Требования к ипотечным кредитам, составляющим Ипотечный пул

Приложение № 1
УТВЕРЖДЕНО
приказом заместителя
генерального директора ОАО
«АИЖК»
от __ _____ 2014 г. № _____
ПАСПОРТ
программы «Покупка пулов закладных, выданных в рамках
программ кредитования военнослужащих – участников
накопительно-ипотечной системы в соответствии с Федеральным
законом от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ
«О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения
военнослужащих»
Назначение
Программы
Предоставление долгосрочной ликвидности участникам
рынка ипотечного жилищного кредитования путем
совершения ОАО «АИЖК» сделок по приобретению
пулов ипотечных кредитов, права требования по
которым удостоверены закладными.
Базовые требования – основные требования к
параметрам ипотечного пула, отдельным ипотечным
кредитам,
условиям
покупки
Ипотечных
пулов,
сопровождения, хранения закладных.
Ипотечный пул – совокупность ипотечных кредитов
(закладных) с характеристиками, соответствующими
Программе и Специальным условиям.
Термины
Продавец
пула
–
юридическое
лицо
(кредитная/некредитная организация), осуществляющее
свою деятельность на рынке ипотечного кредитования,
заключившее
с
ОАО
«АИЖК»
либо
с
иным,
уполномоченным ОАО «АИЖК», юридическим лицом
договор на поставку ипотечного пула.
Специальные
условия
–
условия,
дополняющие/конкретизирующие Базовые требования,
объявляемые при размещении Уведомления о проведении
ОАО «АИЖК» процедуры выкупа Ипотечных пулов.
Термины,
написанные
курсивом,
шрифтом соответствуют глоссарию
Стандартов
полужирным
Базовой части
2
Базовые требования к параметрам Ипотечного пула
Минимальный размер
Остаток ссудной задолженности не должен быть
менее 500 млн руб.
Максимальный размер
Определяется Специальными условиями.
Средневзвешенный срок
до погашения пула
Не менее трех лет.
Может применяться требование о минимальном
сроке до погашения по каждой закладной
(определяется Специальными условиями).
Требования к закладным,
составляющим Ипотечный
пул
Все закладные, составляющие Ипотечный пул,
должны соответствовать требованиям любой из
программ, представленных на официальном
сайте ФГКУ «Росвоенипотека», и принадлежать
Продавцу пула на праве собственности, быть
свободны от залогов, обременений, прав
третьих
лиц
или
иных
юридических
ограничений в пользу какого-либо лица. По
всем закладным Ипотечного пула Продавец
пула отвечает за достоверность данных и
качество андеррайтинга, проведенного при
выдаче ипотечного кредита, как если бы он
выступал
первоначальным
кредитором
и
самостоятельно проводил андеррайтинг и
верификацию.
Однородность Ипотечного
пула
Ипотечный пул должен состоять из портфеля
однородных
ссуд
–
однородного
набора
закладных, оформленных в соответствии с
Федеральным законом от 20 августа 2004 года
№ 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе
жилищного обеспечения военнослужащих». Под
однородностью понимаются схожие условия
выдачи (цели кредитования, целевая аудитория
заемщиков, определение процентной ставки,
требования к кредитам (займам), фиксация
процентного периода и др.).
Документы
Типовые
формы
договоров,
условия
кредитования должны:
 соответствовать
законодательству
Российской Федерации;
 быть
утвержденными
надлежащим
образом
и
определять
условия
предоставления ипотечных кредитов;
3

Региональная
диверсификация
Кредитное качество пула
быть предоставлены для анализа.
Требования по региональной диверсификации
могут
быть
установлены
Специальными
условиями.
Соответствует
заданным
Агентством
ограничениям по нормативу достаточности
капитала
в
рамках
бизнес-плана
либо
утвержденное менеджментом Агентства.
Требования к ипотечным кредитам, составляющим
Ипотечный пул
Цель кредитования
 Приобретение/строительство
квартиры/жилого дома с земельным участком.
 Погашение
имеющегося
ипотечного
кредита на приобретение квартиры/жилого
дома с земельным участком.
Валюта ипотечного
кредита
Российские рубли
Остаток ссудной
задолженности на дату
заключения договора
купли-продажи
закладных
Минимальный остаток ссудной задолженности
200 тыс. руб.
Срок до погашения
ипотечного кредита на
дату заключения
договора купли-продажи
закладных
Не более 360 месяцев,
не менее 12 месяцев
Процентная ставка
Фиксированная или переменная
Порядок погашения
Ежемесячные платежи, носящие регулярный
(ежемесячный) характер и обеспечивающие
полную
положительную
амортизацию
ипотечного
кредита
в
течение
срока
пользования
ипотечным
кредитом,
определенного условиями кредитного договора.
Коэффициент
«кредит/залог» (К/З)
Текущий К/З не должен превышать 80%.
Требования к заемщикам
Единственным заемщиком и залогодателем
приобретаемого жилого помещения выступает
участник
накопительно-ипотечной
системы
жилищного
обеспечения
военнослужащих
(далее – НИС).
4
 Залог приобретаемой квартиры/жилого дома
Вид обеспечения
Оценка предмета залога
Требования к платежной
дисциплине
Требования к
андеррайтингу,
осуществляемому при
выдаче ипотечного
кредита (подтверждается
внутренними
нормативными
документами первичного
кредитора или
с земельным участком, на котором он
расположен
(в
случае
предоставления
ипотечного
кредита
на
погашение
имеющегося ипотечного кредита – залог
жилого помещения (квартиры/жилого дома с
земельным
участком),
на
приобретение
которого
был
предоставлен
первый
ипотечный кредит).
 Вытекающие из договора участия в долевом
строительстве
имущественные
права
требований залогодателя к застройщику
многоквартирного дома, в котором находится
приобретаемая с использованием кредитных
средств квартира (до даты государственной
регистрации
права
собственности
на
приобретенную квартиру).
Рыночная стоимость предмета ипотеки должна
подтверждаться
заключением
независимого
оценщика (отчетом об оценке).
Отсутствие
текущей
просроченной
задолженности
по
уплате
ежемесячных
платежей, а также закладных, по которым
историческая
просроченная
задолженность
была более 89 дней.
*При наличии в Ипотечном пуле ипотечных
кредитов
с
текущей
просроченной
задолженностью данные ипотечные кредиты
исключаются из состава оцениваемого пула.
*
Специальными
условиями
могут
быть
установлены иные требования к наличию или
отсутствию
текущей
просроченной
задолженности
по
уплате
ежемесячных
платежей.
Основные
требования
к
проведению
андеррайтинга первичным кредитором:

достоверность данных (как на этапе
принятия решения о предоставлении
ипотечного кредита, так и в течение
срока
жизни
ипотечного
кредита)
должна
подтверждаться
проведением
процедуры
верификации.
В
ходе
5
гарантийным письмом
Продавца Ипотечного
пула)

Соответствие
требованиям Стандартов
верификации
проверяются
на
соответствие установленным требованиям
и достоверность все предоставляемые
физическим лицом документы, а также
информация,
получение
и
проверка
которой доступны первичному кредитору;
при верификации дается подтверждение в
части:
- личных
данных
заемщика/
залогодателя;
- данных
о
трудовой
деятельности
заемщика;
- данных по предмету ипотеки, включая
отчет об оценке.
Ипотечные кредиты могут не соответствовать
Базовому стандарту в части, определенной
Специальными условиями.
Условия и порядок приобретения Ипотечных пулов
Цена
Определяется
в
договоре
купли-продажи
пула
закладных.
Рассчитывается как справедливая стоимость исходя из
качества
актива,
процентной
ставки,
стоимости
фондирования и операционных издержек.
Рассчитывается на основе приведенной стоимости
будущих денежных потоков по каждой закладной.
Оценка будущих денежных потоков по закладной
основывается на предположениях о поведении каждой
закладной в зависимости от параметров, определяющих
вероятность дефолта и уровень потерь при взыскании в
соответствии с моделью ценообразования.
Справедливая
стоимость
Ипотечного
пула
рассчитывается на основании заполненного отчета LLD
(Loan-Level
Data)
–
отчета, составленного по
специальной форме, предоставляемого Продавцом пула.
Полный список полей, составляющих отчет LLD,
расположен на сайте Агентства.
При определении справедливой стоимости Ипотечного
пула достаточно проведение части процедур должной
проверки контрагента (DUE DILIGENCE), включающих:
1. Анализ типовых форм документов кредитного
дела.
2. Оценку процедур андеррайтинга.
3. Выборочную проверку отчета LLD на наличие
ошибок в его заполнении.
4. Выборочную проверку кредитных дел на наличие
недостоверной информации.
Специальными условиями может быть предусмотрено
проведение
дополнительных
процедур
должной
проверки контрагента.
6
Сопровождение
Технология
Хранение

Агентство может как самостоятельно осуществлять
сопровождение выкупленных закладных, так и
передать их на сопровождение Агенту по
сопровождению;
 Агентство вправе предложить Продавцу пула
сохранить функцию по сопровождению закладных,
сохранив функцию мастер-сервиса
Продавец
пула
должен
обеспечить
возможность
миграции всей базы данных в информационную систему
Агентства.
Агентство
определяет
требования
по
хранению
документов кредитного дела.
Список документов, хранение которых обязательно в
депозитарном хранилище, определяется Специальными
условиями/договором купли-продажи пула закладных.
Продавец пула обеспечивает сохранность оригиналов
документов кредитного дела до момента их передачи в
депозитарий и/или Агентству, и/или уполномоченному
лицу, определенному Агентством.
Продавец пула должен обеспечить постановку закладных
и документов кредитного дела на счет ДЕПО Продавца
до даты перехода прав по закладным от Продавца пула к
Агентству.
Расходы по доставке и первичной постановке документов
на счет ДЕПО Продавца несет Продавец пула.
Порядок передачи
Переход прав по закладным от Продавца пула к
Агентству осуществляется путем перевода закладных по
счетам ДЕПО.
Условия оплаты
Полная оплата Ипотечного пула Продавцу пула
осуществляется после завершения передачи всех
документов кредитных дел в срок, установленный
Специальными условиями/договором купли-продажи
пула закладных.
Иные требования
В течение неограниченного срока после перехода прав
Продавец пула в случае получения каких-либо денежных
средств (включая (но не ограничиваясь) страховое
возмещение, платежи Заемщиков, субсидии, дотации и
пр., причитающихся Агентству как владельцу Закладных)
должен обеспечить их перечисление на счет Агентства в
течение 2 (двух) рабочих дней с даты их получения,
направив одновременно сопроводительное письмо с
реестром, в котором будут перечислены сведения о
Заемщиках и о размерах поступивших платежей.