Финансы денежное обращение и кредит - Санкт

КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ
Санкт-Петербургское государственное бюджетное
образовательное учреждение среднего профессионального образования
«Промышленно-экономический колледж»
Заочное отделение
Специальность 120714 Земельно- имущественные отношения
(номер
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА № 1
по дисциплине
Финансы денежное обращение и кредит
(название)
студента группы
12601
зачетная книжка № 11-6-035
ФИО студента
Адрес
Калиниченко Ростислав Викторович
Улица Северная 4 кв. 46
E-mail:
[email protected]
телефон:
89114300264
2012 год
название)
ВАРИАНТ 5
Содержание
1.Теоретическое задание ............................................................................................ 3
2. Тестовые задания .................................................................................................... 8
3. Практические задания .......................................................................................... 10
Задача 1 ...................................................................................................................... 10
Задача 2 ...................................................................................................................... 11
Задача 3 ...................................................................................................................... 11
Список используемой литературы.......................................................................... 12
2
1.Теоретическое задание
Паевые инвестиционные фонды недвижимости (на примере УК АльфаКапитал или УК Ингосстрах-Инвестиции).
Рынок коммерческой недвижимости. Понятие закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФ).
Типы фондов недвижимости. Преимущества фондов недвижимости. Права,
налогообложение владельцев паёв.
Традиционно, ведя речь о недвижимости, принято делить ее на два больших
сектора: коммерческая недвижимость и недвижимость жилая. К жилой недвижимости относятся квартиры (первичное и вторичное жилье), частные дома и
коттеджи (таунхаусы). К коммерческой недвижимости относят офисные помещения, складские помещения, помещения для торговли и гостиничные помещения. Зачастую поведения цен на этих рынках не совпадает, ввиду соотношения
факторов, влияющих на цены в этих сегментах рынка.
Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и
предложение, то в сфере рынке коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество факторов: влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.
Существенный вклад в формирование цен на рынке коммерческой недвижимости делает и инфляция. Необходимо отметить, что рост цен также зависит
от региона: в крупных городах рост уровня заработной платы несколько выше,
чем у людей, живущих вдалеке от крупных населенных пунктов. Благодаря увеличению основных параметров, делающих свой вклад в покупательскую способность, наблюдается рост оборотов розничной торговле. Это очень важный
показатель для рынка коммерческой недвижимости, ввиду того, что львиная доля этого рынка принадлежит розничным торговцам. Кроме того, наблюдается
рост инвестиций в российскую коммерческую недвижимость.
Выделим основные современные тенденции рынка:
3
 превышение спроса над предложением;
 создание новых районов для бизнес центров;
 перестройка промзон для постройки офисных зданий на их территории.
Инвестиции в недвижимость являются хорошей альтернативой фондовому
рынку. На европейских биржах, объемы торгов фондами недвижимости (REIT)
превышают объемы торгов акциями и облигациями. В России данный вид инвестиций пока не развит в достаточных масштабах, в основном за счет недостаточной ликвидности на вторичном рынке. В то же время, данный вид инвестиций отлично подходит для негосударственных пенсионных фондов, т.к. срочность средств пенсионных резервов позволяет вкладываться в менее ликвидные
инструменты, получая более высокую доходность и более высоком уровне
надежности.
Рентная доходность коммерческой недвижимости превышает доходность
депозита, при этом даже в случаях падения стоимости недвижимости на периодах спада экономики, она всегда возвращается к своему первоначальному уровню в течении нескольких лет и продолжает расти. Таким образом, получение вероятность получения убытка по таким инвестициям в средснесрочном периоде
практически равна нулю, в отличие, например, от облигаций, где взыскание долга в случае дефолта эмитента может быть очень затруднительным.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ недвижимости) - имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество паевого инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев.
Имущество фонда является общей долевой собственностью владельцев паев, и
все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев. При формировании ЗПИФа недвижимости в фонд могут передаваться не только денежные средства, но и имущественные права на объекты недвижимости, землю.
4
Имуществом фонда управляет управляющая компания в соответствии с
инвестиционной декларацией фонда.
Деятельность паевых инвестиционных фондов и управляющей компании
строго
регламентируется
российским
законодательством
и
нормативно-
правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России (ФСФР
России). Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании
лицензии, выданной ФСФР России, где проходят регистрацию Правила доверительного управления каждым паевым инвестиционным фондом.
В закрытых фондах пайщики могут принимать решения в отношении деятельности фонда путем инициирования общего собрания владельцев паев, что
выгодно отличает закрытые фонды от фондов других типов.
Отличием ЗПИФ недвижимости от других паевых инвестиционных фондов
является наличие в активах прав на недвижимое имущество (жилые и коммерческие здания, земельные участки и т. д.). Основными операциями на рынке недвижимости существующих ЗПИФ является финансирование строительства
объектов недвижимости (условно назовем их «инвестиционными» фондами).
Основное направление деятельности такого фонда - реализация проектов строительства и реконструкции жилья, объектов коммерческой и торговой недвижимости с целью их последующей эксплуатации или продажи.
Привлекательность фонда для пайщика:
 возможность привлечения дополнительных средств для завершения строительства путем продажи или залога паев фонда;
 повышение эффективности использования привлеченных средств за счет
налоговых преимуществ фонда.
Также фонды могут заниматься приобретением существующих объектов
недвижимости с целью сдачи в аренду («рентные» фонды). Основное направление деятельности такого фонда - эксплуатация коммерческих или производственных объектов недвижимости путем сдачи их в аренду или во временное
пользование.
5
Привлекательность фонда для пайщика:
 оптимизация финансовых потоков от владения и использования объектов
недвижимости за счет налоговых преимуществ паевого фонда;
 возможность привлечения дополнительных средств для развития бизнеса;
 повышение эффективности от эксплуатации объектов недвижимости и
концентрация средств для приобретения новых объектов недвижимости.
Выделяют также так называемые «девелоперовские» фонды. Основное
направление деятельности такого фонда - приобретение земли, жилья, объектов
коммерческой и торговой недвижимости с целью их последующей перепродажи
и получения дохода; возможно переоформление, ремонт или реконструкция
объектов недвижимости перед их продажей.
Отдельным видом также считаются «земельные» фонды. Основное направление деятельности такого фонда - приобретение земельных участков с целью
повышения стоимости за счет переоценки, смены категории земель, межевания
и т.д.
Спектр возможных операций ЗПИФ недвижимости гораздо шире, чем у
других фондов, и в одном фонде допустимо смешение инвестиционной и рентной деятельности, а также другие операции на рынке недвижимости (купляпродажа земли, жилой и коммерческой недвижимости и т. д.).
Инвестиционный пай ЗПИФН является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её владельца (пайщика) на долю в имуществе паевого инвестиционного фонда.
Владелец инвестиционного пая ЗПИФН имеет право:
 долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее
фонд;
 право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного
управления фондом;
 право на участие в общем собрании владельцев инвестиционных паев;
 право на получение дохода по инвестиционному паю (если такая возможность предусмотрена правилами ДУ);
6
 право требовать от управляющей компании погашения инвестиционного
пая и выплаты в связи с этим денежной компенсации, соразмерной приходящейся на него доле в праве общей собственности на имущество, составляющее фонд, в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об
инвестиционных фондах», нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и правилами
фонда;
 право на получение денежной компенсации при прекращении договора
доверительного управления фондом со всеми владельцами инвестиционных паев (прекращении фонда) в размере, пропорциональном приходящейся на него доле имущества, распределяемого среди владельцев инвестиционных паев.
Инвестиционные паи можно свободно продавать и покупать без ограничений после окончания формирования Фонда. Сделки купли-продажи с инвестиционными паями совершаются без необходимости уплаты НДС. Переход права
собственности по инвестиционным паям регистрируется в реестре владельцев
паев Фонда или в депозитарии.
В соответствии с законодательством паевой фонд в процессе своей деятельности не платит налог на прибыль, поскольку не является юридическим лицом. Доход, возникающий в момент продажи пая, облагается налогом в соответствии с общепринятыми ставками в зависимости от категории инвестора. Налог
взимается с положительной разницы между суммой, полученной от погашения
паев и суммой, направленной на их приобретение.
В ЗПИФе может быть реализована возможность выплаты промежуточного
инвестиционного дохода, размер и периоды выплат которого заранее прописываются в правилах доверительного управления Фонда. Налогообложение пайщиков при погашении паев или получении промежуточного инвестиционного
дохода:
13% — для физических лиц;
20% — для юридических лиц;
6% или 15% для лиц с упрощенной системой налогообложения;
7
30% — для нерезидентов — физических лиц;
20% — для нерезидентов — юридических лиц.
Для нерезидентов налоговая ставка определяется согласно Соглашению или
Конвенции, при условии, что лицо-нерезидент является резидентом страны, с
которой заключено Соглашение или Конвенция об избежание двойного налогообложения.
Учредители такихфодндов как правило являются налоговыми агентами и
самостоятельно рассчитывает и уплачивает в бюджет суммы налога на доходы
физических
лиц
(например
-
Управляющая
Компания
«Ингосстрах-
Инвестиции»). В России одними из наиболее крупных ЗПИФН являются УК
Альфа-Капитал или УК Ингосстрах-Инвестиции.
Так, УК «Альфа-Капитал» предлагает создание индивидуальных Закрытых
паевых инвестиционных фондов, инвестиционной целью которых является инвестирование в коммерческую недвижимость с целью получения рентного дохода. ОАО УК «Ингосстрах-Инвестиции» также является серьезным участником
рынка, имеющим лицензию ФСФР России 1997 г.1 на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными
фондами и негосударственными пенсионными фондами, без ограничения срока
действия.
2. Тестовые задания
1. Наличный и безналичный обороты образуют:
1) товарный оборот
2) денежную массу
3) денежный оборот
Товарный оборот – процесс обращения товаров, денежная масса – совокупность
наличных денег, находящихся в обращении и остатков безналичных средств на
8
счетах, которыми располагают физические, юридические лица и государство.
Денежный оборот – процесс обращения денег в наличной и безналичной формах.
2. При оценке эффективности проекта применяется более высокая ставка
дисконтирования, если
1) более высокий риск
2) более низкий риск
3) риск отсутствует.
Ставка дисконтирования призвана проиллюстрировать доходность альтернативного использования капитала. Сравнение проектов с различными уровнями
риска должно осуществляться с использованием различных ставок дисконта. Более высокая ставка обычно применяется по проектам с большим уровнем риска.
Аналогично при сравнении проектов с разными общими периодами инвестирования более высокая ставка дисконта должна применяться по проекту с более
длительным сроком реализации.
3. Фактически происшедшее событие, последствием которого является
выплата страхового возмещения – это
1) страховой случай
2) страховой ущерб
3) страховое возмещение.
Страховой случай – событие, следствием которого является выплата страхового возмещения. Страховой ущерб – оценка сокращения имущественной
сферы в результате наступления страхового случая. Страховое возмещение –
сумма денег, выплачиваемая страховщиком выгодоприобретателю при наступлении страхового случая с целью компенсации понесенного ущерба.
4. Дефицит государственного бюджета возникает при:
1) увеличении расходов на образование
2) сокращении налогов
3) превышении расходных статей бюджета над доходными.
Дефицит бюджета возникает при превышении расходов над доходами. Сокращение налогов само по себе не вызывает бюджетного дефицита, равно как и
9
увеличение расходов на образование, необходимо превышение расходов над доходами.
5. Объектами управления финансами являются:
1) налоговые органы;
2) финансы предприятий;
3) органы федеральной власти.
Под объектом управления понимается то явление, на которое осуществляется управленческое воздействие. В данном случае объектом управления могут
быть финансы предприятий. Налоговые органы, органы федеральной власти могут быть лишь субъектами указанного процесса, но никак не объектами.
3. Практические задания
Задача 1
Сравнить выгодность приобретения портфелей ценных бумаг и определить, какое изменение нормы прибыли фирмы «Сидни» делает оба инвестиционных портфеля одинаково привлекательными (при условии, что прибыли
остальных фирм неизменны), используя следующие данные:
Планируется разместить капитал в фирмах «Лимитед», «Сидни», «Хэммер».
Средние ежегодные прибыли соответственно равны 17, 19, 13%.
Варианты портфелей ценных бумаг:
1. «Лимитед» – 20%, «Сидни» – 30%, «Хэммер» – 50%.
2. «Лимитед» – 20%, «Сидни» – 70%, «Хэммер» – 10%.
Решение:
1) Определим норму прибыли по первому портфелю: 0,2*17 + 0,3 * 19 +
0,5 * 13 = 3,4 + 5,7 + 6,5 = 15,6%
2) Определим норму прибыли по второму портфелю: 0,2 * 17 + 0,7 * 19 +
0,1 * 13 = 3,4 + 13,3 + 1,3 = 18%
10
3) Определим норму прибыли фирмы «Сидни», обеспечивающую эквивалентную доходность портфелей:
3,4 + 0,3Х + 6,5 = 18
0,3Х = 8,1
Х = 27%
Задача 2
Земельный участок размером 1500 квадратных метров приобретен сегодня
по цене 700 ден. ед. / кв.метр. Инвестор считает, что следует ожидать прироста
стоимости земли с темпом 5% в год. После 8 лет владения инвестор предполагает землю продать. Рассчитать ожидаемую рыночную стоимость земли через 8
лет.
Решение:
1) Рассчитаем ожидаемую рыночную стоимость земли через 8 лет при условии
ее ежегодного удорожания на 5%: 1500 × 700 × (1 + 0,05)8 = 1551328 ден. ед.
Задача 3
Определить рентабельность проекта с учетом дисконтирования дохода, если инвестиция в проект составила 148 млн. руб. Доходы после первого года составили – 40,3 млн. руб., после второго года составили – 95,2 млн. руб., после
третьего года – 108,5 млн. руб., после четвертого года – 112,6 млн. руб. Минимальный уровень риска (ставка дисконтирования) составил – 15% в год.
Решение:
1) Определим дисконтированную стоимость доходов проекта:
40,3
(1+0,15)1
+
95,2
(1+0,15)2
+
108,5
(1+0,15)3
+
112,6
(1+0,15)4
=242,75 млн.руб.
2) Определим чистый дисконтированный доход от проекта: 242,75 – 148 = 94,75
млн.руб.
3) Определим рентабельность проекта с учетом дисконтирования дохода:
64%
11
94,75
148
=
Список использованных источников
1. Дробозина Л.А. Финансы. Денежное обращение. Кредит. - М.: Финансы,
ЮНИТИ, 2010
2. Ковалев В.В. Управление финансами. – М.: ФБК–ПРЕСС, 2011.
3. Официальный сайт «Управляющая компания «Ингосстрах-Инвестиции».
http://www.ingosinvest.ru/
4. Официальный
сайт
«Управляющая
компания
«Альфа-Капитал».
http://www.alfacapital.ru/
5. Тавасяев Г.М. Страховое дело. Управление и технологии. - М.: ЮНИТИДАНА, 2009.
6. Шемендюк Р. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости инструмент для инвесторов и девелоперов // Рынок ценных бумаг. - № 4. –
2007.
12