11. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Россия, г.Тюмень, ул.Республики, д.14/1, оф.1
тел./факс 8(3452) 45 – 65 - 95
e-mail::: [email protected]
ИНН/КПП 7202187724 / 720201001
Р/сч. №40702810500121030088 в филиале ГПБ (ОАО) в г.Тюмени
БИК 047106866 К/сч. 30101810800000000866
МАКЕТ ОТЧЕТА
об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Объект оценки:
Автомобиль _________________________
Заказчик:
Юридическое лицо
Исполнитель:
Общество с ограниченной
ответственностью «ЗСК-Центр»
Вид определяемой
стоимости:
Рыночная
Дата проведения оценки:
ХХ.ХХ.2010г.
Срок проведения оценки:
ХХ.ХХ.2010г.– ХХ.ХХ.2010г.
Дата составления отчета:
ХХ.ХХ.2010г.
Тюмень, 2010г.
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО
Руководителю юридического лица
ХХ.ХХ.2010г.
К шаблону отчета об оценке
Уважаемый ХХХХХХХХХХ!
В
соответствии
с
Договором
от
ХХ.ХХ.2010г.
№ХХ,
Оценщик
ООО «ЗСК-Центр» выполнил оценку рыночной стоимости объекта оценки - Автомобиля
______________.
Оценка произведена на основании собственного визуального осмотра
и предоставленной документации. Обращаем Ваше внимание, что Оценщиком
не проводилась, как часть работы, техническая или иная проверка предоставленной Вами
информации, используемой в настоящем отчёте.
1Рыночная
стоимость объекта оценки, на дату оценки ХХ.ХХ.2010г., составляет:
ХХХХХХ
(ХХХХХХХХХХХХХ) рублей
Полная характеристика объекта оценки, необходимая информация, расчёты
и краткое обоснование полученных результатов представлены в отчёте об оценке,
отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его
текстом с учетом всех принятых допущений и ограничений.
Настоящий отчет предоставлен Заказчику в ________ экземплярах.
По всем возникшим у Вас вопросам по данному отчёту мы готовы предоставить
Вам необходимую информацию и разъяснения.
С уважением,
Генеральный директор ООО «ЗСК-Центр»
________________________________
Шаврина Наталья Алексеевна
1 Оценка произведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, обязательных к
применению при осуществлении оценочной деятельности (ФСО №№1,2,3), утвержденные приказами
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №№256, 255, 254, норм Гражданского Кодекса Российской
Федерации, Свода стандартов оценки Российского общества оценщиков.
2
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
СОДЕРЖАНИЕ
Сопроводительное письмо __________________________________________________ 2
1. Основные факты и выводы ____________________________________________________ 4
2. Задание на оценку ___________________________________________________________ 5
3. Заявления Оценщика_________________________________________________________ 7
3.1. Заявление о соответствии _________________________________________________ 7
3.2. Заявление о соблюдении __________________________________________________ 7
4. Содержание и объем работ, осуществленной при проведении оценки ______________ 8
5. Сведения о заказчике оценки и об оценщике ___________________________________ 10
6. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении
оценки (в том числе специальные) __________________________________________ 11
7. Применяемые стандарты оценочной деятельности ______________________________ 12
8. Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы,
устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки14
8.1. Описание объекта оценки ________________________________________________ 14
8.2. Классификация объекта оценки ___________________________________________ 19
9. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих
факторов ____________________________________________________________________ 21
10. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов или
обоснование отказа от применения подходов к оценке объекта оценки ______________ 22
11. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом ____________________ 25
12. Согласование результатов ___________________________________________________ 25
13. Использованная информация при проведении оценки объекта оценки ___________ 26
14. Приложения ______________________________________________________________ 27
14.1. Основные понятия, используемые в отчете об оценке _______________________ 27
14.2. Копии источников информации. _________________________________________ 36
14.3. Копии документов, подтверждающих квалификацию оценщика. Копии
документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики
объекта оценки. ____________________________________________________________ 37
3
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
_____________________________________________________________________________________
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
1.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки
объекта оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом,
с которым оценщик заключил трудовой договор (Ст. 9 Федерального закона от 29 июля
1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Основанием для проведения оценки объекта оценки является Договор
от ХХ.ХХ.2010г. №ХХ, между Юридическим лицом – Заказчиком, с одной стороны,
и Обществом с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр» - Исполнителем, с которым
Оценщик заключил трудовой договор, с другой стороны.
1.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Автомобиль
Марка: ___________
Тип: ___________
Год выпуска: ___________;
Модель, № двигателя: ___________
Шасси (рама) №: ___________
Кузов №: ___________.
1.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов
к оценке
Затратный подход:
Доходный подход:
Сравнительный подход:
___________ руб.
___________ руб.
___________ руб.
1.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки2
Рыночная стоимость объекта оценки, на дату оценки ХХ.ХХ.2010г., составляет:
ХХХХХХ
(ХХХХХХХХХХХХХ) рублей
2 Итоговая стоимость определена с учетом округлений, допущений и ограничений, указанных
в Задании на оценку.
4
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
2.1. Объект оценки
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия
в гражданском обороте (п. 3 ФСО №1).
Объектом оценки в настоящем отчете является: Автомобиль ___________
2.2. Имущественные права на объект оценки
Собственником Автомобиля ___________, является Юридическое лицо, что
подтверждается свидетельством о регистрации ТС серия ХХ ХХ №ХХХХХХ.
2.3. Цель оценки
Целью
оценки
является
определение
стоимости
вид которой определяется в задании на оценку (п. 3 ФСО №2).
объекта
оценки,
Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта
оценки.
2.4. Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим
ограничения
Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.
Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены
для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе
при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании,
кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения,
при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации
предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и
иных случаях (п. 4 ФСО №2)
Результаты оценки предполагается использовать в соответствии с Договором
от ХХ.ХХ.2010г. №ХХ - для ХХХХХХХХХХХХХХХХХХ.
Результаты оценки и содержание отчета об оценке достоверны только при их
использовании, определенном условиями контракта.
2.5. Вид определяемой стоимости
При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной
деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется
предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды
стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость (п.5, ФСО №2).
Оценке подлежит рыночная стоимость.
5
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
2.6. Осмотр объекта оценки
Внешний осмотр объекта производился ХХ.ХХ.2010 года.
Для заключения о качественных и количественных параметрах объекта оценки
использовалась техническая информация, предоставленная Заказчиком и данные
собственного визуального осмотра.
2.7. Дата оценки
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является
дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (п. 8 ФСО №1).
Оценка производилась по состоянию на – ХХ.ХХ.2010 года.
2.8. Срок проведения оценки
Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение
оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке
должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством
Российской Федерации установлено иное (п. 8 ФСО №1).
ХХ.ХХ.2010г. – ХХ.ХХ.2010 г.
2.9. Срок признания итоговой величины стоимости объекта оценки, рекомендуемой
для целей совершения сделки
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может
быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с
даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или
даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (п. 26 ФСО №1).
ХХ.ХХ.2010г. – ХХ.ХХ.2010г.
2.10. Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
Допущения и ограничения представлены отдельным разделом отчёта (раздел №6)
Специальные допущения и ограничения Заказчиком не наложены.
6
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
3. ЗАЯВЛЕНИЯ ОЦЕНЩИКА
3.1. Заявление о соответствии
При составлении отчета Оценщик должен соблюдать требования МСО.
Соответственно, Оценщик должен включить в отчет подписанное оценщиком заявление
о соответствии (сертификат стоимости), подтверждающий объективность, непредвзятость,
независимость от размера оплаты или от другого вознаграждения, профессиональный
вклад, применимость стандартов и другую раскрываемую информацию (ст.5, ССО РОО
2010 2-01-2010 «Рыночная стоимость как база оценки»)
3.2. Заявление о соблюдении
Каждый отчет об оценке должен включить заявление о соблюдении (то, что оценка
проведена в соответствии с МСО), раскрыть любое отступление от требований МСО
и привести объяснение таких отступлений в соответствии с Кодексом поведения МКСО
(ст.5, ССО РОО 2-02-2010 «Составление отчета об оценке»)
Оценщик
_____________________________
Дата составления отчета
ХХ.ХХ.2010г.
Сведения о контролирующем органе Оценщика
Контроль за осуществлением оценочной деятельности членами саморегулируемой
организации оценщиков проводится ее соответствующим структурным подразделением,
состоящим из работников саморегулируемой организации оценщиков, путем проведения
плановых и внеплановых проверок (Ст. 24.3 Федерального закона от 29 июля 1998г.
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Мотивированные жалобы на нарушения Оценщиком требований Федерального
закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных
правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов
и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики,
допущенные при составлении настоящего отчета, следует направлять по адресу:
Общероссийская общественная организация Российское общество оценщиков.
Юридический адрес: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 21, стр. 1
Адрес местонахождения: г. Москва, 1-й Басманный переулок, д. 2а.
Телефоны: (499) 261-67-10, 261-45-09, 261-44-96.
Официальный сайт: www.sroroo.ru
Тюменское региональное отделение Российского общества оценщиков
Адрес офиса: г. Тюмень, ул. Станкостроителей, д. 1, оф. 310.
Телефон: (3452) 28-87-35.
Официальный сайт: www.tmnroo.ru; Электронный адрес: [email protected]
7
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
4. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ,
ОСУЩЕСТВЛЕННОЙ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
Проведение оценки включает следующие этапы (п.16 ФСО №1):

Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
Проведение переговоров и получение общей информации об объекте оценки,
целях и дате оценки, собственнике объекта оценки, Заказчике оценки.
 Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения
оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные
характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения
стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения
оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе (п.18 ФСО №1):
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических
и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект
оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение,
количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы,
сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических
свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе
и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета
и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную
для определения стоимости объекта оценки.
Заказчику либо иным заинтересованным лицам не допускается ограничение круга
вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта
оценки (Ст. 16 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации»).
 Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление
необходимых расчетов;
Выбор общих подходов (затратный, сравнительный и доходный) и специальных
методов определяется целью оценки, полнотой и достоверностью имеющейся
и необходимой для применения каждого метода исходной информации, а также
условиями договора на оценку. В необходимых случаях производится модификация
имеющихся или разработка новых специальных методов оценки (с обоснованием их
методической корректности и точности). Проведение расчетов по оценке объекта
различными методами и анализ результатов. В случае необходимости осуществляются
сбор дополнительной информации, корректировка методов оценки и дополнительные
расчеты.
 Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке
и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
8
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»

Составление отчета об оценке.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии
с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными
стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, содержащий
подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное
суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (п. 3 ФСО №3).
9
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
5. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
5.1. Сведения о Заказчике – юридическом лице
Заказчик
Основной государственный
регистрационный номер (ОГРН)
Дата присвоения ОГРН
ИНН
КПП
Место нахождения
Реквизиты
Юридическое лицо
ХХХХХХХХХХ
ХХ.ХХ.ХХХХг.
ХХХХХХХХ
ХХХХХХХХ
ХХХХХХХХХХ
Банк ХХХХХХХХ; БИК ХХХХХХХХХХ; р/с № ХХХХХХХХХХ
5.2. Сведения об Оценщике
Оценщик
Оценщик
Информация о членстве
в саморегулируемой организации
оценщиков
Член Общероссийской общественной организации
«Российское общество оценщиков». Включен в реестр
оценщиков ХХХХХХХХХг. за регистрационным №00ХХХХ
Диплом о профессиональной переподготовке
«Оценка стоимости предприятия (бизнеса) и иных видов
собственности», подтверждающий получение
профессиональных знаний в соответствии
с образовательными программами, согласованными
с Минимуществом России, от ХХХХХХХХХХХг.
серия ХХХ №ХХХ, выдан ХХХХХХХХХХХХ.
Полис страхования ответственности оценщиков при
осуществлении оценочной деятельности №ХХХХХХХХХХ
от ХХХХХХХХХг.
Выдан страховой компанией ХХХХХХХХ.
Страховая сумма ХХХХХХХХХХрублей.
Срок действия страхового полиса по ХХХХХХХХгода.
Документ, подтверждающий
получение профессиональных
знаний в области оценочной
деятельности
Страхование гражданской
ответственности оценщика
Стаж работы в оценочной
деятельности
Место нахождения
ХХХХХХ
г. Тюмень, ул. Республики, д.14/1
5.3. Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор
Полное наименование
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
Организационно-правовая форма
Общество с ограниченной ответственностью
Основной государственный
1087232028300
регистрационный номер (ОГРН)
Дата присвоения ОГРН
08 июля 2008 г.
Место нахождения
г. Тюмень, ул. Республики, д.14/1; тел. 8 (9044)96-63-88
5.4. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета
об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации
и степени их участия в проведении оценки объекта оценки: Отсутствуют.
10
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
6. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ
ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
(В ТОМ ЧИСЛЕ СПЕЦИАЛЬНЫЕ)
На основании договоренностей, допущения и ограничительные условия,
использованные Оценщиком при проведении оценки, подразумевают их полное
и однозначное понимание сторонами и не могут быть изменены или преобразованы
иным способом, кроме как за подписью обеих сторон.
6.1. Допущения, использованные Оценщиком
6.2. Ограничения, использованные Оценщиком
6.3. Специальные условия, использованные Оценщиком
11
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
7. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах
оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении
оценки объекта оценки (п.8 ФСО №3).
7.1. Настоящая оценка была выполнена в соответствии с требованиями следующих
нормативных документов:
Федеральные законы:
1. Федеральный закон от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов №122-ФЗ от 22.08.2004,
№7-ФЗ от 05.12.2006, №157-ФЗ от 27.07.2006, №129-ФЗ от 13.07.2007, №220-ФЗ
от 24.07.2007, №108-ФЗ от 30.06.2008, №91-ФЗ от 07.05.2009, №145-ФЗ от 17.07.2009,
№343-ФЗ от 27.12.2009).
Федеральные стандарты оценки:
1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке
и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом
Минэкономразвития России №256 от 20 июля 2007 года;
2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,
утвержденный Приказом Минэкономразвития России №255 от 20 июля 2007 года;
3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»,
утвержденный Приказом Минэкономразвития России №254 от 20 июля 2007 года.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Стандарты оценки саморегулируемой общественной организации:
Свод стандартов оценки (ССО 2010) Российского общества оценщиков (РОО),
предназначенный для оценки стоимости имущества в Российской Федерации
и в других странах СНГ. Введены Правлением Российского общества оценщиков
в качестве Системы Стандартов РОО как внутренний документ РОО (протокол
от 15 декабря 2004г. №56);
ССО РОО 1-03-2010 Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки
(ОППО);
ССО РОО 1-02-2010 Правила деловой и профессиональной этики общероссийской
общественной организации «Российское общество оценщиков»;
ССО РОО 1-03-2010 Типы имущества;
ССО РОО 2-01-2010 Рыночная стоимость как база оценки;
ССО РОО 2-03-2010 Составление отчета об оценке;
ССО РОО 2-09-2010 Оценка стоимости движимого имущества.
12
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
7.2. Обоснование применения стандартов оценочной деятельности при проведении
оценки данного объекта оценки.
Указанные Стандарты являются обязательными к применению при осуществлении
оценочной деятельности согласно п.2. ФСО №№1,2,3, утвержденные приказами
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №№256, 255, 254 соответственно.
В соответствии со ст.15 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» Оценщик обязан быть членом одной из
саморегулируемых организаций оценщиков и соблюдать при осуществлении оценочной
деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов
и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты
оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные
саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Так как оценщик по данному отчету является членом Российского Общества
Оценщиков, он обязан соблюдать при оценочной деятельности требования Стандартов
и правил осуществления оценочной деятельности РОО.
13
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
8. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,
УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
8.1. Описание объекта оценки
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте
оценки:
 Количественные и качественные характеристики объекта оценки;
Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том
числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом
оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
 Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав
объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки
объекта оценки;
 Информация о текущем использовании объекта оценки;
 Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно
влияющие на его стоимость (п. 8 ФСО №3).
1.
Количественные
и
качественные
и элементов, входящих в состав объекта оценки
характеристики
объекта
оценки
 Сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки:
Собственником Автомобиля ___________ является Юридическое лицо, что
подтверждается свидетельством о регистрации ТС серия ХХХХ №ХХХХХ.
В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся
прав собственности на оцениваемое недвижимое имущество, не проводится. Оценщик
не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности
или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой
собственности считается достоверным.

Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки:
Обременений объекта оценки не выявлено.

Балансовая стоимость объекта оценки
Балансовая стоимость объекта оценки составляет ХХХХХХХ руб.
14
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»

Физические свойства объекта оценки
Описание основных технических характеристик объекта оценки
Таблица 8.1.1
Показатель
Марка/модель
Тип
Год выпуска
VIN
Модель, № двигателя
Шасси (рама) №
Кузов (кабина, прицеп) №
Цвет кузова
Мощность двигателя, л.с. (кВт)
Рабочий объем двигателя, куб.см
Тип двигателя
Разрешенная максимальная масса, кг
Масса без нагрузки, кг
Тип руля
Тип коробки передач
Организация изготовитель (страна)
Значения
ХХХХХХ
ХХХХХХ
ХХХХХХ
ХХХХХХ
ХХХХХХ
ХХХХХХ
ХХХХХХ
ХХХХХХ
ХХХХХХ
ХХХХХХ
ХХХХХХ
ХХХХХХ
ХХХХХХ
ХХХХХХ
ХХХХХХ
ХХХХХХ
Описание объекта оценки составлено на основании:
 Визуального осмотра;
 Свидетельства о регистрации ТС серия ХХХХХХХ;
 Паспорта транспортного средства ХХХХХХХХ.
Для обеспечения бесперебойной работы транспортного средства и рационального
использования, необходимо соответствие номенклатуры и количественного соотношения
всех узлов и агрегатов.
Комплектность – наличие в поставленной продукции всех частей,
агрегатов и т.п., необходимых для использования этой продукции.
При определении комплектности оцениваемого транспортного
проверялось:
 соответствие номеров транспортного средства и цвета окраски
в представленных документах;
 соответствие комплектности транспортного средства стандартной и
дополнительного оборудования, оснастки, некомплектность.
деталей,
средства
записям
наличие
В результате изучения первичной документации и по данным визуального осмотра
признаков некомплектности выявлено / не выявлено.
15
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»

Сведения об износе
При определении технического состояния оцениваемого транспортного средства
проверялось:
 подвергалось ли транспортное средство восстановительным работам ранее и каков
их объем, характер и качество;
 проводилась ли замена агрегатов, дорогостоящих комплектующих изделий;
 характер и степень сложности имеющихся повреждений к моменту осмотра;
 возможность восстановительных работ;
 номенклатура потребных запасных частей;
 виды и количество необходимых для ремонта основных материалов.
Для обеспечения единого подхода к оценке технического состояния АМТС
различными экспертами и снижения влияния субъективности РД 37.009.015-98
(с изменениями №№1,2,3) рекомендуется использовать таблицу оценки состояния
(износа) осматриваемого АМТС при первичном определении состояния АМТС.
Параметры и характеристики технического состояния АМТС.
Таблица 8.1.2.
Физическая характеристика состояния АМТС
Новое автомототранспортное средство в отличном
состоянии, после выполнения предпродажной
подготовки, без признаков эксплуатации
Оценка состояния
Коэффициент
износа, %
Новое
0-10
Практически новое АМТС на гарантийном периоде
эксплуатации, с выполнением объема технического
Очень хорошее
обслуживания и не требующее ремонта или замены
каких либо частей
АМТС на послегарантийном периоде эксплуатации,
с выполненными объемами технического
Хорошее
обслуживания, не требующее ремонта или замены
каких либо частей. АМТС после капитального ремонта
Бывшее в эксплуатации АМТС, с выполненными
объемами технического обслуживания, требующее
ремонта или замены некоторых деталей, имеющее
Удовлетворительное
незначительные повреждения лакокрасочного
покрытия
Бывшее в эксплуатации АМТС, в состоянии пригодном
для дальнейшей эксплуатации, после выполнения
Условно- пригодное
работ текущего ремонта (замены) агрегатов, ремонта
(наружной окраски) кузова (кабины)
Бывшее в эксплуатации АМТС, требующее
капитального ремонта или замены номерных агрегатов Неудовлетворительное
(двигателя, кузова, рамы), полной окраски
11-20
21-40
41-60
61-75
76-80
16
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
Физическая характеристика состояния АМТС
Бывшее в эксплуатации АМТС, требующее ремонта в
объеме превышающем экономическую
целесообразность его выполнения, отсутствие
технической возможности осуществления такового.
Непригодное к эксплуатации
и ремонту.
Оценка состояния
Коэффициент
износа, %
Предельное
81-100
В связи с невозможностью учесть индивидуальный эксплуатационный износ для
быстроизнашивающихся деталей и узлов, которые в процессе эксплуатации могут
заменяться неоднократно, их износ следует принимать равным износу АМТС.
Заключение по техническому состоянию АМТС представлено в таблице 8.1.3.
Заключение по техническому состоянию АМТС
Таблица 8.1.3
Показатель
Наименование объекта
Год выпуска
Пробег (по данным визуального осмотра), км.
Физическая характеристика состояния АМТС
Оценка состояния
Коэффициент износа, %
Значение
ХХХХХХХ
ХХХХХХХ
ХХХХХХХ
По данным визуального выявлено:
 ХХХХХХХХХ
ХХХХХХХХХХХХХ
ХХХХХХХХХХХХХ
ХХ-ХХ
Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно
обнаружить иным путем, кроме как путем визуального осмотра, изучения
предоставленной документации или другой информации.

Сведения об устареваниях
Устаревание – потеря стоимости объекта в результате уменьшения полезности
в связи с воздействием на него физических, технологических, эстетических, негативных
внешних факторов.
К устареванию автотранспортных средств относят потери стоимости из-за
снижения его полезности для осведомленного покупателя под влиянием факторов, к
которым относятся достижения научно - технического прогресса в автомобилестроении,
ограничения, накладываемые государственным регулированием на производство, импорт,
товарные рынки и эксплуатацию транспортных средств, окончание производства
транспортных средств, прекращение производства запасных частей к ним и т.д.
Выделяют устаревание: функциональное и внешнее.
17
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
Функциональное устаревание (обесценение) - это потеря стоимости вследствие
появления на рынке новых объектов такого же функционального назначения.
Экономическое (внешнее) устаревание – это потеря стоимости, которая обусловлена
негативным влиянием таких внешних факторов, как наличие инфляции
в стране, изменения в структуре запасов, рост расценок на сырье, рабочую силу
и т.п. действия по отношению к объекту оценки.
2. Информация о текущем использовании объекта оценки:
Объект оценки используется по назначению.
3. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно
влияющие на его стоимость. Отсутствуют.
18
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
8.2. Классификация объекта оценки
1. Согласно Гражданскому Кодексу РФ все имущество можно разделить на два вида
материальной формы:
 движимое имущество;
 недвижимое имущество.
Движимое имущество – имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или
объектам недвижимости, с которыми оно связано.
Недвижимое имущество – земельные участки, участки недр, обособленные водные
объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты,
расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно – здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.
По данному признаку оцениваемый объект относится к движимому имуществу.





Движимое имущество можно разделить на:
машины и оборудование;
транспортные средства;
мебель;
бытовая техника;
прочий инвентарь.
По данному признаку объект оценки относится к транспортным средствам.
Транспортные средства подразделяются на:
 воздушный транспорт (самолеты, вертолеты, космические летательные аппараты);
 водный и подводный транспорт (суда транспортные всех типов, суда служебновспомогательные, спасательные, ледоколы, буксиры, суда лоцманские и прочие);
 наземный транспорт:
 дорожное транспортное средство или автотранспортное средство
(грузовые, легковые автомобили, автобусы, троллейбусы, прицепы и
полуприцепы);
 рельсовое транспортное средство или подвижной состав железных дорог,
городской рельсовый транспорт.
По данному признаку объект оценки относится к наземному транспорту –
к автомобильным средствам.







Среди автотранспортных средств можно выделить следующие:
грузовой автомобиль;
специализированный автомобиль;
легковой автомобиль;
грузопассажирский автомобиль;
гусеничная техника;
автобус;
прицеп, полуприцеп;
19
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»



мотоцикл, мопед;
дорожно-строительная техника;
подъемно-транспортные машины.
Объект оценки представляет собой легковой автомобиль.
20
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
9. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ДИАПАЗОНОВ
ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ
Информация о политических, экономических, социальных и экологических
и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки
Информация о спросе и предложении на рынке аналогичных объектов.
Информация по
определении стоимости.
всем
ценообразующим
факторам,
использовавшимся
при
Вывод:
Раздел составлен с использованием следующих источников:
21
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ
ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
10.1. Методология оценки рыночной стоимости объекта оценки
При оценке Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую
достоверность
отчета
об
оценке
как
документа,
содержащего
сведения
доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор
источников информации и порядок использования информации определяются
оценщиком.
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.
Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется
оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.
Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации,
не связанных с определением рыночной стоимости.
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки должна быть выражена
в рублях в виде единичной величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное
(например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина
стоимости выражается в виде диапазона величины).
10.2. Описание применения подходов к оценке
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный
и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного
подхода (п. 20 ФСО №1).
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных
общей методологией.
Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе
существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки
в рамках одного из подходов к оценке (п.7 ФСО №1).
Каждый подход содержит в себе набор методов, один из которых может быть
использован для определения того или иного вида стоимости.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки
(п.13 ФСО №1).
Согласно п.21 ФСО №1 доходный подход применяется, когда существует
достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые
Объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов
и расходов и моменты их получения.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения
22
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта
оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки
с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и
технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для
создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий,
применяющихся на дату оценки (п.15 ФСО №1).
Согласно п. 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует
возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной
копией Объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Стоимость объектов оценки определяется затратным подходом с помощью
следующих методов:
 по агрегатный (поэлементный) расчет;
 анализ и индексация затрат;
 расчет по цене однородного объекта.
Поагрегатный (поэлементный) расчет. Данная методика применима в тех случаях,
когда оцениваемый объект может быть собран из нескольких составных частей, которые
можно приобрести, и цены на которые известны на рынке. При этом исходят из того,
что сборка такого изделия несложна и может быть выполнена самим потребителем.
Анализ и индексация затрат. Состоит в приведении старой стоимости (цены)
объекта к современному уровню цен с помощью корректирующих индексов (индексовдефляторов). Если известны ценовые индексы для той группы продукции, к которой
относится данный объект, за временной интервал от момента старой цены до момента
оценки, то осуществляют прямое индексирование цены объекта.
Метод расчета по цене однородных объектов. В рамках данного метода
для оцениваемого объекта подбирают однородный объект, похожий по конструкции,
используемым материалам и технологии изготовления. Причем однородный объект
может иметь совсем другое назначение и применяться в другой отрасли. Однородный
объект пользуется определенным спросом на рынке, и цена на него известна.
Сравнительный подход - применяется, когда существует достоверная и доступная
для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п. 22 ФСО №1).
При этом подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих
объектов имущества и соответствующие данные рынка, и расчетная величина стоимости
устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем,
оцениваемое имущество (предмет оценки) сравнивается с продажами аналогичных
объектов имущества, которые имели место (на открытом рынке). Могут также изучаться
перечни и данные о предложении объектов.
Сравнительный подход к оценке автотранспортных средств реализуется
в следующих методах:

сопоставление с аналогичным новым изделием;

сопоставление с аналогичным объектом на вторичном рынке;

расчет по удельным показателям и корреляционным моделям.
23
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
Метод сопоставления с аналогичным новым изделием
В рамках данного метода для оцениваемого объекта подбирают однородный
объект, похожий по конструкции, используемым материалам и технологии изготовления
с последующим внесением поправок на износ
Метод сопоставления с аналогичным объектом на вторичном рынке
Данный метод заключается на определении рыночных цен, которые адекватно
отражают «ценность» единицы объекта в его текущем состоянии.
Метод расчета по корреляционным моделям и удельным показателям
Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить достаточно большое
множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.
Каждый из этих объектов рассматривается как представитель некоторого семейства
машин одного класса или вида. Допускается, что у машин данного класса существует
закономерная связь между ценой (стоимостью), с одной стороны, и основными
техническими и функциональными параметрами, с другой стороны. Поэтому задача
сводится к тому, чтобы математически описать эту связь и далее применить полученную
математическую модель для оценки всех объектов, входящих в множество объектов
одного класса.
10.3. Обоснование (отказ) применения подходов к оценке
Согласно ФСО №1 п. 20 Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные
методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
Вывод:
24
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
11. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
11.1. Расчет стоимости затратным подходом
11.2. Расчет стоимости сравнительным подходом
11.3. Расчет стоимости доходным подходом
12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
Для получения итоговой стоимости объектов оценки осуществляют согласование
(обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании
различных подходов к оценке и методов оценки (п.24 ФСО №3).
Заключение о величине рыночной стоимости объекта оценки3
Рыночная стоимость объекта оценки, на дату оценки ХХ.ХХ.2010г., составляет:
ХХХХХХ
(ХХХХХХХХХХХХХ) рублей
Отчет составил Оценщик:
_____________________________
3 Итоговая стоимость определена с учетом округлений, допущений и ограничений, указанных
в Задании на оценку.
25
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
13. ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ
ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
13.1. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки
Заказчиком были предоставлены следующие документы:
1.
13.2. Перечень использованной при проведении оценки объекта оценки литературы
При проведении оценки, были использованы следующие издания:
2. Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств
с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления
РД 37.009.015-98 (с изменениями №№1, 2, 3);
3. Методическое руководство для экспертов: «Определение стоимости, затрат
на восстановление и утраты товарной стоимости автомототранспортных средств»,
утвержденное решением научно-методического совета по судебной автотовароведческой экспертизе РФЦСЭ при МЮ РФ от 15 декабря 2000 года;
4. Методические указания по определению стоимости автомототранспортных средств
и стоимости их восстановительного ремонта для экспертизы в рамках ОСАГО
и оценки. Москва, 2004г;
5. Оценка
стоимости
машин,
оборудования
и
транспортных
средств.
А.П. Ковалев, А.А. Кушель, В.С. Хомяков, Ю.В. Андрианов, Б.Е. Лужанский,
И.В. Королев, С.М. Чемеркин. – М.: Интерреклама, 2003;
6. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Учебное пособие. – М.:
Международная академия оценки и консалтинга, 2002;
7. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Учебно-практическое
пособие. – М.: Дело, 1998;
8. Практика оценки стоимости машин и оборудования: Учебник / А.П. Ковалев,
А.А. Кушель, И.В. Королев, П.В. Фадеев; Под ред. М.А. Федотовой. – М.: Финансы и
статистика, 2005;
9. Оценка машин, оборудования, транспортных средств. Учебное пособие / А.Н.
Асаул, В.Н. Старинский, А.Г. Бездудная, П.Ю. Ерофеев – С-П «Гуманистика», 2007;
10. Прочие источники информации, см. ссылки в Отчете.
13.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с
указанием источника их получения:
На использованные при проведении оценки объекта оценки данные
предоставлены ссылки в тексте отчета.
На случай, если на сайтах в сети Интернет после даты проведения оценки
или в будущем могут измениться адреса страниц, на которых опубликована используемая
в отчете информация, к отчету об оценке приложены копии соответствующих
материалов.
26
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
14. ПРИЛОЖЕНИЯ
14.1. Основные понятия, используемые в отчете об оценке
В настоящем Отчете используются понятия и определения, применяемые
в законодательстве РФ, обычные термины, применяемые в математической статистике,
и системные термины, применяемые в нормативных документах.
Оценочная деятельность. Под оценочной деятельностью понимается деятельность
субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении
Объектов оценки рыночной или иной стоимости (Ст.3 Федерального закона от 29 июля
1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Оценка. Наука о стоимости, часть экономического анализа, опирающаяся
на определенные научные принципы и методологическую базу. Является сочетанием
математических методов и субъективных суждений оценщика, основанных на его
профессиональном опыте.
Внешний Оценщик - это Оценщик, который не имеет значимых, существенных
связей или партнерских отношений с Оценщиками компании-клиента или лицом,
выдавшим задание. Поскольку все Оценщики, принимающие на себя ответственность за
выполнение заданий по Международным стандартам оценки, должны удовлетворять
требованиям беспристрастности, профессиональной объективности и раскрытия данных,
предусматриваемым настоящим Кодексом Поведения, - такие Оценщики должны
удовлетворять требованиям относительно независимости, которые могут быть применены
ко многим заданиям. При нескольких клиентах и в некоторых государствах могут
применяться дополнительные ограничения, налагаемые правилом или законом на
толкование термина Независимый Оценщик при особых обстоятельствах. (CCO POO
1-04-2005 Кодекс поведения)
Задачи оценки. Проведение тех или иных финансовых операций или
предпринимательских сделок, а также учет имущественных ценностей. Оценка
стоимости
проводится
при
купле-продаже,
налогообложении,
страховании,
приватизации, наследовании, аренде и т.д.
Цель оценки. Установление вида стоимости и выражение мнения о величине
стоимости объекта в соответствии с назначением оценки.
Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой
определяется в задании на оценку. (ФСО № 2)
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является
дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (п. 8 ФСО №1).
В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени
предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей
действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка
на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Определение также
предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят
одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны
(п.3 CCO POO 2-01-2005).
27
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
Заказчик.
Российская
Федерация,
субъекты
Российской
Федерации,
муниципальные образования, юридические лица или физические лица, использующие,
приобретающие, заказывающие, либо имеющие намерение воспользоваться услугами по
оценке.
Оценщик. Юридическое лицо или гражданин-предприниматель, оказывающие
услуги по оценке в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии
с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим
федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности,
установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является
оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных
заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на
основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика
относительно стоимости объекта оценки (ФСО № 3).
Рынок представляет собой среду, в которой товары и услуги переходят
от продавцов к покупателям через механизм цен. Понятие рынка подразумевает
возможность торговли товарами и/или услугами между продавцами и покупателями без
излишних на них ограничений. Каждая из сторон действует в соответствии
с соотношениями спроса и предложения и другими факторами ценообразования, в меру
своих возможностей и познаний, представлений о сравнительной полезности данных
товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний.
Рынок может быть местным, региональным, национальным или международным
(CCO POO 1-03-2005 Общие понятия и принципы оценки).
Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой
данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией,
а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,
то есть когда:
 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона
не обязана принимать исполнение;
 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,
типичной для аналогичных объектов оценки;
 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки,
и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны
не было;
 платеж за объект оценки выражен в денежной форме (Ст. 3, ФЗ от 29.07.1998г.
№135-ФЗ).
28
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
Цена объекта оценки – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая
или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки
(п.4 ФСО №1).
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки
представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть
достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных
покупателей (п.6 ФСО №2).
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая
из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из
достижимых по разумным соображениям цен для покупателя (п.6 ФСО №2).
Полнота
располагаемой
информации
означает,
что
стороны
сделки
в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь
условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным
объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки
(п.6 ФСО №2).
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки
имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения
совершить сделку (п.6 ФСО №2).
Частные случаи рыночной стоимости:
При определении стоимости объекта оценки для конкретного лица или группы
лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования
объекта оценки определяется инвестиционная стоимость
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения
рыночной стоимости, учет возможности отчуждения на открытом рынке не обязателен
(п.8 ФСО №2).
При определении стоимости, по которой данный объект оценки может быть
отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для
рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по
отчуждению имущества, определяется ликвидационная стоимость.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения
рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих
продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным
(п.9 ФСО №2).
Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает его полезность, признанную
рынком, а не чисто физическое состояние этого объекта. Полезность активов для данного
предприятия может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или конкретной
отрасли. Поэтому необходимо, чтобы при оценке стоимости активов и составлении
Отчета об оценке для целей бухгалтерского учета в рамках соглашения об отражении
эффекта изменения цен проводилось различие между стоимостью, признанной на рынке,
которая должна отражаться в финансовой Отчетности,» и нерыночными типами
29
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
стоимости. Амортизированные затраты замещения (АЗЗ), определяемые в МСО 2 и
применяемые к специализированному имуществу, можно считать приемлемым
суррогатным методом для установления Рыночной стоимости. Общие затраты,
относимые на имущество, включают в себя все прямые и косвенные затраты на его
производство. Если покупатель после приобретения осуществил дополнительные
капитальные затраты, то при бухгалтерском учете эти затраты прибавляются к
историческим затратам на приобретение. В зависимости от восприятия рынком
полезности таких затрат, они могут найти или не найти своего полного отражения в
Рыночной стоимости этого имущества. Рыночная стоимость определяется как расчетная
денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между
заинтересованным
покупателем
и
заинтересованным
продавцом
в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при
которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и
без принуждения. Важно подчеркнуть, что профессионально полученное значение
Рыночной стоимости является объективной оценкой установленных прав собственности
на определенное имущество на конкретную дату. В этом определении подразумевается
понятие «рынка в целом», обобщающее деятельность и мотивацию множества участников,
а не заранее представленный взгляд или инвестиционные интересы конкретного
физического лица. Рыночная стоимость — это подкрепленная данными рынка расчетная
величина, полученная в соответствии со стандартами ССО РОО 2010 (ССО РОО 1-03-2010
Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО).
Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму,
которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату
оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении
Рыночной стоимости. Чтобы оценить Рыночную стоимость, оценщик вначале должен
установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование
(см. «Общие понятия и принципы оценки», п.п. 6.3, 6.4, 6.5). Такое использование может
быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным
использованием. Этот вопрос разрешается на основе данных рынка (CCO POO 2-01-2010
Рыночная стоимость как база оценки).
Стоимость. Экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между
товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает. Стоимость
является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретных товаров и услуг
в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости выражает
рыночный взгляд на выгоду, который имеет обладатель данного товара или клиент,
которому оказывают данную услугу. Стоимость любого имущества можно определить
через некоторое количество какой-либо другой вещи (как правило, имеются в виду
деньги), на которое оно может быть обменено; или через сумму доходов, которых это
имущество принесет в будущем своему владельцу. Данное общее определение стоимости
по-своему формулируется каждым из участников экономических отношений,
преследующим свои собственные цели (банки, страховые компании, инвесторы и т.д.).
Отсюда возникает целый ряд определении стоимости, существующих в современной
экономике, таких как рыночная, инвестиционная, ликвидационная, восстановительная и
30
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
другие. В системе бухгалтерского учета это сумма расходов, определенная относительно
одного из элементов бухгалтерской системы. Стоимость определяется по трем
следующим параметрам:
 «область применения» - расчет стоимости продукции, изделия, полуфабриката;
 «содержание» - полностью или частично определенные расходы за конкретный
период; «момент расчета» - до (заранее установленная стоимость) или после.
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина
цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом
стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием
для установления его стоимости (ФСО № 1).
Право собственности. Согласно Гражданскому Кодексу РФ право собственности
включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе
по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые
действия, не противоречащие Закону и иным правовым актам и не нарушающие права и
интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим
лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и
распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами,
распоряжаться им иным образом.
Собственность. Юридическое понятие, представляющее собой совокупность прав
владения. Для того, чтобы различать собственность как материальное понятие
и собственность как юридический термин, как правило, к юридическому термину
добавляется: право собственности. Слово «собственность», употребляемое без
дополнительных уточнений, может относиться как к движимому, так и недвижимому
имуществу.
Имущество. Совокупность вещей и материальных ценностей, находящихся
в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении какого-либо лица
(юридического или физического).
Имущество является юридическим понятием, которое охватывает все интересы, права
и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из частных прав
собственности, которые дают собственнику право на интересы в том, что находится
в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект
и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость
называют недвижимым имуществом (ССО РОО 1-03-2010 Понятия, лежащие в основе
общепринятых принципов оценки (ОППО).
Недвижимое имущество (недвижимость). Земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.), относят к недвижимому имуществу
(недвижимости) (ст. 130 ГК).
Недвижимость определяется как физический участок земли и прочно связанные
с ним объекты, созданные человеком. Это физическая, осязаемая «вещь», которую можно
посмотреть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней.
В каждой стране местным законодательством устанавливается основной признак,
31
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
позволяющий проводить различие между недвижимостью и движимостью, определение
которой приводится ниже. Хотя известно, что эти юридические понятия признаны не во
всех странах, в Стандартах они употребляются для того, чтобы четко определить другие
важные термины и понятия (ССО РОО 1-03-2010 Понятия, лежащие в основе
общепринятых принципов оценки (ОППО).
Понятие недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды,
связанные с собственностью на недвижимость. Интерес или интересы в недвижимом
имуществе обычно представлены некоторым свидетельством о праве собственности
(например, соответствующим документом) отдельно от самой недвижимости как
физического объекта. Поэтому недвижимое имущество не является физическим понятием
(ССО РОО 1-03-2010 Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки
(ОППО).
Земельный участок. Это земельная площадь с одним или несколькими основными
строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней
сооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенных границах
и имеющая свой почтовый адрес. При переходе собственности на строение, сооружение
или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам
вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
(Ст.37 Земельного кодекса РФ).
Земля необходима для нашей жизни и нашего существования. В силу своей
важности она находится в центре внимания юристов, географов, социологов,
экономистов.
Поскольку каждая из этих дисциплин имеет отношение к земле и к ее
использованию, это влияет на общества наших стран и на наш мир. Оценка стоимости
земельного участка как пустующего или как участка с улучшениями самой земли либо
с улучшениями на земле является экономическим понятием. Земельный участок
пустующий или с улучшениями - называется также недвижимостью. Стоимость
создается благодаря полезности недвижимости - способности удовлетворять нужды
и потребности людей.
Вклад в стоимость объекта недвижимости вносят такие факторы, как его
уникальность,
долговечность,
постоянство
местоположения,
относительная
ограниченность предложения на рынке недвижимости, а также особая полезность данного
земельного участка (ССО РОО 1-03-2010 Понятия, лежащие в основе общепринятых
принципов оценки (ОППО).
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки
определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет
наибольшей (ФСО № 1).
Наиболее эффективное использование. Земля лежит в основе всего сущего
и за редким исключением сохраняется в течение периода, выходящего за пределы
продолжительности жизни отдельных людей. Благодаря неподвижности земельных
участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением. Кроме
того, неизменность земли означает, что обычно позволяет предполагать, что период ее
существования превышает сроки ее использования и сроки существования улучшений,
32
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
долговечность которых ограничена. Уникальные характеристики земельного участка
определяют его оптимальную полезность. Когда улучшенный земельный участок
оценивается отдельно от улучшений в нем или на нем, то экономические принципы
требуют, чтобы эти улучшения оценивались в соответствии с их вкладом
(положительным или отрицательным) в общую стоимость данного имущества. Таким
образом, Рыночная стоимость земли, основанная на принципе «наиболее эффективного
использования», отражает полезность и постоянство существования земли с точки зрения
рынка, а улучшения составляют разницу между стоимостью земли, взятой отдельно, и
общей Рыночной стоимостью с учетом этих улучшений. Большинство объектов
имущества оцениваются как совокупность земельного участка и улучшений. В таких
случаях Оценщик, как правило, оценивает Рыночную стоимость с учетом наиболее
эффективного использования земельного участка с имеющимися улучшениями. Наиболее
эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование
имущества, которое надлежащим образом оправданно, юридически допустимо и
финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную
величину стоимости. Использование имущества, не разрешенное законом или физически
невозможное, не может рассматриваться как наиболее эффективное. Даже в случае
юридически допустимого и физически возможного использования от Оценщика может
потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение, что, по разумным соображениям,
подобное использование является вероятным. После того как анализ покажет, что, по
разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются
вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То
использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную
стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным
использованием. Применение этого определения позволяет Оценщику определять
степень износа и устаревания зданий, наиболее подходящий характер улучшений для
земельного участка, судить об осуществимости реабилитационных и реновационных
проектов, а также ориентироваться во многих других ситуациях, связанных с оценкой. На
рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным
неравновесием между спросом и предложением, наиболее эффективным использованием
имущества может быть его сохранение для будущего использования. В других ситуациях,
когда можно выявить несколько типов потенциально наиболее эффективного
использования, Оценщику следует рассмотреть такие альтернативные варианты
использования и ожидаемые уровни доходов и расходов. Там, где использование земли и
зонироване находятся в состоянии изменения, наиболее эффективное использование
имущества в настоящий момент может быть промежуточным использованием. Понятие
наиболее эффективного использования является основополагающим, а также
неотъемлемой частью расчетов Рыночной стоимости (ССО РОО 1-03-2010 Понятия,
лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО).
Наиболее эффективное использование (НЭИ). Наиболее вероятное использование
имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным,
юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате
33
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей (CCO POO 2-01-2010
Рыночная стоимость как база оценки).
Понятие НЭИ основано на идее о том, что хотя два или более «пакета»
недвижимости могут обладать физическими сходствами и сильно похожими один на
другой, могут существовать значительные различия в том, как их можно использовать. То,
как имущество можно оптимально использовать, является фундаментом для определения
Рыночной стоимости. Основные детерминанты НЭИ включают ответы на следующие
вопросы:
 Является ли предлагаемое использование рациональным и вероятным?
 Является ли использование законным или же есть разумная вероятность того, что
можно получить юридический документ на право использования?
 Является ли имущество физически пригодным для использования или же его
можно, приспособить для использования?
 Является ли предлагаемое использование финансово осуществимым?
 Из тех вариантов использования, которые удовлетворяют первым четырем тестам,
является ли выбранное НЭИ максимально продуктивным использованием земли?
(ССО РОО 2-05-2010 Оценка стоимости недвижимого имущества).
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных
общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур,
позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить
стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (ФСО № 1).
Допущения - это предположения, принимаемые за истину. Допущения содержат
факты, условия или ситуации, затрагивающие предмет оценки или подход к оценке,
которые вместе с тем не допускают или не заслуживают верификации. Они представляют
собой заявления, которые, будучи сформулированными, должны быть приняты при
интерпретации оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть
разумными. Все оценки в какой-то степени зависят от принятия допущений. В частности:
Определение Рыночной стоимости включает в себя допущения, принимаемые для того,
чтобы гарантировать непротиворечивость подходов; Оценщик может столкнуться с
необходимостью принятия дальнейших допущений в отношении фактов, которые не
могут быть известными, или фактов, которые можно было бы установить (CCO POO
1-04-2010 Кодекс поведения).
Ограничивающие условия - это ограничения, налагаемые на оценку.
Ограничивающие условия могут быть наложены:
 клиентами (например, там, где Оценщику не разрешается полностью исследовать
один или большее число значимых факторов, которые, возможно, повлияют на оценку);
 самим Оценщиком (например, там, где клиент не может опубликовать весь Отчет
об оценке или какую-либо его часть либо сертификат оценки без предварительного
письменного одобрения оценщиком формы и контекста, в котором он может появиться)
местным законодательством (ССО РОО 1-02-2010 Правила деловой и профессиональной
этики общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»).
К Объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
34
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
При определении цены объекта оценки устанавливается та денежная сумма,
предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками
совершенной или планируемой сделки.
При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина
цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом
стоимости Совершении сделки с объектом оценки не является необходимым условием
для установления его стоимости.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта
оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования
(обобщения) результатов, полученных в рамках одного из подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных
общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур,
позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить
стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов,
требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную
покупателем за объект оценки.
При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность
мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта
оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности
и договора оценки и договора об оценке, а также достаточности и достоверности
используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений,
использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования
(обобщения) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании
различных подходов к оценке и методов оценки.
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на
открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
35
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
14.2. Копии источников информации.
36
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки
Общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр»
14.3. Копии документов, подтверждающих квалификацию оценщика.
Копии документов, устанавливающих количественные и качественные
характеристики объекта оценки.
37
Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки