Региональные формы ипотечного кредитования

1
SWOT анализ развития форм ипотеки
Аннотация
Более широкое вовлечение населения в ипотеку с целью ускорения социальноэкономического развития возможно на региональном уровне за счет рационального
использования юридически допустимых форм ипотечного кредитования. Однако
использование данных форм имеет как положительные стороны, так и несёт в себе
экономические риски, открывает новые возможности и угрозы для предприятий этой
отрасли.
Теоретические
предпосылки
разработки
новых
форм
ипотечного
кредитования
Ипотека возникает при принятии в какой-либо стране пакета законов и
подзаконных актов, разрешающих ту или иную форму ипотеки. Таким
образом, региональной единицей ипотеки обычно является страна. Именно
на уровне страны рассматриваются основные предпосылки,
параметры ипотеки, как-то: законодательство,
формы, динамика развития,
формы и
организационно-правовые
объём кредитования и проч. Однако,
если
исходить из сути государства как регулирующего органа, становиться
понятно, что на этом уровне не пересекаются интересы основных игроков
рынка ипотеки – заёмщиков и оригинаторов (банков). То есть государство,
принимая законодательство об ипотеке, преследует прежде всего свои
интересы
–
ускорение
социально-экономического
развития
страны,
формирование рынка доступной недвижимости и решение жилищной
проблемы.
Способ,
которым
достигается
интересующий
государство
результат, так же отработан и достаточно хорошо известен – это
государственные гарантии и инвестиционная защита: для вкладчиков в
строительно-сберегательные кассы (при одноуровневой системе ипотеки)
или для покупателей ипотечных ценных бумаг (для двухуровневой системы).
Необходимость
получения
данных
гарантий
экономически
сильно
стимулирует оригинаторов (банки) выдавать ипотечные кредиты в тех
стандартах, которые установлены государством или его структурами,
2
специально созданными для ускорения развития ипотеки (Fannie May и
Freddy Mac в США, АИЖК в России). Однако данные стандартизированные
кредиты могут не удовлетворять потребности всех возможных кредиторов.
Так,
например,
в России законодательство и стандартизация кредитов
коснулись только кредитования на покупку существующего жилья, то есть
все остальные кредиты, использующие суть ипотечного кредитования,
например – кредитование под залог строящейся квартиры, официально в
России ипотечными не являются.
В то же время на региональном уровне более низкого масштаба
(например – область или муниципальное образование) пересекаются
интересы как заёмщиков (население страны, бизнес-структуры), бизнеса,
работающего
как
инфраструктура
ипотечного
кредитования
(банки,
региональные операторы, инвесторы), так и регионального правительства,
которому так же необходимо поддерживать и всячески ускорять социальноэкономическое развитие региона. Но на уровне региона не обязательно
следовать стандартам, установленным государственным оператором рынка
ипотеки (АИЖК), и поэтому существует возможность для удовлетворения
потребности в кредитовании и других групп заёмщиков, которые не могут
взять стандартный ипотечный кредит. Такие заёмщики могут быть
представлены: бизнесом, покупающем недвижимость по ипотечной схеме,
высоко-рискованные заёмщики-граждане (subprime), не попадающие в
стандарты АИЖК,
и строительный бизнес, кредитующийся под залог
инвестиционных прав на проект. Так же региональное правительство может
интенсифицировать
развитие
ипотеки,
оказывая
содействие
внутри-
региональной секьюритизации закладных или развивая одноуровневую
систему кредитования населения как локальную альтернативу схемам
АИЖК.
Для
такого
рода
«не
стандартных»
правительство может развивать и
заёмщиков
региональное
поддерживать свои собственные
региональные организационно-финансовые схемы ипотеки. Региональная
3
власть,
в свою очередь, заинтересована в развитии
и поддержке
региональных форм ипотеки, так как они расширяют возможности населения
по
приобретению
жилья
и
возможности
предпринимательства
по
приобретению недвижимости, возможности застройщиков по увеличению
объёмов строительства и возможности инвесторов по диверсификации
инструментов для инвестирования ресурсов.
Всё это, в конечном итоге,
сказывается на активизации хозяйственной деятельности внутри региона и
способствует его социально-экономическому развитию.
SWOT анализ
SWOT анализ базируется на качественной (экспертной) оценке любого
изменения – на выявлении сильных сторон (Strengths), слабых сторон
(Weaknesses), открывающихся возможностей (Opportunities) и возможных
угрозах (Treatments). Таким образом мы получаем примерную картину того,
как
может
измениться
ипотечная
отрасль
при
активном
развитии
региональных форм ипотечного кредитования.
Сильные стороны. Как уже было сказано, сильные стороны развития
ипотечных форм кредитования – это экономическая активизация населения и
бизнеса, что приводит к ускорении экономического роста в регионе (стране).
Это сказывается на нескольких направлениях одновременно:
 государство
за
счёт
использования
ипотечных
форм
может
реализовывать больше социальных программ (например – ФЦП по
обеспечению жильём молодых семей или военнослужащих), что
повышает
доверие
граждан
к
государству,
создаёт
чувство
защищённости именно у тех категорий граждан, которые нуждаются в
защите и опёке со стороны государства и т.д..
 использование региональных ипотечных форм позволяет брать
кредиты нестандартным категориям заёмщиков – например тем, кто
только приехал в регион и ещё не нашёл работы (хотя имеет большой
потенциал и кредитоспособность – таких людей называют «молодые
4
специалисты») и т.д., что увеличивает мобильность населения и
способствует к более активному перетеканию человеческих ресурсов
из районов слабого освоения в районы ускоренного экономического
роста (как известно, одним из основных препятствий сейчас является
демографический провал и нехватка рабочей силы).
 региональные
формы
ипотечного
кредитования
активизируют
субъекты ипотечного рынка – такие как ипотечные агентства, банки,
институты рефинансирования и так далее, что увеличивает развитие
финансовой структуры страны в целом. Даже такой небольшой шаг,
как выпуск ипотечных ценных бумаг с кредитным уровнем выше
странового, может в корне поменять отношение инвесторов к ИЦБ
вообще и к доле таких бумаг в инвестиционных портфелях в частности,
что приведёт к перетоку капитала, снижению процентной ставки и
убыстрению выдачи новых кредитов.
 и, наконец, развитие основной региональной формы ипотеки – бизнесипотеки, позволит резко активизировать бизнес в регионе, так как ему
(бизнесу) больше не понадобиться изымать значительные суммы
основного капитала на приобретение в основные средства зданий или
офисных площадей.
Слабые стороны. Слабые стороны развития региональных ипотечных форм
кредитования являются как необходимость внесения изменений и поправок в
законодательство (как известно, у нас уже принят закон об ИЦБ, однако
выпуски пока единичны, а трансграничной секьюритизации ипотечных
активов вообще ещё не было), так и значительное усложнение контроля за
выдачей ипотечных кредитов и процессом их рефинансирования. Так как из
за усложнения форм и видов этого процесса теоретически возможно
увеличение форм мошенничества. Однако проверить это можно будет только
на практике.
5
Возможности. Возможности, которые открывают новые формы ипотечного
кредитования, целесообразно рассматривать со стороны потенциальных
пользователей этих возможностей. А к таким можно отнести государство,
граждан, бизнес, ипотечный бизнес и институциональных инвесторов:
 Государство приобретает не только новый инструмент управления
экономическим ростом региона, но и инструмент новый реализации
социальных программ. Это может в целом увеличить уровень доверия
граждан к государству.
 Граждане получают возможность улучшить условия жилья ещё до
того, как достигли необходимо уровня кредитоспособности.
В том
числе и те, кто никогда не достигнут уровней стандартов АИЖК, но
находятся в группах социально защищаемых граждан,
-
так как
необходимую разницу может компенсировать гарантии или выплаты
регионального правительства.
 Бизнес получает новую возможность управления финансовыми
потоками, их более гибкой оптимизацией под конкретные бизнесзадачи, что расширяет возможности менеджмента.
 Ипотечный бизнес получает более глубокое, качественное развитие,
так
усложнение
ипотечных
форм
потребует
как
увеличение
квалификации персонала, так и принесёт большую прибыльность
бизнесу по кредитованию, рефинансированию и инвестициям в ИЦБ.
 Институциональные
инвесторы
получают
возможность
диверсификации своих портфелей низко-рискованными вложениями,
что очень актуально для таких институциональных инвесторов, как
пенсионные фонды, агентства по страхованию жизни и банков,
выдающих долгосрочные (более 30 лет) кредиты.
Угрозы. Угрозы чрезвычайно активного
развития ипотечных форм
кредитования наглядно продемонстрировал ипотечный кризис в США летом
2007го года, который привёл к обратному перераспределению капиталов и
выходу крупных банков и инвесткомпаний из ипотечных ценных бумаг.
6
Данный кризис базировался всего лишь на небольшом падении рынка
недвижимости (который, как известно, предыдущие несколько десятков лет
демонстрировал более-менее устойчивый рост). Падение стоимости жилья
всего на несколько процентных пунктов привело к тому, что для части новых
заёмщиков стоимость
кредита стала
обеспечение этого кредита,
превышать стоимость дома
в
и поэтому им удобно было объявить себя
банкротами и привести к дефолту по кредитной линии. Для другой части
заёмщиков, имеющих плавающую процентную ставку, падение рынка
привели к уменьшению ликвидности и повышению процентных ставок
межбанковского кредитования (в данном случае – LIBOR), что привело к
увеличению ставок для заёмщиков до неприемлемого для них уровня. Такие
заёмщики перестали выплачивать свои кредиты и так же привели к дефолту.
Суммируя полученный опыт можно констатировать, что основной слабой
стороной развития региональных форм ипотечного кредитования является
глобализация региона - увеличение его взаимосвязи и взаимозависимости от
большого количества внешних и внутренних факторов. А соответственно, к
резкому росту или кризису в регионе будет иметь отношение большее
количество факторов, что усложнит управление этим регионом.
Вывод
SWOT анализ показывает, что работа с разными группами заёмщиков и
развитие и реализация разных форм ипотеки имеет множество сильных
сторон и открывает новые возможности для игроков рынка (включая
государство). Однако развитие этих форм так же имеет логический предел,
так как интегрирует экономику региона в мировую экономику, а
соответственно, повышает уровень подверженности региона кризисам.
1. Пасик В.И., Ерошенков К.М. Развитие ипотеки и рынка доступного
жилья. - М.: МАКС ПРЕСС, 2007.
2. Пасик В.И., Ерошенков К.М. Бизнес-ипотека. - М.: МАКС ПРЕСС,
2007.
7
3. Мутовин С.И. Ипотечное кредитование бизнеса – второй этап развития
ипотеки в России // Российское предпринимательство, 2007, №1.
4. Ерошенков К.М., Мутовин С.И.
МАКС ПРЕСС, 132 с., 2007.
Инновации секьюритизации. - М.:
5. Ерошенков К.М., Мутовин С.И. Первые шаги и актуальные проблемы
секьюритизации ипотеки в России. - М.: МАКС ПРЕСС, 120 с., 2007.
6. Ерошенков К.М. Региональные формы ипотечного кредитования.
Микро-Экономика. 01.2008. стр. 52-57
7. Ерошенков К.М. Проблемы развития бизнес-ипотеки в России.
Инвестиции в России. 05.2008. стр. 24-27
8. Ерошенков К.М. Измерение регионального потенциала ипотеки.
Микро-Экономика. 02.2008. стр. 15-20
9. Ерошенков
К.М.
Информационное
обеспечение
измерения
регионального потенциала ипотеки. Известия ОрелГТУ. 1-3/269 (544)
2008. том. 2. стр. 74-77
10.Агенство по Ипотечному и Жилищному Кредитованию. Интернет
ресурс. www.ahml.ru