1986-87 года, по области – 2005-2006 года. Очередь
же для молодых и многодетных семей движется намного быстрее. Если не хотите
ждать длительное время своей очереди, то можно взять кредит либо в другом банке,
либо в том же Беларусбанке, но из ресурсов самого банка на относительно льготных
условиях. В этом случае процентная ставка по кредиту будет на 1-3 пункта ниже ставок
по кредитам на общих основаниях.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
И последнее - льготный кредит можно получить только в соответствующем
филиале Беларусбанка по месту прописки (теперь регистрации). То есть если Вы
проживаете и зарегистрированы, к примеру, в Борисове, то получить льготный кредит в
Минске у Вас не получится. Придется прибегнуть к кредитам на общих основаниях.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
Кредит на жилье на общих основаниях. Где взять? На что рассчитывать?
Многие банки предлагают кредитование жилья. Это и кредиты под поручительство
физических лиц, и под залог недвижимости. Охватить весь спектр кредитов в одном
обзоре не получится, поэтому остановимся лишь на основных моментах.
При выборе важно определиться, какие активы у Вас имеются. Ведь в любом
случае надо иметь деньги на первоначальный взнос, составляющий, как правило, не
менее 20% от стоимости жилья, а ежемесячные платежи несопоставимы с платежами
по льготным кредитам. Даже при самых благоприятных процентах по кредиту (14% в
бел.рулях) на 15 лет и стоимости квартиры около 55 тыс.долларов они будут
составлять в первый год не менее 1,5млн.бел.рублей ежемесячно!
Государственные
банки
(Белагропромбанк,
Беларусбанк,
БПС-Банк,
Белвнешэкономбанк), как правило, предоставляют более выгодные условия по
кредитам для граждан, которые нуждаются в жилье по сравнению с ненуждающимися.
Проценты по таким кредитам на 1-2 пункта ниже. Но они все равно остаются на уровне
ставок по аналогичным кредитам в коммерческих банках. Принципиальной разницы
нет.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
Сроки предоставления кредитов на жилье, лет
Банк
Астанаэксимбанк
Белагропромбанк
Беларусбанк
Белвнешэкономбанк
Белросбанк
БПСБанк
Паритетбанк
Приорбанк
Кредит
для
нуждающихся
граждан
15
15
15
15
12
15
10
5, 10,
15
Кредит
для
не
нуждающихся
граждан
15
15
15
15
12
10
10
5, 10,
15
Строительство или покупка жилья является крупномасштабной и долговременной
инвестицией. Поэтому банки обязаны предусматривать обеспечение возврата по
кредиту. Чаще всего - это поручительство физических лиц. Реже - залог недвижимого
имущества, в частности, приобретаемой или строящейся квартиры. Кредиты под залог
предлагают в Белагропромбанке, Астанаэксимбанке, Приорбанке, Белросбанке и
Паритетбанке. Но и в этом случае может потребоваться дополнительное обеспечение
в виде поручительства. Тем более оно необходимо при кредитовании под залог
строящегося жилья. Иначе у банка просто не будет гарантий на переходный период,
пока новое жилье Вами еще не построено и не может по существу являться предметом
залога.
Нет денег даже на первоначальный взнос. Что делать?
Практически все кредитные программы предусматривают наличие у заемщика
определенной суммы денег, которую он вносит в качестве первоначального взноса.
Размер взноса собственными средствами может быть разным (от 15% в Белросбанке,
20% в Паритетбанке и Приорбанке, до 30% в Белвнешэкономбанке и даже 50%(!) в
Астанаэксимбанке).
Но бывают ситуации, когда имеющихся денег ни при каких условиях не хватает на
первоначальный взнос по кредиту. Беларусбанк в качестве альтернативы предлагает
участие в Системе строительных сбережений Беларусбанка. Суть ее сводится к
следующему.
Участник Системы сначала должен определенный период времени (3, 5 или 7 лет
в зависимости от накопительного плана) копить деньги на жилищно-накопительном
вкладе. Накопив таким образом 25% от суммы, необходимой для покупки жилья,
участник через некоторый период времени получает право на получение кредита.
Условия кредитования в Системе строительных сбережений едины для всех ее
участников и не зависят от того, нуждаются они у получении жилья или нет.
Плюсы Системы строительных сбережений:
· на стадии накопления средства хранятся на депозите, ставка по которому равна
ставке рефинансирования Нацбанка (сейчас 10%)
· кредит предоставляется не на 15, а на 20 лет (как льготные кредиты)
· ставка по кредиту в бел.рублях равна ставке рефинансирования Нацбанка плюс
1процентный пункт, что значительно ниже процентных ставок по кредитам, которые
выдаются на строительство либо приобретение жилья (11% против 16-19%)
· погашение основного долга и процентов происходит равными долями по
принципу аннуитета
· предоставляется возможность отложить погашение долга по процентам на три
месяца
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
Минусы Системы строительных сбережений:
· нельзя совершать расходные операции по жилищно-накопительному счету в
период накопления
· деньги должны как минимум 19 месяцев находиться в банке до выделения
кредита
Казалось бы все просто – накопил 25% - получи кредит на относительно льготных
условиях на остальные 75% стоимости жилья. Но сейчас недвижимость растет в цене
быстрее, чем возможность накопить на нее. Разработчики Системы парируют «в
условиях когда стоимость жилья так сильно изменяется, он (участник Системы – прим.
www.infobank.by) может принять только два решения,- либо строить квартиру меньшей
площади, либо увеличить взносы на стадии накопления, чтобы получить
соответственно бoльшую общую сумму инвестиций.»
Проведем приблизительный расчет. Если человек вступил в Систему
строительных сбережений в момент ее основания в июле 2006 года, рассчитывая
скопить необходимые 25% на 2-х комнатную квартиру за 5 лет, то на то время ему
достаточно было копить по 500 тыс.рублей ежемесячно.
См.таблицу. использована статистика цен на жилье www.realt.by
Первоначальные намерения
Ситуация на момент
Измененный план
октябрь 2007 года
накопления
Начало накопления: июль 2006
года
Сумма ежемесячных
платежей: 500 тыс.рублей
Сумма накоплений за 5 лет:
14,1тыс.долл.
Сумма кредита: 42,4 тыс.долл.
Стоимость квартиры: 56,5
тыс.долл.
Средняя цена за 1 кв.м. 2-х
комн.квартиры в июле 2006
года: 1084 долл.США
Метраж: 52 кв.м.
Начало накопления: июль 2006
года
Сумма ежемесячных
платежей: 500 тыс.рублей
Сумма накоплений за 5 лет:
14,1тыс.долл.
Сумма кредита: 42,4 тыс.долл.
Стоимость квартиры: 56,5
тыс.долл.
Средняя цена за 1 кв.м. 2-х
комн.квартиры в октябре 2007
года: 1983 долл.США
Метраж: 28,5 кв.м.
Начало накопления: июль 2006
года
Сумма ежемесячных
платежей: 500 тыс.рублей
С октября 2007 года сумма
ежемесячных платежей: 1млн
50 тыс рублей
Сумма накоплений за 5 лет:
25,9тыс.долл.
Сумма кредита: 77,8 тыс.долл.
Стоимость квартиры: 103,7
тыс.долл.
Средняя цена за 1 кв.м. 2-х
комн.квартиры в октябре 2007
года: 1983 долл.США
Метраж: 52 кв.м.
Увидев, что цены на жилье выросли, участнику Системы действительно остается
либо
а) довольствоваться квартирой меньшей площади, если нет возможности
увеличить сумму платежей. Но как показывают бездушные цифры, уже на сегодняшний
момент рассчитывать можно лишь на однокомнатную квартиру не лучших
потребительских качеств. А что за эти деньги предложат еще через 4 года?
б) увеличить сумму ежемесячных взносов, чтобы приобрести ту квартиру, на
которую он рассчитывал изначально. Но так как стоимость такого жилья увеличилась
почти в два раза, то и ежемесячные взносы должны вырасти по крайней мере до 1 млн
50 тыс. рублей. Сможет участник себе это позволить?
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
Не удивительно, что на настоящий момент наметилась тенденция к увеличению сроков
накопления. Никому не под силу так кардинально увеличить ежемесячные взносы.
В продолжение темы более подробно на кредитах на общих основаниях.
Затронем также кредиты, выдаваемые государственными банками гражданам,
состоящим на учете нуждающихся в жилье.
Сейчас предложений по кредитованию жилья достаточно. Целый ряд банков
кредитует покупку и (или) строительство жилья. Естественно, что у каждого из банков
своя политика в этом отношении. Вначале остановимся на общих моментах.
Астанаэксимбанк. Основное предложение Банка заключается в кредитовании
жилья под залог недвижимости. Причем в зависимости от того, может ли
кредитополучатель представить справку о подтверждении своих доходов или нет,
будет варьироваться процентная ставка по кредиту. То есть при отсутствии
документально подтвержденного дохода ставка по кредиту будет выше. На
сегодняшний день Астанаэксимбанк имеет отделения только в Минске, поэтому и
кредиты на жилье предоставляются жителям Минска. Кредит выдается в валюте.
Белагропромбанк. Предлагает кредитные программы для покупки и
строительства жилья, под залог имущества и под поручительство физических лиц, как
в белорусских рублях, так и валюте. Для граждан, состоящих на учете нуждающихся,
предусмотрена пониженная процентная ставка и меньший размер первоначального
взноса своими средствами по сравнению с кредитами на общих основаниях. Кроме
того, Белагропромбанк участвует в государственной программе строительства жилья
на селе.
Беларусбанк. Большая часть кредитов на жилищное строительство (74,1% за
первое полугодие 2007 г.) выдается на льготных условиях через отделения
Беларусбанка. Выполняя политику государства в области предоставления льготных
кредитов, Банк также кредитует население из собственных средств. При этом он, так
же как и Белагропромбанк, кредитует нуждающихся на относительно льготных
условиях. Надо сказать, что буквально в конце октября, в свете последних решений
правительства, Банк снизил процентные ставки по кредитам на жилье в белорусских
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
рублях на один процентный пункт. Обязательным условием Банк считает обеспечение
возврата по кредиту - поручительство физических лиц.
Белвнешэкономбанк. Разделяет процентные ставки по кредитам на жилье по
принципу: строительство или приобретение, при этом постоянную прописку в городе, в
котором берется кредит или строится недвижимость, не требует. Кредиты на покупку
жилья Белвнешэкономбанк выдает под меньший процент. В отличие от Беларусбанка и
Белагропромбанка, пониженная процентная ставка нуждающимся в жилье не
предусмотрена. Зато Банк предлагает определенные бонусы некоторым категориям
кредитополучателей
(обслуживающимся
в
Белвнешэкономбанке).
А
также
предоставляет отсрочку по погашению основного долга при покупке квартиры до 6
месяцев.
Белросбанк. Предлагает программы кредитования жилья только в валюте.
Процентная ставка по кредитам на строительство (в период самого строительства)
также несколько выше, чем по кредитам на покупку недвижимости. В период
строительства жилья необходимо поручительство физических или юридических лиц.
Если построенная квартира передается в залог Банку, то поручительство далее уже не
требуется.
Белинвестбанк. Пока не выдает кредиты на льготных основаниях в белорусских
рублях. Остальные кредиты на жилье предоставляются на условиях, схожих с
условиями других государственных банков. Выгодное отличие заключается в том, что,
выдавая кредит на 80% стоимости жилья, Банк требует, чтобы кредитополучатель внес
первоначально хотя бы 10% собственными средствами. Оставшиеся 10% своего
взноса кредитополучатель может вносить в течение всего срока кредитования.
БПС-Банк. Кредитует жилье под залог и под поручительство физических лиц. В
первом случае взнос собственными средствами кредитополучателя будет составлять
не менее 30% стоимости жилья, а во втором – 10%. При этом Банк также
предусматривает щадящие условия для нуждающихся в улучшении жилищных условий
граждан (меньшую процентную ставку).
Паритетбанк. Имеет наиболее широкое предложение в зависимости от валюты
кредита: белорусские и российские рубли, доллары США и евро. Прописка
кредитополучателя в данном случае значения не имеет.
Приорбанк. Процентная ставка по кредитам, как и у других коммерческих банков,
не зависит от того, стоит кредитополучатель на очереди нуждающихся, или нет. Есть
специальная программа "Дружная семья" - приобретение квартиры под залог
покупаемой недвижимости и поручительство близких родственников. В этом случае
для расчета максимальной суммы по кредиту принимается совокупный доход членов
семьи. Банк также кредитует под поручительство посторонних лиц, залог
недвижимости. В последнем случае ставка по кредиту в белорусских рублях зависит от
суммы кредита (до 100 млн.рублей – 16% годовых, свыше 100 млн.- 14%).
В процессе выбора того или иного кредита мы обычно опираемся на то, что нам
по-настоящему важно. Одному нужно, чтобы размер взноса собственными средствами
не был велик. Другому необходимо растянуть кредит на более длительный срок, чтобы
платежи не ложились непомерным бременем на ежемесячный бюджет семьи. Поэтому
сравним кредитные программы по основным значимым условиям.
Срок предоставления кредита
В принципе, по сроку предоставления кредита на жилье банки предлагают
сопоставимые условия (см. таблицу).
Банк
Срок
кредита,
лет
Астанаэксимбанк
15
Белагропромбанк
15
Беларусбанк
15 в рублях,
10 в валюте
БелвнешБел
экономбанк росбанк
15
Бел
инвестбанк
1
2
1
БПСБанк
Паритет
-банк
15
10
5
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
Приорбанк
Дружная
семья 5,10;
остальные
5,10,15
Как видите, максимальный срок предоставления кредита в основном колеблется
от 10 до 15 лет, при этом абсолютное большинство банков лояльно подходят к
досрочному погашению кредита (без ограничений и без штрафа). Исключение
составляет, пожалуй, Астанаэксимбанк, устанавливающий полугодовой мораторий на
погашение, и Приорбанк, также взымающий плату за досрочное погашение кредита в
размере 1% вносимой досрочно суммы (если она в три раза превышает сумму обычной
выплаты, но минимум 100тыс. руб., 50 долларов США или евро в зависимости от
валюты кредита). Однако Приорбанк предлагает три варианта срока кредита – 5, 10 и
15 лет. Поэтому в зависимости от доходов кредитополучатель может выбрать удобный
для себя план погашения.
Взнос собственными средствами
А вот тут ситуация не однозначная. Размер минимального взноса собственными
средствами кредитополучателя сильно отличается в зависимости от валюты, способа
обеспечения возврата по кредиту и вообще позиции того или иного банка по этому
вопросу. Но в целом, нужно рассчитывать внести сумму не меньше 10% от стоимости
квартиры.
Банк
Размер
взноса
собствен
ными
средства
ми, % от
суммы
кредита
Астана Белагроэксим- промбанк
банк
50%
Беларус Белвнеш- Бел
банк
экономба росбанк
нк
10%
25% в
нуждающим рублях,
ся
10% в
валюте
25% не
нуждающим
ся
30%
15%
Бел
инвестбанк
БПСБанк
20% (10%
10%
сразу
поручи+10% в тельств
течение
о;
срока
30%
кредита)
залог
квартир
ы
Паритет
банк
20%
Приор
банк
20%
Если для примера взять стоимость квартиры 70тыс. долларов, то картина получится
такая.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
Годовая процентная ставка по кредиту
По состоянию на 7 ноября 2007г. распределение кредитов по процентным ставкам
выглядит следующим образом (диаграмма «в брб, в евро, в долларах»).
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
В среднем процентные ставки по кредитам в иностранной валюте на 3-4 пункта ниже,
чем в белорусских рублях. Причем во многих случаях кредиты в долларах США и в
евро выдаются под одинаковый процент. При нынешней тенденции курса доллара к
падению кредиты в долларах соответственно оказываются выгоднее кредитов в евро.
Вообще говоря, кредиты в валюте занимают большую долю из общего количества
выдаваемых кредитов. Так, по состоянию на 01.07.2007г. удельный вес задолженности
по кредитам на строительство в валюте составлял 42,9%. Отчасти такое
распределение является следствием более высокой ставки по рублевым кредитам на
фоне стабильности курса рубля в течение продолжительного времени. С другой
стороны, доля валютных кредитов на покупку жилья еще больше – 63,8%, так как
стоимость объектов по сделкам с жилой недвижимостью в основном, привязана
именно к валюте.
Хотя возможно, предпринимаемые буквально в последнее время усилия
Правительства и банков в отношении снижения процентных ставок по рублевым
кредитам, скажутся на увеличении их доли.
Зависимость суммы кредита от дохода кредитополучателя
Различные банки неоднозначно подходят к вопросу о платежеспособности
кредитополучателя. И расчет максимальной суммы по каждому из кредитов может
производиться различными методами. Например, Беларусбанк рассчитывает
максимальную сумму по кредиту на основании совокупного дохода кредитополучателя
и его поручителей. Приорбанк принимает доход поручителей (близких родственников)
для расчета только по кредиту «Дружная семья». В Белвнешэкономбанке считают, что
«чистый доход» кредитополучателя должен составлять не менее 30% от суммы
максимально возможных платежей по кредиту в месяц. При этом под «чистым
доходом» подразумевается полученный доход за вычетом коммунальных платежей и
т.п., и зависит от состава семьи (количества членов, иждивенцев). Естественно, что
при одинаковом доходе кредитополучателя размер кредита будет зависеть как от
срока кредитования, так и от условий конкретной программы, и ежемесячный платеж в
этом случае может отличаться в разы. Сравните:
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
Ориентировочный расчет дохода семьи в месяц
кредит ОАО "Приорбанк" на покупку под поручительство,
доллары США
примерный доход
срок
размер
семьи
в
месяц
кредита,
ориентировочная
первоначальной
лет
сумма кредита
выплаты*
4 чел.
2 чел.
5
15
31 000
1 050
950
808
31 000
750
650
459
кредит ОАО "Приорбанк" на строительство под залог,
доллары США
примерный доход
семьи в месяц
срок
размер
ориентировочная
кредита,
первоначальной
4
2
лет
сумма кредита
выплаты*
чел.
чел.
1
1
5
32 000
100
000
15
32 000
800
700
* впоследствии величина ежемесячного
взноса уменьшается
320
320
На сайтах многих банков присутствуют кредитные калькуляторы, позволяющие
подсчитать ориентировочную сумму кредита при заданном доходе (или наоборот). Но
подчеркнем, что данные расчеты носят приблизительный характер. Окончательный
расчет производится сотрудниками банков при рассмотрении пакета документов.
Дополнительные платежи, связанные с оформлением кредита
В случае оформления кредита на жилье практически всегда возникают
сопутствующие платежи, которые связаны с регистрацией сделки. Так, нотариальная
пошлина за договор залога составляет 5 базовых величин. (Базовая величина в
данный момент 31 000 руб, а с 1 декабря 2007 г. 35 000 руб). Регистрация в местных
органах кадастрового агентства (например, Минского городского или областного
агентства по государственной регистрации и земельному кадастру) – 0,5 базовой
величины. Причем договор залога считается действительным только в случае
проведения оценки закладываемой недвижимости. Необходимость оценки и
требования, предъявляемые к оценочным организациям, регламентируется Указом
Президента Республики Беларусь «Об оценочной деятельности в Республике
Беларусь» от 13.10.2006 г. №615. Обычно банк сообщает клиенту список оценщиков,
оценка которых для него приемлема. Справка об оценочной стоимости обойдется
примерно в 200 тыс.рублей.
Кроме того в случае, если Вы берете кредит под залог квартиры, банк наверняка
потребует оформить на нее страховку на весь срок кредитования. Стоимость полиса
обычно составляет 0.3% от суммы кредита в год.
Дополнительные комиссии банков
Дополнительно банки наиболее часто прибегают к комиссиям, связанным с
оформлением договоров поручительства, залога, кроме того, в некоторых случаях
возникают ежемесячные комиссии по сопровождению кредита и т.п.
Конкретную информацию о величине комиссий можно получить при помощи
кредитного калькулятора. Чтобы оценить переплату по кредитам возьмем для примера
кредит на сумму 50тыс.долларов (допустим, срок 10 лет, форма – безналичное
перечисление, условие возврата – поручительство двух физических лиц либо залог). В
этом случае ситуация будет выглядеть следующим образом.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
В этой диаграмме учтены проценты и комиссия банка. То есть если вы взяли
кредит на сумму 50 тыс. долларов в Белросбанке то переплата составит 34 201 доллар
и в итоге за 10 лет придется выплатить 50 000 + 34 201= 84 201$
Следует помнить, что в случаях, когда кредит выдается под залог недвижимости,
сумма платежей возрастет за счет страховки, что в нашем случае составит
ориентировочно 150 долларов в год.
Итак, кредит на жилье действительно во многих случаях остается последней
надеждой приобрести собственную квартиру. Во всяком случае, какими бы тяжкими ни
казались ежемесячные взносы по кредиту, брать кредит на жилье оказывается более
выгодно, чем копить деньги на покупку. Во-первых, если Вы все же состоите на учете
нуждающихся, то расходы по кредиту уменьшают налогооблагаемую базу по
подоходному налогу. Во-вторых, если подсчитать, во сколько обойдутся все платежи по
кредиту сроком, например, на 10 лет, то окажется, что эта сумма эквивалента
удорожанию жилплощади в среднем на 30%.
Расчет платежей по кредиту на 10 лет в долларах
США, процентная ставка 12% годовых
70 000
Стоимость жилья
USD
14 000
сумма взноса собственными средствами
USD
56 000
сумма кредита
USD
1 047
первоначальный платеж (1-ый месяц)
USD
в том числе:
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
сумма долга по кредиту
проценты по кредиту
комиссия
Сумма платежей впоследствии уменьшается и
составляет
платеж в последнем месяце
467
USD
560
USD
20 USD
491
USD
ИТОГО:
Сумма процентов по кредиту
Сумма всех ежемесячных платежей
Процент удорожания первоначальной
стоимости
квартиры, исчисляемый по формуле:
(сумма платежей - стоимость
жилья)/стоимость жилья*100%
33 880
USD
92 280
USD
32%
Реально? Более чем.
С начала 2008 года "Приорбанк" выдает кредиты
на покупку жилых домов под залог приобретаемой
недвижимости.
"Новый кредит на покупку жилого дома, требующий в качестве обеспечения
только залог приобретаемой недвижимости, — одна из таких возможностей,
которая позволит клиенту не ограничивать себя в выборе жилья из-за
отсутствия поручителей", — пояснил в пресс-релизе Дмитрий Фролов,
исполнительный директор "Приорбанка", курирующий работу с частными
клиентами.
За прошедший год "Приорбанк" выдал физическим лицам более 120 млрд.
белорусских рублей кредитов на приобретение и строительство жилья.
Количество
семей,
воспользовавшихся
кредитами
банка
на покупку
и строительство квартир, превысило 9 тысяч. Для финансирования
недвижимости в прошлом году банк привлек денежные средства таких
международных организаций, как Европейский банк реконструкции и развития
и Международная финансовая корпорация. Банк удерживает вторую позицию
в стране по объемам жилищного кредитования физических лиц.
Открытое акционерное общество "Приорбанк" было образовано в январе
1989 года. Крупнейшими акционерами банка являются австрийская банковская
группа "Райффайзен" (63,05% акций) и Европейский банк реконструкции
и развития (13,5%).
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
Приобретая жилье с помощью кредита ЗАО «АКБ «БЕЛРОСБАНК» Вы
можете быть уверены, что Вам предоставят подробную информацию об услугах
Банка и предложат наиболее выгодные и удобные для Вас условия
кредитования.
Тарифный план «Стандартный»
(приобретение жилья)
1. Сумма кредита - от 10 000 до 200 000 доллары США.
2. Собственные средства Кредитополучателя - не менее 15% от стоимости
приобретаемого жилья.
3. Процентная ставка -13% годовых.
4. Срок кредитования - до 12 лет с правом досрочного погашения.
5. Залог приобретаемого имущества, залог недвижимого или иного имущества
кредитополучателя или третьего лица. Поручительства физических лиц и (или)
юридических лиц.
6. Страхование приобретаемого жилья (страховка оплачивается 1 раз в год).
Тарифный план «Инвестиционный»
(строительство жилья)
1. Сумма кредита - от 10 000 до 200 000 долларов США.
2. Собственные средства Кредитополучателя - не менее 15% от стоимости
приобретаемого жилья.
3. Процентная ставка:
• до регистрации права собственности и залога недвижимости-15% годовых в
долл.США;
• после регистрации права собственности и залога недвижимости-13% годовых в
долл.США;
4. Срок кредитования - до 12 лет с правом досрочного погашения.
5. Отсрочка в погашении основного долга по кредиту до окончания строительства
жилья и регистрации права собственности на квартиру.
6. Залог прав требования на строящуюся квартиру с последующим залогом
приобретенного имущества, залог недвижимого или иного имущества
кредитополучателя или третьего лица. Поручительства физ. лиц и (или) юридических
лиц;
7. Страхование приобретаемого жилья (страховка оплачивается 1 раз в год).
Финансирование недвижимости
путем участия в целевых облигационных жилищных займах и в ЖСК
1. Сумма кредита - от 10 000 до 200 000 долларов США.
2. Собственные средства Кредитополучателя - не менее 15% от стоимости
приобретаемого жилья.
3. Процентная ставка - 13% годовых.
4. Срок кредитования - до 12 лет с правом досрочного погашения.
5. Отсрочка в погашении основного долга по кредиту до окончания строительства
жилья и регистрации права собственности на квартиру.
6.Поручительство физического лица и/или юридического лица и/или залог
недвижимого
или иного имущества кредитопо-лучателя или третьего лица.
7. Страхование приобретаемого жилья (страховка оплачивается 1 раз в год).
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
Депутаты Палаты представителей Национального собрания 14 декабря
приняли в первом чтении проект закона Республики Беларусь " Об ипотеке".
Как сообщил, представляя данный законопроект, первый заместитель министра
экономики Петр Жабко, этот документ должен стать основой для развития ипотечного
законодательства в Беларуси. Существующего в настоящее время в стране
законодательства недостаточно для эффективного функционирования ипотеки.
Он проинформировал, что на сегодня отношения по ипотеке в республике
регулируются Гражданским кодексом, законом "О залоге" и рядом других нормативноправовых актов. "Они закрепляют лишь общие положения, регулирующие отношения
по ипотеке, некоторые из нормативных актов уже устарели и не отвечают требованиям
современной жизни", — отметил он.
В законопроекте "Об ипотеке" отражены основания возникновения ипотеки, а также
имущество, которое может быть предметом ипотеки, обязательства и требования,
обеспечиваемые ипотекой, особенности договора об ипотеке, понятие закладной как
ценной бумаги, порядок перехода прав на предмет ипотеки к другим лицам, порядок
обращения взыскания на имущество, являющееся предметом договора об ипотеке,
особенности ипотеки отдельных видов имущества и другое.
Как отметил Петр Жабко, данный закон создаст основу, на которой будет
формироваться законодательство в области долгосрочного ипотечного кредитования,
в том числе жилищного. Принятие законопроекта позволит расширить возможности
приобретения жилья гражданами, создать базу для привлечения сбережений
населения в жилищный сектор, обеспечить развитие строительного комплекса и
сопутствующих отраслей, стимулировать развитие банковской деятельности, а также
будет способствовать общему развитию экономики.
За основу при разработке этого законопроекта, добавил первый замминистра
экономики, были взяты разработки института "Стройэкономика" и опыт зарубежных
стран, прежде всего Российской Федерации.
Проект закона об ипотеке в Беларуси рассчитан на граждан со средним доходом. Об
этом заявил журналистам депутат Палаты представителей Национального собрания
Владимир Малец, комментируя данный документ, принятый парламентом 14 декабря в
первом чтении.
Он отметил, что принятие закона об ипотеке не отменяет действующую в государстве
систему социальной защиты граждан. Вместе с тем это даст возможность людям,
"которые не ждут, пока государство им что-то даст, а сами активно продвигаются к
цели, купить себе жилье и сократить время ожидания в очереди".
Законопроект предусматривает, что наряду с бюджетными финансовыми потоками на
строительство могут привлекаться и средства граждан, в том числе и из теневого
оборота. "Если гражданин желает включить свои стройсбережения в ипотеку, ему надо
показать свои доходы", — отметил депутат.
Кроме того, подчеркнул Владимир Малец, с принятием закона об ипотеке появится
возможность решить и другие проблемы, в том числе малого и среднего бизнеса. По
его словам, в настоящее время сложно получить кредит под жилье или под бизнес: для
этого необходимы поручители. С введением института ипотеки эти требования
снимаются. Гражданин может заложить свою квартиру под кредит без поручителей.
Такая же схема действует и в отношении бизнеса: залогом для получения кредитов под
развитие бизнеса являются объекты недвижимости.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)