Федеральное государственное казенное образовательное учреждение высшего образования «Белгородский юридический институт Министерства внутренних дел Российской Федерации имени И.Д. Путилина» Кафедра гражданско-правовых дисциплин Теория государства и права КУРСОВАЯ РАБОТА на тему: «Договор купли-продажи недвижимого имущества» Выполнил: Научный руководитель: г. Белгород, 2024 Содержание Введение..................................................................................................... 3 § 1. Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимого имущества ............................................................................................................ 6 § 2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества .......................................................................................................... 11 § 3. Исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости .................................................................................................... 16 § 4. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости ...... 21 Заключение .............................................................................................. 26 Список использованной литературы .................................................... 28 ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы исследования. В современном обществе, где недвижимость играет ключевую роль в экономике и социальной структуре, исследование договора купли-продажи недвижимого имущества в контексте российского законодательства представляет собой актуальную и важную тему. Это обосновано не только влиянием недвижимости на финансовые рынки, но и в контексте правовой безопасности, стабильности и защиты интересов граждан. Один из важных аспектов актуальности этой темы связан с растущим объемом сделок купли-продажи недвижимости в России. Стабильное развитие рынка недвижимости в стране сопровождается увеличением числа сделок, что повышает значимость изучения соответствующего законодательства. Эффективная работа этого рынка является важным фактором для развития экономики и обеспечения финансовой устойчивости. Другой важный аспект - это защита прав граждан в процессе заключения и исполнения договоров купли-продажи. Имущество, особенно недвижимость, является ценным активом, и его передача требует внимательного регулирования. Исследование действующего законодательства по этому вопросу поможет выявить возможные уязвимости, а также предложить изменения или дополнения для улучшения системы защиты прав собственности. Следующий аспект связан с экономической и социальной стабильностью. Договоры купли-продажи недвижимости могут стать источником конфликтов и споров, что негативно сказывается на общей стабильности общества. Правовая ясность и прозрачность в этой области могут содействовать предотвращению споров и укреплению доверия участников рынка. 3 Степень научной разработанности темы. В качестве теоретической базы исследования использованы труды ведущих юристов и правоведов: Е.В. Васьковского, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, О.С. Иоффе, Е.С. Болтанова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьмина, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.Н. Скловского, С.К. Соломина, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в процессе заключения и реализации договора купли-продажи объектов недвижимости. Предмет исследования составляют совокупность гражданскоправовых норм, определяющих правовое регулирование индивидуальной предпринимательской деятельности, работы учёных-правоведов, материалы правоприменительной и судебной практики, раскрывающие положения договора купли-продажи недвижимости. Целью исследования является комплексный анализ нормативного, теоретического и практического материала, связанного с особенностями заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости и предложении путей решения имеющихся проблем. Исходя из этого ставятся следующие задачи: ̶ изучить понятие и элементы договора купли-продажи недвижимого имущества; ̶ исследовать содержание договора купли-продажи недвижимого имущества; ̶ проанализировать исполнение и прекращение договора купли- продажи недвижимости; ̶ выделить особенности продажи отдельных объектов недвижимости; ̶ предложить рекомендации по совершенствованию действующего законодательства. 4 Методологической основой исследования явились принципы и категории материалистической диалектики как общенаучного, фундаментального метода познания. Кроме того, в работе были использованы общелогические и частнонаучные методы, такие как системный, функциональный, исторический, метод сравнительного правоведения, анализ, синтез, наблюдение и др. Теоретико-нормативной основой курсовой работы послужили нормативные правовые акты, прецеденты, выводы и положения, содержащиеся в юридической, социологической, философской литературе по вопросам гражданского права. По структуре курсовая работа состоит из введения, четырех вопросов, заключения и списка использованной литературы. 5 § 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Договор купли-продажи недвижимости – это правовой инструмент, который заключается между продавцом и покупателем и предполагает передачу права собственности на недвижимое имущество от одной стороны к другой в обмен на определенную денежную сумму или иное имущество. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, статьями 549-566, данный договор является одним из основных видов гражданскоправовых сделок. В соответствии со статьей 549 Гражданского Кодекса РФ1, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, строение, квартиру или иное недвижимое имущество. Элементы договора - это структурные составляющие договора, отражающие его сущность и правовую природу2. Одним из ключевых элементов договора купли-продажи недвижимости является объект сделки. В российском законодательстве недвижимое имущество определено как земельные участки, водные объекты, воздушное пространство, здания и сооружения. Договор куплипродажи может касаться как всего объекта недвижимости целиком, так и его частей, в том числе долей в праве собственности. Выделяют следующие элементы договора купли-продажи недвижимости. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ: текст в редакции от 24 июня 2023: [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 года] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – № 5. – Ст. 410. – Текст : непосредственный. 2 Гайджаев, А.И. Договор купли-продажи: содержание и заключение / А.И. Гайджаев // Экономика и социум. – 2022. – №4-1 (95). – С. 261-264. – Текст : непосредственный. 1 6 1. Стороны договора. Согласно законодательству России, сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица. Каждая из сторон должна быть компетентной для совершения такой сделки, а также не иметь ограничений в правоспособности. Стороны договора купли-продажи недвижимости – это продавец и покупатель. Продавец обязуется передать право собственности на недвижимое имущество, а покупатель – оплатить указанное в договоре имущество. Важно отметить, что заключение договора купли-продажи недвижимости требует достижения совершеннолетия стороной, а также наличие у юридического лица соответствующих полномочий. 2. Объект договора. Объектом договора является недвижимое имущество. Это может быть земельный участок, жилой дом, квартира, коммерческое помещение и т.д. Важным аспектом является однозначное определение объекта сделки для исключения возможных споров в будущем. 3. Цена. Цена является существенным условием договора и должна быть указана в договоре купли-продажи. Она выражается в денежной форме и должна быть четко определена. Стороны свободны в установлении цены, но она не должна противоречить закону и не должна быть завышенной или заниженной с целью уклонения от уплаты налогов. 4. Сроки и порядок платежей. Договор купли-продажи недвижимости обязательно содержит информацию о сроках передачи имущества и порядке оплаты. Обычно оплата производится частями с учетом различных этапов сделки, таких как предварительный взнос, полная оплата, регистрация сделки и т.д. 5. Ответственность сторон. Договор должен предусматривать ответственность сторон за нарушение условий сделки. Это включает в себя возможные штрафы, неустойки или иные санкции. Важно, чтобы эти меры были соразмерными и законными. 6. Порядок передачи прав. Договор купли-продажи определяет порядок передачи прав на недвижимость. Это включает в себя подготовку 7 необходимых документов, регистрацию сделки в уполномоченных органах, а также передачу фактического владения объектом. Государственная регистрация осуществляется в подразделениях Росреестра и Многофункциональных центрах – МФЦ. Причем Закон закрепил принцип экстерриториальности. Можно обратиться в любой регистрирующий орган независимо от местонахождения недвижимости. При этом документы могут быть предоставлены, как при личном обращении заявителей, так и посредством почтового отправления или в форме электронных документов1. При продаже недвижимости с обременением – приобретенной на средства банка под ипотечный кредит, сам банк является гарантом законных прав и интересов сторон как заинтересованное в благоприятном исходе сделки лицо. Он активно участвует в составлении договора, определении сроков исполнения обязательств и контроле над их исполнением2. Несмотря на установленную законом обязанность государственных регистраторов по проверке полноты и достоверности представленных на регистрацию документов, полномочиями экспертизы по в действительности осуществлению представленной на они не наделены технико-криминалистической регистрацию документации, что препятствует всесторонней проверке правоустанавливающих документов. Среди российских ученых идут дискуссии о будущем реализации принципа публичной достоверности, при этом существует общее мнение ученых, о невозможности повышения устойчивости оборота недвижимости 4. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ [принят Государственной Думой 3 июля 2015 года: одобрен Советом Федерации 8 июля 2015 года] // Российская газета. – 2015. – № 156. – Текст : непосредственный. 2 Просина, К.А. Порядок и особенности государственной регистрации сделок по отчуждению недвижимого имущества / К.А. Просина // Вестник магистратуры. – 2019. – №9-2 (96). – С. 135-138. – Текст : непосредственный. 1 8 в отсутствии публичной достоверности реестра, в противном случае утрачивается смысл регистрационных действий1. Данную позицию поддерживают и авторы Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации: «в Гражданский кодекс целесообразно включить общие положения о государственной регистрации имущественных прав, установив, в частности, принципы регистрации: проверки законности оснований регистрации, публичности реестра, презумпции его достоверности»2. Одним из способов повышения достоверности сведений государственного реестра, гибкости, простоты, оперативности системы оборота недвижимого имущества является перевод данных реестра в систему консорциумного блокчейна3. При такой системе доступом для внесения изменений будут наделены только профессионалы сферы недвижимости: должностные лица Росреестра, кадастровой палаты, сотрудники многофункциональных центров, банков, страховых компаний, риелторы, что сделает возможным внесение определенных видов сведений всеми пользователями, а для других помимо контроля уполномоченным лицом удостоверение Росреестра. Таким образом, договор купли-продажи недвижимости представляет собой сложный инструмент, регулирующий правовые отношения между сторонами сделки. Его анализ требует углубленного понимания юридических норм и нюансов, чтобы обеспечить справедливость и безопасность для всех участников. Элементы договора, такие как стороны, Алексеев, В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей : учебник для вузов / В. А. Алексеев. – 3-е изд., испр. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2024. – 601 с. – Текст : непосредственный. 2 Березняк, О.А. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество / О.А. Березняк // Столыпинский вестник. – 2022. – №9. – С. 5170-5179. – Текст : непосредственный. 3 Бевзенко, Р.С. Основные направления изменения законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество в связи с внедрением технологии распределенных реестров: взгляд цивилиста / Р.С. Бевзенко // Закон. – 2018. – № 2. – С. 126-132. – Текст : непосредственный. 1 9 объект, цена, сроки, ответственность и порядок передачи прав, играют ключевую роль в формировании справедливых и эффективных сделок на рынке недвижимости. Внимательное соблюдение этих элементов содействует развитию стабильного и прозрачного рынка, что в свою очередь способствует процветанию экономики и общества в целом. 10 § 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), относятся: план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании и т.п. На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликация и т.д.)1. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и законодательством о техническом учете недвижимости. Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ведь если на момент заключения договора недвижимая вещь не существует (сгорела, разрушена и пр.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК). При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 39 ЗК при разрушении здания (сооружения) от ветхости, пожара, стихийных бедствий права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющим им на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии, что восстановление в установленном порядке здания (сооружения) начнется в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок. Поэтому если под видом договора продажи Соменков, С.А. Особенности правового режима помещений / С.А. Соменков // Вестник Университета имени О.Е. Кутафина. – 2023. – №5 (105). – С. 170-177. – Текст : непосредственный. 1 12 недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), такой договор может прикрывать сделку купли-продажи земельного участка. В случаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, согласно действующему законодательству речь идет о договорах продажи недвижимости. Если здание или сооружение покупается для сноса с целью постройки нового строения, то снос зданий и сооружений должен быть разрешен соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти. Согласно ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство нового здания (сооружения), связанного со сносом существующих капитальных строений, необходимо представить проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. Следовательно, в указанном случае одобрение соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти проекта организации работ по сносу или демонтажу купленного на снос здания (сооружения) это элемент содержания разрешения на строительство нового строения взамен сносимого. Если здание или сооружение покупается для сноса с целью продажи стройматериалов, полученных от их разборки (демонтажа), то по смыслу ст. 51 Градостроительного кодекса разрешения соответствующего государственного или муниципальным органа исполнительной власти на такой снос здания (сооружения) не требуется. При этом компоненты здания (сооружения) в виде строительных конструкций и материалов могут быть проданы в качестве движимых вещей только после их отделения от здания (сооружения). В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия 13 о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики. По общему правилу, согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее1. Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости и регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество. Однако практика российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении. Лысенкова, П.Л. Правовое регулирование оценочной деятельности / П.Л. Лысенкова // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2022. – № 5-3. – С. 114115. – Текст : непосредственный. 1 14 С учетом активного строительства и рынка новостроек, важно отметить особенности договоров купли-продажи в данной категории объектов недвижимости. Как правило, такие договоры включают дополнительные условия, касающиеся сроков сдачи объекта, гарантий застройщика, моментов, связанных с вводом в эксплуатацию. Договор купли-продажи недвижимого имущества в России представляет собой сложный правовой инструмент, который требует внимательного внимания к деталям и точности формулировок. Правильное оформление и полное содержание договора являются залогом защиты интересов сторон и предотвращения возможных конфликтов в будущем. Соблюдение всех требований законодательства при составлении и исполнении договора купли-продажи недвижимости способствует устойчивости рынка и обеспечивает защиту прав граждан в процессе совершения таких важных сделок. 15 § 3. ИСПОЛНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ Договор купли-продажи недвижимости, заключенный между продавцом и покупателем, представляет собой сложный правовой инструмент, регулирующий отношения сторон при переходе права собственности на объект недвижимости. Однако, наряду с этим важным этапом, следует уделить внимание вопросам исполнения и прекращения данного договора, влияющим на правовую структуру сделки. Для того чтобы названная сделка стала основанием для возникновения у гражданина права собственности на жилое помещение, необходимо выполнить ряд условий. Договор купли-продажи жилого помещения заключен по обоюдному согласию сторон. Договор считается заключенным на момент соглашения между сторонами и одновременной регистрации (статья 164, часть 2 статьи 558 ГК РФ). Определенные особенности, требующие особого регулирования, различаются в исполнении сторон договора купли-продажи недвижимости. Передача продавцом проданного имущества и его принятие покупателем должны быть оформлены переводом или иным документом, подписанным обеими сторонами (статья 556 ГК РФ) До фактической передачи проданного имущества покупателю и подписания сторонами передачи или другого соответствующего документа договор купли-продажи недвижимости не может считаться выполненным1. Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания акта передачи рассматривается как отказ от исполнения договора куплипродажи недвижимости. Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче проданного имущества покупателю может иметь для продавца, Павлов, М.С., Минаев, А.В. Ответственность сторон по договору купли-продажи жилых помещений / М.С. Павлов, А.В. Минаев // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2020. – №4-3. – С. 200-202. – Текст : непосредственный. 1 помимо обязательства возместить покупателю ущерб, различные неблагоприятные последствия, в таких случаях применяется статья 398 Гражданского кодекса. Невыполнение продавцом обязательства покупателя принять проданное ему имущество также влечет за собой определенные последствия (помимо обязательства возместить продавцу причиненный ущерб). В частности, при отсутствии особой нормы пункта 7 Главы 30 ГК в такой ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принимать, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора. Таким образом, можно сделать вывод, что если покупатель не выплатил ему в соответствии с договором имущество, продавец вправе требовать уплаты имущества и процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (пункт 3 ст. 486) требовать. Невыполнение покупателем обязательств по оплате имущества, недвижимого предусмотренных имущества, также договором может служить купли-продажи основанием для расторжения договора. Исполнение обязательств по договору купли-продажи включает в себя следующие этапы: - передача права собственности; - оплата стоимости недвижимости; - соблюдение иных условий договора. Одним из ключевых моментов исполнения договора купли-продажи недвижимости является передача права собственности от продавца к покупателю. Согласно Гражданскому кодексу России (статья 554), передача осуществляется государственной регистрацией договора в органах Росреестра. Этот этап является неотъемлемой частью исполнения сделки и придает ей законную силу. Покупатель обязан уплатить стоимость недвижимости в соответствии с условиями, предусмотренными в договоре. Платежи могут 17 осуществляться различными способами, с учетом согласования сторон, и должны соответствовать условиям, определенным в тексте договора. В дополнение к передаче права собственности и оплате стоимости, стороны обязаны соблюдать иные условия, установленные в договоре. Это могут быть различные предоставление дополнительные необходимых документов, обязательства, устранение такие как выявленных дефектов недвижимости и др1. Прекращение договора купли-продажи недвижимости представляет собой факт завершения соглашения между сторонами, в результате которого утрачивают свою юридическую силу обязательства, предусмотренные в этом договоре. Процесс прекращения может произойти по различным причинам и в соответствии с разными законодательными нормами2. Один из естественных способов прекращения договора куплипродажи недвижимости - это его полное исполнение. Когда все условия сделки выполнены, право собственности переходит к покупателю, а продавец получает соответствующую стоимость. Прекращение в данном случае происходит по факту полного выполнения обязательств сторон. Прекращение договора купли-продажи может осуществляться в следующих формах. 1. Отказ от исполнения договора. Согласно Гражданскому кодексу России (статья 450), сторона, не исполнившая свои обязательства по договору, вправе отказаться от исполнения договора, если другая сторона не исполнила свои обязательства или исполнила их ненадлежащим образом. Однако, прежде чем принимать такие меры, сторона должна отправить Боголюбов, С.А. Земельное право : учебник для вузов / С. А. Боголюбов. – 9-е изд., перераб. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2024. – 287 с. – Текст : непосредственный. 2 Земельное право России : учебник для вузов / А.П. Анисимов, Ю.И. Исакова, А.Я. Рыженков, С.А. Чаркин ; под редакцией А. П. Анисимова. – 8-е изд., перераб. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2024. – 338 с. – Текст : непосредственный. 1 18 уведомление о намерении отказаться от исполнения договора с указанием срока исправления нарушения. 2. Оспаривание договора. Договор купли-продажи может быть оспорен в судебном порядке. Это может произойти в случае выявления существенных недостатков в самом договоре или при нарушении его условий стороной. Суд может принять решение о признании договора недействительным, что приведет к его прекращению. 3. Изменение условий договора. В некоторых случаях стороны могут договориться об изменении условий договора. Это может быть сделано путем заключения дополнительного соглашения, в котором они определяют новые условия исполнения. Важно, чтобы такие изменения были оформлены письменно и соответствовали законодательству. 4. Прекращение по соглашению сторон. Стороны могут договориться о прекращении договора купли-продажи по взаимному согласию. В этом случае они могут заключить дополнительное соглашение, урегулировав условия прекращения и взаимные обязательства. Форс-мажорные обстоятельства, такие как природные катастрофы, войны, эпидемии и другие чрезвычайные события, могут привести к невозможности исполнения договора. В соответствии с законодательством России, сторона, ставшая жертвой форс-мажорных обстоятельств, освобождена от ответственности за невыполнение своих обязательств1. Если по каким-то обстоятельствам невозможна государственная регистрация договора купли-продажи и, соответственно, передача права собственности, договор может быть признан недействительным или расторгнутым. Завершающим этапом в процессе заключения и исполнения договора купли-продажи земельного участка является получение выписки из ЕГРН о Ерофеев, Б.В. Земельное право России : учебник для вузов / Б. В. Ерофеев ; под научной редакцией Л. Б. Братковской. – 18-е изд., перераб. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2024. – 573 с. – Текст : непосредственный. 1 19 переходе права собственности от продавца к покупателю. Анализируя судебную практику, можно сделать следующий вывод. Особое значение имеет не только юридически грамотное составление текста договора для обеспечения защиты интересов сторон сделки, но и процесс самого исполнения, в результате которого каждая из сторон получает то, о чем было оговорено в самом соглашении. Исполняются обязанности и тем самым реализуются права сторон, право покупателя на получение своевременной, в оговоренном размере и порядке платы и право покупателя на надлежащим образом оформленную передачу предмета договора со всеми вытекающими правовыми последствиями в результате регистрации перехода права собственности на земельный надел. К сожалению, никто не может быть застрахован от нежелательных последствий, но каждый может их минимизировать, если добросовестно подходить к выполнению всех этапов при заключении договора купли-продажи земельных участков1. Таким образом, исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости представляют собой важные этапы сделки, имеющие юридическое и экономическое значение для сторон. Законодательство России предоставляет определенные механизмы и процедуры для обеспечения исполнения договора и защиты интересов сторон в случае невозможности или несоблюдения условий сделки. Важно, чтобы стороны внимательно следили за всеми аспектами сделки, соблюдали условия договора, и в случае возникновения проблем, обращались за юридической поддержкой для защиты своих прав и интересов. Уаге, М.Б. Особенности возникновения, изменения и прекращения действия договора купли-продажи земельных участков / М.Б. Уаге // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». – 2021. – №5. – С. 924-928. – Текст : непосредственный. 1 20 § 4. ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Продажа отдельных объектов недвижимости представляет собой сложный и многогранный процесс, включающий в себя как правовые, так и практические аспекты. Земля, как стратегически важный ресурс, подвергается особым правилам и ограничениям в процессе ее отчуждения. Продажа земли в России строго регулируется законодательством, включая Гражданский кодекс, Земельный кодекс, и другие. Например, земельный кодекс устанавливает общие принципы и правила отчуждения земельных участков, в то время как другие законы подробно регламентируют различные аспекты этого процесса. Земельные участки разделяются на различные категории, такие как земли сельскохозяйственного использования, населенных пунктов, лесные и другие. Каждая категория подвергается своим особым правилам и ограничениям в отношении использования и отчуждения. Например, земли сельскохозяйственного использования могут подлежать приоритетному предоставлению для нужд сельского хозяйства1. Продажа земельных участков должна сопровождаться государственной регистрацией прав на землю в соответствующих органах земельных отношений. Государственная регистрация подтверждает права собственности на земельный участок и обеспечивает защиту интересов сторон сделки2. Земельное право России : учебник для среднего профессионального образования / А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, С.А. Чаркин, К.А. Селиванова ; под редакцией А. П. Анисимова. – 8-е изд., перераб. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2024. – 338 с. – Текст : непосредственный. 2 Сапёров, С.А. Правовое регулирование земельных и градостроительных отношений. Оборот и использование недвижимости : учебное пособие для вузов / С. А. Сапёров. — Москва : Издательство Юрайт, 2024. – 394 с. – Текст : непосредственный. 1 Прежде чем приступить к продаже земельного участка, важно провести оценку его рыночной стоимости. Это позволит определить адекватную цену для участка и избежать недополучения прибыли или потерь. Продажа земельных участков требует оформления различных документов, таких как технический паспорт на земельный участок, выписка из ЕГРН, справки об отсутствии обременений и другие. Подготовка правильной документации является важным этапом процесса продажи. Кроме того, продажа земельных участков сопряжена с определенными налоговыми обязательствами, включая налог на прибыль с продажи земли и подоходный налог для физических лиц. Необходимо учитывать эти налоговые аспекты при планировании и проведении сделки. Важным аспектом продажи земельных участков является соблюдение правил использования и возможных изменений целевого назначения. В зависимости от зонирования и утвержденного плана использования территории, продаваемый участок может быть предназначен для определенного вида использования1. В свою очередь продажа жилых помещений является одной из основных сделок на рынке недвижимости. Существует определенная процедура оформления сделки по продаже жилых помещений, начиная с заключения предварительного договора и заканчивая подписанием основного акта. Важным аспектом является также соблюдение сроков и условий, определенных в договоре купли-продажи. Продавец и покупатель должны учитывать налоговые обязательства, связанные с продажей жилых помещений. Подоходный налог для физических лиц и налог на прибыль для юридических лиц могут применяться в зависимости от конкретных обстоятельств сделки. Владимиров, И.А., Хайбуллина Э.Р. Особенности купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения / И.А. Владимиров, Э.Р. Хайбуллина // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2019. – №4-3. – С. 92-94. – Текст : непосредственный. 1 22 Особое внимание следует уделять возможным ограничениям и правилам использования жилой недвижимости. В зависимости от региона и местонахождения помещения могут существовать различные нормы и требования, определяющие специфику использования жилья. Наконец, важно обратить внимание на практические аспекты сделки, такие как оценка рыночной стоимости жилого помещения. Это позволяет сторонам сделки определить адекватную цену и избежать потенциальных финансовых рисков. Полагаем, что отдельного внимания требуют именно нормы о правах лиц (членах семьи), сохраняющих права пользования жилым помещением, так как по общему правилу переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения прав пользования данным жилым помещением. Приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала является сложным правоотношением, зачастую длящимся во времени, в связи с необходимостью исполнения всех потенциальных обязательств, обременяющих предмет договора куплипродажи прежде, чем оно завершится исполнением обязанности получателя сертификата по нотариальному удостоверению соглашения об определении долей права собственности на приобретенное жилое помещение и заключением договора дарения в отношении несовершеннолетнего, а также последующей регистрации перехода прав в Росреестре. Полагаем, что в законодательстве необходимо более четко определить порядок передачи долей на жилое помещение несовершеннолетним, установив его не после исполнения обязательства в отношении жилого помещения, а в момент возникновения прав на него, так как именно в интересах 23 несовершеннолетних государство ввело данный механизм поддержки семей1. Продажа обязательной объектов незавершенного государственной строительства регистрации, подчинена предусмотренной законодательством. Регистрация права собственности на будущее жилье в Росреестре приобретает особое значение, обеспечивая законность и стабильность сделки. Следует также отметить, что продавец – застройщик, обязан предоставить покупателю всю необходимую документацию, такую как разрешение на строительство, технический паспорт объекта и другие документы, подтверждающие легальность строительства. На практике, перед заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, стороны могут заключить предварительное соглашение. Этот шаг позволяет определить ключевые условия сделки, такие как стоимость и сроки завершения строительства. Таким образом, продажа отдельных объектов недвижимости, будь то жилые дома, коммерческие здания или земельные участки, требует внимательного изучения и соблюдения законодательных норм. Анализ рассмотренных особенностей подчеркивает важность точного определения правового статуса объекта, подготовки соответствующей документации и проведения оценки рыночной стоимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости оказывает значительное воздействие на юридическую чистоту сделки, обеспечивая стороны дополнительной защитой. При продаже отдельных объектов недвижимости, особенности использования и возможные изменения целевого назначения оказываются ключевыми аспектами, требующими внимания сторон сделки. Соблюдение Ситдикова, Л.Б., Стародумова, С.Ю. К вопросу о некоторых особенностях заключения сделки купли-продажи жилого помещения / Л.Б. Ситдикова, С.Ю. Стародумова // Право: история и современность. – 2022. – №2. – С. 254-259. – Текст : непосредственный. 1 24 зонирования и планировок территории является необходимым шагом для предотвращения правовых последствий и конфликтов. Практические аспекты, такие как подготовка документации, учет налоговых обязательств и проведение тщательной проверки состояния объекта, содействуют успешному и безопасному завершению сделки. Важно также учитывать особенности продажи земельных участков, если они входят в сделку, и соблюдать требования, установленные законодательством России. 25 ЗАКЛЮЧЕНИЕ По результатам проведенного исследования были сделаны следующие выводы: Договор купли-продажи недвижимого имущества – это важный инструмент покупателями в регулировании недвижимости. отношений между Законодательство в продавцами этой и области предоставляет определенные правила и механизмы, регулирующие процесс заключения и исполнения таких договоров, что способствует обеспечению стабильности и прозрачности на рынке недвижимости. Однако, существует ряд аспектов, которые требуют дальнейшего совершенствования законодательства. В частности, следует обратить внимание на следующее: 1. Усовершенствование процедуры государственной регистрации прав на недвижимость. Необходимо упростить и ускорить процесс регистрации прав собственности на недвижимость, чтобы уменьшить административные барьеры и снизить риски для сторон сделки. 2. Развитие механизмов защиты прав потребителей. Важно обеспечить более эффективную защиту прав покупателей недвижимости, включая более четкое определение обязательств застройщиков перед покупателями и совершенствование механизмов компенсации ущерба в случае нарушения прав покупателей. 3. Прозрачность и доступность информации о недвижимости. Необходимо разработать меры по повышению доступности и прозрачности информации о недвижимости, включая создание единого реестра недвижимости с подробной информацией о правах собственности, обременениях и технических характеристиках объектов. 4. Развитие механизмов альтернативного разрешения споров. Важно расширить использование альтернативных механизмов разрешения споров, таких как медиация и арбитраж, для урегулирования конфликтов, возникающих в рамках заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимости. 5. Усиление мер по борьбе с коррупцией. Необходимо принимать дополнительные меры по борьбе с коррупцией и злоупотреблениями в сфере недвижимости, чтобы обеспечить честность и прозрачность на рынке недвижимости и защитить интересы всех участников сделок. В целом, совершенствование законодательства о договоре куплипродажи недвижимого имущества важно для обеспечения стабильности, прозрачности и защиты прав всех сторон сделок. Предложенные меры по совершенствованию законодательства позволят улучшить условия для заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимости и сделать рынок недвижимости более привлекательным и конкурентоспособным. 27 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ Нормативные правовые акты и иные официальные документы 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 1 июля 2020 года) // Официальный интернетпортал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.04.2022. – Текст: электронный. 2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14ФЗ: текст в редакции от 24 июня 2023: [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 года] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – № 5. – Ст. 410. – Текст : непосредственный. 3. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ [принят Государственной Думой 3 июля 2015 года: одобрен Советом Федерации 8 июля 2015 года] // Российская газета. – 2015. – № 156. – Текст : непосредственный. Учебники, учебные пособия 4. Алексеев, В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей : учебник для вузов / В. А. Алексеев. – 3-е изд., испр. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2024. – 601 с. – Текст : непосредственный. 5. Боголюбов, С.А. Земельное право : учебник для вузов / С. А. Боголюбов. – 9-е изд., перераб. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2024. – 287 с. – Текст : непосредственный. 28 6. Ерофеев, Б.В. Земельное право России : учебник для вузов / Б. В. Ерофеев ; под научной редакцией Л. Б. Братковской. – 18-е изд., перераб. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2024. – 573 с. – Текст : непосредственный. 7. Земельное право России : учебник для вузов / А.П. Анисимов, Ю.И. Исакова, А.Я. Рыженков, С.А. Чаркин ; под редакцией А. П. Анисимова. – 8-е изд., перераб. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2024. – 338 с. – Текст : непосредственный. 8. Земельное профессионального право России : образования / учебник А.П. Анисимов, для среднего А.Я. Рыженков, С.А. Чаркин, К.А. Селиванова ; под редакцией А. П. Анисимова. – 8-е изд., перераб. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2024. – 338 с. – Текст : непосредственный. Научные публикации и статьи в иных периодических изданиях 9. Бевзенко, Р.С. Основные направления изменения законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество в связи с внедрением технологии распределенных реестров: взгляд цивилиста / Р.С. Бевзенко // Закон. – 2018. – № 2. – С. 126-132. – Текст : непосредственный. 10. Березняк, О.А. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество / О.А. Березняк // Столыпинский вестник. – 2022. – №9. – С. 5170-5179. – Текст : непосредственный. 11. Владимиров, И.А., Хайбуллина Э.Р. Особенности купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения / И.А. Владимиров, Э.Р. Хайбуллина // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2019. – №4-3. – С. 92-94. – Текст : непосредственный. 29 12. Гайджаев, А.И. Договор купли-продажи: содержание и заключение / А.И. Гайджаев // Экономика и социум. – 2022. – №4-1 (95). – С. 261-264. – Текст : непосредственный. 13. Лысенкова, П.Л. Правовое регулирование оценочной деятельности / П.Л. Лысенкова // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2022. – № 5-3. – С. 114-115. – Текст : непосредственный. 14. Павлов, М.С., Минаев, А.В. Ответственность сторон по договору купли-продажи жилых помещений / М.С. Павлов, А.В. Минаев // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2020. – №43. – С. 200-202. – Текст : непосредственный. 15. Просина, регистрации К.А. сделок по Порядок и особенности отчуждению государственной недвижимого имущества / К.А. Просина // Вестник магистратуры. – 2019. – №9-2 (96). – С. 135-138. – Текст : непосредственный. 16. Сапёров, С.А. Правовое регулирование земельных и градостроительных отношений. Оборот и использование недвижимости : учебное пособие для вузов / С. А. Сапёров. — Москва : Издательство Юрайт, 2024. – 394 с. – Текст : непосредственный. 17. Ситдикова, Л.Б., Стародумова, С.Ю. К вопросу о некоторых особенностях заключения сделки купли-продажи жилого помещения / Л.Б. Ситдикова, С.Ю. Стародумова // Право: история и современность. – 2022. – №2. – С. 254-259. – Текст : непосредственный. 18. Соменков, С.А. Особенности правового режима помещений / С.А. Соменков // Вестник Университета имени О.Е. Кутафина. – 2023. – №5 (105). – С. 170-177. – Текст : непосредственный. 19. Уаге, М.Б. Особенности возникновения, изменения и прекращения действия договора купли-продажи земельных участков / М.Б. Уаге // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». – 2021. – №5. – С. 924-928. – Текст : непосредственный. 30
