Хант- Холдинг - Нагатино-Сити

Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
ПРОЕКТ РАЗВИТИЯ ООО «ХАНТ-ХОЛДИНГ»
ДО 2014 ГОДА
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
СОДЕРЖАНИЕ:
1. Рыночная стоимость 100% доли участия в уставном капитале ООО «Хант-Холдинг» на 2006 год 3
2. Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года .............................................................................4
1. Проект застройки участка, расположенного по адресу г. Москва, Нагатинская ул., 1 .4
1.1 Обоснование наиболее эффективного использования Участка ......................................8
2. Проект застройки участка, расположенного по адресу г. Москва Варшавское ш., 36 ...7
2.1 Обоснование наиболее эффективного использования Участка ......................................8
3. Проект застройки участка, расположенного по адресу г. Москва, ул. Мишина, 56 ..86
3.1 Обоснование наиболее эффективного использования Участка ....................................87
4. Проект застройки участка, расположенного по адресу г. Сочи, территория бывшего
санатория «Кавказская Ривьера»
125
5. Проект застройки искусственного острова, расположенного в г. Сочи ......................126
6. Очередность реализации проектов ..................................................................................131
3. Финансовый план ...................................................................................................................................... 132
1. Основные допущения и нормативы для финансово-экономических расчетов ...........132
2. Предпосылки финансовых моделей ................................................................................136
3. Финансовый результат реализации проектов .................................................................139
4. Анализ экономической эффективности проекта (показателей эффективности
реализации проекта) ..............................................................................................................142
5. Анализ рисков проекта, планируемые меры по их предупреждению и устранению .145
4. Динамика рыночной стоимости ООО «Хант-Холдинг» до 2014 г Error! Bookmark not defined.
2
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
1. Рыночная стоимость 100% доли участия в уставном
капитале ООО «Хант-Холдинг» на 2006 год
В соответствии с оценкой рыночной стоимости 100% доли участия в уставном
капитале ООО «Хант-Холдинг», проведенной ООО «Центр независимой экспертизы
собственности» по состоянию на 01.07.2006 года рыночная стоимость объекта оценки
составляет 33 051 389 000 руб. или $1 226 747 123 (см. Отчет №А-607275 об оценке
рыночной стоимости 100% доли участия в уставном капитале ООО «Хант-Холдинг» от 20
июля 2006 г.).
3
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
2. Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
До 2014 года ООО «Хант-Холдинг планируется реализация проектов строительства
различных видов недвижимости на пяти земельных участках, расположенных в Москве и
Сочи:
1. г. Москва, Нагатинская ул., вл. 1,
2. г. Москва Варшавское ш., вл. 36,
3. г. Москва, ул. Мишина вл. 56,
4. г. Сочи, территория бывшего санатория «Кавказская Ривьера»
5. г. Сочи, «Искусственный Остров».
Ниже приведено краткое описание инвестиционных проектов.
1. Проект застройки участка, расположенного по адресу г.
Москва, Нагатинская ул., 1
Характеристика Участка

Участок промышленного назначения.

Площадь 144 553 кв. м.

Расположен в трех минутах пешком от станции метро «Нагатинская».

Расположен по первой линии домов развязки Варшавское шоссе – Нагатинская
улица.

На участке имеются здания промышленного назначения, подлежащие выводу.

Участок используется на правах долгосрочной аренды.

Распорядительных документов по изменению целевого назначения нет, выпуск
документов возможен в кратчайшие сроки. Ведется получение ППМ на
строительство.

Изменение целевого назначения возможно, поэтапно, по мере вывода
производства.

Санитарной зоны от соседних территорий нет, имеются лишь внутренние
санитарные зоны от расположенных на участке цехов, которые будут сняты
вместе с выводом производства.

Доли города в строительстве объектов недвижимости на данном Участке не
подразумевается.
4
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года

Обременением
города при строительстве
будет проведение аллеи через
участок.

Других обременений по участку нет.
На территории Участка планируется строительство следующих объектов:
1. Гостиничный комплекс
Очередь
Общая площадь этажа,
Этажность
строительства
м2
1 очередь
3160
17
1270
22
865
17
865
22
865
22
865
27
890
22
850
32
490
22
865
27
3 очередь
890
22
850
32
Итого:
Стилобатная часть
3160
3
4380
3
1 очередь
2730
3
4540
3
3 очередь
4540
3
Итого:
Состав гостиничных номеров
Тип номера
Кол-во
3 комнатные, 2 местные (8%)
400
2 комнатные, 2 местные (8%)
400
1 комнатные, 2 местные (64%)
3200
1 комнатные, 1 местные (20%)
1000
Итого
5000
Кол-во м/м
1250
Общая площадь
здания, м2
53 720
27 940
14 705
19 030
19 030
23 355
19 580
27 200
10 780
23 355
19 580
27 200
285 475
9 480
13 140
8 190
13620
13620
58 050
Жилая пл.,м2
20 000
14 000
64 000
18 000
116 000
Общая площадь гостиничного комплекса:
Очередь
строительства
4 очередь
4 очередь
2. Научно-исследовательский центр
Общая площадь этажа,
Этажность
м2
2810 и 1424
40
Стилобатная часть
1930
3
Общая площадь научно-исследователького центра:
343 525
Общая площадь
здания, м2
105 653
5 790
111 443
5
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Очередь
строительства
3 очередь
3. Учебно-образовательный центр
Общая площадь этажа,
Этажность
м2
2895
18
2735
18
Общая площадь учебно-образовательного центра:
Общая площадь
здания, м2
52 110
49 230
101 340
4. Инженерно-административный корпус фармацевтического предприятия
Очередь
Общая площадь этажа,
Общая площадь
Этажность
строительства
м2
здания, м2
4 очередь
2810 и 1424
40
105 653
Стилобатная часть
1930
3
5 790
Общая площадь инж-административного центра:
111 443
5. Апартаменты для временного проживания специалистов
Очередь
Общая площадь этажа,
Общая площадь
Этажность
строительства
м2
здания, м2
1 очередь
865
17
14 705
2 очередь
865
15
12 975
630
22
13 860
Итого:
41 540
Стилобатная часть
1 очередь
2375
3
7 125
2 очередь
2160
3
6 480
1125
3
3 375
Итого:
16 980
Общая площадь апартаментов:
Очередь
строительства
2 очередь
2 очередь
6. Информационно-общественный центр
Общая площадь этажа,
Этажность
м2
2825
25
Стилобатная часть
1130
3
Общая площадь инф.-общественного центра:
7. Подземные автостоянки
Суммарная площадь
Этажность
58 520
Общая площадь
здания, м2
70 625
3 390
74 015
Общая площадь
6
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Итого:
этажа, м2
94 000
3
здания, м2
282 000
1.2. Проект застройки участка, расположенного по адресу
г. Москва Варшавское ш., 36
Характеристика Участка

Участок промышленного назначения.

Площадь 23 905,4 кв. м.

Расположен в пяти-семи минутах пешком от станции метро «Нагатинская».

Размещен по первой линии домов четной (вечерней) стороны Варшавского
шоссе.

На участке имеются здания промышленного назначения, подлежащие выводу и
административные здания.

Участок используется на правах долгосрочной аренды.

Распорядительных документов по изменению целевого назначения нет, выпуск
документов возможен в кратчайшие сроки.

Изменение целевого назначения возможно.

Санитарной зоны от соседних территорий нет.

Высотность строительства ограничена 13-ю этажами.

Строительство подземных сооружений (парковок и проч.) запрещено.

Обременений по участку нет.
На территории Участка планируется возведение офисного центра.
Технико-экономические показатели
Наземная часть
Очередь строительства Площадь этажа, м2 Этажность Общая площадь здания, м2
860
16
13 760
320
10
3 200
1 очередь
320
10
3 200
860
16
13 760
2 очередь
320
10
3 200
7
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
3 очередь
Итого
320
860
320
320
860
320
320
10
16
10
10
16
10
10
3 200
13 760
3 200
3 200
13 760
3 200
3 200
80 640
Подземная часть
Очередь строительства Площадь этажа, м2 Этажность Общая площадь здания, м2
1 очередь
4 860
3
14 580
2 очередь
4 620
3
13 860
3 очередь
8 100
3
24 300
Итого
52 740
1.3 Обоснование наиболее эффективного использования
Участка
«Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Участка», выполненный ООО «Веско консалтинг», приведен
ниже (см. пункт 1.4).
1.4 Обоснование наиболее эффективного использования Участка
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Участков,
расположенных по адресам Варшавское ш., 36 и Нагатинская ул., 1, проводился
параллельно. В связи с этим, ниже приведен анализ по обоим указанным проектам.
8
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
1. Детальный анализ участка
1.1 Описание участка
Объектом анализа являются два земельных участка, расположенных в городе
Москва по адресам Нагатинская улица, владение 1 и Варшавское шоссе, владение 36. Оба
участка расположены в Южном административном округе, недалеко от станции метро
Нагатинская. На участках расположены здания, находящиеся в частной собственности
ООО «Хант-Холдинг». Существующие ограничения права не зарегистрированы.
Текущее использование зданий является смешанным (административное, складское,
производственное). Общая площадь административных помещений класса «В» и «С» на
обоих участках составляет 79 620,8 м². Общая площадь производственно-складских
помещений составляет 31 63,7 м². На участке по адресу Нагатинская улица, владение 1
расположено 35 зданий, Варшавское шоссе, владение 36 – 18. Планируется вывод
производства с изменением целевого назначения земельных участков. По итогам оценки
«Центра независимой экспертизы собственности», проведенной в июле-августе 2006 года,
величина износа зданий составляет 30%.
Оба земельных участка являются государственной собственностью, используются на
правах долгосрочной аренды (49 лет) и представляют собой земли промышленнопроизводственной застройки. Распорядительных документов по изменению целевого
назначения участков в настоящее время нет, но их выпуск возможен в кратчайшие сроки.
Ниже приведены детальные описания каждого из участков, подлежащих анализу.
Участок 1. Нагатинская улица, владение 1

Участок промышленного назначения.

Площадь 144 553 кв. м.

Расположен в трех минутах пешком от станции метро «Нагатинская».

Расположен по первой линии домов развязки Варшавское шоссе – Нагатинская
улица.

На участке имеются здания промышленного назначения, подлежащие выводу.

Участок используется на правах долгосрочной аренды.

Распорядительных документов по изменению целевого назначения нет, выпуск
документов возможен в кратчайшие сроки. Ведется получение ППМ на
строительство.

Изменение целевого назначения возможно, поэтапно, по мере вывода
производства.
9
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года

Санитарной зоны от соседних территорий нет, имеются лишь внутренние
санитарные зоны от расположенных на участке цехов, которые будут сняты
вместе с выводом производства.

Доли города в строительстве объектов недвижимости на данном Участке не
подразумевается.

Обременением
участок.

Других обременений по участку нет.
города при строительстве
будет проведение аллеи через
Участок 2. Варшавское шоссе, владение 36

Участок промышленного назначения.

Площадь 23 905,4 кв. м.

Расположен в пяти-семи минутах пешком от станции метро «Нагатинская».

Размещен по первой линии домов четной (вечерней) стороны Варшавского
шоссе.

На участке имеются здания промышленного назначения, подлежащие выводу и
административные здания.

Участок используется на правах долгосрочной аренды.

Распорядительных документов по изменению целевого назначения нет, выпуск
документов возможен в кратчайшие сроки.

Изменение целевого назначения возможно.

Санитарной зоны от соседних территорий нет.

Высотность строительства ограничена 13-ю этажами.

Строительство подземных сооружений (парковок и проч.) запрещено.

Обременений по участку нет.
10
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
1.2 Месторасположение, основные факторы
На приведенной ниже карте показана схема расположения анализируемых участков.
Основными факторами местоположения, оказывающими существенное влияние на
возможности его использования, являются следующие:

Промышленная специализация района расположения.

Экологическая обстановка в районе крайне неудовлетворительная:
уровень шумового загрязнения высок, концентрация загрязняющих
веществ в атмосфере выше ПДК.

Хорошая транспортная доступность (подъезд с Варшавского шоссе),
наличие удобных подъездных путей.

Расположение недалеко от железной дороги и станции Нижние Котлы.

Расположение рядом с метро (станция Нагатинская).

Недалеко от Третьего транспортного кольца.

Расположение по первой линии домов.
11
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Для участка, расположенного по адресу улица Нагатинская, 1 отличительной чертой
является близость к реке Москве. Расположение набережной в пределах визуальной
доступности делает местоположение весьма благоприятным, в том числе усиливает
качества участка, способствующие строительству жилого комплекса.
На юго-востоке участок соседствует с Государственным Научным Центром по
Антибиотикам (ГНЦА)1, здания которого находятся не в лучшем состоянии и зрительно
выглядят не привлекательно. На противоположной стороне Нагатинской улицы, как и в
непосредственной близости от участка, с севера, располагается жилая застройка,
представленная в основном кирпичными пятиэтажными домами.
В визуальной доступности, у метро Нагатинская располагается Нагатинская ярмарка
и железнодорожная станция. Эти объекты очень хорошо просматриваются с участка.
Зрительно они не очень привлекательны.
Расположенный на Варшавском шоссе, 36, участок имеет несколько менее
благоприятную особенность – он расположен непосредственно вблизи железной дороги.
Этот фактор делает участок менее привлекательным для строительства жилой
недвижимости в связи с излишней шумовой нагрузкой и уменьшает аттрактивность.
На севере Участок соседствует с банно-прачечным комплексом, выстроенном в
красном кирпиче, фасад которого находится в удовлетворительном состоянии.
С юга участок граничит с Новым Гуманитарным Университетом Натальи
Нестеровой2.
1
2
117105, Москва, Нагатинская улица, 3а, тел. (095) 1114238
115230, Москва, Варшавское шоссе, 38, тел. (095) 7872287
12
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
1.3 Ландшафтные характеристики участка
Анализируемые участки находятся на юго-востоке столицы, на правом берегу реки
Москвы, в ее излучине в районе Нагатинской поймы.
Рассматриваемые территории имеют ровный спокойный рельеф. Участок на
Нагатинской улице, 1, имеет незначительный уклон в сторону набережной реки,
незначительно удорожающий строительные работы.
В целом ландшафт участков был подвергнут антропогенным изменениям. Элементы
природного комплекса, такие как растительность, почвы, микроформы рельефа,
полностью преобразованы в антропогенный ландшафт.
Экологическая обстановка в районе участка крайне неблагоприятная. Отмечается
повышенное загрязнение атмосферного воздуха, обусловленное как большим развитием
промышленности в районе, так и близостью к весьма оживленной автотрассе.
Исходя из выше сказанного, можно сделать вывод о том, что физические и
ландшафтные характеристики участка не накладывают ограничений на возможности его
использования.
13
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
1.4 Подъезды к участку
Анализируемые участки располагаются в Южном Административном округе
Москвы. ЮАО имеет разветвленную улично-дорожную сеть: 346 улиц и магистралей
общей протяженностью 320,7 км.
Расстояние между участками по Варшавскому шоссе составляет 400 м. Участок 1
расположен в 2,7 км от Третьего транспортного кольца по Варшавскому шоссе, Участок 2
– в 3,1 км.
Расстояние до МКАД по Варшавскому шоссе от Участка 1 составляет 12,1 км., от
Участка 2 – 11,7 км.
Подъезд к Участку 1 осуществляется с улицы Нагатинская, недалеко с ее
пересечением с Варшавским шоссе. Подъезд с Варшавского шоссе затруднен из-за
наличия трамвайных путей. Подъезд к Участку 2 осуществляется с четной (вечерней)
стороны Варшавского шоссе.
Краткая характеристика Варшавского шоссе.
Варшавское шоссе – одна из самых тяжелых магистральных трасс в Москве, ведь
от Садового кольца до МКАД она насчитывает более 20 светофоров. В связи с этим
принимаются постоянные меры по улучшению ситуации.
Если же говорить о начальном участке Варшавского шоссе (район НагатиноСадовники Южного административного округа), то к началу нового века движение по
нему превратилось серьёзную проблему. В этом месте десятиполосное шоссе сужалось до
четырёх полос Донбасского путепровода – моста над путями Московской железной
дорогой (МЖД) Павелецкого направления, построенного ещё в 30-х годах прошлого века.
К тому же посреди моста проходила трамвайная ветка (Малый Донбасский путепровод) и
сразу за путепроводом при движении из центра трамвайные пути пересекали Варшавское
шоссе.
Первый генплан развития Москвы, принятый 28 января 1992 года, предусматривал
строительство развязки на пересечении с Нахимовским проспектом. Развязка была
окончательно завершена лишь в 2004 году, хотя по плану предусматривалось, что она
заработает в 2000 году. Снять с помощью данной развязки напряжённость движения
удалось лишь частично: автомобилистам по-прежнему приходилось притормаживать
практически до нулевой скорости из-за разбитых трамвайных путей. В связи с этим
трамвайные пути на проезжей части Варшавского шоссе были ликвидированы.
Для движения трамваев был построен новый Малый Донбасский путепровод,
который переходит в трамвайную эстакаду. Въезд безрельсовому транспорту на нее
закрыт. Однако, сооружение эстакады привело к тому, что вплоть до июня 2004 года
14
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Варшавское
шоссе в районе пересечения с мостом Московской железной дороги
Павелецкого направления сужалось с четырех полос движения до двух, поэтому здесь
всегда образовывались громадные пробки.
В связи с этим, столичные власти приняли решение провести глобальную
реконструкцию Варшавского шоссе в этом месте. Была построена новая Донбасская
трамвайная эстакада, что помогло избавиться от светофора на пересечении с Донбасским
проездом. Осенью 2003 г. завершился первый этап по расширению шоссе - для движения
был открыт пятиполосный участок в сторону центра. А в июне 2004 года пять полос для
движения открылось в сторону области.
На сегодняшний день, реконструкция Варшавского шоссе на территории Москвы
полностью завершена. Теперь, по новой, расширенной дороге владельцы автотранспорта
имеют возможность проехать по Варшавскому шоссе в сторону области без каких-либо
проблем.
В районе расположения анализируемых участков, шоссе состоит из пяти полос.
За пределами МКАД Варшавское шоссе состоит из двух-трех полос. Однако уже с
2005 года идут работы по увеличению шоссе до 6 полос (до г. Щербинки). Работы должны
быть завершены в 2007 году.
2007 году начнутся работы по реконструкции путепровода на пересечении
Варшавского шоссе с Курским направлением Московской железной дороги.
Ремонтные работы на участке трассы от МКАД до 2-й Мелитопольской улицы также
запланированы на 2007 год. Реконструируемые участки будут расширены с двух полос
до восьми. Ремонт шоссе планируется завершить в 2010 году.
15
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
1.5 Анализ транспортных потоков в непосредственной
близости от участка
Главная транспортная магистраль в непосредственной близости от Участка –
Варшавское шоссе. В районе расположения анализируемых участков, шоссе состоит из
пяти полос.
Движение по данному участку Варшавского шоссе довольно затруднительное. Так, в
первой половине дня в будни, движение в центр бывает весьма затруднено. Обратная
ситуация – пробки по направлению движения в область – как правило, встречается в
вечерние часы.
По улице Нагатинская, на которой расположен Участок 1, проходят трамвайные
пути, движение автотранспорта происходит по двум полосам. В районе Участка 1
курсируют трамваи № 35, 47, 47к (по Нагатинской улице), 3, 16. Схема движения травмаев
приведена ниже.
В 3-7 минутах движения пешком от участков расположена станция метро
Нагатинская Серпуховско-Тимирязевской линии метрополитена, а так же
железнодорожная станция Нижние Котлы.
16
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
1.6 Описание физических, юридических, административных и
технико-технологических ограничений участка
На участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проведения
коммуникаций. Подобные сервитуты не являются препятствием для наилучшего
использования участка.
В настоящее время целевое назначение земельных участков – промышленнопроизводственное. Таким образом, до получения распорядительной документации по
изменению возможного использования строительство объектов других видов
недвижимости на рассматриваемой территории невозможно.
Обременением города при строительстве на Участке 1, расположенном на улице
Нагатинская, 1, является обязательное проведение аллеи через участок. Доли города в
строительстве объектов недвижимости на данном Участке не подразумевается.
На участке по адресу Варшавское шоссе, 36, высотность строительства ограничена
13 этажами, а также запрещено строительство подземных сооружений, что ограничивает
возможности строительства здесь жилых зданий, а также подземных парковок.
Других ограничений на рассматриваемых участках нет.
17
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
2. Анализ прилегающего к участку района
2.1 Описание района
Объект анализа расположен в Южном административном округе Москвы, в районе
Нагатино-Садовники. На приведенном ниже рисунке показан район местоположения
участка.
Площадь ЮАО составляет чуть более 131 кв. км, или 12,2 % территории Москвы.
Численность населения Округа 1 млн. 275 тыс. жителей. В составе Южного округа 16
районов. На территории округа находятся крупные жилые массивы - Орехово-Борисово,
Братеево, Бирюлево, Чертаново и другие.
18
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
В округе 13 промышленных зон, 364 предприятия и организации, из них 120 крупные промышленные предприятия.
Район Нагатино-Садовники образован в августе 1991 г. в ходе реформы
исполнительной власти и создания нового административно - территориального деления
гор. Москвы. Район соседствует на востоке с районом "Нагатинский затон", на юге с
районом "Москворечье-Сабурово", на западе с районом "Нагорный", занимает берег
Москвы-реки от Кожуховского до Нагатинского моста, с юга к району примыкает
территория бывшего подмосковного села Коломенского, с запада - Новинок. Название
района образовано из именований двух населенных пунктов, находившихся в прошлом на
его территории, – Нагатино и Садовники.
В районе на площади 830 га проживают более 52.5 тысяч человек. Это
промышленный район, на его территории расположены около 20 промышленных
предприятий, выпускающих продукцию машиностроения, строительные материалы,
изделия пищевой и легкой промышленности, мебель, лекарства.
Среди промышленных предприятий, расположенных в районе:

Московский завод карданных валов (АМО ЗИЛ),

Ремонтно-механический завод,

Завод вакуумных электропечей,

Завод строительных красок и мастик,

НПО «Мосгормаш»,

МПО «Электротехника»,

АООТ «Пластполитен»,

Ювелирный завод,

Фабрика швейных изделий,

Фабрика производства платков,

Булочно-кондитерский комбинат «Коломенское»,

Колбасный завод «Коломенский»,

ЗАО «Брынцалов А».
На территории района располагается промышленная зона, в которой сосредоточены
промышленные и автотранспортные предприятия, гаражные хозяйства. Таким образом,
большая часть производственных предприятий района сконцентрирована на ограниченной
площади.
Жилой фонд района располагается в 176 зданиях, из которых 161 принадлежит
муниципальному фонду, 12- ЖСК и 3 - ведомствам. Общая площадь жилых помещений
19
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
составляет 1198 тыс. кв. м. Около трети жилищного фонда - старые пятиэтажные дома в
основном с коммунальными квартирами.
Средняя обеспеченность жилой площадью составляет 20.9 кв. м на одного жителя.
Потребность в жилье велика. Очередниками района на улучшение жилищных условий
являются 1300 семей.
В
районе запланирована и реализуется программа расселения жителей из
аварийного и ветхого жилья.
20
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
2.2 Описание торговой, офисной, жилой и развлекательной
инфраструктуры в районе, прилегающем к участку
Жилая застройка в непосредственной близости от Участков представлена в
основном пятиэтажными домами из красного кирпича, повсеместно сносимыми в Москве.
Большая часть из них требует капитального ремонта или сноса. В пределах зрительной
доступности фасады домов выглядят довольно мрачно в связи с сильной загрязненностью
из поверхности.
Новостроек в районе расположения Участков нет. Ближайшие подобные объекты
показаны на приведенной ниже карте3.
Единственным конкурирующим проектом в районе расположения объекта является
проект по строительству жилого комплекса на месте Нагатинского завода строительных
материалов. Вывод объекта на рынок планируется в 2007 году. Общая площадь комплекса
3
По данным http://www.mosnovostroy.ru/
21
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
составит 355 тыс. м², разместится он на земельном участке в 6,14 га по адресу: 1-й
Нагатинский проезд, вл. 11.
Комплекс будет состоять из трех зданий (19, 24 и 33 этажа). На территории
комплекса разместят несколько магазинов, школу, предприятия общественного питания,
комбинат бытового обслуживания, выставочный зал. В рамках реализации проекта
планируется строительство жилья бизнес-класса. Заказчиком проекта выступит
Москапстрой, а застройщиком — инвестиционно-строительная компания «Столица».
Объем инвестиций в проект составит 350 млн. долларов.
Офисные помещения в районе представляют собой отремонтированные под офисы
здания, в которых ранее располагались заводские помещения или административные
здания.
Большая часть зданий, используемых под офисы, представляет собой четырех-пяти
этажные строения. Как правило, в этих объектах сдаются помещения под офисы класса
«B» и «С». Современных бизнес-центров в районе нет.
Крупным конкурирующим проектом станет технопарк «Нагатино-ЗИЛ» (Nagatino iland), ввод первой очереди которого (200 тысяч кв. м) намечен на 2007 год. Проект
располагается недалеко от анализируемых Участков – на противоположном от Участка 1
берегу реки Москва.
Программа реформирования территории АМО «ЗИЛ» рассчитана на пять лет и
предусматривает оптимизацию территориального размещения предприятия и сохранение
производства автомобилей на качественно ином уровне. Общая площадь зданий и
сооружений, построенных в результате проекта, составит 1 млн. кв. м. Проект рассчитан
на 2005-2010 гг.
На данной территории будет располагаться крупный ТРЦ и многофункциональный
бизнес-центр, предприятия общественного питания, спортивно-оздоровительные объекты,
выставочные комплексы, апарт-отели, складские помещения, а также многоэтажные
наземные и подземные паркинги.
Первая очередь строительства Nagatino i-Land включает в себя шесть офисных
комплексов класса В и две девятиуровневые парковки. Общая площадь застройки первой
очереди составляет 216 тыс. кв. м. Срок окончания строительства — 2007 год
Торговая застройка в непосредственной близости от участка представлена в
основном магазинами, расположенными на первых этажах жилых или административных
зданий, а также объектами рыночно-палаточного типа. Это относится как к
продовольственным магазинам, так и к магазинам промышленных товаров (к примеру, на
территории Участка 2 первый этаж сдается под магазин мебельной фабрики «8 Марта»).
Рядом со станцией метро Нагатинская и входом на железнодорожную станцию Нижние
Котлы располагается Нагатинский рынок.
22
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
В рамках проекта Nagatino i-land, описанного выше, предусматривается
строительство торгово-развлекательного центра «Ривер-Молл» площадью 221 тыс. кв. м.
ТРЦ будет построен по адресу Автозаводская ул., вл. 16-18. Девелопером проекта
выступает компания «Кузнецкий Мост Девелопмент».
Объем инвестиций в проект составит около 200 млн. долларов. Согласно проекту, на
территории центра разместится гипермаркет площадью 10 тыс. кв. м, супермаркет,
магазины товаров для дома, бытовой техники и электроники, спортивной одежды.
В комплексе будет располагаться ледовый каток, большая зона развлечений для
детей и взрослых, открытый детский парк на берегу Москвы-реки и пять ресторанов с
панорамными видами на Москву-реку. Также в состав центра войдет и паркинг на 3 тыс.
машино-мест. Открытие «Ривер-Молла» планируется во второй половине 2008 года.
Данный объект хоть и будет расположен на противоположном берегу реки от
Участка 1, в пределах зрительной доступности, тем не менее, до него не очень удобно
добираться жителям района, так как моста через реку нет. Таким образом, данный проект
не будет прямым конкурентом для строящихся подобных объектов на анализируемых
Участках. Важно отметить также и такую положительную роль, которую играет данный
проект на возможность строительства жилья бизнес класса на Участке 1, как улучшение
зрительной привлекательности противоположного берега реки.
В настоящее время современных торговых и торгово-развлекательных центров в
районе расположения Участков нет.
23
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
2.3 Восприятие и имидж района, прилегающего к участку с
точки зрения потенциальных покупателей,
арендаторов и посетителей
Основными факторами восприятия района расположения Участков являются
следующие:

Экологическая не благополучность.
Южный административный округ и, в частности Нагатинский район,
отличается весьма сильной загрязненностью окружающей среды. Этот факт
довольно широко известен, большинство жителей города об этом
осведомлены.

Сложность в транспортной доступности.
Широко известно, особенно среди владельцев автотранспорта, что
пропускная способность Варшавского шоссе весьма низка, особенно на
участке, прилегающем к Третьему транспортному кольцу. Работы по
улучшению ситуации активно ведутся, но не все об этом информированы и
значительно на восприятие района этот факт не влияет.

Расположение рядом с метро.
Этот фактор весьма важен, особенно для той части посетителей,
арендаторов и покупателей, которые не являются владельцами собственного
транспортного средства. Кроме того, это увеличивает проходимость района
расположения Участков.

Невысокая престижность района.
Несмотря на то, что участки располагаются не очень далеко от центра, район
их расположения не является престижным, так как представляет собой во
многом промышленную застройку, сочетающуюся с низкокачественным
жильем.

Отсутствие прямой конкуренции в районе и высокая проходимость.
Данный фактор весьма важен для будущих арендаторов, так как наличие
свободной ниши на рынке со значительным потенциалом является
чрезвычайно важным фактором.
24
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
3. Гипотезы о возможном использовании
3.1 Обоснование гипотез о возможном использовании участка,
о возможных форматах застройки
Объектом анализа являются два земельных участка, расположенных на расстоянии
400 м друг от друга, отличающихся площадью и нюансами положения и окружения,
описанными в Главе 1 настоящего исследования. В связи с имеющими место
отличительными чертами и тем фактом, что это два различных участка, предлагается
использовать их разными способами.
Обоснование гипотез использования участков, необходимо начать с понимания
методов извлечения прибыли от владения землей. Так, доход от земельного участка
можно получить путем возведения на участке различных видов недвижимости:

жилой,

торговой,

складской,

выставочной,

офисной,

гостиничной,
 развлекательной.
Кроме того, возможен такой вариант извлечения прибыли, как продажа земельного
участка. Использование земельного участка в качестве актива является наименее
затратным. Стоимость земли и строений на ней постоянно растет, особенно в Москве, и
путем реализации, может принести значительный доход. Не смотря на всю простоту
данного способа, прибыль будет минимальной, а значит, данная гипотеза не может быть
принята в качестве варианта использования участка с целью извлечения максимальной
прибыли.
Рассматривая возможность возведения складского комплекса на данной территории,
следует отметить, что создание подобного объекта в столь незначительном отдалении от
центра города, на площадке, имеющей ряд преимуществ (к примеру, близость к метро и
выход к реке), а также с учетом загруженности Варшавского шоссе, выглядит
малорациональным.
Строительство выставочного комплекса не является целесообразным, не смотря на
достаточный для этого размер Участка 1. Все существующие выставочные комплексы
строятся на гораздо более дальнем расстоянии от центра города. Это связано с тем, что
стоимость земли, требующейся для подобных объектов в большом количестве,
значительно ниже при удалении от центра города. Кроме того, уже к концу 2006 года на
25
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
рынке выставочных комплексов наблюдается замедление темпов роста, а в 2007 году
прогнозируется стагнация.
На современном этапе рынке выставочных площадей наблюдается высокая
конкуренция, и выход нового игрока будет сильно затруднен. Кроме того, подобный
объект сопряжен со значительным риском и требует весьма затратной маркетинговой,
рекламной и PR компании.
Таким образом, при дальнейшем рассмотрении гипотез о застройке участков, будем
исходить из возможности строительства жилой, торговой, офисной, гостиничной или
развлекательной недвижимости.
Кроме того, возможен вариант сноса всех строений и застройки Участка новыми
зданиями, либо же совмещение новых строений с частью уже существующих.
Варианты использования Участка 1, расположенного по адресу Нагатинская улица,
владение 1:
При принятии решения об использовании участка необходимо учесть три ключевых
фактора – значительный размер участка, его расположение по первой линии домов,
недалеко от станции метро, а также выход к набережной реки Москвы.
Данные факторы делают целесообразным строительства жилой недвижимости на
рассматриваемой территории. Однако так как Участок имеет довольно значительный
размер, возможно сочетание жилой недвижимости с некоторыми видами коммерческой –
офисными центрами, гостиницами.
Размещение крупных торговых центров не предусматривается, так как настоящий
вид использования более целесообразен на Участке 2 (см. ниже), а строительство двух
подобных объектов, на расположенных рядом участках не целесообразно.
Таким образом, возникает ряд гипотез о сочетании названных видов объектов на
рассматриваемой территории:
1. Строительство жилого комплекса.
Данная стратегия подразумевает возведение жилой недвижимости на всей
территории Участка 1. Фактически, подобный объект будет представлять собой
целый жилой квартал. Подобный квартал должен включать в себя жилой комплекс
со всей необходимой инфраструктурой (супермаркетами, досуговыми и
развлекательными заведениями, спортивными центрами). Кроме того, необходимо
строительство школ и детских садов исходя из существующих нормативов
обеспечения жилых кварталов подобными объектами.
Концепция квартала предполагает единство архитектурного стиля, социального и
природного пространства. Выход квартала на набережную реки Москвы делает его
более привлекательным с потребительской точки зрения и дает возможность
дифференцировать строящееся жилье по классу уровню стоимости.
26
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
2. Комплексное использование территории – сочетание жилой, гостиничной
недвижимости и офисных центров.
В пользу данного сочетания говорит значительный размер участка и существенный
спрос на офисные помещения в Москве. В настоящее время в Правительстве
Москвы было принято решение отказывать в разрешении на строительство новых
офисных помещений в пределах Садового кольца, поэтому спрос на офисные
помещения за его пределами будет только расти.
Кроме того, в пользу целесообразности строительства офисных помещений играет и
фактор близости к станции метро и удобный заезд с Варшавского шоссе (по дороге
со стороны области).
Полная застройка всей территории офисными помещениями (создание бизнеспарка), представляется нецелесообразным в связи с чрезмерными размерами
подобного объекта, а также анонсируемым масштабным проектом бизнес-парка,
расположенным недалеко (на другом берегу реки Москва).
Интересным объектом для строительства являются гостиницы. В июле 2006 года в
правительстве г. Москвы была принята программа по стимулированию развития
гостиничного хозяйства города.
В рамках настоящей программы предусматривается:
- освобождение земельного
участка и
зданий, строений,
сооружений,
расположенных на этом земельном участке, от существующих обременений;
- возмещение (субсидирование) инвесторам-застройщикам затрат, связанных с
уплатой процентных или купонных платежей за пользование заемными
финансовыми ресурсами, привлекаемыми ими для реализации проектов
строительства объектов гостиничного назначения, в размере 2/3 от учетной
ставки рефинансирования;
- отсутствие доли города;
- освобождение от оплаты долевого участия в строительстве питающих
центров, головных сооружений, сетей, коммуникаций и объектов инженерного
обеспечения.
Данный факт делает строительство подобных объектов весьма выгодным.
Важно отметить также, что в гостинице целесообразно сооружение конференц-залов,
так как Москва испытывает значительную потребность в подобных объектах.
Организация конференц-зала позволит привлечь дополнительную клиентуру как за
счет гостей столицы, приезжающих в командировки или на конференции, так и за
счет организации самих конференций для участников из Москвы. Таким образом,
спектр доходов от гостиницы умножится за счет подключения к финансовым
27
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
потокам от постояльцев из других городов, регионов и стран, доход от московских
клиентов.
В случае реализации комплексной застройки Участка 1 названными видами
недвижимости, работы целесообразно начать со строительства жилых объектов, как
наиболее быстро реализуемого вида строительства. За средства от продажи жилья
целесообразно будет возведение остальных объектов. Таким образом, рациональным
представляется строительство жилой недвижимости в объеме, достаточном для
финансирования сооружения офисных и гостиничных зданий.
Таким образом, открытым остается вопрос о соотношении разных видов
недвижимости на данной территории и структуре данной недвижимости по классу и
уровню цены.
Оптимальное соотношение различных видов недвижимости целесообразно
определить при построении финансовой модели. Окончательное решение будет
принято исходя из максимизации прибыли.
Кроме того, следует отметить, что необходим расчет экономической
целесообразности сноса существующих строений. Возможен вариант сочетания
нового строительства с реконструкцией уже существующих помещений.
Варианты использования Участка 2, расположенного по адресу Варшавское шоссе,
владение 36:
Участок 2 целесообразно использовать под торговый, торгово-развлекательный,
торгово-развлекательно-административный комплекс или бизнес центр. В пользу
строительства данных объектов на рассматриваемом участке действуют следующие
факторы:

Расположение вдоль Варшавского шоссе, по первой линии домов.

Удобный подъезд с Варшавского шоссе (нечетной стороны).

Отсутствие прямой конкуренции в районе.

Высокий потенциал рынка, связанный с близостью к метро, высокой
пропускной способностью Варшавского шоссе, расположением недалеко от
центра.
Кроме того, хотелось бы отдельно отметить факт непосредственного соседства с
железной дорогой, отрицательно сказывающийся на возможности строительства жилья на
рассматриваемом участке.
Высотность строительства на Участке 2 ограничена тринадцатью этажами, что также
негативно сказывается на возможности и целесообразности строительства здесь жилой
недвижимости.
28
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Таким образом, можно выделить 4 гипотезы использования рассматриваемого
участка:

торговый центр,

торгово-развлекательный центр,

торгово-развлекательно-административный комплекс,

бизнес-центр.
Следует отметить возможность сочетания названных видов недвижимости с
существующими на Участке постройками.
29
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
4. Анализ сегментов рынка недвижимости исходя из
определенных гипотез.
4.1. Рынок жилой недвижимости
4.1.1 Общая характеристика рынка
Среди основных тенденций рынка жилой недвижимости в 2006 г. – повышенный
спрос на жилье в условиях постоянного роста цен. Отчасти это объясняется развитием
ипотечного кредитования и увеличением числа инвестиционных сделок. Наряду с этим,
отмечается уменьшение объема предложения, что связано с выводом некоторых объектов
с рынка. В результате дефицит на рынке жилья остается основной причиной,
поддерживающей нынешние темпы роста цен на квартиры.
Есть и другие интересные тенденции: жилье в отдаленных районах сильно
подтянулось по цене к жилью в более удобных местах. В период интенсивного роста цен с
осени прошлого года до конца весны текущего года лидером по росту цен являлось
наиболее ликвидное жилье, теперь же наблюдается некоторая коррекция. Например,
удорожание 3-х и более комнатных квартир оказывает даже несколько выше прироста
стоимости одно- и двухкомнатных квартир, а рост цен на современные монолитнокирпичные дома не уступает удорожанию «панели».
Рынок недвижимости столицы оказался в состоянии неустойчивого равновесия,
балансируя между новым потенциальным скачком цен в начале осеннего делового сезона
и очень вероятным переходом в стадию стабилизации в обозримом будущем. Во многом
перспективы дальнейшего развития зависят от политики московских властей по
восстановлению объемов предложения на рынке новостроек и ускорению темпов
освоения новых площадок под застройку, а также с законодательными инициативами.
Наблюдаемые сейчас тенденции московского рынка недвижимости не позволяют
утверждать что-либо с полной определенностью. Постепенное замедление темпов
удорожания квартир к осени 2006 года может носить как долгосрочный, так и временный
характер.
4.1.2. Анализ спроса: структура и потенциал
Спрос продолжает устойчиво опережать предложение. Для лучшего понимания
происходящего рассмотрим основные факторы, влияющие и определяющие сегодняшнюю
ситуацию на рынке. Высокий спрос на жилье объясняется продолжающимся ростом
благосостояния населения, связанного с общеэкономической ситуацией. По данным
пресс-службы компании «СУ-155», уже в первую неделю работы, с 3 по 8 января,
строительной фирмой было реализовано 52 квартиры. Для сравнения: за этот же период
30
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
работы в 2005 году были куплены лишь три квартиры. Неудивительно, что ажиотажный
спрос побудил застройщиков к резкому повышению цен. Объем продаж объектов
первичной недвижимости в Москве за первые три месяца этого года составил около 60008000 квартир.
В 2006 году цены в сегменте рынка «дешевого» жилья по темпам роста опередили
прочие сегменты. Такой тренд характерен для ситуации ажиотажного спроса, в этот
период быстрее всего дорожает именно жилье эконом-класса. Между тем, в условиях
остановки рынка этот же сегмент более прочих подвержен корректировке цен вниз.
К апрелю 2006 г. спрос на объекты вторичного рынка увеличился по отношению к
декабрю 2005 г. в 2,6 раза, но на продажу выставлялось всего на 32% больше квартир. В
августе 2006 г. уровень спроса и предложения достиг уровня декабря 2005 г. Общее число
сделок по приобретению квартир снизилось за последний год примерно на 25%. Частично
это произошло из-за сокращения предложения в новостройках.
В связи со стремительным увеличением стоимости квартир спрос падал в мае и июне
на 15%, в июле — еще на 10%. Следует отметить, что предложение за это время тоже
сократилось на 10%.
По состоянию на первое полугодие 2006 года, на один объект вторичного рынка
приходился от пяти до десяти потенциальных покупателей, на одну квартиру в
новостройке — от трех до пяти желающих ее приобрести. В начале лета рынок несколько
успокоился после значительного повышения цен, наблюдавшегося с начала года, и
средний темп роста стоимости жилья в июне составил около 5,5% против 7–9% весной.
Немало квартир (до 30%) приобретается с целью вложения свободных денег, на
перспективу или для последующей перепродажи. По мнению специалистов Московского
ипотечного центра, на сегодняшний день этот способ инвестиционных вложений – один
из самых выгодных: год назад стоимость квадратного метра в строящемся доме в Москве
составляла около $1,5 тысяч, сейчас около $4 тысяч. Многие новостройки
придерживаются продавцами, продажи временно приостановлены или же предлагаются
только самые неликвидные квартиры по изначально завышенным ценам. Этот фактор
способствует «вымыванию» предложения, а впоследствии он, напротив, может усилить
стагнацию и затоваривание при условии возврата на рынок значительной части квартир,
купленных впрок.
С введением закона о долевом строительстве (214-ФЗ) у застройщиков возникли
сложности, связанные с оформлением земельных участков и оформлением продаж
квартир. Если принять за 100% количество конечных покупателей жилья до 1 апреля 2005
года, то сейчас по сравнению с тем количеством доля конечных покупателей квартир
составляет только порядка 10%. Этим и объясняется столь стремительное подорожание
московского жилья – по нынешним ценам купить квартиру в Москве может заметно
меньшее людей, но и количество свободного предложения заметно сократилось застройщики и риэлторы придерживают имеющиеся у них объемы, часть жилья
31
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
покупается с целью инвестиций. А рынок продолжает демонстрировать все новые
ценовые рекорды.
4.1.3. Анализ предложения
Осенью этого года наблюдался значительный рост предложения. Основная
проблема, которая играет сейчас ключевую роль – продолжающееся нагнетание дефицита.
Отмечается сокращение объемов предложения примерно вдвое по сравнению с весной
прошлого года. Количество домов-новостроек на рынке практически не увеличивается,
что и позволяет продавцам немногочисленных строящихся домов постоянно повышать
цены. В результате дефицит предложения на рынке жилья остается основной причиной,
поддерживающий нынешние темпы роста цен на квартиры, вопрос сроков стабилизации
цен полностью зависит от сроков восстановления объемов предложения на рынке
новостроек. Ключевую роль сейчас играют действия властей, связанные с регулированием
объемов строительства, а также с иными законодательными инициативами и действиями в
отношении рынка жилья.
Оценки риэлторов относительно объема предложения в настоящее время
варьируются от 15 000 до 25 000-26 000 объектов единовременно. Оценить реальный
объем предложения сейчас невозможно – с рынка на некоторое время исчез ряд объектов.
При этом сокращение, произошло в основном за счет жилья класса «бизнес» и «эконом».
Число квартир на продажу выросло в сентябре на 10-15% по сравнению с августом, в
сентябре оно превысило 30 000 объектов.
По состоянию на 2006 год общее число объектов – жилых домов-новостроек,
предусмотренных к вводу в 2005-2010 г., составляет 1824 отдельных дома и комплекса,
состоящих из одного или нескольких корпусов, суммарной площадью квартир 32,4 млн.
кв. м. Большинство домов-новостроек Москвы, находившихся в открытом предложении в
3 кв. 2006 г., имеют монолитно-каркасную конструкцию, их доля в общем объеме
предложений составляет 72,9%. Объемы предложений панельного жилья значительно
меньше - 18,4%.
32
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Структура предложения новостроек Москвы по
категориям за 2006 г.,%
М онолит
7%
Панель
2%
73%
Кирпич
18%
Коттедж
В октябре 2006 года объем предложения на первичном рынке жилья Москвы вырос
на 1,3% и составил 321 объект, но по отношению к декабрю 2005 г. этот показатель ниже
на 16,6%. В последнее время наблюдается тенденция сокращения предложения при
рекордном за последние семь лет росте цен.
Динамика объема ввода жилья в Москве, тыс. кв.м.
6000
5000
4500
4450
2002 г.
2003 г.
4800
4750
2004 г.
2005 г.
4500
4000
3000
2000
1000
0
2006 г.
Рынок новостроек Москвы можно условно поделить на сегменты в зависимости от
местоположения зданий:
1) элитные сооружения (центр Москвы — в пределах Третьего транспортного
кольца);
2) объекты среднего класса (от Третьего транспортного кольца до МКАД);
Объемы строительства.
33
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Сегмент
Количество объектов
Объем рынка, тыс. кв.м.
Элитные сооружения
66
540
Объекты среднего класса
259
4760
Первое место по объему строительства занимает сегмент от Третьего транспортного
кольца до МКАД — здесь возводят 259 жилых объектов (4,76 млн. кв. м.). В сегменте
объектов, расположенных в пределах Третьего транспортного кольца, отмечается
сокращение предложения. Основная причина сокращения числа новых жилых объектов в
центре столицы связана с уменьшением количества подходящих площадок. В результате
увеличение объемов элитной застройки в Москве возможно только за счет комплексной
реконструкции микрорайонов. Число квартир в доме в черте Третьего транспортного
кольца составляет в среднем 53, а площадь апартаментов — 154 кв. м. В этом сегменте
практически не строят домов с однокомнатными квартирами, в то время как по мере
удаления от центра Москвы наблюдается смещение в сторону малогабаритного жилья.
Структура предложения новостроек
по АО Москвы за 2006 г.,%
ЦАО
17%
9%
ВАО
4%
9%
6%
ЮВАО
ЮАО
ЮЗАО
ЗАО
7%
13%
СЗАО
САО
11%
СВАО
24%
Важной
особенностью
в
строительстве
новостроек
является
реализация
парковочных мест. Несмотря на то, что ни один проект жилого дома в черте Москвы
сегодня не может быть принят без запланированного подземного гаража, многие попрежнему оставляют свои транспортные средства во дворах. Это объясняется высокой
стоимостью машиноместа - в среднем 60 тыс. долларов США. В центре эта сумма доходит
и до 100 тыс. долларов США, но там жилье приобретают очень состоятельные люди. На
окраине же, где парковочное место можно купить за 30 тыс. долларов США, подземные
гаражи пустуют. Часто получается так, что все квартиры в жилом комплексе проданы, а
машиноместа реализуются с трудом.
34
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Территориальная дифференциация
средневзвешенной удельной цены предложения в
новостройках Москвы в 2006 г., долл./кв.м.
11396
4468
СВАО
4387
САО
ЮАО
4147
СЗАО
ЮВАО
5479
ЗАО
3128
3536
ЮЗАО
3463
ВАО
5065
ЦАО
12000
11000
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
Вопрос сроков стабилизации цен на московском рынке жилья и периода их
корректировки вниз полностью зависит от сроков восстановления объемов предложения
на рынке новостроек. В 3 кв. 2006 г. появилась тенденция увеличения объема
выставляемых на продажу объектов, чему способствуют и законодательные инициативы
власти - в третьем чтении Госдумой приняты поправки в Градостроительный кодекс РФ,
снимающие ряд административных барьеров при реализации национального проекта
«Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Одновременно отмечается не
просто снижение ажиотажного спроса, а возврат его на уровень показателей,
зафиксированных в периоды стабильного рынка. Итак, есть все признаки того, что рынок
исчерпал возможности дальнейшего роста цен, и темпы ежемесячного прироста в
ближайшие месяцы не превысят 1-1,5%.
Средневзвешенная цена предложения новостроек
Москвы по категориям объектов в 2006 г.,
долл./кв.м.
14470
14000
12000
10000
8000
6000
5566
3198
4000
2728
2000
0
Монолит
Панель
Кирпич
Коттедж
35
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Исследование объемов строительства участников рынка показало, что на территории
г. Москвы по состоянию на 2006 г. действовало 297 Заказчиков-Застройщиков
строительства жилых объектов с объявленным сроком ввода 2005 – 2010 г.г. Явным
лидером, как и в предыдущие отчетные периоды, является «Главмосстрой». На счет
данной организации приходится 1,1 млн. кв.м. строящегося жилья. На втором месте по
количеству объектов и по суммарной площади квартир следует ДСК1.
Рейтинг девелоперов по количеству построенного
жилья , млн. кв.м.
30
25,5
25
20
10
6,1
6
ДИПС
12,6
ПСК СУ 155
13,4
15
5
Москапстрой
ДСК 1
Главмосстрой
0
Главмосстрой
За полвека Главмосстроем введено около 150 млн. м2 площадей примерно три четверти того жилищного фонда, которым располагает
сегодня столица. Современный Главмосстрой - это открытое акционерное
общество - холдинг, представляющий собой сбалансированную систему
организаций различного профиля, позволяющую реализовывать проекты от
инвестирования и проектирования до строительства и эксплуатации построенных
объектов. Являясь исполнителем программы правительства Москвы по строительству
жилья и многих других объектов, Главмосстрой обладает всеми необходимыми ресурсами
для осуществления архитектурных проектов любой сложности. Чтобы обеспечить свой
вклад во все возрастающую программу московского жилищного строительства,
Главмосстрой способен производить до 1 млн. кв.м. общей площади жилья в год.
Направление деятельности:
 весь комплекс строительно-монтажных работ;
 отделочные работы;
36
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
 электро-монтажные работы;
 сантехнические и специальные работы под «ключ»;
 дальнейшая эксплуатация сданных объектов.
Реализованные проекты: Кремлевский Дворец съездов, гостиница "Россия" и
гостиничный комплекс "Измайлово", цирк на просп. Вернадского, Детский музыкальный
театр им. Н. Сац, Онкологический и Кардиологический центры, МХАТ, здание бывшего
СЭВа, палаты Свято-Данилова монастыря; реконструкция Третьяковской галереи и
многое другое. Возведены жилые микрорайоны в Крюково, Митино, Жулебино, НовоКосино, Марьинском парке, Южном и Северном Бутово с полной инфраструктурой и
сдачей "под ключ".
"Домостроительный комбинат №1"
"Домостроительный комбинат №1", основанный в 1961 году,
уже более 40 лет является крупнейшим в России предприятием по
строительству жилых домов, строящим более 1 млн. кв. м. жилья в
Москве. ДСК-1 - гарант надежности и высокого качества. За многие
годы работы комбинат не имел ни одного случая срыва сроков ввода дома в
эксплуатацию. В настоящее время продолжительность монтажа 17-тиэтажного жилого
дома составляет 3 месяца. В составе ДСК-1:
 Краснопресненский завод ЖБКОсновное производство: наружные стеновые
панели, лифтовые шахты, панели кровли, эркеры домов серии П-44Т.
 Ростокинский завод ЖБК:
Основное производство: внутренние стеновые панели, лестничные марши и
площадки, плиты лоджий.
 Тушинский завод ЖБК:
Основное производство: панели перекрытий, ограждения лоджий и балконов.
 Хорошевский завод ЖБИ:
Основное производство: объемные санитарно-технические кабины,
вентиляционные блоки, блоки инженерных коммуникаций, товарная арматура,
закладные детали.
 Управление подготовки строительного производства и инвестиций:
Основная задача – формирование текущих и перспективных строительных и
инвестиционных программ.
 Управление производственно-технологической комплектации:
Основная задача – обеспечение заводов и строительных площадок комбината
материалами и оборудованием в полном объеме.
 Проектно конструкторское и технологическое управление ДСК-1.
 ООО «Фрам Виндоуз ДСК-1»
37
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
 ЗАО
«Монолитфундаментстрой»
 ООО «БРААС ДСК-1», Специализированное управление № 213 ОАО ДСК1. Отделка и ремонт.
Направление деятельности:
 Проектирование и строительство;
 Инвестиционная деятельность.
Реализованные проекты:
 К-7
(1961-1968 гг.) - первые пятиэтажные дома от ДСК-1, решали острую
социальную проблему - расселение коммунальных квартир. Всего было построено
2889 тыс. квадратных метров.
 МТ-300
(1965-1968 гг.) - модифицированные пятиэтажные дома,
обладающие лучшими эксплуатационными и техническими свойствами. Всего
было построено 261 тыс. квадратных метров.
(1965 - 1984 гг.) - знаменитые девятиэтажные дома, которые обладали
лучшими планировками и отличались различным цветом фасадов. Одни из самых
распространенных в прошлом серий домов в Москве. Всего было построено 14164
тыс. квадратных метров.
 II-40
 П-42/16,
П-43/16 (1975 - 1985 гг.) - высотки, которые ознаменовали собой
новый этап панельного домостроения в Москве. Увеличены квартиры, высота
потолков, площади кухонь. Значительно улучшены эксплуатационные
характеристики. Всего было построено 1599 тыс. квадратных метров.
 П-44/17
(1979 - 2000 гг.) - самый популярный в недавнем прошлом 17-ти
этажный дом. По своим характеристикам соответствует современному уровню.
Всего было построено 18814 тыс. квадратных метров.
 П-44Т
(1998 г – настоящее время) - дом, который практически стер различия
между монолитно-кирпичными домами D-класса и панельным домостроением.
Ознаменовал собой начало нового периода индустриального домостроения в
Москве.
ЗАО «СУ-155»
ЗАО «СУ-155» — крупная корпоративная структура федерального уровня,
которая является членом Торгово-промышленной палаты Российской
Федерации. Инвестиционно-строительная группа компаний СУ-155 входит в
пятерку крупнейших строительных компаний России и занимает более 20
процентов московского рынка жилищного строительства. Сегодня в столице каждый
пятый дом, каждая девятая новая школа возводятся предприятиями СУ-155. Доля СУ-155
38
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
в общем объеме инвестиций в столичный строительный комплекс составляет 25–30%.
Компания является работает в сфере строительства более 50 лет.
Направление деятельности:

cтроительство объектов жилья и соцкультбыта «под ключ»;

оформление земельных участков под строительство;

проектные работы;

производство строительных материалов и конструкций;

производство башенных кранов, кран-балок;

устройство нулевых циклов;

строительно-монтажные работы (монолитное и панельное

домостроение);

благоустройство территорий;

отделочные работы;









полную комплектацию объектов;
производство, поставку и установку лифтового оборудования;
транспортные услуги
ремонт и обслуживание автотранспортных средств и спецтехники,
землеройные и сваебойные работы;
устройство инженерии и телекоммуникаций;
остекление лоджий, балконов;
монтаж лифтового оборудования;
реализацию и эксплуатацию жилого и нежилого фонда.
Реализованные проекты: «Три капитана», «Красногорье», «Новая трехгорка»,
«Балашиха-парк», дома различных типовых серий в Нагатино, Серпухове, Кожухово,
Щелково, Химках.
4.1.4. Анализ цен/арендных ставок. Прогноз динамики цен/ставок аренды на
момент выхода объекта на рынок.
За 9 месяцев 2006 года московские квартиры подорожали на 73%, т.е. рост цен
составлял примерно по 7%-8% в месяц, постепенно снижаясь к осени. В 2000-2005 гг. рост
цен на жилье не превышал 30 – 40% в год, при этом, активный рост цен обычно длится 6-9
месяцев, а нынешний «взлет» рынка продолжается уже более года, причем весной 2006 г.
был отмечен абсолютный рекорд роста цен – более 10% в месяц, снизившийся к середине
лета до 5% в месяц. Рекордные ценовые показатели установились на фоне двойного
сокращения объемов предложения по сравнению с тем же периодом прошлого года, при
39
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
этом сам объем имеет колебательный характер без резкого увеличения количества
предложений.
Повышение цен на недвижимость определяется простой совокупностью
факторов:
 Замораживанием ряда проектов под влиянием неадекватных норм и
требований со стороны правительства Москвы, а также налагаемыми штрафными
санкциями;
 Увеличение затрат при выводе проекта на стройплощадку, повышение цен
на строительные материалы, подключение к городским коммуникациям;
 Несовершенством законодательства;
 Трудоемкой процедурой получения разрешительных документов, на
«согласование» которых уходит до 7 - 8% от общего бюджета проекта;
 Ажиотажный спрос на жилье.
В среднем по Москве стоимость квадратного метра в домах-новостройках экономкласса составляет 3500$, бизнес-класса - 4500$, «элиты» - 10000$.
Ежемесячный темп роста цен на жилье в Москве в
2006 г.,%
12,0
10,0
9,8
8,7
8,0
6,4
5,8
6,0
4,8
3,5
4,0
2,0
0,0
Апрель
М ай
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
С конца весны темпы роста цен на московское жилье стали постепенно сокращаться.
Однако заметный перелом произошел только в середине осени: – темпы удорожания
квартир сократились до менее полпроцента в неделю, заметно вырос объем предложения
на вторичном рынке, а также все участники рынка отметили окончание периода
ажиотажного спроса. Сейчас рынок входит в стадию стабилизации, которая продлится как
минимум до весны 2007 года.
40
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
На московском рынке недвижимости октябрь оказался переломным месяцем. К
концу октября темпы роста цен упали как минимум вдвое. Более того, сейчас уже можно с
уверенностью утверждать – рост цен фактически остановился, а формальный прирост,
который пока еще отражает статистика, носит уже скорее остаточный характер. Однако
если в октябре ситуация еще выглядела неоднозначной и статистика показывала немалый
остаточный прирост ценовых показателей, то в ноябре все цифры встали на свои места.
По итогам ноября средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья
Москвы составила 5238 $/кв. м +8,3% (с учетом элитных объектов). Прирост к октябрю
+1,4 % статистически не значим. Без учета элитных объектов средневзвешенная цена
предложения домов-новостроек в Москве составила 4585 $/ кв. м или 5,8%. Доля элитных
объектов в общей выборке – 10,9% от числа домов и 6,9% суммарной площади квартир.
Средневзвешенная цена предложения элитных объектов в ноябре составляет 14451 $/ кв.
м +9,9%. Ее изменение к октябрю также находится в пределах погрешности. Самая
высокая средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья в Москве в
ноябре 2006 г. зафиксирована, как и в предыдущие периоды, в ЦАО (11396 $/кв.м
+12,8%). Максимальный показатель традиционно отмечен в категории реконструируемых
кирпичных домов (14470 $/кв.м +26,6%).
В ноябре проявился и другой не менее важный признак перехода рынка в стадию
стабилизации. В период ажиотажа быстрее всего дорожает сегмент менее качественного,
но наиболее востребованного «недорогого» жилья. В условиях стабилизации или
стагнации рынка ситуация меняется на противоположную: – низкокачественное жилье
может даже «просесть» по цене, в то время как сегмент более качественного или
«дорогого» жилья несмотря ни на что продолжает дорожать. Приведенные статистические
данные позволяют сделать некоторые выводы: в отличие от периода ажиотажного роста
цен весной, в летние месяцы наиболее ликвидное, «дешевое» жилье» ушло из лидеров
роста, а дорогие сегменты пока не стали лидером, что было бы характерно для периода
стабилизации рынка. Рынок застыл в точке неустойчивого ожидания; появились слабые
признаки стабилизации рынка, но они пока не получили заметного развития.
Именно в ноябре на московском рынке жилья отчетливо проявилась подобная
картина. В отличие от предыдущих месяцев, в ноябре более-менее заметный прирост цен
наблюдался на квартиры в современных монолитных и монолитно-кирпичных домах,
качественных кирпичных домах советского периода, «сталинских» домах. При этом
повышение цен на квартиры в пятиэтажках, а также большинстве панельных домов
оказался существенно ниже, более того в течение двух последних недель ноября рост
показателей на эти категории жилья фактически остановился.
Среднее значение индекса стоимости в ноябре составило 4.145$ за квадратный метр,
что превысило аналогичный средний показатель за октябрь на 2,3%. Среднемесячные
индексы отражают прирост цен на жилье с середины одного месяца до середины
следующего. Если же ориентироваться не на среднемесячные, а на более оперативные
41
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
еженедельные индексы, то прирост цен за ноябрь (с 30 октября по 30 ноября) еще меньше
– всего 1,3%. Более того, к концу ноября повышение общегородского индекса стоимости
жилья в Москве практически прекратилось (величина пророста снизилась до 0,2%-0,3% в
неделю, что соответствует примерно 1% в месяц).
Индексы стоимости жилья по округам
Москвы, $ за кв.м.
Н
оябрь
2006 г.
Ок
тябрь
2006 г.
56
2,8
Центральный
18
Юго-западный
%
47
66
Западный
2,8
%
45
02
Северо-западный
2,0
%
41
83
Северный
2,3
%
41
72
Северо-восточный
2,3
%
39
62
Восточный
2,2
%
39
10
Южный
2,2
%
38
24
Юго-восточный
2,4
%
36
42
За МКАД
1,9
%
35
79
2,4
%
Аналогичная ситуация наблюдается и в разрезе комнатности квартир. Так, в ноябре
трех-, четырех- и более комнатные квартиры опередили традиционных лидеров роста –
одно- и двухкомнатные квартиры. Однокомнатные квартиры подорожали за месяц на
4,4%, двухкомнатные – на 5%, трехкомнатные – на 4,9%, четырех-и многокомнатные
квартиры поднялись в цене на 6,1%. Другими словами, в ноябре рост средних показателей
по рынку оказался во многом обусловленным сегментом «дорогого» жилья, квартирами,
которые можно отнести к бизнес-классу. При этом рост цен на типовое жилье,
относящееся к эконом-классу, фактически остановился Рост цен на квартиры приводит к
уменьшению количества покупателей квартир в геометрической прогрессии. Например,
42
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
рост цен на квартиры на 10% уменьшает количество покупателей примерно вдвое, на 20%
- в 4 раза, на 30% - 8 раз и т.д. Аналогично, если объем квартир уменьшается вдвое, то его
можно продавать на 10% дороже обычного, вчетверо – на 20% и т.д. Эта зависимость,
характерная для продажи больших микрорайонов нового жилья, похоже, подтвердилась за
последний год в рамках всей Москвы. Сокращение количества реальных покупателей
квартир примерно 10 раз приводит к дополнительному подорожанию квартир на 30%35%.
Уровень цен на жилье в Москве вышел как раз на тот рубеж, за которым даже
представители среднего класса (доход порядка 2000$ на человека в месяц) уже не могут
купить квартиру даже с помощью ипотеки. При нынешних ценах на квартиры в Москве
стало достаточно проблематично подобрать на эту сумму даже хорошую однокомнатную
квартиру, разве что в районе за МКАД, не говоря уже о двухкомнатной квартире.
Текущий астрономический уровень цен на жилье в Москве – результат доступной
ипотеки. И хотя сейчас ипотечных сделок на московском рынке сравнительно немного
(порядка 5%-10%) это связано лишь с тем, что ипотечные покупатели просто не успевали
подобрать и оформить покупку в условиях быстроменяющихся цен. Но именно огромный
потенциальный спрос, основанный на возможности получить кредит на квартиру, привел
к двукратному скачку цен на жилье в столице в условиях ограниченного предложения.
Более того, рост цен остановился именно тогда, когда основная масса ипотечных
покупателей оказалась не способной угнаться за ценами.
Исходя из этого, получается, что достаточно ценам на жилье постоять на месте
несколько месяцев или полгода и ипотечный спрос снова начнет подталкивать их вверх.
За это время часть потенциальных покупателей увеличит свои накопления на
первоначальный взнос, а также в условиях экономически благоприятной обстановки
могут улучшиться условия по ипотеке, в результате чего часть людей снова постарается
догнать цены на квартиры с помощью кредита. Достаточно очевидно, что в сложившихся
условиях к существенному снижению цен может привести только заметное увеличение
объемов строительства жилья. Если же этого не произойдет, то доступная ипотека будет
создавать для покупателей замкнутый круг, подталкивая цены на квартиры все выше и
выше.
В ближайшей перспективе (до конца этого года, в начале следующего)
существенного снижения цен на жилье не произойдет. Могут корректироваться вниз цены
отдельных квартир, нынешняя стоимость которых назначалась продавцами исходя из
предположений о дальнейшем росте цен, и является завышенной: – таких квартир немало
и в новостройках и на вторичном рынке. Не исключена коррекция вниз цен на избыточно
подорожавшие в период ажиотажа низкокачественные квартиры (жилье в пятиэтажках,
панельных домах, старых домах, квартиры в плохих районах и т.п.). Также следует
ожидать преференций покупателям со стороны застройщиков в виде предновогодних
43
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
скидок, подарков и рассрочек, так как застройщикам необходим постоянный поток
средств для финансирования своей деятельности.
Тем не менее, все подобные корректировки цен в сторону снижения вряд ли выйдут
за рамки 10%-15%, что, в общем-то, тоже немало в абсолютном выражении. Если же
говорить о рынке в целом, развитие ситуации до весны 2007 года будет очень напоминать
вторую половину 2004 года в период стагнации рынка. Одни квартиры, выставленные
изначально по завышенным ценам, будут испытывать корректировку вниз, сегмент
качественного жилья, несмотря ни на что, все равно будет немножко дорожать, основная
масса квартир – предлагаться по зафиксированной цене с возможностью торга под
конкретного покупателя. В этих условиях среднерыночные показатели будут слегка
колебаться возле примерно постоянного значения, создавая иллюзию стабильности,
однако при детальном рассмотрении рынок будет испытывать серьезное «бурление» и
дифференциацию.
Большая ясность в отношении среднесрочных перспектив московского рынка
недвижимости появится не ранее начала 2007 года, и будет зависеть не столько от
рыночных закономерностей, сколько от политического курса, мер в отношении проекта
«Доступное жилье», изменений в законодательстве, а также от макроэкономики.
На ближайшие два-три года падение цен на жилую недвижимость не предвидится. В
ближайшие два-три года прогнозируется рост цен на 15-20% в год.
4.1.5. Потенциал рынка. Расхождение структуры спроса и предложения.
На основе анализа спроса и предложения, в состоянии рынка жилой недвижимости
Москвы можно отметить относительную стабилизацию, которая сопровождается
тенденцией увеличения объема выставляемых на продажу объектов и возвратом спроса на
уровень показателей, зафиксированных в периоды стабильного рынка. Однако сейчас
говорить о стагнации рынка в целом рано.
Основные тенденции, характеризовавшие рынок жилья в Москве в этом году –
постоянный рост цен, высокий спрос на жилье в условиях дефицита предложения.
Снижение курса доллара стало дополнительным фактором, толкающим стоимость
недвижимости вверх. С увеличением стоимости квартир, в течение года постепенно падал
спрос, однако объем предложения тоже уменьшался. Ввиду сложившихся условий, росло
количество инвестиционных сделок – квартиры приобретаются с целью дальнейшей
перепродажи. Уменьшение предложения произошло, в основном, за счет жилья класса
«бизнес» и «эконом». Еще один немаловажный момент заключается в том, что
определенную часть возводимого жилья экономкласса изымают для городских
социальных программ.
Подорожание, в частности, спровоцировано сокращением объемов вводимых в строй
домов, на это отчасти повлияло ужесточение законодательства и принятие закона о
долевом строительстве. На текущий момент Госдумой приняты поправки к этому закону,
44
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
и в целом нововведения выглядят благоприятно для застройщиков: предложено
уменьшить штрафные санкции за неисполнение сторонами обязательств по договору,
отменить солидарную ответственность банков и кредитуемых ими застройщиков. Данные
поправки имеют отношение только к застройщикам, но на интересах покупателей это
никак не отражается.
Многие компании удерживают жилье сейчас, выставляя на продажу неликвидные
квартиры, чтобы сбыть объект позже по более выгодной цене. На рынок выводят ровно
столько квартир, сколько необходимо средств для покрытия текущих финансовых
расходов. Определенное влияние на объемы спроса и ценообразования оказывает ипотека,
объем таких сделок составляет порядка 7%, однако их доля в дальнейшем будет расти,
чему способствует динамика развития ипотеки. Сегодня рынок ипотечного кредитования
характеризуется крайне высокой активностью, растущей конкуренцией между банками,
увеличением объема выданных кредитов и ассортимента программ.
По состоянию на ноябрь 2006 года, отмечается прирост цен на 1-1,5%, что означает,
что рынок исчерпал возможности дальнейшего роста цен. Объективно рост цен не
выгоден ни застройщикам, ни риэлторам, ни властям. Срываются не только сделки, но и
планы городской администрации относительно обеспечения квартирами льготных
категорий граждан. Говоря о перспективах развития рынка, следует понимать, что
стабилизировать сложившуюся ситуацию сможет лишь вывод на рынок большого числа
объектов, чтобы удовлетворить спрос. Во многом дальнейший потенциал рынка зависит
от действий властей.
45
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
4.2 Рынок офисной недвижимости
4.2.1. Общая характеристика рынка
На рынке офисной недвижимости наблюдаются повышательные тенденции.
Благоприятствует этому увеличение спроса на объекты категории А и В, так как при
большом количестве заявленных проектов реальный рост предложения не удовлетворяет
растущий спрос.
С недавнего времени все отчетливее ощущается нехватка земли, рынок офисной
недвижимости начинает постепенно смещаться за пределы четвертого транспортного
кольца. Эти территории достаточно перспективны: здесь имеются в наличии свободные
участки земли, а планы правительства Москвы по строительству дорожных развязок и
ЧТК обеспечат будущим офисным комплексам и бизнес-паркам хорошую транспортную
инфраструктуру.
Продолжает развиваться тенденция децентрализации, это связано с принятием
соответствующего решения правительством Москвы о вытеснении офисных центров за
пределы Садового кольца. Уже с 2007 года офисные центры перестанут появляться в
центре Москвы, а их место должны будут занять недорогие гостиницы, жилье и
апартаменты.
Перспектива освоения этих земель привела к увеличению средней площади
проектов: от 30 до 40 тыс. кв.м. Такому росту метража поспособствовал и тот факт, что в
районе будущего ЧТК находится множество производственных территорий, обладающих
неплохими инфраструктурными мощностями. Данное обстоятельство актуализировало
интерес инвесторов к редевелопменту производственных площадок. Как результат,
появились проекты «Большой Сити», «Нагатино i-Лэнд», «Метрополис» и др. Яркой
иллюстрацией тенденции децентрализации является многофункциональный гостинично офисный комплекс «Милан» на Каширском шоссе. Близость к аэропорту «Домодедово»,
хорошая транспортная доступность и высокое качество проекта являются факторами,
обуславливающими высокий интерес к комплексу среди российских и западных
компаний.
На все выше перечисленные обстоятельства рынок офисной недвижимости
отреагировал ажиотажным ростом цен. Интересно, что темпы роста цен на офисную
недвижимость оказался существенно выше, чем рост арендных ставок. Как следствие,
сроки окупаемости офисной недвижимости (при ее покупке на рынке) увеличились с 5,56,5 до 8,5-9 лет.
Формируются новые районы офисной активности, активно осваиваются югозападное и западное направления. Можно предположить, что наиболее привлекательным
форматом станут бизнес-парки невысокой этажности, объединенные общей концепцией и
управляющей компанией. Сегодня в Москве заявлено около десяти подобных проектов
46
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
общей площадью около 640000 кв.м., самые известные – «Крылатские холмы»,
«Гринвуд», «Сетунь-Хиллз», «ИКЕА Бизнес-Парк», «Мякининская пойма», «Нагатинская
пойма». В ближайшее время ожидается увеличение таких проектов. Ставки аренды на
офисные помещения также продолжают расти.
4.2.2. Анализ спроса: структура и потенциал
Рынок офисов Москвы находится на пике своего развития. Москва – экономический
и финансовый центр Российской Федерации. Здесь зарегистрировано 50% российских
финансовых организаций и сосредоточены 84% активов банковского сектора. Штабквартиры крупнейших российских корпораций, головные представительства
транснациональных компаний, федеральные и региональные органы власти расположены
в Москве. Более трети занятого населения Москвы (2,5-3,0 млн. человек) является
офисными работникам.
За три квартала 2006 г. консультанты зафиксировали рекордное поглощение
офисных площадей класса А и В — около 1 млн кв. м. Общий объем заключенных сделок
за 3-й квартал составил 300 000 кв.м, что стало несколько ниже показателя 2-го квартала
текущего года, когда общий объем заключенных сделок насчитывал 390 000 кв.м.
47
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Распределение заключенных сделок по территории
Москвы
25%
Центр
Центр>ТТК
Москва-Сити
ТТК>МКАД
27%
39%
9%
Незначительное снижение активности на рынке связано с периодом отпусков,
приходящимся на 3-й квартал. На большую часть офисных помещений были заключены
предварительные договоры аренды. В существующих зданиях в основном заключались
сделки по продлению договоров аренды и по аренде дополнительных площадей.
По-прежнему отмечается нехватка офисных площадей класса А и В. По данным
Vesco Realty, исходя из общего количества поступивших за 2006 г. заявок (более чем 500
заявок), 60% заявок приходится на помещения класса А, 35% - класс В, и всего 5% на
класс С.
Структура спроса на бизнес-центры по классам
5%
60%
Класс А
Класс В
Класс С
35%
Что касается предпочтений по размеру помещения, лидируют помещения площадью
50 - 250 кв.м., спрос на которые составляет 55% от общего количества заявок,
поступивших в Vesco Realty за три квартала 2006 г. Меньшей популярностью пользуются
помещения, находящиеся в диапазоне 250 – 500 кв.м., на их долю приходится 27% заявок.
48
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Большие помещения пользуются наименьшим интересом у клиентов, на них приходится
13% и 5% заявок соответственно.
Структура спроса на офисные площади по размеру
помещения, кв.м.
55%
5%
50 - 250 кв.м.
250 - 500 кв.м.
500 - 1000 кв.м.
13%
1000 - 3000 кв.м
27%
Число форвардных сделок стало превалировать в общей структуре спроса, что
свидетельствует о недостатке предложения качественных площадей. Заранее офисы
предпочитают снимать в основном международные компании. Все больше внимания
арендаторами и, как следствие, девелоперами уделяется качеству предлагаемых
помещений.
За период 3-го квартала текущего года не было отмечено роста объема заключенных
сделок. Предварительные договоры составили 36% от общего объема сделок по аренде,
крупнейшей подобной сделкой стал предварительный договор аренды одного из строений
офисного комплекса White Square площадью 29 000 кв.м компанией Deloitte & Touche.
Значительная доля договоров предварительной аренды приходится на помещения в
строящейся третьей очереди Башни на Набережной, где на данный момент заключены
договоры аренды на 20 000 кв.м офисных площадей, что составляет около 20%
арендуемой площади здания. На помещения в Северной Башне, которая также строится в
районе Москва Сити, был заключен первый договор предварительной аренды компанией
A+Development.
При наличии большого количества потенциальных инвесторов, проектов,
обеспечивающих хорошую прибыльность, существенно ниже. Поэтому требования
инвесторов к доходности объектов снизились с 18-20% до 13-15% годовых.
Ситуация на рынке купли-продажи офисных площадей во многом объясняется
избытком денежной ликвидности в стране, которое ищет себе новое применение.
Поскольку список инвестиционных возможностей расширяется очень медленно, рост
спроса на объекты инвестирования привел к существенному повышению цен,
запрашиваемых собственниками объектов.
49
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
4.2.3. Анализ предложения
Общий объем офисных площадей всех типов оценивается в размере 30 млн. кв. м. В
конце 2006 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А сократился по
сравнению началом года и составил 1,8%; в зданиях класса В средний уровень вакантных
помещений остался неизменным — 4%.
Распределение офисных площадей Москвы по типам
18%
Бизнес-центры класса А и В
27%
Административные здания
класса С
15%
Некоммерческие площади
Встроенные помещения
40%
За 9 месяцев 2006 г. было введено в эксплуатацию порядка 500000 кв.м. офисных
площадей класса «А» и «В», в том числе введенная в эксплуатацию площадь бизнесцентров класса А составила 159 000 кв. м. Более чем 80% из этих площадей расположены
за пределами центральной зоны деловой активности (за пределами Садового Кольца).
Наметившуюся тенденцию децентрализации наглядно отображает нижеприведенная
диаграмма:
Структура предложения по объему введенных площадей
за 3 кв. 2006 г.
18%
Объм введенных офисных
площадей в ЦАО
Объем введенных офисных
площадей за пределами
Садового кольца
82%
50
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Зона за пределами Третьего Транспортного Кольца стала рекордсменом среди
удаленных от центра районов, где было введено в эксплуатацию около 60% площадей от
общего введенного объема. По итогам 2006 года ожидается ввод в эксплуатацию порядка
780 тыс. кв. м офисных площадей. Крупнейшими объектами, вышедшими на рынок в
данной зоне, стали:
• Новосущевский бизнес-центр (26 000 кв.м)
• Бизнес-центр на ул. Кржижановского, 14, первая фаза (9 800 кв.м)
• Юнион Центр на Рязанском проспекте (8 000 кв.м)
• Орбита Технопарк, вторая фаза (6 000 кв.м)
По объему офисных площадей Москвы традиционно лидирует ЦАО, лидерство
которого особенно заметно в сегменте офисов международного класса. Следует отметить
существенный рост доли западных округов (ЮЗАО, ЗАО, СЗАО) в объемах нового
строительства офисных площадей.
Исходя из приведенных выше данных мы можем полагать, что московский рынок
офисных площадей приближается по своему уровню к развитым рынкам и масштабы
рынка становятся сопоставимыми с размерами города. По 900 и 1100 тыс. кв. м. будут
введены в строй в 2007 и 2008 годах, соответственно. При сохранении существующих
темпов строительства, объем офисных площадей класса «А» и «В» удвоится уже к 2010
году.
Основой для анализа игроков рынка – компаний девелоперов служил рейтинг
девелоперских компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости Москвы.
Рейтинг учитывает объем построенного жилья в кв.м., который разграничивается на
объем реализованных проектов и объем проектов в стадии строительства.
Рейтинг девелоперов по количеству построенных
объектов, тыс. кв. м.
200000
171715
180000
160000
140000
133700
96252
120000
99024
100000
95050
80000
60000
40000
20000
0
АЛМ
M irax Group Глав УпДК Капитал БЦ
девелопмент
Хорус
Капитал
51
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Направление деятельности:
4.2.4. Анализ цен/арендных ставок. Прогноз динамики цен/ставок аренды на
момент выхода объекта на рынок.
В 2006 году продолжилась тенденция к понижению уровня вакантных площадей, что
повлекло за собой рост арендных ставок. Средний уровень арендных ставок на офисные
помещения вырос за 9 месяцев 2006 года на 5-7%. Рост цен продаж офисной
недвижимости составил за 9 месяцев 2006 года около 40-45%.
При этом максимальные ставки аренды на лучшие помещения расположенные в
центре города выросли более существенно, достигнув диапазона в 900-1100 долл./кв. м в
год. Арендные ставки на автономные офисы (встроено-пристроенные помещения)
выросли на 12,6%, достигнув диапазона 410-450 долл./кв. м в год.
Динамика роста цен на офисные площади в 2006 году
37663885
34233654
2984
4738
4165
3807
39354080
3171
1 кв. 2006
2763
2 кв. 2006
средний
показатель по
рынку
автономные
офисы
администартивные
здания
3 кв. 2006
бизнес-центры
5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
Цены продаж на офисы международного стандарта на сентябрь 2006 года
составили:
Конец 2005 года Ноябрь 2006
года
Темп прироста
Класс А
3 500 – 6
000 долл./кв. м
4200-8000
долл./кв. м
25-30%
Класс В
2200-3500
долл./кв. м
3000-4500
долл./кв. м
35-40%
В течение 3-го квартала ставки аренды на офисные помещения класса А повысились
и в среднем составили $750/кв.м/год, не включая НДС и эксплутационные расходы. К
концу года возможен дальнейший рост ставок аренды на 3-5%. Это связано с
прогнозируемым увеличением активности арендаторов, которые до конца года планируют
решить вопросы, связанные с арендой офисных помещений.
По арендным ставкам ситуация следующая:
52
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Конец 2005 года
Ноябрь 2006
Темп прироста
года
Класс А
570-680
600-750
долл./кв. м в год долл./кв. м в год
Класс В
420-550
долл./кв. м в год
460-580
долл./кв. м
5-10%
5,5-9,5%
Динамика арендных ставок на офисные площади,
долл. за кв.м. в год
800
680
700
580
500
510
490
440
360
420
400
620
600
600
400
380
Класс А: $ 600-750 за кв.м.
Класс В: $460-580 за кв.м.
300
Класс С: $330-450 за кв.м.
300
200
100
0
2003
2004
2005
2006
Следует отметить, что в условиях повышенного спроса на инвестиционные покупки
разрыв цен между классом «В» и «С» стал минимальным. Наибольший темп прироста цен
(63,1% за 9 месяцев 2006 года) наблюдался по категории автономных офисов (встроено
пристроенные помещения в жилых домах), что связано как с объективной нехваткой
данных помещений на рынке, так и с их небольшим размером.
Динамика цен на офисную недвижимость, долл.
5700
6000
5000
4600
4200
4000
3800
3300
2800
3000
Класс А
3000
Класс В
2100
2000
1000
0
2003
2004
2005
2006
53
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
4.2.5. Потенциал рынка. Расхождение структуры спроса и предложения
Как показывает анализ структуры спроса и предложения, в настоящее время на
рынке коммерческой недвижимости спрос превалирует над предложением. Ситуация с
уровнем вакантных площадей класса «А» и «В» практически не изменилась с начала года.
Дефицит вакантных площадей и насыщенность рынка центральной части города не
позволяют вводить здесь большое количество площадей класса «А» и «В». А в связи с
введением постановления правительства Москвы о вытеснении офисных комплексов за
пределы Садового кольца, можно полагать, что в ближайшем будущем наиболее
востребованными объектами станут офисные центры, расположенные вне ЦАО. В
настоящее время центр Москвы значительно уступает окраинам по количеству офисных
площадей. Эта тенденция обусловлена рядом факторов:
 Стремление к снижению бизнес-расходов: более низкая стоимость земли
обуславливает более низкую арендую ставку.
 Более просторные планировки этажей, по сравнению с предложениями
офисных зданий в центре.
 Фактор транспортной доступности.
Самым востребованным районом остается по-прежнему район в пределах Садового
– Третьего транспортного кольца. Но в I полугодии 2006 года за счет децентрализации и
высоких арендных ставок спрос снизился на 7%. Во II полугодии ситуация координально
не изменилась, однако спрос на площади класса «А» и «В» в пределах от Третьего
Транспортного кольца до Московской кольцевой автодороги несколько возрос.
По сравнению с 2005 г. спрос на такие площади увеличился на 19%. Такой спрос
обеспечивают большое количество небольших предприятий и частных компаний, число
которых в значительной мере превышает количество крупных организаций. Основную
долю спроса по-прежнему составляют бизнес-центры класса «В», ввиду более низкого
уровня арендных ставок. Структура спроса на площади класса «А» и «В» по сферам
деятельности предприятий также существенно не изменилась с начала 2006 года.
Что касается арендных ставок, то в первом полугодии их рост продолжился.
54
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
4.3. Рынок гостиничной недвижимости
4.3.1. Общая характеристика рынка.
В гостиничном секторе сохраняются тенденции развития последних двух лет,
выраженные в неудовлетворительном объеме предложения верхнего и бюджетного
ценового сегмента. Это связано с закрытием некоторых крупных объектов на
реконструкцию. Дефицит гостиничных мест провоцирует рост цен на гостиничные
услуги. Реализация проектов реконструкции и нового строительства гостиниц в Москве не
приведет к восполнению дефицита гостиничных мест, а тем более к насыщению
гостиничного рынка столицы. Возможным следствием реализации имеющихся планов
будет внутренняя перегруппировка рынка: доля верхнего сегмента увеличится при
одновременном сокращении количества номерного фонда в гостиницах среднего и
нижнего сегментов с соответствующим перераспределением конкурентной нагрузки.
Таким образом, острый дефицит номеров в гостиницах эконом-класса сохранится.
Сегодня спрос на гостиницы эконом-класса превышает предложение в 30 раз.
В условиях дефицита гостиничных мест увеличивается конкуренция между отелями
класса 4-5 звезд. Девелоперы по-прежнему предпочитают вкладываться в дорогие
проекты, игнорируя эконом-сегмент. Это продиктовано тем, что наиболее дорогие
гостиницы имеют более короткий срок окупаемости благодаря тому, что на них
сохраняется высокий спрос.
Ввиду возросшей привлекательности офисной и коммерческой недвижимости
заметной тенденцией у девелоперов становится стремление к строительству
многофункциональных комплексов с большими конференц-помещениями. Безусловно,
современный отель с большой площадкой для проведения конференций будет иметь
очень высокую прибыль за счет организации масштабных мероприятий.
Получает распространение практика строительства отелей и «раскрутки» бренда с
целью последующей перепродажи известным сетям. Такая практика уже пришла в Россию
с Запада. Данная тенденция основана на двух обстоятельствах: с одной стороны,
зарубежные компании предпочитают не инвестировать в строительство, а покупать
готовый продукт – здание с инфраструктурой, а с другой – слабость российских брендов,
привлечение которых было бы так же эффективно, как и западных. В настоящее время на
рынке практически нет российских операторов, которые могли бы составить конкуренцию
известным западным брендам.
55
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
4.3.2. Анализ спроса: структура и потенциал
В настоящее время население Москвы превышает 10 млн чел. Экономика города так
же, как и всей страны, в последние годы демонстрирует уверенный рост, а достаточно
стабильная политическая ситуация в стране увеличила интерес к инвестициям со стороны
как российских предпринимателей, так и международных инвесторов.
Уровень заполняемости отелей в Москве достигает и иногда превышает 90%.
Данный показатель обусловлен значительным превышением спроса над предложением. В
первую очередь это касается сегмента недорогих гостиниц. Так, в 2005 году Москва
приняла 3,5 млн. приезжих из стран дальнего зарубежья, а этот показатель был
запланирован на 2007 год, то есть опережение идет на два года. И если гостиничное
хозяйство не будет успевать, есть опасение, что "неудовлетворенный" туристический
поток схлынет, город понесет убытки. Причем стоит учитывать, что 2/3 гостиничных мест
в городе в XX столетии создавались за счет государственных средств. Сейчас для
выполнения намеченной программы используются иные методы - она реализуется за счет
средств инвесторов.
Спрос на услуги гостиничного комплекса выражается в уровне заполняемости
отелей, в Москве он крайне высок ввиду острого дефицита гостиничных мест. Вместе с
тем количество прибывающих в столицу гостей стабильно растет. В основном растет
количество людей, прибывающих в столицу с деловыми целями. При этом существенного
притока туристов не наблюдается, ввиду высокой стоимости проживания в столице.
Структура рынка по потреблению услуг в 2006 г.
28%
1-2 "звезды"
3 "звезды"
33%
39%
4-5 "звезд"
По итогам 2006 года, число туристов из дальнего зарубежья в Москве ожидается на
уровне 3,8 млн человек, а к 2010 году городское правительство уже ориентируется на 5
млн туристов и более.
56
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Поток иностранных граждан, въезжающих в Москву, имеет неоднородный характер,
различаясь как по направляющим рынкам, так и по целям прибытия в столицу. В целом
въездной поток иностранных посетителей формируется двумя основными
составляющими: посетителями из стран СНГ и Дальнего зарубежья. Соотношение между
основными группами, формирующими туристский поток в Москву, показан на диаграмме.
Численность прибывающих в Москву иностранных
граждан, тыс. чел.
3500
3000
Дальнего
зарубежья
2500
2000
1500
1000
СНГ
500
0
2003 г.
2004 г.
2005 г.
2006 г.
Структура въездного потока международных посетителей с сегментацией по цели
поездки представлена на нижеприведенной диаграмме. Сегменты, представленные
гражданами стран СНГ и Дальнего зарубежья, имеют ярко выраженные различия в
мотивации поездок в Москву, что следует учитывать при формировании туристского
предложения на гостинично-туристском рынке столицы.
Численность иностранных граждан по целям
приезда, тыс. чел.
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Деловая
2004 г.
Частная
Туризм
2005 г.
Прочее
2006 г.
57
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Как видно из графика, иностранные граждане путешествуют в столицу, в основном,
с частными целями. Чуть меньше иностранных гостей прибывают с деловыми целями.
Туристский потенциал города привлекает более половины от общего количества
посетителей, относящихся к этой категории.
Численность граждан из стран СНГ по целям приезда в
2006 г.
17%
Деловая
3%
4%
Частная
ПМ Ж, транзит
16%
Туризм
60%
Прочее
Численность граждан из стран дальнего зарубежья по
целям приезда в 2006 г.
40%
Деловая
3%
Частная
ПМ Ж, транзит
Туризм
13%
41%
Прочее
3%
В настоящее время практически круглый год загрузка гостиниц любого класса в
Москве находится на уровне 60-90%, и даже иногда превышает 90%. При этом не менее
востребованными остаются самые дорогие 5-звездные отели, бутик-отели и гостиницы
класса «люкс», где стоимость некоторых номеров достигает 3 тыс. долл. в сутки.
Столь благоприятная ситуация для международных гостиничных операторов еще
один фактор, влияющий на принятие положительного решения о приходе на рынок, а
58
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
также стимул для отечественных инвесторов, планирующих вкладываться в этот вид
бизнеса.
За текущий период среднерыночная заполняемость гостиниц верхнего сегмента
сохранила прошлогоднюю динамику, оставаясь на уровне 70% (2005 год- 70,7%, 2006 год69,7%). Небольшие колебания спроса (1-2%) в основном были связаны с относительной
стабилизацией туристских прибытий с деловой целью и конъюнктурной составляющей
спроса. В тоже время повышение среднерыночного ADR на 17% ( 2005 г .- $235,64, 2006 г
.- $284,87) компенсировал спекулятивные флуктуации спроса. С выходом на рынок ранее
заявленных проектов ожидается стабилизация рыночных показателей по этой категории
средств размещения.
В среднем и бюджетном рыночных сегментах динамика заполняемости продолжила
прошлогодний рост, достигнув среднерыночного уровня за рассматриваемый период в
76,2% ( 2005 г . – 68,6%). По сравнению с прошлым годом увеличение загрузки составило
около 10%.
В целом московский гостиничный рынок в сегментах с наиболее массовым спросом
характеризуется как рынок продавца, что объясняется дефицитом конкурентного
предложения. Это позволяет операторам средств размещения реализовывать свои услуги
по более высоким ценам, минимизируя весь спектр возможных скидок.
Учитывая, что в ближайшей перспективе значительного увеличения предложения
для клиентов чувствительных к ценовой составляющей и качеству услуг в среднем
сегменте не ожидается, действие отмеченных тенденций продолжится.
4.3.3. Анализ предложения
С 2000 года количество гостиниц в Москве увеличивалось, а своеобразный пик
пришелся на 2005 год, когда количество отелей достигло 183. При этом в предыдущие
годы вводилось всего по несколько гостиниц, а только в 2005 г. было введено в строй 12
новых отелей. Однако в перспективе до 2010 года правительство Москвы прогнозирует
значительный рост числа вводимых ежегодно гостиниц.
Общая единовременная вместимость всех гостиниц Москвы составляет около 80
тыс. человек, что ниже зарубежных показателей. Еще меньше в Москве номеров
международного уровня, которые могли бы удовлетворить приезжающих в столицу
иностранцев.
59
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Общее количество гостиниц Москвы, шт.
300
208
200
171
171
2003 г.
2004 г.
183
100
0
2005 г.
2006 г.
В целом в Москве в 2006 году появилось 3800 новых гостиничных мест. Причем
наблюдается увеличение доли трехзвездочных отелей в общем количестве построенных.
Так, из 15 возведенных отелей 10 относятся к этой категории. Наблюдается также острый
дефицит отелей среднего класса – достаточно недорогих, чтобы там мог останавливаться
массовый турист, и с достаточно высоким качеством обслуживания, чтобы турист захотел
еще раз вернуться в этот отель. В целом, на рынке появилось около тысячи новых номеров
так называемого международного уровня. Дефицит доступного предложения по
категориям наиболее массового спроса составляет не менее 1- 1,5 тыс. номеров. Доля
московских отелей, которые по стандартам приближаются к трехзвездочным, составляет
около 60%.
Территориальная дифференциация номерного
фонда по автономным округам, тыс. номеров.
15
11,2
10
8,3
5
5
4,3
2,4
1,9
1,5
1,1
0,34
0
ЦАО
СВАО
ВАО
ЗАО
САО ЮЗАО ЮАО ЮВАО СЗАО
60
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Гостиничный бизнес и туризм стали, пожалуй, единственной отраслью столичной
индустрии, которой городские власти дали существенные льготы для привлечения
инвесторов. В июле 2006 года мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление
правительства "О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного
хозяйства города Москвы" №516-ПП. Согласно этому постановлению, инвестор,
выкупающий участок земли под строительство гостиницы, платит только 50% от ее
стоимости. В период строительства он платит 1% от арендной платы, а первые три года
после завершения строительства - 0,1% от всей стоимости арендных платежей. Причем
инвестор не облагается городской долей, все, что он построит, является его
собственностью; инвестор ничего не платит за присоединение к городским сетям и т.д.
Важно, что эти льготы в полном объеме распространяются именно на гостиницы, которые
строятся за пределами Садового кольца, а это как раз отели трехзвездочной классности.
Правительство также постаралось найти дополнительный ресурс по новым земельным
участкам, потому что отдельные земельные участки на торгах не были проданы: по своим
критериям они не подходили для гостиничных целей. Согласно «Программе развития
туризма в г. Москве на период до 2010 года» к этому времени к нынешним гостиницам
должно добавиться еще 234 отеля, большую часть из которых должны составлять отели
экономичного класса – 2-3 звезды. Предполагается, что введение гостиниц позволит
снизить загруженность действующих, особенно в недорогом сегменте. К 2012 году их
число может увеличиться до 240 тыс. мест. То есть предложение должно удовлетворить
спрос до 2012-2015 года. Но городские власти уже просчитывают далекую перспективу, и
будет приниматься новая программа. На 2025 год, по генеральному плану, в городе
должно быть 500 тыс. гостиничных мест.
Инвесторы и девелоперы отнюдь не стремятся заняться строительством отелей,
рассчитанных на «массового» посетителя. Сейчас намного выгоднее строить в Москве
гостиницы класса 4-5 звезд. По свидетельству гостиничных девелоперов, окупаются такие
отели быстро – в течение 5-7 лет – и обеспечивают своим владельцам сверхприбыли в
условиях острого дефицита гостиничных мест в столице. Гостиницы могут совмещать в
себе массу инфраструктуры: от оздоровительного центра до развлекательного комплекса с
казино. Доходность у подобных проектов также может различаться в несколько раз –
оценивать ее только по доходам от номерного фонда сейчас уже неправильно, так как
бизнес ушел далеко вперед, а отели стали комплексами для оказания услуг. Такая
окупаемость сопоставима по срокам с окупаемостью торговых и бизнес-центров, которые
считаются наиболее доходной коммерческой недвижимостью, поэтому гостиничный
рынок Москвы его участники сейчас называют «золотым».
Гостиницы категории три звезды - это основной костяк недорогого гостиничного
фонда Москвы, на который есть постоянный спрос у туристов, командированных,
участников выставок и конференций.
61
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Гостиницы в Москве категории четыре звезды отличаются более широким спектром
предоставляемых услуг, качеством номеров, обслуживанием и инфраструктурой.
Контингент постояльцев 4-звездных отелей разнообразен: это отечественные и
зарубежные туристы, бизнесмены, сотрудники западных и российских компаний, деятели
науки и искусства, спортсмены.
Гостиницы категории пять звезд относятся к наиболее дорогим гостиничным
комплексам. Нередко это отели, находящиеся под управлением западных компаний,
например, Marriott. Практически все они находятся в центре столицы, отличаются
высокой стоимостью номера и высоким уровнем обслуживания.
Наиболее успешные гостиничные проекты в Москве
В Москве действует ряд успешных гостиничных проектов – отелей класса 4-5 звезд,
которые имеют заполняемость до 90% и более. Номера в этих отелях стоят 200 долл. и
более в сутки. Между тем для отелей в странах Европы характерна заполняемость на
уровне 50% и стоимость номеров, доступных для массового туриста, не выше 100 долл. в
сутки. Российские игроки рынка начали активно инвестировать в реконструкцию и
строительство отелей. “Металлоинвест” вложит около $60 млн в реконструкцию
гостиницы “Минск”, а затем приступит к работе над гостиницей “Центральная”,
расположенной на Тверской. “Гута” реконструирует “Савой”, группа компаний
“Металлоинвест-Маркет” подбирает объекты и площадки для развития сети 3-звездочных
отелей в Москве и Санкт-Петербурге. Инвестиционная компания “Финам” готовит по
программе правительства Москвы объекты для развития сети экономичных отелей.
Swissotel
Swissotel управляет международная сеть Raffles
International Hotels & Resorts. Его особенность в том, что это единственный 5-звездный
отель, расположенный не в центре города. Местоположение отеля – район ст. м.
Павелецкая – является одним из новых бизнес-районов Москвы, поэтому клиентами отеля
являются в основном бизнесмены, посещающие столицу с деловыми целями. В отеле 235
номеров, стоимость проживания в которых варьируется в пределах 11-30 тыс. руб. в
сутки. Кроме непосредственно гостиничных, Swissotel предлагает и другие услуги –
важной статьей его доходов является конференц-бизнес. В отеле утверждают, что 40%
клиентов – деловые люди из различных городов России. Ежегодно, по словам
генерального директора Swissotel Клауса Картманна, отель принимает около 50 тыс.
клиентов.
«Метрополь»
В отличие от современного Swissotel, который был построен
в новом тысячелетии, «Метрополь» открылся в 1905 году. В 1991 году в «Метрополе»
62
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
была проведена реконструкция, после которой отелю присвоили высшую категорию
классности. В этом отеле нет двух одинаковых номеров – каждый из апартаментов имеет
уникальное оформление интерьера и планировку. «Метрополь» расположен в центре
Москвы, в трех минутах ходьбы от Красной площади и Кремля. Стоимость проживания в
отеле составляет 10-55 тыс. руб. в сутки. Для организации мероприятий в отеле есть 10
декорированных залов и конференц-зал на 300 мест с современным оборудованием.
«Метрополь» занимает на гостиничном рынке Москвы особую нишу. Эксперты отмечают,
что «Метрополь» по уровню обслуживания и физическому состоянию не вписывается в
категорию 5 звезд. Гостиница принадлежит к старому фонду. У «Метрополя» есть номера,
которые можно считать уникальными, но с точки зрения современного посетителя они
неудобны.
Сильные стороны:
 Удобное расположение в центре
Слабые стороны:
 Несоответствие заявленного уровня сервиса реальному: две «звезды»;
 На противоположной стороне располагается отель «Арарат Парк Хаятт».
«Арарат Парк Хаятт» ул. Неглинная, 4
Образцом очень дорогого и престижного отеля является «Арарат Парк
Хаятт», находящийся под управлением американской сети Hyatt International. Здание
отеля было построено в 2002 году. Отель сочетает в себе «московский» внешний вид и
«европейский» сервис. В отеле «Арарат Парк Хаятт» 220 номеров, из которых 17 –
апартаменты с видами из окон на центр города, в том числе и на Кремль. Стоимость
номеров в отеле 11-52 тыс. руб. в сутки. Отель представляет собой «город в городе». На
третьем этаже здания расположен бизнес-центр, во все номера проведена выделенная
линия интернета. На четвертом этаже отеля открыт оздоровительный центр «Квантум» с
бассейном, баней, сауной, тренажерным залом. Здесь же расположены салон красоты и
парикмахерская.
Сильные стороны:
 Расположение в центре, рядом с Кремлем и Красной площадью;
 Класс сервиса 5 «звезд» de luxe
4.3.4. Анализ цен/арендных ставок. Прогноз динамики цен/ставок аренды на
момент выхода объекта на рынок.
Объем инвестиций в гостиничный бизнес столицы в 2005-2006 годах оценивается в 1
млрд. долл., но чтобы ликвидировать в ближайшие годы гостиничный дефицит,
63
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
потребуется еще не менее 5 млрд. долл. инвестиций. Гостиничный бизнес в Москве
признали самым прибыльным из всех крупных городов Европы. Российская столица стала
единственным городом, где чистая прибыль с номера до выплаты фиксированных
расходов составляет трехзначное число — около 130 евро, то есть 166 долларов. Правда,
пока рентабельность во многом достигается за счет высокой стоимости услуг,
возникающей из-за дефицита двух- и трехзвездочных отелей, что не может удовлетворять
столичные власти и участников рынка. Так, в Москве номер в трехзвездочном отеле в
сутки в среднем стоит около 130 долл., тогда как в Европе - 100-120 долл.
Около 70% прибыли отелю приносит номерной фонд, остальное – доходы ресторана
и конференц-услуги. Другие центры прибыли гостиницы зависят от ее специфики.
Например, гостиница может предлагать транспортные, туристические услуги, а также
услуги по организации мероприятий.
В группе отелей среднего сегмента, предлагающих качественные услуги
размещения, средняя цена продаж за полугодие достигла отметки в 130 долл. Повышение
цен по сравнению с прошлым полугодием составило незначительную величину,
сравнимую с уровнем инфляции. При сохраняющейся тенденции выбытия номерного
фонда этого класса из обращения рост ценовой составляющей доступного предложения
продолжится, даже не смотря на большое несоответствие соотношения «цена- качество»
услуг.
За три квартала текущего года среднерыночная цена продаж по сегменту гостиниц
класса 4*-5* выросла на 20% (2005 г .- $225,45, 2006 г .- $282,13). Динамика доходности
также имела положительный вектор, составив рост по сравнению с прошлым годом почти
на 17%. При сохранении тенденции выхода на рынок всех ранее заявленных проектов, в
т.ч. находящихся на реконструкции к концу 2007 года по этой группе средств размещения
произойдет стабилизация экономических показателей.
4.3.5. Потенциал рынка. Расхождение структуры спроса и предложения
В 2006 году выделяются две основные тенденции на столичном гостиничном рынке:
продолжение относительно динамичного спроса и рост предложения. Повышенным
спросом пользуются бюджетные гостиницы, тогда как предложения в данном сегменте не
хватает. Ввиду увеличения количества туристов, прибывающих с деловыми целями,
большую привлекательность получают многофункциональные гостиничные комплексы,
располагающие конференц-залами, таких предложений на текущий момент насчитывается
единицы.
64
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Количество конференц-залов в гостиницах различного
уровня, шт.,%
145; 30%
бизнес-центры
5 "звезд"
75; 16%
4 "звезды"
158; 33%
3 "звезды"
98; 21%
В 2006 г. московские власти перешли от разговоров о необходимости активно
налаживать гостиничное дело к конкретным мерам, стимулирующим его развитие.
Девелоперы, долгое время считавшие гостиничный бизнес наименее интересным
сегментом коммерческой недвижимости, изменили к нему отношение. В разработке
находится около 250 проектов — либо гостиничных, либо многофункциональных, куда
наряду с офисами входят номера или апартаменты.
В сентябре главный архитектор Москвы Александр Кузьмин заявил о планах города
зарезервировать под строительство гостиниц 300 земельных участков. Места, где ранее
предполагалось разместить эти гостиницы, теперь застроены жилыми домами и
социальными объектами. А так как при строительстве гостиниц основную роль играют их
месторасположение и вид, открывающийся из окон, городу сейчас предстоит заново
подбирать места.
65
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
4.4 Рынок торговой недвижимости
4.4.1. Общая характеристика рынка.
С ростом динамики розничного товарооборота и общим ростом доходов населения
продолжает активно развиваться торговый сектор. По результатам показателей
прошедшего года Россия заняла вторую строчку рейтинга стран, наиболее
привлекательных для инвестиций в розничную торговлю, так как рынок в этой области не
насыщен еще даже на 10%. Помимо существенного увеличения инвестиций в розничную
торговлю, можно выделить снижение доходности вложений, что говорит о стабилизации
рынка. В связи с возросшим интересом инвестиционных фондов к рынку торговой
недвижимости, активизировался рынок инвестиционных продаж в данном сегменте. За 9
месяцев 2006 года было введено в эксплуатацию 5 крупноформатных торговых центров
арендуемой площадью 140000 кв.м.
Основные тенденции сегмента торговой недвижимости в 2006г.:

Продолжается рост цен на торговую недвижимость, в наибольшей степени выросли
цены на площади автономных магазинов, расположенных на первых этажах жилых
домов. Наблюдается постепенный переход от фиксированной арендной ставки к
проценту от оборота.

Увеличиваются стандартные сроки аренды, которые в настоящий момент
составляют 3-5 лет.

Меняется структура рынка торговых объектов, увеличивается доля стационарной
торговой сети. Уменьшается количество рынков, киосков и павильонов,
повышенным спросом пользуются автономные магазины.

Выход на российский рынок крупнейших сетевых девелоперов, являющихся
якорными арендаторами(DVI Group, ГК «Ташир», РосЕвроДевелопмент, ОАО
«Регионы», ГК «Время», Торговый Квартал и ОАО «Кит-Кэпитал»).

Рост развлекательного сектора в составе торговых комплексов.

В
связи
с
дефицитом
торговых
площадей
увеличивается
количество
проектов
по
перепозиционированию старых торговых центров.
международного
стандарта
реконструированию
и

Рост иностранных инвестиций и выход на рынок новых международных марок.
Приход на рынок и активизация известных международных торговых операторов:
IKEA, Auchan, Ramstore, Metro, Ava, OBI, Bata, Leroy Merlin.
Активное развитие российских торговых сетей: Седьмой континент, Перекресток,
Пятерочка, Магнит.

Увеличение спроса на площади больших размеров.
66
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года

Продолжение освоения региональных рынков национальными и иностранными
торговыми операторами.

Повышение качества создания и управления торговыми центрами.

Увеличение числа торговых объектов на МКАД.
4.4.2. Анализ спроса: структура и потенциал
Стабильный рост доходов, а также активно развивающийся рынок
потребительского кредитования способствует ежегодному росту оборотов розничной
торговли по всей стране. В Москве, где уровень благосостояния населения превышает
средний уровень по России, развитие торгового сектора особенно заметно, что, очевидно,
отвечает возрастающим нуждам жителей столицы.
По данным Департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы, оборот
розничной торговли за 1 полугодие 2006 г. достиг 861,3 млрд. руб., темп роста к
соответствующему периоду прошлого года в фактических ценах составил 13,8%.
В 2006 г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес
продовольственных товаров составил 46,0%, непродовольственных товаров - 54,0% (в
июне 2005 года - соответственно 46,4% и 53,6%). Снижение удельного веса
продовольственных товаров свидетельствует о росте благосостояния населения.
Структура оборота розничной торговли, %
100
80
60
46,4
54,00
53,60
46
40
20
0
2005 г.
Продовольственные товары
2006 г.
Непродовольственные товары
Сегмент торговой недвижимости является одним из самых динамично
развивающихся направлений коммерческой недвижимости. Но, несмотря на активное
развитие рынка, говорить о его насыщенности пока рано: спрос на качественные объекты
по-прежнему высок и превышает предложение. Следствием этого является крайне низкий
уровень вакантных площадей в профессиональных торговых центрах. Рост спроса
67
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
обусловлен активным развитием действующих на рынке московских компаний, а также
выходом на рынок региональных и международных сетей
Показатели доли свободных площадей в торговых центрах, расположенных в
центральной части города, снизились и не превышают 1%. До тех пор, пока будет
сохраняться ситуация, когда спрос на качественные торговые площади превышает
существующее на рынке предложение, площади во многих торговых центрах будут
продолжать сдаваться уже в начале строительства, а процент свободных площадей не
будет превышать существующего коэффициента 1 - 3%. Для торговых центров с менее
удачной концепцией этот коэффициент не превысит 3 - 5%.
Доля вакантных площадей в 2006 г., %
6
4
4
2
2
0
Концептуальные ТЦ
Неконцептуальные ТЦ
Структура спроса по аренде торговых помещений в I полугодии 2006 года не
претерпела существенных изменений по сравнению с 2005 годом. Наиболее
востребованными в I полугодии 2006 года по прежнему оставались помещения площадью
до 200 кв.м.
68
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Структура спроса по аренде торговых площадей в
зависимости от площади,%
40
37,6
35
30
26,5
25
18,8
20
15
8,9
10
4,1
5
2,9
1,2
0
до 100
кв.м.
100-200
кв.м.
200-400
кв.м.
400-600
кв.м.
600-800 800-1000 от 1000
кв.м.
кв.м.
кв.м.
При покупке торговых помещений наиболее востребованными в I полугодии 2006
года стали помещения площадью от 100 до 400 кв.м – на долю данных помещений
приходилось 68,3% спроса.
Структура спроса по покупке торговых площадей в
зависимости от площади,%
50
45,6
40
30
22,7
20
9,1
9,1
10
4,5
4,5
4,5
0
до 100
кв.м.
100-200
кв.м.
200-400
кв.м.
400-600
кв.м.
600-800 800-1000 от 1000
кв.м.
кв.м.
кв.м.
Наиболее активными арендаторами выступили операторы одежды и обуви, а также
предприятия общественного питания. Данные запросы составили 26,0% и 24,9%
соответственно. Спрос на торговые помещения со стороны операторов, представляющих
товары для красоты и здоровья составил 8,1%.
69
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Структура спроса на торговые помещения в 2006
г.,%
26%
Одежда, обувь
Общественное питание
25%
Красота и здоровье
Подарки и сувениры
34%
Другое
8%
7%
Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные в центре
Москвы, в местах, где концентрируются покупательские потоки. Также высоким спросом
пользуются успешные торговые центры на МКАД, что обусловлено их высокой
проходимостью, особенно в выходные дни.
Рост конкуренции подталкивает девелоперов к необходимости поиска новых
способов привлечения покупателей в торговые центры, и здесь незаменимым
инструментом остается включение в концепцию торгового центра развлекательного
компонента. Якорные арендаторы развлекательного сегмента, такие как кинотеатры,
боулинги, детские центры, а также просторные ресторанные дворики стали неотъемлемой
частью современного торгового центра. Такие площади значительно менее прибыльны
для владельцев торговых центров (базовые арендные ставки для операторов
развлекательного формата находятся в пределах $90 - $170/ кв.м /год). Однако, помимо
привлечения дополнительных потоков покупателей на торговые площади, такие
операторы продолжают приносить прибыль и в часы после закрытия магазинов.
Интерес зарубежных инвесторов к качественным российским объектам
подтверждается двумя значимыми сделками:

Австрийский фонд Immoeast стал владельцем двух ТЦ "Золотой Вавилон" в
Отрадном и Ясеневе, общей площадью 58 тыс. кв. м. По оценке экспертов рынка,
сумма сделки составила около $200 млн. Ранее деятельность австрийцев
ограничивалась лишь долевым финансовым участием - компания инвестировала в
РФ совместно с международными компаниями, работающими на российском
рынке, в частности, с американской Fleming Family & Partners.

Крупная австрийская финансовая структура Mein European Land в конце марта
этого года купила у «СТ девелопмент» два функционирующих торговых
комплекса Mall Gallery, а также две площадки для строительства общей площадью
8 Га.
70
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
4.4.3. Анализ предложения
В столице на данный момент насчитывается порядка 150 действующих торговых
центров, 15-20 центров крупных западных операторов и порядка 85 строящихся и
запланированных к вводу до 2010 года.
Предложение торговых центров,
млн. кв.м.
5,0
4,5
4,0
4,4
3,4
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
2,5
1,4
1,9
0,5
0,0
2003
2004
2005
2006
2007
(прогноз)
В течение последних нескольких лет ситуация на рынке существенно изменилась
от появления единичных проектов современных торговых центров до формирования
постепенно ужесточающейся конкурентной среды. Каждый новый заявленный торговый
центр или проект стремится превзойти конкурентов по масштабу и оригинальности
концепции. Увеличение предложения, имеющее место в Москве, должно способствовать
постепенному снижению арендных ставок.
В 3 квартале 2006 г. в Москве было введено в эксплуатацию примерно 60 000 кв.м
качественных торговых площадей в торговых комплексах. Итого с начала 2006 г. было
введено в эксплуатацию примерно 310 000 кв.м торговых площадей. В 4 квартале 2006 г.
заявлено к вводу в эксплуатацию еще примерно 1 060 000 кв.м качественных торговых
площадей в торговых комплексах. Также Правительство Москвы в рамках городской
программы развития потребительского рынка и услуг планирует к 2009 году
ликвидировать легко возводимые торговые палатки. Планируется взамен ликвидируемых
киосков построить 2,3 млн.кв.м новых торговых площадей.
Название
Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2006 г.
Адрес
Общая площадь (кв.м)
Мегамолл Белая Дача
Люберецкий р-н, мкр-н
Белая Дача, 14-й км
240 000
Европейский
Киевская пл., д.1
180 000
Рамстор на проспекте
Вернадского
Вернадского пр-т, д.2а
130 000
71
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
ТЦ на Ореховом
Ореховый б-р (пересечение с 100 000
бульваре
Елецкой ул.)
Щука
м. Щукинская
98 800
Мосмарт на Боровском
пересечение Боровского
шоссе и МКАД
85 000
Глобал Сити (2
очередь)
Кировоградская ул.
43 000
Семеновский (2
очередь)
Семеновская площадь, д. 1
40 000 (общая площадь вместе с
уже существующим)
Ереван-плаза
Б. Тульская ул.
39 000
Наибольшая концентрация торговых центров отмечена на севере и северо-западе
(25,7%), а также на юге Москвы за пределами садового кольца (24,4%). На юге и юговостоке подавляющее число объектов относятся к торговым (87%), остальные типы - это
торгово-развлекательные (10%) и торгово-офисные центры. Наибольшее количество
торговых центров относится к "окружным" (42%) и "районным" (29%).
Распределение торговых центров по районам
Район
Предложение, %
Центр в пределах Бульварного кольца
5,5 %
Запад центра в пределах Садового кольца
1,6 %
Север центра в пределах Садового кольца
1,3 %
Восток центра в пределах Садового кольца
1,6 %
Замоскворечье - Якиманка
1%
Запад - Юго-Запад
18,8 %
Север – Северо-Запад
25,9 %
Восток
Юг
11 %
24,3 %
Многие владельцы ТЦ начали осознавать, что без полноценной для города или
района развлекательной части их центр через 2-3 года может оказаться
неконкурентоспособным. Наличие тех или иных видов развлечений диктует концепция
ТЦ. Она определяет тот минимум досуговых услуг, который необходим в ТЦ данного
типа, в данном месте и в данное время и который экономически целесообразен. Но в
отдельных ТРЦ есть изюминки: в "Меге" - каток, в "Рамстор-Сити" - первый в России 3Dкинотеатр IMAX, в Самарском "Мегакомплексе на Московском" - аквапарк, а в
нижегородском ТРЦ "Шоколад" - фитнес-клуб с бассейном и сауной.
Но в связи с этим выявляются и новые проблемы. Кинотеатры, боулинги, детские
развлекательные центры менее рентабельны, чем торговля. Предприятия развлечений
72
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
отличаются, к примеру, от торговых, большим объемом капиталовложений и более
длительным сроком возврата инвестиций. Эта закономерность характерна для
развлекательных предприятий, катка, картинга и т.п. Во многом из-за этого арендная
ставка для таких операторов существенно ниже, чем для небольших магазинов.
Владельцы ТРЦ соглашаются на низкие ставки, которые платят арендаторы развлечений,
потому что это повышает общую привлекательность ТЦ.
Качественные развлечения формируют довольно большие и, главное, постоянные
потоки посетителей, которые выгодны для любого ТЦ. По мнению игроков, в целом в
нашей стране наблюдается дефицит профессиональных специалистов в сфере
развлечений, способных предложить новые креативные идеи и претворить их в жизнь.
Традиционный набор услуг: бильярд, боулинг, игровые автоматы, мультиплексы, фитнес.
Здание ТЦ должно быть спроектировано в соответствии с необходимыми специальными
технологиями, требованиями рынка, которые нередко противоречат существующим в
России СНиПам, и с концепцией, разработанной специалистами на основании
проведенных маркетинговых исследований. В результате инвестор, желающий получить
проект хорошего качества, должен платить дважды: сначала проектировщику, который
делает проект, востребованный рынком, а затем "особо рекомендуемому"
проектировщику, чтобы иметь возможность построить такой проект. Внесение изменений
в городскую среду и инфраструктуру - организация транспортных потоков, удобных
путей подъезда, улучшение транспортной доступности, обустройство парковок - также
значительно удорожает проект.
В настоящий момент, в условиях постепенно ужесточающейся конкуренции,
сформировались основные тенденции развития сектора торговой недвижимости. На
основе анализа спроса и предложения можно сделать вывод о том, какие составляющие
будут играть ключевую роль в будущем. Во-первых, месторасположение. Более половины
строящихся крупных торговых центров расположены на МКАД, как наиболее доступной –
в первую очередь для автомобилистов – части Москвы. Расположение на МКАД
позволяет девелоперам организовать подходящую по размерам парковку для
автомобилей, что в центре Москвы сделать просто невозможно.
Отсутствие мест на парковке уже изначально накладывает отрицательный
отпечаток на первые впечатления от торгового центра. Из-за высокой стоимости
получения земельных участков под строительство в центральных районах Москвы
стоимость аренды площадей торгового центра будет в 2-3 раза выше стоимости
аналогичных площадей на МКАД. Для арендаторов это представляет серьезную
проблему, поскольку в будний день из-за тяжелейшего трафика добраться до центра очень
нелегко, а в выходные москвичам, в большинстве своем живущих за пределами Садового
кольца, легче и быстрее добраться как раз до окраинных торговых центров. Во-вторых,
дальнейшее развитие получит наличие развлекательной компоненты в составе торгового
центра. Цель развлечений в ТЦ сводится к тому, чтобы поддержать или повысить уровень
73
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
арендных ставок для арендаторов розничной торговли, создать дополнительную
посещаемость за счет тех, чьи потребности в основном удовлетворены - преуспевающей
молодежи или лиц среднего возраста.
4.4.4. Анализ цен/арендных ставок. Прогноз динамики цен/ставок аренды на момент
выхода объекта на рынок.
В 2006 г. ставки аренды незначительно увеличились по сравнению с 2005 годом.
Помимо основных параметров, влияющих на ставку аренды в торговых центрах большое
значение играет масштаб торгового центра. Так, наиболее высокие ставки аренды были
зафиксированы в окружных торговых центрах.
Средняя арендная ставка на помещения колеблется от 700 $ кв.м/год до
7500$/кв.м/год в окружных торговых центрах. Это объясняется высокой проходимостью, а
также интенсивностью транспортного потока, по сравнению с районными ТЦ. Средняя
арендная ставка на помещения в торговой галерее для районных ТЦ варьируется от 620 $
кв.м/год до 1 920 $/кв.м/год. Этот факт объясняется меньшей зоной охвата данных ТЦ, по
сравнению с окружными. Существует сильная зависимость ставок аренды от площади
арендуемого помещения и этажа на котором расположено помещение. Так, например,
максимальная ставка аренды в окружном торговом центре составляла 7 500 $/кв.м/год для
помещения площадью 8 кв.м, расположенного на первом этаже.
Ставки аренды в окружных и районных торговых
центрах за 2006 г., $/кв.м./год
7500
8000,0
7000,0
6000,0
5000,0
4000,0
3000,0
1920
2000,0
620
700
1000,0
0,0
min
max
Районный
Окружной
С ростом объема предложения площадей в современных торговых центрах постепенно
ослабевает ажиотажный спрос операторов на площади формата street retail в торговых
74
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
коридорах города. В течении 2006 года в данном сегменте был отмечен незначительный
рост ставок аренды в основных торговых коридорах.
Средние ставки аренды в основных коридорах Москвы в 2006 г.
Торговый коридор
Диапазон арендных ставок ($/кв.м/год)
Тверская
2500 – 5000
Старый Арбат
2000 – 5000
Новый Арбат
2000 – 5000
Никольская
2000 – 3500
1-ая Тверская-Ямская
1700 – 3500
Кутузовский пр-т
1500 – 4500
Ленинский пр-т
1000 – 2500
Ленинградский пр-т
800 - 2500
Самые высокие арендные ставки были зафиксированы на улицах Тверская, Новый
Арбат и Старый Арбат. В спальных районах Москвы стоимость аренды зависит, главным
образом от интенсивности автомобильного движения и пешеходного потока в районе
месторасположения ТЦ. Диапазон арендных ставок для торговых помещений,
расположенных вблизи пересечения транспортных магистралей, станций метро, т.е. в
местах, где концентрируются покупательские потоки варьируется от 1 500 до 2 500
$/кв.м/год. В местах с низкой проходимостью арендные ставки могут колебаться от 400 до
1 000 $/кв.м/год (данные ставки не включают коммунальные платежи, операционные
расходы и НДС).
Цена продажи торговых помещений в сегменте street retail главным образом
зависит от интенсивности пешеходного и транспортного потоков, близости к остановкам
наземного транспорта и станциям метрополитена. Цена продажи торговых помещений,
расположенных в проходных местах может колебаться от 3 000 до 20 000 $/кв.м/год.
Ставка продажи для помещений, расположенных в местах с низкой проходимостью
варьируется от 2 500 до 3 000 $/кв.м/год.
75
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Цена продажи торговых помещений в зависимости
от месторасположения, $/кв.м.
25000,0
20000
20000,0
15000,0
10000,0
5000,0
2500
3000
3000
0,0
min
Непроходные места
max
Проходные места
С необходимостью снижения арендных ставок в первую очередь столкнутся
собственники "некачественных" торговых центров в связи с недозаполненностью
площадей. Таким образом, тенденция выравнивания арендных ставок, начиная с менее
удачных проектов, постепенно распространится на рынок в целом. Несмотря на это,
уровень арендных ставок в 2006 году остается на стабильно высоком уровне. Лидером
ценового предложения в сегменте отдельных помещений под магазины в Москве стал
центр "Арбат 1", заявив рекордную для площадей такого формата ставку $3540/кв.м/год,
не включая НДС. Ставки аренды для «якорных» арендаторов зависят, главным образом от
профиля арендатора и площади помещения и могут колебаться от 200 до 1 100 $/кв.м/год
(данные ставки не включают коммунальные платежи, операционные расходы и НДС).
Объем свободных площадей не превышает 1-3%. Арендная плата, как правило,
рассчитывается по принципу фиксированной ставки в долларах или евро, при этом
арендатор обязуется оплатить стоимость первого месяца аренды в качестве предоплаты.
Кроме того, стандартные условия договора аренды в большинстве случаев
предусматривают оплату арендатором депозита в размере 1 - 3 месяцев арендной платы.
Все большее распространение получает также принцип расчета арендных платежей как
процентной ставки от оборота оператора.
4.4..5. Потенциал рынка. Расхождение структуры спроса и предложения.
Несмотря на активное увеличение объемов рынка торговой недвижимости,
потенциал его достаточно большой: правительством Москвы
принят стандарт
обеспеченности населения качественными торговыми площадями на 2008 г. – 800 кв.м.
(на текущий момент данный показатель составляет 230 кв.м. на 1000 человек.). Рынок
торговой недвижимости в Москве до сих пор не насыщен, и в этом – большой потенциал
для новых проектов.
76
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Торговая недвижимость является одним из наиболее привлекательных секторов
недвижимости, что выражается в сравнительно небольших сроках окупаемости (пятьсемь лет) и высоком уровне доходности (в среднем 15% при строительстве новых
торговых центров). Устойчивый рост экономики страны также создает предпосылки для
развития внутренних рынков. На развитие сектора торговой недвижимости в крупном
городе влияет ряд причин – к примеру, плотность населения, расположение и
загруженность транспортных магистралей, уровень развития системы муниципального
транспорта, уровень доходов населения и масса других составляющих. Структура спроса
по категориям торговых помещений в 2006 г. сместилась в сторону сегмента «одежда» и
«непродовольственные товары», что говорит о росте покупательской способности
населения и создает дополнительные преимущества для развития торгового сектора.
Как показывает анализ структуры спроса и предложения, показатели доли
свободных площадей в концептуальных торговых центрах снизились до 1%. В торговых
центрах с менее удачной концепцией, напротив, этот показатель увеличился, что
свидетельствует о нехватке качественных помещений, отвечающих международным
стандартам. Из 649421 кв.м. торговых площадей, введенных в эксплуатацию в прошлом
году, лишь 52% арендопригодны. Наблюдается диверсификация арендных ставок между
успешными и неудачными торговыми центрами.
Что касается территориального распределения структуры спроса, по-прежнему
лидирует район Садового кольца. Здесь зафиксированы и самые высокие арендные
ставки. Но, с другой стороны, с приходом на российский рынок западных инвесторов,
идет активное строительство торговых центров на МКАД, Москва идет по пути создания
крупных торговых центров – 50000 – 70000 кв.м. Следственно, в ближайшее время здесь
будет сосредоточен наибольший процент предложения.
В секторе крупных торговых центров начинается серьезная конкуренция - за
арендаторов и покупателей. Для арендаторов центры стараются постоянно
совершенствовать и увеличивать объем предоставляемых услуг. Повышенное внимание
уделяется дизайну помещений, увеличению площадей, занимаемых различными
развлекательными центрами, в том числе за счет расположения в торговых центрах
мультиплексов. Они хоть и приносят минимальный доход, однако являются одним из
наиболее важнейших способов увеличения посещаемости.
77
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
5. Заключение по наилучшему использованию участка.
5.1. Анализ сильных и слабых сторон участка, исходя из
определенных гипотез
5.1.1 Анализ сильных и слабых сторон Участка 1 исходя из определенных
гипотез
В рамках определения наиболее эффективного использования Участка 1 было
выдвинуто 2 гипотезы его использования. Первая гипотеза подразумевает застройку
Участка жилой недвижимостью с минимально необходимым объемом инфраструктуры
(школами, детскими садами, магазинами). Вторая – сочетание офисной, гостиничной и
жилой недвижимости.
Сильные и слабые стороны Участка 1, исходя из Гипотезы 1, приведены в таблице.
Сильные и слабые стороны Участка 1, исходя из Гипотезы 1
Сильные стороны
Слабые стороны
Значительный размер участка
Расположение по первой линии домов
Варшавского шоссе
Расположение рядом со станцией метро
Негативная экологическая обстановка в
районе
Выход к набережной реки Москвы
Промышленная специализация района
Минимальная конкуренция в районе
Не
высокая
престижность
расположения Участка
Подведены коммуникации
Целевое
назначение
промышленность
земли
района
–
Гипотеза 2 использования Участка 1 отличается от первой наличием большего
количества объектов коммерческой недвижимости – офисов и гостиниц. В связи с этим
расположение по первой линии домов становится скорее преимуществом, чем
недостатком, так как для объектов коммерческой недвижимости, в частности офисных
помещений, такое расположение является скорее достоинством.
Кроме того, промышленная специализация района не будет оказывать влияния на
такие объекты коммерческой недвижимости, как офисы, продолжая при этом негативно
сказываться на жилой недвижимости.
Сильные и слабые стороны Участка 1, исходя из Гипотезы 2
Сильные стороны
Слабые стороны
78
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Расположение по первой линии домов Негативная экологическая обстановка в
Варшавского шоссе
районе
Значительный размер участка
Не очень удобный подъезд со стороны
Варшавского шоссе
Расположение рядом со станцией метро
Не
высокая
престижность
расположения Участка
Выход к набережной реки Москвы
Целевое
назначение
промышленность
земли
района
–
Минимальная конкуренция в районе
Подведены коммуникации
Возможность строительства жилья, как
бизнес, так и эконом класса, что
увеличивает
круг
потенциальных
потребителей
5.1.2 Анализ сильных и слабых сторон Участка 2 исходя из определенных
гипотез
Согласно выдвинутым гипотезам на Участке 2 рационально строительство
торгового, торгово-развлекательного, торгово-развлекательно-административного или
бизнес-центра.
Строительство подобных объектов нивелирует такие недостатки Участка 2, как
расположение между железной дорогой и Варшавским шоссе. Выход к железной дороге
не оказывает негативного влияния на указанные объекты недвижимости,
а
непосредственная близость к Варшавскому шоссе является преимуществом.
Для всех указанных объектов весомыми факторами строительства оказываются одни
и те же характеристики Участка, поэтому ниже приведены слабые и сильные стороны
Участка по отношению ко всем названным гипотезам развития.
Сильные и слабые стороны Участка 2, исходя из выдвинутых Гипотез
Сильные стороны
Слабые стороны
Расположение по первой линии домов Не
высокая
престижность
Варшавского шоссе.
расположения Участка.
Расположение по четной (вечерней) стороне Целевое
назначение
Варшавского шоссе.
промышленность
земли
района
-
Расположение рядом со станцией метро.
Минимальная конкуренция в районе
Подведены коммуникации
79
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
5.2. Оценка участка на предмет соответствия гипотезам и
рыночной конъюнктуре. Оценка физической
возможности
Исходя из реализуемой методики анализа наилучшего и наиболее эффективного
способа использования, гипотезы были выдвинуты с учетом анализа Участков и района их
расположения. В связи с этим анализируемые земельные Участки априори соответствуют
выдвинутым гипотезам.
Рыночная конъюнктура благоприятна для строительства всех предложенных
объектов недвижимости, предложенных для возведения на Участке 1.
Так, потенциал рынка жилья в Москве оценивается как весьма значительный. Спрос
на недвижимость в Москве колоссален и тенденции его сокращения не наблюдается.
Цены на жилую недвижимость растут весьма значительными темпами. Развитие
ипотечного кредитования подстегивает этот процесс. Кроме того, важно отметить, что
жилая недвижимость является наиболее ликвидным и быстро окупаемым объектом
строительства, так как большая часть квартир продается еще на стадии строительства.
Аргументом в пользу строительства жилья также является отсутствие конкуренции в
районе расположения Участка. Спрос на недвижимость устойчиво превышает
предложение, уровень цен показывает колоссальные темпы роста. Особенно велик спрос
на монолитное жилье, в связи с чем, рекомендуем строить именно по данной технологии.
Участок 1 соответствует всем необходимым для строительства жилой недвижимости
требованиям. Ограничений по высоте зданий на Участке нет. Кроме того, он выходит к
набережной реки Москва, что дает возможность строительства здесь более дорогостоящей
недвижимости (бизнес-класса). Положительным моментом для строительства здесь жилой
недвижимости является близость Участка 1 к станции метро.
Таким
образом,
строительство
жилой
недвижимости
представляется
целесообразным в случае реализации любой из выдвинутых гипотез. Важно отметить, что
при реализации Гипотезы 2 строительство жилья в первую очередь позволит возводить
объекты коммерческой недвижимости как на Участке 1, так и на Участке 2, за счет
средств, вырученных от продажи квартир. В данном случае, очередность строительства
должна быть выстроена таким образом, чтобы жилая недвижимость возводилась и
реализовывалась прежде остальных объектов.
Рынок офисных помещений развивается довольно значительными темпами, а
некоторые его особенности говорят о перспективности строительства именно таких
объектов на рассматриваемых участках. Так, в связи с решением о прекращении
строительства офисных помещений в центре города, прогнозируется значительный
скачок цен на офисы в пределах Садового кольца. Данный факт, несомненно, повлечет за
собой в обозримом будущем значительное увеличение спроса на качественные офисные
80
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
помещения за пределами обозначенной территории. Фактически предложение подобных
объектов ограничено. Уровень вакантных площадей в настоящий момент составляет 2%
для помещений класса «А» и 5% для помещений класса «В». Кроме того, следует
отметить, что в Москве наблюдается значительная нехватка качественных офисных
помещений. Таким образом, можно прогнозировать достаточный объем спроса на
офисную недвижимость.
Характеристики как Участка 1, так и Участка 2 позволяют возводить здесь
эффективные офисные помещения. В пользу этого говорит неплохая транспортная
доступность, близость к станции метро, а так же относительно небольшая удаленность от
центра города.
Строительство гостиничной недвижимости также рационально. Основные
положения, свидетельствующие об этом, приведены в Главе 3 при обосновании гипотез о
возможном использовании Участков. Спрос на гостиничные помещения в Москве
значительно превышает предложение. Кроме того, существующая в городе программа
предусматривает значительные преференции для строительства данного вида
недвижимости. Данные положения говорят в пользу целесообразности строительства
гостиничной недвижимости.
Стоит исключить из рассмотрения гипотезу о возможности строительства торговоразвлекательно-административного комплекса на Участке 2. Это связано с тем, что
площадь Участка составляет всего 2,4 га, соответственно, подобный объект должен быть
многоуровневым. Таким образом, офисные помещения должны располагаться над
торгово-развлекательными, а не рядом (в стороне от них), что значительно удорожает
строительство.
Исходя из вышесказанного, подобная конструкция объекта является весьма
дорогостоящей. Кроме того, такое решение ухудшает качество торгово-развлекательных
помещений, так как требует увеличенного количества несущих стен/столбов. Подобный
вариант строительства объекта рационален только в центре города с высокой стоимостью
земли, высокой проходимостью, и высоким классом объекта.
Строительство торгового центра без развлекательных функций на Участке 2 также
нецелесообразно. Цель развлечений в ТЦ сводится к тому, чтобы поддержать или
повысить уровень арендных ставок для арендаторов розничной торговли, создать
дополнительную посещаемость за счет тех, чьи потребности в основном удовлетворены преуспевающей молодежи или лиц среднего возраста.
Путем включения в комплекс развлекательной части, инвестор добивается
увеличения числа посетителей в целом и отдельно для каждого оператора. Считается, что
чем больше развлекательная часть ТЦ, тем больше посетителей она привлекает. В связи с
81
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
этим, большая часть торговых объектов, в которых не присутствует развлекательная
функция, строится за городом и ориентирована на поток выезжающих за город
потребителей.
Таким образом, исходя из анализа участка, его физической возможности и
ограничений, а так же исследования рынка, можно сделать вывод о целесообразности
строительства на Участке 2 торгово-развлекательного комплекса либо офисного центра. В
дальнейшем анализе будем исходить из положения о рациональности строительства
данных видов коммерческой недвижимости.
Таким
образом,
проведенные
выше
работы
показали
целесообразным
строительство:

На Участке 1 – жилого комплекса либо же комплексного
использования Участка (сочетания жилой, офисной и гостиничной
недвижимости).
Комплексное
использование
территории
представляется более рациональным так как позволяет
диверсифицировать риски.

На Участке 2 – строительство офисного или торговоразвлекательного комплекса. Анализ показал, что строительство
офисного центра на указанной территории более целесообразно, в
виду большей экономической эффективности.
Дальнейший анализ будет проводиться исходя из данных положений.
82
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
5.4. Предварительные возможные концепции застройки
участка
5.4.1 Предварительные возможные концепции застройки Участка 1
В рамках реализации стратегии комплексного развития территории, предполагается
возведение коммерческой недвижимости (офисных центров и гостиницы) по первой
линии домов, выходящих на Варшавское шоссе и Нагатинскую улицу, а также вдоль
границы Участка с Государственным Научным Центром по Антибиотикам. Таким
образом, данные объекты несколько защитят жилую недвижимость от шумового
загрязнения от автотрасс и зрительной непривлекательности.
Предполагается строительство жилья бизнес и эконом класса. Так как спрос на оба
класса жилья превышает предложение, принятие об их соотношении в рамках проекта
будет определяться исходя из расчета экономическое эффективности, а так же
возможности строительства жилых домов, выходящих к реке.
Жилая недвижимость бизнес и эконом класса будет разделена территориально –
жилье бизнес класса предполагается возводить по границе Участка, выходящей к
набережной Москва реки, тогда как жилье эконом класса будет располагаться в
центральной части территории.
Предполагается строительство монолитных домов, так как именно подобные
строения пользуются в настоящее время максимальным спросом. Общая площадь жилых
домов на рассматриваемой территории составит около 41,5 тыс. м². Жилая площадь
построенных зданий составит ориентировочно 33,2 тыс. м².
Рекомендуется строительство гостиницы, по классу относящейся к трехзвездочным.
Как уже было указано выше, желательным является наличие в гостинице
инфраструктуры, необходимой для проведения конференций. Строительство гостиницы
рекомендуется на части Участка, выходящей на Варшавское шоссе или Нагатинскую
улицу (возможно, при их пересечении).
Целесообразно строительство гостиниц в 20-25 этажей. Общая площадь зданий
составит около 285,5 тыс. м², жилая часть – 116 тыс. м² (5000 номеров). Рекомендуется
сооружение нескольких конференц-залов в гостинице.
Офисные здания предполагается разметить по границе Участка, выходящей к
Нагатинской улице и Государственному Научному Центру по Антибиотикам. Виду не
самого популярного и не самого престижного для офисного строительства
местоположения Участка, предлагается строительство офисов класса «В». Предлагается
строительство зданий, общей площадью 383,2 тыс. м².
Кроме того, чтобы избежать участия города («доли города») при строительстве
офисных центров, возможно возведение объектов под таким названием как Научноисследовательский и учебно-образовательный центры, которые в дальнейшем будут
эксплуатироваться как офисные помещения.
83
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Для подобного объема жилья и офисных и гостиничных помещений предполагается
строительство 7440 машино-мест (372 тыс. м²) в подземных автостоянках.
Следует отметить, что обременением по Участку 1 является проведение аллеи через
него. Данный факт не является проблематичным, так как сооружение подобного объекта в
жилом квартале является положительным.
5.4.2. Предварительные возможные концепции застройки Участка 2
В случае строительства на Участке 2 офисного центра предполагается возведение
одного здания общей площадью 133,4 тыс. м² с подземной парковкой на трех этажах.
Поземная парковка позволит разместить около 1400 машин.
Общая площадь офисных помещений, подлежащих сдаче, составит 64,5 тыс. м². По
причинам, названным выше, рекомендуется возведение офисных помещений класса «В».
Вторая очередь застройки Участка предполагает снос оставленного здания и
строительство на освободившейся территории офисного центра.
84
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
5.6 Экспертное заключение по наилучшему использованию
участка. Определение наиболее эффективного объекта
продаж
В качестве рассматриваемых гипотез было принято к рассмотрению по два варианта
использования для каждого Участка. На Участке 2 предполагается строительство жилого
комплекса, либо совмещения жилой и коммерческой недвижимости. На втором Участке
было принято решение о строительстве офисного центра, основным вопросом стало лишь
определение сроков начала работ.
На наш взгляд вариант, в котором сочетаются жилая и нежилая застройка,
более приемлем для Участка 1 по следующим основаниям:
1. Диверсификация рисков связанная с деятельностью на различных сегментах.
2. С точки зрения потенциальных инвесторов ПИФ на комплексную застройку
будет более интересным: расширяется круг потенциальных инвесторов (некоторые
предпочитают работать только на определенном сегменте рынка недвижимости).
3. Совокупная чистая прибыль по ходу реализации всего проекта выше при
комплексной застройке, что, прежде всего, связано с большей плотностью застройки.
4. При возможном изменении стратегических планов владельца участка в
случае комплексной застройки возможна дальнейшая эксплуатация объектов, тогда
как при жилой застройки возможна только реализация объектов.
На участке 2 рекомендуется строительство офисного центра по следующим
причинам:
1. Местоположение и транспортная доступность Участка наиболее подходит для
возведения офисного центра.
2. Благоприятная рыночная конъюнктура.
3. Высокая экономическая эффективность.
85
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
3. Проект застройки участка, расположенного по адресу г.
Москва, ул. Мишина, 56
Характеристика Участка:

Участок промышленного назначения.

Площадь участка 10 497 кв.м.

Расположен в 10-15-ти минутах ходьбы от станции метро «Динамо».

Расположен в глубине жилого массива в удалении от Ленинградского
проспекта; близок к Петровскому парку.

На Участке имеется 16 зданий, одно из которых используется в качестве
бизнес-центра, остальные подлежат сносу.

Участок используется на правах долгосрочной аренды.

Распорядительных документов по изменению целевого назначения нет, выпуск
документов возможен в кратчайшие сроки.

Изменение целевого назначения возможно.

Санитарной зоны от соседних территорий нет.

Обременений по Участку нет.
На участке предполагается возведение бизнес-центра, по окончании которого снос
существующих строений и строительство на из месте жилой недвижимости:
Наземная часть
1 очередь
16 130
2 очередь
Итого
40 000
56 130
Подземная часть
Очередь строительства Общая площадь здания, м2
1 очередь
13 200,00
2 очередь
20 000,00
Итого
33 200
Более подробную информацию см. в документе «Анализ наилучшего и наиболее
эффективного использования Участка, расположенного на ул. Мишина», выполненном
ООО «Веско консалтинг»
86
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
3.1 Обоснование наиболее эффективного использования
Участка
1. Детальный анализ Участка
Описание Участка
Объектом анализа является земельный участок, расположенный в Савеловском
районе Северного Административного Округа г. Москвы по адресу ул. Мишина, владение
56. Участок находится в районе жилой застройки на 10-15-ти минутном удалении от ст.м.
«Динамо».
Рассматриваемый Участок промышленного назначения (для размещения
промышленно - производственной застройки) площадью 10 497 кв.м. (11 739,6 кв.м. с
учетом стр. №1, находящимся в праве пользования ЗАО «Концептуальная система
фондов») находится в государственной собственности, тогда как здания, расположенные
Участке – в частной собственности ООО «Хант-Холдинг». Существующие ограничения
права не зарегистрированы. «Хант-Холдинг» использует Участок на правах долгосрочной
аренды4 (49 лет), срок действия которой заканчивается; в настоящий момент договор
аренды находится в стадии продления. Распорядительных документов по изменению
целевого назначения участков в настоящее время нет, но их выпуск возможен в
кратчайшие сроки.
На рассматриваемом Участке расположено 17 зданий, одно из которых не
принадлежит компании-Заказчику.
Адрес
Площадь
объекта
Площадь
застройки
Материал
Этажность
Ул. Мишина, д.56, стр.2
8000,0
1848,6
Кирпич
4 (+подвал)
Ул. Мишина, д.56, стр.3
2540,0
524,7
Кирпич
5
Ул. Мишина, д.56, стр.4
2000,0
367,3
Кирпич
1
Ул. Мишина, д.56, стр.5
107,7
139,7
Кирпич
1
Ул. Мишина, д.56, стр.6
90,0
-
-
-
Ул. Мишина, д.56, стр.7
123,7
166,1
Кирпич
1
Ул. Мишина, д.56, стр.8
2615,6
1115,9
Кирпич
2-3
Ул. Мишина, д.56, стр.9
708,8
353,3
Кирпич
2-3 (+подвал)
Ул. Мишина, д.56, стр.10
588,1
220,2
Кирпич
3
Ул. Мишина, д.56, стр.11
525,1
220,9
Кирпич
3 (+подвал)
Ул. Мишина, д.56, стр.12
900,7
541,2
Кирпич
3
Ул. Мишина, д.56, стр.13
76,0
86,8
Кирпич
1
Ул. Мишина, д.56, стр.14
22,2
30,6
Кирпич
1
Договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды №М-05-510653 от 27 мая 2003 г.
Дополнительное соглашение №м-09-510653 от 22 апреля 2005 г.
4
87
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Ул. Мишина, д.56, стр.15
114,6
142,1
Кирпич
1
Ул. Мишина, д.56, стр.16
184,3
62,2
Кирпич
3
Общая площадь помещений, расположенных на рассматриваемом Участке,
составляет 18 596,80 кв.м.
Ул. Мишина, д.56, стр.2
Общая площадь, кв.м.
8 000
Количество этажей
6
Площадь застройки, кв.м.
1 848,6
Строительный объем, куб.м.
28 000
Наличие коммуникаций
Все коммуникации есть, но срок их службы
подходит к концу. Планируется их полная замена
при сносе здания.
В основном здании общей площадью 8 000 кв.м., занимающем строение 2, на
настоящий момент после проведения капитального ремонта заканчиваются отделочные
работы, их согласование, а также заезд арендаторов – предварительно, до 2009-2010 годов
здание планируется использовать в качестве бизнес-центра.
Участок. Ул. Мишина, владение 56

Участок промышленного назначения.

Площадь 10 497 кв.м. (11 739,6 кв.м. с учетом стр.№1, находящимся в праве
пользования ЗАО «Концептуальная система фондов»).

Расположен в 10-15-ти минутах ходьбы от станции метро «Динамо».

Расположен в глубине жилого массива в удалении от Ленинградского
проспекта; близок к Петровскому парку.

На Участке имеется 16 зданий, одно из которых используется в качестве
бизнес-центра, остальные подлежат сносу.

Участок используется на правах долгосрочной аренды.

Распорядительных документов по изменению целевого назначения нет, выпуск
документов возможен в кратчайшие сроки.

Изменение целевого назначения возможно.

Санитарной зоны от соседних территорий нет.

Обременений по Участку нет.
88
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
1.1 Месторасположение, основные факторы
На приведенной ниже карте показана схема расположения рассматриваемого
Участка:
Основными факторами местоположения Участка, оказывающими существенное
влияние на возможности его использования, являются следующие:

Неблагоприятная экологическая обстановка в Савеловском районе:
содержание основных загрязнителей воздуха значительно превышает
норму. Ситуацию улучшает близость объекта к Петровскому парку.

Хорошая транспортная доступность (подъезд с Ленинградского
проспекта, Дмитровского шоссе, Третьего транспортного кольца),
наличие удобных подъездных путей

Расположение рядом с м. Динамо.

Расположение в глубине жилого массива; приемлемое шумовое поле.
Участок находится в жилом массиве и окружен жилыми постройками ветхого фонда.
Напротив расположен 2-х этажный офисный особняк, примыкает к Участку 6-ти этажное
здание бизнес-центра (ул. Мишина, владение 56 стр.1). Между владением 56, стр.2 и
блоком жилых домов расположены ряды гаражей.
89
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
1.3 Ландшафтные характеристики Участка
Рассматриваемый Участок находится на севере столицы, характеризующемся
небольшими перепадами высот. Анализируемая территория имеет ровный спокойный
рельеф.
Экологическая обстановка в районе Участка крайне неблагоприятна: содержание
основных загрязнителей воздуха значительно превышает норму5.
Таким образом, ландшафтные характеристики Участка не накладывают ограничения
на возможность его использования.
1. 2 Подъезды к Участку
Рассматриваемый Участок расположен в Северном Административном округе на ул.
Мишина. Основные подъезды осуществляются с ул. Юннатов, ул. Верхней Масловки.
Мишина ул.
Мишина улица (1922), бывшая Михайловская улица. Переименована, чтобы
избежать одноименности предыдущего названия, с сохранением имени Михаил в
уменьшительной форме. Прежнее название, вероятно, по фамилии одного из
домовладельцев.
Ул. Юннатов
Юннатов улица (1956), бывшие Главная и Николаевская улицы. Названа по
находящейся здесь опытной станции юных натуралистов. Образована из двух ранее
существовавших улиц - Главной, которая получила свое название по нахождению среди
более мелких улиц, и Николаевской, названной, вероятно, по фамилии одного из
домовладельцев.
Ул. Верхняя Масловка
Масловка Верхняя и Нижняя улицы (начало XX в), бывший Бутырский проезд.
Расположены на месте находившейся здесь в ХVII-ХVIII вв. пустоши Масловки. В дни
Великой Октябрьской революции в доме №49 по Нижней Масловке находились Совет
рабочих депутатов и военно-революционный комитет Бутырского района. В 1918-1922 гг.
именовалась Коммунистической улицей.
Основными транспортными артериями, расположенными вблизи Участка, с которых
возможен подъезд являются Ленинградский проспект, Дмитровское шоссе и 3-е
транспортное кольцо.
90
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Дмитровское шоссе
Ведет от Бутырской улицы по направлению к старинному подмосковному городу
Дмитрову. Шоссе расположено в 65 км севернее столицы на реке Яхроме и канале им.
Москвы. Город был основан Юрием Долгоруким в 1154 г. на месте поселения,
существовавшего уже в XT веке и был назван по имени его сына Дмитрия. Это была
крепость на западных рубежах Ростово-Суздальской Руси. Сегодня Дмитров промышленный центр, в нем сохранились ценные памятники архитектуры. В дни Великой
Отечественной войны в районе Дмитрова были остановлены немецко-фашистские войска,
пытавшиеся обойти Москву с севера. По своей большой протяженности Дмитровское
шоссе входит в территории районов Тимирязевский, Дмитровский и Бескудниково.
Ленинградский проспект
Ленинградский проспект (1957), бывшая часть Ленинградского шоссе. Наименован в
честь города-героя Ленинграда (ныне Санкт-Петербурга) одного из крупнейших
промышленных, научных и культурных центров страны. Проспект служит начальным
звеном автомобильной трассы Москва - Санкт-Петербург и пути к Шереметьевскому
аэропорту. На проспекте - станции метро «Белорусская», «Динамо», «Аэропорт» и
«Сокол».
Магистраль, включающая Тверскую улицу, Ленинградский проспект и
Ленинградское шоссе, а также целый ряд площадей и развязок - одна из главных в
столице. Она формирует транспортную структуру всего северного радиального
направления, несет колоссальную транспортную нагрузку, возрастающую день ото дня.
На сегодняшний день главная магистраль города, парадный въезд в столицу, выполняет
несколько функций. Одна из них - связь центра с аэропортом «Шереметьево-II», где
предполагается дальнейшее развитие воздушных ворот за счет строительства третьего
терминала.
Правительство города приступило к осуществлению строительного проекта
«Большая Ленинградка» - реконструкции ключевой столичной автодороги,
протянувшейся от стен Кремля до МКАД. Полностью проект планируется завершить в
конце 2009 года, но отдельные участки и объекты магистрали будут вступать в строй
значительно раньше. При разработке грандиозного проекта учитывалось то, что бурно
развивается зона Ленинградского шоссе, где активно возводятся необходимые городу
объекты различного назначения. В ближайшее время здесь планируется ввести почти
восемь миллионов квадратных метров площадей - имеется в виду жилой район Ходынка,
реконструкция в Левобережном районе, сооружение крупных общегородских объектов.
В декабре этого года откроется Ледовый дворец, где в 2007-м пройдет чемпионат
мира по хоккею. Дорога сюда связана с реконструкцией Ленинградки - к началу
чемпионата сооружение развязки на Ходынку в районе улиц Серегина и Театральной
аллеи, напротив Петровского путевого дворца будет выполнено.
91
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
В зоне магистрали предполагается реконструкция стадиона ЦСКА. Современным
станет после реконструкции и памятник архитектуры - стадион «Динамо». Преобразится
водный стадион «Динамо». В зоне Ленинградского шоссе будут построены новые
спортивные объекты и гостиницы. Такое строительство как раз и требует
дополнительного дорожно-транспортного развития.
В результате реконструкции пропускная способность дороги увеличится в полторадва раза. Объем работ, который предстоит выполнить до 2009 года, большой, стройка на
пятьдесят процентов будет финансироваться за счет привлеченных инвестиций и на
пятьдесят процентов за счет бюджета. При реконструкции городских площадей появятся
не только развязки для беспрепятственного движения транспорта, но и освоенное
подземное пространство, которое так необходимо в центре города. Благодаря
масштабному проекту, реализуемому правительством города, увеличится количество
полос движения - до девяти в сторону области и восьми в сторону центра. Три внутренние
полосы станут скоростными. Одной из проблем магистрали была нехватка подземных
переходов. В ходе реконструкции вдоль проспекта появятся пять новых подземных
переходов с утепленными лестницами, причем строиться они будут без остановки
автомобильного движения.
Самая главная задача реконструкции - сооружение новых транспортных развязок. Их
будет семь: на Пушкинской и Триумфальной площадях, у Тверской заставы, на
пересечении проспекта с улицами Серегина и Фестивальной, с Волоколамским и
Головинским шоссе.
Две транспортные развязки предусматриваются на сложном участке от Беговой до
Сокола. Одна - на Ходынку, другая - на Соколе, в трех уровнях, чтобы сразу развязать
движение на Ленинградское шоссе, на Ленинградский проспект и на Волоколамское
шоссе. Работы на Войковской уже практически выполнены. Здесь будет строиться
крупный общественный центр, появится пересадочный узел с Малым кольцом железной
дороги. Две небольшие развязки с Фестивальной улицей и Головинским шоссе будут
выполнены в стороне от жилых домов и не вызовут никаких проблем. На сегодняшний
день еще не решен вопрос с развязкой на МКАД с Ленинградским шоссе. А вот что
касается моста через канал, то он станет в два раза шире.
В процессе строительства магистрали будут реконструированы все инженерные
коммуникации, которые практически не ремонтировались в течение десятилетий
эксплуатации и потеряли свою надежность.
Поменяется схема движения транспорта на площади Тверской заставы у
Белорусского вокзала, в результате чего существующая здесь парковка будет убрана под
землю. Переместится в подземное пространство и парковка на Триумфальной площади,
что позволит разбить сквер у памятника Владимиру Маяковскому.
Изменится движение и в самом проблемном месте трассы - на Пушкинской
площади. На пересечении с Тверской улицей Бульварное кольцо уйдет в тоннель,
92
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
приспособленный под существующий рельеф местности. Он пройдет по касательной к
площади и не скажется на ее историческом облике.
Реализуя проект «Большая Ленинградка», город берет на себя ответственность за
сохранение исторически сложившегося облика территории на всем протяжении
магистрали, не будут затронуты даже фундаменты существующих зданий и памятников.
1.4 Анализ транспортных потоков в непосредственной близости
от Участка
Основные транспортные магистрали (Ленинский проспект, Дмитровское шоссе и 3тье транспортное кольцо) расположены на удалении от рассматриваемого Участка (3-7
км). Участок ТТК в районе Белорусского вокзала-м. Динамо и Ленинградский проспект
известны своей слабой проходимостью в утренние и вечерние часы. Ведущиеся
широкомасштабные ремонтные работы на Ленинградском проспекте могут
способствовать большей проходимости машинопотока.
В непосредственной близости от Участка расположены улицы, движение
автотранспорта по которым происходит по двум полосам. Ходят рейсовые автобусы и
маршрутные такси. В 10-15-ти минутах ходьбы от Участка расположена станция метро
Динамо.
1.5 Описание физических, юридических, административных и
технико-технологических ограничений Участка
На Участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проведения
коммуникаций. Подобные сервитуты не являются препятствием для наилучшего
использования Участка.
В настоящее время целевое назначение земельного Участка – промышленнопроизводственное. Таким образом, до получения распорядительной документации по
изменению возможного использования строительство объектов других видов
недвижимости на рассматриваемой территории невозможно.
Обременений и доли города при строительстве объектов недвижимости на данном
Участке не подразумевается.
93
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
2. Анализ прилегающего к Участку района
2.1 Описание района, прилегающего к Участку
Рассматриваемый земельный Участок расположен в Савеловском районе Северного
Административного Округа г. Москвы.
Северный административный округ6
Северный административный округ г. Москвы, образованный в 1991 г. в связи с
новым административно-территориальным делением столицы, занимает площадь 109,9 кв.
км с населением около 900 тыс. человек. Его границы берут начало от Белорусского
вокзала и тянутся до кольцевой автодороги, выходя за пределы городской черты. Западная
граница округа проходит по акватории Химкинского водохранилища и линии Окружной
железной дороги, восточная - по линии Савеловского направления Московской железной
дороги. В настоящее время в состав округа входит 16 районов: Аэропорт, Беговой,
Бескудниковский, Войковский, Восточное Дегунино, Головинский, Дмитровский,
Западное Дегунино, Коптево, Левобережный, Молжаниновский, Савеловский, Сокол,
Тимирязевский, Ховрино, Хорошевский.
Исторически округ сформировался как средоточие крупных промышленных
предприятий. Ряд из них основан еще в прошлом веке - ткацкая фабрика им. П. Алексеева,
кондитерская фабрика «Большевик», косметическое объединение «Свобода». В структуре
производства представлены почти все отрасли индустрии - основные российские
комплексы авиационной промышленности, машиностроение, легкая, пищевая и
ювелирная промышленность, производство строительных материалов, полиграфия.
На территории округа находится 23 вуза, в их числе - одно из старейших высших
учебных заведений столицы Московская сельскохозяйственная академия имени А.К.
Тимирязева. В округе находятся такие крупные медицинские учреждения, как городская
больница им. С.П. Боткина, Центральный институт травмотологии и ортопедии,
Всероссийский гематологический центр, МНТК «Микрохирургии глаза», центральный
стоматологический институт, Международный центр эндокринологии.
Москвичи и гости столицы могут провести свободное время в живописных зонах
отдыха, на территориях спортивных комплексов «Динамо», ЦСКА, в парках, среди
которых старинный Петровский парк, Тимирязевский лес, парк Дубки, и др., попытать
счастья на Московском ипподроме.
Согласно существующим проектам Северный округ в дальнейшем будет
формироваться как территория комплексного освоения, где развернется значительное
инженерно-транспортное, жилищное и культурно-бытовое строительство.
Строительство и реконструкция
6
http://www.sao.mos.ru/
94
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Правительство города уделяет большое внимание улучшению жилищных условий
москвичей. На эти цели направлена столичная программа по сносу пятиэтажного и
ветхого жилищного фонда. Данная программа с успехом реализуется на севере столицы.
На сегодняшний день Северный округ лидирует по количеству снесенных «хрущевок» и
ветхих домов.
Из более чем 330 пятиэтажных жилых домов общей площадью около 1,5
миллионов кв. м. (что в три раза превышает среднегородские показатели) округ освободил
территорию почти от 580 тыс. некомфортных для проживания квадратных метров жилья.
Основной объем «пятиэтажек» сосредоточен в периферийных районах таких, как
Бескудниковский, Ховрино, Западное Дегунино и Левобережный.
В период с 2004 по 2010 годы в обмен на «старое» жилье жители севера Москвы
получат без малого 1 млн. 500 тыс. кв. м. современного комфортного жилья.
Одна из крупнейших сегодня строительных площадок – Ходынское поле. В
соответствии с постановлением Правительства Москвы «О комплексной застройке
территории центрального аэродрома им. М.В. Фрунзе» в 2005 году данная территория
продолжает прирастать жилыми домами и социальной инфраструктурой. Уже введено в
эксплуатацию 24 корпуса площадью 506 тыс. кв. м.
Физкультура и спорт
Северный округ можно по праву назвать спортивным. Достаточно лишь привести в
пример юношеский американский футбол, получивший в округе широкое развитие. Юные
северяне активны и готовы к покорению спортивных вершин. Администрация округа идет
им навстречу, создавая все необходимые условия для занятий физической культурой и
спортом. Северный округ обладает обширной спортивной инфраструктурой для развития
физической культуры, массового спорта и спорта высших достижений. Здесь находятся
старейшие спортивные объекты Москвы такие, как спортивные комплексы Динамо,
ЦСКА, «Водный стадион» и другие. Территория Химкинского водохранилища –
историческое место развития водных видов спорта.
Сегодня округ составляют более тысячи спортивных сооружений, среди которых 6
стадионов с трибунами на 1500 и более мест, 6 спортивных комплексов,
легкоатлетические и футбольные манежи, 9 дворцов спорта, бассейны, лыжные базы,
стрелковые тиры. Сейчас в округе насчитывается около 500 дворовых и школьных
спортивных площадок, на которых ежедневно занимается около 15 тысяч детей и
подростков. Действуют 38 детско-юношеских спортивных школ, 68 клубов по месту
жительства, из которых 50 – детские подростковые спортивные клубы.
Транспорт
По территории Северного округа проходит несколько крупнейших городских
магистра-лей – Третье транспортное кольцо, Ленинградское и Дмитровское шоссе. Эти
трассы нуждаются в увеличении пропускной способности.
95
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
В соответствии с распоряжением Правительства Москвы для увеличения пропускной
способности Третьего транспортного кольца ведется строительство транспортной развязки на пересечении Беговой улицы с Ленинградским проспектом. В ходе работ
расширяется тоннель под Ленинградским проспектом, строится разво-ротная эстакада,
подземные и надземные пешеходные переходы.
Потребительский рынок
В 2005 году в Северном округе введено в строй 129 предприятий, среди которых
объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания. Появились три
магазина-дискаунта – «Копейка» (районы Восточное Дегунино и Дмитровский),
«Народный магазин» (Левобережный). Округ «стал богаче» на четыре сетевых
промышленных магазина – «Пятый сезон» в Беговом районе, «Эльдорадо» в
Левобережном, обувь «Ж» и «Красный куб» на Соколе. Открыты пять предприятий
быстрого питания и два объекта бытового обслуживания. Также в районе Ховрино в
сетевой фабрике химчистке-прачечной «Диана» дополнительно открыт цех по чистке
ковров и ковровых изделий.
Экономика
Реальный сектор экономики Северного округа – это 1095 крупных и средних
предприятий и около 17,8 тыс. предприятий малого бизнеса, из которых 360 – малые
предприятия, созданные в 2005 году.
Положение в экономике округа в 2005 году характеризуется увеличением роста
объема отгруженных товаров (выполненных работ и услуг) собственного производства. В
первую очередь это относится к предприятиям таких видов экономической деятельности,
как обрабатывающие производства, образование, операции с недвижимым имуществом,
транспорт и связь, строительство.
В структуре обрабатывающих производств в округе наибольший удельный вес
занимает производство: пищевых продуктов, электрооборудования, целлюлознобумажное, металлургическое, текстильное и швейное, а также издательская и
полиграфическая деятельность.
Савеловский район7
Граница Савеловского района проходит по осям улиц: Нижняя Масловка, Верхняя
Масловка и 8 Марта, западной и северной границам автобусной станции «8 Марта», оси
полосы отвода Рижского направления МЖД, осям Бутырской улицы, эстакады на
Новослободскую улицу, полосы отвода Алексеевской железнодорожной ветки МЖД до
улицы Нижняя Масловка.
Территория района - 265 га, население - свыше 57 тыс. человек. На границах
района действуют 2 станции метрополитена – «Савеловская» и «Дмитровская», широко
7
http://sav.sao.mos.ru/
96
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
развита сеть наземного общественного транспорта. В районе много жилых домов,
нуждающихся в реконструкции, одновременно с которой ведется и новое строительство.
Возрожден храм Святителя Митрофания Воронежского (построен в 1895 г.), практически
заново создан парк культуры и отдыха «Савеловский». В районе выпускается газета
«Савеловский посадъ».
Статистика района
Общая площадь района
Общая длина дорог
Площадь зеленых насаждений
Строений жилых
Общая площадь жилого фонда
Общее население района
в т.ч. :
· Дети от 0 до 16 лет
· Трудоспособное население
· Старше трудоспособного возраста
Поликлиники всего
Центр Социального обслуживания
Общеобразовательные школы
Учебно-воспитательные комплексы
Колледжи
Музыкальные школы
Детские дошкольные учреждения
Кинотеатры
Библиотеки
Парки культуры и отдыха
Выставочные залы
Спортивные залы
Плоскостные спортивные сооружения
Спортивные площадки
Детские спортивные школы
266 га
20 км
46,9 га
243
57,5 тыс.чел.
9,7 тыс.чел.
30,8 тыс. чел.
17 тыс.чел.
5
1
8
2
1
9
1
3
1
1
8
2
97
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
2.2 Описание жилой, офисной, торговой, развлекательной и
гостиничной инфраструктуры в районе, прилегающем
к Участку
Жилая недвижимость
В настоящее время программа реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного
фонда на территории района реализуется в соответствии с постановлением Правительства
Москвы от 06 июля 1999 года № 608 «О задачах комплексной реконструкции районов
пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года». За
2000 - 2006 годы в районе отселено и снесено два жилых строения, общей площадью 2,9
тыс.кв. м, построены и введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 120, 9
тыс.кв.м, в том числе для переселения жителей из пятиэтажного жилищного фонда 5,5
тыс.кв.м.
Принятые Правительством Москвы решения о замене панельного, морально и
физически устаревшего пятиэтажного жилищного фонда, требуют новых программных
подходов к организации работ по реконструкции пятиэтажного жилого фонда, сносу и
строительству жилья для целей переселения, учета специфики размещения сносимых
серий на территории района, совершенствования механизма финансирования программы с
привлечением средств городских источников.
Выполнение запланированных на период до 2010 года объемов сноса и нового
строительства благоустроенного жилья, отвечающего современным требованиям,
создание комфортной среды обитания невозможно без комплексной реконструкции
микрорайонов и кварталов района, предусматривающей, наряду со строительством жилья,
модернизацию и развитие инженерной, социальной, культурной и бытовой
инфраструктуры.
Основополагающим документом, который будет определять стратегию и тактику
дальнейших работ по развитию территории Савеловского района является разработанный
ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры Градостроительный план, определивший основные
направления перспективного развития района, очередность реализации проектных
решений.
Основной целью Градостроительного плана развития территории района является
формирование благоприятной среды жизнедеятельности в районе с учетом его
градостроительных особенностей и задач перспективного экономического и социального
развития. Он призван согласовать государственные интересы города Москвы с
общественными интересами, принимая во внимание интересы юридических и физических
лиц проживающих на территории района.
Планировочная структура района состоит из семи жилых микрорайонов:
98
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Градостроительный план развития территории Савеловского района входит в
единую систему градостроительной документации, обеспечивающей реализацию
Градостроительного плана развития территории Северного административного округа
города Москвы (постановление Правительства Москвы от 02.10.2002 г. № 892-ПП),
планируемый срок реализации которых 2020 год.
Из существующих новостроек в рассматриваемом районе можно отметить ЖК
«Триумф-палас», расположенный рядом с Чапаевским парком – ближе к м. Сокол; ЖК
«Дом на Беговой» у м. Беговая, 12-ти этажный «Приват-Сквер» в 10 м. ходьбы от м.
Аэропорт, 40-ко этажный «Северный парк» на Ленинградском шоссе, элитный жилой
комплекс «Маномах» у м. Сокол, 17-ти этажное «Северное трио».
В Хорошевском же районе вдоль Ходынского бульвара протянется фешенебельный
район «Гранд-Паркъ»8 - это своеобразный «город в городе», где созданы все условия для
комфортной и безопасной жизни. «Гранд-Паркъ» предусматривает расширенную
инфраструктуру бизнес-класса, включая парковку в соотношении количества квартир к
машиноместам как 1:1.
Чуть дальше от рассматриваемого Участка – недалеко от м. Аэропорт – расположен
ЖК «Аэробус» – современный многофункциональный комплекс бизнес-класса, который
архитектурные критики уже назвали комплексом нового типа. Комплекс состоит из двух
8
http://www.grandpark.ru
99
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
«Г»-образных секционных корпусов, которые будут включать 423 776 кв. м жилых,
офисных и общественных площадей. В комплекс войдут фитнес и SPA-центры, бассейн,
теннисный корт, волейбольная и баскетбольная площадки, детский уголок, зеленая зона;
кроме того, будет предусмотрен необходимый набор удобств для жильцов: салон красоты,
рестораны, магазины, супермаркет, химчистка.
Гостиницы
Рассматриваемый район не богат гостиничными комплексами; большинство 4-5*ных отелей сосредоточено в центре и заканчиваются в районе ст.м. Белорусской.
1. Брайтон (4*)
Гостиничный комплекс Брайтон - тихое, уютное и гостеприимное место, где Вас
всегда окружат заботой и вниманием. В гостинице Брайтон была проведена сертификация.
И 01.09.2005 был выдан сертификат соответствия , согласно которому отелю Брайтон
была присвоена категория 4 звезды.
2. Аэрополис (3*)
Гостиница Аэрополис, Москва (бывшая «Аэрофлот») была построена накануне
Олимпиады, в 1980 году. В Аэрополисе можно встретить спортсменов, командированных,
бизнесменов, которым максимально подходит расположение гостиницы – на трассе
федерального значения, ведущей к аэропорту «Шереметьево», рядом с комплексом
«ЦСКА» и стадионом «Динамо». Сегодня в этом 12-этажом здании почти невозможно
узнать черты советской архитектуры 1980-х годов – благодаря капитальному ремонту
здания, выполненному в 1997 году. В 2003 году здание подверглось частичной
модернизации – на 12 этаже появились номера повышенной комфортности,
отремонтированные в соответствии с евростандартами и оборудованные импортной
сантехникой.
100
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
3. Исторический Отель Советский (4*)
Редкий случай — отель Советский обязан своим рождением ресторану, а не
наоборот. Легендарный «Яръ», с 1826 года считавшийся лучшим рестораном России, дал
в 1952 году жизнь гостиницы Советской в Москве, ставшей правительственной
резиденцией. К сожалению, к концу века и ресторан, столь любимый народом. Поэтому,
когда в 1998 году их возглавил новый генеральный директор Валерий Максимов, ему
пришлось почти всё начинать с нуля. В результате был возрождён «Яръ», снова ставший
символом национальной кухни России и ошеломивший посетителей феерическим шоу.
Исторический отель Советский сегодня — это элитная гостиница, сочетающая
атмосферу домашнего уюта, приватности и делового общения в интерьере с легким
налетом ретро в стиле 1950–х годов. Был сохранен неповторимый колорит ушедшей эпохи
и в то же время достигнут уровень лучших западных стандартов. В каждом номере отеля
свой интерьер на любой вкус.
В отеле Советский есть все условия для отдыха и плодотворной работы. К услугам
гостей 100 комфортабельных просторных номеров, 25 из которых - двух и трехкомнатные
номера и апартаменты (до 130 кв.м). Все номера при доступности цен оснащены
международной телефонной связью, спутниковым телевидением и современной системой
охраны.
101
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Коммерческая недвижимость
На севере Москвы (САО, СВАО, СЗАО) расположено более 50 офисных помещений,
почти половина из которых (44%) расположена именно в Северном Административном
округе.
Структура расположения офисных помещений по
направлениям
25%
СВАО (Северо-восточный
административный округ)
САО (Северный
административный округ)
31%
44%
СЗАО (Северо-западный
административный округ)
Структура офисных помещений по уровню
38%
С
9%
В
А
53%
В непосредственной близости от Участка расположены следующие бизнес-центры:
М. Белорусская

Ямского Поля 5-я ул., 9: офисное здание категории «В» (общей площадью 2600
кв.м.) для сдачи в аренду;

Ямского поля 3-я ул., 32, стр. 25-39: офисное здание категории «В+» (общей
площадью 6769 кв.м.) для продажи;

Ямского Поля 1-ая ул., 10: офисное здание категории «В» (общей площадью 900
кв.м.) для сдачи в аренду;

Ямского Поля 1-я ул., 9/13: офисное здание категории «В» (общей площадью 8700
кв.м.) для сдачи в аренду.
М. Савеловская
102
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года

Сущевский Вал ул., 9: офисное здание категории «В» (общей площадью 6000 кв.м.)
для сдачи в аренду;

Складочная ул., 1, стр. 5: офисное здание категории «В-» (общей площадью 40 000
кв.м.) для сдачи в аренду;

Складочная, 1: офисное здание категории «С» (общей площадью 6500 кв.м.) для
сдачи в аренду;

Вятская ул., 27: офисное здание категории «В» (общей площадью 8000 кв.м.) для
сдачи в аренду;

Б. Новодмитровская ул., 14: офисное здание категории «В-» (общей площадью 60
000 кв.м.) для сдачи в аренду.
Структура расположения офисных помещений по
направлениям
14%
8%
12%
16%
6%
4%
4%
4%
4%
10%
4%
10%
Алексеевская
Аэропорт
Белорусская
ВДНХ
Войковская
Динамо
Дмитровская
Петровско-разумовская
Полежаевская
Савеловская
Сокол
Сходненская
другие
4%
М. Аэропорт

Ленинградский просп., 47, стр. 2: офисное здание категории «В» (общей площадью
7500 кв.м.) для сдачи в аренду;

Ленинградский просп., 37 А, стр. 14: офисное здание категории «В+» (общей
площадью 6700 кв.м.) для сдачи в аренду;

Ленинградский просп., 37, стр. 9: офисное здание категории «В» (общей площадью
15 000 кв.м.) для сдачи в аренду;

Авиационный пер., д. 5: офисное здание категории «В» (общей площадью 1100
кв.м.) для сдачи в аренду;

8 Марта ул., 14: офисное здание категории «А» (общей площадью 6000 кв.м.) для
сдачи в аренду.
103
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Структура офисных помещений по типам
12%
Административное здание
4%
36%
Бизнес-центр
10%
Офисное здание
Т оргово-офисный комплекс
6%
Особняк
другие
32%
Планируемые проекты бизнес-центров в САО:
Диагональ Хаус9
Торгово-офисный комплекс расположен на Севере Москвы недалеко от Третьего
Транспортного Кольца в 5-ти минутах ходьбы от ст.м. Дмитровская (в районе ул.
Бутырской). Основные характеристики:

Торгово-офисный комплекс, 12 этажей

Открытые площади этажей

Атриум

Отличное естественное освещение

Центральное кондиционирование

Оптико-волоконая связь

Охраняемая наземная и подземная автостоянка

5 лифтов, из них 2 панорамных и 2 – для обслуживания парковки

Столовая и кафетерий для арендаторов

Круглосуточная охрана, система контроля доступа
Помещение будет готово для выполнения внутренней отделки в конце 4 кв. 2006 года.
Коммерческие условия:
9

Арендная ставка: $550-600/кв.м/год

Оплата: поквартально авансом

Страховой депозит: эквивалент 3 месяцам арендной платы
http://www.noblegibbons.ru/offers/butyr/
104
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Бизнес Центр на ул.Викторенко10
Бизнес-центр расположен рядом с Ленинградским проспектом в минуте ходьбы от
ст. м. Аэропорт; имеет удобный доступ к международному аэропорту «Шереметьево-II».
Основные характеристики:

Современный фасад и входная группа

Открытая планировка этажей до 1000 кв.м

Высота между перекрытиями: 3,35 м

Центральная система кондиционирования

Приточно-вытяжная вентиляция

Оптико-волоконная связь

Большая подземная автостоянка

6 скоростных лифтов Шиндлер

Пожарная и охранная системы сигнализации

Спринклерная система пожаротушения

Контроль доступа в здание, видеонаблюдение

Площадь в аренду: от 250 до 3 154 кв.м
Здание будет готово к внутренней отделке во 2-м квартале 2008 года. Арендная
ставка предоставляется по запросу.
Бизнес-парк Гринвуд11
Новый современный бизнес-парк Гринвуд расположен на внешней стороне МКАД
между Волоколамским и Ленинградским шоссе. Предполагается организация разных
типов зданий с эффективной планировкой для больших
арендаторов,
строительство
полной
собственной
инфраструктуры,
гостиничного
комплекса
и
парковки
(соотношение: 1 место/40 кв.м.).
Бизнес-парк класса А, общей площадью 130 000 кв.м., будет
частично готов (75 000 кв.м.) к весне 2007 года, полностью
(55 000 кв.м.) - к осени 2007 года.
White Square Lesnaya str.
10
11
http://www.noblegibbons.ru/offers/viktorenko/
www.cushmanwakefield.com
105
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Бизнес-центр класса «А+» расположен на ул. Лесная в 1 минуте ходьбы от ст.м.
Белорусская-кольцевая.
Северное сияние Business Center
Новый 15-ти этажный бизнес-центр класса «А» площадью около 39 000 кв.м. расположен
в 5 минутах ходьбы от ст.м. Савеловская вблизи Третьего Транспортного кольца,
Ленинградского проспекта, ул. Нижняя Масловка.
Diagonal House
Бизнес-центр площадью около 16 500 кв.м. расположен на Бутырской улице – в 5 минутах
ходьбы от ст.м. Дмитровская вблизи основных транспортных артерий.
Еще один Бизнес-центр расположен на 2-ой Хуторской улице, между Ленинградским
проспектом и Дмитровским шоссе с удобным подъездом с Третьего Транспортного
кольца. Ближайшая станция метро – Дмитровская.
2.3 Восприятие и имидж района, прилегающего к Участку с
точки зрения потенциальных покупателей,
арендаторов и посетителей
106
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Основными факторами, оказывающими влияние на восприятие района с точки
зрения потенциальных покупателей, арендаторов и посетителей являются следующие:

экологическая непрестижность района;

близость к основным транспортным артериям;

отсутствие шумового загрязнения;

близость Петровского парка.
Северный административный округ и, в частности Савеловский район, отличается
весьма сильной загрязненностью окружающей среды. Этот факт довольно широко
известен, большинство жителей города об этом осведомлены. Непрестижность
проживания в данном районе связана в первую очередь именно с этим фактором. Однако
близость к Участку Петровского парка позволяет сгладить неблагоприятное восприятие
потребителей об экологических характеристиках района.
Участок расположен вблизи Ленинградского проспекта, Дмитровского шоссе и
Третьего Транспортного кольца – трасс, известных автомобилистам своей слабой
пропускной способностью в будние и вечерние часы. Реконструкция Ленинградского
проспекта поможет решить ряд транспортных проблем. Таким образом, близость к
транспортным артериям и одновременно удаление от них за счет парка благоприятно
скажутся на восприятии потенциальных потребителей объектов, расположенных на
рассматриваемом Участке.
107
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
2.4 Описание жилых кварталов: профиль населения,
проживающего в районе, прилегающем к Участку
Северный округ может считаться густонаселенным: здесь проживают около 880 тыс.
человек - 7,8 тыс. на 1 кв. км (по столице в целом - 7,9 тыс.). Наибольшая численность - в
районах Коптево (82 тыс.) и Головинский (79,1 тыс.), наименьшая - в новом районе
Молжаниновский (2,2 тыс.), вошедшем в состав Москвы в 1992 году. Он существенно
отличается от остальных районов САО и тем, что на его территории находятся аэропорт
Шереметьево, а также восточная часть поселка Новоподрезково и восемь деревень:
Бурцево, Верескино, Филино, Новодмитровка, Новоселки, Молжаниновка, Мелькисарово,
Черкизово.
Савеловский район в большей части состоит из ветхих построек жилого фонда.
Социальный уровень населения в рассматриваемом районе средний, платежеспособность
средняя. Планируемые меры по строительству многочисленных современных жилых
комплексов привлекут в район более молодых жителей среднего и большего достатка.
108
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
3 Гипотезы о возможном использовании
Исходя из проведенного анализа Участка и его окружения, можно сделать ряд
выводов о способах целесообразного использования рассматриваемого Объекта. При
выборе гипотез о возможном использовании Участка были учтены все параметры, но
наибольшую роль сыграли два фактора: во-первых, его расположение на небольшом
удалении от центра Москвы, во-вторых, нахождение в центре огромного жилого массива.
Эти два фактора диктуют некоторые особенности использования анализируемого
Объекта.
Среди основных возможностей использования рассматриваемого Участка можно
выделить следующие:
Продажа земельного актива
Перепродажа земельного Участка является самым быстрым проектом. Значительные
темпы роста цен на недвижимость и земельные активы позволит извлечь немало дохода от
продажи Участка. Однако при наличии финансовых средств мы рекомендуем не
останавливаться на столь простом варианте и реализовать Участок с построенными
объектами недвижимости – тем более что «возделанный» участок принесет значительно
больше прибыли своему владельцу. Таким образом, учитывая экономический анализ,
подобный вариант не может быть принят в качестве максимизирующей прибыль
Заказчика гипотезы.
Жилая недвижимость
Основным видом использования инвестиционных средств при наличии участка в
черте города является жилищное строительство, что связано как со стабильностью
данного вида вложения, так и с продолжительным ростом спроса и уровня цен на данный
вид недвижимости. При строительстве жилой недвижимости основной упор необходимо
сделать на анализ рынка современных жилищных комплексов с целью выбора класса
будущего объекта – одного из основных критериев успешности проекта.
Коммерческая недвижимость
В последние несколько лет еще одной привлекательной областью инвестирования
является коммерческая недвижимость – особенно в таком деловом центре как Москва, где
при всем разнообразии предложения ощущается нехватка качественных объектов.

Офисы
В пользу данного объекта инвестирования говорит факт децентрализации офисной
недвижимости, что связано с принятием соответствующего решения Правительством
Москвы о вытеснении офисных центров за пределы Садового кольца. Уже с 2007 года
офисные центры перестанут появляться в центре Москвы, а их место должны будут занять
недорогие гостиницы, жилье и апартаменты. Соответственно, бизнес-центры,
расположенные на небольшом удалении от центра, будут пользоваться максимальным
109
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
спросом – особенно в виду прихода на российский рынок все новых крупных западных
игроков, использующих для работы большие помещения высшего класса.

Торговая недвижимость
С ростом динамики розничного товарооборота и общим ростом доходов населения
продолжает активно развиваться торговый сектор. По результатам показателей
прошедшего года Россия заняла вторую строчку рейтинга стран, наиболее
привлекательных для инвестиций в розничную торговлю, так как рынок в этой области не
насыщен еще даже на 10%. Инвестиции в торговую недвижимость считаем достойным
вариантом реализации рассматриваемого Участка.

Склады
Все большую долю рынка с каждым годом занимают складские комплексы. Большое
количество заявленных проектов говорит о высокой инвестиционной активности в данном
секторе коммерческой недвижимости.

Выставочные комплексы
Строительство выставочного комплекса не будет рассматриваться в качестве
гипотезы по единственной причине: столь небольшая площадь не позволит реализовать
действительно качественный проект. Не говоря о том, что на современном этапе на рынке
выставочных площадей наблюдается высокая конкуренция, и выход нового игрока будет
сильно затруднен. Кроме того, подобный объект сопряжен со значительным риском и
требует весьма затратной маркетинговой, рекламной и PR компании. Таким образом,
реализация объекта под строительство выставочного комплекса не будет рассматриваться
в качестве основной гипотезы.

Гостиничная недвижимость
Рынок гостиничной недвижимости в центре города далек от насыщения, что дает
возможность инвестирования и в этот сегмент рынка. Тем более что поток иностранцев,
предпочитающих проживание в течение длительного времени в апартаментах, нежели в
гостиницах, не ослабевает. Интересным считаем сочетание гостиничной и офисной
недвижимости в едином комплексе.
110
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
5 Заключение по наилучшему использованию Участка
5.1 Анализ сильных и слабых сторон Участка, исходя из
определенных гипотез
На основе анализа характеристик рассматриваемого Участка можно выделить
следующие сильные и слабые стороны проекта, его возможности и угрозы, связанные с
его реализацией.
SWOT анализ
Возможности
1. Рост спроса и цен
на землю,
коммерческую/ж
илую
недвижимость;
2. Строительство
транспортной
развязки в районе
Ленинградского
проспекта.
Сильные стороны
1. Оптимальная площадь Участка;
2. Благоприятный для строительства
географический ландшафт
легкоосваиваемого типа;
3. Близость к транспортным артериям;
4. Промышленное назначение Участка
(отсутствие необходимости изменения Парные комбинации
СИВ:
статуса в случае реализации Участка
под строительство бизнес-центра);
(1-9) – 1;
5. Близость Петровского парка,
3, 4 – 2.
расширенной инфраструктуры;
6. Принцип индивидуализации и
применение инновационного подхода
при осуществлении продаж;
7. Собственная профессиональная
эксплуатационно-охранная команда,
архитектурно-планировочные
решения
8. Участок находится в собственности.
Угрозы
1. Усиление общей
конкуренции, появление
прямых конкурентов;
2. Снижение
покупательной
способности;
3. Рост цен на
строительные
материалы;
4. Невыполнение плана
продаж/сдачи в аренду;
5. Снижение цен на
жилую/коммерческую
недвижимость;
6. Затягивание сроков
строительства.
Парные комбинации
СИУ:
(1-9) – 1, 2;
2, 8 – 3, 6;
7 – 4, 5
111
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Слабые стороны
1. Перегруженность Ленинградского
шоссе и 3-го транспортного кольца;
2. Неблагоприятная экологическая
обстановка в районе;
3. Необходимость подключения
Парные комбинации
Парные комбинации
дополнительных коммуникаций;
СЛВ:
СЛУ:
4. Объект окружен ветхими
1, 6 – 2;
постройками жилого фонда;
(1 -6) – 1;
(1 - 6) –1.
5. Промышленное назначение Участка
3, 5 – 3, 6.
(необходимость изменения статуса в
случае реализации Участка под
жилищное строительство);
6. Сформировавшийся стереотип,
связанный с непрестижностью
северного направления Москвы как
места для проживания.
Проведенный SWOT анализ предполагал осознание и рассмотрение слабых и
сильных сторон, определение ситуаций, представляющих угрозу для бизнеса, и
благоприятных рыночных возможностей. Слабые и сильные стороны связаны с
компанией и концепцией реализации Объекта, возможности и угрозы – с внешними
факторами, которые находятся вне сферы влияния компании-девелопера.
Процесс анализа:
 выявление сильных и слабых сторон Объекта, возможностей и угроз;
 установление связей между сильными, слабыми сторонами, возможностями и
угрозами;
 составление матрицы SWOT анализа;
 рассмотрение возможных парных комбинаций внутри матрицы;
 определение стратегии развития.
Представлена матрица SWOT анализа, в которой обозначены сильные, слабые
стороны, возможности и угрозы создаваемого бизнеса. В ходе анализа были выявлены
следующие наиболее сильные стороны: оптимальная площадь Участка, благоприятный
для строительства географический ландшафт легкоосваиваемого типа, промышленное
назначение Участка (отсутствие необходимости изменения статуса в случае реализации
Участка под строительство бизнес-центра), близость к транспортным артериям и
одновременно оптимальная удаленность от трассы, близость Петровского парка и
расширенной инфраструктуры района.
К слабым сторонам проекта относятся: перегруженность Ленинградского шоссе и 3его транспортного кольца, неблагоприятная экологическая обстановка в районе,
необходимость подключения дополнительных коммуникаций, ветхость построек жилого
фонда, промышленное назначение Участка (необходимость изменения статуса в случае
реализации Участка под жилищное строительство).
112
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Выявленные возможности благоприятного воздействия включают: рост спроса и цен
на землю, коммерческую/жилую недвижимость, строительство транспортной развязки в
районе Ленинградского проспекта.
Выявлены следующие основные угрозы при реализации проекта: усиление общей
конкуренции, появление прямых конкурентов, снижение покупательной способности,
рост цен на строительные материалы, невыполнение плана продаж/сдачи в аренду,
снижение цен на жилую/коммерческую недвижимость, затягивание сроков строительства.
Стратегия СИВ (использование сильных сторон проекта для получении отдачи от
возможностей):
Практически все перечисленные сильные стороны проекта как вместе, так и по
отдельности, положительным образом скажутся на реализации проекта в случае
увеличения спроса на землю и жилую/коммерческую недвижимость; соответствующим
образом это приведет к увеличению его номинальной рыночной стоимости и повысить
рентабельность.
Привлекательность проекта формируется и одновременно усиливается гармоничным
сочетанием территориальных, природных, строительных и эксплуатационных
характеристик: близость парка, оптимальная удаленность от транспортных потоков,
собственная профессиональная эксплуатационно-охранная команда, архитектурнопланировочные решения – все это служит катализатором роста престижности проекта на
всех этапах реализации и положительным образом сказывается на условном
позиционировании в рыночном рейтинге.
Применение инновационного подхода при осуществлении продаж позволяет
эффективно привлекать внимание представителей целевой аудитории. В первую очередь
инновационность продаж должна заключаться в использовании финансово-кредитных
рычагов, позволяющих сделать покупку объекта максимально доступной для широкого
круга населения (в случае строительства жилого комплекса).
Принцип индивидуализации подразумевает максимальное внимание к требованиям и
пожеланиям каждого заинтересованного клиента и учитывает, помимо выбора планировки
квартиры/офиса и локализации объекта внутри жилого комплекса/бизнес-центра, и
потенциальную заинтересованность покупателей/арендаторов в расширении владения
путем объединения смежных объектов. Это так же укрепляет рыночные позиции проекта.
Бесспорным преимуществом проекта является близость к центру города и развитость
инфраструктуры района.
Стратегия СИУ (использования сильных сторон проекта для устранения угроз):
Большинство выявленных угроз носят общерыночный характер с жесткой
привязанностью к состоянию макроэкономики; их устранение или ослабление за счет
сильных сторон невозможно, т.к. не только рынок в целом, но и его городской сегмент
находится в одних и тех же рамках зависимости. В случае потрясений
макроэкономического характера представляется вполне обоснованным ожидать снижение
113
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
активности на рынке недвижимости во всех его плоскостях. «Эластичное» ведение
проекта и диверсификация объектов инвестирования дают возможность минимизировать
неблагоприятные влияния даже такой угрозы успешной реализации проекта, как рост цен
на строительные материалы путем рациональных и взвешенных проектных изменений,
направленных на включение менее дорогостоящих строительных компонентов.
Стратегия СЛВ (за счет появившихся возможностей преодолеть имеющиеся в
проекте слабости):
Слабой и одновременно наиболее затратной статьей является подключение к
дополнительным коммуникациям и связанные с этим проблемы.
Второй слабой стороной проекта является плохая пропускная способность
Ленинградского проспекта. Устранению данной проблемы могут способствовать
ремонтные работы и организации новых развязок, проводимые там сейчас.
При сохранении (и улучшении) существующего положения на рынке городской
недвижимости в совокупности с грамотной программой по реализации, предполагающей
продажу/сдачу качественного жилья/объектов офисного типа на гибких, выгодных
условиях, можно безболезненно преодолеть влияние слабых сторон проекта.
Стратегия СЛУ (избавление от слабых сторон и предотвращение угроз):
Единственным эффективным методом сглаживания слабых сторон и противоборства
существующим угрозам является проверенная рыночной практикой агрессивная
маркетинговая деятельность по продвижению проекта. Ожидания же таковы, что
потенциал роста спроса далек от предела и по-прежнему превышает существующее
предложение.
114
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
5.2 Оценка гипотез на предмет соответствия рыночной
конъюнктуре
На основе анализа рынка коммерческой и жилой недвижимости, характеристик
рассматриваемого Участка, его сильных и слабых сторон, локального рынка офисной,
торговой, складской, гостиничной и жилой недвижимости можно исключить несколько
гипотез о возможном использовании Участка, приведенных выше, а также более подробно
определить преимущества и недостатки оставшихся гипотез.
Исходя из рыночной конъюнктуры, считаем нецелесообразным использование
Участка для строительства торговой недвижимости, что связано непосредственно с
окружением Участка. Максимальный спрос приходится на объекты в центре города, что
связано с ограниченным предложением в этом регионе, а также вблизи МКАД – что
обеспечено хорошей проходимостью. Не смотря на близость рассматриваемого Участка к
3-тьему транспортному кольцу, близлежащие 2-х полосные улицы и переулки считаем
абсолютно неприспособленными к подъезду многочисленных машин. Не приспособлены
они и к парковке вдоль комплекса – как известно, многие покупатели не готовы загонять
машину на охраняемую парковку, если заехали «на 5 минут». Реализацию же небольшого
комплекса, не вызывающего столь критичную транспортную проблему, считаем
неэффективным за счет длительного срока окупаемости и сложности соотнесения с
другими строениями на том же участке (жилой/офисной недвижимости).
По той же причине – транспортная проблема – невозможна реализация Участка под
склады – разъезд грузовых машин представляется сомнительным в условиях узких
прилегающих улиц и переулков. При реализации данной гипотезы вызывает сомнение и
настороженность возможность «вписания» складского комплекса в огромный жилой
район.
В соответствии с рыночной конъюнктурой возведение гостиничного комплекса как
самостоятельного объекта вызывает ряд сомнений. Не высокая престижность района,
достаточная удаленность от центра, плохая экологическая обстановка, 2-х полосный
подъезд, а также непосредственное окружение объекта (ветхий жилой фонд) не позволят
реализовать гостиницу высокого уровня, окупаемость же 3*-ной гостиницы (не смотря на
ее востребованность) будет гораздо более длительной, чем другого объекта коммерческой
недвижимости – бизнес-центров. Принимая во внимание экономическую составляющую
проекта, мы не можем рекомендовать реализацию подобного комплекса на заявленном
Участке. Однако рекомендуем сочетание гостиничных номеров и офисов в рамках одного
комплекса по причинам, заявленным далее.
Любая застройка должна быть совместима с использованием прилегающей
территории в функциональном отношении. Наличие вблизи рассматриваемого Участка
жилых кварталов и офисов делают наиболее целесообразным застройку земельного
участка жилыми зданиями и/или бизнес-центрами.
115
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Таким образом, остаются 2 принципиально разные, но приемлемые гипотезы:

Реализация земли под жилищное строительство. В пользу этого варианта
говорит тот фактор, что, во-первых, объекты в современных жилых
комплексах раскупаются еще на стадии котлована. Во-вторых, окружение
Участка само диктует предпочтительный аспект реализации жилого
комплекса. Таким образом, это лучший вариант инвестиций в короткие
деньги.

Реализация земли под бизнес-центр в сочетании с возможностями размещения
в номерах гостиничного типа – наиболее перспективный вариант
использования Участка с точки зрения длинных денег, что обусловлено
рыночной конъюнктурой. С недавнего времени все отчетливее ощущается
нехватка земли, рынок офисной недвижимости начинает постепенно
смещаться за пределы четвертого транспортного кольца. В данной связи
территории
в районе Третьего транспортного кольца считаем
перспективными: планы правительства Москвы по строительству дорожных
развязок на Ленинградском проспекте обеспечат будущим офисным
комплексам и бизнес-паркам хорошую транспортную инфраструктуру.
Неширокие подъездные пути непосредственно вблизи Участка не столь
критичны в условиях просторной и удобной стоянки для сотрудников
компаний-арендаторов. Наличие гостиничной составляющей позволит
«прикрыть» офисную составляющую и тем самым полностью либо частично
избежать «доли города» при реализации проекта. Данный проект будет
интересен в первую очередь западным компаниям, привлекающим на
долгосрочные проекты «экспатов». Заявленный комплекс далее будет
фигурировать под формулировкой «бизнес-центр» – по функциональной
составляющей комплекса.
Таким образом, основными гипотезами использования Участка являются его
реализация под жилищную застройку и/или бизнес-центр. Экономически
оправданная
стратегия
диверсификации
инвестиционного
портфеля,
характеристики, местоположение и ближайшее окружение Участка позволяют нам
рекомендовать возможность его реализации в двух сегментах одновременно. Далее
будут рассмотрены две гипотезы:

реализация на рассматриваемой территории жилого комплекса;

реализация жилого комплекса в сочетании с бизнес-центром.
5.3 Предварительные возможности концепции застройки
Участка
116
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
На сегодняшний день рассматриваемый Участок состоит из двух серий построек:

Шестиэтажного дома (стр.2-4), в котором заканчиваются ремонтные работы и их
согласование, а также вселение арендаторов. Это строение обслуживается старыми
коммуникациями. Снос здания планируется после того, как окупятся средства,
вложенные в его ремонт (2009 год).

Другие постройки, планируемые под снос (стр. 5-16).
Гипотеза №1 (Жилой комплекс + бизнес-центр)
На основе проведенного анализа, оптимальным представляется следующий
двухэтапный вариант использования имеющейся земли:

1 этап: с 2007 года. Снос стр.2-4 с существующими офисами и возведение
современного бизнес-центра класса «А»;

2 этап: с 3 кв. 2009 года. Снос стр.5-16, прокладка новых коммуникаций,
рассчитанных на весь комплекс, строительство жилого комплекса бизнес-класса
для обеспеченных руководителей – среднего и высшего менеджмента.
Рассматриваемый формат использования территории предполагает 40% земельного
ресурса использовать под строительство жилого комплекса, 30% – под реализацию
бизнес-центра, и оставшиеся 30% будут составлять общественные зоны, детская
площадка, КПП и въезд на парковку.
Концепция использования земельного Участка
Жилой комплекс
40%
4200 кв.м.
Бизнес-центр
30%
3150 кв.м.
Благоустроенная общая территория
30%
3150 кв.м.
Жилой комплекс
Общая площадь жилого комплекса составит 60 000 кв.м.; на потери отводится 20%
(лестничные клетки, общественные зоны), доля города составляет около 40% (при
наличии административного ресурса данный коэффициент может быть существенно
снижен). Таким образом, жилая площадь рассматриваемого комплекса составит 32 000
кв.м.
Заявленный жилой комплекс будет обладать следующими характеристиками:

Бизнес-класс: жилой комплекс рассчитан на руководителей предприятий и
отделов - средний и высший менеджмент;

Покупателям наряду с квартирами (1-2-3-4-х комнатными) предлагается
купить машиноместо на подземной парковке под жилым комплексом;

Квартиры реализуются без отделки со свободной планировкой;
117
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года

Продажи рекомендуется производить с помощью стандартной схемы
долевого строительства (при необходимости стимулирования спроса: с
привлечением ипотечных программ ведущих банков);

Первый этаж комплекса предполагается продать под необходимые объекты
инфраструктуры (аптеку, магазин, химчистку и т.д.).
Общая площадь подземной двухэтажной стоянки под всем комплексом составляет
2,1 га, из которых до 40% отводится на свободные зоны (заезд и проезд) и по 18 кв.м. на
машиноместо. Количество парковочных мест под продажу жителям комплекса составляет
порядка 490 машиномест.
Бизнес-центр
Реализуемый бизнес-центр, рекомендуем строить в рамках класса «А». Спрос на
офисы высшего класса устойчиво превышает предложение, а физические характеристики
Участка, близость транспортных магистралей, вместительная подземная парковка –
позволяют говорить о возможности реализовать именно класс «А». Площадь бизнесцентра составит 29 330 кв.м. Количество парковочных мест – 200.
В настоящем анализе наилучшего и наиболее эффективного способа использования
земельного Участка рассматривался вариант продажи Объекта. Вариант финансовой
модели, предусматривающей дальнейшую эксплуатацию Объекта, будет рассчитываться
при разработке концепции, при принятии Заказчиком соответствующего решения.
Оставшиеся 30% - 3150 кв.м. отведены под общую благоустроенную территорию
внутри комплекса - детскую площадку, КПП и въезд на парковку.
Гипотеза №2 (Жилой комплекс)
В рамках данной гипотезы эффективным представляется то же двухэтапный вариант
использования имеющейся земли с той лишь разницей, что на втором этапе после сноса
существующего бизнес-центра на данной территории предполагается строительство
второй очереди жилого комплекса.
Комплексное использование территории предполагает 70% земельного ресурса
использовать под строительство жилого комплекса, оставшиеся 30% будут составлять
общественные зоны, детская площадка, КПП и въезд на парковку.
Концепция использования земельного Участка
1-ая очередь жилого комплекса
40%
4200 кв.м.
2-ая очередь жилого комплекса
30%
3150 кв.м.
Благоустроенная общая территория
30%
3150 кв.м.
Характеристики жилого комплекса совпадают с данными из гипотезы №1:
118
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года

Бизнес-класс: жилой комплекс рассчитан на руководителей предприятий и
отделов – средний и высший менеджмент;

Покупателям наряду с квартирами (1-2-3-4-х комнатными) предлагается
купить машиноместо на подземной парковке под жилым комплексом;

Квартиры реализуются без отделки со свободной планировкой;

Продажи рекомендуется производить с помощью стандартной схемы
долевого строительства (при необходимости стимулирования спроса: с
привлечением ипотечных программ ведущих банков);

Первый этаж комплекса предполагается продать под необходимые объекты
инфраструктуры (аптеку, магазин, химчистку и т.д.).
1-ая очередь строительства
Общая площадь 1-ой очереди строительства жилого комплекса составит 42 000
кв.м.; на потери отводится 20% (лестничные клетки, общественные зоны), доля города
составляет около 40% (при наличии административного ресурса данный коэффициент
может быть существенно снижен). Таким образом, жилая площадь рассматриваемого
комплекса составит 20 160 кв.м. – порядка 300 квартир.
2-ая очередь строительства
Начиная с 3 кв. 2009 года предполагается снос существующего бизнес-центра и
возведение на его месте 2-ой очереди жилого комплекса общей площадью 18 000 кв.м.,
полезной – 7 200 кв.м.
Площадь подземной двухэтажной стоянки под всем комплексом составляет 2,1 га, из
которых до 40% отводится на свободные зоны (заезд и проезд) и по 18 кв.м. на
машиноместо. Количество парковочных мест под продажу жителям комплекса составляет
около 700 машиномест.
119
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
5.4 Экспертное заключение по наилучшему использованию
Участка. Определение наиболее эффективного объекта
продаж
Проведенный анализ наилучшего и наиболее эффективного способа использования
Участка состоит из 4 частей (этапов). Каждая часть раскрывает отдельные аспекты рынка
и служит основой для анализа возможностей эффективного использования предложенного
Заказчиком Участка.
Агрегировав полученные результаты, можно сделать следующие выводы:
Анализ Участка
Исследуемый Участок площадью 1,05 га расположен в Савеловском районе
Северного Административного Округа г. Москвы в 10-15-ти минутах ходьбы от ст.м.
«Динамо». На рассматриваемом Участке расположено 16 зданий, принадлежащих
компании-Заказчику. В одном из них находится бизнес-центр, планируемый под снос в
2009 году – после того как окупятся средства, вложенные в его ремонт и надстройку 2-х
этажей. Общая площадь помещений, расположенных на рассматриваемом Участке,
составляет 18 596,80 кв.м.
Рассматриваемый Участок промышленного назначения находится в государственной
собственности, тогда как здания, расположенные на Участке – в частной собственности
ООО «Хант-Холдинг». Существующие ограничения права не зарегистрированы. «ХантХолдинг» использует Участок на правах долгосрочной аренды (49 лет), срок действия
которой заканчивается; в настоящий момент договор аренды находится в стадии
продления. Распорядительных документов по изменению целевого назначения участков в
настоящее время нет, но их выпуск возможен в кратчайшие сроки.
Анализ прилегающего к Участку района
Рассматриваемый земельный Участок расположен в Савеловском районе Северного
Административного Округа г. Москвы. Северный административный округ г. Москвы
занимает площадь 109,9 кв.км с населением около 900 тыс. человек. Его границы берут
начало от Белорусского вокзала и тянутся до кольцевой автодороги, выходя за пределы
городской черты. Исторически округ сформировался как средоточие крупных
промышленных предприятий, вследствие чего (а также транспортной загруженности)
экологическая обстановка в районе Участка крайне неблагоприятна: содержание
основных загрязнителей воздуха значительно превышает норму.
Самым известным объектом рассматриваемого района, расположенным рядом с
Участком, является стадион «Динамо» – один из объектов одноименного футбольного
клуба. Помимо плановой реконструкции малой спортивной арены, клубу принадлежит
120
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
также Петровский парк около комплекса и владение №37 на противоположной стороне от
стадиона.
Анализ рынков для подтверждения гипотез
Для оценки различных гипотез об использовании Участка был проведен анализ
требуемых рынков.
Первоначальный анализ Участка и формирование гипотез его застройки
потребовали анализа рынка гостиничной недвижимости, расположенной в Москве. В
гостиничном секторе сохраняются тенденции последних двух лет, выраженные в
неудовлетворенном объеме предложения верхнего и бюджетного ценового сегмента. Это
связано с закрытием некоторых крупных объектов на реконструкцию. Дефицит
гостиничных мест провоцирует рост цен на гостиничные услуги.
Спрос на услуги гостиничного комплекса выражается в уровне заполняемости
отелей, в Москве он крайне высок ввиду острого дефицита гостиничных мест. Вместе с
тем количество прибывающих в столицу гостей стабильно растет. При этом
существенного притока туристов не наблюдается, ввиду высокой стоимости проживания в
столице. По итогам 2006 года, число туристов из дальнего зарубежья в Москве ожидается
на уровне 3,8 млн. человек, а к 2010 году городское правительство уже ориентируется на 5
млн. туристов и более. С 2000 года количество гостиниц в Москве увеличивалось, а
своеобразный пик пришелся на 2005 год, когда количество отелей достигло 183.
Инвесторы и девелоперы отнюдь не стремятся заняться строительством отелей,
рассчитанных на «массового» посетителя. Сейчас намного выгоднее строить в Москве
гостиницы класса 4-5 звезд. По свидетельству гостиничных девелоперов, окупаются такие
отели быстро – в течение 5-7 лет – и обеспечивают своим владельцам сверхприбыли в
условиях острого дефицита гостиничных мест в столице.
В условиях дефицита гостиничных мест увеличивается конкуренция между отелями
класса 4-5 звезд. Девелоперы по-прежнему предпочитают вкладываться в дорогие
проекты, игнорируя эконом-сегмент. Это продиктовано тем, что наиболее дорогие
гостиницы имеют более короткий срок окупаемости благодаря тому, что на них
сохраняется высокий спрос.
Был проведен анализ одного из самых быстроразвивающихся рынков коммерческой
недвижимости – торговой составляющей. Стабильный рост доходов, а также активно
развивающийся рынок потребительского кредитования способствует ежегодному росту
оборотов розничной торговли по всей стране. В Москве, где уровень благосостояния
населения превышает средний уровень по России, развитие торгового сектора особенно
заметно, что, очевидно, отвечает возрастающим нуждам жителей столицы.
С ростом динамики розничного товарооборота и общим ростом доходов населения
продолжает активно развиваться торговый сектор. В столице на данный момент
121
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
насчитывается порядка 150 действующих торговых центров, 15-20 центров крупных
западных операторов и порядка 85 строящихся и запланированных к вводу до 2010 года.
По результатам показателей прошедшего года Россия заняла вторую строчку рейтинга
стран, наиболее привлекательных для инвестиций в розничную торговлю, так как рынок в
этой области не насыщен еще даже на 10%. Помимо существенного увеличения
инвестиций в розничную торговлю, можно выделить снижение доходности вложений, что
говорит о стабилизации рынка. В связи с возросшим интересом инвестиционных фондов к
рынку торговой недвижимости, активизировался рынок инвестиционных продаж в
данном сегменте. За 9 месяцев 2006 года было введено в эксплуатацию 5
крупноформатных торговых центров арендуемой площадью 140 000 кв.м.
Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные в центре
Москвы, в местах, где концентрируются покупательские потоки. Также высоким спросом
пользуются успешные торговые центры на МКАД, что обусловлено их высокой
проходимостью, особенно в выходные дни.
Рост конкуренции подталкивает девелоперов к необходимости поиска новых
способов привлечения покупателей в торговые центры, и здесь незаменимым
инструментом остается включение в концепцию торгового центра развлекательного
компонента.
На основе анализа спроса и предложения можно сделать вывод о том, какие
составляющие будут играть ключевую роль в будущем. Во-первых, месторасположение.
Более половины строящихся крупных торговых центров расположены на МКАД, как
наиболее доступной – в первую очередь для автомобилистов – части Москвы.
Расположение на МКАД позволяет девелоперам организовать подходящую по размерам
парковку для автомобилей, что в центре Москвы сделать просто невозможно. Отсутствие
мест на парковке уже изначально накладывает отрицательный отпечаток на первые
впечатления от торгового центра. Из-за высокой стоимости получения земельных
участков под строительство в центральных районах Москвы стоимость аренды площадей
торгового центра будет в 2-3 раза выше стоимости аналогичных площадей на МКАД.
С ростом объема предложения площадей в современных торговых центрах
постепенно ослабевает ажиотажный спрос операторов на площади формата street retail в
торговых коридорах города. В течение 2006 года в данном сегменте был отмечен
незначительный рост ставок аренды в основных торговых коридорах. Цена продажи
торговых помещений в сегменте street retail главным образом зависит от интенсивности
пешеходного и транспортного потоков, близости к остановкам наземного транспорта и
станциям метрополитена.
Также была проведена оценка рынка жилой недвижимости Москвы. Среди
основных тенденций рынка жилой недвижимости в 2006 г. – повышенный спрос на жилье
в условиях постоянного роста цен. Отчасти это объясняется развитием ипотечного
122
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
кредитования и увеличением числа инвестиционных сделок. Наряду с этим отмечается
уменьшение объема предложения, что связано с выводом некоторых объектов с рынка. В
результате дефицит на рынке жилья остается основной причиной, поддерживающей
нынешние темпы роста цен на квартиры. За 9 месяцев 2006 года московские квартиры
подорожали на 73%, т.е. рост цен составлял примерно по 7%-8% в месяц, постепенно
снижаясь к осени.
По состоянию на 2006 год общее число объектов – жилых домов-новостроек,
предусмотренных к вводу в 2005-2010 г., составляет 1824 отдельных дома и комплекса,
состоящих из одного или нескольких корпусов, суммарной площадью квартир 32,4 млн.
кв. м. Большинство домов-новостроек Москвы, находившихся в открытом предложении в
3 кв. 2006 г., имеют монолитно-каркасную конструкцию, их доля в общем объеме
предложений составляет 72,9%. Объемы предложений панельного жилья значительно
меньше - 18,4%.
В ближайшей перспективе (до конца этого года, в начале следующего)
существенного снижения цен на жилье не произойдет. Могут корректироваться в сторону
уменьшения цены отдельных квартир, нынешняя стоимость которых назначалась
продавцами исходя из предположений о дальнейшем росте цен, и является завышенной –
таких квартир немало и в новостройках и на вторичном рынке. Тем не менее, все
подобные корректировки цен в сторону снижения вряд ли выйдут за рамки 10%-15%. На
ближайшие два-три года падение цен на жилую недвижимость не предвидится, наоборот,
прогнозируется рост цен на 15-20% в год.
Для второй гипотезы был проведен анализ рынка офисной недвижимости г.
Москвы. С недавнего времени все отчетливее ощущается нехватка земли, рынок офисной
недвижимости начинает постепенно смещаться за пределы четвертого транспортного
кольца. Эти территории достаточно перспективны: здесь имеются в наличии свободные
участки земли, а планы правительства Москвы по строительству дорожных развязок и
ЧТК обеспечат будущим офисным комплексам и бизнес-паркам хорошую транспортную
инфраструктуру. Продолжает развиваться тенденция децентрализации, это связано с
принятием соответствующего решения правительством Москвы о вытеснении офисных
центров за пределы Садового кольца. Уже с 2007 года офисные здания перестанут
появляться в центре Москвы, а их место должны будут занять недорогие гостиницы,
жилье и апартаменты. Перспектива освоения этих земель привела к увеличению средней
площади проектов: от 30 до 40 тыс. кв.м.
На все вышеперечисленные обстоятельства рынок офисной недвижимости
отреагировал ажиотажным ростом цен, темпы роста которых оказались существенно
выше, чем рост арендных ставок. Как следствие, сроки окупаемости офисной
недвижимости (при ее покупке на рынке) увеличились с 5,5-6,5 до 8,5-9 лет. Ставки
аренды на офисные помещения также продолжают расти.
123
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Анализ структуры спроса и предложения демонстрирует, что в настоящее время на
рынке коммерческой недвижимости спрос превалирует над предложением. Самым
востребованным районом по-прежнему остается район в пределах Садового – Третьего
транспортного кольца. Отмечается нехватка офисных площадей класса А и В. По данным
Vesco Realty, исходя из общего количества поступивших за 2006 г. заявок (более чем 500),
60% заявок приходится на помещения класса А, 35% - класс В, и всего 5% на класс С.
Заключение по наилучшему использованию Участка
Исходя из проведенного анализа Участка, его окружения и анализа рынков были оценены
различные гипотезы об использовании Участка. В качестве наиболее эффективных
вариантов использования Участка рассматриваются две гипотезы. Первая предполагает
снос свободных зданий (кроме офисного здания), строительство на их месте бизнесцентра в сочетании с жилым комплексом (на месте старого офисного здания).
Во второй гипотезе рассматривается реализация всего Участка под жилой комплекс;
его застройка также будет проходить в 2 этапа – две очереди.
Для определения прогнозируемых доходов была составлена финансовая модель,
куда вошли все данные, способные повлиять на конечный результат. В гипотезе №1
доходы формируются за счет продажи квартир (во втором периоде) и построенного
бизнес-центра (в первом периоде), в гипотезе №2 – апартаментов в жилом комплексе,
реализуемом в 2 очереди. Срок реализации обоих проектов при соблюдении плана продаж
– 3 года с момента выхода на рынок.
На наш взгляд вариант №1, в котором сочетаются жилая и коммерческая
застройка, более приемлем по следующим причинам:
1. Диверсификация рисков, связанная с деятельностью на различных
сегментах.
2. С точки зрения потенциальных инвесторов ПИФ на комплексную застройку
будет более интересным: расширяется круг потенциальных инвесторов (некоторые
предпочитают работать только на определенном сегменте рынка недвижимости).
3. При возможном изменении стратегических планов владельца Участка, в
случае комплексной застройки, возможна дальнейшая эксплуатация объектов, тогда
как при жилой застройке возможна только их реализация.
124
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
4. Проект застройки участка, расположенного по адресу г.
Сочи, территория бывшего санатория «Кавказская Ривьера»
Характеристики участка:
Общая площадь: 2,4 га
Вид права: аренда на 49 лет
Целевое назначение: объект санаторно-курортного назначения
Коммуникации: газ, вода, свет (центральные)
Обременения по строительству: нет
Земельный участок расположен непосредственно на берегу моря в историческом
культурном центре города Сочи, на территории бывшего санатория «Кавказская Ривьера»,
одного из первых санаториев, построенных в городе. Участок ограничен по сторонам
соответственно: морским побережьем с запада, территорией санатория «Сочи» с севера,
парком Ривьера с востока, проходом на городской пляж с юга. Участок является
подходящим для размещения отеля высшего класса.
На территории расположены частично снесенные ветхие строения корпусов
санатория. Получено разрешение на проектирование, разрабатывается проектная
документация размещения комплекса. Ведется проектирование для увеличения площади
пляжной полосы.
С участка открывается панорамный вид на море, имеется прямой выход на
городской пляж. Рядом находится парк Ривьера, вся инфраструктура центра города. Далее
расположены санатории ЦК, госдачи.
На участке планируется строительство следующих объектов недвижимости:

гостиничного комплекса в 25 этажей на 150 номеров,

жилого дома клубного типа на 60 квартир (25 этажей),

индивидуальной виллы – 3 этажа,

административного здания площадью 1000 м²,

блока из трех гостевых вилл по 4 этажа каждая,

развлекательного корпуса в 1-3 этажа.
Технико-экономические показатели
Площадь административного здания
м2
Площадь развлекательного комплекса
м2
1 000
2 000
Гостиница
125
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Количество номеров
Общая площадь
шт.
м2
150
14 408,75
Жилой дом клубного типа
Количество квартир
Общая площадь
шт.
м2
60
11 768
Индивидуальные виллы
Количество вилл
Общая площадь
шт.
м2
1
500
Гостевые виллы
Количество вилл
Общая площадь
шт.
м2
3
1 500
Подземный паркинг
Количество машиномест
Общая площадь
шт.
м2
200
5 000
Средняя площадь виллы
Средняя площадь апартаментов
Средняя площадь гостиничного номера
м2
м2
м2
500
196
82
Подробнее см. проектное предложение «Курортно-гостиничный комплекс
«Кавказская Ривьера» в центральном районе г. Сочи», выполненное ООО «Архипроект».
5. Проект застройки искусственного острова, расположенного
в г. Сочи
Размещение искусственного острова планируется на акватории Черного моря в 500
метрах к северу от Сочинского порта. На острове предполагается разместить жилые
здания, гостиницы, магазины, рестораны, причалы для яхт, парковочные места для
автомобилей, пляжную зону и другие объекты курортно-развлекательного назначения.
Целью строительства является получение прибыли от продажи и аренды построенного
жилья и объектов инфраструктуры. На острове предполагается разместить:

Высоко этажных зданий (до 30 этажей), предназначенных под гостиницы,
жилье, магазинов и ресторанов. Общая площадь создаваемых зданий должна
быть не менее 200000 кв.м.;

Причалов для яхт и судов до 120 футов;
126
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года

Пляжной зоны;

Ресторанов, магазинов, бассейнов
развлекательного назначения.
и
других
объектов
курортно-
При формировании территории искусственного острова предполагается четкое
функциональное зонирование его на две части (два острова) – гостевую и частную для
жильцов, с ограниченным режимом доступа. С берегом и между собой острова
соединяются мостами. Внешний оградительный мол обеспечивает защиту островного
комплекса от волн. Общая площадь островного комплекса составляет порядка 17,7 га.
Остров для жилой застройки, площадью порядка 8,6 га предназначен для очень
состоятельных людей. На острове предполагается размещение жилых домов, автостоянок,
подземных парковок, спортивно-развлекательного комплекса, вертолетной площадки.
Также на частном острове предполагается расположить причалы для частных судов
длиной до 120 футов (7 стояночных мест).
Гостевой остров, площадью порядка 9,1 га, представляет рекреационную часть
доступную для гостей, туристов и отдыхающих. На гостевом острове предполагается
размещение культурно-развлекательно комплекса,
детского спортивного центра,
объектов пляжного сервиса, гостиницы на 100 мест, подземных автостоянок и парковок,
служебных и технических помещений. Вокруг острова планируется организовать
прогулочную набережную для отдыхающих.
Акватория марины организована в центральной части островного комплекса.
Причалы марины также имеют зонирование: на частные и гостевые, расположенные
соответственно вдоль берега частного острова и гостевые вдоль берега гостевого острова.
Для каждой функциональной зоны предусмотрены обособленные искусственные
пляжи откосно-ступенчатого типа.
В застройке гостевого острова предполагается ограничить этажность 5-7 этажами
(включая гостевую подземную парковку). Здесь располагаются общественные здания с
большой глубиной корпуса и большепролетными конструкциями в верхних уровнях,
пятиэтажный гостиничный комплекс и блоки пляжного сервиса. Застройка вдоль западной
границы жилого острова – трехэтажные виллы, а северо-восточная прогулочная
набережная этой зоны формируется застройкой четырехэтажными таун-хаусами.
В центральной части жилой зоны предлагается два варианта этажности застройки,
обладающие своими преимуществами и недостатками. Первый вариант – высотная
застройка, 20-этажные жилые башни. Преимуществами данного типа застройки являются
хорошие видовые характеристики, формирование выразительного силуэта и высокая
плотность населения на единицу площади искусственной территории. Недостатки
заключаются в необходимости особых конструктивных решений по вентиляции, потере
значительной части жилых и парковочных площадей, высокой удельной стоимости
127
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
строительства, увеличении сроков строительства и высокой стоимости последующих
эксплуатационных расходов.
Второй вариант представляет собой 4-х этажную периметральную застройку и
обладает меньшими недостатками, к которым относятся невыразительность силуэта
застройки и невысокая плотность населения. Преимуществами являются относительная
простота
всех
инженерных
решений,
формирование
дополнительного
внутриквартального пространства, простота и надежность организации противопожарных
мероприятий, относительно низкая себестоимость и короткие сроки строительства.
Основные технические показатели по генплану
№
Показатель
№
Площадь
1 территории
Ед.
изм.
Колво
га
17,7
0
га
8,60
га
9,10
га
17,6
0
м
1400
искусственной
ВСЕГО
Примечание
В том числе:
1
Приватная часть (жилая зона)
.1
1
.2
Общественная
зона)
часть
(гостевая
2
Площадь
акватории
3
Протяженность оградительного
мола
Общая
4 комплекса
защищенной
площадь
помещений
ВСЕГО
кв.
м.
238
000
кв.м
.
147
500
кв.м
.
72
000
В том числе:
4
Жилая зона ВСЕГО
.1
В том числе:
4
.1.1
Жилые высотные дома (3)
1200 кв.м.*20эт.*3
14кв.*20эт.*3
128
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Кв.
Автостоянки
мест
4
.1.2
кв.м
.
Виллы
ед.
1
700
1500+200 гостевые
1700*25 кв.м в стилобате
45
200
18
18*650кв.м+1000кв.м.
Автостоянки
4
.1.3
4
.1.4
840
кв.м
.
Таун-хаусы
ед.
13
000
20
(вилла «Б»)
20*480 кв.м.
кв.м
.
9
600
Вкл. автостоянки
4
Спортивно-развлекательный
.1.5 комплекс
кв.м
.
10
400
5200кв.м*2 эт.=10400
Общественная зона ВСЕГО
кв.м
.
90
500
В том числе:
кв.м
.
4
.2
4
Культкрно-развлекательный
.2.1 комплекс
кв.м
.
6
000
4
.2.2
Детский спортивный центр
кв.м
.
10
000
4
.2.3
Объекты пляжного сервиса
кв.м
.
6
500
4
.2.4
Гостиница на 100 мест
кв.м
.
10
000
мест
1
500
Подземные автостоянки
4
.2.5
кв.м
.
4
Служебные
.2.6 помещения
5
и
Протяженность
технические
искусственных
кв.м
.
м
1500 а/м*25 кв.м. в
стилобате
38
000
20
000
в стилобате
1
129
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
пляжей откосно-ступенчатого типа
880
ВСЕГО
В том числе:
5
Западный пляж
5
Восточный пляж
м
.1
.2
6
Количество стояночных
для яхт ВСЕГО
мест
1
100
м
780
ед.
550
ед.
168
ед.
88
ед.
48
В том числе:
6
II класс
6
IV класс
6
VI класс
.1
.2
.3
Более подробную информацию см. в документе «Искусственный остров на
акватории Черного моря, в районе г. Сочи. Основные технические решения.
Предпроектные проработки», выполненный ООО «Ленморниипроект».
130
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
6. Очередность реализации проектов
Очередность реализации указанных проектов показана ниже.
2007
1
2
3
4
5
I
II
I
II
2008
III
IV
I
II
III
IV
I
II
2009
III
IV
I
II
III
IV
I
II
2010
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
III
IV
Нагатинская ул, 1
Варшавское ш., 36
ул. Мишина, 56
Кавказская Ривьера
Остров
2011
2012
2013
2014
1 Нагатинская ул, 1
2 Варшавское ш., 36
3 ул. Мишина, 56
4 Кавказская Ривьера
5 Остров
Начало реализации проектов планируется в 2007 году, окончание – в 2014. Первым проектом, с которого начнется реализация, будет
проект Кавказской Ривьеры (2007-2009 включительно). С 2008 года планируется приступить к реализации проектов на Варшавском шоссе
(2008-2010 включительно), ул. Мишина (2008-2010) и проекта «Остров» (2008-2013). Наиболее позднее начало реализации предусмотрено
по проекту на ул. Нагатинская (2009-2014).
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
3. Финансовый план
1. Основные допущения и нормативы для финансовоэкономических расчетов
Определение ставки дисконта
Ставка дисконта представляет собой требуемую инвесторами ставку дохода на
вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Другими
словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам
инвестиций с сопоставимым уровнем риска. В данном случае ставка дисконтирования
определяется методом САРМ.
САРМ = Rf +β × (Rm – Rf) + S1 + S2 + S3, где
САРМ – ставка дисконта;
Rf – безрисковая ставка;
β – бета-коэффициент;
(Rm – Rf) – рыночная премия;
S1 – премия за страновой риск;
S2 – премия за малую капитализацию;
S3 – премия за специфический риск.
Безрисковая ставка представляет собой альтернативную ставку дохода, которая
характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности.
Основные критерии безрисковости: фиксированный процент по инвестициям в течение
всего периода инвестирования; долгосрочный характер вложений; прогнозируемость
изменения стоимости в течение всего периода инвестирования. Данная ставка
используется в качестве точки отсчета, к которой привязывается оценка различных видов
риска, характерных для вложений в данный проект. В качестве безрисковой ставки
рекомендуется использовать ставку доходности по 20-летним казначейским облигациям
Правительства США, которая в настоящий момент составляет 4,81%12.
Коэффициент «бета» является мерой систематического риска и отражает амплитуду
колебаний цен на акции конкретной компании по сравнению с изменением цен на акции
всех компаний, действующих на рынке. Расчет коэффициента производится следующим
образом: определяется коэффициент по сопоставимым компаниям, устраняется влияние
финансового рычага, рассчитывается медианное значение по отрасли, затем оно
корректируется с учетом финансового рычага конкретной компании по следующей
формуле:
Βс = βм × (1+(1-t) × (D/E)), где
12
www.economagic.com/em-cgi/data.exe/fedbog/tcm20y
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Βс – искомый коэффициент бета;
βм – медианное значение без учета финансового рычага;
t – ставка налога на прибыль;
D – доля заемного капитала в общей структуре;
E – доля собственного капитала в общей структуре.
В данном случае медианное значение бета без учета финансового рычага взято из
отраслевой базы данных сайта www.damodaran.com. Расчет приведен в таблице ниже.
Наименование показателя
Бездолговой бета-коэффициент
Эффективная налоговая ставка
Скорректированный коэффициент
Значение показателя
0,55
24%
0,55
Рыночная премия отражает превышение доходности акций компаний, рассчитанное
на основе индекса S&P 500, над доходностью казначейских долговых обязательств США
и составляет 7,76% согласно «Stocks, Bonds, Bills, and Inflation: 2003 Yearbook», Ibbotson
Associates.
Страновой риск отражает риск, связанный с вложениями в компании РФ по
сравнению с компаниями, работающими на рынке в США. Рассчитывается как разница
между доходностью облигаций Казначейства США и доходностью долговых
инструментов РФ с аналогичным сроком погашения. В данном случае страновой риск
рассчитывается как разница между 10-летними еврооблигациями РФ и 10-летними
Казначейскими облигациями США и составляет 1,93%.
Премия за малую капитализацию отражает превышение доходности акций компаний
с крупной капитализацией над доходностью фондового рынка США. Рассчитывается на
основе исследований ежегодника Ibbotson и составляет от 0,31% до 4,63% для компаний с
различным уровнем капитализации (обратная зависимость).
В таблице ниже приведен расчет премии за малую капитализацию:
№
п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
Десятичные группы
Максимальные значения
Рыночная
капитализация (долл.
США)
11 757 098 23
1 797 427 043
864 872 122
546 712 821
400 422 531
286 627 260
221 635 399
137 729 312
Премия за размер
(прибыль сверх CAPM)
0,20%
0,31%
0,47%
0,62%
0,93%
1,08%
0,88%
1,47%
133
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
9
10
11
12
13
Минимальные значения
Сред. кап. 3-5
Низк. кап. 6-8
Сверхнизк. кап. 9-10
116 702 549
74 292 170
1 812 007 474
645 991 971
190 994 719
1,74%
4,63%
0,58%
1,07%
2,62%
Акции компании не обращаются на фондовом рынке, однако по стоимости
собственного капитала, рассчитанной на основе чистых активов, она относится к 10
группе, то есть премия составляет 4,63%.
Премия за специфический риск отражает не учтенные ранее виды риска,
характерные оцениваемой компании. В общем случае она рассчитывается методом
пофакторного анализа риска с учетом следующих факторов:
 Уровень установленных цен;
 Зависимость от ключевых сотрудников;
 Качество корпоративного управления;
 Зависимость от ключевых потребителей;
 Зависимость от ключевых поставщиков/подрядчиков;
 Наличие перспективы развития бизнеса;
 Состояние основных производственных фондов;
 Финансовое состояние бизнеса и возможность привлечения средств для
финансирования капитальных вложений.
Критерии оценки факторов
Фактор
Уровень установленных цен
Зависимость от ключевых сотрудников
Корпоративное управление
Зависимость от ключевых потребителей
Зависимость от ключевых поставщиков
Наличие перспективы развития бизнеса
Состояние основных фондов
Финансовое состояние компании и возможность
привлечения средств для капитальных вложений
Количество наблюдений
Всего взвешенных
Рассчитанное значение
низкая
1
Степень риска
средняя высокая
2
3
1
1
1
1
1
1
1
1
10
8
1,25
134
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Критерии оценки факторов
Степень риска
Низкая
Ниже средней
Средняя
Выше средней
Высокая
Рассчитанное значение
≥ 1 < 1,5
≥ 1,5 < 2
≥ 2 < 2,5
≥ 2,5 < 3
≥3
Размер премии за
специфический риск
0 - 2%
3 - 4%
5 - 6%
7 - 8%
9 - 10%
Таким образом, учитывая рыночные условия, стадию развития компании, а также
специфику бизнеса, премия за специфический вид риска составила 1,25%.
Расчет ставки дисконта приведен на основании полученных показателей:
Наименование показателя
Значение показателя
Безрисковая ставка, %
Скорректированный коэффициент бета
Эффективная налоговая ставка
Рыночная премия
Премия за страновой риск
Премия за низкую капитализацию, %
Премия за специфический риск компании, %
Итого ставка дисконтирования, %
4,81%
0,55
24%
7,76%
1,93%
4,63%
1,25%
16,89%
Таким образом, реальная ставка дисконтирования составляет 16,89% годовых или
3,98% ежеквартально.
Другие допущения и нормативы
Принятые ставки налогов
НДС, исчисляется по готовности объекта
Налог на прибыль, исчисляется по готовности
объекта
18%
24%
Курс доллара принят в размере 25,8468 руб. (на 28.06.07).
135
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
2. Предпосылки финансовых моделей
При разработке финансовых моделей были приняты следующие предпосылки:

Расходы на маркетинг, рекламу, PR составляют 1% от стоимости
строительства объекта (показатель является средним по рынку, что
подтверждают данные экспертов данного рынка услуг);

Риэлтерская комиссия – 4%. На рынке риэлтерских услуг встречается
комиссия от 2% до 8%, в данном случае мы берем средний показатель по
рынку.

Предполагается, что 50% недвижимости (как жилой, так и коммерческой)
будет реализовано через агентства недвижимости, остальная часть
приобретается (арендуется) напрямую.
Предпосылки моделей по проектам строительства на ул. Нагатинская, ул. Мишина и
Варшавском шоссе:
Для жилой недвижимости:

Начальные цены продажи жилья 3800 долл./м², ежеквартальное повышение цен –
4,7% (ежегодный – 20%);

Доля города в строительстве жилья – 40%;

Доля жилой площади в общей площади зданий – 80%.
Для офисной недвижимости:

Начальные ставки аренды офисных помещений - $800, ежеквартальный рост –
2,4%;

Ставка аренды включает в себя НДС, расходы на эксплуатацию.

Предоплата офисной недвижимости за пол года до сдачи здания в аренду – 50%.
Денежный поток равномерно распределяется по всему периоду.

Договор аренды заключается на 3 года (наиболее распространенная в Москве
практика), в течение которого ставка аренды фиксирована. Как показывает
практика, по истечении срока договора 80% арендаторов продлевают его;

Ставка капитализации офисной недвижимости в Москве составляет 9%.
136
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Для паркингов:

Ставка аренды парковочных мест составляет 300 $/мес., ежеквартальный рост
ставки составляет 2,4%;

Стоимость продажи парковочного места составляет $60 000, ежеквартальный рост
– 2,4%;

Доля города составляет 20% (при продаже);

При аренде офисных помещений риэлтерская комиссия на парковочные места не
распространяется, так как договор аренды заключается напрямую с арендатором;

Предоплата за пол года до сдачи здания
в аренду – 50%. Денежный поток
равномерно распределяется по всему периоду.
Для гостиничной недвижимости:

Стоимость гостиничного номера изменяется в пределах от $450 до $200, в среднем
- $300. Ежеквартальное повышение цен – 4,5%;

Средняя наполняемость гостиниц – 74,2%;

Эксплуатационные расходы – 12% от выручки;

Ставка капитализации гостиничной недвижимости – 8%.
Предпосылки модели проектов «Кавказская Ривьера» и «Искусственный остров»:
Для жилой недвижимости:

Ежеквартальный рост цен на жилую недвижимость– 15% (анализ ценовой
ситуации на рынке новостроек г. Сочи показал, что стоимость 1 кв.м. жилого
помещения с момента начала строительства до ввода здания в эксплуатацию
демонстрирует рост в 2-2,5 раза);

Продажи начнутся в 1 кв. 2008 года, строительство объекта – в 4 кв.2007 года.

В динамике продаж учитывается сезонность рынка – в летние периоды продажи
жилой недвижимости выше.
Для офисной и развлекательной недвижимости:

Ежегодное повышение цен на офисные и развлекательные помещения – 10%;

В виду острого дефицита офисной недвижимости в г.Сочи, предполагается, что все
помещения будут сданы в течение первого квартала с момента выставления
объекта на рынок;
137
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года

Риэлтерская комиссия начисляется только с аренды офисных помещений;

Договор аренды на офисные помещения заключается на 5 лет (предполагается, что
офис будет класса «А»);

Договор аренды на парковочные места заключается на 1 год;

После истечения договора аренды предполагается, что 80% площадей останутся
занятыми;

Ставка капитализации офисных помещений в г.Сочи составляет 12-15%, мы
принимаем данный показатель равным 14%;

Ставка капитализации для развлекательных помещений – 10%.
Для гостиничной недвижимости:

Ежегодное повышение цен на гостиничные номера – 20% (анализ рынка
гостиничной недвижимости Большого Сочи показал, что в связи с развитием
туристского рынка города, увеличением количества туристов, инфляцией и
другими менее значительными факторами, рост цен на гостиничные услуги
составляет примерно 15-20% в год);

Эксплуатационные расходы – 12% от выручки;

Стоимость услуг имеет ярко выраженный сезонный характер, в виду этого при
построении модели были представлены отдельно цены на время сезона (майоктябрь) и не сезона (ноябрь-апрель);

Ставка капитализации для гостиничной недвижимости – 10%.
138
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
3. Финансовый результат реализации проектов
Статья
Выручка
Затраты
Балансовая прибыль
Балансовая прибыль накопленным
итогом
Налог на прибыль
НДС
Возмещение НДС
Денежный поток / чистая прибыль
Денежный поток (накопл. итогом)
Дисконтированный денежный поток
Дисконтированный денежный поток
(накопл. итогом)
Ед.изм.
долл.
долл.
долл.
Статья
Выручка
Затраты
Балансовая прибыль
Балансовая прибыль накопленным
итогом
Налог на прибыль
НДС
Возмещение НДС
Денежный поток / чистая прибыль
Денежный поток (накопл. итогом)
Дисконтированный денежный поток
Дисконтированный денежный поток
(накопл. итогом)
Ед.изм.
долл.
долл.
долл.
Статья
4кв. 2006
9 003 750
-489 135 031
-479 131 281
1кв. 2007
9 003 750
-2 820 325
7 183 425
2кв. 2007
9 003 750
-4 412 540
5 591 210
3кв. 2007
9 003 750
-4 267 228
5 736 522
4кв. 2007
9 003 750
-14 214 417
-8 085 450
1кв. 2008
32 070 372
-120 153 544
-88 083 172
2кв. 2008
72 517 928
-120 365 791
-47 847 863
долл.
долл.
долл.
долл.
долл.
долл.
долл.
-479 131 281
0
-457 627
0
-479 588 908
-479 588 908
-479 588 908
-471 947 856
0
-1 312 436
0
5 870 989
-473 717 920
5 646 267
-466 356 646
0
-1 312 436
0
4 278 773
-469 439 146
3 957 488
-460 620 125
0
-1 312 436
0
4 424 085
-465 015 061
3 935 265
-468 705 575
0
-1 312 436
0
-9 397 887
-474 412 948
-8 451 275
-556 788 747
0
-1 465 784
0
-89 548 956
-563 961 904
-80 566 500
-604 636 610
0
-2 862 039
1 604 722
-49 105 180
-613 067 084
-44 958 149
долл.
-479 588 908
-473 942 641
-469 985 153
-466 049 887
-474 501 162
-555 067 662
-600 025 811
3кв. 2008
105 464 317
-82 621 502
22 842 815
4кв. 2008
71 078 898
-65 187 794
5 891 104
1кв. 2009
104 169 548
-128 719 771
-24 550 223
2кв. 2009
128 432 196
-124 736 357
3 695 840
3кв. 2009
163 800 634
-127 322 196
36 478 438
4кв. 2009
167 558 838
-127 461 797
40 097 041
1кв. 2010
152 582 807
-129 534 696
23 048 111
долл.
долл.
долл.
долл.
долл.
долл.
долл.
-581 793 795
-12 189 012
-1 534 835
0
9 118 968
-603 948 116
5 660 097
-575 902 691
-5 076 051
-1 690 974
0
-875 920
-604 824 036
-242 109
-600 452 914
-3 570 205
-3 395 984
0
-31 516 412
-636 340 448
-20 800 954
-596 757 075
-221 945
-7 000 792
12 815 521
9 288 623
-627 051 825
9 133 921
-560 278 637
-1 894 574
-12 753 487
0
21 830 377
-605 221 449
18 881 009
-520 181 596
-14 067 082
-12 591 817
0
13 438 142
-591 783 307
12 366 852
-497 133 485
-16 481 075
-11 828 872
0
-5 261 836
-597 045 143
294 558
долл.
-594 365 714
-594 607 823
-615 408 777
-606 274 856
-587 393 847
-575 026 995
-574 732 437
Ед.изм.
2кв. 2010
3кв. 2010
4кв. 2010
1кв. 2011
2кв. 2011
3кв. 2011
4кв. 2011
139
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Выручка
Затраты
Балансовая прибыль
Балансовая прибыль накопленным
итогом
Налог на прибыль
НДС
Возмещение НДС
Денежный поток / чистая прибыль
Денежный поток (накопл. итогом)
Дисконтированный денежный
поток
Дисконтированный денежный
поток (накопл. итогом)
Статья
Выручка
Затраты
Балансовая прибыль
Балансовая прибыль накопленным
итогом
Налог на прибыль
НДС
Возмещение НДС
Денежный поток / чистая прибыль
Денежный поток (накопл. итогом)
Дисконтированный денежный поток
Дисконтированный денежный поток
(накопл. итогом)
Статья
Выручка
Затраты
долл.
долл.
долл.
159 251 045
-132 442 755
26 808 290
189 769 453
-136 648 009
53 121 444
326 725 261
-144 567 935
182 157 327
287 607 920
-114 028 828
173 579 091
324 772 811
-117 452 214
207 320 597
351 567 624
-120 786 621
230 781 004
301 693 580
-119 337 966
182 355 614
долл.
долл.
долл.
долл.
долл.
долл.
-470 325 196
-20 615 952
-12 860 257
41 508 951
34 841 030
-562 204 113
-417 203 752
-23 050 917
-15 794 302
0
14 276 225
-547 927 888
-235 046 425
-22 237 677
-23 766 519
0
136 153 131
-411 774 757
-61 467 334
-16 793 453
-25 111 590
0
131 674 048
-280 100 708
145 853 263
-18 762 433
-30 307 831
33 571 405
191 821 738
-88 278 971
376 634 267
-23 051 724
-33 907 589
0
173 821 690
85 542 719
558 989 881
-22 820 029
-30 514 850
0
129 020 735
214 563 455
долл.
23 574 641
11 498 571
76 442 177
70 958 851
98 205 489
86 461 776
62 924 998
долл.
-551 157 796
-539 659 225
-463 217 048
-392 258 197
-294 052 708
-207 590 932
-144 665 934
1кв. 2012
312 909 365
-122 063 460
190 845 905
2кв. 2012
340 014 926
-126 651 770
213 363 156
3кв. 2012
371 377 628
-131 026 095
240 351 534
4кв. 2012
396 106 725
-130 639 772
265 466 953
1кв. 2013
381 948 892
-131 760 048
250 188 844
2кв. 2013
383 946 998
-131 396 979
252 550 019
3кв. 2013
414 707 789
-136 021 553
278 686 236
долл.
долл.
долл.
долл.
долл.
долл.
долл.
749 835 786
-23 156 857
-31 922 790
0
135 766 258
350 329 713
63 573 890
963 198 942
-27 504 275
-35 748 313
0
150 110 568
500 440 281
67 723 346
1 203 550 476
-37 668 910
-40 216 816
0
162 465 808
662 906 089
70 732 329
1 469 017 429
-33 305 741
-43 666 861
0
188 494 351
851 400 439
77 873 629
1 719 206 273
-30 089 951
-41 178 310
0
178 920 583
1 030 321 022
70 843 607
1 971 756 292
-50 378 639
-41 930 667
0
160 240 713
1 190 561 735
61 613 297
2 250 442 527
-55 773 291
-46 297 524
0
176 615 421
1 367 177 156
65 431 878
долл.
-81 092 044
-13 368 698
57 363 631
135 237 260
206 080 867
267 694 164
333 126 042
Ед.изм.
долл.
долл.
долл.
Ед.изм.
долл.
долл.
4кв. 2013
388 400 253
-135 240 861
1кв. 2014
481 862 915
-116 610 917
2кв. 2014
440 841 254
-116 969 555
3кв. 2014
382 761 494
-120 505 976
4кв. 2014
359 771 520
-118 707 888
Всего по
проекту
7 638 731 742
-3 943 812
140
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
Балансовая прибыль
Балансовая прибыль
накопленным итогом
Налог на прибыль
НДС
Возмещение НДС
Денежный поток / чистая
прибыль
Денежный поток (накопл.
итогом)
Дисконтированный денежный
поток
Дисконтированный денежный
поток (накопл. итогом)
долл.
253 159 392
365 251 998
323 871 699
262 255 518
241 063 632
192
3 696 044 767
долл.
долл.
долл.
долл.
2 503 601 919
-50 689 704
-41 952 291
0
2 868 853 918
-73 405 884
-59 394 150
0
3 192 725 617
-65 050 925
-52 826 180
0
3 454 981 135
-52 465 493
-43 649 299
0
долл.
160 517 397
232 451 965
205 994 594
166 140 727
3 696 044 767
-48 298 924
-39 818 116
0
10 532 369
962
3 696 044 767
-748 620 724
-751 696 211
89 500 598
12 664 651
801
долл.
1 527 694 553
1 760 146 517
1 966 141 112
2 132 281 838
4 105 107 933
4 105 107 933
долл.
57 195 939
78 422 166
65 872 308
50 744 557
3 065 414 491
3 650 775 504
долл.
390 321 981
468 744 148
534 616 456
585 361 012
3 650 775 504
3 650 775 504
141
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
4. Анализ экономической эффективности проекта
(показателей эффективности реализации проекта)
Чистый приведенный доход — net present value
Чистый приведенный доход NPV (net present value) – чистая приведенная стоимость
проекта - является важнейшим критерием, по которому судят о целесообразности
инвестирования в данный проект. Для определения NPV была спрогнозирована величина
ежемесячных финансовых потоков проекта, приведенная к общему знаменателю для
возможности сравнения во времени.
Чистая приведенная стоимость определяется по формуле:
t2
t2
n t1
n t1
NPV   DInflow   DOutflow
, где:
n – квартал проекта;
t1, t2 – границы расчета;
Inflow, outflow – входящий и исходящий денежные потоки;
D – дисконтный множитель (ставка дисконтирования).
Расчет ставки NPV экономической модели представлен в таблице ниже:
Чистая приведенная стоимость (NPV)
$ 3 650 775 504
В результате расчетов NPV > 0, и поэтому с финансовой точки зрения проект
следует принять.
Очевидно, что значение NPV представляет собой достаточный запас прочности,
призванный компенсировать возможную ошибку при прогнозировании денежных
потоков.
Внутренняя норма рентабельности — internal rate of return
Внутренняя норма рентабельности IRR (internal rate of return) - ставка
дисконтирования, при которой суммарная приведенная стоимость доходов от
осуществляемых инвестиций равна стоимости этих инвестиций.
Внутренняя норма рентабельности определяет максимальную стоимость
привлекаемого капитала, при которой инвестиционный проект остается выгодным. В
другой формулировке, это средний доход на вложенный капитал, обеспечиваемый
данным инвестиционным проектом, т.е. эффективность вложений капитала в данный
проект равна эффективности инвестирования под IRR процентов в какой-либо
финансовый инструмент с равномерным доходом.
142
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
IRR рассчитывается как значение ставки дисконтирования, при которой NPV = 0.
Однако IRR не всегда может быть корректно получена из уравнения NPV = 0, при
определенных значениях денежных потоков это уравнение может не иметь решений или
иметь несколько решений. В таких ситуациях IRR проекта считается неопределенным.
Экономический смысл внутренней нормы рентабельности состоит в том, что это
такая норма доходности инвестиций, при которой предприятию одинаково эффективно
инвестировать свой капитал под IRR процентов в какие-либо финансовые инструменты
или произвести реальные инвестиции, которые генерируют денежный поток, каждый
элемент которого в свою очередь инвестируется по IRR процентов.
Внутренняя норма рентабельности рассчитывается по следующей формуле:
t2
Inflow(n) t 2 Outflow(n)
 0 , где
 IRR  n
IRR
n t1
t1
(1 
)
(1 
)
100
100
где: n - квартал проекта;
t1, t2 - границы расчета;
Inflow, Outflow – входящий и исходящий денежные потоки;
Внутренняя норма рентабельности (IRR)
46,33%
Показатель нормы рентабельности позволяет сделать вывод, что рассматриваемые
проекты на сегодняшний день являются очень привлекательными с точки зрения
инвестиций.
143
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
В таблице приведены основные показатели экономической эффективности
проекта:
Показатель
Чистая приведенная стоимость (NPV)
Внутренняя норма доходности (IRR)
Чистая прибыль без учета
капитализации
Капитализация
Чистая прибыль с учетом капитализации
Расходы по проекту (с учетом стоимости
Участка)
Расходы по проекту (без учета стоимости
Участка)
долл.
%
Значение
3 650 775 504
46,33%
долл.
долл.
долл.
2 285 228 430
10 379 423 370
12 664 651 801
долл.
-3 943 812 192
долл.
-3 455 677 161
Необходимый объем инвестиций
долл.
-636 340 448
Необходимый объем инвестиций без
учета стоимости Участка
долл.
-148 205 417
144
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
5. Анализ рисков проекта, планируемые меры по их предупреждению и устранению
№
п/п
Наименование риска
Вероятность
наступления
события
Степень
воздействия
Меры по предупреждению и устранению
Внешние непредсказуемые риски
1
Замедление темпов
роста рынка
недвижимости
Низкая
Сильная
Диверсификация портфеля инвестиций в недвижимость, в рамках проекта.
2
Неожиданные
государственные меры
регулирования в сфере
проектных и
производственных
нормативов,
землепользования,
налогообложения и т.п.
Средняя
Сильная
Мониторинг нормативно-правовой базы по государственному регулированию
рынка недвижимости.
Внешние предсказуемые (но неопределенные риски)
1
Удорожание стоимости
строительства
Высокая
Средняя
Правильное информирование клиента о причинах повышения цен на
строительство. Предоставление клиенту возможности сравнить цены с
ценами других строительных компаний. Своевременность застройки
(соблюдение графика освоения инвестиций) исключает дополнительные
потенциальные финансовые издержки за счет нивелирования возможного
145
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
роста цен на строительные материалы и работы в отсроченный период.
2
Рыночные риск,
связанный с
соотношением спроса и
предложения,
Высокая
Высокая
Грамотное прогнозирование основных макроэкономических и отраслевых
параметров бизнес-плана проекта.
Средняя
Сильная
Получение максимального эффекта от имеющихся и разработка новых
конкурентных преимуществ. Если есть запас по финансовой прочности,
возможно использование краткосрочного демпинга для создания ажиотажа
среди потенциальной целевой аудитории. Увеличение процентного интереса
посредников. Агрессивная рекламная и PR-кампании, увеличение расходов на
рекламу, стимулирование продаж.
колебанием рыночных
цен и т.п.
3
Появление прямых
конкурентов
Внутренние нетехнические риски
1
Невыполнение плана
продаж
Высокая
Сильная
Превентивной мерой снижения темпов продаж является стимулирование
продаж. При продаже объектов нужна правильная политика ценообразования
– необходимо аргументировано обосновывать повышение или понижение
цен.
2
Затянувшиеся сроки
строительства,
перерасход средств
Низкая
Средняя
Грамотное финансовое планирование: в случае невозможности выполнения
плана строительства всех объектов, необходимо быть финансово готовыми к
вложению дополнительных средств в проект с целью соблюдения сроков.
Технические риски
146
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года
1
Ошибки в проектносметной документации
Низкая
Средняя
Соблюдение всех необходимых норм и правил при проектировании.
147
Проект развития ООО «Хант-Холдинг» до 2014 года