ипотечного кредита - Агентство по ипотечному жилищному
реклама
ПРОЕКТ Стандарт ипотечного жилищного кредитования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Стандарты АИЖК) Технологическая часть 2 СОДЕРЖАНИЕ 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Область и цели применения ....................................................................................................3 Глоссарий Технологического стандарта ...............................................................................6 Взаимодействие АИЖК и участников инфраструктуры.................................................12 Общие требования к параметрам ипотечных сделок .......................................................18 Технологии процесса андеррайтинга ..................................................................................33 Технологии процесса предоставления ипотечных кредитов..........................................42 Технологии процесса рефинансирования ипотечных кредитов ....................................50 3 1. Область и цели применения 1.1. Технологическая часть Стандартов АИЖК (далее – Технологический стандарт) разработана в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. 1.2. Предметом регулирования Технологического стандарта являются бизнеспроцессы: андеррайтинга; предоставления ипотечных кредитов; рефинансирования ипотечных кредитов; сопровождения ипотечных кредитов (закладных), являющиеся комплексами взаимосвязанных организационных, информационных, финансовых и юридических мероприятий, объединенными единой технологией и подчиняющиеся общей методологии (далее – процессы). 1.3. 1.4. Технологический стандарт представляет собой: совокупность базовых технологий и методологии процессов рынка ипотечного кредитования, позволяющих его участникам формировать ипотечный актив с контролируемым уровнем риска, границы которого заданы Базовой частью Стандартов АИЖК, и управлять риском в процессе сопровождения сформированного ипотечного актива; совокупность требований и инструмент контроля качества деятельности участников инфраструктуры, являющихся непосредственными участниками процессов; инструмент управления операционными рисками в рамках процессов, в т. ч. за счет определения уровней зрелости процессов в организациях участников инфраструктуры. Основными целями Технологического стандарта являются: обеспечение прозрачности, единообразия, надежности и законности применяемых участниками инфраструктуры технологий и методологии ипотечного жилищного кредитования; стандартизация технологической составляющей процессов для целей рефинансирования ипотечных кредитов с заданным уровнем качества; совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования с использованием модели организации рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке; снижение рисков кредитования; снижение издержек участников процессов; обеспечение непрерывности процесса сопровождения ипотечных кредитов (закладных); обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев участников системы ипотечного жилищного 4 населения на всей территории Российской Федерации, повышение качества ипотечных кредитов; 1.5. 1.6. развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Потребителями Технологического инфраструктуры: стандарта являются участники заинтересованные в повышении качества предоставляемых ими участникам рынка ипотечного жилищного кредитования продуктов и услуг; заинтересованные в определении уровня зрелости применяемых ими в рамках процессов технологий; планирующие продажу прав по ипотечным кредитам (закладных) рефинансирующей организации. Основными заинтересованными во внедрении Технологического стандарта лицами являются: 1.6.1. Заемщики по ипотечным кредитам, поскольку создание общих для первичных кредиторов технологии и методологии процессов андеррайтинга и предоставления ипотечных кредитов способствует: унификации требований первичных кредиторов к параметрам и процедурам оценки потенциальных заемщиков и предметов ипотеки и сокращению временных затрат на принятие решения о предоставлении ипотечного кредита; повышению общей информационной открытости и прозрачности рынка ипотечного жилищного кредитования. 1.6.2. Первичные кредиторы и поставщики закладных, поскольку следование стандарту позволяет: снизить издержки на проведение андеррайтинга, повысить рентабельность операций по предоставлению ипотечных кредитов; повысить эффективность управления кредитным и операционным рисками в течение срока жизни ипотечного кредита; улучшить функционирование системы внутреннего контроля за счет регламентации процессов, процедур и этапов; накапливать и рефинансировать ипотечные пулы с заданным уровнем качества. 1.6.3. Рефинансирующие организации, поскольку стандартизация процессов позволяет: обеспечить рефинансирование требуемым уровнем качества; ипотечных кредитов с повысить эффективность процедур рефинансирования ипотечных кредитов путем снижения издержек на обработку и анализ информации при принятии решений о рефинансировании; 5 обеспечить для целей секьюритизации1 формирование портфеля с заданным уровнем качества; создать стимулы для развития и совершенствования рынков рефинансирования и секьюритизации ипотечных активов, вовлечения новых участников. 1.6.4. Инвесторы, поскольку требования Технологического стандарта (вкупе с Базовой частью Стандартов АИЖК) создают предпосылки для: развития качественной аналитики ипотечных портфелей управления рисками в рамках сделок по секьюритизации; и обеспечения сопоставимости данных об ипотечных кредитах, что является важным фактором при принятии инвестиционных решений; снижения издержек на обработку и анализ информации при принятии инвестиционных решений. 1.7. В рамках Технологического стандарта в качестве «рефинансирующей организации» выступает АИЖК либо иная кредитная/некредитная организация, осуществляющая рефинансирование ипотечных кредитов. 1.8. Положения Стандартов АИЖК применяются участниками инфраструктуры на добровольной основе только в том случае, если такие участники не являются партнерами АИЖК. Для партнеров АИЖК применение положений Стандартов АИЖК носит обязательный характер. Секьюритизация – выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечным пулом. 1 6 2. Глоссарий Технологического стандарта Для целей Технологического стандарта применяются термины и определения, поименованные в Базовой части Стандартов АИЖК, а также нижеследующие понятия, равноприменимые в единственном и множественном числе (если из контекста не следует иное): агент по взысканию – юридическое лицо, заключившее с АИЖК договор об оказании услуг по представлению интересов в рамках судебных споров, в том числе по обращению взыскания на предмет ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации агент по накоплению – кредитная организация, заключившая с АИЖК договор по обслуживанию счета сопровождения и передаче АИЖК в определенном формате информации по принятым на указанный счет платежам агент по сопровождению – юридическое лицо, заключившее с АИЖК договор об оказании услуг по контролю за исполнением заемщиками по кредитным договорам/договорам займа и залогодателями по договорам об ипотеке (по ипотеке в силу закона) взятых на себя обязательств агент по управлению недвижимым имуществом – юридическое лицо, заключившее с АИЖК договор об оказании услуг по обеспечению соответствия недвижимого имущества, переданного на баланс АИЖК в ходе исполнительного производства, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям, установленным Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, и последующей продаже такого недвижимого имущества аккредитация – комплекс мероприятий, осуществляемый в соответствии с порядком и процедурами, устанавливаемыми АИЖК, по результатам которого АИЖК удостоверяется, что юридическое лицо, изъявившее желание сотрудничать с АИЖК и представившее письменную заявку на аккредитацию в АИЖК, соответствует требованиям АИЖК и признается компетентным в оказании услуг в рамках реализации программ АИЖК на рынке ипотечного жилищного кредитования в течение срока действия аккредитации взаимозависимые лица – полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать); усыновители и усыновленные, бабушки, дедушки и внуки заемщика (залогодателя) договор куплипродажи недвижимого имущества – договор, заключаемый собственником недвижимого имущества (продавцом) и заемщиком (покупателем) в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять в собственность это недвижимое имущество и уплатить за него как собственные, так и привлеченные денежные средства, в том 7 числе на основании кредитного договора/договора займа (цену) договор об ипотеке – договор, заключаемый в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (кредитному договору/договору займа), имеет право на получение удовлетворения своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству из стоимости предмета ипотеки другой стороны – залогодателя (заемщика) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (заемщика), за изъятиями, установленными федеральным законом договор приобретения недвижимого имущества – договор, направленный на возникновение права собственности на недвижимое имущество (договор купли-продажи недвижимого имущества, договор участия в долевом строительстве, договор уступки прав (цессии) и иные, не запрещенные действующим законодательством и Стандартами АИЖК, виды договоров соответствующего направления) договор уступки прав (цессии) – договор, заключаемый цессионарием (заемщиком) и цедентом (инвестором) в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, по которому цедент уступает право требования по передаче в собственность по окончании строительства соответствующего недвижимого имущества, а цессионарий приобретает данное право требования договор участия в долевом строительстве – соглашение, заключаемое застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком) в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами, по которому застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующее недвижимое имущество дольщику, а дольщик (заемщик) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять недвижимое имущество при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости заемщик – физическое лицо, соответствующее установленным Стандартами АИЖК требованиям, с которым заключается кредитный договор/договор займа закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по кредитному договору/договору займа, обеспеченному залогом предмета ипотеки, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на предмет 8 ипотеки залогодатель – физическое лицо, являющееся собственником предмета ипотеки, соответствующее установленным настоящими Стандартами АИЖК требованиям, и предоставляющее в залог предмет ипотеки в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору/договору займа информационная система АИЖК (ИС АИЖК) – информационная система АИЖК, многопользовательский программный комплекс по учету, контролю, рефинансированию и сопровождению закладных. ИС АИЖК включает в себя, но не ограничивается: ЕИС АИЖК, ЕИС Эксперимент, систему обращения взыскания (СОВ) и систему закрытой электронной почты, предназначенные для хранения, обмена, учета, контроля информации, сообщений АИЖК и его контрагентов инфраструктура ипотечного жилищного кредитования (инфраструктура) – необходимая для развития системы ипотечного жилищного кредитования совокупность ее участников, указанных в п. 3.1.1 Технологического стандарта ипотечная сделка – совокупность сделок, направленных на заключение кредитного договора/договора займа под залог недвижимого имущества, а также на заключение иных договоров, обеспечивающих исполнение по ним заемщиком своих обязательств ипотечный пул – совокупность прав требований, вытекающих из денежных обязательств по кредитным договорам/договорам займа, закладным с устанавливаемыми Стандартами АИЖК характеристиками кредитная организация – банк либо небанковская кредитная организация, которая для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом от 02.12.1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» кредитоспособность – комплексная правовая и финансовая характеристика физического лица, представленная финансовыми и нефинансовыми показателями, позволяющая оценить его возможность в будущем полностью и в срок, предусмотренный в кредитном договоре/договоре займа, исполнить денежное обязательство, а также определяющая степень риска первичного кредитора при кредитовании такого физического лица недвижимое имущество – отвечающая(ий) установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям, установленным Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами: 9 комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире; квартира – структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным проживанием в таком обособленном помещении; жилой дом – индивидуально-определенное оконченное строительством здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с постоянным проживанием в этом здании, а также земельный участок, функционально обеспечивающий этот жилой дом некредитная организация – юридическое лицо, деятельность которого не подпадает под регулирование Центрального банка Российской Федерации, в том числе кредитный потребительский кооператив и иные организации, создаваемые гражданами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи, деятельность которых осуществляется на основании законодательства Российской Федерации общедоступные персональные данные – персональные данные, размещенные в общедоступных источниках с письменного согласия физического лица (субъекта персональных данных) (общедоступные персональные данные могут быть в любое время исключены из общедоступных источников персональных данных по требованию физического лица (субъекта персональных данных) либо по решению суда или иных уполномоченных государственных органов) оценщик – физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков, осуществляющее оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, либо на основании трудового договора, заключенного с юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности либо юридическое лицо, соответствующее условиям, установленным 10 законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и оказывающее услуги по оценке недвижимого имущества состояние физического лица, платежеспособность – финансовое характеризуется возможностью исполнять обязательство по мере наступления сроков платежей которое денежное передача прав по закладной – заключение в соответствии с законодательством Российской Федерации сделки по передаче прав по закладной в простой письменной форме (договор купли-продажи закладной), произведение лицом, передающим права по закладной, на закладной отметки о новом владельце закладной и передача закладной новому владельцу закладной по акту приемапередачи персональные данные – любая информация, относящаяся прямо или косвенно к определенному или определяемому на основании такой информации физическому лицу (субъекту персональных данных) региональный оператор – юридическое лицо, созданное органами региональной государственной власти, основной деятельностью которого является организация и развитие ипотечного жилищного кредитования и привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования страховая компания – юридическое лицо любой организационно-правовой формы, предусмотренной законодательством Российской Федерации, созданное для осуществления страховой деятельности (страховая организация и общество взаимного страхования) и получившее в установленном законодательством Российской Федерации порядке лицензию на осуществление страховой деятельности на территории Российской Федерации счет сопровождения – расчетный счет АИЖК, открытый у агента по накоплению, на который поступают средства заемщиков, направляемые на погашение задолженности по кредитному договору/договору займа член семьи заемщика/ – супруг заемщика/залогодателя, дети заемщика/залогодателя (независимо от возраста) и родители. Взаимозависимые лица, в залогодателя том числе нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи заемщика/залогодателя в случае совместного проживания с заемщиком/залогодателем до приобретения недвижимого имущества за счет средств ипотечного кредита. В исключительных случаях – и иные лица, признанные судом членами семьи заемщика/залогодателя, если они проживают совместно с заемщиком/залогодателем, ведут с ним общее хозяйство (несут общие расходы), оказывают взаимную помощь и иным образом проявляют свои отношения с залогодателем, свидетельствующие о наличии семейных отношений 11 эксперт – юридическое лицо, заключившее с АИЖК соглашение о сотрудничестве и осуществляющее экспертизу закладных на основании заключенного с заказчиком договора об оказании услуг по экспертизе закладных 12 3. Взаимодействие АИЖК (включая дочерние общества) и участников инфраструктуры 3.1. Организации, задействованные в процессах, регламентируемых Технологическим стандартом. 3.1.1. Основными участниками инфраструктуры являются: а) АИЖК; б) первичные кредиторы; в) региональные операторы; г) поставщики закладных; д) агенты по сопровождению; е) агенты по взысканию; ж) агент по управлению недвижимым имуществом; з) страховые компании; и) оценщики; к) эксперты; л) агенты по накоплению. 3.1.2. АИЖК выполняет следующие функции (включая, но не ограничиваясь): разрабатывает условия предоставления физическим лицам ипотечных кредитов и стандарты их предоставления, рефинансирования и сопровождения, типовую документацию, а также, при необходимости, вносит в них изменения (в том числе, в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации); устанавливает требования к партнерам АИЖК, в том числе условия сотрудничества; рефинансирует ипотечные кредиты, предоставленные физическим лицам в соответствии с разработанными АИЖК параметрами, при условии их соответствия действующему законодательству, Стандартам АИЖК и условиям специализированных ипотечных продуктов. 3.1.3. Первичный кредитор выполняет следующие функции (включая, но не ограничиваясь): проводит первичное консультирование потенциальных заемщиков об условиях предоставления и последующего обслуживания ипотечных кредитов; проводит андеррайтинг (самостоятельно рефинансирующей организацией); и/или совместно с принимает решение о возможности предоставления ипотечных кредитов; осуществляет предоставление ипотечных кредитов; формирует кредитные дела; осуществляет продажу сформированных ипотечных пулов поставщику закладных (за исключением случаев, когда бизнес-роли первичного 13 кредитора и поставщика закладных совмещены в соответствии с п. 3.1.13 Технологического стандарта); осуществляет передачу: закладных в депозитарий, осуществляющий хранение и учет закладных после рефинансирования ипотечных кредитов; документов кредитного дела агенту по сопровождению (за исключением случаев, когда бизнес-роли поставщика закладных и агента по сопровождению совмещены в соответствии с п. 3.1.13 Технологического стандарта). 3.1.4. Поставщик закладных выполняет следующие функции (включая, но не ограничиваясь): осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов у первичных кредиторов (за исключением случаев, когда бизнес-роли первичного кредитора и поставщика закладных совмещены в соответствии с п. 3.1.13 Технологического стандарта); осуществляет сопровождение рефинансированных (либо выданных – в случаях, когда бизнес-роли первичного кредитора и поставщика закладных совмещены в соответствии с п. 3.1.13 Технологического стандарта) ипотечных кредитов и, при необходимости, проверку их качества, ведение кредитного дела до момента их рефинансирования в дальнейшем; осуществляет накопление ипотечных кредитов; ипотечного пула для рефинансирования осуществляет продажу прав по ипотечным кредитам (закладных) рефинансирующей организации. 3.1.5. Агент по сопровождению оказывает АИЖК услуги по сопровождению обязательств по ипотечным кредитам. 3.1.6. Агент по накоплению выполняет следующие функции: оказывает АИЖК услуги по приему и перечислению в адрес АИЖК платежей в счет исполнения обязательств по ипотечным кредитам; с установленной периодичностью формирует и предоставляет в АИЖК отчетность по поступившим и переданным платежам. 3.1.7. Агент по управлению недвижимым имуществом оказывает АИЖК услуги по сопровождению недвижимого имущества, переданного на баланс АИЖК в ходе исполнительного производства, а также представляет интересы АИЖК в сделке купли-продажи указанного недвижимого имущества. 3.1.8. Страховая компания выполняет следующие функции (включая, но не ограничиваясь): осуществляет страхование имущественных интересов заемщиков (залогодателей) либо кредиторов, а также ответственности заемщиков (залогодателей) перед кредиторами в соответствии с требованиями Стандартов АИЖК и условий ипотечных кредитных продуктов; 14 при необходимости – предоставляет АИЖК и/или уполномоченному АИЖК лицу отчеты, а также другие либо иные документы, необходимые АИЖК для контроля страхового обеспечения по рефинансированным АИЖК ипотечным пулам, а также информацию, которая может повлиять на наличие страхового обеспечения и получение страховой выплаты по конкретному ипотечному кредиту, в том числе информацию о принятии решения об осуществлении / отказе в осуществлении страховой выплаты, о расторжении / приостановлении / признании недействительным договора страхования; проводит процедуры контроля за страховым обеспечением ипотечных кредитов. 3.1.9. Оценщик осуществляет оценку стоимости предметов ипотеки, предоставляемых залогодателями в качестве обеспечения исполнения заемщиками взятых на себя обязательств по ипотечным кредитам. 3.1.10. Эксперт осуществляет: проверку: соответствия ипотечной сделки и выкупленной закладной требованиям, указанным в п. 7.1.1.1 Технологического стандарта; соответствия сведений, содержащихся в ИС АИЖК, сведениям, содержащимся в кредитном деле; наличия в документах, составляющих противоречивой информации; кредитное дело, присвоение каждой из проверенных закладных показателя степени ее соответствия установленным требованиям (класса закладной). 3.1.11. Региональный оператор осуществляет привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования и создание благоприятных условий по развитию инструментариев рынка ипотечного жилищного кредитования, в том числе реализацию социально-значимых ипотечных программ АИЖК в рамках конкретного субъекта Российской Федерации. 3.1.12. Агент по взысканию осуществляет представление интересов АИЖК при разрешении судебных споров, связанных с исполнением заемщиками обязательств по рефинансированным ипотечным кредитам. 3.1.13. Допустимо совмещение нескольких функций (бизнес-ролей), осуществляемых участниками инфраструктуры, если такое совмещение не запрещено законодательством Российской Федерации в отношении участников инфраструктуры как субъектов профессиональной деятельности и предусмотрено внутренними документами АИЖК. 3.2. Основные принципы взаимодействия АИЖК с участниками инфраструктуры. 3.2.1. Для реализации уставных целей АИЖК может вступать с другими участниками инфраструктуры в договорные отношения, предусматривающие соблюдение сторонами Стандартов АИЖК (партнеры АИЖК). Партнеры АИЖК несут ответственность за участников своей инфраструктуры. При этом АИЖК предъявляет требования к аккредитации участников инфраструктуры в зависимости от исполняемых последними бизнес-ролей. 15 Если участник совмещает несколько ролей, и для каждой роли предусмотрена аккредитация, то он проходит аккредитацию по каждой роли в отдельности. 3.2.2. Взаимодействие АИЖК и партнеров АИЖК регулируется договорами и соглашениями (при условии, что заключение договорных отношений предусмотрено бизнес-ролью), а также Стандартами АИЖК. 3.2.3. В отношении участников инфраструктуры определенных бизнес-ролей может применяться система рейтингования, представляющая собой систему оценки качества организации процессов на предмет его соответствия количественным и качественным критериям и позволяющую ранжировать партнеров АИЖК в зависимости от присвоенного рейтинга. Рейтингование производится в соответствии с внутренними нормативными документами АИЖК. В зависимости от присвоенного рейтинга договорные отношения с партнером АИЖК могут предусматривать возможность применения индивидуальных условий ипотечного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов. Требования к качеству организации процессов могут предъявляться АИЖК не только в отношении организации партнера АИЖК в целом, но и в отношении сотрудников организации, поскольку от их компетенции напрямую зависит качество реализации ипотечных кредитных продуктов АИЖК, качество ипотечного портфеля АИЖК и ипотечного покрытия в сделках по секьюритизации. Для повышения либо поддержания уровня квалификации сотрудников партнеров АИЖК существуют специальные программы обучения, а также контрольные процедуры, проводимые с заданной периодичностью, по результатам которых АИЖК оценивает соответствие уровня компетенций сотрудников партнеров АИЖК требуемым параметрам. 3.2.4. При взаимодействии с участниками инфраструктуры АИЖК руководствуется принципами ответственности участников за качество оказываемых ими услуг АИЖК и другим участникам рынка ипотечного жилищного кредитования. При взаимодействии с поставщиками закладных АИЖК руководствуется принципом ответственности поставщика закладных за качество поставляемых последним закладных. При этом АИЖК вправе осуществлять проверки квалификации сотрудников поставщика закладных на предмет соответствия установленным требованиям и в дальнейшем учитывать результаты таких проверок при определении рейтинга поставщика закладных. 3.2.5. В случае если в рамках действующих договорных отношений установлен факт несоответствия партнера АИЖК требованиям Стандартов АИЖК, заключенных соглашений и/или внутренних нормативных документов АИЖК, последнее вправе инициировать процедуру приостановления аккредитации или деаккредитации в зависимости от выявленных несоответствий и возможности их устранения. 3.2.6. В целях создания и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования на территории конкретного субъекта Российской Федерации либо отдельного муниципального образования АИЖК взаимодействует с Администрациями субъектов Российской Федерации и муниципальных образований по вопросам создания, выбора либо замены кандидатуры регионального оператора, удовлетворяющего требованиям АИЖК, и аккредитации его для создания договорных отношений. 16 3.3. Требования к участникам инфраструктуры 3.3.1. Общие требования. 3.3.1.1. Участники инфраструктуры должны принимать необходимые меры по обеспечению конфиденциальности персональных данных физических лиц – участников ипотечной сделки в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации с учетом нижеследующих положений: а) для защиты персональных данных физических лиц – участников ипотечной сделки от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения персональных данных, а также от иных неправомерных действий участники инфраструктуры обязаны принимать необходимые организационные и технические меры, в том числе использовать шифровальные (криптографические) средства; б) первичный кредитор, агент по сопровождению, агент по взысканию вправе осуществлять обработку персональных данных заемщика в рамках проводимых процедур только при наличии согласия заемщика, предоставленного последним в составе документов на получение ипотечного кредита. Для указанных целей первичный кредитор должен обеспечить получение согласия заемщика на обработку его персональных данных в том числе третьими лицами; в) обеспечение требуется: конфиденциальности персональных данных в случае обезличивания персональных данных; в отношении общедоступных персональных данных. не 3.3.1.2. Участники инфраструктуры, чья деятельность предусматривает заключение договора подключения к ИС АИЖК, должны обладать программным обеспечением, соответствующим техническим и организационным требованиям для подключения к ИС АИЖК. 3.3.2. Участники инфраструктуры, указанные в пп. в)-л) п. 3.1.1 Технологического стандарта, оцениваются на соответствие требованиям, установленным внутренними нормативными документами АИЖК в качестве критериев для аккредитации участника в качестве партнера АИЖК, а также для приостановления аккредитации, деаккредитации и иных процессов. Первичные кредиторы должны отвечать требованиям действующего законодательства Российской Федерации к осуществляемым ими видам деятельности, в том числе: по наличию банковской лицензии, разрешающей привлечение и размещение денежных средств физических и юридических лиц во вклады – для первичного кредитора, являющегося кредитной организацией; по соответствию видов деятельности по предоставлению займов (в том числе ипотечных) и осуществлению операций с закладными 17 уставной деятельности, указанной в учредительных документах, и требованиям законодательства Российской Федерации – для первичного кредитора, являющегося некредитной организацией. 3.4. В отдельных случаях, при выявлении соответствующих оснований, установленных Стандартами АИЖК, АИЖК может быть установлен мораторий на рефинансирование ипотечных кредитов в отношении участника инфраструктуры. 18 4. Общие требования к параметрам ипотечных сделок 4.1. Требования к базовым параметрам ипотечных кредитных продуктов Предоставление ипотечных кредитов согласно Стандартам АИЖК и условиям ипотечных кредитных продуктов АИЖК должно осуществляться в соответствии с нижеследующими принципами вне зависимости от принадлежности первичных кредиторов к категории кредитных организаций. 4.1.1. Платность. Ипотечный кредит предоставляется на платной основе с взиманием платы за пользование ипотечным кредитом в размере процентной ставки. 4.1.1.1. Размер процентной ставки устанавливается по усмотрению первичного кредитора. При этом в отдельных случаях АИЖК может устанавливать дополнительные требования (ограничения) к размеру определяемой первичным кредитором процентной ставки. 4.1.1.2. Фиксированная процентная ставка не изменяется в течение жизни ипотечного кредита. Исключение составляют случаи: изменения первичным кредитором процентной ставки, обусловленного наступлением определенного события либо определенной даты в соответствии с условиями кредитного договора/договора займа; снижения первичным кредитором процентной ставки в рамках проводимой по согласованию между первичным кредитором и заемщиком процедуры реструктуризации ипотечного кредита. 4.1.1.3. Для ипотечных кредитов с переменной ставкой фиксируются объективный четко обозначенный индекс, от изменения которого зависит процентная ставка, а также значения надбавки(ок) к индексу (при наличии). Значение процентной ставки в зависимости от изменения указанного индекса подлежит плановому пересмотру с заданной периодичностью в соответствии с условиями ипотечного кредитного продукта. Размер надбавки к индексу устанавливается по усмотрению первичного кредитора и не изменяется в течение всего срока кредитования. Исключение составляют случаи изменения первичным кредитором величины надбавки, обусловленного наступлением определенного события либо определенной даты в соответствии с условиями кредитного договора/договора займа. С целью установления механизмов пересмотра процентной ставки АИЖК определяет также длительность первоначального периода (период фиксации), в течение которого ставка остается фиксированной величиной, а также длительность периода между ближайшими датами ее плановых пересмотров в дальнейшем. 4.1.2. Срочность. Ипотечный кредит предоставляется на срок, соответствующий требованиям ипотечного кредитного продукта и Стандартов АИЖК. 4.1.2.1. Срок пользования ипотечным кредитом устанавливается первичным 19 кредитором в зависимости от размера процентной ставки, суммы ипотечного кредита и срока достижения заемщиком предельного возраста, установленного Базовой частью Стандартов АИЖК. 4.1.2.2. Срок устанавливается при заключении кредитного договора/договора займа и не изменяется в течение жизни ипотечного кредита. Исключение составляют случаи досрочного погашения ипотечного кредита (частичного – на условиях сокращения срока – либо полного), а также реструктуризация долга по соглашению между текущим залогодержателем (владельцем закладной) и заемщиком. 4.1.2.3. В случае кредитования с использованием переменной процентной ставки при определении максимально возможного срока и формировании графика погашения ипотечного кредита, исходя из рассчитанных заемщику по результатам проведенного андеррайтинга индивидуальных параметров кредитования, первичный кредитор должен убедиться в корректном расчете графика погашения задолженности по ипотечному кредиту и начисленных процентов – отсутствии в каждом процентном периоде начисленных, но не погашенных процентов (в случаях, когда погашение ипотечного кредита по условиям ипотечного кредитного продукта осуществляется аннуитетными платежами), – исходя из максимального значения процентной ставки, которая может быть установлена заемщику в течение срока кредитования. 4.1.2.4. Если в сделке принимают участие несколько заемщиков, то расчет срока ипотечного кредита производится в том числе исходя из наименьшей разницы предельного и текущего возрастов каждого из заемщиков. 4.1.2.5. Предельные значения срока ипотечного кредита устанавливаются Базовой частью Стандартов АИЖК. 4.1.3. Возвратность. Ипотечный кредит предоставляется на возвратной основе. 4.1.3.1. Способами возврата ипотечного кредита являются: 1) Аннуитетный платеж (применяется в рамках как стандартных, так и специализированных ипотечных продуктов). Размер аннуитета зависит от размера процентной ставки, суммы ипотечного кредита и срока кредитования и рассчитывается по следующей формуле: Аннуитетный платеж ОСЗ ПС ( ПП 1) 1 1 ПС где: ПС – величина, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму обязательства (для расчетов используется величина в долях единицы (1%=0,01)); ПП – количество процентных периодов, оставшихся до погашения ОСЗ в полном объеме. При расчете аннуитета на дату предоставления 20 ипотечного кредита ПП равен сроку исполнения обязательств по кредитному договору/договору займа в месяцах минус 1. Расчет размера аннуитета производится с точностью до рубля либо копеек, при этом округление производится по правилам математического округления. Примечание: здесь и далее под правилами математического округления следует понимать метод округления, при котором значение округляемой цифры не изменяется, если следующая за ней цифра находится в промежутке от 0 до 4, и изменяется, увеличиваясь на единицу, если следующая за ней цифра находится в промежутке от 5 до 9. 2) Иные виды платежей (применяются в рамках специализированных ипотечных продуктов): а) растущие ежемесячные платежи, предусматривающие постепенное увеличение размера платежей в течение жизни ипотечного кредита; б) единовременный платеж, предусматривающий погашение ОСЗ единовременно в срок, определенный условиями кредитного договора/договора займа. При этом проценты за пользование ипотечным кредитом могут уплачиваться как ежемесячно, так и одновременно с суммой ОСЗ в зависимости от условий ипотечного продукта. 4.1.3.2. Вид платежей и методология их расчета, применяемые в рамках ипотечного кредитного продукта, определяются условиями продукта. 4.1.3.3. Порядок расчета и внесения платежей в счет погашения задолженности определяются условиями кредитного договора/договора займа. Размер платежа и сроки его уплаты на оставшийся до полного погашения ипотечного кредита период доводятся до сведения заемщика при предоставлении ипотечного кредита исходя из параметров (сумма ипотечного кредита, процентная ставка), действующих на момент предоставления. 4.1.3.4. Размер платежа в счет погашения задолженности подлежит пересчету на условиях кредитного договора/договора займа в следующих случаях: изменение процентной ставки; реструктуризация долга по соглашению между залогодержателем (владельцем закладной) и заемщиком; внеплановое изменение размера ОСЗ на условиях кредитного договора/договора займа (включая, но не ограничиваясь: предоставление очередной части (транша) ипотечного кредита в рамках кредитования с использованием кредитной линии, осуществление заемщиком частичного досрочного погашения ипотечного кредита на условиях снижения размера платежа). текущим 4.1.4. Обеспеченность. 4.1.4.1. Требования к обеспечению ипотечных сделок устанавливаются Базовой частью Стандартов АИЖК, условиями ипотечного кредитного 21 продукта и п. 4.3 Технологического стандарта. 4.1.4.2. Ипотечный кредит предоставляется при условии оформления обеспечения, удовлетворяющего установленным требованиям. Соблюдение принципа обеспеченности ипотечного кредита создает условия и режим юридической ответственности заемщика за возврат предоставленных первичным кредитором денежных средств. 4.1.4.3. В дополнение к обеспечению, регламентированному Стандартами АИЖК, по усмотрению первичного кредитора могут применяться иные виды обеспечения, не противоречащие действующему законодательству Российской Федерации. 4.1.4.4. Контроль за оформлением требуемого обеспечения является неотъемлемой частью процесса предоставления ипотечного кредита. 4.1.4.5. АИЖК может устанавливать зависимость размера ставки рефинансирования ипотечных кредитов от факта наличия/отсутствия определенного вида обеспечения. 4.1.5. Целевое использование. 4.1.5.1. Ипотечный кредит предоставляется в соответствии с его целевым назначением, соответствующим требованиям Базовой части Стандартов АИЖК и/или условиям ипотечного кредитного продукта. 4.1.5.2. Контроль за направлением расходования заемщиком предоставленных денежных средств согласно целям, установленным ипотечным кредитным продуктом, является неотъемлемой частью процесса предоставления ипотечного кредита. 4.1.6. Конкретные значения параметров ипотечных кредитов (минимальные и максимальные срок, сумма, способ погашения, виды обеспечения и целевого использования), а также размеры ставок рефинансирования ипотечных кредитов устанавливаются АИЖК в качестве условий ипотечных кредитных продуктов. 4.2. Общие требования к заемщику и залогодателю 4.2.1. Дееспособность. 4.2.1.1. Заемщик на момент заключения кредитного договора/договора займа должен обладать полной дееспособностью, а именно, способностью своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать гражданские обязанности и исполнять их в полном объеме. 4.2.1.2. В отношении потенциального заемщика не должно быть действующих судебных разбирательств, судимости, или иной негативной информации, которые, по мнению первичного кредитора, может существенным образом повлиять на способность потенциального заемщика выполнять свои обязательства по кредитному договору/договору займа. 4.2.2. Гражданство. 4.2.2.1. Заемщик и залогодатель должны являться гражданами Российской Федерации. 4.2.3. Регистрация. 22 4.2.3.1. На момент заключения кредитного договора/договора займа заемщик и залогодатель должны быть зарегистрированы по месту жительства/месту пребывания на территории Российской Федерации. При этом регистрация по месту пребывания должна быть оформлена на срок не менее 6 месяцев. 4.2.4. Возраст. 4.2.4.1. Минимально и максимально допустимые размеры возраста заемщика на момент заключения кредитного договора/договора займа устанавливаются Базовой частью Стандартов АИЖК. 4.2.4.2. В рамках специализированных ипотечных продуктов могут быть установлены значения максимально допустимого возраста заемщика, превышающие установленный Базовой частью Стандартов АИЖК предел. 4.2.5. Трудовая деятельность. 4.2.5.1. Вид занятости. Заемщик должен быть трудоустроен по основному месту работы. Заемщик может быть трудоустроен и по совместительству (может быть рассмотрено только в случае наличия основного места работы). 4.2.5.2. Характер занятости. Для целей технологии процесса андеррайтинга заемщики в зависимости от характера их трудовой деятельности и способа подтверждения доходов отнесены к следующим категориям: наемные работники – лица, у которых доля доходов от работы по найму составляет не менее 70% в общей сумме доходов; предприниматели – лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица; иные лица, занимающиеся частной практикой, а также участники (акционеры/учредители) организаций, доля доходов от предпринимательской деятельности которых составляет более 30% в общей сумме доходов; пенсионеры – лица, вышедшие в отставку либо на пенсию (по выслуге лет, инвалидности и пр.). 4.2.5.3. Трудовой стаж. Заемщик, чей доход учитывается при оценке платежеспособности, должен иметь: а) общий трудовой стаж для наемных работников – не менее 12 месяцев; для предпринимателей – не менее 24 месяцев; б) непрерывный трудовой стаж по последнему месту работы для наемных работников – не менее 6 месяцев, при этом к непрерывному трудовому стажу на последнем месте относится также смена места работы, осуществленная в порядке: перевода в другую организацию; оформления трудовых отношений на новый срок с тем же работодателем (например, при реструктуризации компании). 23 в) трудовой стаж по месту работы по совместительству – не менее 6 месяцев в случае, если сфера деятельности по основному месту работы и по совместительству совпадают. В противном случае, трудовой стаж по месту работы по совместительству должен составлять не менее 12 месяцев. 4.2.5.4. Сфера деятельности заемщика должна быть непротиворечащей требованиям действующего законодательства Российской Федерации. При этом в целях оценки кредитоспособности заемщика в рамках проведения процедуры андеррайтинга первичный кредитор и/или АИЖК, руководствуясь статистикой либо иной справочной информацией, могут устанавливать перечень сфер деятельности, работа/участие в которых относит заемщика к категории повышенного риска. 4.2.6. Состав заемщиков и залогодателей. 4.2.6.1. По кредитному договору/договору займа может быть обязано несколько лиц, несущих солидарную ответственность (далее – солидарный(е) заемщик(и), заемщик(и)). Требования к составу заемщиков и залогодателей регламентируются Базовой частью Стандартов АИЖК с учетом положений п. 6.3.1 Технологического стандарта. 4.2.7. Доходы. 4.2.7.1. В качестве заемщика может выступать только лицо, имеющее регулярный и стабильный доход, достаточный для погашения предоставленного ипотечного кредита и подтвержденный в соответствии с требованиями Стандартов АИЖК, за исключением случаев, установленных п. 4.2.7.3 Технологического стандарта. 4.2.7.2. Для целей определения платежеспособности могут быть учтены следующие виды подтвержденных документально (на основании форм, установленных действующим законодательством) доходов заемщика: 4.2.7.2.1. Основной доход: а) вознаграждение за выполнение наемными работниками трудовых обязанностей по основному месту работы, включая оплату за сверхурочную работу, отпуск, пособия по временной нетрудоспособности, премии/бонусы (при условии регулярности получения последних); денежное содержание военнослужащих и приравненных к ним категориям физических лиц; б) налогооблагаемый доход от осуществления предпринимательской деятельности и занятия частной практикой (может быть учтен в размере не более 50% от совокупного дохода солидарных заемщиков с учетом п. 6.3.1.3 Технологического стандарта); в) пенсионные выплаты физическому лицу при отсутствии основного места работы (подлежит учету, если срок их получения не менее срока возврата ипотечного кредита). 4.2.7.2.2. Дополнительный доход: а) вознаграждение за выполнение наемными работниками трудовых обязанностей по дополнительному месту работы (неполный рабочий день, совместительство); 24 б) доход от владения ценными бумагами в виде дивидендов по акциям, различные формы дохода от владения облигациями; в) сезонная работа, носящая регулярный характер; г) доход в виде процентов по банковским вкладам (депозитам) и в виде страховых выплат по договорам добровольного накопительного страхования жизни, носящие регулярный характер в течение всего срока кредитования; д) пенсионные выплаты физическому лицу при наличии основного места работы (подлежит учету, если срок их получения не менее срока возврата ипотечного кредита); е) доход от использования объектов авторского права; ж) доход, получаемый заемщиком в виде платы по договорам найма недвижимого имущества, принадлежащего заемщику на праве собственности, который учитывается только при одновременном выполнении следующих условий: дополнительный доход может быть учтен в размере не более 50% от принимаемого к расчету основного дохода заемщика; лицо, проводящее андеррайтинг, имеет все основания полагать о стабильности и высокой вероятности получения заемщиком указанного дохода в будущем. 4.2.7.3. В качестве заемщика, не имеющего доход, может выступать: а) супруг(-а) заемщика, являющийся(-аяся) солидарным заемщиком по кредитному договору/договору займа; б) лицо, обучающееся в учебном заведении на очной форме, при условии, что такое лицо является членом семьи или взаимозависимым лицом хотя бы одного из заемщиков, имеющего подтвержденный доход; в) лицо мужского пола в возрасте до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения военной службы до достижения 27 лет или увольнение с военной службы с зачислением в запас, при условии, что такое лицо является членом семьи или взаимозависимым лицом хотя бы одного из заемщиков, имеющего подтвержденный доход и не подлежащего призыву на срочную военную службу. 4.2.8. Расходы. 4.2.8.1. Для целей определения платежеспособности должны быть учтены следующие виды постоянных расходов заемщика (при их наличии): а) расходы, связанные с погашением ранее принятых заемщиком денежных обязательств; б) алиментные платежи (сведения указываются заемщиком); в) наем жилья (в случаях приобретения заемщиком с использованием ипотечного кредита готового (построенного и пригодного для 25 постоянного проживания) объекта недвижимого имущества с намерением в нем проживать по факту регистрации права собственности расходы на наем жилья могут не учитываться в сумме постоянных расходов заемщика); г) плата за образовательные услуги. В качестве постоянных расходов заемщика помимо перечисленных также могут быть учтены иные декларируемые заемщиком регулярные и носящие обязательный характер расходы, размер которых оказывает существенное влияние на его платежеспособность. 4.3. Требования к обеспечению ипотечных сделок 4.3.1. Требования к предмету ипотеки. 4.3.1.1. Предметом ипотеки в рамках Стандартов АИЖК может выступать следующее недвижимое имущество: квартира, находящаяся в собственности заемщика(ов), на приобретение или строительство которой был использован ипотечный кредит (в том числе в случае кредитования на погашения ранее предоставленного ипотечного кредита); жилой дом (часть жилого дома) и земельный участок, на котором он расположен, находящиеся в собственности заемщика(ов), на приобретение которых (включая случай строительства жилого дома) был использован ипотечный кредит. В рамках специализированных ипотечных продуктов предметом ипотеки могут выступать также: права требования, вытекающие из договора участия в долевом строительстве (до момента оформления собственности на построенное жилое помещение и передачи его в залог); квартира, находящаяся в собственности заемщика и/или залогодателя на момент заключения кредитного договора/договора займа. 4.3.1.2. Право собственности залогодателя на предмет ипотеки должно быть зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено соответствующими документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (правоустанавливающими документами, свидетельством о государственной регистрации права собственности и т.д.). 4.3.1.3. Предмет ипотеки: а) должен быть расположен на территории Российской Федерации; б) на дату предложения к выкупу должен быть свободен от любых прав третьих лиц, в том числе: не обременен предшествующей ипотекой, наймом или правом временного безвозмездного пользования, за исключением объектов культурного наследия (памятников истории и культуры); 26 не должны быть заключены/подписаны какие-либо договоры, в том числе предварительные, направленные на отчуждение предмета ипотеки в пользу третьих лиц; третьи лица не предъявляют никаких требований в отношении предмета ипотеки, в том числе иски об аресте или обращении взыскания на предмет ипотеки; не известны обстоятельства, на основании которых третьи лица в будущем могут предъявить и суд удовлетворить требования о признании за ними права собственности или иных прав на предмет ипотеки, иски об изъятии (истребовании) или об обременении предмета ипотеки либо иные требования, удовлетворение которых может повлечь прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотеки. в) должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, а также к системе канализации либо иметь автономную систему жизнеобеспечения; г) должен иметь исправное состояние входной двери и окон; д) должен удовлетворять санитарно-техническим обеспечению здоровья и безопасности жильцов; е) должен удовлетворять следующим перепланировки/переустройства: требованиям нормам в по отношении допускается наличие в предмете ипотеки перепланировки или переустройства, которые не требуют согласования, либо уже согласованы, либо могут быть согласованы в установленном порядке; не допускается наличие в предмете ипотеки недопустимых перепланировок или переустройств 2; ж) должен иметь исправное состояние крыши (для квартир, расположенных на последних этажах многоквартирных домов, а также для жилых домов); з) должен быть обеспечен горячим и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни; и) в случае передачи в залог жилого дома допускается отсутствие подключения к центральным системам канализации, водо-, газоснабжения при условии наличия автономной системы водоснабжения, водоотведения и отопления; к) должен быть предназначен для постоянного проживания заемщика(ов) и/или залогодателя(-ей). Данное обязательство утрачивает силу в случае, если в рамках специализированного ипотечного продукта предметом ипотеки выступает имеющаяся в собственности Актуальную информацию о видах допустимых перепланировок и переустройств, в том числе тех, которые возможно согласовать в установленном законом порядке (включая упрощенный порядок согласования), а также видах недопустимых перепланировок и переустройств жилых помещений предоставляют государственные жилищные инспекции. 2 27 заемщика(-ов) и/или залогодателя(-ей) квартира; л) в виде комнаты не допускается3; м) может являться объектом культурного наследия (памятником истории и культуры). 4.3.1.4. Жилой дом, являющийся предметом ипотеки, или здание, в котором находится квартира, являющаяся предметом ипотеки, дополнительно должны соответствовать следующим требованиям: а) не находиться в аварийном состоянии; б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт с отселением; в) не состоять в планах органов местного самоуправления и/или государственных органов под снос; г) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент. 4.3.1.5. Земельный участок, являющийся предметом ипотеки: а) должен принадлежать залогодателю на праве собственности; б) должен относиться к категории земель населенных пунктов; в) должен иметь границы (описание местоположения границ, координаты характерных точек границ), установленные в соответствии с требованиями земельного законодательства; г) должен иметь размер в пределах максимального и минимального значений размеров, установленных нормативными актами органов местного самоуправления для земель различных категорий и целевого использования; д) может быть обременен установленным публичным сервитутом. 4.3.1.6. Допускается передача в залог объекта культурного наследия (памятника истории и культуры). 4.3.2. Требования к оценке предмета ипотеки. 4.3.2.1. Рыночная стоимость предмета ипотеки должна подтверждаться отчетом об оценке недвижимого имущества, удовлетворяющим требованиям действующего законодательства Российской Федерации, а также требованиям Стандартов АИЖК. 4.3.2.2. Отчет об оценке: а) должен быть составлен оценщиком, соответствующим требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; б) должен соответствовать требованиям действующего законодательства Российской Федерации в части оценочной деятельности, а также требованиям Стандартов АИЖК; в) должен подтверждать величину рыночной стоимости недвижимого В случае кредитования на приобретение комнат(ы) в залог должна быть оформлена квартира, в которой расположена(ы) приобретаемая(ые) комната(ы), целиком. 3 28 имущества, обременяемого (обремененного) ипотекой, и содержать эти сведения на дату по состоянию не ранее, чем за 180 (сто восемьдесят) календарных дней от даты проведения оценки до даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю органом, осуществившим государственную регистрацию прав, если иное не установлено параметрами ипотечного кредитного продукта; г) должен содержать также свидетельство, подтверждающее членство оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, и действующий полис (договор) добровольного страхования гражданской ответственности оценщика, действующие на дату составления отчета об оценке. 4.3.2.3. Рыночная стоимость предмета ипотеки должна быть определена оценщиком на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации на основе требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе информации, ставшей известной оценщику вследствие непосредственного восприятия (осмотра) предмета ипотеки. Оценщик вправе требовать от заказчика доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки, к предмету ипотеки. Оценщик обязан отразить в отчете об оценке отсутствие необходимой документации и информации или, в случае если отсутствие информации препятствует осуществлению объективной оценки, не предоставлен доступ к предмету ипотеки для непосредственного восприятия (осмотра), отказаться от ее проведения. 4.3.2.4. Если наличие незарегистрированных перепланировок/переустройств выявлено при проведении оценки недвижимого имущества, оно должно быть учтено в отчете об оценке при определении рыночной стоимости предмета ипотеки, а если позднее (в том числе при рефинансировании ипотечного кредита/займа) – это должно быть отражено в материалах кредитного дела и учитываться как фактор риска, который может реализоваться на этапе обращения взыскания в случае дефолта. 4.3.2.5. В случае предоставления ипотечного кредита на строительство недвижимого имущества с последующей передачей его в залог первичный кредитор вправе: 1) требовать от заемщика проведения оценки будущей(го) квартиры/жилого дома для более обоснованного принятия риска ; 2) требовать определения оценщиком рыночной стоимости предмета ипотеки в период по окончании строительства (с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) до момента обращения заемщика в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенное недвижимое имущество и ипотеки. 4.3.2.6. По своему усмотрению АИЖК вправе самостоятельно заказать у другого независимого оценщика, соответствующего требованиям Стандартов АИЖК, повторную оценку предмета ипотеки по состоянию на дату проведения предыдущей оценки. В случае если на основании полученного 29 АИЖК отчета независимого оценщика установлены факты несоответствия предыдущего отчета об оценке требованиям законодательства или Стандартов АИЖК, обнаружены недостоверные данные либо зафиксировано отклонение полученной АИЖК рыночной стоимости предмета ипотеки более чем на 20 % как в большую, так и в меньшую сторону от величины его рыночной стоимости, установленной при проведении предыдущей оценки, АИЖК вправе отказать в приобретении предлагаемой к выкупу закладной или инициировать процедуру обратной продажи ранее рефинансированной закладной, в отношении которых установлены указанные в настоящем пункте обстоятельства. 4.3.3. Требования к страховому обеспечению ипотечных сделок. 4.3.3.1. Обязательными видами страхового обеспечения ипотечной сделки (если иное не установлено условиями ипотечного кредитного продукта) являются удовлетворяющие требованиям Стандартов АИЖК: а) имущественное страхование предмета ипотеки; б) ипотечное страхование – в случае если коэффициент К/З выше 70%, при этом: оформление страхования гражданской ответственности заемщика по риску неисполнения обязательств по возврату ипотечного кредита и уплаты процентов допустимо только при предоставлении кредита; оформление страхования финансового риска кредитора по риску недостатка средств от реализации предмета ипотеки допустимо как при предоставлении кредита, так и при предоставлении займа. 4.3.3.2. Рекомендуемыми видами страхового обеспечения (оформляемыми по желанию заемщика и в зависимости от условий ипотечного кредитного продукта) являются соответствующие требованиям Стандартов АИЖК: а) страхование имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью заемщиков в результате несчастного случая и/или болезни (заболевания) (личное страхование); б) страхование имущественных интересов, связанных с риском утраты или ограничения (обременения) права собственности на предмет ипотеки (страхование титула), при этом в рамках специализированных ипотечных продуктов требования в отношении ипотечного страхования могут отсутствовать либо отличаться от требований Базовой части Стандартов АИЖК. 4.3.3.3. Выгодоприобретателем первой очереди по договорам страхования должен являться первичный кредитор, предоставивший ипотечный кредит. В случае передачи прав по закладной предыдущим выгодоприобретателем должна производиться замена на нового выгодоприобретателя (владельца закладной) по действующим договорам страхования путем направления предыдущим выгодоприобретателем уведомления в адрес страховой компании либо заключения соответствующих дополнительных соглашений. 4.3.3.4. Страховая сумма по следующим образом: договору страхования должна определяться 30 а) по имущественному страхованию, личному страхованию, страхованию титула страховая сумма в каждую конкретную дату оплаты страхового взноса не должна быть меньше ОСЗ, увеличенного на 10% (десять процентов). При этом страховая сумма по договорам (полисам) страхования имущества не может превышать стоимости предмета ипотеки на момент заключения данных договоров (полисов) страхования. б) по ипотечному страхованию страховая сумма не должна превышать величину, составляющую 20% от стоимости предмета ипотеки. Размер страховой суммы кредитного продукта. определяется условиями ипотечного 4.3.3.5. Заключение договора страхования допускается: а) по личному страхованию – как в дату, так и после заключения кредитного договора/договора займа, б) по имущественному страхованию, страхованию титула – по факту возникновения права собственности залогодателя на предмет ипотеки; в) по ипотечному страхованию: в случае страхования ответственности заключения кредитного договора; заемщика – в дату в случае страхования финансового риска кредитора – как в дату, так и после заключения кредитного договора/договора займа. 4.3.3.6. Срок действия договора страхования: а) по имущественному страхованию, личному страхованию должен составлять не менее срока действия кредитного договора/договора займа; б) по ипотечному страхованию должен составлять период с даты вступления его в силу по последний день календарного месяца, в течение которого плановое значение ОСЗ, определенное в соответствии с графиком погашения ипотечного кредита по кредитному договору на дату его заключения, становится равным или меньше размера порогового значения, установленного условиями договора страхования, выраженного в рублях (если иное не установлено условиями ипотечного кредитного продукта); в) по страхованию титула устанавливается по соглашению заемщика и первичного кредитора. 4.3.3.7. Периодичность уплаты страховых взносов определяется в зависимости от вида страхования: а) по имущественному страхованию, личному страхованию, страхованию титула – как единовременно разовым платежом за весь срок страхования, так и в рассрочку периодическими платежами (ежегодно) в течение срока погашения ипотечного кредита. Если заключен договор страхования, включающий личное и имущественное страхование, то допустима оплата страховой премии 31 как по отдельным видам страхования, так и по всем видам страхования одновременно. б) по ипотечному страхованию: гражданской ответственности заемщика – единовременно в полном объеме; финансового риска кредитора – единовременно в полном объеме либо в рассрочку. При этом в течение срока действия договора страхования страхователь вправе выбрать другую страховую компанию, удовлетворяющую требованиям АИЖК, вне зависимости от периодичности уплаты страховых взносов. 4.3.3.8. Страхователем по договору страхования должны выступать: а) по имущественному страхованию, страхованию титула – заемщик, который одновременно является собственником принимаемого на страхование предмета ипотеки и залогодателем. При этом в случае, если собственниками предмета ипотеки являются несколько лиц (несколько залогодателей), то указание на наличие других собственников предмета ипотеки в договоре страхования целесообразно, но не обязательно. б) по личному страхованию – лицо, являющееся заемщиком по кредитному договору/договору займа (остальные заемщики могут являться застрахованными лицами). Заемщик, не имеющий доход в случаях, предусмотренных п. 4.2.7.3 Технологического стандарта, но участвующий в ипотечной сделке, может не назначаться застрахованным лицом, соответственно личное страхование такого заемщика может не производиться. При этом заемщики, имеющие доход, учитываемый при расчете платежеспособности по ипотечной сделке, в договоре страхования (личное страхование) должны быть назначены застрахованными лицами в совокупности на всю сумму обязательства согласно требованиям АИЖК. в) по ипотечному страхованию: гражданской ответственности заемщика – все заемщики по кредитному договору, являющиеся залогодателями; финансового риска кредитора – первичный кредитор и/или залогодержатель. 4.3.3.9. В случае если собственником предмета ипотеки является лицо, не являющееся заемщиком по кредитному договору/договору займа, то страхователем по договору имущественного страхования, а также (в случае заключения) по договору страхования, включающего одновременно личное и имущественное страхование, должен выступать собственник предмета ипотеки. При этом в договоре страхования, включающего одновременно личное и имущественное страхование, заемщик(и) должен(ны) быть назначен(ы) застрахованным(и) лицом(ами). 32 4.3.3.10. Выгодоприобретатель вправе отказаться от причитающейся ему по договору (полису) страхования суммы страховой выплаты полностью или частично в пользу страхователя и/или застрахованного лица по договору страхования, их наследников либо иного лица в случае указания на него в договоре (полисе) страхования как на выгодоприобретателя второй очереди. 4.3.3.11. Страховая выплата производится на счет выгодоприобретателя первой очереди в размере, определенном в договоре страхования, в пределах страховой суммы. Разница между страховой суммой и страховой выплатой, произведенной на счет выгодоприобретателя первой очереди, выплачивается выгодоприобретателям второй очереди (при наличии), либо страхователям/застрахованным, либо наследникам. 4.3.3.12. Страховые договоры должны быть заключены по типовой форме со страховой компанией, удовлетворяющей на дату заключения договора (полиса) страхования критериям аккредитации АИЖК. 4.3.4. В рамках специализированных ипотечных продуктов требования к обеспечению, а также условия его оформления могут быть дополнены или расширены. 33 5. Технологии процесса андеррайтинга 5.1. Общие требования. 5.1.1. Процесс андеррайтинга в достаточной степени должен быть обеспечен информацией для предоставления первичному кредитору или рефинансирующей организации возможности принимать обоснованные решения. 5.1.2. В качестве основы для проверки и принятия первичным кредитором решения о предоставлении ипотечного кредита должна использоваться достоверная, полностью верифицированная и актуальная на момент проведения оценки информация, которая может быть предоставлена первичному кредитору как в виде оригиналов, так и и виде копий документов (в том числе сканированных). В случае принятия решения о предоставлении ипотечного кредита на основании копий документов в рамках процесса андеррайтинга в обязательном порядке должна быть проведена верификация предоставленных заемщиком/залогодателем оригиналов документов. 5.1.3. Решения в рамках андеррайтинга должны приниматься с учетом особенностей личных параметров каждого потенциального заемщика. 5.1.4. Информация о потенциальном заемщике и предмете ипотеки должна пройти полную и разностороннюю проверку, с учетом как отрицательных, так и положительных факторов. 5.1.5. Информация должна оцениваться в соответствии с ее значимостью для оценки степени кредитного риска, разносторонние характеристики заемщика и предмета ипотеки должны иметь разный вес при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита. 5.2. Процесс андеррайтинга должен быть регламентирован и включать в себя нижеследующие обязательные процедуры (в рамках специализированного ипотечного продукта процедуры могут включать в себя дополнительные требования, обусловленные особенностями продукта). 5.2.1. Процедура андеррайтинга потенциального заемщика должна состоять из нижеследующих этапов. 5.2.1.1. Верификация предоставленных заемщиком документов и подтверждение сведений в части (если применимо): а) личных данных заемщика/залогодателя путем: визуальной оценки, переговоров заемщиком/залогодателем; с потенциальным проверки информации о заемщике во внешних (специализированные учреждения) и внутренних (архив первичного кредитора/поставщика закладных) источниках; экспертизы подлинности документов; сбора дополнительной информации информационные базы и справочники. о б) данных о трудовой деятельности заемщика путем: заемщике через 34 телефонной верификации (переговоров) компании (при необходимости); с представителями сопоставления информации с данными внешних и внутренних источников; проверки данных о работодателе заемщика через информационные базы и справочники, Интернет, СМИ; в) данных о доходах заемщика и постоянных расходах заемщика путем: сопоставления информации с данными внутренних источников; обращения в бюро кредитных историй, частные агентства; г) данных о кредитной истории, активах и обязательствах заемщика путем: обработки информации, полученной из внешних (кредитные ассоциации, банковские группы, интерактивные базы данных, сеть Интернет) и внутренних (архив первичного кредитора/поставщика закладных) источников; обращения в бюро кредитных историй, частные агентства, страховые компании. 5.2.1.2. Андеррайтинг потенциального заемщика, а именно: а) оценка заемщика с целью определения его кредитоспособности и платежеспособности; б) расчет индивидуальных параметров ипотечного кредита на основе верифицированных согласно п. 5.2.1.1 Технологического стандарта сведений. 5.2.2. Процедура андеррайтинга потенциального предмета ипотеки должна состоять из нижеследующих этапов. 5.2.2.1. Верификация предоставленных заемщиком документов и подтверждение сведений в части: а) данных по предмету ипотеки путем: инспекций на месте (при наличии обоснованных сомнений в отношении возможности принятия недвижимого имущества в залог); проверки по внутренним источникам кредитора/поставщика закладных); проверки по учреждений. базам (архив специализированных первичного государственных проверки легитимности отчета об оценке и оценщика. 5.2.2.2. Андеррайтинг потенциального предмета ипотеки, а именно: правовая экспертиза возможности принятия потенциального предмета ипотеки в обеспечение ипотечного кредита; 35 проверка соответствия предмета ипотеки (в том числе отчета об оценке) требованиям действующего законодательства Российской Федерации и Стандартов АИЖК на основе верифицированных согласно п. 5.2.2.1 Технологического стандарта сведений. 5.2.3. Принятие решения, подготовка письменного мотивированного суждения о возможности предоставления ипотечного кредита и его параметрах. 5.2.4. Уведомление потенциального заемщика о принятом решении. 5.2.5. Формирование кредитного дела. 5.3. Методология процесса андеррайтинга. 5.3.1. Способы проведения процедуры верификации: а) экспертиза (анализ) имеющихся данных и информации на соответствие установленным требованиям; б) запрос справочной информации из компетентных источников (открытых/закрытых, внешних/внутренних) путем устных и письменных коммуникаций; в) перекрестная проверка: сравнение информации идентичными данными в других источниках; в документах с г) поиск противоречий: проверка на сопоставимость с другими данными. 5.3.2. Способы проведения процедуры андеррайтинга: а) скоринговая модель принятия решений, в том числе с использованием информационной системы. Кредитоспособность заемщика оценивается определенным количеством баллов, значение суммы которых по итогам произведенной оценки позволяет отнести заемщика к определенной рисковой категории и принять предварительное решение о предоставлении/непредоставлении заемщику ипотечного кредита. В рамках кредитования по Стандартам АИЖК не может применяться как самостоятельный и достаточный метод принятия решений. б) экспертная оценка. Кредитоспособность и/или платежеспособность заемщика, а также информация о предмете ипотеки оцениваются уполномоченными лицами первичного кредитора/поставщика закладных либо сотрудниками привлеченных кредитных брокеров или иных третьих лиц согласно компетенциям по соответствующим направлениям деятельности. В рамках кредитования по Стандартам АИЖК может проводиться как в сочетании, так и вместо балльной/скоринговой оценки в качестве самостоятельного и достаточного метода принятия решений. 5.3.3. Анализ кредито- и платежеспособности заемщика. 5.3.3.1. Основные критерии оценки кредитоспособности заемщика: а) трудовая деятельность заемщика: 36 сфера деятельности, вид трудовой занятости, характер занятости (оценивается с учетом положений п. 4.2.5 Технологического стандарта); стабильность трудовой занятости, способность заемщика получать адекватный доход в дальнейшем (оцениваются исходя из данных об общем трудовом стаже, стаже на последнем месте работы, а также с учетом информации об уровне образования, профессиональном и карьерном росте, востребованности профессии); б) финансовое состояние заемщика (оценивается с позиции наличия/отсутствия у заемщика значимых активов (движимого/недвижимого имущества, акций, денежных средств на счетах и пр.)); в) кредитная история (оценивается с позиции наличия/отсутствия действующих кредитов/займов, качества обслуживания заемщиком имеющегося/погашенного долга, наличия/отсутствия информации в бюро кредитных историй). 5.3.3.2. Основные критерии оценки платежеспособности заемщика: а) сумма дохода заемщика, принимаемая к рассмотрению исходя из данных об источниках дохода заемщика (оценивается с учетом положений п. 4.2.7 Технологического стандарта); б) сумма постоянных расходов заемщика (оценивается положений п. 4.2.8 Технологического стандарта); с учетом в) сумма дохода заемщика, принимаемая для расчета максимальной суммы ипотечного кредита, которая может быть предоставлена заемщику исходя из данных о его доходе (определяется как разность между значениями, рассчитанными в соответствии с п.п. а) и б) настоящего пункта). Для целей расчета платежеспособности доходы заемщика и постоянные расходы заемщика приводятся к среднемесячной величине в соответствии с п. 5.3.3.3 Технологического стандарта. 5.3.3.3. Платежеспособность потенциального заемщика оценивается величиной коэффициента П/Д, предельное значение которого определяется с учетом требований Базовой части Стандартов АИЖК и/или условий ипотечного кредитного продукта. Коэффициент П/Д рассчитывается по следующей формуле: Коэффициент П / Д П 100% Д Р где: П – ежемесячный платеж заемщика по обслуживанию ипотечного кредита; Д – среднемесячный доход заемщика, определенный как среднемесячная сумма совокупных доходов заемщика после налогообложения не менее чем за 6 (шесть) последних календарных месяцев, в рублях; 37 Р – среднемесячная сумма постоянных расходов заемщика не менее чем за 6 (шесть) последних календарных месяцев, в рублях. При определении среднемесячных величин дохода заемщика и постоянных расходов заемщика, отнесенного в соответствии с п. 4.2.5.2 Технологического стандарта к категории индивидуальных предпринимателей, для расчета коэффициента П/Д используются данные о доходе заемщика и постоянных расходах заемщика за последние 12 (двенадцать) календарных месяцев. При оценке дохода заемщика для целей расчета коэффициента П/Д применяется дополнительное ограничение: Д П n 1,0 ПМ где: n – количество заемщиков (все солидарные заемщики, в том числе не имеющие доход); ПМ – прожиточный минимум на одного представителя трудоспособного населения, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, в котором расположен предмет ипотеки. Округление значения коэффициента П/Д производится до целых значений по правилам математического округления, при этом осуществление промежуточных округлений при расчете не допускается. На отдельные специализированные ипотечные продукты требование о расчете коэффициент П/Д может не распространяться в силу особенностей механизма погашения задолженности по кредитному договору/договору займа; платежеспособность заемщика в данном случае определяется с учетом требований продукта. 5.3.4. Расчет допустимого размера ипотечного кредита производится на основе коэффициента К/З, предельное значение которого определяется с учетом требований Базовой части Стандартов АИЖК и/или условий ипотечного кредитного продукта. 5.3.4.1. Коэффициент К/З рассчитывается по следующей формуле: Коэффициент К / З Сумма ипотечного кредита 100% Стоимость предмета ипотеки Округление значения коэффициента К/З производится до целых значений по правилам математического округления. 5.3.4.2. Стоимость предмета ипотеки для целей расчета коэффициента К/З определяется в зависимости от вида обеспечения и целевого назначения ипотечного кредита: Вид обеспечения 1. Залог приобретаемого Целевое назначение ипотечного кредита Стоимость предмета ипотеки 1.1. Приобретение недвижимого 1.1.1. Наименьшая из двух величин: Примечание 38 недвижимого имущества (квартиры) имущества (квартиры), на которое в установленном порядке оформлено право собственности. продажная цена согласно договору приобретения недвижимого имущества; 1.2. Приобретение недвижимого имущества (квартиры) на этапе строительства. 1.2.1. Продажная цена согласно договору приобретения недвижимого имущества 1.3. Приобретение недвижимого имущества (жилого дома с земельным участком), на которое в установленном порядке оформлено право собственности. 1.3.1. Сумма наименьших из двух величин, определяемых по каждому из объектов оценки (жилому дому и земельному участку): рыночная стоимость согласно отчету об оценке. продажная цена, указываемая в договоре приобретения недвижимого имущества; рыночная стоимость по результатам заключения оценщика. 1.4. Приобретение земельного участка для строительства на нем жилого дома. 1.4.1. Сумма следующих значений: для земельного участка – наименьшее значение, выбираемое из: продажной цены согласно Договору приобретения рыночной стоимости 1.3.1.1. Стоимос ть земельного участка не должна превышать предельного соотношения между стоимостью земельного участка и стоимостью жилого дома, установленного ипотечным кредитным продуктом для целей расчета К/З. 1.4.1.1. Аналоги чно п. 1.3.1.1 настоящей таблицы. 39 согласно отчету об оценке; для планируемого к постройке жилого дома – планируемая стоимость строительства согласно договору приобретения недвижимого имущества (в данном случае – договор подряда, сметный расчет и т.п.). 2. Залог имеющегося недвижимого имущества (земельного участка) 2.1. Строительство 2.1.1. Планируемая на земельном стоимость участке жилого строительства дома. согласно договору приобретения недвижимого имущества (в данном случае – договор подряда, сметный расчет и т.п.). 3. Залог имеющегося недвижимого имущества (квартиры), в том числе в рамках специализирова нных ипотечных продуктов 3.1. Цели, определенные соответствующим ипотечным кредитным продуктом. 3.1.1. Рыночная стоимость предмета ипотеки (квартиры) согласно отчету об оценке. 3.1.1.1. В случае кредитования на погашение ранее предоставленног о ипотечного кредита сумма предоставляемог о ипотечного кредита не может превышать остаток задолженности заемщика по погашаемому ипотечному кредиту. 3.1.1.2. В случае кредитования на приобретение (в том числе строительство) недвижимого имущества 40 сумма ипотечного кредита не может превышать цену приобретения недвижимого имущества. При проверке характеристик предмета ипотеки лицо, проводящее андеррайтинг, должно основываться только на имеющихся данных о рыночной стоимости предмета ипотеки в настоящий момент времени, не полагаясь при этом на ожидаемую будущую стоимость недвижимого имущества в качестве обоснования для предоставления ипотечного кредита. При проверке корректности расчета рыночной стоимости предмета ипотеки в заключении оценщика требуется в том числе проверка учета фактического состояния внутренней отделки помещений стоимости осуществления внутренней отделки (в случае ее отсутствия либо неудовлетворительного состояния) в сравнении с имеющимися на рынке недвижимости аналогами. Риск снижения стоимости объекта недвижимого имущества в процессе его строительства несет первичный кредитор/поставщик закладных. После окончания строительства в целях рефинансирования должна быть осуществлена проверка отношения в соответствии с п. 5.3.4.1 Технологического стандарта размера ОСЗ к рыночной стоимости построенного недвижимого имущества согласно отчету о его оценке, составленного в соответствии с п.п. 2) п. 4.3.2.5 Технологического стандарта; полученное значение должно удовлетворять п. 7.1.1.1.8 Технологического стандарта. 5.3.5. Влияние параметров заемщика на его кредитоспособность и платежеспособность, вес каждого из параметров и способы его учета, а также способы оценки обеспечения устанавливаются первичным кредитором/поставщиком закладных самостоятельно. Оценка кредитоспособности и платежеспособности заемщика и расчет индивидуальных параметров ипотечного кредита в рамках процессов предоставления и/или рефинансирования ипотечных кредитов регламентируются принятыми у первичного кредитора/поставщика закладных внутренними методиками андеррайтинга. В целях процесса рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК вправе руководствоваться собственными методиками, а также вправе обязать партнеров АИЖК применять принятые в АИЖК методики андеррайтинга, в том числе без раскрытия модели оценки рисков и принятия решений. 5.4. Результатом процесса является один из следующих видов решения: решение о предоставлении заемщиком условиях; решение о предоставлении ипотечного кредита на условиях, отличных от заявленных заемщиком; ипотечного кредита на заявленных 41 решение о непредоставлении заемщику ипотечного кредита. 42 6. Технологии процесса предоставления ипотечных кредитов 6.1. Общие требования. 6.1.1. Предоставление ипотечных кредитов должно осуществляться первичным кредитором с соблюдением требований действующего законодательства Российской Федерации, регулирующего, в том числе, осуществление банковской деятельности (для первичных кредиторов, являющихся кредитными организациями) либо деятельности по предоставлению займов физическим лицам (для первичных кредиторов, являющихся некредитными организациями). 6.1.2. При предоставлении ипотечного кредита первичный кредитор обязан не допускать возникновения конфликта интересов, а именно: осуществления кем-либо из сотрудников первичного кредитора любых действий, направленных на предоставление ипотечного кредита самому себе; осуществление кем-либо из сотрудников первичного кредитора любых действий, направленных на предоставление ипотечного кредита заемщику в случае, если такой заемщик является лицом, входящим в состав органов управления первичного кредитора, либо аффилированным лицом; осуществление функций, имеющих противоположные цели, одними и теми же сотрудниками. 6.1.3. При предоставлении ипотечного кредита первичный кредитор обязан соблюдать требования об идентификации4 в отношении всех участников сделки по получению ипотечного кредита, купле-продаже недвижимого имущества или передаче в залог имеющегося в собственности недвижимого имущества. При наличии любых сомнений в подлинности предъявленных удостоверяющих личность документов и/или дееспособности лиц, участвующих в сделке, первичный кредитор обязан отказать в предоставлении ипотечного кредита либо осуществить действия, способствующие устранению возникших сомнений. 6.2. Процесс предоставления ипотечного кредита должен быть регламентирован и включать в себя нижеследующие процедуры. В рамках специализированного ипотечного продукта процедуры могут включать в себя дополнительные этапы и/или требования, обусловленные его особенностями. Представленная последовательность операций в рамках отдельной процедуры может варьироваться в зависимости от условий ипотечной сделки, особенностей ипотечного кредитного продукта и принятой у первичного кредитора технологии проведения ипотечных сделок. 6.2.1. Процедура подготовки к предоставлению ипотечного кредита состоит из нижеследующих этапов. 6.2.1.1. Проверка документации, собранной в рамках процесса андеррайтинга и подготовленной к проведению ипотечной сделки, на предмет ее комплектности. Согласно Федеральному закону от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступных путем, и финансированию терроризма». 4 43 6.2.1.2. Доведение первичным кредитором до сведения заемщика полной информации, позволяющей последнему верно оценить принимаемую на себя ответственность, включая, но не ограничиваясь: а) об основных условиях предоставления ипотечного кредита, в том числе: о сумме, сроке и порядке исполнения денежных обязательств по кредитному договору/договору займа, размере процентной ставки и условиях ее изменения в течение срока жизни ипотечного кредита, об условиях неденежных обязательств заемщика по кредитному договору/договору займа; о полной стоимости ипотечного кредита, фактических платежах, которые будут произведены заемщиком за весь срок кредитования, а также, справочно, данных о разовых, ежемесячных и ежегодных платежах при предоставлении и обслуживании ипотечного кредита, в том числе в пользу третьих лиц; б) о рисках заключения ипотечной сделки; в) об ответственности и санкциях за возможное неисполнение/ненадлежащее исполнение заемщиком денежных/неденежных обязательств по кредитному договору/договору займа. 6.2.1.3. В случае предоставления ипотечного кредита в безналичном порядке и при отсутствии у заемщика открытого счета, который может быть использован для зачисления денежных средств, – открытие текущего счета либо счета по учету вклада «до востребования», на который в дальнейшем будут зачислены денежные средства (далее по тексту процесса счет, используемый для предоставления ипотечного кредита, именуется как Счет). Счет может быть открыт как собственно первичным кредитором, так и в иной кредитной организации. 6.2.1.4. Осуществление всех необходимых действий для оформления заемщиком и залогодателем страхового обеспечения ипотечного кредита, включая, но не ограничиваясь: а) разъяснение заемщику и залогодателю условий оформления обязательного страхового обеспечения, а также целесообразности оформления дополнительного страхового обеспечения ипотечного кредита; б) предоставление информации обо всех страховых компаниях, удовлетворяющих требованиям АИЖК. 6.2.1.5. Составление и подписание с заемщиком и залогодателем кредитной документации. 6.2.2. Процедура предоставления ипотечного кредита состоит из нижеследующих этапов. 6.2.2.1. Уплата заемщиком первоначального взноса. В целях Технологического стандарта под «первоначальным взносом» понимается: 44 а) в случае кредитования на приобретение недвижимого имущества – разница между стоимостью приобретаемого недвижимого имущества и суммой предоставляемого ипотечного кредита; б) в случае кредитования на цели погашения ранее предоставленного ипотечного кредита – разница между задолженностью заемщика по погашаемому ипотечному кредиту и суммой предоставляемого ипотечного кредита. Настоящий этап может быть проведен после фактического предоставления ипотечного кредита в случае, если заемщик является получателем социальной выплаты, направляемой предоставляющим ее органом в уплату первоначального взноса по факту государственной регистрации права собственности заемщика (залогодателя) на приобретаемое недвижимое имущество. Настоящий этап может отсутствовать в процедуре предоставления ипотечного кредита в случае, если по условиям специализированного ипотечного кредитного продукта приобретаемое недвижимое имущество и предмет ипотеки не совпадают, и/или размер первоначального взноса равен нулю. 6.2.2.2. Зачисление первичным кредитором суммы ипотечного кредита на Счет (при предоставлении ипотечного кредита в безналичном порядке) либо выдача ипотечного кредита в кассу первичного кредитора наличными денежными средствами, минуя Счет. В случае кредитования на цели погашения ранее предоставленного ипотечного кредита в целях снижения риска нецелевого использования ипотечного кредита его сумма может быть зачислена напрямую на корреспондентский счет предшествующего кредитора. В данном случае, а также в случае предоставления ипотечного кредита наличными денежными средствами операции согласно п. 6.3.6.1 Технологического стандарта не производятся. 6.2.2.3. Осуществление расчетов с продавцом (при кредитовании на приобретение недвижимого имущества) либо предшествующим кредитором (при кредитовании на цели погашения ранее предоставленного ипотечного кредита). 6.2.2.4. Заключение договора приобретения недвижимого имущества (при кредитовании на приобретение недвижимого имущества). 6.2.2.5. Регистрация перехода права собственности и/или ипотеки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 6.2.2.6. Отражение первичным кредитором оформленного обеспечения в бухгалтерском учете. 6.2.2.7. Пополнение и организация хранения кредитного дела. 6.2.2.8. Передача закладной (в случае ее оформления в рамках настоящей процедуры) на депозитарное хранение. 6.3. Методология предоставления ипотечных кредитов. 6.3.1. Методология определения состава участников ипотечных сделок. 6.3.1.1. Солидарные заемщики могут привлекаться заемщиком для: а) увеличения суммы ипотечного кредита, размер которой 45 определяется по результатам процедуры андеррайтинга (в случае включения (суммирования) их дохода в общий совокупный доход; б) в силу действующего законодательства для супругов (ввиду особого режима имущественного права на имущество, приобретенное в зарегистрированном браке); в) при сочетании вышеуказанных факторов либо в иных случаях по решению первичного кредитора. 6.3.1.2. Если заемщик является залогодателем и состоит в зарегистрированном браке, то его супруг(а) также должен(на) выступать по такому ипотечному кредиту заемщиком и залогодателем. Данное обязательство утрачивает силу при наличии заключенного брачного договора, по условиям которого установлен режим раздельной собственности в отношении приобретаемого предмета ипотеки и раздельный режим долгов супругов по кредитному договору/договору займа. В случае если между супругами не заключен брачный договор, ипотечная сделка совершается в период брака, и один из супругов не указан в кредитном договоре/договоре займа в качестве солидарного заемщика, а также в договоре об ипотеке или договоре приобретения недвижимого имущества в качестве собственника (залогодателя), то при составлении закладной такой супруг должен быть указан в закладной как заемщик и залогодатель, а также включен в состав солидарных заемщиков по кредитному договору/договору займа. 6.3.1.3. Лицо, относящееся в соответствии с п. 4.2.5.2 Технологического стандарта к категории индивидуальных предпринимателей, может выступать в качестве заемщика при условии привлечения одного или нескольких солидарных заемщиков, относящихся к категории наемных работников. 6.3.1.4. Лицо мужского пола в возрасте до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения воинской службы до достижения 27 лет или увольнение с военной службы с зачислением в запас, может выступать в качестве заемщика при условии привлечения дополнительного заемщика, не подлежащего призыву на срочную военную службу и имеющего подтвержденный доход, при этом оценка платежеспособности солидарных заемщиков производится без учета доходов и расходов лица, подлежащего призыву. 6.3.1.5. В случаях, когда в число залогодателей входят лица, не являющиеся заемщиками по кредитному договору/договору займа, то со всеми залогодателями заключается договор об ипотеке, за исключением случаев, когда в соответствии с действующим законодательством РФ допускается возникновение ипотеки в силу закона приобретаемого с использованием средств ипотечного кредита недвижимого имущества в собственность лиц, не являющихся заемщиками. 6.3.1.6. Несовершеннолетние граждане могут участвовать в ипотечной сделке в качестве залогодателей при передаче в залог приобретаемого с использованием средств ипотечного кредита объекта недвижимого имущества и осуществлении государственной регистрации ипотеки в силу закона исключительно в случаях, когда: а) одним из собственников приобретаемого недвижимого имущества 46 является несовершеннолетний на основании: i) решения органа опеки и попечительства, полученного при продаже имевшегося в собственности несовершеннолетнего недвижимого имущества (доли в жилом помещении); ii) вступившего в законную силу решения суда о наделении несовершеннолетнего правом собственности в приобретаемом недвижимом имуществе; б) заемщик участвует в Федеральной/Региональной программах, предусматривающих предоставление субсидий на приобретение недвижимого имущества, частичную оплату кредитного договора/договора займа при условии приобретения недвижимого имущества в собственность всех членов семьи заемщика, включая несовершеннолетних; в) заемщик (супруг(а) заемщика), получивший(ая) государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по ипотечному кредиту, выданному на приобретение (строительство) недвижимого имущества, и данное право подтверждается наличием у заемщика (супруга заемщика) государственного сертификата на материнский (семейный) капитал на момент заключения кредитного договора/договора займа. В рамках специализированных ипотечных продуктов при передаче в залог недвижимого имущества, собственником/одним из собственников которого на момент заключения кредитного договора/договора займа является несовершеннолетний, осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу договора при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства на передачу в залог такого объекта. 6.3.1.7. Приобретение заемщиком недвижимого имущества, находящегося в собственности взаимозависимых лиц и/или членов семьи заемщика, в том числе достигших 18-летнего возраста, не допускается. 6.3.1.8. Приобретение недвижимого имущества у бывшего супруга заемщика (продавца), допускается только в следующих случаях: до заключения договора приобретения недвижимого имущества произведен раздел совместно нажитого с супругом заемщика имущества и с момента такого раздела прошло более трех лет; до заключения договора приобретения недвижимого имущества заключен брачный договор, согласно которому недвижимое имущество признано собственностью супруга заемщика (продавца); недвижимое имущество получено супругом заемщика (продавцом) в дар или в порядке наследования; недвижимое имущество приобретено бывшим супругом заемщика (продавцом) после расторжения брака. 6.3.1.9. Допустимые режимы собственности (при залоге приобретаемого с использованием средств ипотечного кредита недвижимого имущества): 47 а) общая совместная – в случае приобретения недвижимого имущества супругами, выступающими солидарными заемщиками (если брачным договором не предусмотрено иное); б) индивидуальная или общая долевая – во всех остальных случаях в зависимости от условий сделки, при этом в случае приобретения недвижимого имущества супругами, выступающими солидарными заемщиками: общая долевая собственность в равных долях может быть оформлена как при наличии заключенного брачного договора, содержащего соответствующее условие, так и при его отсутствии; индивидуальная собственность одного из супругов или общая долевая собственность в различных долях может быть оформлена только при наличии заключенного брачного договора, содержащего соответствующее условие. 6.3.1.10. Продавцом недвижимого имущества может выступать как физическое, так и юридическое лицо с учетом особенностей конкретного ипотечного кредитного продукта. 6.3.2. Порядок уплаты первоначального взноса: 6.3.2.1. В безналичной форме – путем внесения денежных средств на Счет либо на счет продавца при предоставлении заемщиком документа, подтверждающего факт получения указанных средств продавцом (за исключением случаев, когда банком, обслуживающим счет продавца, является первичный кредитор). 6.3.2.2. В наличной форме – при предоставлении заемщиком расписки продавца в получении соответствующей суммы (если продавец – физическое лицо) или платежных документов, подтверждающих факт внесения денежных средств в кассу продавца (если продавец – юридическое лицо) с учетом требований действующего законодательства. 6.3.2.3. Уплата первоначального взноса при кредитовании на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита осуществляется исключительно в безналичной форме путем внесения денежных средств на Счет. В остальных случаях порядок уплаты первоначального взноса первичный кредитор определяет совместно с участниками ипотечной сделки. 6.3.3. Порядок предоставления ипотечных кредитов: 6.3.3.1. В безналичной форме – путем зачисления денежных средств на Счет. 6.3.3.2. В наличной форме – путем предоставления денежных средств заемщику напрямую через кассу первичного кредитора, без открытия Счета либо минуя Счет. 6.3.3.3. Порядок предоставления ипотечного кредита первичный кредитор определяет совместно с участниками ипотечной сделки. 6.3.4. Способы предоставления ипотечных кредитов: 6.3.4.1. Единовременная выдача. Представляет собой разовое зачисление всей суммы ипотечного кредита на счет заемщика. 48 6.3.4.2. Выдача путем открытия кредитной линии (в рамках специализированных ипотечных продуктов). Осуществляется путем предоставления ипотечного кредита несколькими частями с установлением ограничения по максимальной сумме предоставляемых денежных средств (лимит выдачи). 6.3.4.3. Способ предоставления ипотечного кредита первичный кредитор определяет самостоятельно в соответствии с требованиями ипотечного кредитного продукта. 6.3.5. Сроки предоставления ипотечных кредитов. 6.3.5.1. Ипотечный кредит может быть выдан как в дату подписания кредитного договора/договора займа, так и в любой следующий за датой подписания рабочий день по соглашению между первичным кредитором и участниками ипотечной сделки, при этом следует учитывать, что: датой заключения кредитного договора является дата его подписания сторонами; датой заключения договора займа является дата фактического предоставления денежных средств. 6.3.5.2. Датой фактического предоставления ипотечного кредита (в случае открытия кредитной линии – датой предоставления каждой его части) в безналичном порядке является дата зачисления денежных средств на Счет. В случае предоставления ипотечного кредита на Счет, открытый заемщику в кредитной организации, отличной от организации – первичного кредитора, датой фактического предоставления ипотечного кредита (его части) является дата зачисления суммы ипотечного кредита (его части) на корреспондентский счет кредитной организации, в которой на имя заемщика открыт Счет. Датой фактического предоставления ипотечного кредита (его части) наличными денежными средствами является дата выдачи денежных средств лично заемщику через кассу первичного кредитора. 6.3.5.3. Предоставление ипотечного кредита (включая его части) в последний день месяца не допускается. 6.3.6. Способы и сроки расчетов по ипотечным сделкам. 6.3.6.1. Списание со Счета денежных средств согласно целевому назначению ипотечного кредита осуществляется: а) в кассу кредитной организации, в которой на имя заемщика открыт Счет, откуда наличные денежные средства (также в случае предоставления ипотечного кредита в наличной форме): направляются в индивидуальную сейфовую ячейку; и/или передаются продавцу в счет оплаты цены приобретаемого недвижимого имущества или б) на счет для расчетов по аккредитиву, откуда денежные средства в безналичном порядке направляются продавцу в счет оплаты цены приобретаемого недвижимого имущества или 49 6.4. 6.5. 6.6. 6.7. 6.8. в) на счет продавца в счет оплаты цены приобретаемого недвижимого имущества. 6.3.6.2. Перечисление суммы ипотечного кредита продавцу (при кредитовании на приобретение недвижимого имущества) либо предшествующему кредитору/займодавцу (при кредитовании на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита) осуществляется: а) до регистрации залога предмета ипотеки в пользу первичного кредитора или б) после регистрации залога предмета ипотеки в пользу первичного кредитора. 6.3.6.3. Расчеты с предшествующим кредитором/займодавцем при кредитовании на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита осуществляются исключительно в безналичном порядке в сроки, определяемые в зависимости от условий сделки. В остальных случаях способ и сроки расчетов по ипотечной сделке первичный кредитор определяет совместно с участниками ипотечной сделки. Существенные условия, а также порядок, способы, сроки предоставления ипотечного кредита и взаиморасчетов должны быть однозначно определены условиями заключенного с заемщиком кредитного договора/договора займа. Факт регистрации залога предмета ипотеки в пользу первичного кредитора должен быть подтвержден заемщиком (залогодателем) в срок, установленный первичным кредитором согласно условиям кредитного договора/договора займа. При оформлении ипотечных сделок, предоставлении ипотечных кредитов и составлении закладных первичный кредитор должен руководствоваться, в том числе, разработанными АИЖК типовыми формами документов и требованиями к оформлению и составу кредитного дела, входящими в состав Инструментария АИЖК. Все операции с денежными средствами должны производиться с составлением необходимых платежных документов по принятым в кредитных организациях формам. Результатом процесса является выданный ипотечный кредит. 50 7. Технологии процесса рефинансирования ипотечных кредитов 7.1. Общие требования 7.1.1. Требования к ипотечным кредитам, предлагаемым к рефинансированию. 7.1.1.1. Рефинансированию подлежат только ипотечные кредиты, отвечающие на дату их приобретения следующим условиям: 7.1.1.1.1. Ипотечный кредит выдан с соблюдением требований действующего законодательства Российской Федерации, а также требований АИЖК к условиям и порядку предоставления и рефинансирования ипотечных кредитов (включая, но не ограничиваясь: Стандартов АИЖК, паспортов ипотечных кредитных продуктов, договорной документации), либо приведен на момент предложения к выкупу в соответствие этим требованиям, если иное не установлено заключенными договорами купли-продажи закладных. 7.1.1.1.2. Обеспечение по ипотечному кредиту соответствует требованиям Стандартов АИЖК и условий ипотечных кредитных продуктов. 7.1.1.1.3. Ипотечный кредит выдан с применением типовых форм документов из состава Инструментария АИЖК, либо приведен на момент предложения к выкупу в соответствие этим формам, если иное не установлено заключенными договорами купли-продажи закладных. 7.1.1.1.4. Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на предмет ипотеки, удостоверены закладной. 7.1.1.1.5. Закладные принадлежат поставщику закладных на праве собственности, свободны от залогов, обременений, прав третьих лиц или иных юридических ограничений в пользу какого-либо лица и не содержат ограничений в части уступки поставщиком закладных прав по закладной, за исключением требования об уведомлении заемщика о такой уступке. 7.1.1.1.6. Состав и оформление документов кредитного дела соответствуют требованиям, установленным Стандартами АИЖК. 7.1.1.1.7. Оставшийся срок денежного обязательства по ипотечному кредиту составляет не менее 24 месяцев с даты рефинансирования. 7.1.1.1.8. Непогашенный размер денежного обязательства по ипотечному кредиту составляет: в денежном выражении – не менее 200 000 руб; в процентном соотношении: не менее 10% от стоимости предмета ипотеки при кредитовании на приобретение недвижимого имущества; не менее 5% от стоимости предмета ипотеки при кредитовании на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита; 51 не более предельного значения коэффициента К/З, установленного условиями ипотечного кредитного продукта, в рамках которого был выдан предлагаемый к рефинансированию ипотечный кредит, при кредитовании на приобретение недвижимого имущества, на которое в установленном порядке оформлено право собственности; не более значения коэффициента К/З, с учетом которого ипотечный кредит был предоставлен, при кредитовании на приобретение недвижимого имущества на этапе строительства, при этом расчет размера в процентном соотношении осуществляется с учетом положений п. 5.3.4 Технологического стандарта исходя из размера фактического ОСЗ на момент предложения к рефинансированию ипотечного кредита; округление производится до целых значений по правилам математического округления, промежуточные округления не допускаются. 7.1.1.1.9. Исполнение денежного обязательства не просрочено и не имеет в прошедший с даты предоставления ипотечного кредита период действия кредитного договора/договора займа погашенных просрочек продолжительностью более 30 (тридцати) календарных дней; задолженность не была реструктурирована. 7.1.1.1.10. На закладных не содержатся отметки «дубликат» (закладные не представляют собой дубликаты закладных). 7.1.1.1.11. Закладные не содержат запрета на последующую их передачу другим лицам, в том числе некредитным организациям. 7.1.1.1.12. Между владельцем закладной и заемщиком не устанавливалось и не существует право удержания, зачета встречных требований или иных прав, позволяющих заемщику уменьшить либо прекратить обязательства по закладной. 7.1.1.1.13. Третьи лица не предъявляют никаких требований в отношении договора приобретения недвижимого имущества, кредитного договора/договора займа, закладной или договоров страхования, в том числе исков о признании их недействительными. 7.1.1.1.14. Отсутствуют несоответствия между условиями закладных и условиями удостоверенных ими кредитных договоров/договоров займа, а также договоров, в силу которых возникла ипотека. 7.1.1.1.15. Поставщик закладных полностью оплатил закладные согласно соответствующим договорам купли-продажи с предыдущими владельцами закладных, закладные переданы поставщику закладных и на указанных закладных содержится отметка предыдущих владельцев закладных о передаче прав по закладным поставщику закладных. Заемщики (залогодатели), составившие закладные, должны быть письменно уведомлены о передаче прав по таким закладным поставщику закладных. 52 7.1.1.1.16. Поставщик закладных не получал от заемщика письменного уведомления о полном исполнении обязательств по закладной. 7.1.1.1.17. Предмет ипотеки повреждения. не утрачен, отсутствуют какие-либо 7.1.1.1.18. Страховое обеспечение является действующим, его состав соответствует требованиям ипотечного кредитного продукта, и отсутствуют непогашенные просрочки по уплате страховых премий по соответствующим договорам (полисам) страхования. 7.1.1.1.19. Закладная не выбывала из владения предыдущих законных владельцев в результате кражи или иным образом против воли таких лиц. 7.1.1.1.20. Между заемщиком и любым из предыдущих владельцев закладных не заключалось договоров об изменении условий таких закладных, а также кредитных договоров/договоров займа, договоров влекущих возникновение ипотеки, за исключением изменений, отраженных в закладной и/или приложениях к ней, оформленных и зарегистрированных в установленном действующим законодательством порядке. 7.1.1.1.21. Ипотека в пользу поставщика закладных как обременение предмета ипотеки зарегистрирована на дату рефинансирования ипотечных кредитов (оплаты цены закладных) в установленном порядке. 7.1.1.1.22. У заемщика отсутствуют иные действующие обеспеченные ипотекой кредитные обязательства перед АИЖК или третьими лицами, по закладным которых АИЖК осуществляет услуги по сопровождению. 7.1.1.1.23. Отсутствуют какие-либо ограничения (обременения) предмета ипотеки, за исключением обременения правами поставщика закладных и обременения земельного участка публичным сервитутом. 7.1.1.1.24. Кредитные дела, включая закладные, индивидуализированы в ИС АИЖК (если иное не установлено договорными отношениями между поставщиком закладных и рефинансирующей организацией), при этом информация, отраженная в ИС АИЖК полностью соответствует информации, содержащейся в документах кредитных дел. 7.1.2. Основные принципы обеспечения соответствия ипотечных кредитов требованиям п. 7.1.1 Технологического стандарта. 7.1.2.1. Поставщик закладных должен удостовериться в соблюдении первичным кредитором указанных в разделах 5 и 6 Технологического стандарта требований к технологиям процессов андеррайтинга и предоставления ипотечных кредитов в отношении каждого из предлагаемых к рефинансированию ипотечных кредитов. 7.1.2.2. При принятии решения о рефинансировании ипотечного кредита рефинансирующая организация вправе повторно провести процедуру 53 верификации документов и информации о заемщике и предмете ипотеки по состоянию на момент предоставления ипотечного кредита. Параметры, указанные в пп. 4.2.5.1 и 4.2.7 Технологического стандарта, могут быть проверены рефинансирующей организацией и по состоянию на момент принятия решения о рефинансировании ипотечного кредита. Для проведения проверки в данном случае рефинансирующая организация вправе дополнительно запросить документы, подтверждающие соответствующие сведения. При выявленном в результате проверки несоответствии состояния (значений) указанных параметров ипотечной сделки требованиям рефинансирующей организации последняя вправе отказать в рефинансировании такого ипотечного кредита. 7.1.2.3. АИЖК может устанавливать перечень признаков повышенного риска, наличие которых в ипотечной сделке требует проведения до момента рефинансирования ипотечных кредитов дополнительной проверки документов и данных, содержащихся в предложенных к рефинансированию ипотечных кредитах, на предмет наличия/отсутствия недостоверной информации. Содержание перечня признаков повышенного риска доводится АИЖК до сведения поставщиков закладных в составе договорной документации. При выявлении в результате такой проверки недостоверной информации ипотечный кредит рефинансированию не подлежит. 7.1.3. Основные принципы взаимодействия участников процесса. 7.1.3.1. АИЖК осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов на основе договоров купли-продажи закладных, определяющих объем, сроки и условия поставки и выкупа закладных, а также обязательства сторон. 7.1.3.2. Договоры купли-продажи закладных могут быть заключены как с фиксацией ценовых параметров рефинансирования ипотечных кредитов на весь срок действия договора, так и с возможностью изменения условий продуктов и условий рефинансирования ипотечных кредитов в течение срока действия договора. 7.1.3.3. Рефинансирование ипотечных кредитов осуществляется АИЖК с использованием ставки рефинансирования ипотечных кредитов, определяемой в соответствии с условиями договора купли-продажи закладных, с учетом нижеследующих положений: а) цена закладных, удостоверяющих права текущего залогодержателя (текущего владельца закладной) на получение исполнения по ипотечным кредитам, размер процентной ставки по которым выше либо равен значению ставки рефинансирования ипотечных кредитов, определяется равной размеру полного объема денежных требований по возврату ОСЗ, а также требований по уплате процентов за пользование денежными средствами за период считая с даты, следующей за датой окончания последнего оплаченного процентного периода, по дату рефинансирования ипотечного кредита АИЖК (включая эту дату); 54 б) цена закладных, удостоверяющих права залогодержателя (текущего владельца закладной) на получение исполнения по ипотечным кредитам, размер процентной ставки по которым ниже значения ставки рефинансирования ипотечных кредитов, должна определяться с применением дисконта. 7.1.3.4. Оплата АИЖК цены приобретаемых прав по ипотечным кредитам (закладных) осуществляется по факту поставки закладных. При этом АИЖК вправе осуществлять рефинансирование ипотечных кредитов на условиях предварительной оплаты поставляемых закладных. 7.1.3.5. Процедуры рефинансирования ипотечных кредитов должны проводиться с использованием поставщиком закладных функционала ИС АИЖК (если иное не установлено договорными отношениями между поставщиком закладных и рефинансирующей организацией). 7.1.4. Обязательство поставщика закладных по обратному приобретению закладных или уступке прав требования по кредитным договорам/договорам займа в отношении рефинансированных АИЖК ипотечных кредитов. 7.1.4.1. АИЖК в течение всего срока действия обеспеченного ипотекой обязательства до момента его прекращения по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации или договором, являющимся основанием возникновения такого обязательства, вправе предъявить поставщику закладных требование о приобретении прав требования по кредитному договору/договору займа или о возврате уплаченной АИЖК цены закладной (обратной передаче закладной от АИЖК к поставщику закладных) с аннулированием отметки об АИЖК как законном владельце закладной, а поставщик закладных обязан удовлетворить его путем заключения договора уступки прав требования по кредитному договору/договору займа или возврата уплаченной АИЖК цены закладной. 7.1.4.2. Основания для предъявления АИЖК к поставщику закладных требований, указанных в п. 7.1.4.1 Технологического стандарта, а также сроки, в которые они могут быть предъявлены, устанавливаются Правилами купли-продажи закладных ОАО «АИЖК», детализирующими условия договоров купли – продажи закладных и входящими в состав Инструментария АИЖК. 7.2. Процесс рефинансирования ипотечных кредитов у рефинансирующей организации должен быть регламентирован и включать в себя нижеследующие процедуры. В случаях рефинансирования ипотечных кредитов, выданных на этапе внедрения ипотечного кредитного продукта, представленная последовательность процедур и операций, а также их наполнение могут варьироваться в силу апробации технологии рефинансирования ипотечных кредитов по новому ипотечному кредитному продукту. 7.2.1. Процедура подготовки к рефинансированию ипотечных кредитов состоит из нижеследующих этапов. 7.2.1.1. Аккредитация участника инфраструктуры в бизнес-роли поставщика закладных в соответствии с внутренними нормативными документами АИЖК. 55 7.2.1.2. Заключение договорной документации с поставщиками закладных: а) разработка условий выкупа закладных на плановый период; б) формирование и утверждение лимитов выкупа; в) заключение с поставщиками закладных договоров купли-продажи закладных; г) оформление доверенностей на поставщиков закладных (при необходимости). 7.2.1.3. Планирование выкупа: а) подготовка и согласование плана выкупа закладных последующий месяц (формирование текущего графика сделок); на б) формирование поставщиком закладных ипотечного пула; в) контроль лимитов по закладным для поставщика закладных. 7.2.1.4. Проверка на наличие/отсутствие недостоверной информации: а) проверка всех предлагаемых к рефинансированию ипотечных кредитов с выявленными признаками повышенного риска на предмет наличия/отсутствия недостоверной информации в документах, предоставленных поставщиком закладных по предлагаемым к рефинансированию ипотечным кредитам, по итогам которой сформированный ипотечный пул может быть скорректирован; б) принятие решения о выкупе/отказе в выкупе в отношении каждой из предлагаемых закладных; в) подготовка плана выкупа закладных на период (неделю). 7.2.1.5. Экспресс-экспертиза5 предложенных к выкупу закладных: а) проведение экспресс-экспертизы каждой из предлагаемых к выкупу закладных на предмет соответствия данных, содержащихся в ИС АИЖК по соответствующей закладной, информации, содержащейся в кредитном деле (если договорные отношения АИЖК с поставщиком закладных не предусматривают иных требований к проверке закладных на данном этапе); б) при необходимости – устранение повторной экспресс-экспертизы. замечаний и проведение 7.2.2. Процедура проведения сделки по выкупу состоит из нижеследующих этапов. 7.2.2.1. Расчет и согласование ценовых параметров сделки купли-продажи. 7.2.2.2. Формирование документов для организации депозитарного хранения выкупаемых закладных, в том числе формирование акта приемапередачи закладных. 7.2.2.3. Проведение сделки (подписание акта приема-передачи закладных со стороны рефинансирующей организации, осуществление оплаты). АИЖК вправе предъявлять иные требования к проверке закладных на данном этапе, в том числе обуславливать рефинансирование ипотечных кредитов наличием экспертного заключения по итогам проведенной экспертизы поставляемых закладных. 5 56 7.2.2.4. Анализ исполнения текущих графиков сделок. 7.2.3. Внешняя экспертиза закладных (с участием эксперта). 7.2.3.1. Проверка выкупленных закладных на предмет их соответствия требованиям, указанным в п. 7.1.1.1 Технологического стандарта, проводится согласно внутренним нормативным документам АИЖК и включает в себя проверку на предмет: соответствия установленным единым требованиям к ипотечной сделке по содержанию, построению и оформлению документации в целях обеспечения законности правоотношений и сделок, минимизации сопутствующих рисков; соответствия сведений, содержащихся в ИС АИЖК, сведениям, содержащимся в кредитном деле; наличия в документах, составляющих противоречивой информации, кредитное дело, при этом параметры ипотечной сделки и степень соответствия документов установленным требованиям оцениваются на дату, определяемую в соответствии с требованиями Стандартов АИЖК и договоров купли-продажи закладных. 7.2.3.2. Присвоение каждой из проверенных закладных показателя степени ее соответствия установленным требованиям (класса закладной). 7.2.3.3. При необходимости – устранение поставщиком закладных выставленных экспертом замечаний, по итогам которого присвоенный закладной класс может измениться. 7.2.4. По завершении экспертизы АИЖК может инициировать выборочную проверку рефинансированных ипотечных кредитов на предмет соответствия уровня качества проведенной экспертом экспертизы требуемым параметрам, по итогам которой присвоенный закладной класс может измениться. 7.3. Методология рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК. 7.3.1. Методология взаимодействия АИЖК и поставщиков закладных в рамках процедур рефинансирования ипотечных кредитов (в том числе обратной продажи закладных), оформления сопутствующих процедурам документов, определения цены поставляемых закладных и осуществления их оплаты (в том числе предварительной) регламентируется Правилами купли-продажи закладных ОАО «АИЖК». 7.3.2. Методология экспертизы рефинансируемых ипотечных кредитов регламентируется внутренними нормативными документами АИЖК. 7.4. Результатом процесса является рефинансированный ипотечный кредит.