Налог на торговую и офисную недвижимость от

Налог на торговую и офисную недвижимость от кадастровой стоимости:
перспективы внедрения в Белгородской области
В 2013-2014 годах на федеральному уровне принят ряд законов, направленных
на переход к исчислению налогов на недвижимое имущество от кадастровой
стоимости, которая максимально приближена к рыночной. В отношении налога на
имущество организаций изменения законодательства пока касаются только одного
вида недвижимости – торговых и офисных объектов. Как и когда на территории
Белгородской области планируется внедрять новый порядок уплаты налога на
объекты торгового и офисного назначения рассказала первый заместитель начальника
департамента имущественных и земельных отношений области Юлия ГЛОТОВА.
- Юлия Николаевна, впервые о новом порядке налогообложения для
торгово-офисных объектов заговорили в конце 2013 года, когда Федеральным
законом от 02.11.2013г. № 307-ФЗ были внесены соответствующие поправки в
Налоговый кодекс РФ. Ряд регионов незамедлительно приступили к
практическому применению этого законодательного нововведения уже с начала
2014 года. В 2015 году таких регионов станет еще больше. Сейчас собственников
торгово-офисной недвижимости прежде всего волнует вопрос – изменился ли
порядок налогообложения их имущества на территории Белгородской области c
1 января 2015 года?
- Нет, в 2015 году порядок налогообложения объектов недвижимости торгового
и офисного назначения налогом на имущество организаций на территории
Белгородской области останется прежним. В октябре текущего года на заседании
Правительства области был одобрен проект «Внедрение порядка уплаты налога на
объекты торгового и офисного назначения от кадастровой стоимости на территории
Белгородской области», в соответствии с которым переход к исчислению налога от
кадастровой стоимости запланирован с 1 января 2016 года. В 2015 году будет
проводиться большая подготовительная работа по принятию необходимых
нормативных правовых актов, формированию перечня объектов торгового и
офисного назначения, проведению кадастровой оценки недвижимости. Любые
нововведения в сфере налогообложения требуют очень глубокого анализа
последствий и принятия взвешенных решений, и спешка здесь недопустима.
- Вы сказали о реализации проекта в сфере внедрения нового порядка
уплаты налога на объекты торгового и офисного назначения. Какова его цель?
Зафиксированная в документах измеримая цель проекта - обеспечить на
территории Белгородской области осуществление уплаты налога на имущество
организаций от кадастровой стоимости по объектам торгового и офисного назначения
общей площадью не менее 1 млн. кв.м. Однако стратегическая цель проекта, которая
сложно поддается измерению в количественных показателях - создание
справедливого, экономически обоснованного и «прозрачного» механизма начисления
и уплаты налога на недвижимое имущества, в том числе объекты торгового и
офисного назначения.
- Напомните коротко в чем отличие нового порядка налогообложения
недвижимого имущества организаций от существующего?
- Существующий порядок налогообложения объектов недвижимости
предусматривает уплату налога на имущество организаций по ставке 2,2% в год от
среднегодовой (остаточной) стоимости имущества, признаваемого объектом
2
налогообложения - движимого и недвижимого имущества, учитываемого на балансе
организации в качестве объектов основных средств. При этом плательщиками налога
являются организации, использующие общую систему налогообложения.
Собственники объектов недвижимости, применяющие специальные налоговые
режимы, в том числе упрощенную систему налогообложения, в настоящее время
освобождены от уплаты налога на имущество организаций.
Параметры нового порядка налогообложения для отдельных видов недвижимого
имущества определены частью второй Налогового кокса РФ с учетом изменений,
внесенных в Федеральными законами от 02.11.2013г. № 307-ФЗ от 02.04.2014г. № 52ФЗ. Конкретно особенностям определения налоговой базы, исчисления и уплаты
налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества посвящена статья
378.2 НК РФ. Налоговой базой вместо остаточной стоимости станет кадастровая
стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке. Ставка налога в 2016
и последующие годы составит не более 2% от кадастровой стоимости. Налог будет
уплачиваться всеми собственниками объектов недвижимости, удовлетворяющих
критериям, определенным статьей 378.2 НК РФ, независимо от используемой
системы налогообложения.
- То есть новый порядок будет распространяться не на все имущество
организаций, а только на отдельные виды недвижимого имущества. Расскажите
более подробно каких объектов недвижимости коснутся нововведения.
- К таким объектам налоговое законодательство во–первых относит
административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в
них. Статья 378.2 НК РФ дает определения этим понятиям. Так, под торговым
центром (комплексом) понимается отдельно стоящее нежилое здание, помещения в
котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя
бы одному из следующих условий:
- здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного
использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов
общественного питания и (или) бытового обслуживания;
- здание предназначено для использования или фактически используется в целях
размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов
бытового обслуживания.
При этом здание признается предназначенным для использования или
фактически используемым в указанных целях, если не менее 20% общей площади
этого здания по документам кадастрового (технического) учета или фактически
(независимо от назначения, указанного в документах) используется для размещения
торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового
обслуживания.
Для определения понятия административно-деловой центр в законодательстве
используется аналогичный подход. Здание получает советующий статус если оно
расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования
которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного
и коммерческого назначения, и (или) если такое задние предназначено для
использования или фактически используется в целях делового, административного
или коммерческого назначения. При этом также для размещения офисов и
сопутствующей офисной инфраструктуры должно использоваться не менее 20%
общей площади здания.
3
Во-вторых, к объектам, налогообложение которых может осуществлять по
кадастровой стоимости, законодательство относит и иные встроенные
(пристроенные) нежилые помещения (вне торговых и административно-деловых
центров), предназначенные или фактически используемые (в объеме не менее 20%
общей площади) для размещения офисов, торговых объектов, объектов
общественного питания и бытового обслуживания.
Конкретный перечень объектов, в отношении которых налоговая база
определяется как кадастровая стоимость имущества, утверждается на очередной
налоговый период уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ и
доводится до сведения налоговых органов. На территории Белгородской области
соответствующий перечень объектов будет утверждаться Правительством области.
Совместно с органами местного самоуправления начата работа по формированию
соответствующего перечня объектов. Уже сейчас выявлено свыше 6 тысяч объектов
соответствующего назначения. В 2015 году эта работа будет продолжена, том числе
будет проведено фактическое обследование объектов недвижимости, назначение
которых не удастся определить через вид разрешенного использования земельных
участков, на которых они расположены, и на основании сведений государственного
кадастра недвижимости о назначении объекта.
- Почему необходимо менять подход к исчислению налога на
недвижимость?
- Изменения в федеральном законодательстве, предусматривающие переход к
исчислению налога на имущество организаций от кадастровой стоимости, не
случайны.
Они
вызваны
несовершенством
существующего
механизма
налогообложения.
Во-первых, одним из ключевых его недостатков является неравномерность
налоговой нагрузки в связи с существенными отклонениями налоговой базы,
определяемой как среднегодовая остаточная стоимость, от реальной рыночной
стоимости объектов. Достаточно широко распространены случаи отражения в
бухгалтерском учете сведений о стоимости объектов на основании данных, указанных
в документах по их приобретению, которые намеренно занижены по сравнению с
реальной рыночной стоимостью, фактически уплачиваемой продавцу. При
постановке на баланс вновь построенных (реконструированных) объектов также
зачастую в балансовой стоимости в полном объеме не отражаются фактические
затраты на строительство (реконструкцию). Контроль за правильностью и
достоверностью определения остаточной стоимости конкретного объекта
недвижимости со стороны налоговых органов при существующей системе затруднен,
так как налоговая база по налогу на имущество организаций декларируется не по
конкретному объекту недвижимости, а по всему имуществу (движимому и
недвижимому), находящемуся на балансе, в общей сумме. Выявить искажение
остаточной стоимости можно только в результате проведения проверок, а доказать,
что налогоплательщик намеренно занизил налогооблагаемую базу - только при
условии проведения оценки рыночной стоимости объекта (а это требует затрат
финансовых ресурсов) в судебном порядке. Кроме того, остаточная стоимость, как
налоговая база, ежегодно снижается даже при росте рыночной стоимости объекта и
его доходности, что не позволяет обеспечивать справедливое, экономически
обоснованное налогообложение коммерческих объектов.
Проведенный анализ только по 200 наиболее крупным объектам недвижимости
торгового и офисного назначения на территории области показал, что остаточная
4
стоимость таких объектов, отражаемая в балансе юридических лиц, использующих
общую систему налогообложения, колеблется от 4 тыс. руб. до 50 тыс. руб. за 1 кв.м.
В среднем остаточная стоимость по анализируемым объектам составила порядка 25
тыс. руб. за 1 кв.м, при этом средняя рыночная стоимость таких объектов по самым
скромным оценкам - 40 тыс. руб. за 1 кв.м. То есть налоговая база занижена к уровню
рыночной стоимости более чем в 1,5 раза. Выпадающие доходы бюджета в связи с
несоответствием налоговой базы (остаточной стоимости) рыночному уровню
составляют порядка 200 млн. руб.
К примеру, один из крупных торговых центров Белгорода по завершению
строительства был принят на баланс по стоимости 13 тыс. руб. за 1 кв.м. Тут же
собственник продал часть помещений в этом торговом центре по 40 тыс. руб. за
1 кв.м. В результате в одном и том же здании, находясь в равных экономических
условиях, один собственник платить налог из расчета 286 руб. за 1 кв.м в год, а
другой – 880 руб. за 1 кв.м. Разве такое налогообложение можно назвать
справедливым?
Во-вторых, проблемой существующего порядка налогообложения объектов
недвижимости является возможность применять схемы ухода от уплаты налога на
имущество организаций при оформлении крупных торговых и офисных центров
после их «искусственного» дробления на отдельные помещения на ряд
аффилированных одному собственнику организаций, использующих УСН и другие
специальные налоговые режимы, то есть освобожденных от уплаты налога.
Выпадающие доходы бюджета в связи с применением такой схемы оцениваются в
сумму не менее 250 млн. руб. Новый порядок налогообложения объектов торгового и
офисного назначения от кадастровой стоимости будет распространяться и на
организации, применяющие специальные налоговые режимы, что блокирует
использования этой схемы.
Отмечу также, что федеральное налоговое законодательство на сегодняшний
день заблокировало и еще одну схему ухода от уплаты налога на коммерческие
объекты путём их оформления на физических лиц, в том числе льготной категории.
Не секрет, что у нас отдельные крупные коммерческие объекты оформлены на
пенсионеров, которые пользуются льготой в виде полного освобождения от уплаты
налога. С 1 января 2015 года вступает в силу Глава 32 Налогового кодекса РФ «Налог
на имущество физических лиц», в соответствии с которой льготы для пенсионеров
будут сохранены только в отношении объектов некоммерческого назначения. А
физические лица собственники объектов торгового и офисного назначения,
отвечающих критериям статьи 378.2 НК РФ, будут уплачивать налог от кадастровой
стоимости на равных условиях с организациями. Поэтому действия некоторых
собственников по переоформлению коммерческих объектов с юридических лиц на
физических лиц не имеют никакого смысла. Условия налогообложения будут
равными для всех и это справедливо.
- Согласно Налоговому кодексу РФ введение на территории области нового
порядка налогообложения торговых и офисных объектов требует принятия
закона Белгородской области, устанавливающего особенности определения
налоговой базы исходя из кадастровой стоимости таких объектов недвижимого
имущества. В какой стадии подготовка указанного законопроекта?
- Указанный законопроект напрямую затрагивает интересы предпринимателей,
поэтому при его разработке проводятся процедуры оценки регулирующего
воздействия, предусмотренные законом Белгородской области от 01.04.2014 № 270
5
«Об оценке регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов и
экспертизе нормативных правовых актов в Белгородской области» и постановлением
Правительства Белгородской области от 13.10.2014 № 378-пп «Об утверждении
Положения о проведении оценки регулирующего воздействия проектов нормативных
правовых актов и экспертизы нормативных правовых актов Белгородской области,
затрагивающих предпринимательскую и инвестиционную деятельность». Оценка
регулирующего воздействия предусматривает проведение публичных консультаций
как по концепции предлагаемого правового регулирования, так и по самому тексту
законопроекта. Первый этап уже пройден. В период с 18 ноября 2014 года по 02
декабря 2014 года проведена процедура обсуждения идеи (концепции) предлагаемого
проекта закона Белгородской области «О внесении изменений в закон Белгородской
области «О налоге на имущество организаций»» и сбора предложений
заинтересованных лиц. Соответствующие уведомления и материалы были размещены
на сайтах департамента имущественных и земельных отношений области,
департамента экономического развития области, ОАО «Корпорация «Развитие».
Поступили предложения от «Опоры России», «Союза промышленников и
предпринимателей
Белгородской
области».
Конечно
представители
предпринимательского сообщества в первую очередь предлагают не изменять
существующий порядок налогообложения недвижимости. С такими предложениями
согласиться нет возможности. Во-первых, потому что переход к исчислению налога
для отдельных объектов недвижимости от кадастровой стоимости предусмотрен
федеральным законодательством. Во-вторых, и это не менее важная причина, не
допустимо мириться с несправедливостью существующей системы налогообложения,
о которой говорилось выше, когда одни собственники добросовестно платят налог от
реальной налогооблагаемой базы и выполняют в полном объеме свои налоговые
обязательства перед государством и обществом, а другие недобросовестные
собственники, используя «пробелы» законодательства, получают необоснованные
доходы, не уплачивая налог или уплачивая его в разы меньше, чем положено.
Вместе с тем, при общественном обсуждении поступили и рациональные
предложения, которые будут учтены при подготовке текста законопроекта. Внесение
законопроекта в Белгородскую областную Думу планируется в 1 квартале 2015 года.
- Юлия Николаевна, расскажите подробнее о концепции законопроекта.
Какие особенности определения налоговой базы предлагается предусмотреть,
какую установить ставку, будут ли предусмотрены льготы для каких-либо
категорий налогоплательщиков?
- При разработке концепции законопроекта, которая была представлена для
общественного обсуждения, мы руководствовались требованиями федерального
законодательства и обобщением опыта регионов, которые уже внедрили новый
порядок налогообложения торговых и офисных объектов в 2014 году. Состав
объектов, в отношении которых предлагается переход к исчислению налога от
кадастровой стоимости определен в строгом соответствии со статьей 378.2 НК РФ.
Ставку налога предлагается определить в размере 2%. Напомню, что в настоящее
время для организаций, использующих общую систему налогообложения, она
составляет 2,2%. То есть для организаций, которые честно отражали на балансе
реальную рыночную стоимость имущества, с учетом уменьшения налоговой ставки
сумма налога может даже снизиться. Конечно особого внимания требует проблема
введения налога для организаций, использующих специальные налоговые режимы,
которые в настоящее время вообще не уплачивают налог. В целях минимизации риска
6
негативного влияния роста налоговой нагрузки на предпринимательскую активность
малых предприятий, имеющих в собственности незначительные по площади объекты,
непосредственно используемые для своей деятельности, проектом закона
предлагается предусмотреть налоговый вычет для налогоплательщиков,
применяющих специальный налоговый режим, в виде уменьшения налоговой базы на
величину кадастровой стоимости 50 кв. метров на одного налогоплательщика,
применяющего специальный налоговый режим, в отношении одного объекта по
выбору такого налогоплательщика.
- Справедливость нового порядка налогообложения во многом зависит от
правильности определения кадастровой стоимости. Проведена ли на территории
Белгородской области государственная кадастровая оценка недвижимости и
насколько объективны ее результаты?
- Совершенно верно, объективная и качественная кадастровая оценка
недвижимости - это основное условие успешного внедрения нового порядка
налогообложения недвижимости. Первая кадастровая оценка объектов капитального
строительства на территории Белгородской области была проведена в 2012 году по
централизованному заказу федеральных органов. Проведенный анализ показал, что
результаты этой оценки не отражают объективную ситуацию с ценами на
недвижимость как коммерческого назначения, так и некоммерческую недвижимость
жилого и иного назначения, находящуюся в собственности граждан. В настоящее
время результаты кадастровой оценки 2012 года не используются для целей
налогообложения недвижимости и их использование не предполагается. По
законодательству кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не
реже одного раза в пять лет. Поэтому соответствующие работы запланированы на
2015 год. Уже сейчас организована подготовительная работа по мониторингу рынка
недвижимого имущества с привлечением белгородских оценочных организаций и
администраций муниципальных образований, проводится системная работа по
повышению уровня достоверности и полноты данных государственного кадастра
объектов недвижимости о характеристиках зданий, помещений, сооружений. При
проведении новой кадастровой оценки объектов недвижимости, заказчиком которой
будут выступать областные органы власти, мы приложим максимум усилий для
обеспечения объективности, экономической обоснованности и справедливости ее
результатов.
Департамент имущественных и
земельных отношений
Белгородской области
15.01.2015