Типовое техническое задание № 2 на проведение оценки

ТИПОВОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ №2
на проведение оценки земельного участка с улучшениями в полосе отвода на малоактивных рынках под строительство промышленного объекта
-----------------------, именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице -----------------------,
действующего на основании Устава, с одной стороны, и ------------------------------, именуемое
в дальнейшем «Оценщик», в лице --------------------------, действующего на основании ---------,
с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны» при совместном упоминании, составили настоящее Техническое задание на проведение оценочных работ в соответствии с
Договором ---------------------------1. Объект оценки
Объектом оценки является:
Земельный участок с расположенными на нем улучшениями, принадлежащий ОАО
«РЖД» на праве аренды.
Данные о составе прав на объект оценки:
 право собственности на земельный участок принадлежит Российской Федерации;
 право аренды на земельный участок принадлежит ОАО «РЖД».
 право собственности на улучшения принадлежит ОАО «РЖД».
Характеристика земельного участка приведена в табл. 1.1.
Таблица 1.1 – Характеристика земельного участка
№
п/п
Наименование объекта
оценки
Адрес
Свидетельство о государственной
регистрации права
Договор аренды земельных
участков, находящихся в
федеральной собственности
Кадастровый номер
1
Характеристика существующих улучшений на земельном участке приведена в табл. 1.2.
Таблица 1.2 – Характеристика существующих улучшений на земельном участке
№
п/
п
Наименование
Адрес
Свидетельство о
государственной
регистрации права
1
2. Цель оценки
Цель оценки:
Определение рыночной стоимости объектов оценки.
Задача оценки:
Использование результатов оценки при заключении договора купли-продажи объектов
оценки.
3. Дата оценки
Оценка рыночной стоимости имущества проводится на дату: ближайшую дату к моменту
составления отчета (отстоящую от даты составления отчета на время выполнения работ по
оценке).
1
4. Концепция проведения расчетов
Первый этап – выполняется оценка земельного участка как свободного.
1. Сбор и обработка информации о регионе и районе расположения земельного участка.
2. Анализируется предполагаемое использование земельного участка: указываются
общие характеристики предполагаемого к строительству объекта, приводится
краткая характеристика отрасли (состояние, перспективы), к которой относится
планируемый к строительству объект.
3. Сбор, обработка и анализ документации, относящейся к земельному участку, осмотр
земельного участка.
4. Проводится анализ рынка земельных участков на основании цен предложения
(спроса) с указанием основных ценообразующих факторов и степени их влияния на
стоимость земельного участка:
- наличие автомобильной дороги, ее состояние;
- наличие ж/д ветки (вблизи участка, на участке);
- наличие энергообеспечения;
- расстояние до населенных пунктов и городских центров;
- масштаб ближайших населенных пунктов и городских центров, уровень их
экономического развития;
- и т.д.
5. Подбор объектов-аналогов земельного участка. По каждому объекту-аналогу следует
исследовать основные ценооборазующие факторы в соответствии с п.3 Второго этапа.
Подбор объектов-аналогов осуществляется не только в масштабе регионального
рынка, но и рынка страны как совокупности региональных рынков.
6. Проводится определение стоимости земельного участка сравнительным подходом
путем сопоставления объектов-аналогов с объектом оценки по основным ценооборазующим факторам с расчетным обоснованием корректировок цен спроса (предложения) объектов-аналогов и обобщения скорректированных цен.
7. При недостаточном количестве аналогов – свободных земельных участков - в качестве объектов-аналогов могут быть использованы застроенные земельные участки за
вычетом стоимости находящихся на них улучшений (метод выделения, метод остатка
согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества №568-р от 06.03.02г.).
8. Из стоимости земельного участка, найденной в соответствии с п.6. Первого этапа,
вычитаются затраты на снос существующих строений. При этом проводится анализ
возможности получения и продажи годных остатков.
Второй этап – выполняется оценка земельного участка исходя НЭИ из существующих
улучшений..
1. Сбор, обработка и анализ документации, относящийся к объекту оценки, осмотр существующих строений.
2. Анализ местоположения объекта оценки в рамках населенного пункта, района и т.д.
Оценщиком осуществляется выбор НЭИ использования существующих улучшений,
анализ рынка аналогичных (сопоставимых) объектов исходя из НЭИ существующих
улучшений.
3. Определение величины избыточного земельного участка исходя из площади участка,
необходимой для эксплуатации улучшений в соответствии с нормативными документами (СНИПы, рыночные данные т.д.).
4. Определение стоимости избыточного земельного участка (в соответствии с данными,
полученными на Первом этапе).
2
5. Определение стоимости объекта оценки исходя из НЭИ существующих улучшений затратным, сравнительным и доходным подходами.
5.1. В рамках затратного подхода стоимость земельного участка находится в соответствии с методическими рекомендациям Минимущества №568-р.
Величины износов обосновываются расчетом.
5.2. В рамках сравнительного подхода стоимость объектов оценки определяется путем
сопоставления объектов-аналогов с объектом оценки по основным ценооборазующим факторам с расчетным обоснованием корректировок цен спроса (предложения) объектов-аналогов и обобщения скорректированных цен.
5.3. В рамках доходного подхода проводится сопоставление объектов-аналогов с
объектом оценки по основным ценооборазующим факторам с расчетным
обоснованием корректировок арендных ставок объектов-аналогов и обобщения
скорректированных арендных ставок.
Для расчета стоимости объекта используется метод капитализации ЧОД или
дисконтирование денежных потоков (при необходимости ремонта/реконструкции
объекта).
Ставка капитализации определяется методом рыночной экстракции для
промышленной недвижимости на ближайших активных рынках.
Ставка дисконтирования рассчитывается на базе ставки капитализации,
исходя из прогнозных темпов роста цен и арендных ставок на сегменте рынка
недвижимости, соответствующем НЭИ объекта.
6. Согласование результатов применения подходов.
7. Стоимость объекта оценки исходя из НЭИ существующих улучшений равна сумме величин, найденной в п.4 и п.6. Второго этапа.
Третий этап – определение рыночной стоимости объектов оценки
1. Стоимость объекта оценки равна максимальной из величин, найденной на Первом и
Втором этапах.
2. К стоимости земельного участка прибавляется стоимость льготы ОАО «РЖД» по выплатам за пользование земельным участком. Тем самым учитывается, что, в последствии, платежи субарендатора земельного участка будут равны льготным платежам ОАО
«РЖД».
Алгоритм расчета стоимости льготы:
2.1. Определение величин годовых арендных платежей при условии нахождения земельного участка в муниципальной собственности.
2.2. Определение разницы между величиной, найденной в п.2.1. Третьего этапа и годовой арендной ставкой, уплачиваемой за земельный участок ОАО «РЖД».
2.3. Капитализация величины, найденной в п.2.2. Третьего этапа по ставке капитализации для земельного участка.
2.4. Ставка капитализации для единого объекта находится методом рыночной экстракции в соответствии с п.5.3. Второго этапа.
2.5. Ставка капитализации для земельного участка меньше ставки капитализации для
улучшений на норму возврата капитала, при этом величины ставок капитализации
для земельного участка и улучшений зависят от их доли (веса) в стоимости единого объекта.
3
5. Требования к предоставлению результатов оценки.
1.
В Отчете должны быть представлены следующие результаты:
Рыночная стоимость объектов оценки с разбивкой по инвентарным единицам.
6. Требования к проведению оценки
Оценка должна проводиться в соответствии с требованиями Федерального закона от
29.07.98 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», нормативно - правовых актов РФ
и субъектов Федерации.
При проведении оценки должны быть использованы затратный, сравнительный и
доходный подходы оценки, либо приведено обоснование отказа от применения отдельных
подходов. Использование, равно как и не использование данных подходов, должно быть
аргументировано Оценщиком. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках
каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
7. Требования к отчету об оценке.
Отчет должен соответствовать требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Обязательным требованием к составлению отчета является выполнение условий Технического задания, являющегося Приложением № 2 к конкурсной документации квалификационного отбора ОАО «РЖД» № 321.
В Отчете указывается: подробное описание объекта оценки, обременения объекта
оценки, методика определения стоимости объекта оценки с обоснованием использованных
подходов и методов расчета, предположений и допущений, все промежуточные расчеты, на
основании которых определялась стоимость.
Отчет комплектуется приложениями, в которых приводятся копии документов,
использованных при проведении оценки, в том числе: копии правоудостоверяющих
документов, материалы, которые являются необходимыми для обоснования достоверности
проведенной оценки.
8. Дополнительные требования
В отчете должно содержаться необходимое и достаточное обоснование достоверности
данных, отраженных в соответствующих разделах настоящего Технического задания.
Все расчеты должны быть выполнены с учетом налога на добавленную стоимость.
9. Заключительные положения.
Любые дополнения, изменения и предложения к настоящему Техническому заданию
действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны
уполномоченными представителями всех Сторон.
Отчет направляется Заказчику в письменном варианте (в двух экземплярах).
От Заказчика:
От Оценщика:
4