Вегелинx - Сибирский федеральный университет

УДК 347
ПРОБЛЕМЫ ВКЛЮЧЕНИЯ В РЕЕСТР ТРЕБОВАНИЙ О ПЕРЕДАЧЕ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ
НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ) ЗАСТРОЙЩИКА
Вегелин Ольга Сергеевна
Научный руководитель: канд.юрид.наук Шишмарева Татьяна Петровна
Сибирский федеральный университет
Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»1 предусматривает
возможность предъявить застройщику требования денежного характера, участвуя в
процедурах несостоятельности в качестве конкурсного кредитора, или требование о
передаче жилого помещения с правом участия в процедурах несостоятельности в
качестве кредитора с неденежными требованиями.
Согласно п. 6 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный
суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого
помещения или денежного требования в том числе, в случае заключения договора
участия в долевом строительстве.
На практике возникает ряд проблем, связанных с разрешением вопросов о
включении в реестр требований о передаче жилых помещений участников
строительства, заключивших с застройщиком договор участия в долевом
строительстве, некоторые из них будут рассмотрены в настоящей статье.
1. Включение в реестр требований о передаче жилых помещений участников
строительства, при отсутствии государственной регистрации договора участия в
долевом строительстве.
Пунктом 3 статьи 14 ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации»2 установлено, что договор
участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вопрос о включении в реестр требований о передаче жилых помещений
участников строительства при отсутствии государственной регистрации договора
участия в долевом строительстве некоторое время разрешался не в пользу участника
строительства, поскольку его признавали незаключенным. Следующими судебными
актами во включении в реестр требований о передаче жилых помещений участникам
долевого строительства было отказано, поскольку суды сочли договоры
незаключенными ввиду отсутствия государственной регистрации: постановление ФАС
Уральского округа от 06.12.2012 № Ф09-11083/12 по делу № А50-8797/2011;
постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2012 № Ф09-11083/12 по делу № А508797/2011; постановление ФАС Уральского округа от 04.12.2012 № Ф09-11083/12 по
делу № А50-8797/2011; постановление Первого арбитражного апелляционного суда от
02.05.2012 по делу № А79-7895/2010.
Арбитражная практика изменилась в связи изменением позиции ВАС РФ.
Договоры, подлежащие регистрации, при ее отсутствии, если они исполняются
сторонами, признают действительными во взаимоотношениях сторон такого договора.
О несостоятельности (банкротстве): федер. закон Российской Федерации от 26 ноября 2002 г. №127 –
ФЗ // СЗ РФ – 2002. – № 43, ст. 4190; в ред. от 29.12.2014.
2
Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон
Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ // СЗ РФ – 2005. - № 1, ст. – 40; в ред. от 21.07.2014.
1
В постановлении от 12 марта 2013 г. № 15510/12 по делу № А71-13368/2008 Президиум
ВАС РФ, отменяя определение Арбитражного суда Удмуртской Республики от
23.04.2012 по делу № А71-13368/2008, постановление Семнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 12.07.2012 и постановление Федерального арбитражного суда
Уральского округа от 04.10.2012 по тому же делу указал, что требование о регистрации
договора участия в долевом строительстве направлено на защиту участников долевого
строительства (особенно граждан), поэтому отсутствие регистрации упомянутых
договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего
жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.
Итак, требования участника строительства при наличии договора участия в
долевом строительстве, не прошедшим государственной регистрации, подлежат
включению в реестр передачи жилых помещений.
2. Включение в реестр требований о передаче жилых помещений при наличии
расторгнутого договора участия в долевом строительстве.
С одной стороны, согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского Кодекса
Российской Федерации3 в случае расторжения договора обязательства считаются
прекращенными и, следовательно, прекращается обязанность по передаче дольщику
жилого помещения, и дольщик не может требовать включения в реестр требований о
передаче жилого помещения. При этом, как указывается в Постановлении Президиума
ВАС РФ от 23.04.2013 № 13239/12 по делу № А55-16103/2010 включение при
банкротстве застройщика требований участника строительства как в реестр требований
кредиторов, так и в реестр о передаче жилых помещений преследует один и тот же
материально-правовой интерес – получение соразмерного и пропорционального
удовлетворения требований, и положение участников строительства является равным.
Таким образом, право выбора формы учета требования кредитора в деле о
банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства.
3. Включение в реестр требований о передаче жилых помещений требования
кредитора о передаче нежилого помещения.
Предметом договора участия в долевом строительстве может быть как жилое,
так и нежилое помещение. При этом ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
предусматривает возможность предъявления к застройщику требований о передаче
жилого помещения и денежного требования. Исходя из буквального значения норм
параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» можно сделать вывод о
невозможности включения в реестр требований о передаче жилых помещений
требования кредитора о передаче нежилого помещения. Данное утверждение
подтверждается следующей судебной практикой: определение ВАС РФ от 17.09.2012
№ ВАС-9502/12 по делу № А46-14935/2011; определение ВАС РФ от 06.09.2012 №
ВАС-9411/12 по делу № А79-4792/2009; определение ВАС РФ от 16.08.2012 № ВАС9810/12 по делу № А50-14741/2010; определение ВАС РФ от 08.08.2012 № ВАС2595/12 по делу № А73-14698/2009; постановление ФАС Восточно-Сибирского округа
от 19.11.2012 по делу № А74-545/2012; постановление ФАС Восточно-Сибирского
округа от 29.10.2012 по делу № А33-16859/2008; постановление ФАС ВосточноСибирского округа от 17.05.2012 по делу № А33-2805/2009.
Требования участника долевого строительства о передаче нежилого
помещения не подлежат включению в реестр требований о передаче жилых
помещений. При этом такой кредитор не лишен права избрать иной способ защиты,
предусмотренный ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в частности предъявить
денежное требование.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994. № 51-ФЗ // СЗ РФ – 1994. - №
32.- ст- 3301.
3
4. Включение в реестр требований о передаче жилого помещения при
частичной оплате цены договора участником долевого строительства.
Согласно пунктам 2,3 статьи 201.6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых
помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт
полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во
исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору. Таким образом, ФЗ
«О несостоятельности банкротстве)» не предусматривает возможность отказа во
включении в реестр требований о передаче жилых помещений участнику строительства
при неполной оплате цены договора, предусматривающего передачу жилого
помещения.
Частичная оплата по договору, предусматривающему передачу жилого
помещения, является основанием для включения в реестр требований о передаче
жилого помещения в полном объеме, а не пропорционально уплаченной сумме.
Данный довод подтверждается следующей судебной практикой: постановление ФАС
Западно-Сибирского округа от 25.10.2012 по делу № А45-4506/2009, постановление
ФАС Уральского округа от 25.07.2012 № Ф09-6318/12 по делу № А60-1207/2011,
постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2012 по делу №
А45-19286/2011.
При этом пунктом 6 статьи 201.6. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
предусмотрено, что участники строительства в части требований о передаче жилых
помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом
голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства
застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или)
стоимости переданного застройщику имущества.
5. Включение в реестр требований о передаче жилых помещений участников
долевого строительства, при наличии у таковых признанного судом права
собственности на долю в объекте незавершенного строительства и
зарегистрированного в ЕГРП
На практике участники строительства прибегают к такому способу защиты, как
признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Что
касается участия в делах о банкротстве участников строительства с решениями, о
признании права собственности на объект незавершенного строительства, то признание
судом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства за
участником строительства и государственная регистрация этого права в ЕГРП означают
невозможность включения этой доли в конкурсную массу должника-застройщика. В
случае если участником долевого строительства не
откажется от своего
зарегистрированного права в пользу застройщика, судом будет оказано во включении
его требования в соответствующий реестр. Такое требование может быть включено в
данный реестр только в случае его отказа от регистрации. Данная позиция отражена в
Определении ВАС РФ от 25 июня 2012 г. № ВАС-7586/12 по делу № А55-10763/2010,
Определении ВАС РФ от 09.01.2013 № ВАС-17187/12 по делу № А45-21735/2011.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что законодательство о
банкротстве и правоприменительная практика следуют по пути приоритетной защиты
участников строительства.
Список литературы:
1) О несостоятельности (банкротстве): федер. закон Российской
Федерации от 26 ноября 2002 г. №127 – ФЗ // СЗ РФ – 2002. – № 43, ст.
4190; в ред. от 29.12.2014.
2) Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации: федер. закон Российской
Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ // СЗ РФ – 2005. - № 1, ст. – 40; в
ред. от 21.07.2014.
3) Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от
30.11.1994. № 51-ФЗ // СЗ РФ – 1994. - № 32.- ст- 3301.