УМК Оценка имущества организаций

ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ,
БИЗНЕСА И ПРАВА
Е.А. Изварин
УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС
ДИСЦИПЛИНЫ
«ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА
ОРГАНИЗАЦИЙ»
Ростов-на-Дону
2010
Учебно-методический комплекс дисциплины «Оценка имущества
организаций» подготовлен в соответствии с требованиями Государственного образовательного стандарта высшего профессионального
образования по специальности 351200 – Налоги и налогообложение.
Учебно-методический комплекс рекомендован к изданию кафедрой «Налоги и налогообложение» и утвержден Методическим советом экономического факультета Института управления, бизнеса и
права.
Учебно-методический комплекс предназначен для студентов очной и заочной формы обучения, содержит учебную программу, учебно-тематический план дисциплины, рекомендации по проведению
практических, семинарских занятий, самостоятельной работы, структуру и содержание рейтинговой системы контроля знаний студентов,
рекомендуемую литературу, перечень контрольных вопросов по дисциплине.
Составитель: Е.А. Изварин
Рецензент: доцент Л.М. Курилова (ИУБиП).
СОДЕРЖАНИЕ
Стр.
2
Введение……………………………………………...…................... 4
1. Учебная программа дисциплины ................................................. 7
1.1 Содержание программы………………………....................... 7
1.2 Примерное содержание практических занятий…................. 8
1.3 Рекомендуемая литература…...……………........................... 9
1.4 Примерная тематика дипломных работ …………………… 10
2. Учебно-тематический план дисциплины……....…………..…... 11
3. Планы семинарских занятий……………………....…………..... 12
4. Примеры типовых задач к практическим занятиям ………....... 13
5. Рейтинговая система контроля знаний студентов
22
6. Примерное содержание рейтингов для оценки
контроля знаний студентов ........................................................... 23
7. Задания и методика выполнения самостоятельной
работы по дисциплине…................................................................. 38
8. Контрольные вопросы по дисциплине……………..………....... 40
3
ВВЕДЕНИЕ
Одним из важнейших инструментов осуществления экономической политики являются налоги. Особенно наглядно это проявляется
в период развития рыночных отношений, когда в условиях рынка
налоги являются одним из основных рычагов воздействия на развитие
экономики. Налоги на имущество и землю в отличие от многих других налогов носят более объективный характер, поэтому при развитой
рыночной экономике в структуре налогов налоги на землю и имущество достигают до 80%. В связи с этим наличие соответствующей
оценки объектов недвижимого и другого имущества является необходимым фактором регулирования и развития экономики городов,
субъектов Федерации и страны в целом, а также стабилизации общества.
Происходящие в настоящее время в стране процессы изменения
системы налогообложения связаны, с одной стороны, с общим
уменьшением налогового бремени на субъекты экономической деятельности, а с другой – с упрощением системы, делающим ее более
прозрачной и контролируемой. Одной из актуальных проблем, обсуждаемых в связи с этим, является проблема налогообложения недвижимости. Налогообложение является одной из важнейших целей
оценки недвижимости. По существу, это две части единого механизма, создающего важные предпосылки эффективного функционирования субъектов экономической деятельности всех уровней.
При оценке недвижимости для целей налогообложения используются как методы массовой оценки, так и методы индивидуальной
оценки.
Оценка налогооблагаемой стоимости (стоимости для целей
налогообложения) осуществляется с применением методов массовой
оценки в рамках создания земельных кадастров, которые нередко
называют кадастрами недвижимости.
В индивидуальной оценке используются три основных метода:
затратный метод, метод капитализации дохода и метод сравнения
продаж. Затратный метод, по сути, является раздельным: оценивается
стоимость земли, стоимость зданий и сооружений, и стоимость недвижимости получается как сумма этих двух величин.
В массовой оценке недвижимости также используется как не4
раздельный, так и раздельный подход. Первый представлен методом
сравнения продаж, а второй – группой методов, различающихся
прежде всего в подходах к оценке земли и основанных на экспертных
оценках, на методах математического моделирования и на их сочетаниях.
Как в массовой, так и в индивидуальной оценке предпочтительны методы, основанные на раздельном подходе к оценке недвижимости, позволяющие получать наиболее адекватные, проверяемые и интерпретируемые результаты.
В соответствии с налоговым законодательством РФ установлено, что налоговая база для целей налогообложения налогом на имущество определяется по данным бухгалтерского учета. В соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета организация имеет
право не чаще одного раза в год (на 1 января отчетного года) переоценивать полностью или частично объекты основных средств по текущей (восстановительной) стоимости путем индексации (с применением индекса - дефлятора) или прямого пересчета по документально
подтвержденным рыночным ценам. При определении текущей (восстановительной) стоимости могут быть использованы данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций - изготовителей;
сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций; сведения об уровне цен,
опубликованные в средствах массовой информации и специальной
литературе; оценка бюро технической инвентаризации; экспертные
заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.
В результате переоценки остаточная стоимость объектов основных средств может либо увеличиться, либо уменьшиться, что влияет
на величину налога на имущество.
Таким образом, знание специалистами в области налогообложения законодательства об оценочной деятельности, подходах и методах оценки являются необходимым условием обеспечения эффективной реализации государственной налоговой
политики и развития
экономики.
Цель изучения дисциплины – рассмотрение теоретических и методологических основ оценки недвижимого и другого имущества.
5
Задачи дисциплины – ознакомление студентов с положениями
законодательства об оценочной деятельности, с подходами и методами оценки объектов недвижимого имущества.
Изучив дисциплину, студент должен:
 знать основные положения законодательства об оценочной деятельности, стандарты оценки, подходы и методы оценки;
 уметь проверять отчеты независимых оценщиков на их соответствие требованиям ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», анализировать конкретные ситуации в области оценочной деятельности,
правильно применить на практике полученные знания;
 владеть практическими навыками расчетов, применяемых при
проведении оценки.
6
1. УЧЕБНАЯ ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ
1.1 Содержание учебной программы
ТЕМА 1. Оценка недвижимого и другого имущества в Российской
Федерации: история, основные положения и определения
История возникновения вопроса об оценке. Роль и виды оценки.
Основные понятия и цели оценки. Виды и принципы определения
стоимости. Рынок недвижимого имущества и его особенности.
ТЕМА 2. Государственное регулирование в области оценочной деятельности. Международные стандарты оценки
Нормативные и законодательные основы в области оценочной
деятельности. Юридические особенности оценочной деятельности.
Требования к оценке. Гражданские права на объекты недвижимого
имущества, земельные участки и сделки с ними.
ТЕМА 3. Процесс оценки. Стандарты оценки
Информационное обеспечение; виды стоимости объектов оценки; подходы при проведении оценки; сущность затратного, доходного, сравнительного (рыночного) подходов; методы оценки в рамках
подходов; определение итоговой величины рыночной стоимости.
ТЕМА 4. Оценка недвижимости и земельных участков
Оценочные характеристики зданий и сооружений; методы и способы оценки зданий и сооружений в затратном, доходном и сравнительном подходах; сервитут; оценка права аренды земельного участка; методы и способы оценки земельных участков, кадастровая оценка земель; ипотека; залог.
ТЕМА 5. Оценка предприятий (бизнеса)
Основные методы оценки промышленного предприятия: метод
капитализации, денежный поток и оценка стоимости предприятия на
базе прогнозных значений денежных потоков (доходный подход); метод накопления активов, метод расчета восстановительной стоимости
и стоимости замещения, оценка стоимости на основе показателя «чистые активы» (затратный подход); на основе расчета сопоставительной оценки (сравнительный подход); согласование результатов оцен7
ки, полученных применением различных подходов для получения
итоговой величины рыночной стоимости.
ТЕМА 6. Особенности оценки акций
Оценка предприятия, планирующего дополнительную эмиссию
акций; оценка пакетов акций; определение цены акции; оценка стоимости контроля.
ТЕМА 7. Оценка ликвидационной стоимости предприятий. Оценка в процедурах банкротства
Метод расчета ликвидационной стоимости предприятия. Методика определения ликвидационной стоимости имущества. Определение затрат, связанных с ликвидацией; добровольная ликвидация, принудительная ликвидация.
Особенности и правила применения оценки в процедурах банкротства – «внешнее управление», «конкурсное производство».
ТЕМА 8. Отчет независимого оценщика
Требования к отчету независимого оценщика; проверка отчета
независимого оценщика по формальным признакам.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
1.2 Примерное содержание практических занятий
Определение цены объекта недвижимости в рамках затратного
подхода методом расчета восстановительной стоимости.
Определение цены объекта недвижимости в рамках доходного
подхода методом капитализации.
Определение цены объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода методом сделок (продаж).
Определение цены одной акции в рамках доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков.
Определение цены одной акции в рамках затратного подхода методом чистых активов.
Определение цены одной акции в рамках сравнительного подхода
методом рынка капиталов.
Определение будущей стоимости объектов недвижимости.
Оценка стоимости предприятия на базе балансовой стоимости активов.
8
9. Расчет ликвидационной стоимости предприятия.
10. Определение чистой текущей стоимости объекта недвижимости.
11. Определение функционального износа объекта недвижимости.
12. Определение экономического износа объекта недвижимости.
13. Определение физического износа объекта недвижимости.
14. Определение остаточной стоимости объекта недвижимости.
15. Согласование итоговой величины стоимости на базе затратного,
доходного и сравнительного подходов.
1.3 Рекомендуемая литература
Основная литература:
1. ФЗ-135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Постановление правительства РФ №5819 от 6.07.2001 г. «Об утверждении
стандартов оценки».
3. Федеральный закон «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ от 26.06.95.
4. Земельный кодекс РФ от 28.09.2001 г.
5. ФЗ-127 от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)».
6. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное пособие / Под ред. Н.А.
Абдуллаева, Н.А. Колайко. – М.: Издательство «ЭКМОС», 2000.
7. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия:
Учебное пособие для вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
8. Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев В.И., Юн Г.Б. Оценка предприятий: Доходный подход. – М.: «Молодая гвардия», 2000.
9. Кузнецов Д.Д. Табличный процессор EXCEL для оценщиков недвижимости. Учебно-методическое пособие. – СПб.: Санкт-Петербургский государственный технический университет, 1997.
10. Тарасевич Е.М. Методы оценки недвижимости. – СПб.: ТОО «Технобалт», 1995.
11. Бердикова Т.Б. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятий. Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2001.
12. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. Учебное пособие. – СПб.: Изд-во СПбГУ, 1999.
13. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 2000.
14. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – М.: Финансы и статистика, 1995.
15. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятий. – М.:
ИНФРА-М, 2001.
16. Антикризисное управление / Под ред. С.Г. Беляева и В.И. Кошкина. – М.:
ЮНИТИ, 1996.
17. Григорьев В.В. Оценка предприятий: Доходный подход. – М.: Федеративное издательство, 1998.
9
18. Оценка бизнеса / Под ред. к.э.н. В.Н. Лаврентьева. 2-е изд. – Институт экономического развития Мирового банка. – 1994.
19. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия. – М.: ИНФРА-М, 1997.
20. Пратт Ш. Оценка бизнеса: анализ и оценка компаний закрытого типа. – М.: РОО, 1994.
21. Таль Г.К., Юн Г.Б. Антикризисное управление предприятиями и банками:
Учебн.-практ. пособие. – М.: Дело, 2001.
22. Черняк В.З. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 1996.
23. Ций Т.Н., Верстина Н.Г. Оценка недвижимости. – М.: Изд. МГСУ, 1997.
24. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный
подход: Учебное пособие. 2-е изд. – М.: Дело, 2000.
25. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. 5-е изд. – М.: РОО, 1995.
26. Глен М., Десмонд, Ричард Э. Келли. Руководство по оценке бизнеса. – М.:
РОО, 1999.
Дополнительная литература
27. ФЗ -123 от21.07.1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».
28. ФЗ-102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке, залоге недвижимости».
29. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01),
утвержденное приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. №26н.
30. Приказ Минфина РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от
29.01.2003 г. №10н.
1.4 Примерная тематика дипломных работ
1. Налогообложение имущества организаций и направления его совершенствования.
2. Методические аспекты оценки стоимости недвижимого имущества
организаций в РФ, направления совершенствования..
3. Ипотека в России и направления ее совершенствования.
4. Аренда. Методы оценки аренды. Направления и пути совершенствования.
5. Оценка бизнеса предприятия.
6. Оценка контрольного пакета акций и его инвестиционный привлекательности.
7. Оценка стоимости имущества в процедурах банкротства предприятий, организаций.
8. Сравнительная характеристика методов оценки стоимости имущества организаций в РФ и за рубежом.
10
2. УЧЕБНО-ТЕМАТИЧЕСКИЙ ПЛАН ДИСЦИПЛИНЫ
Очная/заочная форма обучения
Наименование
тем
В
С
Е
Г
О
1. Оценка недвижимого и
другого имущества в Российской Фе6/9
дерации: история, основные положения и определения.
2. Государственное регулирование в
области оценочной дея10/12
тельности.
Международные стандарты
оценки.
3. Процесс
оценки. Стан- 8/10
дарты оценки.
4. Оценка недвижимости и
12/10
земельных
участков.
5. Оценка пред10/10
приятий (биз-
В том числе:
из них:
аудиторные
лекции практические
Самостоятельная
работа
2/1
2/1
-/-
4/8
4/2
2/1
2/1
6/10
4/2
2/1
2/1
4/8
8/2
4/1
4/1
4/8
6/2
2/1
4/1
4/8
11
неса).
6. Особенности
оценки акций.
7. Оценка ликвидационной
стоимости
предприятий.
Оценка в процедурах банкротства.
8. Отчет независимого
оценщика.
Итого:
8/6
4/-
2/-
2/-
4/6
8/8
4/2
2/1
2/1
4/6
8/5
4/1
2/-
2/1
4/4
70/70
36/12
18/6
18/6
34/58
12
3. ПЛАНЫ СЕМИНАРСКИХ ЗАНЯТИЙ
Семинарское занятие 1 на тему: «Нормативное обеспечение оценки»
1. Понятие оценочной деятельности.
2. Субъекты и объекты оценки.
3. Общие требования к отчету об оценке.
4. Требования к осуществлению оценочной деятельности.
Рекомендуемая литература
1. ФЗ-135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении
стандартов оценочной деятельности».
3. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. Оценка бизнеса. – М.: Финансы
и статистика, 2000.
Семинарское занятие 2 на тему: «Методы оценки»
1. Методы оценки в рамках затратного подхода.
2. Методы оценки в рамках доходного подхода.
3. Методы оценки в рамках сравнительного подхода.
4. Согласование результатов, полученных разными методами.
Рекомендуемая литература
1. Гленн М. Десмонд, Ричард Э. Келли. Руководство по оценке бизнеса. – М.,
1996.
2. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика,
1998.
3. Тарасевич Е.М. Методы оценки недвижимости. – СПб.: ТОО «Технобалт»,
1995.
4. Григорьев В.В. Оценка предприятий: Доходный подход. – М.: Федеративное
издательство, 1998.
5. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учебное пособие. 2-е изд. – М.: Дело, 2000.
6. Ковалев В.В. Финансовый анализ – Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – М.: Финансы и статистика, 1995.
7. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятий. – М.:
ИНФРА-М, 2001.
13
4. ПРИМЕРЫ ТИПОВЫХ ЗАДАЧ К ПРАКТИЧЕСКИМ
ЗАНЯТИЯМ
Задача 1
Владелец 3000$ предполагает инвестировать свои деньги на
банковский депозит под 5% годовых на 5 лет. Сколько будет стоить
3000$ через 5 лет?
Решение.
Накопленная сумма единицы (будущая стоимость текущего капитала) определяется по формуле:
FV = PV (1+r), где
R – ставка процента (коэфф. дисконтирования);
FV – будущая стоимость текущего капитала (future value);
PV – текущая стоимость капитала (present value).
Задача 2
Стоимость земельного участка, равная 10 000 долл., повышается
на 12% в год. Сколько она будет стоить через 5 лет?
Задача 3
В течение 8 лет недвижимость будет приносить доход в размере
20 000 долл. Ставка доходности 14% годовых. В конце 8 года предприятие будет продано за 11 000 долл. Определить текущую стоимость предприятия.
Задача 4
Ежемесячные платежи по аренде поступают в начале каждого месяца в размере 12 000 руб. Среднерыночная ставка дохода – 15%. Какова будущая стоимость платежей к концу 10-го месяца.
Задача 5
Оценить стоимость предприятия на базе балансовой стоимости
активов. Баланс ОАО «Вымпел» по состоянию на 30 апреля 2003 г.
имел следующий вид:
14
В тысячах рублей
Активы
Внеоборотные активы
Земля и здания 80 000
Машины и механизмы:
-первоначальная стоимость 60 000
- износ 35 000
Итого внеоборотных активов 105 000
Оборотные активы
Запасы 12 000
Дебиторы 18 000
Наличность в банке и в кассе 5 000
Итого оборотных активов 35 000
Баланс 140 000
Пассивы
Капитал и резервы
Уставный капитал 50 000
Добавочный капитал 15 000
Прибыль и убытки 25 000
Итого капитала 90 000
Долгосрочные обязательства
Займы и кредиты 30 000
Краткосрочные обязательства
Кредиторская задолженность 20 000
Баланс 140 000
Задача 6
В бухгалтерском учете числится объект основных средств, подлежащий переоценке. Первоначальная стоимость – 700 000 руб., сумма
накопленной амортизации – 300 000 руб., коэффициент пересчета – 3.
Необходимо определить восстановительную стоимость объекта.
Задача 7
ОАО «Х» по состоянию на 3 мая 2003 г. имело следующий итоговый баланс.
Тыс. руб.
Активы
Внеоборотные активы
Земля и здания 70 000
Машины и механизмы 150 000
Итого внеоборотных активов 220 000
Оборотные активы
Запасы 40 000
Дебиторы 45 000
Наличность в банке и кассе 5 000
Итого внеоборотных активов 90 000
Баланс 310 000
Пассивы
Капитал и резервы
Уставный капитал 100 000
Прибыли и убытки 120 000
Итого 220 000
Долгосрочные обязательства
Займы и кредиты 50 000
Краткосрочные обязательства
Кредиторская задолженность 40 000
Баланс 310 000
Необходимо рассчитать ликвидационную стоимость предприятия.
15
Задача 8
Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа.
Сн = ИК + (ЧОД - РОД) /PVA/ + (Cn/n - ИКn) /PV/, где
Сн – стоимость недвижимости;
ИК – ипотечный кредит;
ЧОД – чистый операционный доход;
РОД – расходы по обслуживанию долга;
Cn/n – цена перепродажи в конце анализируемого периода;
ИКn – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого
периода;
PVA – фактор текущей стоимости аннуитета (колонка №5 с ежегодным начислением процента);
PV – фактор текущей стоимости (колонка №4);
Ст.д. – ставка дохода на собственный капитал;
n – анализируемый период.
Пример 1
Необходимо оценить недвижимость, чистый операционный доход
которой в течение ближайших 10 лет составит 150. В конце 10-го года
объект можно реализовать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 15%.
Пример 2
Необходимо оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера, но при условии, что ипотечный кредит
получен за три года до даты оценки.
Задача 9
Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимости
на основе следующей информации:
1) чистый операционный доход в ближайшие 5 лет
1-й год – 160
2-й год – 300
3-й год – 500
4-й год – 800
5-й год – 1000;
2) цена перепродажи в конце 5-го года – 1300;
3) ставка дохода на собственный капитал инвестора – 15%;
16
4) инвестор получает кредит в банке в сумме 900 на 15 лет под 10%.
Долг погашается ежегодно равными частями с начислением
процента на остаток долга.
Задача 10
1-ая функция: накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы, правило «72-х»).
Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу второго года, если сегодня положить на счет, приносящий 14% годовых,
1000 долл.
Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце каждого года.
PV – 1000 долл.; i – 14%; n – 2; FV – ?
Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца
PV – 1000 долл.; i – 14%; n – 2; k – 12; FV - ?
Вариант В. Начисление процента осуществляется в конце каждого квартала.
PV- 1000; i– 14%; n – 2; k – 4; FV - ?
Задача 11
2-ая функция – текущая стоимость единицы (реверсии).
Определить текущую стоимость 1000 долл., которые будут получены в конце года при 10%-й ставке дисконта.
Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце года.
FV – 1000 долл.; i – 10%; n-1
Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца.
FV – 1000 долл.; n – 1; k – 12; i – 10%; FV - ?
Задача 12
3-ая функция – текущая стоимость аннунитета.
Договор аренды квартиры составлен на один год. Необходимо
определить текущую стоимость арендных платежей при 11%-й ставке
дисконтирования.
Вариант А. Арендная плата в размере 6000 долл. выплачивается
в конце года.
17
PMT – 6000 долл.; i – 11%; n – 1; PV-?
Вариант Б. Арендная плата в размере 500 долл. выплачивается в
конце каждого месяца.
PMT – 500 долл.; i – 11%; n – 1; k – 12; PV - ?
Вариант В. Арендная плата в размере 500 долл. выплачивается в
начале каждого месяца.
PMT – 500 долл.; i – 11%; n – 1; k – 12; PV – ?
Задача 13
4-ая функция – накопление денежной единицы за период.
Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых, к концу 6-го месяца, если ежемесячно откладывать
на счет.
Вариант А. Платежи осуществляются в конце каждого месяца.
PMT – 1000 долл.; i – 12%; n – 0,5; k – 12; FV – ?
Вариант Б. Платежи осуществляются в начале каждого месяца
PMT – 1000 долл.; i – 12%; n – 6; k – 12; FV – ?
Задача 14
5-ая функция – взнос на амортизацию единицы.
Кредит в размере 10000 долл. выдан на 5 лет под 15% годовых,
погашение ежегодное. Определить размер аннуитетных платежей.
Вариант А. Выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого года.
PV – 10 000 долл.; i – 15%; n – 5; PMT – ?
Вариант Б. Выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого месяца.
PV – 10 000; i – 15%; n – 5; k – 12; PMT – ?
Задача 15
6-ая функция – формирование фонда возмещения.
Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 8-го
года иметь на счете, приносящем 11% годовых, 10 000 долл.
Вариант А. Платежи осуществляются в конце каждого года.
FV – 10 000 долл.; i – 14%; n – 8; PMT – ?
Вариант Б. Платежи осуществляются в конце каждого месяца.
FV – 10 000 долл.; i – 14%; n – 8; k – 12; PMT – ?
18
Задача 16
Кредит в 10 000 долл. предоставлен на 4 года под 20% годовых при
условии погашения аннуитетными платежами в конце каждого года.
Необходимо определить:
– размер платежа в счет погашения кредита;
– норму возврата по кредиту;
– часть второго платежа, идущую на возврат принципала;
– часть суммы кредита, погашенную к концу второго года.
Задачи к повторению материала.
1. Какова к концу третьего квартала стоимость 2000 долл., вложенных
под 14% годовых, при ежемесячном начислении процентов?
2. В соответствии с договором аренды ежемесячные платежи в размере 4000 долл. осуществляются в конце каждого месяца. Договор заключен на 1 год. Какова текущая стоимость арендных платежей при
ставке дисконта 12% годовых?
3. Определить сумму, которую арендатор может внести за год вперед, если договор аренды предусматривает ежемесячные платежи в размере
4000 долл. в начале каждого месяца. Ставка дисконта 12% годовых.
4. Кредит в размере 200 000 долл. выдан на следующих условиях: срок
кредита – 6 лет, ставка по кредиту 15% годовых, погашение аннуитетными платежами в конце каждого месяца. Определить размер платежа.
5. Кредит в размере 1 000 000 долл., предоставленный по 20%-й ставке, предусматривает выплату в конце каждого года 220 620 долл.
Определить срок предоставления кредита.
6. Кредит в размере 250 000 долл. выдан на 5 лет и предусматривает
платежи в конце каждого месяца в размере 5311,75 долл. Определить, под какой процент выдан кредит.
7. Договор аренды офисного помещения составлен на 5 лет. Арендные платежи вносятся в конце каждого года, причем первые два года – в размере 100 000 долл., следующие три года – в размере
120 000 долл. при ставке дисконта 16% годовых. Определить текущую стоимость арендных платежей (три пути решения).
Метод Инвуда
8. Самоамортизирующийся кредит, выданный на 10 лет под 12% годовых, обеспечивает ежемесячные платежи в размере 1000 долл.
19
Какова первоначальная величина кредита?
9. Предполагается, что актив, исходя из 10% годовых, приносит 10000
долл. ежегодного дохода в течение 5 лет, после чего полностью обесценивается. Инвестор приобрел этот актив с условием, что 10% годовых учитывают кроме дохода возврат первоначального капитала. За
какую сумму приобретен актив, исходя из допущения Инвуда?
Метод Хоскольда
10. Изменим условия предыдущей задачи с учетом допущений
Хоскольда, предположив, что инвестору доступно реинвестирование под 7% годовых, а отдача на первоначальные капиталовложения составляет 20%.
Метод Ринга
11. Чистый доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся
сроком экономической жизни 15 лет, равен 25000 долл. за 1-й
год, норма отдачи для объекта оценивается в 15% . Какова стоимость здания?
12. Недвижимость приносит 10000 долл. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет её стоимость увеличивается на 30%, т.е. = 0,3. Ставка дисконтирования для подобных
объектов составляет 15%. Необходимо рассчитать стоимость недвижимости в предложении, что норма для компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме прибыли.
13. Те же условия, что и в примере 12, но предполагается, что недвижимость приносит 1000 долл. чистого дохода за первый год и
уменьшение стоимости линейное на 30%.
Оценка с применением техники остатка
14. Для оценки свободного земельного участка оценщик выявил
близкорасположенный аналогичный земельный участок с недавно
построенным зданием. Объект приносит 25 000 долл. чистого годового дохода, норма дохода на инвестиции для подобных объектов составляет 15%, срок экономической жизни здания – 40 лет,
стоимость постройки определена затратным методом в размере
120 000 долл. Оценщик считает, что фонд возмещения должен
формироваться исходя из линейного вида потери стоимости и
20
неизменной стоимости земли. Необходимо определить: ставку капитализации для здания; доход от здания, доход от земельного
участка; стоимость земельного участка (применяя технику остатка).
15. Из сопоставимых продаж определена стоимость земельного
участка в 5 000 долл. Объект недвижимости приносит 25 000 долл.
чистого годового операционного дохода; ставка дисконтирования
(норма прибыли) определена в размере 15%. Оставшийся срок
экономической жизни здания составляет 30 лет, норма возврата
для здания формируется по линейной схеме. Необходимо определить ставку капитализации для здания; доход, отнесенный к зданию; стоимость здания (применяя технику остатка).
Метод прямой капитализации
16. Недвижимое имущество приносит чистый операционный доход за
первый год, равный 20 000 долл. Определить возможную цену
продажи в конце 5-летнего периода исходя из темпа роста дохода
на 5% в год и ставки капитализации для реверсии, равной 20%.
Метод рыночного анализа
17. Оценщик выявил недавнюю продажу сопоставимого объекта за
100 000 долл., что, по его мнению, отражает среднесрочную цену
на подобные объекты. Оценщик также считает, что текущая величина чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью, равная 14 000 долл., сократится в течение последующих 5
лет на 20%, а стоимость собственности увеличится на 30%. Улучшение соответствует наименее эффективному использованию земельного участка. Требуется рассчитать IRR (ставка дисконтирования) для данного инвестиционного сценария, которая может послужить индикатором для ставки дисконтирования применительно
к объекту оценки.
Определение стоимости земельного участка под офисную
постройку. Чистая текущая стоимость (дисконтированная) NPV.
18. Затраты на постройку офисного здания составляют 500 000 долл.,
из которых 300 000 долл. приходится на первоначальные инвестиции на конец 1-го года, 150 000 долл. и 50000 – на конец 2-го года.
Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить до21
ход в виде чистой аренды, начиная с конца 2-го года в соответствии с данными, приведенными в таблице, и будет продан через 6
лет после первоначальной инвестиции за 850 000 долл. за вычетом
расходов на продажу. Ставка дисконтирования определена в 15%.
Исходные данные приведены в таблице 1.
Таблица 1 – Основной поток денежных средств (в долл.)
Статьи
0
Первоначальные 300000
инвестиции
1
2
150000
50000
NOI
Чистая реверсия
Поток денежных 300000 150000
средств
50000
Дополнительные
затраты
0
22
3
4
5
6
70000
100000
100000
100000
100000
850000
950000
70000
100000
5. РЕЙТИНГОВАЯ СИСТЕМА КОНТРОЛЯ ЗНАНИЙ
СТУДЕНТОВ
Содержание
1. Входной (стартовый) контроль (вопросы, тесты)
2. Первый рубежный контроль:
вопросы (тесты) по теоретическому курсу на аудиторных занятиях;
вопросы (тесты) по самостоятельной работе;
выполнение реферата, практического задания.
Систематичность и своевременность выполнения заданий, активность участия на занятиях
ИТОГО:
3. Второй рубежный контроль:
 вопросы (тесты) по аудиторным занятиям;
 вопросы (тесты) по самостоятельной работе;
 выполнение реферата, практического задания.
Систематичность и своевременность выполнения заданий, активность участия в семинарских (практических) занятиях
ИТОГО:
ВСЕГО:
Творческие задания:
подготовка доклада, выступление на научной конференции;
подготовка научной (методической) статьи (реферата)
ИТОГО:
Всего максимальное количество баллов
Максим.
балл
5
15
5
15
5
40
15
15
20
5
55
100
5
10
15
115
По результатам проведенных рубежных рейтингов определяется
итоговая оценка (по пятибалльной системе):
85-100 баллов – оценка «отлично»;
70-84 балла – оценка «хорошо»;
60-69 баллов – оценка «удовлетворительно»;
менее 60 баллов – оценка «неудовлетворительно».
23
6. ПРИМЕРНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РЕЙТИНГОВ ДЛЯ ОЦЕНКИ
КОНТРОЛЯ ЗНАНИЙ СТУДЕНТОВ
1. Входной (стартовый) контроль
1. Баланс – это:
а) краткий финансовый отчет, отражающий природу и величину активов компании, ее обязательств и капитала на определенную дату;
б) документ, отражающий все, чем владеет компания, и что ей причитается: наличные деньги, инвестиции, дебиторская и кредиторская
задолженность и др;
в) оформленные в письменном виде требования или поручения
предприятий, организаций на перечисление денежных сумм.
2. Какие статьи баланса относятся к активу и пассиву?
а) дебиторская задолженность;
б) уставный капитал;
в) кредиты;
г) незавершенное производство;
д) касса;
е) доходы будущих периодов;
ж) основные средства;
з) сырье и материалы;
и) резервный капитал;
к) расчетный счет.
3. Цена – это:
а) денежная единица, используемая для покупки товаров и услуг;
б) денежное выражение стоимости товара;
в) денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
4. Акция – это:
а) свидетельство о срочном процентном вкладе в коммерческом
банке;
б) ценная бумага с фиксированным доходом, по которой эмитент
обязуется выплатить держателю фиксированную сумму капитала в
определенный момент в будущем и выплачивать проценты;
в) ценная бумага, свидетельствующая о внесении известного пая в
капитал акционерного общества и дающая право на получение прибыли в виде дивидендов.
24
5. Какие из нижеперечисленных налогов и сборов относятся к федеральным:
а) дорожный налог;
б) НДС;
в) земельный налог;
г) налог с доходов физических лиц;
д) таможенная пошлина и таможенные сборы;
е) налог на имущество физических лиц;
ж) лесной налог.
6. Аннуитет – это:
а) инвестиции, приносящие клиенту через регулярные промежутки
времени определенную сумму денег;
б) часть прибыли компании, ежегодно распределяемая между акционерами в зависимости от числа акций;
в) письменное долговое обязательство, которое выписывается и
подписывается должником об уплате определенной суммы в указанный срок.
7. Ипотечный кредит – это:
а) средства, которые могут быть заимствованы в любое время с последующими регулярными платежами в погашение заранее обусловленной суммы;
б) беспроцентные краткосрочные ссуды, выделяемые государством
на покупку недвижимости или земельной собственности;
в) ссуда под залог недвижимости, земельной собственности, которые могут быть проданы кредитором, если заемщик не в состоянии
оплатить долг.
8. Капитализация – это:
а) общая сумма превращенных в капитал всех ценных бумаг, выпущенных акционерной компанией;
б) перераспределенные потоки доходов, включенные в резервный
капитал предприятия;
в) превращение потока дохода предприятия в показатель стоимости.
9. Дисконт – это:
а) скидка на приобретение товара;
б) разница между текущей и будущей стоимостью;
в) разница между ценой в настоящий момент и ценой на момент погашения или ценой номинала ценной бумаги.
25
10. Ставка дисконта – это:
а) коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем;
б) процентная ставка, которую центральный банк взимает при учете правительственных ценных бумаг или при предоставлении кредита
против обеспечения в виде этих бумаг;
в) ставка дисконта представляет собой ставку дохода на капитал,
достижение которой ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.
11. Оцените справедливость утверждения: «Дисконт при продаже
краткосрочных долговых обязательств равен доходности краткосрочного долгового обязательства»:
а) верно;
б) неверно;
в) верно при условии, что долговое обязательство государственное;
г) верно, только без учета налогообложения доходов по долговым
обязательствам.
12. Что рассчитывается по формуле X = Y (1+Z)?
а) будущая стоимость вложенных средств;
б) начальная стоимость вложенных средств;
в) процентный доход на вложенные средства.
13. Сложные проценты, выплачиваемые по облигациям – это:
а) ставка процента выплачиваемая по каждой последующей выплате;
б) проценты выплачиваются в виде дисконта;
в) проценты выплачиваются с учетом колебаний курсовой стоимости облигации;
г) проценты начисляются по постоянной ставке с учетом доходов,
начисленных в виде процентов по предыдущим срокам выплат.
14. Инвестиционная компания и коммерческий банк разместили по 1
тыс. облигаций государственного займа. Чей чистый доход (с
учетом налогообложения) будет выше при равных затратах, если
размещение всех 2 тыс. облигаций было проведено по единой цене?
а) инвестиционной компании;
б) коммерческого банка;
в) доход одинаков.
15. Промежуточное потребление – это:
26
а) стоимость товаров, потребленных в процессе производства всеми классами производителей, включая амортизацию;
б) стоимость товаров, потребленных в процессе производства всеми классами производителей, не включая амортизацию;
в) расходы, производящиеся за счет личных доходов населения на
приобретение предметов потребления для производства других товаров и услуг.
16. Восстановительная стоимость – это:
а) стоимость, которой обладает предприятие с учетом будущей
прибыли;
б) стоимость объекта в современных условиях по современным
ценам;
в) стоимость имущества предприятия, составными частями которого являются земельные участки, здания, сооружения, счета банков
и др., дебиторская задолженность за вычетом долговых обязательств.
17. Акциз – это:
а) один из видов прямого налога на товары внутреннего потребления, который взимается с продавцов товаров;
б) один из видов косвенного налога на товары внутреннего потребления, который взимается с потребителей, приобретающих этот товар;
в) один из видов косвенного налога на товары внутреннего потребления, преимущественно предметы массового потребления, который взимается с производителей товаров и их продавцов.
18. Налоговая ставка – это:
а) величина налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы;
б) процентная ставка, которая взимается налоговыми органами с
физических и юридических лиц при совершении ими экономических
операций;
в) стоимостная, физическая или иная характеристика объекта
налогообложения.
19. Экспортная квота – это:
а) отношение суммы экспорта и импорта страны к ее ВВП;
б) отношение экспорта товаров и услуг к ВВП или ВНП страны;
в) количественное ограничение на ввоз товаров.
20. Финансовый леверидж – это:
а) отношение собственного капитала к заемному;
27
б) отношение прибыли к стоимостной оценке затрат активов;
в) отношение заемного капитала к собственному.
21. Ставка процента – это:
а) ставка дохода на основную денежную сумму, используемая для
приведения текущих сумм к будущей стоимости;
б) процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объекта;
в) ставка дохода, используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) к текущей стоимости.
22. Ликвидность предприятия – это:
а) наличие у предприятия денежных средств, достаточных для
расчетов по кредиторской задолженности;
б) устойчивое состояние источников финансирования предприятия;
в) способность предприятия своевременно выполнять свои платежные обязательства.
23. Текущие активы – это:
а) оборотные активы;
б) ликвидные активы, которые могут быть превращены в деньги в
течение года, состоящие из краткосрочной дебиторской задолженности, краткосрочных финансовых вложений, производственных запасов, готовой продукции, прочих оборотных активов;
в) активы, которые изменяют свою стоимость в течение производственного цикла.
24. Денежный поток – это:
а) сумма денежных средств, получаемых предприятием в отчетном
периоде;
б) сумма излишка (недостатка) денежных средств, полученных в
результате сопоставления поступлений и отчислений денежных
средств в процессе функционирования предприятия;
в) валовая выручка предприятия от основных видов деятельности.
25. Ставка дохода на инвестиции – это:
а) процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объектов;
б) минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить на свой капитал;
в) процентное соотношение между чистым доходом и вложенными средствами.
28
1. Вопросы для проведения первого рубежного контроля
Вариант 1
1. Понятие недвижимого имущества.
2. Сущность доходного подхода оценки стоимости имущества.
Вариант 2
1. Права собственности на недвижимость, включая землю, их содержание.
2. Сущность сравнительного подхода оценки стоимости имущества.
Вариант 3
1. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с
ней.
2. Сущность затратного подхода в оценке стоимости имущества.
Вариант 4
1. Формы и цели регулирования оценочной деятельности организации.
2. Основные методы оценки, применяемые при оценке доходным подходом, их содержание.
Вариант 5
1. Информационное обеспечение при оценке недвижимости организации.
2. Сервитут, его понятие, экономическое содержание.
Вариант 6
1. Шесть функций денежной единицы, используемой при оценке недвижимости (временная оценка денежных потоков), их содержание.
2. «Государственная регистрация», ее понятие, порядок осуществления.
Вариант 7
1. Классификация стоимости имущества организации.
2. Ипотека, понятие, экономическое содержание.
Вариант 8
1. Объекты и субъекты оценочной деятельности, их характеристика.
2. Метод расчета ликвидационной стоимости на основе «чистых» активов, его содержание.
29
Вариант 9
1. Регулирование земельных отношений в РФ.
2. Правила удовлетворения кредитора, обеспеченного ипотекой, в
случае неисполнения должником своего обязательства, их характеристика.
Вариант 10
1. Объекты, относимые Гражданским кодексом к недвижимому имуществу, их характеристика.
2. Взнос на амортизацию денежной единицы (взнос на погашение
кредита), порядок определения.
Вариант 11
1. Стандарты оценки, их виды, характеристика.
2. Текущая стоимость аннуитета, порядок ее определения.
Вариант 12
1. Основные формы регулирования оценочной деятельности в РФ, их
характеристика.
2. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период),
порядок определения.
Вариант 13
1. Оценка недвижимости, понятие, цели и задачи.
2. Аннуитет, понятие, экономическое содержание.
Вариант 14
1. Накопленная сумма единицы (будущая стоимость единицы), понятие, порядок определения.
2. Потребительная и меновая стоимости объектов недвижимости, понятие, порядок определения.
Вариант 15
1. Факторы, оказывающие влияние на величину меновой стоимости
недвижимости, их виды, характеристика.
2. Определение «рыночной стоимости», установленное в Законе «Об
оценочной деятельности» в РФ.
30
Вариант 16
1. Российские стандарты оценки стоимости имущества, их отличия от
зарубежных.
2. Текущая стоимость единицы, порядок расчета.
Вариант 17
1. Признаки, характеризующие стоимость в пользовании, формы ее
проявления применительно к объектам недвижимости, их характеристика.
2. Периодический взнос в фонд накопления (фактор фонда возмещения), порядок его определения.
Вариант 18
1. Стоимость в обмене, формы ее проявления применительно к объектам недвижимости, их характеристика.
2. Требования к независимому оценщику, установленные Законом
«Об оценочной деятельности», их содержание.
Вариант 19
1. Понятия «рыночная стоимость» и «инвестиционная стоимость», их
содержание, отличительные особенности.
2. Проведение независимой оценки в соответствии с законодательством РФ, ее обязательства.
Вариант 20
1. Принципы оценки недвижимости, их признаки, характеристика.
2. Государственная регистрация, ее объекты, характеристика.
Вариант 21
1. Принципы полезности, принципы замещения, принцип ожидания
или предвидения, их содержание.
2. Обязанности собственника недвижимости, в отношении которой
установлен сервитут, их характеристика.
Вариант 22
1. Принципы, обусловленные эксплуатацией собственности, их содержание.
31
2. Отношения лиц, регулируемые Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», их характеристика.
Вариант 23
1. Принципы, обусловленные рыночной средой, их характеристика.
2. Момент возникновения, прекращения и перехода права на недвижимые вещи, их содержание.
Вариант 24
1. Принципы сбалансированности и соответствия, их содержание, отличительные особенности.
2. Объекты и субъекты оценочной деятельности, понятие, их характеристика.
Вариант 25
1. Информационное обеспечение при оценке недвижимости.
2. Факторы, учитываемые при определении варианта лучшего и
наиболее эффективного использования объекта недвижимости, их содержание.
2. Вопросы, контрольные задания для проведения второго
рубежного контроля
Вариант 1
1. Основные методы оценки, применяемые при оценке доходным
подходом, их содержание.
2. Для оценки свободного земельного участка оценщик выявил близкорасположенный аналогичный земельный участок с недавно построенным зданием. Объект приносит 25 000 долл. чистого годового дохода, норма дохода на инвестиции для подобных объектов составляет 15%, срок экономической жизни здания – 30 лет, стоимость постройки определена затратным методом в размере 120 000
долл. Оценщик считает, что фонд возмещения должен формироваться исходя из линейного вида потери стоимости и неизменной
стоимости земли.
Определить: ставку капитализации для здания; доход от здания,
доход от земельного участка, стоимость земельного участка (применяя технику остатка).
32
Вариант 2
1. Метод накопления активов, его экономическое содержание.
2. Из сопоставимых продаж определена стоимость земельного участка в 5 000 долл. Объект недвижимости приносит 25 000. чистого годового операционного дохода; ставка дисконтирования (норма прибыли) определена в размере 15%. Оставшийся срок экономической
жизни здания составляет 30 лет, норма возврата для здания формируется по линейной схеме.
Определить: ставку капитализации для здания; доход, отнесенный к зданию; стоимость здания (применяя технику остатка).
Вариант 3
1. Преимущества и недостатки сравнительного, доходного и затратного подходов оценки стоимости имущества.
2. Недвижимое имущество приносит чистый операционный доход за
первый год, равный 20 000 долл. Определить возможную цену продажи в конце 5-летнего периода исходя из темпа роста дохода на 5% в
год и ставки капитализации для реверсии, равной 20%.
Вариант 4
1. Метод расчета восстановительной стоимости, его содержание.
2. Оценщик выявил недавнюю продажу сопоставимого объекта за
100 000 долл., что, по его мнению, отражает среднесрочную цену на
подобные объекты. Оценщик также считает, что текущая величина
чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью, равная
14 000 долл., сократится в течение последующих 5 лет на 20%, а стоимость собственности увеличится на 30%. Улучшение соответствует
наименее эффективному использованию земельного участка. Требуется рассчитать IRR (ставка дисконтирования) для данного инвестиционного сценария, которая может послужить индикатором для ставки дисконтирования применительно к объекту оценки.
Вариант 5
1. Земельный участок как объект оценки.
2. Затраты на постройку офисного здания составляют 500 000 долл.,
из которых 300 000 долл. приходятся на первоначальные инвестиции
на конец 1-го года, 150 000 долл. и 50000 долл. – на конец 2-го года.
33
Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить доход в
виде чистой аренды, начиная с конца 2-го года; поток денежных
средств, начиная с начала 1-го года и заканчивая концом 6-го, имеет
следующие показатели: -300000, -150000, 0, +70000, +100000,
+100000, + 950000. Объект будет продан через 6 лет после первоначальной инвестиции за 850 000 долл. за вычетом расходов на продажу. Ставка дисконтирования определена в 15%. Необходимо определить стоимость земельного участка на основании денежных поступлений и затрат на капиталовложения за весь период (6 лет).
Вариант 6
1. Методы оценки земли, их характеристика.
2. Недвижимость приносит 10000 долл. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет её стоимость увеличивается
на 30%, т.е. =0,3. Ставка дисконтирования для подобных объектов составляет 15%. Необходимо рассчитать стоимость недвижимости в
предложении, что норма для компенсации изменения стоимости
определяется по ставке, равной норме прибыли.
Вариант 7
1. Оценка права аренды земельного участка, экономическое содержание.
2. Недвижимость приносит 1000 долл. чистого дохода за первый год.
Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет её стоимость
уменьшается на 30%, т.е. =0,3, а доход снизится на 30%. Ставка дисконтирования для подобных объектов составляет 15%. Необходимо
рассчитать стоимость недвижимости в предложении, что норма для
компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной
норме прибыли.
Вариант 8
1. Требования к договору оценщика и заказчика его услуг, их характеристика.
2. Чистый доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся
сроком экономической жизни 15 лет, равен 25000 долл. за 1-й год,
норма отдачи для объекта оценивается в 15%. Какова стоимость здания (к концу срока жизни оно полностью обесценивается)?
34
Вариант 9
1. Кадастровая оценка земли, определение, цели проведения.
2. Кредит в размере 250 000 долл. выдан на 5 лет и предусматривает
платежи в конце каждого месяца в размере 5311,75 долл. Определить,
под какой процент выдан кредит.
Вариант 10
1. Метод кумулятивного построения (метод суммирования), его содержание.
2. В соответствии с договором аренды ежемесячные платежи в размере 4000 долл. осуществляются в конце каждого месяца. Договор заключен на 1 год. Какова текущая стоимость арендных платежей при
ставке дисконта 12% годовых?
Вариант 11
1. Принцип замещения, его экономическое содержание.
2. Определить сумму, которую арендатор может внести за год вперед,
если договор аренды предусматривает ежемесячные платежи в размере 4000 долл. в начале каждого месяца. Ставка дисконта 12% годовых.
Вариант 12
1. Техника остатка для зданий и сооружений, для земельного участка,
ее характеристика, процедура проведения.
2. Кредит в размере 200 000 долл. выдан на следующих условиях:
срок кредита – 6 лет, ставка по кредиту 15% годовых, погашение аннуитетными платежами в конце каждого месяца. Определить размер
платежа.
Вариант 13
1. Экономический износ, его содержание, порядок определения.
2. Предполагается, что актив, исходя из 10% годовых, приносит 10000
долл. ежегодного дохода в течение 5 лет, после чего полностью обесценивается. Инвестор приобрел этот актив с условием, что 10% годовых учитывают кроме дохода возврат первоначального капитала. За
какую сумму приобретен актив, исходя из допущения Инвуда?
35
Вариант 14
1. Функциональный износ, его содержание, порядок определения.
2. Самоамортизирующийся кредит, выданный на 10 лет под 12% годовых, обеспечивает ежемесячные платежи в размере 1000 долл.
Определить первоначальную величину кредита?
Вариант 15
1. Физический износ, его содержание, порядок определения.
2. Договор аренды офисного помещения составлен на 5 лет. Арендные
платежи вносятся в конце каждого года, причем первые два года – в
размере 100 000 долл., следующие три года – в размере 120 000 долл.,
при ставке дисконта 16% годовых. Определить текущую стоимость
арендных платежей (три пути решения).
Вариант 16
1. Оценка предприятия методом капитализации дохода, его содержание.
2. Определить (методом дисконтирования денежных потоков) обоснованную рыночную стоимость недвижимости на основе следующей
информации:
- чистый операционный доход в ближайшие 5 лет:
1-ый год – 160 долл.;
2-ой год – 300 долл.;
3-ий год – 500 долл.;
4-ый год – 800 долл.;
5-ый год – 1000 долл.;
- цена перепродажи в конце 5-го года – 1300 долл.;
- ставка дохода на собственный капитал инвестора – 15%;
- инвестор получает кредит в банке в сумме 900 долл. на 15 лет под
10%.
Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процента на остаток долга.
Вариант 17
1. Основные методы, применяемые в сравнительном подходе, их характеристика.
36
2. Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 8-го года
(n) иметь на счете, приносящем 14% годовых (i), 10 000 долл. (FV).
Вариант А. Платежи осуществляются в конце каждого года.
FV – 10 000 долл.; i – 14%; n – 8; PMT – ?
Вариант Б. Платежи осуществляются в конце каждого месяца.
FV – 10 000 долл.; i – 14%; n – 8; k – 12; PMT – ?
Вариант 18
1. Метод расчета ликвидационной стоимости на основе «чистых» активов, его экономическое содержание.
2. Кредит в размере 10000 долл. (FV) выдан на 5 лет (n) под 15% годовых (i), погашение ежегодное. Определить размер аннуитетных
платежей.
Вариант А. Выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого
года.
PV – 10 000 долл.; i – 15%; n – 5; PMT – ?
Вариант Б. Выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого месяца.
PV – 10 000; i – 15%; n – 5; k – 12; PMT – ?
Вариант 19
1. Метод расчета восстановительной стоимости имущества, его содержание.
2. Кредит в размере 1 000 000 долл., предоставленный по 20%-й ставке, предусматривает выплату в конце каждого года 220 620 долл.
Определить срок предоставления кредита.
Вариант 20
1. Оценка стоимости предприятия на основе денежного потока, его
содержание.
2. Кредит в 10 000 долл. предоставлен на 4 года под 20% годовых при
условии погашения аннуитетными платежами в конце каждого года.
Определить: размер платежа в счет погашения кредита; норму возврата по кредиту; часть второго платежа, идущую на возврат принципала; часть суммы кредита, погашенную к концу второго года.
37
Вариант 21
1. Основные методы оценки стоимости имущества при оценке доходным подходом, их содержание.
2. Договор аренды квартиры составлен на один год.
Определить текущую стоимость арендных платежей при 11%-й ставке дисконтирования (i).
Вариант А. Арендная плата в размере 6000 долл. (РМТ) выплачивается в конце года (n).
PMT – 6000 долл.; i – 11%; n – 1; PV – ?
Вариант Б. Арендная плата в размере 500 долл. выплачивается в
конце каждого месяца.
PMT – 500 долл.; i – 11%; n – 1; k – 12; PV – ?
Вариант 22
1. Сравнительный подход оценки стоимости имущества, его содержание.
2. Определить текущую стоимость 1000 долл. (FV), которые будут
получены в конце года (n) при 10%-й ставке дисконта (i).
Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце года.
FV – 1000 долл.; i – 10%; n – 1; PV – ?
Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца.
FV – 1000 долл.; n – 1; k – 12; i – 10%; FV – ?
Вариант 23
1. Доходный подход оценки стоимости имущества, его содержание.
2. Необходимо оценить недвижимость, чистый операционный доход
которой в течение ближайших 10 лет составит 150 долл. В конце 10го года объект можно реализовать за 1200 долл. Инвестор получает
ипотечный кредит в сумме 900 долл. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 15%.
Вариант 24
1. Затратный подход оценки стоимости имущества, его содержание.
2. В течение 8 лет недвижимость будет приносить доход в размере
20 000 долл. Ставка доходности 14% годовых. В конце 8 года предприятие будет продано за 11 000 долл. Определить текущую стоимость предприятия.
38
7. ЗАДАНИЯ И МЕТОДИКА ВЫПОЛНЕНИЯ
САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ ПО ДИСЦИПЛИНЕ
В соответствии с учебно-тематическим планом дисциплины самостоятельная работа студентов осуществляется по следующим
направлениям.
7.1 Проведение семинарских занятий
По теме № 1 семинарского занятия «Нормативное обеспечение
оценки» предусматриваются вопросы, по которым студенты должны
ознакомиться со стандартами оценки; уметь проверять отчеты о независимой оценке; систематизировать законодательные и нормативные
документы РФ, субъектов РФ, приказы, инструкции, а также использовать лекционный и практический материалы по прочитанным на
предыдущих курсах смежным дисциплинам.
По теме № 2 семинарского занятия «Методы оценки» предусматриваются вопросы, по которым студенты также должны изучить основные методы, применяемые для оценки предприятий в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.
7.2. Проведение практических занятий
В разделе 4 учебно-методического комплекса приводятся типовые задачи для проведения практических занятий непосредственно в
аудитории преподавателем, а также в виде выполнения студентами
домашних заданий, которые затем оцениваются и учитываются при
итоговой аттестации по дисциплине.
7.3 Проведение рейтинговой оценки контроля знаний студентов
Вопросы по самостоятельной работе студента включены в проводимые рейтинги – стартовый (входной), первый и второй рубежный –
в виде:
 тестовых заданий;
 вопросов по самостоятельной работе;
 выполнения рефератов по указанной ниже тематике;
 выполнения практических заданий.
Самостоятельная работа оценивается дифференцированно:
39
- первый рубежный контроль – 20 баллов;
- второй рубежный контроль – 35 баллов.
7.4 Рекомендуемая тематика рефератов
1. Оценка недвижимого имущества за рубежом, ее отличительные
особенности.
2. Ипотека в России и перспективы ее развития.
3. Анализ отрасли оцениваемого предприятия.
4. Методы оценки в рамках затратного подхода.
5. Методы оценки в рамках доходного подхода.
6. Методы оценки в рамках сравнительного подхода.
7. Методы определения итоговой величины стоимости.
8. Методология исчисления и уплаты налога на прибыль.
9. Система международных стандартов оценки.
10. Аренда. Методы оценки аренды.
11. Залог, формы осуществления.
12. Налогообложение имущества организации.
7.5 Научное руководство, консультирование студентов при
подготовке научной статьи, тезисов доклада для выступления на
межвузовской или институтской научно-практической конференции, что может быть оценено 15-ю дополнительными баллами.
40
8. КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ДИСЦИПЛИНЕ
Понятие недвижимого имущества.
Права собственности на недвижимость, включая землю.
Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
Формы и цели регулирования оценочной деятельности в РФ.
Информационное обеспечение при оценке недвижимости.
Шесть функций денежной единицы, используемой при оценке недвижимости (временная оценка денежных потоков).
7. Классификация стоимости имущества организации.
8. Объекты и субъекты оценочной деятельности, их характеристика.
9. Регулирование земельных отношений в РФ.
10. Принципы оценки стоимости организаций (предприятий), их характеристика.
11. Объекты, относимые Гражданским кодексом к недвижимому
имуществу, их виды.
12. Стандарты оценки, виды, их характеристика.
13. Основные формы регулирования оценочной деятельности в РФ.
14. Оценка недвижимости, цели и задачи ее проведения.
15. Потребительная и меновая стоимости объектов недвижимости, порядок их определения.
16. Факторы, оказывающие влияние на величину меновой стоимости
недвижимости, их виды и характеристика.
17. Российские стандарты оценки стоимости имущества, их характеристика.
18. Признаки, характеризующие стоимость в пользовании, формы ее
проявления применительно к объектам недвижимости.
19. Стоимость в обмене, формы в ее проявлении применительно к
объектам недвижимости.
20. Различия, существующие между понятиями «рыночная стоимость»
и «инвестиционная стоимость», их характеристика.
21. Признаки разделения принципов оценки недвижимости, их характеристика.
22. Принципы полезности, принципы замещения, принцип ожидания
или предвидения, их характеристика, отличительные особенности.
23. Принципы, обусловленные эксплуатацией собственности, их характеристика.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
41
24. Принципы, обусловленные рыночной средой, их характеристика.
25. Различия между принципами сбалансированности и соответствия,
их содержание.
26. Факторы, учитываемые при определении варианта лучшего и
наиболее эффективного использования объекта недвижимости, их
содержание.
27. Сервитут, понятие, экономическое содержание.
28. Ипотека, понятие, виды.
29. Правила удовлетворения кредитора, обеспеченного ипотекой, в
случае неисполнения должником своего обязательства, их характеристика.
30. Обязанности, возникающие у собственника недвижимости, в отношении которой установлен сервитут, их характеристика.
31. Влияние обременения недвижимости сервитутом на её стоимость,
экономическое содержание.
32. «Государственная регистрация», понятие, порядок осуществления.
33. Объекты государственной регистрации, их виды, характеристика.
34. Моменты возникновения, прекращения и перехода права на недвижимые вещи, их содержание.
35. Отношения лиц, регулируемые Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», их характеристика.
36. Определение «рыночной стоимости», установленное в Законе «Об
оценочной деятельности» в РФ.
37. Требования к независимому оценщику, установленные Законом
«Об оценочной деятельности» в РФ.
38. Случаи обязательного проведения независимой оценки, их характеристика.
39. Аннуитет, понятие, экономическое содержание.
40. Текущая стоимость единицы, порядок определения.
41. Накопленная сумма единицы (будущая стоимость единицы), порядок определения.
42. Текущая стоимость аннуитета, порядок определения.
43. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период),
порядок расчета.
44. Взнос на амортизацию денежной единицы (взнос на погашение
кредита), порядок расчета.
42
45. Периодический взнос в фонд накопления (фактор фонда возмещения), порядок расчета.
46. Сущность затратного подхода оценки стоимости имущества.
47. Сущность доходного подхода оценки стоимости имущества.
48. Сущность сравнительного подхода оценки стоимости имущества.
49. Преимущества и недостатки сравнительного, доходного и затратного подходов оценки стоимости имущества.
50. Основные методы оценки, применяемые при оценке доходным
подходом, их содержание.
51. Оценка стоимости предприятия на основе денежного потока.
52. Метод накопления активов, его экономическое содержание.
53. Метод расчета восстановительной стоимости, его экономическое
содержание.
54. Метод расчета ликвидационной стоимости на основе «чистых» активов.
55. Основные методы, применяемые в сравнительном подходе.
56. Оценка предприятия методом капитализации дохода.
57. Физический износ, понятие, порядок оценки.
58. Функциональный износ, понятие, порядок оценки.
59. Экономический износ, понятие, порядок оценки.
60. Техника остатка для зданий и сооружений, для земельного участка, порядок осуществления.
61. Принцип замещения, его экономическое содержание.
62. Метод кумулятивного построения (метод суммирования), его характеристика.
63. Кадастровая оценка, понятие, цели проведения.
64. Требования к договору оценщика и заказчика его услуг, их содержание.
65. Методы оценки земельного участка в рамках доходного подхода.
66. Методы оценки земельного участка при затратном подходе.
67. Метод средневзвешенной стоимости капитала.
68. Оценка права аренды земельного участка.
69. Методы оценки земли, их содержание.
70. Земельный участок как объект оценки.
71. Земельная арендная плата, порядок ее установления.
43