Жилое помещение как предмет договора купли

О ПРИЗНАКАХ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ПРЕДМЕТА
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
Видзяйло Ю.А.
Научный руководитель: к.ю.н., доц. Беседкина Н.И.
Выделение законодателем специальных правил по продаже жилых
помещений обусловлено спецификой объекта недвижимости, выступающего
в данном случае предметом договора.
Легальное определение жилого помещения нашло свое закрепление в
статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ):
«жилым помещением признается изолированное помещение, которое
является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания
граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и
нормам, иным требованиям законодательства)».
Из приведенной дефиниции следует, что понятие жилого помещения
раскрывается через термин «помещение» с указанием трех признаков,
которые, по мнению законодателя, достаточны для того, чтобы считать его
жилым:
недвижимый
характер,
изолированность,
пригодность
для
постоянного проживания граждан.
В юридической литературе неоднократно отмечалось, что первые два
признака в определении понятия жилого помещения – изолированность и
недвижимый характер – свойственны любому помещению, а не только
жилому1. Нас же интересуют лишь такие специфические черты жилого
помещения, которые принципиально отличают его от иных объектов
недвижимости, в частности от нежилых помещений, также могущих
выступать предметом договора купли-продажи.
См.: Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - №
6. - С.88; Макеев П.В. О роли категории предназначенности в определении понятия жилого помещения //
Семейное и жилищное право. - 2010. - № 6. - С. 44.
1
1
По мнению ряда ученых2, именно третий указанный в определении
признак – пригодность для постоянного проживания граждан – позволяет
отличить
жилые
помещения
от
нежилых.
Правда
другие
авторы3
утверждают, что критерием деления помещений на жилые и нежилые должен
выступать другой признак – предназначенность для постоянного проживания
граждан, о котором отдельно говорится в статье 17 ЖК РФ, а также в п. 2
ст. 288 ГК РФ. А некоторые исследователи4 называют оба этих признака – и
предназначенность, и пригодность. Как видим, в юридической литературе
нет единства мнений по вопросу о том, какой признак жилого помещения
должен быть определяющим при отличии его от нежилого помещения.
Для
обоснования
собственной
точки
зрения
по
данному
дискуссионному вопросу, предлагаем вновь обратиться к нормативному
определению понятия «жилое помещение». В п. 2 ст. 15 ЖК РФ указано, что
жилым «признается» помещение, которое «пригодно для постоянного
проживания граждан», на что справедливо обращает внимание А.В.
Халдеев5. Кроме того, в статье 15 ЖК РФ неоднократно упоминается о
признании помещения жилым или нежилым: «порядок признания помещения
жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение,
устанавливаются Правительством РФ6 в соответствии с Жилищным кодексом
РФ, другими федеральными законами» (п. 3 ст. 15 ЖК РФ), «жилое
помещение может быть признано непригодным для проживания» (п. 4 ст. 15
ЖК РФ).
Поэтому можно сделать вывод, что юридическая процедура признания
(то есть оценки соответствия помещения санитарным, техническим правилам
и
нормам,
иным
требованиям
законодательства
и,
соответственно,
См., н-р: Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. - 2006. - № 8. - С. 14.
См., н-р: Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // СПС «Консультант Плюс».
4
См., н-р: Борисенко А.В. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. - 2004. - № 2. С. 43.
5
См.: Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского
права. - 2006. - № 8. - С. 110.
6
См.: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании
помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // СЗ РФ. - 06.02.2006. - № 6. - ст. 702.
2
3
2
подтверждения его пригодности для постоянного проживания граждан)
является неотъемлемым этапом для приобретения помещением статуса
жилого помещения. Иными словами, помещение получает статус жилого и
включается в жилищный фонд лишь в результате признания его в
установленном порядке пригодным для постоянного проживания граждан.
Для аргументации своей позиции приведем следующий пример. Часто
встречается ситуация, когда расположенное садовом земельном участке
капитальное строение по своим характеристикам является пригодным для
постоянного проживания граждан (отвечает санитарным, техническим
правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Однако до тех
пор, пока данное строение не пройдет юридическую процедуру признания, у
него отсутствует статус жилого помещения.
Так что с юридической точки зрения именно прохождение процедуры
признания делает помещение жилым. Интересен также тот факт, что
помещение может формально иметь статус жилого помещения, но
фактически быть непригодным для проживания. В этом следует согласиться
с И.Д. Кузьминой, которая говорит о том, что «жилыми несомненно остаются
помещения, непригодные для проживания, но не исключенные из состава
жилищного фонда в установленном порядке»7. То есть до тех пор, пока
фактически непригодное для проживания жилое помещение не прошло
обратную процедуру – признания его непригодным для проживания и
исключения его из жилищного фонда – оно с формальной точки зрения
сохраняет статус жилого. Это еще раз свидетельствует о чрезвычайно важной
роли процедуры признания в разграничении жилых и нежилых помещений.
Исходя из сказанного, можно прийти к выводу, что признаки
изолированности, недвижимого характера и пригодности для постоянного
проживания граждан служат, прежде всего, признаками, необходимыми
(служащие основанием) для признания помещения жилым. И неправомерно
говорить о том, что все помещения, которым эти признаки присущи,
7
См.: Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // СПС «Консультант Плюс».
3
автоматически являются жилыми. Следовательно, данные признаки не
позволяют четко разграничить жилые и нежилые помещения, в то время как
факт успешного прохождения помещением процедуры признания его жилым
позволяет это сделать.
Теперь перейдем к анализу категории «предназначенность». Согласно
статье 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Аналогичное положение еще до принятия Жилищного кодекса нашло свое
закрепление в статье 288 ГК РФ. На наш взгляд, «предназначенность» может
пониматься в нескольких аспектах.
Так, И.Д. Кузьмина понимает под предназначенностью жилого
помещения изначальную, заданную проектировщиками и строителями
функцию, цель его создания. «Назначение вновь строящегося здания, - пишет
И.Д. Кузьмина, - задается с самого начала в проектной документации,
утверждаемой заказчиком строительства и согласованной с компетентными
государственными органами и органами местного самоуправления, на стадии
предоставления
земельного
участка
и
выдачи
разрешения
на
строительство»8. В данном случае сложно оспорить позицию указанного
автора, поскольку приставка «пред-» в русском языке имеет значение «ранее
чего-либо», «заранее». Поэтому термин «предназначенность» действительно
можно толковать так, как делает это И.Д. Кузьмина.
Как отмечает сама И.Д. Кузьмина, «помещения, предназначенные для
проживания, проектируются и сооружаются или появляются в результате
переустройства
и
перепланировки
содержащимися
в
специальных
в
соответствии
строительных
с
нормах
описаниями,
и
правилах,
регламентирующих проектирование, строительство жилых помещений».
Подобным же образом понимают предназначенность и другие авторы9,
отмечая, что как при проектировании объекта строительства, так и при
разработке проекта переустройства и (или) перепланировки закладываются
См.: Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // СПС «Консультант Плюс».
См.: Макеев П.В. О роли категории предназначенности в определении понятия жилого помещения //
Семейное и жилищное право. - 2010. - № 6. - С. 45; Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в
Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. - 2006. - № 8. - С. 114.
8
9
4
такие характеристики, которые впоследствии, по окончании строительства
либо переустройства и (или) перепланировки, позволяют ему стать жилым
помещением. Но таким образом получается, что предназначенность сводится
к обеспечению пригодности объекта для постоянного проживания по
окончании строительства либо переустройства и (или) перепланировки.
На наш взгляд, предназначенность в указанном выше понимании – как
некая изначальная цель создания объекта – не подходит на роль признака,
принципиальным образом отличающего жилые помещения от нежилых.
Для наглядности приведем следующий пример, удачно предложенный
П.В. Макеевым: жилое помещение переведено в установленном порядке в
нежилое без проведения переустройства и перепланировки10. Изначально оно
создавалось,
предназначалось
для
проживания
людей.
Поскольку
переустройство и (или) перепланировка проведены не были, то фактически
по всем своим характеристикам оно продолжает быть пригодным для
постоянного проживания граждан. Но юридически оно уже не является
жилым, хотя сохранена и первоначальная цель создания, и пригодность.
Представляется, что категория «предназначенность» используется
законодателем в ином значении, чем то, которое было рассмотрено выше.
Начнем с того, что из анализа текста п. 1 ст. 17 ЖК РФ и
абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ можно сделать следующий вывод: признак
предназначенности является неотъемлемой характеристикой помещения, уже
признанного жилым. Так, в указанных нормах законодатель прямо говорит о
том, что жилое помещение – то есть именно то помещение, которое уже
обладает статусом жилого – предназначено для проживания граждан.
Далее видим, что в пп. 2-3 ст. 17 ЖК РФ законодатель указывает на
пределы использования жилого помещения: так, например, запрещается
размещение в жилых помещениях промышленных производств. Еще более
интересен анализ статьи 288 ГК РФ, где в п. 1 говорится об обязанности
См.: Макеев П.В. О роли категории предназначенности в определении понятия жилого помещения //
Семейное и жилищное право. - 2010. - № 6. - С. 46.
10
5
собственника использовать принадлежащее ему жилое помещение по
назначению, в п. 2 – об использовании его как для личного проживания и
проживания членов своей семьи, так и о возможности сдачи его на основании
договора другим лицам, но тоже для проживания. Также хочется обратить
внимание на п. 2 ст. 671 ГК РФ (статья посвящена договору найма), где
сказано, что юридическое лицо может использовать жилое помещение
только для проживания граждан.
С учетом вышесказанного, представляется обоснованным вывод о том,
что термин «предназначенность» употребляется законодателем в следующем
значении: жилое помещение «должно использоваться» для проживания
граждан;
жилое
помещение
«разрешено
использовать
только»
для
проживания граждан. Правда в п. 2 ст. 17 ЖК РФ законодатель несколько
расширяет
пределы
эксплуатации
жилого
помещения
и
позволяет
использовать его для осуществления профессиональной деятельности или
индивидуальной предпринимательской деятельности, но как сопутствующей
проживанию, и при условии соблюдения прав и законных интересов других
граждан и требований, которым должно отвечать жилое помещение.
Поэтому, во избежание путаницы, вместо понятия «предназначенность»
предлагаем использовать термин «целевое назначение». Иными словами, под
целевым назначением следует понимать разрешенное законом направление
использования помещения, получившего статус жилого. Притом в данном
случае действует правило: «что не разрешено, то запрещено». Жилое
помещение может не использоваться вовсе. Но вот за использование жилого
помещения не по целевому назначению устанавливается ответственность в
ст. 293 ГК РФ.
Итак, по нашему мнению, именно целевое назначение (как должное,
разрешенное направление использования) служит главным критерием при
разграничении жилых и нежилых помещений. Целевое назначение является
«конечным» признаком жилого помещения. Как мы выяснили, оно присуще
лишь помещению, уже обладающему статусом жилого. А для получения
6
такого статуса помещение непременно должно было пройти процедуру
признания его пригодным для проживания.
Список использованной литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 05.12.1994. - № 32 - ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. - 29.01.1996. - № 5. - ст. 410.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ //
СЗ РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1). - ст. 14.
4. Постановление
Правительства
РФ
от
28.01.2006
№
47
«Об
утверждении Положения о признании помещения жилым помещением,
жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // СЗ РФ. 06.02.2006. - № 6. - ст. 702.
5. Борисенко А.В. Жилая недвижимость как объект купли-продажи //
Законность. - 2004. - № 2.
6. Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. - 2006. - № 8.
7. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ //
Хозяйство и право. - 2005. - № 6.
8. Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // СПС «Консультант
Плюс».
9. Макеев П.В. О роли категории предназначенности в определении
понятия жилого помещения // Семейное и жилищное право. - 2010. № 6.
10.Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном
кодексе РФ // Журнал российского права. - 2006. - № 8.
7