1 Содержание Введение ................................................................................................................... 2 Глава 1. Понятие и содержание договора аренды предприятия ........................ 4 1.1. Понятие договора аренды предприятия ............................................... 4 1.2. Содержание договора аренды предприятия ........................................ 8 Глава 2. Особенности заключения, исполнения и прекращения договора аренды предприятия .............................................................................................. 12 2.1. Заключение и оформление договора аренды предприятия .............. 12 2.2. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия ............ 13 Глава 3. Особенности ответственности сторон по договору аренды предприятия ........................................................................................................... 17 Заключение ............................................................................................................ 23 Список литературы ............................................................................................... 25 2 Введение Актуальность данного исследования заключается в том, что в конце XX – начале XXI столетий в России начался новый этап социальноэкономического развития, который характеризуется возрождением правовых институтов, категорий и явлений, забытых за годы административнокомандной системы управления. В частности, после длительного перерыва российское гражданское право вернулось к пониманию предприятия как объекта прав. Гражданский кодекс Российской Федерации не только ввел, определение понятия «предприятие», но и урегулировал некоторые сделки, с этим сложным объектом, выделив в отдельные виды соответствующих договоров договоры куплипродажи и аренды предприятия. Предусмотренная законодателем возможность приобретения предприятия во временное владение и пользование достаточно привлекательна для субъектов предпринимательской деятельности. Арендуя предприятие, лицо рассчитывает на базе арендованного имущественного комплекса продолжить уже организованную арендодателем деятельность с наибольшей экономической отдачей. При этом арендатор не затрачивает времени и финансовых средств на организацию собственного бизнеса. Несмотря на указанные выше обстоятельства, аренда предприятий в настоящее время представляет собой достаточно редкое явление. Обусловлено это в первую очередь, своеобразием и сложностью рассматриваемого объекта, противоречивостью законодательных формулировок, а также отсутствием практики применения соответствующих норм. Не способствует активизации этой сферы и распространение на предприятие правового режима недвижимых вещей а, соответственно, требований об обязательной государственной регистрации вещных прав и сделок с предприятиями. Хотя государственная регистрация и повышает уровень гарантий прав и законных интересов сторон по сделке, предприниматели стараются избежать этой сложной процедуры, заменяя договоры аренды предприятия дого- 3 ворами о передаче во временное пользование отдельных видов имущества. Существующее положение идет вразрез с запросами гражданского, оборота, который требует скорейшего развития этой области общественных отношений. Однако такое развитие невозможно без научного осмысления правовой природы договора аренды предприятия, разработки необходимых практических рекомендаций, совершенствования законодательной базы, регулирующей общественные отношения, складывающиеся в связи с передачей предприятия во временное владение и пользование. Объектом исследования являются правоотношения в области договора аренды предприятий. Предмет исследования – нормы гражданского права в которых реализуются вышеуказанные правоотношения. Цель данной работы – рассмотреть особенности договора аренды предприятия. Задачи курсовой работы: – описать понятие и содержание договора аренды предприятия; – выявить особенности заключения, исполнения и прекращения договора аренды предприятия; – осветить особенности ответственности сторон по договору аренды предприятия. Методологическую основу исследования данной работы составляют общенаучные методы познания: структурный, логический, сравнительноправовой, системно-структурный. Нормативную базу исследования составляют: Конституция РФ, ГК РФ и т.д. Структура работы: работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. 4 Глава 1. Понятие и содержание договора аренды предприятия 1.1. Понятие договора аренды предприятия По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК). Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. весь имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленное или торговое предприятие, как давно было замечено, не телесная вещь и не совокупность вещей. Не будучи в то же время и каким-либо единым правом, оно представляет собой хозяйственное единство ряда имущественных, правовых и фактических ценностей. Их связанность превращает предприятие в возможный объект отчуждения и делает возможным его аренду как некоего замкнутого, способного к принесению доходов хозяйственного целого. Иначе говоря, аренда предприятия есть не что иное, как аренда живого предпринимательского дела – бизнеса.1 Арбитражный суд отказал в удовлетворении первоначального иска о признании договора аренды незаключенным, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, так как посчитал недоказанными утверждения истца о том, что спорное имуще1 Чефранова Е.К. Договор аренды / Е.К. Чефранова // Российская юстиция. – 2015. – № 2. – С. 22. 5 ство передавалось в аренду ответчику, поскольку доказательств такой передачи истец не представил, ответчик же передачу ему спорного имущества в аренду или в фактическое пользование, а также использование этого имущества в своих производственных целях отрицал, при этом передаточные акты или иные письменные доказательства такой передачи отсутствуют (статьи 432, 607, 659 Гражданского кодекса Российской Федерации), кроме того, в договоре аренды не указано место расположения производственной базы, которую истец намерен был передать в аренду ответчику, а также отсутствует государственная регистрация договора аренды производственной базы (статья 658 Гражданского кодекса Российской Федерации). Встречный иск о взыскании неосновательного обогащения, которое истец по встречному иску ошибочно перечислил ответчику по несостоявшейся сделке аренды, удовлетворен в заявленной сумме.1 Договор аренды предприятия преследует следующие цели. Во-первых, получение арендатором в пользование материальных ценностей, составляющих основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п., а также материальных ценностей, относящихся к оборотным средствам предприятия: запасов сырья, материалов, топлива и т.п. Во-вторых, приобретение арендатором возможности осуществления имущественных прав и исполнения обязанностей, принадлежавших арендодателю. Арендатору предприятия могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и иными природными ресурсами. Права на здания, сооружения и оборудование, транспортные средства, являющиеся собственностью третьих лиц, но находящиеся в титульном владении и пользовании арендодателя. На арендатора предприятия также переводятся права требования и долги, входящие в состав арендуемого предприятия (ст. 657 ГК). В-третьих, получение арендатором права на использование исключительных прав арендодателя (интеллектуальной соб- Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.05.2010 по делу № А70-8644/2009 [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. 1 6 ственности) на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.). В-четвертых, получение в пользование таких нематериальных активов, как реноме (деловой репутации) предприятия и его «клиентелы». Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить о нем как сложном договорном образовании. В нем имеют место: а) элементы классического договора аренды (передача в составе основных фондов предприятия индивидуально-определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования); б) элементы договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. – вещей, определяемых родовыми признаками); в) элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя); г) элементы договора коммерческой концессии – франчайзинга (предоставление арендатору права пользования исключительными правами и другими объектами интеллектуальной собственности). В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).1 Вместе с тем договор аренды предприятия представляет собой не смешанный договор, а особый самостоятельный вид договора аренды, регламентируемый нормами § 5 гл. 34 ГК. В соответствии с нормой п. 2 ст. 650 ГК к Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды: Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 // Вестник ВАС. – 2012. – № 2. 1 7 аренде предприятия применяются нормы об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами об аренде предприятия. Общие нормы об аренде применяются к аренде предприятия в части, не противоречащей предписаниям об аренде предприятия и об аренде зданий и сооружений. Арендодателем предприятия может быть его собственник – юридическое лицо или гражданин-предприниматель. Унитарные предприятия не могут совершать сделки по передаче в аренду имущественных комплексов, принадлежащих им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, даже с согласия собственника в лице органов, обладающих правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. В силу специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК) действия этих предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом собственника должны определяться прежде всего задачами их уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. Отчуждение всего имущественного комплекса лишает унитарные предприятия имущества, служившего базой их специальной правосубъектности, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению. Вследствие этого сделки, совершенные унитарными предприятиями по правилам договора аренды предприятия, являются ничтожными согласно ст. 168 ГК независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием.1 Органы, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом и представляющие собственников имущества, закрепленного за унитарными предприятиями, также не могут быть арендодателями по договору аренды предприятия. Они не наделены правом распоряжения имуществом, принадлежащим унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления. Миногина Н.В. Правовое регулирование договора аренды / Н.В. Миногина // Право и экономика. – 2012. – № 8. – С. 18. 1 8 Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели. 1.2. Содержание договора аренды предприятия Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд корреспондирующих прав и обязанностей. Основная обязанность арендодателя – предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. Содержание рассматриваемой обязанности определяется предписаниями ст. 611 ГК и особенностями предприятия как имущественного комплекса. Надлежащее состояние предприятия, соответствующее условиям договора, есть результат надлежащего состояния его материальных элементов, действительности принадлежащих ему имущественных и исключительных прав и не дискредитированного реноме (не опороченной деловой репутации). Основное право арендодателя – это возможность получения арендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным, а правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Определение размера арендной платы – это экономическая операция, лежащая в плоскости оценочной деятельности, основанной на общей теории оценки недвижимости и, в частности, на теории оценки бизнеса. В договоре аренды предприятия могут использоваться любые формы платежа и расчетов, предусмотренные в ст. 614 ГК. 9 Нормами ст. 660 ГК арендатору предоставляются широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия. Арендатор вправе без согласия арендодателя: а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия; б) сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Указанные распорядительные действия арендатора не должны влечь уменьшение стоимости предприятия или нарушать иные положения договора аренды предприятия. Подобные распорядительные действия невозможны в отношении земли и других природных ресурсов, а также по отношению к другому имуществу, указанному в законе. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Полномочия арендатора предприятия по распоряжению имуществом, входящим в его состав, могут быть ограничены в договоре, например, условием о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия.1 Главное в содержании прав арендатора – это возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре. Поэтому право аренды предприятия по своей юридической сути является правом на предпринимательское использование имущественного комплекса, именуемого предприятием. Среди норм § 5 гл. 34 ГК отсутствуют нормы, направленные на предот- Лаптев В.В. О предпринимательском законодательстве / В.В. Лаптев // Государство и право. – 2015. – № 5. – С. 52. 1 10 вращение конкурентных действий арендатора предприятия по отношению к арендодателю. Вместе с тем права арендодателя должны быть защищены. Ведь зачастую арендатор предприятия, получивший право использования исключительных прав и деловой репутации арендодателя, начинает выпускать продукцию, однородную продукции, выпускаемой арендодателем и при этом худшего качества. В связи с этим стороны в договоре аренды предприятия могут оговорить условия, ограничивающие права арендатора, по аналогии с ограничениями прав сторон по договору коммерческой концессии (ст. 1033 ГК). В частности, стороны могут предусмотреть, что арендатор предприятия не будет конкурировать с арендодателем – обладателем исключительных прав на определенной территории и будет согласовывать места расположения торговых точек для сбыта продукции, аналогичной продукции, выпускаемой арендодателем. В договоре аренды предприятия арендодатель также может, используя норму ст. 1034 ГК, оговорить условие, исключающее его субсидиарную ответственность по требованиям о несоответствии качества товаров (работ, услуг), продаваемых арендатором с использованием исключительных прав, переданных арендодателем. В этом случае договор аренды предприятия приобретет характер смешанного договора, к которому применимы нормы п. 3 ст. 421 ГК. Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие. При этом права арендатора предприятия на получение возмещения за произведенные улучшения значительно шире, чем права арендаторов иного имущества, предусмотренные ст. 623 ГК. В соответствии с нормой ст. 662 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества 11 и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Несомненно, что арендатор может улучшить и деловую репутацию (реноме) арендованного предприятия. Однако с точки зрения нашего законодательства такое улучшение не имеет стоимостного выражения. Поэтому увеличение доходности предприятия, достигнутое арендатором за счет коренных изменений в принципах руководства им, улучшение имиджа фирмы, поднятие деловой репутации предприятия на рынке могут считаться улучшениями в арендованном предприятии при условии, что возможность такого признания предусмотрена договором.1 Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату. Помимо указанной обязанности на арендатора предприятия возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия. Согласно ст. 661 ГК арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (имея в виду ремонт индивидуально-определенных вещей, входящих в состав предприятия). Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает также сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказанию услуг. Проведение текущего и капитального ремонта вещественных элементов предприятия является лишь одним из способов исполнения указанной обязанности. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия большое значение имеет деятельность арендатора по обновлению оборудования и технологий. Борзов И.С. Договор аренды в предпринимательской деятельности / И.С. Борзов // Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2015. – № 1. – С. 19. 1 12 Глава 2. Особенности заключения, исполнения и прекращения договора аренды предприятия 2.1. Заключение и оформление договора аренды предприятия Перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия по удостоверению состава передаваемого предприятия, аудиторскую проверку. На их основании сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены или рассмотрены: – акт инвентаризации; – бухгалтерский баланс; – заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; – перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полная инвентаризация. В ходе инвентаризации, во-первых, проверяется фактическое наличие числящихся на балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущего состояния; во-вторых, оценка состава предприятия. Инвентаризация должна проводиться в соответствии с установленными правилами. Инвентаризация является одним из оснований для определения размера арендной платы.1 Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Цель внешней аудиторской проверки двояка: во-первых, проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям; во-вторых, проверка законности совершенных хозяйственных операций. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. При заключении 1 Витрянский В.В. Отдельные виды договоров / В.В. Витрянский // Хозяйство и право. – 2015. – № 3. – С. 42. 13 договора аренды предприятия необходимо руководствоваться бухгалтерским балансом, принятым налоговыми органами. Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации и аудиторской проверки должно основываться на соглашении сторон. В соответствии с п. 1 ст. 658 ГК договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).1 Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предприятия определен ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 2.2. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК). Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта арендатором и арендодателем. Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия Костина О.В. О существенных условиях договора аренды / О.В. Костина // Нотариус. – 2012. – № 2. – С. 71. 1 14 должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передача предприятия должна носить комплексный характер. Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии с п. 2 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записей об обременении права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. При этом запись должна вноситься в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) требует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия. Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов, определенных в ст. 657 ГК. При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о 15 прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. По общему правилу права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам при сдаче предприятия в аренду переходят к арендатору в порядке, аналогичном для перехода таких прав и обязанностей в случаях смены собственника имущества организации, изменения подведомственности организации, ее реорганизации.1 В соответствии с нормой ст. 664 ГК при прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Возврат предприятия арендатором арендодателю требует совершения ряда специальных действий. Переданные арендатору арендодателем права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, должны быть переведены на арендодателя в порядке, предусмотренном законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 656 ГК). До передачи возвращаемого предприятия арендодателю кредиторы по обязательствам, входящим в состав предприятия, должны быть уведомлены арендатором о возврате предприятия арендодателю. При этом права кредиторов регламентируются нормами ст. 657 ГК. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, также обязан совершить действия по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта. Аренда предприятия связана с множеством социальных проблем, касающихся интересов людей, работающих на данном предприятии, последствий Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования договорного права РФ при переходе к рыночной экономике / В.А. Дозорцев // Государство и право. – 2015. – № 6. – С. 14. 1 16 монополизации рынка товаров и услуг и других аспектов, возникающих в связи с деятельностью арендованного предприятия. По этой причине правила гражданского законодательства о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к участникам договора аренды предприятия ограниченно. Такие последствия могут иметь место, если они существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК). 17 Глава 3. Особенности ответственности сторон по договору аренды предприятия При анализе содержащихся в ГК положений, регулирующих порядок использования арендатором имущества сданного ему в аренду предприятия (ст. 660 ГК), обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу. В определенном смысле ограничением названных правомочий арендатора является запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.1 Например, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение Арбитражного суда Брянской области от 18.03.08 по делу № А09-863/3 и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10.06.08 по тому же делу. Заслушав доклад судьи, Президиум установил следующее. Арендное предприятие «Ресторан «Дубрава» обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Брянска об обязании заключить дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества. Исковые требования мотивированы тем, что истец направил в комитет заявку о приватизации арендованного имущества по договору аренды от 13.06.01 и проект дополнительного соглашения о выкупе имущества. Однако 1 Горина Е.В. Договоры аренды / Е.В. Горина // Финансовая газета. – 2012. – № 50. – С. 4. 18 ответчик не сообщил о результатах рассмотрения заявки. Решением по делу № 472/15 суд обязал Комитет по управлению имуществом города Брянска заключить договор о выкупе имущества арендного предприятия «Ресторан «Дубрава» на условиях заявки с правом выкупа в двукратном размере номинальной стоимости акций, принадлежащих государству, при преобразовании предприятия в акционерное общество открытого типа. Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 23.01.07 решение изменил: обязал Комитет по управлению имуществом города Брянска принять решение об утверждении плана приватизации арендного предприятия «Ресторан «Дубрава» о выкупе арендованного имущества в двукратном размере номинальной стоимости акций, принадлежащих государству, путем преобразования предприятия в акционерное общество открытого типа на условиях заявки.1 В ГК (§ 5 гл. 34) не предусмотрены какие-либо специальные последствия нарушения арендатором установленных законом или договором ограничений в распоряжении имуществом, входящим в состав арендованного предприятия, либо особые способы защиты в такой ситуации прав арендодателя как собственника указанного имущества. Поэтому в данном случае подлежат применению общие положения ГК об ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (прежде всего ст. 393 ГК о возмещении убытков), а также о способах защиты субъективных гражданских прав (ст. 12 ГК). В частности, в случае отчуждения имущества из состава арендованного предприятия, которое повлекло уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом, по иску арендодателя соответствующая сделка может быть признана недействительной, а отчужденное имущество будет возвращено в состав арендованного предприятия. Кроме того, если нарушение арендатором условий договора носит су- Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 декабря 2008 г. № 1690/08 // Вестник ВАС. – 2009. – № 1. 1 19 щественный характер, арендодатель не лишен права потребовать расторжения договора в судебном порядке (ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК). Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического перевооружения и т.п., то арендатор волен их совершать без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК). Наделение арендаторов широкими правами по использованию имущества взятого в аренду предприятия, вплоть до отчуждения указанного имущества при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия, обусловлено еобходимостью создать им возможность для самостоятельного ведения производственно – хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства. Например, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Генерального прокурора Российской Федерации на постановление Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.08.2010 по делу № А56-8235/2010 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2010 по тому же делу. Заслушав и обсудив доклад судьи и выступление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, поддержавшего протест, Президиум установил следующее. Государственное унитарное предприятие «Санкт-Петербургское отделение Октябрьской железной дороги Министерства путей сообщения Российской Федерации» (далее – отделение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к территориальному управлению Выборгского административного района города СанктПетербурга (далее – управление), Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) и обществу с ограниченной от- 20 ветственностью «Ямса» о признании недействительными распоряжения территориального управления от 13.05.09 № 411 о передаче в аренду земельных участков и договора аренды земельных участков от 17.05.09 № 02-ЗК-02440, заключенного между КУГИ и ООО «Ямса». Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 – 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил: постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.08.2010 по делу № А568235/2010 и постановление Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа от 16.10.2010 по тому же делу отменить. Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.05.2010 по делу № А56-8235/2010 оставить в силе.1 Предоставление арендатору немалых возможностей по распоряжению имуществом, которое входит в состав арендованного предприятия, сочетается с возложением на него практически всех обязанностей по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации. Это тоже отличительная черта договора аренды предприятия как отдельного вида договора аренды имущества. При аренде иных видов имущества указанные обязанности обычно распределяются между обеими сторонами договора. В частности, осуществление капитального ремонта сданного в аренду имущества, в том числе и при аренде зданий и сооружений, по общему правилу возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). В процессе исполнения договора аренды предприятия поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта является обязанностью арендатора. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2011 г. № 670/11 // Вестник ВАС. – 2011. – № 6. 1 21 имущества (ст. 661 ГК). В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешение арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти «улучшения» по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества либо что они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662 ГК). И в данном случае законодатель счел возможным сформулировать применительно к договору аренды предприятия специальное правило, которое исключает действие одного из общих положений об аренде, предусматривающих, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, арендатору не возмещается (п. 3 ст. 623 ГК). И здесь воля законодателя направлена на то, чтобы стимулировать деятельность арендатора по улучшению производственной базы и повышению эффективности работы арендованного предприятия.1 Учитывая специфику договора аренды предприятия и его особое социально – экономическое значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и применению к нему норм о последствиях недействительности сделки. Положения ГК об изменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок, предусматривающие возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут применяться к договору аренды предприятия при условии, что такие последствия не нарушают существенно прав и охраняемых законом интересов кредиторов Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений / В.В. Меркулов. – Рязань: Заря, 2014. – С. 98. 1 22 арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК). Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписание на этот раз возложены на арендатора (ст. 664 ГК). О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, в свою очередь, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с арендодателем несет солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора. Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта. 23 Заключение По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ). Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным. Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать не только лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (коммерческие организации и индивидуальные предприниматели), но и некоммерческие организации, а также граждане. Данный договор заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это требование распространяется на любые договоры независимо от срока их действия. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. К числу существенных условий договора относятся предмет договора и условие о размере арендной платы. Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным. Арендная плата относится к существенным условиям, и договор аренды предприятия не может считаться заключенным, если в нем отсутствует 24 условие о размере арендной платы. Размер арендной платы определяется сторонами свободно, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору (а не до заключения договора аренды) письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора (ст. 657 ГК РФ). Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о согласии на перевод долга, а последний такой перевод осуществил, в законе установлены последствия на случай нарушения арендодателем правила о получении согласия кредитора на перевод долга. Кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Но сделать это он может только в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящей передаче предприятия в аренду. Определенные гарантии предоставлены кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника. В подобной ситуации кредитором может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. При передаче предприятия сторонами подписывается передаточный акт. Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован. Важную особенность пользования имуществом арендованного предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению одним из видов имущества – материальными ценностями, входящими в состав предприятия. 25 Список литературы Нормативные правовые акты 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2014. – № 31. – Ст. 4398. 2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 3 июля 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301. 3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 23 мая 2016 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410. Судебная практика 4. Об отдельных вопросах практики применения правил Граж- данского кодекса Российской Федерации о договоре аренды: Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 // Вестник ВАС. – 2012. – № 2. 5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 декабря 2008 г. № 1690/08 // Вестник ВАС. – 2009. – № 1. 6. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2011 г. № 670/11 // Вестник ВАС. – 2011. – № 6. 7. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.05.2010 по делу № А70-8644/2009 [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. Специальная литература 8. Александров В.В. Об отдельных вопросах регулирования от- 26 ношений сторон по договору аренды / В.В. Александров // Консультант бухгалтера. – 2011. – № 2. – С. 54-58. 9. Борзов И.С. Договор аренды в предпринимательской деятель- ности / И.С. Борзов // Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2015. – № 1. – С. 18-22. 10. Витрянский В.В. Отдельные виды договоров / В.В. Витрянский // Хозяйство и право. – 2015. – № 3. – С. 41-44. 11. Горина Е.В. Договоры аренды / Е.В. Горина // Финансовая га- зета. – 2012. – № 50. – С. 4. 12. Гриднева М.В. Вопросы подведомственности споров, связан- ных с договором аренды / М.В. Гриднева // Адвокатская практика. – 2012. – № 3. – С. 62-67. 13. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования договорного права РФ при переходе к рыночной экономике / В.А. Дозорцев // Государство и право. – 2015. – № 6. – С. 12-16. 14. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга / Г.А. Кор- нийчук. – М.: Дашков и К, 2014. – 370 с. 15. Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договоров / В.М. Кособродов // Адвокат. – 2009. – №1. – С. 55-61. 16. Костина О.В. О существенных условиях договора аренды / О.В. Костина // Нотариус. – 2012. – № 2. – С. 68-75. 17. Кузнецов А.С. Арендатор на птичьих правах / А.С. Кузнецов // Юридическая газета. – 2012. – № 15. – С. 7-11. 18. Лаптев В.В. О предпринимательском законодательстве / В.В. Лаптев // Государство и право. – 2015. – № 5. – С.50-54. 19. Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме ре- гулирования товарно-денежных отношений / В.В. Меркулов. – Рязань: Заря, 2014. – 614 с. 20. Миногина Н.В. Правовое регулирование договора аренды / 27 Н.В. Миногина // Право и экономика. – 2012. – № 8. – С. 15-20. 21. Михайлов Н.Н. Принципы в правовом регулировании аренды / Н.Н. Михайлов // Арбитражный и гражданский процесс. – 2012. – № 12. – С. 49-52. 22. Никурадзе А.Ш. Изменение и расторжение договора аренды / А.Ш. Никурадзе // Юрист. – 2011. – № 24. – С. 16-22. 23. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие / О.М. Оглоблина. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2012. – 480 с. 24. Пешков С.Д. Договор аренды: правовые проблемы / С.Д. Пеш- ков // эж-ЮРИСТ. – 2011. – № 38. – С. 12-15. 25. Халимовский Ю.А. Предварительный договор аренды: спор- ные вопросы практики / Ю.А. Халимовский // Цивилист. – 2013. – № 1. – С. 15-22. 26. Чефранова Е.К. Договор аренды / Е.К. Чефранова // Российская юстиция. – 2015. – № 2. – С. 21-25.
