ИССЛЕДОВАНИЕ НЕПРОФИЛЬНЫХ АКТИВОВ БАНКОВ

ИССЛЕДОВАНИЕ НЕПРОФИЛЬНЫХ АКТИВОВ
БАНКОВ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Подготовлено NAI Becar
Январь 2014 г.
ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ
Цель: Анализ объектов непрофильной коммерческой недвижимости,
находящихся в собственности банков Москвы.
Задачи:
 Анализ структуры рынка непрофильной недвижимости;
 Анализ стратегии работы банков с непрофильными активами;
 Анализ стратегии банков в вопросах управления непрофильными
активами;
 Выявление основных проблем с непрофильной недвижимостью;
 Выявление основных тенденций на рынке непрофильной недвижимости.
Сложности:




Проведение исследования в неудачный для банков период;
Конфиденциальная для банков тема;
Незначительный объем вторичных данных;
Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) в
«упаковываются» активы.
которые
СТРУКТУРА РЫНКА НЕПРОФИЛЬНЫХ АКТИВОВ БАНКОВ В МОСКВЕ





Площадь объектов недвижимости около 600 тыс. кв. м;
Площадь земельных участков около 50 млн. кв. м;
70-80% непрофильных активов– объекты незавершенного строительства;
70-80% непрофильных активов ликвидны;
Значимых торгово-офисных объектов около 1%.
Структура по площади
Структура по стоимости
СТРАТЕГИЯ РАБОТЫ БАНКОВ С НЕПРОФИЛЬНЫМИ АКТИВАМИ
Выбор стратегии работы банка с непрофильными активами зависит :
 от его финансового состояния;
 от количества имеющихся у банка активов;
 от их качественных характеристик.
После анализа всех параметров принимается одно из следующих решений:
 Продажа объекта;
 Завершение строительства объекта;
 Управление и эксплуатация объекта.
Решение управлять непрофильными активами принимается чаще всего:
 для сохранения его ликвидности;
 для повышения стоимости активов.
Конечная цель любого банка – продажа активов.
СТРАТЕГИЯ РАБОТЫ БАНКОВ С НЕПРОФИЛЬНЫМИ АКТИВАМИ В
ВОПРОСАХ УПРАВЛЕНИЯ
В зависимости от размеров банков существуют следующие подходы к управлению
непрофильными объектами недвижимости (Property Management):
Крупные банки
Самостоятельные бизнес-единицы
Средние и мелкие банки
Постепенное решение проблем
Передача объектов
Причины привлечения управляющих компаний:
 отсутствие времени;
 слишком дорого организовывать собственное подразделение;
 аутсорсинг даст больше прибыли от непрофильных активов;
 рациональность идеи разделения бизнесов.
Причины отказа от услуг управляющих компаний:
 низкая эффективность работы управляющей компании;
 не готовность банка афишировать деятельность с непрофильными активами;
 небольшой объемом непрофильных активов.
Стратегия банков в вопросах эксплуатации и клининга (Facility Management) внешний аутсорсинг.
СУЩЕСТВУЮЩИЕ ПРОБЛЕМЫ С НЕПРОФИЛЬНЫМИ АКТИВАМИ
 Само наличие непрофильных активов на балансе банка уже
является проблемой;
 Рыночная стоимость непрофильных активов ниже чем
балансовая;
 К банкам крайне часто попадают низколиквидные объекты;
 Сроки правовой идентификации принадлежности активов;
 Длительный процесс перехода непрофильных активов;
 Слабые каналы продвижения информации о продаже
непрофильных активов;
 Отсутствие грамотных управляющих компаний.
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ НА РЫНКЕ НЕПРОФИЛЬНЫХ АКТИВОВ
 Банки приобретают опыт работы с непрофильными активами и создают
собственные подразделения;
 Структура рынка непрофильных
значительно не изменится.
активов
в
ближайшее
время
Критерии работы банков с непрофильными активами:
 Продажа объектов в кратчайший срок;
 Повышение стоимости объектов, при минимальных затратах для
дальнейшей продажи;
 Часть непрофильных активов в Москве и бОльшая часть в регионах
является неликвидной, банки пока не знают оптимальных путей
решения данной проблемы;
 Минимизация убытков;
 Значительные расходы при самостоятельном управлении (временные
и финансовые).