Договор управления МКД - Администрация муниципального

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Л.А. ЮРЬЕВА
Научный редактор:
доктор юридических наук, доцент
И.Д. КУЗЬМИНА
Юрьева Лариса Анатольевна
Окончила Кемеровский государственный университет по специальности
"Юриспруденция".
Кандидат юридических наук. Специалист по гражданскому и жилищному праву.
Доцент кафедры гражданского права и процесса Новокузнецкого филиала института
Кемеровского государственного университета (НФИ КемГУ).
Автор более 25 публикаций по проблемам гражданского и жилищного права.
Регулярно публикуется в журналах "Жилищное право", "Право и экономика", "Бюллетень
нотариальной практики", "Вестник Томского государственного университета".
Рецензенты:
Кванина В.В., доктор юридических наук, профессор;
Филиппова Т.А., кандидат юридических наук, доцент.
ВВЕДЕНИЕ
С момента появления многоквартирных домов как функционально-планировочной
формы организации жилища возникла необходимость управления ими. Жилищное
законодательство России до принятия Гражданского кодекса РФ и Федерального закона
от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" предусматривало
преимущественно государственное управление жилищным фондом с совмещением
функций владения, управления и обслуживания. Масштабная приватизация в указанной
сфере повлекла за собой развитие частной собственности на помещения в
многоквартирных домах. Назрела необходимость преобразования системы управления в
соответствии с новыми общественно-экономическими условиями. В Концепции реформы
жилищно-коммунального хозяйства в РФ <1> переход на договорные отношения был
назван в числе основных способов создания конкурентной среды в системе управления и
обслуживания жилищной сферы, повышения качества выполняемых работ и оказываемых
услуг. Вместе с тем ни одна из договорных моделей, предусмотренных законодательством
того периода, полностью не подходила для правового опосредования отношений между
собственниками жилья (организациями, ими уполномоченными) и управляющими
организациями. Предложенная Жилищным кодексом РФ конструкция договора
управления многоквартирным домом заполнила существовавший до этого правовой
вакуум и послужила основой формирования отношений управления многоквартирными
домами.
--------------------------------
<1> Одобрена Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 // СЗ РФ. 1997. N
18. Ст. 2131.
Как всякое новое правовое явление договор управления многоквартирным домом
привлек внимание современных ученых-правоведов и практикующих юристов. Появились
комментарии, журнальные статьи, объектом исследования которых в той или иной мере
явилась новая договорная конструкция. Так, правовая природа договора управления
многоквартирным домом исследовалась такими авторами, как В.А. Белов, Т.А.
Борзенкова, С.А. Бушаенкова, Д.П. Гордеев, И.А. Дроздов, Е.Б. Козлова, В.Н. Литовкин,
М.А. Ульрих, И.А. Фаршатов, С.Л. Филимонов, Т.А. Филиппова, Г.Ф. Шешко и др.
Особенности состава и правового режима объекта управления - общего имущества
многоквартирного дома - рассматривались в публикациях следующих авторов: В.С.
Ермакова, С.Г. Певницкого, Д. Савельева, А.Д. Сидоренко, В.А. Фогеля, Е.А. Чефрановой,
О. Хованского, Д. Щеренко и др. К теоретическим и практическим проблемам заключения
и исполнения договора управления многоквартирным домом обращались И.Б. Миронов,
А.Б. Рыжов, Ю.П. Свит и др. Отдельные правовые аспекты рассматриваемого договора
анализировались в рамках диссертационных исследований (Шахов С.Ю. Правовая
сущность и способы управления многоквартирным домом. 2007; Жульева О.Е.
Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом. 2007; Михайлов
В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом. 2008;
Мантул Н.М. Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему
содержанию общего имущества многоквартирных домов. 2009; Стрембелев С.В.
Управление общим имуществом многоквартирного дома: коммерческо-правовой аспект.
2009 и др.). Вместе с тем ранее выполненные работы не ориентированы специально на
анализ договора управления многоквартирным домом, рассматривая его в качестве одного
из элементов объекта исследования. Отсутствует целенаправленное и обстоятельное
монографическое исследование договора управления многоквартирным домом. Поэтому
многие вопросы (о цене договора управления многоквартирным домом, ответственности
его сторон, особенностях изменения и прекращения) остались практически без внимания
правоведов; по ряду важных положений (о природе договора, его месте в системе
гражданско-правовых договоров) высказываются противоречивые, иногда лишенные
достаточного обоснования суждения.
Между тем отсутствие сложившейся теории договора управления многоквартирным
домом (как сделки и как договорного обязательства, возникающего на ее основе)
негативно сказывается на состоянии действующего законодательства, практике
договорной работы и правоприменительной деятельности судов. Правовое регулирование
договора управления многоквартирным домом отличается пробелами, а практика его
заключения, исполнения, а также защиты прав и законных интересов сторон противоречиями.
Актуальность темы, выбранной для настоящего исследования, обусловлена и все
возрастающим распространением договора управления многоквартирным домом. Договор
управления многоквартирным домом становится стандартным явлением, непосредственно
затрагивающим интересы множества пользователей помещениями в многоквартирных
домах.
В связи с вышеизложенным комплексное исследование договора управления
многоквартирным домом является актуальным и объективно необходимым.
Объектом настоящего исследования является договор управления многоквартирным
домом, рассматриваемый как сделка и как обязательство. Предметом исследования служат
нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие отношения,
возникающие в связи с заключением договора управления многоквартирным домом;
практика договорной работы, правоприменительная практика, доктринальные положения,
относящиеся к указанной сфере.
Цель настоящей работы заключается в целостной характеристике договора
управления многоквартирным домом и выработке теоретических положений, которые
послужили бы основой для совершенствования законодательства и практики его
применения.
Достижение цели предполагается осуществить посредством решения следующих
задач: 1) выявление предпосылок появления в отечественном праве договора управления
многоквартирным домом; 2) определение правовой природы договора управления
многоквартирным домом; 3) анализ таких элементов договора управления
многоквартирным домом, как стороны, объект, цена и срок; 4) раскрытие содержания
договора управления многоквартирным домом как сделки и как обязательства; 5)
установление особенностей гражданско-правовой ответственности сторон по договору; 6)
исследование специфики заключения, изменения и прекращения договора управления
многоквартирным домом; 7) выявление недостатков в правовом регулировании договора
управления многоквартирным домом и разработка предложений по его
совершенствованию.
Нормативно-правовую базу настоящего исследования составили Конституция РФ,
Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральные законы, указы Президента
РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти,
законодательство субъектов РФ, нормативные правовые акты муниципальных
образований Кемеровской, Новосибирской областей и некоторых других регионов России.
Эмпирической основой работы послужила опубликованная и неопубликованная
судебная практика, примерные (рекомендуемые) договоры управления многоквартирным
домом, а также действующие договоры между собственниками помещений и
организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами на территории
Кемеровской области и некоторых других субъектов РФ.
Глава 1. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ
ДОМАМИ: КРАТКИЙ ОЧЕРК И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ
1.1. Формирование и развитие законодательства об управлении
многоквартирными домами до 1937 г.
История существования многоквартирных домов как типа строения и как объекта
управления уходит своими корнями в далекое прошлое. Так, В. Святловский,
рассматривая "жилищный вопрос" в Риме времен Катона, описывает громадные
казармообразные дома, носившие характерное название "insulae" (острова) <1>. Инсулы специально строившиеся многоквартирные дома для сдачи жилья внаем. Их появление
объясняется быстрым притоком населения в города и ограниченностью городских земель,
большую часть которых занимали постройки и сады богачей. Уже в I в. до н.э.
численность инсул в Риме достигала более 46 тыс. <2>. Обыкновенно "insulae" имела
одного собственника, на которого и ложилось бремя его содержания. Однако, согласно
заметкам В. Святловского, обычно собственник не занимался управлением своей
недвижимостью сам, а с этой целью передавал ее управляющему. Последний не только
сдавал внаем квартиры в управляемом доме отдельным семействам, но и осуществлял его
эксплуатацию и ремонт: "Типичную картину деятельности домоправителя рисует
"Ювенал: колеблющуюся стену он укрепил подпорками, трещины замазал и уверяет
жильцов, что они могут спать спокойно" <3>.
--------------------------------
<1> См.: Святловский В. Из социальной истории человеческого жилища //
Всемирный вестник. 1905. N 8. С. 63.
<2> См.: Мышковский Я.И. Жилища разных эпох. Вчера, сегодня, завтра. М., 1975.
С. 30.
<3> Святловский В. Указ. соч. С. 64.
Распад Римской империи, разрушение городов, возврат населения к сельской жизни
надолго приостановили развитие многоквартирных домов. Поэтому и наследники инсул
появились лишь по прошествии многих веков <1>.
--------------------------------
<1> См.: Мышковский Я.И. Указ. соч. С. 33.
В России до середины XVII в. город и деревня представляли собой в социальном,
экономическом и культурном отношениях единое пространство. Сельский вид
большинства русских городов и деревенский характер образа жизни городского населения
являлись закономерным следствием аграрного по преимуществу характера городской
экономики. Господствующий вид труда, как известно, накладывает неизгладимый
отпечаток на занимающихся им людей, на их окружение и быт: он диктует тип жилища,
застройку поселения и отдельной усадьбы <1>. Старинные дворы, из которых и
складывались улицы города (деревни), заключали в себе по нескольку изб. Надворные
постройки были жилые и служебные или кладовые. Очень часто несколько строений всех
этих видов находилось в одном и том же дворе. Двор зажиточного человека, кроме домов
для помещения семейства, заставлен был множеством людских изб и служб <2>. В это
время отсутствуют упоминания о многоквартирных домах.
--------------------------------
<1> См.: Миронов Б.Н. Социальная история России периода империи (XVII - нач.
XX в.): В 2 т. СПб., 2000. Т. 1. Генезис личности, демократической семьи, гражданского
общества и правового государства. С. 282, 309, 345.
<2> См.: Костомаров Н.И., Забелин И.Е. О жизни и быте и нравах русского народа /
Сост. А.И. Уткин. М., 1996. С. 30 - 36, 88, 89.
Только после 1775 - 1785 гг. мещане, купцы и городские ремесленники стали
превращаться в городское сословие, и лишь к середине XIX в. большинство российских
городов трансформировалось из аграрно-административных в ремесленно-промышленные
и торговые центры <1>. Это несущественно отразилось на типологии жилых зданий
провинциальных городов: до 1917 г. практически весь жилищный фонд в них состоял из
одно-, двухэтажных индивидуальных жилых домов и усадеб. Иная ситуация складывалась
в крупных городах, особенно в таких крупных центрах, как Москва и Санкт-Петербург,
где на рубеже XVIII - XIX вв. из-за развития промышленности и вызванного этим притока
населения широко развивалось строительство доходных домов <2>. Доходный дом - это
многоквартирный жилой дом, возводившийся (или возникавший вследствие
реконструкции) с целью извлечения дохода от сдачи квартир внаем. Мерилом достоинства
такого дома была его доходность, поэтому дома строились многоквартирные и
многоэтажные. Особенно большое значение строительство многоквартирных доходных
домов приобретает в 1810 - 1850-е гг. При этом шло оно по разным направлениям. С
одной стороны, в результате обеднения дворянства дворянские особняки делились на
несколько богатых квартир и сдавались внаем. С другой стороны, второй, а иногда и
третий этажи купеческих домов отделывались под квартиры для сдачи внаем. А первый
этаж предназначался для торговли и был занят магазинами. Кроме того, появились и
специально построенные многоэтажные многоквартирные дома, разделенные
лестничными клетками на секции. Этажность доходных домов и количество квартир в них
зависели от плотности застройки городских земель. Так, в Москве было еще довольно
много незастроенной площади, и доходные дома строили невысокими. Типичным был
двухэтажный четырехквартирный дом. В Петербурге в центральной части города строили
пяти- и шестиэтажные дома, вплотную примыкающие друг к другу <3>.
--------------------------------
<1> См.: Миронов Б.Н. Указ. соч. С. 345.
<2> См.: Ивянская И.С. Мир жилища. Архитектура. Дизайн. Строительство.
История. Традиции. Тенденции. М., 2000. С. 210.
<3> См.: Ивянская И.С. Указ. соч. С. 213, 214.
Поскольку все квартиры и иные помещения в доходных домах являлись объектом
права собственности одного лица - обычно купца, фабриканта или банкира <1>, то
управление и организация обслуживания этой недвижимости являлись его заботой.
Данные функции могли передаваться третьим лицам, однако специальной договорной
модели для опосредования возникающих в таком случае отношений дореволюционное
законодательство не предусматривало.
--------------------------------
<1> К 1910 г. строительство больших многоквартирных домов перешло в руки
кооперативов, профессиональных обществ и страховых компаний (см.: Брумфилд Уильям
Крафт. Строительство: комфорт и прибыль // Жилище в России: Век XX. Архитектура и
социальная история. М., 2001. С. 49).
Первая мировая война повлекла за собой дезорганизацию российской экономики, и
жилищный кризис превратился в одну из наиболее взрывоопасных проблем. Растущее
недовольство, затянувшееся войной, и катастрофическое состояние экономики подогрели
радикальные настроения, вылившиеся в требование о перераспределении жилья.
Требование экспроприировать как частные, так и доходные дома было с готовностью
поддержано большевиками <1>. В первые же дни революции - в октябре 1917 г. было
издано постановление о передаче жилищ в ведение городов <2>. Оно предоставляло
городским самоуправлениям право секвестрировать все пустующие помещения,
пригодные для жилья, а также вселять в имеющиеся жилые помещения граждан,
нуждающихся в помещении или живущих в перенаселенных или опасных для здоровья
квартирах. Для привлечения к управлению делами проживающих в них трудящихся
городским
самоуправлениям
предоставлялось
право
издавать
обязательные
постановления об учреждении домовых комитетов, об устройстве и круге их ведения.
--------------------------------
<1> См.: Брумфилд Уильям Крафт. Указ. соч. С. 49.
<2> СУ РСФСР. 1917. N 1. Ст. 14.
В результате этих мероприятий уже в середине 1918 г. домовладельцы фактически
были совершенно устранены от какого-либо участия в управлении своими домами:
никаких доходов дома им больше не приносили. Уплачиваемая жильцами квартирная
плата обычно не покрывала даже необходимых затрат по управлению и текущему
ремонту дома; для обеспечения покрытия ею управленческих расходов по дому она
обыкновенно вносилась не домовладельцу, а в домовой комитет. Заселялись жилые
помещения местными советами, а текущим управлением домов ведали домовые комитеты
<1>.
--------------------------------
<1> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С.
18, 19.
Обобществление основной части частновладельческого жилищного фонда было
проведено Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности
на недвижимости в городах" <1>. Этим Декретом в городских поселениях с числом
жителей свыше 10 тыс. было отменено право частной собственности на все строения,
стоимость или доходность которых была выше предела, установленного местными
Советами. Одним из методов решения жилищной проблемы стало переселение рабочих и
политических активистов в национализированные дома, принадлежавшие прежде
представителям состоятельных слоев населения. Так, с 1918 до 1924 г. только в Москве
было расселено свыше полумиллиона рабочих и их семей <2>.
--------------------------------
<1> СУ РСФСР. 1918. N 62. Ст. 674.
<2> См.: Близнакова Милка. Советское жилищное строительство в годы
эксперимента: 1918 - 1933 годы // Жилище в России: Век XX. Архитектура и социальная
история. М., 2001. С. 53.
В связи с мероприятиями советского Правительства в 1920 - начале 1921 г. по отмене
платы за услуги, оказываемые трудящемуся населению за предоставление ему
продовольствия, предметов широкого потребления, топлива, коммунальных услуг,
взимание квартирной платы в домах государственного фонда для основных категорий
городского
населения
было
прекращено
<1>.
Расходы
по
содержанию
муниципализированных домов были возложены на местные Советы, а сами дома переведены на сметное финансирование, причем наибольшее значение для поддержания
их в надлежащем состоянии имело получение не денежных знаков, а необходимого
снабжения (материалов, оборудования и проч.) в натуре. Мероприятия по поддержанию
домового хозяйства (отепление водопроводных, канализационных и других труб,
содержание дворов в надлежащем санитарном состоянии, вывозка снега и проч.)
приходилось проводить силами самих жильцов <2>.
--------------------------------
<1> Декрет СНК РСФСР от 27 января 1921 г. "Об отмене взимания платы за жилые
помещения с рабочих и служащих и за пользование водопроводом, канализацией и
очисткой, газом и электричеством и общественными банями - с государственных
учреждений и предприятий и их рабочих и служащих и о распространении указанных
льгот на инвалидов труда и войны и лиц, находящихся на их иждивении" // СУ РСФСР.
1921. N 6. Ст. 47.
<2> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 21.
В целях борьбы с разрушением жилищ, достигшим угрожающих размеров, СНК
РСФСР было издано 23 мая 1921 г. Постановление "О мерах улучшения жилищных
условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ" <1>. Согласно
Постановлению соответствующим ведомствам было поручено в кратчайший срок
выработать положение об управлении домами в городах с возложением ответственности
за сохранность жилых помещений на домовые управления. К контролю над работой
домовых управлений привлекалось проживающее в доме население, наиболее
заинтересованное в сохранении жилищ. 18 июля 1921 г. был подписан Декрет об
обязательном участии жильцов в ремонте домов путем сбора денежных средств, а также
личного трудового участия или предоставления материалов в натуре в размерах,
пропорциональных занимаемой площади <2>.
--------------------------------
<1> СУ РСФСР. 1921. N 49. Ст. 253.
<2> См.: Дмитриев Н.Г. Жилищный вопрос. Два мира - два подхода. М., 1973. С. 98.
В Положении об управлении домами <1>, утв. Правительством 8 августа 1921 г.,
способы управления домами различались в зависимости от вида собственности.
Управление муниципализированными домами было возложено на заведующих домами,
избираемых общим собранием жильцов дома сроком на один год. Основная функция
заведующего домом - осуществление хозяйственного управления и проведение
административных распоряжений. За осуществление своих функций заведующий домом
получал содержание по смете жилищного отдела. За особую старательность и успешность
по управлению домом по постановлению общего собрания жильцов, утвержденному
жилищным отделом, ему могло быть выдано ежемесячное добавочное премиальное
вознаграждение за счет коллектива жильцов. В число обязанностей заведующего домом
входило принятие мер к сохранности здания и отдельных помещений, наблюдение за
санитарным состоянием дома и отдельных квартир, производство хозяйственным
способом текущего ремонта, своевременное уведомление жилищного отдела о
необходимости капитального ремонта, ведение денежной и материальной отчетностей по
домоуправлению и др. В случае очевидной для жильцов дома неспособности заведующего
домом к выполнению названных обязанностей он мог быть уволен с должности и до
истечения годичного срока по постановлению общего собрания жильцов, утвержденному
жилищным отделом.
--------------------------------
<1> Жилищные законы. Систематический сборник декретов, постановлений,
циркуляров, инструкций, правил, уставов, положений, приказов, разъяснений органов
центральной власти и Московского Совета / Сост. Н.И. Бронштейн и С.М. Гинзбург. Т. 2.
М., 1927. С. 301 - 304.
Что касается частновладельческих домов, то они управлялись владельцами, которые
несли ответственность перед жилищным отделом за сохранность домов. В случае
невыполнения владельцем лежащих на нем обязанностей коммунальный отдел мог
представить дом к муниципализации как бесхозяйственный (п. 11 Положения об
управлении домами).
С переходом на мирную работу по восстановлению народного хозяйства для
местных Советов оказалось крайне затруднительным сохранить в своем
непосредственном управлении весь громадный жилищный фонд, перешедший в их
распоряжение в первые годы революции. Ввиду "организационной и хозяйственной
слабости" <1> местных Советов в рассматриваемый период наиболее целесообразной
признавалась передача этих домов на условиях аренды коллективам жильцов дома,
организациям, учреждениям и отдельным лицам, непосредственно заинтересованным в
поддержании их в надлежащем порядке, в производстве в них ремонта и проч. В
Инструкции ГУКХ от 5 января 1922 г. коммунальным отделам рекомендовалось дома
незаконченной постройки, необитаемые, разрушенные и полуразрушенные передавать
заводоуправлениям, профсоюзам, кооперативам, учреждениям с целью восстановления
этих домов и организации в них общежитий. Договоры аренды заключались на срок до 12
лет в зависимости от сложности ремонта и характера учреждения. Дома, уже занятые
учреждениями, оформлялись арендными договорами на срок до 5 лет. Дома, заселенные
гражданами, передавались в аренду преимущественно коллективам жильцов на срок от
трех до 12 лет с учетом потребности ремонта <2>. Таким образом, были заложены начала
кооперативного использования значительной части жилищного фонда местных Советов.
Четкое оформление в законодательном порядке жилищной кооперации в союзном
масштабе относится лишь к 1924 г., но фактическое поступление многих домов в
управление коллективов жильцов дома произошло значительно ранее <3>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении
жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" // СЗ СССР. 1937. N 69.
Ст. 314.
<2> Инструкция ГУКХ НКВД РСФСР от 5 января 1922 г. // Бюллетень НКВД. 1922.
N 3-4. С. 15.
<3> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 22.
Постановлением ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. "О жилищной кооперации"
<1> были предусмотрены две формы товариществ: жилищно-строительные и жилищноарендные. Создание первых предусматривалось для борьбы с жилищным кризисом путем
развития жилищного строительства, вторых - для содействия наиболее хозяйственному
использованию наличных муниципализированных домовладений на началах
самодеятельности широких масс трудящегося населения. Для выполнения поставленной
цели домовладения предоставлялись внаем органами местного хозяйства жилищноарендным кооперативным товариществам на срок до 12 лет с правом последних на
преимущественное возобновление договора. Состав передаваемого домовладения
устанавливали местные исполнительные комитеты: они могли передать жилое строение в
целом со всеми находившимися в нем торговыми и иными нежилыми помещениями или
без таковых.
--------------------------------
<1> Жилищные законы. Систематический сборник декретов, постановлений,
циркуляров, инструкций, правил, уставов, положений, приказов, разъяснений органов
центральной власти и Московского Совета / Сост. Н.И. Бронштейн и С.М. Гинзбург. Т. 2.
М., 1927. С. 71 - 79.
Жилищно-арендные кооперативные товарищества являлись юридическими лицами,
основанными на членстве. Их членами имели право быть все постоянно проживающие в
данном домовладении граждане, пользующиеся избирательными правами. При этом число
граждан, составляющих такое товарищество, не могло быть менее половины числа
проживавших в домовладении лиц, пользующихся избирательным правом. Утрата
избирательных прав и прекращение проживания в домовладении являлись юридическими
фактами, влекущими за собой прекращение членства в товариществе.
Источниками
формирования
средств
жилищно-арендных
кооперативных
товариществ являлись вступительные и паевые взносы членов товарищества <1>,
поступления от квартирной платы и арендной платы за нежилые помещения, взносы на
топливо (в домовладениях, где имелось центральное отопление) и иные поступления.
--------------------------------
<1> Постановление "О жилищной кооперации" устанавливало максимальный размер
вступительного и паевого взносов для членов жилищно-арендных кооперативных
товариществ, а также предусматривало возврат паевого взноса в случае выбытия их
состава (п. 9).
Вместе с тем финансовое положение большинства жилтовариществ было отнюдь не
благополучным, а средств, которыми они располагали, было зачастую недостаточно для
нормальной эксплуатации вверенных им многоквартирных домов. Одной из причин
такого положения дел являлась система налогообложения домовладений, недостаточно
учитывающая их доходность. В результате увеличения обложения налогами и сборами
сокращались хозяйственные расходы, включающие расходы на текущий мелкий ремонт.
Это обстоятельство особенно тяжело отражалось на малодоходных владениях городской
периферии <1>.
--------------------------------
<1> Финансовое положение жилтовариществ // Жилищное товарищество - жилище и
хозяйство. 1925. N 7-8. С. 328 - 331.
Несмотря на это, жилищно-арендная кооперация в период с 1924 г. до издания
Постановления от 17 октября 1937 г. получила чрезвычайно широкое распространение,
являясь преобладающей формой управления муниципализированными домовладениями в
крупных городах <1>. Наряду с этим значительная часть муниципального жилищного
фонда оставалась в непосредственном управлении местных органов и использовалась
путем образования состоящих в ведении коммунальных органов местных Советов,
трестов коммунальных домов. Тресты получали все права юридического лица и
пользовались значительной хозяйственной самостоятельностью <2>. Отдельные дома
муниципализированного фонда закреплялись за государственными предприятиями и
учреждениями, на них распространялся правовой режим домов, состоящих в ведении
предприятий и учреждений. Маломерные дома, которые не представлялось
целесообразным использовать на указанных выше началах, местные Советы сдавали в
аренду отдельным гражданам при условии производства капитального ремонта и
поддержания дома в надлежащем состоянии <3>.
--------------------------------
<1> См.: Ящук Т.Ф. Из опыта управления муниципальным жилым фондом в период
нэпа // Семейное и жилищное право. 2007. N 3. С. 30.
<2> См.: Постановление ВЦИК и СНК от 11 июля 1927 г. "Об организации трестов
по управлению муниципальными домами" // СУ РСФСР. 1927. N 75. Ст. 515.
<3> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 23, 24.
Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного
фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" <1> упразднило жилищно-арендную
кооперацию, признав данный способ управления муниципализированным жилищным
фондом неэффективным: "жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТы) в
подавляющем большинстве на деле домами не управляют, не заботятся об их ремонте, не
поддерживают их в культурном состоянии. Имеющая место бесхозяйственность в
управлении домами зачастую приводит их в полуразрушенное состояние" <2>.
--------------------------------
<1> СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314.
<2> Жилищное законодательство. Сб. официальных материалов. М., 1950. С. 4.
Таким образом, начало формирования законодательства об управлении
многоквартирными
домами
связано
с
социально-экономическим
процессом
обобществления частновладельческой недвижимости, характерного для периода военного
коммунизма. Местные Советы, получив в свое ведение большую часть жилищного фонда,
не смогли обеспечить эффективное управление им. Основной тенденцией развития
законодательства рассматриваемого периода являлось вовлечение в процессы управления
и обслуживания жилой недвижимости граждан - пользователей жилых помещений
(непосредственно, через выборы заведующего домом или создание жилтоварищества).
Вместе с тем неудовлетворительное состояние жилищного фонда свидетельствовало о
том, что предложенные механизмы самоуправления в жилищной сфере на практике
оказались малоэффективными. Представляется, что это было обусловлено рядом
факторов. Во-первых, граждане не обладали должными знаниями, навыками и опытом,
позволяющими эффективно осуществлять возложенные функции. Во-вторых, у
пользователей жилых помещений отсутствовала заинтересованность в поддержании в
надлежащем состоянии муниципального жилья. В-третьих, реализация нерациональной
налоговой политики государства приводила к ущемлению экономической свободы
жилтовариществ и нехватке денежных средств на обслуживание жилой недвижимости.
1.2. Особенности развития законодательства об управлении
многоквартирными домами в условиях преобладания
публичной собственности на помещения в многоквартирных
домах (1937 - 1988 гг.)
Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. дома, находившиеся в
пользовании жилищно-арендной кооперации, были переданы в непосредственное
управление местных Советов и государственных предприятий. В этом же порядке
управлялись дома, находившиеся ранее в ведении трестов коммунальных домов,
переданные местным Советам жилищно-строительной кооперацией, и дома бывшего
"маневренного фонда". На государственные учреждения и предприятия была возложена
ответственность за сохранность жилищного фонда, находящегося в их ведении.
Для реализации функции управления вверенным жилищным фондом местным
Советам поручено организовать в составе отделов коммунального хозяйства жилищные
управления <1>, а также создать при них подрядные ремонтные конторы и мастерские,
транспортные и снабженческие конторы и подсобные предприятия по производству и
обработке местных строительных материалов и мелкого оборудования для ремонта домов
<2>.
--------------------------------
<1> Районные Советы в крупных городах и поселковые Советы, в составе которых
не было отделов коммунального хозяйства, организовывали жилищные управления на
правах своих отделов (прим. 1 п. 10 Постановления от 17 октября 1937 г.).
<2> Статьи 10, 21 Постановления от 17 октября 1937 г.
Жилищные управления непосредственно управляли всем жилищным фондом,
состоящим в ведении Совета: организовывали домоуправления для непосредственного
заведования домами; выдавали ордера на заселение свободных жилых помещений и на
занятие нежилых помещений; сдавали строения в аренду; контролировали осуществление
ремонта строений; организовывали на началах хозрасчета подсобные предприятия для
обслуживания нужд домоуправлений и проч. <1>. На жилищные управления исполкомов
городских Советов в городах, имеющих районное деление, возложено общее оперативное
руководство и контроль за работой районных жилищных управлений <2>.
--------------------------------
<1> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 67.
<2> См.: Положение о жилищных управлениях городского Совета, утв. Наркомхозом
РСФСР 24 января 1938 г. // Бюллетень Наркомхоза РСФСР. 1938. N 3.
Для непосредственного управления отдельными домами или группой домов
организовывались домоуправления во главе с управляющим домом. Изданное на основе
Постановления 17 октября 1937 г. Положение о домоуправлении и работе управляющего
домом местного Совета <1> уточнило, что домоуправление является государственной
хозрасчетной организацией. В названном Положении также определяется, что основной
задачей домоуправления является всемерное сохранение находящегося в его управлении
государственного жилищного фонда путем правильного ведения домового хозяйства,
осуществления планово-предусмотрительного и капитального ремонта зданий и жилых
помещений, содержания домовладений в надлежащем санитарном состоянии <2>,
установления бережного отношения квартиросъемщиков к домовому хозяйству как к
всенародному достоянию и улучшению жилищно-бытовых условий жильцов дома.
--------------------------------
<1> Утв. Приказом Наркомхоза РСФСР от 2 апреля 1943 г. N 173 // Жилищное
законодательство: Сб. официальных материалов. М., 1950. С. 141 - 146.
<2> Систематический надзор за соблюдением жильцами дома и управляющим
домом санитарных правил, надзор за санитарным состоянием нежилых помещений в
доме, участие в обследованиях санитарного состояния домовладения или квартир,
производимых государственной санитарной инспекцией, и т.п. - составляли круг
обязанностей санитарных комиссий, организующихся при каждом домоуправлении.
Члены комиссии в составе от трех до пяти человек избирались на общих собраниях
жильцов сроком на один год. Санкомиссии имели право производить осмотр квартир и
нежилых помещений, а также давать указания об устранении обнаруженных при
посещении недостатков санитарного характера в установленный ими срок. О случаях
невыполнения съемщиком указаний санкомиссии последние сообщали управляющему
домом или госсанинспектору для наложения на виновных соответствующих взысканий
(Положение о санитарных комиссиях при домоуправлениях, утв. Наркомхозом РСФСР 20
мая 1938 г. и Главным государственным санитарным инспектором РСФСР 15 июля 1938 г.
// Бюллетень Наркомхоза РСФСР. 1938. N 14).
Управляющий домом назначался приказом начальника жилищного управления и
утверждался решением исполнительного комитета городского (поселкового), в городах с
районным делением - районного Совета депутатов трудящихся. Перемещение или
смещение (увольнение) управляющего домом производилось в том же порядке. В своей
деятельности управляющий подчинялся непосредственно начальнику жилищного
управления.
Дома передавались управляющему домом при его вступлении в должность по
приемо-сдаточному акту с подробным указанием в нем технического состояния зданий,
сооружений, двора, служб, домового оборудования и инвентаря и хозяйственнофинансового положения домоуправления <1>.
--------------------------------
<1> Пункты 8, 9, 11 Положения о домоуправлении и работе управляющего домом
местного Совета.
Ведение домового хозяйства осуществлялось управляющим в соответствии с
хозяйственно-финансовыми планами, утверждаемыми жилищным управлением. На него
возлагалась ответственность за правильное ведение домового хозяйства, за
своевременный ремонт дома и надлежащее качество ремонта; за содержание в порядке
дома и его санитарно-технических устройств (отопление, освещение, кухни, лестницы,
уборные, газ, ванны, лифт и проч.) <1>.
--------------------------------
<1> Статьи 11, 13 Постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г.
Управление и эксплуатация домового хозяйства управляющим домом велась в
тесном контакте с общественностью дома путем:
а) созыва общих собраний жильцов и обсуждения на них всех важнейших
хозяйственных, финансовых, культурно-бытовых мероприятий, проводимых по
домоуправлению. В частности, в соответствии с п. 23 Положения о домоуправлении и
работе управляющего местного Совета обязательному обсуждению общих собраний
жильцов подлежали следующие вопросы: производство капитального ремонта дома;
заготовка и завоз топлива, а также смета расходов по центральному отоплению, до
утверждения ее жилищным управлением; мероприятия по благоустройству и санитарному
содержанию домовладения; хозяйственно-финансовый план домоуправления на данный
год, до утверждения его жилищным управлением; годовой отчет управляющего домом по
хозяйственной, финансовой и общественной деятельности домоуправления, а также отчет
о результатах хозяйственной деятельности домоуправления по отдельным кварталам;
общественное порицание нарушителям внутреннего распорядка в квартирах и
неплательщикам квартирной платы и др. При этом общее собрание считалось законным
при наличии 50% квартиросъемщиков или представляющих их членов семьи, фактически
проживавших в доме в момент созыва собрания, т.е. не считая съемщиков, находящихся в
длительном отсутствии по тем или иным причинам. Решения на общем собрании
принимались простым большинством голосов и являлись обязательными как для всех
присутствующих, так и отсутствующих на данном собрании фактически проживающих в
данном доме жильцов <1>;
--------------------------------
<1> Пункты 27, 32 Положения о домоуправлении и работе управляющего домом
местного Совета.
б) организации при домоуправлении хозяйственно-финансовой, санитарной и
культурно-бытовой комиссий, члены которых избирались общим собранием жильцов из
среды жильцов <1>.
--------------------------------
<1> См.: Положение о санитарных комиссиях при домоуправлениях, утв.
Наркомхозом РСФСР 20 мая 1938 г. и Главным государственным санитарным
инспектором РСФСР 15 июля 1938 г. // Бюллетень Наркомхоза РСФСР. 1938. N 14;
Положение о культурно-бытовых комиссиях при домоуправлениях, утв. Наркомхозом и
Наркомпросом РСФСР 23 - 26 марта 1939 г. // Бюллетень Наркомхоза РСФСР. 1939. N 6;
Положение о хозяйственно-финансовой комиссии при домоуправлении, утв. Наркомхозом
РСФСР 31 октября 1939 г. // Бюллетень Наркомхоза РСФСР. 1939. N 18.
В домоуправлении, имеющем в своем составе группу, управляющий домом назначал
уполномоченного по каждому дому в отдельности, рекомендуемого общим собранием
жильцов данного дома, а в квартирах, где имеются три и более съемщиков, по
соглашению с последним, назначал уполномоченного (ответственного) по квартире,
обязанного наблюдать за порядком в квартире <1>. За выполнение этих обязанностей
ответственный по квартире получал небольшую плату в размере, определяемом
управляющим домом <2>.
--------------------------------
<1> Пункт 15 Положения о домоуправлении и работе управляющего домом местного
Совета.
<2> Статья 14 Постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г.
Вместе с тем запуск новой системы управления жилищным фондом не принес
ожидаемых результатов: улучшения состояния жилищного хозяйства не последовало.
Деятельность домоуправлений получила неудовлетворительную оценку на страницах
периодической печати: "К сожалению, во многих городах и рабочих поселках жилища
содержатся неудовлетворительно. Почти в любом городе можно встретить дома, на
фасадах которых отбита штукатурка, разрушены архитектурные детали, карнизы,
повреждены водосточные трубы. А сколько в исполкомы местных Советов поступает
заявлений с просьбой починить крышу, отремонтировать печи, навести порядок в
лифтовом хозяйстве! Все это результат невнимательного отношения к эксплуатации
жилых зданий, отсутствия повседневного контроля за их содержанием. Не будет
преувеличением сказать, что в эксплуатации жилых домов у нас царит кустарщина,
которая наносит большой ущерб народному хозяйству" <1>. Причина того, что
управляющие домами не справлялись со своими обязанностями, по мнению многих,
заключалась в маломощности существовавших домоуправлений: они не располагали ни
кадрами, ни материалами, ни средствами для осуществления возложенных на них задач
<2>. Выход из сложившейся ситуации представлялся в укрупнении домоуправлений,
создании мощных жилищных хозяйств. Такое укрупненное домоуправление, по замыслу
реформаторов, должно было сосредоточить все планирование, как эксплуатации зданий,
так и ремонтных работ.
--------------------------------
<1> Софинский И. Еще раз о системе управления жилыми домами // Известия. 1954.
11 нояб. С. 2.
<2> См.: Софинский И. Указ. соч. С. 2; Соколов А. Реорганизовать систему
управления жилыми домами // Известия. 1954. 24 сент. С. 2.
Кроме того, предлагалось организовать при домоуправлениях строительные участки
с 50 - 70 рабочими различных специальностей. Создание таких участков позволило бы
механизировать труд, централизовать изготовление деталей для ремонта, а укрупнение
домоуправлений в целом - укрепить их квалифицированными работниками, сократить
число счетных работников, увеличить число инженеров и техников, что в конечном итоге
должно было отразиться на качестве текущего и капитального ремонта и эксплуатации
жилого фонда в целом <1>.
--------------------------------
<1> См.: Софинский И. Указ. соч. С. 2; Соколов А. Указ. соч. С. 2.
В 1957 г. эти идеи легли в основу эксперимента, проводимого исполкомом
Московского Совета на опыте двух районов города (Куйбышевского и Рижского) по
проверке целесообразности организации новой формы управления домами - посредством
жилищно-эксплуатационных контор. Эксперимент дал положительные результаты и
позволил в скором времени реорганизовать домоуправления в жилищно-
эксплуатационные конторы во всех районах Москвы <1>. Данное начинание затем было
одобрено Постановлением Совета Министров РСФСР от 6 июля 1959 г. "О мерах по
улучшению эксплуатации и сохранению государственного жилищного фонда" <2> и
распространено на другие города Российской Федерации. Реорганизация управления
домами позволила создать взамен мелких домоуправлений укрупненные хозяйственные
единицы с более крепкой финансовой и материальной базой. За счет сокращения общей
численности административно-управленческого персонала стало возможным обеспечить
подбор квалифицированных руководящих кадров, усилить состав инженерно-технических
работников. Введение в штат контор должностей инженеров и техников-смотрителей
повысило ответственность ЖЭКов за техническое состояние жилых домов и
бесперебойную работу их оборудования. Конторы располагали достаточным количеством
запаса ремонтно-строительных материалов, были оснащены сложными современными
механизмами, машинами и оборудованием, обеспечены кадрами ИТР и рабочих по всем
необходимым специальностям. Однако, несмотря на очевидные преимущества жилищноэксплуатационных контор по сравнению с домоуправлениями, последние еще продолжали
оставаться преобладающей формой управления домами в некрупных городах и рабочих
поселках <3>. Во многих случаях это было оправданно: в таких населенных пунктах
государственный жилищный фонд размещался небольшими группами домов между
жилищным фондом других категорий, в разных концах города и на большом расстоянии
одной группы домов от другой. Такие условия не способствовали созданию укрупненных
домоуправлений - ЖЭКов, так как чрезмерная разбросанность хозяйства не создавала
благоприятных условий к его рациональному ведению <4>.
--------------------------------
<1> См.: Прокопченко И.П. Управление и пользование жилищным фондом в СССР.
М., 1970. С. 160.
<2> СП РСФСР. 1959. N 8. Ст. 72.
<3> При этом условия работы домоуправлений значительно изменились. От многих
обязанностей, которые им надлежало выполнять раньше, теперь они освобождены.
Раньше домоуправление, по существу, было замкнутым хозяйством. Его работники
собственными силами выполняли все то, что теперь стало функцией специализированных
контор и трестов. Так, капитальный ремонт зданий в настоящее время выполняют
подрядные ремонтно-строительные организации по договорам с домоуправлениями,
кассовые операции по расчетам с квартиросъемщиками выполняют сберегательные кассы
и т.д. (см.: Прокопченко И.П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство:
Справ. пособие. М., 1986. С. 93).
<4> См.: Прокопченко И.П. Управление и пользование жилищным фондом в СССР.
С. 161.
Это положение нашло отражение в Правилах и нормах технической эксплуатации
жилищного фонда <1>, где закреплялось, что непосредственно эксплуатацией жилищного
фонда местных Советов занимаются управления домами или жилищно-эксплуатационные
конторы, подведомственные городским (районным) жилищным управлениям или отделам
коммунального хозяйства райисполкомов.
--------------------------------
<1> Утв. Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 ноября
1960 г. // Жилищно-бытовые вопросы: Сб. руководящих материалов. М., 1964. С. 81 - 91.
Деятельность домоуправления и жилищно-эксплуатационной конторы, их
полномочия и основные функции определялись специальными положениями. В РСФСР
таким документом являлось Типовое положение об управлении домами (жилищноэксплуатационной конторе, жилищной конторе) исполкома местного Совета депутатов
трудящихся, утв. Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 8 июля 1963 г.
N 204 <1>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
Согласно правилам, содержащимся в указанном Типовом положении, управление
домами (жилищно-эксплуатационная контора или жилищная контора) являлось органом
местного Совета депутатов трудящихся и осуществляло эксплуатацию жилых домов на
началах хозяйственного расчета и в порядке, установленном действующим
законодательством по вопросам эксплуатации и сохранения жилищного фонда. Основной
задачей управления домами (ЖЭК) являлось сохранение находящегося в его ведении
жилищного фонда в исправном состоянии и обеспечение бесперебойной работы
оборудования и устройств жилых домов. Домоуправление (ЖЭК) было обязано
обеспечивать своевременное проведение текущего и капитального ремонта зданий,
содержание домовладений в надлежащем техническом и санитарном состоянии,
соблюдение жильцами обязанностей по образцовому содержанию квартир на основании
договора найма, улучшение жилищно-бытовых условий проживающих в обслуживаемых
домах граждан.
Являясь самостоятельной хозяйственной организацией, управление домами (ЖЭК)
пользовалось правами юридического лица, имело установленный фонд, определяемый
исполкомом соответствующего местного Совета на основе инвентаризационной оценки
строений и существующих норм собственных оборотных средств; имело самостоятельный
расчетный счет в соответствующем отделении государственного банка.
Руководство деятельностью управления домами (ЖЭК) осуществлялось
управляющим домами (начальником жилищно-эксплуатационной конторы). Он на основе
единоначалия исполнял все обязанности, вытекающие из задач, возложенных на
управление домами (жилищно-эксплуатационную контору), распоряжался в пределах,
установленных законом, средствами и имуществом руководимого им хозяйства, совершая
все необходимые операции, сделки, заключая договоры, выступая в суде. При этом на
него возлагалась персональная ответственность за обеспечение содержания вверенного
ему жилищного фонда в технически исправном состоянии, исправного содержания и
бесперебойной работы домовых устройств и оборудования, соблюдение санитарнотехнических и противопожарных правил, экономически рентабельное ведение домового
хозяйства, систематическое снижение эксплуатационных расходов, своевременный сбор
квартирной платы от квартиросъемщиков и арендной платы от организаций, арендующих
нежилые помещения. Управляющий домами (начальник ЖЭКа) должен был руководить
составлением хозяйственно-финансовых планов, смет, бухгалтерских отчетов, балансов
домоуправления и представлять их на утверждение городского (районного) жилищного
управления (отдела коммунального хозяйства); обеспечивать своевременное заключение и
перезаключение договоров найма квартир и жилых комнат, договоров аренды нежилых
помещений, паспортизацию домов и организовывать контроль выполнения этих
договоров.
Для осуществления технически грамотной эксплуатации государственного
жилищного фонда вводится новая должность - техник управления домами, а в жилищноэксплуатационных конторах - техник-смотритель зданий. Располагая достаточным штатом
текущего ремонта по различным специальностям, а также необходимым обслуживающим
персоналом, техник-смотритель (техник) был обязан обеспечить выполнение всего
комплекса технической эксплуатации закрепленных за ними жилых домов в строгом
соответствии с правилами и нормами, регулирующими данную область эксплуатационной
деятельности <1>.
--------------------------------
<1> См.: Прокопченко И.П. Управление и пользование жилищным фондом в СССР.
С. 168, 169.
Вся хозяйственная и организационно-массовая работа управления домами (ЖЭК)
проводилась в тесном контакте с общественным домовым комитетом и активом жильцов
дома. В Постановлении Совета Министров СССР от 26 августа 1967 г. <1> среди прочих
мер, направленных на повышение уровня эксплуатации жилищного фонда и объектов
коммунального хозяйства, исполкомам Советов депутатов трудящихся и руководителям
предприятий, организаций и учреждений было предписано шире привлекать домовые
комитеты, общественные комиссии и актив к разработке проектов хозяйственнофинансовых планов и мероприятий по улучшению эксплуатации зданий, осуществлению
контроля за качеством и сроками выполнения ремонтных работ, за расходованием
материалов и организацией соревнования жильцов за образцовый порядок и высокую
культуру быта. В развитие этого положения Советом Министров РСФСР и ВЦСПС 9
августа 1968 г. было принято Постановление N 548 "Об усилении роли домовых
комитетов в управлении государственным жилищным фондом" <2>, утвердившее
Положение о домовом комитете в государственном жилищном фонде.
--------------------------------
<1> Постановление Совета Министров СССР от 26 августа 1967 года N 807 "О мерах
по улучшению эксплуатации жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства" //
Жилищно-бытовые вопросы: Официальные материалы, консультации. М., 1971. С. 72 - 76.
<2> Жилищно-бытовые вопросы: Официальные материалы, консультации. М., 1971.
С. 80, 81.
В соответствии с последним домовый комитет образовывался на общественных
началах в каждой жилищно-эксплуатационной организации исполкома местного Совета
депутатов трудящихся, предприятия, организации и учреждения. Он избирался на общем
собрании жильцов или их представителей от домов, корпусов, подъездов (по нормам,
устанавливаемым соответствующим исполкомом местного Совета депутатов трудящихся,
комитетом профсоюза предприятия, организации и учреждения) открытым голосованием
сроком на два года в составе не менее семи человек.
Основная задача домового комитета состояла в том, чтобы активно участвовать в
управлении жилищным фондом, содействовать жилищно-эксплуатационной организации
в улучшении эксплуатации и содержания государственного жилищного фонда. В этих
целях домовый комитет принимал участие в разработке проектов хозяйственнофинансовых планов жилищно-эксплуатационной организации, а также мероприятий по
улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда; участвовал в комиссиях по
осмотру жилого фонда, в отборе домов для текущего и капитального ремонта; следил за
своевременным и качественным выполнением работ по капитальному и текущему
ремонту жилых домов; осуществлял контроль за расходованием жилищноэксплуатационной организацией материалов, выделяемых на ремонт жилищного фонда;
созывал собрания жильцов, а также осуществлял иные функции <1>. Кроме того,
исполкомам Советов депутатов трудящихся с участием домовых комитетов,
общественных комиссий и активов было предписано установить постоянный контроль за
своевременным ремонтом и надлежащим содержанием жилых домов, принадлежащих
гражданам на праве личной собственности в городах и поселках городского типа <2>.
Жилищно-эксплуатационная организация при этом была обязана оказывать помощь
домовому комитету в его работе, знакомить его с необходимыми материалами и
документами, предоставлять помещения и оборудование для работы.
--------------------------------
<1> Пункт 6 Положения о домовом комитете в государственном жилищном фонде.
<2> Пункт 17 Постановления Совета Министров СССР от 26 августа 1967 г. N 807
"О мерах по улучшению эксплуатации жилищного фонда и объектов коммунального
хозяйства".
Одновременно с рассматриваемыми реформами в системе управления
государственным и муниципальным жилищным фондом второе дыхание обретают
жилищно-строительные кооперативы. Совет Министров СССР в Постановлении от 20
марта 1958 г. "О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации" <1> признал
целесообразным более широкое развитие жилищно-строительной и дачно-строительной
кооперации для осуществления строительства многоквартирных жилых домов в городах и
поселках городского типа и дач в пригородах за счет собственных средств членов
кооперативов.
--------------------------------
<1> СП СССР. 1958. N 5. Ст. 47.
Помимо строительства многоквартирных домов для последующего предоставления
его жилых помещений в постоянное пользование пайщиков и их семей <1> основной
обязанностью кооператива являлось осуществление эксплуатации своего жилищного
фонда на началах полной самоокупаемости. Кооперативные домовладения могли
обслуживаться либо силами самих кооперативов, либо силами жилищноэксплуатационных организаций исполкомов или предприятий, учреждений и организаций
на договорных началах с оплатой кооперативами расходов. Обслуживание
кооперативного домовладения эксплуатационной организацией осуществлялось на
равных условиях с государственным жилищным фондом. Взаимоотношения между
кооперативом и эксплуатационной организацией регулировались типовым договором на
обслуживание домов жилищно-строительного кооператива силами государственных
жилищно-эксплуатационных организаций. В соответствии с ним на эксплуатационную
организацию возлагалось выполнение комплекса работ, обеспечивающих содержание в
надлежащем техническом состоянии домов и их оборудования: профилактический осмотр
строительных конструкций и инженерного оборудования дома; текущий ремонт дома и
его оборудования, за исключением внутриквартирного ремонта, выполняемого членами
кооператива за свой счет, а также ремонта газового <2> и лифтового оборудования;
уборка и освещение лестничных клеток; уборка и санитарная очистка территории
домовладения, вывоз бытового мусора; обслуживание систем центрального отопления и
горячего водоснабжения, водопровода и канализации, электроосвещения и вентиляции;
ведение домовой книги, выдача жильцам справок о местожительстве и занимаемой жилой
площади, прописка и выписка жильцов по письменному разрешению правления
кооператива и др. Предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в
домах жилищно-строительных кооперативов, не входило в предмет договора на
обслуживание домов. Капитальный ремонт кооперативного жилищного фонда
производился, как правило, подрядным способом, силами государственных ремонтностроительных организаций. Он включался в план работ соответствующей подрядной
ремонтно-строительной организации и выполнялся ею на тех же условиях, что и ремонт
государственного жилищного фонда <3>. Взаимоотношения между правлением
кооператива и подрядной организацией регулировались типовым подрядным договором
на производство работ по капитальному ремонту <4>.
--------------------------------
<1> Члены кооператива не имели права каким бы то ни было способом отчуждать
принадлежащее кооперативу имущество (п. 6 Постановления Совета Министров СССР от
20 марта 1958 г.).
<2> Обслуживание и ремонт газового оборудования осуществлялись на основании
типового договора на профилактическое обслуживание, полный технический осмотр
(ревизию) и капитальный ремонт дворовых газовых сетей, установок сжиженного газа,
внутридомового газового оборудования и внутридомовых газовых сетей в домах
жилищно-строительного кооператива, утв. Приказом Министерства жилищнокоммунального хозяйства РСФСР от 20 января 1975 г. N 23 // СПС "КонсультантПлюс".
<3> Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 г. "Об
индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве" // Решения партии и
правительства по хозяйственным вопросам (1917 - 1967 гг.). В 5 т. М., 1968. Т. 5. С. 93 96.
<4> См.: Прокопченко И.П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство.
С. 124 - 129, 167 - 172.
В этот же период законодательную регламентацию получила новая форма
удовлетворения жилищной потребности граждан - жилищно-строительный коллектив
индивидуальных застройщиков. В соответствии с Положением о жилищно-строительных
коллективах индивидуальных застройщиков <1> последние представляли собой
объединения рабочих, служащих, а также пенсионеров по месту работы, при
предприятиях, учреждениях, органах коммунального хозяйства исполкомов местных
Советов народных депутатов в целях совместного строительства своими силами на
началах трудовой взаимопомощи многоквартирных жилых домов с сохранением прав
личной собственности одного застройщика на одну квартиру и одноквартирных жилых
домов на праве личной собственности жилой площадью не более 60 кв. м. Объединение
индивидуальных застройщиков в жилищно-строительные коллективы оформлялось
договором, заключаемым между участниками этих коллективов. Перечень существенных
условий и требования к форме такого договора регламентировались п. 4, 5 Положения о
жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков.
--------------------------------
<1> Утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 9 июля 1959 г. N 1184 "О
мерах содействия коллективному строительству многоквартирных и одноквартирных
индивидуальных жилых домов" // СП РСФСР. 1959. N 9. Ст. 77.
Для ведения дел из числа участников объединения избирался управляющий (их
могло быть несколько), действующий от имени участников коллектива на основании
решений общих собраний коллектива и доверенности, подписанной всеми участниками.
Уполномоченный коллектива в сроки, установленные общим собранием коллектива,
представлял отчет коллективу о произведенных расходах.
Помимо основной задачи - строительства жилых домов - данные объединения
решали вопросы их дальнейшей эксплуатации: организовывали на коллективных началах
ремонт, содержание и охрану домов, уборку прилегающих к домам улиц, проездов и
тротуаров. Положение признавало фундамент, крышу, лестничные клетки и другие части
многоквартирного дома, которые обслуживают все квартиры, объектами общей
собственности участников коллектива, которые содержатся и ремонтируются на средства
участников коллектива соответственно доле каждого. Указанные расходы производились
по решению общего собрания коллектива <1> и покрывались индивидуальными
застройщиками деньгами, строительными материалами, инструментом и т.д.
--------------------------------
<1> В соответствии с п. 11 Положения о жилищно-строительных коллективах
индивидуальных застройщиков все решения коллектива принимаются простым
большинством голосов.
Таким образом, законодательство рассматриваемого периода определяло порядок
управления и обслуживания многоквартирных домов, принадлежащих жилищностроительным кооперативам и коллективам индивидуальных застройщиков. Важной
чертой данных механизмов являлось наличие в них договорных начал. Вместе с тем
наличие типовых договоров с диктуемыми государством условиями существенно
ограничивало свободное волеизъявление сторон при определении содержания
заключаемых договоров и делало невозможным изменение предложенной модели
договора.
Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик <1> и
Жилищный кодекс РСФСР <2> (далее - ЖК РСФСР) принципиально не изменили
сложившуюся к моменту их принятия систему управления жилищным фондом, четко
"выстроив" управленческую вертикаль. В соответствии со ст. 10 Основ жилищного
законодательства СССР государственное управление в области использования и
обеспечения сохранности жилищного фонда осуществлялось Советом Министров СССР,
Советом Министров РСФСР, Советами Министров автономных республик,
исполнительными комитетами местных Советов народных депутатов, министерствами,
государственными комитетами и ведомствами, а также специально уполномоченными на
то государственными органами в соответствии с законодательством СССР и РСФСР.
Таким специально уполномоченным органом в РСФСР согласно ст. 16 ЖК РСФСР
являлось Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР и его органы на
местах.
--------------------------------
<1> Приняты Верховным Советом СССР 24 июня 1981 г. // Ведомости ВС СССР.
1981. N 26. Ст. 834.
<2> Утв. Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. // Ведомости ВС РСФСР.
1983. N 26. Ст. 883.
На местах функции органов, специально уполномоченных на государственное
управление жилищным фондом, осуществляли:
в краях, областях - управления жилищно-коммунального хозяйства исполкомов
краевых (областных) Советов народных депутатов;
в городах, районах - управления жилищно-коммунального (коммунального)
хозяйства горисполкомов; отделы (управления) учета и распределения жилой площади
гор(рай)исполкомов; отделы (управления) горисполкомов по руководству жилищностроительными кооперативами <1>.
--------------------------------
<1> См.: Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И.
Седугина. М., 1991. С. 55.
Органы, осуществлявшие непосредственное хозяйственное управление, различались
в зависимости от вида жилищного фонда. Управление жилищным фондом местных
Советов согласно ст. 17 ЖК РСФСР осуществлялось органами самоуправления. Такими
специальными органами, создаваемыми для выполнения возлагаемых на местные Советы
функций в отношении жилищного хозяйства, являлись управления жилищным хозяйством
(жилищные управления). К основным обязанностям жилищных управлений относились:
организация и контроль за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций по
техническому и санитарному содержанию жилых домов; организация и производство
ремонта жилых домов местных Советов и повышение их благоустройства; разработка и
представление на утверждение перспективных и текущих планов развития жилищного
хозяйства, инструкций и нормативных материалов и др. Кроме того, жилищное
управление (районное, городское) контролировало содержание всего жилищного фонда на
территории района и его ремонт независимо от подчиненности (ведения) фонда <1>.
--------------------------------
<1> См.: Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И.
Седугина. М., 1991. С. 56.
Управление ведомственным жилищным фондом было возложено на
соответствующие министерства, другие ведомства, предприятия, организации и
учреждения, в ведении которых находились жилые дома. Для этого в министерствах и
других ведомствах образовывались жилищные отделы или другие органы управления, а
на предприятиях, в организациях, учреждениях - жилищно-коммунальные конторы,
управления домами.
Общественным жилищным фондом управляли органы тех кооперативов,
профсоюзных организаций, спортивных, научных и других общественных организаций, в
ведении (собственности) которых находится соответствующий жилищный фонд.
Управление фондом жилищно-строительных кооперативов осуществлялось органами
управления кооперативов в соответствии с их уставами (ст. 17 ЖК РСФСР).
Эксплуатацию государственного и общественного жилого фондов в соответствии со
ст. 22 ЖК РСФСР по-прежнему осуществляли жилищно-эксплуатационные организации.
В законе были названы их основные задачи и функции. Жилищно-эксплуатационные
организации должны обеспечить сохранность жилищного фонда и надлежащее его
использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролировать
соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого
дома и придомовой территории. Также законодательно закреплен принцип: жилой дом
может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.
По-прежнему большая роль в управлении жилищным фондом отводилась домовым
комитетам и другим органам общественной самодеятельности, которые согласно ст. 19
ЖК РСФСР призваны оказывать содействие жилищно-эксплуатационным организациям в
их работе по обеспечению сохранности и надлежащему использованию жилищного
фонда, а также осуществлять общественный контроль за соблюдением гражданами правил
пользования жилыми помещениями и содержания жилых домов.
Таким образом, в рассматриваемый период сложилась определенная практика
управления жилищным фондом. Способы управления и роль договора в организации
обслуживания жилищного фонда различались в зависимости от форм собственности на
жилье. Наиболее развернутой и разработанной являлась система управления
количественно доминирующим государственным жилищным фондом, построенная на
административных методах, отсутствии договорных начал. В исследуемый период
обнаруживаются новые попытки государства привлечь граждан - пользователей жилыми
помещениями в процесс управления жилой недвижимостью. Однако добиться
эффективного хозяйствования при помощи указанных механизмов не удалось из-за
отсутствия заинтересованности у граждан и их объединений в управлении жильем,
поддержании его в надлежащем состоянии. Причина такого положения дел в жилищной и
иных сферах хозяйствования, по мнению многих, скрывалась в самом характере
социалистической (общенародной, коллективной) собственности. Как отмечал А.Г.
Быков, "критерий государственной собственности - "принадлежность всему народу" неизбежно таил в себе внутреннее противоречие, ибо "принадлежность всему народу" значит никому, это - "ничейное" имущество. И как следствие "ничейности" имущества равнодушие к его судьбе" <1>. Выход из сложившейся ситуации социальной апатии
виделся в устранении "обезлички" общенародной собственности, предоставлении
гражданам возможности приобретать в собственность жилые помещения.
--------------------------------
<1> См.: Право собственности в СССР / Под ред. Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева. М.,
1989. С. 76. См. также: Право собственности в СССР. С. 103, 262; Суханов Е.А. Лекции о
праве собственности. М., 1991. С. 42; Бутенко А.П. О характере собственности в условиях
реального социализма // ЭКО. 1988. N 2. С. 16 - 19; Абалкин Л. Полный хозяйственный
расчет // Правда. 1986. 12 дек. С. 2, 3.
1.3. Тенденции развития законодательства об управлении
многоквартирными домами в условиях возрождения частной
собственности на помещения в многоквартирных домах
Впервые идея передачи жилых помещений в многоквартирных домах из
собственности публичных образований в частную собственность граждан получила
воплощение в Постановлении Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 г. N 1400 "О
продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и
общественного жилищного фонда" <1> и последовавшем в его развитие республиканском
Постановлении <2>. Данные акты предусматривали возможность приобретения
гражданами права собственности на занимаемые ими квартиры в домах государственного
и общественного жилищного фонда, а также незаселенные квартиры в домах, подлежащих
реконструкции и капитальному ремонту. При этом устанавливалось, что одна семья
сможет приобрести только одну квартиру. Для граждан предусматривалась возможность
рассрочки оплаты и другие льготы.
--------------------------------
<1> СП СССР. 1989. N 1. Ст. 4.
<2> Постановление Совмина РСФСР от 30 декабря 1988 г. N 552 "О продаже
гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного
жилищного фонда" // СП РСФСР. 1989. N 3. Ст. 19.
Указанные акты также содержали положения, направленные на регламентацию
основных вопросов эксплуатации и ремонта "домов с квартирами индивидуальных
владельцев". Во-первых, исполкомам местных Советов народных депутатов,
предприятиям и организациям при продаже квартир в многоквартирных домах было
рекомендовано содействовать продаже всех квартир в доме (или в секции) и образованию
товариществ индивидуальных владельцев квартир для создания условий эффективной
эксплуатации домов на основе коллективного управления и взаимопомощи. Во-вторых,
порядок обслуживания и оплаты расходов на содержание и ремонт таких домов
разрешено определять Советам Министров союзных и автономных республик либо по их
решению исполкомам местных Советов народных депутатов при соблюдении следующих
принципов:
эксплуатация и ремонт квартир индивидуальных владельцев осуществляются за счет
средств владельца квартиры с обязательным соблюдением единых правил и норм
эксплуатации и ремонта домов на условиях, определенных для домов государственного
жилищного фонда;
оплата расходов за коммунальные услуги производится владельцами квартир по
тарифам, установленным для государственного жилищного фонда;
обслуживание жилых домов производится государственными или кооперативными
жилищно-эксплуатационными организациями по договорам с товариществами
индивидуальных владельцев квартир или отдельными гражданами. При этом законодатель
не определил модель договора, предназначенного для этих целей.
Принятый 24 декабря 1990 г. Закон N 443-1 "О собственности в РСФСР" <1>,
признав равенство форм собственности, снял ограничения по количеству и стоимости
имущества, в том числе земельных участков, жилых домов, квартир, дач, которые могут
находиться в собственности граждан (ст. 10 Закона). Кроме того, в ст. 13 указанного
Закона было закреплено право нанимателя жилого помещения в доме государственного
или муниципального жилищного фонда и членов его семьи приобрести в собственность
соответствующую квартиру, дом путем их выкупа или по другим основаниям,
предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в Российскую
Федерацию.
--------------------------------
<1> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.
Эта норма получила развитие в Законе РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О
приватизации жилищного фонда в РФ" <1>. Первоначальная редакция этого Закона также
предусматривала передачу гражданам РФ жилых помещений в государственном и
муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в
хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений
(ведомственный фонд), занимаемых ими на условиях социального найма, в собственность
как на возмездных, так и на безвозмездных началах.
--------------------------------
<1> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
Процесс приватизации жилья существенно не затронул организацию управления. В
1991 г. в ЖК РСФСР были внесены изменения, согласно которым "за государственными
жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются
обязанности по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по
договору с их собственниками (товариществами и иными объединениями)" <1>. Статья 23
Закона "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" закрепляла самостоятельность
собственников жилых помещений в выборе организации для обслуживания этих
помещений (государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные
организации, кооперативы и иные хозяйствующие субъекты независимо от
организационно-правовых форм). Однако в отношении "жилого дома в целом" сохранены
принципы государственного управления: его обслуживание и ремонт осуществляли
жилищно-эксплуатационные
и
ремонтно-строительные
организации
или
их
правопреемники, выполнявшие эти функции до начала приватизации <2>.
--------------------------------
<1> Статья 129 ЖК РСФСР (в ред. Закона РСФСР от 6 июля 1991 г. N 1552-1) //
Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 963.
<2> Статья 24 Закона "О приватизации жилищного фонда в РСФСР".
Вместе с тем со снятием ограничений площади жилых помещений, допускаемых к
бесплатной передаче в собственность граждан <1>, темпы приватизации значительно
возросли. Это привело к существенному изменению структуры жилищного фонда по
формам собственности. Доля частного жилищного фонда, составлявшая 30% в 1992 г.,
превысила 50% в 1995 г., в том числе доля жилищного фонда, находящегося в
собственности граждан, увеличилась за этот период с 26 до 41% соответственно. Таким
образом, на начало 1996 г. было приватизировано более одной трети квартир
государственного и муниципального жилищного фонда <2>. Существовавшая система
управления и эксплуатации жилищного фонда вошла в противоречие с изменяющейся
структурой собственности на жилые помещения, рыночными механизмами. Назрела
необходимость реформирования данной системы.
--------------------------------
<1> См.: Федеральный закон от 23 декабря 1992 г. N 4199-1 "О внесении изменений
в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" // Российская газета. 1993.
10 янв.
<2> См.: Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой
программы "Жилище". Одобрены Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 431 // СЗ
РФ. 1996. N 14. Ст. 1431.
Принятый в конце 1992 г. Закон "Об основах федеральной жилищной политики" <1>
определил основные цели жилищной политики в стране в переходный экономический
период. Среди основных целей федеральной жилищной политики в Законе названы:
развитие частной собственности; развитие конкуренции в строительстве, содержании и
ремонте жилищного фонда. Закон закрепил право граждан, неправительственных,
общественных организаций и иных добровольных объединений нанимателей, арендаторов
и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности участвовать в
управлении жилищным фондом по месту жительства, в выборе эксплуатационных и
ремонтных организаций. Формы такого участия, однако, в Законе раскрыты не были.
--------------------------------
<1> Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 // Российская газета. 1993. 23 янв.
1993 г. ознаменовался принятием первого программного документа, задавшего
направление ходу жилищной реформы, - Государственной целевой программы "Жилище"
<1>. Среди основных направлений государственной жилищной политики, определенных в
Программе, названо и изменение форм организации управления, обслуживания и ремонта
жилищного фонда. В программном документе намечена реализация мер по всемерной
поддержке центральными и местными органами власти и управления граждан,
приватизировавших квартиры, в частности, по образованию товариществ или
кондоминиумов с правами участия в эксплуатации и развитии жилищного фонда,
контроля затрат на содержание и ремонт жилья, выбора эксплуатирующих организаций.
Общие положения, регламентирующие осуществление этих мероприятий, должны были
согласно Программе найти отражение в законодательных и нормативных актах
федерального уровня.
--------------------------------
<1> Одобрена Постановлением Совета Министров Правительства РФ от 20 июня
1993 г. N 595 // СЗ РФ. 2004. N 31. Ст. 3268.
В целях эффективного проведения жилищной реформы Указом Президента РФ от 29
марта 1996 г. N 431 были одобрены Основные направления нового этапа реализации
Государственной целевой программы "Жилище". В этом документе были определены
основные направления совершенствования системы управления, содержания и
эксплуатации жилищного фонда: а) разделение функций управления и обслуживания
жилищного фонда; б) переход на договорные взаимоотношения заказчиков и
подрядчиков; в) внедрение конкурсной основы отбора подрядчиков. Реализация первого
направления предполагала создание двух взаимодействующих независимых структур,
одна из которых - служба заказчика - обеспечивает эффективное управление жилищным
фондом от лица собственника, а другая сторона - ремонтно-эксплуатационные
предприятия, которые специализируются на выполнении исключительно подрядных
функций по содержанию и эксплуатации жилищного фонда. Для реализации функций
заказчика на жилищно-коммунальное обслуживание Указом Президента РФ от 29 марта
1996 г. N 431 было предложено формирование самостоятельного структурного
подразделения местных органов управления - службы заказчика. Ее основной функцией
было названо заключение договоров с подрядными предприятиями различных
организационно-правовых форм на оказание услуг по содержанию и ремонту жилищного
фонда только на конкурсной основе. Кроме того, заказчику оставлялись функции,
выполняемые исключительно государственными структурами, а также вменено создание
юридических групп, обеспечивающих стабилизацию работы по сбору платежей с
физических и юридических лиц <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 92 Основных направлений нового этапа реализации государственной
целевой программы "Жилище".
Закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" <1> был
призван изменить существовавшую долгое время систему управления жилищным фондом.
Прежде всего изменился сам объект управления: если раньше речь шла о жилищном
фонде в целом, то теперь в качестве объекта управления назван кондоминиум. Последний
согласно ст. 1 Закона представлял собой единый комплекс недвижимого имущества,
включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем
жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные
для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан,
юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации,
муниципальных
образований
(домовладельцев)
частной,
государственной,
муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество)
находятся в их общей долевой собственности. При этом в состав кондоминиума могли
входить одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения
принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным
участком в установленных границах или несколько компактно расположенных зданий или
сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или
без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и
элементами инфраструктуры. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 15 июня
1996 г. N 72-ФЗ кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также
права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежали
государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.
В Законе впервые нашел закрепление принцип, на основе которого именно
собственники жилых помещений - домовладельцы имеют право решать, кто будет
обслуживать принадлежащую им недвижимость и управлять ею. Согласно п. 3 ст. 21
Закона "О товариществах собственников жилья" выбор способа управления
кондоминиумом должен был осуществляться на общем собрании домовладельцев.
Открытый перечень, предложенный законодателем, содержал следующие способы
управления кондоминиумом:
непосредственное управление домовладельцами <1>;
--------------------------------
<1> Этот способ в соответствии с п. 1 ст. 21 Федерального закона от 15 июня 1996 г.
N 72-ФЗ допускался в случаях, когда кондоминиум включал в себя не более четырех
помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам.
передача
домовладельцами
функций
по
управлению
кондоминиумом
уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика
на жилищно-коммунальные услуги;
образование домовладельцами
товарищества собственников жилья для
самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по
договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы
собственности (управляющему).
Несмотря на прогрессивную направленность положений Закона, а также
закрепленную санкцию в виде наложения штрафа на домовладельцев за неизбрание
способа управления <1>, новые формы управления, обозначенные в Федеральном законе
"О товариществах собственников жилья", не получили должного развития. Причины этого
видятся в следующем. Во-первых, большинство граждан, став собственниками жилых
помещений в многоквартирных домах в результате приватизации государственного и
общественного жилищного фонда, сохранили менталитет нанимателей, интерес которых,
как правило, ограничен пределами квартиры, где они проживают. Отсутствие
мероприятий по разъяснению новелл законодательства со стороны органов
государственной власти и местного самоуправления также не способствовало росту
жилищной культуры собственников жилых помещений и реализации ими своего права на
управление общим имуществом дома. Во-вторых, внедрению новых способов управления
многоквартирными домами не способствовало чрезмерное усложнение законодателем
конструкции объекта управления - кондоминиума. Искусственность формирования
кондоминиума на базе части многоквартирного дома (блок-секции) или нескольких
многоквартирных домов вызывала деформацию неразрывных правовых связей либо же
возникновение их там, где их не должно быть. В частности, при формировании
кондоминиума на основе части многоквартирного дома общее имущество блок-секции
(кондоминиума) образовывалось путем выделения его из общего имущества всего дома. В
результате в таком кондоминиуме каждый домовладелец получал право на долю в общем
имуществе блок-секции и долю в общем имуществе многоквартирного дома, не
относящемся к другим блок-секциям. Отсутствие сформированных кондоминиумов в
других блок-секциях влекло неопределенность границ общего имущества, не
относящегося к общему имуществу в блок-секциях, что существенно затрудняло
распределение обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома
<2>. Кроме того, положения о государственной регистрации кондоминиума из-за своей
лаконичности получили неоднозначную трактовку как на страницах юридической
литературы, так и в практике судов. Дискуссионными оказались вопросы, касающиеся
объекта такой регистрации и органов, компетентных ее осуществлять <3>. В-третьих,
рассматриваемый нормативный акт содержал большое число норм, определяющих
правовой статус товарищества собственников жилья, порядок создания, деятельности и
особенности правового положения его членов. Остальные два способа управления не
получили должной правовой регламентации в Законе. Остались без внимания
законодателя и договорные формы, опосредующие передачу функций по управлению
кондоминиумом от домовладельцев уполномоченной государством или органом местного
самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги, а также от
товарищества собственников жилья управляющему.
--------------------------------
<1> Пункт 4 ст. 20 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".
<2> См.: Ермаков В.С. Концепция построения правовой системы управления общим
имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. 2004. N 2. С. 76,
77.
<3> См., напр.: Лисица В.Н. Правовые проблемы проведения жилищнокоммунальной реформы в России // Жилищное право. 2002. N 3. С. 37; Комментарий к ст.
23 // Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) / Отв. ред. А.Н. Ткач. М., 2005;
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 мая 2001 г. N А19-9855/00-20Ф02-1088/01-С1 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Западного
округа от 10 августа 2006 г. по делу N А56-60993/2005 // СПС "КонсультантПлюс"; Обзор
судебной практики Кемеровского областного суда от 1 декабря 2004 г. N 01-19/130
рассмотрения судами Кемеровской области дел о признании недействительными сделок с
недвижимостью и применении Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС "КонсультантПлюс".
За решение последней из обозначенных проблем взялось Министерство
строительства РФ, утвердившее Положение о формировании договорных отношений в
жилищно-коммунальном хозяйстве <1>. Данный акт, носящий рекомендательный
характер, обрисовал систему договорных отношений в указанной сфере, включив в нее
следующие группы договоров: а) договоры на обслуживание между органами местного
самоуправления (службами заказчика, управляющими компаниями) и организациями
жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности; б) договоры между
юридическими лицами, товариществами собственников жилья и гражданами, имеющими
в собственности жилищный фонд или объекты коммунального назначения, и
организациями различных форм собственности; в) договоры между собственниками
жилищного фонда и нанимателями жилых помещений; г) договоры между организациями
жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности и организациями потребителями услуг; д) договоры между организациями различных видов деятельности
жилищно-коммунального хозяйства.
--------------------------------
<1> Утв. Приказом Минстроя России от 20 августа 1996 г. N 17-113 "Об
утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищнокоммунальном хозяйстве" (в ред. от 11 декабря 1997 г.) // Журнал руководителя и
главного бухгалтера ЖКХ. 1998. N 5.
В соответствии с Положением обслуживание и ремонт мест общего пользования в
жилом доме, принадлежащих на праве общей собственности собственникам жилых
помещений, а также предоставление коммунальных услуг могут осуществляться
организациями жилищно-коммунального хозяйства по договору: 1) непосредственно с
собственниками жилых помещений при ограниченном их числе; 2) с товариществами или
иными объединениями собственников жилья; 3) со службой заказчика, управляющей
компанией на жилищно-коммунальное обслуживание на территории муниципального
образования при передаче собственниками жилых помещений им этих функций (п. 3.5).
Положением предложены примерные формы договоров, используемых в жилищнокоммунальном хозяйстве. Среди них генеральный договор на жилищно-коммунальное
обслуживание, согласно которому подрядчик (организация жилищно-коммунального
хозяйства) обязуется перед заказчиком (органом местного самоуправления) за плату в
течение определенного срока оказывать услуги и выполнять работы по эксплуатации и
ремонту жилищного фонда и предоставлять коммунальные услуги населению и другим
потребителям (приложение 1). Также Минстрой России предложил к использованию
примерные формы договора на обслуживание жилых домов, предметом которого является
выполнение работ по содержанию и ремонту конструкций и элементов жилых домов,
включая инженерное оборудование и придомовые территории, и договора на оказание
услуг, предполагающего оказание отдельных видов услуг (выполнение отдельных видов
работ) (приложения 2, 3). Это способствовало тому, что между владельцами основных
фондов ЖКХ, хозяйствующими субъектами различных форм собственности и населением
начали формироваться договорные отношения на основе их взаимных интересов. Вместе с
тем формальное отношение к заключению договоров, слабая содержательная и правовая
проработка договоров привели на практике к сохранению преимущественно
административных методов управления, преобладанию волевых решений, а
соответственно - к разнобою в организации обслуживания, различным толкованиям одних
и тех же документов.
Нарастающий износ основных фондов наряду с уменьшением объема инвестиций в
жилищно-коммунальное хозяйство и снижением уровня реальных доходов населения
потребовал внесения коррективов в процесс реформирования жилищно-коммунального
хозяйства. Если на первом этапе реформирование жилищно-коммунального хозяйства
происходило в основном путем повышения ставок оплаты жилья и коммунальных услуг,
то на новом этапе предполагалось в большей мере сосредоточить усилия на повышении
надежности и качества обслуживания потребителей, рационализации и снижении затрат
предприятий, производящих жилищно-коммунальные услуги, при одновременном
совершенствовании адресной помощи малоимущим категориям граждан <1>.
--------------------------------
<1> Разд. 1 нормативно-методических материалов по реализации Концепции
реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утв. Приказом
Госстроя РФ от 11 декабря 1997 г. N 17-132 "Об утверждении нормативно-методических
материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в
Российской Федерации" // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 1998. N 5;
2000. N 2.
В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации
<1>, принятой в 1997 г., важнейшим элементом реформы было названо создание
конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы,
позволяющей собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту
организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по
наиболее низким ценам. В основу системы управления жилищно-коммунальным
хозяйством предложено положить рациональное разделение функций и организацию
взаимоотношений между собственником-домовладельцем, управляющей организацией,
подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими
обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом,
уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением
населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и
сохранностью жилищного фонда независимо от принадлежности.
--------------------------------
<1> Утв. Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 "О реформе жилищнокоммунального хозяйства в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131.
Среди мер, направленных на совершенствование системы управления жилищнокоммунальным хозяйством, особое внимание в Концепции было уделено формированию
договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищнокоммунальных услуг, включая собственника-домовладельца, производителя услуг и их
потребителя.
Идеями разделения функций и формирования договорных отношений между
собственниками жилья, управляющими компаниями и подрядными организациями был
пронизан и другой программный документ реформы жилищно-коммунального хозяйства.
В соответствии с подпрограммой "Реформирование и модернизация жилищнокоммунального комплекса Российской Федерации" Федеральной целевой программы
"Жилище" на 2002 - 2010 гг. <1> результатом реформы должно было стать развитие
конкуренции в двух направлениях: конкуренции в сфере управления недвижимостью и
конкуренции подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищнокоммунальных услуг от управляющей компании.
--------------------------------
<1> Утв. Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 797 // СЗ РФ.
2001. N 49. Ст. 4622.
Введенный в действие 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РФ <1> (далее - ЖК РФ) в
качестве объекта управления назвал многоквартирный дом, не раскрыв при этом
содержательную характеристику данного понятия. Она была дана позже в Положении о
признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для
проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу <2>, где
многоквартирный дом признается совокупностью двух и более квартир, имеющих
самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо
в помещения общего пользования в таком доме.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст.
14.
<2> Утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (в ред. от 2
августа 2007 г.) // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.
В ЖК РФ сохранен принцип выбора способа управления, закрепленный ранее в
Федеральном законе "О товариществах собственников жилья", - на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме. На случай неосуществления выбора
собственниками помещений многоквартирного дома или отсутствия его реализации
установлено, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору
управляющей организации, по результатам которого собственники помещений в
многоквартирном доме обязаны заключить договор управления с победителем (ч. 3 - 8 ст.
161 ЖК РФ).
Собственникам независимо от числа помещений в многоквартирном доме
законодателем предоставлено право выбора одного из трех способов управления:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или
иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей
организацией.
При непосредственном управлении собственники помещений в многоквартирном
доме на основании решений общего собрания заключают договоры на оказание услуг по
содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с
лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Договоры
водоснабжения,
водоотведения,
электроснабжения,
газоснабжения,
отопления
заключаются каждым собственником помещения от своего имени (ч. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ).
При втором способе управления собственниками помещений в многоквартирном
доме создается некоммерческая организация - товарищество собственников жилья,
жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Эта
организация осуществляет управление общим имуществом многоквартирного дома
самостоятельно или привлекает для этих целей управляющую организацию.
Третий способ управления многоквартирным домом предполагает передачу функций
управления управляющей организации, которая выбирается на общем собрании
собственников помещений. При этом для правового опосредования отношений между
собственниками помещений в таком доме и управляющей организацией законодателем
введена конструкция договора управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ).
Управление многоквартирными домами, в которых доля Российской Федерации,
субъекта РФ или муниципального образования в праве на общее имущество составляет
более чем 50%, осуществляется путем заключения договора управления с управляющей
организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ).
Порядок проведения такого конкурса органами местного самоуправления определен
Постановлением Правительства РФ <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке
проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору
управляющей организации для управления многоквартирным домом" (в ред. от 18 июля
2007 г.) // Российская газета. 2006. 22 февр.; СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3943.
Предельный срок реализации собственниками помещений в многоквартирных домах
своего права на выбор способа управления определен в Законе "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации" <1>. Первоначальная редакция этого
документа отводила на раздумье собственникам один год со дня введения в действие
Жилищного кодекса РФ. Однако впоследствии этот срок дважды пересматривался <2>.
Причина такого положения дел - низкая активность собственников в осуществлении
предоставленного им права. Попытка формирования самоуправления на уровне
многоквартирного дома путем вовлечения собственников помещений в управление общим
имуществом, увы, в очередной раз не оправдала ожиданий. Представляется, что причины
этого кроются во взращенной в советское время потребительской психологии
пользователей жилья, основанной на принципе: "Все решат и сделают за меня".
"Формированию "гражданского общества" в масштабах многоквартирного дома
препятствует преобладание в нашей стране несамодеятельного населения, не привыкшего
проявлять инициативу, бедность и сопутствующие ей патерналистские, иждивенческие
настроения" <3>. Кроме того, неоднородный состав собственников помещений в
масштабе одного многоквартирного дома по уровню доходов, социальному статусу,
жизненным ценностям как результат массовой бесплатной приватизации влечет за собой
разность интересов, что затрудняет, а порой делает невозможной выработку
согласованных решений, направленных на эффективное и безопасное использование
общего имущества <4>.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст.
15.
<2> См.: Федеральный закон от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ "О внесении изменений
в Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального
комплекса" и некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N
52 (ч. 1). Ст. 5597; Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении
изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона
"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 1
(ч. 1). Ст. 14.
<3> См.: Панкращенко В. Дружными усилиями отдельных лиц // Эксперт. 2007. N
39. С. 90.
<4> См.: Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Жилищная культура и формирование
эффективного пользователя. С. 31.
Ретроспективный анализ отечественного жилищного законодательства и
соответствующей научной литературы позволил выделить несколько основных этапов
формирования, развития и совершенствования законодательства в сфере управления
многоквартирными домами. В основу данной классификации положен такой критерий,
как значение договора в организации процессов управления и обслуживания
многоквартирных домов:
1) конец XVIII в. - 1917 г. - период распространения в крупных городах России
многоквартирных (доходных) домов, все помещения в которых находились в
собственности одного лица. Такое лицо самостоятельно либо при помощи третьих лиц
осуществляло управление и обслуживание своей недвижимости. Специальной договорной
формы, опосредовавшей такие отношения, дореволюционное законодательство не знало;
2) 1917 - 1937 гг. - период обобществления большей части частновладельческого
жилья и активного вовлечения в процессы управления и обслуживания многоквартирных
домов пользователей расположенных в них помещений. Наибольшее распространение
получила передача многоквартирных домов по договору аренды коллективам их жильцов;
3) 1937 - 1988 гг. - период количественного доминирования государственного
жилищного фонда, управление которым осуществлялось централизованно при помощи
административных методов. На договорных началах строились отношения по
обслуживанию и ремонту кооперативных многоквартирных домов, однако типовые
формы, утверждаемые для этих целей органами власти, сводили на нет роль договора как
индивидуального регулятора взаимоотношений сторон;
4) 1988 - 2004 гг. - период динамичного изменения структуры жилищного фонда и
начала реформирования системы управления им. Законодательно признана
необходимость повышения роли договора и более полного использования его
регулятивных возможностей в сфере управления многоквартирными домами.
Рекомендуемыми для этих целей моделями договоров являлись: договор на жилищнокоммунальное обслуживание, на обслуживание жилых домов, на оказание услуг
(выполнение работ);
5) 2004 г. - настоящее время - период законодательного закрепления и реализации на
практике новой договорной формы, призванной опосредовать отношения по управлению
многоквартирными домами, - договора управления многоквартирным домом.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод об отсутствии в отечественном
законодательстве исторической модели, являющейся прообразом договора управления
многоквартирным домом.
Глава 2. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
И ЕГО ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА
2.1. Понятие договора управления многоквартирным домом,
его место в системе гражданско-правовых договоров
Появление нового договора порождает проблему его правовой квалификации:
выявления правовой природы, определения его места и роли в системе договоров.
В части 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом определяется
как договор, по которому одна сторона (управляющая организация) обязуется по заданию
другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления
товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива
или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо
застройщика) в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять
работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме,
предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и
пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на
достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Регулирование договора управления многоквартирным домом нормами жилищного,
а не гражданского законодательства требует прежде всего решения вопроса о его
отраслевой принадлежности. Сторонники признания норм жилищного законодательства
формой существования самостоятельной отрасли права - жилищного предлагают
признавать и самостоятельность жилищно-правовых договоров <1>. Представляется, что
до настоящего времени так и не предложены убедительные аргументы в опровержение
традиционного представления о жилищном законодательстве как отрасли
законодательства, но не отрасли права <2>. В соответствии с ним жилищное
законодательство ввиду отсутствия однородного предмета, специфических метода и
принципов регулирования общественных отношений не приобретает какой-либо
самостоятельности ни в общей системе права, ни в системе отдельных составляющих его
правовых отраслей, представляя собой совокупность законов и иных правовых актов,
регулирующих жилищные отношения. Эти отношения по своей юридической природе
неоднородны и состоят из имущественных (гражданских) и управленческих
(административных), объединяемых единым объектом отношений - законченным
строительством и находящимся в эксплуатации и пользовании жилищем (жилым
помещением) <3>. Соответственно природу юридических фактов, предусмотренных
нормами жилищного законодательства в качестве оснований возникновения жилищных
прав и обязанностей, следует определять исходя из зависимости от воли субъектов и их
направленности (гражданско-правовая, административно-правовая и т.д.). Договор
управления многоквартирным домом направлен на установление имущественных
отношений, основанных на началах равенства, отсутствии административного подчинения
и занимает свое место среди гражданско-правовых сделок, на которые распространяется
действие Гражданского кодекса РФ <4> (далее - ГК РФ), в частности ст. 445 (ч. 4 ст. 161
ЖК РФ).
--------------------------------
<1> См.: Батова О.В. Понятие жилищно-правовых договоров и место жилищного
права в отечественной системе права // Юрист. 2006. N 3. С. 38.
<2> См., напр.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М.,
1956. С. 14; Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Журнал
российского права. 2000. N 5-6. С. 66; Витрянский В.В. и др. Гражданское право: В 4 т. Т.
3. Обязательственное право: Учеб. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2008. С. 536;
Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2005. С. 14, 15.
<3> См.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации
(постатейный). М., 2006. С. 13.
<4> Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. от 6 апреля 2011 г.) //
СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; Российская газета. 2011. 8 апреля.
Поскольку для совершения договора управления многоквартирным домом
необходимо и достаточно волеизъявления двух сторон, он относится к числу
двусторонних сделок.
Каждая из сторон договора управления многоквартирным домом приобретает права
и обязанности по отношению к другой стороне. Следовательно, рассматриваемый договор
является взаимным.
"Обоюдность предоставлений" <1>, имеющая место в рассматриваемом договорном
обязательстве, свидетельствует о его возмездном характере.
--------------------------------
<1> Годэмэ Е. Общая теория обязательств / Пер. с франц. И.Б. Новицкого. М., 1948.
С. 31, 32.
Гражданско-правовые договоры "по моменту возникновения прав и обязанностей"
<1> или "по времени возникновения правоотношения" <2> дифференцируются на
консенсуальные и реальные. "Квалификация конкретного поименованного договора по
консенсуальной модели обычно обеспечивается за счет указания в его определении на
обязанность" <3>. В договоре управления многоквартирным домом одна сторона
обязуется по заданию другой стороны совершить необходимые действия: оказывать
услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в
таком доме, предоставлять коммунальные услуги. Следовательно, договор управления
многоквартирным домом является консенсуальным и для его заключения необходимо и
достаточно согласования всех его существенных условий, круг которых определен в ч. 3
ст. 162 ЖК РФ.
--------------------------------
<1> Кабалкин А.Ю. Глава 26: Общие положения о договорах // Советское
гражданское право: Учеб. В 2 ч. Ч. 1 / Под ред. В.А. Рясенцева. М., 1986. С. 459.
<2> Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовые договоры в России: Общие положения:
Курс лекций. М., 2002. С. 27.
<3> Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в
гражданском праве. Томск, 2003. С. 24.
Для решения вопросов правового регулирования договора важное значение
приобретает классификация договоров на поименованные и непоименованные. О
возможности заключить непоименованные договоры законодатель говорит в двух статьях
Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ "...гражданские права и обязанности
возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и
иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему". В пункте
2 ст. 421 ГК РФ указывается: "Стороны могут заключить договор, как предусмотренный,
так и не предусмотренный законом или иным правовым актом".
Вызывает интерес расхождение в формулировках в двух приведенных статьях, что
влечет неоднозначное толкование конститутивного признака непоименованного договора.
В пункте 1 ст. 8 ГК РФ указывается, что поименованный договор должен быть
предусмотрен законом; п. 2 ст. 421 ГК РФ говорит, что такой договор должен быть
предусмотрен законом или иным правовым актом.
Указанное расхождение в нормах ГК РФ обостряет доктринальную дискуссию о том,
где должен быть регламентирован договор, чтобы стать поименованным: только в ГК РФ
<1>, в любом федеральном законе <2> или в любом нормативном правовом акте <3>.
Представляется верным мнение третьей группы ученых по следующим соображениям. Вопервых, систематическое толкование положений абз. 1 и 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ снимает
вышеозначенное противоречие со ст. 421 ГК РФ, поскольку позволяет сделать вывод, что
в подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ под законом понимаются не только федеральные законы, но и
иные нормативные акты, содержащие нормы гражданского права. Во-вторых, по своему
назначению деление договоров на поименованные и непоименованные (именные и
безымянные) по гражданскому праву РФ отлично от соответствующего деления
договоров по римскому праву, где contractus innominati становились обязательными для
одной стороны только с того момента, как другая их исполнила <4>. Это значение по
нашему праву заключается в различных подходах к правовому регулированию
рассматриваемых договоров: "договор самостоятельный, или именной, обсуждается
ближайшим образом по определениям законодательства, установленным относительно
того договора, при недостатке же таких определений применяются к нему общие
определения о договорах, тогда как договор несамостоятельный, или безымянный,
обслуживается исключительно по общим определениям законодательства о договорах"
<5>. Таким образом, поименованность договора предполагает наличие специальных
правовых норм, регламентирующих его особенности и подлежащих применению при его
заключении, при возникновении разногласий по его исполнению, а в случае передачи
спора на рассмотрение суда - при его разрешении. Источниками таких норм могут быть
как ГК РФ и другие федеральные законы, так и иные нормативные правовые акты.
--------------------------------
<1> См., напр.: Санникова Л.В. Услуги в гражданском праве России. М., 2006. С. 86,
87; Борисов А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой, части второй,
части третьей (постатейный). М., 2003. С. 411; Годэмэ Е. Указ. соч. С. 34; Филиппова Т.А.
Правовое положение управляющей организации по жилищному законодательству РФ //
Цивилистические заметки. Вып. 3. Субъекты частноправовых отношений: Сб. науч. ст. /
Отв. ред. В.Я. Музюкин. Барнаул, 2007. С. 178; Вагацума Сакаэ, Ариидзуми Тору.
Гражданское право Японии: В 2 кн. Кн. 2 / Пер. с яп. В.В. Батуренко. М., 1983. С. 24.
<2> См., напр.: Витрянский В.В. и др. Гражданское право: В 4 т. Т. 3.
Обязательственное право: Учеб. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2008. С. 179;
Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2005. С. 14, 15; Новицкий И.Б., Лунц Л.А.
Общее учение об обязательстве. М., 1950. С. 100.
<3> См., напр.: Брагинский М. Непоименованные (безымянные) и смешанные
договоры // Хозяйство и право. 2007. N 9. С. 49; Завидов Б.Д. Договорное право России:
Науч.-практ. пособие. М., 1998. С. 15; Танага А.Н. Принцип свободы договора в
гражданском праве России. СПб., 2003. С. 90; Мозолин В.П., Фарнсворт Е. Аллан.
Договорное право в США и СССР. История и общие концепции / Отв. ред. В.П. Мозолин;
АН СССР, Ин-т государства и права. М., 1988. С. 252.
<4> Годэмэ Е. Указ. соч. С. 34.
<5> Мейер Д.И. Русское гражданское право: Чтения / Под ред. А.И. Вицына. СПб.,
1915. С. 369.
Учитывая вышесказанное, договор управления многоквартирным домом можно
квалифицировать в качестве поименованного, поскольку он регламентирован
федеральным законом.
Достаточно часто договор управления многоквартирным домом в литературе
квалифицируется в качестве смешанного, содержащего элементы различных договоров:
договора на выполнение работ, возмездного оказания услуг и др. Такую квалификацию
рассматриваемый договор получил в трудах В.Н. Литовкина <1>, Л.Ю. Грудцыной <2>,
А.Б. Рыжова <3>, С.Л. Филимонова и Г.Ф. Шешко <4> и других авторов <5>.
--------------------------------
<1> См.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации
(постатейный). М., 2006. С. 267.
<2> См.: Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учеб. пособие. М., 2007. С. 339;
Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации
/ Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005. С. 349.
<3> См.: Рыжов А.Б. Порядок осуществления контроля за выполнением
управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным
домом // Жилищное право. 2007. N 6. С. 61.
<4> См.: Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу
РФ. М., 2005. С. 455.
<5> См., напр.: Каменева Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому.
Ростов н/Д, 2005. С. 162; Ульрих М.А. Особенности договора управления
многоквартирным домом // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2006. N 6.
Ч. 1. С. 8; Филиппова Т.А. Указ. соч. С. 178; Макаренко Г. Особенности договора
управления многоквартирным домом // Хозяйство и право. 2008. N 11. С. 24; Маликова
И.П. Ежегодный пересмотр цены на содержание и ремонт жилых помещений //
Управление многоквартирным домом. 2008. N 12. С. 39; Мантул Н.М. Гражданскоправовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества
многоквартирных домов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Краснодар, 2009. С.
9.
Другая группа ученых квалифицируют договор управления многоквартирным домом
в качестве комплексного <1>. В связи с подобной квалификацией возникает вопрос о
понятиях "смешанный договор" и "комплексный договор" и об их соотношении.
--------------------------------
<1> См., напр.: Фаршатов И.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской
Федерации. М., 2006. С. 378.
Легальное определение понятия смешанного договора закрепляет п. 3 ст. 421 ГК РФ:
"Договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных
законом или иными правовыми актами". В отечественной цивилистике тема смешанных
договоров не нова. В разное время в разных аспектах смешанные договоры исследовались
И.Б. Новицким <1>, О.С. Иоффе <2>, О.Н. Садиковым <3>, Н.И. Клейн <4>, В.А.
Ойгензихтом <5> и другими правоведами <6>. Однако ввиду отсутствия единства
взглядов на понятие и правовую природу смешанных договоров необходимость
теоретической разработки данной категории договоров в гражданско-правовой доктрине
осталась. Актуализирует данную тему и тот факт, что в современной доктрине появляется
много работ, в которых авторы квалифицируют отдельные договоры через категорию
смешанных, не углубляясь в рассмотрение последних <7>.
--------------------------------
<1> См.: Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Указ. соч. С. 102; Новицкий И.Б. Сделки.
Исковая давность: Курс советского гражданского права. М., 1954. С. 43.
<2> См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 38.
<3> См.: Садиков О.Н. Нетипичные институты в советском гражданском праве //
Советское государство и право. 1979. N 2. С. 36.
<4> См.: Клейн Н.И. Организация договорно-хозяйственных связей. М., 1976. С. 97,
98.
<5> См.: Ойгензихт В.А. Специфика регулирования некоторых гражданских
правоотношений // Советское государство и право. 1978. N 3. С. 45; Ойгензихт В.А.
Нетипичные договорные отношения в гражданском праве: Учеб. пособие. Душанбе, 1984.
С. 4.
<6> См., напр.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая:
Общие положения. М., 2001. С. 403 - 416; Романец Ю.В. Система договоров в
гражданском праве России. М., 2006. С. 74 - 80.
<7> См., напр.: Герценштейн О.В. Договор финансирования по уступку денежного
требования: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2004. С. 7; Лобанов Г.
"Ничтожные" подарки // Бизнес-Адвокат. 1999. N 5.
Изучение понятия смешанного договора и его признаков имеет ярко выраженное
практическое значение. Анализ сложившейся арбитражной практики показывает, что
суды активно обращаются к указанной категории, квалифицируя как смешанные
отдельные обязательства. Это встречается и в обзорах практики ВАС РФ <1>, и в
постановлениях по конкретным делам арбитражных судов всех инстанций <2>. Вместе с
тем и на практике не обходится без проблем. Сложности вызывает как квалификация
договоров в качестве смешанных, так и применение к ним правовых норм.
--------------------------------
<1> См., напр.: Обзор практики разрешения споров по договору строительного
подряда: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 //
Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С. 40, 41; Обзор практики разрешения споров, связанных с
договором мены: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. N
69 // Вестник ВАС РФ. 2003. N 1. С. 71, 72.
<2> См., напр.: Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 1999 г. N 6150/98
по делу N А40-6535/98-107 // Вестник ВАС РФ. 1999. N 5; Постановление Президиума
ВАС РФ от 9 января 2002 г. N 2715/01 по делу N А41-К1-12149/00 // Вестник ВАС РФ.
2002. N 5. С. 45 - 47; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31 марта 2011 г.
по делу N А46-6888/2010 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Московского
округа от 30 мая 2011 г. N КГ-А40/3874-11-П по делу N А40-80281/09-62-635 // СПС
"КонсультантПлюс".
Одним из проблемных является вопрос об отграничении смешанного договора от
иных (смежных) правовых явлений. Для целей настоящего исследования представляет
интерес и требует разрешения вопрос о соотношении смешанных договоров с так
называемыми поименованными договорами, т.е. договорами, предусмотренными
гражданским законодательством. По данному вопросу в юридической литературе нет
единого мнения. Одни авторы договоры, образовавшиеся из соединения элементов
отдельных договоров, но впоследствии получившие самостоятельную регламентацию и
соответственно статус поименованных, продолжают квалифицировать через категорию
смешанных договоров <1>. На взгляд других правоведов, с момента законодательного
признания смешанного договора в качестве самостоятельного договорного типа (вида) он
утрачивает статус смешанного <2>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под
ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации КОНТРАКТ, ИНФРА-М-НОРМА, 1997 (2-е издание, исправленное и дополненное).
<1> Так, В.И. Акимов, анализируя правовую природу смешанных договоров,
выделял смешанные договоры, являющиеся самостоятельными видами, к числу которых
он отнес договор перевозки и договор экспедиции (см.: Акимов В.И. Смешанные
договоры в гражданском праве // Вопросы теории и практики гражданско-правового
регулирования: Сб. ст. / Под ред. В.Ф. Воловича, Б.Л. Хаскельберга, В.Н. Щеглова. Томск,
1987. С. 128 - 131). Л.Г. Ефимова, комментируя гл. 45 ГК РФ, приходит к выводу, что
договор банковского счета является договором смешанного типа, сочетающим элементы
договора займа и агентского договора (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1998. С. 416). Как
смешанный договор, включающий элементы договора займа либо кредита, а также
общегражданской цессии, О.В. Герценштейн квалифицирует договор финансирования под
уступку денежного требования (см.: Герценштейн О.В. Указ. соч. С. 7, 12, 13). По мнению
А.Д. Корецкого, смешанным договором, сочетающим черты займа и банковского счета,
является договор банковского вклада (см.: Корецкий А.Д. Договорное право России.
Основы теории и практика реализации. М., 2004. С. 90). В качестве фактически
смешанных договоров К.И. Забоев называет договоры найма-продажи и товарного
кредита (см.: Забоев К.И. Правовые и философские аспекты гражданско-правового
договора. СПб., 2003. С. 104).
<2> Наиболее ярко указанную точку зрения выразил А.А. Собчак: "Смешанный
договор есть необходимая промежуточная стадия в процессе возникновения новых видов
договоров. <...> ...договоры, уже сформировавшиеся, законодательно закрепленные в
качестве самостоятельных видов, не могут рассматриваться как смешанные, так как
отпадает надобность в применении к ним положений о тех традиционных договорах,
элементы которых включены в их содержание" (Собчак А.А. Смешанные и комплексные
договоры в гражданском праве // Советское государство и право. 1989. N 11. С. 61 - 66).
А.С. Кузьмичев и А.А. Малыгин, рассуждая о правовой природе договора транспортной
экспедиции, пишут: "...ярким примером, иллюстрирующим... "законную смешанность"
(т.е. ту, которая предполагается законодателем в конструкции поименованного
договора)... является... договор транспортной экспедиции. Однако признавать этот
договор смешанным, искать в нем элементы иных договоров... было бы совершенно
неправильно. Более того, такое признание не выглядит и законным" (см.: Кузьмичев А.С.,
Малыгин А.А. Клиент в транспортно-экспедиционных отношениях в связи с проблемами
квалификации договора // Юрист. 2007. N 1. С. 27). Указанной позиции придерживаются и
другие авторы (см., напр.: Танага А.Н. Указ. соч. С. 95; Комментарий к Гражданскому
кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина.
М., 2003. С. 268, 269, 300).
Судебная практика неоднозначно отвечает на вопрос о возможности рассматривать
некоторые поименованные договоры в качестве смешанных. Так, Президиум ВАС РФ
признал договор аренды с правом выкупа смешанным договором, несмотря на правовую
регламентацию такого условия договора аренды в ст. 624 ГК РФ <1>. Вместе с тем можно
встретить и иное мнение: "Статьи 632 - 641 ГК РФ регулируют комбинированное
обязательство, предусматривающее обязанность арендодателя передать арендатору
имущество в виде транспортного средства и оказывать ему услуги по его управлению и
технической эксплуатации. По своему оформлению договор носит не смешанный
характер, а сохраняет самостоятельность и цельность специального договора" <2>
(выделено мной. - Л.Ю.).
--------------------------------
<1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 по делу
N А56-36561/03 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 6. С. 83.
<2> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 марта 2006 г. по делу N
А21-780/2005-С1 // СПС "КонсультантПлюс".
Автор настоящего исследования разделяет вторую позицию. Любая правовая
конструкция должна выполнять какую-либо прагматическую задачу. Практическое
значение конструкции смешанного договора заключается в определении механизма
правового регулирования договора в отсутствие специального нормативного решения.
Путь развития от смешанных договоров до признания их самостоятельными,
урегулированными законом типами (видами) договоров прошли договор поставки,
договор контрактации, договор подряда на капитальное строительство и многие другие
договоры. В настоящее время указанные договоры не квалифицируются через категорию
смешанных, хотя по своему составу отношения, возникающие из этих договоров, могут
быть разложены на отдельные компоненты, которые будут охватываться рамками других
договоров. С момента наделения договора специальным нормативно-правовым
регулированием отпадает необходимость применения к нему конструкции смешанного
договора.
Категория комплексных договоров менее освещена и в законодательстве, и в
доктрине. В действующем ГК РФ не используется понятие "комплексный договор". Оно
встречается в нескольких подзаконных нормативных актах, однако эти акты не содержат
определений указанного термина <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по
развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (в ред.
от 8 мая 2002 г.) // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278; 2002. N 20. Ст. 1859; Приказ Госстроя РФ от
14 июля 1997 г. N 17-45 "Об утверждении Рекомендаций об организации финансового и
бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья" // Российская газета
(ведомственное приложение). 1997. 29 нояб.; Приказ Росстата от 11 марта 2009 г. N 37
"Об утверждении Методологических положений по системе статистических показателей,
разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал" // СПС
"КонсультантПлюс".
В юридической литературе категория "комплексный договор" понимается поразному. Одни авторы используют термин "комплексный договор" как синоним понятия
"смешанный договор" <1>, другие считают, что смешанные и комплексные договоры - это
две разные категории. Так, В.Е. Лукьяненко определяет комплексные договоры как
договоры, основанные на нормативных предписаниях разных отраслей права <2>. А.А.
Собчак усматривал специфику комплексных договоров в их межотраслевом и
межвидовом характере: "Межотраслевой характер выражается в необходимости сочетания
административно-правового и гражданско-правового регулирования возникающих
отношений, межвидовой - в одновременном возникновении комплекса обязательств, что
требует применения законодательства о соответствующих видах обязательств" <3>. Д.В.
Огородов и М.Ю. Челышев под комплексным договором понимают многокомпонентный
договор, прямо предусмотренный в нормах гражданского права и урегулированный ими
<4>. По мнению Е. Татарской, комплексные договоры - это договоры-документы, "...в
которых совмещение элементов различных договоров носит механический и случайный
характер, т.е. стороны такого договора совместили в нем два разнородных обязательства
исключительно для удобства" <5>. Одновременно автор делает оговорку, что "...различия
между такими комплексными договорами-документами и истинно смешанными
договорами-сделками носят исключительно теоретический характер и не порождают
различного правового регулирования" <6>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Витрянский В.В. и др. Гражданское право: В 4 т. Т. 3.
Обязательственное право: Учеб. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2008. С. 6, 7; Комментарий к
Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю.
Кабалкина. М., 2002. С. 807.
<2> См.: Лукьяненко В.Е. Проблемы гражданско-правовых и иных договоров в
предпринимательской деятельности АПК // Законодательство и экономика. 2002. N 5. С. 5.
<3> Собчак А.А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве //
Советское государство и право. 1989. N 11. С. 65.
<4> См.: Огородов Д.В., Челышев М.Ю. Смешанные договоры в частном праве:
отдельные вопросы теории и практики // Законодательство и экономика. 2005. N 10. С. 52.
<5> Татарская Е. Смешанные договоры в гражданском праве Российской Федерации.
Правовая природа и классификации // Право и экономика. 2007. N 7. С. 108.
<6> Татарская Е. Смешанные договоры в гражданском праве Российской Федерации.
Правовая природа и классификации. С. 108.
Следует отметить, что в трудах многих известных цивилистов, посвященных теории
договоров, понятие "комплексный договор" не используется вообще. Представляется, что
непопулярность данного термина связана с тем, что большинство цивилистов не придают
ему самостоятельного значения.
Семантический анализ терминов "смешанный" и "комплексный" приводит нас к
аналогичному заключению. Согласно Толковому словарю С.И. Ожегова слово
"смешанный" означает "состоящий из разнородных, разных частей, элементов,
участников" <1>. Прилагательное "комплексный" происходит от слова "комплекс" в
значении "совокупность, сочетание чего-нибудь" <2>.
--------------------------------
<1> Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и
фразеологических выражений / Российская академия наук, Институт русского языка им.
В.В. Виноградова. М., 1999. С. 735.
<2> Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и
фразеологических выражений / Российская академия наук, Институт русского языка им.
В.В. Виноградова. М., 1999. С. 288.
Тождественность рассматриваемых категорий подтверждает практика арбитражных
судов округов и международного коммерческого арбитража. Так, комплексными
признавались договоры, сочетающие элементы договоров купли-продажи и мены <1>,
договора подряда на выполнение проектных работ и договора строительного подряда <2>,
договоров поставки и подряда <3>, договоров об оказании разных видов услуг (разгрузка
вагонов, хранение, погрузка грузов на суда и др.) <4>.
--------------------------------
<1> См.: Информация о деле (по материалам решения МКАС при ТПП РФ от 17
апреля 2003 г. N 73/2002) // СПС "КонсультантПлюс".
<2> Постановление ФАС Московского округа от 28 февраля 2001 г. N КГ-А40/62901 // СПС "КонсультантПлюс".
<3> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 апреля 2009 г. по делу N
А13-11135/2007 // СПС "КонсультантПлюс".
<4> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 2 мая 2007 г. N Ф082259/2007 по делу N А53-4139/2006-С1-52 // СПС "КонсультантПлюс".
Проведенный анализ позволил сделать следующие выводы. Действующее
законодательство и сложившаяся практика не позволяют провести различие между
категориями "смешанный договор" и "комплексный договор". Договоры, получившие
специальную регламентацию в нормах законодательства, не могут рассматриваться в
качестве
смешанных
(комплексных).
Следовательно,
договор
управления
многоквартирным домом не является смешанным (комплексным) договором.
Для того чтобы определить место договора управления многоквартирным домом в
системе гражданско-правовых договоров, необходимо сначала их систематизировать, т.е.
зафиксировать закономерные связи между классами объектов с целью определения места
объекта в системе <1>. Понятие системы включает в себя представление о некотором
объединении каких-то элементов и об отношениях между элементами <2>.
--------------------------------
<1> См.: Философский энциклопедический словарь / Гл. ред. Л.Ф. Ильичев, П.Н.
Федосеев, С.М. Ковалев, В.Г. Панов. М., 1983. С. 257.
<2> См.: Современный философский словарь / Под общ. ред. д.ф.н., проф. В.Е.
Кемерова. М., 2004. С. 622.
Вопрос о наименованиях систематических категорий (элементов системы)
гражданско-правовых договоров является дискуссионным. Уже в римском праве
сформировалась развернутая система поименованных договоров. По мере развития
отдельных договоров они определялись и классифицировались. В зависимости от их
значения и с учетом их характера и предмета им давали соответствующее наименование и
подчиняли одним и тем же правилам все договоры одного наименования <1>. Таким
образом, исторически сложились определенные группы гражданско-правовых договоров,
обладающие неким внутренним родством, предопределяющим единое правовое
регулирование договоров одной группы, отличное от регулирования договоров, входящих
в другие группы.
--------------------------------
<1> См.: Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк /
Пер. с франц. Р.О. Халфиной. М., 1972. С. 226.
В теории гражданского права такие традиционно сложившиеся группы договоров
именуются по-разному с использованием таких понятий, как "типы", "виды" и
"разновидности". В законодательстве также видны попытки обозначить тем или иным
образом однородные группы договоров. Однако пока эти попытки вряд ли можно назвать
удачными ввиду отсутствия ясности в понятийном аппарате.
Действующий ГК РФ не использует понятие "тип договора". Категория "вид
договора" используется законодателем неоднократно. Во-первых, в п. 3 ст. 420 ГК РФ: "К
обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об
обязательствах (ст. 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и
правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе".
Очевидно, что речь идет о нормах части второй ГК РФ, посвященных отдельным видам
обязательств: купле-продаже, дарению, аренде, подряду и т.д. В пункте 5 ст. 454 и ст. 625
ГК РФ категория "вид" договора используется уже применительно к разновидностям
соответственно договоров купли-продажи и аренды. Таким образом, законодатель
выделяет отдельные виды договоров, посвящая им главы части второй ГК РФ, и виды
отдельных договоров, посвящая им параграфы внутри этих глав. Одним и тем же
термином законодатель называет различные категории договорных обязательств.
Следует отметить, что эта проблема не только современного законодательства.
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. <1> вообще не использовал понятий "тип" и "вид"
применительно к договорам. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. <2>, также игнорируя
обозначенные понятия, вводит иную классификационную единицу в системе договоров род: "Если стороны условились заключить договор в определенной форме, он считается
заключенным с момента придания ему условленной формы, хотя бы по закону для
данного рода договоров эта форма и не требовалась" (п. 1 ст. 161).
--------------------------------
<1> СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904.
<2> Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407.
Достаточная четкость в употреблении терминов "тип", "вид", "род" договора
отсутствует и в гражданско-правовой доктрине.
Дореволюционные цивилисты в большинстве своем использовали термины "род"
<1> и "тип" договора <2> для обозначения поименованных (сложившихся) договоров.
Однако встречаются необычные наименования указанных групп договоров: "отдельные
типичные фигуры" <3>, отдельные формы обязательств <4>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Бартенев В. Особого рода договоры в нашей практике // Журнал
Министерства юстиции. 1865. Т. XXIV. Кн. 4 (апрель). С. 35; Договорное право по
решениям кассационного сената. Владимир, 1880. С. 206, 208, 210, 212.
<2> См., напр.: Синайский В.И. Русское гражданское право. Киев, 1915. Вып. II.
Обязательственное, семейное и наследственное право. С. 87, 89; Дювернуа Н.Л. Чтения по
гражданскому праву. Т. 1. 4-е изд. СПб., 1902. Вып. 3. Изменение юридических
отношений. Учение о юридической сделке. С. 770; Гамбаров Ю.С. Курс гражданского
права. СПб., 1911. Т. 1. Часть общая. С. 668.
<3> Гуляев А.М. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства
и проекта гражданского уложения. Пособие к лекциям. Киев, 1907. С. 218.
<4> Пахман С.В. Обычное гражданское право. СПб., 1877. Т. 1. С. 53, 54.
Большинство современных авторов не используют категорию рода договора,
обозначая классификационные единицы договоров с помощью терминов "тип" и "вид".
Определения понятий "тип" и "вид" договора или признаков, по которым
выделяются данные категории договоров, содержатся в работах лишь некоторых авторов
<1>. Большинство правоведов определяют место указанных структурных элементов в
системе договоров через их соотношение. Можно выделить три основные точки зрения,
высказанные в юридической литературе по поводу соотношения между категориями "тип"
и "вид" договора. Условно их можно обозначить следующим образом:
--------------------------------
<1> Так, С.А. Хохлов определяет тип договора как "совокупность юридических
признаков, закрепленных для однородной группы договоров в нормах самостоятельного
правового (договорного) института... Что же касается вида договора, то это понятие
характеризует совокупность юридических признаков, которые закреплены в нормах,
входящих в состав одного из институтов договорного права и отражающих особенности
группы договоров определенного типа" (Хохлов С.А. Договорная работа: Учеб. пособие.
Свердловск, 1986. С. 17). О.Н. Садиков отмечает: "Признание договорного отношения
договором определенного типа означает, что этот договор нуждается в самостоятельном
правовом регулировании в системе обязательственного права. Отнесение договорного
отношения к договору определенного вида есть выделение важных, однако лишь
некоторых правовых свойств данного договора, которые к тому же могут быть присущи и
договорам другого типа" (Садиков О.Н. Некоторые положения теории советского
гражданского права // Советское государство и право. 1966. N 9. С. 22). Из приведенных
высказываний видно, что авторы используют термин "вид" в разных значениях. С.А.
Хохлов рассматривает вид как элемент, возникающий при делении договорного типа.
О.Н. Садиков под видами договоров в данном случае имеет в виду группы договоров,
сформированные способом дихотомии (делением надвое) в зависимости от момента
возникновения договора (консенсуальные и реальные договоры), наличия встречного
удовлетворения (возмездные и безвозмездные) и т.д. Подобная классификация договоров
традиционна, так же как традиционным является и использование термина "вид"
применительно к группам договоров, которые получаются в результате нее. Однако и
здесь нет единства в используемой терминологии. Так, Е.А. Лисюкова использует термин
"тип" применительно к предварительному договору (см.: Пределы свободы договора в
Гражданском кодексе Российской Федерации и Принципах международных
коммерческих договоров // Актуальные проблемы гражданского права: Сб. ст. Вып. 4 /
Под ред. М.И. Брагинского. М., 2002. С. 301).
О.С. Иоффе определял, что "договорный тип выделяется либо по специфике
опосредуемого им материального отношения, либо по кругу юридических условий,
объективно необходимых для образования договорного обязательства" (Иоффе О.С.
Советское гражданское право: Учеб. В 2 т. Л., 1971. Т. 1. С. 37). О.С. Иоффе не
использовал понятие "вид" договора, применяя термин "разновидность": "В случаях, когда
договоры сходны как по лежащим в их основе материальным отношениям, так и по
существенным условиям, объективно необходимым для возникновения обязательства, они
соотносятся друг с другом не как типы, а как разновидности одного и того же договорного
типа" (Иоффе О.С. Советское гражданское право: Учеб. В 2 т. Л., 1971. Т. 1. С. 38). То
есть договоры купли-продажи и мены О.С. Иоффе различал как договорные типы;
розничная купля-продажа является разновидностью договорного типа, именуемого
куплей-продажей. По мнению Е.В. Татарской, тип - это высшая ступень классификации,
закрепленная законодательно и объединяющая договоры, наделенные общими основами
правового регулирования. Договорный вид, в свою очередь, законодательно закрепленная
ступень классификации, объединяющая договоры, входящие в единый договорный тип,
но обособленные внутри него в отдельную группу в силу имеющей правовое значение
специфики системных признаков (см.: Татарская Е.В. Непоименованные и смешанные
договоры // Российская юстиция. 2007. N 4. С. 9).
понятие "тип" шире понятия "вид";
понятие "вид" шире понятия "тип";
понятия "тип" и "вид" тождественны.
Сторонники первой точки зрения в качестве основной структурной
квалификационной единицы в системе договоров используют понятие "тип" <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954. С. 41 - 43; Иоффе
О.С. Указ. соч. С. 37, 38; Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). Минск,
1968. С. 25.
Так, М.И. Брагинский в системе договоров выделяет типы, которым посвящены
отдельные главы ГК РФ, и виды соответствующих типов, которым, в свою очередь,
посвящены отдельные параграфы этих глав <1>.
--------------------------------
<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 399.
Ю.В. Романец также при построении системы договоров использует понятия "тип"
как родовое понятие, "вид" договора как элемент, возникший в результате деления типа, а
"подвид" как элемент, возникший в результате деления вида <1>.
--------------------------------
<1> См.: Романец Ю.В. Указ. соч. С. 64.
Е.А. Суханов придерживается аналогичной последовательности в расположении
структурных элементов в системе договоров. Однако Е.А. Суханов в отличие от М.И.
Брагинского и Ю.В. Романца понятие "тип" использует применительно к объединениям
(группам) договоров <1>. Так, он выделяет следующие типы договоров: договоры,
направленные на передачу имущества в собственность либо в пользование; договоры,
направленные на производство работ; договоры, направленные на оказание услуг <2>.
--------------------------------
<1> Такой же терминологии при дифференциации договоров придерживается А.В.
Кашанин (см.: К вопросу о классификации гражданско-правовых договоров // Юрист.
2001. N 9. С. 31).
<2> См.: Витрянский В.В. и др. Гражданское право: В 4 т. Т. 3. Обязательственное
право: Учеб. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2008. С. 180.
Иную точку зрения на соотношение понятий "тип" и "вид" договора высказал А.Ю.
Кабалкин. По его мнению, основной квалификационной единицей в системе договоров
является вид, а типы образуются в результате деления вида <1>. Свою позицию он
обосновывает ссылкой на уже упоминаемую нами норму, содержащуюся в п. 3 ст. 420 ГК
РФ. Сторонником такого подхода можно назвать и В.С. Толстого, только у него в составе
вида договора выделяются не типы, а разновидности <2>. В.П. Мозолин, А.В. Кашанин,
А.Д. Корецкий также используют категорию вида для квалификации договоров куплипродажи, аренды и т.д. <3>.
--------------------------------
<1> См.: Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовые договоры в России: Общие
положения: Курс лекций. М., 2002. С. 26, 27.
<2> См.: Толстой В.С. Отдельные виды обязательств, не известные ГК союзных
республик // Советское государство и право. 1971. N 10. С. 37 - 39.
<3> См.: Мозолин В.П., Фарнсворт Е. Аллан. Договорное право в США и СССР.
История и общие концепции. М., 1988. С. 254; Кашанин А.В. Кауза гражданско-правового
договора как выражение его сущности // Журнал российского права. 2001. N 4. С. 93;
Корецкий А.Д. Договорное право России. Основы теории и практика реализации. М.,
2004. С. 93 - 100.
Нередко понятия "тип" и "вид" в юридической литературе употребляются как
взаимозаменяемые, тождественные <1>.
--------------------------------
<1> Так, В.С. Белых, с одной стороны, четко определяет систему гражданскоправовых договоров, выделяя в ее составе 26 типов договоров, шесть из которых
разделены на отдельные виды. В другом случае пишет: "Надо четко определить, о каких
видах гражданско-правовых договоров читаются лекции в курсе гражданского права, а о
каких - в курсе предпринимательского (коммерческого) права", (см.: Белых В.С.
Предпринимательский договор: понятие, виды и сфера применения // Цивилистические
исследования. Вып. 1: Сб. науч. тр. памяти проф. И.В. Федорова / Под ред. Б.Л.
Хаскельберга, Д.О. Тузова. М., 2004. С. 124 - 126).
Проведенное исследование позволяет сделать следующий промежуточный вывод:
как в гражданском законодательстве РФ, так и в теории гражданского права отсутствуют
общепринятые подходы к понятиям типа, вида, рода договоров. На первый взгляд
различное понимание и использование этих понятийных категорий является проблемой
сугубо теоретической. Убедительно мнение О.Н. Садикова о том, что "смешение
юридически важных и во многом различных понятий может привести к научным
заключениям, которые трудно признать плодотворными" <1>.
--------------------------------
<1> Садиков О.Н. Некоторые положения теории советского гражданского права. С.
21.
Однако, на наш взгляд, существует и практическая потребность в выработке единого
подхода к категориям типа, вида и рода гражданско-правового договора. Правильная
формализация гражданско-правового договора при помощи указанных категорий
позволит точно обозначить его место в системе договоров, определить однотипные ему
договоры и соответственно применить к нему правовые нормы.
Классификация гражданско-правовых договоров по родам, типам, видам и
соответственно уяснение содержания данных правовых категорий приобретает большое
значение при применении правил об аналогии к непоименованным договорам и для
правового регулирования смешанных договоров. Согласно п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ
участники гражданского оборота вправе заключать договоры как по самостоятельно
разработанной сторонами модели, так и сочетающие элементы различных договоров,
предусмотренных законом или иными правовыми актами. И в том и в другом случае
возникает вопрос о том, какие нормы должны применяться к таким договорам. Закрепив
возможность заключать так называемые непоименованные договоры, законодатель не
указал, какие нормы и в какой последовательности должны к ним применяться. В
юридической литературе высказывались различные суждения по этому поводу <1>.
Преобладающим является мнение о том, что к непоименованному договору подлежат
применению нормы о сходных договорах (в порядке аналогии закона) и общие положения
об обязательствах (договорах), а в случае их недостаточности - общие начала
гражданского законодательства и требования добросовестности, разумности и
справедливости (аналогия права) <2>. Для определения сходного договора необходимо
выяснить соотношение такого непоименованного договора с договорами,
предусмотренными гражданским законодательством. По мнению М.И. Брагинского,
прежде всего нужно проверить, отвечает ли договор, не предусмотренный гражданским
законодательством, признакам поименованного договорного типа <3>. А для этого
необходимо четкое понимание того, что представляет собой категория типа гражданскоправового договора.
--------------------------------
<1> См., напр.: Мейер Д.И. Указ. соч. С. 369; Иоффе О.С. Советское гражданское
право: Учеб. В 2 т. Л., 1971. Т. 1. С. 38; Романец Ю.В. Указ. соч. С. 71, 72.
<2> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие
положения. С. 408, 409.
<3> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 409.
Решение вопроса о правовом регулировании смешанных договоров содержится в п. 3
ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которым к отношениям сторон по смешанному договору
должны применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых
содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или
существа смешанного договора. Для правильного применения правовых норм требует
выяснения вопрос о том, элементы каких категорий (классификационных подразделений)
договоров, урегулированных законом, составляют единое содержание смешанного
договора.
Для правильного понимания значения и соподчиненности категорий "род", "вид" и
"тип" обратимся к философии и логике. В логике вид и род - это основные понятия
классификации, служащие для выражения отношений между классами: из двух классов
тот, что содержит в себе другой, называется родом, а тот, что содержится, - видом <1>.
При этом вид - в логическом смысле понятие, которое образуется посредством выделения
общих признаков в индивидуальных понятиях и само имеет общие признаки с другими
видовыми понятиями. Из понятия вида может быть образовано еще более широкое
понятие - понятие рода. В свою очередь, понятие вида может стать по отношению к
подчиненным понятиям также понятием рода <2>. Получается, что в этой системе
соподчиненных категорий род - вид нет места типу? С точки зрения философии главной
трудностью осознания специфики типа как особой таксономической категории является
понимание ее отношения к категории "род", с помощью которой логически схватывается
генетическое единство знания, и категории "вид" - основной классификационной
единицы, позволяющей зафиксировать и описать по отдельности сколь угодно большое
множество элементов знания. По мнению В.И. Плотникова, логически и семантически
схватывая функциональные связи элементов знания, категория "тип" опосредует
отношения между понятиями рода и вида, обнажая внутри "рода" его уникальную, т.е. его
собственную, структуру и позволяя сократить до минимума "видовое" многообразие,
превратив тем самым неопределенное множество во вполне определенное, доступное
пониманию <3>. Таким образом, можно представить последовательность соподчинения
рассматриваемых таксономических категорий следующим образом (в нисходящем
порядке): род - тип - вид.
--------------------------------
<1> Философский энциклопедический словарь / Под ред. Л.Ф. Ильичева и др. М.,
1983. С. 82.
<2> См.: Краткая философская энциклопедия. М., 1994. С. 66.
<3> См.: Современный философский словарь / Под общ. ред. д.ф.н., проф. В.Е.
Кемерова. М., 2004. С. 722.
В настоящем исследовании мы будем придерживаться следующего представления о
структурных элементах в системе гражданско-правовых договоров. Высшей
таксономической категории в системе - роду соответствует сам гражданско-правовой
договор как разновидность юридических фактов. Типами гражданско-правовых договоров
являются исторически сложившиеся группы гражданско-правовых договоров,
обладающие внутренним родством, предопределяющим единое правовое регулирование:
купля-продажа (гл. 30 ГК РФ); аренда (гл. 34 ГК РФ), подряд (гл. 37 ГК РФ) и т.д. Вид систематическая категория, образующаяся при делении типа. Ей соответствуют розничная
купля-продажа, контрактация, поставка, лизинг, аренда транспортных средств и т.д.
Правильная классификация позволяет определить место каждого отдельного явления
в системе явлений, которое укажет на его свойства. Классификация гражданско-правовых
договоров имеет двоякое значение. С одной стороны, она важна с практической точки
зрения, поскольку "облегчает применение соответствующих норм к конкретному
договору на практике и дает возможность выявить черты сходства правового
регулирования определенных экономических отношений, способствуя дальнейшему
совершенствованию и систематизации законодательства" <1>. С другой стороны,
классификация имеет теоретическое, познавательное значение: "Построение знаний по
системным принципам способствует глубокому познанию объективной сущности
окружающего мира" <2>.
--------------------------------
<1> Кабалкин А.Ю. Глава 26: Общие положения о договорах // Советское
гражданское право. С. 457. См. также: Гражданское право России. Обязательственное
право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2004. С. 26.
<2> Романец Ю.В. Указ. соч. С. 19.
Основной проблемой, связанной с систематизацией договоров, следует признать
проблему выбора единого критерия, который бы позволил отнести данный договор к
соответствующей группе с учетом тех или иных признаков. Еще К. Победоносцев
отмечал: "Не легко придумать совершенно правильную классификацию отдельных
договоров и обязательств, особливо в том их разнообразии, которое представляется в
нынешнем развитии экономического быта, из коего происходят, сообразно с новыми
потребностями, новые виды. Ни одну из существующих систем, принятых как в
законодательствах, так и в учениях права, нельзя признать утвердившейся и
достаточной" <1> (выделено мной. - Л.Ю.).
--------------------------------
<1> Победоносцев К. Курс гражданского права. СПб., 1896. Ч. 3. Договоры и
обязательства. С. 319.
С точки зрения системного подхода в науке один и тот же "материал", субстрат,
выступает в системном исследовании как обладающий одновременно разными
характеристиками, параметрами, функциями и даже принципами строения. Иными
словами, при подходе к объекту исследования как к системе любое отдельное системное
представление этого объекта является относительным <1>.
--------------------------------
<1> См.: Блауберг И.В., Садовский В.Н., Юдин Э.Г. Системный подход в
современной науке // Проблемы методологии системного исследования / Под ред. кол.
И.В. Блауберг и др. М., 1970. С. 16, 34.
В доктрине ведутся споры о том, к какой сфере должны относиться признаки,
выступающие критерием для систематизации гражданско-правовых договоров <1>.
Различные авторы приходят к выводу, что:
--------------------------------
<1> Для целей классификации термин "договор" используется в значении
обязательства.
эти признаки должны быть юридическими <1>;
--------------------------------
<1> Сторонниками построения системы договоров на основе юридических
признаков можно назвать М.М. Агаркова, К. Анненкова, В.И. Синайского. Последний
классифицировал договорные обязательства по однородности основных прав, выделяя
следующие группы: 1) договорные обязательства, направленные на перенесение права
собственности; 2) договорные обязательства, направленные на пользование чужой вещью;
3) договорные обязательства, направленные на пользование чужим трудом; 4) договорные
обязательства, направленные на содействие в достижении благ и их охранение (см.:
Синайский В.И. Указ. соч. С. 90). М.М. Агарков в качестве основания классификации
обязательств выбрал виды действий, составляющих содержание обязательств. Используя
этот критерий, все обязательства он разделил следующим образом: 1) обязательства,
направленные на передачу должником в собственность кредитору какой-либо вещи, в том
числе денег; 2) обязательства, направленные на предоставление должником в пользование
кредитору индивидуально-определенной вещи; 3) обязательство, направленное на
передачу должником кредитору какого-либо другого вещного права, кроме права
собственности, либо на передачу обязательственного права требования; 4) обязательство,
направленное на совершение должником какой-либо сделки в отношении кредитора (см.:
Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. 1. М., 2002. С. 213, 214).
эти признаки должны быть экономическими <1>;
--------------------------------
<1> Попытки систематизировать договоры, взяв за основу экономический признак,
предпринимались в юридической литературе неоднократно. Так, К. Победоносцев
классифицировал договоры "по хозяйственному началу". Используя указанный критерий,
он выделял три группы договоров: 1) договоры, имеющие целью отчуждение имущества
или предоставление его во временное употребление и пользование, за определенную
плату или даром; 2) договоры, имеющие предметом действия и рабочий труд лиц либо
совместную их деятельность в одном предприятии; 3) договоры, имеющие целью
обеспечение прав и интересов по имуществу (см.: Победоносцев К. Указ. соч. С. 322, 323).
Г.Ф. Шершеневич, используя экономический признак - цель договора, выделял договоры,
целью которых является или передача вещи в собственность или во временное
пользование; или предоставление услуг; или же предоставление возможности действий,
составляющих исключительное право представляющих их лица (Шершеневич Г.Ф.
Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.) / Вступ. ст. Е.А. Суханова. М.,
1995. С. 315, 316). С.И. Аскназий за основу построения системы договоров взял
"содержание и характер взаимного хозяйственного обслуживания вступающих в
договорные отношения контрагентов", выделив при этом: 1) договоры по предоставлению
имущества в собственность; 2) договоры по предоставлению имущества в пользование; 3)
договоры по предоставлению кредита; 4) договоры по выполнению работ; 5) договоры о
совместной хозяйственной деятельности (Аскназий С.И. Очерки хозяйственного права
СССР. Л., 1926. С. 65).
Использование экономических критериев приводило к тому, что в одной группе
оказывались разнородные по характеру договоры. Так, у К. Победоносцева в одной группе
оказались такие договоры, как подряд, поставка, поклажа, доверительное поручение и
товарищество. Сложно выделить нормы права (помимо общих положений о договорах), в
равной мере применимые ко всем договорам данной группы, а ведь именно это является
основной целью систематизации договоров. Кроме того, по словам С.И. Аскназия,
некоторые договоры по сложности своего юридического состава не могут быть уложены в
предложенную им схему, что, безусловно, является недостатком такой классификации,
так как построение системы предполагает охват всех поименованных в законе договоров:
"Деление должно быть соразмерным. Задача деления заключается в том, чтобы
перечислить все виды делимого понятия. Поэтому объем членов деления должен быть
равен в своей сумме объему делимого понятия" (Кириллов В.И., Старченко А.А. Логика:
Учеб. для юрид. вузов. М., 2003. С. 56).
критерий должен быть комплексным, сочетать в себе юридические и экономические
признаки <1>;
--------------------------------
<1> Сторонниками применения смешанного юридического и экономического
критерия можно назвать О.С. Иоффе, Н.И. Овчинникова, А.Ю. Кабалкина, С.М. Корнеева.
Так, Н.И. Овчинников, взяв за основу "экономический критерий "цели" и юридический
критерий - содержание договорного правоотношения", выделил следующие шесть групп
хозяйственных договоров: 1) договоры реализации имущества в собственность или
оперативное управление; 2) договоры возмездной передачи имущества во временное
пользование; 3) договоры по производству работ; 4) договоры по транспортировке; 5)
договоры об оказании услуг; 6) договоры банковской ссуды (см.: Овчинников Н.И. Указ.
соч. С. 64). Руководствуясь указанным комбинированным критерием, О.С. Иоффе
выстроил систему договоров, включающую следующие девять групп: договоры по
возмездной реализации имущества, по возмездной передаче имущества в пользование, по
безвозмездной передаче имущества в собственность или пользование, по производству
работ, по оказанию услуг, по перевозкам, по кредиту и расчетам, по совместной
деятельности и по страхованию (см.: Иоффе. Советское гражданское право: Учеб. В 2 т.
Л., 1971. Т. 1. С. 389). Нетрудно заметить, что при данном подходе в основу деления
договоров на группы положены различные критерии, в то время как безусловным
требованием правильной классификации является использование единого критерия. В
действительности, как верно отмечает М.И. Брагинский, "...комбинированный критерий
превратился в простую сумму критериев, благодаря чему единственное основание
деления заменяется неограниченным их числом" (Брагинский М.И., Витрянский В.В.
Указ. соч. С. 398).
характер признаков не имеет значения; это могут быть любые значимые для права
признаки общественных отношений <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Романец Ю.В. Указ. соч. С. 32, 33.
Значительная часть авторов при систематизации гражданско-правовых договоров
используют критерий "направленности результата" или "целевой направленности
обязательства", однако ввиду различной интерпретации этих оснований полученные ими
результаты отличаются друг от друга.
Так, О.А. Красавчиков, используя в качестве критерия систематизации
направленность гражданско-правового обязательства, выделял четыре группы договорных
обязательств: 1) обязательства, направленные на передачу имущества; 2) обязательства,
направленные на выполнение работ; 3) обязательства, направленные на оказание услуг; 4)
обязательства, направленные на передачу денег <1>.
--------------------------------
<1> См.: Красавчиков О.А. Система отдельных видов обязательств // Советская
юстиция. 1960. N 5. С. 42. Предложенная О.А. Красавчиковым система подверглась
критике на страницах юридической литературы. В частности, Н.И. Овчинников
справедливо отмечает, что обязательства четвертой группы отличаются от первых трех по
объекту правоотношения (см.: Овчинников Н.И. Указ. соч. С. 59). То есть помимо общего
критерия
"направленности
гражданско-правового
обязательства"
вводится
дополнительный - объект гражданских прав и обязанностей. Таким образом, попытка
систематизации договоров на основе единого критерия О.А. Красавчикову не удалась.
М.И. Брагинский рассматривает такое же количество групп, однако по содержанию
они полностью не совпадают: вместо обязательств, направленных на передачу денег, в
самостоятельную группу ученый выделяет обязательства, направленные на учреждение
различных образований <1>.
--------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения.
С. 399 - 403.
Е.А. Суханов выделяет иные, чем М.И. Брагинский, группы договоров, хотя их
количество также не изменяется. Отличие заключается в том, что Е.А. Суханов разделяет
по разным группам договоры на передачу имущества в собственность и в пользование, а
обязательства, направленные на учреждение различных образований, в качестве
самостоятельной группы им не рассматриваются <1>.
--------------------------------
<1> См.: Витрянский В.В. и др. Гражданское право: В 4 т. Т. 3. Обязательственное
право: Учеб. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2008. С. 180.
Ю.В. Романец объединяет договоры на оказание услуг и выполнение работ в одну
группу, при этом дополнительно называет три группы договоров, которые обычно не
выделяются: договоры, направленные на страхование имущественных рисков, договоры,
направленные на предоставление отсрочки возврата того же количества имущества или на
отсрочку оплаты, и договоры на замену лица в обязательстве <1>.
--------------------------------
<1> См.: Романец Ю.В. Указ. соч. С. 92.
Семантический анализ словосочетания "направленность на результат" <1>, наиболее
часто используемого в качестве критерия систематизации гражданско-правовых
договоров, позволяет сделать вывод, что его значение может быть адекватно отражено
другим более емким понятием - "цель". В соответствии с традиционным пониманием цель
представляет собой "идеальный или реальный предмет сознательного или
бессознательного стремления субъекта; финальный результат, на который преднамеренно
направлен процесс" <2>. В теории гражданского права неоднократно обращалось
внимание на необходимость дифференциации юридических и экономических целей
субъектов договора (сделки) <3>. При этом справедливо отмечалось: "В пределах одной
экономической цели могут существовать и почти всегда существуют различные правовые
средства, которые, в свою очередь, выступают как цели правовые. Для приобретения
необходимых вещей участник оборота может или купить, или взять внаем, в ссуду, взаем
эти вещи. При единой экономической цели субъект права таким путем определяет одну из
многих правовых целей; он либо стремится приобрести право собственности или
распоряжения вещью за деньги, либо хочет получить эти же вещи с условием возврата
таких же вещей, либо стремится получить право лишь временного пользования вещью"
<4>. Таким образом, основным критерием систематизации гражданско-правовых
договоров следует признать их правовую цель, что не исключает дальнейшей
дифференциации договоров внутри образовавшихся групп по иным основаниям.
--------------------------------
<1> Направленность представляет собой целеустремленную сосредоточенность на
чем-либо мыслей, интересов. Результат означает то, что получено в завершении какой-
нибудь деятельности, работы, итог (см.: Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь
русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений. М., 1994. С. 381, 663).
<2> Новая философская энциклопедия: В 4 т. Т. 4. Т - Я. М., 2001. С. 317.
<3> См., напр.: Гордон М.В. Система договоров в советском гражданском праве //
Ученые записки Харьковского юридич. ин-та. Вып. 5. 1954. С. 85; Витрянский В.В. и др.
Гражданское право: В 4 т. Т. 3. Обязательственное право: Учеб. / Отв. ред. Е.А. Суханов.
М., 2008. С. 444; Телюкина М.В. Понятие сделки: теоретические и практические аспекты
// Адвокат. 2002. N 8.
<4> Гордон М.В. Указ. соч. С. 85.
Полагаем, что классификация договоров по признаку правовой цели может
выглядеть следующим образом: 1) договоры, направленные на передачу имущества в
собственность; 2) договоры, направленные на передачу имущества в пользование; 3)
договоры на выполнение работ; 4) договоры на оказание услуг; 5) договоры,
направленные на учреждение различных образований; 6) договоры, направленные на
передачу права использования результата интеллектуальной деятельности или средства
индивидуализации; 7) договоры, направленные на отчуждение исключительных прав.
Определим место договора управления многоквартирным домом в системе
гражданско-правовых договоров, взяв за основу предложенную модель. Пункт 1 ст. 161
ЖК РФ определяет экономическую цель договора управления многоквартирным домом:
обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего
содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования
указанным имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим
в таком доме. Однако нормы о договоре управления многоквартирным домом не
отражают его правовой цели. Последняя должна быть сформулирована исходя из задач,
которые по замыслу этот договор должен разрешать.
Эти задачи были обозначены в основных программных документах реформы
жилищно-коммунального хозяйства. В Концепции реформы жилищно-коммунального
хозяйства в Российской Федерации <1> в основу было положено разделение функций
между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными
организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов
инженерной
инфраструктуры,
и
органом,
уполномоченным
осуществлять
государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг
необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо
от принадлежности. При этом к функциям управляющей организации были отнесены, в
частности, сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и
контроль за их исполнением, а к функциям обслуживающей подрядной организации своевременное и качественное выполнение работ, оговоренных в договоре подряда.
--------------------------------
<1> Одобрена Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425, с доп., внесенными
Указом Президента РФ от 27 мая 1997 г. N 528 "О реформе жилищно-коммунального
хозяйства в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131; 1997. N 22. Ст. 2568.
Идея разграничения функций управления и обслуживания, ставшая определяющим
положением в ходе проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства в России, не
является оригинальной и основывается на мировом опыте организации рассматриваемых
отношений. Объясняется подобное разделение функций тем, что деятельность по
управлению по своему назначению и содержанию принципиально отличается от
производственной деятельности. Специфическими функциями управления, традиционно
выделяемыми в экономической литературе, являются: анализ, планирование, организация,
координация, контроль и др. <1>. Таким образом, управленческий труд относится к
категории труда умственного, осуществляемого человеком в виде нервно-психических
усилий. Одной из самых главных характеристик умственного труда является его
сложность, обусловленная масштабами, количеством и структурой решаемых проблем,
разнообразием применяемых методов, организационных принципов, степенью новизны
принимаемых решений, объемом требуемых изменений в состоянии объекта управления,
а также степенью оперативности, самостоятельности, рискованности решений, которые
необходимо принимать <2>. Следовательно, эффективность деятельности субъекта
управления (менеджера) в значительной степени определяется уровнем его
профессиональной подготовки, суммой его знаний, умений и опыта.
--------------------------------
<1> См., напр.: Вачугов Д.Д., Березкина Т.Е., Кислякова Н.А. и др. Основы
менеджмента: Учеб. для вузов / Под ред. Д.Д. Вачугова. М., 2002. С. 18, 19; Теория
управления: Учеб. / Под общ. ред. А.Л. Гапоненко, А.П. Панкрухина. М., 2004. С. 84 - 94.
<2> См.: Бурганова Л.А. Теория управления: Учеб. пособие. М., 2005. С. 31.
За рубежом бизнес по управлению недвижимостью в жилищной сфере широко
развит и профессионализирован. Так, в соответствии с действующим в ФРГ
законодательством для осуществления своих прав и обязанностей по управлению общим
имуществом в многоквартирном доме сообщество домовладельцев обязано назначить
управляющего. В его качестве может выступать домовладелец или третье лицо, в том
числе юридическое лицо (управляющая компания), поскольку домовладельцы, не
имеющие специального образования и надлежащего уровня квалификации, часто не в
состоянии осуществлять надлежащее управление, эксплуатацию и содержание общих
элементов недвижимости. На основании решения домовладельцев о назначении
управляющего с ним заключается договор <1>.
--------------------------------
<1> См.: Тихонова Л.С. Правовое положение лиц, проживающих в жилых
помещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и
Германии: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Казань, 2006. С. 115, 116, 122 - 124.
По законодательству Франции вопросы содержания неделимых частей здания
(дворов, стен, крыш, балок, лестниц, лифтов, коридоров и т.д.) решаются непосредственно
собственниками на основании договора между ними либо синдикатом - принудительным
объединением собственников этажей или квартир в жилом доме <1>. При этом
собственники, как правило, заключают договор со специализированной организацией
(муниципальной или частной) об обслуживании дома и отдельно с фирмой,
специализирующейся на контроле качества предоставляемых услуг <2>.
--------------------------------
<1> См.: Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк. М.,
1972. С. 74, 75.
<2> См.: Ямпольская И.Л. Организация и реформирование жилищно-коммунального
хозяйства в европейских странах // Теория и практика управления. 2005. N 5. 1 - 31 мая.
URL: http:// www.liga.net/ smi/ show.html?id=147885 (дата обращения: 01.10.2008).
Привлечение специализированных фирм к управлению жилой собственностью (в
частности, многоквартирными домами или комплексами) широко распространено в США.
Зародившись в 1920-е гг., бизнес по управлению жилой недвижимостью прошел путь
развития от специализированных отделов в риелторских фирмах до становления
самостоятельных профессиональных структур. В настоящее время он представлен
различными по масштабу деятельности управляющими компаниями, действующими на
основании договоров об оказании управленческих услуг за менеджерское вознаграждение
<1>.
--------------------------------
<1> См.: Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования
жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. N
7. С. 55, 56.
Эта идея об организации профессионального управления на основании заключения
между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющими
компаниями договора на управление в форме договора возмездного оказания услуг была
закреплена в подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального
комплекса Российской Федерации" и, по-видимому, должна была получить претворение в
жизнь в нормах Жилищного кодекса РФ, в частности в разд. VIII "Управление
многоквартирными домами". Исходя из легальной дефиниции договора управления
многоквартирным домом, в функции управляющей компании входит: оказание услуг и
выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг. Однако
содержательная сторона деятельности управляющей организации в ЖК РФ не определена.
Вследствие этого в литературе предмет договора управления многоквартирным домом
нередко характеризуется через категорию "жилищно-коммунальные услуги" <1>. Само по
себе понятие "жилищно-коммунальные услуги" является нормативным: оно неоднократно
используется в ЖК РФ, а также в иных правовых актах <2>. Вместе с тем следует
отметить отсутствие единого подхода к определению перечня жилищно-коммунальных
услуг. Так, Постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. N 541 "О федеральных
стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" <3> использует понятие
"жилищно-коммунальные услуги" как собирательное для обозначения содержания и
ремонта жилых помещений, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения,
водоотведения, электроснабжения и газоснабжения. Письмо Федерального агентства по
строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 9 февраля 2006 г. N ЮТ-436/03
<4> добавляет к этому перечню также услуги по утилизации (захоронению) твердых
бытовых отходов. Некоторые акты формируют перечень жилищно-коммунальных услуг
как открытый <5>. По мнению Д.П. Гордеева, жилищно-коммунальные услуги в целом не
являются собственно услугами в юридическом смысле, а их предоставление сочетает в
себе куплю-продажу товаров, производство работ и оказание услуг <6>. Таким образом,
исследование категории "жилищно-коммунальные услуги" не позволяет определенно
охарактеризовать содержание деятельности управляющей организации. Не способствует
этому и анализ понятия "содержание общего имущества в многоквартирном доме",
используемого законодателем для характеристики предмета договора управления
многоквартирным домом. Рассматриваемое терминологическое сочетание раскрывается в
п. 11 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 <7> посредством
перечисления отдельных работ и услуг. В соответствии с ним в зависимости от состава,
конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния
общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических
условий расположения многоквартирного дома в функции управляющей организации
может входить: осмотр общего имущества; обеспечение готовности внутридомовых
инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в
состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии,
обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру
и влажность в таких помещениях; уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений
общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; организация мест для накопления и
накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передача в специализированные
организации; меры пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения
и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном
участке, входящем в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт,
подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества многоквартирного
дома; проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по
энергосбережению и повышению энергетической эффективности; обеспечение установки
и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и
горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их
надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета
и т.д.).
--------------------------------
<1> См., напр.: Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному
кодексу РФ. М., 2005. С. 454, 458; Каменева Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем
жить по-новому. Ростов н/Д, 2005. С. 162, 163; Мищенко В.Я. Реформирование
региональных структур управления жилищной недвижимостью // Промышленное и
гражданское строительство. 2005. N 6. С. 54.
<2> См., напр.: Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной
защите инвалидов в Российской Федерации" (в ред. от 9 декабря 2010 г.) // СЗ РФ. 1995. N
48. Ст. 4563; 2010. N 50. Ст. 6609; Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001
г. N 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 гг." (в ред. от 15
декабря 2010 г.) // СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770; 2010. N 52 (ч. 1). Ст. 7083.
<3> В ред. от 16 декабря 2006 г. // СЗ РФ. 2005. N 36. Ст. 3706; 2006. N 52 (ч. 3). Ст.
5590.
<4> Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2006. N 5 (ч. II).
<5> См., напр.: Постановление Росстата от 13 июля 2004 г. N 26 "Об утверждении
статистического инструментария для организации статистического наблюдения за
деятельностью, осуществляемой в сфере услуг, транспорта, связи, жилищнокоммунального хозяйства, правонарушений на 2005 год" (в ред. от 22 октября 2008 г.) //
Вопросы статистики. 2004. N 12; 2009. N 4.
<6> См.: Гордеев Д.П. Правовая природа жилищно-коммунальных услуг //
Жилищное право. 2002. N 4. С. 32 - 34.
<7> Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении
Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения
размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и
выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими
установленную продолжительность" (в ред. от 6 мая 2011 г.) // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст.
3680; 2011. N 22. Ст. 3168.
По смыслу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания должна предоставлять
коммунальные услуги. Однако, как справедливо отмечается в литературе, созданные в
настоящее время управляющие организации, как правило, не могут быть поставщиками
коммунальных услуг, не являясь производителями ресурсов, не имея устройств
потребления либо сетей для транспортировки ресурсов, а соответственно, и
пользователями этих ресурсов <1>. Значит, роль управляющих компаний в этих
отношениях может заключаться лишь в организации предоставления коммунальных услуг
посредством заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими
организациями. Однако организационный характер деятельности управляющей компании
не отражен в легальной конструкции договора управления многоквартирным домом.
Конечно, положения ЖК РФ о рассматриваемом договоре не содержат обязанности
совершения действий, составляющих его предмет, управляющей организацией лично. То
есть управляющая организация вправе самостоятельно решать, производить ли, например,
капитальный ремонт крыши многоквартирного дома самостоятельно или привлечь для
этого третьих лиц. Однако практическая реализация этих норм показывает, что в
большинстве случаев управляющие организации (причем часто сформированные из
бывших ДЕЗов, ГРЭПов, РЭУ) своими силами осуществляют большую часть работ и
услуг, по сути, совмещая в себе функции и организатора, и исполнителя. Это обусловлено
в том числе и отсутствием развитого рынка подрядчиков.
--------------------------------
<1> См., напр.: Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному
кодексу РФ. М., 2005. С. 455; Каменева Е.А. Указ. соч. С. 158; Фельдман И.А. Институт
некоммерческих организаций в жилищной сфере // Жилищное и коммунальное хозяйство.
2007. N 2. С. 14, 15.
Таким образом, первоначальный замысел сформировать договор управления
многоквартирным домом как договор управленческих услуг по типу западного аналога,
где основная функция управляющей организации - организовать обслуживание
многоквартирного дома, не был реализован на нормативном уровне.
Следует отметить, что встречаются отдельные попытки реализации первоначальной
идеи на уровне местного нормотворчества. Так, в развитие положений ст. 163 ЖК РФ
Новокузнецким городским Советом народных депутатов утверждено Положение о
порядке управления многоквартирными домами, все помещения в котором находятся в
собственности муниципального образования "Город Новокузнецк" <1>. В соответствии с
п. 3.1 и 3.3.1 указанного Положения управляющая организация осуществляет следующие
функции: мониторинг состояния жилищного фонда, организация технических осмотров
зданий и других объектов; организация выполнения работ по обслуживанию, текущему
капитальному ремонту с учетом состояния объектов и объема финансовых средств для их
осуществления; заключение договоров с исполнителями жилищно-коммунальных услуг;
систематический контроль и оценка соответствия фактического качества обслуживания
установленным нормативам и параметрам, предусмотренным в договоре; организация
сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги от нанимателей; организация уборки
мест общего пользования, придомовых территорий; организация благоустройства
придомовой
территории;
организация
устранения
аварийных
ситуаций
в
многоквартирном доме и др.
--------------------------------
<1> Постановление Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 22
сентября 2006 г. N 12/125 "Об утверждении Положения о порядке управления
многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности
муниципального образования "Город Новокузнецк" // Новокузнецк. 2006. 5 окт.
Из формулировки предмета деятельности управляющей организации в упомянутом
Положении можно сделать вывод об услуговой природе договора управления
многоквартирным домом. Получается, что под одним наименованием могут скрываться
договоры разной правовой природы (различные типы договоров) в зависимости от того,
как будет сформулирован предмет конкретного договора <1>. То есть вопрос о типовой
принадлежности решается на уровне индивидуального регулятора - самого договора.
Причина этого видится в том, что в легальной модели договора управления
многоквартирным домом, предложенной ЖК РФ, отсутствует обозначение предмета
деятельности управляющей организации. Следовательно, предметом договора управления
многоквартирным домом в зависимости от состава общего имущества, его состояния, а
также пожеланий собственников помещений, расположенных в нем, может быть
выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего
имущества в таком доме, а может - только оказание услуг по организации его
обслуживания.
--------------------------------
<1> Повторяется история договора долевого участия в строительстве жилья, когда
под одинаковыми заголовками скрывались совершенно различные типы договоров (см.,
напр.: пункты 2, 3, 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ "Обобщение
практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами
и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства
многоквартирных жилых домов" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2;
Постановление Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2001 г. N 9064/00 // Вестник ВАС РФ.
2001. N 8; Постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 1996 г. N 3155/96 по делу N
156/1 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 4).
Такое законодательное решение не является обычным. С приобретением договором
статуса "поименованного" традиционно связывается два основных момента: во-первых,
договор приобретает единое, легальное наименование, во-вторых, специальное
унифицированное правовое регулирование. До специальной регламентации в ЖК РФ
договоры между собственниками жилья и уполномоченной организацией (управляющей
компанией или жилищно-эксплуатационной организацией) в законодательстве
именовались по-разному: договорами на техническое обслуживание и предоставление
коммунальных услуг <1>, договорами на обслуживание жилья и поставку коммунальных
услуг, договорами на обслуживание <2>. В юридической литературе такие договоры
получали различную квалификацию: как агентские договоры <3>, договоры
доверительного управления <4>, договоры подряда <5>, договоры возмездного оказания
услуг и смешанные договоры <6>. Законодательное закрепление договора управления
многоквартирным домом положительно разрешает лишь вопрос о его наименовании, но
не снимает проблемы его правовой квалификации и правового регулирования, так как
отсутствует единообразие в его предмете.
--------------------------------
<1> См.: Указ Президента РФ "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ"
// СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131.
<2> См.: Приказ Госстроя РФ от 11 декабря 1997 г. N 17-132 "Об утверждении
нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищнокоммунального хозяйства в РФ" // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ.
1998. N 5; 2000. N 2.
<3> См.: Филимонов С.Л. Об управлении в жилищной сфере // Журнал руководителя
и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. N 1 (ч. I). С. 20.
<4> См.: Дроздов И.А. Кондоминиумы в современной России // Известия высших
учебных заведений. Правоведение. 1998. N 4. С. 146.
<5> См.: Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой
собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 26.
<6> См.: Маликова И.П. Порядок учета жилищного фонда обслуживающими
организациями // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2004. N 10 (ч. 1). С.
11.
Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом, предложенная
законодателем в действующем ЖК РФ, не соответствует изначально поставленным
задачам - способствовать разделению функций управляющих организаций и функций
подрядных организаций. Для реализации идеи "профессионального управления
многоквартирными домами" следует изменить подход законодателя к определению
предмета рассматриваемого договора, исключив из него упоминание о выполнении работ.
Это не означает, что управляющая организация будет лишена права осуществлять
подобную деятельность. Однако определение любого понятия должно отражать его суть, а
определение договора - основное представление законодателя о его конструкции. В
соответствии с этим представляется, что предметом договора управления
многоквартирным домом должно быть оказание услуг управления (менеджерских услуг):
управляющая компания должна организовывать и координировать обслуживание
многоквартирного дома, контролировать его качество, а также осуществлять иные
функции управления.
Термин "управление" используется в наименованиях и некоторых других договоров,
возможность
заключения
которых
прямо
предусмотрена
действующим
законодательством. К их числу можно отнести договор доверительного управления
имуществом, договор о передаче полномочий по управлению хозяйственным обществом
(далее - договор управления хозяйственным обществом) <1>, договор о передаче
полномочий по управлению авторскими и смежными правами <2> и др. <3>. Говорит ли
сходство в наименованиях этих договоров о некотором их родстве или законодатель
допускает некую вольность в использовании терминов? Ответ на поставленный вопрос
можно найти на основе понимания сути категории "управление" и сопоставления ее с
характером деятельности, опосредуемой названными договорами.
--------------------------------
<1> Возможность передачи полномочий единоличного исполнительного органа
общества по договору управляющей организации (управляющему) предусмотрена абз. 3 п.
1 ст. 69 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных
обществах" (в ред. от 28 декабря 2010 г.) // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1; 2011. N 1. Ст. 21; и
подп. 4 п. 2 ст. 33, ст. 42 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об
обществах с ограниченной ответственностью" (в ред. от 28 декабря 2010 г.) // СЗ РФ. 1998.
N 7. Ст. 785; 2010. N 1. Ст. 13; а также п. 6 ст. 3 Федерального закона от 29 ноября 2001 г.
N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (в ред. от 4 октября 2010 г.) // СЗ РФ. 2001. N 49.
Ст. 4562; 2010. N 41 (ч. 2). Ст. 5193.
<2> Ст. 1242 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть четвертая):
Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (в ред. от 4 октября 2010 г.) // СЗ РФ.
2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5496; 2010. N 41 (ч. 2). Ст. 5188.
<3> Как договор между внешним управляющим (выступающим в качестве
руководителя должника) и кредиторами в литературе рассматривается план внешнего
управления (см., напр.: Телюкина М.В. Комментарий к Федеральному закону "О
несостоятельности (банкротстве)" (постатейный) // СПС "КонсультантПлюс".
Действующее законодательство не раскрывает понятие "управление". В
юридической литературе данный термин трактуется неоднозначно в зависимости от
области исследований конкретных авторов.
Так, применительно к оперативному управлению государственным имуществом А.В.
Венедиктов рассматривал управление как совокупность разнообразных функций, прав и
обязанностей госпредприятия в отношении имущества, закрепленного за ним <1>.
--------------------------------
<1> См.: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л.,
1948. С. 328.
Г.А. Аскененок под управлением как самостоятельным правомочием в праве
государственной собственности на землю понимал "непосредственное заведование
землями", включая учет и регистрацию земель, мероприятия по проведению
землеустройства, связанные с отводом и изъятием земли, с оформлением прав
землепользователей на землю и с распределением земли внутри определенных ведомств,
получивших землю в пользование (внутрихозяйственное землеустройство) <1>.
--------------------------------
<1> Цит. по: Прохорова Н.А. Понятие "управление" в земельном праве //
Государство и право. 2003. N 6. С. 91.
Содержание управления применительно к имущественным отношениям,
возникающим из договора доверительного управления, сводится Е.С. Пьяных к
деятельности доверительного управляющего по выполнению "разнообразных функций,
прав и обязанностей, которые бы исполнял сам собственник в отношении
принадлежащего ему имущества, включая возможность эксплуатации, хозяйственного
или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, за
исключением потребления имущества" <1>.
--------------------------------
<1> Пьяных Е.С. Место договора доверительного управления имуществом в системе
гражданско-правовых обязательств // Юрист. 2004. N 12. С. 26.
Управление в отношении общего имущества кондоминиума рассматривается В.С.
Ермаковым как "комплекс мер, направленных на его сохранение, поддержание его в
надлежащем состоянии и обеспечение его функционирования и развития" <1>.
--------------------------------
<1> Ермаков В.С. Концепция построения правовой системы управления общим
имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. 2004. N 12. С.
26.
Таким образом, определения понятия "управление", предлагаемые на страницах
юридической литературы, не носят общего характера, а сформулированы, скорее, для
целей конкретных исследований. Поэтому для уяснения сути рассматриваемого понятия
необходимо обратиться к другим наукам. Управление как социальный феномен является
предметом изучения целого ряда наук, в том числе менеджмента, социологии,
политологии, философии, кибернетики, психологии, экономики. Разделы этих дисциплин,
касающиеся управления, составляют структуру науки управления <1>. Поэтому в теории
управления как междисциплинарной системе разработан общий подход к категории
"управление", который может быть использован и в юриспруденции.
--------------------------------
<1> См.: Бурганова Л.А. Указ. соч. С. 4.
В теории управления сущность управления обычно раскрывается, с одной стороны,
через понятия "деятельность" и "процесс", с другой - с помощью категории "воздействие".
В первом случае управление сводится к действиям и процессу по подготовке и
исполнению управленческих решений и по проведению организационно-управленческих
мероприятий. Во втором - к воздействию, которое указывает на влияние некоего субъекта
на объект, в ходе которого происходит его преобразование, переход из одного состояния в
другое, изменение направленности его движения или развития <1>. Таким образом, в
наиболее общем виде управление определяется как "процесс целенаправленного
воздействия субъекта управления на объект управления для достижения определенных
результатов" <2>. Однако ключом к раскрытию содержания управленческой деятельности
является изучение процесса управления с точки зрения его функций, ибо "функции
управления - это проявление его сущности в действии" <3>. Специфическими функциями
управления, традиционно выделяемыми в экономической литературе, являются: анализ,
планирование, организация, координация, контроль и др. <4>.
--------------------------------
<1> См.: Бурганова Л.А. Указ. соч. С. 29.
<2> Бурганова Л.А. Указ. соч.
<3> Теория управления: Учеб. / Под общ. ред. А.Л. Гапоненко, А.П. Панкрухина. М.,
2004. С. 85.
<4> См., напр.: Вачугов Д.Д., Березкина Т.Е., Кислякова Н.А. и др. Основы
менеджмента: Учеб. для вузов / Под ред. Д.Д. Вачугова. М., 2002. С. 18, 19; Теория
управления: Учеб. / Под общ. ред. А.Л. Гапоненко, А.П. Панкрухина. М., 2004. С. 84 - 94.
Соотнесем полученное представление об управлении с характером деятельности,
опосредуемой "договорами управления". Во-первых, все рассмотренные договорные
обязательства направлены не на совершение разовых действий, а на осуществление
комплекса действий - процесса, растянутого во времени. Так, по договору доверительного
управления доверительный управляющий в течение определенного срока обязуется
осуществлять управление имуществом (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
Предметом договора управления хозяйственным обществом является осуществление
деятельности по управлению хозяйственным обществом в качестве единоличного
исполнительного органа <1>.
--------------------------------
<1> См.: Степанов П. Правовая квалификация отношений, возникающих между
единоличным исполнительным органом и акционерным обществом // Хозяйство и право.
2002. N 12. С. 96. См. также: Петрова Е.Н. Правовое регулирование отношений между
хозяйственным обществом и его управляющей организацией: Автореф. дис. ... канд. юрид.
наук: 12.00.03. Екатеринбург, 2008. С. 11.
По договору о передаче полномочий по управлению авторскими и смежными
правами организация по управлению правами на коллективной основе осуществляет
деятельность, в процессе которой совершает сделки по предоставлению возможности
использования управляемых ею исключительных прав на соответствующие объекты или
отдельных правомочий в отношении соответствующих способов использования таких
объектов, распределяет полученные от пользователей средства среди правообладателей, а
также осуществляет необходимые действия по защите прав, переданных ей в управление
<1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к части четвертой Гражданского кодекса Российской
Федерации / Под ред. А.Л. Маковского. М., 2008. С. 353, 354.
Во-вторых, при опосредовании договоров, входящих в исследуемую группу,
осуществляется целенаправленное воздействие управляющего на некий объект для
достижения определенных результатов. При этом предполагаемый положительный
эффект от такого воздействия не сводится к правовым результатам, а выступает в виде
некоего социально-экономического блага, различающегося в зависимости от объекта
управления. Так, целями передачи имущества в доверительное управление являются
сохранение и поддержание имущества в нормальном работоспособном состоянии и
получение определенных договором доходов от грамотного и профессионального
использования имущества <1>.
--------------------------------
<1> См.: Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика. М., 2001. С. 633, 634.
Результат, к которому стремится "учредитель управления" в договоре управления
хозяйственным обществом, - это обеспечение наиболее эффективного управления им:
выведение из экономического кризиса, получение прибыли от деятельности <1>.
--------------------------------
<1> См.: Дягилев А. Передача полномочий единоличного исполнительного органа
управляющей организации: Возможности и перспективы // Хозяйство и право. 2003. N 12.
С. 43.
Положительный эффект, ожидаемый от заключения договора управления
многоквартирным домом, состоит в обеспечении благоприятных и безопасных условий
проживания граждан, надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном
доме.
В-третьих, обязанность субъекта управления во всех рассматриваемых договорах
осуществляется через выполнение функций управления. Так, например, управляющая
организация, являясь стороной договора управления многоквартирным домом, прежде
всего анализирует состояние объекта управления. Практически каждый многоквартирный
дом уникален, поскольку имеет различные конструктивные и планировочные
характеристики, а также разную степень износа, что требует особого индивидуального
подхода. Функция планирования реализуется управляющей организацией при разработке
системы мер, направленных на поддержание дома в надлежащем состоянии, например
при составлении графика проведения капитального ремонта. Спланированные действия
необходимо воплотить на практике, организовать их выполнение. Содержание функции
организации управления предполагает заключение управляющей организацией договоров
с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг,
договоров на текущее обслуживание общего имущества многоквартирного дома, на
производство капитального ремонта; определение перечня и профессионального состава
персонала в соответствии с видами работ, необходимыми для выполнения организуемой
деятельности, и т.д. Координация создает условия для эффективного и непрерывного
функционирования системы управления за счет установления непрерывных связей между
управляющей организацией и конкретными исполнителями. Реализуя функцию контроля,
управляющая организация осуществляет наблюдение за общим имуществом
многоквартирного дома как объектом управления и процессами реализации
управленческих решений с целью проверки соответствия наблюдаемого состояния
объекта желаемому и необходимому состоянию, предусмотренному нормативными
правовыми актами и договором управления. Ту же цепочку функций в том или ином
объеме реализуют субъекты управления и в иных исследуемых договорах.
С точки зрения права деятельность по реализации данных функций квалифицируется
как совокупность фактических и юридических действий. При этом для обязательств, в
рамках которых осуществляется управленческая деятельность, характерно отсутствие
исчерпывающего определения параметров этой деятельности, что предполагает свободу
действий управляющего в рамках достижения результата. Так, осуществляя
доверительное управление имуществом, доверительный управляющий по общему правилу
вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические
действия. Единственное требование к его деятельности - это ее соответствие интересам
учредителя или выгодоприобретателя.
Во исполнение договора об управлении хозяйственным обществом управляющая
компания (управляющий) совершает разнообразные фактические и юридические действия
в соответствии с полномочиями исполнительного органа, примерный перечень которых
содержится в уставе хозяйственного общества <1>.
--------------------------------
<1> См.: Степанов Д. Компания, управляющая хозяйственным обществом //
Хозяйство и право. 2000. N 10. С. 65 - 67.
На первый взгляд исключением из общего правила представляются договор
управления многоквартирным домом и договор доверительного управления ценными
бумагами, при регламентации которых законодатель не ограничивается установлением
общих требований, а предписывает строгое согласование параметров деятельности
субъекта управления. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что и в рамках
этих обязательств субъекту управления предоставлена определенная свобода действий.
Так, например, управляющая организация по договору управления многоквартирным
домом вправе самостоятельно устанавливать необходимость и сроки проведения
отдельных видов работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома,
осуществлять выбор обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций, решать, как и
какими силами организовывать работу диспетчерского пункта, иметь ли в своем составе
управляющих на каждый дом или управлять централизованно и т.д.
Таким образом, термин "управление" достаточно точно отражает специфику
деятельности, составляющей предмет исследуемых договорных обязательств, а
выявленное между ними родство позволяет высказать предположение о формировании
нового типа договоров, не имевшего аналогов в российском праве, - договоров об
оказании услуг управления. Практическое значение такого вывода видится в возможности
применения аналогии закона для восполнения пробелов в нормировании договоров
данного типа.
На основе проведенного анализа представляется возможным дать следующую
характеристику договору управления многоквартирным домом - это гражданскоправовой, консенсуальный, возмездный, взаимный, поименованный, самостоятельный вид
договора, относящийся к типу договоров об оказании услуг управления.
2.2. Элементы договора управления многоквартирным домом
2.2.1. Стороны договора управления многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом опосредует отношения между двумя
сторонами, одной из которых является управляющая организация. Статья 162 ЖК РФ,
посвященная договору управления многоквартирным домом, не содержит указания о том,
кто может выступать в качестве управляющей организации. Некоторую ясность в
правовой статус управляющей организации вносит ч. 3 ст. 20 ЖК РФ, в редакции
Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ <1>, содержащая положения о
государственном контроле за использованием и сохранностью жилищного фонда <2>. В
соответствии с ней управляющей организацией является юридическое лицо независимо от
организационно-правовой
формы
или
индивидуальный
предприниматель,
осуществляющий управление многоквартирным домом. Правила проведения органом
местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для
управления многоквартирным домом также допускают возможность привлечения в
качестве управляющей организации индивидуального предпринимателя. Однако
отдельные авторы полагают, что управляющая организация должна обладать статусом
юридического лица. Так, Ю.П. Свит высказал критические замечания в адрес тех, кто
допускает расширительное толкование понятия "управляющая организация". По его
мнению, если бы законодатель предусматривал осуществление деятельности по
управлению многоквартирными домами как юридическим лицом, так и гражданиномпредпринимателем, то в ст. 161, 162 ЖК РФ использовалось понятие "лицо,
осуществляющее
предпринимательскую
деятельность"
<3>.
Действительно,
использование законодателем понятия "организация" для обозначения стороны
рассматриваемого договора представляется не совсем удачным. Дело в том, что согласно
общепринятому пониманию организация представляет собой некое объединение
отдельных лиц, общественных групп или государств, имеющее четкую структуру и
определенные задачи, программу действий <4>. В правовом поле термин "организация"
традиционно прикладывается к понятию "юридическое лицо". В соответствии с п. 1 ст. 48
ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности,
хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает
по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и
осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть
истцом и ответчиком в суде. В некоторых случаях законодатель использует обратный
прием, раскрывая сущность понятия "организация" через термин "юридическое лицо".
Иллюстрацией могут стать нормы Законов "О банках и банковской деятельности" <5> и
"Об организации страхового дела в Российской Федерации" <6>, определяющие
соответственно понятия "кредитная организация" и "страховая организация".
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2011. N 23. Ст. 3263.
<2> Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 155 ЖК РФ, регламентирующей
порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
<3> См.: Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение,
содержание // Жилищное право. 2007. N 3. С. 25, 26.
<4> См.: Словарь русского языка: В 4 т. / Под ред. А.П. Евгеньевой. М., 1999. Т. 2. К
- О. С. 636, 637.
<5> Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-1 (в ред. от 1 июля 2011 г.) // СЗ
РФ. 1996. N 6. Ст. 492; 2011. N 27. Ст. 3880.
<6> Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 (в ред. от 29.11.2010) // Ведомости СНД
и ВС РФ. 1993. N 2. Ст. 56; СЗ РФ. 2009. N 49. Ст. 6409.
Такое значение исключает обозначение деятельности по управлению
многоквартирными домами индивидуальным предпринимателем в качестве организации.
В связи с этим очевидна необходимость внесения изменений в действующее
законодательство. Возникает вопрос о том, что нуждается в изменении: наименование
"управляющая
организация"
в
отношении
стороны
договора
управления
многоквартирным домом или состав субъектов, которые могут выступать в качестве
таковой? Представляется, что вопрос о возможности осуществления деятельности по
управлению многоквартирным домом индивидуальным предпринимателем тесно связан с
содержательной стороной этой деятельности. Поскольку, по нашему мнению, предметом
договора управления многоквартирным домом является оказание услуг управления,
включая организацию и координацию обслуживания многоквартирного дома, контроль за
его качеством и т.д., роль субъекта управления вполне под силу и индивидуальному
предпринимателю.
Таким образом, в законодательной корректировке нуждается наименование
"управляющая организация". Представляется, что наименованием, наиболее адекватно
отражающим как субъектный состав на рассматриваемой стороне договора, так и суть
осуществляемой деятельности, является словосочетание "управляющий многоквартирным
домом".
Как отмечалось, законодатель не ограничивает виды организационно-правовых форм
управляющих организаций. Вместе с тем анализ действующего законодательства
позволяет сделать вывод, что возможность осуществления деятельности по управлению
многоквартирными домами у некоторых видов юридических лиц ограничена или
отсутствует вообще. Рассматриваемая деятельность характеризуется такими чертами, как
самостоятельность, риск, направленность на систематическое получение прибыли от
оказания услуг, а, следовательно, по своей сути является предпринимательской.
Осуществление предпринимательской деятельности является основной целью
создания и деятельности коммерческих организаций. В соответствии с ГК РФ последние
могут создаваться в форме хозяйственного товарищества, хозяйственного общества,
производственного кооператива, государственного или муниципального унитарного
предприятия. Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий,
обладают общей правоспособностью, предоставляющей возможность осуществлять
любые виды деятельности, не запрещенные законом, в том числе и деятельность по
управлению многоквартирными домами. В силу п. 1 ст. 49 ГК РФ и ст. 3 Федерального
закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" унитарное
предприятие обладает специальной правоспособностью, необходимой ему для
выполнения определенных задач <1>. Ее содержание не охватывает возможности
непосредственно осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами.
Министерством регионального развития РФ в качестве мер, направленных на развитие
конкуренции в сфере управления и обслуживания многоквартирных домов, были названы
следующие: 1) разработка проектов нормативных правовых актов по ограничению
создания унитарных предприятий в сфере управления, содержания многоквартирных
домов; 2) составление прогнозных планов приватизации унитарных предприятий в сфере
управления; 3) проведение приватизации унитарных предприятий в сфере управления
<2>. Таким образом, большинство унитарных предприятий в сфере управления и
обслуживания многоквартирных домов претерпело реорганизацию путем приватизации
или находится в процессе таковой. Правовой основой этого процесса послужил
Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества"
<3>, а также ряд актов, отражающих специфику приватизации унитарных предприятий
жилищно-коммунальной сферы <4>.
--------------------------------
<1> См.: п. 4 ст. 8 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ (в ред. от 2
июля 2010 г.) // СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746; 2010. N 27. Ст. 3436.
<2> См.: Приказ Минрегиона России от 27 июня 2007 г. N 54 "Об утверждении
комплекса мероприятий Министерства регионального развития Российской Федерации по
реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на 2007 2008 годы" // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 9.
<3> Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 1 июля 2011 г.) //
СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2011. N 27. Ст. 3880.
<4> См., напр.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 сентября 2006 г.
N 111 "О приватизации специализированных унитарных предприятий жилищнокоммунальной сферы, оказывающих коммунальные услуги населению" // Вестник ВАС
РФ. 2006. N 10.
Перечень видов деятельности, признаваемых предпринимательскими для
некоммерческих организаций, содержится в п. 2 ст. 24 Федерального закона "О
некоммерческих организациях" <1>. К ним относятся:
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих
организациях" (в ред. от 4 июня 2011 г.) // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 2011. N 23. Ст. 3264.
производство товаров и услуг, отвечающих целям создания, приносящее прибыль;
приобретение и реализация ценных бумаг, а также имущественных или
неимущественных прав;
участие в хозяйственных обществах и товариществах на вере в качестве вкладчика.
В юридической литературе высказывается мнение, что только в первом из названных
случаев доходы некоммерческой организации будут считаться прибылью, извлекаемой от
осуществления предпринимательской деятельности. В двух других некоммерческие
организации могут получать доходы, однако эти доходы не будут расцениваться
компетентными государственными органами в качестве прибыли от предпринимательской
деятельности, поскольку такую деятельность осуществляют другие субъекты
хозяйственного оборота (банки, транспортные компании, паевые инвестиционные фонды
и т.д.) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Сидоров В.Н. О несовершенстве действующей легальной модели
"предпринимательской" деятельности, осуществляемой некоммерческими организациями
// Юстиция. 2006. N 5. С. 96.
Для отдельных видов некоммерческих организаций существует легальный запрет на
непосредственное осуществление предпринимательской деятельности. В соответствии со
ст. 121 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона "О некоммерческих организациях" к таким
юридическим лицам относятся ассоциации (союзы).
Осуществление предпринимательской деятельности иными видами некоммерческих
организаций допускается лишь для достижения целей, ради которых они созданы, и в
соответствии с этими целями (п. 3 ст. 50 ГК РФ). Однако критерии такого соответствия в
нормативных правовых актах не определены. Эта проблема не осталась без внимания на
страницах литературы <1>. При этом рассматривались различные пути ее решения: от
легализации любых, не запрещенных законодательством видов предпринимательства <2>,
до полного исключения прямого участия некоммерческих организаций в
предпринимательской деятельности <3>. Законодатель выбрал компромиссный вариант
для регламентации правового положения отдельных видов некоммерческих организаций,
определив виды разрешенной предпринимательской деятельности посредством
исчерпывающего перечня. Так, товарищество собственников жилья согласно закону
вправе заниматься лишь строго определенными видами хозяйственной деятельности <4>.
Их перечень содержится в ст. 152 ЖК РФ: 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт
недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных
помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; 3) сдача в аренду,
внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Очевидно, что в формулировках
данных направлений деятельности ТСЖ под многоквартирным домом понимается тот дом
(или несколько домов), на базе которого оно создано. Следовательно, ТСЖ не может
осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами в качестве
управляющей организации.
--------------------------------
<1> См., напр.: Рыженков А.Я., Садков А.Н. Правовое положение некоммерческих
организаций: Учеб. пособие. Волгоград, 2004. С. 10.
<2> См., напр.: Кошкина М.В. Проблемы разграничения основной и
предпринимательской деятельности некоммерческих организаций // Налоговое
планирование. 2004. N 2. С. 11, 12.
<3>
Костенко
Н.В.
Гражданско-правовое
регулирование
деятельности
некоммерческих организаций в Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук:
12.00.03. Екатеринбург, 2004. С. 17, 18.
<4> В юридической литературе справедливо отмечается, что системный анализ норм
ЖК РФ позволяет выявить виды разрешенной ТСЖ предпринимательской деятельности,
не предусмотренные ст. 152 ЖК РФ (см.: Габрусь Н. Товарищество собственников... или
предпринимателей? // ЭЖ-Юрист. 2007. N 16. К ним, в частности, относятся:
деятельность, связанная с продажей, обменом, передачей во временное пользование
имущества, принадлежащего товариществу (п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ); выполнение работ и
оказание услуг собственникам помещений в многоквартирном доме (п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК
РФ)).
При квалификации деятельности некоммерческих организаций в сфере образования
как предпринимательской законодатель придает значение целям расходования прибыли.
Так, в соответствии со ст. 46 Закона РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" <1>
платная образовательная деятельность негосударственного образовательного учреждения
не будет расцениваться в качестве предпринимательской, если доходы от нее были
впоследствии реинвестированы непосредственно в данное образовательное учреждение, в
том числе на заработную плату работников.
--------------------------------
<1> Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 (в ред. от 1 июля 2011 г.) // Российская
газета. 1992. 31 июля; СЗ РФ. 2011. N 27. Ст. 3880.
Судебная практика также пошла по пути признания критерием соответствия
предпринимательской деятельности некоммерческих организаций основным целям
деятельности - направление расходования полученных от такой деятельности денежных
средств <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 октября 2007 г. N
Ф04-7286/2007(39346-А46-34) по делу N А46-2395/2007 // СПС "КонсультантПлюс";
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 января 2006 г. N Ф049272/2005(18260-А45-37) // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 16 ноября 2005 г. N Ф04-8133/2005(16856-А27-33) // СПС
"КонсультантПлюс".
Таким, образом, возможность непосредственного осуществления деятельности по
управлению многоквартирными домами некоммерческими организациями существенно
ограничена, хотя полностью не исключена.
На наш взгляд, предоставление возможности осуществлять деятельность по
управлению многоквартирными домами некоммерческим организациям не соответствует
идее организации профессионального управления, закрепленной в программных
документах реформы жилищно-коммунального хозяйства <1>. Профессионализм в какойлибо деятельности предполагает ее осуществление в качестве основного рода
деятельности соответствующего субъекта <2>. Поскольку основные цели создания и
деятельности некоммерческих организаций не связаны с осуществлением
предпринимательской деятельности, то говорить о них как о профессиональных
участниках в сфере управления многоквартирными домами не приходится <3>. "...Такие
организации... занимаются предпринимательской деятельностью спорадически, т.е. от
случая к случаю, ведь их основной задачей при осуществлении предпринимательской
деятельности является достижение такого уровня материального обеспечения, который
позволил бы им успешно реализовать их основную цель, находящуюся вне плоскости
коммерческих отношений" <4>.
--------------------------------
<1> См., напр.: подпрограмма "Реформирование и модернизация жилищнокоммунального комплекса Российской Федерации" Федеральной целевой программы
"Жилище" на 2002 - 2010 гг., утв. Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г.
N 797 // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4622.
<2> В соответствии с Толковым словарем понятие "профессиональный" означает
занимающийся чем-нибудь как профессией. Профессия же представляет собой основной
род занятий, трудовой деятельности (см.: Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь
русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений. М.: Рос. акад. наук, Ин-т
русского языка им В.В. Виноградова, 1999. С. 615).
<3> В настоящее время в Государственную Думу РФ внесен проект Федерального
закона N 86295-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" (СПС
"КонсультантПлюс"), в соответствии с которым управляющая организация не вправе
осуществлять иные виды деятельности, непосредственно не связанные с управлением
многоквартирным домом. Если Закон будет принят, то некоммерческие организации
будут устранены от осуществления деятельности по управлению многоквартирными
домами, поскольку основной целью их создания и деятельности не может являться
получение прибыли.
<4> Сидоров В.Н. О несовершенстве действующей легальной модели
предпринимательской деятельности, осуществляемой некоммерческими организациями //
Юстиция. 2006. N 5. С. 89.
В связи с этим представляется необходимым скорректировать нормы о субъектах,
которые могут выступать в качестве управляющей организации в договоре управления
многоквартирным домом, исключив из них некоммерческие организации и унитарные
предприятия. При этом указанные субъекты могут осуществлять деятельность по
управлению многоквартирными домами опосредованно: путем создания и участия в
коммерческих юридических лицах. Следует, однако, учитывать отдельные ограничения,
установленные
законодателем.
Примерами
могут
послужить
запреты
для
благотворительной организации участвовать в хозяйственных обществах совместно с
другими лицами <1>, для фондов создавать и принимать участие в каких-либо
коммерческих организациях, за исключением хозяйственных обществ (ст. 118 ГК РФ), и
др.
--------------------------------
<1> Пункт 4 ст. 12 Федерального закона от 11 августа 1995 г. N 135-ФЗ "О
благотворительной деятельности и благотворительных организациях" (в ред. от 23
декабря 2010 г.) // СЗ РФ. 1995. N 33. Ст. 3340; 2010. N 52 (ч. 1). Ст. 6998.
В настоящее время законодатель не устанавливает каких-либо квалификационных
требований
к
субъектам,
осуществляющим
деятельность
по
управлению
многоквартирными домами. В юридической и экономической литературе неоднократно
высказывалось мнение о необходимости установления таких требований в целях защиты
интересов собственников помещений в многоквартирных домах. Так, одни авторы
предлагают установить в законе требования к минимальному размеру уставного капитала
управляющих организаций <1>. Другие видят выход в создании конкурсных комиссий,
которые на основании представленных управляющей организацией программы и
принципов управления должны оценить способность последней профессионально
осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами <2>. Третьи
считают целесообразным организацию муниципалитетами обучения управляющих и
последующее
информирование
населения
об
управляющих
организациях,
поддерживающих уровень своей квалификации <3>. Наконец, высказывается мнение о
необходимости введения обязательного страхования профессиональной ответственности
управляющих организаций <4>.
--------------------------------
<1> См.: Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение,
содержание // Жилищное право. 2007. N 3. С. 26.
<2> См.: Дронов А.А. Концепция вхождения частного бизнеса в жилищный и
коммунальный секторы муниципальной экономики // Жилищное право. 2004. N 1. С. 30.
<3> См.: Михайлова Е. О регулировании управления многоквартирными домами //
Городское управление. 2005. N 3. С. 76.
<4> См.: Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение,
содержание // Жилищное право. 2007. N 3. С. 26.
Традиционным способом допуска участников в важные для общества сферы
экономической деятельности является лицензирование. Однако в последнее время
государственное регулирование в форме лицензирования нередко вызывает неприятие и
осуждение. Наносимый лицензированием вред усматривают в том, что оно суживает
воспроизводственную базу рыночных отношений, мешает развитию неограниченной
конкуренции, препятствует желающим свободно проникать на рынок <1>, не позволяет
обеспечить должный контроль, превращается в труднопроходимый административный
барьер, создает благоприятные условия для коррупции <2> и зачастую является
обременительным для хозяйствующих субъектов <3>.
--------------------------------
<1> См.: Жилинский С.Э. Предпринимательское право (правовая основа
предпринимательской деятельности): Учеб. для вузов / Предисл. проф. В.Ф. Яковлева. М.,
2003. С. 179.
<2> См.: Звоненко Д.П., Малумов А.Ю., Малумов Г.Ю. Административное право:
Учеб. М., 2007.
<3> См.: Басова А.В. Саморегулируемые организации как субъекты
предпринимательского права: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2008. С. 13.
Современной тенденцией развития законодательства РФ в части установления
требований к осуществлению субъектами предпринимательской или профессиональной
деятельности и форм контроля их соблюдения является замещение государственного
регулирования через лицензирование саморегулированием, т.е. общественным
профессиональным регулированием. Это направление реализуется в поэтапном
сокращении лицензируемых видов деятельности <1>. Поэтому управление
многоквартирными домами, будучи новым видом деятельности, появившимся в период
проведения административной реформы, несмотря на потенциально опасный характер, не
попало в число лицензируемых. Наличие опыта государственного контроля качества и
безопасности товаров, работ и услуг, как правило, является объективной предпосылкой
для введения саморегулирования в какой-либо сфере и фактором, обеспечивающим
эффективность его функционирования. Отсутствие такого опыта у бизнеса по управлению
многоквартирными домами (как и опыта вообще), на наш взгляд, не создает почвы для
успешного внедрения механизмов саморегулирования в данной сфере в настоящее время.
--------------------------------
<1> См.: раздел I Концепции административной реформы в Российской Федерации в
2006 - 2010 годах (одобрена распоряжением Правительства РФ от 25 октября 2005 г. N
1789-р (в ред. от 10 марта 2009 г.) // СЗ РФ. 2005. N 46. Ст. 4720; 2009. N 12. Ст. 1429);
Указ Президента РФ от 23 июля 2003 г. N 824 "О мерах по проведению административной
реформы в 2003 - 2004 годах" // СЗ РФ. 2003. N 30. Ст. 3046.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона "О саморегулируемых
организациях" <1> саморегулируемая организация разрабатывает и утверждает стандарты
и правила предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательные для
выполнения всеми ее членами. Поддерживая мнение, высказанное в литературе <2>,
считаем, что разработка правил и требований к деятельности по управлению
многоквартирными домами не может быть делегирована саморегулируемым
организациям в силу ряда причин. Во-первых, установление требований к содержанию
общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, осуществление
контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда ст. 12 ЖК РФ относит к
полномочиям органов государственной власти Российской Федерации. Во-вторых,
деятельность по управлению многоквартирными домами ввиду высокой технологичности,
связи с функционированием сложных механизмов может повлечь за собой нанесение
ущерба правам, законным интересам, жизни и здоровью граждан, а значит, требует
государственного регулирования.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ (в ред. от 1 июля 2011 г.) // СЗ
РФ. 2007. N 49. Ст. 6076; 2011. N 27. Ст. 3880.
<2> См.: Михайлов В.К. Законопроекты, "совершенствующие" регулирование
деятельности по управлению многоквартирными домами // Жилищное право. 2011. N 1. С.
53, 54.
Во всех развитых странах сочетаются государственное регулирование и
саморегулирование предпринимательской деятельности, которые преследуют схожие
цели: предупреждение причинения вреда жизни и здоровью физических лиц, имуществу
физических лиц, юридических лиц и публично-правовых образований, окружающей среде
и т.д. "В целом в развитых странах складывается "смешанная система", которую
характеризует то, что в ней экономический контроль осуществляется со стороны
общества, государства и частных институтов" <1>. В этой связи положительной оценки
заслуживают положения, внесенные в ЖК РФ Федеральными законами от 4 июня 2011 г.
N 123-ФЗ и от 18 июля 2011 г. N 242-ФЗ <2>, которые, во-первых, расширяют функции
органов исполнительной власти субъектов РФ в сфере государственного жилищного
надзора <3>, а во-вторых, возлагают обязанность по разработке стандартов и правил
деятельности по управлению многоквартирными домами на Правительство РФ.
--------------------------------
<1> Долинская В.В. Акционерное право: основные положения и тенденции. М.,
2006. С. 635.
<2> Российская газета. 2011. 25 июля.
<3> Так, в силу ч. 5 ст. 20 ЖК РФ, в новой редакции, государственные жилищные
инспекторы вправе посещать общие помещения в многоквартирном доме, а с согласия
собственников проводить их обследования и другие мероприятия по контролю, проверять
правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о
выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления, а
также правомерности утверждения условий такого договора и его заключения.
Вторая сторона в договоре управления многоквартирным домом не получила
специального легального наименования. Для ее обозначения законодатель называет тех
субъектов, которые могут заключать данный договор. В зависимости от выбранного
способа управления ими являются собственники помещений в многоквартирном доме или
товарищество
собственников
жилья,
жилищный
кооператив
либо
иной
специализированный потребительский кооператив. Таким образом, законодательством
предусмотрено два варианта участия собственников помещений в многоквартирном доме
в отношениях с управляющей организацией: непосредственно и через организованное
сообщество сособственников. С 16 июня 2011 г. контрагентом управляющей организации
по договору управления многоквартирным домом может также выступать застройщик
после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 2 ст. 162,
ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, в ред. Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ).
Непосредственное участие собственников помещений в многоквартирном доме в
договорных отношениях с управляющей организацией, как правило, влечет
возникновение обязательства со множественностью лиц на стороне собственников <1>.
Названное законодателем "органом управления многоквартирным домом" общее собрание
собственников помещений в нем (п. 1 ст. 44 ЖК РФ), очевидно, не является
правоспособным образованием, субъектом, способным к участию в договоре управления в
качестве стороны. Дело в том, что в гражданском законодательстве органы управления
традиционно признаются составной частью конструкции юридического лица. Именно
через них юридическое лицо реализует свою право- и дееспособность. ЖК РФ
предусмотрел существование органа управления вне рамок какого-либо юридического
лица, чем заслужил справедливую критику в юридической литературе <2>. Думается, что
общее собрание является особым способом согласования интересов участников общей
долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
--------------------------------
<1> Исключение составляют договоры управления многоквартирными домами, все
помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности.
<2> См., напр.: Дроздов И.А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в
управление // Закон. 2007. N 6. С. 27.
Формулировка "собственники помещений в многоквартирном доме", используемая
законодателем, указывает на то, что стороной в договоре управления многоквартирным
домом могут являться собственники как жилых, так и нежилых помещений. Поскольку
многоквартирный дом представляет собой совокупность двух и более квартир, имеющих
самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в
помещения общего пользования, то к числу жилых помещений, собственники которых
могут являться стороной договора управления, относятся квартира, часть квартиры,
комната. В юридической литературе было высказано обоснованное мнение об
ошибочности позиции законодателя, признающей за частью квартиры и частью дома
качество самостоятельных объектов жилищных прав <1>. Соответственно к видам жилых
помещений, собственники которых могут являться стороной в договоре управления
многоквартирным домом, следует отнести квартиру и комнату.
--------------------------------
<1> См., напр.: Кузьмина И.Д. "Часть жилого дома" и "часть квартиры" как виды
жилых помещений // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб.
ст. / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, В.М. Лебедева, Г.Л. Осокиной. Томск, 2007. Ч. 36. С. 3, 4;
Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. М., 2005.
С. 69, 70; Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации
(постатейный). М., 2006. С. 47.
Жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме может являться объектом
права собственности одного или нескольких субъектов. В качестве собственников при
этом могут выступать физические или юридические лица, а также публично-правовые
образования. При этом право собственности соответствующих субъектов должно быть
зарегистрировано в установленном законом порядке <1>. Исключение составляют права
на недвижимость, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997
г. N 122-ФЗ (до 31 января 1998 г.), которые признаются юридически действительными и
при отсутствии их государственной регистрации, вводимой указанным нормативным
актом (п. 2 ст. 4). Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
--------------------------------
<1> Статья 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 1
июля 2011 г.) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2011. N 27. Ст. 3880.
Переход права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном
доме от одних субъектов к другим по различным основаниям является частым явлением.
Следовательно, особенностью договора управления многоквартирным домом при
непосредственном участии в нем собственников является постоянно меняющийся состав
субъектов на стороне заказчика. Данная особенность ставит вопрос о судьбе договора
управления многоквартирным домом, заключенного прежним собственником помещения
в многоквартирном доме, при отчуждении его (и соответственно доли в общем
имуществе) другому лицу. Нормы о договоре управления не содержат ответа на данный
вопрос, подчиняя изменение и расторжение договора управления многоквартирным
домом общим положениям гражданского законодательства. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ
при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому
собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на
капитальный ремонт многоквартирного дома. Данная норма устанавливает правило о
правопреемстве только в обязательстве по оплате расходов на капитальный ремонт
многоквартирного дома, не затрагивая иных обязательств собственника, вытекающих из
договора управления многоквартирным домом, следовательно, не является
универсальным решением обозначенной проблемы. Закон устанавливает момент
возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные
услуги для собственников жилых помещений. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ
этот момент связывается с возникновением права собственности на жилое помещение.
Предыдущий собственник, произведший отчуждение жилого помещения, может
ссылаться на данную норму для обоснования прекращения у него обязанности по
внесению соответствующих платежей и возникновения ее у нового собственника. Вместе
с тем адресация названной нормы собственникам жилых помещений исключает ее
применение к собственникам нежилых помещений, расположенных в многоквартирном
доме. Следовательно, вероятно возникновение ситуации, когда бывший собственник
помещения в многоквартирном доме, будучи стороной действующего (не расторгнутого в
порядке, предусмотренном ст. 450, 452 ГК РФ) договора управления многоквартирным
домом, будет обязан нести расходы на обслуживание уже не принадлежащего ему
помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в
многоквартирном доме. Представляется обоснованным мнение, высказанное И.Д.
Кузьминой, о необходимости решения данной проблемы в порядке нормативного
регулирования с использованием института перемены лиц в обязательствах, возникающих
из договоров управления многоквартирным домом. Сохранение силы условий такого
договора для нового собственника обусловливается, во-первых, объективной
необходимостью осуществления предусмотренной договором деятельности по
отношению к обслуживаемой вещи, во-вторых, отсутствием технической возможности
прекратить потребление новым собственником некоторых коммунальных ресурсов
(например, отопления), в-третьих, невозможностью персонифицировать некоторые из
предоставляемых по договору благ (например, деятельность по содержанию и ремонту
общего имущества) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Кузьмина И.Д. Обслуживающие договоры // Правовые проблемы
укрепления российской государственности: Сб. ст. / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, В.М.
Лебедева, Г.Л. Осокиной. Томск, 2006. Ч. 32. С. 10. См. также: Стрембелев С.В.
Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты. М., 2010. С.
134.
Помимо собственников в соответствии со ст. 162 ЖК РФ контрагентом управляющей
организации могут быть и органы управления товарищества собственников жилья,
жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Однако орган юридического лица "не является субъектом каких-либо прав и
обязанностей, обособленных от прав и обязанностей юридического лица" <1>. Очевидно
несовершенство данной нормы закона, ибо в соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ
юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские
обязанности через свои органы. Следовательно, органы управления названных
некоммерческих организаций не могут выступать в качестве стороны в договоре
управления многоквартирным домом. Посредством совершаемых ими действий права и
обязанности, связанные с участием в договоре, приобретают сами организации.
--------------------------------
<1> Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М., 1950. С. 204.
В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников
жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.
Заключение договоров управления многоквартирным домом законодатель относит к
числу обязанностей правления товарищества собственников жилья. Вместе с тем очевидна
неспособность коллегиального органа управления совершать сделки от имени
юридического лица. Это традиционно является прерогативой единоличного
исполнительного органа. Согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ правом действовать от имени
товарищества без доверенности, в том числе совершать сделки, которые в соответствии с
законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения
правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, наделен
председатель правления ТСЖ. Системный анализ рассмотренных норм позволяет сделать
вывод о том, что договор управления многоквартирным домом с управляющей
организацией подписывает председатель правления ТСЖ с обязательным одобрением
правлением товарищества. Такой порядок одобрения сделок довольно распространен:
законы об отдельных видах юридических лиц предусматривают порядок получения
согласия органов управления на совершение отдельных сделок. При этом обычно речь
идет о сделках, соответствующих критериям крупных сделок и сделок с
заинтересованностью. В рассматриваемом нами случае значение критерия приобретает
вид конкретной сделки.
От имени ЖК указанные договоры по общему правилу подписываются
председателем правления (п. 2 ч. 2 ст. 119 ЖК РФ), который отнесен законом к органам
управления кооператива (ст. 115 ЖК РФ). ЖК РФ не предусматривает необходимости
согласования договоров управления многоквартирным домом с иными органами
управления кооператива, однако такое положение может содержаться в уставе.
Таким образом, ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский
кооператив могут являться стороной в договоре управления многоквартирным домом в
случае принятия их органами решения о передаче функций по управлению общим
имуществом многоквартирного дома полностью или частично управляющей организации.
Способ управления многоквартирным домом при этом не изменяется, а собственники
помещений занимают положение выгодоприобретателей.
ТСЖ (ЖК, иной специализированный потребительский кооператив), заключая
договоры управления многоквартирным домом, выступает в имущественном обороте не в
своих интересах, а в интересах членов товарищества. Являясь объединением
собственников с обязательным статусом юридического лица, а следовательно, субъектом
права, ТСЖ тем не менее не имеет собственных экономических интересов, отличных от
интересов его участников. В экономическом смысле товарищество выполняет функции
посредника: через его посредство устанавливаются экономические связи между
собственниками
помещений
в
многоквартирном
доме
и
управляющей
(ресурсоснабжающей) организацией <1>. Такая посредническая роль товариществ не
всегда учитывается законодателем при нормировании отношений с их участием.
Особенно ярко это проявляется в вопросах ответственности ТСЖ перед собственниками
помещений в многоквартирном доме, с одной стороны, и перед управляющей
(ресурсоснабжающей) организацией - с другой <2>.
--------------------------------
<1> С экономической точки зрения посредничество - это установление любой
экономической связи между двумя и более лицами через посредничество третьего (см.:
Сулейменов М.К. Хозяйственно-посреднические договоры услуг // Советское государство
и право. 1973. N 3. С. 50).
<2> См. подробнее об этом в § 4.2 настоящей работы.
2.2.2. Объект в договоре управления многоквартирным домом
Нормы о договоре управления многоквартирным домом прямо не называют объект
данного договора <1>, как это имеет место при регламентации некоторых других
гражданско-правовых договоров (например, ст. 607, 673, 1013 ГК РФ). Из анализа
наименования рассматриваемого договора можно сделать вывод о том, что объектом
управления является многоквартирный дом. Этот же вывод следует из ряда других норм
ЖК РФ (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ и др.). Вместе с тем п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ относит
к числу существенных условие о составе общего имущества многоквартирного дома, "в
отношении которого будет осуществляться управление".
--------------------------------
<1> Автор различает категории "предмет" и "объект" договора управления
многоквартирным домом. Под объектом исследуемого договора понимается объект
управления, т.е. то, на что направлено воздействие субъекта управления; под предметом
договора - действия управляющего многоквартирным домом.
В юридической литературе по данному вопросу также отсутствует единообразие.
Одни авторы считают, что объектом управления является многоквартирный дом <1>,
другие - общее имущество многоквартирного дома <2>. Представляется, что в
большинстве случаев объектом, на который направлена деятельность управляющей
организации, является общее имущество многоквартирного дома, поскольку отдельные
жилые и нежилые помещения, входящие в его состав, являются предметом заботы их
собственников. Однако иная ситуация может сложиться в случае нахождения всех
помещений многоквартирного дома в собственности одного лица. Частный случай такой
ситуации получил регламентацию в ст. 163 ЖК РФ, где речь идет об управлении
многоквартирными домами, находящимися в государственной или муниципальной
собственности. Публично-правовое образование, будучи собственником всего
многоквартирного дома, может передать управляющей организации функции по
управлению всем домом, включая входящие в его состав жилые и нежилые помещения.
Иллюстрацией к сказанному могут послужить положения примерного договора
управления многоквартирными домами (общежитиями), находящимися в собственности
города Москвы <3>, в соответствии с которыми:
--------------------------------
<1> См., напр.: Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления
многоквартирным домом: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2008. С. 13.
<2> См., напр.: Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом:
заключение, содержание // Жилищное право. 2007. N 3. С. 22; Дроздов И.А. К вопросу о
передаче многоквартирных домов в управление // Закон. 2007. N 6. С. 19; Бобровская О.Н.
Кондоминиум как объект гражданских прав (жилищно-правовой аспект): Дис. ... канд.
юрид. наук: 12.00.03. М., 2004. С. 92.
<3> Утв. распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда
города Москвы от 29 октября 2007 г. N 1055 "Об организации работы по передаче в
управление общежитий, находящихся в собственности города Москвы" // СПС "Гарант".
здания, переданные управляющей организации, отражаются на ее отдельном
балансе, по которому ведется самостоятельный учет (п. 2.8);
в обязанности управляющей организации входит заключение договоров с
нанимателями жилых помещений на оказание услуг по техническому обслуживанию (п.
3.1.7); выявление жилых помещений, освободившихся в связи с выбытием граждан, и
своевременное принятие мер к их заселению (п. 3.1.32); проведение работы по
паспортизации жилых помещений (п. 3.1.34);
управляющая организация наделена правом заключать договоры найма жилых
помещений в общежитиях, выступая уполномоченным представителем собственника;
к числу основных задач управляющей организации отнесены планирование и
организация технического обслуживания, текущего и капитального ремонта жилищного
фонда, организация санитарного содержания зданий (п. 4.2.19, 4.2.20).
Таким образом, объектом управления по договору управления многоквартирным
домом может являться как общее имущество многоквартирного дома, так и
многоквартирный дом в целом. Однако и в том и в другом случае состав общего
имущества многоквартирного дома в силу ч. 3 ст. 162 ЖК РФ нуждается в специальном
описании в договоре.
Состав общего имущества многоквартирного дома в нормативных правовых актах
представлен по-разному. Общее имущество дома определено в ст. 290 ГК РФ
исчерпывающим образом как общие помещения дома, несущие конструкции дома,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами
или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома включает помещения в
данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания
более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные
площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи,
чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее
более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные
помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и
предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников
помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их
досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и
спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие
конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное
оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и
обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен
данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для
обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на
указанном земельном участке объекты (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Наконец, самое пристальное внимание уделено составу общего имущества
многоквартирного дома в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном
доме. Во-первых, Правила дополняют перечень общего имущества многоквартирного
дома, предусмотренный ЖК РФ, новыми элементами (построенные за счет собственников
помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские);
во-вторых, раскрывают содержание таких понятий, как несущие конструкции
многоквартирного
дома;
ненесущие
конструкции
многоквартирного
дома,
обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения; иные объекты,
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного
дома; внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения,
водоотведения и газоснабжения; внутридомовая система электроснабжения; в-третьих,
определяют внешние границы сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения,
информационно-телекоммуникационных сетей, сетей газоснабжения (п. 2, 5 - 8).
Определение состава общего имущества многоквартирного дома как объекта
управления является задачей собственников помещений в многоквартирном доме при
выборе способа управления на общем собрании или органа местного самоуправления,
если управляющая организация отбирается по результатам открытого конкурса (п. 1
Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
По смыслу п. 3 Правил основой для определения состава общего имущества в
многоквартирном доме должны являться в первую очередь сведения, содержащиеся в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП),
а также в государственном кадастре недвижимости. Анализ нормативных правовых актов,
регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на объекты, входящие в
состав общего имущества многоквартирного дома, заставляет усомниться в наличии в
ЕГРП необходимых сведений. Закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит лишь одну статью,
касающуюся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1> в
многоквартирных домах, в соответствии с которой государственная регистрация
возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое
или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является
государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой
собственности на общее имущество. Лаконизм данной нормы породил целый ряд
вопросов, решить которые, по-видимому, была призвана Инструкция о порядке
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в
кондоминиумах, утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 27 июня 2003 г. N 152 <2>.
Однако она не оправдала надежд и оказалась нежизнеспособной по целому ряду причин.
Во-первых, предметом ее регулирования являлись вопросы государственной регистрации
прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума.
Кондоминиум в соответствии с действовавшим в то время законодательством представлял
собой единый комплекс недвижимого имущества, подлежащий государственной
регистрации с предоставлением паспорта домовладения (ст. 1, 14 Федерального закона "О
товариществах собственников жилья"). Таким образом, в ЕГРП в соответствии с
Инструкцией должны были отражаться сведения об общем имуществе кондоминиума, а
не любого многоквартирного дома. Во-вторых, при отсутствии ТСЖ или иного
объединения собственников, созданного для обеспечения эксплуатации многоквартирного
дома, Инструкция устанавливала необходимость подачи заявления о государственной
регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме всеми домовладельцами или
представителем всех домовладельцев, действующим на основании надлежащим образом
оформленных доверенностей (п. 11 Инструкции). Таким образом, проведение регистрации
права каждого было поставлено в зависимость от воли всех домовладельцев. Все это
наряду с отсутствием обязательности государственной регистрации права общей долевой
собственности на объекты недвижимого имущества <3>, являющиеся общим имуществом
домовладельцев, не способствовало тому, чтобы сведения о его составе нашли отражение
в ЕГРП.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2003. 12 июля.
<2> Случаи обязательной государственной регистрации права общей долевой
собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом
домовладельцев, определялись п. 10 Инструкции.
<3> Российская газета. 2007. 22 марта.
Рассмотренный документ утратил силу в связи с изданием Приказа Минюста от 14
февраля 2007 г. N 29 <1>, утвердившего Инструкцию об особенностях внесения записей в
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при
государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся
общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о
зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого
имущества. Инструкция сохранила в основе принцип необязательности государственной
регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости, установив два
исключения из него:
--------------------------------
<1> Гордеев Д.П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в
многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. N 6. С. 18.
когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо
лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей
долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте);
при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников
помещений возникает право общей долевой собственности.
При таком подходе становится очевидным, что регистрационные органы не имеют
полной информации об общем имуществе многоквартирных домов. Для решения
проблемы определения состава общего имущества на страницах юридической литературы
было высказано предложение об использовании сведений из ЕГРП "методом
исключения". В соответствии с ним "помещения, которые названы в ст. 36 ЖК РФ, могут
быть включены в состав общего имущества в многоквартирном доме только при
отсутствии права собственности на такие помещения у отдельных конкретных лиц в
соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ и федеральным
законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>.
Применение такой методики позволяет решить задачу определения состава общего
имущества многоквартирного дома лишь отчасти. Во-первых, в ЕГРП могут
отсутствовать данные о правах на недвижимое имущество, возникших до вступления в
силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Во-вторых, общие помещения
являются лишь одним из элементов в составе общего имущества наряду с крышами,
несущими и ненесущими конструкциями, оборудованием и т.п., также нуждающимися в
описании.
--------------------------------
<1> В юридической литературе и среди судей мнения по данному вопросу
разделились. Одни считают, что для оформления права собственности необходимо только
прохождение кадастрового учета (см., напр.: Свит Ю.П. Понятие и правовой режим
общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. 2006. N 6. С. 2;
Певницкий С.Г. Земельные участки под жилыми домами: проблемы законодательного
регулирования и правоприменительной практики // Юрист. 2006. N 8. С. 51; Голосова С.А.
О праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом // Юрист.
2008. N 4. С. 29; Беджаше Л.К. Практические проблемы применения норм о приобретении
права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым
домом // Юридический мир. 2008. N 9. С. 40, 41; Постановление ФАС Северо-Кавказского
округа от 22 ноября 2007 г. N Ф08-7441/07-2491А по делу N А53-4858/2007-С5-23 // СПС
"КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 апреля 2007 г.
по делу N А56-208/2006 // СПС "КонсультантПлюс"). По мнению других, порядок
предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую
собственность квартир должен соответствовать общему порядку предоставления
земельных участков, включая издание ненормативного акта исполнительного органа
государственной власти или органа местного самоуправления (см., напр.: Постановление
ФАС Волго-Вятского округа от 26 марта 2007 г. по делу N А28-4891/2006-178/4 // СПС
"КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 марта 2007 г.
N Ф04-1251/2007(32286-А27-9) по делу N А27-11027/2006-1 // СПС "КонсультантПлюс";
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 октября 2007 г. по делу N А2810947/2006-565/16 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Волго-Вятского
округа от 4 декабря 2007 г. по делу N А28-2575/2007-44/24 // СПС "КонсультантПлюс").
Последний подход нашел отражение в письме Департамента налоговой и таможеннотарифной политики Минфина России от 2 июня 2008 г. N 03-05-04-02/36 // СПС
"КонсультантПлюс".
Нечасто ЕГРП может стать источником сведений и о земельных участках, на
которых расположены многоквартирные дома. Дело в том, что законодатель сделал
исключение из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 8 ГК РФ, не связав
возникновение права общей долевой собственности на земельный участок с моментом
государственной регистрации. Часть 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации" устанавливает особый момент
возникновения права общей долевой собственности на земельный участок. Право общей
долевой собственности на земельные участки, в отношении которых произведен
кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, возникает с 1 марта 2005 г. Право же
общей долевой собственности на земельные участки, которые не были сформированы до
введения в действие ЖК РФ, возникает с момента их формирования и проведения
кадастрового учета <1>.
--------------------------------
<1> В налоговых целях Министерство финансов РФ считает, что "право
собственности возникает с момента проведения кадастрового учета участка и отдельной
государственной регистрации права собственности на участок или издания акта
муниципальным органом не требуется" (письмо Минфина России от 17 мая 2006 г. N 0306-02-02/65 "О налогообложении земельным налогом земель, занятых многоквартирными
домами" // СПС "КонсультантПлюс").
Следует отметить, что далеко не все земельные участки, на которых расположены
многоквартирные дома, к настоящему моменту сформированы и поставлены на
кадастровый учет. Причинами такого положения дел являются отсутствие инициативы со
стороны собственников помещений в многоквартирном доме, нежелание нести расходы,
связанные с формированием земельного участка, нежелание становиться плательщиками
земельного налога <1>. Таким образом, сведения, содержащиеся в ЕГРП, в настоящее
время не являются полноценным источником для целей определения состава общего
имущества.
--------------------------------
<1> Письмо Минрегиона России от 4 апреля 2007 г. N 6037-РМ/07 "Об определении
перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" // СПС
"КонсультантПлюс".
Другим источником сведений о состоянии и составе общего имущества по смыслу п.
24 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома является техническая
документация на дом, включающая прежде всего документы технического учета.
Технический учет как составная часть государственного учета предусмотрен п. 4, 5 ст. 19
ЖК РФ только для жилищного фонда. Общее имущество многоквартирного дома как
объект технического учета также упоминается в действующем законодательстве, однако
его проведение поставлено в зависимость от утверждения формы документа технического
учета такого имущества <1>. Утверждение данной формы наряду с порядком определения
состава общего имущества многоквартирного дома поручено Министерству
экономического развития и торговли РФ в срок до 1 октября 2006 г. <2>, однако до сих
пор названные акты не приняты.
--------------------------------
<1> Пункт 5 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
<2> Приложение 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в
Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 (в ред.
от 4 сентября 2000 г.) // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 1998. N 12;
1999. N 1 - 3; Бюллетень строительной техники. 2000. N 12.
В этих условиях основой для определения состава общего имущества
многоквартирного дома становятся данные государственного технического учета и
инвентаризации жилищного фонда. Так, технический паспорт здания содержит
следующие сведения, необходимые для определения состава общего имущества
многоквартирного дома: строительный объем здания; число лестниц, их уборочная
площадь; уборочная площадь коридоров и мест общего пользования; площадь здания (с
лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными клетками); общая площадь
квартир; физический износ здания; описание конструктивных элементов здания:
фундамента, капитальных стен, перегородок, перекрытий, крыши, внутреннего
сантехнического и электротехнического оборудования, крылец и прочих элементов <1>.
Несмотря на то, что входящие в состав общего имущества трубопроводы холодной и
горячей воды, канализации, отопления, газа и т.п., а также радиаторы центрального
отопления на поэтажных планах не показываются, а площади подполья для проветривания
здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья
(технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных
клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в
общую площадь здания не включаются <2>, документы технического учета здания
являются важнейшим источником сведений об общем имуществе многоквартирного дома.
Однако этими документами собственники помещений в многоквартирном доме, как
правило, не располагают, имея в своем распоряжении только технические паспорта
квартир. Хранение учетно-технической документации на объекты жилищного фонда
осуществляется в архиве Бюро технической инвентаризации <3>. В соответствии с п. 15
Положения об организации в Российской Федерации государственного технического
учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства <4> органы по
государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов
капитального строительства предоставляют физическим и юридическим лицам сведения
(документы) об объектах капитального строительства по их заявлениям. Вместе с тем круг
заявителей Положением ограничен и включает в себя собственников, владельцев
(балансодержателей) и их доверенных лиц; наследников по закону и завещанию;
правоохранительные органы и суды; органы государственной власти и местного
самоуправления; налоговые органы; органы государственной статистики; учреждения
юстиции, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Собственники помещений в многоквартирном доме,
обратившиеся с запросом сведений (документов) обо всем здании, несмотря на наличие
доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома,
как правило, получали отказ.
--------------------------------
<1> Пункты 3.16 и 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в
Российской Федерации.
<2> Пункт 14 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской
Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О
государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 30 апреля
2009 г.) // СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787; 2009. N 19. Ст. 2345; п. 8.1 Инструкции о
проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.
<3> Утв. Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О
государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской
Федерации объектов капитального строительства" (в ред. от 21 августа 2010 г.) // СЗ РФ.
2000. N 50. Ст. 4901; 2010. N 35. Ст. 4576.
<4> В ред. от 1 июля 2011 г. // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017; 2011. N 27. Ст. 3880.
С переходом к системе кадастрового учета объектов капитального строительства и
введением в действие всех положений Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ
"О государственном кадастре недвижимости" <1> обозначенные проблемы отчасти
отпали. Согласно ст. 14 Закона сведения государственного кадастра недвижимости носят
открытый характер и предоставляются по запросам любых лиц в нескольких формах.
Наибольший интерес для целей определения состава общего имущества
многоквартирного дома представляет получение сведений из государственного кадастра
недвижимости в виде копий документов - оснований кадастрового учета, среди которых
технический план (паспорт) здания. Однако реализация предоставленных законом
возможностей не гарантирует собственникам получение необходимой информации. В
частности, техническая документация на многоквартирный дом - новостройку может
просто отсутствовать. Дело в том, что в соответствии с п. 8 Положения об организации в
Российской Федерации государственного технического учета и технической
инвентаризации объектов капитального строительства первичный государственный
технический учет многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию после 1 марта 2008
г., и расположенных в нем помещений осуществляется по выбору заявителя: 1) по
результатам первичной технической инвентаризации; 2) без проведения первичной
технической инвентаризации. Во втором случае в целях осуществления технического
учета многоквартирного дома и помещений в нем заявитель предоставляет копию
разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и поэтажный план
многоквартирного дома. В результате осуществления учета организацией (органом) по
государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации выдаются
кадастровые паспорта расположенных в многоквартирном доме помещений. Таким
образом, рассмотренный вариант, безусловно, экономически более привлекательный для
застройщика, не предполагает оформление кадастрового (технического) паспорта на
здание в целом.
--------------------------------
<1> Правило о возможности предоставления копии разрешения на ввод объекта
капитального строительства в эксплуатацию вместо технического плана данного объекта
применяется при условии, если такое разрешение выдано после дня вступления в силу
Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (ч. 7 ст. 47).
Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" устанавливает
обязательность постановки на кадастровый учет здания для осуществления учета
помещений, расположенных в нем (ч. 4 ст. 25). Однако такой учет может осуществляться
на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию
<1> или технического плана здания, составленного по данным декларации, заполненной и
заверенной правообладателем (ч. 1 ст. 22, ч. 8 ст. 41 Закона). Такие документы - основания
кадастрового учета не являются источниками, содержащими полную информацию,
необходимую для определения собственниками помещений состава общего имущества
многоквартирного дома.
--------------------------------
<1> О финансовом обеспечении работ, связанных с формированием комплексов
недвижимого имущества в многоквартирных домах, и обучения граждан, участвующих в
управлении многоквартирными домами: Постановление Правительства г. Москвы от 4
июля 2006 г. N 464-ПП (в ред. от 12 мая 2009 г.) // Вестник Мэра и Правительства г.
Москвы. 2006. 19 июля N 41; URL: http://www.moscowlaws.ru/index.php?ids=48244 (дата
обращения: 10.03.2011).
Кроме того, не исключена ситуация намеренного сокращения перечня элементов
общего имущества многоквартирного дома самими собственниками с целью минимизации
своих расходов на его содержание и ремонт.
В ряде субъектов РФ и муниципальных образований бремя определения состава
общего имущества в многоквартирных домах взяли на себя органы власти. Так, управы
районов города Москвы выполняют функции государственного заказчика на организацию
и проведение следующих видов работ: получение исходной технической документации;
подготовку заключений проектно-изыскательских организаций о техническом назначении
помещений в случае возникновения разногласий о статусе помещения общего имущества
и по вопросу отнесения того или иного помещения в состав общего имущества
многоквартирного дома; формирование перечня помещений общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме; внесение сведений о данном перечне
в технические паспорта на здания, домовладения и экспликации. Финансирование
указанных мероприятий производится за счет средств бюджета г. Москвы,
предусмотренных префектурам административных округов г. Москвы <1>. Функция
подготовки описаний состава общего имущества в многоквартирных домах возложена на
инженерные службы районов <2>.
--------------------------------
<1> Пункт 3.1.5 Постановления Правительства г. Москвы от 24 апреля 2007 г. N 299ПП "О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе
Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации" (в ред. от 8
декабря 2009 г.) // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. 24 мая. N 29; URL:
http://www.moscowlaws.ru/index.php?ids=48546 (дата обращения: 10.03.2011).
<2> Пункты 1.2.2, 3.1 Положения о порядке предоставления мер муниципальной
поддержки товариществам собственников жилья в городе Кемерово, утв. Постановлением
администрации г. Кемерово от 1 ноября 2007 г. N 154 "О формировании благоприятных
условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья в городе
Кемерово" (в ред. от 24 августа 2010 г.) // Кемерово. 2007. 16 нояб.; 2010. 27 авг. (прил.
"Официально"); п. 3.1 Положения о порядке предоставления мер муниципальной
поддержки товариществам собственников жилья в городе Березовском, утв.
Постановлением главы г. Березовского от 21 января 2008 г. N 4 "О формировании
благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников
жилья в городе Березовском" (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СПС "КонсультантПлюс"; п.
1.2.2, 3.1 Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки
товариществам собственников жилья в городе Киселевске, утв. Постановлением
администрации г. Киселевска от 29 декабря 2007 г. N 99 "О формировании благоприятных
условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья в городе
Киселевске" (в ред. от 27 января 2009 г.) // Киселевск официальный. 2008. 22 февр.; 2009.
6 февр.; п. 1.2.2, 3.1 Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки
товариществам собственников жилья в городе Ленинск-Кузнецком, утв. Постановлением
администрации г. Ленинск-Кузнецкого от 28 февраля 2008 г. N 271 "Об утверждении
Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам
собственников жилья в городе Ленинск-Кузнецком" // СПС "КонсультантПлюс"; п. 1.2.2,
3.1 Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам
собственников жилья в городе Юрге, утв. Постановлением главы г. Юрги от 9 сентября
2008 г. N 1478 "О формировании благоприятных условий для образования и деятельности
товариществ собственников жилья на территории муниципального образования
"Юргинский городской округ" // Вестник. 2008. 22 сент. N 30 - 32, прил. к газ.
"Юргинский резонанс"; п. 1.2.2, 3.1 Положения о порядке предоставления мер
муниципальной поддержки товариществам собственников жилья в городе Осинники, утв.
Постановлением главы г. Осинники от 3 декабря 2007 г. N 1006-п "О формировании
благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников
жилья в городе Осинники" // Время и жизнь. 2008. 24 янв.
В городах Кемеровской области помощь органов местного самоуправления в
определении состава и технического состояния общего имущества многоквартирного
дома адресована исключительно действующим на территории соответствующего
муниципального образования ТСЖ <1>.
--------------------------------
<1> Борзенкова Т.А. Правовая формализация управления многоквартирным домом //
Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9. С. 25.
Таким образом, реализовать идею законодателя относительно определения состава
общего имущества многоквартирного дома самими собственниками на практике
оказывается затруднительно. Выходом из сложившейся ситуации может стать
диспозитивное правило о возможности предусмотреть в договоре, что по поручению
заказчика управляющий определяет состав общего имущества и согласовывает его с
заказчиком. Такое решение, по мнению автора, соответствует идее профессионального
управления жилой недвижимостью.
2.2.3. Цена договора управления многоквартирным домом
Нормы ЖК РФ, устанавливая возмездность договора управления многоквартирным
домом, не позволяют однозначно определить состав цены. Анализ иных положений
жилищного законодательства позволил сделать вывод об отсутствии единообразия при
решении данного вопроса. Так, пункт 42 Постановления Правительства от 6 февраля 2006
г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по
отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" содержит
формулу для расчета размера обеспечения исполнения обязательств управляющей
организации, из содержания которой видно, что цена договора управления
многоквартирным домом складывается из двух основных составляющих: 1) платы за
содержание и ремонт жилого помещения; 2) платы за коммунальные услуги. Структура
платы за содержание и ремонт жилого помещения определена в ст. 154 ЖК РФ различно в
зависимости от субъекта, обязанного ее вносить. Собственник жилого помещения обязан
вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги
и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и
капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, в
соответствии с данным подходом цена договора управления многоквартирным домом
включает три составляющие: плату за услуги и работы по управлению (вознаграждение
управляющему); плату за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества
многоквартирного дома; плату за коммунальные услуги.
Другой подход демонстрирует п. 34 Правил содержания общего имущества в
многоквартирном доме. В соответствии с ним плата за коммунальные услуги не входит в
состав цены договора управления.
В юридической литературе вопрос о цене договора управления многоквартирным
домом практически не исследован. Т.А. Борзенкова считает, что "его [договора
управления многоквартирным домом] цена выражается в вознаграждении, которое
управляющая организация получает за оказание услуг и выполнение работ" <1>. Однако
из данного высказывания неясно, в каком значении автор использовал термин
"вознаграждение": в узком - как плату за услуги и работы по управлению или в широком как собирательное понятие, обозначающее всю совокупность платежей по данному
договору. Последний подход иногда встречается в законодательстве. Так, в соответствии с
п. 1 ст. 897 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором хранения, "расходы хранителя
на хранение вещи включаются в вознаграждение за хранение".
--------------------------------
<1> Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и
фразеологических выражений. М., 1994. С. 235.
Рассмотрим, как определяют нормы гражданского законодательства условие о цене
других поименованных договоров. Так, пункт 2 ст. 709 ГК РФ устанавливает, что "цена в
договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему
вознаграждение". Согласно ст. 1001 ГК РФ комитент обязан помимо уплаты
комиссионного вознаграждения возместить комиссионеру израсходованные им на
исполнение комиссионного поручения суммы. Статья 1023 ГК РФ предусматривает, что
"доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное
договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых
расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов
от использования этого имущества". Таким образом, традиционным является включение в
состав цены договоров о выполнении работ и оказании услуг двух составляющих:
вознаграждения и издержек (расходов).
Издержки - это "израсходованная на что-нибудь сумма, затраты" <1>. В
исследованиях отдельных договорных обязательств к издержкам обычно относят расходы
"по переезду к месту совершения сделки, по погрузке имущества, его транспортировке"
<2>, "на оплату услуг банков-корреспондентов, уплату административных сборов" <3> и
др., т.е. расходы, связанные с исполнением обязательства.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к
Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю.
Кабалкина) (том 2) включен в информационный банк согласно публикации - ЮрайтИздат, 2006 (3-е издание, переработанное и дополненное).
<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй /
Под ред. проф. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 750.
<2> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая
(постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 2003. С. 599.
<3> СПС "КонсультантПлюс".
Как правило, управляющая организация не имеет собственных мощностей для
производства коммунальных ресурсов и заключает договоры на их предоставление с
ресурсоснабжающими организациями. Платежи за коммунальные услуги для
управляющей организации не могут рассматриваться в качестве платы за исполнение
обязанностей (вознаграждения) управляющей организации по договору, поскольку она
данные услуги не оказывает.
Отсутствует единообразие в оценке платежей за коммунальные услуги,
поступающих от жильцов на расчетный счет управляющей организации, в целях
налогообложения. Так, Минфин России в письме от 14 ноября 2005 г. N 03-11-05/100 <1>
указал: "Учитывая, что реализацию коммунальных услуг осуществляют коммунальные
организации, управляющая организация, принимающая на основании заключенного
договора технического обслуживания жилого дома на свой расчетный счет платежи от
населения за коммунальные услуги, не учитывает вышеназванные платежи при
исчислении налоговой базы по единому налогу в качестве доходов" <2>. Аналогичную
позицию заняли суды при определении базы для начисления налога на добавленную
стоимость. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа, рассмотрев материалы дела, признал,
что общество осуществляло услуги управления жилищным фондом, которые в целях
обеспечения населения коммунальными услугами включали в себя заключение
хозяйственных договоров с производителями этих услуг, оплату этих услуг за счет
средств, собранных с населения, и бюджетных средств. Поскольку общество не является
производителем коммунальных услуг, арбитражный суд сделал вывод о том, что по таким
услугам у общества не возникает объекта налогообложения налогом на добавленную
стоимость <3>. По другому делу аналогичное решение суд аргументировал следующим
образом: "...потребителем коммунальных услуг является население, фактически данные
услуги оказываются организациями, с которым обществом заключены соответствующие
договоры, налогоплательщик согласно штатному расписанию и бухгалтерскому учету не
располагает собственным персоналом и основными средствами, необходимыми для
оказания соответствующих жилищно-коммунальных услуг.
--------------------------------
<1> Такую же позицию занял Минфин России и в другом письме, обосновав ее
посредническим характером деятельности по управлению многоквартирным домом
(письмо Минфина России от 4 мая 2009 г. N 03-11-06/2/77 // СПС "КонсультантПлюс").
<2> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 июня 2007 г. N А3314256/06-Ф02-3481/07 // СПС "КонсультантПлюс". См. также: Постановление ФАС
Восточно-Сибирского округа от 13 апреля 2007 г. N А33-14258/06-Ф02-1750/07 // СПС
"КонсультантПлюс".
<3> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 апреля 2007 г. N А3317576/06-Ф02-1657/07 по делу N А33-17576/06 // СПС "КонсультантПлюс".
При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно признал, что в
соответствии с муниципальным контрактом общество осуществляло услуги управления
жилищным фондом, которые в целях обеспечения населения жилищно-коммунальными
услугами включали в себя заключение хозяйственных договоров с производителями этих
услуг, оплату этих услуг за счет средств, собранных с населения, и бюджетных средств.
Оплата услуг по управлению жилищным фондом производилась в соответствии с
условиями муниципального контракта и не включала в себя денежные средства,
полученные от населения за жилищно-коммунальные услуги, оказанные
сторонними организациями" <1> (выделено мной. - Л.Ю.).
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (в ред. от 21 июня 2011 г.) //
СЗ РФ. 2000. N 32. Ст. 3340; Российская газета. 2011. 22 июня.
Данный подход нашел закрепление в законодательстве. С 1 января 2010 г. в
соответствии с подп. 29 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ <1> от налогообложения
налогом на добавленную стоимость освобождается реализация коммунальных услуг,
предоставляемых управляющими организациями, при условии приобретения
коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального
комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.
--------------------------------
<1> Письмо ФНС от 15 февраля 2007 г. N 02-1-08/22@ "О порядке учета в целях
налогообложения прибыли доходов организации, являющейся управляющей компанией
многоквартирным домом" // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N
10 (ч. II). См. также: письмо Минфина России от 7 мая 2009 г. N 03-11-06/2/82 // СПС
"КонсультантПлюс"; письмо Минфина России от 5 февраля 2010 г. N 03-11-06/2/15 //
http://usn.su/base/6263 (дата обращения: 20.02.2010).
Существует противоположная позиция по вопросу включения сумм платежей за
коммунальные услуги в состав доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому
в связи с применением упрощенной системы налогообложения, основанная на письмах и
разъяснениях Минфина РФ и Федеральной налоговой службы. В соответствии с ней
управляющая организация признается субъектом, оказывающим жилищно-коммунальные
услуги жильцам многоквартирного дома, и соответственно "суммы коммунальных
платежей, поступающих от жильцов в целях налогообложения прибыли учитывает в
составе доходов" <1>.
--------------------------------
<1> Данный пункт Правил в части включения в состав платы за содержание и
ремонт жилого помещения оплаты расходов по истребованию задолженности с
собственников, не исполняющих обязательств по оплате жилых помещений и
коммунальных услуг, был оспорен в судебном порядке как нарушающий права
собственника путем необоснованного увеличения размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения. Суд признал, что оспариваемый пункт не противоречит федеральному
закону или другому нормативно-правовому акту, имеющим большую юридическую силу
(см.: решение ВС РФ от 27 ноября 2006 г. N ГКПИ06-1244 // Бюллетень Верховного Суда
РФ. 2008. N 4; Определение ВС РФ от 27 февраля 2007 г. N КАС07-7 // Журнал
руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 7 (ч. 2)).
Представляется верным подход, в соответствии с которым платежи за коммунальные
услуги, не производимые управляющей организацией, не признаются доходом последней.
В рассматриваемой ситуации управляющая компания не оказывает коммунальные услуги
и не является их перепродавцом. Поступающие управляющей организации денежные
средства носят исключительно транзитный характер. Следовательно, цена по договору
управления многоквартирным домом образуется из платы за услуги и работы по
управлению (вознаграждение управляющему) и платы за содержание, текущий и
капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
По способу формирования цены договорные обязательства можно разделить на
обязательства со свободно устанавливаемой ценой и обязательства с регулируемой ценой.
Рассмотрим составляющие цены договора управления многоквартирным домом, а также
плату за коммунальные услуги с точки зрения их нормирования органами
государственной власти и местного самоуправления.
В соответствии с ч. 7 ст. 156 и ст. 162 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт
жилого помещения для собственников помещений, которые выбрали способ управления
многоквартирным домом управляющей организацией, определяется на общем собрании
собственников помещений в таком доме не менее чем на один год с учетом предложений
управляющей организации, исходя из перечня услуг и работ по содержанию и ремонту
общего имущества в многоквартирном доме, указанных в договорах управления
многоквартирным домом. При этом в соответствии с п. 29 Правил содержания общего
имущества в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт жилого помещения
устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в
соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том
числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем
электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на
истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на
снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих
сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные
услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и
коммунальных услуг <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /
Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005.
При заключении договора управления многоквартирным домом органами
управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива
размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на
содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, для собственников
помещений, являющихся членами указанных организаций, а также размер платы за
содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, не являющихся
членами указанных организаций, определяется органами управления ТСЖ, ЖК или иного
специализированного потребительского кооператива в соответствии с их компетенцией на
основе принятой указанными органами управления сметы доходов и расходов на
содержание общего имущества в многоквартирном доме на год, исходя из необходимости
внесения платы по договору управления многоквартирным домом.
Анализ ЖК РФ (ч. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 161) позволяет сделать вывод, что в тех случаях,
когда собственники помещении в многоквартирном доме не приняли решение о выборе
способа управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт
жилого помещения может устанавливаться соответствующими органами власти по
результатам открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Правительством
РФ. С учетом подходов к регулированию порядка проведения открытых конкурсов размер
такой платы устанавливается равным указанному организатором конкурса в конкурсной
документации размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения для
многоквартирного дома, являющегося объектом конкурса. Общая цена договора
управления многоквартирным домом, являющегося объектом конкурса, должна
определяться исходя из указанного организатором конкурса в конкурсной документации
размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и при этом должна быть
соразмерна перечню, объемам и качеству услуг по содержанию и работ по ремонту
общего имущества в многоквартирном доме, определенному по результатам указанного
конкурса в соответствии с предложениями победителя конкурса <1>.
--------------------------------
<1> Холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение,
газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление
(теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного
отопления).
В отношении цен на предоставляемые управляющей организацией коммунальные
услуги законодатель предусматривает следующие правила регулирования. В соответствии
с ч. 2 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные ч. 4 ст. 154
ЖК РФ <1>, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной
власти субъектов РФ в порядке, установленном федеральным законом. Органы местного
самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями в
области установления тарифов в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Часть
3 указанной статьи содержит перечень обстоятельств, которые не являются основаниями
изменения размера платы за коммунальные услуги. К их числу законодатель не относит
заключение договора с управляющей организацией. Следовательно, буквальное
толкование этой нормы может привести к выводу о наличии возможности изменения
размера платы за коммунальные услуги при выборе в качестве способа управления
управляющей организации и заключении с ней соответствующего договора <2>.
--------------------------------
<1> Так, Е. Михайлова указывает, что законодатель не предусматривает правил
регулирования цен на коммунальные услуги управляющих компаний, следовательно, их
цена регулируется договором (см.: Михайлова Е. О регулировании управления
многоквартирными домами // Городское управление. 2005. N 3. С. 77).
<2> Утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (в ред. от 6 мая
2011 г.) // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501; 2011. N 22. Ст. 3168.
Однако в соответствии с п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг
гражданам <1> размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение,
водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление рассчитывается по
тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном
законодательством Российской Федерации. В случае если исполнителем является
товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной
специализированный потребительский кооператив либо управляющая организация, то
расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем
холодной воды, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и
тепловой энергии осуществляется по тарифам, установленным в соответствии с
законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за
коммунальные услуги гражданами. Аналогичное по содержанию правило содержится в п.
38 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям
помещений в многоквартирных домах и жилых домов <2>, которые в ближайшее время
заменят собой Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Таким образом,
тарифы на коммунальные услуги устанавливаются органами власти.
--------------------------------
<1> Утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 // СЗ РФ. 2006.
N 23. Ст. 2501.
<2> Новые Правила вступают в силу по истечении двух месяцев со дня вступления в
силу изменений, которые должны быть внесены в Правила установления и определения
нормативов потребления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от
23 мая 2006 г. N 306. В свою очередь, проект этих изменений должен быть представлен в
Правительство РФ в трехмесячный срок.
2.2.4. Срок в договоре управления многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом является срочным. По общему
правилу в соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ он заключается на срок не менее чем один
год и не более чем пять лет. Срок действия договора с учетом указанных ограничений
устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Из общего правила о сроке договора управления многоквартирным домом сделано два
исключения. Первое связано с заключением договора управления многоквартирным
домом по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного
самоуправления. Часть 6 ст. 161 ЖК РФ и подп. 15 п. 41 Правил проведения органами
местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для
управления многоквартирными домами в первоначальной редакции предусматривали, что
договор с победителем конкурса заключается на один год с возможностью продления его
действия на 3 месяца, если:
большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о
выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили
договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;
ТСЖ либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив не
зарегистрированы на основании решения общего собрания о выборе способа управления
многоквартирным домом;
другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего
собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее
чем через 1 год после заключения договоров управления многоквартирным домом, в
течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с
иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;
другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для
управления многоквартирным домом в соответствии с настоящими Правилами, не
приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.
В отношении целесообразности такого законодательного решения в юридической
литературе были высказаны обоснованные сомнения. Если заключать договор управления
только на один год, то необходимо будет проводить новый открытый конкурс на отбор
управляющей организации, если и через год собственники помещений в многоквартирном
доме не решат вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Это
обременит местные бюджеты в связи с затратами на организацию и проведение нового
конкурса <1>.
--------------------------------
<1> См.: Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления
многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Юстицинформ, 2007.
Это, по-видимому, учел законодатель, внеся изменения в названные нормы, в
соответствии с которыми срок действия договоров управления многоквартирным домом,
заключенных по результатам открытого конкурса, составляет не менее чем один год и не
более чем три года <1>.
--------------------------------
<1> См.: Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений
в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О
введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 1 (ч.
1). Ст. 14; Постановление Правительства РФ от 18 июля 2007 г. N 453 "О внесении
изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N
75" // СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3943.
Однако согласимся с высказанным в литературе мнением, что существующим
реалиям более соответствует вариант заключения договора с победившей на открытом
конкурсе управляющей организацией на максимальный срок (пять лет) <1>.
Представляется, что такое решение не нарушало бы интересов собственников помещений
в многоквартирном доме, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ
управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на
основании решения общего собрания.
--------------------------------
<1> См.: Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Указ. соч.
Второе исключение из правила, установленного ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, является
новеллой законодательства об управлении многоквартирными домами. В соответствии с
ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, введенной Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ,
договор управления многоквартирным домом между застройщиком и выбранной им
управляющей организацией действует до момента заключения договора управления с
управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса,
проводимого органом местного самоуправления.
В гражданском праве принято проводить классификацию сроков как юридических
фактов по правовым последствиям на правообразующие, правоизменяющие и
правопрекращающие. Анализ ч. 6 ст. 162 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что
законодатель не признает за сроком действия договора управления многоквартирным
домом правопрекращающего значения, поскольку молчание сторон по окончании срока
действия договора влечет его пролонгацию на тот же срок и на тех же условиях, какие
были
предусмотрены таким договором. Следовательно, для
прекращения
рассматриваемого обязательства необходимо наличие юридического состава,
включающего следующие элементы: истечение срока действия договора и заявление
стороны (сторон) о прекращении договора. При этом ЖК РФ не устанавливает срока
предупреждения о прекращении или изменении договора, поэтому такое заявление может
быть сделано вплоть до окончания срока его действия, если самим договором не
предусмотрено иное.
Условие об "автопролонгации" содержится в нормах ГК РФ о договорах
энергоснабжения (п. 2 ст. 540), найма (ст. 684), аренды (п. 2 ст. 621), доверительного
управления (п. 2 ст. 1016). Все названные договоры по характеру являются длящимися.
Возможность автопролонгации
гарантирует некую
устойчивость возникших
правоотношений, в частности в договоре энергоснабжения гарантируется устойчивое
снабжение электроэнергией, в договорах найма и аренды - устойчивое пользование
соответствующим объектом.
Автопролонгация
как
особенность
конструкции
договора
управления
многоквартирным домом, на наш взгляд, объясняется, во-первых, необходимостью
постоянного обслуживания общего имущества многоквартирного дома и постоянного
удовлетворения потребностей граждан в коммунальных услугах, во-вторых, отсутствием
инициативы, связанной с организацией управления общим имуществом многоквартирного
дома, у большинства собственников.
Помимо срока действия в договоре управления многоквартирным домом могут
указываться сроки исполнения контрагентами их обязанностей. Вопрос об этой
разновидности сроков не урегулирован нормами о договоре управления многоквартирным
домом. Однако практика заключения подобных договоров показывает, что стороны в
большинстве случаев определяют сроки исполнения отдельных работ и услуг. Как
правило, в договорах устанавливается периодичность выполнения работ, связанных с
уборкой придомовой территории, содержанием лестничных клеток, подвалов и чердаков.
Это заслуживает положительной оценки, поскольку отсутствие согласованных сроков
исполнения обязательств вызывает необходимость прибегнуть к правилу ст. 314 ГК РФ об
исполнении обязательств в разумный срок. При этом большое количество подлежащих
выполнению работ и услуг, а также оценочный характер понятия "разумный срок",
безусловно, осложнят исполнение договора управления многоквартирным домом.
Отсутствие согласованных сроков по выполнению отдельных работ по содержанию и
текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также связанных с
оказанием коммунальных услуг может быть восполнено положениями некоторых
нормативных правовых актов. Так, в Правилах и нормах технической эксплуатации
жилищного фонда <1> определены сроки плановых осмотров жилых зданий, сроки
подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации, периодичность ремонта
подъездов, уборки тротуаров в зимнее и летнее время и т.д. Положения Правил
предоставления коммунальных услуг гражданам восполняют условия о сроках оказания
коммунальных услуг. Так, в соответствии с п. 12 Правил, если собственники помещений в
многоквартирном доме не установили условия определения даты начала и (или)
окончания отопительного периода или дату начала и (или) окончания отопительного
периода, то данные сроки устанавливаются уполномоченным органом. При этом начало
отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре наружного
воздуха ниже +8°C, а конец отопительного периода - при среднесуточной температуре
наружного воздуха выше +8°C в течение пяти суток подряд. Отопительный период
должен начинаться или заканчиваться со дня, следующего за последним днем указанного
периода. Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и
пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов также содержат
положения о сроках оказания коммунальных услуг (п. V).
--------------------------------
<1> Утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об
утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" // Российская
газета. 2003. 23 окт.
Как правило, в договорах управления многоквартирным домом устанавливается
также срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Отсутствие
согласованного условия о сроке исполнения этой обязанности контрагентами
управляющей организации восполнимо при помощи правил, установленных ч. 1 ст. 155
ЖК РФ.
Глава 3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, ЕГО СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ
3.1. Заключение договора управления многоквартирным домом
Одной из особенностей договора управления многоквартирным домом является
установленный законодательством режим его заключения, который поставлен в
зависимость от субъектного состава на стороне заказчика. Как отмечалось, в качестве
контрагента управляющей организации могут выступать:
товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный
потребительский кооператив, созданный собственниками помещений в многоквартирном
доме;
собственники помещений в многоквартирном доме (физические, юридические лица,
публичные образования);
застройщик.
В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом не
составляет обязанность созданной собственниками некоммерческой специализированной
организации. В соответствии со ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе
заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным
домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе
содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры. Закон не
относит вопрос о заключении договора управления многоквартирным домом к
компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 145
ЖК РФ) <1>, оставляя его на усмотрение правления (ст. 148 ЖК РФ).
--------------------------------
<1> В юридической литературе встречается мнение, что принятие решения о
привлечении управляющей организации к управлению многоквартирным домом, в
котором создано ТСЖ, должно осуществляться общим собранием его членов (см.: Свит
Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание //
Жилищное право. 2007. N 3. С. 25). Представляется, что данный подход справедлив
только в том случае, если данный вопрос отнесен к компетенции общего собрания членов
ТСЖ его уставом.
Таким образом, если иное не предусмотрено уставом товарищества собственников
жилья, договор управления многоквартирным домом заключает председатель с одобрения
правления товарищества.
Нормы ЖК РФ о жилищных и жилищно-строительных кооперативах не позволяют
определить орган, уполномоченный принять решение о передаче функций по управлению
многоквартирным домом и заключении договора управления многоквартирным домом,
поскольку компетенция органов управления определяется уставом кооператива (ч. 1 ст.
113, ч. 2 ст. 116 ЖК РФ). Таким образом, в зависимости от содержания устава такое
решение может быть принято общим собранием (конференцией) членов кооператива,
правлением или председателем правления кооператива. Договор от имени кооператива
подписывает председатель правления (ч. 2 ст. 119 ЖК РФ).
Во втором случае решение вопроса зависит от формы собственности. Для
собственников многоквартирных домов, в которых доля Российской Федерации, субъекта
Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на
общее имущество составляет более чем 50%, ст. 163 ЖК РФ устанавливает обязанность
заключать договоры управления с управляющими организациями, выбираемыми по
результатам открытого конкурса. Порядок управления многоквартирным домом, все
помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта
Российской Федерации или муниципального образования, а следовательно, и особенности
заключения договоров управления такими домами устанавливаются соответственно
уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом
исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации
и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ). При этом одни публичные
образования при проведении открытых конкурсов по выбору управляющих организаций
руководствуются Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О
порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору
управляющей организации для управления многоквартирным домом" <1>, другие
разрабатывают собственные положения о порядке проведения таких конкурсов <2>.
--------------------------------
<1> См., напр.: решение городского совета г. Новосибирска от 30 мая 2007 г. N 591
"О порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в
собственности муниципального образования города Новосибирска" (в ред. от 23 декабря
2008 г.) // Бюллетень органов городского самоуправления Новосибирска. 2007. N 38. С. 4;
URL: http//ww.bioweb.ru/index.php?ds=422876 (дата обращения: 10.10.2009).
<2> См., напр.: решение Совета депутатов муниципального образования г. Бердска
от 22 сентября 2005 г. N 390 "О положении о порядке управления многоквартирным
домом, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности г. Бердска" //
Бердские новости. 2005. N 41.
Для тех многоквартирных домов, в которых доля публично-правовых образований в
праве общей собственности на общее имущество составляет менее чем 50%, законодатель
предусмотрел
два
различных
варианта
заключения
договора
управления
многоквартирным домом в зависимости от того, кто принимает решение о передаче
функций управления управляющей организации: общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме или органы местного самоуправления.
При первом варианте предпосылкой заключения договора является решение общего
собрания собственников о выборе соответствующего способа управления и конкретной
управляющей организации. В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в
нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители,
обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов,
которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме,
пропорционально его доле в общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.
3 ст. 48 ЖК РФ). В свою очередь, доля собственника в праве общей собственности
пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему в этом доме помещения
(ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Справедливость такого механизма определения размера долей и
соответственно количества голосов на общем собрании не вызывает сомнений, однако его
реализация на практике вызывает весьма серьезные затруднения. Дело в том, что размер
доли в общем имуществе, принадлежащей каждому из собственников помещений в
многоквартирном доме, не находит отражение в каких-либо документах <1>. Поэтому
задача его определения ложится на инициатора общего собрания. А он зачастую не имеет
необходимых для этого сведений об общей площади помещений в многоквартирном доме.
Источниками такой информации могут стать Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и техническая документация. Однако, вопервых, информация, содержащаяся в данных источниках, может оказаться неполной. В
частности, в ЕГРП могут отсутствовать данные о правах на недвижимое имущество,
возникших до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Вовторых, указанные сведения предоставляются на возмездной основе, поэтому инициатор
проведения общего собрания вынужден будет понести значительные финансовые затраты,
механизм компенсации которых законодательно не определен. Таким образом,
реализовать идею законодателя о порядке определения количества голосов,
принадлежащих каждому собственнику помещения в многоквартирном доме на общем
собрании, на практике оказывается весьма непросто. Органы местного самоуправления
отдельных муниципальных образований берут это бремя на себя, обязуясь оказать
помощь в подсчете размера долей (количества голосов), принадлежащих домовладельцам.
Однако такая помощь, как правило, адресована собственникам помещений в
многоквартирных домах, где принято решение о создании товарищества собственников
жилья или имеется такое намерение <2>.
--------------------------------
<1> Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности
на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации
права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством
внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей
собственности на него. Однако, учитывая необязательный характер государственной
регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного
дома, рассчитывать на данный документ в качестве источника сведений о размере долей
собственников помещений в многоквартирном доме не приходится (п. 16, 5 Инструкции
об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты
недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме,
предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности
на такие объекты недвижимого имущества).
<2> См., напр.: п. 3.2 Положения о порядке предоставления мер муниципальной
поддержки товариществам собственников жилья в городе Кемерово, утв. Постановлением
администрации г. Кемерово от 1 ноября 2007 г. N 154 "О формировании благоприятных
условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья в городе
Кемерово" (в ред. от 24 августа 2010 г.) // Кемерово. 2007. 16 нояб.; 2010. 27 авг. (прил.
"Официально"); п. 3.2 Положения о порядке предоставления мер муниципальной
поддержки товариществам собственников жилья в городе Березовском, утв.
Постановлением главы г. Березовского от 21 января 2008 г. N 4 "О формировании
благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников
жилья в городе Березовском" (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СПС "КонсультантПлюс"; п.
3.2 Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам
собственников жилья в городе Киселевске, утв. Постановлением администрации г.
Киселевска от 29 декабря 2007 г. N 99 "О формировании благоприятных условий для
образования и деятельности товариществ собственников жилья в городе Киселевске" (в
ред. от 27 января 2009 г.) // Киселевск официальный. 2008. 22 февр.; 2009. 6 февр.; п. 3.2
Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам
собственников жилья в городе Ленинск-Кузнецком, утв. Постановлением администрации
г. Ленинск-Кузнецкого от 28 февраля 2008 г. N 271 "Об утверждении Положения о
порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам собственников
жилья в городе Ленинск-Кузнецком" // СПС "КонсультантПлюс"; п. 3.2 Положения о
порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам собственников
жилья в городе Юрге, утв. Постановлением главы г. Юрги от 9 сентября 2008 г. N 1478 "О
формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ
собственников жилья на территории муниципального образования "Юргинский городской
округ" // Вестник. 2008. 22 сент. (прил. к газ. "Юргинский резонанс"); п. 3.2 Положения о
порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам собственников
жилья в городе Осинники, утв. Постановлением главы г. Осинники от 3 декабря 2007 г. N
1006-п "О формировании благоприятных условий для образования и деятельности
товариществ собственников жилья в городе Осинники" // Время и жизнь. 2008. 24 янв.
По общему правилу решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются
большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном
собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Исключение составляют
вопросы, предусмотренные п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, решения по которым принимаются
квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа
голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким
образом, действующие правила позволяют сделать вывод, что решения о выборе
рассматриваемого способа управления многоквартирным домом и конкретной
управляющей организации могут быть приняты меньшинством от совокупного числа
голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Принятые решения общего
собрания являются обязательными для всех собственников помещений в
многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46,
ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Такой порядок согласования интересов участников общей долевой собственности на
общее имущество многоквартирного дома отличается от "общегражданского".
Традиционным для отечественного гражданского права является следующий механизм
согласования воль участников общей долевой собственности: осуществление права
собственности на общее имущество должно происходить по общему согласию
сособственников, т.е. по единогласному решению (ст. 247 ГК РФ).
Такое же положение, в частности, содержал Свод законов гражданских Российской
империи <1>. По мнению Д.И. Мейера, возможность принятия решений по
осуществлению права общей собственности большинством голосов недопустима, "ибо
сохозяин есть субъект права и всякое действие относительно его доли в общей
собственности без его согласия было бы нарушением его права" <2>. Из этого следовало,
что при несогласии хотя бы одного участника на какую-либо предлагаемую другими
участниками меру по управлению или распоряжению имуществом они не вправе были ее
предпринять.
--------------------------------
<1> Пункты 546, 547, 554 Свода законов гражданских Российской империи //
Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской
империи, проект Гражданского уложения Российской империи, Гражданский кодекс
РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. Екатеринбург, 2003. С. 126, 127.
<2> Мейер Д.И. Указ. соч. С. 254.
Общий принцип "единогласного принятия решений" при осуществлении права
общей собственности был сохранен в проекте Гражданского уложения, однако он получил
существенное послабление в отношении правомочий управления и пользования:
"Управление и пользование общим имуществом должны быть по общему согласию всех
сособственников, а в случае разногласия - по большинству голосов, исчисляемому
соответственно размеру долей" <1>.
--------------------------------
<1> Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских
Российской империи, проект Гражданского уложения Российской империи, Гражданский
кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. Екатеринбург, 2003. С. 415.
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. закрепил описанное исключение в виде общего
правила. В соответствии с ст. 62 все правомочия должны осуществляться по общему
согласию всех участников, а в случае разногласия - по большинству голосов <1>.
--------------------------------
<1> Там же. С. 623.
Статья 117 ГК РСФСР 1964 г. предоставила право суду урегулировать споры между
сособственниками по осуществлению владения, пользования и распоряжения. В Основах
гражданского законодательства 1991 г. законодатель использовал такой же подход.
Действующий ГК РФ содержит норму, в соответствии с которой при недостижении
согласия порядок владения и пользования общим имуществом устанавливается судом (п.
1 ст. 247 ГК РФ). Другое правило установлено на случай отсутствия единогласия по
распоряжению общим имуществом: судебное понуждение недопустимо. Такое
законодательное решение обусловлено следующими причинами. Во-первых,
однородность субъективных прав сособственников и возлагаемых на них юридических
обязанностей сочетается с их равенством, выражающимся в равных условиях реализации
одних и тех же юридических возможностей. Ни один из сособственников не может быть
поставлен в более выгодное положение при осуществлении своих правомочий по
сравнению с остальными участниками, как бы ни был велик размер принадлежащей ему
доли. Установленная законом необходимость общего согласия всех участников при
осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом
выступает в качестве своего рода "внутренних" пределов возможного поведения
управомоченных лиц <1>. Во-вторых, особое место в содержании субъективного права
общей долевой собственности занимает правомочие распоряжения долей, реализация
которого возможна независимо от согласия остальных участников <2>.
--------------------------------
<1> См.: Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по
советскому законодательству. Томск, 1977. С. 77, 78.
<2> См.: Мананкова Р.П. Указ. соч. С. 98.
Возникает вопрос: чем обусловлено появление в ЖК РФ альтернативного
"общегражданскому" способа согласования интересов сособственников по поводу
осуществления своего права в отношении общего имущества многоквартирного дома?
Для ответа на этот вопрос обратимся к характеристике правового режима общей долевой
собственности в многоквартирном доме.
Субъектами права общей долевой собственности являются собственники квартир
(помещений - в ЖК РФ) в многоквартирном доме, которым одновременно в силу закона
принадлежит общее имущество этого дома (ст. 289 ГК РФ). Объектом общей долевой
собственности в данном случае выступает общее имущество многоквартирного дома,
обслуживающее более одного помещения в этом доме (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
Квалифицирующим признаком многоквартирного дома является наличие в нем не
менее двух квартир. В большинстве случаев в действительности такие дома состоят из
гораздо большего количества квартир. Процесс приватизации жилых помещений и
строительство нового жилья привели к многообразию собственников жилых помещений в
многоквартирных домах.
Учитывая специфику назначения объекта и большое число управомоченных лиц на
стороне собственника, В.А. Фогель отмечает, что правомочия, принадлежащие
собственнику, имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях возникновения
права общей долевой собственности, а это предопределяет существенные ограничения в
осуществлении таких прав <1>.
--------------------------------
<1> См.: Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой
собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 26.
В условиях значительного количества собственников общего имущества в
многоквартирном доме обеспечить решение вопросов владения, пользования и
распоряжения общим имуществом по принципу единогласия практически невозможно,
так как даже связь между этими сособственниками, обычная коммуникация между ними
является проблемой. По опыту собраний, которые проводились в г. Новокузнецке, можно
понять, насколько невозможно реализовать идею сбора всех собственников квартир в
многоквартирном доме, многие из которых в принципе не проживают в этом доме либо
временно отсутствуют или не имеют очевидного интереса, осознанного ими, к
управлению общим имуществом, находящимся за пределами их квартиры.
Если все же удастся обеспечить участие в принятии решений по вопросам владения,
пользования и распоряжения общим имуществом всех сособственников, то велика
вероятность возникновения разногласий между ними по рассматриваемым вопросам.
Интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с
осуществлением права общей собственности в отношении общего имущества
многоквартирного дома, могут существенно различаться, или у собственников может
просто отсутствовать осознаваемый ими интерес к управлению общим имуществом,
обслуживающим помещения соседнего подъезда. Например, одни собственники
заинтересованы в устройстве тренажерного зала в подвальном помещении
многоквартирного дома, другие считают, что целесообразнее данный объект общего
имущества передать в пользование иным лицам, получив тем самым дополнительные
средства на содержание общего имущества. Другой пример: собственники помещений,
находящихся в одном подъезде многоквартирного дома, заинтересованы в приобретении и
установке новой двери и переговорно-замочного устройства, тогда как домовладельцы из
другого подъезда не имеют к этому никакого интереса.
При недостижении согласия по вопросам владения, пользования и распоряжения
общим имуществом возникший конфликт согласно "общегражданскому" порядку
согласования интересов участников общей собственности надлежало бы рассматривать
суду. Суд при осуществлении правосудия руководствуется только законом и внутренним
убеждением судей, к которому они придут в результате анализа всех обстоятельств
конкретного дела <1>. При определении порядка владения и пользования объектом общей
собственности в литературе предлагается принимать во внимание следующие
обстоятельства: "сложившийся порядок пользования; интересы как большинства, так и
меньшинства" <2>, "степень интереса в использовании и обеспечении сохранности
общего имущества" <3>. Представляется сомнительным, что суд сможет в полной мере
вникнуть в суть происходящего, выявить интересы всех сособственников, их нужды и
учесть их. Тем более когда число участников такого конфликта интересов весьма
значительно.
--------------------------------
<1> См.: Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону "О статусе судей в
Российской Федерации". М., 2003.
<2> См.: Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое
помещение // Бюллетень нотариальной практики. 2002. N 4.
<3> Савельев Д. Долевая собственность в кондоминиуме // Российская юстиция.
2000. N 10. С. 18.
Кроме того, нетрудно представить себе то количество исков об установлении
порядка владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома, которое
надлежало бы рассматривать судам. Как справедливо замечает В.А. Фогель, возможность
обращения в суд в случае недостижения всеми жильцами согласия относительно порядка
владения и пользования общим имуществом способна парализовать судебную систему
<1>. По рассмотренным причинам механизм согласования воль участников общей
собственности на общее имущество многоквартирного дома, предложенный ЖК РФ,
представляется наиболее приемлемым.
--------------------------------
<1> См.: Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой
собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 25,
26.
Однако в юридической литературе встречается и отрицательное отношение к
указанному способу. Так, С.П. Гришаев, отмечая практическую целесообразность
введения этого механизма, в то же время указывает, во-первых, на противоречие норм ЖК
РФ (в частности, ст. 46) правилам, установленным ГК РФ (ст. 246); во-вторых, на
допустимость принятия решений большинством голосов только в ТСЖ. По его мнению,
"ЖК не должен содержать нормы, предусматривающие навязывание воли большинства
меньшинству в объединении собственников без членства, органом управления которого
является общее собрание" <1>. Данное утверждение вызывает определенные возражения.
Во-первых, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме имеет
существенные особенности по сравнению с правовым режимом общей долевой
собственности на другие объекты. Эти особенности позволили ряду авторов назвать
общую долевую собственность на общее имущество многоквартирного дома
самостоятельной разновидностью общей долевой собственности <2>. В числе таких
особенностей можно выделить невозможность выдела части имущества общего
пользования; ограниченность правомочия распоряжения общим имуществом;
невозможность распоряжения долей в общем имуществе; отсутствие у сособственников
права преимущественной покупки; невозможность применения правила о предоставлении
участнику права общей собственности во владение и пользование части общего
имущества и др. Таким образом, многие вопросы осуществления права общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме решаются иначе, нежели
установлено общими положениями о долевой собственности в ГК РФ. В этой связи
обоснованно и введение особого механизма устранения разногласий между
сособственниками <3>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Статья С.П. Гришаева "Проблемы осуществления права общей долевой
собственности на недвижимое имущество" включена в информационный банк.
<1> Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на
недвижимое имущество // Жилищное право. 2005. N 11. С. 41.
КонсультантПлюс: примечание.
Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в
информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.
<2> См., напр.: Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима
общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное
право. 2004. N 4. С. 12; Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой
собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 26;
Певницкий С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей
долевой собственности // Нотариус. 2005. N 3.
КонсультантПлюс: примечание.
Статья "О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве" включена
в информационный банк согласно публикации - "Бюллетень нотариальной практики",
2009, N 3.
<3> Необходимость отступления от принципа единогласия в сфере управления
общим имуществом многоквартирного дома признана разработчиками Концепции
развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. 2009. N 4. С. 141.
Во-вторых, как верно отмечает И.Б. Миронов, следует различать возможность
игнорирования воли собственников, составляющих меньшинство, и нарушение прав
такого меньшинства. Игнорирование воли меньшинства допустимо, поскольку лицо,
приобретая квартиру и одновременно долю в общем имуществе многоквартирного дома,
заранее косвенно с этим согласилось. В этом случае сособственник согласился с
ограничениями, связанными со спецификой реализации правомочий в отношении общего
имущества, в том числе "с соответствующими ограничениями собственной воли,
связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов" <1>.
--------------------------------
<1> Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм
управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. N 4. С. 33.
Следует отметить, что механизм согласования воль участников общей долевой
собственности, подобный предложенному в ЖК РФ, предусмотрен в законодательстве
ряда зарубежных государств. Так, ГК Квебека предусматривает решение вопросов
осуществления права собственности на общее имущество на общем собрании, кворум на
котором составляют собственники, имеющие большинство голосов. Решения на собрании
принимаются большинством голосов: простым (п. 1096) или квалифицированным (п.
1097) <1>. Французский Гражданский кодекс предусматривает возможность принятия
синдикатом сособственников договора, устанавливающего порядок распоряжения общей
собственностью (неделимыми частями дома, разделенного на квартиры) большинством,
составляющим не менее 3/4 всего состава, которому принадлежит более половины
стоимости всех квартир <2>.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Квебека. М., 1999. С. 180.
<2> См.: Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. М.,
1972. С. 74, 75.
Невозможность реализации интересов всех субъектов общества, в нашем случае собственников помещений в многоквартирном доме, является объективным условием
жизни. В своем общественно-правовом учении Р. Иеринг устанавливает определенную
субординацию интересов: человека, общественных групп, общества. Причем интересам
большинства дается определенный приоритет <1>. "Разграничение разнообразных
сталкивающихся между собой человеческих интересов является основной задачей права"
<2>. Эта задача была реализована в Жилищном кодексе РФ, который предложил иной по
сравнению с "гражданско-правовым" порядок согласования интересов участников общей
долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, соответствующий
специфике этих отношений.
--------------------------------
<1> Цит. по кн.: Михайлов С.В. Категория интереса в российском гражданском
праве. М., 2002. С. 16.
<2> Коркунов Н.М. Лекции по общей теории права. СПб., 1908. С. 7.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим
собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником
помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в
решении общего собрания <1>. Обязательность заключения этого договора для
собственников помещений законом не установлена. ЖК РФ не содержит правовых
средств понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом в
случае отказа собственника от заключения договора с управляющей организацией.
--------------------------------
<1> При этом нормы ЖК РФ не исключают возможности заключения одного
договора со множественностью лиц на стороне собственников помещений в
многоквартирном доме. Данный вывод подтверждает судебная практика (см., напр.:
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2007 г. N
17АП-7985/2007-ГК по делу N А50-7143/2007 // СПС "КонсультантПлюс").
Это признает и судебная практика. Так, ФАС Северо-Западного округа, рассматривая
кассационную жалобу на решение суда первой инстанции по иску ООО "Жилищнокоммунальная компания" к ООО "Торговый дом "Базис" о понуждении к заключению
договора управления многоквартирным домом, установил, что общим собранием
собственников помещений многоквартирного дома, в котором расположено нежилое
помещение, принадлежащее ответчику, приняты решения: утвердить компанию в качестве
управляющей организации дома и проект договора, подлежащего заключению
собственниками помещений дома с компанией. Ответчик подписать проект договора
отказался. Оставляя кассационную жалобу без удовлетворения, суд указал: "В статье 161
ЖК РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать
договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за
исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам
открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (ч. 5).
В рассматриваемом случае управляющая организация не была выбрана по
результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. <...> С
учетом изложенного судом сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика
отсутствует обязанность на заключение с компанией договора, поскольку она не
предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными
законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке
обязательством" <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 июня 2007 г. по делу N
А56-36199/2006 // СПС "КонсультантПлюс".
К аналогичному выводу пришли ФАС Восточно-Сибирского округа <1> и ФАС
Волго-Вятского округа <2> при рассмотрении конкретных дел.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 июля 2007 г. N А105470/06-04АП-1096/07-Ф02-4044/07 по делу N А10-5470/06 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14 июня 2007 г. по делу N А383865-16/320-2006(16/15-2007) // СПС "КонсультантПлюс".
Таким образом, реализация данного способа управления многоквартирным домом
полностью зависит от инициативы и доброго согласия собственников. Отсутствие
прямого законодательного решения этого вопроса может привести к тому, что выбранный
способ управления окажется нереализованным.
Второй вариант заключения договора управления многоквартирным домом имеет
место, когда собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ
управления этим домом или выбранный способ не реализован. К обстоятельствам,
свидетельствующим об отсутствии выбора способа управления, Постановление
Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 относит следующие:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу
выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о
выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о
признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом
повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления
многоквартирным домом не было принято.
К фактам, свидетельствующим об отсутствии реализации выбранного способа
управления, отнесены следующие:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили
договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный
федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для
государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного
кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст.
162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При наличии данных обстоятельств, а также в случае, если до окончания срока
действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам
конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе
способа управления этим домом не было реализовано <1>, в соответствии с ч. 4 ст. 161
ЖК РФ орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору
управляющей организации. Правила проведения открытого конкурса по выбору
управляющей организации установлен Постановлением Правительства РФ от 6 февраля
2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого
конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".
Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший за указанный
организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и
ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по
стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым
проводится конкурс (п. 2 Правил). В части 5 ст. 161 ЖК РФ и п. 91 Правил установлена
процедура заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров
управления с управляющей организацией, выбранной органами местного самоуправления,
в обязательном порядке исходя из положений ст. 445 ГК РФ.
--------------------------------
<1> Подпункт 3 п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления
открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления
многоквартирным домом.
Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что законодатель склоняется к идее
обязательности заключения договора управления многоквартирным домом для
собственников помещений в многоквартирном доме, однако до конца и последовательно
ее не проводит: в одних случаях он устанавливает обязательность этого договора, в других
- нет. Возникают вопросы: насколько оправданны такие различные подходы и каким
образом должна быть решена проблема обязательности заключения данного договора.
Думается, что ответы на эти вопросы скрываются в особенностях тех интересов, на
организацию удовлетворения которых направлен договор управления многоквартирным
домом: надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме,
получение коммунальных услуг и т.д. Большая часть благ, предоставляемых по данному
договору, - общественный товар, предназначенный для всех членов сообщества, в нашем
случае - собственников и лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме <1>.
Трудно определить степень индивидуализации потребления этих благ: нет четких
критериев (кто больше сорит, ломает, пользуется лифтом и т.д.), нет возможности
отстранить от многих из них неплательщиков (уборка, лифт, тепло и др.). Как справедливо
отмечают специалисты в области экономики жилищно-коммунального хозяйства,
"поставщику услуг невозможно вычислить конкретного потребителя и определить объем
услуг, приходящийся на его долю. С другой стороны, и потребители лишены возможности
делать индивидуальный выбор и тем самым оказывать влияние на поведение поставщика"
<2>. Таким образом, в многоквартирных домах объективно невозможно
индивидуализировать исполнение обязанности по содержанию и ремонту общего
имущества и оплате большинства потребляемых коммунальных благ, причем независимо
от того, кто является собственником помещений в этих домах <3>. Поэтому должно быть
единство в решении вопроса заключения договора управления многоквартирным домом,
стороной которого являются собственники помещения в многоквартирном доме
независимо от формы собственности и субъекта, принявшего решение о передаче
функций управления управляющей компании. Таким решением представляется введение
обязательности заключения договора управления для собственников помещений в
многоквартирном доме с момента наступления одного из юридических фактов: принятия
решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о
привлечении к управлению конкретной управляющей компании либо подведения итогов
открытого конкурса по выбору управляющей компании органами местного
самоуправления. Это позволит последовательно реализовать идею законодателя о
приоритете способа выбора управляющей организации общим собранием собственников
помещений в многоквартирном доме.
--------------------------------
<1> См.: Ряховская А.Н., Таги-Заде Ф.Г. Затратная цена и "уравниловка" в оплате
услуг ЖКХ // Жилищное и коммунальное хозяйство. 2002. N 12. С. 10, 12.
<2> Ряховская А.Н., Таги-Заде Ф.Г. Указ. соч. С. 11.
<3> См.: Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов
недвижимости: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук: 12.00.03. Томск, 2004. С. 37.
Обязательность заключения договора потребителем услуг является исключением из
общего принципа свободы договора и может быть продиктована, как и всякое иное
ограничение прав, необходимостью обеспечения законных интересов других лиц (п. 2 ст.
1 ГК РФ). В случае солидаризации потребления интересы других собственников
помещений в многоквартирном доме требуют обязывания собственника, уклоняющегося
от заключения договора управления многоквартирным домом.
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ ст. 161 ЖК РФ дополнена частями
13 и 14, предусматривающими особенности заключения договора управления
многоквартирным домом с застройщиком. В соответствии с ними в течение десяти
рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома -
новостройки орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору
управляющей организации для управления данным домом. Системное толкование
положений ч. 13, 4, 5 ст. 161 ЖК РФ позволяет сделать вывод об обязательности
заключения договора с победителем открытого конкурса для застройщика. До заключения
договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей
организацией, отобранной по результатам конкурса, управление многоквартирным домом
может осуществлять управляющая организация, выбранная застройщиком по своему
усмотрению.
Для другой стороны договора управления многоквартирным домом - управляющей
организации - заключение рассматриваемого договора по общему правилу не является
обязательным <1>. Заключение договора является обязательным для одной или для всех
сторон договора в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, в частности при
заключении основного договора в срок, установленный предварительным договором (ст.
429 ГК); заключении публичного договора (ст. 426 ГК); заключении договора с лицом,
выигравшим торги (ст. 447 ГК), и т.д.
--------------------------------
<1> В юридической литературе высказывается мнение об обязательности
заключения рассматриваемого договора для управляющей организации во всяком случае
(см., напр.: Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя
собственника по содержанию имущества // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006.
N 9. С. 31) или при наличии возможности оказать запрашиваемую услугу по управлению
многоквартирным домом (см., напр.: Борзенкова Т.А. Правовая формализация управления
многоквартирными домами // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9. С. 25;
Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание //
Жилищное право. 2007. N 3. С. 23).
ЖК РФ не предусматривает обязанности управляющей организации заключить
договор с обратившимися к ней собственниками многоквартирного дома. Новые Правила
предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в
многоквартирных домах и жилых домов определяют режим заключения договоров
управления многоквартирным домом, содержащих положения о предоставлении
коммунальных услуг, который можно обозначить как обязательный для управляющей
организации (п. 9, 22 - 24). Согласно Правилам в случае уклонения исполнителя от
заключения договора собственник вправе обратиться в суд с требованием о понуждении
заключить договор и возмещении причиненных этим заявителю убытков. На наш взгляд,
установление обязательности заключения договора на правительственном уровне
противоречит положениям п. 3 ст. 55 Конституции РФ, абз. 2 п. 2 ст. 1, абз. 2 п. 1 ст. 421
ГК РФ, согласно которым ограничение гражданских прав, в том числе свободы договора,
может быть введено федеральным законом.
Представляется, что рассматриваемый договор не является публичным, поскольку не
удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ. Во-первых, как отмечалось,
управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом может
являться организация любой организационно-правовой формы (в том числе и
некоммерческая) или индивидуальный предприниматель, тогда как публичный договор
может быть заключен только коммерческой организацией <1>. Если правило п. 3 ст. 23
ГК РФ позволяет в данном случае охватить термином "коммерческая организация" и
индивидуального предпринимателя, то "препятствием к дальнейшему расширению круга
субъектов, подпадающих под действие правил о публичных договорах, является именно
прямое указание в ст. 426 ГК РФ" <2>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Статья "Концепция совершенствования общих положений обязательственного права
России" включена в информационный банк согласно публикации - "Бюллетень
нотариальной практики", 2009, N 3.
<1> Следует отметить, что ограничение круга субъектов в тексте ст. 426 ГК РФ
исключительно
коммерческими
организациями
признано
необоснованным
разработчиками Концепции совершенствования общих положений обязательственного
права России (URL: http://www.privlaw.ru/index.php?section_id=24 (дата обращения:
10.10.2009)). Ими предложено заменить слова "коммерческая организация" на "лицо,
осуществляющее предпринимательскую деятельность". Если данные предложения будут
реализованы путем внесения поправок в ГК РФ, то выдвинутый аргумент отпадет.
<2> Хвощинский А. Публичный договор: защита частного интереса? // Бизнесадвокат. 2000. N 9.
Во-вторых, договор управления многоквартирным домом нельзя отнести к категории
публичных договоров, поскольку существует прямое указание в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ,
исключающее второй по счету обязательный признак публичного договора. Имеется в
виду, что договор управления многоквартирным домом заключается "на условиях,
указанных в решении... общего собрания". Условия договора устанавливаются исходя из
специфики объекта управления (года постройки многоквартирного дома, степени износа
элементов общего имущества и т.д.), а также интересов и материального положения
собственников помещений в многоквартирном доме и, следовательно, не могут быть
одинаковыми для всех обратившихся к управляющей организации.
Заключение договора управления многоквартирным домом становится обязательным
для управляющей организации в случае ее участия в открытом конкурсе, проводимом
органом местного самоуправления. Порядок заключения договора управления
многоквартирным домом по результатам конкурса установлен разд. IX Правил
проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору
управляющей организации для управления многоквартирным домом. Победитель
конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет
организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным
домом, а также обеспечение исполнения обязательств. В случае если победитель конкурса
в указанный срок не совершает этих действий, то он признается уклонившимся от
заключения договора управления многоквартирным домом. В случае признания
победителя
конкурса
уклонившимся
от
заключения
договора
управления
многоквартирным домом организатор конкурса предлагает заключить договор участнику
конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости
дополнительных работ и услуг. При этом заключение договора управления
многоквартирным домом таким участником конкурса является обязательным. В случае
если и этот участник будет признан уклонившимся от заключения договора управления
многоквартирным домом, организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о
понуждении этого участника заключить такой договор, а также о возмещении убытков,
причиненных уклонением от заключения договора.
В случае если единственный участник конкурса признан уклонившимся от
заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса вправе
обратиться в суд с требованием о понуждении его заключить такой договор, а также о
возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора (п. 93 Правил).
Таким образом, возможность понуждения к заключению договора управления
многоквартирным домом по результатам конкурса предусматривается для уклоняющейся
управляющей организации только в двух случаях:
1) ею было сделано второе по стоимости дополнительных работ и услуг
предложение, а победитель конкурса уклонился от заключения договора;
2) она является единственным участником конкурса.
По результатам открытого конкурса договор управления между собственниками
помещения в многоквартирном доме и выбранной управляющей организацией
заключается на условиях, установленных организатором конкурса - органом местного
самоуправления (подп. 4, 5, 16 п. 41 Правил проведения органом местного
самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления
многоквартирным домом). Учитывая предусмотренный законодательством порядок
определения условий договора управления многоквартирным домом, эти условия не
могут быть предметом спора между собственниками помещений в многоквартирном доме
и управляющей организацией <1>.
--------------------------------
<1> См.: Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение,
содержание // Жилищное право. 2007. N 3. С. 25.
Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом
заключается в простой письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами. Органами управления отдельных субъектов РФ и
муниципальных образований разрабатываются примерные договоры управления
многоквартирными домами <1>, которые могут использоваться сторонами.
--------------------------------
<1> См., напр.: примерный договор управления многоквартирным домом, утв.
распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15 августа 2006 г. N 05-14-243/6-1 "Об
утверждении документов" (в ред. от 31 октября 2006 г.) // СПС "Гарант"; Примерный
договор управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и
собственником помещения), расположенным на территории Красногорского района
Московской области, утв. решением Совета депутатов Красногорского муниципального
района Московской области от 26 апреля 2007 г. N 1208/4 // Красногорские вести. 2007. 3
мая.
Дискуссии в литературе и сложности на практике долгое время вызывали вопрос о
моменте заключения договора управления многоквартирным домом в контексте ч. 1 ст.
162 ЖК РФ. Согласно одной позиции, обозначенной в юридической литературе, с
момента заключения договора управления уже с одним из собственников права и
обязанности по договору управления возникают у управляющей организации в полном
объеме, поскольку согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации
многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Соответственно у управляющей организации возникает основание для заключения
договоров со снабжающими коммунальными услугами организациями, организациями,
оказывающими информационно-расчетные услуги, органами социальной защиты
населения <1>. Это мнение подтвердило разъяснение Министерства регионального
развития РФ, согласно которому управляющая организация, вновь выбранная на общем
собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к
управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней со дня
подписания договора с первым собственником помещения, если иное не установлено
договором управления многоквартирным домом <2>.
--------------------------------
<1> См.: Рыжов А.Б. Момент заключения договора управления многоквартирным
домом при выборе управляющей организации // Жилищное право. 2007. N 1. С. 43, 44.
<2> Письмо Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N
14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению
многоквартирным домом" // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 4
(ч. II).
Согласно другой позиции для возникновения прав и обязанностей по договору
управления многоквартирным домом необходимо его заключение с каждым
собственником <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Стрижак Н.М. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 2007
г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"
(постатейный) // СПС "КонсультантПлюс".
Обе позиции вызывали определенные сомнения. Как отмечалось, п. 3 Правил
проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору
управляющей организации для управления многоквартирным домом в числе
обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии реализации принятого собственниками
помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления, называет
незаключение договоров управления многоквартирным домом, предусмотренных ст. 162
ЖК РФ. Часть 1 ст. 162 предусматривает заключение договора управления
многоквартирным домом с каждым собственником помещений в многоквартирном доме.
Системный анализ данных норм позволял сделать вывод, что для приобретения силы
договором управления многоквартирным домом необходимо его заключение со всеми
собственниками. Однако на практике это трудно достижимо: некоторые собственники
могут не проживать в принадлежащих им помещениях или уклоняться от заключения
договора.
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ ч. 1 ст. 162 ЖК РФ была
дополнена предложением следующего содержания: "При этом собственники помещений в
данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников
помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора".
Исходя из смысла данной нормы, вопрос о начале действия договора управления
многоквартирным домом необходимо связывать с заключением договоров на управление
с собственниками помещений, обладающими 50% и более голосов от общего числа
голосов.
3.2. Существенные условия договора управления
многоквартирным домом
Гражданский кодекс РФ относит к числу существенных следующие группы условий:
во-первых, условия о предмете договора, во-вторых, условия, которые названы в законе
или иных правовых актах как существенные, в-третьих, условия, которые необходимы для
договоров данного вида, и, наконец, условия, относительно которых по заявлению одной
из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432).
Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не
может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из
них. Такое значение существенных условий объясняется тем, что в них конкретизируются
параметры предстоящего исполнения, без согласования которых обязательство
невозможно исполнить. Не отрицая данного общепризнанного значения, многие
теоретики права рассматривают существенные условия еще и как определитель
юридической природы договора, его типа <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Статья "Концепция совершенствования общих положений обязательственного права
России" включена в информационный банк согласно публикации - "Бюллетень
нотариальной практики", 2009, N 3.
<1> Так, Ф.И. Гавзе полагал обязательным относить к существенным условиям "все,
что конкретизирует предмет договора... и другие пункты, которые важны для
установления природы договора" (Гавзе Ф.И. Социалистический гражданско-правовой
договор. М., 1972. С. 116). По мнению О.С. Иоффе, "необходимыми, а значит, и
существенными следует считать условия, выражающие природу соответствующего
договора, а потому при отсутствии любого из них достигнутое соглашение не способно
придать отношениям сторон те качества, которые превращали бы эти отношения именно в
обязательства данного конкретного вида" (Иоффе О.С. Обязательственное право. М.,
1975. С. 28). Э.П. Гаврилов считает, что "круг обязательных существенных условий
вытекает из природы договора определенного вида и не должен и не может произвольно
определяться правовым актом" (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского //
СПС "КонсультантПлюс"). И.Е. Степанова отмечает, что "к существенным должны
относиться только те условия, которые выражают природу договора" (Степанова И.Е.
Существенные условия договора: проблемы законодательства // Вестник ВАС РФ. 2007. N
7. С. 60). В.В. Груздев к числу существенных относит такие договорные условия, которые
"формируют существо договорного правоотношения сторон", понимая под последним
"главное в содержании этого обязательства, представленное совокупностью
обусловленных объективными и субъективными факторами таких прав и обязанностей,
которые выражают природу и характер соответствующего правоотношения..." (Груздев
В.В. Возникновение договорного обязательства по российскому гражданскому праву. М.,
2010. С. 67, 78). Условия договора, выражающие его природу, признаются
существенными и необходимыми разработчиками Концепции совершенствования общих
положений
обязательственного
права
России
//
URL:
http://www.privlaw.ru/index.php?section_id=24 (дата обращения: 10.10.2009).
В существенных условиях договора находят выражение интересы сторон. Поэтому
такие условия также могут быть рассмотрены и с позиции обеспечения баланса интересов
его сторон. Обязательность отдельных договорных условий может служить, в частности,
гарантией защиты интересов слабой стороны <1>. Важно, однако, чтобы такая ориентация
существенных условий договора не привела к серьезному перекосу баланса интересов
сторон.
--------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая:
Общие положения. М., 2001. С. 306.
Таким образом, существенные условия договора - это условия, во-первых,
отражающие его тип, во-вторых, необходимые для исполнения возникающего на его
основе обязательства, в-третьих, обеспечивающие баланс интересов его сторон. Оценим
существенные условия договора управления многоквартирным домом с точки зрения их
соответствия обозначенным параметрам.
Перечень существенных условий договора управления многоквартирным домом
содержится в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Правительство РФ дополняет этот перечень для
договоров, заключаемых по результатам открытого конкурса, проводимого органами
местного самоуправления, указанием на обязанность управляющей организации
гарантировать ежемесячное возобновление обеспечения исполнения обязательств в случае
его реализации <1>.
--------------------------------
<1> Абз. 2 п. 43 Правил проведения органом местного самоуправления открытого
конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
К числу существенных условий договора управления многоквартирным домом ЖК
РФ относит прежде всего условие о составе общего имущества многоквартирного дома, в
отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома. Определить
состав общего имущества многоквартирного дома в договоре - значит произвести
описание всех его элементов, включая общие помещения, конструкции, оборудование,
земельный участок и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства многоквартирного дома. При заключении договора с управляющей
организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, условие о составе общего
имущества многоквартирного дома определяется организатором конкурса. Согласно
Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору
управляющей организации для управления многоквартирным домом организатор
конкурса разрабатывает и утверждает конкурсную документацию, которая, в частности,
включает акт о состоянии имущества, являющегося объектом управления (приложение N
1 к Правилам). Данный акт содержит не только количественные (площадь помещений
общего пользования, земельного участка, количество лестниц и т.д.), но и качественные
(материал, техническое состояние элементов общего имущества, степень фактического
износа) характеристики общего имущества многоквартирного дома.
Такой же подход нашел отражение во многих примерных договорах управления
многоквартирным домом, рекомендуемых к использованию органами государственной
власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. В соответствии с ними в
содержание договора управления (как правило, в виде приложения) включаются сведения
не только о составе, но и состоянии общего имущества многоквартирного дома <1>. Так,
Министерство строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской
Республики рекомендует отражать в договоре информацию о составе и состоянии общего
имущества, включающую наименование элементов, параметры (количество, площадь,
материалы), характеристику (техническое и санитарное состояние) <2>.
--------------------------------
<1> См., напр.: приложение N 1 к примерному договору управления
многоквартирным домом, утв. распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15 августа 2006 г. N
05-14-243/6-1 "Об утверждении документов" (в ред. от 31 октября 2006 г.) // СПС
"Гарант".
<2> Приложение N 1 к примерной форме договора управления многоквартирным
домом, утв. Приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики
Удмуртской Республики от 30 января 2008 г. N 16 // URL: http://www.minstroy.ru/node/260
(дата обращения: 10.03.2011).
Сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме и адрес такого дома
являются необходимыми для договоров данного типа, поскольку конкретизируют объект,
в отношении которого будет осуществляться управление. Подробное описание состава
общего имущества в тексте договора отвечает интересам обеих сторон: для управляющей
организации эти сведения станут основой для планирования и организации необходимых
работ и услуг; а для заказчика - гарантией того, что все элементы общего имущества
попали "в поле зрения" управляющей организации. Включение в договор управления
многоквартирным домом информации о состоянии элементов общего имущества, хотя и
не является необходимым с точки зрения закона, однако, безусловно, полезно с точки
зрения оценки эффективности деятельности управляющей организации.
Следующим существенным условием договора управления многоквартирным домом
в силу п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ является перечень услуг и работ по содержанию и ремонту
общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также
перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Подобная конкретизация параметров деятельности управляющих не характерна для
договоров, опосредующих деятельность по управлению. Так, предмет договора
доверительного управления имуществом может быть обозначен при помощи
формулировки "управление имуществом" <1>. Почему при нормировании договора
управления многоквартирным домом законодатель пошел по другому пути?
Представляется, что ответ кроется в субъектном составе данного договора. В
конкретизации параметров деятельности управляющей организации выразилось
стремление законодателя защитить интересы заказчика как более слабой стороны в
договоре.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография Л.Ю. Михеевой "Доверительное управление имуществом. Комментарий
законодательства" включена в информационный банк.
<1> См.: Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом / Под ред. В.М.
Чернова. М., 1999. С. 83.
При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей
организацией, выбранной на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего
имущества, коммунальных услуг устанавливается решением общего собрания с учетом
предложений управляющей организации. Предложения управляющей организации о
перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные
особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества,
геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома,
а также степень его благоустройства.
При определении перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего
имущества многоквартирного дома следует учитывать положения ЖК РФ <1>, Правил
содержания общего имущества в многоквартирном доме <2> и Правил и норм
технической эксплуатации жилищного фонда. Основой для определения состава
рассматриваемых услуг и работ могут послужить рекомендуемые перечни работ по
содержанию жилых домов <3>, работ, относящихся к текущему ремонту <4>, работ,
производимых при капитальном ремонте жилищного фонда <5>, а также перечни
обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом
конкурса <6>.
--------------------------------
<1> В частности, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ.
<2> Например, п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном
доме.
<3> Приложение 4 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного
фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.
<4> Приложение 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного
фонда.
<5> Приложение 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного
фонда.
<6> Приложения 2, 3 к Правилам проведения органом местного самоуправления
открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления
многоквартирным домом.
При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей
организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, проводимого органами
местного самоуправления, перечень обязательных работ и услуг по содержанию и
ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальных услуг
устанавливается организатором конкурса - органом местного самоуправления или органа
государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга - в
зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров
многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой
из таких работ и услуг <1>. Перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и
ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется в ходе проведения
конкурса на основании предложений его участников <2>.
--------------------------------
<1> Подп. 4, 6 п. 38, подп. 4 п. 41 Правил проведения органом местного
самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления
многоквартирным домом.
<2> Пункты 2, 77, 80 Правил проведения органом местного самоуправления
открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления
многоквартирным домом.
В текстах договоров управления многоквартирным домом перечни услуг и работ,
связанных с обслуживанием общего имущества многоквартирного дома, обычно
помещаются в приложении и состоят из следующих разделов:
перечень услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
перечень работ, относящихся к капитальному ремонту общего имущества в
многоквартирном доме;
перечень коммунальных услуг <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Договор управления многоквартирным домом г. Нижний Новгород //
http:// admgor.nnov.ru/ uploads/ May42006115327am.doc (дата обращения: 10.10.2009).
Помимо работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества
многоквартирного дома и коммунальных услуг предмет договора управления
многоквартирным домом может составлять и иная деятельность, направленная на
достижение целей управления (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Виды такой деятельности должны
также найти отражение в тексте договора управления многоквартирным домом в силу абз.
2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.
Таким образом, определение в тексте договора управления перечня работ и услуг по
содержанию и ремонту общего имущества, а также перечня коммунальных услуг отвечает
интересам заказчика и конкретизирует параметры предстоящего исполнения. Однако
предложенная законодателем формулировка данного условия не отражает типовой
принадлежности данного договора. Как отмечалось, деятельность управляющей компании
направлена на организацию обслуживания многоквартирного дома и с точки зрения
правовой природы является оказанием услуг управления (менеджерских услуг) <1>.
Представляется, что организационный характер деятельности управляющей компании
должен найти отражение и в легальной конструкции существенных условий договора
управления многоквартирным домом. Достигнуть этого можно посредством изложения п.
2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в следующей редакции: "Перечень услуг и работ по содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных
услуг, предоставление которых обеспечивает управляющая организация".
--------------------------------
<1> См.: § 2.1 настоящей работы.
Отнесение же условия о порядке изменения перечня услуг и работ по содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме к числу существенных
представляется сомнительным. ЖК РФ установлен порядок согласования условий
договора управления многоквартирным домом при его заключении: на общем собрании
большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном
собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 46).
Представляется, что данный порядок должен применяться и при принятии решений об
изменении договора управления многоквартирного дома, в том числе и относительно
набора услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. Более того, именно
такой подход нашел применение в практике заключения договоров управления
многоквартирным домом. Иллюстрацией могут послужить следующие положения
договоров об изменении перечня работ и услуг: "данный перечень [услуг и работ по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме] может быть изменен
решением собственников, принятом на общем собрании" <1>; "в случае возникновения
необходимости проведения не установленных договором работ и услуг собственники на
общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения
работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают дополнительно" <2>.
--------------------------------
<1> Договор управления многоквартирным домом МУП "Управление городским
хозяйством" // Текущий архив МУП "Управление городским хозяйством" г. Осинники.
<2> Договор управления многоквартирным домом ОАО "Управляющая компания г.
Тулы" // http:www.uktula.ru (дата обращения: 10.10.2009).
В составе третьего существенного условия договора управления многоквартирным
домом можно выделить два элемента. Для обозначения первого из них законодатель
использует не совсем удачную формулировку: "порядок определения цены договора,
размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за
коммунальные услуги". Редакция данной правовой нормы дает основание для
неоднозначного толкования понятия "цена договора управления многоквартирным
домом". При ее буквальном толковании можно, в частности, прийти к выводу, что плата
за содержание и ремонт не входит в состав цены договора. Однако анализ иных норм
жилищного законодательства свидетельствует об обратном: указанная плата наряду с
платой за услуги по управлению (вознаграждение управляющему) является основной
составляющей цены договора управления многоквартирным домом <1>. Следовательно,
рассматриваемая норма нуждается в изменениях, направленных на устранение
имеющихся противоречий.
--------------------------------
<1> См.: § 2.2 настоящей работы.
ЖК РФ содержит требование об указании в договоре порядка определения размера
платы за жилое помещение и коммунальные услуги, но не самого размера. Данное
законодательное установление вполне целесообразно, поскольку изменение размера
соответствующей платы повлекло бы необходимость внесения изменений в договор
управления.
Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого
помещения устанавливается соразмерно доле собственника помещения в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме от стоимости услуг и работ
по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме.
Порядок определения стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме различается в зависимости от того, кто принимает
решение о передаче функций управления управляющей организации: органы местного
самоуправления или общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
(органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, застройщик). В первом случае согласно подп. 4, 5 п.
41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору
управляющей организации для управления многоквартирным домом организатор
конкурса самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных и
дополнительных работ и услуг, и установленная на ее основе плата за содержание и
ремонт жилого помещения является одним из критериев конкурсного отбора
управляющей компании.
В случае, когда собственники помещений многоквартирного дома самостоятельно
принимают решение о выборе управляющей организации в качестве способа управления,
размер платы устанавливается ими на общем собрании с учетом предложений
управляющей компании сроком не менее чем на один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Единственное требование, предъявляемое законом к размеру платы за содержание и
ремонт, установлено в ч. 1 ст. 156 ЖК РФ: он должен обеспечивать содержание общего
имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Стороны также могут "привязать" размер платы за содержание и ремонт жилого
помещения к расценкам, устанавливаемым органом местного самоуправления для
нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.
Однако из-за существенных отличий в техническом состоянии многоквартирных домов,
перечней заказываемых и выполняемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирных домах Минрегион РФ рекомендовал управляющим и
подрядным организациям отказаться от подобной практики <1>.
--------------------------------
<1> Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего
имущества в многоквартирном доме: письмо Минрегиона России от 6 марта 2009 г. N
6177-АД/14 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2009. N 5 (ч. II).
Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в
многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении
размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается
органом местного самоуправления <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: решение Совета народных депутатов Ижморского муниципального
района от 31 марта 2011 г. N 163 "Об установлении размера платы за содержание жилого
помещения в многоквартирном доме" // Наша жизнь. 2011. 13 апреля.
Плата за коммунальные услуги имеет иной механизм определения по сравнению с
платой за содержание и ремонт жилого помещения. Во-первых, в соответствии с ч. 1 ст.
157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема
потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при
их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых
органами государственной власти субъектов РФ.
Во-вторых, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам,
определенным органами власти в порядке, установленном федеральным законом (ч. 2 ст.
157 ЖК РФ). В настоящее время тарифы на коммунальные услуги определяются органами
государственной власти субъектов РФ в соответствии с Федеральными законами от 31
марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" (в ред. от 30 декабря
2008 г.) <1>, от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" (в ред., от 4 июня 2011
г.) <2>, от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ "О теплоснабжении" (в ред. от 4 июня 2011 г.) <3>, от
6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления
в Российской Федерации" (в ред. от 3 мая 2011 г.) <4>, от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об
основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (в ред. от 27
июля 2010 г.) <5>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1667; 2009. N 1. Ст. 21.
<2> Там же. 2003. N 13. Ст. 1177; 2011. N 23. Ст. 3263.
<3> СЗ РФ. 2010. N 31. Ст. 4159; 2011. N 23. Ст. 3263.
<4> Там же. 2003. N 40. Ст. 3822; 2011. N 19. Ст. 2705.
<5> Там же. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 36; 2010. N 31. Ст. 4206.
Таким образом, порядок определения размера платы за коммунальные услуги
определен нормативными правовыми актами и не может быть изменен соглашением
сторон. Следовательно, необходимость согласования данного условия в договоре, а
значит, и отнесение его к числу существенных отсутствует.
Пункт 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ предусматривает в качестве второго элемента
рассматриваемого существенного условия "порядок внесения платы за содержание и
ремонт жилого помещения и коммунальные услуги". Возникает вопрос: что законодатель
понимает под "порядком внесения платы" и каким образом данное условие должно быть
отражено в тексте договора управления многоквартирным домом? Жилищный кодекс не
дает ответа на данный вопрос.
Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого
конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом
при заключении договора по результатам конкурса порядок взимания платы за
содержание и ремонт жилого помещения определяется условиями конкурса и договором
управления многоквартирным домом <1>. Вместе с тем не допускается установление
организатором конкурса способа внесения управляющей организации собственниками
помещений в многоквартирном доме платы за содержание и ремонт жилого помещения и
платы за коммунальные услуги <2>. Анализ данных положений позволяет сделать
следующий промежуточный вывод: термины "порядок" и "способ" не используются как
синонимы.
--------------------------------
<1> Подп. 11 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого
конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
<2> Подп. 6 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого
конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В русском языке существительное "порядок" имеет несколько значений, однако
рассматриваемому контексту более соответствует следующее: "правила, по которым
совершается что-нибудь" <1>. Кроме того, такое понимание данного термина
традиционно для отечественного нормотворчества. Примером тому являются
многочисленные порядки, устанавливающие "правила внесения платы" <2> или "правила
оплаты услуг" <3>, которые определяют плательщика, получателя, сроки и способ
внесения соответствующих платежей. С этих позиций способ, под которым обычно
понимается действие или система действий, применяемые при исполнении какой-либо
работы, при осуществлении чего-нибудь <4>, является элементом, входящим в состав
более широкого понятия "порядок".
--------------------------------
<1> Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и
фразеологических выражений. С. 556.
<2> См., напр.: Порядок внесения платы за проведение ежегодных обследований
организаций на наличие условий для осуществления лицензируемых видов деятельности в
области производства и оборота этилового спирта, спиртосодержащей и алкогольной
продукции, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 августа 1998 г. N 987 "Об
утверждении Порядка внесения платы за проведение ежегодных обследований
организаций на наличие условий для осуществления лицензируемых видов деятельности в
области производства и оборота этилового спирта, спиртосодержащей и алкогольной
продукции" // СЗ РФ. 1998. N 35. Ст. 4399.
<3> См., напр.: Порядок оплаты услуг по оперативно-диспетчерскому управлению в
электроэнергетике, оказываемых системным оператором и иными субъектами
оперативно-диспетчерского управления. Утв. Приказом Федеральной службы по тарифам
от 12 декабря 2006 г. N 373-Э/15 "Об утверждении Порядка оплаты услуг по оперативнодиспетчерскому управлению в электроэнергетике, оказываемых системным оператором и
иными субъектами оперативно-диспетчерского управления" (в ред. от 31 января 2007 г.) //
Российская газета. 2007. 25 янв.
<4> См.: Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000
слов и фразеологических выражений. С. 757.
Думается, что к договору управления многоквартирным домом применим
рассмотренный подход. Вместе с тем основные правила внесения платы за жилое
помещение и коммунальные услуги определены нормами жилищного законодательства,
причем некоторые из них - императивно. Так, согласно ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники
помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников
жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский
кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за
жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации <1>.
Часть 7.1, введенная в ст. 155 ЖК РФ Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ,
предусматривает исключение из данного правила, допуская возможность внесения платы
за коммунальные услуги (кроме потребляемых на общедомовые нужды) непосредственно
в ресурсоснабжающую организацию при условии, что об этом принято решение на общем
собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
--------------------------------
<1> См. также: письмо Минрегиона России от 2 мая 2007 г. N 8167-ЮТ/07 "О
внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги" // Журнал руководителя и
главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 8 (ч. II).
Часть 1 ст. 155 ЖК РФ предусматривает ежемесячное внесение платы за жилое
помещение и коммунальные услуги. Согласно императивному правилу, содержащемуся в
п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, расчетный период для
оплаты коммунальных услуг равен календарному месяцу. Аналогичное положение
содержится в п. 37 новых Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и
пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Таким образом,
иной расчетный период не может быть предусмотрен договором управления. Однако
стороны могут согласовать авансирование или предварительную оплату, что особенно
актуально при оплате коммунальных услуг. Это связано с широко распространенной
практикой авансовой системы оплаты управляющими организациями тепловой энергии,
газа, холодной и горячей воды, услуг водоотведения ресурсоснабжающим организациям.
При этом возможны варианты оплаты до наступления оплачиваемого месяца и оплаты в
течение оплачиваемого месяца <1>.
--------------------------------
<1> См.: Шалыгин Б.И. Некоторые проблемы платы за жилое помещение,
коммунальные услуги и состояние законности в жилищно-коммунальной сфере //
Жилищное право. 2008. N 12. С. 76.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании
платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за
истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления
многоквартирным домом (ч. 2 ст. 155 ЖК). Форма и содержание платежного документа
могут определяться в договоре управления многоквартирным домом с учетом требований
ст. 154 ЖК РФ к структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Требования к реквизитам платежного документа, на основании которого вносится плата за
коммунальные услуги, содержатся в п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг
гражданам (п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и
пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов).
По общему правилу плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится в
денежной форме. В качестве альтернативного способа оплаты договором управления
многоквартирным домом может быть предусмотрено выполнение собственником
помещения каких-либо работ или услуг. Так, в соответствии с п. 3.6 примерной формы
договора управления многоквартирным домом, утв. Постановлением главы г. Волгограда
от 21 декабря 2006 г. N 3499 <1>, по согласованию с управляющей организацией
собственник может погасить имеющуюся задолженность по внесению платы за
содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги работами по
благоустройству территории, прилегающей к многоквартирному дому, а также другими
работами в порядке, установленном действующим законодательством Российской
Федерации.
--------------------------------
<1>
URL:
10.03.2011).
http://www.volgolaws.ru/index.php?ds=1173180
(дата
обращения:
Способ оплаты по договору управления многоквартирным домом определяется
договором управления многоквартирным домом. Однако и на этот счет Правила
предоставления коммунальных услуг гражданам содержат диспозитивную норму, в
соответствии с которой, если иное не установлено договором, потребитель вправе по
своему выбору:
а) оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в
безналичной форме с использованием счетов в выбранных ими банках или переводом
денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;
б) поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо них
любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства Российской
Федерации и договору;
в) вносить плату за коммунальные услуги за прошедший месяц частями, не нарушая
установленный срок окончания ее внесения;
г) осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих
месяцев (п. 40).
Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и
пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, сохраняя
вышеназванные способы оплаты коммунальных услуг, дополняют их новыми. Так, п. 65
Правил предусматривает возможность оплаты коммунальных услуг банковскими картами,
а также через сеть Интернет.
Действующее законодательство РФ не запрещает управляющей организации
самостоятельно заниматься сбором платежей от жильцов, оборудовав кассу. Однако в
большинстве случаев субъект управления организует сбор платежей с жителей
многоквартирного дома посредством заключения договора со специализированными
организациями: расчетно-кассовыми, информационно-расчетным или иными подобными
центрами <1>. Кроме того, с 1 января 2010 г. управляющая организация вправе
осуществлять расчеты с собственниками жилых помещений при участии платежных
агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также
банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с
законодательством о банках и банковской деятельности (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ).
--------------------------------
<1> Это право управляющей организации ранее разъяснило Министерство
регионального развития РФ в письме от 2 мая 2007 года N 8167-ЮТ/07 "О внесении платы
за жилые помещения и коммунальные услуги" (Журнал руководителя и главного
бухгалтера ЖКХ. 2007. N 8 (ч. II)). В настоящее время право исполнителя привлекать на
основании договора, содержащего условие об обеспечении защиты персональных данных,
специализированную организацию для начисления платы за коммунальные услуги,
подготовки и доставки платежных документов прямо закреплено в подп. "е" п. 32 Правил
предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в
многоквартирных домах и жилых домов.
Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги
вносится до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Это правило
является диспозитивным для рассматриваемого способа управления многоквартирным
домом и, следовательно, может быть изменено договором.
Анализ нормативных правовых актов, содержащих правила внесения платы за жилое
помещение и коммунальные услуги, а также текстов договоров управления
многоквартирным домом, как правило, дублирующих эти положения, позволяет сделать
вывод об отсутствии необходимости в отнесении условия о порядке внесения платы за
содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги к числу существенных.
Отсутствие в заключенном сторонами договоре управления рассматриваемого условия
легко восполнимо посредством применения норм законодательства. Таким образом, п. 3 ч.
3 ст. 162 ЖК РФ нуждается в изменениях, в том числе связанных с исключением из него
положений о порядке определения размера платы за коммунальные услуги и порядке
внесения платы.
Согласно п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом
должен быть указан порядок контроля за выполнением обязательств управляющей
организации. Традиционно под контролем понимается проверка кого-либо или чего-либо,
чтобы удостовериться в соответствии чему-либо <1>.
--------------------------------
<1> См.: Теория управления: Учеб. / Под общ. ред. А.Л. Гапоненко, А.П.
Панкрухина. М., 2004. С. 271.
В отношениях по управлению многоквартирным домом, основанных на договоре,
субъектами контроля являются собственники помещений, которые могут реализовывать
мероприятия по контролю самостоятельно (единолично, сообща, посредством
формирования совета многоквартирного дома и выбора его председателя <1>) либо при
помощи внешних субъектов, специализирующихся на функциях контроля (аудиторов,
инженеров и т.д.), организация, ими уполномоченная (ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной
специализированный потребительский кооператив), или застройщик. Объектом контроля
является деятельность управляющей организации по управлению многоквартирным
домом, в том числе по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома
и предоставлению коммунальных услуг. Целью контроля является улучшение качества и
повышение эффективности деятельности по управлению многоквартирным домом.
Содержание отношений контроля - сбор и обработка информации о состоянии
управляемого объекта (общего имущества многоквартирного дома), оценка фактически
достигнутых результатов, соотнесение их с требованиями законов и иных нормативных
правовых актов, стандартов, нормативов, регламентов, договора управления
многоквартирным домом и осуществление корректирующего воздействия в случае, если
достигнутые результаты отличаются от установленных требований.
--------------------------------
<1> Для собственников помещений в многоквартирном доме, состоящем более чем
из четырех квартир, избрание совета многоквартирного дома является обязанностью (ч. 1
ст. 161.1 ЖК РФ).
Мероприятия по контролю, их периодичность, порядок их осуществления и
документирования устанавливаются по общему правилу соглашением сторон договора
управления.
Один из способов контроля за выполнением обязательств указан в ч. 11 ст. 162 ЖК
РФ. В соответствии с ним, если иное не установлено договором управления
многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала
текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о
выполнении договора управления за предыдущий год. Думается, что диспозитивность
данной нормы позволяет изменить как срок представления отчета, так и в целом
предусмотреть иную форму контроля за выполнением управляющей организацией своих
обязательств по договору, не прибегая к указанной в ЖК РФ. Однако в интересах
собственников помещений или уполномоченной ими организации (ТСЖ, ЖК, ЖСК) не
только не исключать действие данной нормы, но и предусматривать в договоре
управления форму, содержание такого отчета и порядок его представления, санкции за его
непредставление или несвоевременное представление <1>.
--------------------------------
<1> См.: Рыжов А.Б. Порядок осуществления контроля за выполнением
управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным
домом // Жилищное право. 2007. N 6. С. 74.
Примерные договоры управления многоквартирным домом, разрабатываемые и
утверждаемые органами государственной власти субъектов РФ или органами местного
самоуправления, как правило, включают положения о содержании и порядке
представления отчета управляющей организацией. Так, в соответствии с п. 3.1.18
примерной формы договора управления многоквартирным домом, утв. Приказом
Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской
Республики от 30 января 2008 г. N 16, отчет представляется устно на общем собрании
собственников с занесением основных результатов выполнения договора в протокол
собрания, а если такое собрание в указанный срок не проводится - в письменном виде.
Протокол собрания или отчет размещаются на информационном стенде. В отчете
указывается:
а) размер полученных в течение отчетного года управляющей организацией от
собственников помещений в многоквартирном доме средств в качестве платы за жилые
помещения и коммунальные услуги и размер расходов управляющей организации,
связанных с управлением многоквартирным домом;
б) соответствие фактических перечня, объемов и качества услуг и работ по
содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме перечню и размеру платы, указанным в приложениях N 2 и 3 к договору;
в) список должников, несвоевременно и (или) не полностью вносящих плату за
жилое помещение и коммунальные услуги, и размеры сумм, не выплаченных ими на день
представления собственнику отчета о выполнении договора, меры, принятые по
повышению собираемости платежей, результаты принятых мер;
г) количество обращений и принятые меры по устранению недостатков <1>.
--------------------------------
<1> URL: http://www.minstroy.ru/node/260 (дата обращения: 10.03.2011).
В большинстве случаев тексты договоров управления многоквартирным домом
содержат обязанность управляющей организации представлять отчет собственникам о
результатах деятельности за год. При этом в одних случаях в тексте договора уточняются
сроки, форма и порядок представления отчета о выполнении договора. Например,
управляющая организация обязана "представлять собственнику отчет по затратам на
содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме ежегодно, по истечении
12 месяцев срока действия договора за прошедший период, а при дополнительном запросе
за квартал в письменной форме через представителей собственников и размещение отчета
в помещении управляющей организации" <1>; или "управляющая организация ежегодно
до 1 апреля текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном
доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год путем опубликования
отчета в СМИ, а также для подготовки к общему собранию представителям собственников
многоквартирного дома... в течение 10 дней с момента предоставления запроса" <2>. В
других случаях срок и порядок представления отчета оставляется на усмотрение
собственников помещений в многоквартирном доме: "Управляющая организация обязана
ежегодно представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о
выполнении договора управления за предыдущий год, в порядке и в соответствии со
сроками, установленными решением общего собрания собственников" <3>.
--------------------------------
<1> Пункт 3.1.12 Договора управления многоквартирным домом МУП "Управление
городским хозяйством" // Архив МУП "Управление городским хозяйством" г. Осинники.
<2> Пункт 8 Договора управления многоквартирным домом МУП "Управляющая
компания г. Тулы" // http:www.uktula.ru (дата обращения: 10.10.2009).
<3> Пункт 3.1.19 Договора управления многоквартирным домом г. Нижний
Новгород // http:// admgor.nnov.ru/ uploads/ May42006115327am.doc (дата обращения:
10.10.2009).
Нормы, предусматривающие порядок получения информации о выполнении
управляющей организацией обязательств по договору, содержатся в некоторых
подзаконных нормативных актах. Так, Правилами содержания общего имущества в
многоквартирном доме предусмотрены следующие права собственников помещений,
связанные со сбором информации о деятельности управляющей организации и
измерением фактически достигнутых результатов:
а) получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения
информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или)
выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ
(в том числе путем проведения соответствующей экспертизы) (п. 40).
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам предусматривают права
потребителей, связанные с получением сведений о состоянии расчетов по оплате
коммунальных услуг, об объемах и качестве коммунальных услуг, условиях их
предоставления, изменении размера платы за коммунальные услуги и порядке их оплаты
(подп. "б", "г" п. 51).
Согласно Правилам проведения открытого конкурса по отбору управляющей
организации для управления многоквартирным домом формы и способы осуществления
собственниками помещений в многоквартирном доме контроля за выполнением
управляющей организацией ее обязательств по договору входят в состав конкурсной
документации, утверждаемой организатором конкурса, и предусматривают:
обязанность управляющей организации представлять по запросу собственника
помещения в многоквартирном доме в течение трех рабочих дней документы, связанные с
выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом;
право собственника помещения в многоквартирном доме за 15 дней до окончания
срока действия договора управления многоквартирным домом ознакомиться с
расположенным в помещении управляющей организации, а также на досках объявлений,
находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом, ежегодным письменным отчетом
управляющей организации о выполнении договора управления многоквартирным домом,
включающим информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и
ремонту общего имущества, а также сведения о нарушениях, выявленных органами
государственной власти и органами местного самоуправления, уполномоченными
контролировать деятельность, осуществляемую управляющими организациями (подп. 14
п. 41).
В качестве дополнительных мер контроля, направленных на сбор и обработку
информации о контролируемом объекте, нормативные акты субъектов РФ и органов
местного самоуправления рекомендуют следующие:
участие в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в
многоквартирном доме; присутствие при выполнении работ и оказании услуг
управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по договору;
привлечение для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по
договору сторонних организаций, специалистов, экспертов <1>;
--------------------------------
<1> См.: примерный договор управления многоквартирным домом, утв.
распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15 августа 2006 г. N 05-14-243/6-1 "Об
утверждении документов" (в ред. от 31 октября 2006 г.) // СПС "Гарант".
проверка объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ
путем проверки журналов выполнения работ и услуг <1>;
--------------------------------
<1> См.: пункт 7.1 примерного договора управления многоквартирным домом, утв.
Приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской
Республики от 30 января 2008 г. N 16 // http://www.minstroy.ru/node/260 (дата обращения:
10.03.2011).
получение от управляющей организации по запросу любого собственника справок об
объемах фактически выполненных работ и оказанных услуг, о сумме собранных с
собственников денежных средств в счет оплаты работ и услуг по содержанию и ремонту
жилого помещения, о наличии и размере задолженности управляющей организации перед
ресурсоснабжающими организациями, о сроках выполнения отдельных видов работ и
услуг, предусмотренных договором <1>;
--------------------------------
<1> Пункт 6.1 примерного договора управления многоквартирным домом, утв.
Постановлением главы администрации г. Саратова от 14 июня 2007 г. N 440 //
http://www.sarlaws.ru/index.php?ds=1035670 (дата обращения: 10.03.2011).
ознакомление с договорами, заключенными в целях реализации договора управления
многоквартирным домом управляющей организацией <1>.
--------------------------------
<1> См.: Приказ Минстройархжилкомхоза Республики Татарстан от 25 сентября
2006 г. N 164/0 "Об утверждении примерного договора управления многоквартирным
домом с собственником помещения" // http:// www.pravoteka.ru/ docs/ respublikatatarstan/
8858.html (дата обращения: 10.03.2011).
В текстах договоров управления многоквартирным домом содержатся следующие
права собственников помещений, связанные с получением интересующих сведений о
деятельности управляющей организации:
требовать от управляющей организации в месячный срок представлять письменные
ответы на вопросы, связанные с исполнением договора <1>;
--------------------------------
<1> См.: пункт 3.4.8 Договора управления многоквартирным домом МУП
"Управление городским хозяйством" // Архив МУП "Управление городским хозяйством"
г. Осинники.
на основании письменного заявления получать планы проведения работ по ремонту
общего имущества дома <1>;
--------------------------------
<1> См.: пункт 3.2.5 Договора управления многоквартирным домом ОАО
"Новокузнецкая управляющая компания" // Архив ОАО "Новокузнецкая управляющая
компания" г. Новокузнецк.
получать от управляющей организации по письменному заявлению сведения о
задолженности собственников помещений в доме <1>.
--------------------------------
<1> См.: пункт 3.2.3 Договора управления многоквартирным домом ООО "ДомовикС" // Архив ООО "Домовик-С" г. Новокузнецк.
Полученная информация позволяет оценить деятельность управляющей организации
на соответствие ее заданным требованиям и параметрам. Оценка деятельности
управляющей компании может осуществляться и на основе специально выработанных и
включенных в договор управления критериев. За основу могут быть взяты следующие
показатели деятельности управляющей организации:
наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по управлению,
содержанию и ремонту многоквартирного дома;
уровень сбора платежей с собственников и нанимателей жилых помещений,
применение мер воздействия к неплательщикам;
своевременное осуществление платежей по договорам с третьими лицами;
целевое использование бюджетных средств, выделяемых на содержание и ремонт
дома;
осуществление управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом
поставляемых собственнику и иным пользователям услуг;
отсутствие или наличие жалоб и претензий на действия (бездействие) управляющей
организации, качество жилищно-коммунального обслуживания;
своевременность и регулярность предоставления общему собранию собственников
помещений отчетной информации о выполнении договора управления многоквартирным
домом;
проведение мероприятий по внедрению ресурсосберегающих технологий,
инновационных проектов, использование современных и качественных материалов и
оборудования.
Вместе с тем контроль, как отмечалось, это не только реализация права на получение
необходимой информации о деятельности управляющей организации и ее оценку.
Сердцевиной контроля является механизм обратной связи <1>. Реализация данного
механизма призвана обеспечить выполнение управляющей организацией необходимых
корректирующих действий в случае выявления отклонений фактически полученных
результатов от заданных параметров. Данное направление контрольной деятельности, его
средства и порядок их применения также нашли свое отражение в нормах жилищного
законодательства.
--------------------------------
<1> См.: Теория управления: Учеб. / Под общ. ред. А.Л. Гапоненко, А.П.
Панкрухина. М., 2004. С. 289, 299.
Так, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме
предусмотрено право собственников помещений требовать от ответственных лиц
устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения
(п. 40).
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам предусматривают
следующие обязанности управляющей организации, связанные с реализацией процедур
коммуникации с лицами, потребляющими коммунальные услуги:
вести учет жалоб (заявлений, требований, претензий) потребителей на режим и
качество предоставления коммунальных услуг, учет их исполнения;
в течение двух рабочих дней с даты получения жалобы (заявления, требования,
претензии) направлять потребителю извещение о ее приеме и последующем
удовлетворении либо в отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа;
при поступлении жалобы (заявления, требования, претензии) от потребителя об
обнаружении запаха газа в жилых или нежилых помещениях, а также на дворовой
территории немедленно принимать меры по проверке полученной жалобы, в случае
обнаружения утечки газа - обеспечить безопасность потребителя и ликвидацию
обнаруженной утечки;
производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не
позднее трех рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность
начисления потребителю платежей и установленных федеральными законами и договором
неустоек (штрафов, пеней) (подп. "з", "и", "к", "р" п. 49 Правил).
Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям
помещений в многоквартирных домах и жилых домов содержат схожие положения (подп.
"д", "к", "л", "р" п. 31), за исключением нескольких моментов. В частности, согласно
новым Правилам документы, содержащие правильно начисленные платежи, выдаются
потребителю немедленно после проверки правильности исчисления предъявленного
потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, задолженности или
переплаты потребителя, правильности начисления потребителю неустоек. Представляется,
что подобная формулировка скорее соответствует интересам исполнителя, чем
потребителя, поскольку не создает определенности в вопросе, в какой срок должна быть
проведена такая проверка.
С названными обязанностями корреспондируют права потребителей (собственников
и иных лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме).
Содержание обратных связей в контрольной деятельности раскрывается
нормативными актами - рекомендациями субъектов РФ в следующих способах и
процедурах:
участие в планировании работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, принятии решений при изменении плана работы;
сообщение управляющей организации об имеющихся возражениях по
представленному отчету в течение _____ дней после его представления <1>;
--------------------------------
<1> См.: пункт 4.1.7 примерного договора управления многоквартирным домом с
собственником помещения, утв. Приказом Минстройархжилкомхоза Республики
Татарстан от 25 сентября 2006 г. N 164/0 "Об утверждении примерного договора
управления многоквартирным домом с собственником помещения" // http://
www.pravoteka.m/ docs/ respubUkatatostan/ 8858.html (дата обращения: 10.03.2011).
подача в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения
выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения;
составление актов о нарушении условий договора;
инициирование созыва внеочередного общего собрания собственников для принятия
решений по фактам выявленных нарушений и нереагированию управляющей организации
на обращения собственника с уведомлением о проведении такого собрания (указанием
даты, времени и места) управляющей организации <1>.
--------------------------------
<1> См.: пункт 6.1 примерного договора управления многоквартирным домом в
городе Москве, утв. распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15 августа 2006 г. N 05-14243/6-1 (в ред. от 31 октября 2006 г.) // СПС "Гарант".
Таким образом, при составлении положений о контроле в договоре управления
многоквартирным домом целесообразно уделить внимание всем направлениям
контрольной деятельности и предусмотреть меры, нацеленные на сбор информации о
выполнении управляющей организацией своих обязательств по договору, оценку
полученных данных, осуществление процедур коммуникации и корректирующего
воздействия в необходимых случаях. При этом в договоре желательно предусмотреть
решение вопросов о сроках проведения контрольных мероприятий, их ресурсном
обеспечении, составляемых документах, последствиях выявления результатов,
отклоняющихся от установленных требований.
Вместе с тем наличие в действующем законодательстве большого числа
императивных и диспозитивных норм, предусматривающих порядок осуществления
контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору
управления многоквартирным домом, ставит под сомнение обязательность его
согласования в тексте договора и соответственно отнесение данного условия к числу
существенных.
Анализ комплекса существенных условий договора управления многоквартирным
домом позволяет сделать вывод, что некоторые из них не являются необходимыми для его
исполнения и не отражают его природу. Следовательно, легальная конструкция
существенных условий договора управления многоквартирным домом нуждается в
совершенствовании в нескольких направлениях. Во-первых, видится необходимость
отразить в существенных условиях организационный характер деятельности
управляющей компании. Во-вторых, в формулировке условия о порядке определения
цены договора должны найти закрепление две основные ее составляющие:
вознаграждение управляющему и плата за содержание и ремонт жилого помещения. Втретьих, отнесение отдельных договорных условий (о порядке изменения перечня услуг и
работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке
определения размера платы за коммунальные услуги, о порядке внесения платы за
содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, о порядке контроля за
выполнением обязательств управляющей организацией) к числу существенных
представляется нецелесообразным ввиду большого числа императивных и диспозитивных
норм, восполняющих их отсутствие в договоре.
Глава 4. СОДЕРЖАНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ВОЗНИКШЕГО ИЗ ДОГОВОРА
УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
ЗА НАРУШЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
4.1. Обязанности сторон по договору управления
многоквартирным домом
Содержание договора управления многоквартирным домом как правоотношения
составляют права и обязанности сторон. ЖК РФ регламентирует их весьма скудно, и
отношения сторон в большей степени регулируются постановлениями Правительства РФ
и иными правовыми актами, а также договорами.
Основной обязанностью управляющей организации является осуществление
действий, составляющих предмет договора. Согласно легальной конструкции договора
управления многоквартирным домом - это оказание услуг и выполнение работ по
надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление
коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся
помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение
целей управления многоквартирным домом деятельности (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Управляющая организация обязана выполнять работы и оказывать услуги по
надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с перечнем,
определенным договором. Совершение таких действий должно отвечать требованиям,
установленным законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии
населения <1>, техническом регулировании <2>, защите прав потребителей <3> и др., а
также договором управления многоквартирным домом. Согласно п. 10 Правил
содержания общего имущества в многоквартирном доме общее имущество должно
содержаться в состоянии, обеспечивающем:
--------------------------------
<1> Требования, связанные с обеспечением санитарно-эпидемиологического
благополучия населения, установлены санитарными правилами и нормами (см., напр.:
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 8 апреля 2003 г. N 34
"О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03" (в ред. от 15 марта 2010 г.) (вместе с
Санитарными правилами и нормами "Гигиенические требования к естественному,
искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. СанПиН
2.2.1/2.1.1.1278-03") // Российская газета. 2003. 15 мая; БНА ФОИВ. 2010. N 16) и
гигиеническими нормативами (см., напр.: Постановление Главного государственного
санитарного врача РФ от 21 августа 2007 г. N 60 "Об утверждении ГН 2.1.8/2.2.4.2262-07"
(вместе с Гигиеническим нормативом "Предельно допустимые уровни магнитных полей
частотой 50 ГЦ в помещениях жилых, общественных зданий и на селитебных
территориях" ГН 2.1.8/2.2.4.2262-07" // БНА ФОИВ. 2007. N 41)).
<2> Так, минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям, а также к
процессам их эксплуатации, в том числе требования механической безопасности,
безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и
сооружениях и др., устанавливает Технический регламент о безопасности зданий и
сооружений (Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ // Российская газета.
2009. 31 дек.); общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции),
в том числе к зданиям, сооружениям и строениям, установлены Техническим регламентом
о требованиях пожарной безопасности (ФЗ от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ // СЗ РФ. 2008. N
30 (ч. 1). Ст. 3579); минимально необходимые требования к безопасности лифтов при
производстве, монтаже, эксплуатации, модернизации и т.д. устанавливает Технический
регламент о безопасности лифтов (утв. Постановлением Правительства РФ от 2 октября
2009 г. N 782 (в ред. от 3 марта 2011 г.) // СЗ РФ. 2009. N 41. Ст. 4768; 2011. N 10. Ст.
1412).
<3> Законодательство РФ о защите прав потребителей предъявляет требования,
связанные с качеством и безопасностью выполняемых работ и оказываемых услуг для
жизни, здоровья потребителя, окружающей среды и имущества потребителя (ст. 4, 7
Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (в ред. от
23.11.2009) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766; СЗ РФ. 2009. N 48. Ст. 5711).
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических
или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями
общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен
многоквартирный дом;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных
лиц;
д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого
оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных
услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном
доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с
проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об
энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Управляющая организация вправе самостоятельно определять порядок и способ
выполнения работ и оказания услуг, составляющих предмет договора, если иное не
предусмотрено договором. Поскольку в ст. 162 ЖК РФ не закреплен принцип личного
исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом, управляющая
организация вправе по своему усмотрению привлекать для этого третьих лиц, в том числе
заключать договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества
многоквартирного дома (обслуживающие организации), на предоставление коммунальных
услуг (ресурсоснабжающие организации), на прием платежей от собственников
помещений и нанимателей и др. <1>.
--------------------------------
<1> В отношении обслуживания газового оборудования, входящего в состав общего
имущества многоквартирного дома, указанное право управляющей организацией
трансформируется в обязанность. Согласно действующему законодательству деятельность
по содержанию и ремонту такого оборудования вправе осуществлять только
специализированные газораспределительные организации, допущенные в установленном
законодательством порядке к осуществлению деятельности по техническому
обслуживанию внутридомового газового оборудования и имеющие аварийнодиспетчерскую службу либо заключившие договор об оказании услуг аварийнодиспетчерской службы (см.: Правила поставки газа для обеспечения коммунальнобытовых нужд граждан, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 г. N 549
(в ред. от 6 мая 2011 г.) // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3635; 2011. N 22. Ст. 3168; Порядок
содержания и ремонта внутридомового газового оборудования в Российской Федерации,
утв. Приказом Минрегиона России от 26 июня 2009 г. N 239 // Российская газета. 2009. 29
сент.) Таким образом, если организация, управляющая многоквартирным домом, не
отвечает признакам специализированной организации по обслуживанию внутридомового
газового оборудования, то она обязана заключить соответствующий договор. Это
подтверждает судебная практика (см., напр.: Постановление ФАС Западно-Сибирского
округа от 28 мая 2009 г. N Ф04-3101/2009(7364-А46-31) // СПС "КонсультантПлюс"). При
этом ответственность за действия третьих лиц перед заказчиком несет управляющая
организация.
Обязанность управляющей организации производить капитальный ремонт общего
имущества многоквартирного дома и условия его проведения могут быть изначально
установлены договором управления многоквартирным домом, или соответствующее
решение может быть принято общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме в период действия договора. При этом управляющая организация
вправе вносить предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме
работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения
расходов и другие, связанные с условиями проведения капитального ремонта (ч. 2 ст. 158
ЖК РФ). По общему правилу бремя несения расходов на капитальный ремонт
многоквартирного дома лежит на собственниках помещений в этом доме (ч. 3 ст. 158 ЖК
РФ), которые по своему усмотрению могут установить порядок финансирования таких
расходов: путем накопления необходимых средств, получения кредитов, предварительной
оплаты ремонта управляющей компанией.
Вместе с тем законодатель предусмотрел возможные варианты участия публичноправовых образований в финансировании расходов на капитальный ремонт
многоквартирных домов. Во-первых, бюджетные средства на капитальный ремонт
многоквартирных домов могут предоставляться управляющим организациям, ТСЖ либо
жилищным кооперативам органами местного самоуправления в целях создания условий
для управления многоквартирными домами (п. 2 ч. 1 ст. 165 ЖК РФ).
Во-вторых, финансовая поддержка на проведение капитального ремонта
многоквартирных домов может быть оказана за счет средств государственной корпорации
- Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства <1>.
Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ содержит перечень условий, которым
должны соответствовать муниципальные образования (субъекты Российской Федерации города федерального значения Москва и Санкт-Петербург), претендующие на
предоставление финансовой поддержки за счет средств фонда (ст. 14).
--------------------------------
<1> Ст. 3 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (в ред. от 4 июня 2011 г.) // СЗ РФ.
2007. N 30. Ст. 3799; 2011. N 23. Ст. 3264.
Получение денежных средств на проведение капитального ремонта в рамках
рассматриваемого варианта требует совершения активных действий самими
собственниками помещений в многоквартирном доме и организацией, осуществляющей
управление данным домом. Прежде всего собственники на общем собрании должны
принять решение об участии в муниципальной (региональной) адресной программе по
проведению капитального ремонта. Только при наличии такого решения орган местного
самоуправления (орган исполнительной власти субъектов РФ - городов федерального
значения Москвы и Санкт-Петербурга) рассматривает вопрос о включении
соответствующего многоквартирного дома в адресную программу. При положительном
решении вопроса о предоставлении средств на капитальный ремонт многоквартирного
дома управляющей организации, во-первых, необходимо открыть отдельный банковский
счет для перечисления бюджетных средств и средств Фонда. Во-вторых, составить и
утвердить на общем собрании собственников смету расходов на капитальный ремонт,
учитывая при этом размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1 кв.
м, определенный в муниципальной (региональной) адресной программе, и ограничения,
связанные с составом работ, установленные ст. 15 Закона "О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Наконец, на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме необходимо принять решение о
долевом финансировании расходов на капитальный ремонт, определить его размер (оно
должно составлять не менее 5% от общего объема средств, предоставляемых на
проведение капитального ремонта) и источник. Это решение вместе с уведомлением об
открытии банковского счета и сметой необходимо направить в орган местного
самоуправления (п. 6 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ). Оплата
работ по капитальному ремонту многоквартирного дома за счет размещенных на
банковских счетах средств производится на основании актов приемки работ по
капитальному ремонту многоквартирного дома, подписанных лицами, уполномоченными
действовать от имени управляющей организации, и согласованных с органами местного
самоуправления (п. 9 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ). В городе
Новокузнецке органами местного самоуправления разработана и рекомендована к
использованию форма акта приемки работ по капитальному ремонту. Согласование актов
приемки работ по капитальному ремонту от имени органов местного самоуправления
осуществляет ответственное лицо, назначенное МУ "Дирекция единого заказчика" <1>.
--------------------------------
<1> Пункты 1, 2, 4 распоряжения главы города Новокузнецка от 3 июля 2009 г. N
2005 г. "Об осуществлении контроля за проведением капитального ремонта
многоквартирных домов за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства, областного и местного бюджетов и
приемки выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирных домов" (в ред.
от 12 августа 2010 г.) // Новокузнецк. 2009. 9 июля.
При анализе положений Закона "О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства" обращает на себя внимание норма, определяющая конечных
адресатов финансовой поддержки, предоставляемой на проведение капитального ремонта
многоквартирных домов. Согласно п. 4 ст. 20 данного акта средства Фонда, а также
средства, выделенные из бюджетов субъекта РФ и муниципального образования на
долевое
финансирование
капитального
ремонта,
распределяются
между
многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу и
управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья,
жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными
потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными
собственниками помещений в многоквартирных домах. Такая формулировка лишает
права на получение средств Фонда те многоквартирные дома, управление которыми
осуществляется организациями, избранными на открытом конкурсе, проводимом
органами местного самоуправления. А ведь зачастую именно такие многоквартирные
дома имеют значительный физический износ и в большей степени нуждаются в
проведении капитального ремонта.
Управляющая организация обязана предоставлять собственникам помещений в
многоквартирном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам коммунальные
услуги в соответствии с перечнем, определенным в договоре управления
многоквартирным домом, исходя из степени благоустройства многоквартирного дома.
Выполнение данной функции невыгодно управляющей организации: во-первых,
оплачивая поставляемые ресурсоснабжающей организацией ресурсы в полном объеме,
сама она сталкивается с неплатежами собственников и иных пользователей помещений
<1>, во-вторых, все претензии, связанные с ненадлежащим качеством поставляемых
коммунальных ресурсов, потребители предъявляют именно к управляющей организации.
Поэтому на практике нередки случаи, когда управляющие организации не включают в
договор управления многоквартирным домом обязанность, связанную с предоставлением
коммунальных услуг. Такой подход не соответствует действующему законодательству. В
соответствии с п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам заключение
собственниками помещений в многоквартирном доме договоров о приобретении
холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о
водоотведении непосредственно с ресурсоснабжающей организацией допускается только
в
случае
осуществления
собственниками
непосредственного
управления
многоквартирным домом <2>. Подпункт "а" п. 9 новых Правил предоставления
коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных
домах и жилых домов еще более категоричен: управляющая организация не вправе
отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным
домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление
которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не
вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг.
--------------------------------
<1> Часть 7.1 ст. 155 ЖК РФ и новые Правила предоставления коммунальных услуг
собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов
позволяют преодолеть данную негативную для управляющих организаций составляющую.
Для этого собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны
принять решение о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно в
ресурсоснабжающую организацию (пункт 64).
<2> Это признают судебные органы (см., напр.: вопрос 26 Обзора законодательства и
судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 г.,
утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 7 марта 2007 г. // Бюллетень Верховного Суда
РФ. 2007. N 8; Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с исполнением
договоров энергоснабжения, возмездного оказания услуг в сфере ЖКХ, а также спорных
вопросов применения тарифов: Обзор судебной практики Арбитражного суда
Кемеровской области // http://kemerovo.arbitr.ru/pract/reviews/2264.html (дата обращения:
10.10.2009)).
Управляющей организацией должно быть обеспечено бесперебойное предоставление
коммунальных услуг надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю (п. 9
Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам возлагают на
управляющую организацию как исполнителя коммунальных услуг ряд обязанностей перед
контрагентами, которые можно объединить в следующие группы:
а) обязанности информационного характера: обеспечение потребителей
информацией об исполнителе, размерах тарифов на коммунальные услуги, порядке
оплаты коммунальных услуг, параметрах качества коммунальных услуг, неполадках в
работе внутридомовых инженерных систем, плановых перерывах предоставления
коммунальных услуг и т.д. (подп. "л", "м", "п" п. 49); учет и рассмотрение обращений и
жалоб потребителей (подп. "ж", "н" п. 49).
б) обязанности, возникающие из факта предоставления коммунальных услуг
ненадлежащего качества: выяснение причин, составление акта, фиксирующего
причиненный вред, уменьшение размера платы за коммунальные услуги (подп. "ж", "н" п.
49, п. 61, 62, 64 - 74, приложение 1) <1>.
--------------------------------
<1> Данные обязанности исполнителя коммунальных услуг регламентируются п. 3,
31, разделами IX, X, приложением 1 новых Правил предоставления коммунальных услуг
собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
В рамках осуществления иной деятельности, направленной на осуществление целей
управления многоквартирным домом, управляющая организация несет обязанность по
начислению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предоставлению
платежных документов не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим
месяцем, если иной срок не установлен договором, а также сбору указанных платежей с
собственников помещений в многоквартирном доме и с нанимателей жилых помещений
по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного
или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, включая их судебное
взыскание (ч. 2, 4, 7 ст. 155 ЖК РФ). Как отмечалось ранее, управляющая организация
может осуществлять эти функции самостоятельно или заказать услуги по расчету размера
платы за коммунальные услуги, печати, доставке потребителям платежных документов
специализированной организации.
В соответствии с ч. 13 ст. 155 ЖК РФ управляющая организация обязана
информировать в письменной форме собственников жилых помещений в
многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные
услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на
основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в
ином размере, если иной срок не установлен в договоре. Если способ донесения указанной
информации до собственников не согласован в договоре управления многоквартирным
домом, то, думается, по аналогии с положением абз. 4 подп. "п" п. 49 Правил
предоставления коммунальных услуг гражданам она должна размещаться на досках
объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также на досках
объявлений, расположенных вблизи жилых домов.
Управляющая организация обязана в установленном законодательством РФ порядке
принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и
иные документы <1>, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением
общим имуществом <2> (п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном
доме). Для выполнения этой обязанности управляющая организация наделена правом
требовать передачи технической документации на многоквартирный дом. Данная
документация является для управляющей организации необходимым источником
сведений о составе и состоянии общего имущества многоквартирного дома и основой для
формирования перечня работ и услуг по его содержанию и ремонту.
--------------------------------
<1> Согласно п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме
техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о
состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций,
приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного
оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме,
конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и
ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном
участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных
качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (для многоквартирных
домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007
года).
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом,
включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом,
осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на
объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия
градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для
многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых
осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после
установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана
земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или
иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом)
по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором
отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к
части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный
дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция)
многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень
которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
К иным документам, связанным с управлением многоквартирным домом, могут быть
отнесены паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства;
исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление); сметы,
описи работ на текущий и капитальный ремонт; журналы заявок жителей; протоколы
общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и др.
<2> Так, например, п. 36 Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении
инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (утв. Приказом Минрегиона России
от 1 июня 2007 г. N 45 "Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании
и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома" // БНА ФОИВ. 2007. N
46) определяет следующие случаи, порождающие необходимость внесения изменений в
Инструкцию: а) реконструкция (модернизация) отдельных элементов общего имущества в
многоквартирном доме; б) проведение ремонтных, строительно-монтажных, отделочных и
иных работ, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в
многоквартирном доме; в) возникновение или изменение сроков службы объектов
(элементов) общего имущества в многоквартирном доме.
Возникает вопрос: на ком лежит обязанность по предоставлению управляющей
организации технической документации на многоквартирный дом? Думается, что ответ на
этот вопрос не является однозначным и зависит от нескольких обстоятельств, прежде
всего от статуса заказчика. Если контрагентом управляющей организации является
товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный
потребительский кооператив или застройщик, то обязанность по предоставлению
технической документации на многоквартирный дом лежит на данных субъектах. Если в
роли заказчика выступают непосредственно собственники помещений в многоквартирном
доме, то в поисках ответа на вопрос о субъекте, обязанном предоставить техническую
документацию, значение приобретает следующее обстоятельство: избран ли способ
управления многоквартирным домом впервые или до этого уже применялся один из
способов, предусмотренных ЖК РФ. Для первого варианта законодатель оставляет
рассматриваемый вопрос без ответа независимо от того, кто принял решение о передаче
функций управления управляющей организации: органы местного самоуправления <1>
или общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
--------------------------------
<1> Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по
отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не
предусматривают обязанностей органов местного самоуправления, связанных с передачей
технической документации на многоквартирные дома, право на управление которыми
является объектом конкурса.
Во втором случае логично предположить, что обязанность передачи технической
документации лежит на субъекте, осуществлявшем управление многоквартирным домом
до избрания управляющей организации, управомоченной требовать ее передачи. Вместе с
тем данное правило получило законодательное закрепление только для одной ситуации:
при смене одной управляющей организации другой (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ <1>).
--------------------------------
<1> Данная норма устанавливает обязанность управляющей организации за тридцать
дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать
техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением
таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу
собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному
потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким
домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников,
указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа
управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику
помещения в таком доме.
При выборе управляющей организации взамен применявшихся ранее иных способов
управления (непосредственного управления или управления ТСЖ, ЖК либо
специализированным потребительским кооперативом) законодатель прямо не закрепил
обязанность по передаче технической документации за соответствующими субъектами
управления. Обнаруженный пробел нуждается в восполнении посредством определения в
нормах о договоре управления многоквартирным домом лиц, обязанных представить
управляющей организации техническую документацию, и срока ее представления.
Неоднозначную оценку органов власти субъектов РФ, органов местного
самоуправления и судебных органов получил вопрос об основании возникновения
обязанности по передаче технической и иной документации на многоквартирный дом
вновь избранной управляющей организации. Так, в правоприменительной практике
федеральных арбитражных окружных судов были выработаны две основные позиции.
Согласно первой из них таким основанием является решение общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации
<1>, в соответствии со второй - заключенные с каждым собственником договоры
управления многоквартирным домом <2>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 ноября 2006 г. по
делу N А56-54174/2005 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 февраля 2006 г. N
А29-6464/2005-2э // СПС "КонсультантПлюс".
Министерство регионального развития в письме от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07
подтвердило правильность первой позиции. Согласно данным разъяснениям право на
получение технической документации возникает у управляющей организации независимо
от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении,
содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом,
основанием для реализации права управляющей организации на передачу технической
документации на многоквартирный дом является оформленное соответствующим образом
решение общего собрания собственников помещений о выборе соответствующего способа
управления и конкретной управляющей организации.
Согласно письму Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N
14313-РМ/07 передача технической документации осуществляется безвозмездно.
Состав подлежащей передаче технической документации ограничивается
документами, находящимися в распоряжении управляющей компании. Это
подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. Так, ФАС Волго-Вятского
округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ТСЖ "Черняховского, 7"
на решение Арбитражного суда Нижегородской области, установил следующее. ТСЖ
"Черняховского, 7" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Домоуправляющая
организация Московского района" об обязании передать техническую документацию и
иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом N 7 по улице
Черняховского в Нижнем Новгороде. В обоснование своих требований истец ссылался на
ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, устанавливающую данную обязанность, п. 24, 26 Правил содержания
общего
имущества,
определяющие
состав
технической
документации
на
многоквартирный дом, а также на перечень технической документации, утвержденный
общим собранием собственников жилья. Решением от 23 сентября 2008 г. суд обязал ОАО
"Домоуправляющая компания Московского района" передать ТСЖ часть технической
документации, истребованной истцом. В удовлетворении требований в отношении другой
документации было отказано, поскольку суд установил, что она не передавалась
ответчику от организации, осуществлявшей управление домом ранее, и в период
осуществления деятельности по управлению домом ответчиком не восстанавливалась.
Федеральный арбитражный суд счел доводы нижестоящей судебной инстанции
обоснованными и оставил кассационную жалобу без удовлетворения <1>. Высший
Арбитражный Суд РФ отказал в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в
порядке надзора, указав, что оснований для обязания ответчика восстановить
отсутствующую документацию у суда не имелось <2>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11 декабря 2008 г. по делу N
А43-10482/2008-34-266 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> Определение ВАС РФ от 22 апреля 2009 г. N ВАС-4500/09 по делу N А4310482/2008-34-266 // СПС "КонсультантПлюс". См. также: Постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 25 октября 2007 г. N Ф04-7509/2007(39633-А46-39) по делу N А4610863/2006 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа
от 23 апреля 2008 г. N Ф08-2051/2008 по делу N А63-5381/2007-С3-16 // СПС
"КонсультантПлюс".
Нередко в договорах управления многоквартирным домом встречается закрепление
обязанности управляющей организации по осуществлению учета граждан,
зарегистрированных в жилых помещениях многоквартирного дома, и приема документов
на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания <1>. Соответствует ли
вовлечение организаций, управляющих многоквартирными домами, в процедуру
регистрации действующему законодательству? Согласно ст. 4 Закона РФ от 25 июня 1993
г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор
места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (в ред. от 1 июля 2011
г.) <2> в городах, поселках, сельских населенных пунктах, закрытых военных городках, а
также в населенных пунктах, расположенных в пограничной полосе или закрытых
административно-территориальных образованиях, в которых имеются территориальные
органы федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление
функций по контролю и надзору в сфере миграции, органами регистрационного учета
являются данные органы, в остальных населенных пунктах - местная администрация.
Помимо органов регистрационного учета к органам, участвующим в предоставлении
государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и
по месту жительства в пределах РФ, действующее законодательство относит также
должностных лиц, ответственных за регистрацию. В функции таких лиц входит
осуществление первичного приема от граждан документов на регистрацию и снятие с
регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства, подготовку и
передачу в орган регистрационного учета предусмотренных учетных документов <3>.
Перечень "ответственных за регистрацию", утв. Постановлением Правительства РФ от 17
июля 1995 г. N 713 <4> (в ред. от 28 марта 2008 г.), включает в числе прочих и
уполномоченных лиц управляющей организации, ответственных за регистрацию в жилых
помещениях частного жилищного фонда <5>.
--------------------------------
<1> См., напр.: п. 2.1.7 Договора управления многоквартирным домом МУ "ГЖУ Управляющая компания в ЖКХ города Ижевска" // Городское управление. 2005. N 8. С.
77; п. 3.1.5 Договора управления многоквартирным домом МУП "Управление городским
хозяйством" // Архив МУП "Управление городским хозяйством" г. Осинники.
<2> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 32. Ст. 1227; СЗ РФ. 2011. N 27. Ст. 3880.
<3> См.: пункт 6 Административного регламента предоставления Федеральной
миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан
Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах
Российской Федерации, утв. Приказом ФМС РФ от 20 сентября 2007 г. N 208 "Об
утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной
службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской
Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской
Федерации" (в ред. от 23 декабря 2009 г.) // Российская газета. 2008. 23 янв.; 2010. 5 марта.
<4> Постановление Правительства РФ "Об утверждении Правил регистрации и
снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и
по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц,
ответственных за регистрацию" // СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939; 2008. N 14. Ст. 1412.
<5> Прежняя редакция указанного Перечня, не содержавшая подобного указания,
также не препятствовала осуществлению управляющей организацией обозначенных
функций. В соответствии с п. 9, 10 Административного регламента предоставления
Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету
граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах
Российской Федерации в случае отсутствия должностных лиц, ответственных за
регистрацию, их функции по приему от граждан документов на регистрацию и снятие с
регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства, подготовке и
передаче их в орган регистрационного учета ложатся на собственника жилого помещения,
предоставляющего его для проживания данным гражданам. При этом собственники
жилых помещений вправе осуществлять указанную функцию самостоятельно или
(поскольку обязательство не носит личного характера) уполномочить на это другое лицо,
в частности управляющую организацию посредством включения соответствующего
условия в договор управления многоквартирным домом. Такой вывод подтверждается
материалами судебно-арбитражной практики. Так, кассационная инстанция ФАС
Поволжского округа в Постановлении от 30 ноября 2006 г. по делу N А12-6059/06 сочла
соответствующим закону закрепление в договорах управления многоквартирным домом
обязанности управляющей организации "осуществлять учет зарегистрированных граждан
в жилых помещениях собственников, а также вести прием документов на регистрацию
граждан по месту жительства и месту фактического пребывания в соответствии с
Правилами регистрации и учета граждан, утвержденными Постановлением Правительства
РФ от 17.07.1995 N 713", а также признала учетно-регистрационную документацию на
граждан составной частью иных документов, связанных с управлением домом (СПС
"КонсультантПлюс").
Еще
одной
обязанностью
организации,
осуществляющей
управление
многоквартирным домом, является удостоверение доверенностей. Эта обязанность прямо
предусмотрена п. 2 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса РФ <1>, согласно
которому "доверенности, выдаваемые гражданами, могут быть удостоверены...
товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным
специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление
многоквартирным домом, управляющей организацией по месту жительства доверителя...".
Прежняя редакция указанной нормы в качестве субъекта, уполномоченного совершать
удостоверение доверенностей по месту жительства граждан, называла жилищноэксплуатационную организацию. В настоящее время жилищно-эксплуатационные
организации как организации, осуществляющие эксплуатацию государственного и
общественного жилищного фонда <2>, исчезли. Реформа системы управления жилищным
фондом породила новых субъектов, осуществляющих функции управления
многоквартирными домами, включая все помещения, которые находятся в
государственной или муниципальной собственности. Это потребовало внесения
коррективов в нормы об удостоверении доверенностей. Однако, внеся соответствующие
изменения в процессуальное законодательство, законодатель "забыл" об актах,
содержащих нормы материального права. Так, пункт 4 ст. 185 ГК РФ по-прежнему
предусматривает
удостоверение
некоторых
видов
доверенностей
жилищноэксплуатационной организацией по месту жительства доверителя. Этим же субъектом
согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 15 ноября 1997 г. N 143-ФЗ "Об актах
гражданского состояния" (в ред. от 1 июля 2011 г.) <3> должна удостоверяться подпись на
заявлении о рождении ребенка. Думается, что данные нормы также нуждаются в
приведении в соответствие с существующим положением дел в сфере управления и
обслуживания жилой недвижимости.
--------------------------------
<1> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002
г. N 138-ФЗ (в ред. от 14 июня 2011 г.) // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2011. N 25. Ст. 3533.
<2> Ст. 22 Жилищного кодекса РСФСР.
<3> СЗ РФ. 1997. N 47. Ст. 5340; 2011. N 27. Ст. 3880.
Оплата выполненных работ и оказанных услуг, в том числе коммунальных услуг,
является основной обязанностью контрагента организации, осуществляющей управление
многоквартирным домом (собственников помещений в многоквартирном доме,
жилищного кооператива, товарищества собственников жилья). Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК
РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого
числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором
управления многоквартирным домом. На практике стороны договора управления
многоквартирным домом нередко используют возможность установления иного срока
внесения платы: "Оплата по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, за
коммунальные услуги производится заказчиком не позднее 20 (двадцатого) числа месяца
следующего за расчетным, по единой квитанции в пунктах приема коммунальных
платежей АБ "Кузнецкбизнесбанк" <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 3.2 Договора управления многоквартирным домом ООО "Управляющая
компания "КВАРТАЛ НА ЛЕВОМ" // Архив ООО "Управляющая компания "КВАРТАЛ
НА ЛЕВОМ" г. Новокузнецк.
Расчет платы за коммунальные услуги производится по тарифам, установленным для
ресурсоснабжающих организаций исходя из нормативов потребления или из показаний
коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета.
Наличие последних возлагает на собственников помещений дополнительные обязанности,
связанные с использованием названных приборов в целях учета коммунальных ресурсов,
обеспечением сохранности пломб на них и допуска в занимаемое помещение в
согласованное время представителей исполнителя для снятия показаний <1>.
--------------------------------
<1> Подпункты "в", "г", "е" п. 52 Правил предоставления коммунальных услуг
гражданам (подп. "в", "г", "ж" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг
собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов).
Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не
является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При
временном отсутствии потребителя в жилом помещении более пяти полных календарных
дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее
водоснабжение, электроснабжение и газоснабжение в порядке, предусмотренном
разделом VI Правил предоставления коммунальных услуг гражданам. Необходимыми
условиями для реализации указанного права являются, во-первых, отсутствие в жилом
помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных
услуг,
во-вторых,
предоставление
исполнителю
заявления
и
документов,
подтверждающих продолжительность периода отсутствия, в течение месяца после
окончания такого периода (п. 55, 56 Правил предоставления коммунальных услуг
гражданам). Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и
пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов предусматривают
право потребителя на перерасчет платы за коммунальную услугу по водоотведению (п.
87), а также возможность подачи заявления о перерасчете до начала периода временного
отсутствия (п. 92).
Следующей обязанностью заказчика является информирование исполнителя о
следующих обстоятельствах:
обнаруженных неисправностях (авариях) внутриквартирного оборудования,
коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета
(немедленно);
пожарах, авариях на внутридомовых инженерных системах, об иных нарушениях,
возникающих при использовании коммунальных ресурсов (немедленно);
изменении оснований и условий пользования коммунальными услугами и их оплаты
(не позднее 10 рабочих дней с даты произошедших изменений) <1>.
--------------------------------
<1> Подпункты "а", "б", "ж" п. 52 Правил предоставления коммунальных услуг
гражданам. В новых Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и
пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов срок уведомления
исполнителя об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе
временно) в жилом помещении, в случае если помещение не оборудовано
индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, сокращен до пяти дней со дня
произошедших изменений (подп. "а", "б", "з" п. 34).
Собственник помещения обязан допускать в заранее согласованное время с
исполнителем в занимаемое жилое помещение работников и представителей исполнителя
(в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного
контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния
внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а
представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для ликвидации
аварий - в любое время <1>. При этом заказчик наделен правом требовать предъявления
уполномоченным представителем исполнителя документов, подтверждающих его
полномочия, при осмотре технического и санитарного состояния внутриквартирного
оборудования, выполнении необходимых ремонтных работ и ликвидации аварий в жилом
помещении, а также при снятии показаний общих (квартирных) и индивидуальных
приборов учета.
--------------------------------
<1> Подпункт "д" п. 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам,
подп. "е" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и
пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
Помимо положительных обязанностей действующие нормативные правовые акты
закрепляют за собственниками помещений в многоквартирном доме ряд отрицательных
обязанностей. Так, в соответствии с п. 53 Правил предоставления коммунальных услуг
гражданам потребителю запрещается:
а) использовать бытовые машины (приборы, оборудование) с паспортной
мощностью, превышающей максимально допустимые нагрузки, определяемые в
технических характеристиках внутридомовых инженерных систем;
б) производить слив теплоносителя из системы отопления без разрешения
исполнителя;
в) самовольно присоединяться к внутридомовым инженерным системам или
присоединяться к ним в обход коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или
индивидуальных приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные
системы без внесения в установленном порядке изменений в техническую документацию
на многоквартирный дом или жилой дом либо в технический паспорт жилого помещения;
г) самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных
в жилом помещении, свыше параметров, указанных в техническом паспорте жилого
помещения;
д) самовольно нарушать пломбы на приборах учета, демонтировать приборы учета и
осуществлять действия, направленные на искажение их показаний или повреждение.
Пункт 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и
пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов дополняет этот
перечень запретом осуществлять регулирование внутриквартирного оборудования,
используемого для потребления коммунальной услуги отопления, и совершать иные
действия, в результате которых в помещении в многоквартирном доме будет
поддерживаться температура воздуха ниже 12°C.
Анализ содержания исследуемого договора показал, что в нем не нашла отражения
идея "профессионального управления многоквартирными домами". Основные
обязанности управляющей организации сведены законодателем к фактическим действиям,
что не соответствует задаче, поставленной в программных документах реформы ЖКХ, способствовать разделению функций управляющих и подрядных организаций. По мнению
автора, основная обязанность управляющего должна состоять
обслуживания многоквартирного дома, включая обеспечение
коммунальных услуг проживающим в нем гражданам.
в организации
предоставления
4.2. Ответственность сторон за нарушение обязательства,
возникшего из договора управления многоквартирным домом
4.2.1. Ответственность исполнителя
Статья 162 ЖК РФ, посвященная правовому регулированию договора управления
многоквартирным домом, оставляет без внимания вопрос об ответственности его сторон.
Поскольку под договорной ответственностью принято понимать "санкцию за нарушение
договорного обязательства" <1>, то правовое регулирование вопросов ответственности
находится в прямой зависимости от отраслевой принадлежности конкретного
обязательства. Гражданско-правовая природа обязательства, возникающего из договора
управления многоквартирным домом, предопределяет применение к вопросам
ответственности его участников норм гражданского права. Таким образом, общие
положения об основании, условиях и размере ответственности за нарушения гражданскоправовых обязательств распространяют свое действие и на правоотношения, вытекающие
из договора управления многоквартирным домом.
--------------------------------
<1> См.: Гражданское право: Учеб. В 3 т. / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев [и др.]; Отв.
ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2006. Т. 1. С. 651.
В соответствии с господствующей в цивилистической литературе позицией
основанием
гражданско-правовой
ответственности
является
правонарушение,
соответствующее четырем условиям: наличие вреда, противоправности поведения,
причинной связи между ними, вины <1>. При этом среди названных условий выделяют
условия необходимые (обязательные) и факультативные <2>. Противоправность
допущенного нарушения субъективного гражданского права (неисполнения либо
ненадлежащего исполнения обязательства) относится к числу необходимых условий
гражданско-правовой
ответственности.
Наличие
негативных
последствий
в
имущественной сфере лица, чьи права нарушены (вреда), и причинная связь между
нарушением и наступившими негативными последствиями приобретают характер
необходимых условий договорной ответственности лишь тогда, когда речь идет о
применении такой формы ответственности, как возмещение убытков. В случае
применения иных форм гражданско-правовой ответственности наличие названных
условий приобретает факультативный характер. Как общее правило, необходимым
условием для привлечения должника к ответственности за нарушение обязательства
является вина должника. Однако это общее правило знает ряд установленных законом
исключений, одним из которых является ответственность за нарушение обязательств при
осуществлении предпринимательской деятельности.
--------------------------------
<1> См., напр.: Матвеев Г.К. Основания гражданско-правовой ответственности. М.,
1970. С. 9. В.П. Грибанов наряду с названными выделяет пятое условие - наличие прав и
обязанностей, нарушение которых влечет за собой возложение на их нарушителя
гражданско-правовой ответственности (Грибанов В.П. Осуществление и защита
гражданских прав. М., 2000. С. 317 - 319).
<2> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения.
С. 710, 711.
Поскольку обязательство управляющей организации по договору управления
многоквартирным домом связано с осуществлением ею предпринимательской
деятельности, ее ответственность строится на началах риска и наступает независимо от
наличия вины. Единственным обстоятельством, которое может служить основанием
освобождения управляющей организации от ответственности за нарушение своих
обязательств, по общему правилу является невозможность их исполнения, наступившая
вследствие непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Понятие "непреодолимая сила"
определяется как чрезвычайные и непреодолимые при данных условиях обстоятельства. К
таким обстоятельствам относят различные исключительные и объективно непреодолимые
(в соответствующей ситуации) события и явления: наводнение, землетрясение, снежные
завалы и иные подобные природные катаклизмы, военные действия, эпидемии и т.п.
Напротив, не могут рассматриваться в качестве непреодолимой силы обстоятельства, не
обладающие признаками исключительности и объективной непредотвратимости при
данных условиях, к примеру, отсутствие денежных средств для оплаты товаров при
наличии дебиторской задолженности, нарушение контрагентами договорных обязательств
по поставке сырья, материалов, комплектующих изделий и т.п. <1>. Бремя доказывания
наличия данных обстоятельств лежит на управляющей организации.
--------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения.
С. 752.
Вместе с тем правило о наступлении ответственности предпринимателя независимо
от вины в силу своей диспозитивности может быть изменено договором. Эту возможность
нередко используют управляющие организации, включая в предлагаемые к заключению
договоры управления многоквартирным домом вину в качестве условия своей
ответственности. При этом используются следующие формулировки: "Управляющая
компания отвечает за ущерб, причиненный собственникам ее виновными действиями"
<1>; "Управляющая организация не несет ответственности за все виды ущерба и убытков,
возникшие не по ее вине или не по вине ее работников" <2>.
--------------------------------
<1> Пункт 5.3 Договора управления многоквартирным домом МУ "ГЖУ Управляющая компания в ЖКХ города Ижевска" // Городское управление. 2005. N 8. С.
79; п. 5.3 Договора управления многоквартирным домом ООО "Домовик-С" // Архив ООО
"Домовик-С" г. Новокузнецк.
<2> Пункт 17 Договора управления многоквартирным домом МУП "Управляющая
компания г. Тулы" // http:www.uktula.ru (дата обращения: 10.10.2009).
Кроме того, при заключении договора управления многоквартирным домом стороны
нередко предусматривают дополнительные основания освобождения должника от
ответственности при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. На
практике в число таких оснований обычно попадают следующие: изменения в
действующем законодательстве, делающие невозможным выполнение обязательств <1>;
истечение нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома
<2>; недостаток средств в фонде содержания или в фонде ремонта <3>; аварии
инженерных сетей или иного оборудования, произошедшие не по вине управляющей
организации <4>; исполнение решений общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, принятых без учета предложений управляющей организации, а
также отсутствие необходимых решений общего собрания о ремонте общего имущества
многоквартирного дома, несмотря на информирование со стороны управляющей
организации <5>.
--------------------------------
<1> Пункт 5.2 Договора управления многоквартирным домом МУ "ГЖУ Управляющая компания в ЖКХ города Ижевска" // Городское управление. 2005. N 8. С.
79; п. 5.2 Договора управления многоквартирным домом ООО "Домовик-С" // Архив ООО
"Домовик-С" г. Новокузнецк.
<2> Пункт 21 Договора управления многоквартирным домом МУП "Управляющая
компания г. Тулы" // http:www.uktula.ru (дата обращения: 10.10.2009).
<3> Пункт 5.4 Договора управления многоквартирным домом МУ "ГЖУ Управляющая компания в ЖКХ города Ижевска" // Городское управление. 2005. N 8. С.
79; п. 5.5 Договора управления многоквартирным домом ООО "Домовик-С" // Архив ООО
"Домовик-С" г. Новокузнецк.
<4> Пункт 4.4 Договора управления многоквартирным домом ООО "Управляющая
компания "КВАРТАЛ НА ЛЕВОМ" // Архив ООО "Управляющая компания "КВАРТАЛ
НА ЛЕВОМ" г. Новокузнецк.
<5> Пункт 4.2 примерного договора управления многоквартирным домом, утв.
распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга N 14-р от 27
февраля 2007 г. // http:// ivo.ru/ index.php?option= com_content&task= view&id=
32&Itemid=12 (дата обращения: 10.10.2009).
Вместе с тем договорная свобода не является безграничной <1>. В соответствии с п.
1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам,
установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам),
действующим в момент его заключения. При заключении договора управления
многоквартирным домом непосредственно с собственниками помещений отношения,
возникающие на его основе, в большинстве случаев подпадут под действие
законодательства о защите прав потребителей. Такой вывод следует из сопоставления
субъектного состава рассматриваемого договора с положениями Закона от 7 февраля 1992
г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" и ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996
г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской
Федерации" <2>. Как следует из текста Закона "О защите прав потребителей", он
регулирует отношения между потребителем-гражданином, имеющим намерение заказать
или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары
(работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением
прибыли, с одной стороны, и организацией (индивидуальным предпринимателем),
производящей товары для реализации потребителям (изготовителем), реализующей
товары потребителям по договору купли-продажи (продавцом), выполняющей работы и
оказывающей услуги потребителям по возмездному договору (исполнителем), с другой
стороны.
--------------------------------
<1> См.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 2003. С.
249.
<2> В ред. от 9 апреля 2009 г. // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411; 2009. N 15. Ст. 1778.
Таким образом, если договор управления многоквартирным домом заключен между
собственником-гражданином и организацией, управляющей многоквартирным домом, и
приобретение собственником услуг не связано с его предпринимательской деятельностью,
на отношения между собственником и управляющей организацией распространяется
действие законодательства о защите прав потребителей. Этот вывод подтверждается
материалами судебно-арбитражной практики <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от
29 октября 2007 г. по делу N А26-3011/2007 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление
ФАС Северо-Кавказского округа от 29 августа 2007 г. N Ф08-5431/2007-2073А по делу N
А32-28626/2006-14/599-100АЖ // СПС "КонсультантПлюс".
Согласно ч. 4 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" изготовитель
(исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный
индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за
неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет,
что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие
непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом. Эта
норма, по сути, является повторением правила, содержащегося в ч. 3 ст. 401 ГК РФ,
однако отличается по характеру воздействия на регулируемые отношения: ее содержание
не может быть изменено соглашением сторон.
Таким образом, в случаях, когда контрагентом управляющей организации является
гражданин, заказывающий услуги для личных (семейных) нужд, вина управляющей
организации не является необходимым условием для применения к ней мер
ответственности, а основанием освобождения от ответственности является действие
непреодолимой силы. Данные правила не могут быть изменены договором, поскольку
согласно п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие
права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными
правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей,
признаются недействительными.
Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, рассмотрев
кассационную жалобу муниципального учреждения "Городская управляющая компания Краснодар" на решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда
Краснодарского края, установил следующее. Учреждение обратилось в арбитражный суд
с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной
службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по
Краснодарскому краю о привлечении к административной ответственности. Основанием
для привлечения к ответственности послужили данные проверки, в ходе которой выявлен
факт включения в договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома
условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными в
области защиты прав потребителей, в частности условий, ограничивающих
ответственность управляющей организации: в соответствии с п. 5.4 Договора не являются
виновными действия управляющей компании в случае исполнения решения общего
собрания собственников; управляющая компания не отвечает за ущерб, который
возникает у собственников из-за недостатка средств в фонде содержания или в фонде
ремонта. Федеральный арбитражный суд счел обоснованными выводы нижестоящих
судебных инстанций о признании перечисленных условий договора не соответствующими
императивным нормам действующего законодательства и оставил кассационную жалобу
без удовлетворения <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29 августа 2007 г. N
Ф08-5431/2007-2073А
по
делу
N
А32-28626/2006-14/599-100АЖ
//
СПС
"КонсультантПлюс".
Иная ситуация складывается, если контрагентом управляющей организации по
договору управления многоквартирным домом является ТСЖ, ЖК, иной
специализированный потребительский кооператив, застройщик либо собственник, не
соответствующий
критериям
потребителя
(индивидуальный
предприниматель,
юридическое лицо, публично-правовое образование). Такой субъектный состав исключает
применение к отношениям, основанным на договоре управления, законодательства о
защите прав потребителей. А значит, отсутствуют предусмотренные им ограничения на
изменение в договоре правила, предусмотренного п. 3 ст. 401 ГК РФ, посредством
закрепления принципа виновной ответственности управляющей организации. При таком
подходе для избежания ответственности управляющая организация должна будет
доказать, что ее действия соответствовали той степени заботливости и осмотрительности,
какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, и ею были
исчерпаны все возможные меры для надлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 401
ГК РФ).
Как отмечалось ранее, управляющая организация вправе возложить исполнение
обязательства по договору управления многоквартирным домом на третьих лиц.
Распространенной является практика передачи управляющими организациями третьим
лицам исполнения обязательств по ресурсоснабжению, обслуживанию лифтов, вывозу
мусора, осуществлению капитального ремонта общего имущества многоквартирного
дома, по расчету размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, печати,
доставке потребителям платежных документов. При этом передача исполнения
обязательства третьему лицу не означает передачи самой обязанности и, следовательно,
ответственности за его нарушение. Поэтому при возложении исполнения обязательств по
договору управления многоквартирным домом в полном объеме на третьих лиц
управляющая организация несет ответственность за действия таких лиц <1>. Если третьи
лица привлекаются к исполнению отдельных обязанностей по договору, то управляющая
организация отвечает как за действия исполнителей, так и за свои собственные действия в
части обязательств, исполняемых своими силами. Ответственность управляющей
организации за действия третьих лиц наступает по общим правилам гражданско-правовой
ответственности. При этом управляющая организация, отвечающая за действия
исполнителей, вправе предъявить к ним регрессное требование.
--------------------------------
<1> Это подтверждается примерами из судебной практики (дело N 2-286/2008, N 225/09 из архива Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка).
В юридической литературе к числу форм гражданско-правовой ответственности,
бесспорно, относятся возмещение убытков и взыскание (уплата) неустойки.
Закон "О защите прав потребителей" содержит сразу несколько статей,
предусматривающих возмещение убытков в качестве меры ответственности при
нарушении различных прав потребителей: ст. 12 - за ненадлежащую информацию о товаре
(работе, услуге), ст. 16 - за включение в договор незаконных условий, ст. 28 - за
нарушение сроков выполнения работ (услуг), ст. 29 - за недостатки работы (услуги) и др.
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам также предусматривают случаи
применения данной формы ответственности. Так, потребитель коммунальных ресурсов
вправе потребовать возмещения понесенных убытков от исполнителя, если после
заключения договора он своевременно не приступил к предоставлению коммунальных
услуг (п. 63), а также в случае непредоставления или предоставления коммунальных услуг
ненадлежащего качества (подп. "ж" п. 51). Новые Правила предоставления коммунальных
услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых
домов предусматривают право потребителя коммунальных ресурсов требовать от
исполнителя возмещения убытков, понесенных в результате нарушения исполнителем
прав потребителей, в том числе в результате договора, содержащего условия,
ущемляющие права потребителя (подп. "в" п. 149). Однако названными случаями
применение данной формы ответственности не ограничивается. Это связано с тем, что
возмещение убытков является общей формой ответственности по договорным
обязательствам. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 1 ст. 393
ГК РФ: "Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или
ненадлежащим исполнением обязательства". Этим возмещение убытков отличается от
иных мер имущественной ответственности, которые применяются лишь в случаях,
предусмотренных законом или договором.
Применительно к ответственности, возникающей при неисполнении или
ненадлежащем исполнении договора управления многоквартирным домом, действующее
законодательство не предусматривает исключений из принципа полного возмещения
убытков. Следовательно, субъект, право которого нарушено, может требовать возмещения
как реального (положительного) ущерба, так и упущенной выгоды (ст. 15 ГК РФ). Размер
подлежащих возмещению убытков рассчитывается в соответствии с правилами,
предусмотренными п. 3, 4 ст. 393 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в
Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1
июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>.
--------------------------------
<1> Российская газета. 1996. 13 авг.
Нарушение обязательств, возникших из договора управления многоквартирным
домом, может повлечь за собой не только возмещение должником причиненных убытков,
но и уплату им неустойки. Для случаев, когда контрагентом управляющей организации
является гражданин-потребитель, взыскание неустойки предусмотрено законодательством
о защите прав потребителей <1>.
--------------------------------
<1> Так, Закон "О защите прав потребителей" устанавливает взыскание неустойки в
виде пени в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги) за
каждый день (час) просрочки в случаях:
нарушения исполнителем назначенного потребителем нового срока выполнения
работы (оказания услуги), если первоначально установленные сроки начала и (или)
окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки
выполнения работы (оказания) услуги были нарушены или во время выполнения работы
(оказании услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок (п. 1, 5 ст. 28);
нарушения исполнителем назначенного потребителем срока устранения недостатков
выполненной работы (оказанной услуги) (п. 1 ст. 29, ст. 30);
нарушения исполнителем сроков удовлетворения отдельных требований
потребителя: об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о
возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной
услуги) своими силами или третьими лицами, о возврате уплаченной за работу (услугу)
денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения
договора, о повторном выполнении работы (оказании услуги) (ст. 31).
При этом в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона размер неустойки определяется, исходя
из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена,
исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование
потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного
удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если
требование потребителя добровольно удовлетворено не было. Сумма взысканной
потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения
работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида
работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании
услуги).
В соответствии с подп. "д" п. 77 Правил предоставления коммунальных услуг
гражданам потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов,
пеней) за некачественное отопление в случае проведения потребителем мероприятий по
подготовке жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период, если иное не
предусмотрено договором. Данная норма не содержит информации о размере подлежащей
взысканию неустойки, что затрудняет применение предусмотренной формы
ответственности при отсутствии соответствующих условий в договоре. Новые Правила
предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в
многоквартирных домах и жилых домов не только предусматривают перечень случаев
предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, которые могут послужить
основаниями взыскания с исполнителя неустойки, но и определяют ее размер (п. 157).
Взыскание неустойки, наряду с убытками, в качестве меры имущественной
ответственности ставит вопрос о соотношении неустойки и убытков. В виде общего
правила ответ на данный вопрос содержится в ст. 394 ГК РФ, согласно которой если за
неисполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не
покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Поскольку правило изложено в виде
диспозитивной нормы, оно может быть изменено законом или договором. Закон "О
защите прав потребителей" устанавливает иное правило о соотношении неустойки и
убытков: "Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю,
подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом
или договором" (п. 2 ст. 13). Это правило распространяется на отношения, возникшие из
договора управления многоквартирным домом, если он заключен управляющей
организацией непосредственно с собственником помещения, отвечающим признакам
потребителя.
Участие гражданина-потребителя в договоре управления многоквартирным домом
делает возможным применение такого способа защиты нарушенных прав, как
компенсация морального вреда. Эта возможность вытекает из положений, содержащихся
в ст. 15 Закона "О защите прав потребителей", в соответствии с которыми "моральный
вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем,
продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным
предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и иными
правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты
прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины".
Отсюда следует, что вина исполнителя - необходимое условие применения
рассматриваемой меры ответственности, а ее степень наряду со степенью физических и
нравственных страданий потерпевшего подлежит учету при определении размера
компенсации (ст. 151, 1101 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> Так, Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка удовлетворил требования
супругов Г. к МУ "ДЕЗ", осуществляющему управление многоквартирным домом, о
компенсации морального вреда в связи с затоплением их квартиры по вине ответчика. Суд
признал, что супругам Г. были причинены нравственные страдания, вызванные
переживаниями за здоровье детей, вынужденных проживать в комнатах, где образовались
сырость и грибок, неэстетичным видом квартиры и необходимостью производить в ней
ремонт (дело N 2-1255/2009 из архива Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка).
Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям
помещений в многоквартирных домах и жилых домов, которые в скором времени заменят
действующие Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, также
предусматривают возможность компенсации морального вреда, причиненного
потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителей, предусмотренных
жилищным законодательством (п. 149, 155). При этом необходимо учитывать, что новые
Правила в отличие от прежних распространяются на всех собственников и пользователей
помещений в многоквартирных домах, а не только на граждан, использующих
коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с
осуществлением предпринимательской деятельности. Таким образом, правом требовать
компенсации морального вреда наделены собственники и пользователи как жилых, так и
нежилых помещений в многоквартирных домах. Однако из существа правоотношения по
компенсации морального вреда следует, что возможность возмещения такого вреда
возникает в случае, если субъект (потерпевший) способен претерпевать нравственные или
физические страдания (ст. 151 ГК РФ). Если в роли потерпевшего выступает юридическое
лицо - собственник или арендатор помещения в многоквартирном доме, то в компенсации
морального вреда должно быть отказано, поскольку юридическое лицо, будучи
искусственно созданным субъектом права, не способно испытывать страдания и
осуществлять какую-либо иную психическую деятельность <1>.
--------------------------------
<1> См.: Эрделевский А.М. Компенсация морального вреда. Комментарий. М., 2000.
С. 107.
Если заказчиком по договору управления многоквартирным домом является ТСЖ,
ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, то все претензии,
связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по управлению
многоквартирным домом, непосредственные потребители вправе предъявить только к
такому юридическому лицу. Удовлетворив требования собственников помещений в
многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК или иной кооператив вправе привлечь управляющую
организацию к ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
При реализации данной схемы на практике могут возникать сложности в связи с тем,
что отношения между ТСЖ, ЖК и иным специализированным потребительским
кооперативом, с одной стороны, и членами этих организаций - с другой, по поводу
предоставления
платных
услуг,
например
коммунальных,
регулируются
законодательством о защите прав потребителей <1>. То же самое можно сказать и об
отношениях между этими юридическими лицами и собственниками помещений, не
являющимися их членами, возникающих на основании договоров о содержании и ремонте
общего имущества в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ). Применение к
регулированию рассматриваемых отношений законодательства о защите прав
потребителей означает возможность взыскания законной неустойки, а также компенсации
морального вреда. В случае удовлетворения объединением собственников указанных
требований потребителя оно вправе взыскать уплаченные суммы с управляющей
организации в виде убытков. Однако реализация этого права сопряжена с рядом
трудностей. Во-первых, данные средства нельзя взыскать упреждающе, а сам процесс
взыскания убытков, как правило, длителен. Следовательно, расходы, связанные с
удовлетворением требований отдельных собственников, приведут к увеличению бремени
всех собственников помещений в многоквартирном доме. Во-вторых, взыскание убытков
создает значительные сложности при доказывании их наличия и размера <2>. Наконец, в
силу диспозитивности п. 3 ст. 401 ГК РФ ответственность управляющей организации
может быть обусловлена наличием вины, при доказанности отсутствия которой во
взыскании убытков в пользу ТСЖ (ЖК, иного специализированного потребительского
кооператива) будет отказано.
--------------------------------
<1> См.: Методические рекомендации по вопросам защиты прав потребителей в
сфере жилищно-коммунального хозяйства, утв. Роспотребнадзором 28 декабря 2004 г. //
Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. N 6 (ч. II).
КонсультантПлюс: примечание.
Статья "Концепция совершенствования общих положений обязательственного права
России" включена в информационный банк согласно публикации - "Бюллетень
нотариальной практики", 2009, N 3.
<2> Ввиду этих причин лишь в 4 - 5% случаев нарушения договорных обязательств
кредиторы защищают свои права путем предъявления должнику требований о
возмещении причиненных убытков, предпочитая взимание неустойки или процентов
годовых за пользование чужими денежными средствами // Концепция совершенствования
общих
положений
обязательственного
права
России
//
http://www.privlaw.ru/index.php?section_id=24 (дата обращения: 10.10.2009).
Такое положение дел представляется неверным. Как отмечалось, ТСЖ, ЖК или иной
специализированный
потребительский
кооператив
не
являются
конечными
потребителями оказываемых управляющей организацией услуг. Заключая договоры на
оказание услуг управления, такие объединения собственников выступают в
имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах своих членов. Таким
образом, в структуре соответствующих договорных связей ТСЖ (ЖК, иной
специализированный потребительский кооператив) не является хозяйствующим
субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов его
членов <1>. Это признают и сами субъекты нормотворчества при регламентации
вопросов, связанных с применением тарифов на коммунальные услуги <2>, и судебная
практика <3>.
--------------------------------
<1> Пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 5 октября 2007 г. N 57 "О
некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся
взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением
жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и
с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов" //
Вестник ВАС РФ. 2007. N 11.
<2> См., напр.: пункт 13 Методических указаний по регулированию тарифов на
услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям, утв. Приказом ФСТ РФ
от 15 декабря 2009 г. N 411-э/7 // Российская газета. 2010. 10 февр.; п. 27 Методических
рекомендаций по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую)
энергию на розничном (потребительском) рынке, утв. Приказом ФСТ РФ от 6 августа
2004 г. N 20-э/2 (в ред. от 31 декабря 2009 г.) // Российская газета. 2004. 2 нояб.; 2010. 19
февр.
<3> См., напр.: Определение ВАС РФ от 29 апреля 2009 г. N 1879/09 по делу N А75191/2008 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от
26 мая 2005 г. N Ф08-2200/2005 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС
Уральского округа от 30 октября 2007 г. N Ф09-8870/07-С2 по делу N А47-7122/06 // СПС
"КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 ноября 2007 г.
по делу N А05-1483/2007 // СПС "КонсультантПлюс".
Представляется, что объем ответственности ТСЖ перед потребителями
(собственниками помещений в многоквартирном доме) должен соответствовать объему
ответственности управляющей организации перед ТСЖ. Для этого необходимо в ЖК РФ
установить специальное правило, в соответствии с которым ответственность
управляющей организации перед ТСЖ (ЖК, иным специализированным потребительским
кооперативом), действующим исключительно в интересах конечных потребителей собственников помещений в многоквартирном доме, определяется по тем же правилам, по
которым ТСЖ отвечает перед собственниками.
4.2.2. Ответственность заказчика
Условия ответственности заказчика за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательств по договору управления многоквартирным домом зависят от субъектного
состава на его стороне. На началах вины строится ответственность следующих субъектов:
собственников помещений в многоквартирном доме, если в их роли выступают
граждане, использующие предоставляемые управляющей организацией услуги для
личных, семейных и домашних нужд, а также некоммерческие организации;
ТСЖ, ЖК и иных специализированных потребительских кооперативов.
Если в роли заказчика выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую
деятельность (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), его
ответственность в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ наступает независимо от вины.
Управляющая организация вправе потребовать от своего контрагента возмещения
убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства
(ст. 393 ГК РФ). Отдельные случаи применения данной формы ответственности к
контрагенту-потребителю устанавливают Правила предоставления коммунальных услуг
гражданам. Так, исполнитель наделен правом требовать от потребителя полного
возмещения убытков в случае невыполнения им обязанности допускать в занимаемое им
жилое помещение работников и представителей исполнителя для осмотра технического,
санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнения необходимых
ремонтных работ и ликвидации аварий (подп. "в" п. 50), а также при осуществлении
оплаты коммунальных услуг без использования показаний установленных
индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета (п. 33).
Неисполнение заказчиком обязательств по договору управления многоквартирным
домом может повлечь взыскание неустойки. Так, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ предусматривает
обязанность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое
помещение и коммунальные услуги, уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой
ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на
момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Применяя
данную норму, суды учитывают статус субъектов правоотношения (исполнитель,
потребитель), а также целевое назначение помещения (жилое, нежилое). Так, ФАС
Северо-Западного округа оставил в силе решение суда первой инстанции, отказавшего
ЖСК N 441 в удовлетворении требования о взыскании с районного жилищного агентства
Санкт-Петербурга неустойки по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ за несвоевременное внесение платы
за жилое помещение, находящееся в государственной собственности, указав, что данная
норма "регулирует отношения между гражданами (потребителями коммунальных услуг)
и исполнителем (выделено мной. - Л.Ю.) коммунальных услуг по оплате за жилое
помещение и коммунальные услуги, а спор по настоящему делу возник между иными
лицами, поэтому указанная правовая норма не подлежит применению к спорным
правоотношениям" <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 октября 2008 г. по делу N
А56-40895/2006 // СПС "КонсультантПлюс".
ФАС Дальневосточного округа, отменяя акты судов нижестоящих инстанций о
взыскании с собственника нежилого помещения - предпринимателя Шлейфман И.Ф. в
пользу ТСЖ N 8 пеней, предусмотренных ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, указал, что "данной
нормой права установлена мера гражданско-правовой ответственности для граждан,
которые нарушают платежную дисциплину в жилищных правоотношениях, т.е. для лиц,
несвоевременно внесших плату за жилое помещение" <1> (выделено мной. - Л.Ю.).
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27 февраля 2007 г. N Ф03А16/06-1/5533 // СПС "КонсультантПлюс".
Просрочка уплаты денежных сумм за оказанные услуги, поставленные
коммунальные ресурсы заказчиком, в роли которого выступает ТСЖ (ЖК, иной
специализированный потребительский кооператив) или собственник нежилого помещения
(за исключением случая, описанного выше), квалифицируется как пользование чужими
денежными средствами. Как следствие - возложение на должника ответственности в виде
уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. Но,
поскольку данная мера ответственности применяется с учетом положений ст. 401 ГК РФ,
для ее возложения необходимо наличие вины лица, не исполнившего обязательства по
своевременной уплате денежных средств (кроме случаев, когда законом или договором
предусмотрены иные основания ответственности). В большинстве случаев суды
констатируют отсутствие вины ТСЖ и отказывают в удовлетворении требований о
взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, если причиной
возникновения задолженности послужила неоплата услуг жильцами дома <1>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 мая 2009 г. N
Ф04-2750/2009(5972-А81-12) по делу N А81-3244/2008-3 // СПС "КонсультантПлюс";
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 июня 2007 г. N Ф08-3183/2007 по
делу N А53-13335/2006-С1-9 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС СевероЗападного округа от 5 июля 2005 г. N А56-39757/04 // СПС "КонсультантПлюс";
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 мая 2005 г. N А56-39759/04 // СПС
"КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 апреля 2005 г. N
А56-38535/04 // СПС "КонсультантПлюс".
Данный подход в отношении взыскания неустойки за ненадлежащее исполнение
обязательства по внесению платы за коммунальные услуги, очевидно, будет пересмотрен
в связи с введением в действие Правил предоставления коммунальных услуг
собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Согласно п. 159 Правил потребители, несвоевременно и (или) не полностью внесшие
плату за коммунальные услуги, обязаны уплатить исполнителю пени в размере,
установленном ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Расширенный подход Правил к определению понятия
"потребитель" позволит применять данную форму ответственности к собственникам и
пользователям как жилых, так и нежилых помещений.
От мер гражданско-правовой ответственности следует отличать меры оперативного
воздействия, которые управляющая организация может применить к своему контрагенту в
случае нарушения им обязательств по договору управления многоквартирным домом.
Такими мерами являются приостановление или ограничение предоставления
коммунальных услуг. Согласно подп. "а" п. 80 Правил предоставления коммунальных
услуг гражданам, в редакции от 6 мая 2011 г., исполнитель вправе приостановить или
ограничить предоставление коммунальных услуг через месяц после письменного
предупреждения потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных
услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя
задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей три
ежемесячных размера платы, определенных исходя из соответствующих нормативов
потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения
предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении
задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении
условий такого соглашения <1>.
--------------------------------
<1> При этом следует учитывать, что обязанность по внесению платы за жилое
помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с
момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК
РФ). Таким образом, задолженность прежнего собственника по оплате коммунальных
услуг не является основанием приостановления или ограничения в предоставлении
коммунальной услуги. Так, Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка признал
незаконными действия ООО "КИС" по отключению электрической энергии в квартире грки К., основанием для которых послужила задолженность бывшего собственника
квартиры (дело N 2-1279/2009 из архива Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка).
В качестве обязательного условия применения рассматриваемой меры к гражданинупотребителю п. 81 Правил предусматривает наличие его вины в образовании
задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг. Ограничение в
предоставлении коммунальной услуги (услуг) может быть произведено только по
истечении трех суток с момента письменного извещения потребителя об ограничении
коммунальных услуг, если в течение месяца с момента направления ему первого
уведомления задолженность по оплате не была ликвидирована. Если в течение месяца
после введения ограничения потребитель не погасит задолженность, то исполнитель
вправе приостановить оказание коммунальных услуг.
Нередко управляющие организации включают в договоры управления
многоквартирным домом положения, предусматривающие отличные от ранее
рассмотренных условия и порядок ограничения и приостановления коммунальных услуг.
Примером может послужить следующая формулировка: "Управляющая организация
обязуется ограничить или приостановить оказание коммунальных услуг отдельным
собственникам помещений в случае наличия у таковых собственников помещений
задолженности по оплате за коммунальные услуги за два месяца" <1>. Подобные условия
не соответствуют действующему законодательству и в силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7
февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" признаются недействительными
как условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами,
установленными законом или иными правовыми актами Российской Федерации в области
защиты прав потребителей. Это подтверждает судебно-арбитражная практика. Так, ФАС
Уральского округа в Постановлении по конкретному спору указал: "Пунктами 80, 81, 82
Правил [предоставления коммунальных услуг гражданам], за нарушение которых
общество было привлечено к ответственности, установлен строго определенный порядок
приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг.
--------------------------------
<1> Пункт 2.1.13 Договора управления многоквартирным домом ОАО
"Новокузнецкая управляющая компания" // Архив ОАО "Новокузнецкая управляющая
организация" г. Новокузнецк.
Таким образом, для общества установлена безусловная обязанность соблюдения
положений, содержащихся в Правилах, которыми установлен единый и обязательный для
всех порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, и
действующими нормативными правовыми актами не предусмотрены право исполнителя
на включение в договоры условий, отличных от условий, установленных Правилами, а
также возможность установления иного порядка приостановления или ограничения
предоставления коммунальных услуг" <1>. Аналогичные выводы содержатся в
Постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа <2> и Семнадцатого арбитражного
апелляционного суда <3>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Уральского округа от 6 марта 2007 г. N Ф09-1312/07-С1 по
делу N А07-23857/06 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 3 сентября 2007 г. N
Ф08-5515/2007-2081А по делу N А53-2332/2007-С4-4 // СПС "КонсультантПлюс";
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 2 июня 2009 г. по делу N А5322943/2008-С4-4 // СПС "КонсультантПлюс".
<3> См.: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16
октября 2007 г. N 17АП-6599/07-АК по делу N А50-10096/2007-А18 // СПС
"КонсультантПлюс".
Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг либо
подачи коммунальных ресурсов может осуществляться до ликвидации задолженности или
устранения выявленных нарушений. Предоставление услуг возобновляется в течение двух
календарных дней с момента устранения причин, породивших их приостановление или
ограничение (п. 82 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).
Расположение норм об основаниях и порядке их применения в разд. X Правил
предоставления коммунальных услуг гражданам формально исключает их
распространение на собственников помещений в многоквартирном доме, которыми
являются юридические лица и граждане, использующие коммунальные ресурсы не в
бытовых целях. С введением в действие новых Правил предоставления коммунальных
услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых
домов данная проблема будет снята. В настоящее время правовой основой для
применения рассмотренных мер к указанным субъектам являются нормы, содержащиеся в
специальных нормативных актах, регулирующих отношения по снабжению различными
видами коммунальных ресурсов <1>. Так, в соответствии с Правилами пользования
системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации <2>
организация водопроводно-канализационного хозяйства после предварительного
уведомления может прекратить или ограничить отпуск питьевой воды и (или) прием
сточных вод в случае неоднократного нарушения абонентом сроков оплаты отпущенной
питьевой воды и (или) принятия сточных вод (неуплата за два расчетных периода,
установленных договором), а также в иных случаях (п. 82, 83).
--------------------------------
<1> См., напр.: Федеральный закон от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в
Российской Федерации" (в ред. от 30 декабря 2008 г.); Правила поставки газа в
Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 5 февраля 1998 г. N
162 (в ред. от 10 мая 2010 г.) // СЗ РФ. 1998. N 6. Ст. 770; 2010. N 20. Ст. 2466; Основные
положения функционирования розничных рынков электрической энергии, утв.
Постановлением Правительства РФ от 31 августа 2006 г. N 530 (в ред. от 6 мая 2011 г.) //
СЗ РФ. 2006. N 37. Ст. 3876; 2011. N 20. Ст. 2831; Порядок прекращения или ограничения
подачи электрической и тепловой энергии и газа организациям-потребителям при
неоплате поданных им (использованных ими) топливно-энергетических ресурсов, утв.
Постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 1 (в ред. от 17 июля 1998 г., с
изм. от 31 августа 2006 г.) // СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 262, N 29. Ст. 3573; 2006. N 37. Ст. 3876.
<2> Утв. Постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. N 167 (в ред. от
23 мая 2006 г.) // СЗ РФ. 1999. N 8. Ст. 1028; 2006. N 23. Ст. 2501.
Кроме того, возможность приостановления или прекращения поставки
коммунальных ресурсов основана на нормах ГК РФ. В соответствии со ст. 328 ГК РФ в
случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения
обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить
исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и
потребовать возмещения убытков. Таким образом, применение таких мер, как
приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг к собственникам
помещений, не подпадающим под признаки граждан-потребителей, не исполняющим
обязанности по оплате коммунальных услуг, основано на законе. При этом, если
специальные правила определяют порядок применения данных оперативных мер к
указанным субъектам, управляющая организация обязана его соблюдать.
Дискуссии в литературе <1> и неоднозначную оценку судебных органов вызвал
вопрос о возможности применения таких юридических средств правоохранительного
характера к ТСЖ (ЖК, ЖСК), имеющему задолженность перед управляющей
(ресурсоснабжающей) организацией по оплате коммунальных услуг.
--------------------------------
<1> См., напр.: Жанэ А.Д. Правовые аспекты прекращения (ограничения)
энергоснабжения исполнителей коммунальных услуг // Законодательство и экономика.
2008. N 6. С. 40 - 42; Шарикова Г.Ю. Неплатежи жильцов: проблемы и пути их решения //
Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008. N 7.
Так, ВАС РФ признал правомерным прекращение (приостановление) подачи
ресурсоснабжающей организацией энергии абоненту-должнику в случае неоднократного
нарушения им сроков оплаты энергии в условиях добросовестного исполнения конечными
потребителями своих обязательств по оплате абоненту потребленной энергии <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 10998/04 по делу N
А57-7631/03-25 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 6.
ФАС Северо-Западного округа, напротив, не признал за ресурсоснабжающей
организацией права приостановить горячее водоснабжение многоквартирного дома,
управление которым осуществляется ТСЖ, имеющим задолженность по оплате
поставляемого коммунального ресурса. ФАС подтвердил правильность выводов суда
первой инстанции о наличии в действиях ресурсоснабжающей организации состава
административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.23 КоАП РФ. В обоснование
своей позиции суд указал на п. 85 Правил предоставления коммунальных услуг
гражданам, в соответствии с которым приостановление или ограничение предоставления
коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) потребителям, полностью
выполняющим обязательства, установленные законодательством РФ и договором, не
допускается <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 июня 2009 г. по делу N А261008/2009 // СПС "КонсультантПлюс".
Разъяснение по данному вопросу дало Министерство регионального развития РФ
<1> в письме от 29 ноября 2007 г. N 21492-СК/07 <2>. Минрегион России исходит из
неправомерности приостановления (прекращения) энергоснабжения исполнителя
коммунальных услуг при условии добросовестного исполнения конечными
потребителями своих обязательств по оплате оказанных им коммунальных услуг. Позиция
Министерства основана на толковании п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг
гражданам, в соответствии с которым условия договора о приобретении коммунальных
ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с
ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными
услугами, не должны противоречить Правилам и иным нормативным правовым актам
Российской Федерации. С выводом Минрегиона России следует согласиться.
Приостановление (прекращение) подачи коммунальных ресурсов исполнителю
коммунальных услуг, влекущее за собой приостановление (прекращение) оказания
коммунальных услуг конечным потребителям (населению), своевременно вносящим плату
за оказанные коммунальные услуги, не отвечает принципам справедливости и гуманизма,
имеющим особое значение в жилищной сфере. Особый социальный характер этого
сектора, направленность коммунальных услуг на удовлетворение необходимых
социально-бытовых и других личных потребностей населения обусловливают
необходимость
отступления
от
общих,
продиктованных
экономическими
закономерностями правил (ст. 328, п. 5 ст. 486 ГК РФ).
--------------------------------
<1> В соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307
Министерство регионального развития Российской Федерации (Минрегион России)
является органом государственной власти, уполномоченным давать официальные
разъяснения по применению Правил.
<2> Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2008. N 3 (ч. II).
Характерной чертой мер оперативного воздействия является то, что они
применяются самим управомоченным лицом без обращения к государственным органам
<1>. При этом действия управляющей организации по приостановлению или ограничению
предоставления коммунальных услуг должны производиться в порядке, предусмотренном
Правилами, и не должны приводить к повреждению общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме, нарушению прав и интересов граждан,
пользующихся другими помещениями в этом многоквартирном доме; к нарушению
установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания
граждан (п. 86 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам). В случае
приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг с нарушением
указанных требований управляющая организация может быть привлечена к
административной <2> и уголовной ответственности <3>.
--------------------------------
<1> См.: Блинкова Е.В., Чибис А.В. Гражданско-правовое регулирование
теплоснабжения. М., 2007.
<2> Статья 7.23 Кодекса Российской Федерации об административных
правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (в ред. от 21.04.2011) за нарушение
нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами
предусматривает наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от
500 руб. до 1 тыс. руб.; на юридических лиц - от 5 тыс. до 10 тыс. руб. (СЗ РФ. 2002. N 1
(ч. 1). Ст. 1; 2011. N 17. Ст. 2310).
<3> Статья 215.1 Уголовного кодекса Российской Федерации от 13 июня 1996 г. N
63-ФЗ (в ред. от 4 мая 2011 г.) за незаконные прекращение или ограничение подачи
потребителям электрической энергии либо отключение их от других источников
жизнеобеспечения, совершенные должностным лицом, а равно лицом, выполняющим
управленческие функции в коммерческой или иной организации, если это повлекло по
неосторожности причинение крупного ущерба, тяжкого вреда здоровью или иные тяжкие
последствия, предусматривает штраф в размере до 200 тыс. руб. или в размере заработной
платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо
ограничение свободы на срок до трех лет, либо лишение свободы на срок до двух лет (СЗ
РФ. 1996. N 25. Ст. 2954; 2011. N 19. Ст. 2714).
Глава 5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
5.1. Общие положения об изменении и расторжении договора
управления многоквартирным домом
В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления
многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским
законодательством. Очевидно, что к данному договору могут применяться общие правила
об изменении и расторжении договора (гл. 29 ГК РФ). Придерживаясь мнения о
самостоятельности договора управления многоквартирным домом и его услуговой
природе, считаем, что к возникающим на его основе отношениям в субсидиарном порядке
могут применяться нормы о прекращении договора возмездного оказания услуг.
Изменение и расторжение гражданско-правового договора являются "особыми
основаниями (способами) изменения и прекращения неисполненных обязательств по воле
одной или обеих сторон" <1>. "При изменении договора обязательство, возникшее на его
основании, сохраняется, но в измененном виде, с измененным содержанием, т.е. с
измененными правами и обязанностями сторон" <2>. Расторжение договора влечет
прекращение договорных обязательств: "составляющие содержание обязательства
субъективные права и обязанности отпадают (погашаются), что обусловлено отпадением
юридического факта - договора, с которым связано возникновение обязательства" <3>.
--------------------------------
<1> Чистяков К.Е. Изменение и расторжение гражданско-правового договора:
Автореф. дис. ... к.ю.н.: 12.00.03. Томск, 2002. С. 6.
<2> Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора //
Состояние и проблемы развития российского законодательства: Сб. ст. / Под ред. В.Ф.
Воловича. Томск, 1998. С. 90.
<3> Чистяков К.Е. Указ. соч. С. 10.
Основания расторжения (изменения) договора различаются в зависимости от
применяемого способа расторжения (изменения) договора. В соответствии с ГК РФ
изменение и расторжение договора возможно как по соглашению сторон (п. 1 ст. 450), так
и по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 451). Следует согласиться с
мнением, что наиболее оптимальным способом изменения и расторжения договора с
точки зрения охраны интересов сторон является соглашение о его изменении или
расторжении. Стороны договора имеют возможность согласовать все условия, на которых
для них приемлемо прекращение или изменение договорных отношений. При этом
основания применения данного способа расторжения или изменения договора имеют
правовое значение лишь для определения правовых последствий расторжения или
изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон <1>.
--------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья:
Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2002. С. 924.
Наиболее часто изменения, вносимые в договор управления многоквартирным
домом, касаются условия о цене, т.е. размера платы за содержание и ремонт общего
имущества многоквартирного дома. От указанного случая следует отличать изменение
платы за коммунальные услуги. Поскольку размер платы за коммунальные услуги
рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов
РФ, то изменение соответствующих тарифов влечет изменение размера платы, однако не
влечет изменения договоров управления многоквартирным домом. В этом случае ч. 13 ст.
155 ЖК РФ возлагает на управляющую организацию обязанность проинформировать в
письменной форме собственников жилых помещений в многоквартирном доме об
изменении размера платы за коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до
даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься
плата. Иной срок может быть установлен договором управления многоквартирным домом.
Второй способ расторжения (изменения) договора заключается в том, что договор
расторгается (изменяется) судом по требованию одной из сторон. При применении
данного способа расторжения или изменения договора "решающее значение как для
оценки законности расторжения (изменения) договора, так и для определения
последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или
договором основания для расторжения или изменения договора" <1>. В соответствии с п.
2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или
расторгнут только:
--------------------------------
<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о
передаче имущества. М., 2002. С. 490.
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Понятие существенности нарушения является оценочным и основано прежде всего
на применении экономического критерия, когда нарушение договора одной из сторон
влечет за собой для другой стороны особого свойства ущерб <1>. Он выражается в том,
что потерпевшая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе
рассчитывать при заключении договора. Сторона, заявившая требование об изменении
или прекращении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она
может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникли в
процессе исполнения договора.
--------------------------------
<1> См.: Кабалкин А. Изменение и расторжение договора // Российская юстиция.
1996. N 10. С. 22.
Для некоторых типов (видов) поименованных договоров существенность нарушения
определяется законодателем путем указания содержания нарушения <1>. ЖК РФ не
уточняет общие критерии существенности нарушения обязательств применительно к
договору управления многоквартирным домом, оставляя данный вопрос на усмотрение
суда.
--------------------------------
<1> См., напр.: п. 2 ст. 475, п. 2, 3 ст. 523 ГК РФ.
В юридической литературе в качестве существенных нарушений договора
управления многоквартирным домом рассматриваются следующие:
неоплата вознаграждения управляющей организации;
систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при
управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением
управляющей организацией своих обязательств;
непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора
управления;
причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации
общему имуществу многоквартирного дома <1>.
--------------------------------
<1> См.: Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Указ. соч.
Окончательную оценку существенности нарушения договора производит суд.
Применительно к договору управления многоквартирным домом такая практика к
настоящему моменту не сформировалась. К числу существенных нарушений иных
гражданско-правовых договоров суды относят: нарушение сроков сдачи результата
выполненных работ <1>, уклонение от уплаты расходов и комиссионного вознаграждения
<2>, нарушение подрядчиком при изготовлении и монтаже электрооборудования
обязательных технических требований <3>, непредставление заказчиком документации,
необходимой для оказания аудиторских услуг <4>, и др. Думается, что подобные
нарушения могут стать основаниями изменения или расторжения договора управления
многоквартирным домом по требованию одной из сторон при их соответствии критерию,
установленному п. 2 ст. 450 ГК РФ.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 июля 2009 г. по
делу N А78-6348/08 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 14 января 2009 г. N Ф04-8111/2008(18677-А45-50) по делу N А455736/2008-35/132 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Западно-Сибирского
округа от 25 декабря 2007 г. N Ф04-154/2007(176-А75-11) по делу N А75-2662/2007 // СПС
"КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Центрального округа от 3 марта 2003 г. N А542236/02-С5 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29 января 2008 г. N Ф03А73/07-1/6454 по делу N А73-4693/2007-34 // СПС "КонсультантПлюс".
<3> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 декабря 2004 г. N А263548/04-12 // СПС "КонсультантПлюс".
<4> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 8 февраля 2005 г. N Ф09-136/05ГК по делу N А34-731/04 // СПС "КонсультантПлюс".
К иным случаям изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон
относится в первую очередь существенное изменение обстоятельств, из которых стороны
исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). Под обстоятельствами в
юридической литературе предлагается понимать "находящиеся вне контроля сторон
экономические (например, наличие товара на рынке, способы его поставки) и иные
факторы, существовавшие на момент заключения договора" <1>, стихийные бедствия или
другие объективно существующие причины (военные операции, акты компетентных
органов государственной власти и т.п.) <2>. Суды под обстоятельствами,
предусмотренными ст. 451 ГК РФ, понимают "конкретные события, явления, факты,
наступление которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, т.е. не
зависящие от их воли и усмотрения" <3>.
--------------------------------
<1> Кабалкин А. Изменение и расторжение договора // Российская юстиция. 1996. N
10. С. 22.
<2> См.: Розенберг М.Г. Комментарий к статье 451 // Комментарий к Гражданскому
кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под рук. авт. кол. и отв.
ред. О.Н. Садикова. М., 2005. С. 1012.
<3> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 августа 2006 г. по делу N
А56-46492/04 // СПС "КонсультантПлюс".
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается
существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно
предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на
значительно отличающихся условиях. В подобной ситуации речь идет не о
невозможности исполнения договорных обязательств, а о крайней затруднительности
(чрезмерной обременительности <1>). Исполнить договор при таких условиях в принципе
возможно, но это приведет к настолько разорительным последствиям для стороны, что
теряется сам смысл вступления в договорные отношения, которые должны быть по
общему правилу взаимовыгодными <2>.
--------------------------------
<1> См.: Ерахтина О.С. Изменение и расторжение договора в связи с существенным
изменением обстоятельств: проблемы правоприменительной практики // Законы России:
опыт, анализ, практика. 2009. N 1. С. 85.
<2> См.: Гражданское право. Часть первая: Учеб. / Отв. ред. В.П. Мозолин, А.И.
Масляев. М., 2005.
Судебная практика по вопросу изменения и расторжения договоров управления
многоквартирным домом в связи с существенным изменением обстоятельств пока не
сложилась. При рассмотрении споров, связанных с изменением и расторжением иных
гражданско-правовых договоров, суды существенным изменением обстоятельств
признавали: проведение в стране реформы электроэнергетики <1>; обстоятельства,
связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования <2>;
аварийное состояние объекта договора аренды <3>; непредсказуемые темпы инфляции,
изменение нарицательной стоимости денежных знаков и методики исчисления арендной
платы <4>; существенное возрастание стоимости материалов и оборудования,
предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг <5>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Центрального округа от 28 ноября 2006 г. по делу N
А23-781/06Г-8-101 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> См.: Постановление ФАС Московского округа от 26 апреля 2004 г. N КГА40/2936-04; Постановление ФАС Московского округа от 27 февраля 2004 г. N КГА40/11276-03 // СПС "КонсультантПлюс".
<3> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 декабря 2006 г. N
Ф04-8517/2006(29600-А70-38) по делу N А70-5029/32-2006 // СПС "КонсультантПлюс".
<4> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 сентября 2001 г. N
А33-360/01-С2-Ф02-2146/01-С2 // СПС "КонсультантПлюс".
<5> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 сентября 2006 г. по делу
N А29-12281/2005-2э // СПС "КонсультантПлюс".
Порядок расторжения (изменения) договора различается в зависимости от
применяемого способа расторжения или изменения договора. Поскольку соглашение об
изменении или расторжении договора выступает в качестве "согласованного волевого
действия (согласованного волеизъявления), т.е. в качестве сделки" <1>, оно должно
отвечать всем требованиям, предъявляемым к совершению сделок и их действительности,
в том числе требованиям о форме <2>. Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об
изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если
из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает
иное. Поскольку законом для договора управления многоквартирным домом
предусмотрена простая письменная форма, то соглашение об изменении или расторжении
договора должно быть облечено в письменную форму.
--------------------------------
<1> См.: Егорова М.А. Акцессорность как существенный признак соглашений об
изменении и расторжении договора // Туризм: право и экономика. 2007. N 5. С. 24.
<2> См.: Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора
// Состояние и проблемы развития российского законодательства: Сб. ст. / Под ред. В.Ф.
Воловича. Томск, 1998. С. 90.
Как отмечалось, ЖК РФ установлен особый порядок согласования условий договора
управления многоквартирным домом при его заключении: на общем собрании
большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном
собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 46 ЖК
РФ). Думается, что данный порядок должен применяться и при принятии решений об
изменении и расторжении договора управления многоквартирного дома, заключенного
как при самостоятельном осуществлении собственниками выбора соответствующего
способа управления, так и по результатам открытого конкурса, проводимого органами
местного самоуправления. Подтверждением этому может послужить подп. 10 п. 41
Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору
управляющей организации для управления многоквартирным домом. В соответствии с
ним в состав конкурсной документации включаются требования к порядку изменения
обязательств
сторон
по
договору
управления
многоквартирным
домом,
предусматривающие, что указанные обязательства могут быть изменены только в случае
наступления обстоятельств непреодолимой силы либо на основании решения общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Особо нормами жилищного законодательства урегулирован порядок изменения
перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном
доме, который в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ признается существенным
условием договора управления многоквартирным домом. Следовательно, условие о
порядке изменения указанного перечня должно быть обязательно согласовано при
заключении договора под страхом признания его незаключенным. Обычно в тексты
договоров управления многоквартирным домом включаются следующие формулировки
рассматриваемого условия: "перечень работ, указанный в приложениях N 1, 2 настоящего
договора [по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного
дома], является исчерпывающим и может быть пересмотрен только по согласованию
сторон" <1>; управляющая организация обязуется "выполнять дополнительные поручения
по управлению жилым домом при условии решения общего собрания собственников за
дополнительную плату" <2>; "в случае возникновения необходимости проведения не
установленных договором работ и услуг собственники на общем собрании определяют
необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ
(услуг) и оплачивают дополнительно" <3>; "данный перечень [услуг и работ по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме] может быть изменен
решением собственников, принятым на общем собрании" <4>.
--------------------------------
<1> Договор управления многоквартирным домом ООО "Управляющая компания
"КВАРТАЛ НА ЛЕВОМ" // Архив ООО "Управляющая компания "КВАРТАЛ НА
ЛЕВОМ" г. Новокузнецк.
<2> Договор управления многоквартирным домом МУ "ГЖУ - Управляющая
компания в ЖКХ города Ижевска" // Городское управление. 2005. N 8. С. 77.
<3> Договор управления многоквартирным домом МУП "Управляющая компания г.
Тулы" // URL: http:www.uktula.ru (дата обращения: 10.10.2009).
<4> Договор управления многоквартирным домом МУП "Управление городским
хозяйством" // Архив МУП "Управление городским хозяйством" г. Осинники.
При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон
предъявлению иска в суд должна предшествовать процедура досудебного урегулирования
(абз. 1 п. 2 ст. 451, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Она состоит в том, что одна сторона до обращения
в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только
после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо
неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом
предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в
30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о
расторжении договора в суд.
Последствия расторжения или изменения договора состоят в том, что;
во-первых, прекращаются либо изменяются обязательства, возникшие из этого
договора;
во-вторых, определяется судьба исполненного по договору до момента его
расторжения (изменения);
в-третьих, решается вопрос об ответственности стороны, допустившей существенное
нарушение договора, которое послужило основанием его расторжения или изменения <1>.
--------------------------------
<1> См.: Витрянский В.В. и др. Гражданское право: В 4 т. Т. 3. Обязательственное
право: Учеб. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2008. С. 220.
Последствием изменения договора является сохранение обязательств сторон в
измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 1 ст.
453 ГК РФ). Правовые последствия, порождаемые односторонним отказом, зависят от
того, полностью или в части сторона отказывается от договора. Частичный отказ влечет
изменение договора, а полный - его прекращение (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Момент, с которого обязательства считаются измененными или прекращенными,
также зависит от того, каким способом осуществлено изменение или расторжение
договора. При изменении или расторжении договора по соглашению сторон обязательства
считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон,
если иное не вытекает из соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Момент заключения
соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора
(ст. 433 ГК РФ).
В случае изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом
в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с
момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении
договора (п. 3 ст. 453 ГК).
Согласно общему правилу, закрепленному в п. 4 ст. 453 ГК РФ, договорные
обязательства изменяются или прекращаются на будущее время и стороны не вправе
требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента
изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или
соглашением сторон.
Министерство регионального развития РФ в письме от 26 марта 2007 г. N 5280СК/07 <1> уточняет последствия расторжения договора управления многоквартирным
домом на основании п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ: если у сторон расторгаемого договора
управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки.
Например, частью собственников помещений должен быть погашен долг по оплате жилых
помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена
стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ.
--------------------------------
<1> Письмо Министерства регионального развития РФ "Об изменении жилищного
законодательства Российской Федерации" // Журнал руководителя и главного бухгалтера
ЖКХ. 2007. N 6 (ч. 2).
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств
суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора,
исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов,
понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное
нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения
убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).
Наряду с этими убытками сторона сохраняет за собой право требовать возмещения ей
убытков, возникших из самого факта нарушения договорного обязательства <1>.
--------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая:
Общие положения. С. 439; Чистяков К.Е. Указ. соч. С. 19.
Завершая рассмотрение вопроса об изменении и расторжении как стадий динамики
правоотношения из договора управления многоквартирным домом, отметим еще одну
важную особенность их осуществления. Поскольку договор управления многоквартирным
домом в силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ заключается с каждым собственником помещения в
многоквартирном доме и его условия должны быть одинаковыми для всех собственников
(ч. 4 ст. 162 ЖК РФ), то изменению или расторжению подлежат все заключенные
договоры. Такое положение дел является следствием отсутствия возможности
индивидуализировать потребление большинства благ, предоставляемых по исследуемому
договору, и отстранить отдельных собственников помещений от многих из них <1>.
Отмеченная особенность согласуется с положением, содержащимся в ч. 9 ст. 161 ЖК РФ,
согласно которому многоквартирный дом может управляться только одной управляющей
организацией.
--------------------------------
<1> Подробнее об этом см. § 3.1 настоящей работы.
5.2. Односторонний отказ от исполнения обязательства,
возникшего из договора управления многоквартирным домом
Особенностью договора управления многоквартирным домом является наделение
заказчика правом на односторонний отказ от исполнения договора. Часть 8.1 ст. 162 ЖК
РФ предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме в
одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным
домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого
последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения
срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления
этим домом. Таким образом, односторонний отказ от договора управления
многоквартирным домом по данному основанию допускается при соблюдении трех
условий:
во-первых, договор управления многоквартирным домом заключен по результатам
открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного
самоуправления;
во-вторых, истек первый или последующий календарный год с момента заключения
договора;
в-третьих, до истечения срока действия договора собственниками проведено
собрание, на котором выбран или изменен способ управления многоквартирным домом.
Часть 8.1, предусматривающая возможность для собственников помещений
отказаться от договора управления многоквартирным домом при соблюдении
рассмотренных условий, была введена в ст. 162 ЖК РФ одновременно с внесением
изменений в положения ст. 161 ЖК РФ, касающиеся срока действия договора,
заключенного по результатам открытого конкурса <1>. Увеличив максимальный срок
действия такого договора с одного года да трех лет, законодатель счел необходимым
установить гарантию реализации права собственников помещений в многоквартирном
доме на самостоятельный выбор способа управления. При этом ЖК РФ не
предусматривает возложения на собственников, воспользовавшихся своим правом в
соответствии с ч. 8.1 ст. 162, каких-либо дополнительных обязательств (например, по
возмещению убытков), следовательно, такое поведение собственников расценивается
законодателем как правомерное.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в
Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О введении
в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Второе основание одностороннего отказа собственников помещений в
многоквартирном доме от договора управления связывается с неисполнением
управляющей организацией условий договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). ЖК РФ не дает
какой-либо содержательной характеристики данного основания. ГК РФ для обозначения
нарушения обязательства должником использует термины "неисполнение" и
"ненадлежащее исполнение", не раскрывая их содержания. В юридической литературе
рассматриваемые понятия также обычно используются в связке. При этом одни авторы
придерживаются мнения, что в большинстве случаев различия между названными
явлениями невозможно установить, поэтому рассматриваемая дихотомия является
искусственной. Так, О.А. Красавчиков писал, что "разграничение неисполнения и
ненадлежащего исполнения не может быть, однако, проведено с абсолютной
последовательностью" <1>. Э.П. Гаврилов отмечает: "Если должник по договору поставки
должен был поставлять товары каждую неделю в течение календарного года, а
фактически произвел только одну поставку, то трудно ответить на вопрос, имеет ли место
неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства" <2>.
--------------------------------
<1> Советское гражданское право: Учеб. для вузов / Под ред. О.А. Красавчикова. М.,
1985. Т. 1. С. 458.
<2> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой
(постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС "КонсультантПлюс".
Вместе с тем большинство цивилистов дифференцируют рассматриваемые понятия
по степени исполнения обязательства должником. Так, В.В. Витрянский предлагает под
неисполнением понимать случаи, когда должник вообще не приступил к исполнению
своих обязанностей, когда на дату исполнения договора стороны остаются в положении,
существовавшем до заключения договора. Под ненадлежащим исполнением он понимает
случаи, когда договорные обязательства должником выполнены не в полном и не в
должном объеме <1>. К.П. Победоносцев отмечал: "Неисполнение договора может
заключаться или в отсутствии, или удержании целого исполнения, или, наконец, в
умедлении исполнения, в просрочке" <2>. А.Г. Карапетов под неисполнением
обязательства понимает текущую просрочку. При этом, по его мнению, текущую
просрочку следует отличать от просрочки как разновидности ненадлежащего исполнения.
Если на конкретный момент времени обязательство уже, хотя и с задержкой, было
исполнено, то имеет место ненадлежащее исполнение, т.е. исполнение обязательства с
нарушением отдельных его условий (здесь - условия о сроке) <3>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий части первой ГК РФ для предпринимателей. М., 1995. С. 319.
<2> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и
обязательства. М., 2003. С. 271.
<3> См.: Карапетов А.Г. Неустойка как средство защиты прав кредитора в
российском и зарубежном праве. М., 2005.
Следует обратить внимание, что в ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ речь идет о невыполнении
условий договора, а не договорного обязательства. Как правило, договоры управления
многоквартирным домом содержат условия о качестве и сроках (периодичности) оказания
услуг. Предоставление услуг ненадлежащего качества или в ненадлежащие сроки будет
являться ненадлежащим исполнением обязательства и одновременно невыполнением
условий договора.
Анализ судебно-арбитражной практики показывает, что суды используют выражение
"не выполняет условия договора" как в случаях неисполнения договорного обязательства
в целом <1>, так и в случаях ненадлежащего исполнения обязательств: некомплектной
поставки изделий <2>; некачественного выполнения подрядных работ <3> и т.д.
--------------------------------
<1> См., напр.: решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 января, 30 января 2006
г. по делу N А40-72367/05-24-602 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12 мая 2000 г. N Ф03А73/00-1/617 // СПС "КонсультантПлюс".
<3> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 ноября 2006 г. N
Ф04-7632/2006(28394-А81-38) по делу А81-5399/05 // СПС "КонсультантПлюс";
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 сентября 2005 г. по делу N Ф046084/2005(14910-А67-16) // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС ВосточноСибирского округа от 14 августа 1997 г. N А74-541/97-С1-Ф02-741/97-С2 // СПС
"КонсультантПлюс".
Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что основанием одностороннего отказа
собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в
соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ является неисполнение условий договора
управляющей организацией, выразившееся в неисполнении или ненадлежащем
исполнении возложенных на нее обязанностей <1>. Каких-либо дополнительных
критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как
основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость,
систематичность) закон не устанавливает. Практику включения их в тексты договоров с
собственниками жилых помещений следует признать незаконной, а соответствующие
условия договоров - недействительными в силу ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав
потребителей".
--------------------------------
<1> Сказанное подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. Так,
ФАС Уральского округа оставил в силе решения судов первой и апелляционной
инстанций, посчитав достаточным основанием для расторжения договора управления
многоквартирным домом в порядке, предусмотренном ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ,
подтвержденный материалами дела факт ненадлежащего предоставления жилищных и
коммунальных услуг (Постановление ФАС Уральского округа от 8 апреля 2008 г. N Ф092228/08-С6 по делу N А71-5668/2007 // СПС "КонсультантПлюс").
Так, ФАС Восточно-Сибирского округа, оценив условие договора управления
многоквартирным домом, которым определено право собственника отказаться от
продолжения действия договора в случае систематического (более трех раз) в течение
года грубого нарушения управляющей организацией условий договора, признал его
ущемляющим права потребителей по сравнению с правилом, установленным ч. 8.2 ст. 162
ЖК РФ <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12 февраля 2009 г. N А783481/08-Ф02-23/09 по делу N А78-3481/08 // СПС "КонсультантПлюс".
В силу прямого указания закона возможность реализовать право на односторонний
отказ от договора при неисполнении управляющей организацией его условий
предоставлена собственникам помещений в многоквартирном доме. Поэтому если
контрагентом управляющей организации является товарищество собственников жилья,
жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, то
воспользоваться этим правом они не смогут. Подобный подход законодателя
представляется несправедливым. Как отмечалось, указанные некоммерческие
организации, не имея собственных экономических интересов, выступают в
имущественном обороте исключительно в интересах своих членов. Такое экономическое
положение ТСЖ (ЖК, ЖСК) должно учитываться при формировании и
совершенствовании норм, предназначенных для регламентации их правового положения.
Нельзя найти оптимальных подходов к определению юридического статуса
некоммерческих организаций, не учитывая экономических основ их деятельности, сфер
функционирования и отводимой им роли <1>. Своеобразный экономический статус ТСЖ
(ЖК, ЖСК) был принят во внимание субъектами нормотворчества при определении
тарифов на коммунальные ресурсы и установлении налогового режима. Думается, что эту
тенденцию законодателю необходимо продолжить при регламентации вопросов
прекращения договора управления многоквартирным домом с участием таких
некоммерческих организаций. Возможность одностороннего отказа от договора
управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ должна быть
предоставлена заказчику и в том случае, когда в его роли выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК).
--------------------------------
<1> См.: Сойфер Т.В. К вопросу о правовом статусе некоммерческих организаций //
Журнал российского права. 2009. N 1. С. 27.
В литературе обсуждается и третий случай прекращения договорных отношений по
инициативе собственников помещений в многоквартирном доме: при реализации ими
своего права на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом <1>.
Действительно, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым
способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на
основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом ЖК РФ оставил без внимания вопрос о судьбе действующего договора
управления многоквартирным домом при реализации данного права собственниками
помещений. Это повлекло возникновение двух различных подходов к решению
рассматриваемого вопроса в литературе и судебной практике.
--------------------------------
<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /
Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. Электрон. версия печат. публ. // СПС
"КонсультантПлюс"; Пургина М.А. Прекращение договора управления многоквартирным
домом // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение.
2009. N 4.
В соответствии с первым из них выбор или изменение способа управления
многоквартирным домом на общем собрании является безусловным основанием для
прекращения договора, "поскольку право собственников на изменение в любое время
способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ" <1>. Так, ФАС
Северо-Западного округа, рассмотрев кассационную жалобу, признал правильность
выводов судов первой и апелляционной инстанций о том, что собственники принятием
решения о выборе управляющей организацией ООО "Связькабельстрой-2" заявили отказ
от договора управления с ООО "ДомКом", в связи с чем договор следует считать
прекращенным <2>.
--------------------------------
<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /
Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005.
<2> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 сентября 2008 г. по делу N
А05-1712/2007 // СПС "КонсультантПлюс"; Определение ВАС РФ от 24 октября 2008 г. N
13261/08 по делу N А05-1712/2007 // СПС "КонсультантПлюс". См. также: Постановление
ФАС Западно-Сибирского округа от 23 июля 2009 г. N Ф04-4299/2009(10774-А45-39) по
делу N А45-14581/2008 // СПС "КонсультантПлюс".
Сторонники второго подхода считают, что в этом случае должна быть соблюдена
общая процедура расторжения договора в соответствии с нормами гражданского
законодательства <1>. Данная позиция также нашла поддержку у судебных органов. Так,
Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрев дело по иску ТСЖ "Захарово" к ООО "Ладонеж"
о передаче технической документации на многоквартирный дом и взыскании с ответчика
ошибочно уплаченных собственниками квартир и гаражных боксов сумм за жилищнокоммунальные услуги, пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не
подлежат, поскольку доказательств того, что договоры управления с собственниками
были прекращены в установленном законе порядке, отсутствуют. Данное решение было
принято, несмотря на наличие решения общего собрания собственников помещений о
передаче управления домом ТСЖ <2>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Афонина А.В. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые,
экономические и финансовые аспекты // Жилищное право. 2006. N 11. С. 25; Михайлов
В.К. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданскоправовых договоров // Жилищное право. 2008. N 3. С. 42.
<2> Решение Арбитражного суда г. Москвы от 12 февраля 2007 г., от 28 февраля
2007 г. по делу N А40-68003/06-81-397 // СПС "КонсультантПлюс".
Схожая ситуация легла в основу следующего дела. ООО "Управляющая компания
ДЕЗ Центрального жилого района" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского
округа с иском к ООО "Управляющая компания "Ником", ООО "Управляющая компания
ТЭКСИБ" об обязании передать истцу техническую документацию, связанную с
управлением многоквартирными домами. В обоснование исковых требований истец
указал, что собственниками спорных многоквартирных домов принято решение о выборе
в качестве управляющей организации ООО "УК ДЕЗ ЦЖР". Отказывая в удовлетворении
исковых требований, суд исходил из того, что право требовать передачи технической
документации у ООО "УК ДЕЗ ЦЖР" не возникло, так как "ответчик фактически
управляет многоквартирными домами... по не расторгнутым в установленном законом
порядке и не прекратившим действие договорам, заключенным сроком на 5 лет".
Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения. ФАС Западно-
Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу, не нашел оснований для отмены
обжалуемых судебных актов <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24 декабря 2008 г. N
Ф04-8166/2008(18821-А75-38) по делу N А75-1432/2008 // СПС "КонсультантПлюс". См.
также: Постановление ФАС Уральского округа от 1 сентября 2009 г. N Ф09-6429/09-С6 по
делу N А71-2593/2008-Г11 // СПС "КонсультантПлюс".
Думается, что реализация собственниками помещений в многоквартирном доме
права на выбор или изменение способа управления посредством принятия
соответствующего решения общим собранием сама по себе не является основанием для
прекращения действующего договора управления многоквартирным домом. Наличие у
сторон права в любое время отказаться от исполнения договора, не возлагая на себя
каких-либо негативных последствий, является характерной чертой фидуциарных
договоров. Товарно-экономический характер договора управления многоквартирным
домом исключает применение к нему такого подхода. Вместе с тем квалификация
исследуемого договора в качестве договора услугового типа открывает возможность
субсидиарного применения к возникающим на его основе правоотношениям положений,
содержащихся в главе 39 ГК РФ. В соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе
отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты
исполнителю фактически понесенных им расходов, а исполнитель наделен таким же
правом лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. По смыслу данной
нормы заказчик может отказаться от исполнения договора в любое время, не мотивируя
эти действия. Это может произойти как при нормальном развитии договорных отношений
(например, надобность в услуге у заказчика отпала <1>), так и в случае нарушения
обязательств контрагентом. Однако специальные последствия, предусмотренные ст. 782
ГК РФ, "рассчитаны только на те случаи, когда осуществление права на односторонний
отказ от договора не связано с нарушением обязательств другой стороной - ведь именно
заказчик, отказываясь от исполнения договора, должен возместить своему контрагенту
определенную часть убытков (фактически понесенные расходы)" <2>.
--------------------------------
<1> В отношениях по управлению многоквартирным домом это может иметь место
как раз при изменении способа управления.
<2> См.: Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения договора на
возмездное оказание услуг в связи с нарушением исполнителем своих обязательств //
Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 11 / Под ред. В.Ф. Яковлева. М., 2004.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме (ТСЖ, ЖК,
застройщик), являясь стороной в договоре управления многоквартирным домом, вправе в
любое время отказаться от исполнения договора при условии соблюдения установленного
порядка и принятия на себя неблагоприятных последствий в виде возмещения понесенных
исполнителем расходов. При соблюдении данных условий договор управления
многоквартирным домом будет считаться прекращенным, а у собственников появится
право на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом. Такой
подход нашел отражение в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 8 октября
2008 г. N Ф04-6225/2008(13351-А46-45) <1>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
Управляющая организация как исполнитель вправе отказаться от исполнения
обязательств по договору лишь при условии полного возмещения заказчику убытков
(реального ущерба и упущенной выгоды).
Порядок расторжения (изменения) договора при реализации его стороной права на
односторонний отказ от исполнения договора не получил регламентации в общей части
обязательственного права (раздел III ГК РФ) <1>. Часть 8.2 ст. 162 ЖК РФ указывает
лишь на необходимость принятия решения об отказе от исполнения договора управления
многоквартирным домом общим собранием собственников помещений в нем. Порядок
осуществления права на односторонний отказ от исполнения договора управления
многоквартирным домом (судебный или внесудебный) законодателем не определен.
--------------------------------
<1> Проект изменений в разд. I - III, VI, VII Гражданского кодекса Российской
Федерации содержит ст. 450.1, предусматривающую порядок совершения одностороннего
отказа от договора // http://gk.arbitr.ru (дата обращения: 10.05.2011).
В доктрине гражданского права односторонний отказ от исполнения договора
рассматривается преимущественно как одно из оснований (способов) расторжения
договора <1>. Основное отличие между категориями "расторжение договора по
требованию одной из сторон" и "односторонний отказ от договора" усматривается во
внесудебном (уведомительном) порядке осуществления последнего <2>. Это
подтверждает и судебная практика <3>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового
договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: Сб. ст. / Под
ред. В.Ф. Воловича. Томск, 1998. С. 92; Егорова М. К вопросу о соотношении понятий
"прекращение обязательства", "расторжение договора" и "односторонний отказ от
исполнения договора" // Право и экономика. 2006. N 10. С. 108; Оболонкова Е.В.
Односторонний отказ от исполнения обязательства: пределы использования и
соотношение с другими способами прекращения договорных обязательств // Журнал
российского права. 2007. N 2. С. 78, 79; Кукушкин А.А., Субботин М.В. Односторонний
отказ от исполнения договора как основание расторжения договора // СПС
"КонсультантПлюс".
<2> См.: Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора
// Состояние и проблемы развития российского законодательства: Сб. ст. / Под ред. В.Ф.
Воловича. Томск, 1998. С. 93; Кузнецов Д.В. Расторжение договора и отказ от договора в
гражданском законодательстве // Право и экономика. 2004. N 9. С. 31; Корецкий А.Д.
Договорное право России. Основы теории и практика реализации. М., 2004. С. 122;
Отнюкова Г. Исполнение обязательств // Российская юстиция. 1996. N 3. С. 17.
<3> См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 августа 2007 г. по
делу N А79-3516/2006 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС СевероЗападного округа от 19 февраля 2002 г. N А42-4568/01-9 // СПС "КонсультантПлюс".
Нормы о договоре управления многоквартирным домом не предусматривают
обязанности собственников, решивших отказаться от исполнения данного договора,
уведомлять управляющую организацию о принятом решении. Вместе с тем
представляется справедливым мнение, что "всякий односторонний отказ от исполнения
договора нуждается в восприятии противоположной стороной договора" <1>. Невозможно
представить себе договорное обязательство измененным или прекращенным, если об
одностороннем отказе контрагенту так и не стало известным. Учитывая предусмотренную
ч. 10 ст. 162 ЖК РФ обязанность управляющей организации за тридцать дней до
прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую
документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом
документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников
жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому
кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками
помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего
собрания, или в случае отсутствия такого указания - любому собственнику помещения в
таком доме, необходимость такого уведомления очевидна.
--------------------------------
<1> Егорова М.А. Особенности одностороннего отказа от исполнения договора как
односторонней сделки // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. N 8. С. 57.
В текстах договоров управления многоквартирным домом встречаются различные по
продолжительности сроки для уведомления контрагента об одностороннем отказе от
исполнения договора: от тридцати дней <1> (одного месяца <2>) до трех месяцев <3>.
--------------------------------
<1> См., напр.: Договор управления многоквартирным домом ООО "Управляющая
жилищная компания" // Архив ООО "Управляющая жилищная компания" г. Новокузнецк.
<2> См., напр.: Договор управления многоквартирным домом ОАО "Новокузнецкая
управляющая компания" // Архив ОАО "Новокузнецкая управляющая компания" г.
Новокузнецк.
<3> См., напр.: Договор управления многоквартирным домом МУ "ГЖУ Управляющая компания в ЖКХ города Ижевска" // Городское управление. 2005. N 8. С.
79.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, оценивая условие договора
управления многоквартирным домом, предусматривающее обязанность стороны,
принявшей решение о расторжении договора, уведомить о своем решении другую сторону
за два месяца, заключил, что данный срок "является приемлемым и не нарушает права
собственников помещений" <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября
2007 г. по делу N А26-3011/2007 // СПС "КонсультантПлюс".
Представляется, что нормы, предусматривающие возможность одностороннего
отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, должны быть
дополнены положениями о порядке его совершения. Целесообразно диспозитивной
нормой установить двухмесячный срок для уведомления управляющей организации об
отказе собственников от исполнения договора.
ГК РФ не содержит общего правила о моменте прекращения (изменения) договора в
случае отказа одной из сторон от его исполнения, в одних случаях связывая его с
моментом получения одной стороной уведомления другой стороны об этом <1>, в других
- указывая на необходимость такого уведомления за определенный срок <2>. В ЖК РФ
момент прекращения обязательства из договора управления многоквартирным домом в
случае одностороннего отказа от его исполнения законодателем также не определен.
Учитывая обоснованную выше необходимость заблаговременного уведомления
собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации об
отказе от договора, момент прекращения обязательства, возникшего из такого договора,
должен связываться истечением установленного срока после надлежащего уведомления.
--------------------------------
<1> Пункт 4 ст. 523 ГК РФ.
<2> См., напр.: пункт 1 ст. 699, п. 3 ст. 977, п. 2 ст. 1024 ГК РФ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование позволило сделать ряд теоретических выводов.
1. Договор управления многоквартирным домом по своей отраслевой
принадлежности является гражданско-правовым, поскольку направлен на установление
имущественных отношений, основанных на началах равенства, отсутствии
административного подчинения.
2. Определение в нормах жилищного законодательства названия, понятия,
содержания и порядка заключения договора управления многоквартирным домом
позволяет отнести его к категории поименованных договоров. Договоры, получившие
специальную регламентацию в нормах законодательства, не могут рассматриваться в
качестве смешанных (комплексных), поскольку отпадает необходимость в применении к
ним в соответствующих частях правил о договорах, элементы которых составляют их
содержание.
3. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным видом
договора, относящимся к типу договоров об оказании услуг управления. Фактором,
объединяющим договоры в указанный тип, является характер опосредуемой ими
деятельности. Во-первых, такие договоры направлены не на совершение разовых
действий, а на осуществление комплекса действий - процесса, растянутого во времени.
Во-вторых, предполагаемый положительный эффект от воздействия управляющего на
объект управления выступает в виде некоего социально-экономического блага,
различающегося в зависимости от объекта воздействия. В-третьих, обязанность субъекта
управления во всех рассматриваемых договорах осуществляется через выполнение
функций управления. С точки зрения права деятельность по реализации данных функций
квалифицируется как совокупность фактических и юридических действий. При этом для
обязательств, в рамках которых осуществляется управленческая деятельность, характерно
отсутствие исчерпывающего определения параметров этой деятельности, что
предполагает свободу действий управляющего.
4. Договор управления многоквартирным домом, вопреки распространенному
мнению, не является публичным, поскольку не отвечает основным признакам,
закрепленным в ст. 426 ГК РФ. Соответственно отсутствуют основания для возложения на
управляющего многоквартирным домом обязанности заключения договора в каждом
случае обращения с предложением об управлении многоквартирным домом.
5. Особенностью договора управления многоквартирным домом является
обязательность его заключения, установленная в виде исключения для собственников
помещений в многоквартирном доме в случае, когда выбор управляющего
многоквартирным домом осуществляет орган местного самоуправления посредством
проведения открытого конкурса. Представляется, что основания для установления
обязательности (невозможность индивидуализировать потребляемые блага, солидарность
интересов) присутствуют во всех случаях заключения договора с собственниками
помещений в многоквартирном доме. В связи с этим видится необходимость закрепления
в законе обязательного порядка заключения договора управления для собственников
помещений в многоквартирном доме независимо от формы собственности и способа
принятия решения о передаче функций управления управляющей организации.
6.
По
характеру
осуществляемой
деятельности
(профессиональной,
предпринимательской) в качестве управляющего многоквартирным домом могут
выступать индивидуальные предприниматели и коммерческие организации, за
исключением унитарных предприятий. Использование для обозначения стороны
исполнителя понятия "организация" признано неудачным, поскольку общепринятое
значение
данного
термина
исключает
индивидуальных
предпринимателей.
Наименованием, наиболее адекватно отражающим как субъектный состав исполнителя,
так и суть осуществляемой им деятельности, по мнению автора, является словосочетание
"управляющий многоквартирным домом".
7. Заказчик как сторона в договоре управления многоквартирным домом может быть
представлен собственниками помещений в многоквартирном доме, застройщиком или
товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом либо иным
специализированным потребительским кооперативом (а не их органами). Положение
товариществ собственников жилья (жилищных кооперативов, иных специализированных
кооперативов) характеризуется отсутствием самостоятельных интересов, отличных от
интересов их членов, и финансированием за счет взносов последних. В работе обоснована
необходимость учета данных особенностей при регламентации договора управления
многоквартирным домом с участием указанных юридических лиц.
8. Объектом управления по договору управления многоквартирным домом является
или общее имущество многоквартирного дома (если помещения в этом доме принадлежат
хотя бы двум разным лицам), или многоквартирный дом в целом. Последнее имеет место
в случаях, когда все помещения многоквартирного дома принадлежат одному лицу.
9. Плата заказчика исполнителю по договору управления многоквартирным домом
состоит из нескольких элементов, которые имеют различную природу. Плата за
содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома
представляет собой возмещение издержек управляющему многоквартирным домом. Плата
за услуги по управлению является его вознаграждением. Плата за коммунальные услуги,
не производимые управляющим многоквартирным домом, не входит в состав цены
договора управления многоквартирным домом.
10. Легальная конструкция существенных условий договора управления
многоквартирным домом нуждается в совершенствовании: во-первых, в ней необходимо
отразить организационный характер деятельности управляющего многоквартирным
домом, во-вторых, исключить ряд условий (о порядке изменения перечня работ и услуг по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке
определения размера платы за коммунальные услуги, о порядке внесения платы за
содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, о порядке контроля за
выполнением обязательств управляющей организацией) ввиду существования большого
числа императивных и диспозитивных норм, восполняющих их отсутствие в договоре.
Теоретические выводы, сделанные в работе, послужили основой для предложений по
совершенствованию положений Жилищного кодекса РФ:
1) в п. 2 ч. 5 ст. 20 слова "юридического лица независимо от организационноправовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность
по управлению многоквартирным домом (далее - управляющая организация)" заменить
словами "индивидуального предпринимателя или коммерческой организации, за
исключением унитарного предприятия, осуществляющих деятельность по управлению
многоквартирным домом (далее - управляющий многоквартирным домом)";
2) ч. 1 ст. 162 дополнить предложением: "Для собственников помещений в
многоквартирном доме заключение договоров управления многоквартирным домом
является обязательным";
3) ч. 2 ст. 162 изложить в следующей редакции: "По договору управления
многоквартирным домом одна сторона (управляющий многоквартирным домом) по
заданию другой стороны (заказчика) в течение согласованного срока за плату обязуется
обеспечивать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту
общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам
помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам,
осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным
домом деятельность";
4) ст. 162 дополнить следующей частью: "В качестве заказчика договоры управления
многоквартирным домом могут заключать собственники помещений в многоквартирном
доме,
товарищество
собственников
жилья,
жилищный
кооператив,
иной
специализированный потребительский кооператив, а также застройщик в случае,
предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса";
5) ч. 3 ст. 162 изложить в следующей редакции:
"В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет
осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, предоставление которых
обеспечивает управляющая организация;
3) порядок определения размера платы за услуги по управлению, за содержание и
ремонт жилого помещения";
6) п. 8.2 ст. 162 после слов "собственники помещений в многоквартирном доме на
основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме" дополнить словами "товарищество собственников жилья, жилищный кооператив
или иной специализированный потребительский кооператив";
7) ч. 8 ст. 162 дополнить следующим пунктом: "При отказе собственников
помещений в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья, жилищного
или иного специализированного потребительского кооператива от договора управления
многоквартирным домом управляющий многоквартирным домом должен быть уведомлен
об этом за два месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной
срок уведомления";
8) ст. 162 дополнить следующей частью: "Ответственность управляющего
многоквартирным домом перед товариществом собственников жилья, жилищным
кооперативом или иным специализированным кооперативом определяется по тем же
правилам, по которым товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или
иной специализированный кооператив отвечает перед собственниками помещений в
многоквартирном доме";
9) в ст. 155, 156, 158, 161, 161.1, 162 - 165 слова "управляющая организация"
заменить словами "управляющий многоквартирным домом".
Список литературы
1. Абалкин Л. Полный хозяйственный расчет // Правда. 1986. 12 дек. С. 2, 3.
2. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. М.: Центр
"ЮрИнфоР", 2002. Т. 1. 490 с.
3. Акимов В.И. Смешанные договоры в гражданском праве // Вопросы теории и
практики гражданско-правового регулирования: Сб. ст. / Под ред. д.ю.н. В.Ф. Воловича,
Б.Л. Хаскельберга, В.Н. Щеглова. Томск: Изд-во Том. ун-та, 1987. С. 127 - 135.
4. Анненков К. Система русского гражданского права. СПб.: Тип. М.М.
Стасюлевича, 1902. Т. IV. Отдельные обязательства. 520 с.
5. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М.: Гос. изд-во
юрид. лит., 1956. 231 с.
6. Аскназий С.И. Очерки хозяйственного права СССР. Ленинград: Рабочее изд-во
"ПРИБОЙ", 1926. 200 с.
7. Афонина А.В. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые,
экономические и финансовые аспекты // Жилищное право. 2006. N 11. С. 24 - 31.
8. Бартенев В. Особого рода договоры в нашей практике // Журнал Министерства
юстиции. 1865. Том XXIV. Кн. 4. С. 35 - 38.
9. Батова О.В. Понятие жилищно-правовых договоров и место жилищного права в
отечественной системе права // Юрист. 2006. N 3. С. 34 - 39.
10. Беджаше Л.К. Практические проблемы применения норм о приобретении права
общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом
// Юридический мир. 2008. N 9. С. 39 - 41.
11. Бобровская О.Н. Кондоминиум как объект гражданских прав (жилищно-правовой
аспект): Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2004. 180 с.
12. Борзенкова Т.А. Правовая формализация управления многоквартирным домом //
Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9. С. 21 - 26.
13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие
положения. 3-е изд., стер. М.: Статут, 2001. 848 с.
14. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья. Договоры о
выполнении работ и оказании услуг. Изд. доп., исправ. М.: Статут, 2002. 1055 с.
15. Брагинский М. Непоименованные (безымянные) и смешанные договоры //
Хозяйство и право. 2007. N 9. С. 36 - 49, N 10. С. 68 - 79.
16. Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М.: Госюриздат, 1950. 368 с.
17. Брумфилд Уильям Крафт. Строительство: комфорт и прибыль // Жилище в
России: век XX. Архитектура и социальная история: Моногр. сб. М.: Три квадрата, 2001.
С. 35 - 52.
18. Бурганова Л.А. Теория управления: Учеб. пособие. М.: ИНФРА-М, 2005. 139 с.
19. Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной
сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. N 7. С. 53 59.
20. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л.: Издво Академии наук СССР, 1948. 840 с.
21. Габрусь Н.В. Управление многоквартирным домом // Журнал руководителя и
главного бухгалтера ЖКХ. 2006. N 6. С. 12, 13.
22. Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). Мн.: Изд. БГУ им. В.И.
Ленина, 1968. 128 с.
23. Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. СПб.: Тип. М.М. Стасюлевича, 1911. Т.
1. Часть Общая. 780 с.
24. Годэмэ Евгений. Общая теория обязательств / Пер. с франц. И.Б. Новицкого. М.:
Юрид. изд-во Мин-ва юстиции СССР, 1948. Вып. XII. 511 с.
25. Голосова С.А. О праве собственности на земельный участок под
многоквартирным домом // Юрист. 2008. N 4. С. 27 - 31.
26. Гордеев Д.П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в
многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. N 6. С. 11 - 28.
27. Гордеев Д.П. Правовая природа жилищно-коммунальных услуг // Жилищное
право. 2002. N 4. С. 24 - 34.
28. Гордон М.В. Система договоров в советском гражданском праве // Ученые
записки Харьковского юрид. ин-та. 1954. Вып. 5. С. 65 - 87.
29. Гражданский кодекс Квебека. М.: Статут, 1999. 472 с.
30. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000. 411
с.
КонсультантПлюс: примечание.
Статья С.П. Гришаева "Проблемы осуществления права общей долевой
собственности на недвижимое имущество" включена в информационный банк.
31. Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на
недвижимое имущество // Жилищное право. 2005. N 11. С. 38 - 44.
32. Гуляев А.М. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства
и проекта Гражданского уложения: Пособие к лекциям. Киев: Тип. Императорского ун-та
св. Владимира, 1907. 438 с.
33. Дмитриев Н.Г. Жилищный вопрос. Два мира - два подхода. М.: Московский
рабочий, 1973. 208 с.
34. Долинская В.В. Акционерное право: основные положения и тенденции. М.:
Волтерс Клувер, 2006. 736 с.
35. Дроздов И.А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление //
Закон. 2007. N 6. С. 19 - 29.
36. Дронов А.А. Концепция вхождения частного бизнеса в жилищный и
коммунальный секторы муниципальной экономики // Жилищное право. 2004. N 1. С. 27 37.
37. Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. Т. 1. СПб.: Тип. М.М.
Стасюлевича, 1902. Вып. 1. Введение и Общая часть. 246 с. Вып. 2. Лица. Вещи. С. 246 670; Вып. 3. Изменение юридических отношений. Учение о юридической сделке. С. 671 936.
38. Дягилев А. Передача полномочий единоличного исполнительного органа
управляющей организации: возможности и перспективы // Хозяйство и право. 2003. N 12.
С. 43 - 47.
39. Егоров Н.Д. Гражданско-правовое регулирование общественных отношений:
единство и дифференциация. Л.: Изд-во Ленинград. ун-та, 1988. 176 с.
40. Егорова М. К вопросу о соотношении понятий "прекращение обязательства",
"расторжение договора" и "односторонний отказ от исполнения договора" // Право и
экономика. 2006. N 10. С. 107, 108.
41. Ерахтина О.С. Изменение и расторжение договора в связи с существенным
изменением обстоятельств: проблемы правоприменительной практики // Законы России:
опыт, анализ практика. 2009. N 1. С. 84 - 88.
42. Ермаков В.С. Концепция построения правовой системы управления общим
имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. 2004. N 12. С.
72 - 87.
43. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. 880 с.
44. Кабалкин А. Изменение и расторжение договора // Российская юстиция. 1996. N
10. С. 22.
45. Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовые договоры в России: Общие положения:
Курс лекций. М.: Юрид. лит., 2002. 223 с.
46. Каменева Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому. Ростов н/Д:
Феникс, 2005. 348, [1] с.
47. Клейн Н.И. Организация договорно-хозяйственных связей. М.: Юрид. лит., 1976.
190 с.
48. Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника
по содержанию имущества // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9. С. 30 - 33.
КонсультантПлюс: примечание.
Статья "О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве" включена
в информационный банк согласно публикации - "Бюллетень нотариальной практики",
2009, N 3.
49. Концепция развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. 2009.
N 4. С. 102 - 185.
КонсультантПлюс: примечание.
Статья "Концепция совершенствования общих положений обязательственного права
России" включена в информационный банк согласно публикации - "Бюллетень
нотариальной практики", 2009, N 3.
50. Концепция совершенствования общих положений обязательственного права
России [Электронный ресурс]. URL: http://www.privlaw.ra/index.php7sectionid=24 (дата
обращения: 10.10.2009).
51. Корецкий А.Д. Договорное право России. Основы теории и практика реализации.
М.: ИКЦ "МарТ"; Ростов н/Д: Изд. центр "МарТ", 2004. 538 с.
52. Коркунов К.М. Лекции по общей теории права. СПб.: Изд. юридич. кн. магазина
Н.К. Мартынова, Комиссионера Гос. тип., 1908. 354 с.
53.
Костенко
Н.В.
Гражданско-правовое
регулирование
деятельности
некоммерческих организаций в Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук:
12.00.03. Екатеринбург, 2004. 21 с.
54. Костомаров Н.И., Забелин И.Е. О жизни, быте и нравах русского народа / Сост.
А.И. Уткин. М.: Просвещение; АО "Учебная литература", 1996. 576 с.
55. Кошкина М.В. Проблемы разграничения основной и предпринимательской
деятельности некоммерческих организаций // Налоговое планирование. 2004. N 2. С. 11 13.
56. Красавчиков О.А. Система отдельных видов обязательств // Советская юстиция.
1960. N 5. С. 42, 43.
57. Крашенинников П.В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового
Жилищного кодекса РФ. М.: Статут, 2005. 317 с.
58. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов
недвижимости: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук: 12.00.03. Томск, 2004. 42 с.
59. Кузьмина И.Д. "Часть жилого дома" и "часть квартиры" как виды жилых
помещений // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. ст. /
Под ред. Б.Л. Хаскельберга, В.М. Лебедева, Г.Л. Осокиной. Томск: ООО "ДиВо", 2007. Ч.
36. С. 3, 4.
60. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации
(постатейный). М.: ТК "Велби"; Изд-во "Проспект", 2006. 304 с.
61. Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Журнал
российского права. 2000. N 5-6. С. 66 - 75.
62. Логинов Д. Вопросы правового регулирования договорных отношений в сфере
ресурсоснабжения и оказания коммунальных услуг // Право и экономика. 2008. N 11. С. 16
- 23.
63. Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления
многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Юстицинформ, 2007.
64. Маликова И.П. Ежегодный пересмотр цены на содержание и ремонт жилых
помещений // Управление многоквартирным домом. 2008. N 12. С. 38 - 45.
65. Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по
советскому законодательству. Томск: Изд-во Том. ун-та, 1977. 214 с.
66. Мантул Н.М. Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему
содержанию общего имущества многоквартирных домов: Автореф. дис. ... канд. юрид.
наук: 12.00.03. Краснодар, 2009. 24 с.
67. Матвеев Г.К. Основания гражданско-правовой ответственности. М.: Юрид. лит.,
1970. 312 с.
68. Мейер Д.И. Русское гражданское право: Чтения / Под ред. А.И. Вицына. 10-е изд.
СПб.: Тип. Мартынова, 1915. 640 с.
69. Миронов Б.Н. Социальная история России периода империи (XVII - нач. XX в.):
В 2 т. СПб.: Изд-во "Дмитрий Буланин", 2000. Т. 1. Генезис личности, демократической
семьи, гражданского общества и правового государства. 547 [2] с.
70. Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм
управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. N 4. С. 31 - 43.
71. Михайлов В.К. Место договора управления многоквартирным домом в общей
системе гражданско-правовых договоров // Жилищное право. 2008. N 3. С. 40 - 45.
72.
Михайлов
В.К.
Правовое
регулирование
отношений
управления
многоквартирным домом: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2008. 24 с.
73. Михайлов С.В. Категория интереса в российском гражданском праве. М.: Статут,
2002. 205 с.
74. Михайлова Е. О регулировании управления многоквартирными домами //
Городское управление. 2005. N 3. С. 71 - 79.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография Л.Ю. Михеевой "Доверительное управление имуществом. Комментарий
законодательства" включена в информационный банк.
75. Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом / Под ред. В.М. Чернова.
М.: Юристъ, 1999. 176 с.
76. Мищенко В.Я. Реформирование региональных структур управления жилищной
недвижимостью // Промышленное и гражданское строительство. 2005. N 6. С. 54, 55.
77. Мышковский Я.И. Жилища разных эпох. Вчера, сегодня, завтра. М.: Стройиздат,
1975. 125 с.
78. Новая философская энциклопедия: В 4 т. / Пред. ред. совета В.С. Степин; Ин-т
философии РАН; Нац. обществ.-науч. фонд. М.: Мысль, 2001. Т. 4. Т - Я. 605 с.
79. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.: Гос. изд-во юрид.
лит-ры, 1950. 416 с.
80. Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения обязательства: пределы
использования и соотношение с другими способами прекращения договорных
обязательств // Журнал российского права. 2007. N 2. С. 75 - 83.
81. Овчинников Н.И. Классификация хозяйственных договоров // Вопросы
гражданского права и процесса: Учен. зап. (юрид. науки). Т. XXI. Ч. 2. Владивосток, 1969.
С. 49 - 76.
82. Огородов Д.В., Челышев М.Ю. Смешанные договоры в частном праве: отдельные
вопросы теории и практики // Законодательство и экономика. 2005. N 10. С. 50 - 53.
83. Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и
фразеологических выражений / Рос. акад. наук, Ин-т рус. языка им. В.В. Виноградова. 4-е
изд., доп. М.: Азбуковник, 1999. 944 с.
84. Ойгензихт В.А. Нетипичные договорные отношения в гражданском праве: Учеб.
пособие. Душанбе: Таджикский гос. ун-т, 1984. 128 с.
85. Вачугов Д.Д., Березкина Т.Е., Кислякова Н.А. и др. Основы менеджмента: Учеб.
для вузов / Под ред. Д.Д. Вачугова. М.: Высшая школа, 2002. 367 с.
86. Отнюкова Г. Исполнение обязательств // Российская юстиция. 1996. N 3. С. 16 19, N 4. С. 19 - 22.
87. Панкращенко В. Дружными усилиями отдельных лиц // Эксперт. 2007. N 39. С.
86 - 90.
88. Пахман С.В. Обычное гражданское право в России. Юридические очерки. СПб.
[б.и.], 1877. Т. 1. Собственность, обязательства и средства судебного охранения. 447 с.
89. Певницкий С.Г. Управление многоквартирными домами при помощи
специализированных юридических лиц // Закон. 2007. N 6. С. 37 - 40.
90. Петрова Е.Н. Правовое регулирование отношений между хозяйственным
обществом и его управляющей организацией: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03.
Екатеринбург, 2008. 28 с.
91. Победоносцев К. Курс гражданского права. СПб.: Синодальная тип., 1896. Ч. 3.
Договоры и обязательства. 620 с.
92. Прокопченко И.П. Управление и пользование жилищным фондом в СССР. М.:
Изд-во лит. по строительству, 1970. 308 с.
93. Пургина М.А. Прекращение договора управления многоквартирным домом //
Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2009. N 4.
94. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ,
2006. 496 с.
95. Рыженков А.Я., Садков А.Н. Правовое положение некоммерческих организаций:
Учеб. пособие. Волгоград: Панорама, 2004. 216 с.
96. Рыжов А.Б. Момент заключения договора управления многоквартирным домом
при выборе управляющей организации // Жилищное право. 2007. N 1. С. 41 - 45.
97. Рыжов А.Б. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей
организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом //
Жилищное право. 2007. N 6. С. 56 - 79.
98. Ряховская А.Н., Таги-Заде Ф.Г. Затратная цена и "уравниловка" в оплате услуг
ЖКХ // Жилищное и коммунальное хозяйство. 2002. N 12. С. 10 - 12.
99. Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк / Пер. с
франц. и вступ. ст. д.ю.н. Р.О. Халфиной. М.: Прогресс, 1972. 440 с.
100. Савельев Д. Долевая собственность в кондоминиуме // Российская юстиция.
2000. N 10. С. 17, 18.
101. Садиков О.Н. Некоторые положения теории советского гражданского права //
Советское государство и право. 1966. N 9. С. 15 - 24.
102. Садиков О.Н. Нетипичные институты в советском гражданском праве //
Советское государство и право. 1979. N 2. С. 32 - 39.
103. Санникова Л.В. Услуги в гражданском праве России / Рос. акад. наук; Ин-т
государства и права. М.: Волтерс Клувер, 2006. 160 с.
104. Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение,
содержание // Жилищное право. 2007. N 3. С. 21 - 29.
105. Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного
дома // Жилищное право. 2006. N 6. С. 2 - 10.
106. Святловский В. Из истории человеческого жилища // Всемирный вестник. 1905.
N 8. С. 57 - 81.
107. Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Жилищная культура и формирование
эффективного пользователя // Жилищное право. 2006. N 1. С. 27 - 32.
КонсультантПлюс: примечание.
Статья А.Д. Сидоренко, Е.А. Чефрановой "Особенности правового режима общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" включена в
информационный банк согласно публикации - "Нотариус", 2004, N 6.
108. Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой
собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. N
4. С. 8 - 22.
109. Сидоров В.Н. О несовершенстве действующей легальной модели
"предпринимательской" деятельности, осуществляемой некоммерческими организациями
// Юстиция. 2006. N 5. С. 88 - 97.
110. Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. II. Обязательственное,
семейное и наследственное право. Киев: Тип. Р.К. Лубковского, 1915. 451 с.
111. Собчак А.А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве //
Советское государство и право. 1989. N 11. С. 61 - 66.
112. Советское гражданское право: Учебник: В 2 ч. / Под ред. В.А. Рясенцева. М.:
Юрид. лит., 1986. Ч. 1. 559 с.
113. Сойфер Т.В. К вопросу о правовом статусе некоммерческих организаций //
Журнал российского права. 2009. N 1. С. 27 - 35.
114. Соколов А. Реорганизовать систему управления жилыми домами // Известия.
1954. 24 сент. С. 2.
115. Софинский И. Еще раз о системе управления жилыми домами // Известия. 1954.
11 нояб. С. 2.
116. Степанов Д. Компания, управляющая хозяйственным обществом // Хозяйство и
право. 2000. N 10. С. 60 - 73.
117. Степанов П. Правовая квалификация отношений, возникающих между
единоличным исполнительным органом и акционерным обществом // Хозяйство и право.
2002. N 12. С. 92 - 97.
118. Степанова И.Е. Существенные условия договора: проблемы законодательства //
Вестник ВАС РФ. 2007. N 7. С. 60 - 68.
119. Стрембелев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома:
правовые аспекты. М.: Волтерс Клувер, 2010. 208 с.
120. Танага А.Н. Принцип свободы договора в гражданском праве России. СПб.:
Юридический центр "Пресс", 2003. 211 с.
121. Татарская Е. Смешанные договоры в гражданском праве Российской Федерации
// Право и экономика. 2007. N 7. С. 107 - 109.
122. Теория управления: Учеб. / Под общ. ред. А.Л. Гапоненко, А.П. Панкрухина. М.:
Изд-во "РАЕС", 2004. 588 с.
123. Тихонова Л.С. Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях,
находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германии: Дис. ...
канд. юрид. наук: 12.00.03. Казань, 2006. 189 с.
124. Ульрих М.А. Особенности договора управления многоквартирным домом //
Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2006. N 6. С. 8 - 11.
125. Филимонов С.Л. Об управлении в жилищной сфере // Журнал руководителя и
главного бухгалтера ЖКХ. 2005. N 1 (ч. I). С. 14 - 21.
126. Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ.
М.: МЦФЭР, 2005. 480 с.
127. Филиппова Т.А. Правовое положение управляющей организации по жилищному
законодательству РФ // Цивилистические заметки: Сб. науч. ст. / Отв. ред. В.Я. Музюкин.
Барнаул: Изд-во Алт. ун-та, 2007. Вып. III: Субъекты частноправовых отношений. С. 173 182.
128. Финансовое положение жилтовариществ // Жилищное товарищество - жилище и
хозяйство. 1925. N 7-8. С. 328 - 331.
129. Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности
на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 24 - 27.
130. Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора //
Состояние и проблемы развития российского законодательства: Сб. ст. / Под ред. В.Ф.
Воловича. Томск: Изд-во Том. ун-та, 1998. С. 88 - 95.
131. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в
гражданском праве. Томск: Изд-во Том. ун-та, 2003. 134 с.
132. Хохлов С.А. Договорная работа: Учеб. пособие. Свердловск: Свердлов. юрид.
ин-т, 1986. 128 с.
133. Чистяков К.Е. Изменение и расторжение гражданско-правового договора:
Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Томск, 2002. 26 с.
134. Шалыгин Б.И. Некоторые проблемы платы за жилое помещение, коммунальные
услуги и состояние законности в жилищно-коммунальной сфере // Жилищное право. 2008.
N 12. С. 70 - 96.
135. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) /
Вступ. ст. Е.А. Суханова. М.: Фирма "СПАРК", 1995. 556 с.
136. Ямпольская И.Л. Организация и реформирование жилищно-коммунального
хозяйства в европейских странах // Теория и практика управления. 2005. N 5.