Евразийский национальный университет им. Л.Н. Гумилева, г. Астана,

СОЦИАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РК
Сыздыков Балтабай
Евразийский национальный университет им. Л.Н. Гумилева, г. Астана,
Республика Казахстан e-mail: [email protected]
Ипотечное кредитование – один из самых эффективных способов
привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет
согласовать интересы населения – в улучшении жилищных условий, банков – в
эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной
загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом
росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного
кредитования населения.
Действующая политика ипотечного кредитования в РК учитывает
интересы только собственников, то есть банков, ипотечных компаний и
крупных строительных фирм, а не рядовых граждан, которые нуждаются в
сравнительно недорогом, доступном для большинства людей жилье.
Этот факт доказывает и проведенный экспертами российской компании
«PennyLaneRealty» анализ доступности ипотеки в разных странах. Аналитики
рейтинговой компании «Penny Lane Realty» провели исследование, согласно
которому установили, что казахстанцы выплачивают до 260% от стоимости
жилья. Для проведения анализа эксперты компании составили рейтинг
стоимости ипотечного кредита в 60 странах мира на основе данных
Европейской ипотечной федерации международных банков и ипотечных
брокеров. Казахстан в нем занял 55 место. Для наглядности анализа эксперты
высчитали размер переплаты по кредиту, выданному на 20 лет – он составил
122 тыс. евро. Именно столько стоит жилье, которое может себе позволить
среднестатистическая семья в развитой стране. Согласно приведенным
расчетам, в Казахстане средняя процентная ставка по ипотеке составляет 15,5%,
ежемесячный взнос - 1302 евро, полная стоимость кредита - 312 тыс. евро,
переплата за весь срок - 255%, или более 190 тыс. евро!!![1].
Прежде чем проанализировать ситуацию на рынке ипотечного
кредитования, рассмотрим удельный вес выданных кредитов банками, в разрезе
объектов кредитования. Банки сконцентрировали кредитные ресурсы в секторе
приобретения оборотных средств, на него приходится 62,3%, на втором месте
кредиты для потребительских целей 14,7 %. Ипотечные кредиты в ссудном
портфеле банков находится в аутсайдерах, занимая всего 2,9% от выданных
кредитов по итогам 2012 года. Таким образом, можно отметить то, что банки
не делают упор на ипотечное кредитование [2].
В настоящее время на рынке ипотечного кредитования отмечено
определенное оживление, вследствие ужесточения кредитной политики БВУ.
Так, по данным Национального Банка РК по состоянию на 2012 год объем
ипотечного кредитования со стороны банков составил 749,4 млрд. тенге и по
сравнению с предыдущим 2011 годом показал рост на 6,3 %, когда сумма
выданных ипотечных кредитов банками на конец периода составила 730,2
млрд. тенге (рис 1).
800
730
700
682
600
650
690
749
685
Ипотечное кредитование
банка на конец периода,
млрд. тг.
500
400
300
200
418
396
Ипотечное кредитование
банка за период, млрд. тг.
297
221
195
100
85
72
68
71
70
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Примечание: составлено на основе источника [2]
Рисунок 1 - Динамика ипотечного кредитования за 2005-2012 гг.
Несмотря на данные статистики, показывающие рост на рынке
ипотечного кредитования, текущие объемы значительно уступают
докризисным. Так, если объемы кредитов, выданные банками на строительство
и приобретение жилья гражданам, т.е ипотечное кредитование за 2007 год
составило 417,5 млрд. тенге, то в 2012 году этот показатель составил лишь
125,8 млрд. тенге, таким образом объемы выданных ипотечных кредитов за
период снизились почти на 70% [2].
Также постепенное увеличение объемов ипотечных кредитов не
отражается положительно на его качестве. Качество ипотечных кредитов БВУ
оставляет желать лучшего. Так в 2011 году доля стандартных кредитов в общем
объеме ипотечных кредитов составила рекордный за последние 5 лет 12,7%,
уже в 2012 году поднявшись до отметки 13,6% . А удельный вес безнадежных
кредитов составил также рекордный показатель 12,1% (рис.2)
100%
1.0%
21.0%
2.0%
80%
11.8%
12.2%
12.1%
68.0%
73.5%
75.1%
74.3%
21.0%
14.7%
12.7%
13.6%
57.0%
60%
40%
11.0%
78.0%
41.0%
20%
0%
2007
2008
Стандартные
2009
2010
Сомнительные
2011
2012
Безнадежные
Примечание: составлено на основе источника [2]
Рисунок 2 - Качество ипотечных кредитов БВУ в %, 2007-2012 гг.
В целом по стране цены на жилье пока растут медленнее, чем инфляция.
Так, в 2012 году рост цены на жилую недвижимость был приблизительно
равным инфляции в стране — около 7%. Если увеличение реальных доходов
населения составит около 9,0% в 2013 г. и более 10,0% в 2014 г., то на
вторичном рынке рост цен в долларах достигнет адекватной величины около
9,0% в 2013 и более 10,0% в 2014 г. Это вновь повысит привлекательность
инвестиций в квартиры. На рисунке 3 изображена динамика изменения цен на
жилье в период 2001-2012гг. [4].
200,000
172 770
161,346
150,000
123,897
100,000
147,469
154 123
137,279 143 903
92,622
50,000
23,637
36,757
49,675
70,069
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Цена за 1 кв.м. в тыс. тг.
Примечание: составлено на основе источника [4]
Рисунок 3 - Динамика изменения цен на жилье в РК за период 2001-2012 гг.
Если рассмотреть структуру расходов населения как индикатор роста
благосостояния, то можем заметить ряд особенностей:
 процентные ставки по кредитам влияют на уровень благосостояния;
 в некоторых регионах обслуживание кредитов занимает до 7% от общих
расходов населения;
 реальный рост благосостояние население остановился еще в 2007 году.
В этих условиях доступность ипотеки как инструмента для приобретения жилья
ставится под сомнение (рис.4) [5].
Примечание: составлено на основе источника [4]
Рисунок 4 – Структура населения доходов как индикатор благосостояния
за период 2001 – 2012 гг.
В целях обеспечения доступности жилья широким слоям населения
Правительством РК были разработаны Государственные программы
жилищного строительства в РК на 2005-2007 и 2008-2010 годы и Программа
жилищного строительства в РК на 2011-2014 годы. Оператором данных
программ назначен АО «Жилстройсбербанк Казахстана» - единственный
специализированный банк в Казахстане, реализующий систему жилищных
строительных отношений [5].
Данная система жилищных строительных сбережений в большей части
предназначена для категории граждан, не имеющих достаточных средств, для
внесения первоначальных взносов при получении ипотечных кредитов в БВУ,
но имеющих достаточно стабильный доход. Низкие процентные ставки (по
сравнению с БВУ) и льготные условия кредитования позволяют ЖССБ РК
увеличивать клиентскую базу. Если в начале 2003 года количество договоров
составляло всего лишь 401, то к 2011 году – 283945 договор, также увеличился
общий объем суммы договор достигнув 526000 млн.тг. (рисунок 5).
600000
526000
500000
366359
400000
300000
245538
200000
100000
0
444
147199
110580
62530
26191
9860
68154
36722
14607
2705
5100
401
2003
2004
2005
2006
Договор суммы
2007
2008
283945
214855
157248
2009
2010
2011
Количество договор
Примечание: составлено на основе источника [3]
Рисунок 5 - Динамика роста договоров и объема договорной суммы
(нарастающий итог на дату), млн. тенге
Об увеличении доверия населения можно судить и по доле банка в
долгосрочных вкладах населения. В годы ипотечного кризиса 2008-2009 г.г.
доля в долгосрочных вкладах населения имеет положительную тенденцию, что
связано с низкими процентными ставками банка, а также потери доверия
вкладчиков к БВУ. В 2011 году наблюдается резкое увеличение доли банка во
вкладах населения до 8,3% , что объясняется принятием программы жилищного
строительства в РК на 2011-2014 гг. (рисунок 8).
10.00%
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
0.00%
8.30%
4.50% 4.90%
2.99%
2.70%
1.70%
0.18% 0.77% 0.99%0.89%
1.31% 1.37% 1.78%
0.05% 0.22% 0.44%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Доля Банка во вкладах населения в БВУ
Доля Банка в долгосрочных вкладах населения в тенге
Примечание: составлено на основе источника [3]
Рисунок 6 – Доля ЖССБ РК во вкладах населения в тг. за период 2004-2011г.г.
По данному анализу деятельности банка, можно смело сказать, что банк
справляется с возложенной на него задачей, позволяя населению страны
улучшать свои жилищные условия на выгодных для себя условиях. Также
существуют и другие способы решения проблем ипотечного кредитования в
РК:
1. Создание потребительского и жилищно-строительных кооперативов,
которые после этапа накопления выдают займы своим членам на покупку
жилья на примере РФ.
2. Смягчение политики БВУ в отношении заемщиков, в частности
увеличение срока займа ипотечного кредита, также бесплатное
предоставление сопутствующих услуг (например, страхование объекта
при ипотечном кредитовании или страхование жизни заемщика).
3. Упрощение процедуры документального оформления и выдачи
ипотечного кредита для заемщика, оценки его кредитоспособности.
4. Создание льготных ипотечных программ отдельно по каждой социальной
группе, в частности молодым семьям и социально-уязвимым слоям
населения.
Таким образом, можно сделать вывод, что в стране ипотечное
кредитование постепенно набирает обороты, доказательством этому служит
положительная динамика увеличения объемов ипотечного кредитования
населения и все еще неудовлетворенная потребность населения в жилье. В
послании Президента РК народу Казахстана в январе 2012 года «Социальноэкономическая модернизация – главный вектор развития Казахстана» было
сказано, что новый этап Казахстанского пути – это новые задачи укрепления
экономики, повышения благосостояния народа. В современном мире это
коренной вопрос социально-экономической модернизации. Это главный вектор
развития Казахстана в ближайшем десятилетии. Нам необходимо реализовать
комплекс задач по десяти направлениям. В котором второе - доступное жилье.
И пока этот спрос не будет удовлетворен, ипотека для народа, как способ
приобрести собственное жилье, не потеряет своей актуальности.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Арын А.А. Научная статья «Ипотечное кредитование в РК: анализ и текущее
состояние». Рыскуловские чтения «Социально – экономическая модернизация
Казахстана в условиях глобальной финансовой нестабильности». Алматы,2012,
стр. 88-104.
2. www.nationalbank.kz «Статистический бюллетень» №№6-12, №11 20062012гг.
3. www.hcsbk – сайт ЖССБ РК
4. www.stat.kz
5. Презентация АО «Самрук-Казына» « Анализ ипотечного кредитования»,
27.08.2011г.