Методы оценки недвижимости - Кафедра «Экономика, финансы
реклама
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ А.В. Понукалин ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие ПЕНЗА 2004 Министерство образования Российской Федерации Пензенский государственный университет А.В. Понукалин ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие Издательство Пензенского государственного университета ПЕНЗА 2004 2 Наградной логотип вуза ББК __.___ УДК ___.__ Рецензент Понукалин А.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - Пенза: Изд-во Пензенского государственного университета, 2004. - ___ с. Раскрывается понятие недвижимости, правовое поле рыночного оборота и оценки объектов недвижимого имущества. Описаны методы оценки рыночной стоимости недвижимости, процедура оценки в соответствии с действующими стандартами. Учебное пособие подготовлено на кафедре "Экономика, финансы и менеджмент" Пензенского государственного университета и предназначено для студентов высших учебных заведений и слушателей системы дополнительного образования, обучающихся по экономическим и инженерным специальностям. ББК __.___ УДК ___.__ А.В. Понукалин 3 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ НЕДВИЖИМОСТЬ И ЕЕ ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ПРАВОВОЕ ПОЛЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ ОСНОВНЫЕ ФОРМУЛЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В РАСЧЕТАХ ЛИТЕРАТУРА 4 ВВЕДЕНИЕ Дисциплина «Экономика недвижимости» относится к циклу специальных дисциплин, обеспечивающих научно-поисковую, организационно-управленческую подготовку студентов экономических специальностей высших учебных заведений. Изучение данной дисциплины базируется на следующих дисциплинах: Экономическая теория, Планирование на предприятии, Финансы и кредит, Бухгалтерский учет, Финансовый менеджмент Целью методических указаний является оказание методической помощи студентам в углублении и систематизации знаний в области оценки недвижимости, получение прикладных знаний в области ипотечно-инвестиционного анализа. Изучение данного курса позволит студенту знать отечественный и зарубежный опыт в области оценки недвижимости, методологию оценки недвижимости, обремененной ипотечным долгом, владеть специальной терминологией и лексикой данной дисциплины, применять полученные знания на практике. Приведен список рекомендуемой литературы, в который включены нормативные документы, учебно-методическая литература, периодические издания. Данной литературой следует руководствоваться при решении предложенных задач. 5 СОДЕРЖАНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ 1. Понятие недвижимого имущества Оценка недвижимого имущества в России. Исторический опыт России. Юридическое понятие недвижимости: законодательное определение, основные юридические составляющие недвижимости, основные юридические факторы недвижимого имущества. Экономическое понятие недвижимости: экономическое определение, недвижимость как экономическое благо, недвижимость как товар, недвижимость как источник дохода. Жизненный цикл недвижимости. 2. Классификация недвижимого имущества и выбор базы оценки Классификация недвижимости. Основные составляющие недвижимости. Физические характеристики недвижимости. Стоимость недвижимого имущества в современной рыночной системе. Виды стоимости в оценке недвижимости. Понятие стоимости, цены и затрат на рынке недвижимости. Объекты оценки. Имущественный комплекс и его состав. Необходимость проведения оценочных работ. Характерные случаи оценки имущества предприятия, недвижимого имущества, машин, оборудования, нематериальных активов. Цели оценки стоимости имущества предприятия. 3. Основы экономического анализа в оценке недвижимости Финансовая математика в оценке недвижимости. Основы экономического анализа оценки недвижимости. Шесть функций денежной единицы (сложного процента): дисконтирование, сложный процент, текущая стоимость реверсии, текущая стоимость аннуитета, взнос на амортизацию единицы, накопление за период, фактор фонда возмещения. Таблицы функций сложного процента и их построение. Основы финансовых расчетов в оценке недвижимого имущества. 4. Рынок недвижимого имущества и его особенности Рынок недвижимости: понятие, основные субъекты рынка недвижимости, институциональная организация рынка недвижимости. Особенности рынка недвижимости. Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости. Первичный и вторичный рынок недвижимости. Виды рисков и трансакционных издержек на рынке недвижимости. Неликвидный характер рынка недвижимости. Взаимосвязь стратегических направлений развития экономики страны и рынка недвижимости. Анализ экономической ситуации в регионе. 5. Правовое обеспечение обращения и оценки недвижимости Общее правовое поле недвижимого имущества. Правовое обеспечение обращения недвижимого имущества на рынке. Система регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним. Юридические особенности оценочной деятельности. Законодательное обеспечение оценки недвижимого имущества. Введение в процесс застройки. Процедура и технология подрядных торгов (конкурсов). Юридическая экспертиза гражданских прав на объекты недвижимого имущества, земельные участки и сделок с ними и обременений. Основные операции с недвижимостью. Ложные сделки с недвижимостью. Методы финансирования операций с недвижимостью. 6. Процедура оценки недвижимости Процедура проведения и этапы оценки недвижимого имущества. Составление отчета об оценке недвижимого имущества. Структура отчета об оценке недвижимости. Документооборот при оценке недвижимого имущества. Информационное обеспечение при оценочной деятельности. 7. Стандарты оценки недвижимого имущества Международные стандарты оценки. Оценка недвижимого имущества за рубежом. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации. Принципы оценки недвижимого и другого имущества предприятия: основанные на представлениях пользователя недвижимого имущества, основанные на взаимоотношениях компонентов собственности, основанные на рыночной конъюнктуре, принцип и анализ наилучшего и 6 наиболее эффективного использования объекта оценки. Основные подходы к оценке недвижимого имущества. 8. Затратный подход к оценке недвижимости Затратный подход к оценке недвижимости и сфера его применения. Принципы оценки недвижимости затратным подходом. Понятие полной восстановительной стоимости недвижимости и методы ее расчета. Укрупненные показатели восстановительной стоимости объекта недвижимости. Сметное ценообразование на рынке недвижимости. Понятие и виды износа объекта недвижимости. Устранимый и неустранимый износ. Методы расчета физического, функционального и внешнего (экономического) износов. Стоимость земельного участка в затратном подходе к оценке недвижимого имущества. Достоинства и недостатки затратного подхода. 9. Доходный подход к оценке недвижимости Доходный подход к оценке недвижимости и сфера его применения. Принципы доходного подхода. Метод прямой капитализации и метод дисконтированного денежного потока. Построение чистого операционного дохода и потока денежных средств. Структура операционных расходов при эксплуатации недвижимого имущества. Учет риска и расчет ставок капитализации. Достоинства и недостатки доходного подхода. 10. Сравнительный подход к оценке недвижимости Принципы сравнительного (рыночного) подхода к оценке недвижимости и сфера его применения. Метод сравнения рыночных продаж. Выбор аналогов на рынке недвижимости. Источники информации об аналогах на рынке недвижимости и их достоверность. Выбор единицы сравнения. Классификация ценовых поправок. Методы внесения поправок в цены аналогов на рынке недвижимости. Достоинства и недостатки сравнительного подхода. 11. Методы оценки земельного участка Цели и организация экономической оценки земельных участков. Правовое регулирование оценки земель в Российской Федерации. Принципы оценки земельного участка. Землеустроительная документация. Единичная и массовая оценка земель. Кадастровая оценка городских земель, сельскохозяйственных земель и лесных угодий. Методы оценки рыночной стоимости земельного участка в Российской Федерации. 12. Основы ипотечного кредитования Понятие ипотеки и ипотечного кредитования. Правовое поле ипотечного кредитования в России. Исторический опыт ипотечного кредитования в России. Рынок ипотечных кредитов. Модели ипотечного кредитования. Анализ условий кредитного договора. Ипотечный кредит, его виды и роль в инвестиционном процессе. Основные ипотечные показатели. Методы амортизации ипотеки (классификация закладных). 13. Ипотечно-инвестиционный анализ Понятие и цели ипотечно-инвестиционного анализа. Основные ипотечные показатели для целей инвестиционного анализа. Методы ипотечно-инвестиционного анализа: традиционная техника, техника Эллвуда, метод инвестиционной группы, метод прямой капитализации. Особенности применения ипотечно-инвестиционного анализа для недвижимости с постоянным и изменяющимся доходом. Применение элементов инвестиционного анализа при оценке недвижимости. 7 НЕДВИЖИМОСТЬ И ЕЕ ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ 1. Юридическое (правовое) понятие недвижимости С практической точки зрения «правовое понятие недвижимости» является более важным, чем «экономическое». Можно не иметь ни малейшего представления об экономическом содержании недвижимости и в тоже время быть активным участником (субъектом) отношений, связанных с нею: владеть недвижимостью, покупать и продавать ее, наследовать и т.д. В историческом аспекте, понятие «недвижимость» в российском законодательстве появилось впервые в указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Затем оно было закреплено в Своде Законов российской Империи в следующей формулировке: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Это общее понятие дополнительно конкретизировалось в отдельных статьях закона (всего статей, относящихся к недвижимости, было 18). Так например, к принадлежностям земель относились «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые». С октября 1917 г. до 1 января 1995 г. юридическое понятие недвижимости в советском и российском законодательстве отсутствовало. Связано это было с тем, что прежние российские законы после октября 1917 г. прекратили свое действие, а принятый и введенный в действие с 1 января 1923 г. Гражданский кодекс РСФСР понятие недвижимого имущества вообще не включал. Новый Гражданский кодекс РФ (1 часть) вступил в действие с 1 января 1995 г. После 80летнего перерыва появилось правовое понятие «недвижимость». Ст. 130 ГК РФ определяет недвижимость следующим образом: 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. 2. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. 3. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Статья 131 ГК РФ - Государственная регистрация недвижимости 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 8 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд. 6. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 132 ГК РФ - Предприятие 1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. 2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли - продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Определяющие юридические факторы недвижимого имущества Определяющие юридические факторы недвижимого имущества: 1) Неразрывная связь с землей – родовой признак недвижимости, ее главная специфическая особенность. Нельзя понимать буквально, как абсолютную и принципиальную невозможность пространственного перемещения. В 30-х годах здание мэрии Москвы (Моссовет) было передвинуто на 14 метров вверх по нечетной стороне ул. Тверской, а всего за период 1937 – 41 гг. было передвинуто 22 каменных здания. Современные технологии позволяют осуществлять перемещения многих объектов недвижимости на большие расстояния. Но нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние. Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (опосредованной). Квартиры напрямую не связаны с земельным участком – они расположены в здании, которое в свою очередь расположено на земельном участке. Цепочку можно удлинить (комната – квартира – здание). Сколько бы звеньев цепочки не было, земельный участок всегда является первичным звеном – главным атрибутом (греч. – обязательное свойство или принадлежность) недвижимости. Таким образом: Российская практика Мировая практика Юридически здания и сооружения, как объ- Земельный участок рассматривается не как екты недвижимости, рассматриваются от- самостоятельный объект, а как основной дельно от земельных участков, на которых атрибут объекта недвижимости – «застроони расположены енный земельный участок» Согласно законодательству существует зе- Земля не может быть продана или сдана в мельный участок и прочно связанная с ним аренду без соответствующей передачи прав недвижимость (здания, строения) на расположенные на ней здания и сооружения, и наоборот 9 2) Понятие «земельный участок» Российская практика Разграничены понятия «Земельный участок» и «Недра» В среднем, граница земельного участка в «глубину» - 6 м. Зарубежная практика Фрагмент земной поверхности с определенными в пространстве границами Земельный участок границ в «глубину» не имеет. Условной границей является геометрический центр земли. Недра в РФ принадлежат исключительно Права собственника участка распространягосударству. Земельные участки могут ются на любые, находящиеся в земле обънаходиться в частной собственности. екты независимо от глубины залегания. Возникает необходимость разграничения «земли» от «недр». На практике это достигается введением понятия «земельная парцелла» (фр. – частица). Земельная парцелла устанавливает границы заглубления, в пределах которых земная толща считается относящейся к земельным участкам. Величина парцеллы для различных видов земельных участков может быть неодинаковой, но обычно составляет 6 м. Величиной парцеллы ограничиваются и права собственника земельного участка – все, что расположено глубже ему не принадлежит. Главное свойство, определяющее понятие земельного участка – это не просто фрагмент земной поверхности, а такой фрагмент, который однозначно определен на местности и в документах – сформированный земельный участок. Благодаря сформированности, земельный участок обладает конкретными характеристиками – местоположением, конфигурацией, пространственной ориентацией, размерами, а также правами собственности. 3) Закон не рассматривает объект недвижимости изолированно от его использования (назначения). Нарушение неразрывной связи с землей (перемещение) – главная причина несоразмерного ущерба не собственно объекту, а его назначению. Термин «здание» используется только в сочетании с такими определениями «жилое» и «нежилое», и т.п. 4) Система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Юридическое понятие недвижимости: Недвижимость – объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством. 2. Экономическое понятие недвижимости Для того, чтобы составить себе представление об экономическом содержании недвижимости, следует обратиться к основным положениям экономической теории. 2.1 Недвижимость как экономическое благо Экономика понимается как процесс производства экономических благ в условиях ограниченности всех видов ресурсов. Соответственно экономика недвижимости – часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно объектов недвижимости (за исключением земли, которая по определению является продуктом природы). Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительскими свойствами или потребительной стоимостью. Сама вещь с присущей ей полезностью – потребительское благо, или просто благо. Процесс удовлетворения потребностей называют потреблением. 10 Процесс удовлетворения имеет две особенности: Во-первых, удовлетворение потребностей имеет две формы: - Потребление самой вещи – вещь физически исчезает; - Потребление свойств вещи (удобств, услуг и т.п.) – вещь не потребляется, а используется для удовлетворения потребностей. Разумеется, потребительские свойства изменяются (теряются), но это связано с характером использования, а не с буквальным потреблением. Непотребляемость в процессе использования является отличительной особенностью абсолютного большинства благ, в том числе и недвижимости. Во-вторых, между понятиями «вещи» и «материальные потребности» отсутствует однозначная связь. Материальные активы (вещи) могут удовлетворять нематериальные потребности (например, ювелирные украшения). В то же время «не-вещи» (нематериальные активы) могут удовлетворять материальные потребности. С этой позиции, более верно говорить не об экономическом благе, а о ценности блага. Если просто благо означает наличие полезности, то ценность отражает сочетание двух характеристик – полезности и редкости. То, что, являясь полезным, может быть представлено в неограниченном количестве, не имеет ценности, поскольку не обладает редкостью. Недвижимость, обладая уникальностью, имеет редкость и, следовательно, ценность. Любое благо проявляется как таковое только в процессе своего потребления или использования, поскольку только таким образом проявляется полезность. Экономическое благо может быть использовано тремя способами: - Использование экономического блага по своему прямому назначению, т.е. удовлетворение потребностей. Обладание благом является целью потребителя. (Исторически – натуральное хозяйство). - Использование благ в качестве товара. Производитель товара отличается от обладателя экономических благ тем, что обладание товаром является для него не целью, а средством: товар произведен не для собственного потребления, а для продажи по возможно более высокой цене. (Исторически – товарное производство). - Использование экономического блага в качестве источника получения дохода. Благо в этом случае не меняет своего владельца. Собственник либо сам использует благо в качестве источника получения дохода, либо предоставляет за плату право получения дохода от использования блага другим лицам. Основные экономические характеристики недвижимости: 1) Любая недвижимость представляет собой вещь (материальный актив). Недвижимость представляет собой не просто вещь, а единство двух вещей: земельный участок – природная вещь, здание или строение – продукт труда. 2) Недвижимость обладает полезностью – экономическое благо. 3) Недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ – удовлетворяет жизненно важную материальную потребность, делает возможным само нормальное существование человека. 4) Недвижимость выполняет функцию общественного блага – непосредственным образом влияет на характер экономического развития (дороги – превращают природную территорию в организованное пространство). 5) Недвижимость способна удовлетворять нематериальные потребности. Пирамиды в Египте, Колизей в Риме, Московский Кремль и т.п. помимо удовлетворения практических нужд, выражали мощь и престиж власти. Людовик XIV на вопрос о своем самом большом грехе ответил: «Я слишком много строил». 6) Уникальной и отличительной особенностью недвижимости как блага является продолжительный период использования (от нескольких десятилетий до нескольких столетий, а иногда и больше). 7) Недвижимость обладает редкостью, а значит и ценностью как экономическое благо. Не смотря на то, что основной атрибут недвижимости - земля (например, в России) редкостью не обладает, данный ресурс ограничен. Здесь должны рассматриваться территории являющиеся (могут являться в обозримом будущем) местами расселения людей. Размеры таких территорий достаточ11 но ограничены. Так, например, площадь, занимаемая городами, составляет всего 3% от общей территории РФ. Ценность объекта недвижимости имеет не только абсолютный характер. Ценность объекта недвижимости проявляется в такой характеристике, как целевое (функциональное) назначение объекта. Непосредственно удовлетворяет потребности только один вид недвижимости – жилье. Все остальные виды недвижимости потребляются опосредованно – через предоставляемые ими услуги. 8) Недвижимость является товаром. 2.2 Недвижимость как товар Недвижимость как товар всегда существует в двух видах (двойственный характер недвижимости как товара): 1) товар-объект - Недвижимость как объект можно приобрести в собственность 2) товар-услуга - Недвижимость в качестве услуги можно арендовать или снимать. Двойственность недвижимости как товара характерна не только для жилья, но и для всех остальных видов недвижимости. Офисные помещения не обязательно нужно приобретать в собственность. Большинство фирм офисы арендуют. Только крупные компании могут приобретать недвижимость в собственность, но большую часть своей недвижимости они сдают в аренду. Недвижимость сама по себе компании не нужна. Недвижимость – необходимый фактор производства, который обязательно требуется использовать, но не обязательно приобретать в собственность. В соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане получили право оформить в частную собственность занимаемые ими жилые помещения. Приватизированное жилье может являться объектом коммерческого оборота, то есть товаром. Но обязательным признаком любого товара-объекта является возможность его выделения в натуре. Жилые помещения в многоквартирных домах этим признаком не обладают: все конструктивные элементы (стены, перегородки, перекрытия) являются составными частями дома в целом и к конкретному помещению отнесены быть не могут. Таким образом, жилое помещение, являясь объектом собственности и, следовательно, потенциальным товаром, практически не имеет материального воплощения. Приватизируя квартиру, гражданин получает не собственность в ее натуральном выражении, не «физическое тело» недвижимости, а право собственности, то есть возможность использования недвижимости в качестве экономического актива и источника дохода. Если же объектом недвижимости является отдельно стоящее здание, то объект недвижимости и право собственности на него представляют неразрывное единство. В этом случае реализуется главное право собственника – распоряжение объектом собственности в полном объеме. Никто не может запретить собственнику перепланировку здания и т.д. Только такой вариант собственности является полноценным. Таким образом, недвижимость как товар может присутствовать на рынке в трех модификациях: 1. Недвижимость – объект (при возможности выделения в натуре), включая право собственности. 2. Право собственности на объект недвижимости. Право собственности включает: право владения, пользования и распоряжения. 3. Услуги (возможность использования объекта недвижимости для определенных целей). Специфические особенности недвижимости: 1. Преимущественное внимание к жилищной недвижимости, в которой ее характеристики проявляются наиболее часто и наиболее зримо. 2. Инвестиционный характер. Недвижимость – долговечный товар, не потребляемый в процессе использования. Все изменения в «физическом теле» недвижимости происходят главным 12 образом под действием временного фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально другой характер удовлетворения потребности. Если продукты питания удовлетворяют потребности регулярно, то потребность в жилье может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия – приобретения жилья в собственность. 3. Уникальность. Главной причиной уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и являются тождественными, их потребительская стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. 4. Высокая капиталоемкость. При прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при создании недвижимости. Помимо затрат, связанных с созданием недвижимости, большое значение имеют трансакционные издержки – связаны с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными факторами, определяющими высокий уровень трансакционных издержек, являются: уникальность объекта недвижимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ними, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимостью и т.д. 5. Недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание, но и «недострой». Товары, не являющиеся предметами длительного пользования, можно продать в течение весьма ограниченного времени после изготовления. Предметы длительного пользования могут являться товаром с момента изготовления до появления необратимых изменений, исключающих возможность дальнейшего использования (исчезновение полезности). Только недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности (незавершенка), в момент готовности (объект нового строительства), и после него (объект прошлого строительства). Период товарности для недвижимости является максимальным. Товары текущего спроса Момент готовности ---------------------------------------|-------------------------------------------------------------------> время Срок товарности = сроку полезности (годности) = минимальный срок товарности Инвестиционные товары Момент готовности Конец физической жизни ---------------------------------------|------------------------------------------|------------------------> время Срок товарности = сроку полезности Инвестиционные товары Начало строительства Момент готовности Конец физической жизни |---------------------------------------|------------------------------------------|------------------------> время для земли Срок товарности = максимальный срок товарности (больше срока полезности) Для земли срок товарности бесконечен (физическая жизнь земельного участка бесконечна) 6. Количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости-объекта и недвижимости-товара. В одном физическом объекте недвижимости может содержаться множество товаров различной модификации. Пример – многоэтажный жилой дом со встроенным нежилым помещением на первом этаже. Товары в этом случае: все приватизированные квартиры (права собственности на них), услуги проживания на правах аренды, услуги проживания на правах найма, права собственности на встроенное нежилое помещение. 13 7. Неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления можно приобретать на общих основаниях без ограничений. Но для недвижимости иначе. На коммерческий оборот некоторых видов недвижимого имущества может быть наложен законодательный запрет, или ограничения. 8. Более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами. Ликвидность – степень обратимости товара в деньги. Ликвидность выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации товара (от появления предложения на продажу до приобретения). При прочих равных условиях, для недвижимости это время – экспозиция - будет больше. Факторы ликвидности недвижимости: Уникальность Капиталоемкость Сложность и длительность сделки Повышенные трансакционные издержки Низкая ликвидность 2.3 Недвижимость как источник дохода Доход от недвижимости может выступать в различных формах: В виде будущих потоков денежной наличности; В виде возрастания стоимости недвижимости, т.е. в виде увеличения богатства собственника недвижимости; В виде дохода от будущей продажи недвижимости. Основной вид дохода от недвижимости – рента. Рента (лат. Redditam – отданная назад) – регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов через равные интервалы времени. Два существенных положения: 1. Не все объекты недвижимости являются источником получения дохода. Большинство объектов жилого фонда, которые предоставляются на условиях найма, являются не источником дохода, а расходной статьей бюджета. Приватизированное жилье в основном используется для личного проживания. Таким образом, доходный потенциал недвижимости, получаемый в виде ренты, относительно невелик. 2. Различие дохода, получаемого именно от недвижимости и дохода, приносимого при участии недвижимости. В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода. Во втором – одним из нескольких и возможно не главным.. В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду. Стоимостной эквивалент недвижимости будет представлять собой капитализированную ренту с отношениями: D=RхK,K=D/R, где D – рентный доход собственника недвижимости; R – уровень доходности капитала; K – величина капитала (эквивалент стоимости). Помимо этого существую другие факторы, влияющие на величину ренты. Например – доходность самого арендатора (в одном и том же офисе могут находиться высокодоходная фирма и низкодоходная). Таковым фактором может являться местоположение и т.д. 14 Другая ситуация имеет место, когда недвижимость является одним из факторов производства (заводские корпуса, цехи, офисы и т.д.). Ни один из факторов производства источником дохода непосредственно не является. Источником является предпринимательская и трудовая деятельность, результаты которой определяют величину прибыли. Полученная прибыль является результатом производственного потребления определенной комбинации факторов производства. В отличие от оборотных средств, основные фонды (в т.ч. недвижимость) используются в течение множества производственных циклов и полностью не потребляются. Характер потребления и стоимостные показатели недвижимости определяются, прежде всего, амортизацией основных средств. Особенности доходов от недвижимости: 1. Стабильность дохода. Договора аренды, как правило, среднесрочные и долгосрочные (от 3 до 15 лет и более). Отсюда высокая стабильность дохода. В силу низкой ликвидности недвижимости – практически отсутствуют спекулятивные мотивы. 2. Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Для приобретения недвижимости необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения других активов, либо у инвестора их может просто не оказаться. 3. Необходимость в управлении. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. При наличии достаточных знаний в сфере управления недвижимостью, она может быть более предпочтительным объектом инвестирования. 4. Неоднородность. Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона. 5. Защищенность доходов от инфляции. Через арендную плату и цену инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией. 6. Высокие трансакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных издержек. 7. Низкая ликвидность. Продажа недвижимости при адекватной оценки ее стоимости может занимать от 90 до 120 дней, а при завышении ее стоимость этот срок может быть гораздо больше. 8. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов. Доходы от недвижимости практически не зависят от всего портфеля активов инвестора. 9. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке зависят от последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости – результат оценки недвижимости и переговоров между участниками. 10. Сохранность инвестируемых средств. Земля – неуничтожима. Здания и сооружения – долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности недвижимости может потребовать дополнительных усилий (ремонт, реконструкция, страхование) 11. Сложность финансовых потоков. В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости – в период создания объекта. По мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные. За пределами срока экономической жизни объекта они вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один денежный поток. Экономическое понятие недвижимости: Недвижимость как экономическая категория есть материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода. 3. Классификация недвижимости Понятие недвижимости – с разных позиций: 1. Юридическое и экономическое понятие недвижимости 2. Недвижимость по природе и недвижимость по закону 15 3. Что является объектом отношений на рынке недвижимости 4. Составляющие недвижимости 1. Юридическое и экономическое понятие недвижимости Юридическое понятие недвижимости: Недвижимость – объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством. Экономическое понятие недвижимости: Недвижимость – материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода. 2. Недвижимость по природе и недвижимость по закону Недвижимость «по природе» обладает неразрывной связью с землей, т.е. - недвижимые вещи в силу своего происхождения. Недвижимость «по закону» неразрывной связью с землей не обладает, т.е. - движимые по происхождению объекты, но относимые законодательством к недвижимости (морские суда, космические объекты и т.п.), кроме того – предприятие как имущественный комплекс. Для недвижимости по закону установлен особый правовой режим, накладывающий ряд ограничений на их использование (обязательность государственной регистрации объектов и обладателей прав на них, ограничения в возможных вариантах использования), также как и для недвижимости по природе. 3. Что является объектом отношений на рынке недвижимости Недвижимость, как объект рыночных взаимоотношений делится на: - Земельный участок – часть земной поверхности, имеющая геодезически и юридически определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками. - Первичный объект недвижимости – земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно. - Вторичный объект недвижимости – оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.). На рынке предполагается обращение как первичных, так и вторичных объектов недвижимости, в котором именно оборот вторичных объектов недвижимости составляет большую долю. Однако это не верно. В России, в силу специфики процесса приватизации, становление рынка недвижимости началось со «второго этажа» - с встроенных и пристроенных помещений, от них – к зданиям, а уже затем – к земле. Нормальная логика развития рынка недвижимости, иная – сначала земля, затем принадлежащие к ней здания и сооружения, в конце – части зданий и помещения. 4. Составляющие недвижимости Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: - Земля (земельный участок) - Усовершенствования (улучшения) земли - Принадлежности недвижимого имущества 16 Эти элементы отражают этапы освоения человеком природы (земли), а поэтому возможно существование объекта недвижимости, включающего только землю, но невозможно, чтобы объект начинался с улучшений и не включал в себя землю. Основой и первой составной частью недвижимости является земля. Именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. На одном и том же участке земли можно построить разные по архитектуре, используемым материалам и назначению здания. Но нельзя построить здание без привязки к определенному месту на земной поверхности. Местоположение недвижимости – главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Отсюда – местоположение – не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости. Объекты недвижимости могут существенно отличаться друг от друга по географическому положению и в тоже время быть близки по экономическому (относиться к зонам с одинаковым уровнем деловой активности, с одинаковым социальным составом населения и пр.) Вторая составляющая недвижимости – усовершенствования (улучшения) земли. Под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных над ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Третья составляющая недвижимости – принадлежности. Под принадлежностями недвижимости понимают – движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически, по закону, договору) частью. Если вещь, являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимости, не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещений), то это дает полное право продавцу отделить ее и из элемента недвижимости превратить во вполне движимое имущество. Поэтому одно из важных условий при заключении договоров об отчуждении (полном или частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми ее принадлежностями, наличие или отсутствие которых является фактором ценности объекта недвижимости. 4. Физические характеристики недвижимости Физические характеристики недвижимости определяются по-разному. К их числу относят: материальность, полезность, неоднородность, стационарность, уникальность, неповторимость, износ и пр. Среди всех физических характеристик недвижимости можно выделить основные: - Стационарность – привязанность к определенному месту на земной поверхности. Стационарность означает, что участники сделки встречаются не на рынке недвижимости вообще, а на конкретном территориальном (локальном) рынке. Поэтому, рынок недвижимости – прежде всего локальный рынок; - Уникальность – отсутствие абсолютных аналогов (стационарность и уникальность взаимосвязаны). Уникальность объектов недвижимости означает, прежде всего, уникальность их потребительских качеств, а следовательно выгод (дохода), которые способен генерировать объект недвижимости. В то же время с точки зрения затрат, требуемых для их создания, объекты недвижимости не всегда уникальны. Уникальность объекта недвижимости влечет за собой уникальность каждой сделки на рынке недвижимости; - Долговечность – срок жизни, например, в соответствии с действующими в России строительными нормами выделяются 6 типов зданий со сроками службы от 15 до 150 лет; - Длительность создания объектов – сроки строительства, которые могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет (противоположная характеристика к долговечности); - Сложность – сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов. 17 В отношении земли существенными являются также такие особенности земли, как: - Ограниченность – ограниченное предложение земельных участков имеет своим следствием ограниченность предложения объектов недвижимости, обладающих необходимыми для пользователя характеристиками (невозможно создать неограниченное число объектов с видом на Кремль в Москве). Ограниченность предложения потенциально является существенным фактором ценообразования на рынке недвижимости. - Невоспроизводимость Кроме того, могут быть и иные факторы, определяющие специфику данного объекта недвижимости. Например, особые конструктивные особенности здания или сооружения, влияющие на возможности его функционального использования и срок жизни. 5. Жизненный цикл недвижимости. Различают следующие этапы жизненного цикла недвижимости: 1. Прединвестиционный (начальный) этап проекта (концепция, планирование, проектирование и др.); 2. Этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования); 3. Этап эксплуатации объекта (фаза выведения на рынок, роста, зрелости, насыщения); 4. Этап ликвидации (упадка). Различают жизненный цикл рынка недвижимости и жизненный цикл объекта недвижимости. 5.1 Жизненный цикл рынка недвижимости Уровень цен цикл нового строительства цикл насыщения Время цикл спада цикл поглощения Цикличность рынка недвижимости представляет собой классический цикл – сочетание экономических спадов и подъемов. Различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же самое время в другой ее части наблюдается застой. Характеристика циклов рынка недвижимости: А. Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений начинает увеличиваться. Этот рынок – рынок покупателя. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются. Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл – цикл поглощения созданного объекта. После того как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением 18 предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости. В. Цикл нового строительства. Циклу нового строительства соответствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду с сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости. Г. Цикл насыщения рынка. Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и в итоге сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности – это стадия цикла поглощения или периода нового строительства. 5.2 Жизненный цикл объекта недвижимости Э инт А4 Ен – нормальная эффективность; Сi – эксплуатационные затраты. Нормативная кривая отдачи вложенных средств 0 А3 Ен А2 Время Эксплуатационные затраты Сi Затраты на модернизацию и ремонт А1 I период – срок строительства (t1) Выпуск и реализация продукции II период – срок окупаемости (t2) III период – срок последующей наработки на вложение (t3 и t4) Жизненный цикл объекта недвижимости от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода: 1. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы). Этот этап включает: - анализ условий для воплощения первоначального замысла, - разработка концепции проекта, - оценка его жизнеспособности, - выбор и согласование места размещения объекта, - экологическое обоснование, 19 - экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию. 2. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта). Второй период включает: - освоение мощностей, - эксплуатация объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей. 3. Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта). Кривая ОА1А2А3А4 отражает изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта. На первом этапе жизненного цикла объекта кривая ОА1 падает и соответствует затратам инвестора на создание или обновление объекта недвижимости. Точка А1 соответствует общему объему инвестиций. Точке А1 соответствует первая критическая и ключевая точка жизненного цикла объекта недвижимости – время ввода объекта в эксплуатацию. По отношению к ней определяются фазы жизненного цикла объекта недвижимости: - t1 – подготовка и возведение объекта; - t2 – освоение мощности (срок окупаемости); - t3 – начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освоения); - t4 – начало физического и морального износа объекта недвижимости. Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объектов недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьем этапе жизненного цикла объекта недвижимости А2А4 наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа. Главная проблема экономики недвижимости: Нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости адекватно отражающего изменения его натурально-вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла объекта недвижимости. Решение этой проблемы предполагает: 1. Определение состава и содержательной характеристики факторов влияния по каждой из разнородных групп: - натурально-вещественные характеристики объекта; - пространственное окружение; - рынок недвижимости. 2. Раскрытие динамики факторов во времени (на протяжении всего срока физической жизни объектов недвижимости); 3. Установление количественных зависимостей стоимостного эквивалента от факторов влияния; 4. Определение целевых функций и критериев эффективности. 20 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В литературе под рынком недвижимости часто понимается рынок оборота прав на недвижимость. Например, рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования (Дж. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»). При таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Тогда: Рынок недвижимости – взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие: - В ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости; - В процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.; - В процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр. Особенности рынка недвижимости: - Индивидуальность ценообразования; - Ограниченность числа продавцов и покупателей; - Локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости, от состояния региональной экономики и региональной законодательнонормативной базы; - Особый характер взаимодействия спроса и предложения; - Высокий уровень трансакционных издержек; - Взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости; - Низкая ликвидность объектов недвижимости; - Многообразие рисков. От спроса, предложения и их соотношения в определяющей степени зависят такие важнейшие экономические параметры, как цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости. Любой объект недвижимости – результат взаимодействия таких факторов производства как земля, капитал и труд, причем два из них мобильны, а третий – земля – неподвижен и ограничен. Из ограниченности земельных ресурсов не следует, что, например, территория жилой застройки не может быть увеличена либо за счет увеличения территории города в целом, либо за счет сокращения доли земель промышленной застройки города. Величина такой застройки может быть увеличена и при неизменной используемой площади земли – за счет увеличения этажности зданий, или за счет замены фактора земли дополнительными вложениями капитала и труда в тот же участок земли. Таким образом, предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами. С другой стороны, процесс освоения новых территорий, создания новых объектов недвижимости, использования новых материалов и конструктивных решений – процесс длительный, а потому предложение на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество, или предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде. 21 Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки с недвижимостью (трансакционных издержек). Величина трансакционных издержек в значительной мере зависит от полноты и достоверности рыночной информации (прежде всего об уровне действительных цен на рынке), наличия достаточного числа контрагентов для совершения сделок, степени стандартизации условий сделок, возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов расчета и т.п. Серьезное влияние оказывает на них также система государственного регулирования рыночных отношений: наличие специального налогообложения отдельных видов сделок, необходимость дополнительных процедур при их осуществлении, разрешений на проведение, ограничений при допуске на тот или иной рынок и пр. Классификация трансакционных издержек: - Издержки поиска информации – затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации. - Издержки ведения переговоров и заключения контрактов. - Издержки измерения – затраты на проведение оценки предмета сделки. - Издержки спецификации и защиты прав собственности – затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав. - Издержки оппортунистического поведения – потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения и выполнения сделки, условий контракта и т.д. По всем указанным параметрам рынок недвижимости существенно отличается от иных рынков более сложными условиями осуществления сделок, поэтому трансакционные издержки здесь существенно выше, чем на других рынках. В развитых странах при сделках с коммерческой недвижимостью общие затраты на проведение сделки купли-продажи составляют до 2-3% от цены недвижимости, при сделках с жилой недвижимостью величина прямых трансакционных издержек может составлять до 7-8% и более. В Санкт-Петербурге, например, общая величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью составляет сегодня в денежном выражении до 10% от цены объекта. Высокий уровень трансакционных издержек связан с такой важной особенностью рынка недвижимости, как более низкая ликвидность товара на рынке недвижимости. Под ликвидностью здесь понимается скорость превращения какого либо актива в наличные деньги. Кроме того, есть и другое понятие ликвидности – способность актива сохранять свою стоимость, защищенность актива от колебаний в стоимости (выраженной в денежной форме). По сравнению с иными активами недвижимое имущество требует большего времени для его реализации. Даже в условиях развитых рынков недвижимости срок в 2-4 месяца является вполне нормальным для совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества, причем в том случае, если продавец адекватно оценивает имущество, подлежащее продаже. Если же цена запрашивается слишком высокая, то период реализации может быть еще более длительным. Под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми. На рынке недвижимости можно выделить следующие виды рисков по их природе: - Юридические – возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, не выявленных обременений объекта и т.д. - Технологические и градостроительные – неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр. - Экономические и организационно-экономические – неверный макроэкономический прогноз и прогноз развития региональной экономики, ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке недвижимости, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д. - Финансовые риски: 22 риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе – изменение процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменение темпов инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных инвестиций; риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансирования деятельности, уровнем проработки финансовых решений – выбор кредита как источника финансирования может быть более рискованным вариантом по сравнению с выпуском акций, так как предполагает жесткий график погашения основного долга и выплату процентов, чего нет при эмиссии акций; в то же время выпуск акций новой, малоизвестной фирмой может не обеспечить достаточного объема привлечения финансовых ресурсов; риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов. Существенным является различие в составе рисков, доминирующих на первичном и вторичном рынках недвижимости: если для первичного рынка большее значение имеют технологические и экономические риски, то для вторичного рынка юридические риски существенно важнее и характернее. Первичный рынок недвижимости – совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания. Вторичный рынок недвижимости – совокупность сделок, совершаемых с уже созданными объектами, находящимися и находившимися какое-то время в эксплуатации. Первичный и вторичный рынок недвижимости взаимовлияют друг на друга, что, прежде всего, проявляется в области ценообразования. Цены вторичного рынка являются ориентиром, который показывает, на сколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Вторичный рынок недвижимости в свою очередь испытывает на себе влияние первичного рынка. Если растут затраты на строительство, то это приведет к росту цен и снижению спроса на первичном рынке, что в свою очередь ведет при прочих равных условиях к повышению спроса и соответственно цен на вторичном рынке. Товары первичного и вторичного рынков недвижимости являются товарами-субститутами (товарами-заменителями). Для данной группы товаров действует правило: если цены на товарызаменители растут, то растет спрос и соответственно цена на данный товар, и наоборот, при падении цены на товары-заменители падает спрос на данный товар. В данном случае: рост цены одного товара – недвижимости на первичном рынке – ведет к росту спроса на товар-заменитель – недвижимость на вторичном рынке. Главная специфическая черта рынка недвижимости – рынок недвижимости является менее совершенным по сравнению с другими секторами рыночной экономики: - Спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены; - Присутствует ограниченное число покупателей и продавцов; - Информация о рынке не является открытой, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров; - Издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.д.) весьма высоки; - Предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках; - Вхождение на рынок новых участников затруднено; - Для товаров характерна низкая ликвидность. Структура рынка недвижимости: 23 Рынок недвижимости По масштабам рынков с точки зрения территориальных границ региональный национальный мировой Каждый из рынков состоит из сегментов Коммерческие помещения Жилье Земельные участки Промышленные объекты Объекты с/х назначения Каждый сегмент имеет вид Органы государственного регулирования Юридические и Физические лица По способу использования Субъекты рынка недвижимости Управляющие недвижимостью покупатели продавцы государственная Пользователи недвижимости самостоятельная оценщики риэлтеры владельцы арендаторы пользователи и покупатели – продавцы долевая посреднические фирмы, представленные специалистами рынка недвижимости Для продажи кондоминиумы кооперативы корпорации Для капиталовложений Для личного пользования Органы муниципального регулирования смешанная владения совместная неделимая Для торговли и бизнеса товарищества негосударственная По форме застройщики По форме собственности Объекты рынка недвижимости доверительная совместное владение - Для защиты собственности от неразумного использования; - Для сохранения анонимности владельца; - Из налоговых соображений. Фон (внешняя среда) Системная модель рынка недвижимости 24 Особенности рынка недвижимости по сравнению с рынками стандартизированных товаров Рынки Характеристики Территориальные границы рынка Взаимозаменяемость единиц товаров Число продавцов и покупателей Соотношение между числом продавцов и покупателей Характер сделок Доступность информации о товаре и рынке Достоверность и полнота информации о товаре и рынке Скорость обмена информацией и принятия решений Степень осведомленности продавцов и покупателей о стоимости товара Правовое регулирование, воздействующее на цены Уровень трансакционных издержек Стабильность цен Ликвидность товаров Транспортабельность товара Влияние реального местонахождения товара на цены Возможность быстрого увеличения или уменьшения объема предложения Стандартизированных товаров Регион, группа регионов, страна, группа стран, мир Недвижимости Район, город, регион Высокая или очень высокая Абсолютная невзаимозаменяемость или очень слабая взаимозаменяемость Большое Небольшое Сбалансировано Не сбалансировано Преобладают публичные сделки Сделки носят частный характер Доступ к информации обычно затруднен Доступная информация часто недостоверна или неполна Очень высокая Очень высокая Очень высокая Низкая Высокая или очень высокая Изменяется от очень высокой до очень низкой Минимальное Значительное Низок относительно цены товара Обычно относительно стабильны Относительно высокая Очень высокая Очень незначительное Значительная Высок или очень высок Могут часто изменяться в широких пределах Низкая Полностью отсутствует Один из важнейших факторов, формирующих цены Практически отсутствует на первичном рынке в силу длительности инвестиционностроительного цикла Сравнительные характеристики жилой и коммерческой недвижимости Характеристики Соотношение «кредитстоимость» Ликвидность Зависимость от состояния региональной экономики Риск Основной тип операций Возможность привлечения внешнего финансирования Жилая недвижимость Коммерческая недвижимость Высокое Низкое Относительно высокая Относительно низкая Низкая Высокая Низкий Купля-продажа Относительно высокий Аренда Высокая Относительно низкая 25 ПРАВОВОЕ ПОЛЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 1. Закон об оценочной деятельности Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). К объектам оценки относятся: - отдельные материальные объекты (вещи); - совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); - право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; - права требования, обязательства (долги); - работы, услуги, информация; - иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: - при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; - при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам 26 Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; - при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; - при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; - при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: - при национализации имущества; - при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; - при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; - при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; - при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать: - основания заключения договора; - вид объекта оценки; - вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; - денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; - сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке, как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание. В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки. 27 Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки. В отчете должны быть указаны: - дата составления и порядковый номер отчета; - основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; - место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; - точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; - стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; - последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; - дата определения стоимости объекта оценки; - перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценщик имеет право: - применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; - требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; - получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления дан28 ной оценки; - запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете; - привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов; - отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы; - требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда. Оценщик обязан: - соблюдать при осуществлении оценочной деятельности закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации; - сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки; - обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки; - предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете; - предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; - не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; - хранить копии составленных отчетов в течение трех лет; - в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Проведение оценки объекта оценки не допускается, если: - в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; - оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. 29 Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда. Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки. Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Согласно постановлению Правительства РФ от 20 августа 1999 г. N 932 уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ является Мингосимущество РФ. Функциями уполномоченных органов являются: - контроль за осуществлением оценочной деятельности; - регулирование оценочной деятельности; - взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности; - согласование проектов стандартов оценки; - согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации. Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации. Дополнительно к государственному регулированию саморегулирование оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций. В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации. Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции: - защищать интересы оценщиков; - содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков; - содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков; - разрабатывать собственные стандарты оценки; - разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности. 30 Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии законодательством Российской Федерации о лицензировании. Требованиями к осуществлению оценочной деятельности для физического лица являются: - соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; - государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя; - наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников. Требованиями к осуществлению оценочной деятельности для юридического лица являются: - соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; - государственная регистрация в качестве юридического лица; - наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников. 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральный закон от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. 31 Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Объекты регистрации * Право собственности Вещные права Ограничения прав Сделки обеспечивающие - Государственная - Частная - Общая совместная - Общая долевая - В силу давности приобретения - Другие формы - Хозяйственного ведения - Оперативного управления - Пожизненного наследуемого владения земельным участком - Постоянного пользования земельным участком - Иные права - Сервитуты - Ипотека - Доверительное управление - Аренда - Арест - Лизинг - Другие ограничения - Возникновение прав - Изменения прав - Подтверждение прав Недвижимость как объект специальной регистрации Особые условия - Земельные участки - Участки недр - Обособленные водные бассейны - Здания и сооружения - Жилые и нежилые помещения - Леса и многолетние насаждения - Предприятия как имущественный комплекс - Вновь создаваемые объекты - Кондоминиумы - Незавершенное строительство - Права, возникшие до 1.02.98 г. действительны без регистрации - Регистрация в субъектах РФ и муниципалитетах до 1.02.98 г. действительна - Регистрация сделок после 02.02.98 г. требует регистрации прав на объект, возникших до 02.02.98 г. * Права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты регулируются особым законодательством. 32 Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Процедура государственной регистрации Последовательность действий по регистрации прав на недвижимость Особенности регистрации сервитутов и иных вещных прав 1. Прием документов и квитанции об оплате регистрации 2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки 3. Выявление отсутствия противоречий между заявленными правами на объект и уже зарегистрированными правами и других оснований для отказа в регистрации 4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимость 5. Специальная надпись на правоустанавливающих документах о государственной регистрации 6. Выдача удостоверения о государственной регистрации прав Проводится по Инициативе: Проводится не позднее месяца со дня подачи заявления и необходимых документов Регистрация договоров и иных сделок удостоверяется надписью на документе Удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права Правообладателей Лиц приобретающих права Государственная регистрация публичных сервитутов осуществляется по инициативе органов власти с уведомлением собственника недвижимости Регистрация обременений права, ипотеки, аренды или иной сделки осуществляется при наличии регистрации ранее возникших прав Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления, поданного: - Правообладателем или уполномоченным им лицом по доверенности; - Стороной (сторонами) договора или уполномоченным лицом по доверенности; - Лицом, у которого права на недвижимость возникли по государственному акту или акту органа местного самоуправления; - Всеми сторонами сделок, не требующих нотариального удостоверения (при уклонении одной из сторон от регистрации переход права собственности происходит на основании решения суда); - Одной из сторон сделки, нотариально удостоверенной по желанию любой стороны; - Органами государственной власти, местного самоуправления, а также юридическими лицами и гражданами РФ, субъектов РФ или муниципалитетов, которым принадлежит недвижимость. К заявлению прилагаются: - Документ о правах на недвижимость; - Документ об оплате регистрации; - Удостоверение личности физического лица; - Учредительные документы юридического лица; - Удостоверение личности представителя юридического лица и документ о его полномочиях; 33 - План земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими, со дня внесения записи в Единый государственный реестр прав. Основаниями для государственной регистрации являются: - Наличие, возникновение, прекращение, переход и ограничение прав на недвижимость; - Сделки с недвижимостью. 1. Акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления; 2. Акты о приватизации жилых помещений; 3. Акты, ранее выданные уполномоченными органами государственной власти; 4. Свидетельство о праве на наследство; 5. Договоры и другие сделки; 6. Судебные решения, вступившие в силу; 7. Иные акты передачи прав на недвижимость заявителю от прежнего владельца и сделки с нею. К данным документам прикладывается: - План земельного участка, участка недр; - План объекта недвижимости с кадастровым номером. Структура разделов Единого государственного реестра прав не недвижимость (ЕГРПН): При несоответствии данных приоритет имеют: - Записи на бумажных носителях - Правоустанавливающие документы ЕГРПН Ведется на бумажных и магнитных носителях информации Раздел 1 – Информация о земельных участках Раздел 2 – Информация о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимости Раздел 3 – Информация о квартирах, помещениях и иных объектах в составе зданий и сооружений Подраздел 1 – Краткое описание объекта недвижимости Подраздел 2 – Записи о праве собственности и иных вещных правах на объект недвижимости Подраздел 3 – Ограничения прав собственности и других прав на недвижимость - Адрес (местоположение) - Вид (название) объекта - Площадь объекта по кадастровому плану или по документам - Назначение - Иная необходимая информация - Имя правообладателя - Данные удостоверения личности или реквизиты юридического лица - Адрес и вид права - Размер доли в праве - Наименование и реквизиты правоустанавливающих документов - Дата внесения записи - Имя и подпись регистратора - Сервитут, ипотека, траст, аренда, арест, заявление о праве требования на объект недвижимости - Дата записи - Имя и подпись регистратора - Содержание ограничения и срок его действия - Лица в чью пользу ограничиваются права - Сумма кредита (для ипотеки) - Наименование документа о возникновении обременения прав - Сроки и условия исполнения обязательств Каждая запись идентифицируется номером регистрации При слиянии, разделении или выделении объекта недвижимости записи о новых объектах вносятся в новые разделы ЕГРПН и новые дела с новыми номерами и ссылками на разделы и дела ранее существовавших объектов 34 ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ. Определение термина рыночной стоимости Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности определяют, что: рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Данное определение является базовым. Все иные виды стоимости, отличные от рыночной стоимости, обычно определяются через отличия определяемого вида стоимости от рыночной стоимости. Обоснование выбора вида стоимости, отличного от рыночной стоимости Необходимо отметить, что в связи с целью оценки, базой оценки помимо рыночной стоимости может являться и ликвидационная стоимость объекта недвижимости. Реализация имущества, в данном случае, предполагает крайне сжатые сроки реализации (до 1 месяца), незначительный объем рекламы, а также отсутствие какой-либо предпродажной подготовки объекта. Эти чрезвычайные обстоятельства, связанные необходимостью (вынужденностью) продажи, отразятся на цене сделки. Сжатые сроки и недостаток рекламы не способствуют созданию условий конкуренции и не позволяют сторонам сделки получить и проанализировать всю необходимую информацию. Сегмент рынка реализации оцениваемого имущества может не быть открытым, поскольку лишь незначительное число фирм могут выступать на таком рынке в качестве продавцов, а участие фирм или физических лиц в качестве покупателей также сильно ограничено короткими сроками проведения продажи и ее локальным характером, определяемым использованными для объявления о торгах местных СМИ. Таким образом, для целей продажи оцениваемого имущества оценщик может определять специальную стоимость имущества. Необходимо отметить, что по своей сути специальная стоимость имущества – не что иное, как принудительная ликвидационная стоимость. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости: а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров; б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки; 35 в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки; г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования; д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях; е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость); ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов; з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки; и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки. Определение ликвидационной стоимости В Распоряжении ФКЦБ от 25 сентября 1996 года №6-р «Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов» говорится, что: «под ликвидационной стоимостью … понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости». Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенным в Международных стандартах оценки МСО-2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости», где говорится, что: «ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. Согласно подпункту «ж» пункта 4 стандартов ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Из приведенных определений следует вывод о том, что основным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор вынужденной продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества. Кроме того, под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации имущества и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться собственнику имущества при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи. Оцениваемые права Целью оценки, как правило, является определение рыночной или ликвидационной стоимости права собственности на объекты недвижимости. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом. 36 Процесс оценки объекта недвижимости ЭТАП 1. Определение задачи оценки -Цель задания на оценку -Идентификация прав на объект -Искомый вид стоимости -Независимость оценщика -Идентификация объекта -Дата оценки ЭТАП 2. Составление плана оценки -Определение требования к -Оценка трудозатрат оценщика исходной информации -Предложения об условиях -Выбор методологии выполнения задания и гонораре ЭТАП 3. Сбор и проверка информации по объекту оценки -Рынок, сегмент рынка -Юридические права -Уровень арендной платы -Обследование объекта -История объекта оценки -Доходный потенциал объекта -Существующие аналоги -Техническое состояние объекта -Технические параметры -Оценка достоверности данных ЭТАП 4. Применение уместных подходов и методов к оценке ЭТАП 5. Согласование полученных результатов оценки -Обзор факторов стоимости в -Логические рассуждения связи с принципами оценки -Взвешивание результатов -Вероятностные -Соответствие целям оценки показатели стоимости -Заключение о стоимости ЭТАП 6. Отчет о результате оценки стоимости Письмо с Полный выражением мнения повествовательный (экспертное заключение) отчет Процесс оценки Оценка (определение стоимости) - это процесс решения проблем, в котором различные физические, экономические и социальные факторы анализируются по отношению к оцениваемому объекту. То есть процесс оценки – есть нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости адекватно отражающего изменения его натурально-вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла объекта недвижимости. Процесс оценки включает: - Осмотр объекта в присутствии заинтересованных сторон; - Изучение проектных данных, данных о фактическом состоянии зданий и сооружений, полученных в результате осмотра, а также сведений об использовании и происхождении объектов, полученных от представителей Заказчика и Собственника; - Сбор необходимой рыночной информации, в том числе изучение смет, составленных специально для целей оценки независимым сметчиком; - Применение общепринятых подходов к оценке стоимости; - Согласование результатов и итоговая оценка рыночной стоимости; - Расчет ликвидационной стоимости; - Написание отчета об оценке. 37 Подходы к оценке: Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает оборудование в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Рыночный (сравнительный) подход. Данный подход эффективен в случае, когда имеется близкий аналог или несколько аналогов. Цена объекта-аналога анализируется, корректируется, очищается от влияния нехарактерных обстоятельств купли-продажи и приводится к дате оценки с учетом динамики цен в соответствующем секторе рынка. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними Затратный подход. Предпосылка данного подхода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Согласно затратному подходу стоимость объекта определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа. Под восстановительной стоимостью понимаются затраты на воссоздание объекта в первоначальном виде, монтаж и наладку. Накопленный износ. Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом оценки на момент оценки в процентном выражении под действием физических, функциональных и внешних факторов. Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. ЗАТРАТЫ: Денежные средства, необходимые для воспроизводства собственности Типичный покупатель (инвестор) СТОИМОСТЬ: денежный эквивалент собственности мера того, сколько готов заплатить гипотетический покупатель за оцениваемую собственность ЦЕНА: Денежные средства, уплачиваемые за собственность 38 Оцениваемая собственность (продавец) Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделки с ним. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке. Договор Экспертное заключение (сопроводительное письмо) Отчет об оценке - основание заключения - дата составления - вид объекта оценки - основание для оценки (договор) - вид определяемой стоимо- - ОЕНЩИК: сведения сти - ЗАКАЗЧИК: сведения - денежный гонорар оценщи- - объект оценки ка точное описание, - страхование гражданской права собственности ответственности оценщика - цель оценки, вид стоимости - сведения о лицензировании - дата оценки оценщика - итоговая стоимость - указание объекта оценки с - подпись, печать точным описанием - основания для расторжения договора Методология - Нормативная база - Стандарты Стандарты оценки ГОСТ, ISO, ESO стандарты СРО - Научная методология - Кадастровый учет - Статистические отчеты - База данных оценщика - Инфраструктура рынка - Публикации по оценке - дата составления - порядковый номер - основание для оценки - цели и задачи оценки - определяемая стоимость - критерии оценки стоимости - реквизиты оценщика - сведения о лицензировании - указание объекта оценки с точным описанием - реквизиты собственника - балансовая стоимость - стандарты оценки, обоснование их использования - перечень исходных данных с указанием источника Документы для оценки - принятые допущения - последовательность расчета - Технический паспорт - Межевое дело на земельный уча- стоимости - величина стоимости сток - Землеустроительное дело на уча- - ограничения применения результата оценки сток - Иная техническая документация - дата оценки стоимости - Свидетельство о праве собствен- - перечень документов: характеристики объекта ности оценки - Акт визуального осмотра объекта права на объект - Выписка из баланса - подпись оценщика - Иная документация - печать оценщика Иные данные, являющиеся, по мнению оценщика существенными 39 ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при: - купле и продаже имущества, - получении кредита под залог имущества, - определении базы налогообложения, - страховании имущества, - выделении доли участков предприятий, - реорганизации, - ликвидации, - использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости. Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на нее. Стоимость недвижимости создают 4 фактора, действующие на рынке: - спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; - полезность; - ограниченность предложения; - отчуждаемость объектов недвижимости. Покупателей коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. Доход есть выраженная в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что чем выше размер дохода, тем лучше; чем выше надежность получения дохода, тем лучше; чем дольше вы получаете доход, тем лучше. Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость, включая нематериальные (неосязаемые) факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление, произведенное его внешним оформлением, может быть очень важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам, расположенным рядом, но построенным другими застройщиками. Квартиры, предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену, чем квартиры, продаваемые при поддержке серьезной рекламной компании. Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя, с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки. 40 При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя. Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально, информирован, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени. Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого вида недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей территории, чем, например, жилая недвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего региона, и даже республики. Зачастую инвесторы часто используют для себя объекты, находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры. Поправки к стоимости аналогов должны быть сделаны с учетом условий финансирования. Не требуется поправок к ценам, если часть стоимости уплачивается продавцом, и это является обычным для данного рынка. Поправки не должны производиться механически, они должны учитывать рыночную реакцию на условия финансирования. Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточно времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную, к примеру, налоговым регулированием. На продажную цену оказывают влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования. Рассмотрим случай, когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Инвестор так же хотел бы, чтобы были компенсированы все затраты на получение дохода. Для настоящего инвестора все иные удовольствия, связанные с владением собственностью, не имеет сколько-нибудь существенного значения. Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в виду рыночную стоимость, однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и будущую стоимость. Эти факторы сравниваются с альтернативными возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости. Данный вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке. Принципы оценки недвижимости. Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца. Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки. 41 Принципы оценки недвижимости Принципы, основанные на представлениях пользователя Принципы, основанные на взаимоотношениях компонентов собственности Принципы, основанные на рыночной конъюнктуре 1) Полезности Недвижимость обладает стоимостью, если обладает полезностью, т.е. способна удовлетворять потребности. 2) Замещения Максимальная стоимость недвижимости равна максимальной цене недвижимости аналогичной полезности на рынке 3) Ожидания Недвижимость стоит ровно столько сколько стоит будущая выгода от ее использования. 1) Добавочной продуктивности Добавочная продуктивность равна чистому доходу, относящемуся к земле, после возмещения затрат на труд, капитал и управление. Чем выше ДП тем выше стоимость недвижимости. 2) Вклада Между стоимостью недвижимости и стоимостью ее элементов нет прямой зависимости. Задача оценщика – определить сумму (вклад), на которую изменяется стоимость при наличии (отсутствии) какого-либо компонента. 3) Возрастающей и уменьшающейся отдачи По мере накопления какого-либо ресурса (элемента) чистая отдача недвижимости сначала растет, а затем снижается по закону «предельной производительности». 4) Сбалансированности Любому типу собственности соответствует некое оптимальное сочетание ресурсов, при котором стоимость недвижимости максимальна. 5) Экономического размера На любом рынке существует оптимальное количество земли для эффективного использования собственности. Оптимальный размер застройки зависит от назначения недвижимости. 6) Экономического разделения Максимальная стоимость недвижимости достигается при оптимальном сочетании (разделении) имущественных прав. 1) Зависимости Стоимость недвижимости зависит от характера окружающей застройки (собственности). 2) Соответствия Максимальная стоимость недвижимости достигается, когда уровень архитектуры, удобств и т.п. соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка. 3) Спроса и предложения. 4) Конкуренции Когда уровень прибыли на рынке превышает нормативный (необходимый для оплаты факторов производства), конкуренция увеличивается, что ведет к снижению доходов. 5) Изменения Стоимость недвижимости не постоянна во времени. Два фактора динамики стоимости: - внутренний (износ); - внешний (инфляция). Необходимо фиксировать стоимость на конкретную дату. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (базовый принцип) Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости – вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано (допустимо), физически осуществимо, финансово целесообразно и ведет к максимальной стоимости недвижимости. 42 Принцип спроса и предложения. В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения. Это так же верно и для рынка недвижимости. Если предложение падает или растет спрос, стоимость имущества возрастает. Последний коммерческий лот, находящийся в желаемом районе, обычно будет котироваться выше, чем первый проданный лот. Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос, а, следовательно, и стоимость. Принцип изменения. Все природные и социально-экономические условия меняются, любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений. Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон. Принцип замещения. Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизиться к определению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке. Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект. Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит, что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение, как поток чистого дохода, производимого аналогичным объектом, предполагая, что их качества и длительность не сильно различается. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования. В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами. Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ делится на две части: - оптимальное использование вакантного участка земли; - оптимальное использование участка со строениями. Анализ свободного участка производится для того, чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования, не замыкаясь на существующем. Необходимо принять во внимание срок предполагаемого использования, реакцию непосредственного окружения, а также вклад произведенных улучшений, если таковые имеются. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования, а также учитывать физически допустимые возможности. Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца, которые следует принимать во внимание. С течением времени представления об оптимальном использовании может измениться вви43 ду произошедших перемен. Здание отеля, расположенное на оживленной трассе, может потребовать перепрофилирование, если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него. Закрытые станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания. Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт, чем ферма. Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки. Существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений, необходимо определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации. Если строения существуют, следует определить, насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте оптимального использования. Принцип падающей и растущей продуктивности. Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для того, чтобы увеличить отдачу от недвижимости. При этом наблюдается усиление того или иного производственного фактора, а значит, и стоимости. Однако по достижении некого предела дальнейшие улучшения не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты. Таким образом, будет иметь место эффект падающей отдачи. Принцип вклада. Как правило, произведенные в разумных пределах улучшения, влекут увеличение стоимости имущества. Согласно принципу «предельной производительности» дополнительные улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше, нежели произведенные затраты. Наоборот, проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости. К примеру, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж. Косметический ремонт помещений делает их более привлекательными для арендаторов и должен считаться полезным улучшением. Следует учесть, что порции улучшений могут увеличивать или уменьшать стоимость имущества, однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того или иного элемента собственности достаточно трудно. Принцип конкуренции. Фундаментальные экономические силы, поскольку они влияют на соотношение спросапредложения и конкуренцию, в полную силу действуют на рынке недвижимости. Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна, то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным. Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция, приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов. Ярким примером является рынок жилья, прежде всего квартир. Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием, достаточно длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например, избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать цены. Однако ограниченность числа квартир в данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне. 44 Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию, создав переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы. Принцип соответствия. Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой застройки, где преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт окружения. Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США возводится ультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля, то его стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения. Подобное строительство может привести также к потере стоимости близлежащих домов. Запущенное здание в привилегированном районе может найти приращение стоимости за счет привлекательного вида всей округи. Учитывая это, во многих жилых кварталах вводится разумный архитектурный контроль в форме тех или иных ограничений, с тем, чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт. Развитие принципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной” застроенности территории. Жилой дом, на строительство которого затратили в несколько раз больше средств, чем в среднем по округе, будет оцениваться гораздо ниже, чем, если бы он находился в более благоприятном окружении. Напротив “недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть добавочной стоимости от более роскошных соседей. Аналогичный процесс имеет место на рынке коммерческой недвижимости. Размеры офисных помещений в одном районе, как правило, варьируются вокруг некоей нормы. На территории крупного торгового центра незначительные архитектурные различия между торговыми помещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов. Принцип регрессии. Этот принцип гласит: когда дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе, то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой. Если принцип соответствия способствует сохранению уровня стоимости, поддерживая окрестности на одном уровне, то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном районе. Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах, где отсутствует зонирование, и различные участки в различное время были проданы разным владельцам. Из-за неадекватных ограничений на использование и отсутствие зонирования можно обнаружить на одной улице обычный одноэтажный дом, подземную резиденцию, двухэтажный колониальный дом и т.д. Можно сделать вывод, что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости. Принцип ожидания. Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость, предвидя увеличение ее стоимости. Современная история многих стран показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и ограниченности предложения. Ожидание роста цен и спроса “делает погоду” не только на рынке жилья и коммерческой недвижимости. Столь же значимо оно для рынка земли, в том числе сельскохозяйственной. Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собственностью и своевременная оценка будущих доходов. В отдельных случаях, когда в каком-либо регионе депрессивное состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь негативный результат. Другими 45 негативными факторами могут быть высокая стоимость кредита, законодательные ограничения, вводящие избыточные требования для инвесторов-строителей, а также высокие налоги на владение недвижимостью. Влияние на стоимость общегосударственных актов и действий местной администрации. Когда федеральное правительство принимает общегосударственную программу или парламент страны издает новый закон, это достаточно быстро меняет климат на местных рынках недвижимости и соответственно влияет на стоимость. Действия местной администрации могут оказывать влияние на конъюнктуру рынка недвижимости несколькими путями. Если городские налоги значительно выше, чем в окрестности, то это определенно будет тормозить деловую активность со всеми вытекающими последствиями для цен на недвижимость. Если местная власть пользуется доверием, укрепляет правоохранительные органы, пожарную службу и местную систему образования, это будет способствовать росту стоимости жилья в данном районе. Доступность средств транспорта и удобство путей сообщения также важны. Зональные различия. Во многих странах территория поделена на округа, в рамках которых самофинансируются коммунальные системы (транспорт, водоснабжение, канализация и т.п.), а также образование и сервис. Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении. Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий, обслуживающих эту сферу. Влияние на стоимость ближайшего окружения. Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов, стремящихся иметь солидных клиентов. Если же преступность в районе высока, большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют, не находя арендатора, то вряд ли здесь захочется открыть свой бизнес. Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат (затратный подход), оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный подход), оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (подход по доходу). Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходами крайне важно. Оценка по доходности близка к точке зрения потенциального инвестора, поэтому они наиболее часто используется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости. Подход с точки зрения затрат. Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, сначала определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитается амортизация, а в конце добавляется стоимость земельного участка. Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов: - определение стоимости земельного участка; - определение стоимости воспроизведения улучшений; - расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации; - добавление стоимости земельного участка к остаточной стоимости воспроизводства. 46 Оценка по прямому сравнению продаж. Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения, согласно которому никто не выложит за товар больше, чем та сумма денег, с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством. Способ прямого сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется при оценке жилья, поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей. Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага: - сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним объектов; - количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необходимые поправки на различия. Обычно выделяют следующие 4 момента, которые необходимо учитывать при сравнении аналогов: дата продажи, местонахождение, физические характеристики, условия продажи (форму оплаты и пр.). Подход с точки зрения доходности. Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость, чтобы защитить свои средства от обесценения и получить доход, при этом др. преимущества от владения собственностью не берутся в расчет. В общем смысле оценка по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования, который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования. Необходимо провести анализ и учесть все факторы - физические, социальные, экономические, действующие в ближайшем окружении объекта недвижимости. При оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности: структуру улиц (тупики и улицы, не имеющие проезда связь с основными магистралями, возможности подъезда, расстояние до центра города, расстояние до основных центров занятости, расстояние до торговых центров), транспортную инфраструктуру (это связано с затрачиваемым временем на поездки, стоимостью и временными интервалами движения общественного транспорта; расположение основных магистралей и шоссейных дорог также очень важно); фактор удобства (пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ, магазинов, других услуг, парков, церквей, культурных учреждений); природное окружение (природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки). Экономическими факторами, влияющими на окружение, являются: процент домовладельцев, престижность внешнего вида зданий, сильное коммунальное управление. Существует еще ряд факторов, влияющих на стоимость спрос, полезность, дефицит и возможность передачи. Спросом называется количество какого-либо товара или услуг, доступных для удовлетворения человеческих потребностей или желаний. Это одновременно и желание обладать какимлибо товаром, и возможность заплатить за него. Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены. Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги удовлетворить определенные человеческие потребности или желания. Обычно чем более полезна вещь, тем больше потребностей она способна удовлетворить, тем большим будет спрос на нее. Большая полезность обычно сопровождается увеличением цены. Считается, что свободный участок земли (без ограничений на использование и застройку) с подведенными коммуникациями и дорогами 47 является наиболее ценным для освоения. Все застройщики - жилой, доходной и индустриальной недвижимости - будут рады получить такой участок земли. Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров или услуг в зависимости спроса на них. Чем больше дефицит, тем выше цена. В случае оценки недвижимого имущества собственности “дефицит” следует отличать от “предложения”. Предложение предполагает, что товары или услуги, на которые предъявлен спрос, могут быть доставлены или сделаны для потенциального покупателя. Но из-за того, что недвижимая собственность привязана к определенному месту, считается, что она должна быть доступна. Едва ли может существовать “дефицитный” участок в той местности, где никто не хочет жить. Возможность передачи является свойством товаров или услуг быть приобретенными целиком или по частям. Даже если на участок земли имеется спрос, этот участок имеет большую полезность и достаточно дефицитен, он не будет иметь стоимость, если его владельцы не захотят с ним расстаться. Таким образом, если запрашиваемая собственность не может быть приобретена потенциальным покупателем, она не будет иметь стоимости. Факторы, влияющие на состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости Факторы Динамика деловой активности в экономике: - Рост - Снижение Изменения уровня доходов населения: - Рост - Снижение Изменения уровня доходов бизнеса: - Рост - Снижение Доступность финансовых, в частности кредитных, ресурсов: - Рост - Сокращение Ставки арендной платы: - Рост - Сокращение Стоимость строительства: - Рост - Сокращение Уровень развития инфраструктуры рынка: - Высокий - Низкий Структурные сдвиги в экономике: - Быстрые - Медленные Влияние на предложение Экономические Влияние на спрос Увеличение предложения на - Увеличение вторичном рынке - Уменьшение Увеличение предложения на - Увеличение вторичном рынке жилья - Уменьшение Увеличение предложения на - Увеличение рынке коммерческой недви- - Уменьшение жимости - Увеличение - Уменьшение - Увеличение - Уменьшение - Уменьшение - Увеличение - Уменьшение - Увеличение - Уменьшение - Увеличение - Уменьшение - Увеличение - Увеличение - Уменьшение - Увеличение - Уменьшение - Увеличение на вторичном - Увеличение рынке - Уменьшение - Уменьшение 48 Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: - Увеличение - Увеличение - Уменьшение Социальные Изменение численности населения: - Рост - Уменьшение - Сокращение - Увеличение Изменение образовательного уровня: - Рост - Понижение Изменение уровня преступности: - Рост - Сокращение Административные Уровень налоговых ставок в регионе: - Рост - Увеличение - Понижение - Уменьшение В том числе: Уровень налога на имущество: - Рост - Увеличение - Понижение - Уменьшение Уровень земельного налога: - Рост - Увеличение - Понижение - Уменьшение Зональные ограничения: - Более строгие - Уменьшение - Менее строгие - Увеличение Условия совершения сделок: - Либеральные - Увеличение - Ограничительные Условия получения прав на застройку: - Либеральные - Увеличение - Ограничительные - Уменьшение Условия окружающей среды Экологическая обстановка: - Улучшение - Ухудшение - Увеличение Уровень развития социальной инфраструктуры: - Высокий - Уменьшение - Низкий - Увеличение Уровень развития транспортной инфраструктуры: - Высокий - Уменьшение - Низкий - Увеличение 49 - Уменьшение - Увеличение - Увеличение - Уменьшение - Увеличение - Уменьшение - Уменьшение - Увеличение - Уменьшение - Увеличение - Уменьшение - Увеличение - Уменьшение - Увеличение - Увеличение - Уменьшение - Уменьшение - Увеличение - Уменьшение - Увеличение - Уменьшение МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ I. Затратный подход Затратный подход основан на принципе замещения. Рыночная стоимость объекта недвижимости (ОН) по затратному подходу: Vз = ПВС – О + ЗУ , где: Vз – рыночная стоимость ОН по затратному подходу; ПВС – полная восстановительная стоимость ОН; О – обесценение ОН (износ); ЗУ – стоимость земельного участка. 1. Полная восстановительная стоимость: ПВС = СВ (СЗ) + ПЗ , ПВС – полная восстановительная стоимость ОН; СВ (СЗ) – стоимость воспроизводства (замещения) ОН (стоимость нового строительства); ПЗ – прибыль застройщика. Методы расчета ПВС: упрощение расчетов, снижение точности Метод 1. Методы сравнительной единицы а) Метод УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства) Формула ПВС = 1969 Скуб . м. Vкуб . м. К В1 К В 2 К В 3 К м Ко К БТИ Кпз К НДС где: 1969 Скуб .м. - стоимость строительства единицы строительного объема ОН в ценах 1969 года по сборнику УПВС; Vкуб .м. - строительный объем ОН; К В1 - индекс цен на СМР (строительно-монтажные работы) от цен 1969 г. в цены 1984 г. [в среднем 1,22]; К В 2 - индекс цен на СМР от 1984 г. в цены 1991 г. [в среднем 1,64]; К В 3 - индекс цен на СМР от цен 1991 г. в цены на дату оценки [выбирается по данным РЦЦС – регионального центра по ценообразованию в строительстве]; Км - коэффициент, учитывающий местоположение ОН; К о - коэффициент, учитывающий отличия ОН от выбранного аналога по сборнику УПВС [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; К БТИ - коэффициент, учитывающий отклонение данных оценщика от данных БТИ (Ростехинвентаризации) по площади (строительному объему) [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; К пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика [1,2 – 1,25]; К НДС - коэффициент, учитывающий НДС; 50 повышение трудоемкости, повышение достоверности б) Метод КоИНВЕСТ ПВС = СквКо. м.Инвест Sкв . м. К В К м Ко К БТИ Кпз К НДС где: СквКо. м.Инв ест - стоимость строительства единицы площади ОН в ценах на дату составления сборника Ко-Инвест; S кв .м. - площадь ОН; К В - индекс цен на СМР от цен на дату составления сборника КоИнвест в цены на дату оценки [выбирается по данным РЦЦС]; К м - коэффициент, учитывающий местоположение ОН – выбирается по бюллетеню Ко-Инвест; К о - коэффициент, учитывающий отличия ОН от выбранного аналога по сборнику Ко-Инвест [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; К БТИ - коэффициент, учитывающий отклонение данных оценщика от данных БТИ (Ростехинвентаризации) по площади (строительному объему) [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; К пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика [1,2 – 1,25]; К НДС 2. Методы количественного обследования - коэффициент, учитывающий НДС; Предполагают составление сметных расчетов (смет) на строительство ОН. 2. Обесценение. Обесценение – потеря объектом недвижимости своей стоимости под влиянием внутренних и внешних факторов. Износ в оценке объекта недвижимости не соответствует бухгалтерской амортизации. Обесценение (износ) Физический Устранимый Неустранимый Функциональный Устранимый Неустранимый Внешний (экономический) Неустранимый Самоустранимый Устранимый износ – износ, устранение которого физически осуществимо и экономически целесообразно (затраты на устранение износа меньше прироста стоимости). Неустранимый износ – износ, устранение которого либо физически неосуществимо, либо экономически нецелесообразно. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. 51 Функциональный износ – обесценение объекта недвижимости, вызываемое несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений объекта недвижимости современным стандартам и требованиям. Внешний (экономический) износ – обесценение, вызываемое негативным влиянием рыночного окружения объекта недвижимости (разный уровень архитектуры, несоответствие генеральному плану застройки территории). Методы расчета обесценения: Физический износ % 80 50 40 лет 20 80 100 Рисунок 1 – Накопление физического износа 1) Метод срока жизни Иф ЭВ 100% ЭВ ОСЭЖ , где: Иф – физический износ объекта недвижимости; ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости (определяется экспертным путем); Эффективный возраст может быть больше хронологического (если объект недвижимости эксплуатировался интенсивно, вовремя не ремонтировался) и меньше хронологического (если объект недвижимости эксплуатировался неинтенсивно, ремонтировался вовремя). ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни (период времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль); ЭВ+ОСЭЖ = СЭЖ – срок экономической жизни объекта недвижимости (период времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль). Иф ХВ 100% НСЖ где: Иф – физический износ объекта недвижимости; ХВ – хронологический возраст объекта недвижимости (с момента постройки до даты оценки); НСЖ – нормативный срок жизни (определяется стандартами и нормами строительства); Данный метод неприменим, если хронологический возраст превышает нормативный (для объектов возрастом более 100 лет). 2) Стоимостной метод Согласно данному методу физический износ равен сумме затрат на устранение износа в стоимостном выражении. 52 3) Нормативный метод Физический износ определяется согласно восстановительным строительным нормам (ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа»). Удельный вес конструктивного элемента выбирается по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Физический износ здания определяется по формуле: з i n ki li , i 1 где: з физический износ здания, %; ki физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % ; li коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания; n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) принимаются по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости. Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%. Внутренние электротехнические устройства балконы Прочие работы лестницы остальные Итого (сумма) 6% 18% 7% 14% 5% 2% 7% 5% 5% 6% 5 ВСН 5 10 21 31 40 41 49 55-56 57-58 60-62 6 ВСН 30% 40% 40% 40% 70% 80% 20% 60% 60% 80% 7 4х6 1,80% 7,30% 2,70% 5,60% 3,68% 1,40% 1,40% 2,88% 3,12% 4,80% 7% 7% 66-68 80% 5,60% 10% 10% 69 80% 8,00% 0% 2% 6% 100% 35 - 0% 70% 70% 0,00% 1,40% 4,20% 48,28% прил. 2 ГК-I* 3 ВСН 6% 25% 25% 14% 7% 7% 7% 10% 10% 6% 73% 27% 75% 25% 48% 52% 8% 8% 8% 100% 0% 25% 75% % износа** сб.31 таб.25 2 УПВС Взвешенный % износа ВСН, № таб Внутренние сантехнические устройства 4 2х3 Уд. вес элемента по ВСН 1 Источник / способ расчета Фундамент стены Стены и перегородки перегородки Перекрытиия крыша Крыша кровля Полы окна Проемы двери Отделочные работы Уд. вес элемента по УПВС Конструктивный элемент Расчетный уд. вес элемента Пример: расчет физического износа главного корпуса аптеки * ГК – группа капитальности; ** Процент износа – принимается по результатам визуального наблюдения в зависимости от фактического состояния конструктивного элемента согласно нормам ВСН. 53 Тогда физический износ объекта составит 48%. Функциональный износ 1) Метод капитализации потерь в арендной плате И фн Ап R , где: Ифн – функциональный износ объекта недвижимости в стоимостном выражении; Ап – потери в арендной плате, вызываемые несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений объекта недвижимости современным стандартам и требованиям; R – ставка капитализации для зданий (см. доходный подход). 2) Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат И фн Эз R , где: Ифн – функциональный износ объекта недвижимости в стоимостном выражении; Эз – превышение эксплуатационных затрат над нормативными, вызываемое несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений объекта недвижимости современным стандартам и требованиям; R – ставка капитализации для зданий (см. доходный подход). 3) Метод парных продаж (см. сравнительный подход) Внешний (экономический) износ 1) Метод капитализации потерь в арендной плате Ив Ап R , где: Ив – внешний (экономический) износ объекта недвижимости в стоимостном выражении; Ап – потери в арендной плате, вызываемые негативным влиянием рыночного окружения объекта недвижимости; R – ставка капитализации для зданий (см. доходный подход). 2) Метод срока жизни (применяется при изменении ОСЭЖ объекта недвижимости в административном порядке) Иф ЭВ 100% ЭВ ОСЭЖ , где: Ив – внешний (экономический) износ объекта недвижимости в стоимостном выражении; ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости (определяется экспертным путем); ОСЭЖ – изменение оставшегося срока экономической жизни (периода времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль), как правило – сокращение в связи с необходимостью сноса и строительства иных объектов. 3) Метод парных продаж (см. сравнительный подход) 54 3. Стоимость земельного участка Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности). Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения). Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: - целевое назначение и разрешенное использование; - преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; - перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; - ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; - текущее использование земельного участка. Обзор методов оценки земельного участка Метод сравнения продаж – применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующую последовательность действий: - определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (элементов сравнения); - определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; - определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; - корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; - расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. Метод выделения – применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующую последовательность действий: 55 - определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; - определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; - расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; - расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. Метод распределения – применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий: - определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; - определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; - расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Метод капитализации земельной ренты - применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: - расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; - определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; 56 - расчет ренты. рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной Метод остатка – применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: - расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; - расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; - расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; - расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; - расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Метод предполагаемого использования – применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: - определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); - определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; - определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; - определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; - расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. Кроме того, исходя из неразвитости земельного рынка и отсутствия достоверной рыночной информации о ценах сделок с земельными участками, целесообразно использовать нормативные методы оценки земельных участков: расчет выкупной цены земельного участка, расчет кадастровой (нормативной) цены земельного участка. Расчет выкупной цены (стоимости) земельного участка. Согласно Закону Пензенской области «О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области» № 461-ЗПО от 7.04.2003 г. (ст. 12) при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, стоимость таких земельных участков в г. Пензе устанавливается в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Величина земельного налога рассчитывается на основе Решения Пензенской городской думы «О плате за землю в г. Пензе» № 310/28 от 26.02.1999 г. (с изменениями). 57 Расчет кадастровой (нормативной) стоимости земельного участка Кадастровая стоимость 1 кв.м. земли соответствующей категории в соответствующем кадастровом квартале принимается, например, согласно Постановлению Правительства Пензенской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений в Пензенской области» № 236-пП от 4.06.2003 г. Согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» № 319 от 15.03.1997 г. нормативная цена земли (в данном случае кадастровая стоимость) не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Тогда рыночная стоимость земельного участка выше его кадастровой (нормативной) стоимости как минимум на 30%. Каждый из этих методов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности. 4. Расчет ликвидационной стоимости Необходимые пояснения Два основных обстоятельства являются обязательными для квалификации вида стоимости, как ликвидационной: а) объект оценки продается в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга, необходимого для его продажи по рыночной цене; б) ввиду того, что ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки, подобная “быстрая” продажа всегда является вынужденной, независимо от конкретных побуждений, которыми руководствуется продавец. Продажа в короткие сроки, безусловно, приводит к потерям. Поэтому соотношение между рыночной и ликвидационной стоимостью может быть выражено простейшей формулой: Слик = Срын х (1 - Квын), где: Слик - ликвидационная стоимость недвижимости; Срын - рыночная стоимость исследуемого объекта; Квын - корректировка на вынужденность продажи, 0 < Квын < 1. Ликвидационная стоимость может быть определена исходя из большого количества данных о реальных продажах имущества и об условиях этих продаж, на базе накопленной оценщиком информации и систематического отслеживания конъюнктуры рынка. К сожалению, рынок недвижимости, является сегодня, во-первых, недостаточно прозрачным, а во-вторых, по-прежнему малоактивным. Тем не менее, общие факторы, влияющие на величину коэффициента ликвидности, обозначить можно. Главные из них: общая инвестиционная привлекательность объекта, зависящая от его функционального назначения, месторасположения, физического состояния и других факторов, прямо влияющих на уровень спроса; абсолютная величина рыночной стоимости объекта - с ростом рыночной стоимости, как правило, падает ликвидность, что объясняется уменьшением количества потенциальных покупателей, необходимостью аккумуляции значительной массы денежных средств в короткие сроки и т.п.; конкретная дата оценки - общая ситуация на рынке подвержена значительным колебаниям, влияющим на соотношение спроса и предложения на конкретный вид имущества; важнейший фактор - длительность продажи; при увеличении длительности экспозиции объект может быть продан дороже; 58 уровень маркетинга - термин “адекватный” в приведенных выше определениях ликвидационной стоимости вовсе не формальность; объект можно экспонировать на рынке достаточно долго, но неэффективными средствами. Величина корректировочной поправки на вынужденность продажи на основе результатов состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж приведена в таблице (материалы сайта www.appraiser.ru). В результате анализа приведенных в таблице данных была выявлена тенденция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2000 года). Вполне очевидно, что следует ожидать дальнейшего снижения этих коэффициентов. Тем не менее, практика оценки показывает, что Оценщики чаще ошибаются, назначая более высокие ликвидационные цены, чем более низкие. Важно отметить, что для эффективного проведения торгов низкая цена имеет больше преимуществ, чем высокая. Низкая начальная цена соберет на торги больше участников, которые своим торгом способны повысить цены, в то время как высокая цена отпугнет участников, и торги могут не состояться. Величина корректировочной поправки на вынужденность продажи № п/п Функциональное назначение объекта 1. Офисные здания и помещения: - 1998 год - 1999 год - 2000 год 45-68 41-60 34-58 Торговые здания и помещения: - 1998 год - 1999 год - 2000 год 43-57 40-54 33-47 Складские и производственные здания и помещения: - 1998 год - 1999 год - 2000 год 42-62 44-53 36-46 2. 3. Размах диапазона колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, % Расчет ликвидационной стоимости Для расчета можно воспользоваться методикой, предложенной Ю. Дерябиным, на форуме оценщиков www.appraiser.ru в августе 2000 года. Пусть известно необходимое время экспозиции оцениваемого объекта на рынке (tэ) и его рыночная стоимость (Ср). Тогда формулу расчета ликвидационной стоимости можно представить в виде: Сл = (Ср/k) х (1 - eln (1-k) х (tл/tэ)) 59 Графически это выглядит следующим образом: Рисунок 2 - Ликвидационная стоимость Где: Коэффициент k = Ср/Спр задается экспертно; Спр – предельное значение стоимости объекта, по которой он может быть продан за неопределенно долгий срок, обычно по стоимости несколько больше рыночной стоимости Ср; t , t – время ликвидации и нормальной экспозиции, 1-2 и 10-12 месяцев соответственно; л э Затратный подход используется в случаях: - Для оценки новых или недавно построенных объектов; - Для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка; - Для технико-экономического обоснования нового строительства; - Для оценки объектов незавершенного строительства; - Для оценки в целях выделения объектов налогообложения; - Для оценки в целях страхования; - Для переоценки основных фондов; - В условиях недостатка информации для использования других подходов к оценке. Основные этапы применения затратного подхода: 1. Расчет восстановительной стоимости оцениваемого здания Восстановительная стоимость – стоимость строительства объекта оценки в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) Восстановительная стоимость равна либо стоимости воспроизводства, либо стоимости замещения. Полная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. 2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора). 3. Расчет выявленных видов износа. 4. Оценка рыночной стоимости земельного участка. 5. Расчет итоговой рыночной стоимости единого объекта недвижимости: Стоимость нового строительства + ПВС Прибыль инвестора (застройщика) - Накопленный износ (обесценение) + - И (О) + 60 Стоимость земельного участка ЗУ II. Доходный подход Доходный подход основан на принципе ожидания – объект недвижимости стоит ровно столько, сколько стоят его будущие доходы сегодня. Доходы от объекта недвижимости: Постоянные и равномерные Не имеют постоянной величины В этом случае рыночная стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется методом прямой капитализации: Соб В этом случае рыночная стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется методом дисконтирования денежных потоков: ПДС R , t Соб PVПДС PVРt 1 где: ПДС – поток денежных средств (после налогообложения); R – коэффициент капитализации объекта недвижимости. , где: PVtПДС – текущая стоимость потока денежных средств в прогнозный период (t); PVt+1Р – текущая стоимость реверсии (выручки от перепродажи объекта недвижимости) в первый постпрогнозный период (t+1). (применяется редко) Прогнозный период имеет горизонт расчета и шаг прогноза Поток денежных средств (ПДС) – ежегодный итог инвестиционной деятельности. Критерии выбора прогнозного периода: 1) Период, по истечении которого доходы будут иметь постоянную величину. 2) С целью получения наиболее достоверных результатов прогнозный период выбирается как можно короче (2 – 3 года, максимум 5 лет). Дисконтирование денежных потоков – приведение к текущей стоимости будущих доходов и будущей реверсии. Выбор даты дисконтирования: 1) Дата оценки. 2) Середина первого года владения. Реверсия учитывается всегда, вне зависимости от того, планируется ли в дальнейшем продажа объекта, или предполагается дальнейшее владение объектом недвижимости. Реверсия может быть известна заранее, в противном случае – определяется по модели Гордона: ПДС t 1 Р ig , где: Р – реверсия (выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце последнего прогнозного периода; ПДСt+1 – поток денежных средств, приносимый объектом недвижимости в первый постпрогнозный период (t+1); i – ставка дисконтирования; g – темп прироста потока денежных средств в первом постпрогнозном периоде (как правило принимается на уровне темпа прироста арендной платы). 61 Структура потока денежных средств, приносимого объектом недвижимости: № Показатель 1 2 3 1 Потенциальный валовый доход (ПВД) Потенциальный валовый доход – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости, без учета потерь и расходов. ПВД – максимально возможный доход в расчете на год. Потери от недозагрузки (Пн) Потери от недозагрузки учитывают потери валового дохода за счет невозможности сдачи в аренду части площади объекта недвижимости (обменный фонд площадей, проведение ремонта на части площади, места общего пользования и т.д.) ПВД = Sоб х Ап , 2 Способ расчета где: Sоб – общая площадь объекта недвижимости (вне зависимости от площади, сдаваемой в аренду); Ап – годовая среднерыночная арендная плата по аналогичным объектам недвижимости. Пн = ПВД х Кн , К н Dн Тн 12 , где: Кн – коэффициент недозагрузки; Dн – процент недозагрузки (доля свободных площадей); Тн – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах. Определяются или по рыночной информации, или по экспертному заключению оценщика. ДВД = ПВД – Пн – Пса , [п. 1 – п. 2 – п. 3] [п. 6 + п. 11 + п. 12] 3 Потери при сборе арендной платы (Пса) 4 Действительный валовый доход 5 Операционные расходы (ОР) Операционные расходы – ежегодные расходы собственника объекта недвижимости на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Условно постоянные расходы (ПОИ) [п. 7 + п. 8 + п. 9 + п. 10] Условно постоянные расходы – те расходы, которые всегда платит собственник. Сумма этих расходов не зависит от степени загрузки недвижимости арендаторами и от уровня предоставляемых услг. Арендная плата за землю Рассчитывается согласно нормативам платы за землю по месту расположения объекта недвижимости. В г. Пензе: Апз = Sзу х Сн х Кв х Ка , где: Апз – годовой размер арендной платы за земельный участок; Sзу – площадь земельного участка; Сн – ставка налога за землю для заданной градостроительной зоны; Кв – коэффициент, учитывающий индексацию земельного налога; Ка – коэффициент вида деятельности арендатора. Налог на имущество Рассчитывается согласно действующим нормативам: Ни = СГСИ х Сни , где: 6 7 8 62 9 Налог на добавленную стоимость (НДС) 10 Страховые платежи 11 Условно переменные расходы (ПИ) Условно переменные расходы – затраты, которые зависят от загрузки площади недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. 12 Резерв на замещение (РЗ) Резерв на замещение – затраты на замену конструктивных элементов с коротким сроком жизни (как правило элементы от- Ни – сумма налога на имущество; СГСИ – среднегодовая стоимость имущества; Сни – ставка налога на имущество. Для целей оценки среднегодовую стоимость объекта недвижимости рассчитывают: ОС н ОС к СГСИ 2 , где: ОСн, ОСк – остаточная стоимость недвижимого имущества на начало и конец года (периода прогноза). Остаточная стоимость равна: ОС = ПС – И , где: ПС – первоначальная (балансовая) стоимость объекта недвижимости. Часто ее принимают равной полной восстановительной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу. И – износ (накопленная амортизация) недвижимого имущества по данным бухгалтерского учета, либо по действующим нормам амортизационных отчислений. Рассчитывается согласно действующим нормативам, как НДС, подлежащий уплате в бюджет d НДС ДВД 1 d , где: НДС - налог на добавленную стоимость; ДВД – действительный валовый доход; d – ставка налога на добавленную стоимость. По факту, в зависимости от условий страхования объекта недвижимости. По фактическим затратам, или в процентах от действительного валового дохода. Условно переменные расходы включают: - коммунальные платежи; - охрана; - текущие ремонтные расходы; - расходы на рекламу; - расходы на управление объектом недвижимости - сервейинг (фонд оплаты труда управленческого и обслуживающего персонала с отчислениями во внебюджетные фонды). Если договор аренды заключается на условиях чистой аренды (все переменные расходы несет арендатор), тогда условно переменные расходы отсутствуют. Но в этом случае среднерыночная арендная плата за объект недвижимости должна быть скорректирована в сторону уменьшения. Рассчитывается согласно действующим нормативам 63 делки, двери и т.п.) 13 Чистый операционный доход (ЧОД) 14 Платежи банку за кредит (Пк) 15 Налогооблагаемый ЧОД (ЧОДно) 16 Налог на прибыль (Нп) 17 Поток денежных средств (ПДС) [п. 4 - п. 5] По факту, в зависимости от условий ипотечного кредитования объекта недвижимости, либо по формуле самоамортизирующегося кредита: iк DM 1 1 1 iк t к , где: D – периодический платеж по кредиту; M – сумма ипотечного кредита; iк – ставка процента по кредиту; tк – срок полной амортизации ипотечного кредита. [п. 13 - п. 14] Рассчитывается согласно действующим нормативам: Нп = ЧОДно х Снп , где: Снп – ставка налога на прибыль. [п. 15 - п. 16] Методы расчета ставок дисконтирования и ставок капитализации В общем виде ставка капитализации равна: R=i+k, где: R – ставка капитализации; i – ставка дисконтирования; k – норма возврата инвестиций (капитала). Ставка дисконтирования: 1) На собственный капитал – метод кумулятивного построения: i = БС + ННЛ + ri , где: i – ставка дисконтирования; БС – безрисковая ставка; Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за вложенные инвестиции с учетом фактора времени и принимается: - в рублевом исчислении – средняя рублевая ставка по годовым (долгосрочным) депозитам банков высшей категории надежности; - в рублевом исчислении – норма доходности по государственным казначейским обязательствам; - в долларовом исчислении – норма доходности по федеральным облигациям внешнего займа (максимально позднего транша); - в долларовом исчислении – ставка LIBOR. ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости; Т ННЛ БС э 12 , Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости с месяцах; ri – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости. 64 Пример: Безрисковая ставка – в рублевом исчислении, как средняя рублевая ставка по годовым (долгосрочным) депозитам банков высшей категории надежности: Суммарный ДлительСредняя объем вкладов Банк: наименование Вид вклада ность вкла- ставка, % в (на 1.10.2003), да, лет год * тыс. руб. * 1 Сбербанк Альфа-банк Банк Москвы Внешторгбанк Газпромбанк Росбанк Промышленно-строительныйй банк (СПб) Райффайзенбанк Австрия (Москва) Уралсиб Международный московский банк Возрождение Импэксбанк Автобанк-Никойл Балтийский банк БИН Гута-банк Промсвязьбанк Собинбанк 2 3 4 рублевый рублевый рублевый рублевый рублевый рублевый рублевый рублевый рублевый рублевый рублевый рублевый рублевый рублевый рублевый рублевый рублевый рублевый 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 1 (12 мес.) 9,25% 10,13% 11,50% 10,75% 11,50% 11,84% 11,50% 5,95% 13,00% 9,10% 11,00% 13,70% 13,50% 12,00% 14,75% 11,50% 11,50% 13,00% 5 879 596 994 32 604 761 32 598 764 23 195 305 19 498 924 15 503 229 11 704 938 11 536 346 10 182 222 9 895 604 8 441 791 8 404 840 7 257 974 5 194 966 4 809 465 4 158 496 2 552 252 1 671 744 Средневзвешенная ставка (весовой коэффициент - объем вкладов) 9,61% * Коммерсант ДЕНЬГИ №4 [459] 02.02-08.02.2004 Надбавка за неликвидность объекта недвижимости составляет 2,40% [9,61% х 3 / 12] при нормальной рыночной экспозиции объекта недвижимости 3 месяца. Суммарный риск инвестиций в объект недвижимости рассчитывается по методике Международного банка реконструкции и развития (МБРР), как средневзвешенный балл по десяти группам риска по экспертной оценке: Расчет суммарного риска инвестиций в объект недвижимости: Вид и наименование риска Категория риска Систематический риск Ухудшение общей экономической ситуации динамичный Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный Изменение законодательства динамичный Несистематический риск Природные и антропогенные чрезвыч. ситуации статичный Ускоренный износ объекта статичный Неполучение арендных платежей динамичный Неэффективный менеджмент динамичный Криминогенные факторы динамичный Финансовые проверки динамичный Неправильное оформление договоров аренды динамичный Количество наблюдений Взвешенный итог (балл х количество наблюдений) Сумма (сумма по строке "взвешенный итог") Количество факторов (количество видов риска) Средневзвешенное значение (сумма : количество факторов) 65 Балл риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 х х х х х х х х х 2 2 0 0 х 1 3 0 0 4 20 50 10 5,0 0 0 1 7 1 8 0 0 1 10 Таким образом, суммарный риск инвестиций в объект недвижимости составляет 5,0%. Общая ставка дисконтирования равна 17,01% [9,61 + 2,40 + 5,00]. 2) На собственный капитал – метод САРМ (capital asset price model) – для целей оценки недвижимости носит теоретический характер, на практике неприменим: i = rf + x (ro – rf) , где: i – ставка дисконтирования; rf – безрисковая ставка (БС); – коэффициент, отражающий эластичность доходности данного актива (объекта недвижимости) по среднерыночной доходности конкретного сегмента рынка; ro – среднерыночная доходность на конкретном сегменте рынка. 3) На заемный капитал – метод связанных инвестиций (средневзвешенной стоимости капитала): i = iсс х (1-m) + iзс х m х (1 – tп) , где: i – ставка дисконтирования; iсс – норма доходности собственных средств; iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту); m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности); tп – ставка налога на прибыль. Норма возврата инвестиций (капитала) Норма возврата инвестиций (капитала) учитывается только для активов с коротким сроком жизни (до 30-40 лет). Для активов с длительным сроком жизни – более 50 лет (земля – срок жизни бесконечен) – норма возврата инвестиций равна нулю (отсутствует). 1) Метод Ринга – прямолинейный метод возврата инвестиций: k 1 N , где: N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации). Используется, если по прогнозу потока денежных средств доходы от недвижимости будут уменьшаться. 2) Метод Инвуда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (ставке дисконтирования): k i 1 i N 1 где: i – ставка дисконтирования; 66 N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации). Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет. 3) Метод Хоскольда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по безрисковой ставке: k rf 1 r N f 1 где: rf – безрисковая ставка (БС); N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации). Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет, но их получение связано с повышенным риском, либо вероятность получения дохода по ставке дисконтирования слишком мала. Ставка капитализации Ставка капитализации – доходность, отражающая взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости и стоимостью этого объекта. Ставка капитализации на собственный капитал: 1) Метод рыночной выжимки R ПДСа Vа , где: ПДСа – поток денежных средств, приносимый объектом недвижимости – аналогом; Vа – цена продажи аналога. 2) Метод кумулятивного построения: R = БС + ННЛ + ri + k , где: i – ставка дисконтирования; БС – безрисковая ставка; ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости; ri – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости; k – норма возврата капитала. 3) Метод Эллвуда (используется, если стоимость объекта недвижимости меняется) R = i + x k , если стоимость по прогнозу оценщика уменьшается или R = i - x k , если стоимость по прогнозу оценщика увеличивается где: 67 i – ставка дисконтирования; – темп прироста (уменьшения) стоимости объекта недвижимости; k – норма возврата капитала. Ставка капитализации при привлечении заемных средств: 1) Метод коэффициента покрытия долга R = iзс х m х kd , где: iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту); m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности); kd – коэффициент покрытия долга. kd ЧОД об Пк , где: kd – коэффициент покрытия долга; ЧОДоб – чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости (в годовом исчислении); Пк – платежи банку за кредит (в годовом исчислении). 2) Метод Эллвуда (используется, если стоимость объекта недвижимости меняется) R = i – m x Cf + x k , если стоимость по прогнозу оценщика уменьшается или R = i – m x Cf - x k , если стоимость по прогнозу оценщика увеличивается где: i – ставка дисконтирования; m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности); Cf – C-фактор Эллвуда; – темп прироста (уменьшения) стоимости объекта недвижимости; k – норма возврата капитала. Cf = i + p x k - iзс , где: i – ставка дисконтирования; iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту); p – выплаченная доля кредита; kd – коэффициент покрытия долга. Главная привлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более применима в тех случаях, когда заданы сумма кредита и цена перепродажи. Технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффициенты. Классическая формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим образом: 68 , где k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период; Y - ставка отдачи на собственный капитал; m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности); C - ипотечный коэффициент Эллвуда; d - изменение стоимости собственности за прогнозный период: + dep - снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации; - app - увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации; (SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода; - изменение дохода; J - коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF;Y). Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле: C = Y + P * (SFF;Y) - f , где C - ипотечный коэффициент Эллвуда; Y - ставка отдачи на собственный капитал; P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период; (SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период; f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (непервоначального) остатка долга. Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период - процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период: , где P - процент выплаты кредита; i - ставка процента по кредиту; t - полный срок амортизации кредита; T - период владения собственностью. Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле: , где Y - ставка отдачи на собственный капитал; T - период владения собственностью. Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы: , 69 где f - ежегодная ипотечная постоянная; i - ставка процента по кредиту в год; t - полный срок амортизации кредита. Техника Эллвуда может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности. Техника Эллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционная ипотечноинвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период. В технике Эллвуда важнейшим является С-фактор. Он является результатом синтеза других переменных. Пользователи данного метода ипотечно-инвестиционного анализа должны уделять большое внимание выбору допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними. 70 III. Сравнительный (рыночный) подход Сравнительный (рыночный) подход предполагает соблюдение двух условий: 1) Ведение базы данных по сделкам с недвижимостью; 2) Достоверность рыночной информации. Источники рыночной информации: Наиболее достоверная информация о прошлых 1) Продавец недвижимости; сделках с недвижимостью 2) Покупатель недвижимости; 3) Посредник (риэлтер); 4) Государственные структуры (РЭУ, ЖЭУ, ДЭЗ, Ростехинвентаризация) Использование Метода прямого сравнительного анализа продаж (МПСАН) позволяет определять наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени. Оценка с помощью сравнения продаж наиболее объективна если имеется достаточно достоверной информации о прошедших сделках. Сравнительный (рыночный) подход основан на принципе замещения – рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект собственности больше, чем обойдется приобретение другого объекта аналогичной полезности. Полезность – совокупность характеристик объекта, которые определяют назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Принцип замещения предусматривает: - Рынок открытый и конкурентный; - На рынке действует достаточное количество продавцов и покупателей, которые поступают в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально в собственных интересах, и не находящиеся под посторонним давлением; - Собственность приобретается на типичных для данного сегмента рынка условиях финансирования. - Собственность находится на рынке в течение разумного периода времени, чтобы быть доступной для потенциальных покупателей и инвесторов. Рынки недвижимости являются: - Узкими; - Локальными; - Сегментированными; - Персонализованными. Сегментирование рынка – процесс разбиения рынка, который может быть охарактеризован как совокупность потенциальных и реальных потребителей, на сектора (сегменты) схожие по ряду параметров. Сегментирование: Характеристики объекта недвижимости, типичного для данного сегмента рынка Характеристики субъекта собственности, типичного для данного сегмента рынка - Назначение объекта - Качество - Диапазон стоимости, в котором колеблется цена объекта - Передаваемые юридические права и ограничения - Территориальная привязка - Инвестиционная мотивация - Предпочтения - Платежеспособность - Социальный юридический статус - Способы финансирования 71 При выборе для анализа объектов, сопоставимых с оцениваемым, необходимо четко отслеживать принадлежность всех аналогов к одному и тому же сегменту рынка недвижимости. Сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента рынка условиях: а) Характерный для данного сегмента рынка период рыночной экспозиции (период времени с момента первого объявления о продаже объекта недвижимости до момента перехода права собственности). б) Независимость субъектов сделки (покупатель и продавец не могут быть родственниками, представителями холдинга и дочерней компании, иметь иные юридические отношения). Помимо этого, исключаются сделки отягощенные залогом и иными обязательствами, продажа имущества умерших лиц, продажа с целью избежать отчуждения заложенного имущества при банкротстве предприятия и т.п. в) Типичная инвестиционная мотивация. г) Одинаковая степень износа объекта недвижимости: Если Износ меньше 8% Если Износ от 25 до 35% Если Износ от 35 до 60% Если Износ от 60 до 80% Если Износ больше 80% Износ принимается равным нулю (износ отсутствует) Необходим косметический ремонт Необходим косметический ремонт и частичный ремонт здания Необходим капитальный ремонт здания Здание не может быть использовано по назначению без осуществления коренной реконструкции и перестройки. Покупка столь сильно изношенного здания происходит по иной инвестиционной мотивации. Фактически это покупка прав на земельный участок и покупка прав на строительство нового здания. Чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости объекта недвижимости, проданные объекты недвижимости (аналоги) должны отвечать требованиям: а) недвижимость должна быть одного типа б) участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка в) участники сделок не имели каких-либо отношений, которые могли бы повлиять на цены сделок г) рыночные данные о ценах сделок получены от лица, не заинтересованного в их искажении д) сделки территориально привязаны (совершены в одной зоне, районе) При применении Метода прямого сравнительного анализа продаж необходимо ответить на вопрос – за какую сумму был бы продан аналог обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект недвижимости. Другими словами, характеристики аналога приводятся к характеристикам объекта недвижимости, подлежащего оценке. Поправка – корректировка, которая вводится в цену сделки с аналогом при приведении ценообразующих характеристик (поправки не вносятся на те характеристики, которые и определяют сопоставимость аналога и оцениваемого объекта). При расчете и внесении поправок гораздо удобнее оперировать стоимостью не всего объекта недвижимости, а единицы сравнения. Единица сравнения – некий общий знаменатель, который позволяет сравнивать между собой объект недвижимости и его аналог разной величины. Выбор единиц сравнения зависит от сегмента рынка. Виды единиц сравнения: Единица сравнения Способ применения 1 га Земельные участки, сельскохозяйственные и лесные 1 сотка угодья 72 1 кв.м. площади застройки 1 лот, единица плотности застройки 1 фронтальный метр 1 кв.м. торгового зала 1 кв.м. площади (общей, жилой, сдаваемой в аренду, приносящей доход) Единица, приносящая доход: 1 посадочное место Площадь на 1 автомобиль Койко-место, номер Валовый рентный мультипликатор (GRM) Общая ставка капитализации (OCR) Строительство в городах Торговые павильоны, киоски вдоль магистралей Торговые помещения Здания, помещения, офисы, квартиры Кинотеатры, театры, спортивные сооружения Автостоянки, гаражи Общежития, гостиницы Недвижимость коммерческого назначения, склады В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делят: Поправки Процентные Денежные Относительные - На местоположение - На износ - На время продажи - На косметический ремонт Абсолютные - На дополнительные улучшения - На свободный земельный участок, прилегающий к объекту недвижимости Процентные (коэффициентные) поправки – вносятся в стоимость единицы сравнения: V = (Cед х N) х П% = (Сед х П%) х N , Относительные денежные поправки – вносятся в стоимость единицы сравнения: V = (Cед х N) + (Под х N) = (Сед + Под) х N , Абсолютные денежные поправки – вносятся в стоимость всего объекта недвижимости: V = (Cед х N) + Пад , где: V – стоимость объекта недвижимости; Сед – стоимость единицы сравнения; П% - процентная (коэффициентная) поправка; Под – относительная денежная поправка; Пад – абсолютная денежная поправка; N – количество единиц сравнения. Процентная поправка всегда может быть отнесена как к стоимости объекта (аналога), так и к стоимости его единицы сравнения. Относительная денежная поправка зависит от количества единиц сравнения и вносится на единицу сравнения. Абсолютная денежная поправка не зависит от количества единиц сравнения и вносится на стоимость всего объекта недвижимости. Порядок внесения поправок по элементам сравнения: 73 1) Объем передаваемых прав на объект недвижимости (аналог) 2) Условия финансирования объекта недвижимости (аналога) 3) Время продажи объекта недвижимости (аналога) 4) Место продажи объекта недвижимости (аналога) 5) Износ объекта недвижимости (аналога) 6) Физические характеристики объекта недвижимости (аналога) Методы расчета и внесения поправок 1) Метод парных продаж Парные продажи – продажи двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной характеристики, которая и является ценообразующим фактором – обуславливает разницу в ценах этих объектов. Объекты парной продажи не обязательно сопоставимы с оцениваемым объектом недвижимости и его аналогом. При расчете процентной поправки методом парных продаж: в числителе – цена объекта сходного по характеристике с объектом оценки, в знаменателе – цена объекта сходного по характеристике с аналогом, в стоимость которого необходимо внести поправку. Методом парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и внести любую поправку, однако такая рыночная информация имеется не всегда. 2) Метод прямого анализа характеристик Методом прямого анализа характеристик вносятся поправки на: - Время продажи аналога; - Износ аналога; - Дополнительные улучшения; - Наличие коммуникаций; - Проведенный ремонт. Поправка на время продажи – отражает факт изменения покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости (инфляция на рынке недвижимости). Поправка на время продажи может быть рассчитана по: - Индексу покупательной способности валюты; - Индексу роста цен. взаимнообратны Поправка на время продажи (Пвр): Пвр дпа I псв до I псв , V Va П в р , где: V – стоимость объекта недвижимости; Vа – стоимость объекта недвижимости (аналога); Пвр – поправка на время продажи (процентная поправка); дпа I псв - индекс покупательной способности валюты на дату продажи аналога; до I псв - индекс покупательной способности валюты на дату оценки. 74 Если период между датой продажи аналога и эффективной датой оценки объекта мал (несколько месяцев), ситуация на рынке стабильная, тогда можно вывести средний периодический (среднемесячный) прирост цен и средний периодический коэффициент удорожания: n Пвр Пц К у n 1 100 , где: Пвр – поправка на время продажи (процентная поправка); Пц – периодический процент прироста цен на рынке недвижимости; n – количество периодов удорожания; Ку – средний периодический коэффициент удорожания. Поправка на износ: П из 100 И об 100 И а , V Va П из , где: V – стоимость объекта недвижимости; Vа – стоимость объекта недвижимости (аналога); Пиз – поправка на износ; Иоб – износ объекта; Иа – износ аналога. В качестве некоторых поправок могут приниматься отдельные экономические показатели и индикаторы, связанные с характеристиками недвижимости в целом или ее отдельных компонентов. Например, стоимость косметического ремонта в расчете на 1 кв.м. общей площади помещения. Эта величина может быть принята в качестве относительной денежной поправки на косметический ремонт, если нельзя сделать более точного расчета методом парных продаж. Поправка на наличие дополнительных улучшений – рассчитывается как стоимость установки этих улучшений, умноженная на коэффициент удобства пользования (КУП). Коэффициент удобства пользования – повышающий коэффициент, который отражает готовность потребителя заплатить за готовое улучшение и сразу начать им пользоваться, вместо того, чтобы создавать его самому. Эмпирически получен следующий диапазон данного коэффициента – от 1,2 до 3,5 и от 7 до 10. Коэффициент удобства пользования зависит от: - сложности самостоятельно установки улучшений; - времени, необходимого для установки улучшений; - необходимости данного улучшения для пользователя, типичного на данном сегменте рынка. КУП П ду Зду , где: Пду – поправки на дополнительные улучшения, рассчитанные методом парных продаж; Зду – затраты, необходимые для создания дополнительного улучшения. 3) Метод валового рентного мультипликатора Поправки рассчитываются на основе соотношения дохода и цены продажи аналога. Валовый рентный мультипликатор: 75 GRM Va Да , где: GRM –валовый рентный мультипликатор; Vа – стоимость (цена продажи) объекта недвижимости (аналога); Да – доход, приносимый объектом недвижимости (аналогом). Выбор базы мультипликатора определяется назначением и типом оцениваемого объекта недвижимости. В качестве базы мультипликатора может быть выбран: потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход. При этом обязательно условие сопоставимости базы мультипликатора: - валовый доход по объекту оценки и аналогу должен быть рассчитан за сопоставимый период времени; - вид валового дохода (ПВД, ДВД) должен быть сопоставим между объектом оценки и аналогом. Этапы метода валового рентного мультипликатора: 1) Расчет валового рентного дохода от оцениваемого объекта; 2) Расчет валового рентного мультипликатора по объектам аналогам исходя из недавних рыночных сделок. 3) Расчет среднего валового рентного мультипликатора по объектам аналогам; 4) Расчет стоимости объекта оценки как произведения среднего валового рентного мультипликатора на валовый рентный доход от оцениваемого объекта. Как правило, валовый рентный мультипликатор учитывает только цены продаж аналогов и валовые рентные доходы, не принимая во внимание коэффициенты операционных расходов или чистый операционный доход. Аналогом метода валового рентного мультипликатора является метод общей ставки капитализации. Общая ставка капитализации: OAR ЧОД а Va , где: OAR – общая ставка капитализации; Vа – стоимость (цена продажи) объекта недвижимости (аналога); ЧОДа – чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости (аналогом). 4) Метод корреляционно-регрессионного анализа В данном методе используют методы статистического анализа зависимости цен аналогичного ряда объектов недвижимости от формирующих эти цены значений главных ценообразующих параметров. Используемые элементы математической статистики: Генеральная совокупность – выборка из базы данных, представляющая собой сведения о ценах и формирующих эти цены значениях главных ценообразующих параметров функционально и конструктивно подобных объектов. Группировка (кластеризация) – разделение единиц статистической отчетности (генеральной совокупности) на группы (кластеры) по какому-либо существенному признаку и анализ этих групп с помощью соответствующих показателей с целью изучения структуры и взаимосвязей между результирующим признаком Y (цена) и факторным признаком Х (значения главных ценообразующих параметров). Вариация – изменение значений Y или Х в определенном диапазоне. 76 Ранжированный ряд – ряд, расположенный в порядке возрастания (убывания) признака Y или Х. Мода – значение признака, наиболее часто встречающееся в анализируемой совокупности. Медиана – значение признака, которое находится в середине ранжированного ряда и делит этот ряд пополам (для нечетного количества членов ряда); или средняя арифметическая между крайними значениями признаков в середине ранжированного ряда (для четного количества членов ряда). Ряд нормального распределения данных – ряд, у которого мода, медиана и средняя арифметическая равны или максимально близки между собой. Виды средних ( Х ): n - Гармоническая: Х n 1 1 X i n - Арифметическая: X - Геометрическая: X n X i 1 n X 1 X 2 ... X n n - Квадратическая: X X 2 i 1 n Арифметическая и квадратическая являются наиболее распространенными видами средних и используются для выявления связи как между результирующим признаком Y и факторным признаком Х, так и между самими факторными признаками. X n Среднеквадратическое отклонение: i X 2 1 n Среднеквадратическое отклонение является абсолютным показателем вариации признаков Y или Х, и показывает насколько в среднем индивидуальные значения признаков отличаются от их математического ожидания (средней арифметической). В случае нормального распределения среднеквадратическое отклонение используется для отбраковки аномальных значений признаков по правилу «3». Метод корреляционного анализа заключается в построении различных регрессионных зависимостей. Например: Y = а0 + а1 Х (линейная регрессия) Y = а0 Х а1 (степенная регрессия) Y = а0 а1 Х (показательная регрессия) Y = а0 + а1 / Х (гиперболическая регрессия) Y = а0 + а1 Х + а2 Х2 (квадратическая регрессия) Y = а0 + а1 Х1 + а2 Х2 + … + аn Xn (линейная многофакторная регрессия) Корреляционно-регрессионный анализ стоимости объекта как правило осуществляется методом парной корреляции. 77 Парная корреляция подразумевает выявление наличия вида и формы корреляционной зависимости между результативным признаком Y (цена) и одним из главных ценообразующих параметров X. В качестве главного ценнобразующего параметра Х оценщик как правило выбирает площадь объекта. В качестве параметра – цена аналога принимаются цены, скорректированные на время продажи – для приведения данных к сопоставимому виду. Для расчета основных статистических показателей: среднего квадратического отклонения, моды и медианы могут быть использованы встроенные функции Excel – СТАНДОТКЛОНП(), МОДА(), МЕДИАНА(). Для построения корреляционных зависимостей обязательна проверка нормальности распределения данных на доверительном интервале. Допуск (доверительный интервал) Нормальное распределение X 1 X 2 X 3 68,30% 95,45% 99,70% Если, при допуске n х , распределение данных имеет нормальный вид тогда, когда все значения ряда попадают в доверительный интервал, отбраковка аномальных значений признаков не требуется. В противном случае проводят кластеризацию признаков и аномальные значения исключают из анализируемой совокупности. Коэффициент вариации: V x x x Если коэффициент вариации меньше 33% можно говорить, что совокупность однородна. Коэффициент корреляции - r (степень тесноты связи фактора Х и признака Y): n n r X Y i i 1 n X Y i 1 i 1 n 2 2 n n X Y i i n 2 n 2 1 1 Xi Yi n n 1 1 Высокое значение коэффициента парной корреляции (близкое к +1 или -1) говорит о высокой степени корреляционной связи факторного и результативного признаков. Корреляционная связь считается устойчивой если коэффициент корреляции не ниже |0,5|. При этом, в случае множественной корреляции главным ценообразующим параметром будет тот, у которого коэффициент корреляции с результирующим признаком максимальный. Для выведения уравнения линейной регрессии вида Y = a0 + a1 X параметры уравнения регрессии рассчитываются по формулам: 78 a1 x y x i i n x y 2 i n x 2 a0 y a1 x Для проверки выведенного уравнения регрессии рассчитывается выровненное значение цены (Y) для каждого аналога, путем подставления в уравнение соответствующего параметра. Критериями достоверности выведенной корреляционной зависимости являются среднеквадратическая ошибка регрессии и достоверность уравнения регрессии. Среднеквадратическая ошибка регрессии: y Se yв 2 i nl где: yе – расчетное значение рузультирующего признака при подстановке значений параметров в уравнение регрессии; n – количество объектов в выборке; l – количество параметров уравнения регрессии. Достоверность уравнения регрессии: D Se 100% y Достоверность выведенного уравнения регрессии должна быть ниже 10-15%. В этом случае можно говорить о приемлемости полученной модели для расчета стоимости недвижимости. Этапы метода парной корреляции: 1) Формирование базы данных по видам и типам аналогов. В базе данных ценовые показатели должны быть приведены к единому базису по условиям коммерческой сделки. 2) Проверка собранной первичной информации (генеральной совокупности) на однородность и нормальность распределения данных. 3) Отбраковка аномальных значений факторных признаков. 4) Кластерный анализ. Проводится по необходимости, с целью определения степени параметрического сходства аналогов по нескольким параметрам и разбиения генеральной совокупности на кластеры для достижения однородности и нормальности распределения данных в каждом кластере. 5) Определение степени тесноты связи между факторами. 6) Выбор и составление уравнения регрессии. 7) Проверка достоверности выведенного уравнения регрессии. Для варианта однофакторной линейной зависимости стоимости объекта от его площади коэффициент регрессии а1 отражает влияние масштаба (площади) объекта оценки на его стоимость. Коэффициент а1 – поправка на масштаб (поправка Мисовца). При оценке объектов недвижимости следует учесть тот факт, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших зданий ниже, чем цена единицы площади меньших по масштабу зданий. При увеличении масштаба здания стоимость единицы сравнения уменьшается. Этот факт при сравнении аналогов корректируется введением поправки на масштаб (поправки Мисовца). Поправка на масштаб является относительной денежной поправкой. Пм = (Sоб – Sа) х Фм , где: Пм – поправка на масштаб; Sоб – количество единиц сравнения (площадь) объекта оценки; Sа – количество единиц сравнения (площадь) аналога; 79 Фм – фактор Мисовца (коэффициент регрессии а1), приблизительно равен –0,025. V = (Сед + Пм) х N , где: V – стоимость объекта недвижимости; Сед – стоимость единицы сравнения; Пм – поправка на масштаб; N – количество единиц сравнения. Методы корреляционного моделирования включают: 1. Метод парной корреляции – подразумевает выявление наличия, вида и формы корреляционной зависимости между ценой (результативным показателем) и одним из главных ценообразующих параметров (факторным признаком). 2. Метод множественной корреляции (многофакторный анализ) – в отличие от парной корреляции предполагает выявление наличия, вида и формы корреляционной зависимости между ценой (результативным показателем) и несколькими ценообразующими параметрами (факторными признаками). Многофакторный анализ дает более точный результат и его применение является более приоритетным. В тоже время, многофакторный анализ является более трудоемким Например, двухфакторная модель корреляционной зависимости имеет вид: Y = b0 + b1 x X1 + b2 x X2 где Y – цена аналога; X1 – параметр (1) аналога; X2 – параметр (2) аналога; b0, b1, b2 – параметры уравнения регрессии. Параметры уравнения регрессии рассчитываются уже следующими формулами: b1 y rx y rx y rx x 2 x 1 rx x 1 1 b2 2 1 2 1 2 y rx y rx y rx x 2 x 1 rx x 2 2 1 1 2 1 2 b0 y b1 x1 b2 x2 где x1, x2, y – среднеквадратические отклонения соответственно признаков x1, x2, y; rx1y, rx2y, rx1x2 – парные коэффициенты корреляции; y , x1 , x 2 – средние величины факторных и результативного признаков. Оценка достоверности уравнения множественной регрессии производится аналогично однофакторной модели. 5) Экспертный метод Поправки рассчитываются и вносятся на основании представления оценщика о том, является ли оцениваемый объект хуже или лучше аналога. Возможны четыре варианта: а) Оцениваемый объект лучше аналога. Тогда цена аналога должна вырасти, чтобы отразить эту разницу. Vоб Vа 1 П , 80 б) Оцениваемый объект хуже аналога. Тогда цена аналога должна уменьшиться, чтобы отразить эту разницу. Vоб Vа 1 П , в) Аналог лучше оцениваемого объекта. Тогда цена аналога должна уменьшиться, чтобы отразить эту разницу. Vа Vоб 1 П , г) Аналог хуже оцениваемого объекта. Тогда цена аналога должна вырасти, чтобы отразить эту разницу. Vа Vоб 1 П , где: Vоб – стоимость объекта недвижимости; Vа – стоимость объекта недвижимости (аналога); П – экспертная поправка (суждение оценщика о степени различия в характеристиках объекта недвижимости и его аналога). Экспертным методом можно оценить поправки на конкретные характеристики. Например, отсутствие при оцениваемом объекте мусоропровода (мусоросборника) может уменьшить его стоимость на 1,5 – 2,5 %. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов, полученные величины (варианты стоимости) должны быть согласованы, что дает итоговую оценку стоимости объекта недвижимости. Не всегда используется расчет среднеарифметической стоимости. В некоторых случаях предпочтительнее – средневзвешенная стоимость по аналогам. Причем взвешивание результатов корректировок осуществляется по тем параметрам, поправки на которые не рассматривались и не вносились (то есть, чем меньшее количество и величина поправок вносилось в начальную цену аналогов при корректировке, тем больший вес имеет данный аналог в процессе итогового согласования данных). Проанализировав все полученные усредненные показатели и всю доступную информацию, оценщик выносит суждение об итоговой вероятной цене объекта оценки. Иногда имеет смысл указать границы (диапазон) некоторого доверительного интервала стоимости объекта недвижимости. Порядок определения наиболее вероятной цены объекта недвижимости методом прямого сравнительного анализа продаж: 1) Формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна. 2) Изучение рынка и выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект недвижимости. 3) Отбор аналогов (от 3 до 5), сопоставимых с оцениваемым объектом. 4) Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам объекта путем внесения поправок: - определение стоимости единицы сравнения по каждому из аналогов; - внесение в стоимость единицы сравнения каждого из аналогов процентных поправок (за исключением поправки на размер (площадь) объекта); - введение в стоимость единицы сравнения каждого из аналогов относительных денежных поправок; - переход к стоимости объекта в целом с внесением поправки на размер (приведение количества единиц сравнения); - введение в скорректированную стоимость каждого из аналогов абсолютных денежных поправок. 5) Анализ приведенных (скорректированных) цен аналогов. 6) Итоговое заключение о наиболее вероятной цене оцениваемого объекта недвижимости. 81 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ Термин ’’ ипотека’’ впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, который получил название ’’ипотека’’, отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Понятие ’’ипотека’’ ввел архонт Солон в VI в. до н.э. Предшественник Солона - Драконт ввел в 621 г. до н.э. порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно после него в истории закрепилось понятие ’’драконовых законов’’. В 594 г. до н.э. Солон осуществил реформы: отменил поземельные долги, ввел свободу завещания, по которой выморочное имущество уже необязательно переходит к наследникам рода, каждый получил право завещать собственность по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и называли ипотекой. По-гречески ’’hypotetheca’’ - подставка, подпорка. С течением времени это слово стало употребляться для обозначения залога. У римлян ипотечное право не имело двух необходимых характеристик - специальности и гласности. Ее могли устанавливать на все имущество должника, что лишало кредитора прочного обеспечения. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется в XIV столетии, до этого господствует принцип личной ответственности за долги. В законодательстве европейских стран ипотека уже имеет две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Средневековое законодательство определяло ипотеку, как ’’ неделимую по природе, основанную на праве получения удовлетворения’’. ’’Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte’’ - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило имение), независимо от смены владельца. Ипотека вступала в силу после внесения специальной записи об ипотеке в особую ’’ипотечную’’ книгу. Средневековое европейское право стало приемником римского права. Так, уже признавалось, что ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, так как нет предмета, подлежащего обеспечению. Как по римскому, так и по европейскому праву, ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда европейских стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствие с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право требования удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу. Одним из важнейших элементов ипотечного кредитования являются закладные листы. Закладные листы изначально называвшиеся пергаментными, а в последствие ипотечными, появились в Германии. Их возникновение относится к 1769 году. Они представляли собой ипотечные 82 обязательства, служившие средством расчетов при покупке имений и уплате долгов. Со временем в Германии ипотечные обязательства стали замещать наличные деньги в обращении. Законченная система ипотеки введена: в Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.; в Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; в Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX века деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. В США в 1916 году созданы федеральные земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими банками регионального значения. Во Франции крупнейший земельный банк и его филиал - Контора предпринимателей предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет. В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а так же инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. В начале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В настоящее время ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в данной сфере, которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с этим здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования. Сейчас в мире существует несколько десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования. При этом есть много схем и вариантов организации ипотечного кредитования, которые реализуются одновременно и не исключают друг друга, либо различия между ними не являются существенными. Моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего три, и различаются они прежде всего в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Многообразие всех рассмотренных выше факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования. При этом есть много схем и вариантов организации ипотечного кредитования, которые реализуются одновременно и не исключают друг друга, либо различия между ними не являются существенными. Моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего три, и различаются они, прежде всего в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Усеченно-открытая модель ипотеки. Наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать ’’ усеченно-открытой ’’. Эта модель в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше употребления их в качестве обеспечения 83 части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Данная модель реализуется при минимальном числе специализированных действующих лиц - усеченной структуре ипотеки. Предоставление кредита Банк Выпуск ценных бумаг, обеспеченных закладными Передача имущества в залог Оплата кредитом Заемщик Собственные средства покупателя Продавец жилья Усеченно-открытая модель ипотеки. Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными банками, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования. Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п. Второй характерной чертой усеченной модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. Простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое распространение ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных кредитов в развитых странах, таких как Англия, Франция, Испания, Израиль и др. Расширенная (американская) модель ипотеки. Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступают со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Схематически эта модель соответствует рисунку 9. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Механизм взаимодействия между участниками рынка ипотеки и их круг мы раскроем далее, оговоримся только, что кроме страховых компаний на рынке действуют риэлторы, оценщики, государственный регистратор, и конечно эмиссионно-финансовые компании, которые формируют пулы закладных и эмитируют под их обеспечение свои ценные бумаги для размещения их среди независимых инвесторов. Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от заемщиков, и величиной кредитных ресурсов, полученных с вторичного рынка, то наличие баланса между ними модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, а также из собственных средств. Расширенная открытая модель в определенной степени является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, име84 ют ранее объявленную доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь только в странах с устойчивой экономикой. Неслучайно, наибольший масштаб и совершенство эта модель достигла в своем развитии в США, по данной причине расширенную открытую модель также называют американской моделью ипотеки. Банк Кредит Пул закладных Заемщик Эмиссионнофинансовая компания Закладная Страховая компания Облигации Инвестор Финансирование Линии взаимосвязи Денежные потоки Расширенная модель ипотеки Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются либо под залог приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода клиента и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течении 15 или 30 лет. Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем компания перепродает портфель своих закладных на недвижимость крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоко ликвидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (облигации). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам (пенсионные фонды, профсоюзы, страховые компании), так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, чем на обычном банковском депозите, процент. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль формируется из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Таким образом, данная модель предполагает наличие хорошо организованного вторичного рынка ипотеки, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные. 85 Одной из крупнейших организаций, формирующих вторичный рынок закладных, является Федеральная национальная ипотечная ассоциация "Фенни Мэй", созданная в 1938 году. Ассоциация имеет право покупать закладные, гарантированные следующими видами собственности: дома и квартиры для одной семьи, включая кооперативные; дома для нескольких семей. "Фенни Мэй" покупает закладные, объединенные в пулы. Под такие пулы ипотек она выпускает высоко ликвидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный мощный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса. "Фредди Мек", "Джинни Мей" осуществляют финансирование кредитов из государственных ресурсов. "Селли Мей" - организация, обеспечивающая условия предоставления кредитов для студентов. Большое разнообразие компаний и услуг, предоставляемых ими, говорит о доступности ипотечных кредитов отдельным гражданам с различным финансовым положением. Эти организации обеспечивают приемлемые условия получения кредитов для отдельных категорий заемщиков (молодежь, пенсионеры, граждане с низким и средним уровнем дохода и т.д.). Характерной чертой усеченно-открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой чисто рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируются двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании. Система строительных сбережений (германская модель ипотеки). Третья модель, которую мы рассмотрим, - сбалансированная автономия. Ключевым отличительным признаком является сберегательноссудный принцип ее функционирования. При таком подходе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Данное ограничение в сравнении с ранее рассмотренными моделями является существенным минусом, так как отодвигает во времени момент возможного для конкретного заемщика приобретения недвижимости. Однако у сбалансированной автономной модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации данной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки дохода по вкладам строй сбережений и ставки процента за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения и, установив маржу, к примеру, в 3 %, объявить этот процент в качестве цены кредита. Если доход на сбережения будет начисляться из расчета 10 %, тогда процент по кредиту будет равен 13 %. Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой, с той лишь оговоркой, что все расчеты должны реализовываться в СКВ. Плюсом данной модели является также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск не возврата ссуды, потому как есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений. 86 Истоки практического функционирования данной модели в различных странах начали складываться еще в XIX в. В дореволюционной России они проявлялись в деятельности многочисленных союзов и обществ взаимного кредита. В настоящее время наибольший успех в практическом использовании данной модели достигнут в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну ’’ система строй сбережений’’, которая удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий. Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого. Исходя из своих возможностей, он вносит деньги в специализированные банки или сберкассы (входящие в структуру Bausparkasse, Schwabisch Hall и др.) до накопления примерно 45 % от стоимости будущего жилья. После чего получает право на получение государственной дотации (до 10 % от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей части стоимости жилья. Погашение этого кредита обычно длится 10-15 лет. Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Другими словами, немецкая модель строй сбережений значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость. Как мы уже отметили, система строй сбережений не зависит от общего состояния кредитнофинансового рынка. Основной характеристикой данной схемы является ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками - участниками по контрактам строй сбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных (выплачивая по сберегательным вкладам проценты, ниже рыночных). Активную деятельность в банковском секторе ведут частные сберегательные кассы и банки, занимающиеся финансированием индивидуального строительства по той же схеме. Идентичность вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой системы строй сбережений. До выплаты общей суммы вкладчик является кредитором, а после предоставления ему ссуды со стороны строй сберкассы он становится ее должником. Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на получение ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течении всего срока действия является стабильной и вне конкуренции низкой - от 4,5 % до 8,5 % . В зависимости от тарифа сроки действия ссуды колеблются от 6,5 до 18 лет, и на них влияет ситуация на рынке капитала. При системе строй сбережений не применяются переменные или скользящие ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая основа калькуляции. Накопительный период составляет 2-10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5 % - 4,5 % в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении ссуды. Ссуда предоставляется при следующих условиях : вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережений, что может составлять соответственно 18 месяцев и от 40 % до 50 % общей суммы сбережений, и зависеть от имеющихся в распоряжении банка общих средств. Немецкая замкнутая система строй сбережений определяет следующие преимущества: - финансирование не зависит от рынка капитала ; - процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является стабильной и очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск колебаний процентов ; - размер выплат ссудодателя устанавливается с самого начала; - в отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках немецкой системы содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов остается вкладчикам по силам; 87 - относительно высокая последовательность осуществления выплат сберкассами приводит к постоянному развитию жилищного сектора. Базирование немецкой системы строй сбережений на целевых взносах граждан как основном источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды: - собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных выплат ссудополучателя впоследствии и (или) увеличивает объем финансирования при строительстве, покупке или реставрации недвижимости; - собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается. Если имеется высокая доля собственного капитала, то только часть приобретенной недвижимости служит гарантией надежности полученной ссуды. Существует государственная поддержка системы строй сбережений, Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых льгот. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере максимум 300 немецких марок (для холостых) или 1600 марок (для женатых) он получает дополнительно 10 % от стоимости жилья от государства. Эти премии предоставляются при условии, что не превышаются определенные пределы доходов (27000 марок - для холостых, и 54000 марок - для женатых). В этом случае вкладчик имеет возможность вычитать с доходов часть его сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение. Выгоды системы строй сбережений для государства: - государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу; - для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах; - государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства; - в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует строй сбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении. Данная система нашла широкое распространение не только в Германии. На базе системы строй сбережений разработана система строй сбережений и целевого инвестирования "Комбиинвест" и в Российской Федерации. Модель "Комбиинвест" разработана в 1994 г. корпорацией "Жилищная инициатива" и реализуется в настоящее время при участии банков СБС-Агро, Банка Москвы и т.д. Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования, общим для американской ипотечной модели и немецкой системы строй сбережений является то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые адресные дотации. Другой общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели, является то, что они обе чисто банковские. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства. Инвестиционные строительные (девелоперские) банки обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используют коммерческие кредиты обычных банков. История ипотеки в России. Ипотека (залог недвижимого имущества с целью получения долгосрочной ссуды под низкий процент) переживает в России второе рождение. Институт этот представляет собой форму залога, наиболее отвечающую потребностям поземельного кредита. В России первые указы о залогах по88 явились в XVI веке. С установлением залога, кредитору передавалось владение заложенным имуществом. Пока еще не осознавалось разницы между владением и собственностью. Залог имел по существу характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами близкими между собой. В случае неосуществления должником выкупа закладная превращалась в купчую. Эта система была окончательно отменена банкротским уставом 1800 г., существенная часть постановлений которого, касающаяся залогового права, вошла в состав законодательства ХХ века: Устав гражданский судебный; Устав судебный торговый; Устав кредитный. В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе лежало старое польское законодательство с прусскими и австрийскими наслоениями. В Прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII. На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году была отменена старая система оглашения завещаний и утвержден порядок ’’гласности’’ и ’’специальности’’. В практику была введена новая форма крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедрялся принцип ’’специальности’’). В России, как и в Европе, ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты двумя последними годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшую собственность и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное возмещение. В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной (вотчинной) книге. Экономические условия для развития ипотеки сложились в России после 29 октября 1768 года, когда манифестом Екатерины II впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году, с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в 3/4 стоимости имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а так же здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого в обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк. Еще в дореформенную эпоху в России было создано несколько кредитных учреждений, выдававших ссуды под залог помещичьих населенных имений. Среди этих учреждений главное место занимал Государственный заемный банк, основанный в 1786 году. Кроме него были Дворянский банк (1754-1786 гг.) Петербургская и Московская охранные казны, Приказы общественного призрения. В первой половине XIX века действовал также ряд частных местных ипотечных учреждений: Курляндское и Лифляндское кредитные общества, Эстляндская дворянская кредитная касса (все основаны в 1802 г.), Земское кредитное общество Царства Польского (1825 г.), Общество взаимного кредита в Виленской губернии (1830 г.), Нижегородский дворянский Александровский банк (1841 г.), Александрийский Тульский банк (1845 г.). В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались ’’крепостные души’’. Из общего их количества (около 11 млн. человек) 65% (7 млн. человек) было заложено на сумму 425 млн. рублей. В 89 1860 г. государственные дореформенные ипотечные кредитные учреждения были ликвидированы, а долги погашены государством в ходе выкупной операции. Становление ипотечного кредита после 1861 г. было обусловлено, прежде всего, потребностями помещичьего хозяйства, столкнувшегося с трудностями пореформенной перестройки. Дворяне сохранили в ходе отмены крепостного права недвижимость, но не имели больших капиталов. Средств, полученных ими в ходе выкупной операции (264,5 млн. рублей за вычетом долгов дореформенным кредитным учреждениям) было далеко недостаточно, чтобы приспособиться к новой экономической ситуации. Большой спрос на ипотечные ссуды имел место и в городах среди владельцев городской недвижимости (домовладельцев) из мещан и купцов. Оживление предпринимательской деятельности, рост предложения фондовых ценностей в связи с начавшейся уже в 70-е годы XIX в. первой волной акционерного учредительства, особенно в купеческой среде, требовали больших наличных средств. Уже в середине 60-х гг. XIX в. в России стали появляться новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. К концу 80-х гг. XIX в. сложилась система ипотечного кредита, состоявшая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Она включала Земский банк Херсонской губернии (основан в 1864 г.), Общество взаимного поземельного кредита (основано в 1867 г., а в 1891 г. преобразовано в Особый отдел Дворянского земельного банка), 10 акционерных земельных банков (основаны в 1871-1872 гг.), 36 городских общественных банков, находившихся в ведении городских властей (247 в 1900 г. и 319 в 1914 г.), государственные Земельные Крестьянский (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.) банки. С 1871 по 1892 г. выдавали ипотечные ссуды Саратовско-Симбирский акционерный земельный банк. Из дореформенных сословных ипотечных учреждений продолжал действовать Нижегородский Александровский банк, а Александровский Тульский был ликвидирован в 1890 году. На окраинах империи продолжали действовать местные ипотечные учреждения дореформенного периода. В Закавказье возникли также Дворянский земельный банк Тифлиской губернии (в 1875 г.), Дворянский Михайловский банк Кутаисской губернии (в 1876 г.). Ипотечные банки предоставляли долгосрочные (до нескольких десятков лет) ссуды под залог недвижимости : частных земель в сельской местности и домов (строений) в городах. Средства для выдачи ссуд банки накапливали за счет выпуска и реализации главным образом ипотечных облигаций – закладных листов. Эти облигации были обеспечены заложенным в банке имуществом. Они продавались на фондовых биржах по определенному курсу. Прибыль банку давала разница между величиной процента, который выплачивал заемщик за предоставленный кредит, и величиной процента, который банк платил держателям закладных листов. На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае ’’неисправности’’ должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества (прообраз стройсберкассы). В первом десятилетии ХХ века они объединяли интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владения и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем. Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае ’’неисправности’’ должника имущество ’’уходило’’ с публичных торгов. Акции и закладные листы акционерных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье. 90 Уже в то время кредитная система Российской империи имела трехуровневую структуру и состояла из следующих звеньев: 1. Государственный банк. 2. Банковский сектор, представленный в основном коммерческими и сберегательными банками. 3. Специализированные кредитные институты (страховые компании, кредитные товарищества и пр.). Главную роль в системе ипотечного кредита играли государственные и акционерные ипотечные банки. С начала 70-х годов XIX в. вплоть до 1917 года действовали Московский, СПбТульский, Виленский, Ярославско-Костромской, Бессарабско-Таврический, Донской, Киевский, Харьковский, Полтавский, Нижегородско-Самарский акционерные земельные банки. Каждый из банков имел свою территориальную сферу деятельности, иногда взаимоперекрещивающуюся. В целом они охватывали территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где действовали почти исключительно местные кредитные учреждения. По уставам открытие действий банков могло осуществляться лишь после фактической оплаты не менее 25% акционерного капитала. Сумма выпущенных в обращение закладных листов не должна была более чем в 10 раз превышать сумму складочного и запасного капиталов банка. Часть складочного капитала, составляющая 1/12 находившихся в обращении закладных листов, должна была храниться в государственных процентных бумагах. Запасной капитал (за некоторым исключением по Харьковскому, Киевскому, Московскому земельным банкам) также должен был храниться в государственных или гарантированных правительством бумагах или в Государственном банке. Акционерные земельные банки выдавали долгосрочные (под залог земель сроком до 66 лет, под залог городской недвижимости сроком до 56 лет) ссуды в размере до 60% их оценки. Краткосрочные ссуды (сроком на 1-3 года) не превышали 10% оценки. Акционерные земельные банки в связи с начавшимся бурным городским и промышленным строительством стремились к расширению ипотечного кредита в городах. Однако правительство в интересах землевладельцев законом от 29 апреля 1902 г. ограничило их городские операции 1/3 общего итога непогашенных ссуд. Всего к 1915 году было выдано 399,4 млн. руб. городских ссуд, что составляло 40% из общего объема ссуд, выданных акционерными земельными банками – 1334 млн. руб. За предоставленные ссуды заемщики выплачивали 6,5 - 5 % годовых. По закладным листам банки платили 6%, а затем с понижением до 5% и даже до 4,5%. Согласно уставам, банки выдавали ссуды закладными листами, а их реализацию могли брать на себя только по просьбе заемщиков. Однако зачастую банки, не спрашивая заемщиков, сами реализовывали закладные листы, а затем вручали заемщику сумму денег соответствующую определенному курсу. Акционерные земельные банки действовали при поддержке и под контролем правительства. Органом, непосредственно осуществлявшим за ними контроль, была Особенная канцелярия по кредитной части Министерства финансов. Правительство утверждало распределение районов действий акционерных земельных банков, устанавливало нормы оценки имений, порядок выдачи ссуд (каждая из ипотечных ссуд должна была утверждаться кредитной канцелярией), контролировало выпуск акций и закладных листов, содействовало их финансовой деятельности, обеспечивало (с 80-х годов XIX в.) взаимодействие акционерных земельных банков с открытыми тогда государственными- Дворянским и Крестьянским банками. Закладные листы частных банков в случае их банкротства имели солидное обеспечение : ликвидацию их дел и обеспечение держателей их обязательств брало на себя государство. В конце 90-х годов XIX в. правительство взяло на себя помещение закладных листов, передав их в сберегательные и эмеритальные кассы. Формально акционерные земельные банки имели всесословный характер. Главными заемщиками в конце XIX в. были дворяне, на которых приходилось около 2/5 от общего числа клиентуры. Однако в ряде банков (Ярославско-Костромском, СПб-Тульском, Нижегородско-Самарском), обслуживавших развитие промышленно-троговые губернии, значительную группу среди заемщиков составляли купцы. Лишь на юге России, где развивалось фермерское крестьянское хозяйство на базе буржуазной земельной собственности, крестьяне активно пользовались ипотечным кредитом (по-видимому, прежде всего для покупки земли). Об этом свидетельствуют данные по Донскому и Бессарабско-Таврическому банкам, где на долю крестьянства приходилось соответственно 25,6% 91 и 15,1% кредита. Удельный вес мещан-землевладельцев, как правило, мелких, в общей сумме долга повсеместно был незначительным. Координация деятельности акционерных, земельных банков и их контакт с правительством осуществлялись съездами и Комитетом съездов представителей земельных банков, постоянно действовавшим в промежутках между съездами (за 45 лет состоялось 13 съездов). Положение о создании Комитета съездов было утверждено царем в 1876 году. Председатель комитета назначался царем, вице-председатель – министром финансов, пять членов избирались земельными банками. На Комитет было возложено издание материалов съездов, представление министру ходатайств съездов и соображений по общим вопросам, относящимся к учреждениям поземельного кредита. Состав Комитета менялся после каждого съезда. Уже с конца XIX в. акционерные земельные банки имели тесные связи с коммерческими банками. Главными формами этих связей были владение акциями, личная уния, ведение финансовых операций. Акционерные коммерческие банки вели финансовые дела акционерных земельных банков: расчеты с акционерами, расчеты по ипотечным ссудам, выпуск и реализация акций и закладных листов. Акционерные земельные банки имели вклады и текущие счета в коммерческих банках. Накануне первой мировой войны акционерные земельные банки контролировались важнейшими финансовыми группами. Наиболее тесно с ними были связаны группы Международного, АзовскоДонского, банков Поляковых, Рябушинского, Русского для внешней торговли, Учетного и Ссудного банков. В предвоенные годы усиливается интерес к ипотечному кредиту групп РусскоАзиатского и Сибирского торгового банков. Иностранный капитал был связан с ипотечным кредитом в Росси главным образом через посредничество российских банковских монополий. Согласно закону, акционерные земельные банки помещали свои капиталы – акционерный и запасной – в государственные и гарантированные правительством ценные бумаги. Каждое увеличение капиталов означало в обязательном порядке новое приобретение этого вида ценных бумаг. Сумма процентных бумаг, принадлежавших земельным банкам увеличилась с 82,4 млн. руб. в 1904 г., до 118,1 млн. руб. в 1913 г. (Это составляло 80% совокупного капитала в 1904 г. и 84% в 1913 году.) Таким образом правительство за 10 лет получило от акционерных земельных банков дополнительный заем в 36 млн. рублей. Обязанность помещать большую часть своих капиталов в государственные банки превращали акционерные земельные банки в кредиторов государства. В то же время акционерные земельные банки получили процент по этим бумагам, а главное – право вести операции в размерах, в 10 раз превышающих сумму акционерного и запасного капиталов. По официальным данным, доля частных ипотечных учреждений в общей сумме государственных процентных бумаг, принадлежавших всем финансово-кредитным учреждениям на 1 января 1912 г., составляла по процентным бумагам, выпущенным в рублях, равных 1/15 империала – 25,2%, а по процентным бумагам, выпущенным в рублях, равных 1/10 империала и иностранной валюте – 31,7% (в том числе доля акционерных коммерческих банков равнялась соответственно 23,2% и 64,8%). Главными районами деятельности акционерных земельных банков были районы, характеризовавшиеся высоким уровнем развития аграрного капитализма – западные, юго-западные и южные степные губернии, на которые в начале ХХ в. приходилось около половины заложенных в акционерных банках земель и 68,5% выданных этими банками ипотечных ссуд. Если в 70-х годах XIX в. были созданы частные ипотечные кредитные учреждения, то в 80-е годы оформилась система государственного земельного кредита. В конце 1883 г. Александр III наложил на прошении орловского дворянства “О даровании государственного долгосрочного кредита на льготных условиях’’ резолюцию : ’’Действительно пора, наконец, сделать что-нибудь, чтобы помочь дворянству’’. И к столетию ’’Жалованной грамоты дворянству’’ был учрежден Государственный Дворянский земельный банк. Он имел целью ’’поддержание землевладения потомственных дворян’’. При подготовке его устава предлагалось оказать льготный кредит дворянам, лично занимающимся хозяйством, однако по уставу было разрешено пользоваться услугами банка всем потомственным дворянам, личные дворяне были лишены такого права. Дворянский банк, как и акционерные земельные банки, выдавал ссуды посредством закладных листов, выпускаемых для того, чтобы на уплату процентов по ним были обращены срочные платежи заемщиков. Удешевление кредита должно было достигаться тем, что авторитет государ92 ства поддерживал цену закладных листов на высоком уровне, а также тем, что государственному земельному банку не нужны были средства для уплаты дивидендов. Действия банка распространялись на великорусские губернии, Украину, Поволжье, а с 1890 г. - и на Закавказье. Банк выдавал долгосрочные ссуды (от 11 до 66 лет и 6 месяцев), а в 1885 - 1890 гг. от 36 лет 7 мес. до 48 лет 8 мес., в размере 60-75 % оценки (т.е. ссуда была больше, чем в акционерных земельных банках). Ссудный процент равнялся 5%, впоследствии снизился до 4%, а одно время даже до 3,5 % (1897 г.). До начала ХХ в. дворяне-заемщики были освобождены от курсовых потерь и реализация закладных листов была возложена на Государственный банк. Дворянский банк предоставлял своим заемщикам ряд льгот - преимуществ, которых не имели заемщики акционерных земельных банков: более продолжительные сроки ссуд, более низкий процент роста, более выгодный порядок взимания просроченных платежей и т.д. Все эти льготы, по мнению правительства, должны были сделать для дворян кредит легким и оградить дворянское землевладение от дальнейшего сокращения. Из льготного характера кредита вовсе не следует, что Дворянский банк, как это обычно представлялось в нашей литературе, являлся чуть ли не благотворительным учреждением. Если в акционерных земельных банках около 80 % чистой прибыли шло на уплату дивидендов акционеров, а отчисления в запасной капитал носили фрагментарный характер и были незначительными, в Дворянском банке чистая прибыль была источником пополнения запасного капитала, за счет которого предоставлялись льготы заемщикам. Закладные листы Дворянского банка высоко котировались на биржах России и прежде всего на Петербургской, где вводилось в котировку 60 % всех ценных бумаг. Высокий курс этих закладных листов (превосходивший курс закладных листов акционерных земельных банков) объяснялся активным участием в биржевой игре Государственного банка, который для поддержания высокого курса приобретал ипотечные облигации Дворянского банка. Цены ипотечных облигаций государственных земельных банков на Петербургской бирже за 1902-1911 гг. были выше, чем по акционерным земельным банкам. Линия развития операций Дворянского банка имела ярко выраженный излом. Стремительный рост их на протяжении конца XIX в. (в значительной степени обусловленный массовым перезалогом имений из акционерных земельных банков) сменился почти столь же стремительным сокращением после 1905 года. Если в конце XIX- начале ХХ в. на долю Дворянского банка приходилось 12-13 % от всего числа заложенных в Европейской России земельных имуществ, то в 1915 г. только 5,3 %. Скорость сокращения операций Дворянского банка несколько замедлилась после 1908 года. Общий объем ипотечного кредита захватил и Дворянский банк. Однако даже в годы экономического подъема им было выдано ссуд меньше, чем в 90-х годах XIX в. Если по площади заложенной земли Дворянский банк постоянно сдавал позиции и к 1915 г. намного уступал акционерным земельным банкам (22,3 % против 38 %), то по сумме выданных ссуд был близок или даже обгонял их (в 1915 г. 23,8 % у Дворянского банка и 26,5% - у акционерных). Уменьшение площади заложенных в Дворянском банке земель объясняется сословным ограничением его клиентуры при постоянном сокращении дворянского землевладения. Сравнительно высокий удельный вес суммы выданных ссуд связан с тем, что сферой действия банка в основном были центральноземледельческие губернии с высокими земельными ценами. Создавая государственные ипотечные учреждения в 80-е годы XIX в., правительство видело их задачу в том, чтобы поддерживать дворянство и крестьянство в экономической борьбе с чуждыми земле сословиями и содействовать наиболее согласному с государственными интересами распределению земельной собственности. Возникновение в 1882 году Крестьянского банка было вызвано и другой целью. Учреждая этот банк, правительство стремилось твердо обозначить, что с отводом крестьянам надела никакие дальнейшие меры по земельному устройству их за счет фонда, оставленного во владении дворян, не могут иметь места и что расширение крестьянского землевладения за счет этого фонда возможно исключительно путем покупки на общих основаниях. Первоначально действия Крестьянского банка распространялись на территорию Европейской России за исключением Царства Польского и Прибалтийских губерний. С 1890 г. в сферу действия банка было включено Царство Польское, с 1906 г. Закавказье и Прибалтийские губернии. Как и Дворянский, Крестьянский поземельный банк был устроен по типу обычных ипотечных учреждений. До 1905 г. ссуды выдавались наличными деньгами, а после ипотечными облигациями. Средства для выдачи ссуд получались путем выпуска государственных свидетельств Кре93 стьянского поземельного банка, приносивших 5,5 % годового дохода и погашаемых посредством годовых тиражей на сумму поступивших от заемщиков в течение года погасительных взносов. Реализация свидетельств, а равно и погашение производилось до ноября 1906 г. посредством Государственного банка. Министру финансов при этом предоставлялось право разрешать выпуск свидетельств Крестьянского поземельного банка на сумму не свыше 5 млн. рублей. Срок ссуды первоначально устанавливался от 24 лет 6 месяцев, до 34 лет 6 месяцев, впоследствии (с 1894 г.) - от 13 до 51 года. Получателями ссуд являлись сельские общества, товарищества и домохозяйства. Первоначально (по положению 18 мая 1882 г. о Крестьянском поземельном банке) право на получение ссуд было предоставлено исключительно лицам, принадлежавших к крестьянскому сословию. По уставу 27 ноября 1895 года право пользоваться кредитом этого банка получили мещане-землевладельцы, проживавшие в сельской местности и постоянно занимавшиеся земледелием. Число этих заемщиков было незначительным. До 1906 г. предпочтение отдавалось сельским обществам и товариществам, а после - единоличным покупателям. Суда не должна была превышать 80-90 % оценки покупаемой земли. Судный процент равнялся 7,5-8,5 % годовых. В отличие от других банков, где ссуды были нецелевые, кредит Крестьянского банка имел строго определенное назначение - только на покупку земли. Круг ссудных операций Крестьянского банка постоянно расширялся. До 1895 г. деятельность банка ограничивалась исключительно выдачей ссуд на покупку земли, приторгованной крестьянами у землевладельцев. С 1896 г. банк начал осуществлять свои задачи тремя различными способами: выдачей ссуд на покупку земли, выдачей ссуд под земли, уже купленные крестьянами, и, наконец, покупкой земли за собственный счет для последующей перепродажи крестьянам. Ни Дворянский банк, ни акционерные земельные банки не имели право приобретать землю и даже оставлять за собой имения несостоятельных заемщиков. Крестьянский банк обратил собственный капитал (предельный размер которого был определен манифестом от 14 ноября 1894 г. в 50 млн. рублей) на приобретение таких помещичьих имений, покупка которых непосредственно крестьянами представлялась затруднительной. Поскольку общий курс в аграрной политике правительства в этот период (до 1906 г.) вытекал из стремления сохранить общину, создавались наиболее благоприятные условия для покупки земли обществами и товариществами. Так, в 1883-1889 гг. ссуда единоличным покупателям выдавалась в размере лишь около 1/2 покупной цены, тогда как товариществам и обществам от 3/4 до 4/5 последней. С 1906 г. Крестьянский банк резко изменил свою кредитную политику в духе столыпинской реформы и взял курс на создание прочных единоличных хозяйств. Продажа земли из фонда банка производилась с этого времени исключительно в личную собственность. При посреднических сделках преимущества предоставлялись также отдельным домохозяйствам. Были снижены платежи по ссудам. Кроме того банк получил право выдачи ссуд под залог надельных земель, а также право при производстве операций с землями, ранее заложенными в Дворянском и акционерных земельных банках, принимать на себя долги этих кредитных учреждений. Все это значительно ускорило переход дворянских земель к крестьянам. В начале ХХ в. (1905 г.) на Крестьянский банк в пределах Европейской России приходилось 12,6 % от общей площади заложенных земель и 18,5 % от объема ссуд, выданных всеми ипотечными учреждениями. Главными районами операций Крестьянского банка были ЦентральноЧерноземный, на который приходилось 23,2 % от общего объема выданных к этому времени (к 1905 г.) банком ссуд, и Южный Степной (15,9%). Кроме того банк активно действовал на Левобережной Украине (12,2 %) и Средней Волге (14,5 %). В результате стремительного развития операций по выдаче ссуд с 1906 по 1915 год Крестьянский банк занял первое место среди учреждений ипотечного кредита по числу и объему выданных ссуд. К 1915 г. в пределах Европейской России им было выдано 377683 ссуды общим объемом 1350768 тыс. рублей под залог 15912 тыс. десятин земли. На его долю к этому времени приходилось 38,1 % от общего объема ссуд, выданных под залог земли. За ним шли, заметно поотстав, акционерные земельные банки (26,5 %) и Дворянский банк (23,8 %). По числу ссуд Крестьянский банк также имел явное преобладание среди ипотечных учреждений (74,4 % от общего числа ссуд), а вот по площади заложенной земли несколько уступал акционерным земельным банкам. Удельный вес Крестьянского банка при этом равнялся 25,8 %, а акционерных земельных банков - 37,7 %. По числу сделок преобладали единоличные покупатели. На их долю приходилось 78 94 % от общего числа сделок (товарищества - 19 %, а сельские общества - всего 3 %). По площади купленной земли лидировали товарищества - 59 % (доля единоличников - 24 %, а сельских обществ - 17 %). Свидетельства Крестьянского банка вводились в котировку на Петербургской бирже. Их курс был выше, чем курс закладных листов акционерных земельных банков, а порой выше номинала. Но преимущественно свидетельства все же шли ниже номинала, пополнение курсовой разницы при этом производилось за счет запасного, а частью собственного капитала банка. Финансовое положение Крестьянского банка до конца XIX в. по сравнению с акционерными земельными банками было далеко не блестящим: итоги деятельности за многие годы завершались убытками. Это объясняется, во-первых, слабым развитием операций банка, во-вторых тем, что значительные потери банк нес при реализации свидетельств (общая сумма курсовых потерь к 1905 г. достигла более 22 млн. рублей). С ноября 1906 г. банк получил право производить реализацию свидетельств по мере действительной потребности в суммах для покупки земель. При этом ссуды стали выдаваться 5%-ми свидетельствами по их нарицательной цене. Продавцам земли было предоставлено право выбора между 5%-ми свидетельствами и особыми именными обязательствами (последние были изъяты законом из обращения на бирже и подлежали оплате повышенным доходом в 6% годовых). Эта мера упрочила финансовое положение банка. Курсовые потери несли теперь сами заемщики. Поэтому банк произвел понижение платежей по ссудам для всех сроков. Последним убыточным был 1907 год. В дальнейшем прибыли банка были хотя и невысоки, но стабильны (в среднем около 130 тыс. руб. в год). В России, где сельское хозяйство составляло важнейшую отрасль экономики, поземельный кредит занял огромное место в кредитной системе. Гипертрофированное развитие ипотечного кредита в конце XIX в. объясняется неразвитостью других форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для адаптации к новым экономическим условиям, активной ролью государства в создании земельных банков (посредством этих банков оно пыталось регулировать поземельные отношения), наконец, просто географическим фактором - огромными массивами частновладельческих земель, значительная часть которых была заложена. Сочетание коммерческих структур и сословных кредитных учреждений - неотъемлемая черта системы ипотечного кредита в России. Связь ипотеки и мобилизации земельной собственности характерная черта аграрного строя в условиях переходного периода от экономической системы, основанной на господстве феодальной собственности на землю, к экономической системе, основанной на частной собственности (в том числе на землю), наемной рабочей силе, конкуренции, рынке. Особенности влияния ипотечного на буржуазно-аграрную эволюцию определяются ее стадией. Если в период становления буржуазно-аграрных отношений его роль преимущественно заключается в создании аграрного капитализма (прежде всего это проявляется в ускорении процесса формирования буржуазной земельной собственности), то на завершающем этапе и в период его утверждения он все больше выполняет функции, свойственные капиталистическому кредиту (банкирскому и коммерческому). Перестройка системы феодального и полуфеодального землевладения и создание буржуазной собственности на землю (в условиях мирной трансформации) невозможны без развитой системы ипотечного кредита. Еще современники не раз подчеркивали большую роль ипотечного кредита в мобилизации земли в России в начале ХХ в. С.С. Хрулев утверждал даже, что незаложенные земли не служат объектом продаж. Действительно, это было выгодно и продавцу и покупателю. Желающие продать землю стремились заложить ее по возможно более высокой оценке, т.к. чем выше была ссуда на имении, тем дороже продавалась земля. В свою очередь, покупатель получал возможность избежать единовременного вложения наличного капитала в покупку земли, уплачивая лишь разницу между ссудой и ценой, становился заемщиком банка и остальное платил банку в рассрочку. Большую роль в формировании земельного рынка сыграл Дворянский банк, так как именно через него прежде всего шла ’’утечка’’ земель от тех помещиков, которые не смогли организовать хозяйство в новых экономических условиях. Идеалом для такого дворянина-землевладельца являлась продажа имения крестьянам или разночинцам по сильно завышенным ценам. Иногда имения полностью или по частям покупали и сами дворяне, но лишь те из них, кто сумел приспособиться к рынку. 95 Земля, заложенная в Дворянском банке, постоянно находилась в движении. Переход заложенных имуществ от одного владельца к другому мог осуществляться разными способами: по наследству, ’’по передаточной записи’’, ’’по раздельному акту’’, ’’по купчей крепости’’ и т.д. При этом к новому владельцу могло перейти все имение или часть его. По данным отчетов Дворянского банка удалось установить, что 77 % всех случаев перехода и 63 % площади земель были связаны с актом купли-продажи заложенных земель. Помимо мобилизации земельной собственности часть ипотечных ссуд использовалась для вложения в сельское хозяйство и промышленность. В ряде случаев поземельные ссуды представляли собой прямое кредитование промышленных предприятий- тогда, когда земля принадлежала промышленным обществам и товариществам, горнозаводским округам и т.п., или же тогда, когда имения принадлежали помещикам- владельцам или совладельцам находившихся на их землях предприятий (главным образом сахарных, винокуренных). Общие размеры подобного явления трудно определить, так как статистика не характеризует получателей ипотечных ссуд. Можно только предполагать, что размеры его были немалые. Неслучаен огромный рост поземельного кредита в промышленных уездах Московской губернии и особенно в Приуралье. Здесь был весьма распространен залог горных округов, находящихся на посессионном праве (и, следовательно, не подлежавших залогу) по специальному разрешению правительства. Иногда полученная ссуда использовалась для приобретения акций и облигаций промышленных предприятий, железнодорожных обществ, банков. Разница между суммой процентов по акциям промышленных предприятий и значительно меньшей суммы процентов платежей по ипотечным ссудам обеспечивала землевладельцу стабильный доход. Ипотека, тем самым, являлась важным каналом перемещения капиталов из сельского хозяйства в промышленность и банковскую сферу. Традиционно в нашей литературе ипотека связывалась с отсталыми помещичьими хозяйствами, сама считалась символом отсталости, а размеры выданных ипотечных ссуд приводились в качестве доказательства привилегированного дворянского положения дворянского землевладения. Это представление ошибочно, так как ипотека не может являться показателем уровня аграрного капитализма. Она, как известно, может развиваться успешно в любой экономической среде (там, где есть частная собственность на землю). И лишь формы воздействия ипотеки на аграрную сферу и соответственно результаты этого воздействия различны. Если в регионах с низким уровнем аграрного капитализма ипотека влияла прежде всего на мобилизационные процессы, то в районах с более высоким его уровнем ипотечные ссуды имели производительное назначение и вели к дифференциации хозяйств уже на чисто капиталистической основе. Ипотечным кредитом пользовались все типы помещичьих хозяйств: владельческие, основанные на найме рабочей силы, арендные, отработочные (испольно-издольные) и др. Уже во второй половине 80-х годов XIX в. больше половины, а затем более одной трети имений из заложенных в Дворянском банке велись за счет владельца. Первоначальное доминирование владельческих имений в начале ХХ в. сменилось незначительным преобладанием арендных. В этом своеобразно отразился процесс свертывания собственного производства, характерный для помещичьего хозяйства уже в конце XIX в. Высокий удельный вес арендных имений среди заложенных свидетельствует о том, что около трети поземельных ссуд использовалось вне сферы сельского хозяйства. Неожиданно низкий удельный вес отработочных имений опровергает традиционно сложившееся представление о том, что клиентами Дворянского банка были владельцы отсталых и разоряющихся хозяйств, ищущих спасение в ’’дешевом земельном’’ кредите. Подавляющее большинство клиентов земельных банков справлялось с платежами по ссудам, и массового разорения помещиков ипотечными платежами конечно не было и не могло быть. Число имений, опубликованных к продаже, по данным отчетов за 1891-1915 гг. составляло в среднем 13 % (колебалось от 20 до 10 %), число проданных с торгов составляло в среднем 1,2 % от числа опубликованных (колебалось от 0,3 до 28%) и всего лишь 0,1-0,2 % от общего числа залогов. По отчетам земельных банков, накануне первой мировой войны сумма ежегодных платежей частных владельцев по ипотечным ссудам составляла около 90 млн. рублей. В то же время их ежегодный доход от сельского хозяйства равнялся примерно 615 млн. рублей. Кроме того ежегодные размеры арендной платы крестьян за частновладельческую землю определялась суммой в 250-270 млн. 96 рублей. Следовательно, лишь небольшая часть общего дохода частных владельцев поступала ипотечным банкам. Ипотека, таким образом, играла в России такую же роль, как и в других странах в эпоху утверждения буржуазных отношений, когда ипотечные банки являются посредником между землевладельцами и владельцами заемных капиталов. Тот факт, что значительная часть ипотечных ссуд использовалась для приобретения земли, также не является исключительной особенностью пореформенной России, а связан с незавершенностью буржуазно-аграрной эволюции. В большинстве стран Западной Европы этот этап к концу XIX в. был пройден, но в США, например, (где из общей суммы ипотечного долга в 6 млрд. долларов на сельские ссуды приходилось 2,2 млрд. долларов) в отдельных штатах свыше половины фермеров, владевших собственными землями, были обременены ипотеками. В американских условиях задолженность землевладельца не считалась таким злом, как в России. Американские фермеры уже в XIX в. видели в ипотеке ’’большую дорогу, которая ежегодно приводит тысячи семей к собственности’’. Развитие системы ипотечного кредитования продолжалось вплоть до октября 1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности на землю, осуществленные советской властью, подорвали самую основу существования ипотечных банков. 8 декабря 1918 года был принят декрет Совнаркома о ликвидации основных ипотечных банков - Дворянского и Крестьянского. 24 декабря 1918 года декретом Совнаркома были ликвидированы частные земельные банки. Исторические вехи ипотечного кредитования в России: Итак ипотечный кредит в дореволюционной России был достаточно широко распространен. Основные даты и события, характеризующие его состояние и развитие на протяжении веков, представлены ниже. XIII - XIV вв. - возникновение на Руси, одновременно с возникновением частной собственности на землю, первого вида кредитования, получившего название ’’заклад’’. Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного обеспечения. 1754 г. - создание государственных кредитных учреждений: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцов - в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. 1786 г. - реорганизация Санкт-Петербургской и Московской контор Государственного банка при Сенате, Сенатской конторе и в Петербургском порту при коммерцколлегии в Государственный Заемный банк, который также должен был предоставлять ссуды под залог недвижимости землевладельцам. Начало XIX в. - возникновение разнообразных форм кредитных учреждений. В Москве и Санкт-Петербурге при опекунских Советах учреждались новые кредитные институты - сохранные и ссудные казны, принимавшие вклады от населения и выдававшие кредиты под залог недвижимости. 30-е годы XIX в. - срок предоставления ссуд достиг 26 лет. 1 января 1835 г. - введен в действие Свод Гражданских доходов (автор М.М. Сперанский), в котором содержалось подробное регламентирование залогового права. Понятие залог относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная ипотека), между частными лицами (частная ипотека), по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека). 1842 г. - открытие первых сберегательных касс в Санкт-Петербурге и Москве. 1849 г. - принятие решений о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие кредитные учреждения, разрабатывался проект по устройству земских банков. 1861 г. - образование Санкт-Петербургского городского кредитного общества - первой частной организации долгосрочного кредита. 1863 г. - учреждение общества заемного кредита. 1866 г. - образование общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба. 97 1869 г. - образование первого частного ипотечного банка на началах круговой ответственности заемщиков. 1871 г. - основание в г. Харькове первого акционерного земельного банка, выдававшего кредиты под залог городской и сельской недвижимости. 80-е годы XIX в. - открытие в Санкт-Петербурге и Москве сохранных касс при воспитательных домах, которые принимали вклады и выдавали ссуды под залог недвижимости на срок от 1 года до 5 лет. Право кредитных операций по приему вкладов и выдаче ссуд под залог недвижимости было предоставлено также приказам общественного призрения, которые были учреждены во всех губернских городах. Однако эти кредитные учреждения, созданные земствами, не получили должного развития. В этот период массово возникали ссудо-сберегательные товарищества (за 10 лет было образовано 729 товариществ). 1872 г. - принятие правительством мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие 20 лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции. 1882 г. - образование Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении, т.к. они получили далеко не лучшие земли в ходе реформы. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась лимитом в 5 млн. рублей в год. Ссуды выдавались в объеме до 70 % от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 - 8,5 % в год (из-за введенных ограничений по суммарному объему и высоких процентов обороты банка были небольшими, в 1895 году было выдано ссуд на 82,4 млн. рублей на покупку 2,4 млн. десятин земли). 1885 г. - открытие Дворянского (чисто ипотечного) банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5 % годовых) - на 48 лет 8 мес. и на 36 лет. При этом дополнительно взимались плата за банковские услуги и страховой процент. В дальнейшем сроки кредитования были увеличены до 51 года 9 мес. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам банка снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды. Общие размеры годовых платежей колебались от 5,25 % до 12 % в зависимости от суммы ссуды. По прошествии 5 лет допускался пересмотр срока ссуды без увеличения суммы долга. 1886 г. - упразднение Государственного Заемного банка. Конец XIX в. - начало ХХ в. - возникновение ссудо-сберегательных и кредитных товариществ, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы. Государство оказывает им огромную помощь. Свой первоначальный капитал кредитные институты могли образовывать из заемных средств (в большинстве случаев кредитором выступал государственный банк), которые они затем погашали за счет своих прибылей. 1905 г. - образование системы учреждений мелкого кредита (действовало более 500 товариществ). 1912 г. - поставлен во главе системы учреждений мелкого кредита Московский народный банк. 1913 г. - начали создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное кредитование). 1914 - 1915 гг. - объединение кредитных товариществ в кредитные союзы и образование развитой кредитно-банковской системы долгосрочного кредитования, имевшей хорошее законодательное и организационное обеспечение. В 1914 году существовало 11 кредитных союзов. Всего в 1915 году действовало 15450 товариществ. Также выполняли свою роль земские кассы. Кредитнобанковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В нее входили: Дворянский земельный банк, Крестьянский поземельный банк, городские кредитные общества и городские общественные банки, земские банки, общества взаимного поземельного кредита, ссудо-сберегательные товарищества, кредитные товарищества и др. 1917 г. - существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков. 98 Понятие ипотеки (залога недвижимости). Ипотека (гр. hypotheka - залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - кредит, полученный под залог недвижимости. Интерес кредитора к залогу выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть. Если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога продается, а из полученной суммы первыми ранее других возможных кредиторов в полном объеме будут удовлетворены требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом. По этой причине принято считать, что в отличие от других способов обеспечения обязательств (неустойка и поручительство), при которых кредитор "верит должнику", в обязательстве обеспеченном залогом, кредитор "верит конкретной вещи". Именно поэтому этот вид гарантии возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования. Преимущество недвижимости как объекта залога объясняется постоянством местоположения, а также ее высокой и стабильной ценой с тенденцией к повышению. Физические же характеристики недвижимости позволяют оставлять ее во владении залогодателя. Процесс кредитования под залог недвижимости в самом широком понятии называется системой ипотеки, которая подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком. Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, который получил название ’’ ипотека’’, отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. В настоящее время ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в данной сфере, которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с этим здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования. В силу больших различий в механизмах ипотеки данная работа опирается и ориентирована на жилищную сферу. Итак, процесс кредитования под залог недвижимости называется ипотекой. Существует два основных взгляда на ипотеку. Первый и наиболее распространенный можно условно назвать "потребительским". В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между заемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита. Второй взгляд "профессиональный", рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и само воспроизводимой подсистемы финансового рынка, который представляет собой систему отдельных самостоятельных рынков, в каждом из которых выделяются рынки конкретных финансовых активов. 99 Финансовый рынок По основной группе финансовых активов Валютный рынок Рынок драгоценных металлов и драгоценных камней Рынок ценных бумаг Денежный рынок По сфере распространения - рынок USD ($) - рынок EUR - фьючерсный рынок - акций в валюте и др. Международный - рынок золота - рынок алмазов и т.д. -фондовый рынок - рынок долговых обязательств и т.д. - рынок депозитов - рынок вкладов и т.д. Рынок ссудных капиталов - рынок межбанковских кредитов -рынок коммерческих ссуд Рынок недвижимости рынок земельных участков, коттеджей, квартир, предприятий и т.д. Страховой рынок Внутренний По степени организованности Организованный Неорганизованный Сфера приложения ипотеки Рынки: страхования жизни, имущественного страхования и т.д. Классификация финансового рынка Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы "заемщик - кредитор" к схеме "заемщик - конечный инвестор", в которой банки и прочие финансовые институты выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к заемщикам. Наиболее важной особенностью этой системы является ее деление на первичный и вторичный рынок закладных. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают во взаимоотношения друг с другом. Участниками первичного рынка закладных выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой - коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. 100 На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам (ссудам), т.е. компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам. Таким образом, часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные - юридические документы, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредитам, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога. Далее приведена общая схема организации ипотечного кредитования. Данная модель предполагает следующую модель взаимоотношений участников: - клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти учреждения создают первичный рынок закладных; - кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их другим инвесторам. Эти инвесторы создают вторичный рынок закладных; - покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов; - эмиссионно-финансовая компания (реинвестор) также может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле, альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными. Покупателями указанных ценных бумаг, которые по сути являются облигациями, не привязанными к конкретным объектам недвижимости, а гарантированными лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, могут выступать различные финансовые учреждения, такие как коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании; - далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке. Недвижимость Клиент (заемщик) Оценщик Кредитные деньги Закладная Государственный регистратор Страховая компания Ипотечный банк Пулы закладных Облигации Инвестор Деньги Эмиссионнофинансовая корпорация Линии взаимосвязи Денежные потоки Общая схема организации ипотечного кредитования 101 Таким образом регулируется поток ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов. Эмитент ценных бумаг на вторичном рынке гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга, что должно привлекать новых инвесторов. Таким образом, первичный и вторичный рынок закладных - это не изолированные, а взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие среды, в которой происходит полный жизненный цикл закладной. Кратко остановимся на понятии первичного и вторичного рынка закладных. Первичный рынок ипотеки: Первичный рынок закладных - сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных юридических и физических лиц под залог конкретных объектов недвижимости. Первичный рынок состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков, которые приобретают недвижимость для инвестирования (в том числе для собственного проживания) или использования в коммерческой деятельности. Эти участники являются основными субъектами рынка ипотеки. Основным инструментом, посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который иногда принято также называть закладной. По российскому законодательству закладная является именной ценной бумагой, подлежит государственной регистрации и, как бы, дополняет кредитный договор (договор об ипотеке). По этому по российским нормам сам кредитный договор не является собственно закладной, а в закладной необходимо указывать тот кредитный договор в обеспечение обязательств по которому выдана закладная. На отношения между заемщиком и ипотечным банком, а соответственно и на тип займа и форму закладной, могут влиять общий социальный статус и имущественное положение клиента, специфика закладываемой недвижимости, размер кредита, общая ситуация на рынке ссудного капитала, ее прогноз на перспективу и ряд других факторов. Но, несмотря на возможные различия в виде и типе закладной и ее условиях, для оформления любой закладной применяется стандартная общая схема. Заявление клиента Оценка недвижимости Андеррайтинг Предоставление кредита, оформление закладной Регистрация залога недвижимости Обслуживание закладной ипотечным банком Схема оформления закладной и выпуска ее на первичный рынок. Андеррайтинг (принятие решения о предоставлении кредита) включает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в выработке решения относительно предоставления кредита или отказа в его предоставлении. Таким образом, принятию решения о предоставлении заемщику кредита под залог недвижимого имущества 102 предшествует оценка платежеспособности заемщика, базирующаяся на основополагающих критериях его кредитоспособности: - стабильность финансового положения ; - размер текущих расходов и доходов ; - кредитные источники. Максимально допустимое соотношение между размером кредита и стоимостью недвижимости по закладной зависит еще и от таких немаловажных факторов, как тип закладной (определяемый способом кредитования, которые мы рассмотрим далее), статус заемщика, наличие дополнительного финансирования, а также статус жилища. Обычно максимальное соотношение колеблется в пределах от 75 до 90 % в зависимости от вида закладной. Реализация указанных процедур в совокупности с надлежащим исполнением обязательств по своевременному возврату кредита и уплате процентов за его использование полностью исчерпывают потребности клиента в его взаимоотношениях с ипотечной системой. Для ипотечного банка реализация в единичном или значительном числе двусторонних отношений с клиентами и соответствующее наполнение портфеля закладных является лишь одной из сторон обеспечения успешной деятельности на рынке ипотеки. Другой стороной деятельности ипотечного банка является пополнение кредитных ресурсов, которые он смог бы предложить клиентам. В рамках усеченно-открытой модели ипотеки, как мы уже рассматривали, банк может предложить свои ценные бумаги, обеспеченные пакетом закладных, другим инвесторам, но деятельность вторичного рынка закладных организуется на иной основе. Вторичный рынок ипотеки: Вторичный рынок ипотеки - это сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором происходит формирование совокупного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов. В самом широком смысле вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная экономическая задача вторичного рынка обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на первичном рынке. Вторичный рынок закладных выполняет также функцию перераспределения капитала из более богатых районов в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов. Основными субъектами вторичного рынка закладных являются: - ипотечные банки и другие кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов; - эмиссионно-финансовые корпорации, обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию взамен их различных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость; - инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных фондов, страховых компаний, граждан и т.п., приобретающие у ЭФК ценные бумаги за реальные деньги. В общем виде вторичный рынок, в совокупности с первичным, рассмотрен на рисунке 11. Если мотивы выхода на вторичный рынок ипотечного банка очевидны (пополнение кредитного портфеля ’’ живыми’’ деньгами и сохранение за собой определенной маржи по закладным), то менее очевидными на первый взгляд кажутся мотивы выхода на вторичный рынок эмиссионнофинансовых корпораций. Приобретение ими первичных закладных за реальные деньги становится понятным только с учетом знания ’’ правил игры’’, установленных законом для эмиссионнофинансовых корпораций, согласно которым объем эмиссии размещаемых ими ценных бумаг отдельных типов должен строго соответствовать общему объему имеющегося у ЭФК обеспечения по каждому виду закладных. При нулевом объеме скупки первичных закладных у ЭФК будет соответственно и нулевой масштаб эмиссии ценных бумаг всех видов. Напротив, любая скупка пер103 вичных закладных дает право ЭФК на дополнительную эмиссию. Стандартная схема замещения закладных ’’ живыми’’ деньгами на вторичном рынке приведена на рисунке. Покупка закладных у ипотечных банков Обслуживание и погашение ценных бумаг Заключение договоров об обслуживании закладных Размещение ценных бумаг среди инвесторов Оценка и сортировка закладных Эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными Схема замещения закладных ’’ живыми’’ деньгами на вторичном рынке. ЭФК обеспечивает и свои экономические интересы, сохраняя за собой часть дохода, получаемого от заемщика в виде платы за кредит и удержанной ипотечным банком маржи, с одной стороны; и доходом, объявленным к получению инвесторами по ценным бумагам ЭФК, с другой. В тоже время, несмотря на наличие между заемщиком уже двух профессиональных посредников, удерживающих в свою пользу часть дохода от ипотечного кредитования, итоговый процент дохода, который предлагается держателям ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, остается очень высоким и привлекательным для инвесторов. Дополнительным стимулом, побуждающим инвесторов (особенно институциональных) приобретать ценные ипотечные бумаги, является их высокая надежность, которая помимо недвижимости обеспечивается мощными государственными гарантиями и страхованием. Таким образом, главная цель эмиссии новых ценных бумаг заключается в качественном преобразовании профессионально ориентированных и сложных инструментов - первичных закладных, в более простые и понятные для обычных инвесторов инструменты, которыми являются, как правило, облигации с фиксированным процентом. В этом заключено принципиальное отличие вторичного рынка ипотеки от первичного. Вторичный рынок позволяет залогодержателю продать закладные за наличные деньги, обменять их на ценные бумаги, обеспеченные закладными, либо обменять их на стрипы. Остановимся на каждом инструменте. Программы по продаже закладных за наличные деньги предоставляют клиенту возможность быстро и выгодно продать новые или частично амортизированные закладные. Сделки в наличных деньгах обеспечивают высокую ликвидность. Все оплаты производятся в течении двух-трех рабочих дней после заключения сделки на покупку закладной и ее перехода в собственность эмиссионно-финансовой компании. Быстрота такой операции защищает клиента от нестабильности рынка и дает ему возможность увеличить доходы от закладной. Вместо продажи закладных за наличные ипотечные банки могут объединить их в пул и обменять их в эмиссионно-финансовой компании на одну и более ценных бумаг, обеспеченных закладными. Каждая группа закладных, которая вводится в пул закладных в обмен на ценную бумагу, обеспеченную закладной, должна содержать однотипные закладные. Обменяв пул закладных на ценную бумагу, обеспеченную закладными, банки могут сохранить ее в собственном портфеле инвестиций, а также продать или заложить ее другому инвестору. Ценная бумага, обеспеченная закладной, является инвестиционным инструментом, который представляет процент в пуле закладных. Ежемесячные платежи по основной части долга, приходящие от заемщиков, передаются инвестору ценных бумаг, обеспеченных закладными с определенным процентом или проходной ставкой. С помощью таких ценных бумаг банки могут получать комиссионные по обслуживанию, несмотря на то, держат ли они ее в своем портфеле или продают. Кроме того, для кредиторов вы104 годнее держать такие ценные бумаги в своем портфеле, так как они подвержены меньшему риску, чем ничем не обеспеченные займы. Стрипы позволяют разделить основную часть кредита и проценты с пула закладных в независимые ценные бумаги. Основная часть и проценты на закладные "разделяются" и переходят различным держателям ценных бумаг в неравных пропорциях. Стрипы обеспечиваются ценными бумагами, однако они более восприимчивы к досрочному погашению и изменению процентной ставки. Эмиссионно-финансовые компании выпускают ценные бумаги в обмен на пакет закладных с помощью заключенного соглашения (обязательства на покупку эмиссионно-финансовой компанией пакета закладных за наличные или ценные бумаги), которое предполагает либо добровольную, либо принудительную поставку закладных. При принудительной поставке кредиты покупаются с учетом объявленного дохода, комиссионные по таким обязательствам обычно не платятся. По обязательству с принудительной поставкой необходимо передать ипотечные кредиты в определенный период времени. Обычно предлагаются 30-, 60-, 90- дневные обязательства с принудительной поставкой. По обязательству с добровольной поставкой предоставляется обычно 180 дней для того, чтобы передать ипотечные кредиты, хотя этот срок в определенных случаях может быть продлен еще на 180 дней. Обязательства с добровольной поставкой (опционные обязательства) обязуют эмиссионные компании купить ипотечных кредитов на определенную сумму, но не обязывают ипотечные банки или компании продавать их. Доход объявляется тогда, когда конвертируется опционное обязательство в обязательство с принудительной поставкой. Объединенный срок обоих обязательств может доходить до 14 месяцев. Участники рынка ипотеки и их взаимодействие: 1) Заемщик – покупатель квартиры, является пользователем ипотечных кредитов, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные. 2) Продавцы жилья (риэлторы), а также брокеры по недвижимости – посредники на рынке недвижимости, в задачу которых входит поиск покупателя и продавца, нуждающихся в услугах друг друга. Обычно брокеры работают с продавцами на основе так называемого листингового соглашения, которое имеет следующие формы: -открытый листинг – устанавливает, что брокер получает комиссионные, если он найдет покупателя; в тоже время продавец имеет право договариваться с другими брокерами или найти покупателя сам; если покупателя нашел кто-то другой или собственность не продается в течении установленного срока, то брокер теряет право на получение комиссионных; -эксклюзивный агентский листинг – дает право брокеру получать комиссионные, если он найдет покупателя сам или его найдет другой брокер; Если покупателя найдет продавец, то комиссионные брокеру не выплачиваются; -эксклюзивный листинг на право продажи – обязывает продавца выплатить брокеру комиссионные независимо от того, кто нашел покупателя; -множественный листинг – дает брокеру эксклюзивное право продажи с возможностью привлекать для поиска сеть других брокеров; однако переговоры с покупателем брокер ведет сам, после чего делит комиссионные с другими брокерами. 3) Кредиторы (российские банки) – осуществляют свою деятельность на рынке ипотеки на основе специальной лицензии ЦБ РФ (ипотечные банки), либо генеральной банковской лицензии ЦБ РФ (универсальные банки). Предоставляют заемщикам ипотечные кредиты на первичном рынке ипотеки за счет собственных средств, средств, привлекаемых во вклады, а также ресурсов полученных на кредитной основе либо с вторичного рынка ипотеки; являются первичными залогодержателями (первичными держателями закладных). 4) Оценщики – осуществляют свою деятельность на основе лицензии. Предоставляют заинтересованным лицам независимое экспертное заключение о стоимости имущества, передаваемого в залог, под обеспечение обязательств. 105 5) Страховые компании – осуществляют страхование имущества, передаваемого в залог, страхование жизни заемщика, страхование кредитных и прочих рисков, связанных с ипотекой. 6) Органы государственной регистрации недвижимости – уполномоченный государственный орган, который регистрирует все операции с недвижимостью, ведет реестр объектов недвижимости, регистрирует обязательства, возникающие по закладной путем регистрации договора об ипотеке и самой закладной, регистрирует переход прав по закладной на вторичном рынке ипотеки. 7) Структуры вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечные агентства)– осуществляют выкуп закладных у их первичных держателей (ипотечных банков и компаний) и эмиссию новых, высоко ликвидных, ценных бумаг, под обеспечение выкупаемого пакета закладных. Размещают свои облигации среди независимых инвесторов, обеспечивая приток денежных средств в систему ипотеки. 8) Портфельные инвесторы – институциональные инвесторы (банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.д.) и физические лица, обладающие временно свободными денежными средствами, осуществляют приобретение ценных бумаг, обеспеченных закладными, на вторичном рынке, формируя свой портфель инвестиций. 9) Финансовые посредники – профессиональные финансовые посредники (брокеры), которые сводят вместе владельцев закладных и инвесторов на вторичном рынке. Финансовые посредники либо специализируются на простом сведении участников будущей сделки, либо имеют возможность разделить первичную ценную бумагу на более мелкие доли, чтобы сделать ее доступной для мелких держателей сбережений. Условия ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты предоставляются заемщику при соблюдении принципов целевого использования, обеспеченности залогом жилья, платности и возвратности. Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита жилье, как приобретаемое на средства кредита, так и имеющееся в собственности заемщика до получения кредита. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить заемные средства кредитору, кредитор может обратить взыскание на заложенную собственность заемщика в качестве компенсации за предоставленный кредит. Заемщик и кредитор подписывают договор, по которому они добровольно и сознательно признают, что будут выполнять договорные обязательства способом, указанным в данном договоре. Заемщик обладает правом выбора желательного для него типа договора из имеющихся стандартных, зная, что условия договора подлежат обязательному исполнению. Наиболее подходящими для России представляются следующие условия кредитования на приобретение жилья: 1) Доля кредита от стоимости жилья – не более 70 %. Эта доля будет увеличиваться по мере снижения рисков кредитования и расширения практики ипотечных сделок. 2) Доля платежей за кредит в доходе заемщика – в условиях экономической нестабильности и риска снижения величины реальных доходов заемщика эта доля в момент выдачи займа должна быть не более 25-30 % от дохода. 3) Тип кредита – в условиях высокой инфляции необходимо использовать специальные кредитные инструменты, предполагающие индексирование выплат по кредиту. 4) Продолжительность кредита – в среднем 10-15 лет. Удлинение кредитного периода позволяет повысить доступность кредита для заемщика. 5) Величина кредита – от 10000 до 50000 долл. США. Эта сумма может варьироваться в зависимости от рыночных условий. 106 6) Ставка процента по кредиту – устанавливается банком исходя из его собственных возможностей. Как правило, для успешного развития ипотеки, ставку процента не устанавливают более 10 %. Применимы схемы с переменной ставкой процента. 7) Возрастной ценз участников ипотеки - 18-70 лет. 8) Погашение основного долга и уплата процентов - как правило ежемесячно, в соответствии с графиком, рассчитываемым по формуле аннуитетных платежей. 9) Обеспечение кредита - ипотека жилого помещения (квартиры), как существующего в собственности заемщика, так и приобретаемого на средства кредита, страхование жизни и потери трудоспособности, страхование предмета залога. Типовая процедура ипотечного кредитования. Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящее жилье из предлагаемого продавцами (риэлторами). Продавец подписывает с заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (данное соглашение является предварительным договором купли- продажи. Заемщик обращается к кредитору за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предварительный договор куплипродажи. Кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов, которые призваны дать кредитору максимальную информацию о клиенте, и в то же время максимально сократить процедуру оформления кредита. Обычный состав таких документов, например для кредитования жилья, включает: - заявление о предоставлении кредита - должно содержать данные о желаемых условиях кредита, описание покупаемой собственности, биографические сведения, юридические сведения, сведения об активах и обязательствах; - справку о наличии вкладов; - справку о наличии работы; - справку об источниках дохода; - калькуляцию затрат на получение кредита (готовит кредитор) - расчет всех дополнительных расходов, которые включают комиссионные, гонорары и прочее (копию расчета получает заемщик, который имеет возможность сравнить расходы на получение кредита у разных кредиторов); - кредитную справку - история взаимоотношений заемщика с кредитными учреждениями, другими организациями, даты открытия счетов, условия последних сделок и т.д. Учитывая конфиденциальность такой информации, порядок ее предоставления и использования регулируется законом. Кредитор проверяет кредитоспособность заемщика и при ее подтверждении между ними заключается кредитный договор. Необходимо отметить, что порядок этих операций может быть изменен. Так заемщик может вначале обратиться к кредитору, получить подтверждение своей кредитоспособности, а затем подбирать себе жилье. Аналогичная процедура применяется в г. Саров, где фонд ипотеки, являясь собственником жилья предоставляемого заемщикам (предварительно выкупая его у застройщиков), определяет на какое жилье и кредит может рассчитывать заемщик (покупатель) исходя из его платежеспособности. Заемщик, в процессе оформления ипотечного кредита, осуществляет страхование заложенного жилья, а также жизни и трудоспособности. Часть расходов по страхованию могут брать на себя другие участники ипотечного рынка. По согласованию с продавцом заемщик может взять на себя (полностью или частично) расходы, связанные с оценкой жилья. Экспертное заключение о стоимости может быть приложено к пакету документов на получение кредита. 107 Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни и трудоспособности заемщика определяется кредитором. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье. Заемщик оформляет покупку квартиры у продавца, заключает договор купли-продажи квартиры с продавцом. Банк выплачивает полную стоимость квартиры продавцу (авансовый платеж + сумма кредита) по договору купли продажи, который регистрируется в порядке предусмотренном действующим законодательством. Учреждение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует переход права собственности на квартиру и покупатель вселяется в нее, а также регистрирует ипотеку (залог жилой площади). Расходы по регистрации залога, по закону об ипотеке, несет заемщик. В случае, если существуют предпосылки для продажи закладных на вторичном рынке ипотеки (наличие институтов вторичного рынка и заключении договоров на продажу закладных вторичному держателю закладных), кредитор продает кредит (уступает права по закладной), обеспеченный залогом жилого помещения, участнику вторичного рынка - эмитенту новых ценных бумаг. Кредитор получает назад выплаченную им заемщику сумму кредита и согласованную маржу, высвободившиеся деньги кредитор использует для выдачи кредита следующему заемщику. Кредитор может не продавать ипотечный кредит на вторичном рынке и продолжать его обслуживание, получая от заемщика ежемесячные платежи. Кредитор, продавший кредит фонду ипотечного жилищного кредитования, продолжает его обслуживание (за согласованную плату), т.е. в установленные договором сроки взимает с заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему и своевременно перечисляет данные средства на счет фонда ипотечного жилищного кредитования. В случае наступления несостоятельности заемщика возможно принудительное и добровольное обращение взыскания на заложенное имущество. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в Российской Федерации возможно во внесудебном и в судебном порядке. Во внесудебном порядке (добровольно) удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Соглашение должно содержать: способ реализации ипотеки, название заложенного имущества и его атрибуты, суммы, подлежащие уплате залогодержателю, предшествующие и последующие ипотеки имущества, возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц. Во внесудебном порядке (добровольно) удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, не допускается если : для совершения ипотеки требовалось согласие другого лица или органа, предметом ипотеки является предприятие, как имущественный комплекс, предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую или художественную ценность, предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В судебном порядке обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд определяет суммы, подлежащие уплате залогодержателю, имущество, из стоимости которого возмещаются все расходы, способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, предоставление отсрочки реализации имущества (до 1 года). Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов, например в форме аукциона. Публичные торги проводятся 108 по месту нахождения этого имущества, органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений. Если публичные торги объявляются несостоявшимися, в течении 10 дней после этого залогодержатель может приобрести имущество в свою собственность по начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования. Если приобретения имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные, с уменьшением начальной продажной цены на 15%. Если повторные торги объявляются несостоявшимися, залогодержатель может приобрести имущество в свою собственность, с уменьшением начальной продажной цены на первых публичных торгах не более чем на 25%, и зачесть в счет покупной цены свои требования. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течении месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Вернемся к процедуре ипотечного кредитования. В случае наступления несостоятельности заемщика, который отселяется в специально формируемый для этого муниципалитетом жилой фонд, первичный кредитор продолжает перечислять на счет вторичного кредитора все предусмотренные кредитным договором выплаты до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита. Окончательные расчеты между ними происходят после этой реализации и зависят от итогового баланса по кредиту. При этом первичный кредитор несет кредитный риск, связанный, прежде всего, с качеством проверки платежеспособности заемщика, а региональный фонд жилья и ипотеки (вторичный кредитор) несет лишь риски, связанные с деятельностью администрации или другими неэкономические факторами в пределах, установленных договором. Ипотечный фонд формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа кредитов (обеспеченных залогом) различных заемщиков, выданных различным кредиторам. Фонд выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. При этом, фонд может получить поручительство, в обеспечение своих обязательств по ценным бумагам, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Вырученные от продажи ценных бумаг средства фонд направляет на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования. После завершения цикла ипотеки закладная возвращается залогодателю и он переоформляет (если необходимо) право собственности на квартиру. Основные характеристики ипотечных кредитов. К характеристикам ипотечных кредитов относятся: - Коэффициент ипотечной задолженности; - Величина периодических платежей и ипотечная постоянная; - Остаток кредита; - Процент выплат по кредиту; - Отдача кредитора. Расчет конкретных характеристик зависит от условий кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Большинство современных схем погашения предусматривают выплату кредитов на аннуитет ной основе, т.е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита. Такие кредиты называются само амортизирующимися. В данном разделе мы рассмотрим характеристики само амортизирующихся кредитов с постоянной нормой процента. 1) Коэффициент ипотечной задолженности. Данный коэффициент показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости. Он рассчитывается по формуле: 109 I 100% C LTV где LTV - коэффициент ипотечной задолженности (Loan to Value Rate); I - сумма ипотечного кредита, руб.; C - общая стоимость кредита, руб. Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт жилья, не превышает 70 % от стоимости этого жилья. 2) Периодический платеж. Для полностью амортизирующегося кредита платеж определяется на основании суммы кредита, срока кредита и нормы процента. Так как все платежи одинаковы, то их величина определяется коэффициентом взноса на амортизацию единицы, который является функцией срока кредита и нормы процента (F6 - шестая функция денежной единицы): i A 1 1 1 i t где: А - ипотечная постоянная (взнос на амортизацию единицы); i - ставка процента по кредиту; t - срок кредитования. Процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита называется кредитной постоянной. LC D 100% I где: LC - кредитная постоянная, %; D - периодические платежи по обслуживанию долга, руб.; I - основная сумма ипотечного кредита, руб. В общем виде ипотечная и кредитная постоянные равны. На основе этого мы можем вывести формулу для расчета периодического платежа: i DI 1 1 1 i t где: D - периодические платежи по обслуживанию долга, руб.; I - основная сумма ипотечного кредита, руб.; i - ставка процента по кредиту; t - срок кредитования. или D = I х A В условиях самоамортизирующегося кредита периодический платеж (платеж по обслуживанию кредита) включает выплату процентов и часть основной суммы. Графики амортизации таких кредитов мы рассмотрим в следующем разделе. 110 Для того, чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над ставкой процента обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет ’’ шаровым’’ платежом. Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже процентов по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга и его остаток будет расти. 3) Остаток кредита (реверсия кредита с точки зрения кредитора). Остаток кредита очень часто рассчитывается при продаже объектов до окончания срока кредита, при погашении кредита до окончания срока и т.д. Остаток кредита при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию кредита в течении оставшегося срока амортизации. При этом остаток кредита определяется на основе величины периодического платежа и коэффициента аннуитета (настоящая стоимость равновеликого потока платежей - F5 пятая функция денежной единицы): 1 B D 1 1 i n i где: В - остаток кредита, руб.; D - периодический платеж, руб.; i - ставка процента по кредиту, %; n - оставшийся срок амортизации, лет (месяцев). 1 1 1 i n - коэффициент аннуитета (настоящая стоимость аннуитета) - а n i Остаток кредита может быть также выражен как процент от начальной суммы кредита. Для этого надо рассчитать отношение коэффициента настоящей стоимости единичного аннуитета в течении оставшегося срока к коэффициенту настоящей стоимости единичного аннуитета в течении всего срока кредита при соответствующей норме процента: bol Ba a n all 100% n где: B - остаток кредита в %; an bol - коэффициент настоящей стоимости аннуитета для оставшегося периода; an all - коэффициент настоящей стоимости аннуитета для всего периода. 4) Процент выплаты кредита. Процент выплаты кредита, также как и остаток кредита, необходим при различных расчетах, например в расчетах ипотечно-инвестиционного анализа. Процент выплаты кредита определяется на основе известного процента остатка кредита: Р=1-В где Р - процент выплаты кредита; В - процент остатка кредита. Процент выплаты кредита можно подсчитать непосредственно несколькими методами. Самым простым является метод определения Р как отношения коэффициента фонда возмещения 111 (F3 - третья функция денежной единицы) для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период: SFF all SFF p где: SFF all - коэффициент фонда возмещения для всего срока кредита; SFF p - коэффициент фонда возмещения за расчетный период. Коэффициент фонда возмещения находится по формуле: P SFF i 1 i t 1 где: SFF - коэффициент фонда возмещения; i - ставка процента по кредита, %; t - срок кредита, лет (месяцев). 5) Отдача кредитора. Отдача (прибыль) кредитора определяется формулами дисконтирования, поскольку денежный поток от сумм обслуживания долга и реверсии кредита для кредитора аналогичен денежному потоку инвестора собственного капитала. Если кредит не имеет дополнительных условий, то отдача кредитора равна норме процента. Однако, если кредитный договор предусматривает какие либо дополнительные платежи со стороны заемщика, отдача кредитора будет больше, чем норма процента. В случае переменных платежей отдача кредитора также изменяется. Таким образом, для определения отдачи используют методы оценки инвестиционных проектов, в частности - определение внутренней нормы рентабельности проекта (IRR). В качестве инвестиционного проекта кредитор рассматривает конкретную кредитную позицию. Схемы ипотечного кредитования В данном разделе мы рассмотрим конкретные схемы ипотечного кредитования. И, прежде всего, приведем общую классификацию ипотечных кредитов (см. рисунок). Все кредиты мы разделили по четырем признакам: по способу амортизации, по периодичности платежей, по форме участия кредитора в доходе, по использованию закладной. Основной классификацией является разделение платежей на постоянные и платежи с переменными выплатами. Ряд платежей мы отнесли к нескольким классификационным группам : пружинные кредиты, обратный аннуитет, добавленный процент. Это объясняется структурой каждого вида кредита, которые основаны на принципиально разных принципах выдачи и погашения кредита. Так например пружинные кредиты и обратный аннуитет основаны на раздельных выплатах основной суммы и процентов, кроме того платежи по таким кредитам носят переменный характер. Тоже самое можно сказать и о добавленном проценте : как правило данная схема используется для определения суммы погашения при досрочных выплатах, кроме того добавленный процент может быть использован при расчетах на вторичном рынке ипотеки. Подробнее конкретные схемы ипотечного кредитования мы рассмотрим далее. Стоит отметить, что все схемы основаны на расчете конкретных параметров кредита, которые мы уже рассмотрели. Как правило, при ипотечном кредитовании используются схемы погашения с ежемесячными платежами по кредиту. Это связано в основном с периодичностью получения дохода заемщиком. Но, не исключено, применение схем с ежегодными платежами по кредиту. В данной работе, в основном, мы использовали именно ежегодные платежи, в силу большого массива расчетов, связанного с ежемесячными платежами. Расхождение в результатах небольшое, но имеет место. Поэтому мы попытаемся отразить разницу между этими схемами погашения кредита. 112 Ипотечные кредиты По способу амортизации Самоамортизируемая ипотека Ипотека с раздельными выплатами Замораживание процентных выплат Шаровые платежи Выплата одних процентов Пружинные кредиты Частичная амортизация По периодичности платежей Постоянный ипотечный кредит Ипотека с постоянными выплатами Ипотека с переменными выплатами Постоянный ипотечный кредит с дисконтом Нарастающие платежи Ипотечные кредиты с переменными платежами Обратный аннуитет Пересматриваемая норма процента С изменением срока погашения Корректируемая норма процента С изменением размера платежа Индексируемые платежи Ролл - овер По форме участия в доходе RRM Ипотечные кредиты без участия Участие в доходе Ипотечные кредиты с участием По использованию закладной Участие в увеличении стоимости собственности Синхронный Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом Частично амортизируемый Добавленный процент С увеличенным сроком Укороченный Классификация ипотечных кредитов. 113 Постоянный ипотечный кредит. Отличительной особенностью постоянного ипотечного кредита является то, что размер платежа по кредиту остается неизменным в течение всего срока погашения. Постоянный ипотечный кредит бывает двух видов: постоянный кредит и постоянный ипотечный кредит с дисконтом. Размер платежа (ежегодного) включает как выплаты основной суммы кредита, так и выплаты процентов. Выплаты процентов рассчитываются на остаток кредита на начало года, а выплаты основной суммы - разница между годовым платежом и выплатой процентов по кредиту. В силу этого выплаты по основной сумме кредита сначала небольшие, а к концу срока увеличиваются. Динамика выплаты процентов носит обратный характер - в силу того, что остаток кредита в начале срока большой (кредит еще не погашен) выплаты процентов максимальны, а затем, по мере погашения кредита, снижаются. Остаток кредита на конец каждого года равен разнице между остатком кредита на начало года и выплат основной суммы кредита. Данная схема погашения ипотечного кредита называется самоамортизируемой. Практически все ипотечные кредиты являются самоамортизируемыми. Кредитный договор может предусматривать какие-либо дополнительные платежи со стороны заемщика. В этом случае отдача кредитора будет больше, чем норма процента. К дополнительным платежам относятся дисконтные пункты, стоимость оформления кредита, штрафы за досрочное погашение и т.д. Дисконтные пункты являются широко распространенной практикой в сфере ипотечного кредитования. Если дисконтные пункты имеют место, то фактический размер кредита, выдаваемого заемщику, уменьшается, в то время как платежи будут рассчитаны исходя из номинальной суммы кредита. Следовательно, отдача кредитора при таких условиях будет выше ставки процента по кредиту. Таким образом, можно сделать вывод, что кредитор может увеличить свою отдачу добиваясь дополнительных платежей от заемщика. Существует ряд причин, по которым дисконтные пункты широко применяются: - во-первых, законодательство может ограничивать кредитора в размере нормы процента, а применение дисконтных пунктов позволяет уклоняться от этого ограничения; - во-вторых, по чисто психологическим причинам увеличение нормы процента менее привлекательно для заемщика, чем эквивалентное введение дисконтных пунктов. Расходы на оформление кредита включают расходы на подготовку, оформление и мониторинг документации, такой как кредитная справка, амортизационная схема кредита, ведение учета погашения кредита, организация периодических инспекций нового строительства или ремонта, и т.д. Эти издержки действительно имеют место для кредитора и они должны быть компенсированы в момент заключения сделки. В противном случае, досрочное погашение кредита может полностью исключить возможность их выплаты. Механизм расчета стоимости оформления кредита аналогичен случаю дисконтных пунктов. Штраф за досрочное погашение кредита также может изменить отдачу кредитора. Если кредит не имеет дисконтных пунктов, то досрочное погашение не изменит действительную норму процента. Если же кредит имеет дисконтные пункты, то сокращение срока кредита досрочным погашением увеличивает действительную норму процента. Штраф за досрочное погашение часто включается одним из условий кредитной сделки и определяется как процент от невыплаченной суммы кредита на момент досрочного погашения. Такой платеж снижает риск убытков кредитора в результате неожиданного поступления денег, для размещения которых потребуется некоторое время. Более того, при снижении рыночной нормы процента размещение денег по старой норме просто невозможно. С другой стороны, при росте рыночной нормы процента кредитор заинтересован в досрочном погашении кредита, чтобы разместить освободившиеся фонды на более выгодных условиях. Для кредитора со всех сторон выгодно использовать дисконтные пункты, поскольку это увеличивает его отдачу, так называемый финансовый левередж кредитора. Заемщику же введение дисконтных пунктов не выгодно, так как это связано с дополнительными расходами. Но в целом 114 такая схема приемлема и для заемщика, так как периодические платежи постоянны и не увеличены в силу того, что ставка процента не изменяется. Таким образом, ипотечные кредиты с постоянной нормой процента (постоянный ипотечный кредит) удобны, в силу своей простоты, для всех участников ипотеки и обеспечивают кредитору своевременный возврат выданного кредита с процентами. Недостатком данной схемы ипотечного кредитование является отрыв от динамики рыночной конъюнктуры: при росте процентных ставок на рынке проигрывает кредитор, а при снижении заемщик. Ипотечные кредиты с переменными выплатами. Для снижения риска изменения процентных ставок на рынке используются ипотечные кредиты с переменными выплатами. Норма процента кредита является функцией риска, которому подвергается кредитор, отдавая свои деньги в пользование заемщику. Теоретически функция риска в общем виде выражается в виде трех слагаемых: 1) Безрисковая ставка - соответствует стоимости денег во времени в условиях отсутствия любого риска; 2) Премия за риск - включает компенсацию за финансовый риск, риск низкой ликвидности и другие риски, в том числе и риск неожиданных изменений темпов инфляции. 3) Компенсация инфляции - обеспечивает заемщику предохранение от обесценивания его средств в результате снижения покупательной способности денег. Схемы ипотечного кредитования с неизменяемыми характеристиками в течение всего срока кредита достаточно хорошо отвечают условиям стабильной экономической ситуации с прогнозируемым уровнем инфляции. Однако при увеличении темпов инфляции, которое не было учтено в момент выдачи кредита, кредитор будет терпеть существенные убытки, в то время как заемщик будет приобретать дополнительные средства, теряемые кредитором. Другими словами, один из участников рыночных отношений (кредитор) оказывается в неравных условиях по сравнению с другим. Такая ситуация характерна для нашей страны в настоящее время. Поэтому в России необходимо внедрение новых схем ипотечного кредитования, которые бы устраняли складывающуюся дискриминацию. Одним из механизмов, защищающих кредиторов от непредвиденного роста инфляции, является схема ипотечного кредитования с переменными платежами (с переменной нормой процента), которая подразделяется на три категории: - кредиты с корректируемой нормой процента; - кредиты с пересматриваемой нормой процента; - кредиты с индексируемыми платежами. Рассмотрим основные характеристики ипотечных кредитов с переменной нормой процента: 1) Индексируемость - норма процента рассматриваемого типа кредитов меняется в соответствии с изменением определенного индекса. При этом техника индексирования основана на двух методах: - в каждый текущий момент из текущего индекса вычитается индекс на дату выдачи кредита, текущая норма процента является функцией полученной разницы; в работе использован именно этот метод; - все индексы за прошедший период складываются и их сумма делится на количество слагаемых, то есть определяется среднее значение индекса за период. 2) Период корректировки (изменения нормы процента) - связан с периодом изменения соответствующего индекса. 3) Маржа - для определения нормы процента по кредиту к полученному значению индекса добавляют определенное процентное значение, называемое маржой. 115 4) Область изменения - ограничивает величину корректировок вверх и вниз; отсутствие подобных ограничений дает возможность кредитору произвольным образом изменять норму процента, что существенно ущемляет права заемщика. 5) Негативная амортизация - увеличение невыплаченного остатка кредита вследствие того, что размер регулярных платежей недостаточен для покрытия процентной части платежа по кредиту; накопленные остатки процентных платежей добавляются к остатку кредита до тех пор, пока ограничения на размер платежа не изменятся и не наступит процесс обычной амортизации. 6) Конвертируемость - некоторые типы ипотечных кредитов с переменной нормой процента допускают их конвертацию в кредиты с постоянной нормой процента, которая устанавливается на рыночном уровне на момент конвертации. 7) Передаваемость - действие условий кредита до момента продажи собственности, что дает кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита и дает ему возможность повысить норму процента в соответствии с текущей рыночной нормой. 8) Досрочное погашение - позволяет заемщику произвести досрочное погашение кредита после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение. Кредиты с переменной нормой процента, кроме своих преимуществ для кредитора, обладают одним существенным недостатком - более высокая степень риска невыполнения обязательств, по сравнению с обычными кредитами, что объясняется двумя причинами: - существует вероятность того, что заемщик не сможет справиться с фактическими темпами инфляции, и его доходы не позволят производить погашение кредита; - ограничения области изменения процента может привести к значительной негативной амортизации, при этом остаток кредита может превысить его начальную сумму и, таким образом, изменить соотношение "заем - стоимость для данного кредита"; более того, рост остатка кредита может превзойти темпы увеличения стоимости недвижимости на рынке. Таким образом, по сравнению с обычными кредитами, кредиты с переменной нормой процента требуют более тщательного анализа заемщика и объекта залога. Кредиты с корректируемой нормой процента предусматривают корректировку нормы процента, величины платежей и (или) срока погашения в соответствии с изменением принятого за основу индекса, не подлежащим управлению ни со стороны кредитора, ни со стороны заемщика. Кредиты данного типа обеспечивают защиту кредитора от колебаний нормы процента. Государства ограничивают кредиторов при построении подобной кредитной схемы вводя пределы изменения нормы процента, запрещение негативной амортизации и даже полное запрещение применения кредитов с корректируемой нормой процента. Кредиторы, в свою очередь, стараются привлечь заемщиков предложением более низкой нормы процента в начальные периоды по сравнению с обычными кредитами. Кредиты с корректируемой нормой процента делятся на два вида: - кредит с изменяемым размером платежа; - кредит с изменяемым сроком погашения. Построение графика амортизации такого кредита аналогично самоамортизируемым кредитам с постоянной нормой процента, с периодическим пересчетом ежегодных платежей. Ежегодный платеж пересчитывается на основе скорректированной ставки процента, оставшегося срока кредита и остатка кредита на начало того периода для которого производится расчет платежа. При этом в случае изменения срока погашения кредита периодический платеж не меняется и остается на уровне первого года. Оставшийся срок кредита рассчитывается по формуле: t ост (мес) lg = . ( 1 ( 1 - Iост * iмес / Dмес ) lg ( 1 + iмес ) где t ост ( мес ) - оставшийся срок кредита в месяцах; I ост - остаток кредита на начало периода; i мес - ставка процента по кредиту в месяц; 116 ) D мес - месячный платеж. Оставшийся срок кредита в годах рассчитывается по формуле: t ост ( лет ) = t ост ( мес ) / 12 где: t ост ( лет ) - оставшийся срок кредита в годах; t ост ( мес ) - оставшийся срок кредита в месяцах. В результате увеличения нормы процента по кредиту отдача кредитора растет, по сравнению с постоянным ипотечным кредитом. Этот вид ипотечного кредитования для кредитора предпочтительнее, но не выгоден заемщику, поскольку увеличивает его платежи. Поэтому, для привлечения пользователей ипотеки, кредитор должен на начальном этапе предлагать более низкую ставку процента, по сравнению с постоянным ипотечным кредитом. Необходимо отметить, что при досрочном погашении отдача кредитора, хотя и незначительно, но снижается. Это обусловлено тем, что кредитор теряет возможность дальнейшего увеличения нормы процента в более поздний период. Кредиты с индексируемыми платежами получили распространение во многих странах мира. Их особенностью является то, что норма процента, устанавливаемая на весь срок при выдаче кредита, предполагает нулевой уровень инфляции. Но остаток кредита и периодические платежи регулярно корректируются в соответствии с текущим уровнем инфляции. Такая методика позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах, хотя номинальные величины платежей изменяются. Благодаря эффективному способу компенсации непредвиденной инфляции, кредиты такого типа становятся очень популярными. Таким образом, этот тип кредита в большей степени защищает участников ипотеки от обесценивания денежных средств в результате инфляции. Но индексация платежей имеет ряд существенных недостатков. Размер платежа в большей степени зависит от уровня инфляции в текущий момент. И, если темпы роста дохода заемщика отстают от темпов роста инфляции, размер скорректированных платежей может стать для заемщика поводом невыполнения обязательств. Поэтому данный тип кредита трудно реализуем в российских условиях, поскольку индексация заработной платы в России, как правило, не пропорциональна инфляции. Аналогичная ситуация может сложиться, если стоимость собственности не растет в соответствии с темпом инфляции. При этом, в результате негативной амортизации остаток кредита может превысить стоимость собственности, что также является потенциальным условием невыполнения обязательств. И, наконец, главным неудобством кредитной схемы с индексируемыми платежами являются трудности, связанные с налогообложением. При индексации остатка кредита (то есть при его фактическом увеличении) сумма увеличения может рассматриваться как доход, подлежащий налогообложению. Однако в момент индексации кредитор не получает фактического платежа, потому что в этот же момент остаток кредита рефинансируется на оставшийся срок кредита. В этой ситуации данная кредитная схема не очень привлекательна для кредитора, поскольку ему приходится платить налоги с несуществующих поступлений. По своей структуре кредиты с пересматриваемой нормой процента представляют собой обычные кредиты с постоянной нормой процента и размером платежа. Особенностью их является то, что через определенный период (обычно 3-5 лет) предусматривается шаровой платеж остатка кредита, который в этот же момент рефинансируется по текущей норме процента и далее процесс повторяется. Такие кредиты называются ’’перекатывающимися’’ (rollover mortgage). Кредиты с пересматриваемой нормой процента в настоящее время получили большое распространение, особенно для финансирования жилья. Применительно к данному типу собственности государство обычно вводит ограничения, не позволяющие кредитору требовать обязательного 117 погашения в момент пересмотра нормы процента. Заемщик может рефинансировать остаток кредита с помощью другого кредитора. Здесь следует отметить, что другие типы собственности обычно не находятся под влиянием таких ограничений, и неосторожный заемщик может попасть в ситуацию необходимости выплаты большого шарового платежа через некоторое время после получения кредита. Поскольку мы рассматриваем ипотечное кредитование приобретения жилья, то в расчетной схеме остаток кредита рефинансируется на следующий период. Существуют разновидности перекатывающихся кредитов: канадский ролл-овер и ипотечные обязательства с переговорной ставкой - RRM. Канадские ролл-оверные обязательства обычно выпускаются на 25-30 лет. Через заранее установленные интервалы процент по ним корректируется в сторону повышения или снижения, с учетом преобладающих в это время процентных ставок. В качестве базового индекса, как правило, используется общепринятый финансовый инструмент. Если кредит выдается и погашается в валюте (доллар США), то используют, чаще всего, ставку LIBOR. Если же кредит выдается и погашается в рублях, то в качестве базового индекса принимается финансовый инструмент на Российском рынке. В силу отсутствия такого инструмента в настоящее время (краха рынка ГКО) в качестве базового индекса можно принять ставку рефинансирования Центрального Банка РФ. Но такая модель имеет ряд недостатков. Во-первых, ставка рефинансирования не является финансовым инструментом, норма процента или доходности по которому складывается в зависимости от рыночных условий. Во-вторых, уже длительный период ставка рефинансирования остается неизменной и предсказать ее изменение практически невозможно. Отличие RRM (renegotiated rate mortgage) от канадского ролл-овера заключается в ограничении максимального и минимального уровня изменения платежа. В целом RRM аналогичны ролловерным кредитам. Пружинные кредиты. Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Они получили название пружинных кредитов (Springfield loans), выплаты по ним процентов и основной суммы изменяются. Часто выплатам основной суммы предшествуют несколько лет одних лишь процентных платежей. В силу этого пружинные кредиты могут быть отнесены и к переменным ипотечным кредитам и к кредитам с раздельными выплатами. Кредиты с нарастающими платежами. Ипотеки с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты. При оценке таких кредитов платежи могут быть сгруппированы по времени их получения и затем для определения их текущей стоимости дисконтированы по требуемой ставке отдачи. Нарастающие платежи применяются главным образом домовладельцами, рассчитывающими на рост доходов. В течение первых лет платежи по ним остаются низкими, однако за 5-10 лет они достигают уровня, позволяющего полностью амортизировать кредит. Отличие нарастающих платежей, например от кредитов с пересматриваемой нормой процента, заключается в том, что изменение ставки по кредиту не привязывается к конкретному индексу, а увеличивается периодически на постоянную величину. Отличие нарастающих платежей, например от кредитов с корректируемой нормой процента, заключается в том, что начальная ставка по кредиту является заниженной. Несмотря на то, что платежи по ипотеке с нарастающими платежами в конце срока кредита превышают стандартный уровень, и в силу того что, первоначально кредит погашается по низкой ставке, отдача кредитора ниже, чем по стандартной. Что обуславливает низкую привлекательность данной кредитной схемы для кредитора, и высокую - для заемщика. Конечно, данная схема может быть изменена - может быть включен механизм негативной амортизации, но тогда данная кредитная схема становится абсолютно идентичной кредитам с корректируемой ставкой процента. 118 Обратный аннуитет. Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще отсутствие таковых вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также до тех пор, пока коэффициент ипотечной задолженности не превысит установленный уровень. Предполагаемый временной период погашения ипотеки может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника-пользователя или же периодом, определенным контрактом. Существенным недостатком данной кредитной схемы для кредитора является замораживание платежей на начальном этапе кредитования, что снижает чистую приведенную стоимость кредита, если его рассматривать как инвестиционный проект кредитора. Некоторое возрастание размера платежа по сравнению с постоянным кредитом может представлять определенные трудности для заемщика, но в целом приведенная стоимость платежей по данной кредитной схеме ниже, поэтому обратный аннуитет более привлекателен для заемщика, если его доход позволяет поддерживать повышенные выплаты по обслуживанию долга. Ипотечные кредиты с участием. Кредиты с участием, также как и кредиты с переменными выплатами, направлены на защиту интересов кредиторов в условиях быстро растущей инфляции. Принципиальная схема ипотечного кредита с участием заключается в том, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода либо часть от суммы увеличения стоимости собственности, либо и то и другое. Таким образом, кредитор косвенно страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием как правило применяются при финансировании приносящей доход собственности. Как правило, они предусматривают выплаты основной суммы и процентов по обслуживанию долга плюс "кикер". Смысл "кикера"’ состоит в том, что кредитор участвует в доходах, получаемых собственником. "Кикеры" принимают различные формы, включая: - часть ренты сверх базовой суммы; - часть чистого операционного дохода сверх базовой суммы; - часть денежных поступлений до уплаты налога; - доля в стоимости собственности при ее продаже. Дополнительный денежный поток, который может получать кредитор в виде участия называют возможным интересом, получение которого прямо связано с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своего возможного интереса. Участие кредитора в получении дохода иногда называют ’’откатом’’ собственного капитала, так как при такой схеме часть дохода как бы перераспределяется кредитору в обмен на более льготные условия кредита для заемщика. В силу того, что кредитор получает дополнительное участие, первоначальный процент по кредиту устанавливается ниже, чем по стандартной ипотеке, что позволяет заемщику приобретать долее дорогую недвижимость или увеличивать соотношение заем - стоимость. Для кредитора увеличение прибыли путем участия в получении дохода дает возможность снижения контрактной нормы процента ниже рыночного значения. Уменьшение нормы процента эквивалентно уменьшению величины платежа. То есть, уменьшение нормы процента соответствует снижению риска невыполнения обязательств. Но при этом доля прибыли, которую кредитор надеется получить от участия в доходе, имеет значительно большую степень риска, от определения которой и зависит решение кредитора на участие в подобной сделке. Вероятность получения возможного интереса зависит от базы его определения. Если возможный интерес будет связан с действительным валовым доходом, то любое увеличение арендной платы будет увеличивать долю участия кредитора. Если же возможный интерес будет связан с чистым операционным доходом, то доля участия кредитора будет зависеть от уровня операционных расходов и качества управления собственностью. Для кредитора такой вариант, естественно, не выгоден. 119 С точки зрения заемщика ситуация прямо противоположна. Если возможный интерес связан с действительным валовым доходом, то повышение арендной платы вследствие роста операционных расходов повышает приток средств к кредитору за счет уменьшения притока средств к заемщику. Другим аспектом риска кредитора является зависимость от степени увеличения стоимости собственности. Если в течение срока проекта стоимость собственности не увеличилась по разным причинам, в том числе по причине плохого управления, то получение возможного интереса от увеличения стоимости собственности может стать весьма проблематичным. С целью снижения риска такого типа, кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках уровня управления собственностью. Достаточно сложным является вопрос риска кредитора и в случае, если заемщик получает дополнительное финансирование, например, wrap-кредит. Наконец, решение на участие в сделке во многом зависит от стратегии кредитора, направленной либо на достижение перспективных результатов, либо на достижение текущих результатов. Таким образом, достаточно сложно сделать однозначный вывод, компенсируется ли снижение нормы процента получением возможного интереса в каждом конкретном случае и каждая конкретная сделка требует отдельного анализа. В зависимости от природы "кикера" ипотечные кредиты с участием мы разделили на: - участие в увеличении стоимости собственности; - участие в доходе. Кредиты с участием в увеличении стоимости собственности предполагают, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости собственности. При этом возможный интерес кредитор получает когда собственность продается, рефинансируется или в другой обусловленный момент. Обычно такие кредиты выдаются максимум на 10 лет, но размер платежа рассчитывается исходя из более длительного срока. Поэтому погашение кредита осуществляется шаровым платежом, рефинансирование которого гарантируется кредитором. Сумма увеличения стоимости определяется как разница между ценой покупки и ценой продажи, либо оцененной стоимостью на текущий момент. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки. Следует отметить, что отдача кредитора зависит от нормы процента, доли кредитора в реверсии, темпов увеличения стоимости собственности и срока по истечении которого происходит реверсия. Так, при неизменных темпах роста стоимости собственности, отдача кредитора возрастает при уменьшении срока реверсии. Однако, при возрастании темпов увеличения стоимости собственности, в более поздний период кредитор получит большее участие и поэтому отдача кредитора увеличивается с ростом срока реверсии. Поэтому, мы еще раз убедились, что необходима тщательная оценка каждой возможной сделки по кредитованию с участием кредитора в увеличении стоимости собственности. Кредиты с участием в доходе представляют собой вариант финансирования приносящей доход недвижимости. Анализ ипотечных кредитов с участием проводится в несколько этапов: 1) Построение графика амортизации кредита. 2) Денежный поток заемщика от сдачи имущества в аренду (анализ операционного дохода заемщика). Данный анализ проводится по схеме (для каждого года): 3) Денежный поток заемщика от реверсии (анализ дохода заемщика от продажи собственности). Ипотечные кредиты с "шаровыми платежами" Ипотечные кредиты с ’’ шаровыми платежами ’’ предусматривают крупный итоговый платеж по долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремятся заранее договориться о новом финансировании с тем, 120 чтобы при наступлении срока ’’ шарового платежа ’’ не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств. Ипотечные кредиты с "шаровыми платежами" могут быть классифицированы на три основных вида: 1) Замораживание всех платежей вплоть до истечения срока кредита. 2) Выплаты одних только процентов, затем - "шаровой платеж". 3) Частичная амортизация с итоговым "шаровым платежом". Замораживание всех платежей вплоть до истечения срока кредита. Данный вид ипотеки предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплате подлежат как вся первоначальная сумма, так и начисленный сложный процент. В этих условиях данная кредитная схема кредитору не выгодна, так как сумма кредита значительно обесценится. Именно поэтому, в силу самой низкой приведенной стоимости платежей по всем вариантам ипотечного кредитования, данная кредитная схема наиболее привлекательна для заемщика. Замороженные ипотечные обязательства получили ограниченное распространение. Кредитор, стремящийся получить деньги еще до истечения срока кредита, может продать его с достаточно большой отдачей для покупателя (с большой скидкой) вследствие большого риска неплатежей и низкой ликвидности обязательства. Выплаты одних только процентов. Данный вид кредитов с итоговым внесением ’’ шарового платежа’’ в размере суммы кредита предусматривает периодическую выплату процентов. По истечении срока кредита погашению подлежит вся основная сумма в 140 000 рублей. Поскольку до этого момента погашение основной суммы не производилось и вместе с тем не откладывались выплаты процентов, то по истечении срока кредита увеличения (накопления процентов) основной суммы не произойдет, и она подлежит погашению в форме ’’ шарового платежа’’. Таким образом, данный вариант кредитования, хотя и не так привлекателен для заемщика как первый, но является некоторым компромиссом для кредитора и заемщика, поскольку его результат может оказаться выгодным для обоих. Частичная амортизация с итоговым "шаровым платежом". Данные кредиты предусматривают частичную амортизацию еще до истечения срока кредита. С такими кредитами мы уже сталкивались. Данная кредитная схема представляет собой самоамортизирующуюся ипотеку, выплачиваемую досрочно. Так, если погашение кредита произойдет в 5 году, то сумма платежа в этот период составит сумму периодического платежа, выплачиваемого в течении первых пяти лет по схеме постоянного кредита, и шарового платежа в размере остатка кредита на конец пятого года, что более привлекательно для кредитора, поскольку снижает кредитный риск (риск неисполнения обязательств заемщиком) и повышает ликвидность кредита на вторичном рынке. Вторичная ипотека. Кредитные схемы, рассматриваемые в данном параграфе, являются прикладными и представляют собой разновидность вторичного (субординированного, или младшего) финансирования. На собственность, под которую уже предоставлен первый кредит, кредитор может предложить вторую, или младшую ипотеку. Последняя создает вторичное залоговое право, включая в свой остаток сохраняющийся первый кредит. Такие ипотеки называются кредитами с перезакладываемым залогом. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом. Схемы финансирования, предусматривающие получение нескольких кредитов под одно и тоже обеспечение, широко используются на финансовом рынке. Применение подобного финансирования на рынке недвижимости обусловлено тем, что в условиях роста нормы процента оно выгодно и кредитору и заемщику. Такие кредиты называются Wrap-кредитами (wraparound mortgage, WAM). Предположим, что покупатель хочет приобрести недвижимость стоимостью 50 000 долларов, которая обременена ипотечным кредитом. Остаток кредита на момент покупки составляет 20 000 121 долларов. Кредит был выдан под 6 %. Покупатель имеет наличными только 10 000 долларов, поэтому для приобретения собственности он вынужден искать методы финансирования сделки, отличные от прямой оплаты остатка кредита и принятия обязательств по существующему кредиту. Во-первых, покупатель может взять новый кредит на 40 000 долларов по текущей рыночной норме процента - 12 %, и полностью расплатиться за собственность. Во-вторых, покупатель может оставить существующий 6 % кредит и взять новый кредит на 20 000 долларов. Так как обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, и позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, второй кредитор установит большую норму процента 14 %. Такая схема все равно будет выгоднее нового рыночного финансирования на всю сумму, так как платить 6 % и 14 % за каждую половину долга выгоднее, чем платить 12 % за весь долг. В-третьих, покупатель может предоставить завершающую ипотеку - второй кредитор примет на себя обязательства по существующему кредиту. При этом заемщик возьмет новый кредит на 40000 долларов под процент ниже рыночного - 10 %. В этом случае покупатель будет делать платежи по кредиту на сумму 40 000 долларов кредитору нового кредита. Из каждого получаемого платежа новый кредитор платит обязательства по первому кредиту, а разницу оставляет у себя. Продавец зарабатывает 10 % на всей сумме 40 000 долларов, а отдает только 6 % с 20 000 долларов. Таким образом, действительная прибыль кредитора получается выше рыночного значения, хотя норма процента, которую он предлагает заемщику, ниже рыночной. Рассмотренная схема может быть использована и для рефинансирования. Предположим, что владелец рассматриваемой собственности стоимостью 50000 долларов остро нуждается в наличных деньгах, которые может получить двумя путями. Во-первых, он может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательства по старому кредиту, а наличную разницу использовать для собственных нужд. Во-вторых, владелец может перезаложить собственность на сумму 40 000 долларов у wrap-кредитора под процент ниже рыночного (10 %), а новый кредитор примет на себя исполнение обязательств на сумму 20 000 долларов в отношении первого кредитора, а 20 000 долларов выплатит заемщику наличными. Как и в первом случае, новый кредитор будет иметь действительную прибыль больше, чем рыночная норма процента. Очевидно, что если заемщик и wrap-кредитор получают дополнительные выгоды, то кто-то должен нести дополнительные убытки. Таким лицом в данной финансовой схеме является первый кредитор, который в любом случае продолжает получать 6 %. Кредиты с перезакладываемым залогом имеют повышенный кредитный риск. При любом кредите, главный риск для кредиторов состоит в невыполнении заемщиком своих обязательств. Особенностью положения wrap-кредитора является то, что, даже при невыполнении заемщиком своих обязательств, он должен продолжать платежи первому кредитору. Если поступление платежей первому кредитору прекратится, то он может потребовать срочной выплаты остатка первого кредита. Подобный поворот событий невыгоден второму кредитору, так как его претензии на возмещение долга имеют вторичный приоритет, а стоимости реализованного залога может не хватить для удовлетворения его претензий. Таким образом, второй кредитор, оказавшись в более рискованном положении, будет рассчитывать на более высокую норму процента, компенсирующую дополнительный риск, и увеличивать действительную норму своей прибыли путем применения дисконтных пунктов, дополнительных комиссионных и т.д. Основной риск заемщика состоит в потере права выкупа заложенной собственности. В данной ситуации риск заемщика также увеличивается, так как исправно внося платежи второму кредитору, заемщик может оказаться перед фактом, что второй кредитор не платит первому. То есть, если второй кредитор не будет выполнять свои обязательства, заемщик может потерять право выкупа заложенной собственности. Одним из методов снижения риска заемщика является привлечение для производства расчетов третьей незаинтересованной стороны, которая является доверенным лицом заемщика и второго кредитора и распределяет поступающие от заемщика платежи первому и второму кредитору. Основные схемы ипотеки с использованием кредитов с перезакладываемым залогом: - синхронный wrap-кредит; - частично амортизируемый wrap-кредит; 122 - wrap-кредит с увеличенным сроком; - wrap-кредитора с увеличенным сроком без выплаты наличных; - укороченный wrap-кредит. 1) Синхронный wrap-кредит - наиболее распространенная схема, при которой сроки погашения первого и второго кредитов совпадают. 2) Частично амортизируемый wrap-кредит - кредит с таким же сроком, как и первый, но с частичной амортизацией и шаровым платежом в конце срока. То есть амортизационный период второго кредита увеличен и платежи по второму кредиту рассчитываются исходя из более длительного срока погашения. Месячный 3) Wrap-кредит c увеличенным сроком - аналогичен частично амортизируемому wrapкредиту, но отличается тем, что вместо шарового платежа заемщик продолжает платить по wrapкредиту в течении оставшегося срока его амортизации. В такой ситуации периодический платеж заемщика второму кредитору не меняется, но увеличивается срок второго кредита. Для заемщика такая схема достаточно выгодна, так как он получает заемные средства на длительный срок под норму процента ниже рыночной и избегает необходимости платить шаровой платеж. Для кредитора такая схема невыгодна, так как он теряет преимущество в финансовом леверидже (шарового платежа по кредиту) как только первый кредит будет погашен. 4) Wrap-кредит c увеличенным сроком без выплаты наличных. В данном варианте сумма wrap-кредита равна сумме остатка первого кредита, но срок погашения больше, чем у первого кредита. В течение амортизации первого кредита wrap-кредитор имеет отрицательный денежный поток. В течение оставшегося срока амортизации второго кредита поступления wrap-кредитора составят полный периодический платеж заемщика. Нестандартная схема денежных потоков, когда в течение срока первого кредита новый кредитор имеет отрицательные потоки, требует более внимательного изучения последствий такого кредитования. Для заемщика подобный кредит выгоден снижением размера месячных платежей. Для кредитора такой кредит выгоден только в том случае, если действительное увеличение нормы процента позволит ему скомпенсировать риск wrap-кредита. Обоюдное удовлетворение сторон может быть достигнуто только в том случае, если срок нового кредита существенно превышает остающийся срок первого кредита. 5) Укороченный wrap-кредит - имеет срок меньший, чем срок первого кредита. Для кредитора такая схем менее рискована, чем схема синхронного wrap-кредита. Таким образом, из всех схем ипотечного кредитования с перезакладываемым залогом, данная наиболее привлекательна для wrap-кредитора. В итоге, необходимо отметить, что, при оценке инвестиционных проектов, а ипотечный кредит может быть рассмотрен как инвестиционный проект, наиболее приемлем показатель чистой приведенной стоимости проекта, в силу наличия ряда недостатков у показателя внутренней рентабельности проекта. Кроме того, такой расчет дает возможность сравнивать различные кредитные схемы по преимуществу для заемщика. Критерием выбора кредитной схемы заемщиком, в этом случае, является минимизация текущей стоимости платежей по каждому кредиту, в то время как кредитора интересует ее максимизация. Очевидно, что оптимальным вариантом будет являться некий компромисс между заемщиком и кредитором. В силу значительных различий в принципах кредитования по различным кредитным схемам и, что немаловажно, большой зависимости амортизации кредита от действующих и быстро изменяющихся рыночных условий, каждая кредитная сделка должна анализироваться индивидуально. Поэтому трудно сделать однозначный вывод относительно преимущества того или иного вида кредита для заемщика или кредитора. 123 ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ Недвижимость - особая категория активов, обладающая рядом характерных признаков: непосредственная, прочная связь объекта недвижимости с землей; объект недвижимости не может быть перемещен с отрывом от земельного участка без существенного ущерба его назначению; недвижимость относится к категории финансовых активов; операции с недвижимостью осуществляются на рынке недвижимости - специфическом сегменте (секторе) финансового рынка; рынок недвижимости - сфера вложения капитала (инвестиционная сфера), а также система экономических взаимоотношений между участниками финансового рынка по поводу операций с недвижимостью; купля-продажа объектов недвижимости связана с движением капитала или стоимости, приносящей доход; приобретение объекта недвижимости означает вложение капитала в этот объект, который приносит доход его собственнику в процессе эксплуатации или сдачи его в аренду, а также после его перепродажи по более высокой цене (к сожалению в условиях нестабильной экономики наибольший удельный вес имеют спекулятивные операции с недвижимостью, приносящие доход собственнику именно на разнице в цене приобретения и продажи актива); в силу специфичности недвижимости как финансовой категории и ее высокой стоимости государство предъявляет высокие требования к соблюдению законности операций с недвижимостью, поэтому почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию; спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем, поэтому даже при превышении предложения над спросом он (спрос) часто остается неудовлетворенным; величина спроса на объекты недвижимости определяется географическими и историческими факторами, а также состоянием инфраструктуры в районе расположения объекта недвижимости. Следует отметить, что основным элементом или атрибутом недвижимости является земля. В силу высокой динамики цен на все объекты финансового, впрочем как и всех других рынков, а также отсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки его объектов. Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости. Здесь необходимо разделить два понятия - цену и стоимость объекта недвижимости: 1) Рыночная цена объекта недвижимости - договорная цена, цена конкретной сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости отражает уже свершившийся факт, сделку. 2) Стоимость объекта недвижимости имеет разные формы или проявления. Остановимся на наиболее актуальной - рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на рынке в данный момент. Рыночная стоимость недвижимости может быть больше, меньше или равна ее рыночной цене. Кроме того, различают стоимость замещения объекта недвижимости, стоимость воспроизводства объекта недвижимости, инвестиционную стоимость или инвестиционный потенциал недвижимости, и др. Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости. В общем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно-инвестиционного анализа. Техника ипотечно-инвестиционного анализа - это техника оценки стоимости, приносящей доход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива. 124 Понятие ипотечно-инвестиционного анализа Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечноинвестиционный анализ (mortgage-equity analysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости. Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитование инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности. Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат. Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после перепродажи объекта. Период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают остаточный доход: приобретение актива - инвестор вносит обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг; использование собственности - инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга; ликвидация - при перепродаже имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации после погашения остатка по ипотечному кредиту. Модели ипотечно-инвестиционного анализа Существует два подхода к проведению ипотечно-инвестиционного анализа: 1) Традиционный - предпосылкой традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа является положение о том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Стоимость собственного интереса определяется дисконтированием денежного потока до уплаты налогов, при этом в качестве нормы дисконта используется норма отдачи собственного капитала, определенная как среднерыночное значение. 2) Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода от использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Кроме того используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации. Традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствие с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности. 125 Традиционная техника требует оценок прогнозируемых денежных потоков, которые должны быть получены инвестором, а также выручки от перепродажи. Эти два элемента дают оценочную текущую стоимость собственного капитала. Затем к стоимости собственного капитала прибавляется первоначальный остаток по кредиту (независимо от того, новый это кредит или перешедший к инвестору долг) с тем, чтобы определить рыночную оценочную цену. В случае если новый кредит предоставляется на текущих рыночных условиях и конечная отдача на собственный капитал отвечает текущим рыночным требованиям, то результатом станет оценочная рыночная стоимость недвижимость. Данная техника не принимает в расчет последствия налогообложения. Принцип, положенный в основу традиционной техники, состоит в том, что оцениваемые доходы получают как инвесторы, так и кредиторы. Совокупная текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет максимальную величину выкупного капитала; соответственно это цена, которая должна быть уплачена за собственность. Данная техника усовершенствует метод оценки на основе денежных поступлений на собственный капитал, поскольку она принимает во внимание выручку от перепродажи. Последняя включает сумму прироста (или снижения) стоимости собственности и амортизации ипотеки, получаемую инвестором при перепродаже. Доходы. получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций. Что касается ипотеки, то текущий доход по ней представляет собой обслуживание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной ставке закладной. Ипотечные кредиты часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и таким образом долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки. Текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна сумме потока доходов и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипотечного кредита цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются сумма и время получения выгод инвесторами. Стоимость собственности или ее цена рассчитывается по формуле: Цена = Стоимость собственного капитала + Ипотечный кредит Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости. Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия или выручка от перепродажи оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма. Формула расчета стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный капитал), с учетом выше сказанного имеет следующий вид: Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS) где PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал, CF - денежные поступления, 126 PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал, PS - выручка при перепродаже. Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все доходы. Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности выглядит следующим образом: V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP где V - стоимость собственности (первоначальная), PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал, CF - денежные поступления, PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал, PS - выручка при перепродаже, MP - текущий остаток основной суммы ипотеки. Если принять, что CF = NOI - DS где NOI - чистый текущий операционный доход, DS - обслуживание долга (годовое), и PS = RP - OS где RP - цена перепродажи собственности, OS - остаток ипотечного долга при перепродаже; тогда формула примет вид: V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP Применение традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода. Прогнозный период - это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект. Этапы традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа. Этап 1. Оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений. А. Оценка ежегодного чистого операционного дохода (NOI) 1. Потенциальный валовый доход. 2. Поправка на недоиспользование и потери при сборе платежей. 3. Прочие доходы. 4. Операционные расходы. 5. Чистый операционный доход (1.А.1 - 1.А.2 + 1.А.3 - 1.А.4) (NOI). Б. Оценка ожидаемых выплат по ипотечному кредиту. 1. Первоначальная основная сумма ипотеки (I). 2. Срок полной амортизации (t). 3. Ставка процента (i). 4. Ежемесячный платеж (DSm). 5. Ежегодные выплаты по обслуживанию долга (1.Б.4 * 12) (DS). В. Ежегодные денежные поступления (1.А.5 - 1.Б.5). 127 Г. Оценка ожидаемых ежегодных денежных поступлений. 1. Ставка отдачи на собственный капитал (Y). 2. Период владения собственностью (T). 3. Фактор аннуитета (PWAF). 4. Текущая стоимость ожидаемых денежных поступлений (1.В * 1.Г.3). Этап 2. Оценка текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода. А. Цена перепродажи. 1. Первоначальная стоимость имущества. 2. Рост стоимости имущества в год (d). 3. Цена перепродажи (RP). Б. Затраты по совершению сделки. В. Остаток ипотечного долга на дату перепродажи (OS). Г. Выручка от перепродажи (2.А.3 - 2.Б -2.В). Д. Оценка ожидаемой выручки от перепродажи (текущая стоимость 2.Г). 1. Фактор текущей стоимости реверсии (PWF). 2. Текущая стоимость выручки от перепродажи (2.Г * 2.Д.1). Этап 3. Оценка текущей стоимости собственности. А. Оценочная стоимость собственного капитала (1.Г.4 + 2.Д.2). Б. Оценочная стоимость собственности (3.А + 1.Б.1). Ежемесячный платеж в погашение ипотечного кредита рассчитывается на основе формулы для расчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека): где DSm - ежемесячное обслуживание долга, I - первоначальная сумма ипотечного кредита, i - годовая ставка процента по кредиту, t - срок (лет), на который предоставлен ипотечный кредит. i 12 1 1 1 i 12 - ипотечная постоянная. t 12 Фактор аннуитета отражает текущую стоимость единичного аннуитета при заданной ставке дисконта: где Y - ставка отдачи на собственный капитал, T - период владения собственностью. Фактор текущей стоимости реверсии отражает текущую стоимость единицы за период при заданной ставке дисконта: Остаток ипотечного долга при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации: 1 где 1 1 i 12 i 12 t 12 T 12 - фактор текущей стоимости аннуитета. 128 Цена перепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости собственности в год (d): RP = P * (1 + d) T где RP - цена перепродажи собственности; P - первоначальная стоимость собственности; d - рост (снижение) стоимости собственности за год; T - период владения собственностью. Итак, традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - метод оценки в рамках доходного подхода. При проведении ипотечно-инвестиционного анализа должна быть известна либо основная сумма ипотечного кредита, либо коэффициент ипотечной задолженности. В анализе должна быть задана оценочная цена перепродажи или процентное изменение стоимости за прогнозный период. Данная техника может применяться в случае, если инвестор принимает на себя уже существующий долг или если привлекается новый кредит. Она может быть изменена с тем, чтобы учесть более чем одну закладную и изменения в денежных поступлениях. Если известна цена, то техника может быть использована для оценки ставки отдачи на собственный капитал. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа является гибким методом, способным учесть любые ситуации. Однако в силу принимаемых допущений, объективно полученные оценки являются приближенными. Ипотечно-инвестиционный анализ, на основе капитализации дохода. Напомним - метод капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода или умножения его на соответствующий коэффициент дохода. Определение стоимости собственности на базе общего коэффициента капитализации выполняется по формуле: где V - стоимость собственности; NOI - чистый операционный доход; k - общий коэффициент капитализации. Для определения общего коэффициента капитализации инвестиционного анализа используют: Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда; Метод инвестиционной группы; Метод прямой капитализации. в рамках ипотечно- 2.2.1. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда Главная привлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более применима в тех случаях, когда заданы долларовая сумма кредита и цена перепродажи. Технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффициенты. Формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим образом: 129 где k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период; Y - ставка отдачи на собственный капитал; m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности); C - ипотечный коэффициент Эллвуда; d - изменение стоимости собственности за прогнозный период: + dep - снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации; - app - увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации; (SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода; - изменение дохода; J - коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF;Y). Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле: C = Y + P * (SFF;Y) - f где C - ипотечный коэффициент Эллвуда; Y - ставка отдачи на собственный капитал; P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период; (SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период; f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга. Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период - процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период: где P - процент выплаты кредита; i - ставка процента по кредиту; t - полный срок амортизации кредита; T - период владения собственностью. Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле: где Y - ставка отдачи на собственный капитал; T - период владения собственностью. Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы: где f - ежегодная ипотечная постоянная; i - ставка процента по кредиту в год; t - полный срок амортизации кредита. 130 Техника Эллвуда может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности. Техника Эллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционная ипотечноинвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период. В технике Эллвуда важнейшим является С-фактор. Он является результатом синтеза других переменных. Пользователи данного метода ипотечно-инвестиционного анализа должны уделять большое внимание выбору допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними. Метод инвестиционной группы. Общий коэффициент капитализации может быть рассчитан методом инвестиционной группы. В общем виде метод инвестиционной группы принимает во внимание, какая часть выкупного капитала приходится на ипотечный кредит и какая - на собственный капитал. Он взвешивает доли в выкупном капитале по ставке процента и требуемой ставке конечной отдачи на собственный капитал соответственно. В коэффициент общей капитализации, полученный методом инвестиционной группы, необходимо внести две поправки с тем, чтобы он стал эквивалентен общему коэффициенту капитализации по Эллвуду (до повышения или снижения стоимости собственности). Обе поправки относятся к амортизации кредита. Поправка 1 состоит в признании того, что выплаты по амортизации ипотеки необходимо производить из чистого ежегодного операционного дохода. Данная поправка уменьшает текущий доход, приходящийся на инвестора в собственный капитал, поэтому она прибавляется к ставке, полученной чистым методом инвестиционной группы. Выплаты по амортизации основной суммы кредита равны превышению ипотечной постоянной над ставкой процента. Точная сумма рассчитывается путем умножения излишка (ипотечная постоянная минус ставка процента по ипотечному кредиту) на коэффициент ипотечной задолженности. Поправка 2 необходима для того, чтобы учесть будущую дату, когда инвестор в собственный капитал получит выгоду от амортизации ипотечного долга. При перепродаже собственности инвесторы в собственный капитал получают цену перепродажи за вычетом затрат на совершение сделки и невыплаченного остатка долга. Таким образом, сокращение ипотечного долга реализуется при перепродаже как прирост собственного капитала. Поскольку эту выгоду инвестор получит позднее, то следует рассчитать ее эффективную ежегодную ставку с использованием фактора фонда возмещения, затем эта ставка вычитается из коэффициента, полученного чистым методом инвестиционной группы. Эффективная выгода инвесторов в собственный капитал зависит от коэффициента ипотечной задолженности и суммы ипотечного кредита, выплачиваемой за прогнозный период. Расчет эффективной годовой ставки дохода на собственный капитал осуществляется с использованием фактора фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал. Оценка стоимости собственности по методу инвестиционной группы осуществляется по следующей схеме: Техника инвестиционной группы: № 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 Показатель Чистый метод инвестиционной группы Ипотечный кредит Коэффициент ипотечной задолженности (доля в выкупном капитале) Требуемая отдача (ставка процента по ипотечному кредиту) Взвешенный коэффициент Собственный капитал Доля в выкупном капитале 131 Способ расчета Задано Задано п. 1.1 х п. 1.2 Задано 2.2 2.3 3 4 4.1 4.2 4.3 Требуемая отдача (на собственный капитал) Взвешенный коэффициент Коэффициент чистой инвестиционной группы Корректировки по Эллвуду Поправка 1 Срок амортизации кредита Ставка процента по кредиту Ипотечная постоянная 4.5 5 5.1 5.2 Отклонение ипотечной постоянной от ставки процента по кредиту Величина поправки Поправка 2 Период владения собственностью Фактор фонда возмещения 5.3 Оплаченная основная сумма 5.4 6 7 8 Величина поправки Общий коэффициент капитализации Чистый операционный доход Оценочная стоимость собственности 4.4 Задано п. 2.1 х п. 2.2 п. 1.3 + п. 2.3 Задано Задано п.4.2 1 п .4 .1 1 1 п.4.2 п. 4.3 - п. 4.2 п. 4.4 х п. 1.1 Задано п.2.2 1 п.2.2 п.5.1 1 п.4.2 п .4 .1 1 1 п.4.2 п.4.2 п .5.1 1 1 п.4.2 п. 1.1 х п. 5.2 х п. 5.3 п. 3 + п. 4.5 - п. 5.4 Задано п. 7 п. 6 Метод прямой капитализации. Данный метод разработан и используется специалистами Российского общества оценщиков (РОО). Для описания метода воспользуемся аргументами, используемыми оценщиками РОО: X - стоимость собственности; q - чистый операционный доход; pt - уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита; k - ставка капитализации; Y - ставка дисконтирования; i - годовая ставка процента по кредиту; d - ежегодный рост стоимости собственности; n - предполагаемый срок владения собственностью; m - коэффициент ипотечной задолженности. Тогда стоимость собственности (X): q k Коэффициент (ставка) капитализации (k) рассчитывается по формуле: где 132 n Для упрощения расчетов по нахождению pt 1 Y t 1 t используют коэффициент Инвуда или коэффициентом аннуитета. pt - уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита, и представляет собой аннуитет - поток равных платежей в течение n периодов. Тогда pt есть ипотечная постоянная. где f - ипотечная постоянная. 133 ОСНОВНЫЕ ФОРМУЛЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В РАСЧЕТАХ Будущая стоимость денежной единицы: FV PV 1 i t Текущая стоимость денежной единицы: 1 PV FV 1 i t Текущая стоимость обычного аннуитета: 1 PVA PMT 1 1 i t i Будущая стоимость обычного аннуитета: 1 i t 1 FVA PMT i Фактор фонда возмещения: SFF PMT i FVA 1 i t 1 Взнос на амортизацию единицы: i PMT PVA 1 1 1 i t Текущая стоимость авансового аннуитета: 1 1 1 i t 1 PVAа PMT 1 i Будущая стоимость авансового аннуитета: 1 i t 1 1 FVAa PMT 1 i Фактор фонда авансового возмещения: SFFa 1 i i t 1 134 i 1 Авансовый взнос на амортизацию единицы: PMTa PVA i i 1 1 1 i t 1 Обозначения в приведенных формулах: PV – текущая стоимость денежной единицы; PVA - текущая стоимость аннуитета; FV – будущая стоимость денежной единицы; FVA – будущая стоимость аннуитета; PMT – периодический платеж t-го периода; SFF – фактор фонда возмещения; i – годовая процентная ставка; t – количество лет (периодов). Формула Фишера: Rr Rn d 1 d где: Rr – реальная ставка; Rn – номинальная ставка; d – индекс инфляции (применяется если темп инфляционного роста цен в стране превышает 15% в год). Коэффициент (ставка) капитализации: Ro 1 n Ri n i 1 где: Ro – коэффициент капитализации объекта; Ri – коэффициент капитализации i-го объекта-аналога; Ri Ii Vi Vi – стоимость i-го объекта-аналога; Ii – чистый годовой доход i-го объекта-аналога; n – количество объектов-аналогов. Потенциальный валовый доход (ПВД): ПВД S C a где: S – площадь объекта, сдаваемая в аренду; Ca – среднерыночная арендная ставка за 1 кв.м. 135 Потери от недозагрузки объекта (Пн): Пн = ПВД х Кн К н Dн Тн 12 где: Кн – коэффициент недозагрузки; Dн – процент недозагрузки (доля свободных площадей); Тн – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах. Действительный валовый доход (ДВД): ДВД = ПВД – Пн – Пса где: Пн – потери от недозагрузки; Пса – потери при сборе арендной платы. Чистый операционный доход (ЧОД): ЧОД = ДВД – ОР где: ОР – операционные расходы. Валовый рентный мультипликатор: GRM Va Dа где: GRM – валовый рентный мультипликатор; Vа – стоимость (цена продажи) объекта недвижимости (аналога); Dа – рентный доход, приносимый объектом недвижимости (аналогом). Вероятная стоимость оцениваемого объекта (V): V D p GRM D p Va ПВД а где: Dp – рентный доход, приносимый объектом недвижимости; ПВДа – потенциальный валовый доход аналога. Процентные (коэффициентные) поправки – вносятся в стоимость единицы сравнения: V = (Cед х N) х П% = (Сед х П%) х N Относительные денежные поправки – вносятся в стоимость единицы сравнения: V = (Cед х N) + (Под х N) = (Сед + Под) х N 136 Абсолютные денежные поправки – вносятся в стоимость всего объекта недвижимости: V = (Cед х N) + Пад где: V – стоимость объекта недвижимости; Сед – стоимость единицы сравнения; П% - процентная (коэффициентная) поправка; Под – относительная денежная поправка; Пад – абсолютная денежная поправка; N – количество единиц сравнения. Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания (ПСВ): ПСВ B Vстр k где: B – восстановительная стоимость единицы измерения (1 м3) данного типа здания; Vстр – строительный объем здания; k – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса. Совокупный износ здания (СИ): СИ = Физ.И + Функц.И + Вн.И, где: Физ.И – физический износ; Функц.И – функциональный износ; Вн.И – внешний износ. Физ.И = Физ.Иустр. + Физ.Инеустр. Физ.Инеустр. = Эф.Возр./Экон.Ж, где: Физ.Инеустр. – неустранимый физический износ; Эф.Возр. – эффективный возраст здания; Экон.Ж – экономический срок жизни. Внешний износ здания (Вн.Изн.): Вн.Изн. ЧОД без вн. улучш. ЧОД с вн. улучш. , НКзд. где: ЧОД без вн.улучш.,ЧОД с вн.улучш. – чистый операционный доход без внешних улучшений и с внешними улучшениями, соответственно; НКзд. – норма капитализации здания. Физический износ: 137 Qf Tф T 100% , где: Qf - процент износа; Тф - фактический срок службы объекта; Тн - нормативный срок службы объекта. Стоимость износа: Q f Vвос , V 100 где: V – стоимость износа; Vвос – стоимость восстановления; Qf – процент износа. Структура коэффициента капитализации (R): R = Ron + Rof, где: Ron – ставка дохода на капитал; Rof – коэффициент возврата капитала. Методы оценки недвижимости 1. Затратный Цн = ПСВ – И + Цз или Цн = ПСЗ – И + Цз где: Цн – стоимость недвижимости; ПСВ - полная стоимость воспроизводства оцениваемого имущества; ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества; И – стоимость износа оцениваемого имущества; Цз – стоимость участка земли. 2. Рыночный Ц н Ц р K1 K 2 j K n , где: Цр – рыночная стоимость проданных аналогичных объектов; K1, K2, j, Kn – поправочные коэффициенты. 3. Доходный а) метод прямой капитализации V NOI , R где: V – рыночная стоимость недвижимости; NOI – постоянная годовая чистая операционная прибыль от объекта (разность между валовым потенциальным доходом от сдачи объекта недвижимости в аренду и суммой затрат на содержание объекта и возможных убытков); 138 R – норма капитализации. б) дисконтирование денежных потоков Dn Dnp D Dn1 D2 NVP 1 ... Ир, 2 n 1 n 1 z ( 1 z ) ( 1 z ) ( 1 z ) где: D1, D2, …, Dn-1, Dn – доход, получаемый владельцем недвижимости от ее эксплуатации (разница между притоком и оттоками денежных средств по годам или чистая прибыль + амортизация); Dnp – возможный доход, который может быть получен владельцем недвижимости от ее продажи; z – ставка дисконтирования; Ир – реальные инвестиции, необходимые для приобретения недвижимости. Определение оценочной стоимости объекта методом рыночных сравнений: C p (C a P) J , где: C – искомая стоимость объекта оценки – стоимость замещения; Ca – рыночная цена выбранного аналога; р – интегральный корректирующий множитель; P – поправочный коэффициент; J – индекс изменения цен за период между датой оценки и датой определения рыночной цены аналога. Стоимость участка земли: СТ .З. ( Д в И зд. ) K к , где: СТ.З. – стоимость участка земли; Дв – реальный или условно начисленный валовой доход; Изд. – ожидаемые издержки; Kк – ставка(коэффициент) капитализации. Рыночная цена земли (Цр): Ц р Ц н K1 K 2 K 3 j K n , где: Цн – нормативная цена земли; K1, K2, j, Kn – коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены. Стоимость земельного участка по методу остаточной продуктивности( остатка): VL NOI VB RB , RL где: VL – стоимость земельного участка; 139 NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости; VB – стоимость улучшений; RL – коэффициент капитализации земли; RB – коэффициент капитализации улучшений. Vо NOI NOI , RL L RB B Ro где: Vо – стоимость объекта, включающая стоимость улучшений и стоимость земли; NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости; Rо – общий коэффициент капитализации для земельного участка и улучшений; RL – коэффициент капитализации земли; RB – коэффициент капитализации улучшений. L – доля земли в общей стоимости объекта; B – доля улучшений в общей стоимости объекта. Оценка объекта недвижимости с учетом заемного капитала: Vо NOI NOI , Rе Е R м М Ro где: Vо – стоимость объекта, включающая величину собственного капитала и величину заемных средств; NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости; Rо – общий коэффициент капитализации; Е – доля собственных средств в общей стоимости объекта; М – доля заемных в общей стоимости объекта; Rе – требуемая норма доходности на собственный капитал; Rм – ставка процента, выплачиваемого на заемный капитал. Посленалоговая стоимость заемного капитала (Kd): K d i(1 T ) , где: i – ставка процента по кредиту; T – ставка налога на прибыль. Учетная доходность (бухгалтерская норма доходности) ARR: ARR Среднегодовая ожидаемая чистая прибыль , Среднегодовой объем инвестиций Показатель риска актива (стандартное отклонение) (σ ): N (R i 1 i R ) 2 Pi , где: 140 Ri – доходность по i-му результату; R – ожидаемая доходность; Pi – вероятность появления i-го результата; N – количество рассматриваемых результатов. Чистый приведенный эффект (NPV), если капиталовложения являются разовой операцией: n NPV Co t 1 CFt , (1 r ) t где: Со – денежный отток в нулевой период (капиталовложения); CFt – истинный денежный поток проекта (разница между денежным притоком и оттоком в период t); r – ставка дисконтирования; n – срок реализации проекта. Чистый приведенный эффект (NPV), если проект предполагает последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течении m лет: m n Co CFt , j t j 1 (1 i ) t 1 (1 r ) NPV где: i – прогнозируемый средний уровень инфляции. Индекс рентабельности (PI): CFIF CFOF Co , (1 r ) t t 0 n PI где: CFIF – денежный приток в период t; CFOF – денежный отток в период t. Модифицированная внутренняя доходность (MIRR) – предусматривает расчет терминальной стоимости (VT) денежных поступлений, наращенных по цене капитала фирмы. PVинв естиций TV , (1 MIRR ) n где MIRR – ставка дисконта, уравнивающая PV инвестиций и TV. Внутренняя доходность IRR – дисконтная ставка, уравнивающая приведенные стоимости ожидаемых поступлений по проекту и сделанных инвестиций: PV(притоки) = PV(инвестиции) или n NPV C0 t 1 141 CFt 0 (1 IRR ) t ЛИТЕРАТУРА: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.94 г. № 51-ФЗ. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.96 г. № 15-ФЗ. Закон РФ от 26.10.02 г. № 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве). Закон РФ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости). Закон РФ от 29.07.98 г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6.07.2001 № 519 1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996 2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999 3. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости – СПб.: Питер, 2001 4. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. Проф. В.Е. Есипова – СПб.: Изд-во СПб ГУЭиФ, 1998 5. Ковалев В.В. Финансовый анализ. - М.: Финансы и статистика, 1997 6. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. - М.: Высшая школа, 1998 7. Кудрявцев В.А. Ипотека в России. Проблемы и сценарии старта. - М: 1998 8. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие для ВУЗов – СПб.: Питер, 2000 9. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - Санкт-Петербург: Санкт-Петербургский Государственный Технический Университет, 1997 10. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости - Санкт-Петербург: Технобалт, 1995 11. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость - Санкт-Петербург: СанктПетербургский Государственный Технический Университет, 1996 12. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело-Лтд, 1995 13. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование / Пер. с англ. Предисл. И.М. Булдаковой. Екатеринбург: Изд-во «Сфера», 1997 14. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994 142 Понукалин Александр Владимирович Экономика недвижимости Учебное пособие Редактор: С.В. Сватковская Технический редактор: Н.А. Вьялкова Корректор: Н.А. Сидельникова Компьютерная верстка: А.В. Понукалина ИД № 06494 от 26.12.01 Сдано в производство __.__.__. Формат 60х841/16. Бумага газетная. Печать офсетная. Усл. печ. л. ____. Уч.-изд. л. 1,94. Тираж 100. Заказ № ___. “C” __. Издательство Пензенского государственного университета. 440026, Пенза, Красная, 40. 143
