Лекция. Недвижимое имущество как объект гражданского права. Правовые режимы отдельных видов недвижимости, их особенностивой режим недвижимости
реклама
1 Ефимов А.Б., доцент кафедры гражданского права РПА Минюста России ЛЕКЦИЯ Недвижимое имущество как объект гражданского права. Правовые режимы отдельных видов недвижимости, их особенности Отечественный и зарубежный опыт правового регулирования отношений с недвижимостью. Понятие и виды объектов гражданских прав. Движимое и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как объект гражданского права. Правовые режимы отдельных видов недвижимости, их особенности. Юридическая классификация объектов недвижимости. Виды недвижимого имущества: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, предприятия, комплексы недвижимого имущества, иные виды объектов. 1. Понятие «недвижимое имущество» было восстановлено в гражданском обороте России более восемнадцати лет назад одновременно с частной собственностью на землю. За это время создано гражданское законодательство о недвижимом имуществе и новое земельное законодательство. Вместе с тем, по мнению разработчиков Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, определение понятия «недвижимое имущество» (недвижимая вещь, недвижимость), данное в статье 130 ГК РФ, остается одним из дискуссионных вопросов российской цивилистики. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что статья 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые вещи стала самой «движимой» в Гражданском кодексе Российской Федерации. Текст ее за последние четыре года уже изменялся три раза. При уточнении российским законодателем понятия «недвижимое имущество» прослеживается общепринятая в европейском праве тенденция усиления роли земельного участка как главного элемента в системе объектов недвижимого имущества, поэтому специалисты часто употребляют короткое определение «недвижимость это земля с улучшениями». Согласно статье 1 Земельного кодекса Швеции, недвижимым имуществом является земля. Земля делится на единицы недвижимости. Формирование недвижимости производится в порядке, установленном законодательством /1/. В соответствии с международной практикой как самостоятельные объекты недвижимости в 2007 году перестали существовать в российском законодательстве такие понятия как «обособленные водные объекты», «леса» и «многолетние насаждения». Вместе с тем, в целом вопрос формирования недвижимого имущества как объекта права, являющегося одновременно объектом управления, гражданского оборота и налогообложения остается нерешенным. В первую очередь, это касается таких важных для управления недвижимостью, гражданского оборота и налогообложения недвижимого имущества понятий как комплекс недвижимого имущества и его правовой режим. К имущественным комплексам в гражданском праве относят, прежде всего, комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. Другими словами, это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества. В свою очередь, слово "имущественный" происходит от слова "имущество", под которым в зависимости от сферы 2 применения понимаются не только вещи, но также и имущественные права и обязанности /2/. Прошло время дробления недвижимого имущества на мелкие части (помещения и земельные доли), приведшее к тому, что никто не может сказать сколько сотен миллионов объектов недвижимости должно быть учтено в Государственном кадастре недвижимости. По действующему законодательству их число в России может превысить количество объектов недвижимости зарегистрированных во всей Европе. В этой связи при проведении предстоящей реформы системы государственной регистрации недвижимого имущества следует руководствоваться главным принципом управления землей и иной недвижимостью в мире – это формирование объектов недвижимости с характеристиками необходимыми для обеспечения эффективности такого управления. В Указе Президента Российской Федерации «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» от 18 июля 2008 N 1108 сформулированы следующие цели законотворческой деятельности: - дальнейшее развитие основных принципов гражданского законодательства Российской Федерации, соответствующих новому уровню развития рыночных отношений; - сближение положений Гражданского кодекса Российской Федерации с правилами регулирования соответствующих отношений в праве Европейского союза; - использование в гражданском законодательстве Российской Федерации новейшего положительного опыта модернизации гражданских кодексов ряда европейских стран; - поддержание единообразия регулирования гражданско-правовых отношений в государствах - участниках Содружества Независимых Государств и обеспечение стабильности гражданского законодательства Российской Федерации. В соответствии с этими целями в Концепции долгосрочного социальноэкономического развития Российской Федерации до 2020 года приоритетным направлением определено развитие рынков земли и недвижимости. При этом важной задачей государства будет являтся обеспечение равной защиты прав собственности на объекты недвижимости для всех участников рынка, а также снизижение издержек граждан и бизнеса при оформлении прав на недвижимость. Это предполагает: упрощение процедур вовлечения земель в хозяйственный оборот; формирование эффективных государственных систем кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость при развитии конкуренции на рынке кадастровых работ и переходе к саморегулированию кадастровой деятельности; завершение приватизации земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности объекты недвижимости и выдела земельных участков в счет земельных долей, образованных в процессе приватизации сельскохозяйственных земель; формирование института массовой оценки недвижимости и введение на этой основе полноценного налогообложения недвижимости. Основными проблемами, с которыми сталкиваются зарубежные и 3 российские предприниматели при совершении операций с комплексами недвижимого имущества в России, в том числе при реализации проектов государственного частного партнерства, является отсутствие в российском законодательстве четкой процедуры формирования комплексов недвижимого имущества и государственной регистрации прав на них. Сама судьба понятия «комплекс недвижимого имущества» в современном российском законодательстве является предметом специального рассмотрения. 2. Очень важно отметить, что понятие «комплекс недвижимого имущества» широко используется в настоящее время предпринимателями для правового регулирования современного гражданского оборота в виде «производственных технологических комплексов», «имущественных комплексов ПИФов», «объектов концессионных соглашений», «объектов культурного наследия», «многоквартирных домов», «сооружений – комплексов», «имущественных комплексов бывших оздоровительных учреждений» и иных. Например, широко в практике используется следующая форма публичной аферты типа: Продается комплекс недвижимого имущества (бывший пионерский лагерь). Нарофоминский район МО, по Киевскому шассе. состоит из 16 отдельно стоящих строений. Суммарная площадь строений 36827 кв. м. Земельный участок площадью 7141 кв.м..в постоянном(бессрочном) пользовании. Все коммуникации. Территория. Цена - 17 млн$ . В действующем Гражданском кодексе РФ многократно упоминается в качестве объектов права словосочетание «предприятия и иные имущественные комплексы», например, в статьях 607 и 1013 ГК РФ, однако в нем отсутствует прямое указание на то, что комплекс недвижимого имущества является самостоятельным объектом права как отдельный вид недвижимого имущества. В тоже время до 1 марта 2005 года в правовом регулировании оборота недвижимости широко применялось понятие «единый комплекс недвижимого имущества» в виде «домовладений» и «кондоминиумов». Традиционно в российском праве домовладением является единый комплекс недвижимого имущества, состоящий из земельного участка в определенных границах, расположенного на нем основного жилого здания или нескольких зданий и/или строений, а также иных объектов: насаждений, водоемов и т.п. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением. К сожалению, разработчики нового Жилищного кодекса РФ отказались от понятия домовладение, в связи с этим понятие «комплекс недвижимого имущества» стало использоваться только в качестве объекта управления товарищества собственников жилья. В результате этого многоквартирные дома как комплексы недвижимого имущества не входят в состав жилищного фонда, так как не являются жилыми помещениями. В соответствии с Жилищным кодексом РФ имущество общего 4 пользования жилого дома это части комплекса недвижимого имущества, не используемые для проживания, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе. Имущество общего пользования находится в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев). При этом товариществом собственников жилья согласно ст. 135 ЖК РФ признается некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме и обеспечивающая эксплуатацию этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Как видим российский законодатель выбрал свой путь решения проблемы управления недвижимостью в жилищной сфере, отличный от зарубежного опыта правового регулирования отношений в многоквартирных домах. Оценка такого подхода приведена в Экспертном заключении Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (далее Совет при Президенте РФ) по проекту Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части дополнения перечня недвижимого имущества понятием «помещение» и установлением критериев отнесения недвижимых вещей к сложным недвижимым вещам» (Принято 24.12. 2007 г. (протокол № 54) Проект Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части дополнения перечня недвижимого имущества понятием «помещение» и установлением критериев отнесения недвижимых вещей к сложным недвижимым вещам» (далее – Проект) внесён на рассмотрение Совета Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации (письмо от 14 июня 2007 № 8517АШ/Д08). 1. В Проекте предлагается ввести в ст. 134 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) правила о регистрации в качестве недвижимой вещи двух и более недвижимых вещей, имеющих общее назначение, связанных технологически и расположенных на территории одного муниципального образования по желанию собственника. В связи с этим возникает ряд вопросов. Во-первых, едва ли могут считаться оправданными отступления от правила той же ст. 134 ГК, которая для признания вещи сложной указывает только на один признак: общее назначение нескольких вещей. Дополнение этого признака двумя иными: технологической связью и расположением на территории одного МО не вытекает из закона и вызывает сомнения. Представляется, что оба этих признака приведут к противоречиям и путанице на практике. Вероятно, нужно также отличать сложные вещи от составных, прямо в законе не указанных. Составные вещи не выступают как совокупность вещей, но могут в результате демонтажа, разборки, перестроек и других работ превратиться в совокупность вещей. Не исключено, что «технологическая» 5 связь в определенных случаях указывает именно на составную вещь. Во всяком случае, установленное в ст. 134 ГК правило, описывающее признаки сложной вещи, является вполне корректным, и менять его не следует. Во-вторых, неясно, идет ли речь об уже зарегистрированных объектах недвижимости (по точному смыслу ст. 219 ГК только после регистрации строение, сооружение становится объектом недвижимости), либо говорится о вновь создаваемых объектах. Имело бы смысл прояснить это обстоятельство, в частности, в норме о введении закона в действие. В-третьих, не совсем ясно, какой акт должен совершить собственник, чтобы из нескольких недвижимых вещей возникла одна и какой юридический факт, стало быть, станет объектом регистрации. Более продуктивным по мнению Совета при Президенте РФ представляется введение в гражданское законодательство нового самостоятельного объекта недвижимости – «комплекса недвижимого имущества», необходимыми признаками которого являлись бы: 1) объединение различных объектов недвижимого и движимого имущества их единым хозяйственным назначением; 2) наличие в составе комплекса земельного участка (земельных участков) или прав на земельный участок (земельные участки), на котором (которых) расположены объекты недвижимого и движимого имущества, входящие в состав комплекса. Право собственности на комплекс недвижимого имущества должно возникать с момента его государственной регистрации, после чего комплекс недвижимого имущества должен выступать в имущественном обороте только в качестве единого неделимого объекта. 2. Введение в число объектов недвижимости «помещения» делает настоятельно необходимой разработку адекватного правового регулирования, основные направления которого указаны в «Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе», одобренной Советом 15 декабря 2003 г. В частности, одновременно с легализацией «помещения» как объекта права совершенно необходимо установление юридического режима здания либо в форме общей собственности с известными изъятиями за счет отпадения преимущественного права покупки и утратой доли одновременно с гибелью помещения, либо в форме особого имущественного комплекса. В обоих случаях достигаются две цели: устанавливается режим общего пользования служебными помещениями и инфраструктурой, обслуживающей здание, а также создаются механизмы управления зданием. Стоит напомнить, что согласно Указа Президента РФ от 18 июля 2008 N 1108 именно Совет при Президенте РФ должен разработать до 1 июня 2009 года Концепцию совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации, а его заседания могут проходить под председательством Президента РФ. В этой связи интересно проанализировать основные предложения, содержащиеся в рекомендованном Советом для обсуждения проекта Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодеса Российской Федерации (протокол № 2 от 11.03. 2009 г.) По мнению разработчиков проекта Концепции серьезной является системная, выходящая за рамки гл. 6 ГК РФ проблема, состоящая в том, что в 6 настоящее время все еще отсутствуют условия для возврата к естественному положению, когда единым объектом недвижимости является только земельный участок, а все находящиеся на нем объекты выступают лишь как его улучшения. Предпринятые в последние годы законодательные усилия, направленные на ограничение раздельного оборота земли и строений еще не привели к такому положению, чтобы появилась возможность пересмотра того понятия недвижимой вещи, которое дается в ст. 130 ГК РФ. Только на почве понимания существующего несовершенства и противоречивости конструкции недвижимой вещи, можно дать верную оценку такому явлению, как наличие в гражданском обороте среди объектов права жилых и нежилых помещений. Помещение само по себе вещью не является. Не является оно и составной частью такой вещи как здание (строение, сооружение) и не может быть выделено из них. Если здание (строение) делится, то оно делится на два или несколько зданий (строений), но не на отдельные помещения. Тем более помещение не является недвижимой вещью, т.к. оно, в отличие от здания, не связано с землей. Помещение является фиктивным объектом, или объектом в чисто юридическом смысле (что и означает его фиктивность). Возникающие сложные вопросы соотношения права на здание и права на помещения в этом здании должны решаться в рамках соответствующих норм, регулирующих право собственности и вещные права. Следует признать, что включение помещений в число объектов права становится неизбежным, поскольку хозяйственная жизнь, определенные социальные нужды создали этот объект. Наряду со специальным регулированием, прежде всего, в рамках жилищного законодательства, высказывались предложения подчинить регулирование прав на помещение нормам о вещах, главным образом – сложных вещах (ст. 134 ГК РФ). В связи с этим следует исходить из того, что, как уже говорилось, помещения вещами не являются, и нормы о сложных (составных) вещах к ним не могут быть применены. Указание помещений среди недвижимых вещей будет иметь в виду прежде всего то, что права на помещения возникают в порядке, предусмотренном для недвижимости. В таком же порядке они защищаются и прекращаются. Практика показала, что норма ст. 132 ГК РФ, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрировались как объекты недвижимости по отдельности, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождала вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие в целом практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим становится необходимым исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью. 7 В то же время не видится препятствий для сохранения нормы о возможности совершения сделок с предприятием как целым (что не исключает различного учета и оформления прав на входящие в состав предприятия вещи и имущество, права и обязанности). Нужды оборота обозначили некоторые пробелы в описании вещей, содержащимся в гл. 6 ГК РФ. Определение законом сложной вещи описывает ее как единство разнородных вещей, причем непременно выступающих как одна вещь, если предполагается их использование по общему назначению. Такое описание не охватывает единства однородных вещей (например, сервиз, коллекция вин). Кроме того, возникает логическое противоречие, когда несколько вещей выступают как одна вещь. Если это вполне допустимо для целей оборота, для сделки (как это возможно при сделках с предприятием), то остается неясность с понятием вещи, взятой вне оборота. С этой точки зрения следовало бы все же говорить о единстве однородных или разнородных вещей, которые могут выступать как одна вещь, например, если они используются по общему назначению. В то же время следует признать и возможность утраты таким единством качества одной вещи и превращения ее в несколько вещей. Именно это, насколько можно судить, происходит, например, при разделе делимой вещи, находящейся в общей собственности. По-видимому, раздел возможен и в отношении сложной вещи, не находящейся в общей собственности. Иными словами, сложная вещь как единство вещей (не обязательно разнородных) является возможной в случае наличия общей цели использования, но не всегда такое общее назначение непременно означает возникновение одной вещи. Еще более существенная проблема связана с понятием составной вещи. В отличие от сложной вещи составная вещь не состоит из вещей – неважно, разнородных или однородных. Части составной вещи не являются вещами пока они входят в состав такой вещи. Отделение части от составной вещи влечет утрату или изменение существенных свойств вещи, либо разрушение самой этой части. Например, отделение лифта (системы вентиляции и пр.) от дома влечет изменение существенных свойств дома, понижая его эксплуатационные качества и, как правило, влечет и существенные разрушения самого лифта (системы вентиляции). Составная вещь является неделимой. Соединение вещей, приводящее к возникновению составной вещи, влечет прекращение права собственности на присоединенные вещи. Эти проблемы регулируются соответствующими нормами о прекращении и возникновении права собственности. В частности, соединение стройматериалов с земельным участком в процессе строительства рассматривается как гибель вещи (строительных конструкций). По общему правилу, отношения в процессе создания вещи (строительства и др.) регулируются договором; договором определяются и права на создаваемую вещь. При отсутствии договора применяются нормы о 8 первоначальном приобретении вещи (п. 1 ст. 218 ГК РФ), о спецификации (ст. 220 ГК РФ), самовольном строительстве (ст. 222 ГК РФ), неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ) и др. С учетом изложенного целесообразно, дав описание составной вещи в норме о неделимой вещи, ограничиться таким описанием сложной вещи, которое увязывает ее преимущественно с совершением сделки. Понимая составную вещь как неделимую, следовало бы учесть практику лизинговых отношений, при которой и после соединения нескольких вещей в одну составную вещь, некоторые права, вытекающие из лизинга, сохраняются (например, право на мотор самолета, взятый в лизинг). В этом плане, вероятно, можно допустить определенные исключения из правила о неделимости составной вещи для случаев, прямо указанных в законе. Разработчики проекта Концепции предлагают внести следующие измения в Гражданский кодекс Российской Федерации. Среди недвижимых вещей указываются помещения. Имеет смысл сказать, что помещения считаются (признаются) недвижимыми вещами. Из ст. 132 ГК РФ исключается норма о том, что предприятие в целом признается недвижимостью. Предлагается дополнить ст. 133 ГК РФ о неделимой вещи правилами, посвященными составной вещи, согласно которым часть составной вещи не является вещью. Составной частью вещи целесообразно считать все то, что относится к ее составу согласно представлениям участников гражданского оборота и не может быть отделено от вещи без ее разрушения, повреждении или изменения ее функционального назначения. В качестве дополнительного критерия должен быть предусмотрен подход, согласно которому временное соединение вещей не должно образовывать единой сложной вещи и прекращать права на соединенные вещи. Замена одних составных частей вещи другими не влечет возникновения иной вещи, поскольку сохраняются существенные свойства вещи. Составная вещь является неделимой, чем и объясняется помещение этой нормы в ст. 133 ГК РФ. Только сложная (составная) вещь должна рассматриваться в качестве вещи (объекта вещных прав); все ее составные части не должны иметь самостоятельного правового значения. Стороны своим соглашением не могут менять данные предписания закона, поскольку они относятся к правовому режиму вещи. В контексте высказанных предложений задачей отечественного законодателя следует считать установление критериев разграничения таких частей вещи, которые являются составными, с самостоятельными вещами, которые обладают свойствами принадлежности (ст. 135 ГК РФ). Решение наиболее типичных случаев будет происходить в судебной практике на основе указанных критериев. В связи с предлагаемым понятием составной вещи необходимо законодательно урегулировать комплекс вопросов ее правового режима: последствия включения составной части в единую составную вещь; последствия исключения из состава указанной вещи какой-либо ее составной части, приобретающей тем самым правовое значение самостоятельной вещи. 9 В этой связи необходимо урегулировать следующие вопросы: – право собственности на вещь, включаемую в качестве составной части в иную (основную) вещь, прекращается без правопреемства. Лицо, чье право собственности прекратилось, вправе требовать компенсации потерь от собственника новой составной вещи, если иное не предусмотрено законом; – с прекращением права собственности на вещь должны прекращаться иные вещные права на данную вещь, включая право залога; в целях защиты интересов залогодержателя законодательно может быть предусмотрено, что вместо вещи предметом залога признается право требования, возникшее у залогодателя к собственнику новой составной вещи; – обращение взыскания на составную вещь допустимо только в целом и по долгам ее собственника; при этом в ряде случаев могут быть предусмотрены правила выделения из состава составной вещи ее отдельной составной части в целях отдельной продажи; – выделение отдельной составной части должно приводить к первоначальному возникновению права собственности на новую вещь; указанное право может возникать у лица, которому принадлежала составная вещь, или у лица, осуществившего выдел на законных основаниях; в целях сохранения стабильности оборота в ряде случаев законодательно может предусматриваться правило о том, что на новую вещь распространяются те же обременения (например, право залога), которые были установлены на составную вещь. Из ст. 134 ГК РФ (о сложной вещи) следует исключить указание, что речь идет о единстве разнородных вещей. Не видится препятствий к тому, чтобы сложная вещь состояла не только из разнородных, но и из однородных вещей. 3. Давая в себе отчет в том, что надлежащее законодательное оформление правового режима «комплексов недвижимого имущества» в целях повышения капитализации для ведущих компаний страны приведет к существенному увеличению значения недвижимости как важнейшего финансового актива компаний – гаранта стабильности их развития даже в кризисный период. Под отдельным объектом недвижимого имущества для целей исчисления налога финансисты понимают единый обособленный комплекс как совокупность объектов, установок, сооружений, оборудования и другого имущества, объединенных единым функциональным предназначением, конструктивно обособленных как единое целое. О необходимости разработки и принятия законопроекта, определяющего правовой режим комплекса недвижимого имущества свидетельствует широкая практика использования этого понятия в современном гражданском обороте в России и за рубежом. Как известно ведущие российские государственные корпорации РАО ЕЭС, ОАО РЖД, ОАО Газпром и другие широко применяют на практике такие понятия как «производственный технологический комплекс», «сооружение – комплекс» и «имущественные комплексы». Действительно в соответствии с федеральным законом «О концессионных соглашениях» комплексы недвижимого имущества могут стать основными предметами таких соглашений. Возможно именно отсутствие 10 понятной для концессионеров процедуры формирования передаваемых им комплексов недвижимого имущества является одним из основных препятствий для заключения концессионных соглашений. Для заключения концессионных соглашений в рамках государственного частного партнерства в сфере транспорта, энергетики и реформы жилищного коммунального хозяйства необходимо провести инвентаризацию имеющихся в государственной и муниципальной собственности комплексов недвижимого имущества, осуществить их формирование и государственную регистрации прав собственников входящих в их состав объектов недвижимого имущества. Очень важно отметить, что в соответствии с законом также предстоит зарегистрировать права концессионеров на передаваемое им во владение и пользование недвижимое имущество.. 1. Дорошкевич В.А., Зарьков В.М., Шавров С.А., Колонтай А.Н. Недвижимость в Швеции (законодательство и сравнительный анализ), Практическое пособие., Минск, 2004 г. 2. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. Обзор. М., 2007, СПС Консультант Плюс. 3. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. М., 1999. С. 34 4. Козырь О.М., Маковская А.А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 110. 5. Чубаров В.В. "Проблемы правового регулирования недвижимости", Монография, Статут, 2006 6. Завьялов А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества, "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" , №; 4 (5), 2000г
